Bewertung von Spezialimmobilien - Autohäuser
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Bewertung von Spezialimmobilien – Autohäuser
Themenübersicht
Besonderheiten bei der Bewertung von Spezialimmobilien
Autohandel im Wandel – Aktuelle Entwicklungen
Bewertungsrelevante Rahmenbedingungen
Vita Klaus Wagner
Spezialimmobilien
Bewertungsrelevante Merkmale von Spezialimmobilen
In der Regel betreiberabhängig (z.B.: Hotel, Parkhaus, Kino, Shoppingcenter etc.)
Gebäudestruktur prägt Nutzungsmöglichkeiten (z.B.: Schule, Hotel, Theater etc.)
Bewertung steht im engen Kontext mit der branchenspezifischen Entwicklung des
Nutzers oder Betreibers
Besondere Bedeutung von „Highest & Best Use“
Häufig problematische Aufteilung zw. wesentlicher Bestandteil, Zubehör etc.
(Bestandteillehre BGB)
Heterogene Nutzungsstrukturen (verschiedene sich stark unterscheidende
Nutzungsarten (z.B.: Produktion, Lager/Logistik, Wohnen, Verkauf etc.)
Gängige Bewertungsverfahren sind häufig sachverständig anzupassen
(z.B.: Pachtwertmethode, Going Concern etc.)
...
Autohandel im Wandel
Seit 2008 schlittert die Branche von Krise zu Krise …
… dennoch steigen die Absatzzahlen kontinuierlich
PKW Neuzulassungen und Besitzumschreibungen
Auswirkungen auf Dieselfahrzeuge
Worldwide harmonized Light vehicles Test Procedure
Einstellung junger Menschen zum Automobil
Der Automobilverkauf wird zunehmend digital
Quelle: Bain & Company
Mobilität wird innerhalb eines Jahrzehnts neu definiert!
Quelle: A.T . KearneyDas heutige Händlernetz wird weiter ausgedünnt
Quelle: KBA, eigene Darstellung
Analysten rechnen damit, dass bis 2025 ca. 30 bis 40 Prozent des heutigen
Händlernetzes durch neue Verkaufsformate für Neuwagen und Direktvertrieb ersetzt
werden!Neue Formate sollen die Kundenbindung erhöhen
City Store – Mercedes Me, Tesla, Volkswagen,
Hyundai etc.
Auto-Abo-Modelle: „Mercedes Me
Flexperience“, „Care by Volvo“ etc.
Car Sharing – Drive Now, Car2GoHöhere Wettbewerbsintensität trotz dünnerem Netz
Starke Wettbewerbssituation durch Onlineangebote und Reimporte
Hersteller treten immer stärker in den direkten Wettbewerb mit den HändlernBewertung
Betriebswirtschaftliche Rahmenbedingungen
Durchschnittliche Umsatzrendite im
Autohaus liegt bei 1 % bis 1,8 %
Gewinnbeeinflussende Aspekte für
den Händler nur bedingt
beeinflussbar
Quelle: ZDK, eigene Darstellung
Immobilienkosten sind die, das
wirtschaftliche Ergebnis maßgeblich Geschäftsbereich
Ertrags-
beeinflussende Größe anteil in %
Neuwagenhandel 8,5
Vorführwagenhandel 8,5
KFZ-Service und Ersatzteilverkauf Gebrauchtwagenhandel 5,5
Fahrzeuggeschäft gesamt 7
sind die margen- bzw. Original-Ersatzteile 31
ertragsreichsten Umsatzsegmente Reifen 15
Zubehör 15
Fremdleistung 15
Schmierstoffe 75
Ersatzteil- und Zubehörgeschäft gesamt 30Erhebliche Unterschiede in den Umsatzanteilen
Quelle: DSV, eigene DarstellungBei Betreiberimmobilien ist häufig das
Pachtwertverfahren angezeigt
Bewertungsgegenstand:
§ Grundstück, Gebäude und Außenanlagen ohne betriebsspezifische, technische
Anlagen (z.B.: Hebebühnen, Ölabscheider, Abgasabsauganlage etc.)
Ansatz Rohertrag:
§ Mietansatz üblicherweise zw. 0,8 % und 1,3 % des Umsatzvolumens
§ Research über örtlich marktübliche Mietansätze notwendig (aber schwierig)
§ Bundesweit können folgende Ansätze als Orientierung ergänzend herangezogen
werden:
§ Verkaufs- und Büroflächen: 10 €/m² bis 15 €/m²
§ Werkstatt- und Sozialflächen (mit Büroanteil): 6 €/m² bis 8 €/m²
§ Teilelager: 2 €/m² bis 4 €/m²
Nutzungsdauer:
§ Oft abhängig von den Herstellervorgaben insbesondere bei Marken
§ Tendenz eher kürzere Nutzungsdauern (alternativ: Berücksichtigung
Modernisierungsrisiko)Beispiel: Daimler – MAR2020
Einflussfaktoren auf den Liegenschaftszinssatz Sonder- und Industrieimmobilien (nach Kleiber): § 7,0 % bis 9,0 % Einflussfaktoren: § Wirtschaftlicher Erfolg des Autohauses (z.B. Umsatzrendite) § Marktanteile des Hauses im regionalen Wettbewerb § Marktanteil der Automarke (falls unter 1,5 % höherer Ansatz gerechtfertigt) § Ggf. Drittverwendungsfähigkeit des Gebäudes
Fallbeispiel Lagekriterien
Fallbeispiel – Lage
Ca. 1.800 m²
Grundstücks- Beurteilung Kommentar
merkmale (++, +, 0, -, --)
Grundstücksgröße -- 5.000 m² bis ∞
Grundstückszuschnitt + Fokus auf Straßenfront, quadratisch
Erreichbarkeit ++ „Automeilen“, Hauptausfallstraßen
Sichtbarkeit +
Bebaubarkeit - Auch für andere Branchen attraktivWeitere Fallbeispiele zur Grundstückslage
Fallbeispiel – Einzugsgebiet
Bewohnerdichte und daraus resultierendes Nachfragerpotential ist in dieser Graphik
nicht berücksichtigt!
Vergleichsweise hohe Dichte an Servicebetrieben im Einzugsbereich
Die vom PKW-Besitzer auf dem Weg zur Werkstatt zurückgelegte Entfernung beträgt
ca. 9,5 kmHighest & Best Use – Grundsatz beachten!
Autohaus kann soll/kann
weiterbetrieben werden
Highest &
Best Use
Abriss und Umnutzung Gebäude kann um-
des Grundstücks genutzt werdenFallbeispiel – Bewertung
Jahresrohertrag ./. Bodenwertverzinsung
Lfd. Stockwerks- Mietfläche Tatsächliche Nachhaltige Bodenwert (Preis/m² x Grundstücksgröße) 450 €/m² 6.833,00 m² 3.074.850,00 €
Nutzungsart Monats-rohertrag
Nr. lage (Nutzfläche Miete pro m² Miete pro m² Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins) Liegenschaftszins: 7,00% 215.239,50 €
1 Ausstellungsraum 288 m² 10,00 € 2.880,00 € Jahresreinertrag der
2 Serviceannahme 115 m² 10,00 € 1.150,00 € -93.240,70 €
baulichen Anlagen:
3 Ersatzteillager 231 m² 5,00 € 1.155,00 €
Ertragswert der baulichen Anlage
4 Werkstatt 360 m² 8,00 € 2.880,00 €
5 Abstell-/Montierraum und Sozialräume 155 m² 5,00 € 775,00 € Liegenschaftszinssatz 7,00
6 Buchhaltung (Wohnung oben) 155 m² 8,00 € 1.240,00 € Wirtschaftliche Restnutzungsdauer 15 Jahre -849.228,28 €
7 Neue Werkstatt einschließlich Müllhaus 204 m² 8,00 € 1.632,00 € Vervielfältiger 9,11
1508,00 m² Summe Monatsrohertrag: 11.712,00 € Vorläufiger Ertragswert der
-849.228,28 €
baulichen Anlagen:
Jahresrohertrag: 140.544,00 €
Bodenwert
./. Bewirtschaftungskosten
Bodenwert 450 €/m² 6.833,00 m² 3.074.850,00 €
Nicht umgelegte Betriebskosten ohne Ansatz
Instandhaltungskosten Mietfläche 11,00 €/m² 288 m² Fläche 3.168,00 € Vorläufiger Ertragswert: 2.225.621,72 €
Instandhaltungskosten Mietfläche 3,33 €/m² 1.220 m² Fläche 4.062,60 €
Instandhaltung Freifläche 0,50 €/m² 4500 m² Frei-Fl. 2.250,00 € ./. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Verwaltungskosten 1% des Jahresrohertrages 1.405,44 € o.a.
Mietausfallwagnis 4% des Jahresrohertrages 5.621,76 €
Ertragswert: 2.225.621,72 €
Sonstiges
Summen: 11,7% des Jahresrohertrags 16.507,80 €
Jahresreinertrag
124.036,20 €
des Grundstücks:
Mietansatz entspräche einem Umsatz von ca. 11,7 Mio. € bis 17,6 Mio. €
Tatsächlicher Umsatz lag bei rd. 2,5 Mio. €!
Was bedeutet das für den Betreiber?!?Klaus Wagner | Chartered Surveyors Poststraße 33 20354 Hamburg Telefon: +49 40 2271 6752 www.wagner-immosv.de
Klaus Wagner
Klaus Wagner MRICS, REV ist zertifizierter Sachverständiger für die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Er ist gelernter
Bankkaufmann, Dipl. Sachverständiger (DIA) und Immobilienökonom (ebs).
Ferner besuchte er die INSEAD Business School in Fontainebleau und in
Singapur. Er ist Professional Member der Royal Institution of Chartered
Surveyors und Mitglied der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche
Forschung (GiF).
Seine Tätigkeit umfasst sowohl die Bewertung von Spezialimmobilien als
auch von unterschiedlichsten Gewerbe- und Büro-immobilien. Auch die
Beratung bei komplexen immobilienwirtschaftlichen Fragestellungen gehört
zu seinem Leistungsportfolio. Ebenso wirkt er in verschiedenen
Fachbeiräten mit. Er ist Mitherausgeber des Buches „Bewertung von
KLAUS WAGNER
Spezialimmobilien“ und Autor von diversen bewertungsrelevanten
Zertifizierter Sachverständiger für Fachartikeln sowie Gastdozent an verschiedenen Ausbildungseinrichtungen
Immobilienbewertung nach der Immobilienwirtschaft.
DIN EN ISO/ IEC 17024
Klaus Wagner MRICS war über 20 Jahre in immobilienwirtschaftlichen
Chartered Surveyor Managementaufgaben bei Ernst & Young, der Deutsche Bahn, den Berliner
Flughäfen und bei Hochtief tätig und verfügt über eine umfangreiche
Recognised European Valuer nationale und internationale Erfahrung auf diesem Gebiet.
Dipl. Sachverständiger (DIA) Er ist in Tegernsee (Bayern) geboren und lebt nach Zwischenstationen in
Frankfurt a. Main und Berlin mit seiner Familie nunmehr seit über 20 Jahren
Immobilienökonom (ebs) in Hamburg.Sie können auch lesen
