Wohnen im Bethlehem - Mehrgenerationensiedlung Projektdokumentation 2013 2021 - Age-Stiftung
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Wohnen im
Bethlehem
Mehrgenerationensiedlung Projektdokumentation
2013 – 2021
Impressum Auftraggeberin SMB Missionshaus Bethlehem Patrice Riedo Im Bethlehem 3 6405 Immensee Telefon 041 854 11 28 patrice.riedo@imbethlehem.ch www.imbethlehem.ch Projektgruppe Patrice Riedo (Verein Missionshaus Bethlehem VMB), Hansruedi Küng (Verein Missionshaus Bethlehem VMB) Stefan Kaiser (Projektleiter 1. Etappe WiB), Fabienne Roth (Age-Stiftung) Auftragnehmerin Zimraum GmbH Dr. Joëlle Zimmerli Müllerstrasse 48 8004 Zürich zimmerli@zimraum.ch Telefon 044 586 43 31 Förderung Dieser Bericht dokumentiert ein För- derprojekt der Age-Stiftung – weitere Informationen dazu unter www.age- stiftung.ch. Der Bericht ist integraler Bestandteil der Förderung. Die Age- Stiftung legt ihren Fokus auf Wohnen und Älterwerden. Dafür fördert sie Wohn- und Betreuungsangebote in der deutschsprachigen Schweiz mit finan- ziellen Beiträgen. Sie engagiert sich für inspirierende zukunftsfähige Lösungen und informiert über gute Beispiele. Grafik / Layout Büro Nord Druck Druckcenter am Rigi Bilder André Herger, Studio12 Datum Juni 2021
Inhaltsverzeichnis Management Summary 5 1 Ausgangslage 6 1.1 Zielgruppen und Wohnkonzept 6 1.2 Einordnung in den Kontext 6 1.3 Organisation 9 2 Dialog mit dem Bezirk 10 2.1 Begleitung der Umsetzung 10 2.2 Vorgaben in den Sonderbauvorschriften 10 3 Wohnkonzept 12 3.1 Grundwerte der SMB und Leitbild «Wohnen im Bethlehem» 12 3.2 Architektonisches Konzept 14 3.3 Wohnungskonzept 14 3.4 Zusatzangebote 14 3.5 Gastronomie 15 3.6 Betreutes Wohnen 15 4 Planung, Nutzungsentwicklung und Partizipation 22 4.1 Projektentwicklung im dynamischen Umfeld 22 4.2 Integriertes Nutzungskonzept 24 4.3 Information und Partizipation 26 5 Vermietung 30 5.1 Vermietungsablauf Gewerbe 30 5.2 Vermietungskonzept Wohnungen 30 5.3 Vermietungsergebnis 33 6 Erkenntnisse 36 6.1 Rückblick der SMB 36 6.2 Erkenntnisse des Bezirks 36 6.3 Erkenntnisse zur Projektentwicklung 37 Wohnen im Bethlehem – Projektdokumentation 2021 3
Management Summary
Die Missionsgesellschaft Bethlehem in Immensee Das Nutzungskonzept für die Siedlung wird von
(SMB) realisiert zwischen 2012 und 2021 die erste drei Grundgedanken geprägt. Es sollen Synergien
Etappe der Siedlung «Im Bethlehem» in Immen- mit den bestehenden Strukturen und Kapazitäten
see bei Küssnacht am Rigi. Die SMB ist eine Ge- der SMB genutzt werden. Das Zusammenleben in
meinschaft apostolischen Lebens von Priestern der Siedlung soll mit einem begegnungsfördern-
und Brüdern, die sich zum missionarischen Dienst den Raumprogramm und gemeinschaftsfördern-
zusammengeschlossen haben. Das Mutterhaus, in den Massnahmen unterstützt werden. Und die Ei-
dem die Missionare ihren Lebensabend verbrin- gentümerin möchte nahe an den Bedürfnissen
gen, befindet sich auf dem Areal der Siedlung. der Mieterinnen und Mietern dran sein.
Die SMB reagiert mit dem Projekt «Im Bethle- Der Vermietungsprozess der Wohnungen startete
hem» auf das lokale Bedürfnis nach bezahlbaren lange vor dem offiziellen Termin. Ab 2017 führte
Wohnungen insbesondere für Familien und Seni- die SMB einen Informations- und Partizipations-
oren im Bezirk. «Im Bethlehem» ist aber mehr als prozess durch, mit dem das Projekt positioniert
bezahlbare Wohnungen: Es ist auch das künfti- und Interessierte aus dem Bezirk und dem wei-
ge Mutterhaus der Missionare, und es bietet den teren Umfeld an das Projekt herangeführt wur-
Bewohnerinnen und Bewohnern ein Wohnumfeld, den. Dieser Prozess führte nicht nur dazu, dass
das Gemeinschaft, Nachbarschaft und Toleranz die Wohnungen am Schluss sehr schnell vermie-
fördert. Die SMB und der Bezirk haben das Pro- tet werden konnten, sondern auch, dass die er-
jekt dazu genutzt, die Angebotsentwicklung im wünschten Zielgruppen – zu denen insbesonde-
Bereich Wohnen im Alter voranzutreiben. re auch Senioren zählen – gut erreicht wurden.
Die Interessenten erhielten genügend Zeit, sich
Das Projekt umfasst rund 180 Wohnungen und di- mit dem für den ländlichen Raum unkonventionel-
verse Gewerbeflächen. Es wird in mehreren Etap- len Nutzungskonzept und einem allfälligen Umzug
pen realisiert. Zur ersten Etappe zählen 51 Woh- auseinanderzusetzen.
nungen. Mit der ersten Etappe entsteht rund um
den «Bethlehemhof», der mit Teilen des alten Das Projekt wurde von der Autorin der Dokumen-
Mutterhauses bestehen bleibt, das Zentrum der tation ab 2013 begleitet. Sie erstellte Grundla-
Überbauung. Dieses eigentliche Herz soll über gen für das Nutzungskonzept und entwickelte mit
das Areal hinaus ausstrahlen. Zum breiten Woh- der SMB den partizipativen Prozess zur An- und
nungsmix, der sich über eher knappe Wohnflä- Einbindung der künftigen Nutzerinnen und Nut-
chen auszeichnet, werden auch Jokerzimmer mit zer der Siedlung. Sie bleibt bis zur Umsetzung der
Nasszellen, Hobbyräume und Gästezimmer ver- partizipativen Aussenraumgestaltung, die nach
mietet. Die Bewohnerinnen und Bewohner ha- dem Bezug der ersten Etappe durchgeführt wird,
ben Zugang zu einem Gemeinschaftsraum, einer involviert.
Sauna, einer Werkstätte, einem Theatersaal und
weiteren Gemeinschaftsflächen. Weiter profitie-
ren sie von der Nähe zum Bistro der SMB, zu Kin-
derbetreuung, einer Lingerie, einem Hofladen und
weiteren Dienstleistungen.
Wohnen im Bethlehem – Projektdokumentation 2021 5
1 Ausgangslage
Die Missionsgesellschaft Bethlehem in Immensee (SMB) verfügt über ein
beträchtliches Land- und Immobilienportfolio. Um die Grundgedanken der
Mission in die Zukunft zu tragen, beschliesst das Generalkapitel der SMB
im Jahr 2013, die Ländereien beim Mutterhaus der Mission mit einem ge-
meinnützigen Wohnprojekt zu überbauen. Das Projekt soll ihr weltweites
soziales Engagement spiegeln. Dank des Verzichts auf maximalen Gewinn
sollen bezahlbare Wohnungen realisiert werden. Für die SMB ist dies
ein Dank an den Bezirk Küssnacht am Rigi für seine Gastfreundschaft.
Im Dialog mit dem Bezirk entsteht die Idee, mit Der teilweise erhaltene Wohnteil des Mutterhau-
der Siedlung «Im Bethlehem» ein Wohnungsan- ses und ein Neubau dienen als Wohn- und Ar-
gebot mit Fokus auf die ortsansässige Bevölke- beitsort der SMB. Hier können die pensionierten
rung, die sozial gut verankert ist und langfristig Missionare ihren Lebensabend mit Unterstützung
im Bezirk bleiben möchte, zu erstellen. Im Sinne der Dienstleistungen der SMB verbringen. Die von
der Mission sollen Menschen aus unterschiedli- der Mission und weiteren Gewerbemietern er-
chen Kulturen in der Siedlung wohnen. Der Aspekt brachten Dienstleistungen richten sich aber nicht
der Bezahlbarkeit steht im Vordergrund, weil es in nur an die Missionare, sondern auch an die Mie-
Küssnacht bei Neubauprojekten an bezahlbarem terinnen und Mieter und an die Öffentlichkeit. Sie
Wohnraum für verschiedene Generationen fehlt. sollen den Alltag von Familien und Erwerbstäti-
Das Konzept soll betreutes Wohnen ermöglichen. gen entlasten, Senioren ein gut versorgtes Woh-
nen im Alter ermöglichen und einen Beitrag an
das öffentliche Quartierleben leisten.
1.1 Zielgruppen und Wohnkonzept
Die Generationensiedlung «Im Bethlehem» wird 1.2 Einordnung in den Kontext
zwischen 2010 und 2021 geplant, entwickelt und in
der ersten Etappe realisiert. Zielgruppen sind: Das Areal mit dem Missionshaus befindet sich an
• Junge Personen, Paare und Familien mit be- einer strategischen Randlage zwischen Immen-
scheidenem Budget, die innerhalb des Bezirks see und Küssnacht am Rigi, direkt neben dem
nach einer Wohnung suchen. Gymnasium Immensee mit dem Internat (Abbil-
• Junge Personen, Paare und Familien, die wegen dung 1). Rund um das Areal gibt es Arbeitsplatz-
mangelndem Wohnungsangebot weg ziehen gebiete, in der Nähe befindet sich ein Wohnquar-
mussten und nach Immensee zurückkehren tier. Der Wanderweg zur Hohlen Gasse führt am
wollen. Missionshaus vorbei. An dieser Schnittstelle soll
• Alleinstehende und Paare in der Aufbruchs- ein neues kleines Zentrum mit einer ausstrahlen-
phase (55 plus), die im Bezirk umziehen oder in den und einladenden Identität entstehen (Abbil-
den Bezirk zurückkehren möchten. dung 2).
• Alleinstehende und Paare in der Ausklingen-
phase (80 plus), die ein altersfreundliches
Wohnumfeld mit individuellen Unterstützungs-
möglichkeiten für den Alltag suchen und die im
Bezirk umziehen oder in den Bezirk zurückkeh-
ren möchten.
• Personen, die ein Wohnumfeld mit Charakter
suchen, unter verschiedenen Generationen und
Nationen wohnen möchten und offen sind, flexi-
bel mit Wohn- und Freizeiträumen umzugehen.
6
Zug
Immensee
Im Bethlehem
Schwyz
Küssnacht
Luzern
Wohgebiete Arbeitsplätze
Abbildung 1: Lageplan Missionshaus und Areal
Küssnacht
Hohle Gasse AG
Ar
the
rst
ras
Sportanlage se
Missionshaus Bethlehem Immensee
Gymnasium Immensee
Bethlehemhof
g
mwe
lehe
Beth
Hohle Gasse
Bauernhof
Abbildung 2: Übersichtsplan Siedlung «Im Bethlehem» mit allen Etappen
Wohnen im Bethlehem – Projektdokumentation 2021 7
Abbildung 3: Etappen und Wohnungsmix 1. Etappe 18 × 2.5-Zimmer-Wohnungen 20 × 3.5-Zimmer-Wohnungen 10 × 4.5-Zimmer-Wohnungen 3 × 5.5-Zimmer-Wohnungen Total 51 Wohnungen 2. Etappe 18 × 2.5-Zimmer-Wohnungen 7 × 3.5-Zimmer-Wohnungen 20 × 4.5-Zimmer-Wohnungen 6 × 6.0-Zimmer-Wohnungen Total 51 Wohnungen 3. Etappe 18 × 2.5-Zimmer-Wohnungen 7 × 3.5-Zimmer-Wohnungen 20 × 4.5-Zimmer-Wohnungen 6 × 6.0-Zimmer-Wohnungen Total 51 Wohnungen 4. Etappe 9 × 2.5-Zimmer-Wohnungen 9 × 3.5-Zimmer-Wohnungen 8 × 4.5-Zimmer-Wohnungen 5 × 5.5-Zimmer-Wohnungen Total 31 Wohnungen
1 Ausgangslage
Abbildung 4:
Visualisierung
der Etappen
Die Siedlung mit rund 180 Wohnungen sowie Ge- Die Ursprünge der SMB gehen auf den französi-
werbeflächen wird vom Architekturbüro Lüscher schen Priester Pierre-Marie Barral zurück. Dieser
Bucher Theiler aus Luzern geplant. Deren Pro- gründete 1895 in Meggen die «Ecole apostolique
jekt geht aus einem Architekturwettbewerb her- de Bethléem», die ein Jahr später nach Immen-
vor. Die Jury wählt es wegen seinem sorgfältigen see verlegt wurde. Aus ihr entstand das Gym-
Umgang mit dem Bestand aus. nasium Bethlehem, Immensee. Lange ging der
Nachwuchs für die SMB aus dem Gymnasium
Die erste Bauetappe mit vier Gebäuden und 51 hervor. In den 1990er Jahren wurde die Schu-
Wohnungen wird im April 2021 fertiggestellt (Ab- le in eine private Stiftung überführt. Im Lauf der
bildung 3). Diese Etappe rund um den idyllischen Zeit baute die Missionsgesellschaft missionari-
Bethlehemhof bildet den Kern der Siedlung mit sche Tätigkeiten in Asien, Afrika, Lateinamerika
Bistro, Joker- und Gästezimmer, Hobbyräumen, und Europa auf. In verschiedenen Ländern bilde-
Kinderhort und weiteren Begegnungsorten. ten sich Freundeskreise, so auch in der Schweiz.
In weiteren Etappen folgen, verteilt über das Are- Das Zweite Vatikanische Konzil und ein neu-
al, zwei Gruppen von Wohngebäuden mit rund es Missionsverständnis führte dazu, dass Laien
130 Wohnungen, die je nach Bedarf mit Gewer- im missionarischen und kirchlichen Dienst auf-
beflächen in den Erdgeschossen ergänzt wer- gewertet wurden. In der Folge arbeiteten immer
den können. Diese Etappen weisen im Gegensatz mehr Laien in den Projekten der SMB mit. Das
zur ersten Etappe einen stärkeren Wohncharakter Generalkapitel 1974 bestätigte als neue Form der
auf. In der letzten Etappe besteht die Option auf missionarischen Arbeit solche Projekteinsätze.
die Realisierung eines Pflegeheims mit 60 Apart-
ments (Abbildung 4). Die SMB nimmt ihre Interessen in zivilen Belan-
gen seit vielen Jahren über den Verein Missi-
onshaus Bethlehem (VMB) wahr. Dieser Verein
1.3 Organisation ist als formeller Bauherr des Projekts aktiv. Der
Vorstand des VMB setzt sich aus Vertretern der
Trägerin der Siedlung «Im Bethlehem» ist die Missionsgesellschaft und externen Vertrauens-
Missionsgesellschaft Bethlehem (SMB). Die Mis- personen zusammen. In der Geschäftsleitung
sionsgesellschaft ist eine Gemeinschaft aposto- des Vereins sind der Geschäftsführer – der zu-
lischen Lebens von Priestern und Brüdern, die gleich Generalökonom der SMB ist – sowie drei
sich zum missionarischen Dienst zusammenge- Personen vertreten, die sich um die Finanzen
schlossen haben. Ihr Mutterhaus befindet sich und Administration, die Hotellerie und das Faci-
auf dem Areal der Siedlung «Im Bethlehem». lity Management der SMB kümmern.
Wohnen im Bethlehem – Projektdokumentation 2021 9
2 Dialog mit dem Bezirk
Das Konzept für die Siedlung «Im Bethlehem» entsteht im Dialog der
SMB mit dem Bezirk Küssnacht. Der Bezirk setzt sich auf zwei Ebenen
dafür ein, dass die Ideen umgesetzt wurden.
2.1 Begleitung der Umsetzung bewilligung gründet. Die Arbeitsgruppe setzt sich
mit der Umsetzung des Nutzungskonzepts ausei-
Der Bezirk ist von Anfang an in die Projektent- nander. In der Gruppe ist der Bezirk mit der Fach-
wicklung involviert und begleitet das Projekt in stelle für Gesellschaftsfragen vertreten.
veränderten Konstellationen bis zum Abschluss
der ersten Etappe: Der damalige Bezirksam-
mann Stefan Kaiser sowie der damalige Ver- 2.2 Vorgaben in den Sonderbauvorschriften
walter des Alters- und Pflegeheims «Sunnehof»
Josef Wechsler sind Mitglied der Planungskom- Das Grundkonzept mit der Realisierung eines An-
mission und Wettbewerbsjury. Stefan Kaiser, teils von mindestens 50 Prozent an preisgünsti-
der in der Zwischenzeit nicht mehr Bezirksam- gen Wohnungen unter dem Marktpreis, von Be-
man ist, wird nach der Erteilung der Baubewilli- treutem Wohnen, Wohnungen für Familien und
gung Präsident der Baukommission und Projekt- Senioren, einem Dienstleistungskonzept mit all-
leiter. In der Baukommission sind Mitglieder der tagsrelevanten Angeboten sowie öffentlich zu-
SMB, des VMB und der Geschäftsleitung vertre- gänglichen Freiräumen hält der Bezirk in den Son-
ten. Josef Wechsler, der in der Zwischenzeit pen- derbauvorschriften eigentümerverbindlich fest
sioniert ist, wird Ende 2017 Präsident des VMB. (Abbildung 5). Diese Vorschriften sind das Ergeb-
Beide sind Mitglied der Arbeitsgruppe Quartier- nis der gemeinsamen Konzeptentwicklung und
entwicklung, die der VMB nach Erteilung der Bau- Verhandlungen zwischen der SMB und dem Bezirk.
Abbildung 5: Eintrag in den Sonderbauvorschriften
Art. 7 Bau- und Nutzungsbestimmungen
a) Nutzweise
1 Die 1. Etappe der Wohnüberbauung «Wohnen im Bethlehem», bestehend aus vier
Baukörpern, soll für Gemeinschaftliches Wohnen genutzt werden. Es handelt sich
um Alterswohnungen und Betreutes Wohnen, unter anderem für Mitglieder des
Missionshauses, preisgünstigen Wohnraum z. B. für Familien, sowie Flächen für
Nutzungen (Infrastrukturflächen), die dem ganzen Quartier zu Gute kommen, wie
z.B. Kinderhort, Gaststätte mit kleinem Angebot an Lebensmitteln, Gesundheits-
zentrum, Gemeinschaftspraxis, Therapieräume, Coiffeur, Pedicure, Büroräume, etc.
2 Mindestens die Hälfte der zu Wohnzwecken bestimmten Bruttogeschossfläche ist
für den preisgünstigen Wohnungsbau reserviert. Die Mietpreise werden dort 25 %
unter dem Marktpreis festgelegt.
I) Umgebung
2 Die beiden Spiel- und Ruheflächen sind öffentlich zugänglich.
Der Bethlehemhof hat ca. 1150 m² und die Spielfläche nördlich des Baubereichs A
hat ca. 150 m².
10Mascha Lalik, Krippenleitung
Chinderhuus
Weshalb ist das Chinderhuus in die
Siedlung gezogen?
Uns haben das ganzheitliche Konzept des Gene-
rationenwohnens und die Räumlichkeiten, die auf
die Bedürfnisse des Chinderhuus ausgebaut wur-
den, überzeugt.
Füreinander da sein bedeutet für uns nicht nur,
Betreuungsplätze anzubieten, sondern auch den
aktiven Austausch mit den Bewohnerinnen der
Siedlung aller Altersklassen zu pflegen.
Petra Gamma Grüter, Bezirksrätin
Welchen Aspekt finden Sie besonders
wegweisend an der Wohnsiedlung?
Durch den stark steigenden Anteil von älteren
Menschen in unserer Gesellschaft ist es wichtig,
die Generationendurchmischung zu fördern und
Begegnungen zwischen Jung und Alt zu ermög-
lichen. Ein gutes Funktionieren der Gesellschaft
wird inskünftig vermehrt von diesem Aspekt ge-
prägt sein.
Mit der Überbauung Im Bethlehem wurde der Be-
zirk mit einer zukunftsgerichteten und wegwei-
senden Wohnsiedlung bereichert. Die Siedlung
bietet eine wunderbare Möglichkeit, Integration
auf verschiedenen Ebenen zu leben. Im Bethle-
hem leistet mit ihrer gelebten Philosophie Pio-
nierarbeit für andere Wohnprojekte.
Wohnen im Bethlehem – Projektdokumentation 2021 113 Wohnkonzept
«Im Bethlehem» bietet neue Wohnlösungen im ländlichen Raum an. Die Bau-
herrin orientiert sich an gemeinnützigen Wohnprojekten aus dem städtischen
Raum. Dabei zeigt sich, dass viele gemeinnützige Gedanken aus den urbanen
Konzepten wie Gemeinschaft, Nachbarschaft und Suffizienz gut zu den Grund-
werten der SMB passen. Die SMB kann dank der Dienstleistungen, die sie den
Missionaren anbietet, Synergien für Mieterservices nutzen.
3.1 Grundwerte der SMB und Leitbild «Wohnen Abbildung 7: Leitbild «Im Bethlehehm»
im Bethlehem»
Die Siedlung «Im Bethlehem» soll als missionari-
sches Projekt der SMB die Grundwerte der Mis- 1
Respektierung der Privatsphäre: Wir respektieren Individualität und
Privatsphäre unserer Bewohnerinnen und Bewohner.
sionsgesellschaft vermitteln. Diese umfassen Of-
fenheit, Gemeinschaftlichkeit, Interkulturalität und 2
Partnerschaftlicher Umgang: Unser Verhalten gegenüber den Be-
wohnern sowie gegenüber externen Ansprechgruppen und -perso-
Einfachheit. nen ist partnerschaftlich.
Die Grundwerte spiegeln sich im Wohnprojekt in
den Zielgruppen, dem Angebot an Gemeinschafts-
3
Periodische Kontakte: Wir pflegen periodisch Kontakt mit der Be-
völkerung, den Bezirksbehörden und der Wohnbaugenossenschaft
Küssnacht.
räumen, im Umgang mit dem Bestand, den schlich-
ten und werthaltigen Materialien und dem Raum-
programm mit Zusatz- und Gemeinschaftsräumen 4
Förderung von guter Nachbarschaft: Die Mehrgenerationensied-
lung WiB (Merkzeichen «Hof und Nischen») fördert Begegnungen
zwischen den Bewohnerinnen und Bewohnern verschiedener sozialer
(Abbildung 6). Eine wichtige Voraussetzung für die Schichten und Kulturen. Mit der Raumgestaltung und mit periodi-
SMB ist, dass sich Mieterinnen und Mieter mit den schen Anlässen schaffen wir die Basis für ein gutnachbarschaftli-
Grundwerten identifizieren. ches Leben.
Die SMB entwickelt ein Leitbild für «Im Bethle- 5 örderung der Quartierintegration: Durch die Öffnung des identitäts-
F
stiftenden Hofes für die Allgemeinheit fördern wir die Integration des
hem» (Abbildung 7). Dieses wird von der Gene- Quartiers WiB in den wachsenden Bezirk Küssnacht, im Speziellen in
den Siedlungsraum Immensee.
ralversammlung des VMB am 16. Dezember 2017
genehmigt. Das Leitbild beschreibt das Grundkon-
zept der Siedlung, die Interaktion mit Akteuren im 6 Breites Mieterspektrum: Bei der Vermietung zielen wir auf ein breites
Mieterspektrum ab, insbesondere bevorzugen wir lokal verankerte
Umfeld und den angestrebten Lernprozess. junge Familien sowie ältere, sozial denkende Paare und Personen, die
offen sind für gemeinschaftliche und unterschiedliche Lebensformen
und Lebensstile.
7
Überdurchschnittliche Dienstleistungen: Wir bieten Möglichkeiten
und Dienstleistungen, die das übliche Angebot übertreffen und es für
Mieterinnen und Mieter einfacher machen, in wechselnden Lebens-
situationen spezifische Bedürfnisse mit ihrem Alltag in Übereinstim-
mung zu bringen (Kinderhort, Jokerzimmer, Raum für medizinische
Untersuchungen, Zentralwäscherei, Restaurant, Betreuungsleistun-
gen, Bastelwerkstatt etc.)
8
Ausrichtung auf den Quartier- und Bezirksbedarf: Unsere Dienstleis-
tungen orientieren sich am Bedarf der Hauptzielgruppen im Quartier,
aber auch im Bezirk. Sie werden periodisch auf ihre Wirksamkeit und
Wirtschaftlichkeit überprüft.
9 rmöglichung von Lernprozessen: Mit dem Bauen in Etappen er-
E
möglichen wir einen Lernprozess und die Anpassung an die sich
verändernden Gegebenheiten innerhalb des Bezirks.
10 ransparente Kommunikation: Wir kommunizieren ansprechgrup-
T
pengerecht und transparent.
12Abbildung 6: Wohnungsmix und Zusatzräume
Wohungsmix
6% 3 Wohnungen 5.5 Zimmer 125 m²
20 % 10 Wohnungen 4.5 Zimmer 102 – 109 m²
47 % 20 Wohnungen 3.5 Zimmer 75 – 95 m²
27 % 18 Wohnungen 2.5 Zimmer 53 – 66 m²
Total 51 Wohnungen
Zusatzräume
2 Hobbyräume 32 m²
4 Studiowohnungen 25 m²
8 Jokerzimmer mit Bad 31 m²
13 Disponible Räume 14 – 16 m²
Wohnen im Bethlehem – Projektdokumentation 2021 131
1
Innenansicht Bistro
3.2 Architektonisches Konzept 3.3 Wohnungskonzept
Das architektonische Konzept gewichtet die sozi- Der Wohnungsspiegel umfasst einen grossen An-
alen Anliegen hoch und schafft mit dem Hof und teil an 2.5- und 3.5-Zimmer-Wohnungen. Die
den vielfältigen Gemeinschaftsräumen die räum- 4.5-Zimmer-Wohnungen sind eher klein geschnit-
lichen Voraussetzungen für ein gutes nachbar- ten, damit sie bezahlbar sind. Ergänzend dazu gibt
schaftliches Zusammenleben. Es ist das einzige es acht Jokerzimmer mit Bad, dreizehn disponible
Projekt aus dem Wettbewerb, das einen Teil des Räume und zwei Hobbyräume ohne Nasszelle. Das
Bestandes erhält und die bestehenden Höfe des Raumprogramm folgt dem Gedanken, die Wohnung
Gymnasiums miteinbezieht. Mit dem erhaltenen je nach Bedarf mit einem Zusatzraum vergrössern
«Bethlehemhof» und seiner unverwechselbaren oder wieder verkleinern zu können. Die Jokerzim-
Identität entsteht in der 1. Etappe ein Quartierzen- mer mit Bad können von Mietern mit bescheidenen
trum. Zusammen mit den weiteren Etappen bil- Ansprüchen auch zum Wohnen genutzt werden. Ein
det sich ein einmaliges Bauensemble, das Men- Jokerzimmer vermietet der VMB fix als Gästezim-
schen aus dem Dorf und dem Bezirk anziehen mer.
kann und einen wichtigen Beitrag zur Verknüp-
fung der wachsenden Quartiere zwischen Immen-
see und Küssnacht leistet. 3.4 Zusatzangebote
Da der Erhalt und Einbezug der Gebäudestruktur Die Zusatzangebote zu den Wohnungen können
sich auf die Kosten auswirken und die Nutzungs- zwei Typen zugeordnet werden: Die Nutzung der
entwicklung einen sorgfältigen Prozess erfordert, Gemeinschaftsräume Waschsalon, Sauna, Win-
stellt die SMB bei der Age Stiftung einen Antrag tergarten, Werkstatt, Mehrzweckraum und Raum
für einen Entwicklungs- und Realisierungsbeitrag. der Stille ist im Mietpreis der Wohnungen inbe-
griffen. Die Dienstleistungen der Mission und der
Gewerbeflächen-Mieter sind für die Bewohnen-
den kostenpflichtig.
143 Wohnkonzept
Im Bistro gibt es 68 Sitzplätze, auf dem Garten-
Für die Missionare stehen Räumlichkeiten wie sitzplatz haben ca. 40 bis 50 Personen Platz. Im
eine Kapelle, Sakristei, Musikzimmer und Räume Mehrzweckraum können Anlässe mit bis zu 80
für die Pflege zur Verfügung. Am Infopoint, der Personen durchgeführt werden.
Dreh- und Angelpunkt für die Anliegen der Mie-
terinnen und Mieter ist, wird voraussichtlich auch
der Verkauf vom Hofladen abgewickelt. Infopo- 3.6 Betreutes Wohnen
int, Hofladen, Bistro und Lingerie werden von der
Geschäftsstelle des VMB betrieben. Der VMB ge- In den Sonderbauvorschriften ist festgehalten,
winnt je eine Betreiberin für eine Kindertages- dass das Wohnkonzept nicht nur Alterswohnun-
stätte und eine Spielgruppe als Mieterinnen. Da- gen und Betreutes Wohnen für die Mitglieder des
mit stellt der Verein ein Entlastungsangebot für Missionshauses, sondern auch für umzugswillige
Familien sicher. Der Theatersaal, den der VMB Senioren aus dem Bezirk Küssnacht vorsehen soll.
an das Gymnasium Immensee vermietet, wird in Mit dem Angebot soll eine Ergänzung zu den be-
das Siedlungsleben eingebunden und als Teil des stehenden Alters- und Pflegeheimen geschaffen
Kulturangebots auch Mieterinnen und Mieter so- werden.
wie Externen zur Verfügung gestellt. Der VMB
bietet ein zukunftsorientiertes Mobilitätsange- Die SMB und der Bezirk planen auch die Option
bot an: Neben der reduzierten Anzahl Parkplätze eines Pflegeheims ein. In der kantonalen Planung
für Autos – die sogar weniger nachgefragt sind der Pflegeangebote wird mit der Zeit allerdings
als erwartet – bietet der Verein zwei Standplät- klar, dass es im Bezirk kein weiteres konventionel-
ze für Elektromobile sowie Infrastruktur für Elek- les Pflegeheim braucht, sondern ergänzende An-
trobikes an. gebote in privater Umgebung. Die SMB hat mit den
Etappen genügen Zeit und Spielraum, um auf die
veränderten Rahmenbedingungen zu reagieren.
3.5 Gastronomie
Im Verlauf der Zeit definieren die SMB und der
Das Bistro ist ein tragendes Angebot für das Bezirk das Betreute Wohnen als hindernisfreie
Siedlungsleben. Es übernimmt eine doppelte Wohnungen, die mit Unterstützung von ambulan-
Funktion, weil es sowohl die Missionare verpflegt ten Dienstleistungen das private Wohnen bis ins
als auch externe Gäste bewirtet. Die Entwicklung hohe Alter ermöglichen. Der VMB entwickelt mit
des Konzepts stellt sich als Herausforderung dar. der Spitex einen 24h-Service für die Missionare.
Der VMB muss das Angebot vom Konkurrenzan-
gebot im Umfeld abgrenzen, ein wirtschaftlich Zu den weiteren Gewerbe-Mietern, die das Woh-
tragfähiges Konzept für den Standort entwickeln nen im Alter unterstützen, zählt eine Therapeu-
und ein geeignetes Gastro-Team einbinden. tin. Der VMB sucht zudem nach einer Arztpraxis.
Mit dem Bistro steht ein generationengemischter
Die Restaurants im Umfeld bieten traditionelle Verpflegungsdienst zur Verfügung, der nieder-
Schweizer Küche, balkanische Spezialitäten und schwellige soziale Kontakte ermöglicht und zur
mediterrane Küche. Die Hälfte der Restaurants ist Einbindung der Siedlung in das Quartier- und Ge-
nicht durchgehend geöffnet. Keines verfolgt einen meindeleben beiträgt.
niederschwelligen Ansatz mit Selbstbedienung.
Hier setzt das Angebot an.
Das Bistro-Konzept umfasst für den Vormittag
ein Frühstücksbuffet mit Selbstbedienung, für
den Mittag ein bedientes Buffet mit frischen Sa-
laten, Tagessuppe, fünf Menüs inklusive Aktions-
menü aus Foodwaste und Kindermenü sowie für
den Abend zwei Menüs mit Suppe. Die Küche
verwendet saisonale und regionale Produkte und
verarbeitet diese schonend.
Das Bistro-Team macht auch das Catering für in-
terne und externe Anlässe im Mehrzweckraum,
im Bistro, im Hof, im Theatersaal oder für private
Anlässe in den Wohnungen der Mieterinnen und
Mieter. Das Bistro ist unter der Woche von 7.30
bis 20 Uhr und am Wochenende bis 22 Uhr ge-
öffnet.
Wohnen im Bethlehem – Projektdokumentation 2021 151
2
163 Wohnkonzept
3 Infrastruktur der
Missionsgesellschaft
1
Ansicht der gesamten
Anlage
2
Bistro
3
Lingerie
4
Erhaltener
Bethlehemhof
4
Wohnen im Bethlehem – Projektdokumentation 2021 17Gemeinschaftsräume 1
Im Bethlehem
1
Sauna
2
Zumietbares
Gästezimmer
3
Waschsalon
4
Gemeinschaftsraum
5
Meditationsraum
2
183 Wohnkonzept
3
4
5
Wohnen im Bethlehem – Projektdokumentation 2021 191 2
3
203 Wohnkonzept
4 Wohnungsbereich
1
Hindernisfrei
ausgebautes Bad
2
Erschliessung der
Wohnungen
3
Treppenhaus
4
Privater Balkon
5
Sicht auf die
Nachbarschaft
5
Wohnen im Bethlehem – Projektdokumentation 2021 214 Planung, Nutzungsentwicklung
und Partizipation
Das Vorgehen der SMB zeugt vom starken Willen,
das Projekt möglichst gut in das gewachsene und
wachsende Umfeld einzubetten.
Die an der Projektentwicklung beteiligten Perso- Zur unerwarteten Herausforderung entwickelt sich
nen bewegen sich dabei parallel auf drei Schie- der Widerstand aus den eigenen Reihen gegen das
nen (Abbildung 8): neue Mutterhaus. Trotz des grundsätzlichen Ge-
• Die erste Schiene ist die Projektentwicklung, neralkapitel-Entscheids im Jahr 2013, die Wohn-
die auf Bedürfnisse des Bezirks und der Nach- siedlung zu realisieren, reichen 28 Missionare
barn sowie auf veränderte Nutzungsbedürf- beim Bezirk eine Einsprache zum Gestaltungsplan
nisse seitens der Missionare eingehen muss. ein, als dieser im Jahr 2014 aufgelegt wird. Dies
• Die zweite Schiene ist die Nutzungsentwick- führt zu einem Planungsstopp, in dessen Rahmen
lung, die ein tragfähiges Konzept für die Ei- die SMB eine längere interne Grundsatzdiskussi-
gennutzung durch die SMB und die Nachfrage on führt. Zehn Missionare ziehen ihre Einsprache
aus dem ländlichen Raum erfordert. zurück. Der Bezirk stellt bei der Prüfung der Ein-
• Die dritte Schiene sind die Information und sprachen schliesslich fest, dass die Missionare gar
Partizipation, mit denen die Ideen aus dem nicht einspracheberechtigt sind. Auch drei weite-
Konzept vermittelt und interessierte Miete- re Einsprachen, zwei davon aus der Nachbarschaft
rinnen und Mieter für die Wohnungen und die und eine Einsprache aus der Gemeinde, werden
Gewerbeflächen an- und eingebunden werden abgewiesen. Die Planung wird mit einer Verzöge-
sollen. rung von einem Jahr unter veränderten Rahmen-
bedingungen wieder aufgenommen.
4.1 Projektentwicklung im dynamischen Ergebnis des Planungsstopps ist eine Anpassung
Umfeld des Projekts: Die vorgesehene Pflegeabteilung für
die Missionare im Neubau wird in ein Geschoss
Der VMB bewegt sich mit der Projektentwicklung mit Kleinwohnungen umgeplant, dafür bleibt das
im Spannungsfeld der Bedürfnisse der Missions- bisherige Pflegegeschoss im erhaltenen Teil des
gesellschaft, des Bezirks, des Gymnasiums Im- Mutterhauses bestehen. Die Missionare dürfen
mensee und dem benachbarten Gewerbezentrum individuell entscheiden, ob sie im erhaltenen Teil
Hohle Gasse AG. des Mutterhauses bleiben oder in eine Wohnung
im neuen Teil des Mutterhauses ziehen möchten.
Die Bedürfnisse der Missionsgesellschaft müs- Ende 2020 entscheidet sich ein Drittel der Missi-
sen mehrheitsfähig umgesetzt werden, da die onare zu zügeln. Zwei Drittel bleiben im alten Teil.
Generalversammlung des VMB über Projektmei- Als Folge davon stehen mehr Kleinwohnungen für
lensteine zum Projekt und zum Raumprogramm Personen aus dem Bezirk zur Verfügung.
abstimmt. Die Bedürfnisse des Bezirks sind zwar
über die Sonderbauvorschriften vorgegeben, ent- Während der Planungszeit findet ein altersbe-
wickeln sich aber insbesondere in Bezug auf das dingter Pächterwechsel beim landwirtschaftli-
Wohnen im Alter mit der Projektdauer weiter. Das chen Betrieb statt, der zur Missionsgesellschaft
Gymnasium muss als Nutzerin von Infrastruktur gehört. Es entstehen Diskussionen über die Ein-
an seine neue Rolle herangeführt werden, nicht bindung des Betriebs in das Konzept «Im Beth-
mehr alleinige Mieterin des Theatersaals zu sein lehem». Der Prozess der Entwicklung einer na-
und dafür gewonnen werden, sich an der Pla- turnahen, auf den Grundgedanken der Werte der
nung der gemeinsamen Einstellhalle zu beteiligen. Pioniersiedlung abgestimmten Bewirtschaftung
Auch die Hohle Gasse AG soll in das Mobilitäts- des Betriebs läuft parallel. Bedürfnisse aus der
konzept eingebunden werden. Die Angestellten Siedlung können und sollen aufgenommen und
des Gewerbezentrums sind zudem eine wichtige wenn möglich abgedeckt werden.
Konsumzielgruppe für die Dienstleistungen.
22)
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Abbildung 8: Zeitliche Einordnung
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1
2012 1 Ausschreibung Wettbewerb
2
3 2 Wettbewerbsprojekte
3 Jurierung des Wettbewerbes
Entwicklung Nutzungskonzept
2013
4
5 Besichtigungen Wohnprojekte (Uster
4 Brandstrasse, Generationenhaus Giesserei)
6 Auflage Gestaltungsplan
5
7 Einsprachen gegen Gestaltungsplan
6
2014 8 Rückzug interne Einsprachen
7 9 Abweisung aller Einsprachen
10 Gestaltungsplan Missionshaus wird
rechtsgültig
8
11 Revidiertes Richtprojekt
9
2015 12 Zwischennutzung des alten Missionsge-
bäudes für 2 Jahre durch minderjährige
unbegleitete Asylsuchende
13 Gründung Quartierentwicklungsgruppe
10 14 Erste Diskussionen Vermietungskonzept
11 12
2016 15 Verein Missionshaus Bethlehem geneh-
13 migt die Ausführungsplanung Etappe 1
16 Workshop mit dem Freundeskreis
17 Hoffest 1
14
2017 18 Generalversammlung: grünes Licht für die
Baueingabe Etappe 1
19 Plakatausstellung an der Scheune
15 16
17 20 Besichtigung von Wohnsiedlungen
(Sunnige Hof, BEP Hofächer)
18 19
2018 21 Baueingabe
22 Vermietungsstrategie «Wohnen im
20 20
Bethlehem» wird verabschiedet
21 22
23 23 Hoffest 2
24 Start Plakatkampagne
24
2019 25 Lancierung Website
25
26 Hoffest 3
26
27 Servicekonzept ist erarbeitet
27
28 Nutzungsreglemente wird verabschiedet
2020 29 Ablauf Vermietung wird festgelegt
28
30 Start Vermietung im Netzwerk
30 29 31
32 31 Newsletter aktiv im Alter
32 Öffnung der Vermietung
33
2021 33 Letzte Etappe Vermietung
34
34 Erstbezug
Wohnen im Bethlehem – Projektdokumentation 2021 234.2 Integriertes Nutzungskonzept Personen zweimal gemeinnützige Wohnprojekte mit
dem Ziel, Erkenntnisse für das Gelingen des Sied-
Der VMB arbeitet das Nutzungskonzept nach Er- lungslebens zu gewinnen. Nach den Besichtigun-
teilung der Baubewilligung mit der Arbeitsgrup- gen treffen die Projektbeteiligten drei Grundsatz-
pe Quartierentwicklung aus. In der Arbeitsgruppe entscheide:
sind die Geschäftsstelle und der Vorstand des Ver- • Die Pflege des Siedlungs- und Gemeinschafts-
eins vertreten. Weitere Mitglieder sind eine Sozio- lebens wird nicht mit der Anstellung einer
login mit Erfahrung mit gemeinnützigen Wohnpro- Drittperson abgedeckt, sondern mit dem be-
jekten, der Bezirk Küssnacht sowie eine Vertreterin stehenden Team. Nach Bedarf wird externe Un-
des Freundschaftskreises SMB. terstützung herangezogen.
• Ein gemeinsamer Waschsalon trägt zum Sied-
Das Nutzungskonzept wird von drei Grundgedan- lungsleben bei. Deshalb werden keine individu-
ken geprägt. Es sollen Synergien mit den bestehen- ellen Waschmaschinen in den Wohnungen ein-
den Strukturen und Kapazitäten des VMB genutzt gebaut, auch keine Anschlüsse.
werden, damit bestehende Arbeitsplätze langfris- • In das Raumprogramm wird eine Werkstatt in-
tig gesichert werden können. Das Zusammenleben tegriert, die vom Facility Manager betreut und
in der Siedlung soll mit einem begegnungsfördern- von den Mieterinnen und Mietern semiprofes-
den Raumprogramm und gemeinschaftsfördern- sionell genutzt werden kann.
den Massnahmen unterstützt werden. Und die Ei-
gentümerin möchte nahe an den Bedürfnissen der Im Verlauf des Öffnungsprozesses für Interessierte
Mieterinnen und Mietern dran sein. wird das Nutzungskonzept von verschiedenen Sei-
ten in Frage gestellt. Einerseits werden Ansprüche
Erkenntnisse zum Siedlungsleben angemeldet, eine eigene (Werte-) Gemeinschaft in
Weil das Rad nicht neu erfunden werden soll, be- einem Gebäude in der Siedlung bilden zu können.
sichtigen die an der Projektentwicklung beteiligten Andererseits wird die Vermarktbarkeit von Woh-
Abbildung 9: Aufgaben der Bereiche
1. Infopoint 3. Hotellerie
• Entgegennahme von Anfragen • Ferienabwesenheitsdienst (intern)
• Verkauf Hofladen • Wäscheservice (intern/extern)
• Abrechnungen für Externe • Reinigungsservice (intern)
• Post/Pakete entgegennehmen • Mahlzeitenservice (intern)
• Schlüsselübergabe / Badgesystem • Catering (intern/extern)
• Administrative Hilfe (z.B. Briefe, • Reinigung Gästezimmer (speziell verwaltete
amtliche Formulare, Steuererklärung) Jokerzimmer)
• Vermittlung Fahrdienst (intern) • Reinigungsservice
• Unterstützung bei der Organisation von • Sicherstellung wichtiger Anlässe
Kultur-/Freizeitanlässen (z.B. Osterbrunch, Hoffest)
2. Facility Management 4. Verwaltung SMB
• Unterhalt • Wohnungsvermietung
• Technische Arbeiten • Entgegennahme von Anliegen zum
• Technische Betreuung Zusatzräume Mietverhältnis
(z.B. Joker, Sauna, Wintergarten, Küche) • Informationsanlässe: Updates zur Arealent-
• Garten wicklung, Auffrischung der «Arbeitsgruppen»
• Technische Unterstützung Kultur-/ sowie des Jahresangebots an Kulturveranstal-
Freizeitanlässe tungen
• Unterhalt Mobilität (Elektrovelo,
Elektrostationen)
244 Planung, Nutzungsentwicklung und Partizipation
nungen ohne eigenem Waschturm und mit einer Wohnungen:
reduzierten Zahl an Parkplätzen in Zweifel gezogen. • Die Wohnungen werden individuell und un-
Der VMB entgegnet den Beeinflussungsversuchen befristet vermietet. Der Infopoint nimmt An-
mit dem missionarischen Auftrag der SMB, einen fragen entgegen. Die Reinigung der Wohnun-
Ort des toleranten Zusammenlebens und der Ein- gen erfolgt individuell durch die Mieterinnen
fachheit zu schaffen, und nicht eine Plattform für und Mieter oder wird bei Bedarf kostenpflich-
Gemeinschaftsprojekte und Ideen anderer zu sein. tig vom VMB übernommen.
Infopoint als Anlaufstelle Zusatzräume:
Von Anfang an ist vorgesehen, für die Unterstüt- • Zusatzräume werden in private und halbpri-
zung des Siedlungslebens einen Hauswart mit er- vate Räume aufgeteilt. Zu den privaten Zu-
weitertem Aufgabenspektrum einzusetzen. Der satzräumen zählen die Jokerzimmer und die
VMB diskutiert lange das richtige Modell. Die An- disponiblen Räume. Diese werden unbefristet
sätze aus den besichtigten Wohnsiedlungen, eine vermietet und durch die Mieter individuell ge-
Siedlungsassistenz im Teilzeitpensum anzustel- reinigt. Zusatzdienstleistungen gibt es nicht.
len, überzeugen ihn nicht. Er entscheidet sich für • Zu den halbprivaten Zusatzräumen zählen
ein Modell, das in die eigene Organisationsstruktur das Gästezimmer, die Sauna und die Werk-
eingebettet ist und gründet den Infopoint, der von statt. Diese werden für eine bestimmte Zeit-
mehreren in der Geschäftsstelle tätigen Personen dauer vermietet oder zugänglich gemacht.
betreut wird (Abbildung 9). Für die Nutzung gibt es Nutzungsreglemen-
te. Die Reservation erfolgt über den Infopoint
Der Infopoint ist während den Arbeitszeiten per- inklusive Abrechnung, Reinigung. Die Badge-
sonell besetzt und gewährleistet eine hohe Prä- Übergabe erfolgt am Infopoint.
senz vor Ort. Hier laufen viele Aufgaben zusammen.
Verschiedene Personen aus den Bereichen Facili- Gemeinschaftsräume:
ty Management, Finanzen, Hauswirtschaft und • Die Gemeinschaftsräume werden in funktio-
Verwaltung nehmen Anliegen entgegen. Sie füh- nale Räume und Freizeiträume aufgeteilt. Zu
ren Aufgaben aus, die teilweise in den Nebenkos- den funktionalen Räumen zählen der Wasch-
ten zum Mietzins enthalten sind und teilweise nach salon und die Trockenräume. Deren Nutzung
Aufwand verrechnet werden. Verschiedene Dienst- ist im Mietzins inbegriffen. Es gibt Nutzungs-
leistungen werden nicht nur für Mieterinnen und regeln. Die Reinigung erfolgt professionell
Mieter, sondern auch für Externe geleistet. und wird vom VMB organisiert.
• Zu den Freizeiträumen zählen die Dachgär-
Bewirtschaftungsmodell ten und der Gemeinschaftsraum mit Küche.
Die Vermietung und Bewirtschaftung der verschie- Auch die Nutzung dieser Räume ist im Miet-
denen Räumlichkeiten sowie die Bereitstellung von zins enthalten. Für die Räume gibt es Nut-
Dienstleistungen wird in die Strukturen und Abläu- zungsreglemente. Die Reinigung erfolgt pro-
fe des VMB eingebunden. Um nahe an den Miete- fessionell und wird vom VMB organisiert.
rinnen und Mieter dran zu sein, entscheidet sich
der Verein, die Mieterbetreuung vor Ort selbst Gewerbeflächen:
wahrzunehmen. Nur die Liegenschaftenverwaltung • Die Gewerbeflächen werden in interne und
(Mietverträge, Abrechnungen, etc.) wird an eine ex- externe Flächen unterschieden. Zu den inter-
terne Firma vergeben. nen Gewerbeflächen zählen die vom VMB be-
triebenen Räume. Die Dienstleistungen kön-
Der VMB und die Verwaltung bestellen einen Sied- nen von den Mieterinnen gegen Bezahlung in
lungsrat. Dieser nimmt Anliegen der Mieterinnen Anspruch genommen werden.
und Mieter zum Siedlungsleben auf, behandelt • Die externen Flächen werden an Gewerbe-
Fragen des Zusammenlebens zuhanden der Ver- treibende vermietet. Die Reinigung wird von
waltung und ist Anlaufstelle bei Streitfällen. Der diesen übernommen. Deren Dienstleistun-
Siedlungsrat erhält ein jährliches Budget für die gen können von den Mietern gegen Bezah-
Umsetzung von Massnahmen zugunsten des Sied- lung bezogen werden.
lungslebens.
Förderung nachbarschaftliche Aktivitäten
Für die Bewirtschaftung gliedert der VMB das Das Raumangebot «Im Bethlehem» öffnet viel
Raumprogramm in verschiedene Raumtypen und Spielraum für private, gemeinschaftliche und
weist den unterschiedlichen Raumtypen Vermie- öffentlichkeitswirksame Aktivitäten. Die Eigen-
tungs- und Bewirtschaftungsformen zu (Abbildung tümerin vertritt die Haltung, dass sie die Infra-
10). Er erstellt zu diversen Räumen Nutzungsregle- strukturen sowie gute Rahmenbedingungen für
mente. den Betrieb bereitstellt, die Bewohner die Räu-
Wohnen im Bethlehem – Projektdokumentation 2021 25Abbildung 10: Raumprogramm, Dienstleistungen und Unterhalt
Wohnungen Zusatzräume Gemeinschafts- Gewerbeflächen
räume
Raum
Privat: Privat: Halbprivat: Funktional: Freizeit: Extern: SMB:
– 1.5 Zimmer – Jokerzimmer – Gästezimmer – Waschsalon – 2 Wintergärten – Arzt – Infopoint
– 2.5 Zimmer mit Bad – Sauna – Trocknen – Küche – Kita / Kiga – Bistro
– 3.5 Zimmer – Disponible – Musikraum – Dispo – Gemeinschafts- – Massagepraxis – Lingerie
– 4.5 Zimmer Räume – Werkstatt raum – Grafikatelier
– 5.5 Zimmer – Küche – Podologie / Coiff.
– Hofladen
– Mobility
Individuelle Vermietung Individuelle Vermietung Im individuellen Mietzins enthalten – Gärtnerei
(unbefristet) (unbefristet / tageweise)
Individuelle
Vermietung
Dienstleistung
Infopoint keine Reservations- Nutzungsregeln Nutzungsregeln Externes Eigenes
(Entgegen- system (App) inkl. Reinigung Aktivierung von Dienstleistungs- Dienstleistungs-
nahme von Schlüsselüber- kollektiv genutz- angebot angebot
Anfragen) gabe, Abrech- ten Räumen,
nung,Reinigung Reinigung
(Infopoint)
Unterhalt
Individuelle Individuelle Professionelle Professionelle Professionelle Professionelle Professionelle
Reinigung Reinigung Reinigung Reinigung Reinigung Reinigung Reinigung
(plus) (plus)
Im Mietzins (Nebenkosten) Nach Aufwand / Nutzung
me aber aus eigener Initiative nutzen und bespie- 4.3 Information und Partizipation
len sollen. Dazu können sie sich in Arbeitsgrup-
pen engagieren. Das Wohnkonzept ist für den ländlichen Raum
nicht selbsterklärend und Senioren, die eine wich-
Der Infopoint unterstützt die Bildung von Arbeits- tige Zielgruppe sind, benötigen in der Regel einen
gruppen mit regelmässigen Mieterversammlun- längeren Entscheidungsprozess für einen Umzug.
gen, bei denen Ideen gesammelt werden und In- Der VMB nutzt deshalb früh Gelegenheiten, die
teressierte sich zusammenschliessen können. Er Kernideen zu vermitteln und Interessierte zu in-
kommuniziert die Verfügbarkeit von Räumen, die formieren und an das Projekt heranzuführen. Die
auch von Externen genutzt werden können, nach Herausforderung in der Kommunikation besteht
aussen, und nutzt dazu die vorhandenen Kontak- darin, die Siedlung mit den Werten der SMB zu
te im Bezirk sowie zum Quartierverein. prägen und das Projekt gleichzeitig soweit zu öff-
nen, dass es von sehr unterschiedlichen Zielgrup-
Der VMB richtet einen Kulturfonds für die Finan- pen angenommen wird.
zierung des Siedlungslebens ein, der, neben frei-
willigen Mieterbeiträgen, vom Verein Missions- Hoffeste
haus Bethlehem unterstützt wird. Der Fonds steht Eine wichtige Rolle für die Bekanntmachung des
dem Siedlungsrat für seine Aktivitäten zur Verfü- Projekts spielen die Hoffeste, die der VMB ab
gung. Der Rat legt einen partizipativ abgestützten 2017 durchführt. Das Hoffest-Konzept entwickelt
Mechanismus vor, wie er über die Mittel verfügt. sich mit den Jahren weiter.
264 Planung, Nutzungsentwicklung und Partizipation
Das erste Fest wird kurz vor der Baueingabe kulturellen Aspekt wiedergeben und dazu führen,
durchgeführt. Der VMB nutzt es dazu, die Pro- dass sich Personen aus anderen Kulturen ange-
jektidee zu vermitteln: wie kam es zum Projekt, sprochen fühlen. Die Plakate werden vor allem an
wie funktioniert das Wohnkonzept und welche In- Bahnhöfen und bei der Baustelle, teilweise auch
formationen zur Vermietung sind bereits bekannt. mobil, aufgehängt.
Der Bezirksammann würdigt das Projekt seitens
der öffentlichen Hand. Als Rahmenprogramm or- Ergänzend zu den Werbe-Plakaten hängt der
ganisiert der VMB Bier, Wurst und Kuchen sowie VMB vor Ort grosse Informationstafeln zur Sied-
Musik einer lokalen Musikgruppe. Das Publikum lung an der Strasse und an der Baustellenwand
setzt sich vorwiegend aus der lokalen Bevölke- auf. Diese informieren Passanten und Passan-
rung und der SMB nahestehenden Kreisen zu- tinnen auf niederschwellige Weise über das Pro-
sammen. jekt.
Beim zweiten Hoffest 2018 vermittelt die SMB Medien
ihre Grundwerte für das Projekt und wie sich die- Der VMB informiert die Medien mit Mitteilungen
se im Zusammenleben spiegeln sollen. Der Ver- bei Meilensteinen. Dazwischen kommen die Lo-
ein informiert wieder über die Vermietung. Die- kalmedien und das SRF Regionaljournal auf den
ses Mal wird ein interaktiver Teil eingebaut. Die Verein zu, um Geschichten über das Projekt zu
Gäste können das Leitbild beurteilen, das Dienst- schreiben. Ergänzend dazu organisiert der VMB
leistungskonzept bewerten und Ideen für das kul- verschiedene Vorträge zum Projekt in Küssnacht,
turelle Angebot einbringen. Anhand der Rückmel- unter anderem beim Verein «Aktiv im Alter».
dungen validiert der VMB das Angebot, überprüft
die Vermietungskriterien und diskutiert ein Kon- Ein wichtiges Kommunikationsinstrument ist eine
fliktmanagement. Auch bei diesem Hoffest ist Interessensliste, die nach der Initiierung erster
das Publikum geprägt von bekannten Gesichtern. Kommunikationsmassnahmen aufgebaut wird.
Anfangs werden Adressen von Interessierten mit
Beim dritten Hoffest im Jahr 2019 findet eine Öff- aufgelegten Listen gesammelt. Wer eingetragen
nung für ein breites Zielpublikum statt. Das Fest ist, erhält per Post oder E-Mail weitere Informati-
dauert während des ganzen Tages. Die Mission onen zum Projekt.
stellt das Essen nicht mehr selbst bereit, sondern
organisiert ein internationales Buffet. Über den Der Postversand wird gemacht, damit auch älte-
Tag verteilt spielen Bands aus unterschiedlichen re Personen gut erreicht werden. Nachdem die
Stilrichtungen und Nationen. Dank einem Wett- Website online geht, wird die Interessensliste mit
bewerb zur Baustellenwandbemalung, der sich einem Newsletter zusammengeführt, für den sich
an Kinder richtet, sind viele Familien anwesend. Interessierte über ein Online-Formular anmelden
Diverse Interessentinnen und Interessenten, die können. Mit der Zeit wird die postalische Kommu-
teilweise von weit entfernt anreisen, besichtigen nikation immer mehr von der digitalen Kommuni-
den Ort und stellen sich der Geschäftsstelle vor. kation abgelöst.
Im Jahr 2020 kann das geplante Hoffest mit Bau- Die erste Ausschreibungsrunde für die Wohnun-
stellenbesichtigung wegen der Bestimmungen gen erfolgt nur unter den Newsletter-Abonnen-
zum Schutz vor Corona nicht durchgeführt wer- ten. Allein diese Runde reicht aus, fast die Hälfte
den. Der VMB organisiert nur individuelle Füh- der Wohnungen zu vermieten. Erst zum Schluss
rungen für Wohnungsinteressenten. Wegen den schaltet der VMB konventionelle Inserate auf den
Schutzbestimmungen kann auch der geplante Internetportalen. Mit diesen sucht er vor allem
Empfangs-Apéro für die Mieterinnen und Mietern Mieterinnen und Mieter für die grösseren Fami-
vor dem Bezug der Siedlung nicht stattfinden. lienwohnungen.
Plakatkampagne Partizipative Aussenraumgestaltung
Die offizielle Vermarktung der Siedlung wird mit Als partizipatives Element der Wohnraument-
einer Website und einer Plakatkampagne voran- wicklung gestaltet der VMB die Hof- und Spielbe-
getrieben. Die Plakatkampagne verfolgt die Idee, reiche zusammen mit künftigen Bewohnern und
nach Wohnpionieren zu suchen. Dazu werden drei Kindern der Siedlung und der Umgebung. Er bin-
Bildsujets ausgewählt, die unterschiedliche Ge- det den Bezirk und das Gymnasium in die Parti-
nerationen repräsentieren. Nach längeren inter- zipation ein. Als Zeitpunkt wählt der Verein den
nen Diskussionen werden die Bilder zugunsten Spätsommer nach Bezug der Wohnungen im Jahr
von mehr Diversität nochmals angepasst: auf ei- 2021, damit sich die Bewohnerinnen und Bewoh-
nem Sujet ist nun eine Familie mit Migrationshin- ner eingelebt haben und es klarer ist, was die Be-
tergrund abgebildet. Dieses Sujet soll den multi- dürfnisse zur Nutzung des Freiraums sind.
Wohnen im Bethlehem – Projektdokumentation 2021 271 2
3
284 Planung, Nutzungsentwicklung und Partizipation
4 Werbekampagne
«Pioniere»
1
Icon «Herz» als
Flaggensignet und
Bestandteil der Logo-
marke «Im Bethlehem»
2
Kampagnensujet
«Wohnpioniere»
3
Website
4
APG Plakatkampagne
Sujet F4
5
APG Plakatkampagne
Sujet F12
5
Wohnen im Bethlehem – Projektdokumentation 2021 295 Vermietung
Die SMB möchte mit der Wohnsiedlung «Im Bethlehem» bestimmten Ziel-
gruppen ein Zuhause geben und ihnen alltagstaugliche Dienstleistun-
gen zur Verfügung stellen. Das Erreichen der Zielgruppen für die Wohnun-
gen überlässt der VMB nicht dem Zufall, sondern steuert es mit einem
getakteten Vermietungsablauf und den bereits beschriebenen zielgrup-
penspezifischen Informationsmassnahmen, basierend auf einem Vermie-
tungskonzept und von Vermietungskriterien. Auf passende Mieter für die
Gewerbeflächen geht der Verein proaktiv zu.
5.1 Vermietungsablauf Gewerbe Wohnung gesteuerte Mietpreise ab. Als Ver-
gleichsgrundlage dienen die Mieten von preis-
Der VMB machte sich rasch ein Bild der Anker- günstigen Wohnbauträgern in der R
egion.
nutzungen, die er in der Siedlung haben möchte.
Bei einem Teil der Wohnungen werden die Mie-
Die Gastronomie und Lingerie entwickelt er aus ten so angesetzt, dass der maximale Mietzins die
dem bestehenden Betrieb weiter. Als Partner für Vorgaben des Bezirks Küssnacht für Bezüger von
die Pflegeangebote geht er auf die örtliche Spitex Mietzinsbeiträgen (Sozialhilfeempfänger) erfüllt.
zu und entwickelt mit ihr das Betreuungs-Konzept Die entsprechenden Mieter werden vom Bezirk
für die pflegebedürftigen Missionare. vermittelt.
Um attraktiv für Familien zu sein, sucht der VMB Die Wohnungsmieten werden so kalkuliert, dass
eine Kinderbetreuung. Er geht auf das Chinder Wohnungen mit zusätzlichen Qualitäten einen
huus in Küssnacht zu, das seine Angebote über Zuschlag erhalten, was es erlaubt, andere Woh-
mehrere Liegenschaften verteilt betreibt, und bie- nungen zusätzlich zu vergünstigen. Dadurch wird
tet ihm einen attraktiven Mietvertrag für ein kon- Spielraum für Transferzahlungen zwischen Mie-
solidiertes Angebot an. Der VMB macht Zuge- tern mit tiefen und hohen Einkommen und Ver-
ständnisse bei der Miete, da ihm dieses Angebot mögen geschaffen. Die Verwaltung hat auch die
sehr wichtig ist. Die Spielgruppe ist bereits auf Möglichkeit von Finanzierungen durch zeitlich be-
dem Gelände und wird umgesiedelt. schränkte Mietzinsreduktionen.
Die übrigen Mieter, zu denen unter anderem The- Vermietungskriterien Wohnungen
rapeuten zählen, kommen von sich aus auf den Zur Umsetzung der gewünschten Mischung wer-
VMB zu. Sie fühlen sich vom Konzept der Sied- den die Bewerbungen von Wohnungsinteressen-
lung angesprochen. ten nach verschiedenen Kriterien beurteilt. Ein
ausgewogener Mix wird zu Alter, Haushaltsform,
finanzielle Möglichkeiten und Migrationshinter-
5.2 Vermietungskonzept Wohnungen grund angestrebt. Zu den hoch gewichteten Um-
zugsgründen zählen die Rückkehr nach Küssnacht
Das Vermietungskonzept für die Wohnungen ori- bzw. Immensee, der Umzug innerhalb des Bezirks
entiert sich am Leitbild «Im Bethlehem». Inner- oder für das Wohnen im Alter, das Interesse und
halb der Siedlung wird ein ausgewogener Mieter- Engagement für nachbarschaftliche Wohnformen,
mix angestrebt. Einseitige Mehrheiten sollen in geringere Chancen auf dem Wohnungsmarkt, Be-
der Siedlung und in den einzelnen Häusern ver- treuungsbedarf oder finanzielle Gründe.
mieden werden.
Die Grundlage der Vermietung bildet der be-
Der Mietzins basiert auf einer Kostenmiete. Da- schriebene Mietermix. Bestehende Mieter, die
raus leiten sich unterschiedliche, durch Woh- künftig in eine andere Wohnung wechseln möch-
nungsgrösse, Ausbaustandard und Lage der ten, erhalten bei Wohnungsausschreibungen den
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