Bericht zur Kooperationsvereinbarung - "Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung" über das Jahr 2017 - WBM
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Bericht zur Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ über das Jahr 2017
Bericht zur Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ über das Jahr 2017
„Leistbare
„Leistbare
Mieten,Mieten,
Wohnungsneubau
Wohnungsneubau
und soziale
und soziale
Wohnraumversorgung“ | Inhalt|
Wohnraumversorgung“
Inhalt
Abkürzungsverzeichnis6
Vorwort 7
Einleitung und Zusammenfassung 8
1. Sozialverträgliche Mieten 12
2. Sanierung und Modernisierung 18
3. Kündigungsregelungen21
4. Vorgaben für die Vermietung von Bestandswohnungen 22
Wohnraumversorgung Berlin – Anstalt öffentlichen Rechts
Württembergische Straße 6
5. Vorgaben für die Vermietung von Neubauwohnungen 27
10707 Berlin
6. Wohnungstausch31
Vertreten durch die Vorstände
Jan Kuhnert
7. Partizipation durch Mieterräte und Mieterbeiräte 32
Alexa Prietzel
8. Erweiterung des Wohnungsbestands 35
Verfasser:
9. Wohnungsneubau: zukunftsfähig und kostengünstig 38
Jan Kuhnert
Christian Krüger
Anhang Kooperationsvereinbarung vom 05.04.2017 41
Über die WVB Wohnraumversorgung Berlin 50
Gestaltung und Layout:
Roman Stricker
STATTBAU Stadtentwicklungsgesellschaft mbH
Pufendorfstraße 11 | 10249 Berlin
Telefon 030 69 081 -0 | Fax: -111
www.stattbau.de
Berlin, 28. September 2018
4 5„Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ | Vorwort
Abkürzungsverzeichnis Vorwort
BEG Bundeseinkommensgrenze nach § 9 Abs. 2 WoFG Berlins Attraktivität hält ungebrochen an. Ein weiterer wichtiger Schritt zur Sicherung
Jährlich zieht es zahlreiche Menschen in un- des preiswerten Wohnraumangebots ist die
BGB Bürgerliches Gesetzbuch
sere Stadt, die hier arbeiten und wohnen im April 2017 abgeschlossene Kooperati-
KoopV Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und wollen. Die aktuellen Prognosen erwarten onsvereinbarung. Der Berliner Senat und
soziale Wohnraumversorgung“ bis 2030 eine Zunahme um 180.000 Neuber- die landeseigenen Wohnungsunternehmen
linerinnen und Neuberliner. Dies führt zu ei- haben sich darauf geeinigt, den Wohnungs-
LWU landeseigene(s) Wohnungsunternehmen
nem erhöhten Bedarf an Infrastruktur, neubau für breite Bevölkerungsschichten
WBS Wohnberechtigungsschein sozialen Einrichtungen, wie Schulen und Kul- auszuweiten und eine noch stärker sozial
tureinrichtungen, aber vor allem auch an ausgerichtete Bestandsbewirtschaftung zur
WE Wohneinheit
Wohnungen – insbesondere im bezahlbaren Sicherung bezahlbarer Mietenumzusetzen.
WoFG Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförde- Marktsegment. Um diese Ziele zu erreichen, muss neben
rungsgesetz) ökologischen und bedarfsgerechten Bau-
Für eine soziale ausgerichtete Mieten- und weisen, einer sozialen und nachhaltigen Bo-
WoVErG BE Gesetz zur Errichtung der „Wohnraumversorgung Berlin – Anstalt
Wohnungspolitik sind in Berlin die landesei- den- und Liegenschaftspolitik vor allem die
öffentlichen Rechts“
genen Wohnungsunternehmen ein verläss- Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger als
WoVG Gesetz über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung licher Anker. Sie kommen ihrer Aufgabe wichtige Ressource gestärkt werden.
in Berlin (Berliner Wohnraumversorgungsgesetz – WoVG Bln) nach und haben in den letzten Jahren die
Voraussetzung dafür geschaffen, wieder Wir können nun auf das erste Geschäftsjahr
WVB Wohnraumversorgung Berlin
verstärkt Wohnungen zu bauen. Gleichzei- nach Inkrafttreten der Kooperationsverein-
WUAusrStärkG BE Gesetz zur sozialen Ausrichtung und Stärkung der landeseigenen tig konzentrieren sie sich in der Bestands- barung zurückblicken und feststellen, dass
Wohnungsunternehmen für eine langfristig gesicherte Wohnraum- bewirtschaftung auf ihre besondere soziale die kommunale Wohnungswirtschaft den
versorgung Berlins Verantwortung. Das Ende 2015 beschlosse- Erwartungen Berlins gerecht wird. Die wirt-
ne Wohnraumversorgungsgesetz bildet ei- schaftliche Leistungsfähigkeit der Gesell-
nen wichtigen Meilenstein der sozialen schaften ermöglicht es ihnen, die besonde-
Neuausrichtung der landeseigenen Woh- re soziale Ausrichtung ihrer Geschäftspolitik
nungsunternehmen. Damit wurde eine zu- auch umzusetzen.
nehmend soziale Ausrichtung der kommu-
nalen Wohnungswirtschaft sowie eine Der vorgelegte Bericht liefert dafür Zahlen
vielfältige mietpreisdämpfende Wirkung und Belege und ermöglicht es damit, die
auf den gesamten Berliner Mietwohnungs- Diskussion über die gemeinwohlorientierte
markt eingeleitet. Ausrichtung der Geschäftstätigkeit der lan-
deseigenen Wohnungsunternehmen auf
der Grundlage einer strukturierten Analyse
des Geleisteten fortzusetzen.
Frau Senatorin Katrin Lompscher
6 7„Leistbare Mieten, Wohnungsneubau
„Leistbare
und soziale
Mieten,
Wohnraumversorgung“ | Einleitung
Wohnungsneubau und und Zusammenfassung|
soziale Wohnraumversorgung“
Einleitung und Zusammenfassung
verträgen (sog. Bestandsmieten) nur um 2,0 Empfehlung: Über die bereits von den LWU
% p.a. steigen dürfen wurde eingehalten. durchgeführten Informationswege hinaus
Insgesamt ergab sich ein Mietanstieg von sollten durch regelmäßige persönliche und
1,9%, welcher neben den Mieterhöhungen verständliche Anschreiben die Mieter*innen
für Bestandsmieten auch Mietsteigerungen auf die Möglichkeit eines Mietsenkungsan-
auf Grund von Modernisierungen, Neuver- trags (Härtefall) aufmerksam gemacht wer-
Die Geschäftstätigkeit der landeseigenen Über diesen gesetzlichen Auftrag hinaus ist mietungen, Bestandsankäufen und Erstver- den.
Wohnungsunternehmen Berlins (LWU) un- die WVB Vertragspartner bei der Kooperati- mietungen von neu errichteten Wohnungen Mit der KoopV wurde u.a. eine Neuregelung
terliegt verschiedenen gesetzlichen und onsvereinbarung „Leistbare Mieten, Woh- enthält. Die durchschnittliche Bestandsmie- der Mieterhöhung nach Modernisierung
vertraglichen Regelungen. Mit dem Wohn- nungsneubau und soziale Wohnraumver- te bei laufenden Verträgen beträgt zu Jah- (Kapitel 2) eingeführt. Die LWU haben sich
1
raumversorgungsgesetz (WoVG ) wurde ab sorgung“ (KoopV), die am 5. April 2017 resende 2017 5,91 €/m² Wohnfläche (2016: angabengemäß an die Vorgaben gehalten
dem 1. Januar 2016 das „Gesetz zur sozia- zwischen dem Land Berlin, den LWU und der 5,80 €/m²). Sie liegt damit 8,7 % unterhalb und 2017 insgesamt 2.861 Mieterhöhungs-
5
len Ausrichtung und Stärkung der landesei- WVB abgeschlossen wurde . Unter Ziffer 7.1 der vergleichbaren Mietspiegelmiete von verlangen wegen Modernisierung ausge-
genen Wohnungsunternehmen für eine der Vereinbarung wurden die Einführung 6,47 €/m² Wohnfläche. sprochen. Für knapp 16 % dieser Mieterhö-
langfristig gesicherte Wohnraumversor- eines Monitoring systems zur Einhaltung hungen wurden individuelle Modernisie-
2
gung“ (WUAusrStärkG BE ) in Kraft gesetzt. der Regelungen der Kooperationsvereinba- Die sog. durchschnittliche Neuvermietungs- rungsvereinbarungen (mit 451 Haushalten)
Es ergänzte das 2012 bis Ende 2016 zwi- rung durch die WVB und eine jährliche Be- miete, wenn bestehende Wohnungen (nicht abgeschlossen.
schen dem Senat und den LWU abgeschlos- richterstattung festgelegt. Neubau) an einen neuen Mieterhaushalt
3
sene „Mietenbündnis “, das damit in we- vermietet werden, ist von 2016 mit 6,45 €/ Da die LWU sich hier sehr unterschiedlich
sentlichen Teilen Gesetzeskraft erlangte. Der hier vorgelegte Bericht erfolgt in Erfül- m² auf 2017 um 9,9 % auf 7,09 €/m² gestie- verhalten, wird empfohlen, das Instrument
lung dieser Vorgaben und evaluiert dem- gen. Sie liegt rund 30 % unter dem marktüb- der individuellen Modernisierungsvereinba-
Mit dem neuen Gesetz wurden für die LWU entsprechend für das Geschäftsjahr 2017 lichen Wert von 10,15 €/m². rung stärker zu nutzen.
insbesondere Regelungen zur Sicherung die Einhaltung sowohl der gesetzlichen Vor-
des Wohnungsmarkts- und des Versor- schriften nach dem WoVG als auch der Re- Für die Mieterinnen und Mieter mit beste- Mit dem WoVG wurden detaillierte Regelun-
gungsauftrags der Unternehmen, zur Wie- gelungen nach der KoopV. henden Mietverträgen bei den LWU, die we- gen zur Vermeidung von Zwangsräumun-
dervermietung von Wohnungen, über die gen ihres geringen Einkommens nicht in der gen erlassen (Kapitel 3). Insbesondere sollte
Miethöhe nach Modernisierungen und die Die KoopV gilt nur für diejenigen Wohnun- Lage sind, Kaltmieten oberhalb von 30 % der Obdachlosigkeit vorgebeugt werden. Bei
Bildung von Mieterräten gültig. Gleichzeitig gen, die innerhalb von Berlin liegen. Von ihres Haushaltseinkommens zu tragen, wur- den 3.347 fristlosen Kündigungen wegen
wurde mit dem WoVG auch das „Gesetz den 300.826 eigenen und angepachteten den mit dem WoVG und der KoopV Möglich- Mietrückstands haben rd. 84 % aller betrof-
zur Errichtung der ‚Wohnraumversorgung Wohnungen der LWU zu Jahresende 2017 keiten für eine Mietsenkung auf Antrag fenen Haushalte eine externe oder interne
Berlin – Anstalt öffentlichen Rechts‘“ sind deshalb nur 299.684 Wohnungen in- geschaffen. In der Folge von Mieterhöhungs- Beratung angenommen und dabei wurde al-
4
beschlossen (WoVErG BE) . Die Wohnraum- nerhalb Berlin als sog. kooperationsverein- verlangen im laufenden Vertrag – im Rah- len Betroffenen Ersatzwohnraum angebo-
versorgung Berlin (WVB) hat in diesem Zu- barungsrelevanter Wohnungsbestand er- men der 2%-Regelung – wurden 418 Mietre- ten. Dadurch konnten knapp die Hälfte aller
sammenhang die Aufgabe „politische Leitli- fasst. duzierungen vereinbart. Dagegen war die fristlosen Kündigungen zurückgenommen
nien in Bezug auf die Wahrnehmung des Zahl bewilligter Mietsenkungsanträge bei werden. Bei den schließlich durchgeführten
Versorgungs- und Wohnungsmarktauftra- Die verschiedenen Vorgaben für die Siche- bestehenden Mietverträgen (25 Vereinba- 327 Räumungen sind meistens zurückgelas-
ges durch die landeseigenen Wohnungsun- rung sozialverträglicher Mieten (Kapitel 1) rungen) und nach Modernisierungsvorha- sene Möbel aus verlassenen Wohnungen ge-
ternehmen zu entwickeln, zu evaluieren stehen am Beginn des Berichts. Die wichtige ben (5 Verträge) vergleichsweise gering. räumt worden, um diese Wohnungen an-
und fortzuschreiben“. Regelung der Kooperationsvereinbarung, schließend wieder vermieten zu können.
wonach die Mieten in den laufenden Miet-
1 Gesetz vom 24.11.2015 mit Begründung unter
https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraumversorgung/download/VorlageBeschlussfassung_WoVG_Bln.pdf
2 Gesetz vom 24.11.2015, Download unter
http://gesetze.berlin.de/jportal/?quelle=jlink&query=WUAusrSt%C3%A4rkG+BE&psml=bsbeprod.psml&max=true&aiz=true
3 „Gut, sicher und preiswert wohnen in Berlin -BÜNDNIS FÜR SOZIALE WOHNUNGSPOLITIK UND BEZAHLBARE MIETEN“ vom 04.09.12
https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsbau/download/mietenbuendnis/kooperationsvereinbarung-mietenbuendnis.pdf
4 Gesetz vom 24.11.2015 unter
http://gesetze.berlin.de/jportal/?quelle=jlink&query=WoVErG+BE&psml=bsbeprod.psml&max=true
5 „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ - Kooperationsvereinbarung mit den städtischen Wohnungsbaugesell-
schaften Berlins vom 05.04.17 unter
https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum/wohnungsbaugesellschaften/download/kooperationsvereinbarung.pdf
8 9„Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ | Einleitung und Zusammenfassung
Schon mit dem Mietenbündnis und dann mit Obwohl die Zahl der Kündigungen (Fluktuati- Für den Wohnungstausch (Kapitel 6) sind im In den kommenden Jahren werden deutlich
dem WoVG wurde die Wiedervermietung von on) wegen der allgemeinen Marktbedingun- Jahr 2017 nur 91 entsprechende Umzüge zu mehr neue Wohnungen durch die LWU ge-
Bestandswohnungen (Kapitel 4) an soziale gen bei den LWU um über 20 % zurückging, verzeichnen. Wenn im zweiten Halbjahr 2018 schaffen werden, so wurden 2017 5.042
Kriterien gebunden, auch wenn diese Woh- konnte die absolute Zahl der Wohnungsver- das internetbasierte Wohnungstauschportal Baubeginne berichtet. Zur Unterstützung
nungen keiner Förderbindung unterliegen. mittlungen für diese Bedarfsgruppen noch ge- in Betrieb geht, ist mit einer besseren Nutzung der Neubautätigkeit wurden den LWU insge-
Nach dem WoVG sind 55 % aller Wiederver- steigert werden. Die Quote betrug 2017 sogar des vorhandenen Wohnraums durch Woh- samt 19 Grundstücke des Landes oder lan-
mietungen (ohne Neubau) an Haushalte zu 18,3 %. nungstausch unter den Mieterinnen und Mie- deseigener Unternehmen übertragen, auf
vermieten, die einen Wohnberechtigungs- tern aller sechs LWU zu rechnen. ihnen werden voraussichtlich rd. 2.530
schein (WBS) erhalten können. Obwohl das Die Berichterstattung über die nach KoopV er- Wohnungen entstehen. Insgesamt haben die
WoVG erst zu Jahresbeginn 2016 in Kraft trat, weiterten Bedarfsgruppen mit einer Quote Für die Mieterräte und die Mieterbeiräte der LWU 1.772 auf dem Wohnungsmarkt direkt
betrug die Quote der WBS-berechtigten Haus- von 25 %, zusätzlich noch für Studierende und LWU (Kapitel 7) sind durch WoVG und KoopV erworben und zusätzlich gingen 2017 im
halte sogar 57,6 % für das Gesamtjahr. Mit Transfereinkommensbezieher, zeigt ebenfalls die Aufgaben definiert worden. Für sie hat Rahmen des bezirklichen Vorkaufsrechts
der KoopV ist diese Regelung von 55 % auf 60 mit 32,0 % eine klare Erfüllung der Quote, ob- die WVB verschiedene Unterstützungsstruk- 264 Wohnungen in den Besitz der LWU über.
% erhöht worden und die LWU haben diese wohl sie erst im Frühjahr 2017 mit der KoopV turen aufgebaut. Mit dem Vorschlag einer
auch 2017 mit 61,1% erfüllt. Der besondere in Kraft trat. neuen Mustersatzung hat die WVB dazu bei- Der Anteil der gebundenen Wohnungen an
Vermietungsvorrang für Haushalte mit gerin- getragen, die bei den Mieterratswahlen den fertiggestellten Neubauten der LWU
geren Einkommen (zwischen 80 % und 100 % Bei der Überprüfung der Vorgaben für die Ver- 2016 aufgetretenen Unregelmäßigkeiten (Kapitel 9) betrug 2016 nur 7,9 % und im
der Bundeseinkommensgrenze) wurde von mietung von Neubauwohnungen, die ab 2012 künftig zu vermeiden. Die Vereinbarung der Jahr 2017 bereits 28,2 %. Die mit der KoopV
den LWU sehr unterschiedlich beachtet und errichtet wurden, (Kapitel 5) hat die WVB emp- KoopV, wonach die LWU anstreben sollen, im Frühjahr 2017 vereinbarte Quote von
im Durchschnitt der Unternehmen wurden 55 fohlen, künftig in Neubauvorhaben verstärkt Mieterbeiräte oder vergleichbare Institutio- mindestens 50 % gebundenem Wohnraum
% aller Vermietungen der WBS-berechtigten den Bedarf an großen Familienwohnungen nen in Siedlungen ab 300 Wohnungen einzu- bei den Neubauvorhaben kann erst in späte-
Haushalte an diese Teilgruppe durchgeführt. aber auch an kleinen 1 – 1,5-Raum-Wohnun- richten, ist noch recht unterschiedlich bei ren Jahren realisiert werden, da ein mehr-
gen zu beachten. den einzelnen LWU umgesetzt. Zumeist sind jähriger Planungs- und Bauprozess der Fer-
Als Evaluationsergebnis wird eine stärkere Be- trotz Bemühungen der LWU, u. a. wegen ge- tigstellung vorausgeht. Bereits in der 2.
achtung des Vermietungsvorrangs bei allen Durch die Förderrichtlinie des Landes Berlin ringer Wahlbeteiligungen, erst in rd. der Hälfte 2017 waren bei den begonnenen
LWU empfohlen. gilt für mietpreisgebundene Wohnungen eine Hälfte des Wohnungsbestands Mieterbeirä- Neubauten schon für 46,4 % der Wohnun-
Mietobergrenze von 6,50 €/m², dies wurde te eingerichtet. gen eine Förderung beantragt.
Von besonderer Bedeutung ist die Erfüllung von den einzelnen LWU auch bei Erst- und
des Versorgungsauftrags der LWU gerade ge- Wiedervermietungen eingehalten. Die Vorga- Ein Schwerpunkt der Arbeit der LWU gilt der Der Mindestanteil an gebundenem Wohn-
genüber den am Wohnungsmarkt besonders be der KoopV, dass ungebundene Neubauwoh- Erweiterung des Bestandes durch Neubau raum beim Wohnungsneubau muss durch
benachteiligten Haushalten. Mit dem WoVG nungen zu einer Durchschnittsmiete von un- oder Ankauf (Kapitel 8). Erst allmählich ge- geeignete Planungsinstrumente sicherge-
und der KoopV wurden hierfür spezielle Son- ter 10,00 €/m² vermietet werden sollten, ist winnt der Neubau an Fahrt. Insgesamt wur- stellt werden.
derregelungen vereinbart, die für diese Haus- für Vorhaben eingehalten worden, bei denen den 2017 3.011 neue Wohnungen erstmals
halte den Zugang zu Wohnungen erleichtern ein Baubeginn nach dem 1. Juli 2017 stattge- vermietet und tragen zur Entlastung des Die Wohnraumversorgung Berlin, Anstalt öf-
sollen. Das WoVG sieht vor, dass 11 % aller funden hat. Bei den früher begonnenen Neu- Wohnungsmarkts bei. Insgesamt hatten die fentlichen Rechts, möchte mit diesem öf-
Wiedervermietungen an besondere Bedarfs- bauvorhaben wurde diese Obergrenze teil- Unternehmen damit 300.826 eigene und fentlichen Bericht Einblick in die Arbeit der
gruppen wie Obdachlose, Flüchtlinge oder be- weise überschritten, wobei hier andere angepachtete Wohnungen zu Jahresende landeseigenen Wohnungsunternehmen ge-
treute Wohnformen erfolgen. Im Jahr 2016 Kalkulationsgrundlagen maßgeblich waren. 2017. Davon liegen 299.684 Wohnungen in- ben und nimmt Anregungen für die Weiter-
wurde die Quote bereits mit 14,8 % deutlich nerhalb Berlins und unterliegen den Rege- entwicklung des Berichts gerne entgegen.
übererfüllt. lungen der KoopV.
10 11„Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ | Sozialverträgliche Mieten
1. Sozialverträgliche Mieten Miethöhe bei Wiedervermietungen
Im Unterschied zu Bestandsmieten wird bei Diese Neuvertragsmieten stiegen in den ver-
der erneuten Vermietung einer Wohnung gangenen Jahren an. Bei einem Vergleich
(Wiedervermietung) in der Regel eine Anpas- der Jahreswerte 2016 und 2017 zeigt sich,
Entwicklung der Bestandsmieten 3
sung an die ortsübliche Vergleichsmiete dass der Betrag von 6,45 €/m² um 9,9 % auf
Insgesamt sind die durchschnittlichen Jahresende 2017. In diesen Mietsteigerun- vorgenommen. 7,09 €/m² gestiegen ist.
Mieten im laufenden Mietvertrag (Be- gen sind neben den Mieterhöhungen der
standsmieten) in den kooperations- bzw. Bestandsmieten auch Mietsteigerungen auf Nettokaltmieten bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen
bündnisrelevanten Wohnungen bei den Grund von Modernisierungen, Neuvermie-
landeseigenen Wohnungsunternehmen um tungen, Bestandsankäufen und Erstvermie- STADT UND
degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE WBM Durchschnitt
0,11 € bzw. 1,9 % gestiegen: von 5,80 €/m² tungen von neu errichteten Wohnungen LAND
zum Jahresende 2016 auf 5,91 €/m² zum enthalten. 2016 6,48 € 6,53 € 6,39 € 6,42 € 6,28 € 6,73 € 6,45 €
Durchschnittliche Bestandsmieten in kooperations- bzw. bündnisrelevanten Wohnungen 2017 6,85 € 7,19 € 6,96 € 6,99 € 7,17 € 7,87 € 7,09 €
(monatliche Nettokaltmiete, Soll) in €/m²
Änderung 5,7 % 10,1 % 8,9 % 8,9 % 14,2 % 16,9 % 9,9 %
STADT Durch-
degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE WBM
UND LAND schnitt
Die mittlere Angebotsmiete, also die Miete, obachten. Der Anteil von Vermietungsange-
2016 5,85 5,72 5,81 5,85 5,65 5,94 5,80
die bei allen neuen Wohnungsvermietungen boten unter 7,00 €/m² ist von 18 % (2016)
5
2017 5,96 5,84 5,93 5,91 5,79 6,08 5,91 gefordert wird, betrug in Berlin im Jahr 2017 auf 10 % (2017) zurückgegangen .
4
Anstieg 2016 zu 2017 0,11 0,12 0,12 0,06 0,14 0,14 0,11
10,15 €/m² (Median nettokalt). Mit durch-
schnittlich 7,09 €/m² bei Neuvermietung Bei Betrachtung längerer Zeitreihen wird
Anstieg in % 1,9 % 2,1 % 2,1 % 1,0 % 2,5 % 2,4 % 1,9 % liegen die LWU 30 % unter den Angebots- der Mietenanstieg noch deutlicher: Die Me-
mieten, die am Markt gefordert werden. dianwerte für das 4. Quartal stiegen von
durchschnittliche OVM
für den Bestand nach 6,58 6,37 6,60 6,29 6,34 6,61 6,47 2010 bis 2017 um 4,50 €/m² und somit um
Mietspiegel 2017
1
Die Angebotsmieten stiegen in den letzten rund 71 %. Vor diesem Hintergrund wird die
Differenz zur Jahren deutlich an. Während sie im Jahr Rolle der landeseigenen Wohnungsunter-
durchschnittlichen OVM - 0,62 - 0,53 - 0,67 - 0,38 - 0,55 - 0,53 - 0,56 2016 im Median noch 9,07 €/m² betrugen, nehmen als Anbieter kostengünstigen
für den Bestand
ist im Folgejahr ein Anstieg um 12 % zu be- Wohnraums immer wichtiger.
Differenz in % - 9,4 % - 8,3 % - 10,2 % - 6,0 % - 8,7 % - 8,0 % - 8,7 %
Die Bestandsmieten der sechs landeseige- abgeschlossene Kooperationsvereinbarung
nen Wohnungsunternehmen liegen 8,7 % wurden die LWU aufgefordert, diese Mieter-
unter der im Berliner Mietspiegel ausgewie- höhungen mit Blick auf ihre Sozialverträg-
senen ortsüblichen Vergleichsmiete. lichkeit zu überprüfen, ggf. anzupassen
oder rückgängig zu machen. Von den gefor-
In den Monaten Januar bis April 2017 wur- derten Mieterhöhungen wurden daraufhin
den nach Auslaufen des Mietenbündnisses 12.763 (40,2 %) storniert und weitere 9.087
und vor Inkrafttreten der Kooperationsver- (28,6 %) reduziert. Lediglich 9.294 Mieter-
einbarung 31.730 Mieterhöhungsschreiben höhungen (29,3 %) traten schließlich un- 3 Ziffer 4.1 der KoopV legt dabei fest, dass Neuvermietungen an WBS-berechtigte Haushalte (60 % aller Neuvermietungen) nur
„maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete“ erfolgen dürfen.
2
versandt. Mit Bezug auf die im April 2017 verändert in Kraft . 4 Vgl. IBB Wohnungsmarktbericht 2017 S. 62.
5 IBB-Wohnungsmarktbericht 2017 S. 60 ff.
1 Antwort auf eine schriftliche Anfrage DS 18 / 13 690.
2 Rest von 586 Mieterhöhungsbegehren auf die Summe von 31.730 wurde nicht zugeordnet.
12 13„Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ | Sozialverträgliche Mieten
Vorgaben für die Mietenreduzierung
Sicherung sozialverträglicher Miethöhen
Derzeit bestehen drei unterschiedliche Mög- Antrag auf Reduzierung der angekündig- Gesamtnettoeinkommen des
Haushaltsgröße Wohnflächenobergrenzen
lichkeiten für Mieterinnen und Mieter, einen ten Mieterhöhung im laufenden Mietver- Haushalts im Jahr
Antrag zur Reduzierung der Nettokaltmiete trag, mit der Begründung, dass die Belas-
Einpersonenhaushalt 16.800 Euro Einpersonenhaushalt: 45 m²
auf die Belastungsgrenze von 30 % des tungsgrenze dann überschritten würde
7
Haushaltsnettoeinkommens (sog. Härtefall- (Mietkappung ) und
Zweipersonenhaushalt 25.200 Euro Zweipersonenhaushalt : 60 m²
regelung) zu stellen: Antrag auf Reduzierung der angekündig-
ten Mieterhöhung wegen einer Moderni- für jede weitere zum Haushalt
5.740 Euro Dreipersonenhaushalt: 75 m²
gehörende Person
Antrag auf Reduzierung der laufenden ak- sierungsmaßnahme, mit der Begründung,
für jedes zum Haushalt gehörende
tuellen Mietzahlung, mit der Begründung, dass die Belastungsgrenze dann über- 700 Euro Vierpersonenhaushalt: 85 m²
Kind
dass die Belastungsgrenze bereits über- schritten würde (Modernisierungsumlage-
6 8 zusätzlich 12 m² für jede weitere
schritten ist (Mietabsenkung ), Kappung ). zum Haushalt gehörende Person
Nettokaltmiete ist der Betrag, den das Wohnungsunternehmen für die reine Vermietung der
Wohnung erhält. Monatliche Vorauszahlungen für Betriebskosten und Nebenkosten sind nicht Bewilligte Anträge auf Mietreduzierungen zur Sicherung sozialverträglicher Mieten 2017
in der Nettokaltmiete enthalten.
STADT
degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE WBM Gesamt
UND LAND
Die LWU können dem Antrag auf Mietabsen- Liegen die Voraussetzungen gemäß nachfol-
Mietsenkung im
kung oder Kappung dann zustimmen, wenn gender Übersicht vor, kann eine Mietabsen- 7 5 3 0 0 10 25
Bestandsvertrag
die Einhaltung bestimmter Kriterien nachge- kung oder Kappung der jeweiligen Mieterhö-
Kappung Mieterhöhun-
wiesen wird. Ausschlaggebend sind das hung beantragt werden, damit die zu gen nach §558 BGB
25 104 54 198 22 15 418
Haushaltsgesamteinkommen entsprechend entrichtende Nettokaltmiete künftig nicht
Kappung Mieterhöhun-
der nachfolgend dargestellten Grenzen, die mehr als 30 % des verfügbaren anrechenba- gen nach § 559 BGB
0 3 0 0 0 2 5
Wohnungsgröße und die Anzahl der Haus- ren Gesamteinkommens des jeweiligen
haltsmitglieder. Bei besonderen Lebensum- Haushaltes beträgt.
Die relativ geringe Anzahl bewilligter Anträ- offenbar für einen großen Teil der Mieter-
ständen können Überschreitungen der Woh-
ge im bestehenden Mietvertragsverhältnis schaft finanziell tragbar ist, kann aber an-
nungsgröße zugelassen werden.
bzw. bei Mieterhöhungen nach Modernisie- dererseits auch auf eine noch zu geringe
rung ist einerseits ein Hinweis darauf, dass Kenntnis der Regelung bei den Miethaushal-
die Miethöhe in den Bestandsverträgen bei ten deuten.
den landeseigenen Wohnungsunternehmen
Intensivierung der Information der Mieterinnen und Mieter über ihr Recht, einen Antrag auf
Kappung der aktuellen Miete auf eine sozialverträgliche Höhe („30-%-Regelung“) zu stellen:
Zielgruppenorientierte, verständliche und ggf. mehrsprachige Informationsmaterialien
Persönliche Mieteranschreiben der LWU einmal im Jahr bzw. bei Mieterhöhungen Empfehlung
Detaillierung der Erfassung der Anträge und Ablehnungsgründe nach den Fallgruppen
Mietabsenkung (Bestandsverträge), Mietkappung (Mieterhöhungen) und Modernisie-
rungsumlagekappung
6 Gemäß Ziffer 4.4 der KoopV.
7 Gemäß Ziffer 4.2 der KoopV.
8 Gemäß Ziffer 4.3 der KoopV.
14 15„Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ | Sozialverträgliche Mieten
hungen für Wohnungen des sozialen Woh- Insgesamt wurden also von den LWU
Mieterhöhungen bei Bestandsmietverträgen nungsbaus nach den dort anzuwendenden 140.314 Mieterhöhungen für Bestands-
Aufgabe der LWU ist nach dem WUAusr- In Einzelfällen kann von dieser Vorgabe abge- Regelungen versandt. mietverträge (ohne Mieterhöhungen aus
StärkG BE sowohl die „Sicherung und Erwei- wichen werden: Liegt die Ausgangsmiete un- Modernisierungsvorhaben) versandt.
terung preisgünstigen Mietwohnraums in terhalb von 75 % der Durchschnittsmiete des
allen Bezirken für breite Schichten der Be- jeweiligen Wohnungsunternehmens, kann Mieterhöhungen bei Bestandsmietverträgen im Jahr 2017
völkerung (Wohnungsmarktaufgabe) als der Mietenanstieg im Einzelfall höher ausfal-
auch die Hilfestellung zu einer nachhaltigen len. Damit gewährleistet bleibt, dass die Net- STADT
degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE WBM Gesamt
und bedarfsgerechten Wohnraumversor- tokaltmiete 30 % des Nettohaushaltseinkom- UND LAND
gung für Haushalte in Berlin, die auf dem mens nicht übersteigt, wird auch in diesen Mieterhöhungen nach
24.082 23.977 18.115 38.868 4.397 16.901 126.340
§ 558 BGB
Wohnungsmarkt besonders benachteiligt Fällen bei Mieterhöhungen auf die Möglich-
sind und sich nicht selbst mit angemesse- keit eines Antrags auf Mietenkappung (Härte- davon Mieterhöhungen
von Mieten unter 75 % der 538 574 516 0 495 120 2.243
nem Wohnraum versorgen können (Versor- fallregelung) hingewiesen.
Durchschnittsmiete
gungsaufgabe)“.
Zusätzlich Mieterhöhun-
Laut Angaben der sechs Wohnungsunterneh- gen im sozialen Woh- 5.637 146 7.177 159 0 855 13.974
Für die Erfüllung dieser gesetzlichen Aufga- men wurden im Jahr 2017 insgesamt 126.340 nungsbau
ben ist die Mietenbildung das zentrale Instru- Mieterhöhungen gem. § 558 BGB an die Mie- Summe 29.719 24.123 25.292 39.027 4.397 17.756 140.314
ment, denn vor allem mit preisgünstigem terschaft der landeseigenen Wohnungsunter-
Wohnraum können die LWU ihrem gesetzli- nehmen versandt. In 12.763 Fällen wurde eine
chen Auftrag nachkommen. Mieterhöhung nach Abschluss der KoopV zu- In die Berechnungen für den Mietspiegel ge- im Jahr haben durch ihre Einbeziehung in
rückgenommen, 9.087 Mieten wurden nach- hen nur diejenigen Wohnungen ein, die in die Berechnungsbasis des Berliner Miet-
Das Wohnraumversorgungsgesetz verpflich- träglich reduziert. Der Anstieg der Nettokalt- den letzten vier Jahren neu vermietet wur- spiegels einen mietpreisdämpfenden Effekt,
tete die LWU, die Miete innerhalb von vier Jah- miete betrug laut Angaben der Unternehmen den oder von einer Mieterhöhung betroffen da aktuell viele Neuvermietungen von pri-
ren um nicht mehr als 15 % zu erhöhen. Mit nicht mehr als 2 % pro Jahr bzw. 4 % in zwei waren. Die rund 125.000 Mieterhöhungen vaten Immobilieneigentümern mit höheren
der Kooperationsvereinbarung wurde nun Jahren. Nur in 2.243 Fällen (1,8 % aller Mieter- der LWU mit ihren niedrigen Sätzen von Mietpreisen in den Mietspiegel einfließen.
eine deutlich stärkere Begrenzung künftiger höhungen nach § 558 BGB) wurde die Netto- durchschnittlich unter 2 % Mieterhöhung
Mietsteigerungen vereinbart. Ziffer 4.2 der kaltmiete um mehr als 2 %, höchstens jedoch
Kooperationsvereinbarung legt fest, dass Be- auf die Kappungsgrenze nach dem WoVG von
standsmieten um nicht mehr als 2 % jährlich 15 % in vier Jahren angehoben. Grund hierfür
steigen sollen, wobei einmalige Mietanhebun- war, dass in diesen Fällen die vorherige Kalt-
gen bis zu 4 % innerhalb von zwei Jahren miete weniger als 75 % der durchschnittlichen
möglich sind. Miete des jeweiligen Unternehmens betrug.
Darüber hinaus wurden 13.974 Mieterhö-
Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen nach § 558 BGB
Die Erhöhung der Grundmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete während eines Mietverhält-
nisses einer Wohnung, die nicht mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde, ist im § 558 des Bür-
gerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt
bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen in Berlin i.d.R. auf Basis des Berliner Mietspiegels.
16 17„Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ | Sanierung und Modernisierung
2. Sanierung und Modernisierung Asbestfreie Hauptstadt 2030
Die landeseigenen Wohnungen mit Asbestbe- Dazu stellt jedes landeseigene Wohnungsun-
lastungen werden im Rahmen der Strategie ternehmen einen langfristigen Sanierungs-
„Asbestfreie Hauptstadt 2030“ schrittweise plan auf. Im Rahmen dieser Sanierungspläne
saniert. wurden im Jahr 2017 3.512 Wohnungen as-
Die Kooperationsvereinbarung sieht vor, Die Kooperationsvereinbarung enthält auch bestsaniert.
Modernisierungserfolge auch anhand des konkrete Vorgaben für einen behutsamen
tatsächlichen Energieverbrauchs zu evalu- Umgang mit der vorhandenen Bausubs- Anzahl asbestsanierter Wohnungen 2017
ieren, um den Beitrag der landeseigenen tanz. So soll grundsätzlich auf den Aus-
Wohnungsunternehmen zum Klimaschutz tausch funktionsfähiger Holzkastendoppel- STADT UND
degewo GESOBAU Gewobag WBM Summe*
zu stärken. Es wird angestrebt, Modernisie- fenster verzichtet werden. Diese ab Frühjahr LAND
rungsvorhaben weitestgehend warmmie- 2017 geltenden Vorgaben greifen nicht bei Asbestsanierte
602 264 2.134 459 53 3.512
tenneutral umzusetzen und ökologisch un- Modernisierungsmaßnahmen, die vorher in Wohnungen
schädliche Baustoffe einzusetzen. Auftrag gegeben wurden. Alle Angaben gem. DS 18 / 13125
* Die HOWOGE hat nach weitgehender Sanierung 2017 keine asbestbelasteten Wohnungen im Bestand.
Neuausrichtung der Sanierungsstrategie Die LWU gaben mit Stand Ende 2017 an, Wird die Sanierungstätigkeit weiterhin in-
dass bei über 41.000 Wohnungen im Be- tensiviert (von 3.328 in 2016 stieg die An-
Derzeit überarbeiten die LWU ihre Sanie- Nach einer ersten Analyse der bisher ver-
stand von einer Belastung mit Asbest in un- zahl asbestsanierter Wohnungen auf 3.512
rungsstrategien entsprechend Ziffer 5 der folgten Sanierungskonzepte der LWU hat
terschiedlichen Bauteilen (Boden, Fassaden im Jahr 2017) ist das Ziel „Berlin 2030 as-
Kooperationsvereinbarung: Die geplanten die WVB in Abstimmung mit den LWU eine
etc.) zu rechnen ist. bestfrei“ voraussichtlich erreichbar.
Maßnahmen werden stärker auf ihren öko- wissenschaftliche Untersuchung beauf-
logischen und sozialen Nutzen hin ausge- tragt, die die Sanierungsvorhaben und
Neuregelung der Mieten nach Modernisierung
richtet. -strategien der LWU mit denen anderer gro-
ßer kommunaler Wohnungsunternehmen Vermieterinnen und Vermieter von Wohn- (Modernisierungsumlage) erhöht werden. Da-
Der Kooperationsvereinbarung entspre- vergleicht. Daraus sollen Handlungsvor- raum können unter Beachtung gesetzlicher durch wird die bundesgesetzlich zulässige
chend wird die Wohnraumversorgung Ber- schläge für kostengünstige, zügige und Vorgaben Kosten von Modernisierungen im Höhe der Modernisierungsumlage um fast
lin gemeinsam mit den Mitgliedern der Mie- mieterfreundliche Verfahren abgeleitet Zuge einer so genannten Modernisierungsum- 50 % unterschritten, um den Mietenanstieg
terräte die geänderten Sanierungsstrategien werden, die es ermöglichen, die resultieren- lage auf die Mieterinnen und Mieter umlegen. auch bei Modernisierungen sozialverträglich
der LWU evaluieren und Vorschläge für eine de Mieterhöhung in einem sozialverträgli- Grundlage hierfür ist § 559 des Bürgerlichen zu begrenzen.
behutsame Sanierung und energetische chen Rahmen zu halten. Im zweiten Halb- Gesetzbuches (BGB), wonach bis zu 11 % der
Modernisierung unterbreiten. jahr 2018 werden die Ergebnisse mit den für die Modernisierung aufgewendeten Kosten Gleichzeitig darf die Nettokaltmiete nach Mo-
Unternehmen, den Mieterräten und den auf die jährliche Miete aufgeschlagen werden dernisierung die ortsübliche Vergleichsmiete
Gremien der WVB diskutiert und entspre- dürfen. um nicht mehr als 10 % übersteigen. Darüber
chende Anregungen für eine angepasste hinaus ist auch bei diesen Mieterhöhungen die
Sanierungsstrategie vorgelegt. Das Land Berlin hat für die LWU im Rahmen Regelung zur Sicherung einer sozialverträgli-
der Kooperationsvereinbarung Ziffer 4.3 deut- chen Miethöhe zu beachten (Antrag auf
lich begrenztere Festlegungen zur Modernisie- 30-%-Kappung). In der nachfolgenden Tabelle
9
rungsumlage getroffen . Danach darf bei Mo- sind die insgesamt 2.861 von den LWU im Jahr
dernisierungsankündigungen ab November 2017 verfügten Modernisierungsmieterhö-
2016 die Nettokaltmiete höchstens um 6 % hungen nach § 559 BGB nach den einzelnen
10
der aufgewendeten Modernisierungskosten LWU aufgegliedert .
9 Die Vorgaben gelten für Mieterhöhungen, die nach dem 1. November 2016 ausgesprochen wurden.
10 Modernisierungsmieterhöhungen im sozialen Wohnungsbau sind hier nicht erfasst.
18 19„Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ | Kündigungsregelungen
3. Kündigungsregelungen
Ein besonderes Instrument ist die freiwillige Interessen und die Zahlungsfähigkeit der
vertragliche Vereinbarung zwischen dem Bewohnerinnen und Bewohner abgestimmt.
Mieterhaushalt und dem Wohnungsunter- Die LWU sind gemäß Kooperationsvereinba-
nehmen über die konkrete Durchführung rung Ziffer 4.3 aufgefordert, derartige indi-
einer Modernisierung und die künftig zu viduelle Vereinbarungen bei einer Moderni-
zahlende Miete nach Modernisierung. Hier sierung von sich aus anzubieten.
werden die einzelnen Maßnahmen auf die Mit dem § 4 Abs. 1 des WUAusrStärkG BE weit wie möglich vermieden werden.“
wurde festgelegt: „Die landeseigenen Woh- Zwangsvollstreckungsmaßnahmen sollen
Mieterhöhungen nach Modernisierungen und individuelle Modernisierungsvereinbarungen nungsunternehmen wirken durch geeignete nur erfolgen, wenn keine Obdachlosigkeit
2017 Maßnahmen wie Informations-, Beratungs-, des gekündigten Mieterhaushaltes droht
Mediations- und ähnliche Verfahren darauf bzw. wenn diese durch Angebot von Ersatz-
STADT
degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE WBM Gesamt hin, dass außerordentliche fristlose Kündi- wohnraum vermieden werden kann.
UND LAND
gungen aufgrund von Mietrückständen so
Mieterhöhungen nach
730 468 168 462 370 663 2.861
§ 559 BGB
Fristlose Kündigungen wegen Mietrückständen 2017
Individuelle Modernisie-
0 58 110 0 267 16 451
rungsvereinbarungen
STADT
degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE WBM Gesamt
Anteil 0,0 % 12,4 % 65,5 % 0,0 % 72,7 % 2,4 % 15,8 % UND LAND
Fristlose Kündigungen
Während Gewobag und STADT UND LAND ca. ses Instrument nur bei einem Achtel der be- 825 583 535 606 453 345 3.347
wegen Mietrückstand
zwei Drittel der Modernisierungen auf der troffenen Haushalte, die WBM selten und
Konsensbasis von individuellen Vereinbarun- degewo sowie HOWOGE gar nicht. Durchgeführte interne
gen durchführten, nutzte die GESOBAU die- oder externe Mieterbe- 825 408 535 327 371 345 2.811
ratung
Rücknahme der Kündi-
Das Instrument der individuellen Modernisierungsvereinbarungen ist intensiver zu nutzen. gung aufgrund einer 588 64 450 158 107 294 1.661
Vereinbarung
Eine Zusammenarbeit mit den neu zu schaffenden bezirklichen Beratungsstellen sowie adres-
satenorientierte mehrsprachige Informationen über individuelle Modernisierungsvereinbarun- Räumungen noch be-
Empfehlung 60 41 30 102 43 51 327
gen könnte die Quote deutlich steigern und zu einer höheren Akzeptanz von Modernisierungs- wohnter Wohnungen
maßnahmen bei den LWU beitragen.
Nach Auskunft der LWU wurden in allen Fäl- Letztendlich wurden 327 Räumungen vollzo-
len fristloser Kündigungen individuelle Bera- gen. Für jeden dieser Fälle wurden die
tungen angeboten. 84 % aller fristlos gekün- Rechtsgründe erfasst. Nicht immer sind
digten Haushalte nahmen 2017 das Angebot Mietrückstände für die Zwangsräumung ur-
einer Mieterberatung durch eigene Mitarbei- sächlich. Oft werden vermietete Wohnun-
terinnen und Mitarbeiter oder in Zusam- gen, die von den Mietvertragspartnern ohne
menarbeit mit fachlich geeigneten externen Angabe einer neuen Adresse verlassen wor-
Beauftragten der LWU in Anspruch. Dadurch den sind, für eine Wiedervermietung leerge-
konnte mit rund 60 % der beratenen Haus- räumt.
halte (1.661) eine Vereinbarung zur Rück-
nahme der fristlosen Kündigung abgeschlos-
sen werden.
20 21„Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ | Vorgaben für die Vermietung von Bestandswohnungen
4. Vorgaben für die Vermietung Übersicht über die Wiedervermietungen
von Bestandswohnungen
Während im Jahr 2016 noch 19.179 Im Vergleich zum Jahr 2016 ist die Anzahl
der Kooperationsvereinbarung unterliegen- der Wiedervermietungen damit um 21,4 %
12
de Wohnungen zur Wiedervermietung auf gesunken. Die Fluktuationsquote lag 2017
den Markt kamen, waren es im Jahr 2017 im Durchschnitt der sechs Unternehmen bei
Das Wohnraumversorgungsgesetz und die Mit der Kooperationsvereinbarung wurden nur noch 15.813 Wohnungen. 5,3 %, im Vorjahr lag sie noch bei 6,5 %.
Kooperationsvereinbarung haben durch die oben genannten sozialen Vergabekrite-
umfangreiche Vermietungsvorgaben dafür rien weiter gefasst: Demnach sollen 60 % Wiedervermietung von Wohnungen und Fluktuationsrate 2017
gesorgt, dass die Vermietung von Wohn- statt bislang 55 % der jährlich zur Wieder
raum bei den LWU verstärkt an sozialen Kri- vermietung kommenden Wohnungen an STADT UND
degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE WBM Gesamt
terien ausgerichtet wird. Dies bedeutet, Haushalte, welche die Vorgaben zum Bezug LAND
dass ein großer Teil der Bestandswohnun- eines Wohnberechtigungsscheines Berlin Wiedervermie-
3.729 2.097 3.064 3.233 2.375 1.315 15.813
gen der LWU bei der Wiedervermietung fak- (WBS) einhalten, maximal zur ortsüblichen tungen
tisch wie Wohnungen des sozialen Woh- Vergleichsmiete vermietet werden. Von die- Fluktuationsrate 5,7 % 5,1 % 5,1 % 5,4 % 5,5 % 4,4 % 5,3 %
nungsbaus behandelt wird. sen 60 % sollen wiederum 25 % statt bis-
lang 20 % – das entspricht 15 % aller frei
Mit dem WoVG wurde die Vergabe auch von werdenden Wohnungen – an einen erwei-
Wiedervermietungen an Haushalte mit WBS
ungebundenen Wohnungen anhand sozia- terten Kreis von Wohnberechtigten beson-
ler Kriterien für die LWU erstmals gesetzlich derer Bedarfsgruppen (Transferleistungs-
Vermietungsvorgaben gemäß Wohnraumversorgungsgesetz
festgelegt. So sind gemäß Art. 2 § 2 WoVG beziehende, Obdachlose, Geflüchtete,
55 % der jährlich freiwerdenden Wohnun- betreutes Wohnen, Studierende sowie ver- Nach § 2 WUAusrStärkG BE sollen 55 % der Die Zahl der Vermietungen von Wohnungen
11
gen an wohnberechtigte Haushalte zu gleichbare Bedarfsgruppen) vermietet wer- jährlich freiwerdenden Wohnungen an an Wohnberechtigte und WBS-Haushalte lag
vergeben. Davon sollen wiederum 20 % der den. wohnberechtigte Haushalte vergeben wer- im Jahr 2017 bei 9.666 Wohnungen. Der An-
freiwerdenden Wohnungen an Wohnbe- den. Nachstehende Tabellen zeigen, dass die teil der Vermietungen an WBS-Inhaberinnen
rechtigte aus besonderen Bedarfsgruppen Die Erweiterung der besonderen Bedarfs- LWU diese zum 01.01.2016 in Kraft getrete- und -Inhaber sowie Wohnberechtigte an den
wie zum Beispiel Obdachlose, Flüchtlinge, gruppen durch die KoopV um Transferleis- ne Vorschrift bereits zu Jahresende 2016 er- Wiedervermietungen insgesamt wurde von
betreutes Wohnen vergeben werden. Die tungsbeziehende und Studierende setzt die füllt und 2017 deutlich überschritten haben. 57,51 % im Jahr 2016 auf 61,13 % gesteigert.
übrigen 80 % der Wohnungen sollen vor- Regelung nach dem WUAusrStärkG BE nicht
rangig an Haushalte vergeben werden, de- außer Kraft, weshalb hier getrennt für beide
ren Einkommen sich im Bereich von 80 % Regelungen berichtet wird.
bis 100 % der Einkommensgrenze für den
Bezug eines Wohnberechtigungsscheines
bewegt.
11 In diesem Bericht werden mit „Wohnberechtigte Haushalte“ oder kurz Wohnberechtigte diejenigen Haushalte bezeichnet, die entweder einen 12 Definition kooperationsrelevanter Wohnungsbestand: Wohnungen der städtischen Wohnungsunternehmen im Eigenbestand innerhalb des Lan-
WBS nachweisen oder nachprüfbar die Regelungen für einen WBS einhalten. des Berlin. Wohnungen im Fondbestand oder lediglich von den Unternehmen verwaltete oder außerhalb von Berlin gelegene Wohnungen unterfallen
nicht der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten“.
22 23„Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ | Vorgaben für die Vermietung von Bestandswohnungen
Vier der sechs LWU vermieteten rund 60 % Der STADT UND LAND war es im Berichtsjahr
Vermietungsvorgaben gemäß Kooperationsvereinbarung bzw. mehr der Wohnungen innerhalb der nicht möglich, differenziertere Angaben zu
Die Sollvorgabe von 60 % für Neuvermietun- Ein Schwerpunkt des sozialen Versorgungs- WBS-Haushalte an diejenigen, die besonders liefern.
gen an WBS-Berechtigte ist, obwohl die Ko- auftrags ergibt sich aus WUAusrStärkG BE geringe Einkommen haben (bis zu 100 % der
operationsvereinbarung erst im 2. Quartal § 2 Abs. 1 Satz 3, wonach die Wohnungen, Bundeseinkommensgrenze nach § 9 WoFG).
2017 abgeschlossen wurde, mit gesamtstäd- die an WBS-Haushalte vergeben werden und
tisch erreichten 61,1 % (9.666 Wohnungen) nicht besonderen Bedarfsgruppen vorbe- Die Vorrangregelung muss künftig bei allen LWU Beachtung finden und die hierfür erforderli-
Empfehlung
als Jahreswert übererfüllt worden. Die sechs halten sind, vorrangig an Haushalte mit che Datenerhebung sichergestellt sein.
Wohnungsunternehmen des Landes Berlin Einkommen von 80 % bis 100 % der
kommen damit ihrer zentralen gesetzlichen Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 2 Wohn-
Vermietungsvorgaben an besondere Bedarfsgruppen
Aufgabe der Verbesserung der Mietchancen raumförderungsgesetz (Bundeseinkom-
für einkommensschwächere Haushalte voll- mensgrenze – BEG) vermietet werden sol-
Vermietungsvorgaben an besondere Bedarfsgruppen gemäß Wohnraumversor-
umfänglich nach. len. Dieser Vermietungsvorrang wird in
gungsgesetz
nachstehender Tabelle erfasst.
Nach § 2 Abs. 1 Satz 2 WUAusrStärkG BE sol- linge oder betreute Wohnformen erfolgen.
Vermietung an WBS-Berechtigte nach Einkommensgruppen len von den 55 % aller zur Wiedervermie- Dies bedeutet, dass 11 % aller Bestandsver-
tung kommenden Wohnungen im Bestand mietungen ohne die Baujahrgänge ab 2012
STADT (ohne Neubau) wiederum 20 % an besonde- (Neubau) seit Anfang 2016 für diese Ziel-
degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE WBM Gesamt
UND LAND re Bedarfsgruppen wie Obdachlose, Flücht- gruppe vorgesehen sind.
Vermietung an WBS-Berechtigte bis 140 % BEG
2016 2.430 1.745 2.112 2.190 1.672 880 11.029
Vermietungen an besondere Bedarfsgruppen im Bestand (engere Definition)
2017 2.209 1.278 1.839 2.004 1.540 796 9.666 STADT UND
degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE WBM Gesamt
Quote 2016 56,5 % 60,2 % 58,0 % 56,9 % 57,1 % 56,4 % 57,5 % LAND
Quote 2017 59,2 % 60,9 % 60,0 % 62,0 % 64,8 % 60,5 % 61,1 % Anzahl 2016 778 376 532 607 333 210 2.836
davon bis 100 % BEG Quote 2016 18,1 % 13,0 % 14,6 % 15,8 % 11,4 % 13,5 % 14,8 %
2016 1.172 851 1.017 429 198 33 3.700 Anzahl 2017 742 338 425 714 428 243 2.890
2017 1.416 732 1.351* 1.228 186 405 5.318
Quote 2017 19,9 % 16,1 % 13,9 % 22,1 % 18,0 % 18,5 % 18,3 %
Anteil in % 2017 64,1 % 57,3 % 73,5 % 61,3 % 12,1 %** 50,9 % 55,0 %
davon 101 % bis 140 % BEG
Die Erhebung zeigt, dass bei der Versorgung 21,4 % gegenüber dem Vorjahr stark zu-
2016 622 642 113 131 1.474 102 3.084
von im Berliner Mietwohnungsmarkt beson- rückgegangen ist, konnte die absolute An-
2017 793 546 488 776 1.354 391 4.348 ders benachteiligten Haushalten die Ziel- zahl der Vermietungen an diese engere Be-
Anteil in % 2017 35,9 % 42,7 % 26,5 % 38,7 % 87,9 % 49,1 % 45,0 % marke von 11 % im Jahr 2017 mit 18,3 % darfsgruppe sogar noch leicht von 2.836 auf
sehr deutlich übertroffen wurde. Obwohl die 2.890 gesteigert werden.
BEG = Bundeseinkommensgrenze für Bezug eines Wohnberechtigungsscheins (WBS)
Wiedervermietungsquote der LWU 2017 um
* Angaben waren technisch für 2017 teilweise nicht exakt erfassbar. Die Anzahl der Vermietungen im Segment bis 140 % BEG ist daher als
Hochrechnung dargestellt.
** Die Vermietungen wurden aus technischen Gründen teilweise im Segment von 101 % bis 140 % miterfasst. Eine getrennte Ausweisung ist für das
Berichtsjahr 2018 vorgesehen.
24 25„Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ | Vorgaben für die Vermietung von Neubauwohnungen
Vermietungsvorgaben an besondere Bedarfsgruppen gemäß
Kooperationsvereinbarung 5. Vorgaben für die Vermietung
Die ab April 2017 in Kraft getretene Koope- Von den 2017 an WBS-Haushalte vermiete- von Neubauwohnungen
rationsvereinbarung hatte, wie bereits dar- ten 9.666 Wohnungen wurden 5.063 Woh-
gestellt, die Vermietungsquote an Haushal- nungen an die besonderen Bedarfsgruppen
te, die den Vorgaben eines WBS entsprechen, gemäß vorstehender erweiterter Definition Für Neubauwohnungen der LWU gelten an- Die Mieten der nichtgeförderten Neubau-
von 55 % auf 60 % erhöht. Von diesen Woh- vergeben. Die vorgeschriebene Quote von dere Vermietungsregelungen als für die Be- wohnungen können von den LWU nach
nungen sollen wiederum 25 % an Wohnbe- 25 % für diese Bedarfsgruppendefinition standswohnungen. Eine Neubauwohnung, Wohnwert und Größe der Wohnungen ge-
rechtigte besonderer Bedarfsgruppen ver- wurde schon im ersten Jahr in der Summe die mit öffentlichen Mitteln gefördert wur- staffelt werden, sollen dabei aber für breite
13
mietet werden, dabei ist dieser Kreis um aller Unternehmen mit 32 % deutlich über de, unterliegt entsprechenden Mietpreis- Schichten der Bevölkerung tragbar sein . Die
Studierende und Transferleistungsbezie- die Vorgabe hinaus erfüllt, obwohl sie erst und Belegungsbindungen. Diese Bindungen Kooperationsvereinbarung legt ergänzend
hende erweitert worden. ab April 2017 wirksam wurde. können sich je nach Förderprogramm än- fest, dass nicht geförderte Wohnungen mit
dern und so zu verschiedenen Vorgaben bei Baubeginn ab dem 01.07.2017 zu einer Mie-
Vermietung nach der KoopV an besondere Bedarfsgruppen (erweiterte Definition) der Wiedervermietung der Wohnung füh- te angeboten werden sollen, die im Durch-
ren. schnitt des Objekts unter 10,00 €/m² liegt.
STADT UND
degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE WBM Gesamt
LAND Definition Neubauwohnung
Anzahl 2017 1.220 920 730 822 855 516 5.063 Alle Wohnungen mit Baujahr oder Bezugsfertigkeit ab 2012 werden für Erst- und Folgevermie-
tungen über mindestens 20 Jahre ab Bezugsfertigkeit als Neubauwohnungen statistisch er-
Quote 2017 32,72 % 43,87 % 23,83 % 25,43 % 36,00 % 39,24 % 32,02 % fasst und unterliegen in diesem Zeitraum den Vermietungsregelungen für den Neubau.
Ein besonderer Berichtspunkt der vergange- Studierende zu vermieten, um der Woh-
Neubauvermietungen nach Wohnungsgrößen
nen Jahre sind die Bemühungen der LWU, nungsnot dieser Zielgruppe zu begegnen.
Wohnraum an Schüler, Auszubildende und Im Jahr 2017 wurden insgesamt 2.795 Neu- ßensegment von 60 bis unter 90 m²; rund
bauwohnungen erst- bzw. wiedervermietet. 75 % der Vermietungen lagen innerhalb
Vermietung an Haushalte in Ausbildung bzw. Studium 2016 und 2017 Der Schwerpunkt der Neubauvermietung dieser beiden Größenklassen. Kleinere Neu-
bzw. -wiedervermietung lag 2017 im Woh- bauwohnungen (unter 40 m²) und größere
STADT nungssegment mit Größen zwischen 40 bis Neubauwohnungen (ab 90 m²) wurden mit
degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE WBM Gesamt
UND LAND unter 60 m² sowie bei Wohnungen im Grö- je 12 % deutlich seltener vermietet.
Neuvermietungen an
Schüler, Studenten und 499 360 44 224 141 40 1.308
Auszubildende 2016
Neuvermietungen an
Schüler, Studenten und 219 228 15 108 59 14 643
Auszubildende 2017
13 Vgl. § 2 Abs. 3 WUAusrStärkG BE.
26 27„Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ | Vorgaben für die Vermietung von Neubauwohnungen
Aufteilung der Neubauvermietungen nach Wohnungsgrößen
Erst- bzw. wiedervermietete Neubauwohnungen nach Miethöhen
2017 wurde etwa jede fünfte erst- bzw. wie- Die Aufstellung nach Mietstufen zeigt, dass
Vermietung von Neubauwohnungen 2017 dervermietete Neubauwohnung im Preisseg- im Jahr 2017 offenbar eine größere Zahl von
ment von bis 6,50 €/m² netto kalt vermietet. ungebundenen Wohnungen aus Bauvorha-
Rund 19 % der Vermietungen erfolgte im ben früherer Jahre vor Festlegung einer Miet-
Preissegment von 6,50 €/m² bis 8,00 €/m² grenze für Neubauwohnungen erstmals oder
341 Wohnungen bis unter 40 m²
netto kalt. Mit 1.652 von insgesamt 2.795 wieder vermietet wurde. Die Erst- und Wie-
Wohnungen – das entspricht 59 % – lag der dervermietung von Neubauwohnungen des
1.087
333 Wohnungen von 40 bis unter 60 m² Schwerpunkt der Erst- bzw. Wiedervermie- klassischen sozialen Wohnungsbaus (bis
tungen im Neubau jedoch im Preissegment 6,50 €/m²) bzw. von Wohnungen mit einer
Wohnungen von 60 bis unter 90 m² oberhalb von 10,01 €/m² netto kalt. einkommensorientierten Förderung (bis
8,00 €/m²) war 2017 entsprechend geringer.
Wohnungen ab 90 m²
1.034
Anzahl erstmalig und erneut vermieteter Neubauwohnungen
nach Preisklassen im Jahr 2017
Diese Zahlen spiegeln die Verteilung der Woh- In der nachfolgenden Aufstellung wurden die
nungsgrößen in den bisher realisierten Neu- 5.267 seit 2012 fertiggestellten Neubauwoh-
bauprojekten der LWU wider. nungen nach Anzahl derWohnungen bis unter 40 m²
Räume aufgegliedert. bis einschließlich 6,50 €/m² netto kalt
595
Raumanzahl im Neubaubestand 2012 bis 2017 Wohnungen von 40 bis unter 60 m² von 6,51 bis 8,00 €/m² netto kalt
Neubauten ab 2012 Summe Anteil 226
Wohnungen von 60 bis unter 90 m² 1.652 von 8,01 bis 10,00 €/m² netto kalt
1-Raum-Wohnungen 606 11,5 %
1,5- und 2-Raum-Wohnungen 2.055 Wohnungen ab
39,090
% m² 322 ab 10,01 €/m² netto kalt
2,5- und 3-Raum-Wohnungen 1.778 33,8 %
3,5- und 4-Raum-Wohnungen 739 14,0 %
5 und mehr Räume 89 1,7 %
Die Leistungen der LWU für den Wohnungs- 2017 erstmals oder wiedervermietet wur-
Das Segment der kleinen Wohnungen insbe- einen kleinen Anteil an den Neubauwohnun-
markt in Berlin zeigen sich besonders bei den, beachtete die degewo die Obergrenze
sondere für alleinstehende Personen ist ver- gen, fast Dreiviertel aller Neubauten der
den für Neubauten geforderten Mieten. Aus von durchschnittlich 10,00 €/m², dagegen
gleichsweise gering. Große Wohnungen für LWU haben zwischen 2 und 3 Räume.
nachfolgender Tabelle geht hervor, dass im überschritten die anderen Unternehmen um
Familien mit mehreren Kindern haben nur
gebundenen Segment die durch die KoopV 4 % bis knapp 20 % die Vorgabe, allerdings
vereinbarte Durchschnittsmiete von 6,50 €/ galt sie erst für Neubauten mit dem Baube-
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen erstellt derzeit einen Wohnraumbe-
m² eingehalten wurde. Bei den freifinan- ginn ab dem 01.07.2017.
darfsplan, der eine besondere Nachfrage nach kleinen 1- bis 1,5-Raum-Wohnungen für allein-
zierten Neubauwohnungen, die im Jahr
Empfehlung stehende Personen und eine – insbesondere durch Zuzug – erhöhte Nachfrage nach großen,
familiengerechten Wohnungen ausweist. Diese beiden Wohnungsgrößen sollten in den Neu-
baustrategien der LWU stärker beachtet werden.
28 29„Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ | Wohnungstausch
6. Wohnungstausch
Mietendurchschnitt von gebundenen und ungebundenen Neubauwohnungen 2017 in €/m²
netto kalt
STADT
degewo GESOBAU Gewobag HOWOGE WBM
UND LAND
Erst-/Wiedervermietung belegungsge-
6,51 6,49 6,43 6,50 6,50 6,43
bundener Neubauwohnungen Im Jahr 2017 verzeichneten die LWU insge- ten in die jeweiligen Vertragskonditionen
Freifinanzierte Neubauwohnungen bei samt 91 Wohnungstauschvorgänge inner- des bestehenden Mietvertrages ermöglicht
9,92 10,37 11,41 10,52 10,91 11,92
der Erst-/Wiedervermietung halb eines Wohnungsunternehmens. In werden soll.
sechs Fällen wurden individuelle Umzugs-
Über-/Unterschreitung 10 €/m² -0,08 0,37 1,42 0,52 0,91 1,92 prämien in Höhe von insgesamt 12.000 € Auf der Grundlage dieser Vorgaben haben
ausgezahlt. die LWU in Zusammenarbeit mit dem BBU
Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunter-
Die in der Kooperationsvereinbarung ge- Berichtsjahr 2017, sondern im Rahmen des Zur bedarfsgerechten Wohnraumversor- nehmen e. V. sowie unter Begleitung der
setzte Vorgabe, wonach bei Neubauprojek- Folgeberichtes für das Jahr 2018 geprüft gung und Optimierung der Wohnungsbele- WVB damit begonnen, eine Wohnungs-
ten mit Baubeginn ab dem 01.07.2017 werden, denn in den sechs Monaten vom Juli gung sieht die Kooperationsvereinbarung tauschbörse zu entwickeln. Die Tauschbör-
grundsätzlich mindestens 50 % der fertigge- 2017 bis Jahresende konnten keine Miet- vor, Rahmenbedingungen für einen Woh- se wird voraussichtlich in der zweiten Jah-
stellten Neubauwohnungen mietpreis- und wohnungen nach dieser Vorgabe fertigge- nungstausch festzulegen. Das Hauptziel ist, reshälfte 2018 in Betrieb genommen und in
belegungsgebunden WBS-Berechtigten an- stellt werden. Anreize für den Umzug von kleinen Haus- ihrer Praxistauglichkeit von der WVB evalu-
zubieten sind, wird von der WVB nicht im halten aus großen Wohnungen zu schaffen, iert werden.
wobei gemäß Koalitionsvertrag das Eintre-
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