WOHNUNGSNEUBAU FÜR EINEN NACHHALTIGEN UND ENERGIEEFFIZIENTEN GEBÄUDEBESTAND - UNTERSCHIEDLICHE DYNAMIK IN DEN REGIONEN
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WOHNUNGSNEUBAU FÜR EINEN NACHHALTIGEN UND
ENERGIEEFFIZIENTEN GEBÄUDEBESTAND
UNTERSCHIEDLICHE DYNAMIK
IN DEN REGIONEN
RESEARCHBERICHT
AUGUST 2021
REAL EXPERTS.
REAL EXPERTS.
REAL VALUES.
REAL VALUES.
Erklärung
Erklärung und
und Prognose
Prognose von
von Wohnungsmieten
Wohnungsmieten ––
Bestimmung
Bestimmung wesentlicher
wesentlicher Einflussfaktoren
Einflussfaktoren
mittels
mittels Korrelationsanalyse
Wohnungsneubau für einen nachhaltigen
Korrelationsanalyse
und energieeffizienten Gebäudebestand
In Zeiten hoher Marktdynamik und steigender Wettbewerbsintensität
In Zeiten
sind hoher Marktdynamik
leistungsfähige und Analyse
Systeme der steigender
undWettbewerbsintensität
Entscheidungsunter-
Unterschiedliche Dynamik in den Regionen
sind
stützung unverzichtbar. Das Immobilien- undund
leistungsfähige Systeme der Analyse Entscheidungsunter-
Markt-Research arbeitet
stützung
dabei insbesondere an den Themen Informationserhebung,arbeitet
unverzichtbar. Das Immobilien- und Markt-Research Kenn-
dabei insbesondere
zahlenbewertung undan den Themen Informationserhebung,
Potenzialeinschätzung. Entscheidend ist Kenn-
dabei
zahlenbewertung
die Kenntnis von und Potenzialeinschätzung.
Einflussfaktoren, Entscheidend
in Bezug auf ist dabei
auf immobilienwirt-
die KenntnisZielgrößen.
schaftliche von Einflussfaktoren, in Bezug
Die vorliegende aufzeigt
Studie auf immobilienwirt-
Methoden und
Die ökologische
schaftliche Nachhaltigkeit
Zielgrößen. Die von Immobilienbeständen
vorliegende Studie zeigt hängt von
Methoden und
Ergebnisse einer solchen Parameteranalyse, bezogen auf die Zielgröße
Ergebnisse
verschiedeneneiner solchen
spezifischenParameteranalyse,
Faktoren wie bezogen auf die
Energieeinsparung, Zielgröße
Marktmiete. Die Datengrundlage berücksichtigt die WohnungsmärkteWärme-
Marktmiete.
dämmung, Die
in Datengrundlage
Ressourcenschonung,
Deutschlands berücksichtigt
Reduzierung
Städten ab 70.000 der die
Einwohnern. Wohnungsmärkte
CO2-Emissionen und
Deutschlands in Städten ab 70.000 Einwohnern.
Langlebigkeit ab. Bei immobilienwirtschaftlichen Investoren, Projekt-
entwicklern und Verbänden sowie deren Stakeholdern werden diese
Kriterien der nachhaltigen Wirtschaft in ESG-Richtlinien abgebildet.
Dabei sorgt vor allem ein zielgerichteter und kontinuierlicher Neubau für
die Optimierung der jeweiligen Portfolios und des Immobilienbestandes.
Die Dynamik dabei ist in einzelnen Ländern und Regionen sehr unter-
schiedlich. Perspektivisch wird diese Differenzierung für die Bewertung
von Standorten und die Allokationen von Investitionen hinsichtlich einer
stärkeren Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien zunehmend
wichtig. Diese Studie quantifiziert die unterschiedlichen Entwicklungen,
Treiber und Bandbreiten zur Umsetzung eines nachhaltigen und energie-
effizienten Wohnungsbestandes.
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REAL EXPERTS.
REAL EXPERTS.
REAL VALUES.
REAL VALUES.
Inhalt
Erklärung
Erklärung und und Prognose
Prognose von von Wohnungsmieten
Wohnungsmieten ––
Bestimmung
Bestimmung wesentlicher Einflussfaktoren
von Einwohner- und wesentlicher Einflussfaktoren
01 | Nachhaltige Nachfrage nach Wohnraum aufgrund der Entwicklung
mittels Korrelationsanalyse
Haushaltszahlen.............................................................................4
mittels Korrelationsanalyse
Sozio-demographische Entwicklung in Deutschland ..................................................... 4
Regionale Differenzierung .............................................................................................. 6
In Zeiten hoher Marktdynamik und steigender Wettbewerbsintensität
Deutschland im europäischen
In Zeiten
sind Vergleich
hoher
leistungsfähige .........................................................................8
Marktdynamik
Systeme und Analyse
der steigender undWettbewerbsintensität
Entscheidungsunter-
sind leistungsfähige
stützung unverzichtbar. Systeme der Analyse
Das Immobilien- undund Entscheidungsunter-
Markt-Research arbeitet
stützung
dabei insbesondere an den Themen Informationserhebung,arbeitet
unverzichtbar. Das Immobilien- und Markt-Research Kenn-
02 | Nachhaltige Nachfrage
dabei
nach Wohnraumanaufgrund
insbesondere
der
den Themen Informationserhebung,
zahlenbewertung und Potenzialeinschätzung. Entscheidend ist Kenn- dabei
individuell genutzten Wohnfläche .................................................................................10
zahlenbewertung
die Kenntnis von und Potenzialeinschätzung.
Einflussfaktoren, in Bezug auf Entscheidend ist dabei
auf immobilienwirt-
die KenntnisZielgrößen.
schaftliche von Einflussfaktoren,
Die vorliegende in Bezug Studie aufzeigt
auf immobilienwirt-
Methoden und
Steigende Wohnflächennutzung
schaftliche in Deutschland
Zielgrößen. Die ...........................................................
vorliegende
Ergebnisse einer solchen Parameteranalyse, bezogen auf Studie zeigt Methoden
die Zielgröße
10
und
Ergebnisse
Regionale Differenzierung einer solchen Parameteranalyse, bezogen auf die Zielgröße
............................................................................................
Marktmiete. Die Datengrundlage berücksichtigt die Wohnungsmärkte 11
Marktmiete.
Deutschlands Diein Datengrundlage
Städten ab 70.000 berücksichtigt
Einwohnern. die Wohnungsmärkte
Deutschland im europäischen Vergleich .......................................................................12
Deutschlands in Städten ab 70.000 Einwohnern.
03 | Resultierender Energieverbrauch bei Wohnnutzungen .................................................14
Energieverbrauch privater Haushalte in Deutschland...................................................14
Regionale Differenzierung ............................................................................................ 15
Deutschland im europäischen Vergleich .......................................................................16
04 | Typen von Wohngebäuden als wesentliche Treiber des Heizenergieverbrauchs .......... 19
Struktur des Wohngebäudebestandes in Deutschland – nach Gebäudetyp ................... 19
Regionale Differenzierung ............................................................................................ 20
Europäischer Vergleich ................................................................................................. 21
05 | Alter und Zustand von Wohngebäuden als wesentliche
Treiber des Energieverbrauchs ......................................................................................22
Struktur des Wohngebäudebestandes in Deutschland – nach Zustand ......................... 22
Regionale Differenzierung ............................................................................................ 23
Deutschland im europäischen Vergleich .......................................................................25
06 | Neubauinvestitionen für einen nachhaltigen, energieeffizienten Wohnungsbestand ....26
Dynamik des Wohnungsneubaus in Deutschland ......................................................... 26
Regionale Differenzierung ............................................................................................ 27
Deutschland im europäischen Vergleich ....................................................................... 29
07 | Fazit ............................................................................................................................... 31
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REAL EXPERTS.
REAL EXPERTS.
REAL VALUES.
REAL VALUES.
Erklärung
Erklärung und
von Einwohner-und
1. Nachhaltige Nachfrage Prognose
Prognose von
nach
von Wohnungsmieten
Wohnungsmieten ––
Wohnraum aufgrund der Entwicklung
Bestimmung
Bestimmung wesentlicher wesentlicher Einflussfaktoren
und Haushaltszahlen
Einflussfaktoren
mittels
mittels Korrelationsanalyse
Der in einer Volkswirtschaft, Region oder darfsdeckung zwar möglich, sollen hier aber
Korrelationsanalyse
Stadt genutzte Wohnraum impliziert einen aufgrund ihrer anteilig geringeren Bedeutung
entsprechenden Bedarf an Energie. Dieser nicht näher betrachtet werden.
resultiert aus dem Energiebedarf von Hei-
zung, Klimatisierung, Beleuchtung
In Zeiten hoher Sozio-demographische
undMarktdynamik
dem Entwicklung
und steigender Wettbewerbsintensität
In Zeiten
Betrieb zahlreicher weiterer
sind hoher Marktdynamik
technischer
leistungsfähigeAn- Systeme und Analyse
der steigender
in Deutschland undWettbewerbsintensität
Entscheidungsunter-
sind
lagen. Neben dem laufenden leistungsfähige
stützung Verbrauch Systeme
ist
unverzichtbar. der Analyse
Das Immobilien- undund Entscheidungsunter-
Markt-Research arbeitet
stützung
auch der Bedarf an Energie
dabei und unverzichtbar. Das
Ressourcenan Der
insbesondere Immobilien-
den Wohnraumbedarf und Markt-Research arbeitet
Deutschlands resultiert
Themen Informationserhebung, Kenn-
für die Schaffung, die dabei insbesondere
Modernisierung und
zahlenbewertung an den Themen Informationserhebung,
und Potenzialeinschätzung.
nicht unbedingt ausEntscheidend ist Kenn-
der Einwohnerent- dabei
den späteren Rückbau zahlenbewertung
die von
Kenntnis von und
Wohnraum zu Potenzialeinschätzung.
wicklung. Dieser
Einflussfaktoren, in Bezug Entscheidend
Faktor
auf kann ist dabei
insgesamt
auf immobilienwirt- für
die
rechnen, will man das Thema Kenntnis
Wohnen
schaftliche von
im Einflussfaktoren,
Ge- Die
Zielgrößen. Deutschland in Bezug
vorliegende sogar auf auf
alszeigt
Studie immobilienwirt-
relativ unkritische
Methoden und
schaftliche
samtkontext der gesellschaftlichen Zielgrößen.
Ergebnisse einer solchenDie
Debatten vorliegende
Größe gesehen Studie
Parameteranalyse, werden.zeigt
bezogen Der Methoden
auf Verlauf
die und
seit
Zielgröße
um Nachhaltigkeit, ESG Ergebnisse einer solchen
und CO2-Emissionen
Marktmiete. Parameteranalyse,
der Jahrtausendwende
Die Datengrundlage bezogen
berücksichtigt die auf
zeigt die Zielgröße
nahezu eine
Wohnungsmärkte
angemessen abbilden.Marktmiete.
Deutschlands Die
in Datengrundlage
Städten ab berücksichtigt
Stagnation
70.000 die Wohnungsmärkte
der Einwohnerzahlen
Einwohnern. (Abb. 1).
Beim wohnraumbezogenen Deutschlands in Städten ab
Ressourcenver- Der70.000 Einwohnern.
einmalige Rückgang vor ca. zehn Jah-
brauch können die errichteten und genutzten ren ist im Wesentlichen statistisch bedingt
Wohnflächen (Quadratmeter in summa) (Korrektur durch Zensus 2011). Dagegen sind
als wesentliche quantitative Bezugsgröße die jährlichen Anstiege seit 2014 eine reale
und somit rechnerisch als Haupttreiber ge- Änderung, hervorgerufen insbesondere durch
sehen werden. Der relative Ressourcen- bzw. die höhere Zuwanderung aus dem Ausland.
Energieverbrauch pro Quadratmeter lässt Insgesamt erfolgte im dargestellten Zeitraum
sich dagegen durch höhere Standards ein Anstieg von 82,26 Millionen (2000), über
reduzieren. Der resultierende Gesamteffekt zwischenzeitlich nur 81,75 Millionen (2010) auf
aus einer insgesamt steigenden Wohnfläche nunmehr 83,17 Millionen (2019) Einwohner.
wäre zu ermitteln. Dies entspricht über ca. 20 Jahre einem An-
Insofern bleibt die Frage nach der Menge an stieg von 0,91 Mio. Einwohnern bzw. einem
benötigter bzw. nachgefragter Wohnfläche Plus von 1,1 %.
elementar. Hierbei spielen sozio-demogra- Hingegen wird ein stärkerer Anstieg der
phische Faktoren wie Einwohner- und Haus- Anzahl der Haushalte von 2000 bis 2018
haltszahlen eine entscheidende Rolle. Diese deutlich. So stieg die Anzahl der Haushalte
bestimmen letztendlich den Bedarf an einer von 37,71 Millionen (2000) auf 41,38 Millionen
bestimmten Anzahl an Wohnungen. Ent- im Jahr 2018 an. Dies entspricht einem Zu-
sprechende Substitute wie Wohnheimplätze wachs von 3,67 Millionen Haushalten in knapp
oder Longstay-Apartments sind zur Be- 20 Jahren oder einem Plus von 9,73 %.
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REAL EXPERTS.
REAL VALUES.
REAL VALUES.
Erklärung
Erklärung und
und Prognose
Prognose von
von Wohnungsmieten
Wohnungsmieten ––
Bestimmung
Bestimmung wesentlicher
wesentlicher Einflussfaktoren
112 %
Einflussfaktoren
Abb. 3: Entwicklung Hauspreisindex (unbereinigt), Wachstum zum Vorjahr, jeweils Minimum, Maximum, Mittelwert, Deutschland;
110 Einwohner und Haushalte in Deutschland
% Eurostat; eigene Berechnung und Darstellung. 2,15
mittels
mittels Korrelationsanalyse
Quelle:
Haushaltsgröße Einwohner
Korrelationsanalyse
(Personen/ 108 % (in privaten
Haushalte) 2,12 Haushalten als
Index mit
Private 106 % 2000 = 100 %)
Haushalte 2,08
(als Index mit 104 %
2000 = 100 %) In Zeiten hoher Marktdynamik und steigender Wettbewerbsintensität
In Zeiten hoher Marktdynamik und Analyse
steigender 2,05
102 % sind leistungsfähige Systeme der undWettbewerbsintensität
Entscheidungsunter-
Entwicklung als Index
sind leistungsfähige Systeme der Analyse und Entscheidungsunter-
Personen/Haushalt
100 %
stützung unverzichtbar. Das Immobilien- und Markt-Research arbeitet 2,01
stützung
dabei insbesondere an den Themen Informationserhebung,arbeitet
unverzichtbar. Das Immobilien- und Markt-Research Kenn-
98 % dabei insbesondere
zahlenbewertung undan den Themen Informationserhebung,
Potenzialeinschätzung. Entscheidend ist Kenn- dabei 1,98
zahlenbewertung
die Kenntnis von und Potenzialeinschätzung.
Einflussfaktoren, in Bezug auf Entscheidend ist dabei
auf immobilienwirt-
96 %
die KenntnisZielgrößen.
schaftliche von Einflussfaktoren,
Die vorliegende in BezugStudie aufzeigt
auf immobilienwirt-
Methoden und
1,94
‘00 ‘01 ‘02 ‘03schaftliche Zielgrößen. Die vorliegende
‘11 ‘12 ‘13Studie zeigt Methoden und
Ergebnisse einer solchen Parameteranalyse, bezogen‘16
‘04 ‘05 ‘06 ‘07 ‘08 ‘09 ‘10 ‘14 ‘15
auf ‘17 ‘18 ‘19
die Zielgröße
Ergebnisse einer solchen Parameteranalyse,
Marktmiete. Die Datengrundlage berücksichtigt die Wohnungsmärkte bezogen auf die Zielgröße
Marktmiete.
Deutschlands Diein Datengrundlage
Städten ab 70.000 berücksichtigt
Einwohnern.die Wohnungsmärkte
Abb. 1: Einwohner, Haushalte (linke Skala als Index mit 2000 = 100 %) und Haushaltsgröße (rechte Skala) in Deutschland;
Deutschlands in Städten ab 70.000 Einwohnern.
Quelle: Statistisches Bundesamt; eigene Berechnung und Darstellung.
Wichtiger als die Einwohnerzahl ist für den Insofern sind zur Analyse und Prognose von
Wohnraumbedarf die Anzahl der Haushalte. Wohnraumbedarfszahlen auch die bevöl-
Dieser Wert wird durch die sinkende Haus- kerungsbezogene Altersstruktur und deren
haltsgröße maßgeblich getrieben. Faktoren Entwicklung notwendig.
wie ein Kultur- und Wertewandel oder auch In der Langfristdarstellung (als Index mit
steigender Wohlstand können einen solchen Basis 100 in 1970) erkennt man ein Wachstum
Trend erzeugen bzw. weiter stützen. Ferner oberhalb der Entwicklung aller Altersgrup-
können zahlreiche, neu begründete Haus- pen insbesondere in der Gruppe der über
halte von vorerst alleinlebenden Personen 68-jährigen Einwohner. Dagegen blieben
(z.B. Auszug aus dem Elternhaus, Zuzug aus sowohl der Gesamtwert als auch die mittlere
anderen Regionen und dem Ausland) die Altersgruppe langfristig beinahe konstant,
durchschnittliche Haushaltsgröße senken. allein die Wiedervereinigung sorgte hier als
Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt in Einmaleffekt für einen sprunghaften Anstieg.
Deutschland mittlerweile unter zwei Personen Die Anzahl jüngerer Einwohner unter 25
pro Haushalt. Aufgrund eines bestimmten Jahren geht tendenziell zurück. Hier liegt der
Grundbedarfs jeder Wohnung (beispielsweise aktuelle Wert trotz des Zuwachses durch die
Küche, Bad) resultiert daraus tendenziell ein Wiedervereinigung sogar noch unter der Zahl
Mehrverbrauch an Flächen und Ressourcen. von 1970 im alten Bundesgebiet.
Gleichfalls existiert ein bestimmter Grund- Auch die längerfristige Darstellung zeigt also,
bedarf an Energie, der unabhängig von der dass der mittel- bis langfristige Wohnraum-
Wohnungs- bzw. Raumnutzung durch eine bedarf Deutschlands nicht primär durch das
bestimmte Anzahl an Personen ist. Einwohnerwachstum getrieben ist. Zumindest
Eine durchschnittliche Haushaltsgröße unter ist durch diese Größe kein Mehrbedarf zu er-
zwei Personen impliziert rechnerisch eine klären, allenfalls ein Ersatzbedarf zur weiteren
gewisse Anzahl an Single-Haushalten in der Gewährleistung des aktuellen Niveaus der
Erhebungsmenge. Diese Haushalte sind ten- Wohnraumversorgung. Jedoch ändert sich
denziell in besonders jungen Bevölkerungs- in der Gesamtbetrachtung Deutschlands die
gruppen (Auszubildende, Studenten, Berufs- Belegungsstruktur gemessen an den jeweili-
einsteiger) oder aber bei älteren Senioren gen Alterskohorten (Abbildung 2).
(verstorbener Lebenspartner) zu erwarten. Ältere Alterskohorten stellen eine weiter-
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REAL EXPERTS.
REAL VALUES.
REAL VALUES.
Erklärung
Erklärung und
und Prognose
Prognose von
von Wohnungsmieten
Wohnungsmieten ––
wachsende Nachfragegruppe dar. Als typisch levanz ab. Durch diese strukturellen Verschie-
Bestimmung
Bestimmung wesentlicher
wesentlicher Einflussfaktoren
kann in diesem Lebensabschnitt ein Beibehalt bungen der Wohnraumnachfrage entsteht
Einflussfaktoren
der bisherigen Wohnform bei gleichzeitig auch bei Zugrundelegung einer konstanten
mittels
mittels Korrelationsanalyse
konstanter, ggf. auch verkleinerter Perso- Bevölkerungszahl ein zusätzlicher Bedarf
Korrelationsanalyse
nenzahl pro Haushalt (Auszug der Kinder) an Wohnraum gemessen an der Anzahl der
angesehen werden. Dagegen nimmt die Zahl Wohnungen und auch der beanspruchten
junger Personen ab. Der Effekt der Zusam- Wohnfläche. Die zuvor gezeigten Haushalts-
menlegung von Haushalten bei Heirat oder zahlenund
In Zeiten hoher Marktdynamik und Haushaltsgrößen
steigender unterstützen
Wettbewerbsintensität
In
Familiengründung nimmt Zeiten
somithoher Marktdynamik
gleichzeitig diese und steigender
These. Wettbewerbsintensität
sind leistungsfähige Systeme der Analyse und Entscheidungsunter-
über den Gesamtmarktsind leistungsfähige
gesehen
stützung Systeme
in seiner Re-
unverzichtbar. der Analyse
Das Immobilien- undund Entscheidungsunter-
Markt-Research arbeitet
stützung unverzichtbar.
dabei insbesondere an Das
denImmobilien- und Markt-Research arbeitet
Themen Informationserhebung, Kenn-
dabei
zahlenbewertung und Potenzialeinschätzung. Entscheidend ist Kenn-
insbesondere an den Themen Informationserhebung, dabei
zahlenbewertung
die Kenntnis von und Potenzialeinschätzung.
Einflussfaktoren, Entscheidend
in Bezug auf ist dabei
auf immobilienwirt-
300 % die KenntnisZielgrößen.
schaftliche von Einflussfaktoren, in Bezug
Die vorliegende aufzeigt
Studie auf immobilienwirt-
Methoden und
schaftliche Zielgrößen.
Ergebnisse einer solchen Die vorliegende Studie zeigt
Parameteranalyse, bezogen auf Methoden und
die Zielgröße
0-24 250 % Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppe 68 und mehr
Ergebnisse einer solchen Parameteranalyse, bezogen auf die
Marktmiete. Die Datengrundlage berücksichtigt die Wohnungsmärkte Zielgröße
(als Index mit
Marktmiete. Die 1970 = 100%)
200 %
Deutschlands in Datengrundlage
Städten ab 70.000 berücksichtigt
Einwohnern.die Wohnungsmärkte
25-67 Insgesamt
Deutschlands in Städten ab 70.000 Einwohnern.
150 %
Entwicklung als Index
100 %
50 %
0%
1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020
Abb. 2: Demografische Entwicklung nach Altersgruppe; Quelle: Statistisches Bundesamt; eigene Berechnung und Darstellung (Vor 1990
früheres Gebiet der BRD, sprunghafter Anstieg durch die Wiedervereinigung).
Regionale Differenzierung Bayern und Baden-Württemberg Zuwächse
gab. Zu erklären ist dies insbesondere mit
Die Entwicklung der Einwohner- und Haus- einer Binnenwanderung in wirtschaftlich
haltszahlen ist regionalspezifisch. Sie hängt stärkere Regionen mit entsprechenden
von Faktoren wie Verstädterung, Wirtschafts- Arbeitsplatzangeboten und in die Stadtstaa-
entwicklung und sozialen bzw. kulturellen ten Hamburg und Berlin aufgrund ihrer viel-
Einflüssen ab. Im jeweiligen Wohnungsmarkt fältigen kulturellen Angebote, der zahlreichen
können die Effekte somit sehr unterschiedlich Hochschulen und Studienplätze sowie der
ausgeprägt sein. Dies zeigen die nachfolgen- hier gesuchten besonderen Lebensqualität
den Ausprägungen innerhalb Deutschlands (allgemeiner Urbanisierungstrend). Nach
(regionale Differenzierung) sowie in den euro- den Prognosen des Bundes und der Länder
päischen Ländern (internationaler Vergleich). wird sich dieser Trend in den genannten
In der regionalen Differenzierung nach den Städten weiter fortsetzen, während dies für
einzelnen Bundesländern offenbaren sich in die Flächenländer insgesamt nicht erwartet
der Rückschau deutliche Unterschiede. Ein wird. Die bisher schon vom Bevölkerungs-
Bevölkerungsrückgang war insbesondere in rückgang betroffenen Länder werden sich
den neuen Bundesländern und dem Saarland bei den Einwohnerzahlen voraussichtlich
zu verzeichnen, während es vor allem in weiter verkleinern.
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REAL EXPERTS.
REAL EXPERTS.
REAL VALUES.
REAL VALUES.
Erklärung
Erklärung und
und Prognose
Prognose von
von Wohnungsmieten
Wohnungsmieten ––
Bestimmung
Bestimmung wesentlicher
wesentlicher Einflussfaktoren
Abb. 3: Entwicklung Hauspreisindex (unbereinigt), Wachstum zum Vorjahr, jeweils Minimum, Maximum, Mittelwert, Deutschland;
20 % Eurostat; eigene Berechnung und Darstellung.
Einflussfaktoren
Quelle:
15 % Demografische Entwicklung
Entwicklung
1990-2019 mittels
mittels Korrelationsanalyse
10 %
Korrelationsanalyse
Abb. 3: Entwicklung Hauspreisindex (unbereinigt), Wachstum zum Vorjahr, jeweils Minimum, Maximum, Mittelwert, Deutschland;
5 % Eurostat; eigene Berechnung und Darstellung.
Quelle:
Prognose
2019-2050 0%
In Zeiten hoher Marktdynamik und steigender Wettbewerbsintensität
-5 %
In Zeiten
sind hoher Marktdynamik
leistungsfähige Systeme derund Analyse
steigender
undWettbewerbsintensität
Entscheidungsunter-
sind
stützung unverzichtbar. Das Immobilien- undund
leistungsfähige Systeme der Analyse Entscheidungsunter-
Markt-Research arbeitet
-10 %
stützung
dabei insbesondere an den Themen Informationserhebung,arbeitet
unverzichtbar. Das Immobilien- und Markt-Research Kenn-
-15 % dabei insbesondere
zahlenbewertung undan den Themen Informationserhebung,
Potenzialeinschätzung. Entscheidend ist Kenn-
dabei
zahlenbewertung
die Kenntnis von und Potenzialeinschätzung.
Einflussfaktoren, Entscheidend
in Bezug auf ist dabei
auf immobilienwirt-
-20 %
die KenntnisZielgrößen.
schaftliche von Einflussfaktoren, in Bezug
Die vorliegende aufzeigt
Studie auf immobilienwirt-
Methoden und
-25 % schaftliche Zielgrößen. Die vorliegende Studie zeigt Methoden und
Ergebnisse einer solchen Parameteranalyse, bezogen auf die Zielgröße
Ergebnisse einer solchen Parameteranalyse, bezogen auf die
Marktmiete. Die Datengrundlage berücksichtigt die Wohnungsmärkte Zielgröße
-30 %
Marktmiete.
Deutschlands Die
in Datengrundlage
Städten ab 70.000 berücksichtigt
Einwohnern.die Wohnungsmärkte
NW BY BW Deutschlands
NI HE RPin Städten
SN BE ab SH
70.000BB Einwohnern.
ST TH HH MV SL HB
Abb. 3: Demografische Entwicklung und Prognose; Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder;
eigene Berechnung und Darstellung.
Gerade in der Gegenüberstellung von Flä- Oft wachsen Städte dynamischer als die
chenländern und Stadtstaaten fallen die für Flächenländer in der gleichen Region, wie
Städte typischen kleineren durchschnittlichen beispielsweise der Vergleich von Berlin und
Haushaltsgrößen auf. So liegen die durch- dem umliegenden Brandenburg schon aus
schnittlichen Haushaltsgrößen im Jahr 2019 in der Bundeslandstatistik erkennen lässt. Auf-
Berlin am niedrigsten (1,79 P/HH), es folgen fällig ist aber trotz unterschiedlicher Wachs-
die Hansestädte Hamburg (1,83 P/HH) und tumszahlen eine gewisse Konvergenz bei den
Bremen (1,86 P/HH). Die bevölkerungsstärke- Haushaltsgrößen. Die sichtbare Annäherung
ren Flächenländer liegen auf der anderen Seite dieser Größe in Brandenburg an das Berliner
der Bandbreite. So hat Baden-Württemberg Niveau lässt vermuten, dass das lange Zeit
aktuell die durchschnittlich größten Haushalte typische Familienheim im Umland und die
(2,09 P/HH). Im oberen Drittel finden sich ebenso typische Singlewohnung im Zentrum
auch Rheinland-Pfalz, Bayern, Hessen und der Stadt sich nicht mehr so sehr als stand-
Nordrhein-Westfalen. ortprägend herausstellen. Vielmehr werden
Tendenziell hat sich die Haushaltsgröße in zunehmend auch kleinere Wohnungen in
den gezeigten vergangenen 30 Jahren in Flächenländern bereitzustellen sein, speziell
allen Bundesländern verringert (Abb. 4). auch für ältere Bevölkerungsgruppen, Zwei-
Die Entwicklung scheint ungebrochen. Eine Personen-Haushalte etc.
Ausnahme bilden die schon vor zehn Jahren Insgesamt stellen also die Haushaltsgrößen
sehr niedrig liegenden Stadtstaaten, wo kein und die damit verbundenen Haushaltszahlen
weiterer Rückgang der Haushaltsgrößen, in den meisten Regionen einen entscheiden-
sondern zum Teil sogar ein kleiner Anstieg, zu den wohnungswirtschaftlichen und damit
verzeichnen ist. auch energiebedarfsbezogenen Faktor dar.
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2
2REAL EXPERTS.
REAL EXPERTS.
REAL VALUES.
REAL VALUES.
Erklärung
Erklärung und
und Prognose
Prognose von
von Wohnungsmieten
Wohnungsmieten ––
Bestimmung
Bestimmung wesentlicher
wesentlicher Einflussfaktoren
Abb. 3: Entwicklung Hauspreisindex (unbereinigt), Wachstum zum Vorjahr, jeweils Minimum, Maximum, Mittelwert, Deutschland;
2,6
Einflussfaktoren
Quelle: Eurostat; eigene Berechnung und Darstellung.
BW 2,5 Durchschnittliche Haushaltsgröße in Bundesländern SH
RP mittels
mittels Korrelationsanalyse
2,4
Korrelationsanalyse
Abb. 3: Entwicklung Hauspreisindex (unbereinigt), Wachstum zum Vorjahr, jeweils Minimum, Maximum, Mittelwert, Deutschland;
TH
BY 2,3
Quelle: Eurostat; eigene Berechnung und Darstellung. MV
2,2
HE In Zeiten hoher Marktdynamik und steigender Wettbewerbsintensität ST
2,1 In Zeiten
sind hoher Marktdynamik
leistungsfähige und Analyse
Systeme der steigender
undWettbewerbsintensität
Entscheidungsunter-
NW SN
sind
stützung unverzichtbar. Das Immobilien- undund
leistungsfähige Systeme der Analyse Entscheidungsunter-
Markt-Research arbeitet
2,0
NI
stützung
dabei insbesondere an den Themen Informationserhebung,arbeitet
unverzichtbar. Das Immobilien- und Markt-Research Kenn- HB
1,9 dabei insbesondere
zahlenbewertung undan den Themen Informationserhebung,
Potenzialeinschätzung. Entscheidend ist Kenn-
dabei
zahlenbewertung
die Kenntnis von und Potenzialeinschätzung. Entscheidend ist dabei
Personen/Haushalt
SL HH
1,8 Einflussfaktoren, in Bezug auf auf immobilienwirt-
die KenntnisZielgrößen.
schaftliche von Einflussfaktoren, in Bezug
Die vorliegende aufzeigt
Studie auf immobilienwirt-
Methoden und
BB BE
1,7 schaftliche Zielgrößen. Die vorliegende Studie zeigt Methoden und
Ergebnisse einer solchen Parameteranalyse, bezogen auf die Zielgröße
1,6
Ergebnisse einer solchen Parameteranalyse, bezogen auf die
Marktmiete. Die Datengrundlage berücksichtigt die Wohnungsmärkte Zielgröße
Marktmiete.
Deutschlands Die
in Datengrundlage
Städten ab 70.000 berücksichtigt
Einwohnern.die Wohnungsmärkte
1991 Deutschlands2001 2011
in Städten ab 70.000 Einwohnern. 2019
2.200
2,6
2.000 Detailvergleich Berlin vs. Brandenburg
2,4
Anzahl der 1.800 Personen/
Haushalte Haushalt in BB
in BB
1.600 2,2 Personen/
Haushalt in BE
Anzahl der
Haushalte 1.400
in BE 2,0
Personen/Haushalt
Anzahl Haushalte
1.200
1.000 1,8
800
1,6
1991 2001 2011 2019
Abb. 4: Haushaltsgröße der Bundesländer; Quelle: Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung; eigene Berechnung und Darstellung.
Deutschland im europäischen Vergleich Vergleich ist die Bevölkerungsentwicklung in
Italien. Nach einer mehrjährigen Wachstums-
Im europäischen Vergleich lag Deutschland phase stagnieren hier die Zahlen bzw. sind
lange Zeit auf den hinteren Rängen beim Be- seit 2014 sogar leicht rückläufig. Bezogen
völkerungswachstum. Im Zeitraum 1990 bis auf die vergangenen 30 Jahre ist nicht nur
2010 zeigten nur wenige Länder wie Polen in Deutschland und Italien, sondern auch in
und Tschechien eine niedrigere Entwicklung. Polen und Tschechien nahezu kein Bevölke-
Die Zuwanderungszahlen der vergangenen rungswachstum feststellbar. Dagegen zählen
Jahre sorgten in Deutschland kurzfristig die Schweiz und Norwegen zu den Spitzen-
für einen deutlichen Anstieg, holen aber reitern beim Wachstum der Einwohnerzahlen.
den Bevölkerungstrend wachstumsstarker Bei den Haushaltsgrößen zeigt sich in den
Länder wie die Schweiz, Norwegen oder meisten Ländern der schon in Deutschland
Großbritannien nicht auf. festgestellte Trend: Sie gehen zurück und
Eine weitere Besonderheit im europäischen nähern sich der Durchschnittsgröße von zwei
8
2
2REAL EXPERTS.
REAL EXPERTS.
REAL VALUES.
REAL VALUES.
Erklärung
Erklärung und
und Prognose
Prognose von
von Wohnungsmieten
Wohnungsmieten ––
Personen je Haushalt an. Einzig Polen liegt mit ein europaweit feststellbares Phänomen
Bestimmung
Bestimmung wesentlicher
wesentlicher Einflussfaktoren
bei dieser Größe mit ca. 2,8 Personen je Haus- zu sein. Verbunden mit steigenden (oder
Einflussfaktoren
halt noch deutlich höher. Auch war hier in zumindest konstanten) Bevölkerungszahlen
mittels
mittels Korrelationsanalyse
den vergangenen Jahren kein Abwärtstrend ergibt sich daraus tendenziell ein Mehrbedarf
Korrelationsanalyse
feststellbar, wie er etwa in Tschechien und Ita- an Wohnungen. Dies hat Folgewirkungen
lien – also in Ländern mit ebenfalls höherem auch für den Energieverbrauch bei Errich-
Ausgangsniveau – in den vergangenen Jahren tung und Nutzung von Wohnraum in einer
einsetzte. Neben Polen zeigen noch die bei-
In Zeiten hoher MarktdynamikVolkswirtschaft – unter
und steigender der Prämisse, dass
Wettbewerbsintensität
den Länder Belgien und In Zeiten hoher Marktdynamik
Großbritannien ein und
technische steigender Wettbewerbsintensität
Innovationen diesem Effekt nicht
sind leistungsfähige Systeme der Analyse und Entscheidungsunter-
konstantes Niveau diesersind leistungsfähige
Kennzahl. Systeme der Analyse
entgegenwirken. und Entscheidungsunter-
stützung unverzichtbar. Das Immobilien- und Markt-Research arbeitet
stützung
Die sinkenden Haushaltsgrößen unverzichtbar.
scheinen so-an Das
dabei insbesondere denImmobilien- und Markt-Research arbeitet
Themen Informationserhebung, Kenn-
dabei insbesondere
zahlenbewertung undan den Themen Informationserhebung,
Potenzialeinschätzung. Entscheidend ist Kenn- dabei
zahlenbewertung und Potenzialeinschätzung.
die Kenntnis von Einflussfaktoren, in Bezug auf Entscheidend ist dabei
auf immobilienwirt-
die KenntnisZielgrößen.
schaftliche von Einflussfaktoren,
Die vorliegende in Bezug aufzeigt
Studie auf immobilienwirt-
Methoden und
schaftliche
Ergebnisse Zielgrößen.
einer solchen Die vorliegende
Parameteranalyse, Studie
bezogenzeigt auf Methoden und
die Zielgröße
135 %
Ergebnisse
Marktmiete. einer solchen Parameteranalyse,
Die Datengrundlage berücksichtigtbezogen auf die
die Wohnungsmärkte Zielgröße
Abb. 3: Entwicklung Hauspreisindex (unbereinigt), Wachstum zum Vorjahr, jeweils Minimum, Maximum, Mittelwert, Deutschland;
130 % Eurostat; eigene Berechnung
Marktmiete. DieBevölkerungswachstum
Quelle: Deutschlands
und Darstellung. in Datengrundlage
Städten ab 70.000 berücksichtigt
Einwohnern.die Wohnungsmärkte
BE
125 %
Deutschlands in Städten ab 70.000 Einwohnern. AT
CZ PL
120 %
DE 115 % NO
FR* 110 % CH
IT 105 %
UK
NL 100 %
95 %
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
3,0
2,5 Durchschnittliche Haushaltsgröße
2005
2,0
1,5
2019
Personen/Haushalt
1,0
0,5
0,0
PL BE CZ IT UK* AT CH* FR NL DE NO
Abb. 5: Bevölkerungswachstum und die durchschnittliche Haushaltsgröße ausgewählter europäischer Länder;
Quelle: Eurostat; eigene Berechnung und Darstellung. (oben: FR* Beginn abweichend Jahr 1991; unten: CH* abweichend Jahre 2007/2019;
UK* abweichend Jahre 2005/2018).
9
2
2REAL EXPERTS.
REAL EXPERTS.
REAL VALUES.
REAL VALUES.
Erklärung
Erklärung und und Prognose
Prognose von
2. Nachhaltige Nachfrage nach
von Wohnungsmieten
Wohnungsmieten ––
Wohnraum aufgrund der individuell genutzten Wohnfläche
Bestimmung
Bestimmung wesentlicher wesentlicher Einflussfaktoren
Während die Einwohner- und Haushaltszah-
Einflussfaktoren
Natürlich könnte hierfür der zuvor besproche-
mittels
mittels Korrelationsanalyse
len die Anzahl der benötigten Wohnungen ne Rückgang der Haushaltsgrößen eine Er-
Korrelationsanalyse
bestimmen, ist die nachgefragte – und damit klärung sein. Durch bestimmte Grundflächen
auch die zu planende, zu bauende und zu pro Wohnung – etwa Bad, Küche und Flur
nutzende – Fläche an Wohnraum von vielen – kommt es bei kleinen Haushalten tendenziell
weiteren Faktoren abhängig. Veränderte
In Zeiten hoher zu einem
Marktdynamik und Mehrverbrauch an Fläche pro Per-
steigender Wettbewerbsintensität
In Zeiten
Vorstellungen vom individuellen
sind hoher Marktdynamik
Wohnen,
leistungsfähige son. Da
Systeme und steigender
aber
der undWettbewerbsintensität
bei kleinen
Analyse Haushalten mit einer
Entscheidungsunter-
sind
neue Nutzungsanforderungen leistungsfähige
stützung wie etwa ein
unverzichtbar. Systeme
Person
Das der Analyse
oder
Immobilien-zwei und Entscheidungsunter-
Personen
und ein dritter
Markt-Research oder
arbeitet
stützung
häuslicher Arbeitsplatzdabei
und nichtunverzichtbar. Das Immobilien-
zuletzt einean vierter
insbesondere und Markt-Research
Raum Informationserhebung,
den Themen durchaus eingespart werdenarbeitet
Kenn-
dabei
gestiegene Kaufkraft führten insbesondere
zahlenbewertung undan
in der Gesamt- den Themen
kann, Informationserhebung,
wäre gleichzeitig
Potenzialeinschätzung. ein Absinken der
Entscheidend Kenn-
ist Woh-
dabei
zahlenbewertung
betrachtung zu einer zunehmenden
die Kenntnis Wohnflä- und Potenzialeinschätzung.
nungsgröße
von Einflussfaktoren, in zu Entscheidend
erwarten.
Bezug auf aufDaher ist dabei
überrascht
immobilienwirt-
chenbeanspruchung. Diesdie Kenntnis
gilt sowohl
schaftliche von Einflussfaktoren,
in abso- Die
Zielgrößen. in
es, vorliegendeBezug auf
dass die statistische auf immobilienwirt-
Durchschnittsgröße
Studie zeigt Methoden und
schaftliche
luten Zahlen für das Land insgesamt
Ergebnisse Zielgrößen.
auch Die
alssolchen
einer vorliegende
je Wohnung Studie zeigt
im Zeitverlauf
Parameteranalyse, bezogen Methoden
ebenfalls
auf und
die zunimmt.
Zielgröße
Ergebnisse
relativ betrachtet pro Marktmiete. einer
Einwohner. Dieser solchen
Pro- Parameteranalyse,
Währendberücksichtigt
Die Datengrundlage bezogen
der Durchschnittswert auf die Zielgröße
1990 in den
die Wohnungsmärkte
Kopf-Verbrauch mag Marktmiete.
in qualitativer
Deutschlands Die
in Datengrundlage
Hinsicht
Städten abalten berücksichtigt
Bundesländern
70.000 Einwohnern. die ca.
noch Wohnungsmärkte
87 m2 betrug,
Deutschlands
als positiver Beitrag zu in Städten ab
höherem Wohlstand ist 70.000 Einwohnern.
die durchschnittliche Wohnungsgröße
und höherer Lebensqualität gesehen werden, dort nunmehr auf ca. 96 m2 angewachsen.
steht jedoch gleichzeitig für einen Mehrver- Insgesamt beträgt sie im deutschlandweiten
brauch an Ressourcen für Wohnzwecke. Mittel ca. 92 m2. Die neuen Bundesländer
liegen mit einer Durchschnittsfläche von ca.
Steigende Wohnflächennutzung 79 m2 je Wohnung noch zurück, haben sich
in Deutschland aber vom Niveau im Jahr 1990 von 64 m2 je
Wohnung noch deutlicher weiterentwickelt.
In der Betrachtung über die vergangenen drei In Deutschland werden somit immer mehr
Jahrzehnte ist die Pro-Kopf-Beanspruchung und immer größere Wohnungen genutzt. Die
von Wohnraum im statistischen Mittel stetig beanspruchte Wohnfläche pro Person und
gestiegen. Dies gilt für Gesamtdeutschland auch die Wohnungsgrößen steigen. Gründe
und umso mehr für die östlichen Bundes- liegen vor allem in der zunehmenden Zahl
länder, in denen es seit 1990 ausgehend von der Single-Haushalte und dem Anstieg der
einem niedrigeren Niveau deutliche Nach- Wohnfläche mit zunehmendem Alter. Die Än-
holeffekt gab. Aktuell (nach den Daten von derungen im Lebensstil und in der Nutzung
2019) beträgt die Wohnfläche je Einwohner von Wohnraum haben mittelbar dann auch
in den alten Bundesländern ca. 48 m2, in den Auswirkungen auf die relevanten Energie-
neuen Bundesländern ist sie mit ca. 44 m2 und CO2-Größen.
noch etwas kleiner. Der Trend nach höherem
Flächenverbrauch pro Person scheint unge-
brochen zu sein.
10
2
2REAL EXPERTS.
REAL EXPERTS.
REAL VALUES.
REAL VALUES.
Erklärung
Erklärung und
und Prognose
Prognose von
von Wohnungsmieten
Wohnungsmieten ––
Westdeutschland Bestimmung
Bestimmung wesentlicher
50
wesentlicher Einflussfaktoren
Einflussfaktoren
Wohnfläche je Einwohner
mittels
mittels Korrelationsanalyse
45
Korrelationsanalyse
Ostdeutschland
40
Gesamtdeutschland
35
30 In Zeiten hoher Marktdynamik und steigender Wettbewerbsintensität
Quadratmeter
In Zeiten
sind hoher Marktdynamik
leistungsfähige Systeme der und Analyse
steigenderundWettbewerbsintensität
Entscheidungsunter-
25
sind
stützung unverzichtbar. Das Immobilien- undund
leistungsfähige Systeme der Analyse Entscheidungsunter-
Markt-Research arbeitet
20 stützung
dabei insbesondere an den Themen Informationserhebung,arbeitet
unverzichtbar. Das Immobilien- und Markt-Research Kenn-
dabei insbesondere
zahlenbewertung und an den Themen Informationserhebung,
Potenzialeinschätzung. Entscheidend ist Kenn-
dabei
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
zahlenbewertung und Potenzialeinschätzung. Entscheidend
die Kenntnis von Einflussfaktoren, in Bezug auf auf immobilienwirt- ist dabei
die Kenntnis von Einflussfaktoren, in Bezug auf
schaftliche Zielgrößen. Die vorliegende Studie zeigt Methoden und auf immobilienwirt-
schaftliche
Ergebnisse einer Zielgrößen.
solchenDie vorliegende Studie
Parameteranalyse, bezogenzeigtauf Methoden
die Zielgrößeund
100
Westdeutschland Ergebnisse
Marktmiete. einer solchen Parameteranalyse,
Die Datengrundlage berücksichtigtbezogen auf die
die Wohnungsmärkte Zielgröße
Abb. 3: Entwicklung Hauspreisindex (unbereinigt), Wachstum zum Vorjahr, jeweils Minimum, Maximum, Mittelwert, Deutschland;
95 Wohnfläche
Marktmiete. je Wohnung
Die
Ostdeutschland
Quelle: Eurostat; eigene Berechnung und Darstellung.
Deutschlands in Datengrundlage
Städten ab 70.000 berücksichtigt
Einwohnern.die Wohnungsmärkte
90 Deutschlands in Städten ab 70.000 Einwohnern.
Gesamtdeutschland
85
80
75
70
Quadratmeter
65
60
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
Abb. 6: Wohnflächennutzung pro Einwohner in Deutschland;
Quelle: Statistisches Bundesamt; eigene Berechnung und Darstellung (teils unter Glättung der Verläufe mittels statistischer Verfahren).
Regionale Differenzierung westlichen Flächenländer wie das Saarland
(Wohnfläche pro Person 54 m2 / pro Wohnung
Die durchschnittliche Wohnfläche pro Woh- 109 m2), Rheinland-Pfalz (50 m2 / 107 m2)
nung und auch pro Person unterscheidet und Niedersachsen (49 m2 / 103 m2). Bei
sich im regionalen Vergleich durchaus. der regional unterschiedlichen Nutzung von
Unterdurchschnittliche Zahlen zeigen die Wohnflächen dürfte also die mehr oder
Stadtstaaten Berlin und Hamburg. Während weniger vorhandene Verfügbarkeit und die
die durchschnittliche Wohnfläche pro Person damit verbundenen Quadratmeterpreise
in Deutschland 45 m2 beträgt, haben die eine große Rolle spielen. Marktmodelle (z. B.
Einwohner Berlins jeweils nur 39 m2 und das bekannte Vier-Quadranten-Modell von
Hamburgs nur 40 m2 zur Verfügung. Ein ähn- Di Pasquale und Wheaton) sehen regelmäßig
licher Unterschied zeigt sich bei der durch- ein gegebenes Budget des Haushalts (oder
schnittlichen Wohnungsgröße mit 76 m2 in des daraus aggregierten Gesamtmarktes) als
Hamburg und 74 m2 in Berlin gegenüber dem Ausgangspunkt. Unterschiedliche Knappheit
Mittelwert von 94 m2 in Deutschland. von Wohnraum und die damit verbundenen
Den deutschen Durchschnittswert heben divergierenden Quadratmeterpreise führen
insbesondere die weniger dicht besiedelten entsprechend zur Nachfrage nach einer
11
2
2REAL EXPERTS.
REAL EXPERTS.
REAL VALUES.
REAL VALUES.
Erklärung
Erklärung und
und Prognose
Prognose von
von Wohnungsmieten
Wohnungsmieten ––
mehr oder weniger großen Wohnfläche im Lebensgestaltung und Marktpreisen nach-
Bestimmung
Bestimmung wesentlicher
wesentlicher Einflussfaktoren
regionalen Teilmarkt. Daraus ist abzuleiten, gefragt wird. Fragen nach der Bezahlbarkeit
Einflussfaktoren
dass ein höheres Budget (resultierend aus der von Wohnraum und fallweise gewünschten
mittels
mittels Korrelationsanalyse
Veränderung von Einkommen, Steuerquote, Markteingriffen sollten diesen anteiligen
Korrelationsanalyse
sonstigen Lebenshaltungskosten) zumindest Effekt der Verbesserung in Quantität und
teilweise für mehr Wohnraum genutzt wird vermutliche auch Qualität des Wohnens be-
bzw. andersherum Budgeteinschränkungen rücksichtigen. Ein entsprechender Mindest-
(z. B. durch höhere Steuern oder Arbeits-
In Zeiten hoher Marktdynamik bedarfund (pro Kopf oderWettbewerbsintensität
steigender pro Wohnung) kann
In Zeiten
losigkeit) zumindest mittelfristighoher
zu Marktdynamik
einer Re- allein und
aus steigender
der Wettbewerbsintensität
regionalen Unterschiedlichkeit
sind leistungsfähige Systeme der Analyse und Entscheidungsunter-
sind leistungsfähige
duzierung der Flächennachfrage und damitSysteme
und der
dem Analyse und
generellen Entscheidungsunter-
Aufwärtstrend
stützung unverzichtbar. Das Immobilien- und Markt-Research arbeitet daher
Flächennutzung führen.stützung unverzichtbar. Das Immobilien-
nicht abgeleitet und Markt-Research
werden. Hierfür
dabei insbesondere an den Themen Informationserhebung, Kenn- sind arbeitet
weitere
dabei
Die Nutzung von Wohnfläche insbesondere
zahlenbewertung undan
erfolgt somit den Themen Informationserhebung,
Untersuchungen
Potenzialeinschätzung. unterEntscheidend
dem Einbezug Kenn-
istunter-
dabei
zahlenbewertung
nicht unbedingt nur aufgrund eines und
eventuell Potenzialeinschätzung.
schiedlicher FachgebieteEntscheidend
notwendig.
die Kenntnis von Einflussfaktoren, in Bezug auf auf immobilienwirt- ist dabei
die
objektiv zu definierenden Kenntnis
absolut von Einflussfaktoren,
vorhande- Begründungen in Bezug
für auf
den auf immobilienwirt-
Energieverbrauch
schaftliche Zielgrößen. Die vorliegende Studie zeigt Methoden und
nen Bedarfs, sondernschaftliche
dient darüber
Ergebnisse Zielgrößen.
einer solchenDie
hinaus ausvorliegende Studie zeigtauf
wohnungswirtschaftlichen
Parameteranalyse, bezogen Methoden
Nutzungen
die und
Zielgröße
auch der individuellenErgebnisse einer solchen
Lebensgestaltung. Parameteranalyse,
lassen diese Zahlenbezogen auf
gleichwohl
Marktmiete. Die Datengrundlage berücksichtigt die Wohnungsmärkte die
zu. Zielgröße
Aufgrund
Marktmiete.
Wollte man dies nachfragebezogen
Deutschlands Die
in Datengrundlage
differen- des70.000
Städten ab berücksichtigt
zunehmenden
Einwohnern. die Wohnungsmärkte
Flächenverbrauchs pro
Deutschlands in
zieren, so wäre eine Unterscheidung Städten ab
denkbar 70.000
Person Einwohnern.
bzw. Haushalt entstehen aus der
einerseits in eine notwendige Wohnfläche Mengengröße „genutzte Wohnfläche“ keine
(Grundbedürfnis, in gewissen Grenzen un- Einspareffekte. Optimierungen an anderer
abhängig von Einkommen bzw. Marktpreis, Stelle müssen diese Effekte somit überkom-
im wissenschaftlichen Sinne also „preisun- pensieren, um Ziele der Energie- und CO2-
elastische Nachfrage“) und andererseits in Einsparung im wohnungswirtschaftlichen
einer additiven Wohnfläche, die zusätzlich in Segment zu erreichen.
Abhängigkeit vom Einkommen, individueller
120,0
Wohnfläche 2,25
je Person 100,0 Wohnfläche und Haushaltsgröße 2,20
Haushaltsgröße
80,0 2,15
Wohnfläche je
Wohnung
2,10
60,0
2,05
Personen/Haushalt
40,0 2,00
Quadratmeter
20,0 1,95
1,90
0,0
1,85
DE BE HH SN HB MV ST TH BB NW SH BY HE BW NI RP SL
Abb. 7: Haushaltsgröße und Wohnfläche je Person und Wohnung im Bund und Ländern, 2018;
Quelle: Statistische Ämter des Bundes und der Länder; eigene Berechnung und Darstellung.
Deutschland im europäischen Vergleich nutzung anderseits sichtbar. Im relativen
Vergleich scheiden die einkommensschwä-
Auch im europäischen Vergleich wird der cheren östlichen Länder Tschechien und
Zusammenhang von Einkommen und Sied- Polen bei der Wohnfläche pro Kopf deutlich
lungsdichte einerseits und der Wohnflächen- schwächer ab als etwa die Schweiz und
12
2
2REAL EXPERTS.
REAL EXPERTS.
REAL VALUES.
REAL VALUES.
Erklärung
Erklärung und
und Prognose
Prognose von
von Wohnungsmieten
Wohnungsmieten ––
Norwegen. In Tschechien und Polen nutzen brauch pro Einwohner als in den jeweiligen
Bestimmung
Bestimmung wesentlicher
wesentlicher Einflussfaktoren
Zwei-Personen-Haushalte auch etwas kleine- Nachbarländern, bedingt auch durch den
Einflussfaktoren
re Wohnungen als der Durchschnittshaushalt gegenläufigen Effekt einer hohen Kaufkraft).
mittels
mittels Korrelationsanalyse
dieser Länder. In den übrigen Staaten haben Deutschland liegt in etwa im Mittelfeld der
Korrelationsanalyse
die Zwei-Personen-Haushalte dagegen einen betrachteten europäischen Staaten.
Mehrverbrauch an Wohnfläche. Wichtig für die energetische Bewertung
Einen zusätzlichen Effekt dürfte gerade in gerade im größeren Kontext von Europa ist
Norwegen die relativ Ingeringe Bevölkerungs-
Zeiten hoher Marktdynamik folgende
undFeststellung: Die gezeigten Unter-
steigender Wettbewerbsintensität
dichte und die damitIn Zeiten hoher
zusammenhängendeMarktdynamik
schiedeund
in steigender
der Wettbewerbsintensität
Bevölkerungsentwicklung,
sind leistungsfähige Systeme der Analyse und Entscheidungsunter- den
bessere Verfügbarkeitsindvon leistungsfähige
günstigem Bau-Systeme der Analyse
Haushaltsgröße undundderEntscheidungsunter-
Pro-Kopf-Wohnflä-
stützung unverzichtbar. Das Immobilien- und Markt-Research arbeitet
land haben. Auch die stützung
dabei unverzichtbar.
Wohneigentumsquote
insbesondere an Das
denImmobilien-
che innerhalb
Themen der und Markt-Research
europäischen Länder
Informationserhebung, arbeitet
müs-
Kenn-
liegt hier mit rund 80%dabei
relativinsbesondere
hoch. an den
sen Themen
nicht Informationserhebung,
zwingend Kriterien wie
zahlenbewertung und Potenzialeinschätzung. Entscheidend ist dabei Kenn-
Nachhaltig-
zahlenbewertung
Grob lässt sich als europäisches
die Kenntnis Muster und
von fest- Potenzialeinschätzung.
keit, CO2-Emissionen
Einflussfaktoren, in Bezug auf Entscheidend
undauf ist dabei
Energieverbrauch
immobilienwirt-
die
stellen, dass der Norden Kenntnis
mehr von Einflussfaktoren,
Flächenver- bestimmen. in Bezug auf
Entscheidend auf immobilienwirt-
sind
schaftliche Zielgrößen. Die vorliegende Studie zeigt Methoden auch weitere
und
brauch als der Südenschaftliche
zeigt (als Zielgrößen.
Hypothese: Die vorliegende
Faktoren wie Studie
Klima, zeigt
Ausstattung Methoden
und
Ergebnisse einer solchen Parameteranalyse, bezogen auf die Zielgröße und
Zustand
Abhängigkeit von derErgebnisse einer solchen
Bevölkerungsdichte?) Parameteranalyse,
der Objekte sowie bezogen
die Dauerauf
Marktmiete. Die Datengrundlage berücksichtigt die Wohnungsmärkte die
der Zielgröße
Nutzung.
und auch eine Zunahme Marktmiete. Die
in Datengrundlage
der Flächennutzung
Deutschlands Hierbei
Städten ab 70.000berücksichtigt
können sich indieeinigen,
Einwohnern. Wohnungsmärkte
klimatisch
von Ost nach West zuDeutschlands in Städten ab
sehen ist (Hypothese: 70.000 Regionen
günstigen Einwohnern.auch größere und ältere
Abhängigkeit vom BIP pro Kopf?). Selbstver- Häuser durchaus als nachhaltig präsentieren.
ständlich ist der entsprechende Verlauf nicht Der Zusammenhang von Nutzungsdauer
linear ausgeprägt und es gibt im generellen und Effizienz gilt aber nicht generell, wie die
Trend auch Ausreißer (z.B. Schweiz und weiteren Analysen zeigen werden.
Belgien mit deutlich höherem Flächenver-
Durchschnittliche Wohnfläche in
Wohnfläche nach Haushaltstyp Quadratmetern pro Haushalt
180 141
160
140
120
Haushalte
insgesamt
100
Haushalte
mit zwei
Erwachsenen 80
Haushalte mit
abhängigen 60
Kindern
40
Quadratmeter
20
0
44
PL CZ IT FR DE AT NL CH NO BE
Abb. 8: Durchschnittliche Wohnfläche der Haushalte 2012; Quelle: Eurostat; eigene Berechnung und Darstellung.
13
2
2REAL EXPERTS.
REAL EXPERTS.
REAL VALUES.
REAL VALUES.
Erklärung
Erklärung und und Prognose
Prognose von
3. Resultierender Energieverbrauch
von Wohnungsmieten
Wohnungsmieten ––
bei Wohnnutzungen
Bestimmung
Bestimmung wesentlicher wesentlicher Einflussfaktoren
Dem gesellschaftlichen Ziel eines nachhal-
Einflussfaktoren
ca. 1,0 % bzw. seit 1990 um 2,6 %, dies trotz
mittels
mittels Korrelationsanalyse
tigen, ressourcensparenden Wirtschaftens steigender Wohnfläche). Die Anteile einzelner
Korrelationsanalyse
steht der hohe Bedarf an Gütern, Material Verwendungszwecke haben sich jedoch ver-
und Energie für das Grundbedürfnis Wohnen schoben. Besonders auffällig ist der Energie-
gegenüber. Steigende Bevölkerungs- und verbrauch für Warmwasser, der im betrach-
Haushaltszahlen, insbesondere aberMarktdynamik
In Zeiten hoher eine teten und
Zeitraum um 32%
steigender zunahm. Dagegen
Wettbewerbsintensität
In Zeiten
wachsende Flächenbeanspruchung
sind hoher führen
Marktdynamik
leistungsfähige konnten
Systeme und
der steigender
bei undWettbewerbsintensität
der Erzeugung
Analyse von Raumwärme
Entscheidungsunter-
grundsätzlich zu einem sind leistungsfähige
Mehrbedarf.
stützung Systeme
Teilwei-
unverzichtbar. der Analyse
Einsparungen
Das Immobilien- undund
von % Entscheidungsunter-
8 Markt-Research
erreicht werden, die
arbeitet
stützung
se lässt sich dieser Effekt
dabei durchunverzichtbar.
innovativean Das
insbesondere denImmobilien-
zwischenzeitlich und
aberMarkt-Research arbeitet
schon einmal deutlich
Themen Informationserhebung, Kenn-
dabei
Lösungen und neue Technologien insbesondere
zahlenbewertung undan
kompen- den Themen
niedriger Informationserhebung,
ausfielen
Potenzialeinschätzung. (Tiefpunkt im Jahr
Entscheidend ist Kenn-
2013
dabei
zahlenbewertung
sieren, wie das Beispiel
dieEnergieverbrauch und
im Potenzialeinschätzung.
mit -19 % gegenüber
Kenntnis von Einflussfaktoren, Entscheidend
in Bezug 2000). ist dabei
auf auf immobilienwirt-
die
Bereich privater Haushalte Kenntnis
schaftliche von Einflussfaktoren,
zeigt. Zielgrößen. Die in Bezug
Bei vorliegende
der Raumwärme auf
Studiegab auf
es immobilienwirt-
zeigt also einen ab-
Methoden und
schaftliche Zielgrößen. Die vorliegende
nehmenden Trend bis
Ergebnisse einer solchen Parameteranalyse, Studie zeigt
ca. 2013,
bezogen Methoden
aufseitdem und
steigt
die Zielgröße
Ergebnisse
Energieverbrauch privater einer
Haushalte
Marktmiete. solchen Parameteranalyse,
der Verbrauch
Die Datengrundlage bezogen
wieder. die
berücksichtigt auf die Zielgröße
DiesWohnungsmärkte
ist nicht unbe-
in Deutschland Marktmiete.
Deutschlands Die
in Datengrundlage
dingt
Städten ab berücksichtigt
über
70.000 die Wohnungsmärkte
einzelne kältere
Einwohnern. Jahre erklärbar.
Deutschlands in Städten ab 70.000
Diese warenEinwohnern.
nach den Wetteraufzeichnungen
Private Haushalte verbrauchen im Bereich von besonders in den Jahren 2001, 2003, 2010
Wohnnutzungen in vielfältiger Weise Energie. und sogar im Jahr 2013 festzustellen, da-
Im Jahr 2018 waren es ca. 644 Terawattstun- gegen waren die Jahre 2014 und 2018 eher
den (TWh), was ca. 2.320 Petajoule (PJ) bzw. mit wärmeren Wintern zu erleben. Vielleicht
einem Viertel am gesamten Endenergiever- spielen andere Faktoren eine größere Rolle,
brauch entspricht. Die entsprechende Energie z.B. weitere Wärmequellen im Haushalt wie
dient unter anderem der Beleuchtung, dem Beleuchtung oder Küchengeräte, die nun zu-
Betrieb von Aufzügen und Elektrogeräten, nehmend energieeffizient sind. Dies ist jedoch
der Warmwasserbereitung und mittelbar auch nur eine Vermutung, die teilweise durch den
der Inanspruchnahme weiterer Leistungen Verlauf der entsprechenden Verbrauchsgröße
wie Verwaltung, Objektpflege und Wartung. Beleuchtung gestützt wird.
Der weitaus größte Anteil – immerhin 73 % Überraschend ist auch, dass trotz Marktein-
– resultiert jedoch aus der Erzeugung von führung immer energiesparender Geräte der
Raumwärme (Abb. 9). dafür gerechnete Energieverbrauch insge-
Im mittelfristigen Trend erscheint der Ge- samt um 9% anstieg. Dies kann durch einen
samtverbrauch an Energie privater Haushalte höheren Ausstattungsgrad und/ oder ein
für Wohnen Stand heute nahezu konstant anderes Nutzerverhalten begründet sein.
(minimaler Rückgang 2000 bis 2018 um
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