Bogenhausen - Herzogpark - Marktbericht 2021/2022 Exklusive Immobilien - RIEDEL Immobilien
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inz
Pr
Isa
r
Friedensengel
Marktbericht 2021/2022
Bogenhausen – Herzogpark
Exklusive Immobilien
Inhalt
» Werte sind für uns das Wichtigste. Für
uns sind Immobilien immer auch eine
Herzensangelegenheit. «
Ralf Heidemann, Gesellschafter und Prokurist
Inhalt
Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark
Wohnen in Bogenhausen und Herzogpark 5
Lage- und Ausstattungsqualitäten 6
Preise Eigentumswohnungen 7
Heiner Riedel, Geschäftsführender Gesellschafter
Preise nach Baualtersgruppen 7
Preise Häuser 7
Preise Mietwohnungen 8
Anzahl & Transaktionsvolumen 8
Suchanfragen 10
Marktbericht München
Wohnimmobilienmarkt München 12
Bautätigkeit 13
Preise Eigentumswohnungen 14
Preise Mietwohnungen 15
Preise Häuser Kauf & Miete 16
Bodenwerte 17
Über RIEDEL
Unsere Werte & Leistungen 19
Ansprechpartner 20
Standorte und Impressum 21
2
Vorwort
RIEDEL liebt München.
Deshalb freuen wir uns ganz besonders, Ihnen hiermit den aktuellen Marktbericht für
einen einzigartigen Teil unserer leuchtenden Heimatstadt vorlegen zu können:
Bogenhausen & Herzogpark.
Für RIEDEL sind Immobilien viel mehr als Grundstücke und umbauter Raum.
Sie sind Zuhause und Heimat, der Ort, an dem wir wirklich leben. Wenn ein Haus oder
eine Wohnung den Besitzer wechseln, geht es deshalb meistens um viel mehr als um
Sachwerte. Dennoch sind exakte Zahlen und Fakten immer die unentbehrliche Grund-
lage für die professionelle Vermarktung und Vermittlung von Immobilien.
Aus der einzigartigen Marktkenntnis von RIEDEL und den statistischen Daten des
renommierten Analysten bulwiengesa ist ein exklusives Kompendium entstanden, das
weit über ähnliche Veröffentlichungen hinausgeht: Nutzen Sie den aktuellen RIEDEL
Marktbericht für Bogenhausen & Herzogpark als hilfreichen und vertrauenswürdigen
Ratgeber für Ihre Immobilienpläne und lassen Sie sich kundig durch eines der schönsten
Quartiere Münchens führen.
Eine ebenso informative wie inspirierende Lektüre wünscht Ihnen
Ralf Heidemann Heiner Riedel
Gesellschafter und Prokurist Geschäftsführender Gesellschafter
3
Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark
MARKTBERICHT
BOGENHAUSEN UND
HERZOGPARK
4
Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark
Wohnen in Bogenhausen und Herzogpark
Exklusive Wohnlagen in Bogenhausen und Herzogpark. Einwohner- und Haushaltsentwicklung Bogenhausen und Herzogpark
Unter den hochwertigen Wohnstandorten Münchens (u. a.
2,50 110
Nymphenburg, Harlaching, Solln) besticht Altbogenhausen
2,25 109
- Herzogpark auch durch seine unmittelbare Nähe zur Innen-
108
stadt. Diese exklusive Lage wird durch villenartige Ein- und 2,00
Mehrfamilienhäuser in gehobener Bauweise geprägt. Mit dem 1,75 107
Einwohner je 10.000
Englischen Garten, dem Herzogpark und den Isarauen befinden 106
Index 2011 = 100
1,50
sich großflächige Grünflächen im nahen Umfeld. Großzügige 105
1,25
Grundstücke, eine prominente Nachbarschaft und die Nähe
1,00 104
zu kulturellen Einrichtungen sind ursächlich für die große Be-
0,75 103
liebtheit innerhalb der gut situierten Bevölkerungsschicht. Die
0,50 102
geringe Verfügbarkeit von Grundstücken und die daraus resul-
101
tierenden hohen Grundstückspreise führen zu Höchstpreisen 0,25
beim Verkauf von Eigentumswohnungen und Häusern. 0,00 100
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Einwohner Haushalte Index Einwohner Index Haushalte
Quelle: Statistisches Amt München, RIWIS
Bogenhausen und Herzogpark – Highlights 2017: Der Rückgang in der Bevölkerungszahl ist bedingt durch eine erhöhte Anzahl von
• Exklusives Wohnambiente, des repräsentativen Villen- und Mietshausviertels der Einwohner-
Bereinigungen und Haushaltsentwicklung
des Einwohnermelderegisters Alt-Bogenhausen und
des Kreisverwaltungsreferates. Diese sog.
"AbmeldungenHerzogpark
von Amts wegen" werden Wegzügen gleichgesetzt.
Spätgründerzeit Bogenhausens
• Villen und Einfamilienhäuser im Herzogpark, einem der vornehmsten Münchener
Wohnquartiere
• Überregional und international hoher Bekanntheitsgrad durch berühmte Persön-
lichkeiten, die hier ihren Wohnsitz hatten
• Hohe Freizeitqualität durch das Isarufer
Zahl der Einwohner in Bogenhausen und Herzogpark erneut
gestiegen. Die Stadtviertel Altbogenhausen und Herzogpark ge-
wannen zwischen 2011 und 2020 rund 208 Einwohner pro Jahr
dazu, was einem Gesamtanstieg von ca. 8,9 % in diesem Zeit-
raum entspricht. Zuletzt betrug die Einwohnerzahl in Altbogen-
hausen 13.143 Einwohner und im Herzogpark 9.654 Einwohner,
in Summe rund 22.800 Einwohner. In Zukunft wird sich das
Bevölkerungswachstum aufgrund der sehr begrenzten Verfüg-
barkeit von Wohngrundstücken voraussichtlich noch weiter
verlangsamen. Im Gegensatz dazu wird für München insgesamt
ein Bevölkerungsanstieg von ca. 6,3 % bis 2035 (rund 94.000
Einwohner) prognostiziert.
5
Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark
Wohnlagequalitäten in Bogenhausen und Herzogpark
Es sind nahezu ausschließlich sehr gute W N
Wohnlagen im Wohnteilraum Altbo-
genhausen und um den Herzogpark zu S O
finden. Die Bereiche entlang der Pienze-
nauer Straße und der Mauerkircherstra- Pienzenauerstr.
ße, die beide parallel zur Isar verlaufen,
sind traditionell für ihre großzügigen
Mauerkircherstr.
und durchgrünten Wohngrundstücke be-
kannt. Im Südosten des Teilraums, an der
Grenze zum Wohnteilraum Haidhausen/
Au, nimmt die Qualität der Wohnlagen
dann tendenziell leicht ab. Cuvilliésstraße
Friedensengel
Prinzregentenstr.
Gehobener bis sehr gehobener Standard
in den von RIEDEL vermittelten Objekten.
Der Schwerpunkt der von RIEDEL Immo-
bilien in Altbogenhausen und Herzogpark
sehr gut sehr gut - bis gut gut durchschnittlich bis gut
vermittelten Immobilien liegt auf hoch-
durchschnittlich einfach bis durchschnittlich einfach keine
wertigen Eigentumswohnungen. Davon Quelle: bulwiengesa AG in Zusammenarbeit mit microm
verfügen insgesamt rund 82 % über
einen gehobenen oder Luxus Standard.
Preisniveau von Eigentumswohnungen in
Bogenhausen und Herzogpark 2020 nach Ausstattung
€/m2
22.000
20.000
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
Einfach Mittel Gehoben Luxus
Min.-Max.- Spanne Durchschnitt
Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert
der oberen bzw. unteren 5 % der vermittelten Einheiten
Preisniveau von Eigentumswohnungen in Alt- Bogenhausen und
Herzogpark 2020 nach Ausstattung
6
Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark
Preise Eigentumswohnungen Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in Bogenhausen und Herzogpark
– gehobene und stark gehobene Ausstattung*
In Altbogenhausen und Herzogpark sind vor allem die gewach- €/m2
22.000
senen Viertel mit ihrem großen Altbaubestand sehr beliebt.
20.000
Neubauten erfolgen meist nur durch Abriss z. B. von veraltetem
Villenbestand und anschließendem Neubau von luxuriösem Ge- 18.000
schosswohnungsbau, häufig werden auch historische Altbauten 16.000
aufwändig saniert. Im Jahr 2020 wurden für Eigentumswohnun- 14.000
gen im gehobenen sowie im Luxus Segment durchschnittlich rund 12.000
16.000 Euro/qm bezahlt. In sehr guten Lagen wurden Wohnein- 10.000
heiten mit bis zu ca. 21.200 Euro/qm verkauft. In den letzten fünf 8.000
Jahren stiegen die Durchschnittspreise um ca. 48 %, in den sehr 6.000
guten Lagen um rund 41 %. 4.000
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in Bogenhausen und Herzogpark 2020
– nach Baualtersgruppen Preise nach Baualtersgruppen
Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in Alt-Bogenhausen und
€/m2 Herzgopark – gehobene und stark gehobene Ausstattung
Der Durchschnittswert für sanierte Altbauwohnungen im
22.000
Wohnteilraum Altbogenhausen-Herzogpark lag im Jahr 2020
20.000
bei rund 16.000 Euro/qm, mit Spitzenwerten von rund 19.000
18.000 Euro/qm. Für Wohnungen mit Entwicklungshorizont 1970 bis
16.000 1989 ließen sich trotz oft hoher Renovierungs- und Betriebs-
14.000 kosten im Schnitt 12.300 Euro/qm erzielen. Bei Wohnungen
12.000 mit einer Bauperiode zwischen 1990 und 2009 wurde ein mitt-
lerer Kaufpreis von rund 14.400 Euro/qm erzielt. Neuwertige
10.000
Wohneinheiten ab 2010 erzielten die höchsten Preise mit im
8.000
Altbau Baujahr Baujahr ab Baujahr 2010 Schnitt ca. 18.500 qm, bis maximal rund 21.200 Euro/qm.
saniert 1970–1998 1990–2009 & Neubau
* Min.-Max.-Spanne Durchschnitt
Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren
5 % der vermittelten Einheiten
Preise Einfamilienhäuser Preisniveau verkaufter Einfamilienhäuser in Bogenhausen und Herzogpark
– gehobene und stark gehobene Ausstattung
Preisniveau von Eigentumswohnungen in Alt-Bogenhausen
und Herzogpark 2020 nach Baualtersgruppen
Im Jahr 2020 wurden für Häuser in Alt-Bogenhausen und Her- Mio T€/m²
zogpark im Mittel ca. 21.000 Euro/qm bezahlt, im Durchschnitt 15,0 30
kostete ein Haus rund 10,4 Mio. Euro. Vor fünf Jahren lag der 12,5 25
durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei ca. 15.800 €. 10,0 20
Dies zeigt den deutlich positiven Trend mit Wachstumsraten
7,5 15
von 5,8 % p. a. – trotz des bereits hohen Preisniveaus.
5,0 10
2,5 5
Min.-Max.-Spanne Durchschnitt Durchschnitt in €/m²
Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5% 0,0 0
der vermittelten Einheiten 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
7
Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark
Preise Mietwohnungen Mietniveau vermieteter Wohnungen in Bogenhausen und Herzogpark
– gehobene und stark gehobene Ausstattung
€/m2 Rendite
Die mittleren Wohnungsmieten in Altbogenhausen und 35 3,0
Herzogpark stiegen in den letzten fünf Jahren um rund 17 % 30 2,5
an und lagen 2020 bei durchschnittlich ca. 27,60 Euro/qm.
25 2,0
Im Maximum stiegen sie im gleichen Zeitraum um rund 20 %
auf ca. 31,50 Euro/qm. Da sich die Mietpreise in den letzten 20 1,5
fünf Jahren schwächer als die Kaufpreise entwickelten, sanken
15 1,0
die Mietrenditen für Wohnungen zuletzt auf ca. 2,3 %.
10 0,5
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Min.-Max.-Spanne Durchschnitt Rendite
Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren
5 % der vermittelten Einheiten
Anzahl und Transaktionsumsatz
Verkäufe von Eigentumswohnungen in Bogenhausen und Herzogpark Eigentumswohnungen: In den letzten fünf Jahren wurden im
Stadtbezirk Bogenhausen durchschnittlich rund 358 Eigentums-
300 600 Mietniveau vermieteter Wohnungen in Alt- Bogenhausen und Herzogpark –
wohnungen
gehobenepro
undJahr
stark verkauft, das sind rund 7,0 % der gesamten
gehobene Ausstattung
Münchener Transaktionssumme an Eigentumswohnungen in
250 500
diesem Zeitraum. Der Stadtbezirk insgesamt verfügt im Gegen-
Anzahl der verkauften Einheiten
200 400
satz zu den sehr guten Lagen Altbogenhausen und Herzogpark
über ein großes Wohnungsangebot. Der Umsatz pro Transaktion
Umsatz in Mio. €
150 300
ist im Vergleich zu 2016 um rund 59,2 % gestiegen und lag zuletzt
bei durchschnittlich rund 703.000 Euro.
100 200
50 100
0 Verkäufe von Einfamilienhäusern in Bogenhausen und Herzogpark
0
– gehobene und stark gehobene Ausstattung
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Neubau Umsatz (Mio. Euro) Wiederverkauf Umsatz (Mio.€) 120 30
Anzahl Eigentumswohnungen gesamt
Quelle: Jahresbericht 2020, Gutachterausschuss München
100 25
Verkäufe von Eigentumswohnungen in Bogenhausen
Einfamilienhäuser: Die Zahl der verkauften Einfa-
Anzahl der verkauften Einheiten
80 21
milienhäuser lag im Stadtbezirk Bogenhausen laut
Umsatz in Mio. €
Gutachterausschuss München in den vergangenen
60 17
fünf Jahren bei durchschnittlich 12 verkauften Ein-
familienhäusern pro Jahr. Im Jahr 2020 wurden für 40 13
ein Einfamilienhaus durchschnittlich 4,6 Mio. Euro
gezahlt, das sind ca. 8 % mehr als fünf Jahre zuvor. 20 9
Umsatz (Mio. Euro) Anzahl Häuser gesamt 0 5
Quelle: Jahresbericht 2020, Gutachterausschuss München 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Verkäufe von Eigentumswohnungen in Bogenhausen
8
Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark
9
Marktbericht Bogenhausen-Herzogpark
Suchanfragen in Bogenhausen und Herzogpark
Wie viele Kunden suchen derzeit über RIEDEL eine Wohnung in Bogenhausen Insgesamt suchen derzeit 9.460 unserer
und Herzogpark?
Kunden aktiv eine Wohnung in den Stadt-
teilen Bogenhausen und Herzogpark.
539
2.097 suchen in einer Preisklasse bis zu
einer Million Euro. 2.223 Interessenten
2.097
942 wären bereit, bis zu zwei Millionen Euro
zu bezahlen. Die Spitzengruppe bilden
539 Interessenten: Sie würden in eine
Wohnung auch mehr als vier Millionen
Euro investieren.
bis 1 Mio. € bis 2 Mio. € bis 3 Mio. €
2.223 größer 4 Mio. €
Quelle: RIEDEL
Insgesamt suchen derzeit 3.522 unserer Wie viele Kunden suchen derzeit über RIEDEL ein Haus in Bogenhausen
Wie viele Kunden suchen derzeit über RIEDEL eine Wohnung
und Herzogpark?
Kunden aktiv ein Haus in den Stadtteilen
in Bogenhausen Herzogpark?
Bogenhausen und Herzogpark. 1.297 su-
chen in einer Preisklasse bis zu zwei Millio-
nen Euro. 715 Interessenten wären bereit,
545 1.297
bis zu drei Millionen Euro zu bezahlen. Die
Spitzengruppe bilden 545 Interessenten:
Sie würden in ein Haus auch mehr als fünf
Millionen Euro investieren.
317 715
bis 2 Mio. € bis 3 Mio. € bis 4 Mio. €
größer 5 Mio. €
Quelle: RIEDEL
10
Wie viele Kunden suchen derzeit über RIEDEL ein Haus in
Bogenhausen Herzogpark?Wohnimmobilienmarkt München
WOHNIMMOBILIENMARKT
MÜNCHEN
11Wohnimmobilienmarkt München
Wohnimmobilienmarkt München
München nimmt Spitzenposition ein. Die bayerische Einwohner- und Haushaltsentwicklung München 2020
Landeshauptstadt München ist einer der führenden 1,8 125
Wirtschaftsstandorte Europas und Sitz einer Vielzahl 1,6
börsennotierter Unternehmen und Dax-Konzerne. 120
1,4
Der hohe Wohn- und Freizeitwert der Stadt sowie die
Einwohner/Haushalte absolut in Mio.
direkte Nähe zum landschaftlich besonders attrakti- 1,2
115
Index 2011 = 100
ven Alpenvorland machen München zu einem der be- 1,0
gehrtesten Wohnstandorte innerhalb Deutschlands.
0,8
Aufgrund der Vielzahl an universitären Einrichtungen 110
0,6
ist die Stadt der wichtigste bayerische Hochschul-
und Forschungsstandort mit international hervor- 0,4
105
ragender Reputation. Nach dem Global Liveability 0,2
Index der Economist Intelligence Unit machen diese
0 100
Faktoren München zu einer der lebenswertesten 2011 2014 2017 2020 2023 2026 2029 2032 2035
Städte der Welt.
Einwohner Haushalte Index Einwohner Index Haushalte;
Quelle: Landesamt für Statistik Bayern, RIWIS, Prognosen der bulwiengesa AG
Einwohner- und Haushaltsentwicklung München
Top 10 – Kaufpreise 2020 Neubau-Eigentumswohnungen Durchschnitt – sehr gute Lage
München 18.000€
Hamburg 16.500€
Frankfurt (Main) 12.200€
Düsseldorf 12.000€
Berlin (Land) 11.200€
Stuttgart 10.000€
Konstanz (Stadt) 9.000€
Wiesbaden 9.000€
Freiburg (Breisgau) 8.800€
Heidelberg 8.500€
Köln 8.500€
€/m2
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18.000
Quelle: RIWIS, bulwiengesa-Ranking Top 10 der 125 RIWIS-Städte von 2021
München ist mit rund 1,49 Mio. Einwohnern und über 867.000 bautätigkeit bei gleichzeitig sehr starkem Kaufinteresse ein
Haushalten die drittgrößte Stadt Deutschlands. Die soziodemo- deutlicher Nachfrageüberhang. Die Angebotsknappheit bewirkte
grafische Situation hat sich in der jüngsten Vergangenheit sehr in den vergangenen zehn Jahren einen signifikanten Miet- und
positiv entwickelt. Bevölkerung (+1,8 %) und Haushalte Kaufpreisanstieg in der bayerischen Landeshauptstadt. Im
(+2,4 %)
Topstiegen in den
10 – Kaufpreise letzten 5 Jahren deutlich
Neubau-Eigentumswohnungen an. Bis
Durchschnitt 2035
– sehr gute Lage langjährigen Vergleich wird ersichtlich, dass die Wohnimmobi-
laut Prognosen von bulwiengesa mit einem weiteren Bevöl- lienpreise in München in den letzten zehn Jahren um +10,7 %
kerungsanstieg um rund 94.000 Personen auf ca. 1,59 Mio. p. a. anstiegen, während das durchschnittliche Inflationsniveau
Einwohner in München gerechnet. Zudem müssen zukünftig die +1,40 % p. a. betrug. Dank der starken Wohnraumnachfrage für
steigenden Haushaltszahlen aufgrund der gesellschaftlichen München lässt sich trotz bereits eingeleiteter Zinswende eine
Singularisierungstendenzen verstärkt in Wohnraumkonzipie- weiterhin positive, wenn auch gebremste, Wertentwicklung auf
rung mit einbezogen werden. Auf dem Münchener Wohnungs- dem Wohnungsmarkt ableiten.
markt herrscht aufgrund der derzeitigen moderaten Neu-
12Wohnimmobilienmarkt München
Bautätigkeit
Derzeitige Bautätigkeit deckt den Wohnungsbedarf in München nur teil- Bautätigkeit von Wohnungen in Wohngebäuden München
weise. In München wurden in den vergangenen fünf Jahren durchschnitt-
lich rund 7.100 Wohnungen p. a. in allen Wohnsegmenten fertiggestellt; 14.000
davon entfielen nur knapp 40 % im Geschosswohnungsbau auf Mietwoh-
12.000
nungen. Um die starke Wohnraumnachfrage adäquat zu bedienen, strebt
jährlicher Bedarf laut bulwiengesa AG
die Stadt München bereits seit Längerem eine Fertigstellungsrate zwischen 10.000
Anzahl Wohnungen
rund 8.000 bis 8.500 Neubau-Wohnungen pro Jahr an. Berechnungen von
8.000
bulwiengesa ergaben einen aktuellen Bedarf im Neubausegment von rund
13.700 Wohneinheiten pro Jahr bis 2035, was eine deutliche Angebotslücke 6.000
dokumentiert. Unter Beibehaltung der Bautätigkeit der letzten fünf Jahre 4.000
würden in München pro Jahr deutlich weniger Wohnungen fertiggestellt
2.000
werden, als sich entsprechender Wohnungsbedarf aus der prognostizierten
Veränderung der Haushaltszahlen ableiten ließe. 0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2020–
Fertiggestellte Wohnungen in Ein- u. Zweifamilienhäusern Fertiggestellte Wohnungen in 2035
Mehrfamilienhäusern Genehmigte Wohnungen insgesamt Bedarf p.a.
Quelle: Landesamt für Statistik Bayern, RIWIS, Prognosen der bulwiengesa AG
Zukünftige Entwicklung der Haushalte und des Wohnungsbestands
Miet- und Kaufpreisentwicklung – Angebotsknapp-
heit führt zu deutlichen Preissteigerungen.
Einwohner/Haushalte absolut in Mio.
1,00
Bautätigkeit von Wohnungen in Wohngebäuden München
0,95 Die vergleichsweise moderate Bautätigkeit bei
0,90 gleichzeitig geringer Flächenverfügbarkeit in Mün-
ebotslückAng
chen führt bei einem anhaltend niedrigen Zinsniveau
0,85
zu deutlichen Miet- und Kaufpreissteigerungen in
0,80
allen Segmenten auf dem Münchener Wohnungs-
0,75
2011 2014 2017 2020 2023 2026 2029 2032 2035 markt. In den vergangenen zehn Jahren stiegen
hierbei die Preise für Eigentumswohnungen deutlich
Haushalte Wohnungsbestand
Quelle: Landesamt für Statistik Bayern, RIWIS, Prognosen der bulwiengesa AG; stärker als die Wohnungsmieten an.
Zukünftige Entwicklung der Haushalte und des Wohnungsbestands
13Wohnimmobilienmarkt München
Preise Eigentumswohnungen
Markt für hochwertige Eigentumswohnungen. Im Jahr 2020 durchschnittlichen Kaufpreise bei 13.600 Euro/qm, in der Spitze
wurden für Neubau-Eigentumswohnungen in München durch- wurden 17.800 Euro/qm gezahlt. In den letzten fünf Jahren stie-
schnittlich 14.700 Euro/qm bezahlt, der Höchstwert lag bei gen die Durchschnittspreise für Neubau- und Bestands-Eigen-
rund 21.200 Euro/qm. Für Wohnraum im Bestand lagen die tumswohnungen um rund 34, respektive 41 % an.
Neubau – Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in München 2020 Bestand - Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in München 2020
– gehobene und stark gehobene Ausstattung * – gehobene und stark gehobene Ausstattung *
€/m2 €/m2
20.000 20.000
18.000 18.000
16.000 16.000
14.000 14.000
12.000 12.000
10.000 10.000
8.000 8.000
6.000 6.000
4.000 4.000
2.000 2.000
0 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
* Min.-Max.- Spanne Durchschnitt
Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % der vermittelten Einheiten
Neubau – Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in München – Bestand - Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in München –
gehobene und stark gehobene Ausstattung gehobene und stark gehobene Ausstattung
14Wohnimmobilienmarkt München
Preise Mietwohnungen
Markt für hochwertige Mietwohnungen.
Das Preisniveau hochwertiger Neubau-
Mietwohnungen ist in München in den
letzten fünf Jahren um ca. 12 % gestie-
gen. Im Jahr 2020 lagen die Neubaumie-
ten im Durchschnitt bei 24,20 Euro/qm.
Bestandsmieten beliefen sich im
vergangenen Jahr auf durchschnittlich
21,30 Euro/qm, was einem Preisanstieg
von rund 4 % in den vergangenen 5 Jah-
ren entspricht. Da über die letzten Jahre
die Mietpreise geringer als die Kaufpreise
gestiegen sind, fielen die Renditen für
Wohnungen im Neubau von 2,7 % auf
2,3 % bzw. für Bestand von 2,6 % auf
2,2 % im Jahr 2020. Grund hierfür sind
die nach wie vor niedrigen Zinsen. Trotz
der stark regulierenden Eingriffe durch
den Gesetzgeber, führt das niedrige Kapi-
talmarktzinsniveau zu einer immer noch
stabilen Nachfrage nach Wohnungs-
eigentum zur Kapitalanlage.
Neubau – Mietniveau vermieteter Wohnungen in München 2020 Bestand – Mietniveau vermieteter Wohnungen in München 2020
– gehobene und stark gehobene Ausstattung * – gehobene und stark gehobene Ausstattung *
€/m2 €/m2
45 3,5% 45
40 3,0% 40 3,5%
35 2,5% 35 3,0%
Mietrendite
Mietrendite
30 2,0% 30 2,5%
25 1,5% 25 2,0%
20 1,0% 20 1,5%
15 0,5% 15 1,0%
10 0,0% 10 0,5%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
* Min.-Max.-Spanne Durchschnitt Rendite;
Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % der vermittelten Einheiten
Neubau – Mietniveau vermieteter Wohnungen in München – gehobene Bestand – Mietniveau vermieteter Wohnungen in München – gehobene
und stark gehobene Ausstattung und stark gehobene Ausstattung
15Wohnimmobilienmarkt München
Preise Häuser Kauf & Miete
Markt für hochwertige Häuser. Im Jahr 2020 wurden für Häu- Preisniveau verkaufter Häuser in München 2020
– gehobene und stark gehobene Ausstattung
ser mit gehobener bzw. luxuriöser Ausstattung in München im
Durchschnitt 15.850 Euro/qm Wohnfläche bezahlt. Der durch- €/m2
schnittliche Gesamtpreis lag entsprechend bei rund 4,8 Mio.
Mio. € 15000
Euro für ein Haus im gehobenen Segment. Das Maximum der
vermittelten Häuser lag bei ca. 14,0 Mio. Euro. Noch vor fünf 12 13000
Jahren lag der Durchschnittspreis bei 2,6 Mio. Euro mit einem
Spitzenwert von 10,0 Mio. Euro. Der anschließende Preisan- 9 11000
stieg beläuft sich auf rund 82 % im Durchschnitt bzw. 40 % in
der Spitze. 6 9000
Min.-Max.-Spanne Durchschnitt Durchschnitt in €/m² 3 7000
Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 %
der vermittelten Einheiten
0 5000
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Markt für hochwertige Häuser zur Miete. Die erzielten Mieten Für den Gesamtmarkt München sind zukünftig jährliche Preis-
für ein Haus im gehobenen Segment lagen 2020 in München steigerungen von 3 bis 6% für Eigentumswohnungen und 2 bis
mit 24,80 Euro/qm und damit ca. 16 % über der durchschnitt- 4% für Mieteinheiten zu erwarten.
lich erzielten Wohnungsmiete im Bestand. In der Spitze wurden
Preisniveau verkaufter Häuser in München – gehobene und stark gehobene
32,30 Euro/qm monatlich für ein Haus bezahlt. Mit einer Ausstattung
Mietpreissteigerung von ca. 13 % in den letzten fünf Jahren war
die Entwicklung der durchschnittlichen Häusermieten noch ver-
gleichsweise moderat.
Mietniveau vermieteter Häuser in München 2020
– gehobene und stark gehobene Ausstattung
35
€/m2
30
25
20
15
10
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Min.-Max.- Spanne Durchschnitt
Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren
5 % der vermittelten Einheiten
Mietniveau vermieteter Häuser in München – gehobene und stark
16 gehobene AusstattungWohnimmobilienmarkt München
Bodenwerte in begehrten Lagen von München
Grundstückspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser
Nymphenburg, Gern
6.800 €
Moosach
Schwabing
2.600 €
6.200 €
Obermenzing Bogenhausen
3.500 € 8.100 €
Pasing
3.200 €
Trudering
Laim 2.900 €
3.200 €
Sendling
3.400 €
Hadern
3.400 €
Harlaching
4.000 €
Solln
3.900 €
Quelle: Berechnung von RIEDEL auf Basis eigener Marktforschung, Stichtag 31.07.2021
sehr gut sehr gut - bis gut gut
Die alle zwei Jahre vom Gutachteraus- ellen Bodenrichtwerte nur unbebaute schuss als typisch für den individuellen
schuss München publizierten Boden- Grundstücke sowie Grundstücke mit Wohnungsbau (Einfamilienhäuser,
richtwerte sind eine der möglichen abbruchreifen Altbestand vom Gut- Doppelhäuser) im jeweiligen Gebiet
Grundlagen für die Beurteilung von achterausschuss berücksichtigt worden deklariert worden sind. Nicht berück-
Bodenpreisen. Die Bodenrichtwerte sind und die Bodenrichtwerte dieser sichtigt wurden Grundstücke für den
zum Stichtag 31.12.2020 wurden zum Quelle zum 31.12.2020 wieder veraltet Geschosswohnungsbau, da hier andere
19.07.2021 veröffentlicht. Zur Veröffent- sind, zeigen wir an dieser Stelle die von Marktgesetze gelten.
lichung beschrieb die Rathaus Umschau RIEDEL ermittelten Bodenwerte. Die In der zweiten Jahreshälfte 2020 waren
die Bodenrichtwerte folgendermaßen: Marktforschung von RIEDEL beobachtet zumeist moderate Preisanstiege zu be-
„Bodenrichtwerte sind durchschnitt- kontinuierlich die Marktpreise in den obachten. Seit Beginn des Jahres 2021
liche, aus Verkäufen abgeleitete und auf betrachteten Stadtteilen, dabei werden hat die Preisentwicklung der Boden-
die jeweilige Lage abgeglichene Werte auch bebaute Grundstücke mit aus- werte aber wieder stärker angezogen.
unbebauter Grundstücke. Sie sind eine gewertet. RIEDEL hat durchschnittliche Ein direkter "Corona-Einfluss" auf das
Orientierungshilfe für den interessier- Bodenpreise für die in der Karte darge- Preisniveau der Bodenwerte war bisher
ten Laien und dienen Expert*innen als stellten Gebiete auf Basis der bekannten nicht festzustellen, lediglich die Anzahl
Berechnungsgrundlage für Gutachten.“ Transaktionen erarbeitet. Die Werte der Transaktionen schwankt abhängig
(Zitat Rathaus Umschau 130/2021). wurden dabei auf Geschossflächen- vom jeweiligen Stand der Corona-
Da für die Veröffentlichung der aktu- zahlen normiert, die vom Gutachteraus- Lockerungen.
17RIEDEL
ÜBER RIEDEL
»Kompetenz, Persönlichkeit und
gemeinsame Werte prägen
unser Familienunternehmen.«
Markus Riedel, Geschäftsführender Gesellschafter
18RIEDEL
Unsere Werte & Leistungen
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie
spielen Werte eine große Rolle. Vermö-
INTEGER genswerte, die uns absichern oder das
Indem wir stets integer handeln, Leben einfach schöner machen. Und
verdienen wir uns das Vertrauen ideelle Werte, die unsere Haltung und
unserer Kunden – und schaffen
HOCHWERTIG unser Handeln bestimmen und unsere
ein Unternehmensklima gegen-
seitiger Wertschätzung. WERTVOLL Hochwertige Immobilien sind
unsere besondere Kompetenz.
Beziehungen prägen. Erst ihre perfekte
In allem, was wir tun, ist Hoch- Balance führt zum Erfolg. Der ideale Be-
wertigkeit unser erklärtes Ziel gleiter in diesem Prozess ist ein Vertrau-
FÜHREND – von der präzisen Bewertung
Wir zählen zu den führenden Immobi- der Immobilien über perfekt ter, der weiß, was wirklich wertvoll ist.
lienpartnern für die Vermittlung und aufbereitete Exposés und der So wie RIEDEL.
Bewertung hochwertiger Immobilien in persönlichen Betreuung bis hin
München und im Fünf-Seen-Land und zum Notarvertrag. Die Markenwerte von RIEDEL stehen für
führen unsere Kunden kompetent und die Kultur unseres Unternehmens und
empathisch durch den gesamten Ver-
marktungsprozess.
die Haltung unserer Mitarbeiter. Sie sind
die Maximen unseres Tuns, unserer Ent-
scheidungen und unseres Auftretens.
RIEDEL führt Sie zur erfolgreichen Transaktion
1 Präzise Wertermittlung 4 Einzelbesichtigung mit unseren Verkaufsexperten
Unsere einzigartige Marktkenntnis äußert sich in Besichtigungen werden durch unsere kompetenten
professionellen und transparenten Bewertungen im Verkaufsexperten geführt. Dabei informieren wir die
Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren, die Interessenten umfassend über alle Aspekte Ihrer
unsere Sachverständigen schriftlich vorlegen. Immobilie mit ihren besonderen Merkmalen und
Highlights.
2 Professionelle Präsentation
Nach der sorgfältigen Prüfung und Aufbereitung der 5 Notartermin
Objektunterlagen erarbeiten wir ein ausführliches Vor einem Notarvertragsabschluss prüfen wir vorab
Exposé. die Bonität des Kaufinteressenten und stimmen den
Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer sorgfäl-
3 Vermarktung an Stamm- und Neukunden tig ab. Ein gut vorbereiteter und von uns begleiteter
Die direkte Ansprache potentieller Käufer aus unse- Notartermin sichert einen erfolgreichen Abschluss.
rer rund 35.000 Kunden umfassenden Datenbank
führt bereits in vielen Fällen zum Erfolg. Wir präsen-
tieren die Immobilien auf unserer Website und nach
Absprache auch in allen führenden Web-Portalen
und zielgruppenrelevanten Medien.
19RIEDEL
Ihre Ansprechpartner für Bogenhausen und Herzogpark
Ralf Heidemann
Gesellschafter und Prokurist
Dipl.-Kfm., Dipl.-Sachverst. (DIA)
+49 (0) 89 15 94 55 - 40
ralf.heidemann@riedel-immobilien.de
Ralf Heidemann, Leiter des Büros Bogenhausen
und Neffe von Ingrid Riedel, ist seit 1995 für
RIEDEL tätig und seit 2015 Gesellschafter des
Familienunternehmens. Als Mitglied im Vorstand
des IVD Süd e.V. engagiert er sich politisch für den
Berufsstand der Makler und Sachverständigen.
Dr. Philip Ebeling
Verkauf und Vermietung
Diplom-Kaufmann
Immobilienbewerter (DIA)
+49 (0) 89 15 94 55 - 46
philip.ebeling@riedel-immobilien.de
Seit 2017 ist Herr Dr. Ebeling im Verkauf und in
der Vermietung im Büro Bogenhausen tätig.
Er studierte Betriebswirtschaftslehre mit
Schwerpunkt Immobilienökonomie an der Euro-
pean Business School (ebs) in Oestrich-Winkel
und promovierte an der International Real Estate
Business School (IRE|BS) in Regensburg.
20RIEDEL
Unsere Standorte
Nymphenburg Bogenhausen
Tizianstr. 50 t +49 (0)89 15 94 55 - 0 Prinzregentenstr. 70 t +49 (0)89 15 94 55 - 40
80638 München ny@riedel-immobilien.de 81675 München bo@riedel-immobilien.de
Schwabing Grünwald
Hohenzollernstr. 21 t +49 (0)89 15 94 55 - 30 Südliche Münchner Str. 10 t +49 (0)89 15 94 55 - 50
80801 München sw@riedel-immobilien.de 82031 Grünwald gw@riedel-immobilien.de
Gräfelfing Impressum
Stadtteilmarktbericht Bogenhausen-Herzogpark
& Marktbericht München, Ausgabe 2021/2022
Herausgeber
RIEDEL Immobilien GmbH, Tizianstraße 50,
80638 München
Redaktion
RIEDEL Immobilien GmbH, bulwiengesa AG
Haftungsausschluss
Bahnhofstr. 77 t +49 (0)89 15 94 55 - 20 Alle Urheber-, Nutzungs- und Verlagsrechte sind vor-
82166 Gräfelfing gr@riedel-immobilien.de behalten. Jegliche Verwendung nur nach vorheriger
Zustimmung. Der redaktionelle Inhalt wurde sorgfältig
erarbeitet. Dennoch wird für die Richtigkeit von An-
gaben, Hinweisen sowie für eventuelle Druckfehler keine
riedel-immobilien.de Haftung übernommen.
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