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ARE AUSTRIAN REAL ESTATE GESCHÄFTSBERICHT 2015
ARE AUSTRIAN REAL ESTATE GMBH
A m 10. September 2012 hat der BIG Konzern sämtliche marktfähigen
Büro-, Wohn- und Entwicklungsliegenschaften ausgegliedert. Das
attraktive Portfolio wurde einer eigens gegründeten Tochtergesellschaft
übertragen, wodurch die ARE Austrian Real Estate GmbH – ein neuer BIG
Player am Immobilienmarkt – entstanden ist.
R und 1,67 Mio. m2 vermietbare Fläche mit einem Verkehrswert von
EUR 2,3 Mrd. sind eine stabile Ausgangsbasis für die ARE. Durch An-
und Verkäufe beziehungsweise Erschließung neuer Geschäftsfelder wird
an der kontinuierlichen, nachhaltigen Weiterentwicklung und Wertsteige-
rung des Portfolios gearbeitet.
E in aus 55 Mitarbeitern bestehendes Team bewirtschaftet und entwi-
ckelt die Immobilien der ARE. Gemeinsam mit ihren Kunden gestal-
ten die ARE Immobilienexperten maßgeschneiderte Lösungen. Das macht
das Unternehmen zu einem attraktiven, verlässlichen Partner, sowohl für
Bundeskunden als auch für den privaten Sektor.
KENNZAHLEN
EBITDA IN MIO. E MANAGEMENTUMSATZ IN %
122,8 21,0
120,9 24,5
127,7 30,2
90 100 110 120 130 10 20 30 40 50
FFO IN MIO. E VERKEHRSWERT IN MRD. E
66,0
72,3 2,3
73,3
55 60 65 70 75 1 2 3 4
MIETERLÖSE IN MIO. E LOAN TO VALUE RATIO IN %
150,7
152,3 33,9
154,7
147 148 149 150 151 152 153 154 155 10 20 30 40 50
2013 2014 2015
INHALT
Organe der Gesellschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Vorwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Die ARE Objekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Lagebericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
1. Konzernstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
2. Wirtschaftliches Umfeld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
3. Geschäfts- und Ergebnisentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
4. Mitarbeiter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
5. Risikobericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
6. Corporate Governance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
7. Forschung und Entwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
8. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
9. Sonstiges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
10. Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
A) Konzernabschluss 2015 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
B) Anhang zum Konzernabschluss 2015 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Bestätigungsvermerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
Lagenkarte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird im Folgenden
nur die männliche Form verwendet. Selbstverständlich
bezieht sich diese immer auf beide Geschlechter.
ORGANE DER
GESELLSCHAFT 2015
Hans-Peter Weiss Wolfgang Gleissner
Geschäftsführer Geschäftsführer
ARE Austrian Real Estate GmbH ARE Austrian Real Estate GmbH
In der ARE steuert Weiss die Bereiche Finan- Zusätzlich zu den im BIG Konzern ausgeübten
cial Management, Assetmanagement sowie Aufgabenbereichen Recht, Personal, Infrastruk-
Projektentwicklung und -verwertung. Im BIG tur, Architektur & Bauvertragswesen, kauf-
Konzern verantwortet Hans-Peter Weiss die männische und technische Objektverwaltung,
Aufgabenbereiche Controlling, Rechnungswe- CAD/DM sowie Facility Services übt Wolfgang
sen, Treasury, Marketing & Unternehmensstra- Gleissner gemeinsam mit Hans-Peter Weiss
tegie, Kommunikation, IT, Real Estate Invest- die Aufgabenbereiche Organisation & Quali-
ment Management sowie gemeinsam mit tätssicherung, Budgetierung und Revision aus.
Wolfgang Gleissner Organisation & Qualitäts- Zudem ist Gleissner in der ARE für den Bereich
sicherung, Budgetierung und Revision. Technical Management verantwortlich.
Aufsichtsrat
Die Einrichtung eines eigenen Auf-
sichtsrats ist in der ARE nicht vorge-
sehen. Um dennoch ein Höchstmaß
an Kontrolle zu gewährleisten, ist im
Gesellschaftsvertrag der ARE festge-
legt, dass der Aufsichtsrat der BIG in
entscheidende, üblicherweise einem
Aufsichtsrat obliegende Beschlüsse zu
involvieren ist.
Mitglieder des BIG Aufsichtsrats:
• Christine Marek, Vorsitzende
• Wolfgang Hesoun, Stv. d. Vorsitzenden
(seit 16. Juli 2015)
• Alexander Palma (seit 12. März 2015)
• Christian Domany (seit 23. September 2015)
• Cordula Frieser (bis 15. September 2015)
• Wolfgang Polzhuber (bis 16. Juli 2015)
Vom Betriebsrat in den
Aufsichtsrat entsandte Mitglieder:
• Daniela Böckl (seit 8. Jänner 2015)
• Thomas Rasch
• Manfred Fausik (bis 8. Jänner 2015)
GESCHÄFTSBERICHT 2015 | 5
VORWORT
O
ffen für neue Perspektiven – das Bei vielen Notunterkünften handelt es sich um
Leitmotiv der ARE illustrieren wir im temporäre Leerstände, also beispielsweise in
vorliegenden Geschäftsbericht mit Planung befindliche Projektentwicklungen.
einem speziellen Fokus auf unsere Partner, wie Diese Immobilien werden gegen Übernahme
beispielsweise Architekten oder Professionisten der Betriebskosten mietfrei zur Verfügung
des Bau- und Baunebengewerbes: Sie alle gestellt.
helfen uns dabei, Visionen Raum zu geben.
Dazu gehört es, Bedürfnisse zu erkennen und Zahlreiche Neuvermietungen und vorübergehen-
individuelle Lösungen zu entwickeln. Erst die de Nutzungen sorgten für einen geringen
Zufriedenheit sämtlicher Beteiligter sichert den vermietbaren Leerstand von lediglich 3,5 %.
langfristigen Erfolg auf allen Ebenen. Erfreulich ist auch die Entwicklung des operati-
ven Geschäfts. Bei einer leichten Umsatzerhö-
Offen für neue Perspektiven zu sein, erfordert hung konnte das stichtagsbereinigte Ergebnis
auch Mut, neue Geschäftsfelder zu erschließen. im Berichtsjahr 2015 deutlich von EUR 120,9 Mio.
Anfang 2015 startete die ARE eine Initiative, im auf EUR 127,7 Mio. gesteigert werden. Auch der
Rahmen derer bis 2020 EUR 2 Mrd. in Errich- konsolidierte Managementumsatz, eine interne
tung und Entwicklung von bis zu 10.000 Kennzahl des ARE Konzerns, die sich aus
freifinanzierten Miet- und Eigentumswohnun- Umsatzerlösen mit nicht-öffentlichen Geschäfts
gen in Österreich investiert werden. Die partnern errechnet, erhöhte sich aufgrund von
Vorbereitungen für die Realisierung vieler Wohnungsverkäufen von 24,5 % auf 30,2 %.
Bauvorhaben, zum Teil mit Partnern, laufen
bereits auf Hochtouren. So erfolgte beispiels- Generell sind wir mit dem Geschäftsjahr 2015
weise die Umwidmung der Liegenschaften für sehr zufrieden. Durch Übernahme von Teilen
die Projekte TRIIIPLE und Wildgarten in Wien der Controlling- und Rechtsagenden, die bisher
sowie des Areals der ehemaligen Gendarmerie- von der Konzernmutter abgewickelt wurden,
Zentral-Schule in Mödling. Alleine die drei konnten wir einen weiteren Schritt in Richtung
genannten Projekte repräsentieren ein Volumen autonomer Steuerung der Gesellschaft setzen.
von nahezu 2.000 Wohnungen. Wir schaffen Mit dem neuen Geschäftsbereich Wohnen
damit dringend benötigten Raum und unter- diversifizieren wir die Mieter- und Portfolio-
stützen das Wachstum des Konzerns. struktur. Gleichzeitig arbeiten wir laufend an
der Optimierung der Ertragskennzahlen.
Während die Nachfrage im Geschäftsfeld
Wohnen weiter auf hohem Niveau bleibt, ist Wir bedanken uns für das hohe Engagement
das Wettbewerbsumfeld bei Büros schon seit unserer Mitarbeiter und das Vertrauen aller
Jahren kompetitiv. Umso erfreulicher ist die Geschäftspartner und blicken mit Zuversicht in
Neuvermietung des 7.800 m2 großen Palais das kommende Geschäftsjahr.
Strozzi in Wien Josefstadt an das Institut für
Höhere Studien (IHS). Zahlreiche andere
Gebäude dienen vorübergehend der Unterbrin-
gung von Flüchtlingen. Die ARE stellte unbüro-
kratisch und schnell zehntausende Quadratme-
ter Gebäudefläche bereit, um einen Teil zur
Bewältigung der Flüchtlingskrise beizutragen. Hans-Peter Weiss Wolfgang Gleissner
6| GESCHÄFTSBERICHT 2015
SICHERHEIT
DURCH HIGHTECH
Oben: Das AGES Labor ist eine der
modernsten Untersuchungseinrichtungen
ihrer Art in Europa.
I
n rund eineinhalb Jahren Bauzeit errichtete
die ARE für die Agentur für Gesundheit und
Ernährungssicherheit (AGES) in Mödling ein
neues Laborgebäude. Im Sommer 2015 erfolgte
die Übergabe an die AGES. Die ARE investierte
rund EUR 6,9 Mio. Das „Zentrum für biologische
Sicherheit“ erstreckt sich über rund 1.200 m2
und gehört zu den modernsten Labors seiner
Art in Europa. Der Neubau besteht aus drei
Geschoßen. Die Laborräume mit ihren unter-
schiedlichen Sicherheitsstufen sind im Erdge-
schoß angesiedelt.
Das Labor ist vollkommen autark von der
Außenwelt. Damit ist sichergestellt, dass kein
Untersuchungsmaterial von drinnen nach
draußen gelangen kann. Zur Haustechnik
gehören unter anderem eine eigene Abwas
seraufbereitungsanlage, Zutrittsschleusen mit
Duschen und Materialschleusen mit UVC-Licht-
Bestrahlung (ultrakurzwellige Lichtstrahlen) zur
„Mit dem ZbS Mödling verfügt die
Desinfektion. Aufgrund der komplexen sicher
AGES über ein Tierseuchen- und heitstechnischen Herausforderungen ging dem
Projekt eine besonders detailreiche Planungs
Zoonosenlabor auf höchstem
phase von eineinhalb Jahren voran. Schließlich
internationalen Niveau.“ ist die erfolgreiche Umsetzung dieses Baupro- Unten links und rechte Seite: Das Labor
Friedrich Schmoll jekts der intensiven, kollegialen Zusammenar- gebäude in Mödling wurde zwischen
Herbst 2013 und Sommer 2015 errichtet.
Leiter des Geschäftsfelds Tiergesundheit der AGES beit aller Projektbeteiligten geschuldet.
Unten: Die Mitarbeiter der AGES in
Mödling arbeiten unter strengsten
Sicherheitsbedingungen.
GESCHÄFTSBERICHT 2015 | 7 NUTZUNG: LABOR | ORT: 2340 MÖDLING | FLÄCHE: ~ 1.200 m2
8| GESCHÄFTSBERICHT 2015
NUTZUNG: WOHNEN | ORT: 1120 WIEN | GRUNDSTÜCKSFLÄCHE: ~ 107.000 m2
GESCHÄFTSBERICHT 2015 | 9
Links: Durch sorgsamen Umgang mit dem
natürlichen Grünbestand soll der besondere
Charakter des Standorts erhalten bleiben –
daher auch der Projektname „Wildgarten“.
WICHTIGE
WEICHENSTELLUNG
I
m Herbst 2015 beschloss der Wiener Areals saniert. Hier entstehen ein Nachbar
Gemeinderat die Widmung für das schaftszentrum samt Kindergarten und
Stadtentwicklungsprojekt „Wildgarten – Werkstätte sowie drei Wohneinheiten und
Wohnen am Rosenhügel“ der ARE Develop- Ordinationsflächen. Parallel wird ab 2016 die
ment. Damit sind die Weichen für das Wohn- nötige Infrastruktur für die Baufelder herge
quartier mit rund 1.100 Wohneinheiten gestellt. stellt. Danach beginnt abschnittsweise die
Bis 2022 werden rund 2.300 Menschen am Verwertung, Aufschließung und Entwicklung
10,7 Hektar großen Areal in Wien Meidling der Baufelder. Von den insgesamt bis zu
wohnen. Der „Wildgarten“ wird von einer 1.100 Wohneinheiten entfallen rund 600 auf
eigens gegründeten Projektentwicklungs freifinanzierte Miet- und Eigentumswohnungen
gesellschaft der ARE Development umgesetzt. und rund 300 auf geförderte Wohnungen.
Darüber hinaus ist ein Baufeld für bis zu
Die Bauarbeiten erfolgen in einzelnen Phasen. 100 Gemeindewohnungen reserviert.
Bereits ab Herbst 2016 wird ein denkmalge Zusätzlich gibt es Raum für Baugruppen.
schütztes Gebäudeensemble im Westen des
„Der Wildgarten steht für
innovatives städtebauliches
Design. Die ARE Development
schafft gemeinschaftlich und
naturnah attraktiven Wohnraum
für vielfältige Zielgruppen.“
Luis Basabe
Partner, arenas basabe palacios arquitectos
Links: Die Projektliegenschaft befindet sich
zwischen Südwestfriedhof, Franz-Egermaier-
Weg und Emil-Behring-Weg in Wien Meidling.
Linke Seite: Das städtebauliche Konzept für
den „Wildgarten“ ist aus dem Wettbewerb
„Wohn- und Städtebauinitiative EUROPAN 10“
als Sieger hervorgegangen. Die Masterplanung
stammt von ABP arquitectos aus Madrid.10 | GESCHÄFTSBERICHT 2015
Oben: Die „KUFvets“ bieten Maßnahmen
zur Vorsorge, Diagnostik und Behandlung,
Zahngesundheit sowie Chirurgie und
Notfallmedizin für Kleintiere an.
INNOVATIVE
UMNUTZUNG
W
„Für einen guten Erfolg braucht o früher Postbeamte Dienstleistun Zwischen Oktober 2014 und März 2015 wurden
gen wie Brief-, Paketversand und alle technischen Einrichtungen erneuert und
man auch gute Partner. Wir ha- vieles mehr für die Bewohner eine Dachsanierung vorgenommen. Zudem
ben mit der ARE unseren gefun- Kufsteins erbrachten, liegt seit März 2015 eine sanierte ARE die Fassade und wertete damit
ganz andere Zielgruppe im Fokus, nämlich das äußere Erscheinungsbild des ehemaligen
den. Von der Planung über die
Haustiere. Die ARE baute einen Gebäudetrakt Postamts deutlich auf. Die Sanierung der
Fertigstellung bis zur jetzigen des ehemaligen Postamts in der Oskar-Pirlo- Oberflächen und Adaptierung der Raumauftei-
Straße 15a binnen weniger Monate zu einer lung im Inneren machten aus dem Amtsgebäu-
Nutzung gab und gibt es nur
modernen Kleintierpraxis um und gewann mit de eine moderne Ordination. Die Pläne für den
Positives zu berichten.“ den „KUFVets“ einen neuen, langfristigen Umbau stammten von Architekt Michael
Lisa Stöger und Karel Coudek Mieter. Für die Funktionsadaptierung und Sanie- Schafferer aus Innsbruck.
Leitung, KUFVets rung investierte die ARE rund EUR 400.000.
Links, unten und rechte Seite: An Fassade und
Treppenhaus können Besucher noch heute den
ursprünglichen Charakter des Gebäudes erkennen.
Oben: Die neue Tierarztpraxis in der Oskar-
Pirlo-Straße liegt nur wenige Gehminuten
vom Stadtzentrum entfernt.
Rechts und rechte Seite: Drei Tierärzte und
vier tiermedizinische Fachangestellte küm
mern sich von Montag bis Freitag zwischen
09.00 und 19.00 Uhr um das Wohl von
Hund, Katze & Co.GESCHÄFTSBERICHT 2015 | 11 NUTZUNG: ORDINATION | ORT: 6330 KUFSTEIN | FLÄCHE: ~ 300 m2
12 | GESCHÄFTSBERICHT 2015
NUTZUNG: BÜRO | ORT: 1080 WIEN | FLÄCHE: ~ 7.800 m2GESCHÄFTSBERICHT 2015 | 13
WISSENSCHAFT
IM PALAIS STROZZI
D
er ARE gelang es im Februar 2015, des modern ausgestatteten, altehrwürdigen „Der Standort ist ideal für das Ver
einen langfristigen Nachmieter für das Palais Strozzi.
repräsentative Palais Strozzi in Wien folgen unserer Kernaufgabe: Wissen-
Josefstadt zu gewinnen. Das Institut für Höhere Das Institut für Höhere Studien wurde im Jahre schaft im Interesse der Öffentlichkeit.
Studien (IHS) übersiedelte vom langjährigen 1963 vom österreichischen Soziologen Paul
Standort im sechsten Wiener Gemeindebezirk F. Lazarsfeld und dem Ökonomen Oskar
Das Gebäude ermöglicht konzen-
in das repräsentative Palais der ARE in der Morgenstern gegründet. Seit mehr als 50 Jahren triertes Forschen und fruchtbaren
Josefstadt. Vorab wurden notwendige Umbau integriert das IHS wirtschafts- und sozialwis
Austausch zwischen Wissenschaft,
arbeiten durchgeführt, etwa der Einbau einer senschaftliche Expertise unter einem Dach.
modernen EDV-Verkabelung. Im Herbst 2015 Zu seinen Mitarbeitern zählen Wirtschafts Bevölkerung und Politik.“
war es so weit: 125 Mitarbeiter des Instituts für wissenschaftler, Politologen und Soziologen Sigurd Höllinger
Höhere Studien (IHS) bezogen die 108 Büros sowie IT-Fachleute und Verwaltungskräfte. Direktor, Institut für Höhere Studien
Oben: Februar 2015: ARE Geschäftsführer
Hans-Peter Weiss heißt Direktor Sigurd Höllin
ger (li.) und den Präsidenten des Kuratoriums,
Heinrich Neisser (re.) vom IHS, willkommen.
Ganz oben und linke Seite: Das Palais Strozzi
wurde 1702 für Gräfin Maria Katharina Strozzi
als Gartenpalais errichtet. Aufgrund seiner
einmaligen hoch- bis spätbarocken Architek
tur steht es unter Denkmalschutz.
Rechts: Das Palais bietet mit seinem Innen
hof Campus-Atmosphäre und Gelegenheit
zum kreativen Austausch.14 | GESCHÄFTSBERICHT 2015
ERFOLGREICHE D
as Bürogebäude in der Schrödingerstra-
ße 7 in Graz wurde zwischen Mai 2008
und März 2009 für die AVL List GmbH
VERWANDLUNG errichtet. Die AVL List GmbH ist das weltweit
größte, unabhängige Unternehmen für die
Entwicklung, Simulation und Prüftechnik von
Antriebssystemen (Hybrid, Verbrennungsmo-
toren, Getriebe, Elektromotoren, Batterien und
Software) für PKW, LKW und Großmotoren. Mit
dem Neubau konnte das Unternehmen seinen
Firmensitz in Graz ausbauen. Bauherr und Ge-
bäudeeigentümer war die Bundesimmobilienge-
sellschaft (BIG).
Mit ihrer Gründung im Herbst 2012 übernahm
die ARE Eigentum und laufendes Bestandsma-
nagement. Das Haus umfasst acht Stockwerke
und eine Raumfläche von rund 6.600 m2. Der
Neubau wurde auf zwei Sockelgeschoßen eines
ehemaligen Internatsgebäudes errichtet. Die
Verwandlung in ein modernes Bürogebäude
wurde nach Plänen von Orliczek Architekten ZT-
GmbH umgesetzt. Das innovative Entwicklungs-
konzept und die gute Zusammenarbeit mit dem
Mieter spiegeln wider, wofür die ARE steht, und
machen den Neubau zum Vorzeigeprojekt.
„Die AVL List GmbH hat
weltweit Standorte. Unsere
Unternehmenstätigkeit bringt
vielfältige Ansprüche an Ge-
bäudequalitäten, Ausstattung
und Raumlösungen mit sich.
Mit der ARE haben wir an
unserem Headquarter in Graz
einen verlässlichen Partner
gefunden.“
Ewald Reicher,
Leiter Facility Management
Oben, rechts und rechte Seite: In rund zehn
Monaten Bauzeit wurde aus dem ehemaligen
Internat ein modernes Bürogebäude.GESCHÄFTSBERICHT 2015 | 15 NUTZUNG: BÜRO | ORT: 8020 GRAZ | FLÄCHE: ~ 6.600 m²
16 | GESCHÄFTSBERICHT 2015
NUTZUNG: WOHNEN | ORT: 8020 GRAZ | FLÄCHE: ~ 11.670 m2GESCHÄFTSBERICHT 2015 | 17
ATTRAKTIVER
MEILENSTEIN
D
as ARE Portfolio umfasst seit Herbst
2015 auch ein Studentenheim. Der
Neubau am Areal des ehemaligen
Zolllagers am Bahnhofgürtel in Graz wurde
rechtzeitig zum Beginn des Wintersemesters
fertiggestellt. Als langfristiger Pächter und
Betreiber konnte mit MILESTONE ein Premium-
Anbieter für studentisches Wohnen gewonnen
werden. Das Studentenapartmenthaus ist
hochwertig ausgestattet und bietet auf acht
Stockwerken Raum für 378 Apartments und
großzügige Gemeinschaftsflächen.
Alle Apartments sind jeweils rund 20 m2 groß,
mit Designermöbeln voll ausgestattet und ver-
fügen über eine eigene Küche sowie Designer-
Bad und Zimmer-Safe. Zudem gibt es regelmä-
ßiges Reinigungsservice, technischen Support
rund um die Uhr und High-Speed-WLAN in
jedem Apartment. Attraktive Gemeinschafts-
flächen wie große Terrassen, Fitnessraum mit
Blick auf den Schlossberg, Learning Lounges,
Musikzimmer mit Klavier, Washing Lounge, Gar-
ten und Partyraum runden das Angebot ab.
Ganz oben und links: Der All-In-Preis inklusi Oben: Neben der exklusiven Ausstattung
ve aller Betriebskosten und Services beträgt punktet das Studentenheim auch durch seine
ab EUR 499. Das Angebot wird von den gute Infrastrukturanbindung. Stadtzentrum,
Grazer Studierenden sehr gut angenommen. Universitätsstandorte, Supermärkte, Ärzte
und Apotheken sind schnell erreichbar.
Linke Seite: Die Vielfalt an Gemeinschafts
flächen und deren hochwertige Ausstattung
machen das MILESTONE Studentenapart
menthaus besonders attraktiv.
„Mit den kompetenten Partnern
von ARE und value one gelang
ein großartiges Projekt für
MILESTONE in der zweitgrößten
Universitätsstadt Österreichs.
Temporäres Wohnen ist gerade
für Studenten sehr wichtig
geworden in Hinblick auf Wohn-
qualität und Lebensflexibiliät.“
Bernhard Wippaunig
Geschäftsführer, MILESTONELAGEBERICHT
Offen für neue
Perspektiven
Der Lagebericht
informiert über das
Unternehmen und
den Geschäftsver
lauf 2015. Die dazu
passende Bildwelt
illustriert das Leben
abseits von Zahlen,
Daten, Fakten. Ein
kleiner Streifzug
durch das Gesche
hen in den Objekten
der ARE ermöglicht
einen Blick hinter
die Fassaden.20 | GESCHÄFTSBERICHT 2015
GESCHÄFTSBERICHT 2015 | 21
1|KONZERNSTRUKTUR
Die ARE Austrian Real Estate GmbH (ARE) zweiten Standbeins und als Reaktion auf das VERMIETBARE
ist ein auf die Errichtung und Vermietung von Marktumfeld werden die Errichtung oder der GESAMTNUTZFLÄCHE
Immobilien spezialisierter Konzern im Eigen- Kauf und die anschließende Vermietung von
1,67
tum der Bundesimmobiliengesellschaft m.b.H. Wohnobjekten forciert. Darüber hinaus genießt
(BIG). Der Bestand gliedert sich in Büroobjekte, die laufende Verbesserung der Ertragskennzah-
Wohnimmobilien sowie Gewerbe- und Sonder len Priorität. Die Mieterlöse sollen von derzeit
objekte. Die Eigentümerin eines der größten EUR 154,7 Mio. auf rund EUR 200 Mio. pro Jahr
österreichischen Immobilienportfolios steht gehoben und gleichzeitig der von nicht-öffent-
in direktem Wettbewerb mit vielen privaten lichen Mietern generierte Umsatz von 7,5 % auf
Unternehmen und ist daher klar auf die Mecha rund 20 % gesteigert werden.
nismen der Marktwirtschaft ausgerichtet. Alleine im Rahmen der Wohnbauoffensive wird Millionen m2
Zudem hat die ARE mit der ARE Austrian Real bis 2020 rund EUR 1 Mrd. in Mietwohnungen in-
Estate Development GmbH (ARE Develop- vestiert. Diese Liegenschaften sollen langfristig
ment) eine auf Projektentwicklungen speziali- im Bestand gehalten werden. Zusätzlich inves-
sierte Tochtergesellschaft. Insgesamt waren per tiert die Konzerntochter ARE Development bis
Jahresende Projektentwicklungen mit einem Ende 2020 rund EUR 1 Mrd. in die Errichtung
prognostizierten Projektentwicklungsvolumen und Verwertung freifinanzierter Eigentumswoh-
(Gesamtinvestitionskosten inklusive Fremdan- nungen. Das Wachstum der ARE wird damit
teil) von rund EUR 1,05 Mrd. geplant. signifikant beschleunigt. Die geografischen
Schwerpunkte liegen in Wien und den Landes-
hauptstädten. Zusätzliches Bauland für Wohn-
1.1 ZIELE UND STRATEGIE bauprojekte bezieht die ARE weiterhin aus der
Die ARE etabliert sich weiter als ein von der Verwertung nicht mehr benötigter Assets des
Muttergesellschaft Bundesimmobiliengesell- BIG Konzerns und durch den selektiven Zukauf
schaft (BIG) eigenständig agierender, auf Ös- von Entwicklungsliegenschaften.
terreich fokussierter Konzern. Derzeit liegt der Zusätzlich plant die ARE punktuell moderne
Schwerpunkt auf Büroimmobilien und Mietern Büroliegenschaften zu erwerben, um allfällig
aus dem öffentlichen Umfeld. Wesentliches technisch überalterte Gebäude des Bestands
operatives Ziel ist die Diversifizierung des Port- portfolios zu sanieren oder um Standortkon-
folios und der Mieterstruktur. Zum Aufbau eines zentrierungen zu ermöglichen. Parallel dazu
Allein im Geschäftsjahr 2015 stellte die ARE mit Projekten wie „Das Hamerling“ oder „MILESTONE“
mehrere hundert Wohneinheiten fertig. Die Vermarktung von der Vermittlung bis zur Schlüssel
übergabe erfolgt meist über Maklerbüros.22 | GESCHÄFTSBERICHT 2015
gilt es, den vermietbaren Leerstand durch Controlling- und Teile der Rechtsagenden, die
Umnutzung und Neuvermietung von Objekten bisher von der Konzernmutter abgewickelt
konsequent weiter zu reduzieren. wurden, selbst und verstärkte das für den
Die Optimierung der Organisations- und Ge- Ankauf zuständige Personal. Die ARE Develop-
schäftsprozesse mit dem Ziel hoher Reaktions- ment schuf 2015 durch die Neustrukturierung
geschwindigkeiten in Bezug auf sich wandeln- der Teams die Grundlagen, um auch als Dienst-
de Rahmenbedingungen bleibt ein zentraler leister für die Errichtung von Wohnbauten
Erfolgsfaktor. Im Jahr 2015 übernahm die ARE agieren zu können.
AKTIVITÄTEN AUSGEWÄHLTER PROJEKTGESELLSCHAFTEN DER ARE DEVELOPMENT
Schnirchgasse 9–9A GmbH & Co KG (Projekt TRIIIPLE) Grutschgasse 1–3 GmbH
Auf dem Areal des ehemaligen Hauptzollamtes Auf dem ehemaligen Areal der Gendarmerie-Zentral-
in Wien Landstraße entstehen in Kooperation mit Schule in Mödling entstehen bis 2020 rund 250
Soravia Group drei rund 100 m hohe Wohntür- Wohneinheiten, davon bis zu 180 Eigentumswohnun-
me mit rund 58.000 m2 Wohnnutzfläche für rund gen. Darüber hinaus sollen geförderte Mietwohnun-
500 Wohnungen. In den Erdgeschoßen und einem gen, ein Nahversorger sowie Dienstleistungseinrich-
kleineren Bürokomplex sind Büro- und Geschäfts- tungen realisiert werden. Im Dezember beschloss der
flächen im Umfang von rund 16.000 m2 geplant. Im Gemeinderat die entsprechende Umwidmung des
Sommer 2015 erfolgte die erforderliche Umwidmung Projektareals. Die Bauarbeiten starten voraussichtlich
des Areals. Der Abbruch findet 2016 statt. Läuft alles Anfang 2017.
plangemäß, starten die Bauarbeiten 2017. Die prog-
nostizierten Gesamtinvestitionskosten für das Projekt Argentinierstraße 11 GmbH
betragen rund EUR 260 Mio. Die ARE Development Das Wohnbauprojekt umfasst die Sanierung eines
hält 45 % an der Schnirchgasse 9–9A GmbH & Co KG. historischen Altbaus und die Erschließung des
Die Projektgesellschaft wurde 2015 von der Schnirch- Innenhofs mit drei hochwertigen Neubauten in Wien
gasse 9–9A GmbH in die Schnirchgasse 9–9A GmbH Wieden. Die Bauarbeiten begannen im Juli 2015. Die
& Co KG umgewandelt. Gesamtinvestitionskosten für 75 Eigentumswohnun-
gen liegen bei rund EUR 40 Mio. Die Fertigstellung
Erdberger Lände 36–38 Projektentwicklung GmbH erfolgt im Frühjahr 2017. Zum Stichtag sind mehr als
Auf der rund drei Hektar großen Liegenschaft im zwei Drittel der Wohneinheiten verkauft.
dritten Wiener Gemeindebezirk sind in Zusammen-
arbeit mit PREMIUM Projektverwaltung GmbH die Nußdorfer Straße 90–92
Errichtung und Verwertung von rund 830 Miet- bzw. Projektentwicklung GmbH & Co KG
Eigentumswohnungen sowie Geschäftsflächen und In einer gemeinsamen Projektentwicklung der ARE
öffentlichen, gemeinnützigen und sozialen Einrich- Development und der PREMIUM Bauträger GmbH
tungen mit einem Gesamtvolumen von rund soll das ehemalige Finanzamtsgebäude in Wien
EUR 173 Mio. geplant. Im Jahr 2015 erfolgte der Alsergrund zu einem Wohn- und Geschäftshaus
Planungsbeginn auf Basis des 2014 erstellten Mas- umgebaut werden. Geplant sind 142 Wohneinheiten
terplans. Die Liegenschaft wird in zehn Bauplätze auf knapp 8.000 m2 sowie rund 1.300 m2 Geschäfts-
unterteilt und verwertet. Ende der Berichtsperiode fläche im Erdgeschoß. Die Gesamtinvestitionskosten
unterzeichnete die ARE einen LOI über den Erwerb betragen rund EUR 35,7 Mio. In der Berichtsperiode
von vier Bauplätzen, um dort Mietwohnungen für das wurde der Bebauungsplan eingereicht und mit der
Bestandsportfolio der ARE zu errichten. Die Bauar- Erstellung der Ausschreibungsunterlagen begonnen.
beiten beginnen 2017.
Kaarstraße 21 GmbH
Wildgarten Entwicklungsgesellschaft m.b.H. Die Kaarstraße 21 GmbH – eine Projektgesellschaft
Auf dem knapp elf Hektar großen Projektareal in aus ARE Development und Real-Treuhand Projekt-
Wien Meidling ist ein Stadtentwicklungsprojekt mit und Bauträger GmbH – errichtet in Linz Urfahr ein
bis zu 1.100 Wohneinheiten geplant. Im Herbst 2015 Wohngebäude mit 73 Wohneinheiten und einer
erfolgte die notwendige Umwidmung und Grün- Büroeinheit für eine Polizeiinspektion. Im Herbst
dung von vier Tochtergesellschaften der Wildgar- 2015 fand die Projektgesellschaft mit der Ärzte-
ten Entwicklungsgesellschaft m.b.H. mit dem Ziel, kammer für Oberösterreich einen Investor, der nach
investorentaugliche Mietobjekte auf Teilflächen Fertigstellung Ende 2016 die gesamte Liegenschaft
der Liegenschaft zu errichten. Die übrigen Flächen übernehmen wird.
sind für den Verkauf zur Errichtung von Gemeinde-
wohnungen, geförderten Wohnbau, Baugruppen Seidengasse 20 GmbH
und Eigentumswohnungen vorgesehen. Mitte 2016 Die Liegenschaft Seidengasse 20, Wien Neubau, um-
erfolgen Abbruch- und Aufschließungsarbeiten. Die fasst rund 2.400 m2 und steht unter Denkmalschutz.
Wildgarten Entwicklungsgesellschaft m.b.H. steht zu Die ARE Development plant die Errichtung einer
100 % im Eigentum der ARE Development. Wohnhausanlage mit 24 freifinanzierten Eigentums-
wohnungen und investiert rund EUR 9,7 Mio.
Schottenfeldgasse 34 GmbH
Im Oktober 2015 wurde das ehemalige Amtsgebäude Hilmteichstraße 85 Projektentwicklung GmbH
leihweise, befristet der Stadt Wien zum Betrieb einer In der Hilmteichstraße 85 in Graz plant die Projekt-
Flüchtlingsunterkunft überlassen. Die Vorentwurfs- gesellschaft, die zu jeweils 50 % im Eigentum von
planung für ein Wohnbauprojekt ist abgeschlossen. ARE Development und Raiffeisen evolution steht, die
Die Bauarbeiten können im Frühjahr 2017 beginnen. Errichtung einer Wohnhausanlage mit 18 Einheiten.
Die Fertigstellung der geplanten 19 Wohneinheiten Im Jahr 2015 hat die Stadt Graz die erforderliche
ist Mitte 2018 vorgesehen. Umwidmung beschlossen.GESCHÄFTSBERICHT 2015 | 23
VERKEHRSWERT NACH BUNDESLÄNDERN IN MIO. E
STEIERMARK 237
WIEN 1.289 NIEDERÖSTERREICH 156
TIROL 150
OBERÖSTERREICH 146
KÄRNTEN 94
SALZBURG 97
VORARLBERG 55
BURGENLAND 36
Der strategische Planungs- und Steuerungs- Das Hauptaugenmerk liegt auf der Nachverwer-
prozess in der ARE bildet den Rahmen für tung und Sanierung freiwerdender Objekte zur
die jährliche Strategiearbeit, den Budgetie- Wertsteigerung bzw. Optimierung des Kern-
rungsprozess inklusive der Mittelfristplanung, portfolios. Kleinere Objekte mit wenig Potenzial
die operativen Meilensteine, das Controlling – vor allem in ländlichen, strukturschwachen
(Maßnahmen- und Finanzcontrolling) sowie den Regionen – werden verkauft. Wohnimmobili-
Zielvereinbarungsprozess. Ebenso werden die en nehmen mit derzeit rund 6,6 % noch einen
strategischen Projekte der Unternehmensent- verhältnismäßig kleinen Anteil ein. Dieses Seg-
wicklung hier zentral gesteuert. ment wird in den kommenden Jahren massiv
ausgebaut. Ergänzend beschäftigt sich die
ARE weiterhin intensiv mit Sonderformen wie
1.2 PORTFOLIO betreutem oder studentischem Wohnen.
Das Immobilienportfolio der ARE umfasste zum
Jahresende 572 Liegenschaften1 (Vorjahr: 610) Die vermietbare Gesamtnutzfläche betrug per
und besteht aus den Segmenten Büro, Wohnen 31. Dezember 2015 rund 1,67 Mio. m2. Der ver-
und Sonstige (Gewerbe- und Sonderobjekte), mietbare Leerstand ist aufgrund der Neuver-
wobei der Anteil an Büroimmobilien mit rund mietung sanierter Liegenschaften von rund
89 % deutlich überwiegt. Die Veränderung der 5,0 % im Vorjahr auf rund 3,5 % gesunken.
Liegenschaftsanzahl zum Vorjahr ergibt sich Zusätzlich hat die Bereitstellung von Quartieren
hauptsächlich durch Verkäufe sowie Zusam- zur Flüchtlingsunterbringung im Ausmaß von
menlegung. Die Büroliegenschaften befinden rund 43.000 m2 zur Reduktion des Wertes bei-
sich überwiegend in Ballungszentren – mit getragen. Der Verkehrswert des Portfolios der
einer hohen Anzahl an Standorten und einem Konzernmutter ARE Austrian Real Estate GmbH
breiten Spektrum an Zuschnitten und Größen. beläuft sich auf rund EUR 2,3 Mrd. 1) Gerechnet nach Einlagezahlen.
PORTFOLIOSTRUKTUR NACH NUTZUNG IN %
BÜRO 88,9
WOHNEN 6,6
SONSTIGE 4,524 | GESCHÄFTSBERICHT 2015
GESCHÄFTSBERICHT 2015 | 25
2|WIRTSCHAFTLICHES UMFELD
Die Wirtschaftsleistung legte in Österreich im zugerechnet sind (in Kraft getretene Schulden-
Jahr 2015 um 0,9 % zu. Verantwortlich für den standberechnung gem. ESVG 2010), stieg leicht
lediglich moderaten Zuwachs sind vor allem auf 86,2 % des BIP. Der harmonisierte Verbrau-
zurückhaltende Investitionen der Unternehmen, cherpreisindex, beeinflusst durch den niedrigen
der aufgrund hoher Arbeitslosigkeit und schwa- Ölpreis, lag bei 0,8 %.
cher Einkommensentwicklung gedämpfte Pri- Um die Konjunktur zu stimulieren, wurde sei-
vatkonsum und die globale Konjunkturschwä- tens der Bundesregierung eine ab 2016 in Kraft
che. So befinden sich Brasilien und Russland in tretende Steuerreform beschlossen. Neben
einer tiefen Rezession und in China ist ebenfalls den dadurch entlasteten Haushalten sollen sich
ein deutlicher Rückgang des Wachstums zu ver- gemäß Prognosen der Wirtschaftsforscher aus
zeichnen. Daher fallen auch die österreichischen den Ausgaben für die Flüchtlingsbetreuung
Exporte trotz leichter Steigerung im Vergleich und die Wohnbauinitiative weitere positive
zu früheren Phasen gering aus. Effekte ergeben. Die im Frühjahr präsentierten
Die internationalen Kapitalmärkte waren wei- Investitionspläne der ARE, im Zuge derer Woh-
terhin durch eine expansive Geldpolitik und nungen im Wert von rund EUR 2 Mrd. errichtet
Leitzinsen nahe null geprägt, wobei im Dezem- werden, unterstützen diesen Trend.
ber erstmals seit zehn Jahren die Zinsen in den Insbesondere die Flüchtlingsthematik und der
USA leicht angehoben wurden. Im Gegensatz Anstieg der Asylanträge stellen die Republik
dazu zeigten sich die anderen großen Noten- und damit indirekt auch die ARE vor große
banken, allen voran die EZB, weiter auf Expansi- Herausforderungen. Im Zuge der Migrati-
onskurs. Gegen Jahresende verkündete die EZB onsbewegung galt es innerhalb kurzer Zeit
die Verlängerung des Anleihekaufprogramms Unterbringungsmöglichkeiten für tausende
zumindest bis Ende März 2017. Menschen zur Verfügung zu stellen. Insgesamt
Da die ARE derzeit noch große Teile ihrer Mie nutzen Bundes-, Landes- oder karitative Orga-
ten mit Geschäftspartnern aus dem Umfeld nisationen rund 43.000 m2 Gebäudefläche des
der Republik erwirtschaftet, ist der öffentliche Unternehmens.
Haushalt von großer Relevanz für die Geschäfts Generell vermietet die ARE ihre Liegenschaften
entwicklung. In diesem Bereich war das Jahr überwiegend an Institutionen im Einflussbereich
2015 von einer restriktiven Budgetpolitik ge- des Bundes. Der Immobilienmarkt hat insofern
prägt. Der gesamtstaatliche Saldo verbesserte maßgeblichen Einfluss auf die Geschäftstätig-
sich deutlich auf –1,6 % des BIP (nach –2,7 % des keit, als es – außer bei Neubauten oder General-
BIP im Jahr 2014). Der Schuldenstand, dem seit sanierungen – keine langfristigen vertraglichen
2014 auch die Verbindlichkeiten des BIG Kon- Bindungen gibt. Die ARE steht damit in direktem
zerns, über den sich die ARE finanziert, Wettbewerb mit vielen privaten Unternehmen.
Von der ersten Skizze bis zum fertiggestellten Projekt gehören Architekten zu den wichtigsten
Partnern der ARE bei der Realisierung ihrer Bauvorhaben.26 | GESCHÄFTSBERICHT 2015
2.1 AUSWIRKUNGEN AUF DEN – die Durchschnittsmieten für Neubauflächen
IMMOBILIENMARKT mit Erstbezug liegen bei rund EUR 13,0 pro m2
Mit Wachstumsraten an die 20 % zählte der und Monat.
Immobiliensektor in ganz Europa zu den Die Nachfrage im Westen und Süden Österreichs
Branchengewinnern. In Österreich konnte ist generell verhalten, mit starken regionalen
dank eines starken vierten Quartals ein neuer Unterschieden. Aufgrund restriktiver Budget-
Rekord beim Investmentvolumen in Höhe von und Sparvorgaben ist auch der Flächenbedarf
rund EUR 3,8 Mrd. erreicht werden. Insgesamt von Bundesinstitutionen weiter zurückgegan-
wurden gemäß Marktberichten fast 50 % aller gen. In den Landeshauptstädten Linz, Graz und
heimischen Transaktionen von ausländischen Klagenfurt sind ausschließlich in Top-Lagen mit
Investoren getätigt. Bei 41 % der Transaktionen perfekter Ausstattung Mieten über EUR 10,0
handelte es sich um Büroliegenschaften, 25 % erzielbar. Aufgrund dieser wirtschaftlichen Rah-
betrafen Retail-Liegenschaften und bei 18 % menbedingungen wird sowohl die Adaptierung
wechselten Wohnimmobilien den Eigentümer. von Bestandsflächen als auch die Konversion in
Der Rest entfiel auf andere Nutzungsarten. Wohnraum wesentlich erschwert.
84 % aller verzeichneten gewerblichen Immo
bilientransaktionen fanden in Wien statt.
2.3 WOHNIMMOBILIEN
Der Wiener Markt für Wohnimmobilien war im
2.2 BÜROIMMOBILIEN Jahr 2015 durch starke Nachfrage gekennzeich-
Die geringe Neubautätigkeit der vergange- net. Insgesamt ist aber eine Beruhigung bei den
nen Jahre hat zu einer Entlastung des Büro Preisen für Eigentum zu konstatieren. Eine Neu-
immobilienmarktes in der österreichischen bauwohnung kostet im Durchschnitt EUR 3.750
Hauptstadt geführt. Bei modernen Erstbe- pro m2. Dagegen zeigen die Mieten weiter
zugsflächen, also guten Lagen mit hoher steigende Tendenz. Generell geht der Trend, so-
Flächeneffizienz bei gleichzeitig niedrigen wohl am Verkaufs- als auch am Mietmarkt, ganz
Bewirtschaftungskosten, ist sogar ein leich- klar zu deutlich kleineren Einheiten. Waren in
ter Nachfrageüberhang zu erkennen. Älte- den letzten Jahren hauptsächlich Wohnimmo-
re Objekte sind nach wie vor schwierig zu bilien innerhalb des Gürtels gefragt, verschiebt
vermieten. Generell befinden sich die Wiener sich die Nachfrage nun auch zu den Randbe-
Liegenschaften der ARE in guten Lagen. Durch zirken. Wichtige Großprojekte wie die Seestadt
effiziente Sanierungen oder Umnutzung kann Aspern, TRIIIPLE, Wildgarten oder die ehemali-
daher weiter Potenzial gehoben werden. gen Postbus-Garagen an der Erdberger Lände
Die Vermietungsleistung von Wiener Büroflä- spielen in den nächsten Jahren eine große Rol-
chen lag je nach Marktanalyse im Jahr 2015 mit le. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen
VERKEHRSWERT IMMOBILIEN rund 220.000 m2 im Bereich des Vorjahres. Hin- sich in Wien zwischen EUR 9,0 und 10,5 pro m2
ter neu abgeschlossenen Verträgen stehen aber im freifinanzierten Bereich. Im Wiener Umland
2,3
nicht Flächenexpansionen oder Zuzüge, sondern besteht aufgrund des überdurchschnittlichen
hauptsächlich Übersiedlungen. Bevölkerungszuwachses in Verbindung mit
Stabile Nachfrage und das gleichzeitig nied- gutem Bildungsniveau und hohen Einkommen
rige Fertigstellungsvolumen sorgten für einen Potenzial für betreubares Wohnen.
leichten Rückgang der Leerstandsrate auf Auch in den Bundesländern ist die Nachfrage
6,4 %. Die in Top-Lagen der österreichischen bezogen auf leistbaren Wohnraum stabil bis
Hauptstadt erzielten Spitzenmieten stiegen steigend. Im Rahmen der ARE Wohnbauof
Milliarden Euro leicht und liegen bei rund EUR 26,0 pro m2 und
Monat. Insgesamt bleibt der Markt unter Druck
fensive sind neben Wien vor allem Linz und
Graz die Schwerpunkte.GESCHÄFTSBERICHT 2015 | 27
3|GESCHÄFTS- UND
ERGEBNISENTWICKLUNG
3.1 GESCHÄFTSBEREICHE (EUR 1,9 Mio.), aus Mietentfällen aufgrund von MIETERLÖSE
Aufgrund des homogenen Immobilienbestands Verkäufen (EUR –0,6 Mio.) und aus Einmalef-
wird das Portfolio nach Regionen bewirtschaftet. fekten im Vorjahr (EUR –0,2 Mio.).
154,7
Die Eigentümerverantwortung wird dabei von Größte Mieter waren das Bundesministerium für
drei Assetmanagement-Teams übernommen: ARE Inneres, das Bundesministerium für Finanzen
Wien, ARE Ost und ARE West. Sie tragen die Ver- und das Bundesministerium für Justiz. Geogra-
antwortung für die bestmögliche wirtschaftliche fisch gesehen ist Wien mit Mieterträgen in der
Entwicklung der ihnen zugeteilten Liegenschaf- Höhe von rund EUR 71,6 Mio. mit Abstand die
ten unter Berücksichtigung der strategischen stärkste Region. Besondere Vermietungserfolge
Vorgaben und Rahmenbedingungen. Die Tätigkeit im abgelaufenen Geschäftsjahr waren die Neu- Millionen Euro
der ARE Development konzentriert sich auf vier vermietung des Palais Strozzi im achten Wiener
Bereiche: Projektentwicklung, Stadtentwicklung, Gemeindebezirk an das Institut für Höhere
Baumanagement sowie An- und Verkauf. Studien (IHS) und die Vollvermietung des Bü-
Dienstleistungen wie Objektmanagement, Facility rogebäudes in der Wollzeile im ersten Wiener
Services, Personalsteuerung oder Marketing wer- Gemeindebezirk. Rund 7,5 % der Mieteinnah-
den über die Muttergesellschaft BIG bezogen. men stammen von nicht-öffentlichen Mietern
(Vorjahr: 6,7 %)2.
3.2 ENTWICKLUNG DER MIETERLÖSE
Das Mietaufkommen lag im Jahr 2015 mit 3.3 INSTANDHALTUNG
rund EUR 154,7 Mio. leicht über dem Wert Generelles Ziel der Instandhaltung in der ARE
des Vorjahrs (EUR 152,3 Mio.). Die Steigerung ist es, den Wert des Portfolios und die Mieter-
der Mieterlöse erklärt sich aus Neumieten zufriedenheit zu sichern. In Objekten, die vor
aus Projektfertigstellungen (EUR +2,0 Mio.), einem Verkauf stehen oder in naher Zukunft
Mieteinnahmen aus der Fertigstellung der grundlegend saniert werden sollen (erwartete
Bestandsgesellschaft Bahnhofgürtel 55 GmbH Mieterwechsel, Leerstände etc.), werden nur
(EUR +0,1 Mio.) und Neuvermietungen von unbedingt erforderliche Maßnahmen gesetzt.
leerstehenden Flächen bzw. Mietvertragsver- Schwerpunkte der Instandhaltung liegen im
längerungen (EUR +2,6 Mio.) sowie Effekten Bereich der Gebäudesicherheit (hauptsäch- 2) Verschärfung der Berech-
aus Flächenanpassungen (EUR +0,3 Mio.). lich Brandschutz) und vor allem in öffentlich nung gegenüber dem Vor-
jahr. Darstellung 2015 ohne
Demgegenüber stehen Reduktionen aus genutzten Gebäuden auch in der Barrierefrei- privatwirtschaftlich geführte,
ausgegliederte Unternehmen
Kündigungen bzw. Mietfreistellungen heit. Darüber hinaus werden zur Reduktion von der Republik.
ENTWICKLUNG DER MIETERLÖSE IN MIO. E
WIEN 71,6
STEIERMARK 20,9
OBERÖSTERREICH 14,4
BURGENLAND 3,3
VORARLBERG 4,0
NIEDERÖSTERREICH 13,3
KÄRNTEN 7,8
SALZBURG 7,9 TIROL 11,528 | GESCHÄFTSBERICHT 2015
Teilleerständen notwendige Adaptierungen 3.4.3 Verkäufe
forciert. Im abgelaufenen Geschäftsjahr betru- Im Berichtszeitraum wurden neben den Erlö-
gen die Instandhaltungskosten EUR 24,2 Mio. sen aus dem Wohnungsverkauf im Zuge von
(Vorjahr: EUR 24,6 Mio.). Die Ausgabenquote Projektentwicklungen oder konzerninternen
für Instandhaltung liegt leicht über vergleichba- Transaktionen Liegenschaften mit einem Erlös
ren Marktzahlen. Das begründet sich einerseits von rund EUR 7,8 Mio. (Vorjahr: EUR 10,4 Mio.)
mit der Portfoliostruktur (Altbauten, Denkmal- verkauft. Aus Immobilientransaktionen in der
schutz etc.), aber auch mit den Regelungen im ARE und ihren Tochtergesellschaften resultie-
Generalmietvertrag, der für einen großen Anteil ren Nachbesserungsverpflichtungen, die pha-
der Mieter zur Anwendung kommt. Das größte senkongruent an den Eigentümer ausgeschüt-
Instandhaltungsprojekt im abgelaufenen Ge- tet werden. Verkäufe aus dem ARE Portfolio
schäftsjahr war die Sanierung von Elektro- und dienen vorwiegend der Portfoliobereinigung.
Heizungs-Klima-Lüftungs-Systemen (HKLS)
sowie die Verbesserung der Gebäudesicherheit
in der Büroliegenschaft Nottendorfergasse 2 in 3.5 ERTRAGS-, VERMÖGENS-
Wien Landstraße. UND FINANZLAGE
3.5.1 Entwicklung der Ertragslage
OPERATIVER CASHFLOW 3.4 INVESTITIONEN, AN- UND VERKÄUFE
Im Jahr 2015 investierte der Konzern EUR 77,7 Mio. in Mio. EUR 2015 2014
84,6
(Vorjahr: EUR 73,3 Mio.) in das Anlage- und Um Mieterlöse 154,7 152,3
laufvermögen. Davon entfielen EUR 70,2 Mio.
(Vorjahr: EUR 62,5 Mio.) auf Neubau- und Sanie- EBITDA 3
127,7 120,9
rungsprojekte von Bestandsimmobilien, Entwick- EBIT 4
135,1 151,0
lungsprojekte sowie selbst genutzte Immobilien.
EUR 7,5 Mio. (Vorjahr: EUR 10,8 Mio.) entfallen auf Gewinn der Periode 85,3 94,8
Liegenschaftszugänge. EBITDA-Marge 5
Millionen Euro 3.4.1 Investitionen
EBITDA
Umsatzerlöse
53,2 % 57,7 %
Insgesamt wurden im Berichtsjahr 20 Baupro-
jekte mit einem Investitionsvolumen von Das EBITDA erhöhte sich im Berichtsjahr 2015
EUR 59,8 Mio. fertiggestellt. In der Steiermark auf EUR 127,7 Mio. (Vorjahr: EUR 120,9 Mio.).
wurde mit den Sanierungs- und Erweiterungs- Die Steigerung um EUR 6,8 Mio. resultierte im
projekten in Deutschlandsberg, Feldbach und Wesentlichen aus dem positiven Ergebnis im Be-
Fürstenfeld die Gerichtsreform abgeschlossen. standsgeschäft. Höhere Mieterlöse aus Neuver-
Ebenfalls zu erwähnen sind die Fertigstellung mietungen und Projektfertigstellungen sowie ein
der Bürosanierung in der Renngasse 5 im ers- höheres Ergebnis aus Wohnungsverkauf trugen
ten Wiener Gemeindebezirk und die Fertigstel- zu diesem Ergebnis bei.
lung des neu errichteten AGES Laborgebäudes Die EBITDA-Marge reduzierte sich gegenüber
in Mödling. Im Entwicklungsgeschäft wurden dem Vorjahr insbesondere wegen der Erhöhung
die Wohnbauprojekte in der Beatrixgasse in der Umsatzerlöse auf 53,2 % (Vorjahr: 57,7 %).
Wien und am Bahnhofgürtel 55 in Graz abge- Diese stiegen aufgrund des oben genannten
schlossen. Darüber hinaus wurde bei 23 Bau- Wohnungsverkaufs und eines Einmaleffekts
vorhaben mit der Bauausführung begonnen. aufgrund der Übertragung des Arsenal-Areals
Im Rahmen der Wohnbauoffensive hat die ARE an die BIG GmbH um EUR 30,5 Mio. auf
378 Mietwohnungen fertiggestellt. Weitere EUR 240,0 Mio. (Vorjahr: EUR 209,5 Mio.) an.
452 Mietwohnungen befinden sich in Bau und Trotz des gesteigerten EBITDA ergab sich somit
1.564 in der Projektierungsphase. Bei der Kon- eine Reduktion der EBITDA-Marge.
zerntochter ARE Development befinden sich Das EBIT verzeichnete mit EUR 135,1 Mio. einen
365 freifinanzierte Eigentumswohnungen in Rückgang von EUR 15,9 Mio. gegenüber dem
Bau und 1.839 in Projektierung. Vorjahreswert (EUR 151,0 Mio.). Die Abwei-
chung resultierte aus dem um EUR -22,6 Mio.
3.4.2 Ankäufe geringeren Bewertungsergebnis, das durch die
Im Geschäftsjahr wurden neben den Investiti- Steigerung des operativen Ergebnisses nicht zur
onen in Liegenschaftszugänge Kaufvereinba- Gänze kompensiert werden konnte.
3) Umstellung der Berechnung zum
Vorjahr: Das EBITDA setzt sich rungen in der Höhe von rund EUR 52 Mio. für In weiterer Folge reduzierte sich der Jahresüber-
aus EBIT ohne Neubewertungs-
ergebnis, Abschreibungen sowie vier Wohnbauprojekte – jeweils zwei in Wien schuss gegenüber dem Vorjahr um EUR 9,5 Mio.
Wertminderungen des Immobi-
lienbestands des Vorratsvermö- und Graz – abgeschlossen. Die Objekte werden auf EUR 85,3 Mio. (Vorjahr: EUR 94,8 Mio.).
gens zusammen.
nach Errichtung bis spätestens 2019 in das Ei- Das um EUR 2,3 Mio. geringere Ergebnis aus den
4) Umstellung der Berechnung
zum Vorjahr: Das EBIT weist gentum der ARE übernommen. Darüber hinaus At-Equity-Gesellschaften trug, zusätzlich zu den
das Ergebnis vor Ertragsteuern
exklusive Finanzaufwendungen
hat die ARE Development 50 % Anteile an der oben genannten Effekten, zu dieser Reduktion
aus. Im Jahr 2014 wurde die Bahnhofgürtel 55 GmbH erworben. Damit ist bei. Vor dem Hintergrund der aktuell günstigen
Kennzahl inklusive Finanzauf-
wendungen ausgewiesen. sie Alleineigentümerin der Projektgesellschaft, Zinslandschaft und den daraus resultierenden
5) Umstellung der Berechnung zum
Vorjahr: EBITDA-Marge =
auf deren Liegenschaft im Herbst ein von niedrigeren Zinsaufwendungen verbesserte sich
EBITDA/Umsatzerlöse; MILESTONE gepachtetes Studentenapartment- das Finanzergebnis um EUR 5,7 Mio.
Vorjahr: EBITDA-Marge =
EBITDA/Mieterlöse. haus fertiggestellt wurde. Der konsolidierte Managementumsatz, eineGESCHÄFTSBERICHT 2015 | 29
interne Kennzahl des ARE Konzerns, die sich Eine leichte Steigerung im Bestandsgeschäft 6) Umstellung der Berechnung zum
Vorjahr: Verzinsliches Fremd-
aus Umsatzerlösen mit nicht-öffentlichen Ge- konnte durch die weitere Optimierung des kapital = Nettoverschuldung
= verzinsliches Fremdkapital –
schäftspartnern errechnet, wurde hauptsäch- Bestandsportfolios erzielt werden. Effekte aus liquide Mittel.
Das verzinsliche Fremdkapital
lich 2015 aufgrund von Wohnungsverkäufen dem niedrigeren Finanzergebnis wurden durch (Nettoverschuldung) setzt sich
aus Verbindlichkeiten gegenüber
deutlich von 24,5 % auf 30,2 % gesteigert. Zur Gegeneffekte aus Rückstellungsveränderungen der BIG und Kreditinstituten
Errechnung der Kennzahl werden fünf Bereiche und höhere Steuern nahezu kompensiert. Zur sowie aus langfristigen Perso-
nalrückstellungen zusammen,
der Umsatzgenerierung unterschieden: Berechnung des FFO wurde das Perioden- abzüglich liquider Mittel. In
der Position Fair Value wurden
Neben den Mieterlösen des Konzerns werden ergebnis um nicht-cashwirksame Positionen sämtliche Bestandsimmobilien
des Konzerns, inklusive jener
Umsätze aus den Verkäufen von Bestands- sowie Nettoeffekte aus Verkäufen bereinigt. in Entwicklung und Vorräte,
herangezogen.
liegenschaften sowie von Anteilen an Beteili- Die wesentlichsten Positionen, welche in der
7) Umstellung der Berechnung zum
gungen, Erlöse aus dem operativen Geschäft Berechnung korrigiert wurden, betreffen die Vorjahr: Beim FFO ohne Verkäu-
fe wird nunmehr das Ergebnis
der ARE Development sowie Umsatzerlöse latenten Steuern und die Bewertungseffekte im aus at equity bilanzierten Unter-
aus den Beteiligungen der ARE Development Geschäftsjahr. Der FFO ermöglicht damit eine nehmen in Abzug gebracht.
berücksichtigt. Die Definition nicht-öffentlicher Beurteilung der operativen Geschäftsentwick-
Geschäftspartner orientiert sich an der von der lung des ARE Konzerns.
Statistik Austria veröffentlichten Liste der Ein-
heiten des öffentlichen Sektors gemäß ESVG. 3.5.4 Finanzierungen
Die ARE finanziert sich derzeit ausschließlich
3.5.2 Entwicklung der über die BIG. Dabei kommen folgende Finan-
Vermögens- und Finanzlage zierungsinstrumente zur Anwendung:
in Mio. EUR 2015 2014 • Intercompany-Darlehen
Die ARE refinanziert sich seit ihrer Gründung im
Eigenkapital 1.522,5 1.468,6
Jahr 2012 in Form von internen Verrechnungs-
Eigenkapitalquote verbindlichkeiten. Im Zuge der Abspaltung
Eigenkapital 60,1 % 60,0 % wurde zur anteiligen Kosten- und Risikotragung
Gesamtkapital eine interne Verrechnungsverbindlichkeit mit
einem Nominalbetrag am Entstehungstag in
Loan to Value Ratio (LTV)6
Verzinsliches Fremdkapital 33,9 % 34,0 % der Höhe von EUR 770 Mio. von der Mutter-
Fair Value gesellschaft, der BIG, gebildet. Die Verzinsung
erfolgt auf Basis des Portfoliozinssatzes der BIG
Aufgrund von thesaurierten Gewinnen stieg das zuzüglich einer Marge und kann durch die BIG
Eigenkapital der ARE 2015 um EUR 53,9 Mio. jährlich angepasst werden. Vertragsgemäß wird
auf EUR 1.522,5 Mio. (Vorjahr: EUR 1.468,6 Mio.) die Verrechnungsverbindlichkeit ab 30. Septem-
an. Da sich gleichzeitig auch die Bilanzsumme ber 2017 durch jährliche Tilgungen bis zum
gegenüber dem Vorjahr leicht erhöhte, blieb 30. September 2021 zur Gänze rückgeführt.
die Eigenkapitalquote mit rund 60 % nahezu
unverändert auf dem Niveau des Vorjahrs. • Variabel verzinster Kreditrahmen
Die Loan To Value Ratio (LTV) erreichte im ab- In Verbindung mit der operativen Tätigkeit
gelaufenen Geschäftsjahr 33,9 % (Vorjahr: wurde seitens der BIG 2013 ein variabel ver-
34,0 %). Die geringfügige Reduktion gegenüber zinster Kreditrahmen in Höhe von EUR 100 Mio.
dem Vorjahr ergab sich aus einer leichten Erhö- eingeräumt, der bis zum 31. Dezember 2014
hung des Fair Value bei annähernd konstantem, abgerufen werden konnte und per 30. Septem-
verzinslichem Fremdkapital. ber 2021 endfällig ist. Der Abrufungszeitraum
Im abgeschlossenen Berichtsjahr wurde an die sowie das Volumen des variabel verzinsten
Muttergesellschaft eine Dividende in Höhe von Kreditrahmens wurden aufgrund der geplan-
EUR 30,5 Mio. ausgeschüttet (Vorjahr: ten operativen weiteren Entwicklungen der
EUR 33,5 Mio.). Die Dividende setzt sich aus ARE bis zum 31. März 2016 verlängert und das
dem Basisbetrag in Höhe von EUR 20,0 Mio. abrufbare Gesamtvolumen auf EUR 240 Mio.
und aus der Nachbesserung zusammen. erhöht. Des Weiteren wurde der ARE die Mög-
lichkeit eingeräumt, bei Bedarf einen Teil oder
3.5.3 Funds from Operations (FFO) das Gesamtvolumen der variablen Intercom-
pany-Finanzierung in eine fixe Verzinsung
in Mio. EUR 2015 2014 zu den Konditionen der bereits bestehenden
fixen internen Verrechnungsverbindlichkeit zu KONSOLIDIERTER
Funds from Operations
drehen. Die Aushaftung per 31. Dezember 2015 MANAGEMENTUMSATZ
(FFO) ohne Verkäufe7
betrug EUR 46 Mio.
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBIT)4
30,2
– Steueraufwand (ohne latente Steuern)
– Neubewertungsergebnis, Abschreibungen • Cash-Pool
Wertminderungen 73,3 72,3
– Veränderung langfristiger Rückstellungen Zusätzliche kurzfristig und unterjährig benötigte
– Ergebnis aus at equity bilanzierten
Unternehmen Liquidität wird der ARE über den Cash-Pool der
- Nettoergebnis aus Verkäufen
(inklusive Beteiligungsveräußerung) BIG zur Verfügung gestellt und ist somit liquidi-
= FFO ohne Verkäufe
tätstechnisch abgesichert.
Das gesamte Finanzierungsvolumen der ARE zum
Der FFO wurde auf konstantem Niveau gehalten.
31. Dezember 2015 belief sich auf EUR 816 Mio.
Die Restlaufzeit beträgt sechs Jahre. Rund 6 % des
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