1/2 Jahr Widerrufsrecht - vom Weltuntergang zum daily business - Wie gehen Immobilienfirmen heute mit dem Widerrufsrecht am besten um?
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ITM Innovationstagung für Immobilienmakler
"iVolution 2015
1/2 Jahr
Widerrufsrecht - vom
Weltuntergang zum
daily business
Wie gehen
Immobilienfirmen heute mit
dem Widerrufsrecht am
besten um?
Sven Johns, Rechtsanwalt
sven.johns@mosler-partner.comITM Innovationstagung für Immobilienmakler
"iVolution 2015
Du sollst nicht
langweilen!
(Michael Rosenbauer)
Ja, wie denn, wenn das
Widerrufsrecht mit 1000
neuen Paragrafen und
Regeln daherkommt?
Kein Kunde will das – und kein MaklerITM Innovationstagung für Immobilienmakler
"iVolution 2015
Du sollst Deine
Provision sicher
machen!
(Maklermantra)
Ja, wie denn, wenn die
Kunden die Belehrung nicht
wollen, die ich ihnen
zukommen lassen will?
Das sehen wir heute bei iVolution2015 –
beachten Sie auch die Musterformulierungen
(Folien 17, 18, 19, 27 und 28)ITM Innovationstagung für Immobilienmakler
"iVolution 2015
½ Jahr
Widerrufsrecht –
wirklich schon daily
business?
Nein, weil es keine Urteile
gibt, die Rechtssicherheit
herstellen –
alle offenen Fragen, die Immobilienmakler vor
einem halben Jahr hatten, sind weiterhin
ungeklärtITM Innovationstagung für Immobilienmakler
"iVolution 2015
½ Jahr Widerrufsrecht –
wirklich schon daily business?
Grundregeln
1. nur für Verbraucherverträge (nicht für Gewerbetreibende)
2. entgeltliche Maklerverträge (Verwalter, Sachverständige, Energieberater etc.)
3. außerhalb der Geschäftsräume des Maklers abgeschlossene Maklerverträge
4. Maklerverträge mittels Fernkommunikationsmitteln
5. Kunde muss Belehrung erhalten (Internet, E-Mail, Brief, Fax etc.)
6. Makler kann auch vor Ablauf von 14 Tagen tätig werden -> Voraussetzungen beachtenITM Innovationstagung für Immobilienmakler
"iVolution 2015
½ Jahr Widerrufsrecht –
wirklich schon daily business?
Faustformeln
1. Faustformel: JEDER Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume unterliegt dem
Widerrufsrecht
2. Faustformel: JEDES Objekt = einzelner Vertrag = Widerrufsbelehrung
(ausführliche Erläuterungen auch im E-Book zum Widerrufsrecht – vgl. Link am Ende)ITM Innovationstagung für Immobilienmakler
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½ Jahr Widerrufsrecht –
wirklich schon daily business?
Wissen 1
1. Sind Maklerverträge außerhalb der Geschäftsräume des Maklers abgeschlossen
oder per Fernkommunikationsmitteln zustande gekommen, besteht Widerrufsrecht
(Brief, Fax, E-Mail, SMS usw.)
2. 14 Tage Widerrufsfrist – danach kann nicht mehr widerrufen werden
3. Frist beginnt mit Vertragsschluss - ohne Belehrung beginnt Frist mit späterer Belehrung
4. UNBEDINGT Musterformulierung Belehrung aus dem Gesetzentwurf verwenden
5. Erfolgt Widerruf, ist Kunde an Erklärungen aus Maklervertrag nicht mehr gebunden =
Kunde ist so zu stellen, als wäre kein Maklervertrag abgeschlossen worden =
Grundlage für Provision geht verlorenITM Innovationstagung für Immobilienmakler
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½ Jahr Widerrufsrecht –
wirklich schon daily business?
Wissen 2
§ 312 b Abs. 1 Nr. 1 BGB:
(1) Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge sind Verträge,
1. die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des
Unternehmers an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des
Unternehmers ist (…)
§ 312 b Abs. 2 BGB:
„Geschäftsräume im Sinne des Absatzes 1 sind unbewegliche Gewerberäume, in denen
der Unternehmer seine Tätigkeit dauerhaft ausübt, und bewegliche Gewerberäume, in
denen der Unternehmer seine Tätigkeit für gewöhnlich ausübt.“9
ITM Innovationstagung für Immobilienmakler
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½ Jahr Widerrufsrecht –
wirklich schon daily business?
3x ganz einfach
1. Der Kunde unterschreibt im Büro des Immobilienmaklers den Maklervertrag
2. Der Makler wartet 14 Tage nach erfolgter Belehrung über das Widerrufsrecht mit der
Erbringung seiner Maklerleistung
3. Der Verkäufer bezahlt die ProvisionITM Innovationstagung für Immobilienmakler
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½ Jahr Widerrufsrecht –
wirklich schon daily business?
1x (fast) einfach
1. Kunde nimmt über Immobilienportal mit Makler Kontakt auf
2. Belehrung zum Widerrufsrecht ist vorhanden und wird vom Makler archiviert
3. Kunde will sofort besichtigen
4. Makler versendet zweite Belehrung mit Erlöschen des Widerrufsrechts
5. Kunde bestätigt den Erhalt und fordert Makler zum Tätigwerden aufITM Innovationstagung für Immobilienmakler
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½ Jahr Widerrufsrecht –
wirklich schon daily business?
Kompliziert
Alle sonstigen Fälle
1. Kunde will sofort besichtigen, aber bestätigt Belehrung nicht
2. Kunde ruft an und will nichts unterschreiben
3. Belehrung vergessen, nicht auffindbar, nicht belehrt etc.
4. Neue Belehrung wird nachgeschoben
5. Zur „Sicherheit“ neu belehren
6. Maklerklausel soll helfen
7. usw.ITM Innovationstagung für Immobilienmakler
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½ Jahr Widerrufsrecht –
wirklich schon daily business?
Darum kompliziert
Die Beweislast über den Zugang (die Information in Schriftform) liegt beim Makler:
§ 361 Weitere Ansprüche, abweichende Vereinbarungen und Beweislast (…)
(2) Von den Vorschriften dieses Untertitels darf, soweit nicht ein anderes bestimmt ist,
nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden. (…)
(3) Ist der Beginn der Widerrufsfrist streitig, so trifft die Beweislast den Unternehmer.
3. Faustregel:
Kein Beweis über Zugang der Belehrung = keine ProvisionITM Innovationstagung für Immobilienmakler
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½ Jahr Widerrufsrecht –
wirklich schon daily business?
Sperrige Kunden
(antworten nicht auf Mails, unterschreiben nichts usw. – Was tun?
1. Schriftliche Bestätigung des Inhalts des Telefonats
2. Information an den Kunden, dass weitere Unterlagen zum Objekt vorliegen
3. Einfügen der Widerrufsbelehrung (vgl. Textvorlage in der Anlage)
4. Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit (vgl. Textvorlage in der Anlage)
5. Bitte an den Kunden, auf diese Mail zu antworten und ausdrücklich zu schreiben, dass
der Makler sofort tätig werden soll.
6. 14 Tage warten – „Natürliche Interessentenselektion“
7. Am Telefon mit Kunde das Antwortformular in der Datenbank (Immonet, IS24 etc.)
ausfüllenITM Innovationstagung für Immobilienmakler
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½ Jahr Widerrufsrecht –
wirklich schon daily business?
Eilige Kunden 1
(wollen sofort besichtigen, „drohen“, anderenfalls zu einem anderen Makler zu gehen)
1. Kunde wird über sein Widerrufsrecht belehrt
(Kenntnisnahme erforderlich, am besten Bestätigung der Kenntnisnahme durch Unterschrift)
2.Kunde wird aufgeklärt, dass er sein Widerrufsrecht verliert, wenn der Makler seine
Dienstleistung vollständig erbringt
3. nach dieser Aufklärung über den Verlust des Widerrufsrechts stimmt der Kunde der
Erbringung der Maklerleistung zu
4. der Makler beginnt danach mit der Erbringung der Maklerleistung.
Dieser letzte Punkt ist ganz besonders wichtig!! Das Gesetz spricht davon, dass der Kunde seine Zustimmung geben
muss und der Makler nach Aufklärung etc. mit der Erbringung der Dienstleistung beginnt.ITM Innovationstagung für Immobilienmakler
"iVolution 2015
½ Jahr Widerrufsrecht –
wirklich schon daily business?
Eilige Kunden 2
ACHTUNG: Wichtige Unterscheidung: Ist der Kunde schon belehrt worden? Ja – Nein
Ja:
1. Nachweisbestätigung mit Hinweis auf Widerrufsbelehrung vom …,
2. keine NEUE Widerrufsbelehrung verwenden!!! = Beginn neue Frist
Nein:
1. Nachweisbestätigung und DAVOR Erklärung zur sofortigen Tätigkeit
2. IDEAL: Treffen zur Besichtigung im Büro – Unterlagen vorbereiten (ohne Widerruf)!
3. AUCH GUT: Treffen zur Besichtigung in einem Café – Unterlagen vorbereiten (mit
Widerruf)!
= Unterschiedliche Formulare verwendenITM Innovationstagung für Immobilienmakler
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½ Jahr Widerrufsrecht –
wirklich schon daily business?
Eilige Kunden 3
Zwei Formulare verwenden:
1. Widerrufsbelehrung PLUS Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit
2. Nach der Besichtigung Nachweisbestätigung unter Hinweis auf Provisionsforderung aus
dem bereits abgeschlossenen Maklervertrag
Formulierungsvorschlag:
„Der Interessent bestätigt mit der Unterschrift erneut die Provisionsforderung aus dem
ihm am … (Datum) zugeschickten Exposé und dem danach abgeschlossenen
Maklervertrag in Höhe von xxx % zzgl. MwSt. aus dem Kaufpreis für die Immobilie.“ITM Innovationstagung für Immobilienmakler
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½ Jahr Widerrufsrecht –
wirklich schon daily business?
Mehrere Immobilien
Für jeden neuen Maklervertrag ist eine eigene Widerrufsbelehrung erforderlich!
Honorarvereinbarung abschließen, in der nur eine Widerrufsbelehrung erfolgt (wenn in
den Geschäftsräumen des Maklers abgeschlossen – keine Widerrufsbelehrung)
Formulierungsvorschlag für eine Honorarvereinbarung:
Honorarvereinbarung zwischen (Interessent) und Immobilienmakler XY123
„Der Interessent beauftragt den Immobilienmakler mit dem Nachweis verschiedener Objekte, von
denen der Interessent eines oder mehrere erwerben möchte. Der Interessent verpflichtet sich
beim Erwerb eines oder mehrerer der in dieser Vereinbarung genannten Objekte eine Provision in
Höhe von xxx % Provision zzgl. MwSt. bezogen auf den Kaufpreis zu bezahlen. Der Interessent
erhält vom Immobilienmakler im Zusammenhang dieser Vereinbarung für die folgenden Objekte ein
Expose: (Liste der nachgewiesenen Immobilien aufnehmen) Ergänzungen vom Kunden
quittieren lassen
Alternative: SuchauftragITM Innovationstagung für Immobilienmakler
"iVolution 2015
½ Jahr Widerrufsrecht –
wirklich schon daily business?
Keine Belehrung
Keine Belehrung = kein Fristablauf = 54 Wochen Widerrufsmöglichkeit für Kunden
Ausweg: Honorarvereinbarung, schriftlicher Maklervertrag im Büro oder Maklerklausel
Deklaratorische Maklerklausel:
„Dieser Maklervertrag ist unter Vermittlung der Fa. XY123 Immobilien zustande
gekommen. Der Käufer bezahlt eine Provision von 6 % zzgl. MwSt. (Betrag nennen) aus
dem am (Datum Exposéversand und Antwort) abgeschlossenen Maklervertrag. Die
Widerrufsbelehrung ist dem Käufer am (Datum Exposézugang oder Zusendung
Belehrung) ausgehändigt worden.“
Alternative Maklerklausel als echter Vertrag zugunsten DritterITM Innovationstagung für Immobilienmakler
FAQ 1
"iVolution 2015
Wir vereinbaren per E-Mail/Telefon einen Termin direkt am Objekt, der Kunde wurde NOCH NICHT
belehrt. Der Interessent kommt pünktlich ich lasse ihn nun VOR der Besichtigung die
Widerrufsbelehrung unterzeichnen. Ist es da nicht schon zu spät?
Besser ist es, wenn der Kunde VOR der Besichtigung die Aufforderung zur sofortigen
Tätigkeit unterschreibt. Empfehlung: Widerrufsbelehrung und Aufforderung zur sofortigen
Tätigkeit VOR der Besichtigung unterschreiben – Nachweis NACH der Besichtigung
Ich könnte doch erst den Besichtigungstermin vereinbaren und dann die Kenntnisnahme der
Belehrung schicken lassen, bevor ich dann die Adresse für die Besichtigung zusende?
Ja, das ist der richtige Weg, wenn der Kunde das mit sich machen lässt
Wie rechtsicher ist die „Häkchen Lösung“ bei einigen Portalbetreibern, Stichwort „bitte sofort
beginnen“?
Bis zu einer entgegenstehenden Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass die
„Häkchen Lösung“ sicher ist. Achten Sie darauf, dass die ausdrückliche Aufforderung
des Kunden zur sofortigen Tätigkeit zum Ausdruck kommt (diese ist in der Gesetzes-
vorlage nicht enthalten!!)ITM Innovationstagung für Immobilienmakler
FAQ 2
"iVolution 2015
Reicht die Informationspflicht auf meiner Homepage, wenn ich den Hinweis zum Widerrufsrecht
einfach in die AGB packe?
Widerrufsbelehrung in AGB ist nicht ausreichend – Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit
in den AGB ist keinesfalls ausreichend.
Ich habe auch weitere Dienstleistungen im Portfolio. Gilt denn auch hierfür das Widerrufsrecht?
Wenn diese DL entgeltpflichtig sind, kann der Kunde den zugrunde liegenden Vertrag
widerrufen. Also auch Widerrufsbelehrung bei Gutachtenauftrag, Energieausweis etc.
Muss der Eingang der Widerrufsbelehrung im Internetverkehr/E-Mail vom Kunden per
UNTERSCHRIFT bestätigt werden?
Nein, der Eingang der Belehrung muss nicht unterschrieben werden. Die Aufforderung
zur sofortigen Tätigkeit muss zu Beweiszecken dokumentiert werden (E-Mails aufgeben)
Kann der Verzicht auf den Widerruf in der Selbstauskunft erklärt werden?
Nein, bei einem „Verzicht“ auf das Widerrufsrecht handelt es sich um eine zum Nachteil
des Kunden abweichende Vereinbarung, die von Gesetzes wegen unwirksam istITM Innovationstagung für Immobilienmakler
FAQ 3
"iVolution 2015
Gibt es den „wasserdichten Maklervertrag“, ohne Widerrufsmöglichkeit?
Nein, es kommt auf das „Wo“ und „Wie“ des Vertragsschlusses an (Geschäftsräume)
Muss an das Verkaufsschild eine Widerrufsbelehrung?
Nein, das Verkaufsschild ist die Aufforderung an den Kunden sich beim Makler zu melden.
Der Maklervertrag kommt ja nicht mit der Ansicht des Verkaufsschildes zustande
Kann der Verkäufer den Maklervertrag widerrufen?
Ja, das ist auch ein Verbrauchervertrag. ABER: Nur der provisionspflichtige Vertrag mit
dem Verkäufer kann ohne Belehrung widerrufen werden. Vorsicht bei gemischten
Verträgen, wenn Makler für Verkäufer ohne Provision tätig wird, sich aber im nachhinein
die Wertermittlung bezahlen lassen will. Dann besteht ein Widerrufsrecht für den
Verkäufer.
Wird mit der Innenprovision gearbeitet, dann gibt es für den Käufer kein Widerrufsrecht, oder?
Richtig – Aber auf das Widerrufsrecht des Verkäufers achten!!ITM Innovationstagung für Immobilienmakler
FAQ 4
"iVolution 2015
Wie ist es, wenn zunächst ein Maklervertrag mit Fernkommunikationsmitteln und dann noch ein
Maklervertrag im Büro des Maklers geschlossen werden?
Sehr gut, kein Widerrufsrecht für den Kunden, wenn keine Belehrung im Vertrag steht
und Makler nachweisen kann, dass der Vertrag in seinem Büro abgeschlossen wurde.
Wie verhält es sich bei den Käufern von Mehrfamilienhäusern, dürfen diese einen abgeschlossenen
Maklervertrag widerrufen?
Ja, wenn sie Verbraucher sind.
Muss ich in jedem Exposé auf das Widerrufsrecht hinweisen?
Wenn Sie eine gesonderte Belehrung versenden, muss das nicht sein.
Wird beim Kunden bei der Unterzeichnung des Hauptvertrages eine Nachweis-/Vermittlungs-
vereinbarung mit Provisionsvereinbarung unterzeichnet, kommt das Widerrufsrecht nicht zum
Tragen, oder?
Doch, wenn diese Unterschrift nicht in den Geschäftsräumen des Maklers unterzeichnet
wird.ITM Innovationstagung für Immobilienmakler
"iVolution 2015
Videoempfehlung
https://www.youtube.com/watch?v=NDUimg0y
ZjI
Zur Einbindung auf der
Webseite von
Immobilienmaklern ein
kleines Erklärstück zum
Widerrufsrecht – sprechen
Sie info@wordliner.com für
die Individualisierung des
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"iVolution 2015
Buchempfehlung
E-Book erschienen im
Gevestor-Verlag, 2. Auflage
https://www.gevestor-shop.de/IMB-
Widerrufsrecht-Makler-AZ-LP/Das war
ivolution2015
zum Widerrufsrecht
Fragen?
Schreiben Sie eine
E-Mail
Sven R. Johns
Es folgen die Rechtsanwalt für Immobilien in Berlin
Anlagen !!! Beauftragter des Vorstands des europäischen
Maklerverbandes CEI
Autor Gevestor Verlag
E-Mail: sven.johns@mosler-partner.com
www.mosler-partner.comITM Innovationstagung für Immobilienmakler
Anlage 1
"iVolution 2015
Belehrung über das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen mit Verbrauchern
Sie haben das Recht, binnen vierzehn Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Maklervertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt
vierzehn Tage ab dem Tag dieses Vertragsschlusses.
Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie der Fa. XYZ Immobilien, (Adresse)... mittels einer eindeutigen Erklärung (z.B. ein mit
der Post versandter Brief, Telefax oder E-Mail) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Sie können dafür ein
einfaches Schreiben verwenden, in dem Sie erklären, dass Sie den abgeschlossenen Vertrag widerrufen.
Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Mitteilung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der
Widerrufsfrist absenden.
Folgen des Widerrufs
Wenn Sie diesen Vertrag widerrufen, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhalten haben, unverzüglich und spätestens
binnen vierzehn Tagen ab dem Tag zurückzuzahlen, an dem die Mitteilung über Ihren Widerruf dieses Vertrags bei uns eingegangen
ist. Für diese Rückzahlung verwenden wir dasselbe Zahlungsmittel, das Sie bei der ursprünglichen Transaktion eingesetzt haben, es sei
denn, mit Ihnen wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart; in keinem Fall werden Ihnen wegen dieser Rückzahlung Entgelte
berechnet.
Kostenerstattung
Haben Sie verlangt, dass die Dienstleistungen der Fa. XYZ Immobilien während der Widerrufsfrist beginnen soll (z.B., weil wir Ihnen
sofort ein Expose übermitteln oder eine Wohnungsbesichtigung mit Ihnen durchführen sollten), so haben Sie uns einen
angemessenen Betrag zu zahlen, der dem Anteil der bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie uns von der Ausübung des Widerrufsrechts
hinsichtlich dieses Vertrags unterrichten, bereits erbrachten Dienstleistungen im Vergleich zum Gesamtumfang der im Vertrag
vorgesehenen Dienstleistungen entspricht.
Sofern wir unsere Dienstleistung als Immobilienmakler zu diesem Zeitpunkt bereits vollständig erbracht haben, entspricht diese
Kostenerstattung der Höhe nach also der vollen vereinbarten Provision.ITM Innovationstagung für Immobilienmakler
Anlage 2
"iVolution 2015
Muster für die Erklärung über das Erlöschen des Widerrufs
Anmerkung: Für das Erlöschen des Widerrufsrechts hat der Gesetzgeber keine Muster-Formulierung in die Anlagen zum Gesetzestext
aufgenommen.
Hinweis zum Erlöschen des Widerrufsrechts
Ich bin darüber aufgeklärt worden, dass mein Recht zum Widerruf des abgeschlossenen Maklervertrages gegenüber Fa. XYZ
Immobilien gem. § 356 Abs. 4 BGB erlischt, wenn der Immobilienmakler seine Dienstleistung aus dem Maklervertrag vollständig erfüllt
hat. Das gilt auch dann, wenn die 14-Tagesfrist für den Widerruf des Maklervertrages zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgelaufen ist. In
Kenntnis dieser Folge stimme ich der Ausführung der Dienstleistungen des Immobilienmaklers zu und fordere Fa. XYZ Immobilien auf,
mit der sofortigen Erbringung der Dienstleistung aus dem Maklervertrag zu beginnen.
Datum, …. (zusätzliche Unterschrift des Kunden)Sie können auch lesen
