Geschä sbericht 2019 - Baugenossenschaft HEGAU
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Geschäftsbericht 2019
„ Der Geist ist wie ein Fallschirm:
Er kann nur funktionieren, wenn er offen ist.“
Walter Gropius | Architekt und Gründer des Bauhauses
GESCHÄFTSBERICHTE 2019 Grundlagen des Unternehmens ...................................................................... Seite 6 - 8 Wirtschaftsbericht ............................................................................................ Seite 9 - 40 Prognosebericht, Chancen- und Risikobericht............................................... Seite 41 Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten, Schlussbemerkungen ................................................... Seite 42 Jahresabschluss zum 31. Dezember 2019 ...................................................... Seite 44 - 58 Bericht des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2019................................... Seite 59 Daten und Angaben ......................................................................................... Seite 61 - 65 Jahresabschluss zum 31. Dezember 2019 ...................................................... Seite 67- 74
1. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS
Organe der Genossenschaft
Aufsichtsrat:
Greif, Bertram *) Bankfachwirt, Singen, Vorsitzender
Hörenberg, Günter Maschinenbautechniker, Singen, stellvertretender Vorsitzender
Schirmeister, Willi *) Stadtbaumeister, Sipplingen
Kalb, Torsten Fachbereichsleiter, Singen
Schlemmer, Franz Versicherungskaufmann, Rielasingen-Worblingen
Kerschbaumer, Gabi Heizungstechnikerin, Engen
Prüfungsausschuss:
Hörenberg, Günter
Kerschbaumer, Gabi
Schlemmer, Franz
Bauausschuss:
Hörenberg, Günter
Schirmeister, Willi
Kalb, Torsten
Vorstand:
Nieburg, Axel Geschäftsführer, Vorsitzender, Moos
- hauptamtlich -
Müller, Jörg Rechtsanwalt, Singen
- nebenamtlich -
Prokura:
Werner, Iris Christina Architektin, Dipl.-Ing. (FH), Meersburg
Ehrenmitglieder des Vorstandes:
Heinzle, Rudolf Kaufmann, Singen
Wilhelm, Rudolf Wohnungswirt, Singen
Die Amtsdauer der mit *) bezeichneten Mitglieder des Aufsichtsrates endet gemäß § 24, Abs. 2 der
Satzung mit der Vertreterversammlung für das Geschäftsjahr 2019.
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Daten der Genossenschaft
Gründung: 14.12.1952
Eintragung im Genossenschaftsregister
beim Amtsgericht Freiburg - GnR 540025 - 02.04.1953
Prüfungsverband: vbw Verband baden-württembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
Herdweg 52
70174 Stuttgart
Hauptgeschäftsstelle: Alpenstraße 17, 78224 Singen
Nebenstelle: Kolpingstraße 42, 78333 Stockach
Mitgliedschaften und HEGAU Immobilien Service & Management GmbH
Beteiligungen: 78224 Singen
vbw Verband baden-württembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
70174 Stuttgart
PkmG Prüfungsverband der kleinen und mittelständischen
Wohnungsunternehmen e.V.
10245 Berlin
DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für
soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V.
50823 Köln
Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.V.
60329 Frankfurt/Main
Volksbank Konstanz-Radolfzell e.G.
78315 Radolfzell
Gästewohnungsring der Genossenschaften in Arnsberg,
Baden-Baden, Bad Karlshafen, Bad Säckingen, Bergen auf Rügen,
Berlin, Bremen, Bruchsal, Dresden, Düsseldorf, Ennepetal, Erfurt,
Flensburg, Freiburg, Hamburg, Heidelberg, Kiel, Koblenz, Köln,
Kulmbach, Leipzig, Luzern/Schweiz, Ravensburg, Stuttgart,
Zürich/Schweiz
Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften
Deutschland e. V.
14050 Berlin
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Geschäftsmodell der Genossenschaft
Das Unternehmen wurde am 14.12.1952 von Flüchtlingen gegründet. Sitz des Unternehmens ist Singen.
Kerngeschäft des Unternehmens ist bis heute die Bewirtschaftung der eigenen Wohnimmobilien. Hinzu-
gekommen sind das Bauträgergeschäft, das Management von Immobilien für Dritte, die Entwicklung,
der Bau und Betrieb von Sozialimmobilien und die Spareinrichtung light mit der Ausgabe von Inhaber-
schuldverschreibungen für Mitglieder. Mit zunehmender Verknappung und Verteuerung der Ressource
Energie wird das Unternehmen durch die hundertprozentige Tochter, die HEGAU Immobilien Service &
Management GmbH, durch Übernahme der Wärmeversorgung im Wege des Contractings und die
Modernisierung der Wärmeversorgungsanlagen über erneuerbare Energien einschließlich Effizienzsteige-
rung und Kohlendioxid-Minimierung sowie den Betrieb von Fotovoltaikanlagen und weiteren Immobilien-
dienstleistungen unterstützt. Grundsätzlich kann die Genossenschaft alle Aufgaben im Bereich der Immobi-
lienwirtschaft, des Städtebaus, der Infrastruktur und der Raumordnung übernehmen.
Ziele und Strategien
Das Unternehmenshandeln orientiert sich am Membership Value. Aufgeschlossenheit gegenüber Neuem,
Modernität und Innovationen bestimmten und bestimmen die Unternehmensgeschichte und –zukunft.
Die Umsetzung von Trends in Gesellschaft, Baukultur und Technik leiten das Unternehmenshandeln. Ein
gutes Preis-/Leistungsverhältnis seines Wohnungsangebotes zeichnet das Unternehmen aus. Angebote in
verschiedenen Preissegmenten sind Grundlage einer gemischten Mitgliedersozialstruktur. Die Anpassung
des Wohnungsbestandes an die demografische Entwicklung in einer älter und vielfältiger werdenden Ge-
sellschaft, die Steigerung von Energieeffizienz verbunden mit der Kohlendioxid-Minimierung im Betrieb der
Häuser, der Einsatz von erneuerbaren Energien bei der Wärmeversorgung sowie der Neubau im Passiv-
hausstandard ergänzt durch das Bestreben nach Architekturqualität sind Zeichen der Zukunftsorientierung
des Unternehmens. Im Sinne des Klimaschutzes wird die Kohlendioxid-Minimierung nicht nur im Betrieb
der Häuser, sondern auch bei deren Bau durch Auswahl von Baustoffen mit geringer Kohlendioxid-Belas-
tung im Herstellungsprozess an Bedeutung gewinnen. Flächenoptimiertes Bauen sichert die Bezahlbarkeit
des Wohnens. Unterstützt werden die Aktivitäten des Unternehmens durch die Spareinrichtung light sowie
die Tochtergesellschaft HEGAU Immobilien Service & Management GmbH. Mitgliederförderung, wie zum
Beispiel den Gästewohnungsring, bieten wir unseren Mitgliedern als Zusatznutzen über das Wohnen hinaus
an und festigen damit die Mitgliederbindung.
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2. WIRTSCHAFTSBERICHT
Gesamtwirtschaftliche Lage
I. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Weltkonjunktur verlor im Laufe des Jahres 2019 an Stärke und Schwung, so dass der IWF in seiner
Schätzung vom Januar 2020 nur noch von einem Wachstum des globalen Bruttoinlandproduktes von
2,9 % ausgeht. Gründe waren die anhaltende Schwäche der Industrieproduktion und des Welthandels,
vor allem aber die schwächere Entwicklung der Konjunktur in den USA.
Das Wirtschaftswachstum im Euroraum erreichte 2019 lediglich einen Zuwachs von 1,2 %. Die mäßige
Wirtschaftsentwicklung in Deutschland und Italien sowie der Rückgang des privaten Konsums konnten
durch Investitionen und staatliche Ausgaben nicht kompensiert werden.
Deutschland verzeichnete mit einem Zuwachs von nur 0,6 % das geringste Wachstum der vergangenen
fünf Jahre. Der private Konsum und die Investitionen, darunter vor allem die Bauinvestitionen, erwiesen
sich als Stütze der Konjunktur. Die stärksten Impulse gingen dabei vom Wohnungs- und Tiefbau aus,
während die Wirtschaftsleistung der Industrie rückläufig war.
Die moderaten Preissteigerungen für Energie und Nahrungsmittel führten zu einem Rückgang der durch-
schnittlichen Inflationsrate auf 1,4 %.
Trotz der nachlassenden Konjunktur erhöhte sich die Zahl der Erwerbstätigen im Jahresdurchschnitt um
400.000 auf 45,3 Millionen. Die Arbeitslosigkeit hat weiter abgenommen und lag im Durchschnitt unter
2,3 Millionen. Die Arbeitslosenquote verringerte sich auf 5,0 %.
9
Perspektiven
Zunehmende Digitalisierung und verstärktes Klimabewusstsein führen in Wirtschaft und Gesellschaft zu
neuem Denken, neuen Modellen und neuen Forderungen. Mit der Industrie 4.0, Fridays for Future oder
5G zeigen sich Staat, Unternehmen und Menschen in Bewegung und den Wunsch nach Veränderung für
eine positive Zukunft.
JAHRESMITTELTEMPERATUR IN BADEN-WÜRTTEMBERG VON 1881 BIS 2018
1881 2018
7.0 7.5 8.0 8.5 9.0 9.5 10.0 10.5
Durchschnittliche Jahresmitteltemperatur in °C
Quelle: www.zukunftaltbau.de
Datenquelle: Universität Hamburg, Zentrum für
Erdsystemforschung und Nachhaltigkeit/C. Franzke
Der „Green Deal“ der Europäischen Kommission als neue Wachstumsstrategie der EU ist Ausdruck dieses
Denkens und soll zur Klimaneutralität in der EU bis 2050, Ressourcenschonung, Wirtschaftswachstum
oder dem Schutz des Naturkapitals durch Umdenken und Umstrukturierung der Gesellschaft und Wirt-
schaft führen.
II. Lage der Immobilienwirtschaft und der Baugenossenschaft
Wohnimmobilien
Der Aufschwung am deutschen Wohnimmobilienmarkt hielt an. Seit zehn Jahren steigen Kaufpreise und
Mieten für Häuser und Wohnungen deutlich, jedoch im Vergleich zu 2018 mit verlangsamten Wachstums-
raten. In den sieben größten Städten Deutschlands schwächten sich die Kaufpreiszuwachsraten im Ver-
gleich zum Vorjahr bei selbstgenutztem Wohneigentum von 10 % auf 3,9 % und bei Mehrfamilienhäusern
auf 4,2 % ab. Auch die Mietpreisentwicklung bei Mehrfamilienhäusern sank deutschlandweit auf 4,5 %
und in den Top-7-Städten auf 3,1 %.
10In den wachstumsstarken Regionen trifft eine weiterhin hohe Nachfrage auf eine zunehmende Woh-
nungsknappheit. Werden für 2020 und 2021 pro Jahr mehr als 340.000 neue Wohnungen in Deutsch-
land benötigt, wurden in 2019 nur 300.000 neue Wohnungen fertiggestellt. Der Bauüberhang - also
genehmigte aber noch nicht fertig gestellte Wohnungen - stieg auf über 693.000 Wohnungen an, weil
im Wesentlichen die starke Auslastung der Bauunternehmen ein höheres Fertigstellungsergebnis nicht
zuließ. Überwiegend inländische institutionelle Anleger ließen das Transaktionsvolumen für Wohnim-
mobilien in 2019 um mehr als 7 % auf 18,8 Milliarden Euro steigen. Fast die Hälfte davon entfiel wie im
Vorjahr auf die sieben größten Städte. Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer explodierten auf den
Rekordwert von fast 16 Milliarden Euro.
Die anhaltende Preisdynamik ließ auch 2019 Diskussionen über die Herausbildung von Preisblasen am
Immobilienmarkt nicht verstummen. So warnte die Deutsche Bundesbank vor Gefahren für die Wert-
haltigkeit aus der überregionalen Überbewertung von Wohnimmobilien. Gleichwohl sah sie aber weiter-
hin keine die Finanzstabilität gefährdende Situation.
Gewerbeimmobilien
Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt erlebte mit einem um 17 % auf 70,7 Milliarden gestiegenen
Transaktionsvolumen ein Rekordjahr. Trotz Spitzenrenditen von nur 2,9 % netto in den Immobilien-
hochburgen blieben Büroimmobilien mit einem Anteil von über 50 % am Transaktionsvolumen die be-
liebteste Anlageklasse.
Weltweite COVID-19 Pandemie
Die weltweite COVID-19-Pandemie sowie der damit verbundene Lockdown der Wirtschaft und des öffent-
lichen Lebens im beginnenden Wirtschaftsjahr 2020 wird auch die Immobilienwirtschaft betreffen. Die
Voraussagen der Experten unterscheiden sich. Einerseits wird vom Einbruch der Immobilienpreise auf
grund der negativen Konjunkturprognosen und deren Auswirkung auf die Arbeitsplätze gesprochen.
Andererseits wird die Hinwendung der Anleger zum Sachwert jenseits aller Renditeüberlegungen pro-
gnostiziert. Treffend scheint deshalb die Analyse eines führenden Münchener Maklerhauses: „Niemand
weiß, wie es weitergeht“.
11Geschäftsverlauf
Die Situation am Immobilienmarkt in der Hegau-Bodensee-Region ist unverändert angespannt. Insbeson-
dere bezahlbare Mietwohnungen fehlen, obwohl in Singen in den letzten sechs Jahren 1.400 Wohnungen
genehmigt wurden. Allein in 2018 und 2019 waren es 700 Wohnungen. Trotzdem schätzt die Stadt Singen
den Bedarf nach wie vor als groß ein. Die HEGAU stellte im Jahr 2019 57 neue Mietwohnungen fertig. Mit
einer monatlichen Durchschnittsmiete von 6,26 € je Quadratmeter in ihren Mietwohnungen im Landkreis
Konstanz bietet die HEGAU bezahlbaren Wohnraum an; ohne den Zugang der Neubauwohnungen aus den
Projekten Weinburg und K2 beträgt die monatliche Durchschnittsmiete lediglich 6,12 € je Quadratmeter. Mit
den Projekten Praxedis-Gärten, Überlinger Höfe und Schwarzwald Höfe in Singen sowie dem Projekt Albert-
Schweitzer-Quartett in Stockach plant die HEGAU in den nächsten Jahren den Bau von weiteren mehr als
280 Mietwohnungen. Der HEGAU-Bestand wird sich dadurch in den nächsten Jahren auf 2.200 Mietwohnun-
gen und Gewerbeeinheiten zubewegen.
Bei der Ausschreibung von Bauleistungen blieb es bei unterdurchschnittlichen Rückläufen von Angeboten
mit entsprechend hohen Angebotssummen.
BAUEN SO TEUER WIE LANGE NICHT MEHR
4,8 %
4,8 %
Allgemeime Preisentwicklung
4,6 %
im Vergleich zum Vorjahr
4,1 %
4,0 %
3,6 %
3,2 %
2,9 %
2,8 %
2,3 %
2,2 %
2,1 %
2,0 %
1,7 %
1,6 %
1,6 %
1,6 %
1,5 %
1,5 %
1,5 %
1,5 %
Februar
Mai
August
November
Februar
Mai
August
November
Februar
Mai
August
November
Februar
Mai
August
November
Februar
Mai
August
November
Februar
2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quelle: Statistisches Bundesamt
12In seiner Neujahrsansprache wies Singens Oberbürgermeister Häusler darauf hin, dass die Fridays for
Future Bewegung das Thema Klimawandel und Kohlendioxid-Ausstoß bundesweit, aber auch in der Hegau-
Bodensee-Region mehr in den Mittelpunkt gerückt hat. Die HEGAU ist hier in vielen Bereichen bereits seit
Jahren aktiv. So versorgen wir 2/3 unserer Wohnungen aus dem nachwachsenden heimischen Rohstoff Holz
mit Wärme. Wir betreiben dazu 22 Holzheizanlagen.
SO HEIZT DEUTSCHLAND IM VERGLEICH ZUR HEGAU
Deutschland: Baugenossenschaft HEGAU:
Fernwärme Strom
13,9 % 4,8 % Erdgas
Öl 23,1 %
25,6 %
Sonstige
7,5 %
Holz Öl
67,8 % 9,1 %
Erdgas
48,2 %
Quelle: bdew Energie. Wasser. Leben. 10/2019 Quelle: Baugenossenschaft HEGAU eG, 12/2019
Mit 18 Fotovoltaikanlagen produzieren wir Strom. Durch energetische Modernisierung und Neubau im Pas-
sivhausstandard reduzieren wir den Kohlendioxid-Ausstoß seit Jahren genauso wie durch die bereits er-
folgte Umstellung von Einrohr- auf Zweirohrheizungssysteme in Bestandsgebäuden. Der Austausch aller
Heizungspumpen und der Einbau von Energiesparlampen vor Jahren sowie von LEDs in Neubau- und Mo-
dernisierungsprojekten reduziert auch hier den Strombedarf. Der Allgemeinstrom wird als grüner Strom
eingekauft. Bei neuen Fotovoltaikanlagen nutzen wir den selbst produzierten Strom soweit als möglich zur
Eigenstromversorgung. Durch Innenentwicklung und Aufstockung reduzieren wir den Baulandverbrauch
und vermeiden den Bau von neuen Erschließungsanlagen. Extensive Dachbegrünungen sowie Parkettfuß-
böden anstelle kunststoffbasierter Bodenbeläge sind Standard in unseren Neubauprojekten.
Im Projekt villa hohentwiel prüften wir den Einsatz von Recyclingbeton, der jedoch, wie neuestens auch die
Stadt Singen bei der Erweiterung der Beethovenschule erfahren musste, in der Region nicht verfügbar ist.
Das Klimapaket der Bundesregierung sieht unter anderem die Besteuerung des Kohlendioxid-Ausstoßes
von Heizanlagen mit vorgegebenen Steigerungen in den nächsten Jahren vor. Durch die Versorgung vieler
Wohnungen mit Wärme aus Holz werden wir bei diesen Wohnungen nicht oder kaum von der Kohlendioxid-
Besteuerung betroffen sein.
Im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie erwies sich die in Vorjahren erfolgte Ausstattung des
kompletten Bestandes mit funkbasierten Heizkostenverteilern und Rauchmeldern als Vorteil, weil zum Ab-
lesen oder Warten ein Betreten der Wohnungen nicht notwendig ist.
131. Hausbewirtschaftung
Die Baugenossenschaft HEGAU eG stellt qualitativ gute Wohnungen in einem attraktiven Preis-/Leis-
tungsverhältnis zur Verfügung. Dies dokumentiert sich in der Durchschnittsmiete von 6,26 € je Quadrat-
meter monatlich (ohne die Neubauzugänge aus den Projekten Weinburg und K2 6,12 € je Quadratme-
ter monatlich), obwohl der Modernisierungsgrad des HEGAU-Mietwohnungsbestandes hoch ist und der
HEGAU-Wohnungsbestand auch den Hochpreisstandort Konstanz umfasst.
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung stiegen auf 14,2 Mio. € (13,6 Mio. €). Die Vermietung
der HEGAU-Wohnungen war im Jahr 2019 gesichert. Die Fluktuation erhöhte sich gegenüber dem Vor-
jahr und betrug 7,3 % (6,8 %), der durchschnittliche Leerstand veränderte sich nicht und betrug 2,1
Wohnungen/Monat (2,1 Wohnungen/Monat), was einer Leerstandsquote von 0,11 % (0,11 %) entspricht.
Die Forderungen aus Vermietung verminderten sich um 3 T€ auf 67 T€ (70 T€).
Zur Sicherung der Zukunftsfähigkeit der HEGAU-Wohnungen sowie zur Erhöhung und Festigung der
Mitgliederzufriedenheit setzten wir die Bestandsmodernisierung auch im Jahr 2019 fort. Die Ausgaben
für Modernisierung, Instandsetzung und Instandhaltung betrugen 1.611 T€ (2.008 T€). Bezogen auf den
HEGAU-Wohnungsbestand entsprechen sie einem durchschnittlichen Quadratmeteraufwand von
11,76 € (15,12 €). Der hohe Modernisierungsgrad des HEGAU-Wohnungsbestandes lässt in Zukunft reine
Modernisierungen mit hohem Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwand zur Ausnahme werden. An
deren Stelle treten kombinierte Projekte aus Modernisierung und/oder Aufstockung und/oder Anbau,
deren Investitionen aktivierungspflichtig sind; der reine Instandhaltungsaufwand sinkt deshalb. Für das
kommende Geschäftsjahr sind für die Modernisierung, Instandsetzung und Instandhaltung insgesamt
1.677 T€ vorgesehen.
2. Bautätigkeit
Moderne Energiestandards und Wärmeversorgungstechniken im Neubau und in der Modernisierung sind
schon lange HEGAU-Standard. Gestaltqualität und Demografiegerechtigkeit der Häuser ergänzen unser
Anforderungsprofil. Flächenoptimiertes Bauen sichert die Bezahlbarkeit des Wohnens. Durch unsere An-
sprüche an die Gestaltqualität fördern wir auch die städtebauliche Qualität. Der Passivhausstandard
im Neubau ist Ausdruck zeitgemäßem energieeffizientem Bauens und des kohlendioxidarmen Betrie-
bes der Häuser. Der nächste Schritt für den kohlendioxidarmen Betrieb von Mehrfamilienhäusern – das
Aktiv- oder Energieplushaus – hat nach unserer Einschätzung die Marktreife noch nicht erreicht. Die
EU-Energieeffizienzrichtlinie legt ab 2020 die Niedrigstenergiebauweise mit einem sehr geringen
oder fast bei Null liegenden Energiebedarf fest. Die geopolitische Situation zeigt den hohen Stellenwert
der Energieeffizienz, nicht nur in ökologischer, sondern auch in strategischer Sicht.
In Neubau, Modernisierung, Instandsetzung und Instandhaltung investierten wir 2019 9.779 T€, die vom
regionalen Handwerk verbaut wurden.
14I. NEUBAUTEN FÜR DEN EIGENEN BESTAND
Weinburg
KAPELLENWEG 35,37/GUSTAV-TROLL-STRASSE 12,14,16, RADOLFZELL
Das Projekt umfasst 50 Mietwohnungen in drei Gebäuden mit zwischenliegender Tiefgarage. Nachdem
für die höhere Architekturqualität des Gewinnerentwurfes eines Architektenwettbewerbs kein Baurecht
zu erreichen war, setzten wir eine bereits bestehende Planung um. Die technischen Randbedingungen
dieser Planung ließen den beabsichtigten Bau im Passivhausstandard nicht zu. Die Gebäude mussten
wir daher im KfW 55 Standard errichten. Die Mietwohnungen zeichnen sich durch einen hohen Ausstat-
tungsstandard aus.
Nach einem gut besuchten Besichtigungswochenende im Mai vermieteten wir zum Herbst des Berichts-
jahres alle 50 Wohnungen, 24 davon zu Grundmieten zwischen 8,50 € bis 9,67 € je Quadratmeter monat-
lich in einem exzellenten Preis-/Leistungsverhältnis. Ohne die Penthäuser beträgt die durchschnittliche
monatliche Grundmiete für 40 von 50 Wohnungen 9,85 € je Quadratmeter.
Das Bauvolumen betrug ca. 13,0 Mio. €.
Architekt: Alfred Flaig, Radolfzell
Axel Nieburg (rechts) im Gespräch mit
Interessenten
Gut angenommen wurde das Besichtigungs-
wochenende in der Weinburg
1516
Bilder dieser Doppelseite: © Wöhrstein Fotografie, Singen. 17
K2
KÖNIGSBERGER STRASSE 2, STOCKACH
Durch ein umfangreiches Refurbishmentkonzept bereiteten wir die Bestandsimmobilie auf den
Wohnungsmarkt der Zukunft vor.
Der nachträgliche Aufzugsanbau an die Laubengangerschließung ermöglichen auch barrierefrei erreich-
bare und seniorenfreundliche Bestandsmietwohnungen. Ergänzend schafften wir durch Anbau und Auf-
stockung sieben neue Mietwohnungen. Architekturqualität ersetzt die bisherige Schlichtarchitektur. Hin-
gucker sind die dreiseitig raumhoch verglasten Dachterrassen der Penthauswohnungen.
Die Bestandsmietwohnungen modernisierten wir im üblichen HEGAU-Standard umfassend. Sie erhiel-
ten erstmalig Balkone, die zudem schwellenlos betreten werden können und über Abstellräume verfü-
gen. Die Bäder bauten wir vollständig neu aus und richteten sie mit der seniorenfreundlichen Dusch-
Badewanne mit bodennahem Türeinstieg ein. Die energetische Überarbeitung des Gebäudes gehört
zum HEGAU-Standard. Wir erreichen für den kombinierten Alt-/Neubau den KfW 55 Standard. Für die
Wärmeversorgung baute unsere Tochtergesellschaft, die HEGAU Immobilien Service & Management
GmbH, eine Holzpelletanlage ein; die Eigenversorgung mit Allgemeinstrom übernimmt eine Foto-
voltaikanlage.
Das Bauvolumen betrug ca. 3,5 Mio. €.
Architekt: selbach|kneer & partner, Ravensburg
Die Eingangsseite vor.... © Hegaau
... und nach dem Umbau
18
18Das Gebäude vor dem Um- und Anbau.... © Hegaau
... und nach Fertigstellung
Bilder dieser Doppelseite: © Wöhrstein Fotografie, Singen. 19Praxedis-Gärten
ROMEIASSTRASSE 5, 7, 9, 11, SINGEN
Eine gutachterliche Untersuchung der von der Georg Fischer AG & Co., Singen, in den 90er Jahren erwor-
benen Werkswohnungen aus dem Baujahr 1936 ergab, dass eine Modernisierung der Häuser zum einen
aufgrund der maroden Bausubstanz unwirtschaftlich ist und zum anderen Barrierefreiheit, ausreichender
Schallschutz und zeitgemäße Grundrisse durch Modernisierung nicht erreichbar sind. Es blieb deshalb nur
die städtebauliche Reparatur.
Für die Wiederbebauung der stadtnahen Grundstücke mit bezahlbaren Mietwohnungen lobten wir einen
Architektenwettbewerb im Gutachterverfahren aus. Ziel des Wettbewerbs war neben der gestalterischen
Aufwertung, über Kleinstwohnungen mit einer Reduzierung der Wohnflächen unter Beibehaltung der Zim-
merzahl bezahlbare Mietwohnungen zu ermöglichen. Der Entwurf sieht 73 Mietwohnungen in einem 100
Meter langen Gebäude mit Tiefgarage vor.
Mit dem Spatenstich im Frühjahr des Berichtsjahres starteten wir das Projekt im Passivhausstandard.
Der Rohbauer arbeitet planmäßig seit dem Spätsommer 2019. Zur Betonung der Gestaltungsidee aus dem
Architektenwettbewerb verwenden wir für die Fassade Fertigteile. Die weitere fristgerechte Fortsetzung des
Bauvorhabens ist genauso von der Witterung sowie den Auswirkungen der COVID-19 Pandemie abhängig,
wie die zu erwartenden Baukosten. Die HEGAU Immobilien Service & Management GmbH übernimmt die
Wärmeversorgung des Nullemissionshauses über eine Holzpelletanlage und wird für die Stromversorgung
Eigenstrom über eine Fotovoltaikanlage zur Verfügung stellen.
Das bisher geschätzte voraussichtliche Bauvolumen wird ca. 18,5 Mio. € betragen.
Architekt: selbach|kneer & partner, Ravensburg
Die Planung für die Praxedis-Gärten
20Die Betonfertigteiltreppe... ... sowie die Fertigteile für die Fassade...
... wurden fristgerecht geliefert.... ... und eingebaut!
Das Gebäude wächst stetig
21II. PROJEKTENTWICKLUNG
Im Neubau nutzen wir Marktchancen durch den Bau im Passivhausstandard. Der geringe Heizwärme-
bedarf bleibt während der langen Nutzungsdauer der Gebäude unverändert niedrig. Jede Energiepreis-
steigerung erhöht Wert und Anziehungskraft des Objekts bei gleichzeitig geringer Umweltbelastung aus
der Wärmeversorgung. Der zusätzliche Einsatz von Fotovoltaik für die Eigenstromversorgung und die
Deckung des Spitzenstroms aus grünem Strom führt darüber hinaus zum Nullemissionshausstandard
im Betrieb unserer Häuser. Durch Flächenoptimierung stellen wir die Bezahlbarkeit des Wohnens unter
Beibehaltung der Baustandards sicher.
Der Neubau im Passivhausstandard kombiniert mit der Wärmeversorgung aus erneuerbaren Ener-
gien und der Eigenstromversorgung aus Fotovoltaik eröffnen den Weg zum Nullemissionshausstan-
dard im Betrieb der Häuser. Im Sinne des Klimaschutzes wird die Kohlendioxid-Minimierung nicht nur
im Betrieb der Häuser, sondern auch bei deren Bau durch Auswahl von Baustoffen mit geringer Kohlen-
dioxid-Belastung beim Herstellungsprozess an Bedeutung gewinnen.
22ENERGIEKENNWERTE DER HEGAU-WOHNUNGEN IM DURCHSCHNITT
106 - 123 kwH/m2/Jahr
durchschnittlicher Wert der Wohnungen
Techem
(Techem Energy Services GmbH)
(2018)
97,64 kwH/m2/Jahr 151,38 kwH/m2/Jahr
durchschnittlicher Wert durchschnittlicher Wert
der HEGAU-Wohnungen der Haushalte in Deutschland
für die Region PLZ 78 (2017)
(2019)
A+ A B C D E F G H
0 25 50 75 100 125 150 175 200 225 >250
isi ht
ier h
sta itt
0
au
au
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Energiekennwert nach Energieausweis entsprechend der EnEV.
ZUM VERGLEICH:
ENERGETISCHE NORMKENNZAHLEN FÜR DEN PASSIVHAUSSTANDARD
Heizendenergiebedarf für den Passivhausstandard
15,0 kWh/(m · a)
2
A+ A B C D E F G H
0 25 50 75 100 125 150 175 200 225 >250
23Überlinger Höfe
ÜBERLINGER STRASSE 7a,9a,11a,13a,15a, SINGEN
Begleitend zur Aufstockung und Modernisierung der Häuser Überlinger Straße 7-15, Singen, entwickelten
wir die Idee, das HEGAU-Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen durch eine vom Gesetzgeber bevorzugte
Innenentwicklung nach BauGB zu erweitern. Können Grundstücke bei Neuerwerb im Regelfall nur gegen
Höchstgebot gekauft werden, stehen sie bei dieser Innenentwicklung bereits zur Verfügung. Das bietet eine
Grundlage für die Planung von bezahlbaren Mietwohnungen. Daneben ist die Innenentwicklung auch öko-
logisch vorteilhaft, weil kein neues Bauland auf der grünen Wiese erschlossen und verbraucht werden muss.
Die Planung des Projektes sieht 64 Mietwohnungen mit 54 Carports in fünf Gebäuden auf den Grundstücken
Überlinger Straße 7-15 in Singen vor. Eine genehmigte Bauvoranfrage für dieses Innenentwicklungsprojekt
liegt vor. Wir starteten die Entwurfsplanung. Die Wärmeversorgung wird unsere Tochter, die HEGAU Immo-
bilien Service & Management GmbH, durch Anschluss an das bestehende Nahwärmenetz der Holzhack-
schnitzelheizzentrale in der Überlinger Straße übernehmen.
Das geschätzte voraussichtliche Bauvolumen wird ca. 15,3 Mio. € betragen.
Architekt: Herrmann und Bosch, Stuttgart
24Schwarzwald Höfe
SCHAUINSLANDSTRASSE 25,27,29,31,33,35,37,39,41,SINGEN
Auf unseren Grundstücken Schauinslandstraße 25-41 in Singen planen wir über einen Architektenwett-
bewerb die städtebauliche Weiterentwicklung von drei Zeilenbauten in Schlichtarchitektur mit bisher 72
Mietwohnungen. Durch einen Anbau im Passivhausstandard und eine Aufstockung sowie durch die Moder-
nisierung der Bestandswohnungen erreichen wir eine neue Gesamtwohnanlage mit mehr als 170 Mietwoh-
nungen. Der Ausschuss für Stadtplanung und Bauen der Stadt Singen steht dem Projekt positiv gegenüber.
Aus Gründen der Rechtssicherheit und als Grundlage für den angedachten Architektenwettbewerb soll das
Baurecht über einen Bebauungsplan im vereinfachten Verfahren eingeräumt werden. Aus Kapazitätsgrün-
den übertrug die Stadt Singen die Entwicklung dieses Bebauungsplanes der HEGAU mit ihrem Dienstleister
Lörracher Stadtbau GmbH.
Lageplan
Grundstücksgesamtfläche: Anbau: Aufstockung:
25Albert-Schweitzer -Quartett
ALBERT-SCHWEITZER-STRASSE 2 + 4, STOCKACH
Auf zwei bebauten Grundstücken planen wir ein Ensemble mit vier baugleichen Gebäuden im Passivhaus-
standard. Zwei Gebäude sollen nach Vorstellung der Stadt Stockach Sozialwohnungen sein. Es können 40
– 50 neue Mietwohnungen entstehen. Für die Entwicklung der Gestaltungsidee für die neue Mietwohnanlage
ist ein Architektenwettbewerb vorgesehen. Die bebauten Grundstücke stehen im Eigentum der Stadt be-
ziehungsweise sollen als Erbbaurecht von der Kirche zur Verfügung gestellt werden. Mit der Stadt Stockach
werden derzeit die Rahmenbedingungen abgeklärt. Zum Ende des Berichtsjahres beauftragten wir eine
Baugrunduntersuchung. Die Stadt Stockach wird die Grundstücke unbebaut übergeben.
III. GRUNDSTÜCKSBEWIRTSCHAFTUNG
Die Bereithaltung von Bauland war eine wichtige Unternehmensaufgabe.
Der Bestand zum 31.12.2019 betrug 23.812 m2 mit einem Wert von 1.757.905,41 € (€ 73,82/m2).
Sämtliche Grundstücke sind unbelastet.
Projekt K2, Stockach
26IV. MODERNISIERUNGEN
Zur Sicherung der Zukunftsfähigkeit der HEGAU-Wohnungen sowie zur Erhöhung und Festigung der Mit-
gliederzufriedenheit führten wir die Bestandsmodernisierung auch im Jahr 2019 fort. Seit Jahren ge-
hört die energetische Gebäudemodernisierung genauso zum HEGAU-Standard wie die Aufwertung der
Außenanlagen. Die Auswirkungen der demografischen Entwicklung und die Seniorenfreundlichkeit be-
ziehen wir in unsere Überlegungen ein.
ENERGIEKLASSEN DER HEGAU-WOHNUNGEN
37 %
35 %
30 %
26 %
25 %
22 %
20 %
15 %
10 %
6%
5% 4%
3%
1% 1%
0%
0%
A+ A B C D E F G H Energie-
klasse
A+ A B C D E F G H
0 25 50 75 100 125 150 175 200 225 >250
Mit unseren Modernisierungsaktivitäten steigern wir nicht nur die Attraktivität unseres Wohnungsbe-
standes, wir reagieren damit auch auf die negativen Folgen des Klimawandels. Schon seit dem Jahr 2000
reduzieren wir den Wärmebedarf der HEGAU-Häuser durch energetische Modernisierungen (Vollwärme-
schutz) sowie durch Erneuerung der Wärmeversorgungsanlagen mit Brennstoffumstellung von Gas und
Öl auf Holz durch unsere Tochter, die HEGAU Immobilien Service & Management GmbH. Seitdem sparten
wir durch die Verringerung des Wärmebedarfes und die kohlendioxidneutrale Verbrennung des nach-
wachsenden Brennstoffes Holz den Ausstoß von rund 41.864 to Kohlendioxid, den Hauptverursacher
der Klimaveränderungen, ein. Allein im Jahr 2019 reduzierte die Hegau den Kohlendioxidausstoß um
ca. 3.109 to. Der Anteil der erneuerbaren Energien an der Wärmeversorgung liegt nach der Moderni-
sierung unserer Häuser zwischen 80 und 100 %. Die Auflagen des Landeswärmegesetzes (Erneuerbare-
Wärme-Gesetz - EWärmeG) mit einem geforderten Anteil von 15 % an erneuerbaren Energien erfüllen wir
problemlos. Mittlerweile versorgen wir 67,6 % unserer HEGAU-Wohnungen mit Wärme aus erneuer-
baren Energien. Als Gemeinschaftsstrom setzten wir ausschließlich grünen Strom ein.
27Weiterentwicklung des Bestandes:
Für den Bestand an Garagen begannen wir mit einem zweiteiligen Instandhaltungs- und Instand-
setzungsprogramm.
Instandhaltung und Modernisierung:
Die Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen im Jahre 2019 beliefen sich auf 1.611 T€.
3. Bestandsmanagement ‒ eigener Bestand
a) BESTANDSIMMOBILIEN
Der genossenschaftseigene Immobilienbestand liegt in Singen, Stockach, Konstanz, Radolfzell, Meß-
kirch, Ludwigshafen, Gottmadingen und Rielasingen. Zum Stichtag 31.12.2019 gehörten uns 192 Häuser
mit 1.911 Mietwohnungen und Gewerbeeinheiten mit 136.926 Quadratmeter Wohn-/ Nutzfläche und 985
Garagen.
b) ERST- UND WIEDERVERMIETUNG
Aus dem Bestand vermieteten wir 139 Wohnungen im Jahr 2019 (125 in 2018) an unsere Mitglieder.
Hinzu kamen 55 Erstvermietungen in Radolfzell und Stockach. Die Genossenschaft deckte im Geschäfts-
jahr also den Wohnungsbedarf von 194 Mitgliedern.
Zusätzlich tauschten noch 14 Mitglieder ihre Wohnung innerhalb des genossenschaftlichen Wohnungs-
bestandes.
c) WOHNKOSTEN
Die durchschnittliche monatliche Grundnutzungsgebühr betrug 6,26 € je Quadratmeter (ohne die neuen
Wohnanlagen Weinburg und K2 6,12 € je Quadratmeter monatlich), die durchschnittliche monatliche
Grundnutzungsgebühr je Wohnung 425,62 €.
284. Bestandsmanagement Wohneigentum
Ende 2019 verwalteten wir 1.965 Einheiten und 1.489 Garagen
In 116 Eigentümergemeinschaften in
Singen, Radolfzell, Stockach, Konstanz, Überlingen,
Rielasingen-Worblingen, Allensbach,
Hilzingen-Weiterdingen, Bodman-Ludwigshafen,
Engen und Gaienhofen
davon standen im Eigentum der Genossenschaft 66 Einheiten und 83 Garagen
so dass die reine Verwaltung für Dritte 1.899 Einheiten und 1.406 Garagen
betrug.
Die liquiden Vermögenswerte dieser WEG-Gemeinschaften betrugen 7.403.965,67 €. Sie werden getrennt
vom Genossenschaftsvermögen geführt.
In 2019 führten wir Instandsetzungen in Projekten mit einer Auftragssumme von mehr als 10.000 € je
Auftrag in einem Gesamtauftragsvolumen von 874 T€ durch Übernahme der Bauherrenvertretung für die
Eigentümergemeinschaften aus.
Im Jahr 2019 fanden 126 Eigentümerversammlungen statt, in denen die Genossenschaft jeweils
entlastet und je nach Terminlage als Verwalter bestellt wurde (37 Gemeinschaften).
davon MIETWOHNUNGEN
Es handelt sich hier um
10 Häuser in Singen
1 Haus in Stockach
1 Haus in Radolfzell
12 Häuser mit insgesamt 73 Wohnungen, 2 Gewerbeeinheiten und 22 Garagen.
295. Spareinrichtung Light
HEGAU-SCHATZBRIEF ®
Seit Beginn der Ausgabe von Inhaberschuldverschreibungen (HEGAU-Schatzbriefe®) im Dezember 2005
bis zum Ende des Berichtsjahres zeichneten Mitglieder 570 Schatzbriefe über insgesamt 8.994.100 €.
Im Jahr 2019 wurden 47 Inhaberschuldverschreibungen mit einer Anlagesumme von 916.200 € fällig.
Zum Jahresende 2019 hielten Mitglieder 132 Inhaberschuldverschreibungen mit einem Anlagewert von
2.513.700 € mit einer 1 % Verzinsung bei einer dreijährigen Laufzeit. Im Berichtsjahr 2019 wurden ins-
gesamt 41 Schatzbriefe mit einer Anlagensumme von 869.700 € gezeichnet. Der durchschnittliche Anla-
gebetrag betrug rund 19.000 €. Die Zinsen sind in der Regel höher als bei banküblichen Sparangeboten.
6. Mitgliederförderung
GÄSTEWOHNUNGSRING (GäWoRing)
Im Berichtsjahr nutzten eigene Mitglieder unsere Wohnungen 15 mal für 117 Nächte. Die anderen Mit-
glieder des Gästewohnungsrings buchten unsere Wohnungen 105 mal für 697 Übernachtungen. Die
Gästewohnungen unserer Genossenschaft waren im Geschäftsjahr jeweils durchschnittlich für 204 Über-
nachtungen gebucht.
30Unsere Gästewohnung in Konstanz möblierten wir neu. Die Broschüre GäWoRing wurde neu aufgelegt.
26 Partner gehören dem GäWoRing an. Mittlerweile stehen unseren Mitgliedern im GäWoRing mehr als
100 Wohnungen in 29 Städten zur Verfügung.
www.gaeworing.de
Flens-
burg Bergen/Rügen
Kiel
Hamburg
Bremen
Berlin
Ennepetal
Arnsberg Leipzig
Düsseldorf
Bad Karlshafen
Dresden
Köln Erfurt
Koblenz
Kulmbach
Heidelberg
Bruchsal
Baden- Stuttgart
Baden
Singen/Konstanz/
Ludwigshafen/
Freiburg Radolfzell
Ravensburg
Bad Säckingen
Zürich
Luzern
UMZUGS- UND TRANSPORTHILFE
Unseren Mitgliedern steht der HEGAU-Umzugs-Express für Umzüge und sonstige Transporte gegen
geringes Entgelt zur Verfügung.
31MITGLIEDERVERANSTALTUNGEN UND ÖFFENTLICHKEITSARBEIT
Hunderte Besucher informierten sich am Besichtigungswochenende im Frühjahr über unser Projekt
Weinburg in Radolfzell.
Ralf Ritter (Mitte), Abteilungsleiter Bestandsmanagement Auszubildende Claudia Keil (links) führt die Besucher durch
eigener Bestand die Anlage
Die angebauten und aufgestockten Mietwohnungen im Projekt K2 in Stockach stellten wir im Sommer erst-
malig der Öffentlichkeit vor.
Paulina Czepulonis (links) mit Besuchern Ralf Ritter (links) im Gespräch
32Im Bildstockgebiet in Stockach ließen wir im Frühjahr 10.000 neue Bewohner einziehen. Es sind unsere
HEGAU-Bienen, die fleißig in den in Vorjahren bei der Modernisierung des Wohngebietes entstandenen Be-
wohnergärten unterwegs sind, um ihren Honig zu produzieren. Bei unserem Honigbienenfest mit Groß und
Klein konnte der frisch geerntete Honig bereits genossen werden.
Geschäftsführer Axel Nieburg mit kleinen Gästen HEGAU-Imker Michael T. Mader
Martin Stein (Mitte) mit Besuchern Die Kinder hatten viel Spaß beim Sackhüpfen
33Unsere Website gestalteten wir zeitgemäß neu.
Unsere villa hohentwiel in der Burgstraße 17 - Singens erstes Mehrfamilienmiethaus im Passivhaus-
standard - stellten wir in einem Bericht im Singener Jahrbuch 2019 vor.
34Auch in 2019 unterstützten wir die Singener Vesperkirche mit einer Kuchenspende. Unsere Auszubilden-
den beteiligten sich wieder aktiv als Helfer.
(v. l. n. r.: Claudia Graf, die HEGAU-Auszubildenden Büsra Öztürk und Stefanie Böhmdörfer, Monika Jakob,
Doris Bruhn und Waltraud Wehinger)
Im Projekt „K2“ in Stockach installierten wir eine digitale Infotafel; sie ersetzt das übliche - analoge – soge-
nannte schwarze Brett. Es ist vorgesehen, diese digitale Infotafel auch bei den nächsten Neubauprojekten
einzubauen.
357. Ausbildung
Die Ausbildung zur Immobilienkauffrau / zum Immobilienkaufmann genießt zur Qualifizierung künfti-
ger Mitarbeiter einen hohen Stellenwert; zurzeit bilden wir drei junge Leute aus. Für den theoretischen
Teil der Ausbildung bedienen wir uns des Bildungsangebotes des Europäischen Bildungszentrum
der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) in Bochum.
Die Auszubildenden der HEGAU: Büsra Öztürk (hinten), Claudia Keil (links) und Stefanie Böhmdörfer (rechts)
368. Sonstiges
Am 04. Juli 2019 fand die 29. ordentliche Vertreterversammlung der Genossenschaft in der Stadthalle,
Hohgarten 4 in Singen statt. Der Vertreterversammlung wurde über das zusammengefasste Prüfungser-
gebnis berichtet.
Am 04. Juli 2019 wählte die Vertreterversammlung Gabi Kerschbaumer, Engen und Franz Schlemmer,
Rielasingen-Worblingen, einstimmig für weitere drei Jahre in den Aufsichtsrat.
Die Deutsche Bundesbank bescheinigte der Baugenossenschaft HEGAU eG und der HEGAU Immobilien
Service & Management GmbH erneut die Notenbankfähigkeit.
Im Geschäftsjahr bereiteten wir die Umstellung auf die neue Unternehmenssoftware Wodis-Sigma
vor. Seit 1. Januar 2020 arbeiten wir mit dem neuen System, ohne dass die Umstellungsarbeiten been-
det sind. Unebenheiten bei der Umstellung haben sich ergeben und sind auch weiter zu erwarten. Ge-
wöhnungsbedürftig ist, dass nicht selten bisher Automatisiertes wieder händisch zu bearbeiten ist oder
erledigt werden muss. Jahresabschluss, Betriebskostenabrechnung und die Abrechnung der Wohnungs-
eigentümer laufen für 2019 noch unter der bisherigen Software. Die Feuerprobe für die neue Software,
was diese drei Themen betrifft, wird dann erst in 2021 erfolgen, wenn das erste Mal der Jahresabschluss,
die Betriebskostenabrechnungen und die Jahresabrechnungen für die Wohnungseigentümer über die
neue Software abzuwickeln sind.
Parallel zur Softwareumstellung bereiteten wir die Digitalisierung des Archives vor.
Auf Initiative der Singener Bürgermeisterin Ute Seifried beteiligten wir uns an dem Kooperationsprojekt
„GUSTAWO“ zur Unterbringung von Frauen aus Frauenhäusern.
37WIRTSCHAFTLICHE LAGE
ERTRAGSLAGE
Die gestiegenen Erlöse aus der Hausbewirtschaftung mit 14.160 T€ führten ebenso wie die Erträge aus Bestandver-
käufen und die sinkenden Zinsaufwendungen zum positiven Jahresergebnis. Der Jahresüberschuss beträgt 2019
2.605 T€ (1.860 T€). Die Ertragslage ist unverändert gut.
ENTSTEHUNG DER UNTERNEHMENSLEISTUNG: VERWENDUNG DER UNTERNEHMENSLEISTUNG:
Umsatzerlöse aus der
Hausbewirtschaftung 14.160.421,44 € Jahresüberschuss 2.604.585,18 €
Umsatzerlöse aus dem
Verkauf von Grundstücken 0,00 € Steuern 751.209,46 €
Umsatzerlöse aus der
Betreuungstätigkeit 381.960,55 € sonstiger Aufwand 994.584,05 €
Erträge aus dem Verkauf von
Grundstücken des Anlage-
vermögens 160.144,24 € Personalaufwand 2.146.029,58 €
Bestandsveränderungen 92.547,94 € Abschreibungen 2.381.028,17 €
Sonstige Erträge 683.745,44 € Zinsen 1.273.237,24 €
Verkaufsgrundstücke 8.888,95 €
Hausbewirtschaftung 5.319.256,98 €
15.478.819,61 € 15.478.819,61 €
Umsatzerlöse aus der
Hausbewirtschaftung Jahresüberschuss Steuern sonstiger Aufwand
Personal-
Aufwand
Abschreibungen
Sonstige Umsatzerlöse aus Zinsen
Erträge der Betreuungs-
tätigkeit Hausbewirtschaftung Verkaufs-
Bestands- Erträge aus dem
grundstücke
veränderungen Verkauf von Grund-
stücken des
Anlagevermögens
38FINANZLAGE
Vermögens- und Kapitalverhältnisse
Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse der Genossenschaft sind nach wie vor geordnet.
Vermögensstruktur
31.12.2019 % 31.12.2018 %
AKTIVA T€ T€
Anlagevermögen 86.194 84,4 80.578 86,0
Umlaufvermögen/Verkaufsgrundstücke 841 0,8 841 0,9
übriges Umlaufvermögen 15.124 14,8 12.249 13,1
102.159 100,0 93.668 100,0
PASSIVA
Eigenkapital 35.205 34,5 32.556 34,7
Rückstellungen 5.375 5,2 4.742 5,1
Inhaberschuldverschreibungen 2.514 2,5 2.590 2,8
langfristige Verbindlichkeiten 53.020 51,9 47.781 51,0
kurz- und mittelfristige Verbindlichkeiten 6.045 5,9 5.999 6,4
102.159 100,0 93.668 100,0
Aktiva Passiva
15.124 T€ 5.375 T€
841 T€ Eigenkapital
Rückstellungen
35.205 T€
Inhaberschuld-
Anlagevermögen verschreibungen
86.194 T€ Umlaufvermögen/ langfristige
Verkaufsgrundstücke 53.020 T€ Verbindlichkeiten
6.045 T€
übriges kurz- und mittelfristige
2.514 T€
Umlaufvermögen Verbindlichkeiten
Die Bautätigkeit im Anlagevermögen war im Wesentlichen ursächlich für die Erhöhung der Bilanzsumme um
8.491 T€.
Auf der Passivseite erhöhten sich vor allem das Eigenkapital um T€ 2.649 und die Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten um 5.239 T€.
39LIQUIDITÄT
Die Finanzsituation war 2019 von den Geldzugängen aus dem Hausbewirtschaftungsergebnis,
Darlehenszugängen und Bestandsverkäufen sowie von Geldabflüssen für Investitionen und für
Darlehensrückzahlungen aus Bestandsfinanzierungen geprägt. Kapitaldienst und Verwaltungskos-
ten nahmen Einfluss auf die Finanzsituation. Andere Beträge waren von untergeordneter Bedeutung.
Der Cash-Flow betrug 5.286 T€ (4.495 T€).
Als weiterer Zugang zum Kapitalmarkt wurde 2005 nach Abstimmung mit der BaFin die Ausgabe von
Inhaberschuldverschreibungen (HEGAU-Schatzbrief®) eingeführt.
Die Liquidität der Genossenschaft war zu jedem Zeitpunkt sichergestellt.
FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN
2019 2018
Eigenkapitalquote 34,5 % 34,8 %
Gesamtkapitalrentabilität (nach EE-Steuern) 3,3 % 3,2 %
Cash-Flow 5.286 T€ 4.495 T€
EBITDA 6.180 T€ 5.553 T€
durchschnittliche Sollmiete (nur Wohnungen)/m2 6,26 € 6,00 €
durchschnittliche monatliche Leerstandsquote 0,11 % 0,11 %
Gebäudeerhaltungskoeffizient p.a. 18,37 € 20,45 €
Zinsquote 12,4 % 17,3 %
403. PROGNOSEBERICHT
Das im Jahr 2019 erwirtschaftete Ergebnis überschreitet das im Vorjahr für 2019 prognostizierte Ergebnis
im Wesentlichen durch höhere Erträge aus dem Verkauf von Wohnungen aus dem Anlagevermögen, hö-
here Gewinnabführung und gesunkene Zinsaufwendungen als geplant. Im Gegenzug ergaben sich höhere
Steuern vom Einkommen und Ertrag.
Das positive und zufriedenstellende Ergebnis im Geschäftsjahr 2019 basiert auf der bereits in den Vorjahren
eingeleiteten und umgesetzten Investitionspolitik, die in den folgenden Jahren weiter verfolgt wird. Das
Jahresergebnis 2020 wird von den Aufwendungen für die Bestandserhaltung und die Zinsen, den Umsatzer-
lösen aus der Hausbewirtschaftung, den Erlösen aus den Bestandsverkäufen und dem Ergebnisbeitrag der
HEGAU Immobilien Service & Management GmbH abhängen. Die wirtschaftliche Lage des Unternehmens
wird sich mit einem zu erwartenden Jahresergebnis zwischen 2,0 und 2,5 Millionen Euro fortgesetzt in
stabilen Bahnen entwickeln.
4. CHANCEN- UND RISIKOBERICHT
4.1 RISIKOMANAGEMENTSYSTEM
Das bestehende Risikomanagement versetzt uns in die Lage, frühzeitig Risiken aus den Unternehmens-
teilbereichen für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zu erkennen.
4.2 RISIKEN
Seit Anfang 2020 hat sich das Coronavirus (COVID-19) weltweit ausgebreitet. Auch in Deutschland hat
die Pandemie seit Februar 2020 zu deutlichen Einschnitten sowohl im sozialen als auch im Wirtschafts-
leben geführt und alle bisherigen Analysen zur weiteren wirtschaftlichen Entwicklung, egal in welchem
Bereich, obsolet werden lassen. Von einer Eintrübung der gesamtwirtschaftlichen Lage ist daher aus-
zugehen. Die Geschwindigkeit der Entwicklung macht es schwierig, die Auswirkung zuverlässig einzu-
schätzen; es ist jedoch mit Risiken für den zukünftigen Geschäftsverlauf der Genossenschaft zu rechnen.
Zu nennen sind Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Neubau-, Instandhaltungs- und
Modernisierungsprojekten verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von
geplanten Einnahmen. Darüber hinaus ist mit einem Anstieg der Mietausfälle zu rechnen.
4.3 CHANCEN
Die Chancen in der COVID-19 Situation könnte in einer Beschleunigung des technischen Fortschritts,
insbesondere in der deutlich schnelleren Digitalisierung von Unternehmen und Gesellschaft bestehen.
Darüber hinaus könnten auch positive Impulse zur Einwirkung auf den Klimawandel ausgelöst werden.
Die Immobilienwirtschaft allgemein und die HEGAU regional haben im Krisengeschäftsjahr 2020 gute
Chancen, durch ihre Investitionen einen nennenswerten Beitrag für eine positive Konjunkturentwicklung
zu leisten. Kapitalmarktveränderungen, Baupreis-, Inflations- und Geldwertentwicklung bleiben in der
Pandemiesituation genauso Gegenstand erhöhter Aufmerksamkeit wie mögliche Veränderungen in der
nationalen und internationalen Wirtschafts-, Finanz- und Energiepolitik. Ertrags-, Vermögens- und Kapi-
talverhältnisse werden sich trotz Krisen in der näheren Zukunft fortgesetzt stabil entwickeln.
415. RISIKOBERICHTERSTATTUNG ÜBER DIE VERWENDUNG
VON FINANZINSTRUMENTEN
Wesentliche Finanzinstrumente sind die in der Bilanz erfassten Verbindlichkeiten gegenüber Kredit-
instituten und gegenüber anderen Kreditgebern sowie liquide Mittel. Möglichen Zinsänderungsrisiken
wird durch langfristige Festzinsvereinbarungen, Streuung der Vertragslaufzeiten und rechtzeitige Pro-
longationen entgegengewirkt. Die Erhöhung der langfristigen Verbindlichkeiten ergab sich durch die Auf-
nahme neuer Darlehen aufgrund der fortschreitenden Baukosten. Die Verminderung von langfristigen
Verbindlichkeiten ergab sich durch Rückzahlung von Darlehen, bei denen die Zinsfestschreibung abge-
laufen war.
Aufgrund der langfristigen Finanzierung unserer Wohnimmobilien ist derzeit keine Gefährdung der
finanziellen Entwicklung unseres Unternehmens zu befürchten. Mittelfristig können wir aber derzeit
nicht ausschließen, dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten und die Finanzierungskonditionen un-
günstig entwickeln könnten. Deshalb beobachten wir den Finanzierungsbereich als Schwerpunkt in un-
serem Risikomanagement, um rechtzeitig Liquiditätsengpässen und Zinsänderungsrisiken vorbeugen zu
können. Im Rahmen unseres Finanzierungs- und Beleihungsmanagements optimieren wir Konditionen,
Auslaufzeiten und Beleihungsspielräume. Bei Neuabschlüssen und Prolongationen erwarten wir von
den Kreditgebern die rechtsverbindliche Verzichtserklärung auf den Weiterverkauf unserer Darlehen. Die
Auswirkung der weltweiten Pandemie auf den Kapitalmarkt lässt sich nicht abschätzen und stellt ein
erhöhtes Risiko dar.
Weitere Finanzinstrumente stellen die Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Un-
ternehmen dar. Ausfallrisiken bestehen hier nicht.
Derivative Finanzinstrumente werden grundsätzlich nicht eingesetzt, Forwardvereinbarungen bei Bedarf
aber in Anspruch genommen.
6. SCHLUSSBEMERKUNGEN
Unseren Geschäftspartnern und den Behördenvertretern danken wir für die gute Zusammenarbeit.
Allen Mitgliedern und Mietern gilt der Dank für das uns entgegengebrachte Vertrauen und das Verständnis
für unsere Entscheidungen.
Der Vorstand dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, die mit ihrer überdurchschnittlichen Leis-
tungsbereitschaft und ihrem Engagement wesentlich zum Unternehmenserfolg im Jahr 2019 beigetragen
haben.
42Projekt Weinburg, Radolfzell © Wöhrstein Fotografie, Singen 43
Projekt Weinburg, Radolfzell © Wöhrstein Fotografie, Singen BILANZ 2019 MIT GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
A K T I V S E I T E BILANZ PER 31.12.2019
Geschäftsjahr Geschäftsjahr Vorjahr
€ € €
A. ANLAGEVERMÖGEN
I . I M M AT E R I E L L E V E R- 34.975,00 31.482,00
M Ö G E N S G E G E N STÄ N D E
II. SACHANLAGEN
1. Grundstücke und grundstücks- 80.183.925,47 68.270.510,83
gleiche Rechte mit Wohnbauten
2. Grundstücke mit Geschäfts- 1.996.529,88 2.067.252,88
und anderen Bauten
3. Grundstücke ohne Bauten 916.637,62 916.637,62
4. Betriebs- und Geschäftsausstattung 165.689,51 146.704,43
5. Anlagen im Bau 2.794.491,44 8.199.938,80
6. Bauvorbereitungskosten 49.519,73 86.106.793,65 893.186,87
III. FINANZANLAGEN
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 52.000,00 52.000,00
2. Andere Finanzanlagen 100,00 52.100,00 100,00
ANLAGEVERMÖGEN GESAMT 86.193.868,65 80.577.813,43
B. UMLAUFVERMÖGEN
I. ZUM VEKRAUF BESTIMMTE GRUND-
STÜCKE UND ANDERE VORRÄTE
1. Grundstücke ohne Bauten 841.267,79 840.987,79
2. Unfertige Leistungen 2.964.770,33 2.872.222,39
3. andere Vorräte 2.786,62 3.808.824,74 3.470,44
Übertrag 90.002.693,39 84.294.494,05
46A K T I V S E I T E BILANZ PER 31.12.2019
Geschäftsjahr Geschäftsjahr Vorjahr
€ € €
Übertrag 90.002.693,39 84.294.494,05
II. FORDERUNGEN UND SONSTIGE
VERMÖGENSGEGENSTÄNDE
1. Forderungen aus Vermietung 74.120,10 76.558,18
2. Forderungen aus Verkauf 0,00 0,00
von Grundstücken
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 0,00 255,51
4. Forderungen aus anderen 73.259,99 109.337,71
Lieferungen und Leistungen
5. Forderungen gegen verbundene 1.130.451,02 1.232.790,43
Unternehmen
6. Sonstige Vermögensgegenstände 388.053,98 1.665.885,09 391.896,04
III. FLÜSSIGE MITTEL UND
BAUSPARGUTHABEN
1. Kassenbestand, 10.487.945,52 7.535.261,59
Guthaben bei Kreditinstituten
C. RECHNUNGSABGRENZUNGS-
POSTEN
1. Geldbeschaffungskosten 96,00 319,00
2. Andere Rechnungsabgrenzungs- 2.728,00 2.824,00 27.218,09
posten
BI L A N ZS U M M E 102.159.348,00 93.668.130,60
47P A S S I V S E I T E BILANZ PER 31.12.2019
Geschäftsjahr Geschäftsjahr Vorjahr
€ € €
A. EIGENKAPITAL
I. GESCHÄFTSGUTHABEN
1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres 307.564,80 197.697,28
ausgeschiedenen Mitglieder
2. der verbleibenden Mitglieder 5.531.218,69 5.386.998,45
3. aus gekündigten Geschäftsanteilen 1.600,00 5.840.383,49 1.760,00
Rückständige fällige Einzahlungen
auf Geschäftsanteile: € 3.042,00
(Vorjahr € 2.726,40)
II. KAPITALRÜCKLAGE 59.068,41 55.658,41
III. ERGEBNISRÜCKLAGEN
1. Gesetzliche Rücklage 3.840.000,00 3.575.000,00
davon aus Jahresüberschuss
Geschäftsjahr eingestellt:
€ 265.000,00
(Vorjahr: € 190.000,00 )
2. Bauerneuerungsrücklage 15.550.000,00 13.430.000,00
davon aus Jahresüberschuss
Geschäftsjahr eingestellt:
€ 2.120.000,00
(Vorjahr: € 1.460.000,00)
3. Andere Ergebnisrücklagen 8.400.000,00 27.790.000,00 8.400.000,00
davon aus Jahresüberschuss
Geschäftsjahr eingestellt:
€ 0,00 (Vorjahr: € 0,00 )
IV. BILANZGEWINN
1. Gewinnvortrag 1.295.793,53 1.298.820,59
2. Jahresüberschuss 2.604.585,18 1.860.174,94
3. Einstellungen in 2.385.000,00 1.515.378,71 1.650.000,00
Ergebnisrücklagen
Eigenkapital insgesamt 35.204.830,61 32.556.109,67
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