Wie Immobilienveranlagung gut gelingt. Fallen erkennen, Chancen wahren.
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Wie Immobilienveranlagung gut gelingt. Fallen erkennen, Chancen wahren. Mag.jur Nikolaus Lallitsch Raiffeisen-Immobilien Steiermark 03.02.201
Der Immobilienmarkt -
ein Milliarden-Geschäftsfeld
138.700 13,75 Mrd.
34,34 Mrd.
Immobilien- Finanzierungs-
Kaufvolumen
transaktionen volumen
4,07 Mrd. 21.250 1,60 Mrd.
Kaufvolumen Immobilien- Finanzierungs-
transaktionen volumen
Corona & Immobilien „Immobilien haben sich in der Vergangenheit schon öfter als verlässliche Krisenwährung erwiesen. So wird es auch diesmal sein.“ Nach einer markanten „Delle“ im und nach den Lockdowns (keine persönlichen Beratungen, keine Besichtigungen, geschlossene Wohntraum-Center) ist der Markt wieder auf Touren gekommen.
Corona & Immobilien Die Preise für Wohnimmobilien sind fest, auch die Nachfrage nach Wohn-Anlageobjekten ist wieder angesprungen und hat das schon gekannte Niveau erreicht. Corona hat den Immobilienmarkt nicht revolutioniert, aber neue Entwicklungen deutlich sichtbar gemacht und weiter verstärkt.
Corona & Immobilien Der Trend zur Urbanität ist ungebrochen. Die Menschen kommen zur Ausbildung und zur Arbeit in die Stadt. Aber es gibt auch eine deutlicher werdende Gegenbewegung von der Stadt zurück auf das Land. Glücksdorf statt Stadt. Der Nachfrage-Radius erweitert sich tendenziell. Home-Office und Digitalisierung sind die Auslöser.
Corona & Immobilien Wohneinheiten ohne Balkon, Loggia, Terrasse, Gartenanteil sind noch schwieriger zu verwerten als bisher. Die Kleinstwohnung ist wieder „abgemeldet“. Obwohl die SteirerInnen durch- schnittlich 46 m² Wfl. pro Person zur Verfügung haben, wünscht man es sich noch geräumiger. ABER: Jede(r) fünfte SteirerIn ist an die absolute Grenze der Leistbarkeit gestoßen.
Grundstücksangebot
Den Bauträgern geht der Baugrund aus
Engpass treibt die Preise hoch
1.105
961
798
710
282 252 207
216
Q3/19 Q1/20 Q3/20 Q1/21
Steiermark Graz / Graz-Umgebung
Robuster, dynamischer Wohnimmobilienmarkt
„Der Immobilienmarkt hat seine Kraft und Dynamik länger aufrecht
erhalten, als ihm das viele zugetraut haben. Er schließt auch in der
Corona-Zeit nahtlos an die letzten zehn Boomjahre an.“
Das steirische Wohnungsangebot hat sich um fast 1.000 Einheiten
auf erstmals über 10.000 Objekte erweitert (+ 9,7%).
6.420
6.011
Mietwohnungen
3.870
3.367
Eigentumswohnungen
vor Corona Corona-Zeit
(Stand 10.03.2020) (Stand 30.01.2021)
Wohnungsangebot Steiermark
Erstmals über 10.000 Wohnungen auf dem Markt
6.494 6.420
5.974 6.011
3.792 3.676 3.870
3.367
Q3/19 Q1/20 Q3/20 Q1/21
Mietwohnungen Eigentumswohnung
Wohnungsangebot Graz
Eigentumswohnungs-Angebot konstant,
neuer Höchststand bei Mietwohnungen!
3.754 3.841 3.870
2.987
2.012 1.863
1.641 1.780
Q3/19 Q1/20 Q3/20 Q1/21
Mietwohnungen EigentumswohnungenWohnungsvergabe war gestern.
Heute: zunehmender Lage- und Preisdruck
„Provisionsfrei
„Mietreduktion“ „1. Monat mietzinsfrei“ für Mieter“
„Tag der offenen Tür“Die „vor Sorge“ - Wohnung
„rosarote Rente“ / erstes Jahr: „reale Rendite“ / fünftes Jahr:
Bruttoanfangsrendite Jahresrohertrag EUR 3.600,00
- Ausbesserung/Reparatur - EUR 1.000,00
prognostizierte 1. Monatsmiete x 12 - Leerstand (3 x € 390,00 =) - EUR 1.170,00
Nettokaufpreis - Mietkorrektur (€ 1,50/m² x 12 =) - EUR 540,00
Jahresreinertrag = EUR 890,00
Beispiel: 30 m² x EUR 3.600,00 = EUR 108.000,00
EUR 890,00
30 m² x EUR 10,00/m² x 12 = EUR 3.600,00
EUR 108.000,00
EUR 108.000,00
Rendite = 3,33 % Rendite = 0,82 %
(... „ein offenes Wort: Freilich kann es im worst case auch solche Jahre geben“)Immobilienblase ???
Die Vorsorge-Wohnung Die Vorsorge-Wohnung hat ihren großen Auftritt auf dem Immobilienmarkt. Ihre Stärken sind: • grundbücherliche Sicherheit • wertgesicherte Mieterträge • nachhaltiger Inflationsschutz • potenzielle Wertsteigerung • mehrfache Steuervorteile
Wertsteigerung statt Rendite? Viele der Neubau- und Vorsorgewohnungen werden eher als Finanzanlageprodukt verstanden. Die Kaufpreise sind in diesem Segment auf Höchstständen, die die Investoren nicht vollständig auf die Mietinteressenten umwälzen können, weil deren Zahlungs- leistungsfähigkeit ziemlich ausgereizt ist. Dadurch sinken die Renditen. Manche Abgeber stellen zusätzlich ein Wertsteigerungspotenzial in Aussicht.
Jetzt kratzt Graz am 300.000er
1.1.2020
294.630
253.873
1.1.1969: Höchststand
im 20. JahrhundertDie Immobilien-Nachfrage in der Steiermark
hat von Jahr zu Jahr zugelegt und ist überall
zumindest konstant. Der Markt konzentriert
sich auf den Großraum Graz
KAUFFÄLLE in der Steiermark
Vergleich 2017 - 2019
SO-
Graz GU Liezen Murtal Leoben Bruck/M Dlbg. Vbg. Leibnitz HB-FF Weiz
Stmk.
2019 6.437 3.517 1.475 812 801 1.264 887 693 1.155 1.520 1.263 1.030
2018 6.186 2.754 1.478 836 783 1.235 800 678 1.201 1.371 1.181 1.112
2017 5.624 2.454 1.262 768 682 1.051 859 759 1.119 1.269 1.007 1.104Zinsen: „Low for even longer“ Quelle: OeNB
Von der Vorsorgewohnung zur Vermögensanlagewohnung Eine Eigentumswohnung in Österreich, die anno 2000 EUR 100.000 gekostet hat, ist heute EUR 220.000 wert. Quelle: OeNB
Immobilienblase?
weiterhin Zuzug
starke Nachfrage
anhaltendes
Tiefzinsniveau
Nein! hohe Eigenmittelquotenwww.raiffeisen-immobilien.at
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