Atmosphere 2019 - Union Investment Real Estate GmbH
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atmosphere
2019
Die nachhaltigen Seiten des Immobilienmanagements.
Manage to Green: Grüne Mietverträge: Unterwegs mit: Ausblick:
Die nachhaltige Ein Vertrag mit Property Managerin Je schlauer,
Immobilienstrategie der Zukunft Kathrin Unterrainer desto grün
– Inhalt –
04 14
Wir müssen reden! Grünes Echo.
Editorial Stimmen aus der Branche über uns
und Nachhaltigkeit.
Die Bausteine Die Immobilie lebt!
unserer nachhaltigen
07 Immobilienstrategie.
Union Investment über
Kathrin Unterrainer erläutert am
Beispiel des Centurion Commercial
Centers, wie man Immobilien
16
„Manage to Green“. nachhaltig bewirtschaftet.
Ein Vertrag
08 20
mit der Zukunft. Grünzeug.
Ein Interview mit Carolin Khreis wollten.
Was wir noch sagen
zum Thema „Grüne Mietverträge“.
Werte schöpfen. Je schlauer,
10 22
Umwelt schonen. desto grün.
Nachhaltigkeit entlang der Ein Ausblick in eine
gesamten Wertschöpfungskette. nachhaltigere Zukunft.
23 Länder, Wurzeln einer
418 Mitarbeiter nachhaltigen Zukunft.
12 24
und 11 Minuten
Fahrstuhlfahrt. Ein Rückblick darauf, wie
Union Investment schon seit
Der Unternehmensbereich langem vorausschauend agiert.
Immobilien in Zahlen.
Impressum.
26
Wir müssen reden!
Müssen wir?
Es wird viel geredet über den Klimawandel. Die Zeitungen sind Wir möchten mit Ihnen darüber reden, wie wir diese Ziele errei-
voll davon. Das Fernsehen. Das Internet. Nicht nur im Allgemeinen, chen wollen. Warum detaillierte Daten so wichtig sind. Warum
sondern auch über die Details. Auch Sie haben wahrscheinlich Technik allein nicht reicht, sondern der Mensch, der sie bedient,
schon gehört, dass Gebäude hierzulande einen Anteil von ca. 35 eine entscheidende Rolle spielt.
Prozent am Endenergieverbrauch haben und für etwa 30 Prozent
der CO2-Emissionen verantwortlich sind. Müssen wir also wirklich Und wir wollen auch über das Reden reden. Wie wir im Dialog
noch darüber reden? Theoretisch ist doch schon alles gesagt. mit Anlegern, Fondsmanagern, Mietern und auch der Politik eine
nachhaltige Zukunft aktiv gestalten. Wie wir durch Gespräche mit
Wir müssen. Mietern Grüne Mietverträge abschließen und ein Bewusstsein
dafür schaffen, wie nachhaltige Maßnahmen innerhalb der ver-
Denn zur Rettung des Klimas auf unserem Planeten brauchen mieteten Flächen nicht nur das Klima retten können, sondern
wir ein Klima der Veränderung in unseren Köpfen. Und das kann auch finanzielle Vorteile bieten. Die ergeben sich durch nach-
Kommunikation schaffen. Wir können mitteilen, auf welchem haltiges Wirtschaften übrigens für uns alle.
Stand wir sind und was wir als Nächstes planen. Wir können
zeigen, dass wir uns bewegen, und andere dazu motivieren, die- Über all das müssen wir reden.
ses auch zu tun. Und wir können Zweifel und Ängste abbauen.
Ihr
Die internationale Völkergemeinschaft hat sich entschlossen, alle
Anstrengungen zu unternehmen, um die globale Erwärmung bis
Jan von rodt
Mallinck
2050 auf deutlich unter 2 Grad zu begrenzen. Und es ist das Jahr,
für das die Bundesregierung das Ziel eines weitgehend klima-
neutralen Immobilienbestands ausgerufen hat.
5
Manag
e to G
reen
Die Bausteine unserer
nachhaltigen Immobilienstrategie.
GRÜNE Baustein mag schnell nach Kinderspiel klingen. Aber das Gegenteil ist der Fall. Wenn es um die Erreichung der
MIE
Klimaziele geht, würfeln wir nicht. Wir messen, analysieren, planen und verbessern. Schritt für Schritt bewegen
wir uns so auf dem Klimapfad vorwärts. Und das Ziel ist klar: Der Klimaschutzplan der Bundesregierung sieht
VE
RT
RÄ T
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einen nahezu CO2-neutralen Immobilienbestand bis zum Jahr 2050 vor. Das Abkommen von Paris will die
Erwärmung unseres Planeten auf unter 2 Grad, bestenfalls auf 1,5 Grad begrenzen. Das wollen wir ebenso
und wenn möglich gern auch etwas mehr.
ENE
N I Unser Kompass auf dem Klimapfad Unsere Einsparziele bis 2030 –
ganz konkret.
Klimadialog mit Mietern.
RG
OG
ist unsere „Manage to Green“-
IE
MORIN
Strategie. Sie stellt auf lange Sicht Klimaschutz ist Mannschaftssport. Jeder
die Qualität unseres Portfolios sicher. Bereits Anfang 2020 werden wir – basie- muss seinen Teil leisten. Wir als Union
Mit ihrer Hilfe agieren wir im Inter- rend auf den Erkenntnissen aus dem Bau- Investment können zwar die Substanz
T
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esse unserer Anleger und der Mieter
I
stein „Pilotprojekt Energiemonitoring“ optimieren und auf den Allgemeinflächen
KLI
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sowie im Sinne des Klimaschutzes. – ganz konkrete CO2-Einsparziele für ein nachhaltig wirtschaften. Aber den Sieg
D I
MA R „Manage to Green“ –
Teilportfolio festlegen. Danach geht es
schrittweise und mit Augenmaß weiter.
über die Klimaerwärmung holen wir nur
dann, wenn wir unser Team um einen
PA
G OG die einzelnen Bausteine Objekt um Objekt ergänzen wir in den wichtigen Mitspieler ergänzen: den Mieter.
S L E
NZ R E
folgenden Jahren dieses Teilportfolio, so In seinen Händen liegt ein erhebliches
Z I E im Überblick. dass perspektivisch das gesamte natio- Potenzial, wenn es darum geht, die Kli-
ER
nale und internationale Immobilienport- maziele zu erreichen. Das ist weder Vor-
G
ÜB
UN
Besser verstehen folio der Union Investment festgelegten wurf noch Versuch, die Verantwortung
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für besseren Bestand. CO2-Einsparzielen unterliegt. von uns zu weisen. Ganz im Gegenteil!
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Wir sehen uns in der Pflicht und wollen
A TIG
WE NH A L
Daten helfen uns Zusammenhänge zu er- ein Mehr an Bewusstsein
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kennen und besser zu verstehen. Für die Nachhaltiger ankaufen schaffen. „Manage
RT K E I nachhaltige Immobilienbewirtschaftung
sind sie wichtiger Rohstoff zur Reduzie-
rung von Verbräuchen.
und entwickeln.
Die Zeiten langfristiger Wirtschaftlichkeit
to Green“ sieht
vor, den per-
sönlichen Nur gemeinsam
ohne Nachhaltigkeit sind längst vorbei. Austausch mit können wir
Aktuell läuft das Pilotprojekt „Energie- Abschläge bei Mieten und Verkauf werden Mietern deut- unsere Ziele
erreichen!
NA
monitoring“ zur engmaschigen digitalen in Zukunft nur einer der offensichtlichsten lich zu verstär-
Erfassung von Verbrauchswerten. Sinn Nachteile nicht nachhaltiger Immobilien ken. Unser Ziel
LTC
K
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HA W I C und Zweck ist es, detailliertere Werte in sein. Für Union Investment gilt deshalb ist es, in Zukunft
AN GER EN NG
T kürzesten Messabständen zu erhalten. bei allen Projektentwicklungen und An- überwiegend Grüne
KA LU
Mit diesen qualitativ hochwertigen Daten kaufsprozessen eine strenge Überprüfung Mietverträge abzuschließen.
können wir deutlich schneller Optimie- und Bewertung der Nachhaltigkeitsaspek- Dazu müssen wir Vorbehalte
UF rungspotenziale erkennen und effektivere
Maßnahmen ableiten.
te. Werden festgeschriebene Grenzwerte
nicht erreicht, müssen die notwendigen
abbauen und die real existierenden Vor-
teile für unsere Mieter besser darstellen.
Investitionen zur Erfüllung der Werte ein- Denn CO2 sparen bedeutet auch Geld
Aus dem Piloten soll natürlich auch eine gepreist und in der Investitionsplanung sparen.
Serie werden. Bis 2025 wollen wir das berücksichtigt werden.
Energiemonitoring sukzessive im gesam-
ten Portfolio einführen.
6 7
Ein Vertrag mit der Zukunft.
Carolin Khreis im Interview zum Mehrwert Grüner Mietverträge.
Ein Grüner Mietvertrag gehört für für eine nachhaltige Nutzung der Immo- könnte auch noch schneller anwachsen.
Mieter und Vermieter von Gewer- bilie im laufenden Betrieb, die Analyse Viele Mieter haben noch Berührungs-
beimmobilien zu den wichtigsten und Senkung von Verbräuchen aller Art ängste oder sehen den Mehrwert eines
Instrumenten, um zum Thema Nach- sowie die möglichst ökologische Umset- Grünen Mietvertrags nicht.
haltigkeit in einen Dialog zu treten. zung von Baumaßnahmen im Bestand.
Die Regelungen helfen beiden Laut ZIA-Definition ist ein Mietvertrag
Seiten, Ressourcen zu schonen, „grün“, wenn in jedem dieser drei Be- Es ist unsere Aufgabe in der
Kosten zu sparen und damit die reiche mindestens eine Regelung getrof- Vermietung, die Bedeutung und
Wirtschaftlichkeit einer Immobilie fen wird. den Nutzen von Nachhaltigkeit
zu erhöhen. Carolin Khreis, Asset noch besser zu erläutern.
Managerin Tenant Relations von Das klingt noch sehr theoretisch.
Union Investment, erläutert im Können Sie die drei Regelungsbereiche Immer mehr Mieter haben dafür ein offe-
Interview, was einen Grünen Miet- an Beispielen erläutern? nes Ohr. Es gibt viele Unternehmen, die
vertrag ausmacht. bereits selbst eine klare Nachhaltigkeits-
Die nachhaltige Nutzung und Bewirtschaf- agenda verfolgen und damit auch ein
Frau Khreis, Sie als Vermietungs- tung im laufenden Betrieb kann so prag- Vorbild für andere sein können.
expertin müssen es wissen: Was matische Punkte betreffen wie die Frage,
unterscheidet einen Grünen Miet- welche Reinigungsmittel in einem Gebäude Was ist aus Ihrer Sicht die größte
vertrag von einem gewöhnlichen genutzt werden oder wie konsequent die Veränderung, die ein Grüner
Mietvertrag? Abfälle fürs Recycling getrennt werden. Mietvertrag bewirken kann?
Auch ein Nachhaltigkeitshandbuch zum
In einem Grünen Mietvertrag treffen Mie- Beispiel, an dem sich Büronutzer orientie- Meiner Meinung nach entfaltet ein Grü-
ter und Vermieter gemeinsame Verein- ren können, zählt dazu. Unter der Senkung ner Mietvertrag vor allem dann eine be-
barungen zur nachhaltigen Nutzung und von Verbräuchen kann sich sicher jeder sondere Wirkung, wenn sich Mieter und
Bewirtschaftung eines Gebäudes. Punkte etwas vorstellen. Wenn der Mieter bereit Vermieter darauf einigen, gemeinsam in
dieser Art sind in einem gewöhnlichen ist, seine Verbrauchsdaten dem Vermieter einen Dialog über Nachhaltigkeit zu tre-
Mietvertrag nicht vorgesehen. Wer selbst mitzuteilen, ist es bereits ein Zugewinn. ten. Dieser gegenseitige Austausch wird
schon einmal längere Zeit in einer Büro- Schließlich helfen die Daten bei der Ana- auch im ZIA-Leitfaden ausdrücklich als
immobilie gearbeitet hat, kann sich gut lyse und somit auch bei der energetischen ein möglicher Regelungspunkt vorgeschla-
vorstellen, dass die Nachhaltigkeitsver- Weiterentwicklung der Immobilie. Der gen. Der Dialog schafft Transparenz und
einbarungen ganz unterschiedliche dritte Bereich, der Baumaßnahmen im eine Vertrauensbasis, auf der wir mit un-
Aspekte der Gebäudenutzung betreffen Bestand beschreibt, gibt Hilfestellungen, seren Mietpartnern echte Verbesserungen
können. um Baumaterialien gezielt nach gesund- erreichen können. Union Investment hat
heitlich und ökologisch bedenklichen In- ein gutes Team, das Nachhaltigkeit un-
Welche Aspekte sind aus Ihrer Sicht haltsstoffen zu prüfen und entsprechend ter wirtschaftlichen Kriterien erfolgreich
am wichtigsten? auszuwählen. umsetzen kann. Mit unserer Kompetenz
haben wir unter anderem 2012 am ers-
Das ist leicht zu beantworten, denn der Wie schnell lassen sich Ihre Mietpart- ten ZIA-Leitfaden mitgewirkt und auch
deutsche Branchenverband ZIA Zentraler ner in den Verhandlungen von einem bei der jüngsten Aktualisierung waren
Immobilien Ausschuss hat zum Thema Grünen Mietvertrag überzeugen? wir mit an Bord. Anhand dieser neuesten
Grüne Mietverträge einen Leitfaden ent- Fassung lässt sich ein Grüner Mietvertrag
wickelt, an dem wir uns im Vermietungs- Union Investment setzt Grüne Mietverträ- noch leichter aufsetzen.
geschäft orientieren. In der Basisvariante ge bereits seit dem Jahr 2013 ein und die
enthält ein Grüner Mietvertrag Regelungen Zahl der Verträge steigt stetig – aber sie
8 9
Werte schöpfen. Umwelt schonen. Verbesserung der
Bausubstanz im Bestand und 4
in der Projektentwicklung
Unsere Absicht ist es nicht, uns grün zu waschen, sondern uns grün zu machen. Deshalb werfen wir beim
Klimaschutz auch nicht mit Konjunktiven um uns. Wir haben das Thema in jedem einzelnen Schritt, in jeder – Substanziell verbessern. –
verantwortlichen Abteilung fest verankert. Bereits vor dem Erwerb wird jedes Objekt nach Nachhaltigkeits-
Ganz gleich ob es um Projekt- oder Bestandsentwicklung geht: Die bauöko-
kriterien geprüft. Im Bestand wird kontinuierlich optimiert und weiterentwickelt. Eines unserer Ziele dabei logische Substanz steht im Mittelpunkt. Neue Projekte werden bereits im
ist eine Wertsteigerung im Verkaufsfall. Planungsprozess in Bezug auf ihre Nachhaltigkeit unter die Lupe genommen.
Für sämtliche Bestandsobjekte gilt eine jährliche Überprüfung und Analyse. Da-
durch sind wir immer auf dem Laufenden, erkennen Optimierungspotenziale,
Wie das im Detail funktioniert? Hier ist eine kurze Übersicht, wie wir bei Union Investment Nachhaltigkeit
wissen, welche Verbesserungsmaßnahmen anstehen, und können besser und
auf die „Wertschöpfungskette“ kriegen. wirtschaftlicher planen. Ergänzend sind Zertifizierungen ein gutes Werkzeug,
um nachhaltige Objektqualität für Stakeholder transparent abzubilden. Sofern
wirtschaftlich angemessen, lassen wir Objekte zertifizieren und nutzen gewon-
nene Erkenntnisse für Verbesserungen im Bestand.
1
Marktresearch & Kooperation
– Forschen, entwickeln, fördern. –
Unser Ziel ist es, ständig besser zu werden, aber auch etwas für den Bestandsmanagement:
gesamten Markt zu leisten. Deshalb forschen wir gemeinsam mit an-
5 Vermietung & Steuerung
deren, diskutieren, beraten, bringen unser Wissen ein. Und das auf der Dienstleister
allen Ebenen. Bei Verbänden, Institutionen, Hochschulen, Forschungs-
einrichtungen und selbst in regierungsnahen Ausschüssen.
– Analysieren, sensibilisieren, kommunizieren. –
Dazu gehört auch die aktive Entwicklung innovativer Werkzeuge, die
uns dabei helfen, den Wandel zielgerichtet voranzutreiben. Entweder Im Bestandsmanagement werden die Verbrauchsdaten (Strom, Wärme,
in Eigenregie, wie beispielsweise beim Sustainable Investment Check, Wasser, Abfall) fortlaufend analysiert. Wir bieten Mietern Handbücher zur
oder gemeinsam mit Experten, wie beim Risiko-Management-Tool. umweltfreundlicheren Nutzung unserer Immobilien, schließen Grüne Miet-
Darüber hinaus fördert Union Investment innovative Ideen und junge verträge ab und arbeiten nur mit Dienstleistern, die Nachhaltigkeitskrite-
Unternehmen im Immobilienbereich mit Initiativen wie dem interna- rien und Umweltrechtspflichten berücksichtigen. Beim Property Manage-
tionalen PropTech Innovation Award. ment gehen wir sogar noch einen Schritt weiter und schließen innerhalb
Deutschlands ausschließlich grüne Property Management-Verträge ab.
Mehr dazu unter: union-investment.de/realestate
2
Fondsmanagement 6
Verkauf
– Fonds auf dem Prüfstand. –
Nachhaltigkeit bedeutet
Wie gut sind wir wirklich? Diese Frage beantworten wir auch Wertsteigerung.
regelmäßig in ausführlichen internen sowie externen
Reportings, um Mitarbeiter und Anleger über aktuelle Mit jedem Jahr, das wir den von der Politik gesetzten
Entwicklungen auf dem Laufenden zu halten.
3
Ankauf Klimaschutzzielen näher kommen, wird im Verkauf
der Aspekt der Nachhaltigkeit ein immer wichtigerer
Und wir lassen uns auch von außen überprüfen. Die
– Kein Ankauf ohne Sustainable Investment Check. – Faktor. Gebäude, die den Standards nicht entsprechen,
Mehrzahl der aktiv gemanagten Fonds der Union
werden im Verkauf mit Abschlägen zu rechnen haben.
Investment nehmen an umfassenden externen Nach-
haltigkeitsratings teil. Bereits seit Jahren werden alle Potenzielle Neuerwerbungen werden u. a. mit Hilfe des SI-Checks2 auf
1
unsere Fonds, die von GRESB analysiert werden, mit Herz, Nieren und vor allem Zukunftsfähigkeit geprüft. Für den Fall
dem Green Star ausgezeichnet. Eine Spitzenposition, des Kaufs werden evtl. anfallende Kosten für Nachrüstungen bzw.
die wir auch in Zukunft verteidigen wollen. Verbesserungen mit in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einbezogen.
1 Global Real Estate Sustainability Benchmark. 2 Sustainable Investment Check.
10 11
23 Länder, 418 Mitarbeiter – Ein Zahlenspiel für Liebhaber der Fahrstuhlmusik. –
und 11 Minuten Fahrstuhlfahrt.
7,4
Unser aktiv
gemanagtes
Portfolio umfasst
Alles, was Sie schon immer über den Immobilienbereich der Union Investment wissen wollten.
Und noch etwas mehr. 1 373 Die Gesamtnutzfläche
dieser Immobilien
beträgt
gewerbliche
Objekte. – Mio. m2 –
1965 wurde die Union
Investment Real Estate
1977 folgte die Union
Investment Institutional
– Oder etwas bildhafter ausgedrückt 2 : –
13.590
GmbH gegründet. Property GmbH.
Ein Empire State
Meter
Building mit dieser hoch.
Nutzfläche wäre
– Fonds für Privatkunden – – Fonds für institutionelle Anleger –
4 2 17 12
Selbst im schnellsten Fahrstuhl Minuten
der Welt (73,8 km/h)
dauern.
würde die Fahrt in die oberste Etage eines
solchen Gebäudes gut
Publikumsfonds Publikumsfonds Spezialfonds Service-KVG-Mandate
418
sind im Segment Immobilien der Union Investment tätig. Nicht nur in ihren Büros
Mitarbeiter
– Assets under Management – – Immobilienvermögen – in Hamburg, Frankfurt und Wien, sondern auch in Paris, Madrid, New York und
Singapur sorgen sie dafür, dass unsere Immobilien erfolgreich gemanagt werden.
32,1 19.600.
– Global vertreten –
Neben den Hauptmärkten Deutschland und Europa ist die Union
Investment mit ihrem Immobilienbestand in Amerika, Asien und
40,3 000.000
Australien bestens aufgestellt. Im Detail verteilen sich die Objekte
unserer Portfolios auf
weltweit
Mrd. Euro
23
– zertifizierte Euro –
148 unserer Objekte & Projekte mit einem Verkehrs-
wert von 19,6 Mrd. Euro besitzen bereits ein Nach-
haltigkeitszertifikat.
Mrd. Euro Länder.
Das sind 63 % unseres aktiv
gemanagten Portfolios.
1 Alle Zahlen beziehen sich auf den gewerblichen Immobilienbereich der Union Investment / Stand: 31.12.2018.
2 Berechnungen basierend auf Zahlen der deutschsprachigen Wikipedia.
12 13
Grünes Echo. Verka VK Kirchliche Vorsorge VVaG
Daniel Wolbert Leiter Kapitalanlagen, Prokurist
Stimmen aus der Branche über uns und Nachhaltigkeit.
„An einer Auseinandersetzung mit
dem Thema Nachhaltigkeit wird auch im
IRE|BS Institut für Immobilienwirtschaft Immobilienbereich – sowohl aus Investoren-,
Prof. Dr. Sven Bienert, MRICS REV Geschäftsführer als auch aus Mietersicht –
zukünftig kein Weg mehr vorbeiführen.
„Die EU-Klimaziele werden ambitionierter und Dekarbonisierung gewinnt an Relevanz –
Union Investment nimmt sich dem Themenfeld proaktiv an und optimiert den eigenen Als institutioneller Anleger mit kirchlichem Hintergrund spielt das Thema Nachhaltig-
CO2-Fußabdruck nachhaltig! keit bereits aus dem christlichen Werteverständnis heraus eine wichtige Rolle für die
Verka. ESG1-Faktoren berühren alle Dimensionen unserer Anlagestrategie, wir haben
Mit Union Investment können wir Nachhaltigkeit als gleichberechtigten Anlagegrundsatz neben den konventionellen
Grundsätzen Sicherheit bzw. Qualität, Rentabilität und Liquidität etabliert. Dies gilt
im Rahmen unserer Zusammenarbeit für unser gesamtes Anlageportfolio und damit auch für Immobilien.
laufend die aktuellsten Nachhaltigkeits-
entwicklungen auf höchstem Im Hinblick auf nachhaltige Investments in Deutschland sehe ich Union Investment
als Vorreiter bei den Asset-Managern.“
Niveau diskutieren.“
ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. DENEFF e.V. Geschäftsführender Vorstand /
Klaus Peter Hesse Sprecher der Geschäftsführung Martin Bornholdt Verantwortungsbereich: Markt und Strategie
„Für die Immobilienwirtschaft steht die Frage im Raum, wie sich der „Mit dem großen Immobilienbestand von
deutsche Klimaschutzplan 2050 wirtschaftlich umsetzen lässt.
Union Investment geht eine besondere
Union Investment gehört zu den Verantwortung einher, die international
Unternehmen, die aktiv Themen geltenden Klimaziele ambitioniert
vorantreiben, branchenweite Lösungen und vorausschauend zu verfolgen.
mitgestalten und sich in den Arbeitskreisen Diese Verantwortung nimmt das Unternehmen wahr.
des ZIA entsprechend engagieren.
So konnten wir beispielsweise gemeinsam ein erstes Risiko-Management-
Wir schätzen die Zusammenarbeit mit Union Investment zum Thema Tool entwickeln, das Bestandshaltern hilft, ihr Portfolio langfristig auf dem
Nachhaltigkeit sehr, weil das Unternehmen ökonomische, ökologische und vorgezeichneten Klimapfad bis 2050 zu halten. Von dieser und weiteren
gesellschaftliche Aspekte gleichermaßen in den Blick nimmt.“ innovativen Maßnahmen profitieren auch die Geschäftspartner von Union
Investment.“
1 Environment, Social, Governance.
14 15
ha t m an die
„F rüher
tet.
Es ist einer dieser Tage im Oktober, für Damit das gelingt, gilt es viel zu kommuni- Aber es gibt noch mehr. Einige der nach-
v erw al aktiv.“
Immobili e a gt man
den Hamburg so berüchtigt ist. Als wären zieren und die Daten im Blick zu haben. haltigen Aspekte des Centurion kann man
te m a n wir nicht mit der U-Bahn, sondern mit Frau Unterrainer ist sozusagen die Schnitt- tatsächlich sehen und leicht verstehen.
Heu dem Kutter angereist, hat sich feinster
Regen wie Gischt auf unserem Gesicht
stelle zwischen Asset Manager und Facility
Manager. Zu den Aufgaben gehören u. a.
Die Doppelverglasung, eine schützende
Schicht aus Glaslamellen, die die eigentli-
verteilt, als wir beim vereinbarten Treff- Mieterbetreuung, Überprüfung der Dienst- che Fassade vor Wind und Wetter schützt.
punkt eintreffen. Das Centurion Commer- leister, Instandhaltungsmanagement. Aber Also im Winter die Kälte und im Sommer
cial Center, ein Schiff von einem Gebäude, auch die Unterstützung bei der Vermietung. die Wärme draußen hält. Jalousien mit
so wie es sich für die HafenCity gehört. Ein Mix aus Kommunikation, Datenerfas- Wind- und Sonnenwächtern. Bewegungs-
Und ein äußerst nachhaltiges noch dazu, sung und Analyse. melder in der Tiefgarage, damit nicht stän-
wie wir später erfahren werden. dig das Licht brennt. Oder die Geothermie-
„Die Themen sind vielfältig. Das macht Anlage im Untergeschoss. Der größte Ein-
Wir sind mit Kathrin Unterrainer verab- den Job so spannend. Es ist extrem sparfaktor in Bezug auf Ressourcen. Ein
redet, die sich bereit erklärt hat, uns an wichtig, oft vor Ort zu sein. Die Poten- Wasserkreislauf von konstant 18 Grad hält
einem lebenden Objekt nachhaltiges ziale, die in einer Immobilie stecken, den Gebäudekern ständig auf einer gleich-
Immobilienmanagement zu erklären. findet man selten am Schreibtisch.“ bleibenden Temperatur.
Auf dem Weg ins Trockene informiert uns
Frau Unterrainer, dass das Centurion –
„ihr Baby“, wie sie es fast schon liebevoll
nennt – eines von drei Objekten ist, die
sie als Property Managerin im Auftrag der
Union Investment betreut.
Gut sichtbar: die Doppelverglasung des Centurion Commercial Centers Im Eingangsbereich treffen wir auf Dennis
zum Schutz des Gebäudes vor Wärme und Kälte.
Jost. Er ist der Facility Manager des Objekts
und hat nicht nur alle Schlüssel, sondern
auch das Verständnis für die vielen Anlagen,
die es im Gebäude gibt.
Wir setzen uns kurz in die Lobby, die durch
ihre vielen kugelrunden Leuchten geprägt
ist. Zu dutzenden hängen sie von der De-
cke. Alles LED-Lampen, wie übrigens sämt-
liche Beleuchtung der Allgemeinflächen im
Gebäude. Der Strom dafür kommt von ei-
nem zertifizierten Ökostrom-Anbieter, mit Frau Unterrainer und Herr Jost im „Maschinenraum“ der Heiztechnik inkl. Geothermie-Anlage.
dem Union Investment einen Rahmenver-
Die Immobilie lebt!
trag für alle Objekte innerhalb Deutsch- Da wir neugierig sind, wie all das funktio- Nicht sichtbar für uns ist die Bausub-
lands geschlossen hat, um sämtliche Allge- niert und vor allem was das Centurion so stanz, „die ebenfalls eine große Rolle
meinflächen umweltschonend zu versorgen. nachhaltig macht, starten wir einen Rund- spielt“, erläutert uns Frau Unterrainer.
gang durch das Gebäude, der auf dem „Damit die niedrigen Verbräuche über-
Dach beginnt, von wo aus man einen haupt erreicht werden können, sind
Unterwegs mit Kathrin Unterrainer – „Die Potenziale, die in einer beeindruckenden Ausblick auf die Skyline Materialien und Aufbau der Fassaden,
Property Managerin des Centurion Commercial Centers in der Hamburger HafenCity. Immobilie stecken, findet man der Stadt inklusive der Elbphilharmonie Dächer, Fußböden und natürlich die
selten am Schreibtisch.“ hat. Neben dem Ausblick gibt es auf dem entsprechende Dämmung wichtig.“
Dach auch etliche kleine Einlässe zu se-
Aber als Erstes wollen wir von Frau hen. Diese dienen zum Sammeln des Re-
Unterrainer wissen, was eigentlich eine genwassers. 7.500 Liter fassen die riesi- Hier wird nichts dem Zufall
Property Managerin macht. „Property gen Behälter, die in einem Raum direkt überlassen.
Manager sind der verlängerte Arm des darunter stehen, sie versorgen das kom-
Eigentümers“, sagt sie. „Wir setzen plette Gebäude mit Brauchwasser. Bei Unser Rundgang führt uns durch das ge-
seine Bedürfnisse und Erwartungen dem heutigen Wetter macht man sich samte Haus. Was auffällt: Egal in welchen
operativ um und managen die Immo- keine Sorgen, dass die Tanks mal leer Raum wir schauen, welches Display wir ab-
bilie in seinem Sinne.“ sein könnten. lesen, nichts steht herum und nirgendwo
16 17
gibt es Schmutz. Nicht mal im Müllraum. Module zur ständigen Überwachung der verwaltet. Heute managt man aktiv. Das
Das Centurion wirkt so strukturiert und ge- nachhaltigen Aspekte eines Objekts. Objekt soll nicht nur auf einem guten
plant, wie man es sich nur vorstellen kann. Stand bleiben, sondern sich kontinuier-
„Auch das gehört zur nachhaltigen Be- Erstens die quantitative Betrachtung des lich verbessern.“
wirtschaftung“, sagt Herr Jost. Alles wird Gebäudes – also was sind die konkreten
regelmäßig gewartet und inspiziert. Selbst Verbrauchswerte (Strom, Wärme, Wasser, Eigentlich sind wir schon komplett über-
die Leiter, die er später nutzt, um eine der Abfall)? Zweitens die qualitative Betrach- zeugt von der Nachhaltigkeit des Centu-
Glaskugeln in der Lobby zu tauschen, muss tung – der von Union Investment entwickel- rion und fragen uns, ob man da noch
einer regelmäßigen Inspektion standhalten. te Sustainable Investment Check (SI-Check). irgendetwas falsch machen kann. „Eine
Gegliedert in verschiedene Unterkategorien ganze Menge“, entgegnet Frau Unter-
Offensichtlich wird hier nichts dem Zufall wird erfasst, welche technische Ausstattung rainer. Denn die große Variable ist der
überlassen. Man folgt einem sauber aus- es gibt, wie die Fassade oder das Dach be- Faktor Mensch, der selbst bei einer guten
gearbeiteten Plan. So sauber, wie man schaffen ist. Es geht aber auch um soziale Gebäudesubstanz die Verbräuche massiv
sich die Umwelt von morgen wünscht. Aspekte der Immobilie, wie die Anbindung beeinflussen kann. Zum einen in der Be-
an den Nahverkehr, das Vorhandensein von wirtschaftung, wo es wichtig ist, darauf
Immer noch beeindruckt von all der Tech- Grünflächen. Oder um das „Wohlfühlen“ zu achten, dass die Anlagen gut eingestellt
nik kommen wir zum vielleicht wichtigs- im Gebäude. Gibt es ausreichend Tages- sind. „Das Gebäude allein kann erst mal
ten Raum: der Gebäudeleitzentrale. Dem licht? Wie steht es mit der Frischluftzufuhr? gar nichts. Es sind Asset, Property und
Herzstück der technischen Anlagen. Hier Facility Manager, die aus der guten Basis
laufen alle Daten zusammen, werden die „Der SI-Check ist ein hervorragendes in der Bewirtschaftung ein Objekt ma-
Anlagen gesteuert und auch Warnmel- und durchdachtes Tool, weil man damit chen, das wirklich nachhaltig ist.“
dungen ausgegeben. Doch was wir uns die Immobilie einmal vom Grundstein
nach den vorherigen Eindrücken wie die bis zum Dach durchleuchtet“, sagt Frau
Brücke der Enterprise vorgestellt haben, Unterrainer. „Eine Win-win-Situation für Mieter
ist der vermutlich unspektakulärste Raum und Umwelt.“
im ganzen Gebäude. Ein PC. Zwei Moni- Alle Informationen zusammen ergeben
tore. Ein paar Pläne und Wartungslisten den Objektreport. Eine Zusammenfas- Und zum anderen gibt es ja auch noch
an der Wand. Mehr braucht es nicht. sung und Übersicht über die doch sehr die Menschen, die das Gebäude jeden Tag
große Menge an Daten. Das Werkzeug nutzen – die Mieter. Es liegt auf der Hand:
Die Daten, die hier zusammenlaufen, ge- für Asset- und Property Manager zur Er- Eine Immobilie im Ganzen kann nur dann
hen einmal pro Monat zur Analyse an kennung von Optimierungspotenzialen wirklich nachhaltig sein, wenn sowohl die
Frau Unterrainer. „Im Prinzip ist das nichts und Planung von Investitionen. Allgemeinflächen als auch die Mietflächen
anderes als das Ablesen der Zähler optimal genutzt werden. Dabei helfen dem
daheim“, erklärt sie. „Allerdings sind Und dann gibt es noch das, wenn man so Property Manager, neben persönlichen Ge-
die Maßstäbe deutlich größer. Und das will, vierte Modul, die Umweltcheckliste. sprächen, objektbezogene Gebäudehand-
Centurion verfügt über eine digitale Ver- Sie ist Voraussetzung für die Zertifizierung bücher. Im Idealfall erklären sich die Mieter
brauchserfassung. Gemeinsam mit den gemäß ISO 14001. Die Liste erfasst bei- dazu bereit, aktiv bei der Verbrauchsdaten-
Daten aus dem SI-Check und der Um- spielsweise, ob der Müll getrennt wird, erfassung mitzuwirken. „So kann ich nicht
weltcheckliste erstellt Union Investment wie mit Gefahrenstoffen umgegangen nur akute Probleme lösen oder die Nut-
daraus dann den Objektreport, den ich wird und vieles mehr. zung von LED-Lampen empfehlen, son-
gemeinsam mit dem Asset Manager als dern vorausschauend dabei helfen, Ver-
Planungsgrundlage nutze.“ Es ist Mittag. Wir machen einen kleinen bräuche zu optimieren. Sozusagen als
Zwischenstopp beim Bäcker, unten im Lohn für den Mehraufwand kann der
Haus. Frau Unterrainer fragt auch hier kurz Mieter mit unserer Analyse seine eige-
„Der SI-Check ist ein hervorragen- nach, ob alles beim Rechten ist. Nach ei- nen Energieverbräuche und damit seine
des und durchdachtes Tool, weil nem kurzen Plausch mit dem Mieter be- Kosten spürbar reduzieren. Eine Win-
man damit die Immobilie einmal antwortet sie uns bei Kaffee und Sandwich win-Situation für Mieter und Umwelt.“
vom Grundstein bis zum Dach die Frage, wie sie Property Managerin ge-
durchleuchtet.“ worden ist: Jetzt verstehen wir, was Frau Unterrainer
meinte, als sie sagte, sie würde uns an
Verbrauchsdatenanalyse, SI-Check, Ob- „Die Werdegänge sind schon sehr un- einem lebenden Objekt nachhaltiges
jektreport. Das klingt verwirrend. Wie terschiedlich. Ich bin Immobilienfach- Immobilienmanagement erklären.
hängt das alles genau zusammen? Frau wirtin und jetzt seit 2004 im Property
Unterrainer klärt uns auf. Vereinfacht Management. Seitdem hat sich vieles Wir bedanken uns für das nachhaltig
gesagt gibt es drei, eigentlich sogar vier verändert. Früher hat man die Immobilie aufklärende Gespräch.
18Grünzeug. Geht Ihnen jetzt eine LED auf?
20.000
Selbst durchschnittliche
Stunden
– Bis zu –
Eine grünbunte Sammlung von Themen, Gedanken und Informationen quer durch das Beet des Varianten schaffen
verantwortungsvollen Immobilienmanagements. immer noch bis zu
und damit deutlich mehr als eine Energiesparlampe, die es nur auf gut
Stunden hält eine hochwertige
LED-Lampe. 10.000 bringt.
Auch beim Treppensteigen kann man gut herunterkommen.
stand bei den Hamburger Mitarbeitern der Union Investment Da sich die Preise für LEDs denen für Energiesparlampen inzwischen fast angeglichen haben, ist die LED dank ihrer Langlebigkeit in
ganz im Zeichen der Bezug auf die Anschaffungskosten eigentlich unschlagbar. Aber auch der noch niedrigere Verbrauch schlägt sich auf lange Sicht nieder.
Nachhaltigkeit.
9W 11-W
Eine LED mit einem entspricht in und das bei gleicher
-Energiesparlampe,
Verbrauch von etwa einer Lichtausbeute.
Etliche Ideen zur Verbesserung nachhaltigen Handelns wurden
gesammelt und innerhalb einer vierwöchigen appbasierten
Nachhaltigkeits-Challenge
Die LED ist also zweifelsfrei die wirtschaftlichste
unglaubliche
20.000 Aktivitäten
dokumentiert. und damit auch umweltfreundlichste Lösung.
Öko aus der Dose.
Darüber hinaus gab es für alle Mitarbeiter Aber auch körperlicher
Fachvorträge, Workshops wie Einsatz war gefragt.
Die Allgemeinflächen unserer Objekte in Deutschland werden mit
„Ökologische Reinigungsmittel Die Hamburger Mitarbeiter wurden
selbst herstellen“ mit unterhaltsamen Hinweisen zum
Energiesparen durch Treppensteigen
statt Fahrstuhlfahren animiert.
zertifiziertem
oder Ökostrom betrieben.
E-Bikes Ein Gewinn für die Umwelt
und E-Autos zum Testen. und die Fitness.
Unsere Stimme für mehr Nachhaltigkeit. Erfolgreiche Idee für erfolgreiche Ideen.
Es ist ein guter Plan, den die Bundesregierung entwickelt hat. Der Staatssekretärsausschuss für nachhaltige Entwicklung unter der
Leitung von Kanzleramtschef Helge Braun einigte sich Ende Februar diesen Jahres darauf, den hiesigen Finanzplatz zu einem führen- Wir dachten uns: Guten Ideen muss man eine Bühne geben. Sie ins Rampenlicht stellen.
den Standort für Sustainable Finance auszubauen. Ergänzend beschloss das Gremium, einen Sustainable-Finance-Beirat ins Leben
2017
zu rufen. Dessen Ziel:
Gesagt,
Seit
verleihen wir
getan.
jährlich den
Realwirtschaft,
den Dialog der
Bundesregierung mit und aufzubauen.
chaft, Zivilges Wissenschaft
Fina nzwirts ellscha
ft
Gemeinsam mit dem German Tech Entrepreneurship Center (GTEC) werden hier die innovativsten internationalen PropTech-
Start-ups gekürt. Und nicht nur die Ideen sind hier erfolgreich. Die Veranstaltung hat sich in kürzester Zeit zu einer wichtigen Platt-
form für technische Trends und nachhaltige Innovationen im Immobiliensektor entwickelt.
Eines der aktiven Mitglieder mit ständigem Sitz in diesem neugeschaffenen Beirat wird die Union Investment.
20 21Je schlauer, desto grün. Lebende Häuser.
Glaselemente mit Algenbioreaktoren
Ein Ausblick in eine nachhaltigere Zukunft. können Energie, Wärme und Biomasse
erzeugen und gleichzeitig mittels
Photosynthese CO2 binden.
Das Gernkraftwerk ist noch nicht erfunden. Das Perpetuum mobile ökologischen, ökonomischen und sozialen Gesichtspunkten zu
ebenfalls nicht. Und es gibt auch noch keine Möglichkeiten, auf prüfen, zu testen, zu bewerten und aber auch zu fördern, wie
einen anderen Planeten auszuwandern. Aber wir sind gar nicht beim PropTech Innovation Award. Saftstation.
darauf angewiesen. Es gibt sie, die guten Ideen, die uns in der
Summe helfen können, CO2 zu reduzieren oder es sogar wieder Auf dieser Seite wollen wir weder Preise vergeben noch bewerten, Batterien, Wärmepumpen, thermische Speicher
aus der Luft zu extrahieren. sondern einfach mal träumen. In die Zukunft schauen. Und zeigen, und thermoaktive Baumaterialien in smarten
wie die Immobilie von morgen aussehen könnte. Gebäuden könnten in Zukunft Energie aus
Für Union Investment gilt allerdings: Nicht alles, was machbar regenerativen Quellen zwischenspeichern. Ein
ist, muss auch sinnvoll sein. Nicht jede Innovation ist wirklich Ein Kraftwerk aus Algen? Jules Verne wäre begeistert. Aber lesen wichtiger Baustein im Stromnetz der Zukunft.
nachhaltig. Unsere Aufgabe sehen wir darin, fortwährend nach Sie selbst.
Grün gibt es bald auch in
Schlaue Fenster. Rot, Gelb oder Blau.
Smart Windows sammeln über Sensoren Fassaden könnten in Zukunft mit Solarfarben gestrichen werden.
Daten, geben diese an eine Steuerzentrale Die Energieeffizienz dieser Produkte liegt zwar deutlich unter
weiter und regeln die Klimatisierung mit. der von modernen Solarzellen. Die Kosten für die Herstellung
der Farbe sind allerdings im Vergleich deutlich geringer.
Tief durchatmen.
Sensoren sparen nicht nur Energie. Sie überprüfen auch die Raumluft
auf ihre Zusammensetzung, regeln die Frischluftzufuhr und helfen uns,
gesünder und entspannter zu arbeiten.
Ich bin frei!
Parkplätze, Arbeitsplätze und Meetingräume
signalisieren per App ihre Verfügbarkeit und
können direkt gebucht werden.
Meine kleine Farm.
Auf dem Holzweg
in die Zukunft. Mikrogartensysteme versorgen Mieter mit frischem Gemüse,
Kräutern und Obst. Diese Systeme benötigen schon heute bis
Gesundes Raumklima trifft auf beste Ökobilanz und niedrige Baukosten. zu 95 Prozent weniger Wasser, kommen ohne Pestizide aus
Holz könnte in der Zukunft auch im Städtebau wieder verstärkt und verbrauchen deutlich weniger Dünger im Vergleich zu
als Baumaterial eingesetzt werden. Es gibt bereits erste Pläne für herkömmlicher Landwirtschaft. Und die langen Transportwege
Holzhochhäuser mit bis zu 20 Stockwerken. vom Erzeuger zum Konsumenten entfallen auch.
22 23Verbräuche unter der Lupe.
Wurzeln
Die Pilotphase für ein neues Energiemonitoring zur
Die Prüfung überprüft und verbessert.
detaillierten Verbrauchsdatenerfassung startet.
Der SI-Check1 wird an aktuelle Anforderungen ange-
passt. Unter anderem kann jetzt der Digitalisierungs-
grad einer Immobilie besser abgebildet werden.
Ein neues Risiko-Management-Tool.
Gemeinsam mit der DENEFF2 wird ein neues Risiko-
einer
Studie zeigt: „Mehr Aufwand
Management-Tool für die Immobilienbranche ent-
schafft mehr Wert“.
wickelt. Ziel ist es aufzuzeigen, welche Investitionen
Eine Studie der IRE|BS3 und von Union
wann notwendig sind, damit eine Gewerbeimmobilie
Investment liefert Anhaltspunkte, wie sich die
in Zukunft nicht am Markt strandet.
nachhaltige Gestaltung einer Immobilie auf
Mieten und Verkehrswerte auswirken kann.
Nachhaltigkeit wird eine Kennzahl.
nachhaltigen
Bessere Kontrolle und Steuerung auf
Managementebene: Union Investment
führt den Balanced Scorecard KPI4 Der grüne Faden.
„Nachhaltigkeit“ ein. Unter Mitwirkung von Union Investment wird
ein neuer Leitfaden des ZIA5 zur Messung
Green Due Diligences & Reports. von Nachhaltigkeit in der Immobilienwirt-
Zukunft.
Seit 2014 werden Immobilien des Portfolios Green- schaft entwickelt.
Due- Diligence-Prüfungen unterzogen. Fragestellungen
der Prüfungen sind: Welche Maßnahmen steigern die
Nachhaltigkeitsperformance? Wie wirtschaftlich sind sie?
Wie sieht deren Umsetzung aus? Grüne Mietverträge, GRESB
Ebenfalls 2014 führt Union Investment die internen
& Nachhaltigkeitsbericht.
Union Investment entwickelt die ersten Grünen
Objekt- und Fondsreports „Nachhaltigkeit“ ein.
Mietverträge und veröffentlicht den ersten Nach-
haltigkeitsbericht. Im gleichen Jahr gibt Union
Investment Debüt beim GRESB6 -Rating, dem
Gut Ding will Erfahrung haben. So ist es auch mit der Nachhaltigkeit. führenden Bewertungssystem zur Messung der
Qualitätssicherung im Umweltmanagement. Nachhaltigkeitsperformance von Immobilienfonds.
Als Teil der genossenschaftlichen Finanzgruppe war es schon immer unser Ziel, Produkte Ein umfassendes Umweltmanagementsystem (ISO 14001)
zur Betrachtung der Umweltwirkung unseres Unternehmens
und Dienstleistungen anzubieten, die sowohl die Bedürfnisse unserer Kunden erfüllen als
und unserer Produkte wird eingeführt.
auch gleichzeitig einen gesellschaftlichen Beitrag leisten. Nachhaltigkeit liegt sozusagen in
Eine wichtige Unterschrift und ein Portal.
unserer DNA und gehört zu unserem unternehmerischen Selbstverständnis. Die gesamte Union Investment Gruppe unterzeichnet
die Prinzipien für verantwortliches Investieren der
Konkrete Maßnahmen zum Klimaschutz sind bereits seit mehr als 10 Jahren fester Bestand- Investments kommen auf den Prüfstand. UN (UNPRI) und verpflichtet sich, danach zu handeln.
Der intern entwickelte Sustainable Investment Check Seit 2010 finden Sie übrigens auch unser ständig
teil unserer Unternehmensstrategie. wachsendes Wissensportal im Internet:
(SI-Check) geht an den Start. Ziel ist die Beurteilung
realestate.union-investment.de/nachhaltigkeitsportal
Ein kleiner Rückblick, wie wir seitdem vorausschauend agieren. nachhaltiger Qualität im Immobilienankauf und -bestand.
Grün wird Strategie. Nachhaltigkeit bekommt einen Preis.
Nachhaltigkeit wird fester Bestandteil der Unternehmensstrategie Union Investment verleiht zum ersten Mal den
des Immobilienbereichs bei Union Investment. Im selben Jahr wird die Prime Property Award für „nachhaltige Entwicklung
DGNB7 gegründet. Mitglied der ersten Stunde ist Union Investment. und Sanierung“ an Investoren.
1 Sustainable Investment Check. 2 Deutsche Unternehmensinitiative Energieeffizienz. 3 International Real Estate Business School. 4 Key Performance Indicator.
5 Zentraler Immobilien Ausschuss. 6 Global Real Estate Sustainability Benchmark. 7 Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen.
24 25– Impressum –
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mit der Zukunft.) Valentinskamp 70 / EMPORIO
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Bildnachweis: Isadora Tast (Seite 16 – 19 / Die Immobilie lebt!),
Daniel von Appen – unsplash.com (Seite 2 – 3 / Inhaltsverzeichnis)
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