Wohnungsmarktprofil 2021 - Stadt Kiel - Investitionsbank Schleswig ...
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Wohnungsmarktprofil 2021
Stadt Kiel
InWohnungsmarktprofil 2021 – Stadt Kiel I. Überblick
Wohnungsmarktprofile für Schleswig-Holstein
Eine kontinuierliche Marktbeobachtung ist eine wesentliche Grundlage für
Inhalt
die Ausgestaltung einer bedarfsgerechten Wohnraumversorgung. Im
Rahmen der IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung werden die relevanten
Daten analysiert und für die handelnden Akteure aus Politik und Wirt- I. Überblick 1
schaft sowie alle interessierten Bürgerinnen und Bürgern anschaulich auf- II. Bevölkerung 2
bereitet.
III. Arbeitsmarkt_________ 6
Die Wohnungsmarktprofile fassen die Nachfrage-, Angebots- und Markt- IV. Wohnen & Bautätigkeit 7
preisentwicklungen für die regionalen und kommunalen Teilmärkte des
V. Soziale Wohnraumförderung 11
Landes Schleswig-Holstein kompakt und informativ zusammen. Sie ent-
halten Informationen über die Bevölkerungsentwicklung und Sozialstruk- VI. Marktpreise 12
tur, den Wohnungsbestand und die Bautätigkeit sowie eine Wohnungs- VII. Exkurs: Zensus 2011 14
marktbeschreibung hinsichtlich der Entwicklung der Angebotsmieten.
Durch die strukturelle Auswertung der Zensusergebnisse wird zusätzlich VIII. Erläuterungen 16
die Wohnsituation der Haushalte verdeutlicht. Am Ende der Profile wer- IV. Quellen 18
den, zum besseren Verständnis, methodische und inhaltliche Erläuterun-
X. Kontakt 19
gen zu den Abbildungen und Datengrundlagen gegeben.
Auf einem Blick Kiel Schleswig-Holstein
2020 ∆ 2016-2020 2020 ∆ 2016-2020
Bevölkerung
Gesamtbevölkerung 246.601 -0,3% 2.910.875 +1,0%
Anteil Bevölkerung unter 18 Jahren 14,7% +0,0%P 16,2% -0,2%P
Anteil Bevölkerung von 65 Jahren und älter 18,9% +0,5%P 23,4% +0,7%P
Natürlicher Saldo -168 -70 (Ø p.a.) -10.807 -9.929 (Ø p.a.)
Wanderungssaldo 246 264 (Ø p.a.) 19.065 20.910 (Ø p.a.)
Arbeitsmarkt
Unterbeschäftigte 16.159 -12,5% 122.492 -5,1%
Arbeitslosenzahl 11.506 -3,4% 92.824 +0,1%
Bedarfsgemeinschaften nach SGB II 16.517 -12,7% 105.213 -12,3%
Wohnen & Bautätigkeit
Gesamtwohnungsbestand 135.985 +1,5% 1.517.232 +3,5%
Anteil Ein- und Zweifamilienhäuser an allen Wohngebäuden 67,3% -0,0%P 88,6% -0,1%P
Anteil Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern 20,6% -0,1%P 55,8% -0,4%P
Durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung (m²) 71,8 +0,1 93,6 +0,1
Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner (m²) 39,6 +0,8 48,8 +1,2
Baugenehmigungen (Wohnungen) 1.517 929 (Ø p.a.) 16.558 15.446 (Ø p.a.)
Baufertigstellungen (Wohnungen) 464 529 (Ø p.a.) 14.077 13.109 (Ø p.a.)
Bauüberhang (Wohnungen) 2.509 1.698 (Ø p.a.) 28.712 25.582 (Ø p.a.)
Soziale Wohnraumförderung
Anteil geförderter Wohneinheiten am Wohnungsbestand
6,1% -0,6%P 7,2% -0,7%P
in Mehrfamilienhäusern
Geförderte Wohneinheiten je 100.000 Einwohner 57 56 (Ø p.a.) 33 37 (Ø p.a.)
Marktpreise
Medianangebotsmiete (nettokalt/m²) 8,50 € +16,9% 8,28 € +18,1%
…davon im Neubau 12,20 € - 11,07 € -
IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung 1Wohnungsmarktprofil 2021 – Stadt Kiel II. Bevölkerung
Abb. 1 | Bevölkerungsentwicklung
275.000
270.000
265.000
260.000
255.000
250.000
245.000
240.000
235.000
230.000 Fortschreibung auf Basis Zensus 2011
225.000 Landesprognose SH [W2/2016]
220.000
2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030
Abb. 2 | Bevölkerungsanteile nach Altersjahren
90+
80
65
50
40
25
18
10
6
3
3,0 % 2,0 % 1,0 % 0,0 % 1,0 % 2,0 % 3,0 %
2012 2020
IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung 2Wohnungsmarktprofil 2021 – Stadt Kiel II. Bevölkerung
Abb. 3 | Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen
300.000
250.000
4,9% 6,0%
4,5%
13,5% 12,8%
13,7%
200.000
17,8% 18,8% 19,9%
150.000
14,7% 12,6% 11,2%
100.000
23,2% 24,4% 24,4%
50.000 11,6% 11,0% 10,9%
14,3% 14,7% 14,7%
0
2012 2016 2020
80 und älter 10.897 12.152 14.906
65 bisWohnungsmarktprofil 2021 – Stadt Kiel II. Bevölkerung
Abb. 5 | Bevölkerungssaldo
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
-500
-1.000
-1.500
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Bevölkerungssaldo 2.206 1.571 1.418 3.042 1.232 414 78 -833 78
Wanderungssaldo 2.384 1.799 1.499 2.993 1.224 387 182 -720 246
Natürlicher Saldo -178 -228 -81 49 8 27 -104 -113 -168
Abb. 6 | Wanderungssaldo mit ausgewählten Regionen
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
-500
-1.000
-1.500
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Schleswig-Holstein 1.089 573 337 -81 -904 -279 5 -879 -537
Hamburg -347 -352 -251 -235 -412 -440 -328 -492 -308
Sonstige BRD 335 176 500 319 -105 -292 63 -249 601
Ausland 1.307 1.402 913 2.990 2.645 1.398 442 900 490
Gesamt 2.384 1.799 1.499 2.993 1.224 387 182 -720 246
IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung 4Wohnungsmarktprofil 2021 – Stadt Kiel II. Bevölkerung
Abb. 7 | Wanderungsprofil nach Altersjahren (Mittelwerte der letzten 5 Jahre)
1.200
1.000
800
600
400
200
0
-200
-400
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80+
Wanderungssaldo Zuzüge Fortzüge
Abb. 8 | Wanderungssaldo nach Lebensphasen (Mittelwerte der letzten 5 Jahre)
4.000
3.000
2.000
1.000
0
-1.000
-2.000
-3.000
unter 18 18 bisWohnungsmarktprofil 2021 – Stadt Kiel III. Arbeitsmarkt
Abb. 9 | Arbeitsmarktindikatoren
2012 2016 2020 ∆ 2016-2020 ∆ 2012-2020
Personen im Erwerbsfähigenalter (15 bis unter 65 Jahre) 167.316 171.545 169.355 -1,3% +1,2%
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (SVB) 80.108 87.902 93.766 +6,7% +17,0%
Geringfügig Beschäftigte 24.909 26.229 23.586 -10,1% -5,3%
…davon im Nebenjob zu SVB 6.553 7.529 7.962 +5,8% +21,5%
Unterbeschäftigte 17.424 18.465 18.465 0,0% +6,0%
…Arbeitslosenzahl 12.161 11.908 11.506 -3,4% -5,4%
Regelleistungsberechtigte nach SGB II 30.910 34.439 30.842 -10,4% -0,2%
Bedarfsgemeinschaften nach SGB II 17.960 18.916 16.517 -12,7% -8,0%
…davon Haushalte zur Miete 17.019 17.674 15.426 -12,7% -9,4%
…...mit 1 Person 57,6% 56,7% 56,3% -0,4%P -1,4%P
…...mit 2 Personen 19,1% 17,8% 16,0% -1,9%P -3,2%P
…...mit 3 Personen 11,1% 11,1% 11,0% -0,1%P -0,0%P
…...mit 4 Personen 6,8% 7,6% 8,8% +1,2%P +2,0%P
…...mit 5 und mehr Personen 5,3% 6,7% 7,9% +1,2%P +2,6%P
Abb. 10 | Entwicklungstrends auf dem Arbeitsmarkt
120
Index
110
100
90
80
70
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Personen im Erwerbsfähigenalter Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
Unterbeschäftigte Arbeitslosenzahl
Bedarfsgemeinschaften nach SGB II Regelleistungsberechtigte nach SGBII
IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung 6Wohnungsmarktprofil 2021 – Stadt Kiel IV. Wohnen & Bautätigkeit
Abb. 11 | Wohngebäudebestand
30.000
24.920 25.132
25.000 24.430
20.000
15.000
12.055 12.115 12.226
10.000
5.000
0
2012 2016 2020
Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser
Abb. 12 | Wohnungsbestand nach Gebäudetyp
120.000
104.204 105.885
103.247
100.000
80.000
60.000
40.000
26.661 27.161 27.393
20.000
2.558 2.599 2.707
0
2012 2016 2020
in Ein- und Zweifamilienhäusern in Mehrfamilienhäusern in Nichtwohngebäuden
IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung 7Wohnungsmarktprofil 2021 – Stadt Kiel IV. Wohnen & Bautätigkeit
Abb. 13 | Wohnungsbestand nach Wohnungsgröße
45.000
41.191 41.772
40.993
40.000
34.211 34.386 34.594
35.000 32.967 33.279
32.382
30.000
26.340
24.880 25.420
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
2012 2016 2020
mit 1 oder 2 Räumen mit 3 Räumen mit 4 Räumen mit 5 oder mehr Räumen
Abb. 14 | Durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner (m²)
70,0
65,0
60,0
55,0
50,0
45,0
40,0
35,0
30,0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Kiel 39,5 39,3 39,2 38,9 38,8 38,9 39,1 39,4 39,6
Schleswig-Holstein 47,2 47,4 47,5 47,4 47,5 47,8 48,1 48,4 48,8
IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung 8Wohnungsmarktprofil 2021 – Stadt Kiel IV. Wohnen & Bautätigkeit
Abb. 15 | Baugenehmigungen
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
Wohnungen 0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
in Wohngebäuden (Neubau) 313 366 551 279 697 497 723 644 1.406
Gesamt 361 411 616 362 850 678 846 752 1.517
Abb. 16 | Baufertigstellungen
800
700
600
500
400
300
200
100
Wohnungen 0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
in Wohngebäuden (Neubau) 275 169 255 442 494 320 401 500 404
Gesamt 302 189 302 488 540 429 465 747 464
Abb. 17 | Bauüberhang
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
Wohnungen 0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
in Wohngebäuden (Neubau) 772 928 1.095 1.387 1.512 2.277
Gesamt 894 1.154 1.384 1.729 1.712 2.509
IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung 9Wohnungsmarktprofil 2021 – Stadt Kiel IV. Wohnen & Bautätigkeit
Abb. 18 | Wohnungsbestand und Bautätigkeit (Neubau) nach Gebäudetyp
Wohnungsbestand 2020 21% 79%
Baugenehmigungen 2012-2020 16% 84%
Baugenehmigungen 2016-2020 8% 92%
Baufertigstellungen 2012-2020 29% 71%
Baufertigstellungen 2016-2020 17% 83%
Bauüberhang 2020 4% 96%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
Abb. 19 | Wohnungsbestand und Bautätigkeit (Gesamt) nach Wohnungsgröße
19%
31%
Wohnungsbestand 2020
25%
24%
40%
22%
Baufertigstellungen 2012-2020
10%
28%
49%
25%
Baufertigstellungen 2016-2020
9%
17%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
mit 1 oder 2 Räumen mit 3 Räumen mit 4 Räumen mit 5 oder mehr Räumen
IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung 10Wohnungsmarktprofil 2021 – Stadt Kiel V. Soziale Wohnraumförderung
Abb. 20 | Bestand und vertragsgemäßer Verlauf der Zweckbindungen (ohne Neuförderung)
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
6.976 7.025 6.661 6.458 6.421 98% 92% 91% 90% 84% 75% 61% 56% 51% 49%
0
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Abb. 21 | Geförderte (Miet-)Wohneinheiten je 100.000 Einwohner
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Kiel 79 89 56 33 95 6 76 46 57
Schleswig-Holstein 22 26 29 41 41 33 40 37 33
Abb. 22 | Geförderte (Miet)-Wohneinheiten nach Zusagejahr und Bezugsfertigkeit
Geförderte Wohneinheiten (Zusagejahr) Geförderte Wohneinheiten (Bezugsfertigkeit)
Neubauförderung Bestandsförderung Neubauförderung Bestandsförderung
2012 189
2013 62 154 106
2014 106 31 145 154
2015 26 55 97 31
2016 213 22 61 10
2017 15 84 67
2018 187 87
2019 114 217
2020 120 20 7
1.032 282 804 262
IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung 11Wohnungsmarktprofil 2021 – Stadt Kiel VI. Marktpreise
Abb. 23 | Medianangebotsmieten in €/m²
IB.SH Mietenmonitoring Kiel Schleswig-Holstein
2019 2020 2019 2020
Alle Wohnungen 8,28 8,50 7,98 8,28
Neubauwohnungen (+/- 2 Jahre) 11,86 12,20 10,61 11,07
Bestandswohnungen 8,19 8,49 7,78 8,07
…sanierte, modernisierte Wohnungen 9,21 9,06 8,33 8,64
…sonstiger Gebäude-/Wohnungszustand 8,00 8,32 7,64 8,00
...…Baujahre bis 1949 8,03 8,38 7,50 7,91
...…Baujahre 1950 bis 1978 7,70 8,01 7,39 7,68
…...Baujahre 1979 bis 1999 8,31 8,83 8,13 8,44
…...Baujahre 2000 bis Neubau 10,45 10,92 9,49 9,87
Bestandswohnungen 8,19 8,49 7,78 8,07
…unter 40 m² 8,97 9,47 8,75 9,26
…40 bis unter 60 m² 7,98 8,26 7,84 8,15
…60 bis unter 80 m² 8,02 8,35 7,57 7,97
…80 m² und größer 8,50 8,52 7,50 7,80
Abb. 24 | Entwicklung von Preissegmenten der Angebotsmieten (ohne Neubau) in €/m²
12,00 €
11,00 €
10,00 €
9,00 €
8,00 €
7,00 €
6,00 €
5,00 €
75 bis 100%
4,00 €
75 bis 100% (inflationsbereinigt)
25 bis 75%
3,00 € 25 bis 75% (inflationsbereinigt)
0 bis 25%
0 bis 25% (inflationsbereinigt)
2,00 €
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung 12Wohnungsmarktprofil 2021 – Stadt Kiel VI. Marktpreise
Abb. 25 | Angebote nach Mietpreisklassen in €/m²
2.500 100%
90%
2.000 80%
70%
1.500 60%
50%
1.000 40%
30%
500 20%
10%
0 0%
unter 4€ 4 bis unter 5 bis unter 6 bis unter 7 bis unter 8 bis unter 9 bis unter 10 bis unter 11€ und
5€ 6€ 7€ 8€ 9€ 10€ 11€ höher
Anzahl Bestandswohnungen 2020 Anzahl Neubauwohnungen 2020 Anteil Neubau 2020
Abb. 26 | Nettokaltmiete für Bedarfsgemeinschaften nach SGB II
Laufende tatsächliche Kosten der Unterkunft
Dez. Nettokaltmiete [€ pro m²] Veränderung [€ pro m²] Veränderung [in %]
2016 6,53
2017 6,79 +0,26 +4,01
2018 6,95 +0,16 +2,32
2019 7,18 +0,23 +3,33
2020 7,39 +0,21 +2,97
+0,86 +13,23
Laufende anerkannte Kosten der Unterkunft
Dez. Nettokaltmiete [€ pro m²] Veränderung [€ pro m²] Veränderung [in %]
2016 6,27
2017 6,53 +0,27 +4,23
2018 6,72 +0,19 +2,86
2019 6,96 +0,24 +3,60
2020 7,15 +0,19 +2,78
+0,89 +14,16
IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung 13Wohnungsmarktprofil 2021 – Stadt Kiel VII. Exkurs: Zensus 2011
Abb. 27 | Wohnungsbestand nach Gebäudetyp und Baualtersklassen
100%
90%
80%
70%
3%
6%
60% 78% 8%
50% 36%
40%
30%
20%
46%
10% 20%
vor 1949
0%
1949 bis 1978
Wohnungen in Nichtwohngebäuden
1979 bis 1990
Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
1991 bis 2000
Wohnungen in Ein- und 2001 bis 2011
Zweifamilienhäusern
Abb. 28 | Wohnungsbestand nach Art der Nutzung und Baualtersklassen
100%
Außenring: Vom Eigentümer bewohnt
Innenring: Zu Wohnzwecken vermietet
90%
26%
80%
7%
70%
7%
27%
60%
6%1%
6%
50%
15% 40%
40%
71%
30%
47%
20%
10%
vor 1949
0% 43%
1949 bis 1978
Leerstand
1979 bis 1990
Ferienwohnung/Freizeitwohnung
Von Eigentümer bewohnt 1991 bis 2000
Zu Wohnzwecken vermietet 2001 bis 2011
IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung 14Wohnungsmarktprofil 2021 – Stadt Kiel VII. Exkurs: Zensus 2011
Abb. 29 | Wohnsituation nach Haushaltsstruktur
120m² und mehr Eigentum Miete
17%
Einpersonenhaushalte
100 bisWohnungsmarktprofil 2021 – Stadt Kiel VIII. Erläuterungen Bevölkerung Die vergangene Bevölkerungsentwicklung in Abbildung 1 wird durch Fortschreibung der Zensusergebnisse auf Grundlage der Statistik zur räumlichen und natürlichen Bevölkerungsbewegung ermittelt. Mit dem Zensus 2011 erfolgte eine Neuerfassung der Bevölkerungszahl und Bevölkerungsstruktur in Deutschland. Er löste damit die Volkszählung aus dem Jahr 1987 als Basis für die Fortschreibung ab. Die Landesprognose stammt aus dem Jahr 2016 und berücksichtigt in ihren Annahmen die erhöhten Flüchtlingsbewegungen seit dem Jahr 2015 bis einschließlich 2019. Das Basisjahr der Prognose ist 2014. Dadurch kommt es zu Überschneidungen mit der IST-Entwicklung ab diesem Jahr. Die Prognosemethodik gilt einheitlich für ganz Schleswig-Holstein. Damit erfüllt sie den Anspruch auf eine Vergleichbarkeit der Ergebnisse auf der Ebene der Kreise und kreisfreien Städte. Sie steht in keiner Konkurrenz zu anderen, kleinräumigen Prognosen von Kreisen und Kommunen. Die graphische Aufbereitung der prozentualen Anteile von Altersjahren in Abbildung 2 ermöglicht eine demographische Interpretation der Altersstruktur und gibt erste Hinweise auf eine bedarfs- und nachfragerechte infrastrukturelle Ausstattung. Indirekt kann abgelesen werden, wie sich der Alterungsprozess in Zukunft (ohne Berücksichtigung von Wanderungsbewegungen) entwickeln würde. Eine Quan- tifizierung der Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen im Berichtsjahr mit der Altersstruktur vergangener Jahre findet in den Abbil- dungen 3 und 4 statt. Erkennbar wird, ob in bestimmten Altersgruppen bedeutsame Bevölkerungsgewinne oder -verluste zu verzeichnen und Verschiebungen in der Altersstruktur festzustellen sind. Mit dem Bevölkerungssaldo in Abbildung 5 wird der Entwicklungstrend der Gesamtbevölkerung und durch die Gegenüberstellung von Ausprägungen der natürlichen und der räumlichen Bevölkerungsbewegungen im zeitlichen Verlauf die jeweiligen Einflüsse dieser beiden Determinanten aufgezeigt. In den Abbildungen 6 bis 8 wird darüber hinaus die räumliche und altersstrukturelle Wanderungsdynamik dargestellt und verdeutlicht, welche Nachfragertypen bevorzugt zuziehen und welche die Region eher verlassen. Hieraus können indirekt erste Wanderungsmotive bzw. Attraktivitätsfaktoren abgeleitet werden. Arbeitsmarkt Zusätzlich zu einer tabellarischen Übersicht wesentlicher Arbeitsmarktindikatoren in Abbildung 9 werden mit den Indizes in Abbildung 10 grundlegende Entwicklungstrends auf dem Arbeitsmarkt dargestellt. Die Statistik der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (SVB) umfasst alle Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer, die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig oder beitragspflichtig nach dem Recht der Arbeitsförderung sind. Nicht dazu zählen Beamtinnen und Beamte, Selbstständige, mithelfende Familienangehörige sowie Soldatinnen und Soldaten. Mit der Unterbeschäftigung wird ein umfassendes Bild des Defizits an regulärer Beschäftigung gegeben, indem neben registrierter Arbeitslosigkeit auch Personen Berücksichtigung finden, die aufgrund der Teilnahme an Maßnahmen nicht arbeitslos oder nahe dem Arbeitslosenstatus sind. Dadurch können realwirtschaftlich bedingte Einflüsse auf dem Arbeitsmarkt besser erkannt wer- den, da der Einsatz entlastender Arbeitsmarktpolitik zwar die Arbeitslosigkeit verändert, jedoch nicht die Unterbeschäftigung. Mit den Bedarfsgemeinschaften nach dem Zweiten Sozialgesetzbuch (SGB II) wird die Anzahl jener Personengemeinschaften wiedergegeben, die in einem Haushalt leben, gemeinsam wirtschaften und über kein ausreichendes Einkommen und Vermögen zur Deckung des Grund- sicherungsbedarfs verfügen. Regelleistungsberechtigt nach dem Zweiten Sozialgesetzbuch (SGB II) sind erwerbsfähige und zugleich hilfebedürftige Personen mit Anspruch auf Grundsicherung für Arbeitssuchende sowie die nicht erwerbsfähigen Familienangehörigen mit Anspruch auf Sozialgeld. Wohnen & Bautätigkeit In den Abbildungen 11 bis 14 wird der Wohngebäude- und Wohnungsbestand im Berichtsjahr abgebildet und dem Bestand vergangener Jahre gegenübergestellt. Dabei wird unterschieden zwischen der Anzahl an Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, in Mehrfamili- enhäusern (inkl. Wohnheime) und in Nichtwohngebäuden. Nichtwohngebäude sind Gebäude, die gemessen an der Gesamtnutzfläche ausschließlich oder überwiegend für Nichtwohnzwecke bestimmt sind, während Wohngebäude mindestens zur Hälfte Wohnzwecken dienen. Zusätzlich zur Unterteilung nach Gebäudetyp wird der Wohnungsbestand differenziert nach Raumanzahl abgebildet und die An- gebotsstruktur hinsichtlich der Wohnungsgrößen aufgezeigt. Räume sind alle zu Wohnzwecken bestimmte Zimmer mit einer Wohnfläche von mindestens 6 m² sowie abgeschlossene Küchen. Die Abbildungen 15 bis 17 zeigen die Baugenehmigungen und Baufertigstellungen von Wohnungen auf sowie den Bauüberhang, der die zum jeweiligen Stichtag genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Bauvorhaben umfasst. Dabei wird zum einen die Anzahl an Wohnungen in neu zu errichtenden bzw. neu errichteten Wohngebäuden (inkl. Wohnheime) dargestellt. In der Gesamtzahl werden zu- sätzlich zur Neubautätigkeit im Wohnungsbau die genehmigten und fertiggestellten Wohnungen durch Entwicklungen im Nichtwohnungs- bau und Maßnahmen im Bestand berücksichtigt. Schwerpunkte und Trends der Angebotsentwicklung und deren Wirkungen auf den Wohnungsbestand werden in einer vergleichenden Darstellung des Wohnungsbestands mit der Bautätigkeit der vergangenen Jahre differenziert nach den Wohnungsteilmärkten im Ein- und Zweifamilienhaus-, im Mehrfamilienhaussegment (inkl. Wohnheime) und nach der Wohnungsgröße (Raumanzahl) in den Abbildungen 18 und 19 aufgezeigt. Grundlage für die Differenzierung nach Gebäudetyp ist die Neubautätigkeit im Wohnungsbau. Bei der Unterteilung nach Raumanzahl finden zusätzlich Bestandsmaßnahmen und Entwicklungen im Nichtwohnungsbau Berücksichtigung. Soziale Wohnraumförderung Öffentlich geförderte Wohneinheiten der Sozialen Wohnraumförderung unterliegen für einen definierten Zeitraum Belegungs- und Miet- preisbindungen und leisten einen wesentlichen Beitrag zur Unterstützung von Haushalten, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können. Der Bestand an Zweckbindungen zum Stichtag 31.12. sowie deren vertragsmäßigen Verlauf (unter Be- rücksichtigung mittelbarer Belegung) wird in Abbildung 20 aufgezeigt. Jahrgänge vor dem Berichtsjahr enthalten keine Nachkorrekturen. Zu beachten ist, dass in der Verlaufsdarstellung zukünftige Bewilligungen oder Planzahlen und somit eine teilweise Kompensierung des Abschmelzprozesses nicht berücksichtigt werden. IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung 16
Wohnungsmarktprofil 2021 – Stadt Kiel VIII. Erläuterungen In Abbildung 21 sind die geförderten Wohneinheiten im Mietwohnungsneubau und durch Bestandsmaßnahmen je 100.000 Einwohner nach Zusagejahr im Zeitverlauf dargestellt und werden zur regionalen Einordnung der Förderintensität mit der Kennzahl für das Land Schleswig-Holstein verglichen. Die Tabelle in Abbildung 22 gibt eine differenzierte Übersicht über das Fördergeschehen der Sozialen Wohnraumförderung auf dem regionalen Mietwohnungsmarkt, indem die in den vergangenen Jahren neu geförderten Wohneinheiten nach Zusagejahr und nach Jahr der Bezugsfertigkeit aufgelistet sind. Dabei wird unterschieden zwischen neu errichteten Wohneinheiten und Wohneinheiten für die durch öffentlich geförderte Bestandsmaßnahmen eine Zweckbindung erfolgt. Investitionen im Wohnungsbe- stand, die mit Mitteln der Sozialen Wohnraumförderung finanziert werden und Zweckbindungen begründen, sind u.a. die Sanierung und die (Teil-)Modernisierung von Bestandswohnungen. Die Schaffung von neuem Wohnraum durch Umwandlung von Räumen, die bisher anderen als Wohnzwecken dienten und der Ausbau von Dachgeschossen bzw. die Aufstockung bestehender Gebäude ist ebenfalls förderfähig. Außerdem besteht die Möglichkeit des Erwerbs von Zweckbindungen für vorhandenen Wohnraum. Marktpreise Grundlage der Angebotspreise ist das Mietenmonitoring der IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung, welches kontinuierlich in einem sukzes- siven Prozess Angebotsdaten sowohl aus der Online-Vermarktung als auch Neuvertragsmieten wohnungswirtschaftlicher Anbieter quali- tätsgeprüft aufbereitet und auswertet. Eine Übersicht der Angebotspreise (nettokalt) auf dem Mietwohnungsmarkt (ohne geförderte Woh- nungen der Sozialen Wohnraumförderung) wird in Abbildung 23 nach Segmenten im Vergleich zum Vorjahr sowie in regionaler Einor- dung des Mietpreisniveaus im Vergleich zu den Medianpreisen für das Land Schleswig-Holstein gegeben. Das Liniendiagramm in Abbildung 24 zeigt die Entwicklung der Angebotsmieten in der Wiedervermietung (nettokalt) differenziert nach drei Preissegmenten. Bei den Werten in den jeweiligen Preissegmenten handelt es sich um das arithmetische Mittel aller im entsprechen- den Segment und Jahr ausgewerteten Inserate. Zusätzlich zur Entwicklung der Nominalwerte werden die Preise auch inflationsbereinigt aufgezeigt. Der Informationsgehalt der Mietpreise zur Knappheit oder Entspannung auf dem Wohnungsmarkt wird deutlicher herausge- arbeitet, indem die Mietentwicklung ausgehend des Basisjahres um den Einfluss der Inflation infolge eines allgemeinen Anstiegs der Lebenshaltungskosten bereinigt wird. Einen Überblick über die Anzahl der Angebote nach Mietpreisklassen und die Verfügbarkeit von preisgünstigem Wohnraum gibt Abbildung 25. Differenziert wird dabei zwischen Angeboten von Neubauwohnungen und der Wiederver- mietung bestehender Wohnungen, wodurch sich die Einflüsse der beiden Teilsegmente auf das Wohnungsangebot und die Preisentwick- lung erkennen lassen. Die Kosten der Unterkunft beschreiben Wohnverhältnisse von Bedarfsgemeinschaften in der Grundsicherung für Arbeitssuchende. Die tatsächlichen Kosten der Unterkunft sind jene Kosten, die für die Wohnung oder den von der Bedarfsgemeinschaft bewohnten Teil anfal- len. Diese werden nach Prüfung der entsprechenden regionalen Richtlinien in angemessener Höhe vom Jobcenter übernommen. In der Tabelle in Abbildung 26 dargestellt sind die tatsächlichen und anerkannten Unterkunftskosten, welche die laufenden monatlichen Auf- wendungen für die Kaltmiete im Dezember des Berichtsjahres wiedergeben. Heiz- und Betriebskosten sowie einmalige Kosten sind nicht berücksichtigt. Exkurs: Zensus 2011 Der Zensus, eine alle zehn Jahre durchgeführte Volkszählung zur Ermittlung von Einwohnerzahlen und Strukturdaten, liefert einen Beitrag zur Klärung der Frage, wie die Bevölkerung in Deutschland lebt und wohnt. Mit der Zensuserhebung 2011 und der Gebäude- und Woh- nungszählung (GWZ) standen erstmals seit 1987 flächendeckende Informationen über die Gebäude-, Wohnungs- und Haushaltsstruktu- ren in Schleswig-Holstein zur Verfügung. Daten über die Zusammensetzung der auf dem Wohnungsmarkt nachfragenden Haushalte, die Wohnungsgrößen- und Baualtersstruktur oder die Nutzungsart von Wohnungen als Eigentum oder Miete, die in Abbildung 27 bis 29 dargestellt sind, werden in der amtlichen Statistik in dieser Form nicht jährlich erhoben respektive fortgeschrieben. Bei diesen Daten handelt es sich um sogenannte stichtagsbezogenen Daten, die jedoch über den Stichtag im Jahr 2011 hinaus wertvolle Informationen über die Nachfrage- und Angebotsstrukturen auf den regionalen und kommunalen Wohnungsmärkten bieten. Im Fokus dieses Exkurses stehen nicht die Absolutzahlen, sondern vielmehr die Verhältnisse zwischen den einzelnen Merkmalsausprägungen und die Wohnstruk- turen. IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung 17
Wohnungsmarktprofil 2021 – Stadt Kiel IX. Quellen Abb. 1 | Bevölkerungsentwicklung Abb. 2 | Bevölkerungsanteile nach Altersjahren Abb. 3 | Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen Abb. 4 | Prozentuale Veränderung der Bevölkerung nach Altersgruppen Abb. 5 | Bevölkerungssaldo Abb. 6 | Wanderungssaldo mit ausgewählten Regionen Abb. 7 | Wanderungsprofil nach Altersjahren (Mittelwerte der letzten 5 Jahre) Abb. 8 | Wanderungssaldo nach Lebensphasen (Mittelwerte der letzten 5 Jahre) Eigene Berechnung und Darstellung; Daten: Statistikamt Nord Abb. 9 | Arbeitsmarktindikatoren Abb. 10 | Entwicklungstrends auf dem Arbeitsmarkt Eigene Berechnung und Darstellung; Daten: Statistikamt Nord, Statistik der Bundesagentur für Arbeit Abb. 11 | Wohngebäudebestand Abb. 12 | Wohnungsbestand nach Gebäudetyp Abb. 13 | Wohnungsbestand nach Wohnungsgröße Abb. 14 | Durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner (m²) Abb. 15 | Baugenehmigungen Abb. 16 | Baufertigstellungen Abb. 17 | Bauüberhang Abb. 18 | Wohnungsbestand und Bautätigkeit (Neubau) nach Gebäudetyp Abb. 19 | Wohnungsbestand und Bautätigkeit (Gesamt) nach Wohnungsgröße Eigene Berechnung und Darstellung; Daten: Statistikamt Nord Abb. 20 | Bestand und vertragsgemäßer Verlauf der Zweckbindungen (ohne Neuförderung) Eigene Berechnung und Darstellung; Daten: IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung Abb. 21 | Geförderte (Miet-)Wohneinheiten je 100.000 Einwohner Eigene Berechnung und Darstellung; Daten: IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung, Statistikamt Nord Abb. 22 | Geförderte (Miet-)Wohneinheiten nach Zusagejahr und Bezugsfertigkeit Eigene Berechnung und Darstellung; Daten: IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung Abb. 23 | Medianangebotsmieten in €/m² Abb. 24 | Entwicklung von Preissegmenten der Angebotsmieten (ohne Neubau) in €/m² Abb. 25 | Angebote nach Mietpreisklassen in €/m² Eigene Berechnung und Darstellung; Daten: IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung Abb. 26 | Nettokaltmiete für Bedarfsgemeinschaften nach SGB II Eigene Berechnung und Darstellung; Daten: Statistik der Bundesagentur für Arbeit Abb. 27 | Wohnungsbestand nach Gebäudetyp und Baualtersklassen Abb. 28 | Wohnungsbestand nach Art der Nutzung und Baualtersklassen Abb. 29 | Wohnsituation nach Haushaltsstruktur Eigene Berechnung und Darstellung; Daten: Statistische Ämter des Bundes und der Länder (Zensusdatenbank) IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung 18
Wohnungsmarktprofil 2021 – Stadt Kiel X. Kontakt Nutzungsbedingungen Diese Dokumentation zur Wohnungsmarktbeobachtung der Investitionsbank Schleswig-Holstein unterliegt urheberrechtlichem Schutz. Eine Nutzung ist ausschließlich für nicht kommerzielle Zwecke gestattet. Dabei bedürfen die Vervielfältigung, die Veröffentlichung sowie die Verarbeitung in elektronischen Systemen der Dokumentation oder einzelner Inhalte der vorherigen schriftlichen Genehmigung der Investitionsbank Schleswig-Holstein. Im Falle der Erteilung einer Genehmigung sind alle verwendeten Darstellungen oder sonstigen Inhalte mit folgender Quellenangabe zu versehen: „Wohnungsmarktprofil [Jahr] der Investitionsbank Schleswig-Holstein (ggfls.) berechnet nach [Angabe der Datenquelle]“. Diese Quellenangabe darf nicht abgeändert oder verkürzt werden und gilt auch für die Nutzung bzw. Darstellung von Inhalten in ver- rechneter Form. Bei der Nutzung bzw. Darstellung von Inhalten in Texten, die nicht auf eine Abbildung mit dem vorgenannten Quellhin- weis verweisen, hat die Quellenangabe in Form einer Fußnote zu erfolgen. Haftungsausschluss Die Auswahl und Aufbereitung der dieser Dokumentation zugrundeliegenden Daten wurde sorgfältig vorgenommen. Für deren Aktuali- tät, Vollständigkeit und Richtigkeit wird jedoch keine Haftung übernommen. Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH) Fleethörn 29-31 D-24103 Kiel Tel.: +49 (0) 431 9905-0 Fax: +49 (0) 431 9905-3383 E-Mail: info@ib-sh.de www.ib-sh.de Ihre Ansprechpartner Joschka Johst Tel.: 0431 9905-3389 joschka.johst@ib-sh.de Hilmar Müller-Teut Tel.: 0431 9905-3239 hilmar.mueller-teut@ib-sh.de Kiel, Januar 2022 IB.SH Wohnungsmarktbeobachtung 19
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