AUSWIRKUNGEN DER COVID-19-PANDEMIE AUF DIE IMMOBILIENMÄRKTE: WIE INFIZIERT IST DER MARKT? - INVESTMENTKONFERENZ BERCHTESGADEN, 16. OKTOBER 2020
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AUSWIRKUNGEN DER COVID-19-PANDEMIE AUF DIE IMMOBILIENMÄRKTE: WIE INFIZIERT IST DER MARKT? INVESTMENTKONFERENZ BERCHTESGADEN, 16. OKTOBER 2020
COVID 19 - "A BLEDE GSCHICHT!" Die Pandemie und ihr Verlauf
WIRTSCHAFT
WACHSTUMSPROGNOSEN
WACHSTUMSPROGNOSEN FÜR AUSGEWÄHLTE LÄNDER UND FÜR DIE EUROZONE IN % P. A.
Eurozone
Index 2000 = 100
12 140
8,3
9
5,9 5,6 5,3 6,6 7,0 5,9 5,9
6 4,7 130
3,6 3,6 3,7
2
-1 120
-4 -3,5 -4,2 -3,7
-4,8
-8 -6,4 -5,8 110
-7,8 -7,9
-11 -10,1 -9,5 -9,6
-11,6
-14 100
AT DE FR IT PL USA Eurozone 2000 2005 2010 2015 2020 2025
2019 2020(f) 2021(f) aktuelle Prognose Februar Prognose
Quelle: Oxford Economics, OKTOBER 2020
3 16.10. 2020 Axel Drwenski, Berchtesgaden
DER SCHWARZE SCHWAN: DIE COVID 19 PANDEMIE
3 PHASEN
1. PHASE: DIE MEDIZINISCHE BEWÄLTIGUNG
2. PHASE: DIE WIRTSCHAFTLICH BEWÄLTIGUNG
3. PHASE: DIE POLITISCHE / GESELLSCHAFTLICHE BEWÄLTIGUNG
HIER KANN NOCH VIEL PASSIEREN ….
US WAHL BREXIT BUNDESTAGS-
WAHL (DE)
3. 11. 1.1. Q4 2021
Q1 20 Q2 20 Q3 20 Q4 20 Q1 21 Q2 21 ff.
QUELLE: KGAL RESEARCH
4 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenCORONA PANDEMIE
WIE LANGE WIRD DIE PANDEMIE NOCH UNSER DENKEN BESTIMMEN?
ENTWICKLUNG VON IMPFSTOFFEN KOMMT VORAN!
199
22 15 9 0
2 1
Präklinisch PHASE I PHASE I/II PHASE II PHASE II/III PHASE III Lizenziert
Quelle: COVID 19 VACCINE TRACKER, https://vac-lshtm.shinyapps.io/ncov_vaccine_landscape/# STAND OKTOBER 2020
5 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenWIRTSCHAFT
STIMMUNG IN DER WIRTSCHAFT
GESCHÄFTSERWARTUNG DEUTSCHER UNTERNEHMEN
30
20
10
0
-10
-20
-30
-40
-50
-60
-70
Januar 2018 April 2018 Juli 2018 Oktober 2018 Januar 2019 April 2019 Juli 2019 Oktober 2019 Januar 2020 April 2020 Juli 2020
Verarbeitendes Gewerbe Dienstleistungssektor Handel Bauhauptgewerbe
Quelle: ifo Institut, Geschäftsklima, Oktober 2020
6 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenIMMOBILIENMARKT ENTWICKLUNG AUF DEN TRANSAKTIONSMÄRKTEN
IMMOBILIENWIRTSCHAFT
STIMMUNG IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT
GESCHÄFTSLAGE VON UNTERNEHMEN DES DEUTSCHEN IMMOBILIENMARKTES
100
80
60
40
20
0
-20
Q3 2015 Q3 2016 Q3 2017 Q3 2018 Q3 2019 Q3 2020
Lage Erwartungen Immobilienklima
Quelle: ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex, Oktober 2020
8 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenIMMOBILIENMARKT
TRANSAKTIONSMARKT
WIE HAT SICH DER EUROPÄISCHE TRANSAKTIONSMARKT BISHER GESCHLAGEN?
EUROPA: -20 %
350
280
210
140
70
0
J F M A M J J A S O N D
Monat
2020 2018 2019
Quelle: KGAL Research. RCA, Oktober 2020. Transaktionsvolumen beinhaltet alle gewerblich gehandelten Immobilien in Europa bis Ende September 2020
9 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenIMMOBILIENMARKT
TRANSAKTIONSMARKT
EUROPA: WELCHE ASSETKLASSEN KOMMEN MIT EINEM BLAUEN AUGE DURCH DIE KRISE?*
0,5 MRD.
IN EURO
-2,4 MRD.
-5,0 MRD.
-10,4 MRD.
-23,3 MRD.
IN PROZENT
2%
-6%
-19%
-28%
-61%
BÜRO LOGISTIK EINZELHANDEL HOTEL WOHNEN
Quelle: KGAL Research. RCA, Oktober 2020. * Vergleich Europa Q1-Q3 2020 mit Q1-Q3 2020
10 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenIMMOBILIENMARKT
TRANSAKTIONSMARKT DEUTSCHLAND
DEUTSCHLAND: -6 %
100
Kumuliert in Mrd. EURO
75
50
25
0
J F M A M J J A S O N D
Monat
2018 2019 2020
Quelle: RCA, Stand:Q3 2020, nur gewerblich gehandelten Immobilien
11 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenIMMOBILIENMARKT
ZEITLICHE ENTWICKLUNG
VERÄNDERUNG DES TRANSAKTIONSVOLUMENS GEGENÜBER DEM MONAT DES VORJAHRES IN %
EUROPA DEUTSCHLAND
80% 80%
167%
0% 0%
-80% -80%
F M A M J J A S F M A M J J A S
Quelle: KGAL Research. RCA, Oktober 2020. Transaktionsvolumen beinhaltet alle gewerblich gehandelten Immobilien in Europa bis Ende September 2020
12 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenIMMOBILIENMARKT
TRANSAKTIONSMARKT DEUTSCHLAND
DEUTSCHLAND: ANZAHL DER TRANSAKTIONEN IM VERGLEICH ZUM AKTIVITÄTSINDEX*
16 7,0
12
Anzahl Transaktionen
Aktivitätsindex
8 0,0
4
0 -7,0
4.3.2020
1.4.2020
8.7.2020
5.8.2020
2.9.2020
18.3.2020
15.4.2020
29.4.2020
13.5.2020
27.5.2020
10.6.2020
24.6.2020
22.7.2020
19.8.2020
16.9.2020
Transaktionen * Aktivitätsindex **
Quelle: RCA und Bundesbank. *Transaktionen: 20 Tages-Mittelwert; **Aktivitätsindex wird wöchentlich veröffentlicht., Stand Anfang Oktober 2020
13 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenIMMOBILIENMARKT
WEITERE TRANSAKTIONSMÄRKTE
SCHWEDEN: -9 % GROSSBRITANNIEN: -25 %
25 80
Kumuliert in Mrd. EURO
Kumuliert in Mrd. EURO
19 60
13 40
6 20
0 0
J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D
2020 2019
Quelle: RCA, Stand:Q3 2020, nur gewerblich gehandelten Immobilien
14 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenIMMOBILIENMARKT
WEITERE TRANSAKTIONSMÄRKTE
FRANKREICH: -25 % NIEDERLANDE: -32 %
60 30
Kumuliert in Mrd. EURO
Kumuliert in Mrd. EURO
40 20
20 10
0 0
J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D
2020 2019
Quelle: RCA, Stand:Q3 2020, nur gewerblich gehandelten Immobilien
15 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenIMMOBILIENFINANZIERUNG
FINANZIERUNGSSITUATION HAT SICH VERSCHLECHTERT
JLL DEUTSCHER FINANZIERUNGSINDEX. ERWARTUNG NACH SEKTOREN
▲VERBESSERUNG
▼VERSCHLECHTERUNG
Quelle: JLL, Stand Oktober 2020
16 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenIMMOBILIENWIRTSCHAFT
STIMMUNG IN DER EUROPÄISCHEN IMMOBILIENWIRTSCHAFT
JLL DEUTSCHER FINANZIERUNGSINDEX. ERWARTUNG NACH SEKTOREN
Quelle: Source: PMA Survey of Investor Preference, September 2020
17 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenIMMOBILIENMARKT
EINBRUCH AN DEN VERMIETUNGSMÄRKTEN
BÜROFLÄCHENUMSATZ IN M² Q1-Q3 2020 IM VERGLEICH ZUM VORJAHRESZEITRAUM
800.000 Q1-Q3 19
Q1-Q3 20
600.000
400.000
200.000
0
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart
-31% -45% -45% -43% -29% -23% -61%
Quelle: KGAL Research. RCA, Oktober 2020. * Vergleich Europa Q1-Q3 2020 mit Q1-Q3 2020
18 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenHOMEOFFICE - DAS ENDE DER BÜROIMMOBILIE? 4 populäre Thesen
20
HOMEOFFICE - ENDE DER BÜROIMMOBILIE?
VIER POPULÄRE THESEN
MEHR HOMEOFFICE BEDEUTET, DASS …
… die Nachfrage nach Büroflächen nachlässt.
1 Ein nennenswerter Anteil von Bürobeschäftigten wird dauerhaft im Homeoffice bleiben. Es wird deswegen weniger Bürofläche
benötigt.
… die Leerstandsquote steigt.
2 Die nachlassende Nachfrage nach Flächen lässt den Leerstand ansteigen
… das Mietniveau sinkt.
3 Eine sinkende Nachfrage und steigende Leerstände setzten das Mietniveau unter Druck
… Büroimmobilen an Wert verlieren.
4 Die Büroimmobilie verliert ihre Attraktivität für Investoren. Büro, das neue „Retail“?
21 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenTHESE 1: SINKENDE NACHFRAGE
MEHR NACHFRAGE NACH BÜROFLÄCHEN NACH COVID
„WIE WIRD SICH IHR FLÄCHENBEDARF IN DEN KOMMENDEN 3 JAHREN VERÄNDERN?“
Reduktion von mehr als 25% 3%
30%: zwischen 16% und 25% 12%
Wir brauchen
zwischen 5 % und 15% 15%
weniger
Fläche!
unverändert
51%: Erweiterung von 5% bis 15% 26%
Wir brauchen von 16% bis 25% 16%
mehr Fläche! von mehr als 25% 9%
0% 10% 20% 30%
60% DER BEFRAGTEN ERWARTEN EINEN STEIGENDEN ODER UNVERÄNDERTEN FLÄCHENBEDARF
Quelle: KGAL Research, PwC US Remote Work Survey; Juni 2020. Basis: 113 Führungskräfte
22 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenTHESE 1: SINKENDE NACHFRAGE
WAS FUNKTIONIERT IM BÜRO – WAS MOBIL?
Ich gewinne durch das Homeoffice eine Menge Zeit,
68%
weil der Weg zur Arbeit wegfällt.
Ich kann durch Homeoffice Beruf und Familie
66%
besser miteinander vereinbaren.
PRO
Ich kann meine Arbeitszeit im Homeoffice besser über den Tag
65%
verteilen,…
Ich kann im Homeoffice produktiver arbeiten,
56%
als an meinem normalen Arbeitsplatz im Betrieb/Büro.
20% 40% 60% 80%
Im Homeoffice fehlt mir der
75%
direkte Kontakt zu Kollegen.
Meine Arbeit wird beeinträchtigt, weil es im Homeoffice schwieriger ist, s
48%
ich kurzfristig mit Kollegen oder Vorgesetzten zu besprechen.
KONTRA
Im Homeoffice fehlt mir die klare Trennung
47%
zwischen Beruf und Privatleben.
Meine Arbeit wird beeinträchtigt, weil der Zugang zu Akten
41%
oder sonstigen Arbeitsmaterialien erschwert oder unmöglich ist.
Quelle: KGAL Research, forsa; IGES 21.04. bis 05.05.2020; 18-65 Jahre; 2.177 Befragte, Deutschland; Befragte mit regelmäßigem Homeoffice
23 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenTHESE 1: SINKENDE NACHFRAGE
BÜROKONZEPTE
ARBEITSPLATZKONZEPTE IM WANDEL DER ZEIT
Quelle: Colliers Architecture & Workplace Consulting
24 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenTHESE 1: SINKENDE NACHFRAGE
BÜROKONZEPTE
DAS MOBILE ARBEITEN VERLANGT NACH NEUEN KONZEPTEN
Quelle: Colliers Architecture & Workplace Consulting
25 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenTHESE 2: STEIGENDE LEERSTANDSQUOTE
ENTWICKLUNG DER LEERSTANDSQUOTE DER DEUTSCHEN TOP 7 STÄDTE
DER MASSIVE MANGEL AN LEERSTEHENDEN FLÄCHEN KENNZEICHNETE DEN „PRÄ-CORONA“ MARKT
15%
11%
8%
4%
0%
-4%
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 (f) 2022 (f) 2024
Bürobeschäftigung ( Veränderung in % p. a.) Hauptszenario Krisenszenario
Quelle: KGAL Research, PMA CO UK, Stand Juli 2020. Top 7 Märkte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Köln, Hamburg, München und Stuttgart. Zeitungsüberschriften von Hamburger Abendblatt (6.1.20), Frankfurter Neue Presse (2.5.29) der Abendzeitung
(München, 25.6.19) und von irgend so einer Internetseite aus Österreich (8. 4. 2019)
26 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenTHESE 3: SINKENDE MIETEN
SPITZENMIETE SINKT NUR MITTELFRISTIG
VERÄNDERUNG DER SPITZENMIETE IN DEN DEUTSCHEN TOP 7 MÄRKTEN, INDEX 1999 = 100
140
120
100
80
1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 (f) 2023 (f)
Krisenszenario Hauptszenario Prognose
Quelle: KGAL Research. Stand Juli 2020. Der Index beruht auf der gewichteten Entwicklung der Bürospitzenmiete von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Köln, Hamburg, München und Stuttgart.
27 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenTHESE 3: SINKENDE MIETEN
SPITZENMIETE SINKT NUR MITTELFRISTIG
STAND HERBST 2020: BÜROSPITZENMIETE IN EURO/ M² P. A.
45 Q3 19
€41,50 €41,00 Q3 20
€40,50 €40,50
40
€37,00
€36,00
35
€30,00
30 €28,50 €29,00
€28,00
€26,00 €26,00 €25,50
€24,50
25
20
15
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart
2,8% 1,8% 2,5% 3,4% 0,0% 1,2% 4,1%
Quelle: KGAL Research. RCA, Oktober 2020. * Vergleich Europa Q1-Q3 2020 mit Q1-Q3 2020
28 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenTHESE 4: BÜROIMMOBILEN VERLIEREN AN WERT
MEHR MOBILES ARBEITEN LÄSST DIE WERTE SINKEN: NEIN
VERÄNDERUNG DER SPITZENRENDITEN IN DEN DEUTSCHEN TOP 7 MÄRKTEN, DURCHSCHNITT
7 700
6 600
5 500
4 400
Spread in BP
Rendite
3 300
2 200
1 100
0 0
-1 -100
1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 (f) 2023 (f)
Spread (Krisenszenario) Spread (Hauptszenario) Rendite Krisenszenario Rendite Hauptszenario Rendite 10j DE Bond Prognose
Quelle: KGAL Research. Stand Juli 2020. Durchschnittliche Spitzenrendite der Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Köln, Hamburg, München und Stuttgart. Bond: Quartalsdurchschnitt.
29 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenFAZIT
PANDEMIEZEIT IST KEINE BLAUPAUSE FÜR DIE ZUKUNFT
WAS DIE PANDEMIE IN BEZUG AUF DAS MOBILE ARBEITEN BEWIRKT HAT:
◼ Unternehmen und Mitarbeiter haben erlebt, dass das mobile Arbeiten funktioniert.
◼ Das „virtuelle“ Arbeiten miteinander ist nicht mehr exotisch, sondern normal.
DIE LETZTEN MONATE WAREN EINE AUSNAHMESITUATION:
◼ Die massive Nutzung des mobilen Arbeitens wurde durch eine Ausnahmesituation ausgelöst.
− Die positiven Erfahrungen beruhen auch darauf, dass die Arbeitsbeziehungen auf sehr stabilen und erprobten
Strukturen basierten.
− Unternehmen und Mitarbeiter befanden sich in einem Krisenmodus, der zu einer erhöhten Aufmerksamkeit und einem
stärkeren Engagement füreinander führte.
− Viele Impulse über die jetzt gesprochen wird, könnten daher Einmaleffekte sein.
WAS WIR ERWARTEN:
◼ Die Art und Weise, wie wir miteinander arbeiten, wird sich verändern:
− Es wird normal, intermittierend räumlich getrennt voneinander zu arbeiten.
− Veränderte Bürokonzepte werden der Zusammenarbeit, dem konzentrierten Arbeiten und der Inspiration dienen.
− Der Immobilienmarkt wird sich anpassen – das ist nicht die erste Herausforderung!
30 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenFOLGEN COVID Wird sich die Pandemie auf die langfristige Anlagestrategie auswirken?
LANGFRISTIGE ANLAGESTRATEGIEN
HABEN SICH DIE HERAUSFORDERUNGEN DURCH COVID 19 VERÄNDERT?
PRÄ – CORONA: WAS WAREN DIE GRÖßTEN RISIKEN 2019?
ESG 1. Extreme Wetterereignisse
ESG 2. Versagen im Kampf gegen den Klimawandel
ESG 3. Naturkatastrophen
ESG 4. Verlust der Biodiversität
ESG 5. Vom Menschen verursachte Umweltkatastrophen
6. Datenbetrug oder -diebstahl
7. Cyberattacken
ESG 8. Wasserkrisen
ESG 9. Versagen von Global Governance
10. Spekulationsblasen in einer großen Volkswirtschaft
Quelle: Statista, Weltweit; 05.09.2019 bis 22.10.2019; rund 750 befragte Risikoexperten
DURCH DIE PANDEMIE SIND ANDERE HERAUSFORDERUNGEN NICHT VERSCHWUNDEN!
32 16.10. 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenLANGFRISTIGE ANLAGESTRATEGIEN
RISIKOMINDERUNG DURCH DIVERSIFIZIERUNG (ABER DAS IST JETZT NICHT WIRKLICH NEU!)
diversifizierbar
Einzelimmobilie
LAGE
Risiko
MIETERMIX
Nicht diversifizierbar
LIQUIDITÄT
MIETERBONIÄT VOLATILITÄT diversifiziertes
DRITTVERWENDUNGSFÄHIGKEIT Portfolio
AUSSTATTUNG QUALITÄT
KONJUNKTURVERLAUF INFLATION STEUERN
ZINSEN
PANDEMIEN POLITIK
Portfoliogröße
33 7, Oktober 2020 Axel Drwenski, BerchtesgadenFür die Erstellung dieses Dokuments ist der Bereich Research der KGAL GmbH & Co. KG verantwortlich. Es dient ausschließlich der allgemeinen Information. Prognosen sind
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Axel Drwenski
Research
axel.drwenski@kgal.de
Stand: 13. Oktober 2020
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