Bebaungsplan Freyastraße (vormals 11) - Kai Rotermund (Anwohner B-Plan Freyastraße) - Die Gröbenhüter
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Bebaungsplan Freyastraße (vormals 11) Kai Rotermund (Anwohner B-Plan Freyastraße) auf Einladung von: Die Gröbenhüter Historischer Verein Gröbenzell e.V. Gröbenzell, 26. Februar 2019
Verfahrensstand Der Bebauungsplan „Freyastraße“ (vormals Nr. 11) – grünes Wohnen im Gröbenzeller Norden Der Bebauungsplan „Freyastraße“ (vormals Nr. 11) umfasst folgendes Gebiet: Von-Koch-Straße – Bahnlinie München-Augsburg – Dianastraße – Loferweg mit nördlich angrenzenden Grundstücken 26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 2
Verfahrensstand
Der Bebauungsplan „Freyastraße“ (vormals Nr. 11) wird
derzeit überarbeitet – Einwände sind bis 8.3.2019 möglich
Historie & Ausblick Kernkritikpunkte
▪ B-Plan 11 aus 1976 wurde in „Freyastraße“ umbenannt1 11. Umwandlung von einem Reinen Wohngebiet
in ein Allgemeines Wohngebiet
▪ Ziel der Gemeinde: Neuaufstellung
▪ 1. Vorentwurf im GR in 06/2017 zugestimmt
▪ Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 08-09/2017 22. Zulässigkeit eines Terrassengeschosses
als drittes Vollgeschoss
▪ Überarbeiteter Planentwurf im GR 12/2018 zugestimmt
→ Nicht alle Einwendungen aus 2017 wurden
im neuen BPL-Entwurf berücksichtigt
▪ Beteiligung der Öffentlichkeit 21.1.-8.3.2019
→ Trotz „Prototyp-Wirkung“ des B-Plans Freyastraße
keine breite Diskussion in der Öffentlichkeit
Frist für Einwände und Stellungnahmen Inhalte des BPL Freyastraße sollen für
läuft nur noch bis 8.3.2019 ! alle Wohngebiete in Gröbenzell gelten!
1) GR-Sitzung vom 22.6.2017; inkl. Rückgängigmachung der zwischenzeitlich geplanten „Dreiteilung“ des Plangebietes
26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 3
Verfahrensstand
Bebauungsplan „Freyastraße“ soll Musterbeispiel für
Überarbeitung aller Gröbenzeller Bebauungspläne werden
[…]
Quelle: Münchner Merkur/ Fürstenfeldbrucker Tagblatt vom 29.5.2017
[…]
Inhalte des BPL Freyastraße sollen für
alle Wohngebiete in Gröbenzell gelten!
Quelle: Süddeutsche Zeitung vom 12.6.2017
26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 4
1 Reines vs. Allgemeines Wohngebiet
Reines Wohngebiet (WR) – Allgemeines Wohngebiet (WA)
§ 3 BauNVO „Reine Wohngebiete“ § 4 BauNVO „Allgemeine Wohngebiete“
1. Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen. 1. Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend
dem Wohnen.
2. Zulässig sind
1. Wohngebäude, 2. Zulässig sind
2. Anlagen zur Kinderbetreuung, die den 1. Wohngebäude,
Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen. 2. die der Versorgung des Gebiets dienenden
Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie
3. Ausnahmsweise können zugelassen werden
nicht störende Handwerksbetriebe,
1. Läden und nicht störende Handwerksbetriebe,
3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale,
die zur Deckung des täglichen Bedarfs für
gesundheitliche und sportliche Zwecke.
die Bewohner des Gebiets dienen, sowie
kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 3. Ausnahmsweise können zugelassen werden
2. sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den 1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets 2. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, 3. Anlagen für Verwaltungen,
gesundheitliche und sportliche Zwecke. 4. Gartenbaubetriebe,
5. Tankstellen.
4. Zu den nach Absatz 2 sowie den §§ 2, 4 bis 7
zulässigen Wohngebäuden gehören auch solche,
die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege zzgl. einer geringeren Schutzbedürftigkeit
ihrer Bewohner dienen. bspw. gegenüber Lärmimmission
26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 5
1 Reines vs. Allgemeines Wohngebiet
Durch Ausweisung Allgemeiner Wohngebiete kann sich
der Siedlungscharakter Gröbenzells maßgeblich verändern
Generell zulässig sind die der Versorgung des Gebiets dienenden …
Schank- und nicht störende Soziale
Läden Speisewirtschaften Handwerksbetriebe Einrichtungen Ausnahmsweise zulässig:
▪ Lebensmittel- ▪ Restaurants ▪ Schneiderei ▪ Kirchen ▪ Betriebe des
geschäfte Beherbergungsgewerbes
▪ Imbissstuben ▪ Friseur ▪ Kulturzentrum
▪ Drogerien ▪ Sonstige nicht störende
▪ Konditoreien, Cafés ▪ Schuhmacherei ▪ Soziale
▪ Bäckerei Gewerbebetriebe
▪ Kneipen, Bierlokale, Einrichtungen
▪ Metzgerei ▪ Anlagen für Verwaltungen
Weinstuben ▪ Sportstätten
▪ Milchladen ▪ Eisdielen, Milchstuben ▪ Gartenbaubetriebe
▪ Gesundheits-
▪ Trinkhallen einrichtungen ▪ Tankstellen
✓ ✓ ✓ ✓ (✓ )
Zzgl. An- und Abfahrtsverkehr von Beschäftigten, Kunden und Lieferanten Eventuell Zugeständ-
sowie allgemeiner Lärmimissionen (bspw. durch Sportstätten) nisse der Gemeinde
Siehe § 4 BauNVO
26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 6
1 Reines vs. Allgemeines Wohngebiet
Beispiel für die Auswirkungen eines WA:
Arbeiterwohnheime können erlaubt werden
Parkplatzsituation Hubertusstr. 16, Gröbenzell
Nutzung als Arbeiterwohnheim trotz Bescheid zur Nutzungsuntersagung zum 1.1.2019 wieder aufgenommen !
26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 7
1 Reines vs. Allgemeines Wohngebiet
Durch die Änderung von WR in WA besteht das Risiko,
dass Mobilfunkanlagen ins Wohngebiet kommen
Ausgangslage Risiken
▪ Mobilfunk wird durch Änderung vom Reinen ▪ Mobilfunkbetreiber klagen erfolgreich gegen
in ein allgemeines Wohngebiet grds. möglich das Verbot und begründen das mit dem
Versorgungsauftrag der Gemeinde
▪ Eine Festsetzung im BPL-Entwurf verbietet
Mobilfunkanlagen auf „Baugrundstücken“ (A2b) ▪ Mobilfunkanlagen werden auf heute als Verkehrs-
flächen ausgewiesenen Bereichen errichtet, z.B.:
▪ Verkehrsflächen sind nicht ausgenommen
▪ Eine „Negativplanung“ ist nicht zulässig, wenn die
Gemeinde damit ihren Versorgungsauftrag verletzt
▪ Der 5G-Netzausbau bis 2020 erfordert Funkmasten
alle 1.000 m1
Grünfläche Wendehämmer Dianastraße
Wildmoosstraße/ Jägerstraße (entlang
Unklare Regelungen bzgl. Verhinderung Auenstraße (westl. & östl.) Gröbenbach)
von Mobilfunkanlagen im aktuellen Entwurf
Quelle: Bitkom-Präsident Achim Berg, bspw. In N-TV vom 6.12.2018
26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 8
1 Reines vs. Allgemeines Wohngebiet
Die Begründung der Gemeinde für die Umwandlung in
ein allgemeines Wohngebiet ist wenig stichhaltig
Bewertung der Begründung Umwandlung WR in WA1
„Aufgrund veränderter struktureller Rahmenbedingungen (d.h. schalltechnisches Gutachten) und
Begründung
der planerischen Ziele, wird ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt:
Anzahl und Dichte der im Planungsgebiet Überschreitungen der Orientierungswerte Erschließungsfunktion durch zentrale Lage
gemeldeten Betriebe bereits für ein allgemeines Wohngebiet des Plangebietes im Zuge von sukzessiven
nach DIN 18005-1 Beiblatt 1 Erweiterungen und Entwicklungen“
▪ Freiberufler, ähnlich tätige Gewerbe- ▪ Der Lärm kommt maßgeblich von ▪ Erschließungsfunktion haben maßgeb-
treibende und Telearbeit immer zulässig Bahnstrecke, Freya- und Wildmoostraße2 lich Freya- und Wildmoostraße – für
diese gilt der separate B-Plan Nr. 1
Bewertung
▪ Nicht störende, das Gebiet versorgende ▪ Gem. DIN lassen sich bei bestehenden
Handwerksbetriebe können im WR Verkehrswegen die Orientierungswerte ▪ Gebiet durch ein WA- und M-Gebiet vom
zugelassen werden oft nicht einhalten3 Kerngebiet getrennt und durch Bahnlinie
sowie Gemeinbedarfsflächen gekapselt
▪ Von 16 als unzulässig erachteten ▪ Orientierungswerte sind nicht verpflichtend
Gewerbeanmeldungen stört keines ▪ Künftige Erweiterungen kaum möglich,
die Anwohner4 – es stört eher das ▪ Selbst für WA wären Werte überschritten2 da Gebiet nahezu voll bebaut
nicht angemeldete Arbeiterwohnheim
Fazit
nicht nachvollziehbar ! nicht nachvollziehbar ! nicht nachvollziehbar !
1) Quelle: Beschlussvorlage 2014-2020/1060/1 (GR-Sitzung vom 20.12.2018) 2) Quelle: Schallschutzgutachten vom 4.9.2018 3) Quelle: Beiblatt 1 zu DIN 18005-1
26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 4) Soweit die Nachbarn Verstöße gegen nachbarschützende Normen über längeren Zeitraum hingenommen haben, sind diese Ansprüche möglicherweise verwirkt 9
1 Reines vs. Allgemeines Wohngebiet
Die bisherigen Gewerbetreibenden im Plangebiet stören
die Anwohner nicht und sollten wie bisher toleriert werden
Gewerbe im B-Plangebiet „Feyastraße“1
Tätigkeit
5 Entwicklung Produktion u. Vertrieb v. elektronischen Systemen
7 Handelsvertretung für Sportprodukte n. Dr. Müller-Wohlfahrt
10 Fliesenverlegebetrieb
13 Dienstleistungen sowie Beratung im Bereich der EDV Handel mit Software
und Hardware sowie Software- und Hardware- und Datenbankentwicklung
14 Handelsvertreter technische Fette und Öle Verwaltung
17 Psychotherapie nach dem Heilpraktikergesetz Lebensberatung
20 Baumpflege
sieht
21 Kosmetik Farbtherapeutische Behandlung und Verkauf 16 von 48
23 Internethandel mit KFZ-Teilen (Neuwaren) Gewerbe-
28 Kunst mit der Motorsäge und dessen Vertrieb übers Internet
30 Gartengestaltung
anmeldungen
32 Garten- und Landschaftspflege Hausmeisterservice kritisch
34 Vertretung für Partylite und Accessoires
36 Handel mit Computer, EDV Hard- und Software, Hausmeistertätigkeit,
Fotograf, Fliesen- Parkett- und Bodenleger, Art Director, Foto-Medien-Web-
Designer, Fahrrad Handel und Reparatur, Mountainbike Guiding
39 Holz- und Bautenschutz Bodenleger
45 Güterkraftverkehr über 35 t
Bewertung der Gemeinde zu hinterfragen – Störungen2
gehen von diesen 16 Gewerbetreibenden nicht aus !
1) Quelle: Gemeinde Gröbenzell, Unterlage zu TOP Ö 9 – Verschiedenes GR-Sitzung vom 21.2.2019 2) Lärmemissionen oder störender Ziel- und Quellverkehr von Kunden, Bediensteten oder Lieferanten
26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 101 Reines vs. Allgemeines Wohngebiet
Das Allgemeine Wohngebiet reduziert den Anwohnerschutz
Fazit
1. Das Adjektiv „vorwiegend“ beim Zweck des Gebietes dürfte bei Rechtsstreitigkeiten wegen illegaler Nutzung von
Grundstücken oder Gebäuden erhebliche negative Auswirkungen haben („wäre ja gemäß §§ … prinzipiell zulässig“)
2. Lärmschutzmaßnahmen für die Anwohner könnten niedriger ausfallen, da um 5 dB(A) höhere Orientierungswerte
für WA gelten
3. Was im WR ausnahmsweise zulässig ist (Läden, nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für kirchliche,
kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke), kann im WA gar nicht mehr abgelehnt werden !
Zusätzlich können auch Schank- und Speisewirtschaften im WA gar nicht mehr abgelehnt werden !
4. Falls Idee der Verwaltung, die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 BauNVO zu streichen, nicht umgesetzt wird, wären auch:
1. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 2. sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3. Anlagen für Verwaltungen, 4. Gartenbaubetriebe, 5. Tankstellen ausnahmsweise zulässig.
In diesem Fall könnte sich ein Bauwerber auch gegen ein Einverständnis der Gemeinde Gröbenzell durchsetzen,
falls das LRA FFB das gemeindliche Einverständnis ersetzen würde (letztendlich entscheidet das LRA FFB und
nicht die Gemeinde) !
Fazit: Ein „Allgemeines Wohngebiet“ ist selbst ohne Abs. 3 eine erhebliche Verschlechterung des
Schutzstatus der bisherigen Anwohner gegen Lärm, Verkehr, Sicherheit u.ä. und ist daher abzulehnen
26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 112 Terrassengeschoss
Auswirkungen des Terrassengeschosses als drittes
Vollgeschoss
26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 122 Terrassengeschoss
Drei Geschosse in der Stadt Olching
26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 132 Terrassengeschoss
Herr Dr. Runge argumentiert bisher, das Terrassengeschoss
habe eine geringere Kubatur als ein Dachgeschoss
Original Dr. Runge1 Zeichnung Dr. Runge adaptiert Zeichnung Dr. Runge adaptiert Mit Spitzdach und Umwehrung Mit Flachdach und Umwehrung
Quelle: Veranstaltung „Planen und Bauen“ der Gröbenzeller Grünen vom 10.11.2017
26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 142 Terrassengeschoss
Durch gemauerte Balkongeländer und ggf. überstehende
Dächer wirkt ein Terrassengeschoss wie ein echtes VG
Gemauerte
Absturzsicherung
mind. 90 cm.
26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 152 Terrassengeschoss
Wie Terrassengeschosse aussehen und vor allem wirken,
lässt sich in Olching gut nachvollziehen
Dach ragt über Kein Flachdach,
Grundfläche sondern mit
des TG hinaus zusätzlicher
Firsthöhe
Gemauerte
Absturzsiche- Sonnenrollos
rung für nicht
überdachten
Terrassenteil
Mitterweg, Olching
26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 162 Terrassengeschoss
Nach aktuellem Entwurf kann künftig im Abstand von
nur 7,80m ein Haus von mehr als 11m Höhe errichtet werden
26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 172 Terrassengeschoss
Nach aktuellem Entwurf kann künftig im Abstand von
nur 7,80m ein Haus von mehr als 11m Höhe errichtet werden
7.80
1.20 1.20
mind. 0.90
9.60
6.90
4.80 4.80
(50% v. 9.60 )
Typisches Gröbenzeller Siedlungshaus Künftig zulässige Bebauung gem. Entwurf BPL Freyastraße Typisches Gröbenzeller Siedlungshaus
mit herausgezogenem Keller mit Terrassengeschoss als 3. Vollgeschoss ohne herausgezogenen Keller
(wegen Moor/ Hochwasser)
Begehbare Terrasse mit 0,9m Umwehrung/ Absturzsicherung E+D
E+D (gem. Art 36 BayBO i.V.m. Musterbauordnung)
Wandhöhe = 3,70 m
Wandhöhe = 4,70 m (gem. aktuellem BPL 11 und II + TG
auch gem. Entwurf BPL Freyastraße)
Wandhöhe = 9,60 m
Gesamthöhe im Beispiel 11m → höher wäre auch zulässig1
1) Aktueller Entwurf erlaubt 4,30 m Firsthöhe über Wandhöhe, jedoch max. 35° Dachneigung
26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 182 Terrassengeschoss
Grillparties finden demnächst über unseren Köpfen statt …
Olching
Gröbenzell
Lochhausen
ganzjährig Grillsaison !
26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 192 Terrassengeschoss
und nicht bei allem will man seinen Nachbarn zuschauen …
Olching
26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 202 Terrassengeschoss
Aber vielleicht wird ja auch Ordnung gehalten
Mannesmann-Siedlung, Olching
26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 212 Terrassengeschoss
Lassen Sie es uns so machen wie in Rosenheim !
Die Rosenheimer Gartenstadt bleibt erhalten – und das
hat sie etwa 50 Bürgern zu verdanken, die sich intensiv
für die Wahrung des von parkähnlichen Grundstücken
geprägten Areals in der Stadtmitte eingesetzt haben.
[…]
Die in einem ersten Bebauungsplanentwurf vorgeschlage-
nen drei Vollgeschosse seien zu viel für das Gebiet, das
Bauvolumen mit 9,50 Metern Wand- und 12,50 Metern
Firsthöhe zu hoch, warnten Anlieger in gut besuchten
Versammlungen. „Der Siedlungscharakter würde zerstört“,
waren sich viele Bürger einig. Sie sorgten sich auch um
den Gartenstadtcharakter. Bauträger könnten aus den
großen Grundstücken mit alten Grünzonen und Baum-
bestand maximalen Nutzen ziehen, so die Befürchtung.
Das Stadtplanungsamt ging auf die Wünsche ein – und
nahm die Festlegungen zur Anzahl der Geschosse und
Höhen aus dem Bebauungsplan heraus.
Der Stadtrat ging den vorgeschlagenen Weg einstimmig mit.
Für die Bürgerbeteiligung und das daraus resultierende
Ergebnis gab es von den Fraktionen in öffentlicher Sitzung
viel Lob.
Quelle: Oberbayerisches Volksblatt vom 27.11.2017
26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 22Verfahrensstand
Nehmen Sie Ihre Rechte wahr und äußern Sie sich –
Stellungnahmen und Einwände sind bis 8.3.2019 möglich
Weiteres Vorgehen
▪ Schreiben Sie Ihre Stellungnahme an die Gemeindeverwaltung oder geben Sie sie dort zu Protokoll
− Planunterlagen liegen aus im Bauamt (1.OG, Danziger Str. 23) oder im Internet unter:
https://www.groebenzell.de/planen-bauen/ortsentwicklung/beteiligungsverfahren/freyastrasse.html
− Auskünfte im Bauamt unter 08142/505 -238 oder 505 -279
▪ Prüfen Sie, welche Auswirkungen der BPL-Entwurf für Sie, Ihr Grundstück und Ihre Planungen hat
▪ Prüfen Sie, ob Ihre Einwände aus der frühzeitigen Beteiligung umgesetzt wurden und wiederholen Sie diese ggf.
▪ Die Gemeinde plant, die Anwohner und Bürger nicht nochmals separat zu informieren
▪ Die Frist endet am Freitag 8.3.2019
Lassen Sie uns gemeinsam den Gartenstadtcharakter Gröbenzells erhalten und
Nachteile für heutige Eigentümer, Anwohner und Einwohner vermeiden !
26.2.2019 – Alle Angaben ohne rechtliche Gewähr 23Sie können auch lesen
