ALSTERPERLEN, ELBGOLD, BILLESCHÄTZE UND WO MAN SIE FINDET - MARKTBERICHT 2019 ANLAGEIMMOBILIEN IN HAMBURG
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ALSTERPERLEN, ELBGOLD, BILLESCHÄTZE UND WO MAN SIE FINDET. ANLAGEImmobilien in Hamburg MARKTBERICHT 2019 zinshausteam-kenbo.de
INDEX
ZINSHÄUSER GEWERBE-INVESTMENT
Der Hamburger Zinshausmarkt 4 Gewerbe-Investment in Hamburg 21
Preisspiegel für Bestandsobjekte 6 Büro- und Geschäftshäuser 22
Stadtteil-Ranking Verkäufe 2009 – 2018 7 Grundstücke für Büro-und Geschäftshäuser 23
Verkäufe in den Stadtteilen 2018 7 Investmentmarkt 2019 23
Markt für Eigentumswohnungen 8 Büroflächenmarkt 2019 24
Baugrundstücke für Geschosswohnungsbau 9 Quartier Elbbrücken HafenCity 24
Preisspanne Grundstück und Wohnfläche 10 City Nord 25
Hammerbrooklyn 25
HAMBURGER STADTENTWICKLUNG 11
Diebsteich 25
Wohnungsmarkt Hamburg 11
Preisspiegel für Gewerbe-Investment-Objekte 26
Hamburg wächst 12
Stadtteil-Ranking Verkäufe 2009 – 2018 27
Neue Quartiere 12
Verkäufe in den Stadtteilen 2018 27
Wilhelmsburg: Stadt statt Straße 12
Einzelhandel in Hamburg 28
Science City Bahrenfeld 13
Westfield Überseequartier Hamburg im Wettbewerb mit der City 28
REGULATIVE MASSNAHMEN 14
KOMMENTAR ZUR ENTWICKLUNG DES HAMBURGER MARKTES
Vorkaufsrecht und Soziale Erhaltungsverordnung 14 FÜR GEWERBEIMMOBILIEN 29
Erbbaurecht und 8-Euro-Deckel 15
Empfehlungen der Baulandkommission Referenzen Zinshäuser und Gewerbeimmobilien 30
15
Reform der Grundsteuer 17
Sonder-Afa für Mietwohnungsbau 17 Bildnachweis:
Nadine Machon/@nadima_85 ·
Mietpreisbremse 17 Jonathan Pérez Esquinas/@johnesquinas ·
Schleswig-Holstein schafft die Mietpreisbremse ab Unibail-Rodamco-Westfield/Saguez&Partners · IBA Hamburg GmbH/BIWERMAU Architekten
18
mit WES Landschaftsarchitektur · IBA Hamburg GmbH/Frem 3 · Vattenfall · Stoermer Murphy
and Partners · Spengler
˘ Wiescholek´Architekten Stadtplaner, WES GmbH Landschaftsarchi-
KOMMENTAR ZUR ENTWICKLUNG DER HAMBURGER tekten, Urban Catalyst GmbH Visualisierung: Moka-studio ·
WOHNUNGSBAUPOLITIK 19 Arne Hoffmann/arnehoffmann.de (Teamfoto)
EDITORIAL
DER HAMBURGER ZINSHAUSMARKT
3
zinshausteam-kenbo.de
Zinshäuser
Nach einem leichten Durchatmen 2017 ENTWICKLUNG HAMBURGER ZINSHAUSMARKT 2009 – 2018
hat der Zinshausmarkt in Hamburg im
Transaktionsvolumen in Mio. € Anzahl Verkäufe
vergangenen Jahr wieder ordentlich Gas
gegeben. Mit 498 Transaktionen gab es 1.868
nach den Zahlen des Gutachterausschus-
1.613
ses Hamburg den höchsten Wert seit 2007, 1.543
dem Jahr des Immobilienbooms – kurz vor
der Lehman-Krise. 1.214
1.188
Gegenüber 2017 legte die Zahl der Ab- 886 901 873
800
schlüsse um 13 % zu. Der Umsatz kletterte
um 16 % auf 1,87 Mrd. € – ein Allzeithoch, 687
welches das von 2017 ablöst. Das gilt auch
für den Umsatz je Transaktion, der sich
allerdings mit einem Plus um 2,2 % ähn-
lich verhalten entwickelte wie von 2016
auf 2017. Dass sich der Umsatz – sowohl
386
459
421
404
411
367
427
438
439
498
insgesamt, aber auch je Transaktion –
seit dem Jahr der Finanzkrise 2008 fast
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
verdreifacht hat, verdeutlicht die Dynamik
des Marktes.
Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2019, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
Diese Dynamik spiegelt sich auch in den
Multiplikatoren sowie Quadratmeterprei-
sen wider. Der Durchschnittsmultiplikator Den stärksten Zuwachs gab es im Ein- und schwachen Lagen wurde fast Faktor 20 Im mittelfristigen Vergleich wird zudem
lag 2018 erstmals über dem 25-fachen der Fünfjahresvergleich mit 11 % und 37 % gezahlt. Auch bei den Quadratmeterprei- deutlich, dass die bevorzugten Lagen bei
Jahresnettokaltmiete. Bei Zinshäusern, bei den guten Lagen, die 2018 im Mittel sen wurde mit durchschnittlich 3.021 € Multiplikatoren wie auch Quadratmeter-
die mit Teilungsabsicht verkauft wurden, Faktor 29,5 erzielten, sowie im Zehnjah- eine Schwelle überwunden – ein Plus von preisen seit 2014 eine unterdurchschnitt-
konnte durchschnittlich 27,9 erreicht wer- resvergleich mit 83 % bei den mäßigen 7,9 % gegenüber 2017. Bei den Quadrat- liche Entwicklung zeigen, während die
den. Die Käufer zahlten Multiplikatoren Lagen, die 2018 auf Faktor 22,9 kamen. meterpreisen verloren ebenfalls nur die schwachen Lagen überdurchschnittlich
von 7,5 (für eine schwache Lage) und bis Die einzige Lage, die im vergangenen Jahr bevorzugten Lagen (-7,7 % auf 5.113 €). abschneiden – bei den Quadratmeterprei-
49 (für eine bevorzugte Lage mit Teilungs- einen leichten Rückgang bei den Multipli- Bemerkenswert ist, dass mit 2.236 €/m2 sen im Ein- und Fünfjahresvergleich mit
absicht). Doch auch ohne Teilungsabsicht katoren verzeichnete, war die bevorzug- im vergangenen Jahr mehr für die schwa- den größten Zuwächsen. Trotzdem wird
wurde für bevorzugte Lagen in der Spitze te Lage mit einem Minus von 1,5 % auf chen Lagen bezahlt wurde, als vor zehn in der Statistik des Gutachterausschus-
bis zu Faktor 45 gezahlt. Faktor 32,2. Selbst für die sogenannten Jahren für bevorzugte Lagen. ses ein Preis von 9.444 €/m2 als Topwert
4
Zinshäuser
VERKAUFSFAKTOREN 2009 – 2018
Bevorzugte Lage Schwache Lage Alle Lagen
32,7 32,2
31,7
26,9 27,0
26,5
25,2
25,1 25,1
23,4 23,6
22,9
21,1
20,3
19,4
18,1 18,7
16,3 19,8 19,8
15,4 16,0 18,1
16,0
14,9
14,1
13,6
12,5 12,6
11,8
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2018, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
beim Verkauf eines Zinshauses ohne Tei- teilranking, gefolgt von Billstedt, das wie
lungsabsicht ausgewiesen. Der Preisindex Eimsbüttel auf 20 Transaktionen kommt.
(2010:100) ist von 181 (2017) auf 194 (2018) Doch auch Bramfeld, Tonndorf, Rahlstedt
gestiegen. und Lohbrügge ziehen die Aufmerksam-
keit der Investoren auf sich. Durch Groß-
Das Interesse an bisher schwächeren La- projekte wie Oberbillwerder oder Horner
gen in den letzten Jahren bildet sich auch Geest wird das Interesse am Osten noch
auf der Stadtteilkarte der Verkäufe ab. zunehmen.
Gerade der Osten findet zunehmend das
Interesse der Investoren. Wandsbek liegt Das gilt auch für den Hamburger Sü-
mit 24 Transaktionen ganz vorn im Stadt- den, denn hier entstehen in Neugraben-
5
zinshausteam-kenbo.de
Zinshäuser
Preisspiegel für Bestandsobjekte
Kategorie Stadtteile Stadtteile in der Entwicklung Faktor Preis pro m2/€ TREND
Blankenese, Flottbek, HafenCity, Harvestehude,
TOP- 31 - 39-fache
LAGE
Hohenfelde (West), Nienstedten, Othmarschen,
Rotherbaum, Uhlenhorst (West), Winterhude (Süd)
–
Jahresmiete
5.300 - 6.300 Ö
Barmbek-Süd, Eimsbüttel (Nord), Eilbek, Eppendorf,
GUTE 28 - 35-fache
LAGE
Hoheluft-Ost, Lokstedt, Marienthal, Ottensen, Schanzen-
viertel, St. Georg, Uhlenhorst, Wellingsbüttel, Winterhude
–
Jahresmiete
4.000 - 5.000 Ö
TREND- Altona, Dulsberg, Hamm, Hammerbrook, 26 - 30-fache
LAGE Karolinenviertel, St. Pauli
Bahrenfeld, Barmbek-Nord
Jahresmiete
3.000 - 4.000 Ö
Bergedorf, Fuhlsbüttel, Harburg, Bramfeld, Horn, Langenhorn,
MITTLERE 23 - 27-fache
LAGE
Heimfeld, Iserbrook, Jenfeld,
Poppenbüttel, Rahlstedt, Sasel
Lurup, Schnelsen, Stellingen,
Wandsbek
Jahresmiete
2.700 - 3.100 Ö
EINFACHE Billbrook, Billstedt, Rothenburgs- 20 - 23-fache
LAGE
Neugraben-Fischbek, Tonndorf, Veddel
ort, Wilhelmsburg Jahresmiete
1.900 - 2.500 Ö
SCHWACHE 16 - 19-fache
LAGE
Moorfleet, Neuenfelde Süderelbe, Oberbillwerder
Jahresmiete
1.800 - 2.000 Ö
6
Zinshäuser
STADTTEIL-RANKING 2009 - 2018 VERKÄUFE IN DEN STADTTEILEN 2018 Wohldorf-
Ohlstedt
Duvenstedt
ANZAHL VERKÄUFE
Keine
Lemsahl-
Mellingstedt
1
Bergstedt 2
1 HARBURG 198 Poppen-
3 bis 4
büttel
Langenhorn
Sasel 5 bis 6
2 EIMSBÜTTEL 190 Hummels-
büttel
Volksdorf
Wellings- 7 bis 9
büttel
Schnelsen
Fuhlsbüttel 10 bis 19
3 WINTERHUDE 139 Niendorf
Ohlsdorf
20 u. m.
Groß Steils- Rahlstedt
Alster-
4 OTTENSEN 135 Eidelstedt Borstel dorf hoop
Farmsen-
Bramfeld Berne
Lokstedt
Lurup Eppendorf Barmbek-
5 ALTONA-ALTSTADT 131 Rissen
Stellingen
Hohe-
Winterhude Nord
Duls- Wands-
Tonndorf
Sülldorf Iser- luft berg bek
Harveste- Barmbek-
brook Eims- hude Süd
Osdorf Bahrenfeld büttel Jenfeld
6 BERGEDORF 123 Sternschanze
Rotherbaum
Uhlenhorst
Eilbek Marienthal
Blankenese Groß Altona Hohen-
Flottbek -Nord St. felde
Neu- Georg Borg-
felde Hamm
7 HEIMFELD 122 Nienstedten
Othmarschen
Otten-
sen
St. stadt Alt-
Altona Pauli stadt Hammer-
Horn
-Altstadt brook Billstedt
Finkenwerder HafenCity
Cranz Rothen-
8 BARMBEK-SÜD 115 Waltershof Steinwerder
Kleiner
burgsort
Billbrook
Grasbrook
Veddel
9 RAHLSTEDT 115 Neuenfelde Altenwerder
Francop Lohbrügge
Moorfleet
Billwerder
Wilhelmsburg
10 EIDELSTEDT 105 Moorburg
Taten-
berg Neuallermöhe
Spaden- Bergedorf
Neugraben- land Allermöhe
11 WANDSBEK
WANDSBEK 103 Fischbek
Hausbruch
Reitbrook
Heimfeld Neuland Ochsenwerder
12 ROTHERBAUM 98 Harburg
Curslack
Eißendorf Neuengamme
Wilstorf Gut Moor Altengamme
13 ST. PAULI
WANDSBEK 92 Marmstorf
Rönneburg
Kirchwerder
Sinstorf Langenbek
14 EPPENDORF 92
Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2019, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
7
zinshausteam-kenbo.de
Keine
1
Zinshäuser
ANGEBOTSMIETEN UND MIETENSPIEGEL IN €/m2
2009 – 2018
Mietpreise Neubau Mietpreise alle Baujahre
11,92
12 11,50
11,32 11,25 11,22
11,17
11,5
10,77
11 10,59
10,57
10,37
10,25
10,5
9,61 9,85
10 9,60 9,59 9,66
9,20
9,5 8,98
8,92
9
8,31
8,5
8
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Quelle: empirica regio (Datenbasis: empirica-systeme.de; bis 2011: ImmoDaten GmbH)
Fischbek sowie in Wilhelmsburg ebenfalls lung der Mieten wider. So stiegen die Markt für Eigentumswohnungen das Durchschnittsalter der erworbenen
große Stadtquartiere. Allerdings waren Angebotsmieten (hedonische Werte) im Viele Investoren, die bis vor wenigen Jahren Wohnungen zurück: seit 2009 von 46 auf
die Umsätze im Süderelbe-Bereich in Neubau nach Zahlen von empirica seit Beträge bis zu 1 Mio. € in den Zinshaus- 37 Jahre. Insgesamt wurden im vergan-
früheren Jahren schon deutlich höher. 2009 um 25 % auf 11,92 €/m2 Ende 2018, markt investiert haben, legen ihr Kapital genen Jahr 6.487 Eigentumswohnungen
66 Transaktionen repräsentieren im ver- die Mieten für alle Baujahre sogar um heute in Eigentumswohnungen an. Hier verkauft, wenig mehr als im Vorjahr. Auch
gangenen Jahr 13 % des Gesamtumsatzes. über 27 %. Hamburg entwickelt sich hier haben sich die Preise seit 2009 mehr als der Umsatz liegt mit 2,65 Mrd. € nur gut
2015 wurde noch jede fünfte Transaktion im Trend wie München. Noch gibt es in verdoppelt. Das gilt sowohl für den Ge- 100 Mio. € über den Zahlen von 2017.
südlich der Elbe getätigt. Im langjähri- Hamburg ein starkes Miet- und Preisge- samtkaufpreis je Wohnung (200.000 auf
gen Vergleich seit 2008 liegt Harburg vor fälle zwischen schwächeren und stärke- 410.000 €) und noch mehr für den Quadrat- Wie 2017 wurden die meisten Käufe in
Eimsbüttel und Ottensen. ren Stadtteilen. Doch die Ausweichbewe- meterpreis (2.320 auf 4.915 €). Gegenüber Winterhude und Eimsbüttel getätigt, ge-
gungen sowohl der Mieter als auch der 2017 stieg der Gesamtpreis (2 %) modera- folgt von Othmarschen und Barmbek-Süd.
Die zunehmende Aufmerksamkeit der Käufer von Eigentumswohnungen und ter als der Quadratmeterpreis (6,2 %), weil Hier liegen die Kaufpreise zwischen 4.500
Investoren für bislang eher schwächere Zinshäusern sorgen für eine langsame die Wohnungsgröße im Trend schrumpft. und 6.000 €/m2. Auf Platz fünf und sechs
Teilmärkte spiegelt sich in der Entwick- Annäherung der Mieten und Preise. Durch den höheren Neubauanteil geht auch des Stadtteilrankings liegen mit Rahlstedt
8
Zinshäuser
EIGENTUMSWOHNUNGEN: VERKÄUFE UND UMSATZ 2009 – 2018
Anzahl Verträge Umsatz in Mio. €
2.647
2.554
2.420
2.357
1.953
1.720 1.721 1.741
1.610
1.340
6.468
7.105
6.913
6.504
6.322
6.419
7.091
7.025
6.363
6.487
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2018, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
und Niendorf günstigere Stadtteile, in de- der, Hausbruch, Neugraben-Fischbek,
nen Preise um 3.000 €/m2 erzielt werden. Billstedt oder Jenfeld sind Stadtteile zur
Eigentumsbildung bis 2.600 €/m2.
Ganz vorne in der Statistik liegt preislich
Harvestehude (9.131 €/m2) vor Hamburg- Baugrundstücke
Altstadt (8.925 €/m2), Rotherbaum (8.482 für Geschosswohnungsbau
€/m2) und HafenCity (7.714 €/m2). Preise Die Zahlen des Gutachterausschusses illus-
über 6.000 €/m2 finden sich in zahlreichen trieren zudem das schrumpfende Angebot
Stadtteilen im Gründerzeitgürtel rund um an Baugrundstücken bei gleichzeitig stei-
die City. genden Preisen. 214 Transaktionen wurden
2018 getätigt. Mit 421.000 m2 verkaufter
Günstig waren die 2018 in Marmstorf ver- Fläche erreicht der Umsatz das Niveau der
kauften Eigentumswohnungen mit einem Jahre 2014 und 2015. Einen Ausreißer mit
Preis von 1.633 €/m2. Auch Finkenwer- 819.000 m2 gab es 2016.
9
zinshausteam-kenbo.de
Zinshäuser
PREISENTWICKLUNG BAUGRUNDSTÜCKE 2009 – 2018
Geldumsatz in Mio. € Flächenumsatz in 1.000 m2 Preis €/m2
1.400
1.200 1.337,3
1.000
819
969,0 976,3
800 862,2 886,5
809,1 770,5
563
600 681,6 674,9
465
419 423 421
558,7 403 631
358
400 281
312
220 406 454
375
200 272
244 269
157 178
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2018, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
Bei den Preisen allerdings kann von Nor- Zahlen für 1.225 €/m2 (+ 33 % gegenüber Enorm ist die Spreizung bei den Grund- ziiert, die Grundflächenzahl (GRZ) – also
malniveau nicht die Rede sein. 1.337 €/m2 2017) verkauft wurden, Grundstücke für stückspreisen. Sie reicht von 220 €/m2 für die Ausnutzung des Grundstücks – mit
wurden 2018 im Mittel gezahlt – ebenfalls frei finanzierte Mietwohnungen für 1.427 ein Grundstück in schwacher Lage bis 1,89 deutlich über dem Durchschnitt von
ein Allzeithoch und ein Zuwachs von 37 % €/m2 (+ 17 %), mussten Käufer von Grund- 24.648 €/m2 für ein Areal in bevorzugter 1,41 liegt. Da auch die durchschnittliche
gegenüber 2017. Allerdings ist dieser Mit- stücken für öffentlich geförderte Wohnun- Lage. Größe der Grundstücke mit 776 m2 erheb-
telwert – jenseits einer Trendaussage – gen 1.055 €/m2 (+ 42 %) zahlen – waren es lich unter dem Wert von 1.698 m2 liegt,
eingeschränkt aussagefähig. So wurden Grundstücke der Stadt Hamburg, hingegen Preisspanne Grundstück darf man davon ausgehen, dass diese
2018 zwei Drittel des Flächenumsatzes nur 653 €/m2 (+ 8 %). und Wohnfläche Projekte in bevorzugten Innenstadtla-
für die Bebauung mit frei finanziertem Bei den Preisen umgerechnet auf den gen entwickelt werden – und weniger in
Wohnungsbau erworben. 2017 entfiel Allerdings ist der Verkauf von Grundstü- Quadratmeter Wohnfläche reicht die Blankenese.
auf diese Bestimmung nur ein Drittel der cken für öffentlich geförderte Wohnungen Spanne von 460 €/m2 in schwacher Lage
verkauften Fläche. Während Flächen für 2018 deutlich zurückgegangen. Wurden bis 9.100 €/m2 in bevorzugter Lage. Inte-
Eigentumswohnungen 2018 anhand der 2017 noch über 210.000 m2 vermarktet, ressant ist, dass bei aller Exklusivität, die
den Gutachterausschüssen vorliegenden waren es 2018 nur noch 67.000 m2. eine Zuordnung „bevorzugte Lage“ asso-
10Zinshäuser
HAMBURGER
STADTENTWICKLUNG
Wohnungsmarkt Hamburg Mittel bei über 5.000 €/m2 liegen, sparen
Stadtentwicklungssenatorin Dorothee die Käufer 137.000 € je Wohnung.
Stapelfeldt hatte in den zurückliegenden
Jahren bei der Vorstellung der Fertig- Auch die Baugenehmigungen 2018 liegen
stellungsbilanzen für den Wohnungsbau mit 11.243 deutlich über der Zielmarke von
stets betont, dass man im Bündnis für das 10.000. Allerdings wurden 2016 und 2017
Wohnen 2016 die Genehmigung für 10.000 bis zu 2.200 Wohneinheiten mehr geneh-
Wohneinheiten vereinbart habe, nicht den migt. Auch für das laufende Jahr sind bis
Bau. Für 2018 konnte die Sozialdemokratin dato weiter zurückgehende Baugeneh-
nun tatsächlich auch die Fertigstellung migungen gemeldet. In den ersten fünf
von über 10.000 Wohneinheiten verkünden. Monaten 2019 wurden 2.062 Wohnungen
genehmigt. Das ist ein Minus von 40 %
Mit 10.674 Wohneinheiten wurden 35 % gegenüber dem Vergleichszeitraum 2018 –
mehr übergeben als noch 2017. Ein stär- im Geschosswohnungsbau sogar ein
keres Engagement im Wohnungsbau er- Minus von über 43 %. Wenn gleichzeitig
reichte Hamburg zuletzt 1977 – vor 42 Jah- die Zahl der Fertigstellungen steigt und
ren. Dass die niedrigen Zinsen, das knappe die der Baugenehmigungen sinkt, ist es
und teure Bauland in Verbindung mit den nicht verwunderlich, dass die Summe
stark steigenden Bauerstellungskosten des Bauüberhangs – der Wohnungen, die
zu einer deutlichen Steigerung von Mieten zwar genehmigt, aber noch nicht fertig-
und Kaufpreisen geführt haben, ist auch gestellt sind – sich von 2017 auf 2018 nur
in der Statistik zu den Fertigstellungen um 134 auf 24.920 Wohneinheiten erhöht
ablesbar. So ist die Durchschnittsgröße hat. Auch wird dieser Überhang dafür
der Wohnungen von 2011 auf 2018 von sorgen, dass die Fertigstellungszahlen
107 m2 auf 79,6 m2 zurückgegangen – ein in den kommenden Jahren weiterhin ein
Rückgang von über 25 %. Umgerechnet hohes Niveau halten können. Das wird
auf die heutigen Kaufpreise von Hambur- allerdings auch nötig sein, denn Hamburg
ger Neubaueigentumswohnungen, die im wächst beständig.
11
zinshausteam-kenbo.deZinshäuser Im „Spreehafenviertel“ in Wilhelmsburg sollen rund 1.000 Wohnungen entstehen. Das „Elbinselquartier“: Geplant ist ein Quartier mit hoher urbaner Qualität. Hamburg wächst bis 144.000 Personen auf Wanderungsge- bis zu 7.000 Wohnungen und 5.000 Arbeits- Wilhelmsburg: Hamburg ist in den letzten fünf Jahren winne. Der übrige Zuwachs gründet auf plätzen auf der grünen Wiese in westlicher Stadt statt StraSSe um 95.000 Menschen gewachsen, sodass Geburtenüberschüssen. So wird ein Be- Nachbarschaft zu Bergedorf. Zwar geht Im Herbst wird die neue Trasse der Wil- Ende vergangenen Jahres 1,84 Mio. Men- völkerungsanstieg von 5.400 bis 10.000 die HafenCity mit den ersten Bauarbeiten helmsburger Reichsstraße parallel zur schen an Elbe, Alster und Bille lebten. Menschen jährlich prognostiziert. In den an Büro- und Wohnprojekten im Elbbrü- Bahntrasse für den Verkehr freigegeben. In dieser Zeit sind knapp 42.000 Wohn- letzten zehn Jahren wuchs die Hansestadt ckenquartier ihrer Vollendung entgegen, Damit ergeben sich für den Raum, der einheiten fertiggestellt worden, sodass im Mittel um 15.000 Menschen jährlich. doch an die entstehende Urbanität rund bisher durch die alte Reichsstraße zer- 2,3 Neubürger auf eine zusätzliche Woh- Die Zahl der Menschen im erwerbstätigen um die Elbbrücken – samt neuer S- und schnitten wurde, sehr große Potenziale nung kommen. Nach der neuesten, der Alter (20 bis 65 Jahre) wird in jedem Fall U-Bahn-Haltepunkte – sollen Quartiere für die Stadtentwicklung. Vier Stadtquar- 14. Bevölkerungsvorausberechnung der schrumpfen – von aktuell 63 % auf 57 % in Rothenburgsort, Veddel und auf dem tiere mit insgesamt 5.400 Wohneinheiten Statistischen Ämter von Bund und Ländern bis 58 %. Grasbrook andocken. Dazu zählen die von sollen ab 2022 auf und an der früheren wird der Zuwachs in Hamburg bis mindes- der IBA Hamburg entwickelten Quartiere Trasse entstehen. Im Südwesten ist auf tens 2040 anhalten, allerdings moderater Neue Quartiere entlang der bisherigen Wilhelmsburger 13 ha das Inselparkquartier mit 650 als in den letzten Jahren. Demnach er- Raum für die angestrebten 10.000 Woh- Reichsstraße. Nicht verlegt, sondern ge- Wohneinheiten geplant. Nordwestlich der warten die Statistiker zwischen Ende 2017 nungen jährlich wird in zahlreichen deckelt wird die A7 in Othmarschen und IBA-Siedlung an der Neuenfelder Straße und 2040 in drei Varianten einen Anstieg Stadtteil- und Quartiersentwicklungen Bahrenfeld. Davon profitiert die Entwick- samt Stadtentwicklungsbehörde soll das um 118.000 bis 220.000 auf 1,95 Mio. bis geschaffen. Das größte Projekt ist die lung der Science City Bahrenfeld in ent- Rathausquartier entstehen – mit 1.600 2,05 Mio. Einwohner. Davon entfallen 53.000 Stadterweiterung in Oberbillwerder mit scheidendem Maße. Wohnungen auf 32 ha. Das größte wird mit 12
Zinshäuser
Wohnen, Wirtschaft und Wissenschaft als Ganzes gedacht: die „Science City Bahrenfeld“.
47 ha das Elbinselquartier, das sich mit lem im Projekt Wohnen am Volkspark.
2.100 Wohneinheiten sowie einem Schul- Diese Wohnungen werden zum großen
und Bildungscampus in die bestehenden Teil auf dem Areal der bisherigen Trab-
Wohn- und Gewerbestrukturen einpasst. rennbahn Bahrenfeld entstehen sowie auf
Im Norden bis an den Spreehafen reicht der Fläche von Kleingärten entlang der
das Spreehafenviertel, in dem auf 20 ha A7. Die Kleingärtner erhalten teilweise
1.000 Wohnungen sowie 22.000 m2 BGF neue Gartenflächen auf dem Deckel. Der
Gewerbe vorgesehen sind. Zehn Jahre soll Wohnungsbau ist eines von drei Groß-
der Entwicklungsprozess entlang der frü- projekten der insgesamt 125 ha großen
heren Straßentrasse dauern. Science City Bahrenfeld. Hinzu kommen
der Ausbau des Forschungszentrums
Science City Bahrenfeld Deutsche Elektronen-Synchroton (Desy)
Ebenfalls durch Investitionen in die Ein- sowie die Entwicklung und Erweiterung
hegung von Straßenemissionen wird die der Universität Hamburg.
Entwicklung der Science City Bahrenfeld
forciert. Die Überdeckelung der A7 nörd-
lich des Elbtunnels auf 2,2 km ermöglicht
Science City Bahrenfeld
den Bau von 2.500 Wohnungen – vor al-
13
zinshausteam-kenbo.deZinshäuser
REGULATIVE
MASSNAHMEN
Da der Bedarf an zusätzlichem Wohnraum der Baulandkommission. Auch wird die Eilbek vorbereitet: 11 ha, 21.500 Einwoh- Soziale Erhaltungs-
mit Blick auf die Bevölkerungsprognose Atmosphäre natürlich geprägt von Themen ner. Nach den Gründerzeitvierteln rücken verordnungEN
bis mindestens 2040 bestehen bleibt, wer- aus Berlin, wie das Bürgerbegehren zur zunehmend auch die Nachkriegsquartiere IN HAMBURG
den Maßnahmen und Ideen seitens des Enteignung von großen Wohnungseigentü- in den Fokus der Behörde für Stadtent-
Bundes und der Stadt Hamburg zur Regu- mern oder das Einfrieren der Mieten durch wicklung und Wohnen (BSW). BEREITS GÜLTIG
lierung der Wohnkosten von der Immobili- den Senatsbeschluss zum Mietendeckel. Altona-Nord (2019)
enwirtschaft sehr kritisch kommentiert – Seit 2018 wird die Soziale Erhaltungsver- Eimsbüttel-Nord, Hoheluft-West,
geht es doch oft um eine Auflösung der Vorkaufsrecht und Soziale ordnung zudem durch die Ausübung des Stellingen-Süd (2018)
Zielkonflikte zwischen der Notwendigkeit Erhaltungsverordnung Vorkaufsrechts verschärft. So wurden im Nördliche Neustadt/Venusberg (2018)
bezahlbaren Wohnraums, hohen Anfor- Seit Ende Juni gilt in Altona-Nord die vergangenen Jahr 56 Mio. € in den Ankauf Bahrenfeld-Süd (2016)
Ottensen (2016)
derungen etwa bei den energetischen Soziale Erhaltungsverordnung sowie die von gut 100 Wohnungen in neun Immo-
Altona-Altstadt (2014)
Standards sowie steigenden Bau- und Umwandlungsverordnung. Erstere Ver- bilien investiert. Die Begründung für die
Eimsbüttel-Süd (2014)
Grundstückskosten zu Ungunsten der ordnung soll teuren Modernisierungen Ausübung des Vorkaufsrechts leiten Senat
Ottensen Osterkirchenviertel (2013)
Eigentümer, Entwickler und Investoren. vorbeugen und die zweite eine Aufteilung und Bezirke aus der Ablehnung von Inves- Sternschanze (2013)
von Zinshäusern in Eigentumswohnungen toren her, eine spezielle Abwendungsver- St. Georg (2012)
Hamburger Themen sind etwa die Soziale verhindern. Ziel der Politik ist, die Bevöl- einbarung zu unterschreiben. Diese war St. Pauli (2012)
Erhaltungsverordnung in Kombination mit kerung vor Verdrängung durch eben diese bisher ein obligatorisches Formular zur Südliche Neustadt (1995)
der Ausübung des Vorkaufsrechts oder Maßnahmen der Eigentümer und Investo- Abwendung der Ausübung des städtischen
die Einführung des Erbbaurechts bei der ren zu schützen. Vorkaufsrechts – enthält jedoch seit dem VORPRÜFUNGEN/
Vergabe städtischer Grundstücke in Kom- Das jetzt ausgewiesene Gebiet zwischen vergangenen Jahr zusätzliche Anforderun- VORÜBERLEGUNGEN
bination mit der Auflage, frei finanzierte Max-Brauer-Allee, Eimsbüttler Straße und gen an die Investoren, mit der Zielstellung Bahrenfeld-West
Wohnungen mit einem Mietendeckel von der Bahntrasse misst 118 ha mit 24.000 Modernisierungen zu verbieten und für die Barmbek-Nord
8 €/m2 zu bauen. Einwohnern. Die nun zwölf Gebiete mit nächsten 30 Jahre Mieterhöhungen zu ver- Hamm
Hohenfelde
den Einschränkungen der Sozialen Er- hindern. Das sind Forderungen, die weit
Horn
Auf Bundesebene sind aktuelle Themen haltungsverordnung summieren sich auf über die geltenden Vorschriften des §172
Ottensen-Nord-West
die Mietrechtsreform mit der Novellierung 1.100 ha mit 211.500 Einwohnern – über- BauGB hinaus gehen und von den Käufern
Uhlenhorst
der Mietpreisbremse, die Grundsteuer- wiegend im Umfeld der City. Zudem wird nicht akzeptiert werden. Auch in diesem Winterhude
reform oder die jüngsten Überlegungen seit 2018 ein Soziales Erhaltungsgebiet in Jahr wurden bereits mehrere Immobilien
14Zinshäuser
mittels des Vorkaufsrechts erworben – mit 2,1 % natürlich deutlich über den aktu-
etwa in den Stadtteilen Sternschanze und ellen Fremdfinanzierungskonditionen. Ist
Ottensen. Der Bund Freier Wohnungsun- er verkehrswertindexiert, steigt er mit der
ternehmen in Norddeutschland (BFW Zeit und endet auch nicht nach 30 Jahren,
Nord) hat darauf hingewiesen, dass mit wie eine Finanzierung. Auch Finanzierun-
den 56 Mio. € rund 560 frei finanzierte gen gestalten sich schwieriger, da der Be-
Mietwohnungen hätten finanziert werden leihungswert durch das nicht vorhande-
können – ein zielführenderer Beitrag zur ne Eigentum am Boden deutlich geringer
Wohnraumschaffung. ist – die Rede ist von mindestens 25 %.
Gleichzeitig halten sich die Banken mit
Erbbaurecht und 8-Euro-Deckel Finanzierungszusagen zurück, wenn der
Um langfristig die Entscheidungshoheit Erbbauvertrag nur noch 20 Jahre läuft –
über städtischen Boden zu sichern und ohne Sicherheit, dass es eine Anschluss-
von der Wertentwicklung zu partizipieren, vereinbarung gibt. Das Desinteresse von
setzt der Hamburger Senat stärker auf die Investoren könnte das Angebot zusätzlich
Vergabe von städtischen Grundstücken im verknappen und die verbleibenden Grund-
Erbbaurecht. Um das Erbbaurecht attrakti- stücke in privater Hand weiter verteuern.
ver zu machen, hat der Senat den Erbbau-
zins von 5 % auf 2,1 % gesenkt. Startprojekt Empfehlungen der
ist ein knapp 1 ha großes Grundstück in Baulandkommission
Bergedorf, das für 75 Jahre im Erbbaurecht Die Empfehlungen der von der Bundesre-
vergeben werden soll. Auf der Fläche sollen gierung eingesetzten Baulandkommission
zudem frei finanzierte Mietwohnungen mit vom 2. Juli setzen einen Schwerpunkt bei
einem Mietendeckel von 8 €/m2 entstehen. der vergünstigten Abgabe von Baugrund
Nach vier Jahren kann die Miete im Zwei- durch die Öffentliche Hand. Dabei sol-
jahresrhythmus um 30 ct/m2 angehoben len Kommunen Bauland bevorraten, die
werden. Die Mietpreisbindung gilt 30 Jahre. preisgedämpften Grundstücksverkäufe
Für das Projekt können auch KfW-Mittel bei der Wertermittlung berücksichtigen,
beantragt werden. Die Bewerbungsfrist für im Erbbaurecht vergeben, auf Konzept-
die Ausschreibung ist am 15. April abge- vergaben setzen und interkommunal
laufen. Eine Vergabeentscheidung ist noch planen. Zudem werden Erleichterungen
nicht erfolgt. des Baurechts thematisiert: Erteilung von
Befreiungen, die Flexibilisierung etwa des
Aus der Immobilienwirtschaft gibt es viel § 17 der Baunutzungsverordnung, um mit
Kritik. In erster Linie liegt der Erbbauzins der Zulassung einer dichteren und höhe-
15
zinshausteam-kenbo.deZinshäuser
ren Bebauung Dachgeschossaufbau und eigene gesetzliche Rahmenbedingungen
Aufstockung zu erleichtern. Neben Geld für die Grundsteuer zu formulieren. So ist
für die Reaktivierung von Brachflächen es wahrscheinlich, dass das nun von der
stehen auch die Senkung der Grunder- Bundesregierung beschlossene und ans
werbssteuer oder Freibeträge für Erstkäu- Parlament weitergereichte, wert-orien-
fer auf der Agenda. Wenig Zustimmung in tierte Modell in einigen Bundesländern
der Immobilienwirtschaft finden folgende durch das von Bayern – und bis 2018 auch
Regulationen: Gegen Bauunwillige und von Hamburg – favorisierte lage- und
Spekulanten sollen Baugebote und ver- wertunabhängige Flächenmodell ersetzt
längerte Vorkaufsrechte der Kommunen wird. Für die Öffnungsklausel muss das
helfen – sowie die Grundsteuer C für einen Grundgesetz geändert werden.
höheren, einheitlichen Hebesatz auf unbe-
baute, aber bebaubare Flächen. Hamburgs Das wertorientierte Modell basiert auf dem
Finanzsenator Andreas Dressel (SPD) hat „Grundsteuerwert“, der den bisherigen
bereits angekündigt, mit den Vorberei- „Einheitswert“ ersetzt. Der Grundsteuer-
tungen einer solchen Grundsteuer C zu wert wird aus der Nettokaltmiete je Qua-
beginnen. Ziemlich zeitig, denn erhoben dratmeter, einer Differenzierung nach drei
werden kann sie frühestens zum 1. Janu- Wohnflächen- und fünf Baujahresgruppen
ar 2025. Die Grundsteuer C ist nämlich sowie sechs gemeindebezogenen Mietni-
Teil der noch nicht ganz abgeschlossenen veaustufen errechnet. Das muss nach dem
Grundsteuer-Reform. Urteil des Bundesverfassungsgerichts für
36 Mio. Immobilien erfolgen und bis zum
Reform der Grundsteuer 31. Dezember 2024 umgesetzt sein. Ex-
Ende Juni ist die Reform der Grundsteuer perten rechnen damit, dass der Grund-
vom Bundestag in die Ausschüsse ver- steuerwert im Mittel zehnmal so hoch
wiesen worden. Der Finanzausschuss hat sein wird wie der Einheitswert. Um die
flugs zwei öffentliche Anhörungen für den Grundsteuerreform – wie versprochen –
11. September beschlossen. Dabei geht aufkommensneutral bei einem Niveau
es zunächst um die Öffnungsklausel und von 14 Mrd. € jährlich zu halten, müssten
um die Reformdetails an sich. Tatsächlich die einzelnen Kommunen individuell ihre
relativiert die von der CSU gegen Finanz- Hebesätze senken. Das dürfte in einigen
minister Olaf Scholz (SPD) durchgesetzte klammen Kommunen zu lebhaften Diskus-
Öffnungsklausel die Reformdetails erheb- sionen führen.
lich. Denn sie ermöglicht den einzelnen
Bundesländern, ab dem 1. Januar 2025
16Zinshäuser
Sonder-Afa Mietpreisbremse
für Mietwohnungsbau Kurz vor ihrem Wechsel ins Europäische
Sieben Monate nach der Zustimmung Parlament hat Katarina Barley (SPD) ei-
des Bundestags hat auch der Bundes- nen Entwurf für die Novellierung der Miet-
rat Ende Juni der Sonderabschreibung preisbremse auf den Weg gebracht, der
(Sonder-Afa) für den Mietwohnungs- vor allem die Bundesländer entlastet. Sie
neubau zugestimmt. Mittels des neuen sollen künftig weder detailliert begründen
§ 7b des Einkommensteuergesetzes müssen, warum die Mietpreisbremse in
(EStG) wird Investoren für Bauanträge, bestimmten Gebieten eingeführt werden
die zwischen dem 31. August 2018 und soll, noch nachweisen, welche Maßnah-
dem 31. Dezember 2021 gestellt werden, men sie als Länder selbst erbringen, um
eine vierjährige Sonder-Afa auf Anschaf- die Situation am angespannten Wohnungs-
fungs- und Herstellungskosten einer markt zu entspannen. In sechs von 13
neuen Wohnung in Höhe von 5 % jähr- Bundesländern, die die Mietpreisbremse
lich gewährt – zusätzlich zu den 2 % der eingeführt haben, wurde sie wegen un-
linearen Abschreibung. Voraussetzung zureichender Begründungen von Gerich-
für die Sonder-Afa ist, dass die Anschaf- ten gekippt. So auch in Hamburg, wo das
fungs- und Herstellungskosten 3.000 €/m2 Landgericht im Juni 2018 die Wirksamkeit
Wohnfläche nicht übersteigen – ohne für die Zeit außer Kraft setzte, in der die
Grund und Boden. Bemessungsgrund- Begründung nicht veröffentlicht worden
lage für die Abschreibung sind 2.000 €/m2. war. Auch das Bundesverfassungsgericht
Zudem muss die Wohnung mindestens wird sich 2019 noch mit der Mietpreis-
zehn Jahre vermietet werden, wobei die bremse beschäftigen, um – auf Anregung
Miethöhe nicht gedeckelt ist. Die Sonder- der 67. Kammer des Berliner Landgerichts
Afa gilt für ganz Deutschland. aus dem September 2018 – festzustellen,
ob sie gegen Art. 3 Abs. 1 des Grundge-
Das Finanzministerium erwartet Einnah- setzes verstößt. Der Ansatz der Berliner
meausfälle von 310 Mio. € durch den neu- Richter: Münchner Vermieter können
en § 7b EStG. Die Immobilienbranche lobt auf Basis der Mietpreisbremse mehr für
die steuerliche Förderung, kritisiert je- eine Wohnung verlangen, als Vermieter
doch den Strohfeuereffekt und den damit in Berlin.
verbundenen zusätzlichen Druck auf die
Bauindustrie. Eine Anhebung der regulä- Barleys Reform der Mietpreisbremse
ren linearen Abschreibung von 2 % auf 3 % enthält zudem eine bis zum 31. Dezem-
wird als nachhaltiger eingestuft. ber 2025 verlängerte Frist für die Bundes-
17
zinshausteam-kenbo.deZinshäuser
länder, über die Verlängerung der Miet- Schleswig-Holstein
preisbremse zu entscheiden. Zudem ist schafft die Mietpreisbremse ab
vorgesehen, dass Eigentümer, die gegen Das nördlichste Bundesland geht einen
die Mietpreisbremse verstoßen, die zu viel anderen Weg. Das Jamaika-Bündnis in
erhaltene Miete nicht mehr ab der Rüge Kiel hat entschieden, die Mietpreisbremse
des Mieters, sondern rückwirkend ab Ver- mit dem Auslaufen der Kappungsgren-
tragsabschluss zurücküberweisen müs- zenverordnung zum 30. November 2019
sen. Hinzu kommt der Ansatz, in einem vorzeitig zu beenden, weil man die Wirk-
neuen § 556h im Bürgerlichen Gesetzbuch samkeit in den zwölf Kommunen weder
den Mietvertrag unwirksam werden zu erkennt noch erwartet. Stattdessen soll
lassen, wenn die vereinbarte Miete 20 % bezahlbares Wohnen finanziell und struk-
über der ortsüblichen Vergleichsmiete turell gefördert werden: 788 Mio. € stehen
liegt. Der Mieter kann die zu viel verlang- aus der sozialen Wohnraumförderung 2019
te Miete zurückfordern. Ausgenommen bis 2022 zur Verfügung. Hinzu kommt eine
sind bis zu fünf Jahre alte Neubauten. In Reform der Landesbauordnung zur Er-
diesem Kontext soll die ortsübliche Ver- leichterung von Aufstockungen und Holz-
gleichsmiete als Basis für den Mietspiegel bau sowie Bauen ohne Baugenehmigung.
aufgrund der Neuvermietungsmieten der
letzten sechs – statt bisher vier – Jahre
errechnet werden. Aus Perspektive der
Verbände tangieren diese Veränderungen
einerseits die Investitionsbereitschaft, und
andererseits würden die Wohnungen wei-
terhin nach der Bonität des potenziellen
Mieters vergeben – und nicht nach seiner
Bedürftigkeit.
Gebilligt wurde bereits im Dezember 2018
das Mietrechtsanpassungsgesetz. Danach
müssen Vermieter die Höhe der Vormie-
te unaufgefordert offenlegen. Weiterhin
wird die Modernisierungsumlage von 11 %
auf 8 % abgesenkt und die Mieterhöhung
auf 3 €/m2 innerhalb von sechs Jahren
gedeckelt.
18Zinshäuser
ZUR ENTWICKLUNG DER HAMBURGER
WOHNUNGSBAUPOLITIK
Ein Kommentar von Matthias Baron,
geschäftsführender Gesellschafter
Wohnungsbauoffensive in Hamburg mit sind Forderungen nach Enteignung gro- Frustration haben können, zeigen die
der Gründung des „Bündnisses für das ßer Wohnungsunternehmen sowie nach Handelsstreitigkeiten mit denen die USA
Wohnen in Hamburg“ wurden über 83.000 dem temporären Einfrieren der Mieten aktuell die globale Weltwirtschaft in Atem
Wohnungen genehmigt und über 55.000 durch einen Mietendeckel, wie ihn der halten.
fertiggestellt. Trotz dieser positiven Zah- rot-grün-rote Senat in Berlin beschlos-
len sind die Preise und Mieten deutlich sen hat. Es sieht im Moment nicht danach Hamburg hat gezeigt, wie es gehen kann.
gestiegen, denn Hamburg ist attraktiv und aus, als wenn das Berliner Vorbild rasch Das Bündnis für das Wohnen, der gemein-
wächst. So verknappt und verteuert sich Nachahmung findet. Auch im frischen sam getragene Drittelmix mit dem Bau von
der Wohnraum trotz der gemeinsamen Koalitionsvertrag des künftig ebenfalls inzwischen 3.000 öffentlich geförderten
Anstrengungen von Senat, Verwaltung rot-grün-roten Senats in Bremen ist der Wohnungen jährlich, die Mischung aus
und Wohnungswirtschaft. Das macht die Mietendeckel lediglich mit einem Prüfauf- kommunalen und genossenschaftlichen
Wohnungsfrage in Hamburg – und noch trag für den Fall versehen worden, dass Wohnungsgesellschaften mit überwie-
mehr in anderen Metropolen wie Berlin sich die Situation am Bremer Mietenmarkt gend mittelständisch strukturierten, oft
und München – zu einer grundsätzlichen zuspitzt. regional verankerten Entwicklern und
sozialen Frage, einer Diskussion über Bauträgern hat in Hamburg eine Mieten-
Verteilungsgerechtigkeit und die Funkti- Gleichwohl sollte die Immobilienwirtschaft und Preisdynamik wie in Berlin oder ein
onsfähigkeit der sozialen Marktwirtschaft die zunehmenden Signale sozialer Unzu- Mieten- und Preisniveau wie in München
in Deutschland. friedenheit sehr ernst nehmen, will sie verhindert.
sich nicht der politischen Unsicherheit
In dieser Diskussion steht die Immobi- ausgesetzt sehen, wie sie populistische Doch der Hamburger Senat sollte den
Hamburg steht beim Wohnungsbau gut da. lienwirtschaft relativ alleine da und ge- Wahlsieger in Italien, Ungarn, Polen oder erfolgreichen Weg der Kooperation mit
Seit dem Beginn der vom jetzigen Bundes- nießt keine hohe Wertschätzung in der den USA verbreiten. Welche irrationalen der Immobilienwirtschaft nicht einseitig
finanzminister Olaf Scholz angeschobenen öffentlichen Wahrnehmung. Die Folge Konsequenzen Wahlentscheidungen aus kündigen – in der vagen Hoffnung, bei der
zinshausteam-kenbo.de 19Zinshäuser
anstehenden Bürgerschaftswahl besser wartet. Das liegt an der konjunkturellen
abzuschneiden. Dem rasch verglühenden, Abkühlung in Europa, die kaum Zinskor-
wenig nachhaltigen Aktivismus, etwa durch rekturen der künftig von Christine Lagarde
die Ausübung von Vorkaufsrechten, ist der geführten Europäischen Zentralbank (EZB)
hanseatische Pragmatismus vorzuziehen. erwarten lässt. Und die USA bremsen sich
durch die Handelsstreitigkeiten selbst aus.
Und der Zinshausmarkt? Umsatz und Ver- Hier sind im Moment sinkende Zinsen sei-
kaufsbereitschaft haben uns etwas über- tens der US-Notenbank Federal Reserve
rascht. Viele, gerade ältere Eigentümer (FED) wahrscheinlicher als steigende.
sehen den Zenit gekommen und verkaufen
in sehr guten Lagen für Preise bis zum Der Zinshausmarkt in Hamburg dürfte
40-fachen der Jahresnettokaltmiete. Zur daher auch 2019 gut funktionieren: Es
Verkaufsbereitschaft haben auch die po- gibt einerseits genügend Verkäufer, die
litischen Diskussionen um Regulierung auf dem derzeitig hohen Preisniveau steu-
und Enteignung beigetragen. erfreie Gewinnmitnahmen realisieren und
sich dem Stress ständig neuer, politischer
Institutionelle Investoren forcieren an- Regulationen nicht aussetzen wollen, und
dererseits die Nachfrage, zahlen selbst andererseits genügend Käufer, die das
bei einem Mietniveau von 13 oder 14 €/m2 reichlich vorhandene Eigenkapital zu mini-
sehr hohe Faktoren. Die Renditekalkulati- malen Renditen sichern wollen. Trotz aller
onen werden zur Rechtfertigung der Inves- landespolitischen, lokalen und globalen
tition auf 30 oder 40 Jahre gestreckt. Auch Unsicherheiten bleibt die Investition in ein
bei privaten Investoren bleibt eine Eigenka- Hamburger Zinshaus eine wertsichernde,
pitalverzinsung bei der Renditebetrachtung nachhaltig solide Kapitalanlage.
zunehmend unberücksichtigt. Durch hohe
Eigenkapitaleinsätze wird die eigene Ren-
dite über das Fremdkapital gehebelt. Bei
einem Eigenkapitaleinsatz von 50 % wird
die schmale Rendite über das Fremdkapital
erzielt. Vielen Investoren geht es bei ihrem
Engagement am Wohnimmobilienmarkt
um Geldsicherung statt um Rendite.
Steigende Zinsen werden von Investoren
und dem Kapitalmarkt derzeit nicht er-
20EDITORIAL GEWERBE-INVESTMENT IN HAMBURG
GEWERBE-investment
Hamburg setzt in den letzten Jahren ver- BÜRO- UND GESCHÄFTSHÄUSER – VERTRÄGE-UMSATZ-FLÄCHEN 2009 – 2018
stärkt auf Investitionen in Bildung und Di-
Transaktionsvolumen in Mio. € Anzahl Verkäufe Flächenumsatz in 1.000 m2
gitalisierung. Das bleibt nicht unbemerkt.
So landete die Hansestadt beim „Smart Lo-
cations of the Future“ Ranking des fDi Ma-
300
gazine aus der Financial-Times-Gruppe im 294
284
272 3.537
Segment Ansiedlungsstrategie auf Rang 3. 3.449
247
Und im vergangenen Jahr war Hamburg 235 239
225 3.013 229
auch im Finale des European Capital of In- 2.834
novation (iCapital) Award der Europäischen 2.612 2.612
Union, mit dem Städte ausgezeichnet wer- 160
den, die technische Innovationen am bes- 2.014 1.937
1.869 1.813
ten umsetzen. Das soll künftig noch stärker
durch den Digitalcampus Hammerbrooklyn 1.081
906 867 855
forciert werden, der für über 200 Mio. € zwi- 786 716
643 624 583
schen HafenCity und City entsteht. Zudem 380
konnte die Universität Hamburg im Zuge
der Exzellenzstrategie des Bundes und der
Länder im Herbst 2018 vier Exzellenzclus-
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
ter, also international wettbewerbsfähige
Forschungsfelder, einwerben. Die vorläu-
fige Krönung ist die taufrische Ernennung Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2019, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
zur Exzellenzuniversität im Juli 2019 – eine
von nur elf bundesweit.
frageüberhang. Das gilt sowohl für die Transaktionen ist relativ stabil und liegt im brook (je 13), Neustadt (10) und Bergedorf
Darüber hinaus bleibt Hamburg die Me- Vermietung wie auch für das Investment. Mittel seit 2009 bei 249 jährlich. (9). Signifikante Abweichungen vom lang-
tropole in Deutschland, die durch ihre aus- Für das Investment im Segment Büro- jährigen Mittel gab es mit 7 Abschlüssen in
gewogene Mischung aus Industrie, Hafen, und Geschäftshäuser weisen die Zahlen Die favorisierten Stadtteile der Investoren Neugraben-Fischbek. Hier sorgen die von
Dienstleistungen und IT-Unternehmen eine des Gutachterausschusses für 2018 einen sind in der Summe der vergangenen zehn der IBA Hamburg neu entwickelten Quar-
hohe Nachfragestabilität an den gewerb- Rekordumsatz von über 3,5 Mrd. € aus. Das Jahre – wenig verblüffend – die Hamburger tiere Vogelkamp Neugraben, Fischbeker
lichen Immobilienmärkten schafft. ist nahezu doppelt so viel wie 2009. Aller- City mit Alt- und die Neustadt, gefolgt von Heidbrook und Fischbeker Reethen auch
dings wurde 2009 mit 160 Abschlüssen ein Harburg, Bergedorf und der City-Süd/Ham- für Bewegung am Gewerbeflächenmarkt.
Büro- und Geschäftshäuser durchschnittlicher Umsatz von immerhin merbrook. In der Bilanz für 2018 ändert
Der Gewerbe-Immobilienmarkt in Hamburg 11,7 Mio. € erzielt. 2018 waren es 239 Ab- sich hier lediglich die Reihenfolge: Harburg Die Quadratmeterpreise changieren zwi-
hat nach wie vor einen gewaltigen Nach- schlüsse zu je 14,8 Mio. €. Die Zahl der (22 Transaktionen), Altstadt und Hammer- schen 781 € in peripheren Lagen und
22GEWERBE-investment
BÜRO- UND GESCHÄFTSHÄUSER
VERKAUFSFAKTOREN UND PREISE 2009 – 2018
Verkaufsfaktor Durchschnittspreis € /m2
22,4
3.606
17,7
16,9 16,8 16,8 16,8
16,0
15,3 2.928
14,9
14,0
2.508
2.384 2.432
2.200 2.225
2.021
1.934
1.718
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2018, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
22.281 € in Innenstadtlage. Im Mittel wird häuser genutzt werden können. So lag die
für Innenstadtlagen ein Preis von 8.109 €/m2 Zahl der Transaktionen bei eher durch-
ausgewiesen sowie ein mittlerer Verviel- schnittlichen 37 Abschlüssen und die ver-
fältiger von 28,2 – deutlich über dem Mit- kaufte Fläche bei eher unterdurchschnitt-
telwert von 22,4. lichen 96.000 m2. Das Investitionsvolumen
hingegen explodierte 2018 auf 470 Mio. € –
Grundstücke für Büro- mehr als viermal so viel wie 2017 und dop-
und Geschäftshäuser pelt so viel wie 2015, dem zweithöchsten
Hohe Preise wurden 2018 nach Zahlen des Umsatz in den letzten zehn Jahren.
Gutachterausschusses auch für Grundstü-
cke gezahlt, die für Büro- und Geschäfts-
23
zinshausteam-kenbo.deGEWERBE-investment
Investmentmarkt 2019 in der HafenCity durch die Online-Plattform
Im ersten Halbjahr 2019 zeigt sich der Xing. Ebenfalls in die HafenCity zieht Vat-
Umsatz am Gewerbe-Investmentmarkt tenfall. Nachdem der schwedische Ener-
verhalten, da im vergangenen Jahr zahl- giedienstleister das stilvolle Arne-Jacob-
reiche Großprojekte über 100 Mio. € ver- sen-Haus in der City Nord für 60 Mio. €
kauft wurden. So stehen im dreistelligen an Matrix Immobilien veräußert hatte, fiel
Millionensegment lediglich das Mode- die Entscheidung für einen Neubau im Elb-
Centrum Hamburg in Schnelsen und das brückenquartier der HafenCity. Edge Tech-
Grundstück des weitgehend abgerissenen nologies entwickelt das Edge ElbSide, in
Allianz-Hauses auf der Liste. dem Vattenfall in vier Jahren 17.500 m2 der
knapp 22.000 m2 Nutzfläche beziehen wird.
Welche Preise internationale Anleger bereit
sind zu zahlen, illustriert etwa das 25 Jahre Dass der Umsatz einen Umfang von über
alte Airport-Center nahe dem Flughafen. 300.000 m2 erreicht, überrascht etwas an-
Anfang der 1990er-Jahre für 60 Mio. € ent- gesichts des Leerstands von nur etwa 3 %.
wickelt, wurde es jüngst für 85 Mio. € von Die Flächenknappheit pusht die Mieten.
der aus Bahrain stammenden Investcorp Die liegen inzwischen im Mittel bei rund
European Real Estate erworben. Die Spit- 17 €/m2 – nachdem sie über zwei Jahr-
zenrendite für Büro- und Geschäftshäuser zehnte kaum über die 15 €/m2-Schwel-
liegt seit dem vergangenen Jahr unter 3 %. le kamen. Die Spitzenmiete nimmt sogar
Und seitens des Büroflächenmarkts wird Kurs auf 30 €/m2. Drei Viertel der knapp
das Interesse der Investoren bestätigt. 300.000 m2 Bürofläche, die in diesem und
im kommenden Jahr fertiggestellt werden,
Büroflächenmarkt 2019 sind bereits vermietet.
Im ersten Halbjahr wurden über 300.000 m2
am Hamburger Büroflächenmarkt umge- Entlastung für das knappe Büroflächen-
setzt, davon knapp ein Viertel Eigennutzun- angebot versprechen verschiedene Büro-
gen, wie etwa die 40.000 m2 große Zentrale quartiere – meist jenseits der City.
der Otto Group in Bramfeld. Der Neubau
an der Werner-Otto-Straße 1 repräsen- Quartier Elbbrücken HafenCity
tiert zugleich den größten Umsatz im ers- Von dem Quartier, das zum Abschluss der
ten Halbjahr. HafenCity bis 2026 Raum für rund 15.000
Arbeitsplätze schaffen soll – darunter al-
Wildspitze HafenCity Große Vermietungen waren die Anmietung lein 5.000 im 240 m hohen Signa-Projekt
von 22.000 m2 im bisherigen Unilever-Haus Elbtower – könnte die höchste Entlastung
24GEWERBE-investment
Vattenfall plant einen Neubau seiner Firmenzentrale in der HafenCity. Die geplante Shoppingmall „Herz der HafenCity“ im Westfield Überseequartier.
für den Büroflächenmarkt der Hamburger baut für 110 Mio. € für Ankermieter Sig- gebaut wird der ehemalige amerikanische als Mantelbebauung für 120 Mio. € zwei
City ausgehen. Edge Technologies baut nal Iduna das Kap 5 am Kapstadtring 5. Pavillon der Weltausstellung Expo 2015 Hochhäuser mit Hotel- und Büronutzung.
hier neben dem Edge ElbSide auch das Magna Real Estate hingegen hat das bis- in Mailand. Ab dem Frühjahr 2020 sollen Aktuell durchläuft der im Juni vorgestell-
Multi-Tenant-Projekt Edge HafenCity. Und herige Domizil der Postbank am Übersee- hier auf fünf Geschossen mit 7.600 m2 eine te Rahmenplanentwurf für ein etwa 70 ha
Garbe plant hier das Holz-Beton-Hybrid- ring 28 gekauft. Hier sollen für 350 Mio. € Townhall, Auditorium, Co-Working- und Co- großes Areal um den künftigen Fernbahn-
Projekt Wildspitze. Weitere Bürogebäude Wohn- und Büroflächen entstehen, sobald Creation-Flächen, Lehr- und Büroräume hof ein Bürgerbeteiligungsverfahren. Der
bis zu 110 m Höhe bieten Raum auch für die Postbank wohl 2023 ihr neues Domi- sowie Gastronomie zur Verfügung stehen. sehr heterogene städtische Raum – ge-
große Flächenbedarfe. zil im direkt benachbarten 200-Millionen- Spätestens ab 2025 will hier Hammerbrook- prägt von Gewerbe, dem Friedhof Diebs-
Euro-Projekt Ipanema von Hamburg Team lyn Immobilien, eine Entwicklungsgesell- teich sowie Sportanlagen – soll geordnet
City Nord und Otto Wulff bezogen haben. Auch auf schaft unter Führung von Art-Invest Real und aufgewertet werden. Letzteres fin-
Zahlreiche Neuentwicklungen erlebt das diesem Areal sind zur urbanen Durchmi- Estate, auf dem insgesamt 20.000 m2 gro- det wohl primär auf den städtischen Flä-
in den 1960er- bis 1980er-Jahren ent- schung neben den Büroflächen über 500 ßen früheren Großmarktareal weitere vier chen statt, die etwa ein Viertel des Areals
standene Büroquartier City Nord. So Wohnungen geplant. oder fünf Immobilien mit bis zu 50.000 m2 ausmachen. Dazu zählt das 4,7 ha gro-
denkt Matrix Immobilien nach dem Kauf Büro-, Labor- und Gewerbefläche bauen. ße frühere ThyssenKrupp-Gelände. Hier
des Arne-Jacobsen-Hauses von Vatten- Hammerbrooklyn soll eine historische Industriehalle zur
fall über einen Neubau neben der Stilikone Bis zu 250 Mio. € fließen in den Bau des Diebsteich Konzerthalle für bis zu 5.000 Menschen
der Nachkriegsmoderne nach. Weiter sind DigitalCampus Hammerbrooklyn nahe den Am Diebsteich soll für 360 Mio. € der werden. Daneben können sich die städti-
bereits Magna oder Hansainvest. Letztere Deichtorhallen. Zum Digital Pavillon um- neue Fernbahnhof Altona entstehen und schen Planer ein Regionalliga-Stadion für
zinshausteam-kenbo.de 25GEWERBE-investment
Preisspiegel für GEWERBE-INVESTMENT-objekte
Lage Mikrolagen in der Entwicklung Faktor TREND
27 - 34-fache
City Kontorhausviertel, Nikolaiviertel, Springerquartier Jahresmiete Ò
27 - 33-fache
HafenCity Baakenhafen, Elbbrücken Jahresmiete Ò
23 - 30-fache
Eimsbüttel, Eppendorf, Hoheluft Jahresmiete Ò
22 - 28-fache
Hafenrand Jahresmiete Ò
22 - 27-fache
St. Georg, Uhlenhorst, Winterhude (City-Nord) Überseering Jahresmiete Ò
21 - 27-fache
Hammerbrook (City-Süd) Nordkanalstraße, Sonninstraße, Spaldingstraße Jahresmiete
20 - 27-fache
Altona, Bahrenfeld, Ottensen, Sternschanze, St. Pauli Gasstraße, Neue Große Bergstraße, Diebsteich Jahresmiete Ò
26GEWERBE-investment
STADTTEIL-RANKING 2009 -2018 VERKÄUFE IN DEN STADTTEILEN 2018 Wohldorf-
Ohlstedt
Duvenstedt
ANZAHL VERKÄUFE
Keine
Lemsahl-
Mellingstedt 1
Bergstedt
2
1 ALTSTADT 154 Poppen-
büttel
3
Langenhorn
Sasel
4
Hummels- Volksdorf
2 NEUSTADT 140 büttel
5 bis 6
Wellings-
büttel
Schnelsen
Fuhlsbüttel 7 bis 9
3 HARBURG 124 Niendorf
Ohlsdorf
10 und mehr
Groß Steils- Rahlstedt
Alster-
hoop
4 BERGEDORF 92 Eidelstedt Borstel dorf
Farmsen-
Bramfeld Berne
Lokstedt
Lurup Eppendorf Barmbek-
5 HAMMERBROOK 85 Rissen
Stellingen
Hohe-
Winterhude Nord
Duls- Wands-
Tonndorf
Sülldorf Iser- luft berg bek
Harveste- Barmbek-
brook Eims- hude Süd
Osdorf Bahrenfeld büttel Jenfeld
6 ALTONA-ALTSTADT 67 Sternschanze
Rotherbaum
Uhlenhorst
Eilbek Marienthal
Blankenese Groß Altona Hohen-
Flottbek -Nord St. felde
Neu- Georg Borg-
felde Hamm Horn
7 ST. GEORG 65 Nienstedten
Othmarschen
Otten-
sen
St. stadt Alt-
Altona Pauli stadt Hammer-
-Altstadt brook Billstedt
Finkenwerder HafenCity
Cranz Rothen-
8 RAHLSTEDT 60 Waltershof Steinwerder
Kleiner
burgsort
Billbrook
Grasbrook
Veddel
9 LANGENHORN 59 Neuenfelde Altenwerder
Lohbrügge
Francop
Moorfleet
Billwerder
Wilhelmsburg
10 WANDSBEK 57 Moorburg
Taten-
berg Neuallermöhe
Spaden- Bergedorf
Neugraben- land Allermöhe
Hausbruch
Fischbek
Reitbrook
Heimfeld Neuland
Harburg Ochsenwerder
Curslack
Eißendorf Neuengamme
Wilstorf Gut Moor Altengamme
Marmstorf
Rönneburg
Kirchwerder
Sinstorf Langenbek
Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2019, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
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zinshausteam-kenbo.de
Keine
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