BODEN-POLITIK GRÜNE WERKSTATTSCHRIFTEN - Grüne Bildungswerkstatt ...
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GRÜNE WERKSTATTSCHRIFTEN Nummer 16 2019 | Eine Reihe der Grünen Bildungswerkstatt BODEN- POLITIK Für leistbares städtisches Wohnen Sammlung bodenpolitischer Argumente und Instrumente mit Schwerpunkt Wien Gabu Heindl Architektin und Stadtplanerin (GABU Heindl Architektur), Wien Elisabeth Kittl Grüne Bildungswerkstatt Wien
2 Grüne Bildungswerkstatt | Werkstattschriften
EINFÜHRENDE WORTE
Die Lebensqualität einer Stadt, ihre baulichen Formen alle“ steht und fällt mit der Wahlfreiheit für alle, also
und die Leistbarkeit von städtischem Wohnen sind damit, dass es leistbares Wohnen auch in zentralen
untrennbar verbunden mit gemeinwohlorientierter Lagen gibt.
Bodenpolitik. Vor allem in wachsenden Städten wie
Bodenpolitik ist Umverteilungspolitik. Der vorlie
Wien ist es unumgänglich, die wertvolle Ressource
genden Sammlung bodenpolitischer Argumente und
urbanen Bodens, die nicht reproduzierbar ist, dauerhaft
Instrumente liegen zwei Prämissen zugrunde, die quer
für demokratische Stadtentwicklung zu sichern. Es
stehen zu einer ungehinderten Kommodifizierung
geht darum, Boden als Gemeingut zu definieren und
von Wohnraum und städtischen Bodenflächen:
gerade nicht als Ware oder Renditeobjekt.
leistbares Wohnen als öffentliches Interesse und
Im österreichischen Kontext braucht es Bodenschutz- Sozialpflichtigkeit von Eigentum, hier spezifisch des
Maß nahmen, um die kontinuierlich wachsende Zer Grundeigentums. 1234
siedelung und unkoordinierte Verbauung der Kultur
landschaft zu stoppen. Dieses Papier setzt den
Schwer punkt allerdings auf den städtischen Raum, Wohnen ist ein Menschenrecht
speziell Wien, und den Zusammenhang von steigenden
Grundstückspreisen und steigenden Wohnungskosten, Die Allgemeine Erklärung der Men staaten unternehmen geeignete
die einander gegenseitig bedingen. schenrechte (UN-Menschenrechts Schritte, um die Verwirklichung dieses
charta, 19481) regelt in seinem Artikel Rechts zu gewährleisten, [...]
Im Weiteren wird deshalb auf Instrumente der 25 Absatz 1 das Recht auf Wohnen:
Bodenpolitik mit der Perspektive auf Beendigung 2013 beschließt das Europäische
der aktuellen Spekulation mit städtischen Grund Jeder hat das Recht auf einen Parlament einen Bericht über
stücken fokussiert. Dieser Fokus hat mit zur Folge, Lebensstandard, der seine und den sozialen Wohnbau in Europa.
seiner Familie Gesundheit und Wohl Die EU spricht sich darin dafür
dass viele stadtpolitische Themen, die für eine ge
gewährleistet, einschließlich Nahrung, aus, dass “die Mitgliedstaaten als
rechtigkeitsorientierte lebenswerte Stadt ebenso Kleidung, Wohnung, ärztliche Versor Ergänzung zu dem Angebot des
wichtig sind, hier nur implizit vorkommen. Das betrifft gung und notwendige soziale Leis privaten Immobilienmarkts auch ein
auch wichtige bundespolitische woh nungsrelevante tungen, […] Parallelangebot an sozialem Wohnraum
Themen wie Mietrecht, aber auch Lohn- und aufbauen und organisieren“.3
Von Österreich wurde der Artikel 11
Arbeitsmarktpolitik.
Absatz 1 des Internationaler Pakt über Die Bereitstellung eines ausreichenden
Wenn wir von der Leistbarkeit von städtischem wirtschaftliche, soziale und kulturelle Angebotes leistbarer Wohnungen
Rechte (ICESCR) 1978 ratifiziert, wird in Österreich als Aufgabe der
Wohnen bzw. Wohnbau sprechen und nicht etwa
d.h. Österreich hat sich zu dessen Daseinsvorsorge angesehen. Arti
von Urbanität allgemein, dann deshalb, weil wir vom Umsetzung verpflichtet2: kel 11 Absatz 1 Ziffer 3 des Bun
Recht auf Wohnen als einem artikulierten und in des-Verfassungsgesetzes4 regelt
Österreich ratifizierten Menschenrecht ausgehen: Mit Die Vertragsstaaten anerkennen das die Kompetenzverteilung zwischen
Wohnen in der Stadt ist in diesem Papier zugleich Recht eines jeden auf einen ange Bund und Land: Bundessache
messenen Lebensstandard für sich ist die Gesetzgebung, Landes
immer mehr als Wohnen gemeint, beziehungsweise
und seine Familie einschließlich sache die Vollziehung in fol genden
verstehen wir die Urbanität vom Wohnen aus – somit ausreichender Ernährung, Be klei Angelegenheiten: Volkswohnungs
auch das Wohnumfeld mit hochwertigem Freiraum dung und Unter bringung sowie wesen mit Ausnahme der För
und guter Infrastruktur. Es geht um gleichberechtigte auf eine stetige Verbesserung der derung des Wohnbaus und der
Möglichkeiten und Zugänge in Sachen Arbeit, Freizeit, Lebensbedingungen. Die Vertrags Wohnhaussanierung.
Verkehr, Kultur und vieles andere. Und „Leistbarkeit für
Bodenpolitik 3
1. WARUM BODENPOLITIK?
Für eine aktive Bodenpolitik gibt es viele Gründe: von der unfairen, weil leistungslosen Umverteilung von Gewinnen
aus Wertsteigerungen nach oben, Ökonomie und Ökologie von Grund und Boden, gesellschaftlichen Ein- und
Ausschlüssen, die mit den Grundlagen des Wohnens einhergehen, bis zum Schutz des öffentlichen Raums als
Grundlage der Demokratie.
• Weil es sozial unverträglich ist, wenn die be sollen aber nicht in infrastrukturschwache Gebiete
grenzte Ressource Boden unregulierter Teil verdrängt werden. Wohnen im zentralen urbanen
des freien Marktes ist. Mit Eigentum an Grund Raum soll jedoch für alle eine Wahlmöglichkeit
und Boden ist auch eine soziale Verpflichtung sein.
verbunden. 5
• Weil soziale Durchmischung in der Stadt und
• Weil die durch Bodengeschäfte verstärkte gemischte Wohn- und Arbeitsformen die Stadt
Umverteilung von unten nach oben und von beleben und damit Sicherheit schaffen.
öffentlich zu privat gestoppt werden soll.6
• Weil die Errichtung von gefördertem Wohnbau
• Weil Gewinne aus Grundeigentum Einkommen durch die steigenden Bodenpreise nicht
ohne Leistung sind. Durch allgemeine Preisstei unmöglich gemacht werden soll.
gerungen, Umwidmungen oder Infrastrukturver
Weil leistbares Wohnen ein ausreichendes
besserung auf Kosten der Kommune steigt der
Angebot an Mietwohnungen voraussetzt,
Wert des Grundes – Steuerzahler*innen generieren
aber Bodenpreis-Spekulation den Anteil von
also Gewinne für Einzelne.
Mietwohnungen am Wohnen insgesamt zugunsten
• Weil Wohnen ein Menschenrecht ist und daher von Eigentum reduzieren, da durch hohe Boden
im öffentlichen Interesse liegt – also weder preise frei finanzierte Eigentumswohnungen zu
Wohnraum noch Grund und Boden dem freien spekulativen Preisen errichtet werden.
Markt überlassen werden sollen.
• Weil Bodenpolitik eine wichtige Basis für nach
• Weil Bodenpolitik entscheidend die Faktoren haltige sozio-ökologische Stadtplanung bildet, so
für Leistbarkeit, Lage und Qualität von Wohnen etwa zur Aktivierung von ungenutztem Bauland
beeinflusst. (= Baulandmobilisierung) in den Lagen, wo
städtische Infrastruktur vorhanden ist.
• Weil Wohnen und die Wohnlage mit Einschluss
und Ausschluss aus dem gesellschaftlichen Leben • Weil – nicht zuletzt im Sinn eines guten Wohn
zu tun hat. umfelds – Bodenpolitik auch öffentlichen Raum
betrifft. Dieser ist insofern eine Grundlage für
• Weil Wohnen in guter Lage aufgrund von
Demokratie, als dass in ihm alle sozialen Gruppen
Mietsteigerungen und Privatisierungen für immer
sichtbar sein sollen. Er soll daher in öffentlichem
mehr Menschen nicht mehr leistbar ist und es zu
oder kollektivem Eigentum stehen.
Verdrängung, Ghettoisierung und Gentrifizierung
kommt. Menschen mit geringerem Einkommen
Anders als im österreichischen Bun Absatz 3 rahmt diese soziale Verpflich ung des Bodens wird von Staats we
desverfassungsgesetz ist im Grund tung mit dem öffentlichen Inter esse: gen überwacht. Mißbräuche sind abzu
gesetz für die Bundesrepublik Eine Enteignung ist nur zum Wohle der stellen.
Deutschland die Sozialpflicht des Ei Allgemeinheit zulässig.5
gentums im Artikel 14 Absatz 2 einge Absatz 2: Steigerungen des Boden
schrieben: Eigentum verpflichtet. Sein Die Österreichische Verfassung kennt wertes, die ohne besonderen Arbeits-
Gebrauch soll zugleich dem Wohle der keinen Regelungstatbestand zur oder Kapitalaufwand des Eigentümers
Allgemeinheit dienen. Verteilung von Boden wie es z.B. die entstehen, sind für die Allgemeinheit
Bayrische Verfassung in Artikel 161 nutzbar zu machen
Absatz 1 tut6: Die Verteilung und Nutz4 Grüne Bildungswerkstatt | Werkstattschriften
2. KONTEXT
2.1 Mietpreise und deren Entwicklung Mietzinsbeschränkung nach § 16 (2) MRG 198112
Für Mietverhältnisse im Vollanwen ungen, welche in Gebäuden liegen,
dungs bereich des Mietrechtsgesetzes welche vor 1945 errichtet wurden und
2.1.1 Überblick: Wohnen in Österreich
– insbesondere für Altbauwohnungen weniger als 130 m² haben, unterliegen
– gilt das Richtwertsystem: der Mietzinsregelung des MRG. Dieser
Jeder zehnte österreichische Haushalt gibt mehr als Mietzins wird Richtwertmietzins ge
vierzig Prozent, also bald die Hälfte seines Haushalts Für jedes Bundesland wird ein genorm nannt. Miete für Wohnungen, die nicht
einkommens, für Wohnen aus. Im urbanen Raum, also ter Richtwert pro m² festgelegt, der sich diesen Voraussetzungen entsprechen,
aus dem Richtwertgesetz (RichtwG) dürfen marktüblich bzw. ganz frei ver
in Städten über 100.000 Einwohner*innen betrifft das
ergibt und regelmäßig aktualisiert wird. einbart werden. Sie sind an keinerlei
doppelt so viele Haushalte wie in kleineren Gemeinden Wohnungen in Gebäuden, welche vor Mietzinsbeschränkungen gebunden.
mit maximal 10.000 Einwohner*innen. Haushalte mit 1953 errichtet bzw. Eigen tumswohn
mittlerem Einkommen geben ein Fünftel für Wohnen
aus, einkommensstarke Haushalte hinge gen nur ein
Zehntel.7 2.1.2 Zur Tendenz der Mietpreisentwicklung
In Österreich waren im Jahr 2013 16.000 Menschen
Im Zeitraum 2000 bis 2012 stiegen die Mieten in
wohnungslos.8 In Wien sind in etwa 15 % des Wohnungs
Österreich durchschnittlich um 45 %. Die Ausga
bestandes Wohnungen ohne Hauptwohnsitz.9
ben für Miete stiegen damit weitaus stärker als das
Eigentümer*innen von Haushaltseinkommen (29 %), der Verbraucher preis
Mietwohnungen in Österreich sind:10 index (28 %) und der Baupreisindex (35 %).13 2009
betrugen in Österreich die durchschnittlichen monat
lichen Mietkosten 5,90 €/m² (inkl. Betriebskosten und
40%
Private/Gewerbliche
Umsatzsteuer), 2016 waren sie schon auf 7,40 €/m²
geklettert.14
40 % In Wien waren es 2009 noch 4,06 €/m² im Vergleich zu
Gemeinnützige
5,42 €/m² im Jahr 2016.15 Das entspricht einer mittleren
Preissteigerung von jeweils 25 % in sieben Jahren.
20 %
Gemeinden Bei den Preissteigerungen bei Hauptmieten lassen
sich bei genauer Betrachtung große Unterschiede
Unterschiedliche Eigentümer*innen verlangen unter nach Eigentümerschaft ablesen: Gemeindewohnungen
schied liche Mietpreise (in Euro pro m² pro Monat +18 %, geförderte Wohnungen +21 %, private Wohnun
inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer):11 gen +37 %. Zu diesen +37 % zählen auch die Mietwoh
nungen, die in den Mietrechtsgesetz-Vollanwendungs
(bei Neuver- bereich fallen. Die Preissteigerung bei Neuvermietungen
2016 mietung 2014) fällt noch extremer aus. Bei der Wiedervermietung von
Private/Gewerbliche 9,50 €/m2 8,60 €/m2 gebrauchten Eigentumswohnungen zeichnen sich die
Gemeinützige 7,20 €/m2 6,60 €/m2 höchsten Preissteigerungen ab.
Gemeinde 7,20 €/m2 6,30 €/m2 Die hohe Nachfrage aufgrund des Bevölkerungswachs
tums, das zu geringe Angebot an Wohnraum, der man
Smartwohnung 7,50 €/m2
gelnde Neubau im sozialen Wohnbau sowie fehlende
Mietpreisregelungen machen die Immobilie im privaten
Finanzierungsbeiträge werden in dieser Zusammen und gewerblichen Bereich zur profitablen An lage:
stellung außen vor gelassen. Diese betragen etwa bei Boden
kosten und Mietpreissteigerungen gehen also
Smartwohnungen 60 €/m² Wohnnutzfläche.12 Hand in Hand und verstärken einander gegenseitig.Bodenpolitik 5
2.1.3 Entwicklung von Mietwohnungen im Vergleich GBVs sind als Kapitalgesellschaft (GmbH, AG) oder Mieten,
zu Eigentumswohnungen Genossenschaft organisiert. 2014 gab es 189 GBVs in nicht Profite,
Österreich, welche sich wie folgt aufteilen: am regulierten
Wohnungsmarkt
Im frei finanzierten Neubau wird zu einem großen
• 91 Kapitalgesellschaften, davon 12 im Eigentum
Teil auf Wohnungseigentum gesetzt. Insbesondere
von Gebietskörperschaften und 10 im Eigentum
die Wohnung als Anlage (Vorsorgewohnung oder
von Kirchen, Gewerkschaften bzw. Kammern
Anlegerwohnung) führt dabei zu Preis stei
ger
ungen.
Aber auch immer mehr Zinshäuser mit Mietwohnungen • 98 GBV-Genossenschaften mit 380.000
werden in für Privat eigen
tümer*innen profitables Mitgliedern
Wohnungseigentum umgewandelt.
Die Wohnungen aller GBVs werden umgangssprachlich
Gerade dieser Altmietwohnungsbestand spielt auf fälschlicherweise als Genossenschaftswohnungen und
grund des dafür gesetzlich geregelten Miet zinses die Trägerin als Genossenschaft bezeichnet, auch wenn
eine wichtige Rolle für leistbares Wohnen. Häuser er es sich tatsächlich um eine Kapitalgesellschaft han
wirtschaften nach Amortisation der Investitionskosten delt, die gemeinnützig handelt. Ihr Fokus liegt zwar
einen Ertrag. Unreguliert bedeutet dies arbeits loses auf Gemeinnützigkeit, aber nicht auf Genossenschaft
Einkommen für die Eigentümer*innen von Wohnraum. lichkeit.
Unter regulierten Bedingungen – wie etwa durch Der Wohnungsbestand der GBVs betrug im Jahr 2014
das Mietrechtsgesetz oder durch das Wohnungs 882.100, das sind 40% der Wohnungen in Österreich.
gemeinnützig keitsgesetz – reduziert sich die Mie te
Davon sind:19
nach der Amortisation. Nach Rückzahlung aller Kre
dite durch die gemeinnützige Bauvereinigung sieht In Wien halten die GBVs im Jahr 2016 rund 180.000
etwa das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz da für Hauptmietwohnungen.20
die „Kostenmiete“ vor. Sie darf nicht höher, aber auch
nicht niedriger sein als zur Deckung aller Kosten inklu % Anzahl
sive gesetzlich beschränkter Ertragskomponenten
GBV Mietwohnungen 70 % 624.700
erforderlich ist. Seit Juli 2016 berechnet sich die
Nettomiete aus 1,75 €/m² pro Monat plus Erhaltungs- GBV Eigentumswhg. 19
30 % 257.400
und Verbesserungsbeitrag (EVB) und der Eigenmittel GBV Insgesamt 882.100
verzinsung der Grundstücksfinanzierung, im Durch
schnitt liegt sie bei 3 €/m².16
In einer Mietwohnung einer gemeinnützigen GmbH
Befinden sich die Häuser im Privateigentum, fließt der oder Aktiengesellschaft bezahlt man für die Überlas
(un-)regulierte Ertrag an die Eigentümer*innen. Be sung einer Wohnung Miete, in einer Wohnung einer
finden sich die Häuser im Eigentum der öffentlichen Genossenschaft Nutzungsentgelt.
Hand oder einer gemeinnützigen Bauvereinigung
Für Bewohner*innen hat diese – gesetzlich fest
kommt der (limitierte) Ertrag der Gemeinde oder der
geschriebene – Differenzierung in der Praxis keine Be
Genossenschaft zugute. Er kann gestalterisch flexibel
deutung, weshalb im allgemeinen Sprachgebrauch und
der Allgemeinheit zur Verfügung gestellt werden, wie
z.B. dadurch, dass weiter zu leistbaren Mietkonditionen
gebaut wird. Damit wird das soziale Netz dichter und Wohungsgemeinnützigkeitsgesetz WGG 197918
die Volkswirtschaft belebt.
§ 1 (2) Bauvereinigungen, die auf Grund § 13 (1) Gemeinnützige Bauvereinigun
Um die angespannte Wohnungssituation durch mehr
dieses Bundesgesetzes als gemein gen haben für die Überlassung des
und leistbare, aber qualitätsvolle Angebote zu ent nützig anerkannt wurden, haben ihre Gebrauchs einer Wohnung oder […]
schärfen, braucht es – gekoppelt mit einer Deckelung Tätigkeit unmittelbar auf die Erfüllung für die (nachträgliche) Einräumung
der Mieten – eine vermehrte Bautätigkeit von ge dem Gemeinwohl dienender Aufgaben des Wohnungseigentums an einer
för
derten Wohnungen insbesondere durch die Ge des Wohnungs- und Siedlungswesens Wohnung, […] ein angemessenes
zu richten […]. Entgelt (Preis) zu vereinbaren, das
mein
nützigen Bauvereinigungen und vor allem der
nicht höher, aber auch nicht niedriger
Kommunen selbst. (3) Das von gemeinnützigen Bauvereini angesetzt werden darf, als es zur
gungen nach den Grundsätzen ord Deckung der Aufwendungen für die
nungsgemäßer Wirtschaftsführung er Bewirtschaftung ihrer Baulichkeiten
2.1.4 Gemeinnützige Bauvereinigung (GBV)1718 wirtschaftete Eigenkapital ist im Sinne und unter Berücksichtigung eines im
eines Generationen ausgleichs zur Sinne der Grundsätze des § 23 ge
Sicher ung einer nachhaltigen Wohn rechtfertigten Betrages zur Deckung
GBVs dienen der Erfüllung des Gemeinwohls. Sie versorgung bestehender und zukünf der Kosten der Wirtschaftsführung
versorgen breite Bevölkerungsschichten mit Wohn tiger Nutzer auf Dauer für Zwecke des der Bauvereinigung sowie nach den
raum und müssen kostendeckend arbeiten. Sie sind gemeinnützigen Wohnungswesens Grundsätzen einer ordnungsgemäßen
nicht profitorientiert. Gewinne müssen in Wohnbau gebunden und zu verwenden. Wirtschaftsführung zur Bildung von
Rücklagen erforderlich ist.
maßnahmen im Inland reinvestiert werden.6 Grüne Bildungswerkstatt | Werkstattschriften
auch in diesem Papier generell von „Miete“ gesprochen Diese Ge mein
dewohnungen sind mit einer durch
wird (auch im Absatz zur „Kostenmiete“, Kapitel 2.1.3).21 schnittlichen Miete von 5,64 €/m² bis heute die gün
stigste Wohnform.24
Eine gemeinnützige Bauvereinigung kann ihre Baulich
keiten, Wohnungen und Geschäftsräume nachträglich Für eine Gemeindebauwohnung müssen gewisse Zu
ins Eigentum übertragen. Mieter*innen haben nach gangskriterien erfüllt werden, etwa die österreichische
frühestens zehn Jahren Anspruch auf Übertragung ins Staats bürgerschaft oder Gleichstellung (EU, EWR,
Eigentum (§§ 15 c ff WGG)22. Der Anspruch entfällt Schweiz, anerkannter Flüchtlingsstatus oder Dauer
dann, wenn die GBV nur ein Baurecht hat, also nicht aufenthaltstitel EU), ein zwei Jahre durchgehen
Eigentümerin der Liegenschaft ist (§ 15 b WGG). der Hauptwohnsitz an der gleichen Adresse in Wien,
begründeter Wohnbedarf sowie Ehepartner*innen
Gesetzliche können nur gemeinsam eine Gemeindewohnung be
Errichtung mit Gemeinnützigkeit
Baurecht Kaufoption im antragen („Geklärte Familienverhältnisse“). Die ge
bleibt erhalten
gemeinnützigen meinsame Einkommens grenze steigt nach Personen
Kann nach 10 bzw 5 Wohnbau
Errichtung auf degressiv an25
Jahren in privates
Grundeigentum
Eigentum übergehen Netto-Monatseinkommen 2019
Durch diese Privatisierungen im Rahmen der Miet/Kauf- 1 Person 3.318 €
Option werden geförderte Wohnungen dauerhaft dem 2 Personen 4.944 €
gemeinnützigen Mietangebot entzogen. Zusätzlich
3 Personen 5.595 €
sinkt die jährliche Anzahl an neu errichteten GBbzwV-
Wohnungen. Der Zuwachs an geförderten Wohnungen
ist weit geringer als der private Wohnbau. Sind die Grundvoraussetzungen erfüllt, werden Inter
essent*innen auf einer Warteliste platziert. Diese um
Anzahl der von den GBVs pro Jahr neu errichteten
Leistbarer fasst zB. 2015 16.500 Plätze. Begründeter Wohnbedarf
geförderten Wohnungen in Wien (inkl. Heimplätze):23
Wohnraum wird besteht beispielsweise für Personen unter 30 Jahre,
nach genau die seit über zehn Jahren im elterlichen Haushalt
vorgegebenen hauptgemeldet sind oder für Personen, die in überbe
2014 4.200 Wohnungen
Kriterien
2015 6.300 Wohnungen vergeben legten Wohnungen leben. Pro fünf Jahren durchgän
giger Meldung an der aktuellen Adresse werden Inter
2016 3.400 Wohnungen essent*innen drei Monate vorgereiht.26
2004 hat die Stadt Wien die Gemeindebau-Tätigkeit
Um mehr leistbaren Wohnraum durch geförderten
aufgegeben, bis sie sich 2015 entschied – aufgrund der
Wohnbau der GBVs schaffen zu können, braucht es
ge steigerten Nachfrage nach besonders kosten gün
eben auch die Verfügbarkeit von Boden zu den ent
stigem Wohnraum -, wieder Gemeindewohnungen zu
sprechenden Preisen.
errichten. Insgesamt sollen bis 2020 4.000 Gemeinde
wohnungen geplant werden.27 Im Moment befinden sich
in vier Projekten insgesamt 744 Wohnungen in Planung:
2.1.5 Gemeindewohnbau
und kommunaler Wohnbau • Fontana: 120 Wohnungen, Baubeginn 2017,
Fertigstellung 201928
Kommunaler Wohnbau bildet in Wien seit dem Roten
• Engerthstraße 259: 110 Wohnungen, Baubeginn
Wien die wichtigste Basis für die Leistbarkeit des Le
2020, Fertigstellung 202229
bens in der Stadt.
• Handelskai 214: 290 Wohnungen, Baubeginn 2018,
Der Wiener Gemeindebau baut auf seine Entstehungs
Fertigstellung 202030
geschichte im Roten Wien der Zwischenkriegszeit auf.
Damals war Wohnungsneubau aufgrund eines guten • Am Seebogen: 75 Wohnungen, Baubeginn 2019,
Mieterschutzes und höheren steuerlichen Abgaben Fertigstellung 202131
wenig lukrativ für Private. Der private Markt baute
Die Konditionen für Gemeindebau NEU sind 7,50 €/m²
nicht ausreichend für den Wohnbedarf, dadurch fielen
Bruttomiete inkl. USt ohne Eigenmittel, ohne Kaution
auch die Bodenpreise. Die Stadt Wien initiierte darauf
und ohne Befristung.
hin das heute weltweit unter dem Namen „Rotes Wien“
bekannte Wohnbauprogramm.
Bis zum Beginn des Austrofaschismus wurden 64.000 2.2 Wiener Bodenpreise
Woh n
ungen für Arbeiter*innen errichtet. Nach 1945
bis 2004 wurden weitere 146.000 Wohn un
gen Da der Anteil der Grundstückspreise an den Baukos
errichtet. Heute gibt es in Wien ca 210.000 Haupt ten bei ca. 20 % liegt, ist günstiger Grund eine Grund
mietwohnungen in Gemeindebauten. voraussetzung für niedrige Baukosten. Die BodenpreiseBodenpolitik 7
in Wien sind für geförderten Wohnbau aber großteils Planungsanweisung, dass zwei Drittel der errichteten
zu hoch. Derzeit befinden sich die Grundstückspreise Fläche geförderter Wohnbau sein muss. In Zusam
am freien Markt in folgenden Höhen: 32 menhang mit dem Verweis auf das WWFSG wird für
diesen geförderten Teil der Bodenpreis gedeckelt.35
in schlechter städtischer Lage ca 700 €/m2
Auf Flächen mit der neuen Widmung „Geförderter
in guter städtischer Lage ca 1.200 €/m2 Wohnbau“ beträgt der Bodenpreis für die zwei Drittel
Spitzenpreise in städtischer Lage ca 2.000 €/m2 der Fläche, die als geförderter Wohnbau umzusetzen
sind: max. 188 €/m² oberirdischer Bruttogrundfläche
(= Bruttogeschoßfläche).(siehe auch Kapitel 3.1)
Wiener Wohnbauförderungs-
und Wohnhaussanierungsgesetz (WWFSG 1989) Wie kommt es zu dieser Zahl? Ein Neubauprojekt
war bis zur Bauordnungsnovelle 2018 nur dann
förderungswürdig, wenn es Gesamtbaukosten von
§ 4 Abs. 3 Die für die Errichtung von führungsverordnungen im mehr ge 1.350 €/m² pro Nutzfläche nicht überstieg (laut
Wohnhäusern, Wohnungen und Heimen schossigen Wohnbau, ausgenommen
WWFSG in Verbindung mit der Neubauverordnung).
angemessenen Gesamtbaukosten je Gebäude nach § 2 Z 3, Z 4 und Z 4a, die
Quadratmeter Nutzfläche sind unter Höhe von 188,- Euro pro Quadratmeter Daraus folgten maximal mögliche Bodenpreise, um ge
Berücksichtigung einer normalen Aus der oberirdischen Bruttogrundfläche förderten Wohnbau errichten zu können (jedoch ohne
stattung gemäß § 3 durch Verordnung (BGF) bei raumbildenden Bauteilen gesetzliche Regelung dafür) von um die 250 bis 275 €/
der Landesregierung festzusetzen. nicht überschritten wird. Diese Ober m² erzielbarer Wohnnutzfläche (WNFl). Dies entspricht
Dabei ist auf Lage, Größe und Art des grenze ist auch bei einmaliger Bau
in einer anderen Form der Berechnung in etwa den
Gebäudes Rücksicht zu nehmen. Eine zinsvorauszahlung anzuwenden; ein
Überschreitung dieser angemessenen laufender Bauzins darf die Höhe von 188 €/m² oberirdischer Bruttogrundfläche.
Gesamtbaukosten ist im Einzelfall 0,68 Euro pro Quadratmeter BGF im
Die auf diesen Grundstücken errichteten geförderten
zulässig, wird aber in der Förderung Monat nicht überschreiten. Die Beträge
nur dann berücksichtigt, wenn sie dürfen ab dem Zeitpunkt des Grunder Wohnungen verlieren jedoch nach 40 Jahren ihre
durch Aufwendungen auf Grund des werbs gemäß § 63 Abs. 1 letzter Satz soziale Bindung und gehen in den freien Markt über.
Denk malschutzgesetzes bedingt ist verzinst werden; Dagegen forderte die Arbeiterkammer, dass nur ge
und soweit diese nicht durch Zuwen meinnützige Wohnbaugesellschaften diese ge för
dungen aus öffentlichen Mitteln abge 2. die Wirtschaftlichkeit der Aufschlie
derten Wohnungen bauen sollten, damit diese Wohn
golten werden. ßungskosten,
ungen dauerhaft leistbar bleiben.36
Grundsätze für die Gewährung einer För 3. die Angemessenheit der Gesamt
Im Zuge der Bauordnungsnovelle wurde auch die
derung und Eigentumsbeschränkung baukosten im Sinne des § 4 Abs. 3,
Obergrenze der angemessenen Gesamtbaukosten für
§ 5. Bei der Gewährung einer Förderung 4. die Angemessenheit des Kaufpreises geförderten Wohnbau aufgehoben.
im Sinne des I. Hauptstückes sind zu nach den Bestim mungen des Wohn
beachten: ungsgemeinnützigkeitsgesetzes – GBVs sind aber trotz dieser Maßnahme (die an sich
WGG 1979 bei Errichtung von Wohn keine mobilisierende Funktion hat) aufgrund der be
1. die Angemessenheit der Grund ungen im Wohnungseigentum bzw. schriebenen Bodenpreise und -steigerungen der letz
kos
ten. Die Grundkosten sind ange zur nachträglichen Übertragung in ten Jahre zunehmend auf Bauflächen der öffentlichen
messen, wenn bei Übertragung des das Wohnungseigentum sowie bei
Hand oder von Gesellschaften, welche zu 100 % der
Eigentums einer Fläche zur Er
rich Veräußerung von Wohnungen (Weiter
tung und Bereitstellung von Wohn verkauf) und bei Veräußerung von Re pub
lik Österreich gehören, angewiesen. Dieses
ungen und Wohneinheiten in Heimen Wohnheimen. öffentliche Grundeigentum und der Umgang der staat
nach diesem Gesetz und der Durch lichen Institutionen und Gesellschaften damit wird im
folgenden Abschnitt weiter erläutert.
Geförderter Wohnbau kann mit solchen Grund
stückspreisen nicht errichtet werden. Es gibt also zu
wenig günstiges Bauland für geförderten Wohnbau.33
Neubauverordnung 2007 (NeubauVO)
Auch der Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen
warnt davor, dass die zunehmende Bodenknappheit
das gravierendste Hindernis für die Errichtung leistbarer Verordnung der Wiener Landesregie Ab 2018: § 1 (1) Die angemessenen Ge
Wohnungen durch geförderten Wohnbau ist.34 rung über die Förderung der Errichtung samtbaukosten im Sinne des § 4 Abs.
von Wohnungen, Geschäftsräumen, 3 WWFSG 1989 sind im We ge der
Heimplätzen, Eigenheimen, Kleingar Vergabe von Leistungen gemäß Ver
tenwohnhäusern und Einrichtungen ordnung der Wiener Landesregierung
2.2.1 Widmungskategorie der kommunalen Infrastruktur im Rah über die Vergabe von Leistungen im
„Geförderter Wohnbau“ men des WWFSG 1989 Zusammenhang mit der Errichtung
von Gebäuden im Rahmen des Wiener
Bis 2018: § 1 (1) Die Obergrenze der Wohnbauförderungs- und Wohnhaus
Mit der Bauordnungsnovelle 2018 reagiert die Stadt
angemessenen Gesamtbaukosten be sanierungsgesetzes – WWFSG 1989,
Wien und führt die neue Widmungskategorie „Geför trägt 1.350 Euro je Quadratmeter Nutz LGBl. für Wien Nr. 20/1991 in der jeweils
derter Wohnbau“ für Bauland-Neuwidmungen ein: fläche gemäß § 2 Z 9 WWFSG 1989. geltenden Fassung festzusetzen.
eine Widmung dieser Kategorie ist gekoppelt mit der8 Grüne Bildungswerkstatt | Werkstattschriften
2.3 Ressource Boden:
Öffentliches Grundeigentum
Insgesamt stehen 2.100 Liegenschaften39 mit einer
vermietbaren Gesamtnutzfläche (nicht Grundstücks
Spielräume Über Eigentum an Grund und Boden kann die öffent fläche) von ca. 7 Millionen Quadratmetern40, davon
für die liche Hand trotz steigender Preise am freien Markt 2,658.000 m² in Wien (2011)41 im Eigentum der BIG,
Gemeinden ganz direkt handlungsfähig bleiben. Als öffentliches allerdings handelt es sich hierbei um öffentliche Ge
Grundeigentum bezeichnen wir im Weiteren un mit bäude wie etwa Schulen, Verwaltungsgebäude, u.Ä.
telbar im Eigentum der Republik Österreich oder in
kommunalem Eigentum, z.B. der Stadt Wien, stehende
ARE Austrian Real Estate GmbH
Liegenschaften, aber auch solche, welche einer juris
tischen Person gehören, an der die Republik Österreich Auch die ARE als 100 % Tochter der BIG steht im
100 % der Anteile hält. Eigentum der Republik Österreich. Ihre Schwerpunkte
liegen im An- und Verkauf von Liegenschaften, sowie
Die MA 69 (Liegenschaftsmanagement) ist die zen
in der Projektentwicklung in den Segmenten Büro und
trale Stelle in Immobilienangelegenheiten der Stadt
Wohnen.42 In ihrem Unternehmensziel definiert sie
Wien. Ihr zufolge besitzt die Stadt Wien etwa 2,8 Mio.
freifinanzierte Wohnraumschaffung (Miete und Eigen
m² Grundfläche, die für geförderten Wohnbau bereit
tum) nach marktwirtschaftlichen Kriterien und in Ko
gestellt werden könnten. (Wohnbau-Stadträtin Kathrin
operation mit privaten Investor*innen.43
Gaal bei der internationalen Wohnbau-Konferenz
„housing for all“, 4.12.2018). Die ARE ist Eigentümerin von 1,6 Mio. m² vermietbarer
Flächen verteilt auf 554 Liegenschaften mit einem ge
Die Republik Österreich und auch die Stadt Wien
schätzten Marktwert von 2,5 Milliarden Euro. Ein Großteil
haben ihre Liegenschaften an Unternehmungen ausge
der Grundflächen der ARE ist also nicht aktivierbar, da
lagert, die zu 100 % im Eigentum der öffentlichen Hand
sie verbaut und genutzt sind. Für geförderten Wohnbau
sind, aber privatrechtlich agieren. Darunter fällt die
wären diejenigen Flächen aktivierbar, deren alte Nutz
Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) mit ihrer Tochter
ungen nicht mehr benötigt werden. Eine solche Nutz
Austrian Real Estate (ARE), die ÖBB und der Kranken
ung war etwa das ehemalige Hauptzollamt im 3. Wie
anstaltenverbund (KAV).
ner Gemeindebezirk. Jedoch operiert auch die ARE
Chancen bei Vor allem urbane freiwerdende Flächen der ÖBB und nach marktwirtschaftlichen Grundsätzen: Auf dem
der Verwertung des KAV wären von großer Bedeutung als aktivierbare Gelände des Zollamtes wird derzeit das Neubauprojekt
großer inner- Flächen für kommunalen oder geförderten Wohnbau – Triiiple errichtet, in dem Eigentumswohnungen mit bis
städtischer
Flächen verstünde man diese als „öffentliche“, der Allgemeinheit zu 7.000 €/m² angeboten werden.
gehörende Grundstücke. Sie werden jedoch großteils
In Wien entwickelt die ARE Immobilien vor allem in Ko
nach marktwirtschaftlichen Kriterien veräußert und
operation mit privaten Investor*innen. Folgende Groß
sind also nicht von sich aus als Grundflächen für geför
projekte werden aktuell durchgeführt:
derten Wohnbau nutzbar.
• Triiiple, ehem. Hauptzollamt, 1030: Eigentums
wohnungen, ARE und Soravia44
2.3.1 Bundesebene
• Das Ensemble, Erdberger Lände, 1030:
Eigentumswohnungen, ARE und Premium45
Bundesimmobiliengesellschaft m. b. H. (BIG)37
• Forum Donaustadt, Adolf-Schärf-Platz, 1220:
2000 wurde mit dem Bundesimmobiliengesetz der
ARE und Signa46
Immobilienbesitz der Republik Österreich an die BIG
übertragen. Alleinige Gesellschafterin der BIG und damit • Nußdorfer Straße 90, ehem. Finanzamt, 1090:
Eigen
tümerin ist die Republik Österreich, vertreten Büro-Wohnhaus zum Verkauf, ARE und Premium47
durch den Bundesminister für Wissenschaft, Forschung
• Wildgarten, Am Rosenhügel, 1120: Mietwohn
und Wirtschaft. Es sind vor allem öffentliche Gebäude
ungen, Eigentumswohnungen und Baugruppen48
(Schulen, Unis, Gerichte, etc.), die im Eigentum der BIG
stehen.
In ihrer Selbstbeschreibung definiert die BIG Wirt ÖBB-Holding AG
schaftlichkeit als Unternehmensziel, zu der sie auch
Die ÖBB-Immobilienmanagment GmbH (ÖBB-Immo)
gesetzlich nach § 1 Abs. 1 BIG-G verpflichtet ist.38
ist zu 100 % Tochter der ÖBB-Infrastruktur Bau AG
Soziale Verantwortlichkeit wird im Bundes immo bi (ÖBB-Infra), welche über die Beteiligung der ÖBB-
liengesetz nicht nachdrücklich erwähnt. Auch nicht in Holding AG zur Gänze im Eigentum der Republik
Bezug auf den Verkauf von Liegenschaften an z. B. Ge Österreich steht. Die Anteilsrechte werden durch
meinnützige Bauvereinigung. Es soll vielmehr ein an den Bundesminister für Verkehr, Innovation und
gemessener Preis erzielt werden (§ 4 Abs. 4 BIG-G). Technologie (BMVIT) verwaltet.49Bodenpolitik 9
Eigentümerin der ÖBB-Gründe ist die ÖBB Infra. Die ÖBB Die Verkaufspreise sind teilweise „so kalkuliert, dass
ist Eigentümerin von 197 Mio. m² Gesamtgrundfläche die ‚Angemessenheit der Preise der Baugrundstücke‘
verteilt auf rund 25.000 Liegenschaften (davon ver im Sinne von § 5 Z1 des Wiener Wohnbauförderungs-
kauft die ÖBB regelmäßig an Private). Der Nordwest und Wohnhaussanierungsgesetzes 29 (WWFSG 1989)
bahnhof ist noch im Eigentum der ÖBB und verfügt gewähr leistet war. Daraus ergab sich ein höchs tens
über eine Entwicklungsfläche von ca. 440.000 m². zulässiger Verkaufspreis für die Stadt Wien von 235
EUR pro m2 Nutzfläche …“ 56
Das Nordbahnhofgelände der ÖBB um fasst eine
Entwicklungsfläche von 650.000 m². Um welchen Der Wohnfonds hält derzeit ungefähr 3,3 Millionen
Preis die ÖBB dort Grundstücke verkaufte, z. B. im Quadrat meter an Flächenreserven57 in seinem
Nov. 2015 an ein Konsortium aus Wr. Städtische, Portfolio und stellt – was erfreulich ist – verstärkt einen
Raiffeisen Evolution und ÖVW (Erste Bank),50 ist in Teil der Grundstücke in Baurecht zur Verfügung.58
diesem Kontext nicht eruierbar. Jedenfalls lautet die Allgemein zählt zu den Vorteilen desBaurechts: Jede
Politik der ÖBB: marktwirtschaftliche Kriterien beim Liegenschaftseigentümer*in kann ein Baurecht ei
Grundstücksverkauf.51 Da bei diesen Flächen meist eine nräumen. Dabei geben Eigentümer*innen ihr Ei Baurechts-
Umwidmung erforderlich ist, eröffnen sich hier zumin gen
tum nicht auf, sondern verwerten es. Von den verträge für
dest Möglichkeiten für die Vertragsraumordnung. Nutzer*innen wird der Boden nicht gekauft, sondern leistbares
Wohnen
genutzt. Bauland kann so in öffentlichem Eigentum
Die ÖBB-Immo verfügt über keine eigenen Lie
bleiben und zu günstigen Bedingungen genützt wer
genschaften. Für den Verkauf oder die Entwick
den; Bauberechtigte ersparen sich den Kaufpreis für
lung der Liegenschaften werden eigene Projekt
die Liegenschaft, sie zahlen bloß den Bauzins. Die An
trägergesellschaften gegründet, in welche die
wendung des (Erb)Baurechts leistet somit einen rele
ÖBB-Liegenschaften dann eingebracht werden und
vanten Beitrag zum leistbaren Wohnen (siehe Absatz
deren Anteile dann verkauft werden.52
zum Baurechtsgesetz).
Die ÖBB Infra sowie auch die ÖBB Immo sind laut eines
OGH Entscheids öffentliche Auftraggeber im Sinne des
Bundesvergabegesetz (BVergG 2006) und daher an Auch für Private gibt es diese Mög einräumen; früher konnten das nur
dieses gebunden.53 Daraus könnte geschlossen werden, lichkeit auf Basis des BaurechtsG 1912 die öffentliche Hand, Kirchen, etc. Das
dass die ÖBB und ihre Immobilien-Töchter kein privates (wichtige Nov: BGBl 1990/258), das Eigentum muss damit nicht auf ge
in seinem Paragrafen 1 das Baurecht geben werden, kann aber verwertet
Unternehmen im klassischen Sinn sind, sondern aus
regelt: ... das dingliche, veräußerliche werden. Mittels des Baurechts kann
derselben gesellschaftlichen Verantwortlichkeit heraus und vererbliche Recht, auf oder unter also rares Bauland zu günstigen
agieren müssen wie die öffentliche Hand. [z. B. Tiefgarage] der Bodenfläche ei Bedingungen genützt werden, ohne
nes fremden Grundstücks ein Bauwerk die Eigentümerschaft zu wechseln.
zu haben. Bauberechtigte ersparen sich den
Kaufpreis für die Liegenschaft, sie zah
Burghauptmannschaft Österreich
Seit der Novelle 1990 kann jedeR Lie len bloß den Bauzins. Boden wird nicht
Die Burghauptmannschaft Österreich besitzt bundes genschaftseigentümer*in Baurecht verkauft, sondern genutzt.
eigene Immobilien und Liegenschaften in ganz Öster
reich, die dem kulturellen und historischen Erbe Öster
reichs zugezählt werden.54 Darunter befinden sich KAV
Kirchen, Museen, Gerichte, Theater, Parks, Ministerien,
Der Krankenanstaltenverbund (KAV) steht zu 100 %
Lehrstätten u.a.
im Eigentum der Stadt Wien. Auch der KAV ist Eigen
tümerin von Liegenschaften. Die VB INFRA - Real
Estate Management59 ist das Liegenschafts manage
2.3.2 Stadt Wien
ment des KAV. Es befasst sich mit Verkäufen von KAV-
Liegenschaften.60
Wohnfonds Wien
Die Gemeinde Wien, vertreten durch die Magistrats
abteilung 69 – Immobilienmanagement55 (übergeord Kleingärten, die stille Baulandreserve
nete Stelle: Geschäftsgruppe Wohnen, Wohnbau und
Im Jahr 2015 befanden sich 286 Kleingarten an
Stadterneuerung), ist für den Erwerb und die Ver
la
gen mit einer Fläche von insgesamt 5,45 Mio.
äu
ßerung von Liegenschaften, die Bestellung von
m2 im Eigentum der Stadt Wien. […] Im Mai 1993
Baurechten, Anträge auf Enteignung oder Zwangs
schloss die Stadt Wien mit dem Zentralverband der
tausch zuständig.
Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter Öster
Der Wohnfonds Wien, ursprünglich Wiener Boden reichs eine Vereinbarung ab, in der die Stadt
bereitstellungs- und Stadterneuerungsfonds (u.a. Wien bis Ende 2043 auf eine Kündigung gemäß
zur Bereitstellung von Grund und Boden für den § 6 Kleingartengesetz 1996 verzichtete. 61
geförderten Wohnungsneubau) kauft und verkauft
Des Weiteren erfolgte 1992 die Umwidmung von etwa
Grundstücke für die Gemeinde Wien.
zwei Drittel der Kleingartengebiete in „Erholungs10 Grüne Bildungswerkstatt | Werkstattschriften
gebote /Ganzjähriges Wohnen“ und der Verkauf der gorie „geförderter Wohnbau“, die alleine aber die
Hälfte dieser Grundstücke (ebd.). Mit beiden Maßnah angespannte Situation nicht entspannen wird. In diesem Grundeigentum
in öffentlicher
men brachte sich die Stadt Wien um die Verwendung Kontext ist vor allem öffent liches Grundeigentum Hand belassen
der „stillen Baulandreserve“ Kleingarten im öffent eine wichtige, aber auch begrenzte Ressource. Seine
lichen Interesse. Eine strategische Entwicklung, Be Privatisierung muss gestoppt werden, soll die öf
wirtschaftung und Verwertung dieser, der Stadt Wien fentliche Hand weiterhin auf dem Wohnungsmarkt
gehörenden, großen zusammenhängenden Grünflä handlungsfähig bleiben. Ganz im Gegenteil sollten der
chen wurde damit langfristig erschwert bzw. unmög Erwerb neuer Flächen und weitere Schritte zu einer
lich gemacht. aktiven Bodenpolitik in Betracht gezogen werden.
Dafür geben wir in Kapitel 4 ganz konkrete Empfehl
ungen. Ab seits davon gibt es aber bereits jetzt in
2.4 Fazit: Zur Relevanz von Bodenpolitik
Österreich viele Möglichkeiten und Instrumente, bo
für leistbares Wohnen denpolitische Maßnahmen zu ergreifen: Eine Auswahl
dessen stellen wir im folgenden Kapitel vor.
Weil die Mietkostenentwicklung mit den steigenden Wien ist nicht die einzige Stadt, deren Bevölkerung
Bo
den
preisen am freien Markt zusammenhängt, ist
Leist
barkeit von urbanem Wohnen ohne ak tive Bo
denpolitik nicht erreichbar. Dazu ge
hören regu lie
ren
de Maßnahmen wie die neue Widmungs kate
3. BAULAND-MOBILISIERENDE UND
BODENPOLITISCHE MASSNAHMEN
Bodenbeschaffungsgesetz (BobG)
wächst, zu wenig adäquaten Wohnraum hat und deren
Bodenpreise steigen. Diese Bodenpreise entsprechen § 1 Die Länder haben nach Maßgabe der Lehrlinge, jugendliche Arbeitnehmer
größtenteils nicht den Bedingungen für geförderten Bestimmungen dieses Bundesgesetzes oder für betagte Menschen unbebaute
Wohn bau, wodurch die Schaffung günstigen und Vorsorge zu treffen, daß die Gemeinden Grundstücke, die baureif sind oder
für die Errichtung von Häusern mit baureif gemacht werden können, sowie
qualitativ hochwertigen Wohnraums verhindert wird.
Klein- oder Mittelwohnungen oder von Ergänzungsgrundstücke beschaffen
Dieser Abschnitt befasst sich mit bestehenden bo Heimen für Ledige, Schüler, Studenten, (Bodenbeschaffung).
den politischen Instrumenten in Österreich, die auf
diese Situation einwirken können. Im Rahmen dieses
Papiers ist es nicht möglich, gesellschaftlich wichtige
Teilbereiche der Bodenpolitik wie den Freiraumschutz Gewidmetes
Bauland, das noch
zu behandeln. Dieses Kapitel konzentriert sich daher unverbaut ist:
auf die direkt mit der Wohnbautätigkeit verbundenen
Instrumente. Österreich gesamt
26,5 %
3.1 Bodenpolitische Instrumente in
Raum- und Bauordnung
Wien gesamt 4,3 %
In Österreich obliegt die Raum- und Bauordnung den Landstraße: 9,5 %
Bundesländern. Daher gibt es bereits eine Vielzahl Favoriten: 5 %
bodenpolitischer Instrumente, die in unterschiedlicher Simmering: 6,3 %
Weise angewandt werden. Dazu gehören Befristungen Floridsdorf: 7,3 %
von Bewilligungen, räumliche Veränderungen an Donaustadt: 8,1 %Bodenpolitik 11
Umwidmungen den Grundeigentümer*innen zugute
Grundstücken, die hauptsächlich auf die tatsächliche
kommen, Wertminderungen deisen aber durch die
Bebauung gewidmeter Flächen abzielen62, die Beteili
öffentliche hand ersetzt werden müssen.
gung an öffentlichen Kosten, Vorbehaltsflächen für Widmungen
geförderten Wohnbau oder aktive Bodenpolitik durch Befristungen sind ein Instrument, Baulandhortung und sind nicht in
z.B. Bodenfonds, die auch bei steigendem Marktdruck Spekulation mit Bauland zu unterbinden. So können Stein gemeiselt
die Handlungsfähigkeit der Kommune sichern sollen. sie dazu beitragen, dass sich spekulative Boden
In den einzelnen Bundesländern werden jeweils unter preissteigerungen weniger leicht bilden. Aller dings
schiedliche Kombinationen der folgenden Maßnahmen kann eine verpflichtende Befristung unter Umständen
angewandt.63 die Zersiedelung fördern.
3.1.1 Befristungen 3.1.2 Räumliche Änderungen an Grundeigentum
Bebauungsfristen Grundstücksvereinigung
Bei Revision des Flächenwidmungsplans oder bei Kauf Nach dem Vermessungsgesetz des Bundes (§12 VermG)
eines unbebauten Baugrundstückes besteht eine ge können auf Antrag der Eigentümer*innen oder von
setzliche Verpflichtung, innerhalb einer vorge
schrie Amts wegen mit Zustimmung der Eigentümer*innen
benen Frist eine widmungsgemäße Bebauung vorzu zwei oder mehrere Grundstücke vereinigt werden.
nehmen. Zusätzlich werden Maßnahmen für den Fall Ohne Eigenmotivation der Eigentümer*innen ist die
des fruchtlosen Fristablaufes formuliert. Grundstücksvereinigung als bodenpolitisches Instru
ment jedoch kaum denkbar.
Befristete Baulandausweisung
bzw. Bauverpflichtungen Baulandumlegung
Bauparzellen in
Gemeinden in Niederösterreich können neue Bauland Die Baulandumlegung ist ein Instrument für die Neu bessere Form
widmungen mit 5 Jahren befristen. Nach Ablauf der ord
nung von als Bauland gewidmeten, aber un ge bringen
Frist ist eine Rückwidmung ohne Entschädigung schickt geformten Parzellen, hauptsächlich bei der
möglich (§ 17 NÖ ROG 2014). Die Befristung von Erschließung neuer Siedlungen.
Bauland wird in Niederösterreich aber nicht als
In Tirol kann für eine bodensparende Bebauung und
Sicherstellung der Verfügbarkeit anerkannt. 64
eine zweckmäßige Verkehrserschließung Bauland um
Salzburg stellt von einer Vorrats- auf eine Bedarfs gelegt werden (§§ 91 ff TROG 2016). Dieses Instrument
widmung um, u.a. durch befristete Baulandausweisung wird in Tirol durchaus angewandt.
und Rückwidmung bei Nicht-Bebauung innerhalb von
Zur Neugestaltung und Erschließung von Siedlungsge
10 Jahren (§ 29 ROG 2009 - Novelle 2018)65
bieten können in Vorarlberg bebaute und unbebaute
In der Steiermark gibt es eine Bebauungsfrist. Bei Grundstücke in der Weise neu geordnet werden, dass
frucht
losem Fristablauf wird entschädigungslos in nach Lage, Form und Größe für bauliche oder sonstige
Freiland umgewidmet, eine Sondernutzung festgelegt Nutzungen zweckmäßig gestaltete und erschließbare
oder eine Investitionsabgabe vorgeschrieben (§ 36 Grundstücke entstehen (§§ 41 ff RaumplanungsG 1996).
StROG 2010).66 In der Steiermark darf eine Befristung
Stimmen in Niederösterreich mehr als 75 % der Eigen
auch bei Revision der örtlichen Planung auf bereits ge
tümer*innen einer Baulandfläche der Maßnahme zu,
widmetes Bauland gelegt werden – so wird ein Zugriff
kann auch hier Bauland umgelegt werden.
auf den Bestand ermöglicht. Bis dato wurde dieses
Instrument aber nicht angewandt. In Wien hat die Bauordnungsnovelle 2018 unter an
derem die Zuweisung von Wiesenstreifen an die Stadt
In Tirol ist eine Bebauung entsprechend der Flächen
Wien und eine raschere Bearbeitung des Antrags auf
widmung innerhalb von 10 bzw. 20 Jahren vor ge
Bau
landumlegung eingearbeitet, um eine schnelle re
schrieben (§ 11 Abs. 2 TROG 2016).67
Mobilisierung von Bauland zu ermöglichen.
In Wien können die Flächenwidmungspläne die Wid
In der Steiermark, in Tirol, Vorarlberg, Niederösterreich
mung “Bauland befristet” ausweisen, wenn dies der
und in Wien sind die gesetzlichen Grundlagen für die Vorhandene
Erreichung der gesetzlichen Ziele der Stadtplanung Instrumente
Baulandumlegung gegeben, werden aber z.T. nicht an
dient (§ 4 Abs. 4 BO für Wien).68 Eventueller Schaden werden zu selten
gewandt. Angewandt wäre sie aber für das Ziel einer
sersatz aufgrund des Außerkrafttretens der Bauland angewandt
sparsamen Flächennutzung einsetzbar.
widmung ist strittig. Zu beachten ist aber die Asym
metrie zwischen Planungsmehrwert, der privati siert Die Baulandumlegung kann ein wirksames Instrument
wird und Planungsminderwert, der soziali siert wird. gegen die Blockade einer Bebauung durch eine Min
Das bedeutet, dass Wertsteigerungen aufgrund von derheit der Eigentümer*innen darstellen.12 Grüne Bildungswerkstatt | Werkstattschriften
3.1.3 Aufschließungs- und Infrastrukturbeiträge teilung der Verhandlungsposition, Intransparenz der
Verträge für die Öffentlichkeit und Verknüpfung der
Die Aufschließung von Grundstücken ist für die All privatrechtlichen Verträge mit dem hoheitlichen Akt
gemeinheit mit großen Kosten verbunden. Bei Auf der Widmung anbelangt.
schließ ungs- und Infrastrukturbeiträgen werden die
Eigentümer*innen von unbebauten Grundstücken mit
Baulandwidmung verpflichtet, Kostenbeiträge (also 3.1.5 Vorbehaltsflächen
quasi Vorauszahlungen) zu leisten, sofern die entspre für den geförderten Wohnbau
chende Infrastruktur vorhanden ist.
In der Steiermark werden sog. Vorbehaltsflächen aus
In Oberösterreich wird ein Aufschließungs- und Erhal
gewiesen, d.h. “Flächen für Einrichtungen und Anlagen,
tungsbeitrag für nicht bebautes Bauland eingehoben
für die eine nachweisbare Notwendigkeit besteht, die
(§§ 25-29 Oö ROG 1994). In Salzburg wird ein
öffentlichen Zwecken dienen” und für den geförderten
Infrastruktur-Bereitstellungsbeitrag (§ 77 b ROG 2009
Wohnbau zu verwenden sind (§ 37 StROG 2010).
- Novelle 2018)69 für nicht widmungsgemäß genutztes
Bauland vorgeschrieben. Auch in Tirol gibt es Neuwidmungen von „Vorbehalts
fläche[n] für den geförderten Wohnbau“. Diese müssen
Aufschließungs- und Infrastrukturbeiträge können für
innerhalb von 10 Jahren der Gemeinde, dem Tiroler
eine raschere Bebauung gewidmeter Flächen sorgen.
Boden fonds oder einem Bauträger, der geförderte
Wohnbauten errichtet, zum Kauf angeboten werden.
Geschieht das nicht, tritt die Widmung wieder außer
3.1.4 Vertragsraumordnung
Kraft, das Bauland wird zu Freiland (§ 52a TROG 2016).
Das Instrument der Raumordnungsverträge soll die Vorarlberg “In Bauflächen, Bauerwartungsflächen
(hoheitliche) Raumplanung bei der Erreichung der oder Freiflächen können Flächen festgelegt werden,
Raumplanungsziele unterstützen. In Verträgen kann die Zwecken des Gemeinbedarfs dienen.” (§ 20 Raum
etwa die fristgerechte Nutzung mit einer Vertragsstrafe planungsG 1996).70
abgesichert werden. Eine zwingende Verknüpfung
In Oberösterreich können Flächen für förderbare
von hoheitlichen Maßnahmen der Raumplanung mit
mehrgeschoßige Gebäude ausgewiesen und
privatrechtlichen Verträgen ist nicht zulässig.
bestehende Widmungen dahingehend geändert wer
den, dass je Grundstückseigentümer*in höchstens die
Bauordnung für Wien Hälfte der für die Umwidmung vorgesehenen Grund
(Wr. Stadtentwicklungs-, Stadtplanungs- und Baugesetzbuch) stücks
fläche für förderbaren Wohnbau ange boten
werden muss (§§ 16 u. 22 Oö. ROG 1994).
§ 1a BO für Wien, Maßnahmen der Die Wiener Bauordnung ist gleichzeitig Mit der Bauordnungsnovelle 2018 führt die Stadt Wien
Gemeinde als Trägerin von Privatrechten Raumordnung. Die Raumplanung ist
die neue Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“
eine, durch das öffentliche Interesse
(1) Die Gemeinde ist berechtigt als Trä (wie z.B. Ortsbildschutz oder Sicherung für Bauland-Neuwidmungen ein. Das bedeutet bei
gerin von Privatrechten zur Unterstütz der Qualität der Wohnverhältnisse) Bauvorhaben mit einer zulässige Brutto-Grundfläche
ung der Verwirklichung der im § 1 Abs. 2 gerechtfertigte Einschränkung des von 5.000 m²: mindestens zwei Drittel der bebaubaren
genannten Planungsziele, insbesondere Eigentumsrechts. In Wien können seit Fläche muss geförderter Wohnbau sein und in Zusam
zur Vorsorge ausreichender Flächen für der Bauordnungsnovelle von 2014
menhang mit dem Verweis auf das WWFSG wird für
den erforderlichen Wohnraum und für Städtebauliche Verträge abgeschlossen
Arbeits- und Pro duktions stätten des werden (siehe Bauordnung Wien § 1a) diesen Teil der Bodenpreis reguliert (siehe Kapitel 2.2).
Gewerbes, der Industrie und zur Er und werden auch angewandt. Wobei
bringung von Dienstleistungen jeder Allerdings gibt es Bedenken verfas
Art, sowie über die Beteiligung der sungsrechtlicher Art gibt ebenso wie 3.1.6 Aktive Bodenpolitik
Grundeigentümer an den der Gemeinde politischer Art, was die ungleiche
durch die Festsetzung von Grundflächen Verteil
ung der Verhandlungsposition,
als Bauland erwachsenden Kosten der Intransparenz der Verträge für die Aktive Bodenpolitik beschreibt, dass Gemeinden nicht
Infrastruktur privatrechtliche Verein Öffentlichkeit und Verknüpfung nur durch die Ausweisung, sondern ganz direkt durch
barungen abzuschließen. der privatrechtlichen Verträge mit den Kauf, die Verwaltung und die Vergabe von Grund
dem hoheitlichen Akt der Widmung stücken (respektive Baurecht) gegen Auflagen oder
anbelangt.
die Entwicklung durch kommunale Träger*innen Ein
fluss auf die Boden- und Immobilienpolitik nehmen.71
Bodengesellschaften oder -fonds
In Wien können seit der Bauordnungsnovelle 2014
Städtebauliche Verträge abgeschlossen werden (siehe Bodenbeschaffungsfonds sind dabei ein operatives
Bauordnung Wien § 1a) und werden auch angewandt. Instrument der Raumordnung zur Unterstützung
Allerdings gibt es Bedenken verfassungsrechtlicher der Gemeinden bei der Verwirklichung der Ziele der
ebenso wie politischer Art, was die ungleiche Ver örtlichen Raum- und Stadtplanung.72Sie können auch lesen
