Deka Immobilien Monitor - Ausgabe Dezember 2008
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Deka Immobilien Monitor Ausgabe Dezember 2008
Inhalt
Investmentfokus 4 Vereinigte Staaten von Amerika 41
Gesamtertrag und Empfehlungen für Bürostandorte 6 Kanada 46
Investmentschwerpunkt Einzelhandel 12 Mexiko und Chile 48
Alpenländer 22 China 49
Benelux-Staaten 24 Hongkong 51
Deutschland 27 Japan und Südkorea 52
Frankreich 29 Singapur 54
Skandinavien 31 Australien 55
Südeuropa 33 Glossar 56
Vereinigtes Königreich 36 Tabellenanhang 57
Zentraleuropa 38
Impressum
Chefvolkswirt: Dieser Bericht wurde erstellt durch das Immobilien digkeit, Aktualität und Richtigkeit der gemachten
Dr. Ulrich Kater Research der DekaBank im Auftrag des Geschäfts- Angaben und Einschätzungen, einschließlich der
(069) 71 47 - 23 81 feldes Asset Management Immobilien des DekaBank rechtlichen Ausführungen, ist ausgeschlossen. Die
Leiter Immobilienresearch: Konzerns. Darstellungen inklusive Einschätzungen dürfen we-
Dr. Karsten Junius Redaktionsschluss: 21. November 2008 der in Auszügen noch als Ganzes ohne schriftliche
(069) 71 47 - 27 86 Genehmigung durch die DekaBank vervielfältigt oder
Schutzgebühr: 50,– Euro
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Empfänger sollte eine eigene unabhängige Beurtei-
Disclaimer: lung, eine eigene Einschätzung und Entscheidung
Herausgeber: Diese Darstellungen inklusive Einschätzungen wurden
DekaBank Deutsche Girozentrale, vornehmen. Insbesondere wird jeder Empfänger auf-
von der DekaBank nur zum Zwecke der Information gefordert, eine unabhängige Prüfung vorzunehmen
Makro Research, Mainzer Landstr. 16, des jeweiligen Empfängers erstellt. Die Informationen
60325 Frankfurt und/oder sich unabhängig fachlich beraten zu lassen
stellen weder ein Angebot, eine Einladung zur Zeich- und seine eigenen Schlussfolgerungen im Hinblick
nung oder zum Erwerb von Finanzinstrumenten noch auf wirtschaftliche Vorteile und Risiken unter Berück-
Autoren: eine Empfehlung zum Erwerb dar. Die Informationen sichtigung der rechtlichen, regulatorischen, finanziel-
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claus.becher@dekabank.de eine vertragliche oder anderweitige Verpflichtung Sollten Kurse / Preise genannt sein, sind diese frei-
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daniela.fischer@dekabank.de Steuer) Beratung; auch die Übersendung dieser stellt Kurse / Preise.
Dr. Stefan Subroweit, (069) 71 47 - 23 04 keine derartige beschriebene Beratung dar. Die hier
stefan.subroweit@dekabank.de abgegebenen Einschätzungen wurden nach bestem
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andreas.wellstein@dekabank.de weise) aus von uns nicht überprüfbaren, allgemein
zugänglichen Quellen. Eine Haftung für die Vollstän- ISSN 1864-6263
3
Investmentfokus.
Weltwirtschaft in der Rezession ren könnten. Die Zentralbanken werden
Abb. 1: BIP-Wachstum (real)
ihre Leitzinsen daher noch weiter senken.
in % ggü. Vj. Bereits im Sommer entwickelte sich die Welt- So erwarten wir Zinssenkungen von der
5 wirtschaft ziemlich schwach. Die Arbeits- EZB auf 1,5% im Sommer 2009 (Abb. 2).
märkte in Euroland blieben jedoch stabil. Bei Dies wird auch die Zinsen im Kapitalmarkt-
4 den Schwellenländern sprachen unter an- bereich niedrig halten. Entscheidend für
3 derem die haussierenden Rohstoffpreise für die Investitions- und Kreditnachfrage wird
eine Entkopplung von der Rezession in den jedoch sein, mit welchen Risikoprämien
2
USA. Seit der Pleite von Lehman Brothers Investoren rechnen müssen. Während sich
1 haben sich diese Hoffnungen komplett die Lage auf den Geldmärkten etwas ent-
aufgelöst. Weltweit befinden sich die Kon- spannt hat, bleiben die Risikoprämien im
0
junkturindikatoren im freien Fall und signa- Unternehmensbereich nach wie vor sehr
-1 lisieren eine Produktionstätigkeit deutlich hoch, wie der Anstieg der CDS-Prämien im
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unter Potenzial. In Euroland und den USA europäischen iTraxx zeigt (Abb. 3).
rechnen wir für 2009 mit rückläufigem und
‡ USA ‡ Europa
2010 nur mit geringem Wachstum (Abb.1).
Quellen: Eurostat, Ecowin, DekaBank
Das Zusammenwirken von Bankenkrisen, Rückläufige Büromieten
sinkenden Preisen von Wohnimmobilien
und starken internationalen Ansteckungs- Im Vergleich zu den Abschwüngen An-
effekten lässt die aktuelle Lage eher an die fang der 90er Jahre und Anfang dieses
Abb. 2: Geldpolitik wird 2009
Rezessionen vieler Länder am Anfang der Jahrzehnts trifft die aktuelle Krise die Miet-
sehr expansiv
90er Jahre erinnern als an die Zeit nach dem märkte zu einem relativ günstigen Zeit-
% Platzen der New Economy-Blase Anfang punkt: Erstens ist das Neubauvolumen in
7 dieses Jahrzehnts. Besonders kritisch beob- den letzten Jahren überwiegend moderat
Prognose
6
achten wir die Situation in denjenigen geblieben. Zweitens dürfte die aktuelle
Schwellen- und Konvergenzländern, in Liquiditätsproblematik die Entwicklertätig-
5
denen sich der Staat oder der Privatsektor keit und das neu auf den Markt kom-
4
hoch im Ausland verschuldet hat. Dazu mende Angebot ab 2010 reduzieren. Und
3
gehören einige Länder in Osteuropa, das drittens haben steigende Beschäftigten-
2
derzeit sehr krisenanfällig ist. zahlen die Flächennachfrage bis zum Som-
1 mer 2008 in Euroland bzw. bis Herbst
0 2008 in Deutschland stabilisiert. Dies gilt
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Wirtschaftspolitik wirkt stabilisierend allerdings nicht für die USA, in denen be-
reits seit Anfang 2008 Arbeitsplätze abge-
‡ EZB ‡ Fed
Ein Licht am Ende des Tunnels lässt sich baut wurden. Rezessionsbedingt erwarten
Quellen: Bloomberg, DekaBank
bei der Konjunktur noch nicht erkennen. wir 2009 weltweit Arbeitsplatzverluste.
Positiv zu vermerken ist aber die expansive Trotz des strukturellen Wachstums des
Finanz- und Geldpolitik. Ausgabenpro- Dienstleistungssektors führt dies in den
gramme und Steuersenkungen sollen in kommenden beiden Jahren zu einer zyklisch
Abb. 3: CDS-Risikoprämien für
vielen Ländern die Nachfrage stabilisieren. rückläufigen Nachfrage, steigenden Leer-
europäische Unternehmen
Führend dabei ist sicherlich China mit standsquoten und sinkenden Mieten (Abb.
in Basispunkten einem Stimulus von über 10% des BIP. 4). Von der Finanzkrise besonders getroffen
160
Zudem haben die meisten Regierungen werden Standorte, deren Branchenstruktur
140 spezielle Hilfen für den Bankensektor aus- eine große Abhängigkeit von Banken und
120 gesprochen, sodass keine Pleite einer „sys- Finanzdienstleistern aufweist. Während
100 temrelevanten“ Bank mehr zu befürchten Finanz- und unternehmensnahe Dienstleis-
80 ist. Rekapitalisierungsmaßnahmen sollen ter die Flächennachfrage und Mieten in
60 den Finanzsektor zusätzlich stützen. Der die Höhe getrieben hatten, geht hiervon
40 massive Einbruch der Rohstoffpreise be- nun das stärkste Abwärtspotenzial aus.
20 grenzt zusammen mit dem Konjunktur- Die kräftigsten Mietrückgänge erwarten
wir für Finanzstandorte wie London und
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0 einbruch die Inflationsgefahren deutlich.
Derzeit wird sogar diskutiert, ob die Infla- New York, in denen das Investmentban-
tionsraten zu stark fallen könnten und aus king eine stärkere Rolle spielt als beispiels-
‡ iTRAXX-Europa 5J
der Banken- und Hauspreiskrise deflatio- weise in Luxemburg. In der Londoner City
Quellen: Bloomberg, DekaBank
näre Entwicklungen wie in Japan resultie- belastet zusätzlich die zyklische Überbau-
4
ung den Mietmarkt. Starke Mietrückgänge nächsten Monaten zunehmend Notver-
Abb. 4: Büromärkte Europa
erwarten wir angesichts der zunächst käufe zu beobachten sein werden, bei de-
(25 Städte)
weiterhin regen Bautätigkeit und der star- nen auch bislang solide Adressen attrak-
ken Rezession zudem in den spanischen tive Objekte in guten Lagen auf den Markt % ggü. Vj. %
Standorten Madrid und Barcelona. bringen müssen. Wir gehen im kommen- 20 12
den Jahr von weiteren deutlichen Preiskor-
15 10
Innerhalb der asiatischen Märkte sind in rekturen aus. Während wir vor allem in
10 8
den Finanzplätzen Hongkong und Singa- den europäischen Topstandorten, die zu-
5 6
pur starke Mietkorrekturen zu erwarten. vor durch besonders starke Renditerück-
Beide Standorte leiden als sehr offene gänge geprägt waren, seit Herbst 2007 0 4
Volkswirtschaften mit einer großen Ab- bereits kräftige Anstiege von bis zu 175 -5 2
hängigkeit vom Exportsektor zudem be- Basispunkten beobachten, haben sich die -10 0
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sonders stark unter der globalen Rezes- Cap Rates in den USA bislang vergleichs-
sion. In Singapur kommt in den nächsten weise moderat nach oben bewegt. Ten-
Jahren eine starke Flächenausweitung denziell gilt, dass der Renditeanstieg bei ‡ Spitzenmiete (l.S.)
‡ Leerstandsquote (r.S.)
erschwerend hinzu. Auch in Bejing und niedrigeren Objektqualitäten ausgeprägter
Quellen: PMA, Prognosen der DekaBank
Shanghai trifft die nachlassende Nachfrage- sein wird als bei Spitzenobjekten. Es wird
dynamik auf eine sehr rege Flächenpro- daher zu einer zunehmenden Ausdifferen-
duktion. zierung kommen.
Abb. 5: Gewerbliches Investment-
Im Einzelhandelssektor werden vor allem Fallende Preise und sinkende Mieten wer-
volumen in Europa
Standorte leiden, die in den letzten Jahren den 2009 und 2010 zu Ertragsverlusten
von einem sehr starken privaten Konsum auf den Büroimmobilienmärkten führen. in Mrd. EUR
profitiert haben. Fallende Hauspreise und Die derzeitige Krise stellt allerdings das 250
schlechtere Finanzierungsbedingungen mittelfristig positive Ertragspotenzial
werden in vielen Ländern zu höheren Spar- von Immobilienanlagen nicht in Frage. 200
quoten beitragen und die Perspektiven Zwar erleben wir derzeit die schärfsten
für die Einzelhandelsmärkte dämpfen. Dies Preiskorrekturen im historischen Vergleich 150
wird vor allem in den USA sowie inner- (Abb. 6). Nach den zuvor durch die Liqui-
100
halb Europas in Spanien, UK und den bal- ditätsschwemme ausgelösten Preisüber-
tischen Staaten der Fall sein. treibungen erfolgt damit jedoch eine Rück-
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kehr zur immobilienwirtschaftlichen Nor-
malität. Die sich stark abschwächende 0
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Starke Korrekturen auf den Investment- Nachfrage, das gestiegene Risikobewusst-
märkten sein und die gesunkenen Mietwachstums-
Quellen: CBRE, DekaBank
erwartungen werden zwar in den nächs-
Die Hauptauswirkungen der aktuellen Krise ten zwei Jahren zu einem Überschießen
sind auf den Investmentmärkten zu spü- der Anfangsrenditen führen. Aber auch in
ren. Bis zum Sommer 2008 sank vor allem der mittleren Frist werden die Renditen
Abb. 6: Anfangsrenditen in Europa
die Nachfrage von Fremdkapitalinvestoren. auf einem nachhaltig höheren Niveau als
und Cap Rates in den USA*
Inzwischen halten sich auch Eigenkapital- im Jahr 2007 liegen, sodass die laufenden
investoren zurück. Der Einbruch der Trans- Einnahmen aus der Immobilienbewirt- %
aktionsvolumina (Abb. 5) spricht zudem schaftung wieder im Vordergrund stehen 9
dafür, dass Anbieter und Nachfrage der- werden.
8
zeit nicht zusammenfinden. Dies ist häufig
der Fall, wenn Anbieter ihre Preisvorstel- 7
lungen nicht so schnell reduzieren wie 6
potenzielle Käufer. Fallende Preise anderer 5
Vermögensklassen, das Kürzen von Kredit-
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linien, der Anstieg von Liquiditäts- und
Risikoprämien (bspw. CDS), der negative
Mietwachstumsausblick sowie steigende ‡ Spitzenrenditen (netto) ‡ Cap Rates
Mietausfallwahrscheinlichkeiten werden *Bestandsgewichtete Durchschnitte über
25 europ. Märkte bzw. 20 US-Märkte
die Zahlungsbereitschaft 2009 weiter re-
Quellen: PMA, TWR, Prognosen der DekaBank
duzieren. Wir rechnen damit, dass in den
5Gesamtertrag und Empfehlungen für Bürostandorte.
Die Büromärkte werden in den Jahren 2009 sich aus laufenden Cashflows und Wertver-
Abb 1: Leerstand und Flächenzugang
bis 2011 durch die dritte Krise seit 1990 änderungen. Die Kalkulation von Gesamt-
in Europa
gehen. In mancherlei Hinsicht wird es sich erträgen und der Teilkomponenten Cash-
% % ggü. Vj. um die tiefste Schwächephase seit Jahr- flow, Miet- und Renditeveränderung wird in
12 3,5 zehnten handeln. Insbesondere die interna- Kasten 1 näher erläutert. Analysiert werden
tionale Gleichzeitigkeit des konjunkturellen 25 euro-päische Märkte sowie 20 US-
10 3,0
Einbruchs und die tiefe Vertrauens- und amerikanische Standorte.
8 2,5
Eigenkapitalkrise im Bankensystem stellen
6 2,0 die Büromärkte vor eine schwere Belas-
1,5 tungsprobe. Europa im Sog der Konjunkturkrise
4
2 1,0
Am europäischen Büromarkt begann die Krise Die Mietentwicklung an den europäischen
0 0,5 bereits im Jahr 2008 und wird sich 2009 voll Büromärkten wird in den kommenden
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entfalten. Eine Bodenbildung prognostizieren Quartalen getrieben von dem konjunkturell
wir für 2010. In den USA, die den europä- bedingten Einbruch der Flächennachfrage.
‡ Bestand (r. S.) ‡ Leerstand (l. S.)
ischen Entwicklungen hinterherhinken, wird Obwohl die Neubauvolumina im Durch-
Quellen: PMA, DekaBank
sich die Krise bis ins Jahr 2010 hinziehen. schnitt begrenzt bleiben – statt gut 3%
Nettozugang in den vergangenen Krisen
Wie bereits in der Vergangenheit betrachten Anfang 1990 und 2000 werden die Be-
wir an dieser Stelle die Gesamtperformance stände in der aktuellen Krise in der Spitze
Abb 2: Spitzenmieten und Netto-
und die Performancebeiträge einer markt- nur um 2% ausgeweitet –, erwarten wir
anfangsrenditen in Europa
typischen Investition. Gleichzeitig nutzen wir einen Anstieg der Leerstände auf vergan-
% ggü. Vj. % diese Analyse, um die Anatomie der kom- gene Rekordniveaus von über 10% (Abb.1).
20 7,0 menden Büromarktrezession mit vergange- Ein signifikanter Teil dieses Leerstandes
6,5
nen Rezessionen zu vergleichen. Schwer- entfällt dabei auf strukturellen Leerstand,
15
punkt ist dabei die Frage nach dem richtigen sodass der Druck auf das Spitzensegment
10 6,0
Timing für antizyklische Investitionen. Denn von der Angebotsseite geringer ist.
5 5,5
wenn der nächste Aufschwung in Sichtweite
0 5,0
kommt, gilt es sich dafür vorausschauend Abbildung 2 zeigt das Zusammenspiel von
-5 4,5
zu positionieren. Mieten und Renditen in der aktuellen Phase
-10 4,0 sowie in vergangenen Krisen. Zunächst der
Renditetief
Unter einer markttypischen Investition ver- Blick auf die Mietentwicklung: Obwohl die
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-15 3,5
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stehen wir den Ankauf und späteren Ver- derzeitige Wirtschaftskrise deutlich tiefer, um-
kauf eines Objektes zu Preisen, die sich aus fassender und international gleichzeitiger
‡ Mieten (l. S.) ‡ Renditen (r. S.)
den jeweils geltenden Marktmieten und auftritt als die vergangene, werden die Spit-
Quellen: PMA, DekaBank
-renditen ergeben. Die Gesamtperformance zenmieten weniger stark sinken als im letz-
einer solchen Immobilieninvestition speist ten Zyklus: Während in den vergangenen
Tabelle 1: Entwicklung der Büromärkte in vergangenen Krisen
Leerstandsanstieg Mietrückgang**** Renditeanstieg**** Renditehoch Total Return
nach Krise
Europa*
1990-1994 4,3 PP -23% 50 Bp 6,10% -20%
2000-2004 7,1 PP -18% 30 Bp 5,90% -10%
2008-2011 2,5 PP -11% 120/170 Bp** 5,90% -21%
USA***
1990-1993 k.A. -9% 260 Bp 8,80% -28%
2000-2004 7,8 PP -18% 90 Bp 8,50% -9%
2008-2011 5,6 PP -10% 180 Bp 7,00% -24%
Miete: Spitzenmieten; Rendite: Spitzenrenditen
* Bestandsgewichteter Durchschnitt über 25 Standorte (soweit Daten verfügbar)
** 170 Bp von Q2 2007, siehe Anmerkungen im Text
*** Bestandsgewichteter Durchschnitt über 20 Standorte (soweit Daten verfügbar)
**** Miete: Spitzenmiete (Europa), durchschnittliche Nettoeffektivmieten (USA); Rendite: Spitzenrendite (Europa), Durchschnittsrendite (USA)
Quellen: PMA, TWR, DekaBank
6Gesamtertrag und Empfehlungen für Bürostandorte.
Rezessionen die Mieten von Hoch- zu Tief- Eine Erholung des Bürosektors zeichnet sich
Abb. 3: Gesamtertrag in Europa*
punkt um kumuliert 23% bzw. 18% erst für das Jahr 2010 ab. Für die ersten
(Tabelle 1) zurückgingen, prognostizieren Märkte stellen sich in Antizipation einer Be- %
wir für den aktuellen Zyklus einen Rück- lebung an den Mietmärkten und zurück- 20
gang von 11%. Drastischer fallen die Ent- kehrender Liquidität und Risikobereitschaft 15
wicklungen an überhitzten Investment- erste Renditerückgänge ein. Im Jahr 2010 10
märkten aus. Die Korrekturen auf die nied- erwarten wir daher für die Gesamterträge 5
rigzinsinduzierte Liquiditätsschwemme nach Kosten eine rote Null. Die kommende 0
führen zu einem beispiellosen Anstieg der Aufschwungphase wird dann mit Gesamt- -5
Anfangsrenditen im Verlauf der Krise um erträgen von durchschnittlich 11% bis zum -10
kumuliert 120 Basispunkte (Bp). Diese mit Ende des Prognosezeitraums kräftig ausfal- -15
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Jahresendwerten berechnete Zahl unter- len. Sie wird getrieben von einer Rendite-
treibt das Ausmaß des Preisrückgangs je- kompression um 50 Basispunkte auf ein
doch. Denn die Renditetiefpunkte in Eu- nachhaltiges Niveau von etwa 5,5% bei ‡ Total Return
*Gesamterträge von 25 europ. Märkten,
ropa wurden nicht zum Jahresende 2007, gleichzeitiger Belebung der Mietmärkte. Die
bestandsgewichtet
sondern zum Teil bereits im ersten Halbjahr im Lauf des Abschwungs steigenden An-
Quellen: PMA, DekaBank
2007 erreicht. Unter Berücksichtigung des fangsrenditen sorgen für einen höheren
Quartalsverlaufs ergeben sich bis zum Cashflow. Das Kalkül bei Immobilieninvesti-
Jahresende 2009 daher noch drastischere tionen wird sich daher weg von schnellen
kumulierte Renditeanstiege von ca. 170 Wertsteigerungen hin zu höheren Cash-
Abb 4: Durchschnittl. jährl. Gesamtertrag
Basispunkten. Diese Anstiege sprengen das flows und solider Objektbewirtschaftung
an europäischen Standorten 2008-09
Ausmaß der Entwicklungen vergangener verschieben.
Büroimmobilienkrisen bei weitem. Wien -2,7
Stuttgart -2,8
Lyon -3,1
Es sind die Verwerfungen am Investment- Von Krisenverlierern… Brüssel -6,4
Berlin -7,7
markt, die für die scharfen Verluste am Amsterdam -8,4
London WE -8,5
Immobilienmarkt verantwortlich sind. Der Abbildung 4 zeigt die Gesamterträge und Stockholm -9,3
München -10,2
kumulierte Gesamtertrag für ein neutrales, Komponenten von den 16 wichtigsten der Mailand -10,2
Durchschnitt -10,3
d.h. mit den Marktgrößen gewichtetes Port- betrachteten 25 europäischen Märkte in Frankfurt -10,5
Lissabon -12,3
folio über die Jahre 2008 und 2009 wird den Krisenjahren 2008 und 2009. Bemer- Paris -15,8
Madrid -20,8
etwa -21% betragen (Abb. 3). Da Lagen kenswert ist, dass sich Cashflows, Mietrück- Barcelona -20,9
London City -21,7
geringerer Qualität stärker vom nach wie vor gänge und Kosten genau zu 0 saldieren. -30 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 %
hohen strukturellen Leerstand betroffen Das bedeutet, dass sich ohne Renditean-
sind und sich die (wenigen) Käufer zuneh- stiege keinerlei Verluste einstellen würden. ‡ Einkommen ‡ Mietwachstum ‡ Kosten
‡ Renditeveränderung Total Return, ann.
mend auf hochwertige Assets konzentrieren Neun Standorte schneiden schlechter als
Quellen: PMA, DekaBank Durchschnitt
dürften, erwarten wie für diesen Teilbereich der Durchschnitt ab, darunter auch Frank-
eine noch schlechtere Entwicklung. furt, Paris und Lissabon. Drei Standorte –
Kasten 1: Gesamtertragsanalyse Abb 5: Durchschnittl. jährl.Gesamtertrag
an europäischen Standorten 2010-13
Der so genannte Market Total Return beschreibt die Erträge einer idealtypischen Immobilieninvestition in
einem Markt, in dem Kauf- und Verkaufspreis von den jeweils gültigen Marktmieten und -renditen bestimmt
London City 18,0
werden. Betrachtet man die Ertragsentwicklung einer Immobilieninvestition für die Zeitdauer von einem Jahr, London WE 12,8
ergibt sich folgende Darstellung: Madrid 11,3
Mailand 8,6
Frankfurt 8,4
Market Total Return = (Miete + Verkaufspreis – Kaufpreis) : Kaufpreis Durchschnitt 7,6
Paris 7,5
München 7,4
Barcelona 7,4
Da sich Kaufpreise aus dem Verhältnis von Miete und Nettoanfangsrendite (NAR) ergeben, kann die Formel nun Amsterdam 7,4
analytisch zerlegt werden in einen Beitrag aus Einkommen, einen Beitrag aus Mietwachstum, einen Beitrag aus Lyon 6,8
Lissabon 6,6
der Renditeveränderung sowie einen mathematisch nicht weiter zuzuordnenden Restterm: Stuttgart 6,4
Wien 6,1
Market Total Return = NAR(t) + Mietwachstum + [NAR(t) : NAR(t + 1)] + Rest -1 Brüssel 5,5
Berlin 5,2
Stockholm 5,0
Diese Darstellung erlaubt nun, die Komponenten des Total Returns zu analysieren und Performancetreiber zu -5 0 5 10 15 20 %
identifizieren. Ein Beispiel mag dies verdeutlichen. Angenommen, die Miete beträgt zunächst 100 Euro und
steigt im Laufe eines Jahres auf 105 Euro. Gleichzeitig sinkt die Anfangrendite von 5% auf 4,5%. ‡ Einkommen ‡ Mietwachstum ‡ Kosten
Die Berechnungen ergeben einen Gesamtertrag von 21,7%, der sich aus je 5 Prozentpunkten (PP) Einkommens- ‡ Renditeveränderung Total Return, ann.
und Mietwachstumsbeitrag und 11,1 PP Beitrag aus der Renditeveränderung zusammensetzt. Quellen: PMA, DekaBank Durchschnitt
7Gesamtertrag und Empfehlungen für Bürostandorte.
Madrid, Barcelona und die Londoner City –
Abb. 6: Stilisierte Assetallokations- und Assetmanagemententscheidungen
weisen sogar Gesamterträge von weniger
4: Wachstum als durchschnittlich -20% pro Jahr auf. Am
3: Verlangsamung gegenüberliegenden Ende des Spektrums
liegen mit Wien, Stuttgart, Lyon und Luxem-
burg vier Standorte, die sich mit Gesamt-
erträgen von mehr als -5% jährlich relativ
1: Kontraktion stabil halten. Auch diese Standorte leiden
unter – allerdings etwas schwächer ausge-
Veränderungsraten 2: Aufschwung prägten – Renditeanstiegen. Bei nur leicht
Mieterbonität zurück gehenden oder sogar steigenden Mie-
unwichtig wichtig ten bleiben diese Standorte von den schlimm-
sten Auswirkungen der Krise verschont.
Mietvertragsdauer
lang kurz
Risikoexposure bei Investitionen
…und Aufschwungsgewinnern
hoch niedrig
Quelle: Dekabank Für einen Teil der Investoren richtet sich der
Blick schon wieder nach vorn. Denn bereits
jetzt lassen sich die voraussichtlichen Ge-
Abb. 7: Risiko und Gesamtertrag 2009-10 in Europa
winner des kommenden Abschwungs iden-
Gesamtertrag (% p.a.) tifizieren. Im Durchschnitt wird der Gesamt-
5
ertrag in den vier Jahren von 2010 bis 2013
an den 25 Märkten 7,6% betragen. Domi-
Stuttgart Düsseldorf
0 Präferierter Lyon Luxem- nieren wird die Cash-Flow-Komponente,
Bereich im Wien burg Helsinki
Abschwung Hamburg Berlin die nach der Preiskorrektur auf 6% anstei-
-5 Brüssel Stockholm London WE
Frankfurt gen wird. Etwa gleich gewichtet werden
Köln der Renditebeitrag mit 2,5% und der Miet-
-10 Lissabon Warschau
Mailand Prag
Amsterdam
Kopenhagen München wachstumsbeitrag mit 1,8% beisteuern.
-15 Budapest Paris Von der Erholung werden alle Märkte profi-
tieren, selbst Stockholm als Schlusslicht wird
-20 Barcelona Madrid London City 5% Gesamtertrag aufweisen. Spannend
-25 5 10 15 20 25 30 ist der Blick auf die Zugpferde des europäi-
schen Büromarktes: Die beiden Londoner
Risiko (Volatilität des Ertrags %)
Teilmärkte City und West End sowie der
Quellen: PMA, DekaBank
Büromarkt Madrids werden zweistellige Er-
träge abwerfen, die gleichermaßen von
Renditerückgängen wie von Mietanstiegen
getrieben werden. Mit einem Gesamtertrag
Abb. 8: Risiko und Gesamtertrag 2011-13 in Europa
von 8,4% wird der beste deutsche Markt,
Gesamtertrag (% p.a.) Frankfurt, hinter Mailand auf Platz 5 der
25
europäischen Rangliste landen.
London City
20
15 Kopenhagen London WE Präferierter
Frankfurt Bereich im
Mailand Lissabon Aufschwung
Düsseldorf Barcelona
10 Amsterdam Prag Madrid
Wien Paris
Köln
Lyon Warschau
5 Berlin
Brüssel Stuttgart Stock- München
Luxemburg holm Budapest
Helsinki
Hamburg
0 5 10 15 20 25 30
Risiko (Volatilität des Ertrags %)
Quellen: PMA, DekaBank
8Gesamtertrag und Empfehlungen für Bürostandorte.
Auf das Timing kommt es an Herauslaufen um 50 Bp. Erst im Anschluss
Abb 9: Leerstand und Flächenzugang
daran sehen wir Potenzial für erneute
in USA*
Bei den anstehenden Investitionsentschei- Renditerückgänge. Demzufolge wird 2009
dungen wird es in besonderem Maße auf das Jahr der schärfsten Verluste mit einem % % ggü. Vj.
das richtige Timing ankommen. Stilisierten Jahr Gesamtertrag von -16,6%, 2010 er- 20 3,0
Assetallokations- und -managementent- warten wir einen Wert von -9%.
17 2,4
scheidungen können der Abbildung 6 ent-
14 1,8
nommen werden. Investoren sollten in den
vergangenen Quartalen die Bonität ihrer US-Städte in der Krise… 11 1,2
Mieter überprüft, die Restlaufzeiten ihrer 8 0,6
Mietverträge verlängert und bei Investitio- Völlig untypisch setzt in den USA die Krise
5 0
2009P
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2007
nen sichere Märkte angesteuert haben. Es mit einem deutlichen Zeitverzug zu den
wird aber deutlich, dass im Übergang zwi- europäischen Märkten ein. Für das Verhal-
schen Kontraktion und Aufschwung das ten der Standorte in der Krise betrachten ‡ Bestand (r. S.) ‡ Leerstand (l. S.)
Risikoexposure bei Neuinvestitionen bereits wir daher die Jahre 2009 und 2010, in *Summe bzw. Durchschnitt über 19 betrachtete
Märkte
früh heraufgesetzt werden sollte. denen sich die Miet- und Preisrückgänge
Quellen: PMA, DekaBank
zum überwiegenden Teil abspielen werden
Die Kombination aus Gesamtertragsprog- (Abb. 11). Im Durchschnitt wird der Ge-
nose und Risikoanalyse zeigt die in Phasen samtertrag in dieser Phase -12,7% betra-
1 und 2 anzusteuernden Märkte. Während gen. -5 Prozentpunkte (PP) gehen auf das
Abb 10: Cap Rates, Mieten und
Standorte wie Wien oder Brüssel die rich- Konto von Mietrückgängen, -11,4 PP
Total Return in den USA*
tige Wahl in der Verlangsamungsphase trägt der Renditeanstieg bei.
waren (Abb. 7), können nun die Ankäufe in % ggü. Vj. %
riskanteren und ertragreichen Märkten ge- Verlierer der Krise werden die New Yorker 30 9
plant werden (Abb. 8). Teilmärkte aufgrund ihrer starken Banken-
20 8
abhängigkeit sein. Mit -11,1% Gesamt-
ertrag für Midtown und -14% für Down- 10 7
Die USA leiden weiter unter ihrer town Manhatten werden die Standorte 0 6
Subprimekrise in dieser Periode am unteren Ende der US- -10 5
Städte zu finden sein. Von einem Niveau
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-20 4
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Auch die USA werden von einbrechender von prognostiziert 4,7% am Jahresende
Nachfrage und trotz der im Vergleich zu 2008 werden die Renditen auf 6,5%
früheren Immobilienzyklen noch modera- (Downtown) bzw. 6% (Midtown) heraus- ‡ Cap Rate (r.S.) ‡ Miete (l.S.)
ten Neubauvolumina von steigenden Leer- laufen. Diese Komponente trägt damit ‡ Total Return (l.S.)
*Summe bzw. Durchschn. üb. 20 betrachtete Märkte
ständen getroffen (Abb. 9). Angesichts -14 Prozentpunkte (PP) bzw. -11,1 PP zum
Quellen: TWR, DekaBank
dieser Bedingungen ist ein Mietrückgang Gesamtertrag bei. Das Fallen der Mieten
daher vorprogrammiert: In den Jahren von ca. 59 USD/sf/Jahr auf 50 USD bzw.
2009 und 2010 prognostizieren wir im 82 USD auf 71 USD kostet weitere 8 PP
Durchschnitt über die 19 Märkte Mietrück- bzw. 7 PP. Ähnlich schlecht schneiden noch
Abb 11: Durchschnittlicher jährlicher
gänge von -4,3% bzw. -5,4%, bevor die Miami (Gesamtertrag: -12,2%), San Diego
Gesamtertrag in US-Standorten 2009-10
Märkte in 2011 mit -0,2% die Talsohle (-13,3%) und San Jose (-14,8%) ab. Miami
erreichen (Abb. 10). Im Gegensatz zu den und San Diego werden weiter im besonde- Chicago -5,4
L.A. -6,1
europäischen Spitzenmieten handelt es ren Ausmaß von der Wohnimmobilienkrise Philadelphia -8,1
sich hier um durchschnittliche Nettoeffektiv- getroffen. Atlanta -8,7
Houston -10,7
mieten. Dallas -10,9
Durchschnitt -12,7
Chicago, Los Angeles, Philadelphia und Seattle -13,4
Washington D.C. -13,6
Bei den Durchschnittsrenditen haben sich Atlanta werden in der kommenden Krise San Francisco -13,7
Austin -13,8
überraschenderweise bislang nur geringe mit jährlich einstelligen Verlusten davon Boston -14,5
NY Midt. Manh. -14,7
Veränderungen gezeigt. Anders als bei kommen. Hier halten sich sowohl Miet- Miami -14,8
San Diego -16,3
den europäischen Standorten steht der rückgänge als auch Verluste aus Rendite- NY Downt. Manh. -18,0
San Jose -19,6
Großteil der Renditekorrektur also noch anstiegen in Grenzen. Mietrückgänge -25 -20 -15 -10 -5 0 5%
bevor. Wir erwarten in 2009 eine von Kre- kosten in diesen Städten zwischen -3 und
ditverknappung und Notverkäufen getrie- -4 PP, die Renditeanstiege -6 bis -9 PP. ‡ Einkommen ‡ Mietwachstum ‡ Kosten
‡ Renditeveränderung Total Return, ann.
bene drastische Korrektur um 100 Basis-
Quellen: TWR, DekaBank Durchschnitt
punkte (Bp) und 2010 ein nochmaliges
9Gesamtertrag und Empfehlungen für Bürostandorte.
Abb 12: Durchschnittlicher jährlicher …und im Aufschwung Die erfolgreichsten der großen Standorte
Gesamtertrag in US-Standorten 2011-13 werden in der Aufschwungphase San
Die Bodenbildung prognostizieren wir für Francisco sowie Washington D.C. sein. Für
San Jose 18,9 die USA im Jahr 2011. Im Durchschnitt beide Standorte prognostizieren wir einen
San Francisco 14,8
Washington D.C. 13,9 liegen die Gesamterträge dann bereits bei Gesamtertrag von fast 15%. Während
Houston 13,7
Seattle 13,5 8,6% (Abb. 12). Positiv wirken Cashflow für San Francisco das hohe Mietwachstum
Chicago 12,7
Durchschnitt 11,7 und die in Erwartung des Aufschwungs spricht (6,7 PP), stechen für Washington
Average 11,7
Atlanta 11,7 zurück gehenden Renditen, während die die hohen Cashflowrenditen ins Auge. Die
Philadelphia 10,7 Mieten noch leicht rückläufig sind. Erst Renditerückgänge werden wie im US-
L.A. 10,7
Dallas
NY Downt. Manh.
9,9
8,7
2012 und 2013 belebt sich auch der Miet- Durchschnitt 4,8 PP beitragen. Nicht ganz
NY Midt. Manh. 8,6 markt wieder. Für den gesamten Zeitraum befreien von den negativen Auswirkun-
San Diego 8,4
Boston 8,3 von 2011 bis 2013 errechnen sich aus die- gen der Bankenkrise kann sich New York.
Miami 7,4
-5 0 5 10 15 20 % sen Rahmenbedingungen Gesamterträge Beide Teilmärkte Manhattans werden
von 11,7%, die zu einem großen Teil aus unterdurchschnittlich abschneiden (Mid-
‡ Einkommen ‡ Mietwachstum ‡ Kosten
‡ Renditeveränderung Total Return, ann. laufenden Cashflows (7,1 PP) generiert town: 9,8%, Downtown: 8,4%). Mietan-
Quellen: TWR, DekaBank Durchschnitt werden. Die Beiträge aus Renditekompres- stiege von nur 3% bzw. 2% pro Jahr ste-
sion (4,8 PP) und Mietanstiegen (2,4 PP) hen einer besseren Entwicklung im Wege.
fallen geringer aus. Ähnlich sieht es auch für Los Angeles
(Gesamtertrag: 8,8%) und Boston aus
(8,3%). Nach Durchschreiten eines tiefen
Abb. 13: Risiko und Ertrag 2009-10 in den USA
Tals sehen wir von niedrigem Niveau aus
Gesamtertrag (% p.a.) auch wieder Aufwärtspotenzial für San
5
Jose und Orange County mit prognostizier-
ten Gesamterträgen zwischen 16% und
0 21%.
Philadelphia
Präferierter
-5 Bereich im L.A.
Abschwung Atlanta
Chicago
-10 Dallas Houston
Washington D.C.
Austin
Risiko auch mittelfristig wenig ent-
Boston
Orlando San NY Midt. lohnt
Diego San Francisco
Miami
-15 Nothern
Seattle Virginia
Orange
County San Jose
Abb. 13 zeigt den Zusammenhang zwi-
-20 NY Downt.
schen Risiko und Ertrag in der kommen-
-25 5 10 15 20 25 30 den Bürokrise, Abb. 14 den Zusammen-
hang im folgenden Aufschwung. Während
Risiko (Volatilität des Gesamtertrags %)
die volatilen Standorte in den Jahren 2009
Quellen: TWR, DekaBank
und 2010 die schlechteste Performance
aufweisen, kann eine entsprechende Erho-
lung im Prognosezeitraum nicht erwartet
werden. Die beiden Teilmärkte in New
Abb. 14: Risiko und Ertrag 2011-13 in den USA
York kompensieren in diesem Zeitraum
Gesamtertrag (% p.a.) nicht ausreichend für das eingegangene
25
Risiko. Aussichtsreicher ist in der langen
Präferierter San Jose Frist ein Engagement in den Standorten
Bereich im mit mittlerem Risiko, es lohnt ein Blick auf
20 Aufschwung
Nothern
Chicago Virginia
Orange Märkte in Washington D.C., Northern Vir-
County Austin
15 Orlando
Seattle ginia und Orange County. Interessant ist
San Francisco
Houston NY Midt. der Blick auf die drei Hightech-Standorte
Dallas Washington D.C.
10 L.A.
San Jose, San Francisco und Austin. Wäh-
Philadelphia
Atlanta San Diego Boston rend San Francisco ausreichende Ertrags-
Miami
5 NY Downt.
perspektiven für das eingegangene Risiko
bietet, bleiben die Renditeerwartungen für
0 5 10 15 20 25 30 Austin gemessen am hohen Risiko dieses
Standortes enttäuschend. San Jose wiede-
Risiko (Volatilität des Gesamtertrags %)
rum ist risikoadjustiert und absolut der
Quellen: TWR, DekaBank
attraktivste US-Markt des kommenden
10Gesamtertrag und Empfehlungen für Bürostandorte.
Aufschwungs. Um die Phase bis dahin zu Vorausschauende Investoren werden ver- hier zusätzlich verzögert, empfehlen wir
überbrücken, können in der Zwischenzeit suchen, sich für die kommende Erholungs- weiter eine Übergewichtung risikoarmer
nur die wenig volatilen Märkte Los Ange- phase zu positionieren. Ein markttypisches Märkte und erst 2010 ein Umschichten auf
les und Chicago empfohlen werden. Investment in das Spitzensegment erzielt Märkte mit mittlerer Volatilität.
in den ersten drei Jahren des kommenden
Aufschwungs, also zwischen 2010 und Unsere aktuelle Empfehlungsliste beruht auf
Fazit 2012, im europäischen Spitzensegment der Einschätzung der Marktentwicklung von
kumuliert 32%. Die Bodenbildung setzt 2009 bis 2013. Grundsätzlich finden sich
Da ein neuer Überbauungsrekord in Europa hier bereits 2009 ein. Der US-Aufschwung hier risikoarme Standorte unter den aktiven
und in geringerem Ausmaß in den USA bringt für ein neutrales Portfolio in den Investitionen, vermieden werden sollten
vermieden wird, bleiben die Rückgänge an USA mit durchschnittlichen Immobilien die volatilen Märkte. Bemerkenswerte Aus-
den Mietmärkten vergleichsweise über- insgesamt 35%. Allerdings muss hier ein nahme davon sind beide Londoner Märkte
schaubar. Schwere Belastungen kommen Jahr länger auf den Aufschwung gewartet trotz weiterer Preisrückgänge. Stockholm
von den Investmentmärkten. Wie erwar- werden. Denn 2010 wird noch einmal stufen wir aufgrund des weiter verschlech-
ten dort den schärfsten Anstieg der An- von Verlusten geprägt, erst 2011 bis 2013 terten Umfeldes in den skandinavischen
fangsrenditen der vergangenen Jahrzehnte. nehmen die Märkte wieder an Fahrt auf. Ländern von Selektiv auf Vermeiden herab.
Im europäischen Spitzensegment erwarten Aufsteiger sind Stuttgart und Amsterdam.
wir im Laufe der Krise mit einem markt- In Europa empfiehlt sich eine langsame Auch in den USA führen die wenig volati-
neutralen Portfolio einen kumulierten Ge- Erhöhung des Risikoexposures im Jahr 2009. len Märkte wie Chicago oder Dallas die
samtertrag von -21% bis 2009. In den USA Derzeit hart getroffene Topmärkte wie Lon- Empfehlungsliste an. Darüber hinaus sehen
erwarten wir für den breiter gefassten Markt don, Madrid, Paris und Frankfurt werden in wir für Seattle und Washington D.C. nach
durchschnittlicher Immobilien einen kumu- der kommenden Aufschwungphase zu den der aktuellen Schwäche wieder eine sehr
lierten Gesamtertrag von -24% bis 2010. Gewinnern zählen. In den USA ist eine an- gute Risiko-Ertragskombination, sodass wir
gemessene Rendite der volatilen Märkte auch diese Märkte im Betrachtungszeit-
noch nicht absehbar. Da sich der Aufschwung raum empfehlen. Vermeiden würden wir
Standorte, die von substanziell sinkenden
Häuserpreisen getroffen werden sowie
Tabelle 2: Empfehlungen für Bürostandorte solche, die auch noch längerfristig unter
der Finanzmarktkrise leiden werden. Promi-
Aktiv Selektiv Vermeiden nente Vertreter hierfür sind die beiden
New Yorker Teilmärkte.
Europa
Amsterdam Frankfurt Barcelona
Brüssel Hamburg Berlin
London Helsinki Budapest
Lyon Köln Düsseldorf
Stuttgart Luxemburg Kopenhagen
Wien Mailand Lissabon
München Madrid
Paris Prag
Stockholm
Warschau
USA
Chicago L.A. Atlanta
Dallas Newark (New Jersey) Austin
Houston Orange County Boston
Northern Virginia Orlando Miami
Seattle Philadelphia N.Y. / Manhattan
Washington D.C. San Francisco San Diego
San Jose
Standortempfehlungen (Büromärkte) unter Risiko-Ertragsgesichtspunkten bei einem Investitionshorizont von
5 Jahren, Einstieg zum Jahreswechsel 2008/09
Pfeile signalisieren Änderungen gegenüber Empfehlungen von Q3 2008
11Investmentschwerpunkt Einzelhandel.
1 Können die Einzelhandelsmärkte und USA. Dabei werden in beiden Wirt- Wachstumszentren auf der regionalen
dem Abschwung trotzen? schaftsräumen gemäß den oben aufge- Ebene zu identifizieren, um dadurch Infor-
worfenen Fragen zwei Teilanalysen durch- mationen für langfristig strategische Ent-
Die globale Rezession setzt weltweit die geführt. Einerseits wird die konjunkturelle scheidungen zu generieren. Der verwen-
Immobilienmärkte unter Druck. Beschäfti- Lage der einzelnen Volkswirtschaften mit dete Regionenindikator verdichtet für den
gungsrückgänge, insbesondere bei den Fi- Schwerpunkt auf den Einzelhandel und Betrachtungszeitraum 2009-2012 ver-
nanzdienstleistern, werden den Bürosektor die Einzelhandelsimmobilien betrachtet. schiedene einzelhandelsrelevante Niveau-
belasten. Die Logistikmärkte werden unter Andererseits erfolgt die längerfristige Ein- und Wachstumsgrößen zu einem Gesamt-
zurückgehenden Warenströmen leiden. schätzung der Struktur und Dynamik ein- Index. Für eine technische Beschreibung
Und auch die Einzelhandelsmärkte werden zelner regionaler Märkte anhand eines von der dafür verwendeten Methode sei auf
durch die schwache Konjunktur beein- uns konzipierten und hier erstmalig vorge- Kasten 1 verwiesen. Bei der Konstruktion
trächtigt. Es stellt sich die Frage, ob sich stellten Regionenindikators für den Einzel- dieses Indikators werden der US-amerika-
diese Beeinträchtigung zu einem Einbruch handel. nische und der europäische Einzelhandels-
ausweitet, oder ob der Sektor in der Lage markt getrennt betrachtet. Dabei gehen –
ist, den schlimmsten Auswirkungen des Die eine Teilanalyse, die Untersuchung der abhängig von der Datenverfügbarkeit –
Abschwungs zu trotzen. konjunkturellen Lage, legt ein spezielles unterschiedliche Einzelindikatoren zur Be-
Augenmerk auf einzelhandelsrelevante wertung von 55 US-Metro-Regionen und
Typischerweise umfassen Diversifikations- makroökonomische Größen in den USA über 1.000 europäische NUTS3-Regionen
strategien zur Verminderung eines Portfo- und den Ländern Europas. Dazu gehören ein.
liorisikos regionale und sektorale Streuung der Arbeitsmarkt, der Konsum, die Spar-
der Investitionen. Von Interesse sind daher quote und im Besonderen die Einzelhan- Insgesamt werden aufgrund der Liquidi-
nicht nur die kurzfristig taktischen Aus- delsumsätze. Dieser Teil der Analyse be- tätskrise die Preise auf den US-amerikani-
sichten für den Einzelhandelssektor, die tont den Timing-Aspekt einer Investition schen und europäischen Einzelhandels-
sich aufgrund des konjunkturellen Aus- bei taktischen Entscheidungen. märkten sinken und die globale Rezession
blicks ergeben. Entscheidend ist auch die den Mietausblick schwächen. Aber wäh-
Frage nach der strukturellen regionalen Die andere Teilanalyse ist eine längerfris- rend die Mieten in den USA aufgrund der
Verteilung der Stärken und Schwächen tige, strukturelle Untersuchung. Wird die schweren Konsumrezession sinken und
innerhalb dieses Sektors. konjunkturelle Lage auf Ebene der einzel- sich erst Mitte 2010 erholen, stabilisiert in
nen Länder untersucht, so unterscheidet Europa die Nachfrage der privaten Haus-
Der folgende Text untersucht den Ausblick die strukturelle Analyse die Merkmale ein- halte. In den meisten Standorten werden
der wichtigen Einzelhandelsmärkte Europa zelner Regionen. Ziel ist es, strukturelle die Mieten nicht zurückgehen.
Kasten 1: Der Regionen-Indikator für zu identifizieren, wird für den Gesamtin- lichen Daten vorliegen, bewertet der Indi-
den Einzelhandel dex der Mittelwert über vier Jahre ausge- kator nachfrageseitige sozioökonomische
wiesen. Der in der der Analyse angege- Faktoren. Es wird ein Gesamtindikator
Wir haben zur Einschätzung der länger- bene Gesamt-Index ist der Durchschnitt ausgewiesen, der aus zwei Säulen besteht.
fristigen Perspektive einen Einzelhandels- der Jahre 2009-2012. Die erste Säule bewertet die Wachstums-
indikator entwickelt, der 55 US-Märkte dynamik einer Region, die zweite Säule
und über 1000 europäische NUTS3-Regio- Aufgrund von Unterschieden in der Verfüg- das Niveau einzelner Faktoren der jewei-
nen bewertet. barkeit der Daten fließen bei der Betrach- ligen Regionen. Im Allgemeinen wurden
tung des US-amerikanischen und des euro- Daten auf NUTS3-Ebene verwendet. La-
Dazu wurden Faktoren, die für die regio- päischen Einzelhandelsmarktes unter- gen keine Daten auf NUTS3-Ebene vor, so
nale Entwicklung des Einzelhandelssek- schiedliche Faktoren ein. Die beiden Wirt- wurden Daten der korrespondierenden
tors relevant sind, nach einem einheit- schaftsräume werden deswegen auch ge- NUTS2-Ebene herangezogen.
lichen Scoring-Verfahren (s.u.) bewertet trennt betrachtet.
und ihnen Punkte aus einer Skala von 0 Die erste Säule, welches die langfristige
(Minimum) bis 100 (Maximum) zugeteilt. Wachstumsdynamik der Region bewer-
Die Scores der Einzelfaktoren werden dann Scoring der NUTS3-Regionen in Europa tet, umfasst folgende Faktoren:
zu einem Gesamtindikator zusammen- 1) Das Wachstum der Beschäftigung im
gefasst, der für jedes Jahr einzeln berech- In Europa wird der Regionenindikator flä- Groß- und Einzelhandel
net wird. Um strukturelle Wachstumspole, chendeckend für NUTS3-Regionen berech- 2) Das Wachstum der Wirtschaftsleistung
unabhängig von der aktuellen konjunk- net. Da für die Vielzahl von Regionen im Groß- und Einzelhandel
turellen Lage und zufälligen Einflüssen, keine spezifisch immobilienwirtschaft- 3) Das regionale Wirtschaftswachstum
12Investmentschwerpunkt Einzelhandel.
4) Das Bevölkerungswachstum 2) Die Jahresveränderungsrate der verfüg- Mit Hilfe dieser Regel erfolgt die Trans-
5) Das Wachstum der Konsumausgaben baren Einkommen (Gewicht: 20%). formation nicht auf Basis des kompletten
der korrespondierenden NUTS2-Region 3) Das Bevölkerungswachstum (Gewicht: Datensatzes sondern auf Basis der mittle-
20%) ren 80 Prozent des Datensatzes. Es wer-
Die zweite Säule, die das Wohlstands- 4) Die Jahresveränderungsrate der Umsätze den das untere 10-Prozent-Quantil (q10%)
niveau und die Reife des Einzelhandels- für die Bereiche Einzelhandel, Restau- und das obere 10-Prozent-Quantil (q90%)
sektors einer Region widerspiegelt, be- rants und Lebensmittel (Gewicht: 20%) zunächst ausgeblendet. Dem 10-Prozent-
wertet folgende Faktoren: Quantil wird der Wert 10 zugeordnet,
6) Die Konsumausgaben pro Kopf der Die mittelbaren Nachfrageindikatoren, Be- dem 90-Prozent-Quantil der Wert 90. Da-
korrespondierenden NUTS2-Region völkerungswachstum, verfügbare Einkom- durch gelangt man zu zwei neuen An-
7) Die Größe des Groß- und Einzelhan- men und Einzelhandelsverkäufe wurden mit kerpunkten, zwischen denen die Scores
delssektors im Verhältnis zur Gesamt- 20% jeweils nur halb so stark gewichtet linear proportional für jeden Merkmals-
wirtschaft der Region wie der unmittelbare Nachfrageindikator wert berechnet werden. Sollte nach der
8) Die Wirtschaftsleistung pro Kopf des gemeldeten Flächenumsatzes. Analog Transformation ein Wert negativ werden,
9) Die Arbeitslosenquote der korrespon- zum Vorgehen für Europa werden alle Kom- so wird diesem der Wert 0 zugeordnet.
dierenden NUTS2-Region ponenten für jedes Jahr separat berechnet Sollte ein Wert über 100 Punkte liegen,
und bilden den Gesamt-Index eines Jahres. so wird das Maximum von 100 einge-
Alle Faktoren werden für jedes Jahr sepa- setzt.
rat berechnet und bilden zu gleichen Tei-
len gewichtet den Gesamt-Index eines Das Scoring-Verfahren Abb. 1 verdeutlicht dieses Vorgehen. An-
Jahres. statt die Ursprungswerte -8% und +10%
Das verwendete Scoring-Verfahren setzt als Minimum und Maximum für die
ein Merkmal einer Region zu einem be- Transformation zu wählen, welche in der
Scoring von 50 Regionen in den USA stimmten Zeitpunkt – etwa die Beschäfti- orange gestrichelten Linie münden
gungsentwicklung von Atlanta im Jahr würde, werden q10% (Werte -2%) und
Der Regionenindikator für den US-Markt 2008 – ins Verhältnis zu den Wachstums- q90% (Wert: 3,8%) als Ankerpunkte für
wurde für 55 US-Metro-Regionen berech- raten aller Vergleichregionen im Zeitraum 10 respektive für 90 Punkte gewählt.
net, für die immobilienwirtschaftliche 2001-2007. Damit wurde der Abschwung Nun wird jeder Merkmalswert linear pro-
Daten vorliegen. Es wurden Wachstums- nach der Jahrtausendwende und der fol- portional transformiert und es wird ein
und Niveaugrößen dieser Daten als Fak- gende Aufschwung erfasst. Wie oben be- Minimum von 0 und ein Maximum von
toren verwendet, um einen Angebots- und schrieben werden die Werte proportional 100 gesetzt. Im Ergebnis bekommt be-
einen Nachfragescore zu bilden. Beide in eine Skala von 0 (Minimum) bis 100 reits der Merkmalswert 5% 100 Punkte.
Teilscores fließen gleich gewichtet in den (Maximum) umgerechnet. Um den Einfluss Dem Merkmalswert -4% werden 0
Gesamtindikator ein. Ausgewählt wur- von Extremwerten zu begrenzen, wird Punkte zugeordnet.
den die Faktoren, deren Scores am höchs- allerdings nicht der niedrigsten Zahl der
ten mit der Mietentwicklung korrelieren. Grundgesamtheit das Minimum 0 und
dem größten Wert der Grundgesamtheit Abb. 1: Transformation
Der Angebotsscore wird aus drei Faktoren der Wert 100 zugeordnet, sondern formal
Score Quelle: DekaBank
gebildet, die gleich gewichtet wurden: nach folgender Regel bewertet:
1) Das Neubauvolumen im Verhältnis 100
90
zum Bestand der betrachteten Periode
80 Lineare Trans-
2) Die absolute Veränderung der Leer- 70 formation
standsquote zwischen dem
60 10% und dem
3) Die Entwicklung des relativen Über- 50 90%-Quantil
schussangebots, berechnet als Neu- 40
30
bauten minus Nettoabsorption im Ver-
20
hältnis zum Bestand 10
Mit Xi,t = : Wert des Merkmals X der 0
Der Nachfragescore wird aus vier Fakto- Region i zum Zeitpunkt t
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
-10
ren gebildet:
1) Die Flächenumsatz im Verhältnis zum 10% der Werte sind 90% der Werte sind
kleiner als dieser Wert kleiner als dieser Wert
Bestand wird als Indikator für die
Nachfrage gewählt (Gewicht: 40%)
13Investmentschwerpunkt Einzelhandel.
Abb. 2: Arbeitslosenquote 2 Der europäische Einzelhandelsmarkt Der in Kasten 1 vorgestellte Einzelhandels-
indikator enthüllt die strukturellen Stärken
% Europa ist und bleibt ein Einzelhandels- und Schwächen europäischer Regionen.
10 markt von außergewöhnlicher Bedeutung. Wie beschrieben, bewerten wir in der
In den 29 betrachteten Ländern zwischen Wachstumssäule verschiedene Faktoren,
9
Portugal und Zypern leben mehr als 500 die unterschiedliche Aspekte der regiona-
Mio. Einwohner. 204 Mio. Menschen ge- len Wachstumsdynamik einfangen. Die
hen täglich ihrer Arbeit nach und erwirt- Niveausäule des Indikators dagegen gibt
8
schaften fast 12 Bio. EUR jährlich. Die über das Wohlstandsniveau und die Reife
Höhe der Konsumausgaben privater Per- des Einzelhandelssektors Auskunft. Die
7
sonen und Haushalte beträgt annähernd Kombination beider Aspekte im Gesamt-
6.800 Mrd. EUR, im Durchschnitt fließen indikator schließlich erlaubt ein eindeuti-
6
2008P
davon etwa 30% in den Einzelhandel, ges Ranking der Regionen untereinander.
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
sodass sich ein Umsatzpotenzial von fast
2.300 Mrd. EUR errechnet. Kein Wunder, Die Wachstumssäule des Indikators ist in
‡ Eurozone ‡ Europ. Union
Quellen: Eurostat, EcoWin, DekaBank
dass Einzelhandelsimmobilien nach Büros Karte 1 dargestellt. Neben den wohlhaben-
der beliebteste Sektor bleiben: 2007 ent- den Regionen in den europäischen Kern-
fielen auf sie 21% der gewerblichen euro- ländern wie die Region um London, die
päischen Immobilieninvestitionen, insges- Alpenländer zusammen mit dem süddeut-
Abb. 3: Konsumentenvertrauen amt 50 Mrd. EUR. schen Raum oder die skandinavischen Bal-
lungszentren sind es vor allem die stark
Index Mit den neuen EU-Beitrittsländern Mittel- wachsenden Konvergenzländer Mittel- und
5 und Osteuropas sowie mit der Türkei, der Osteuropas sowie Teile Griechenlands und
Ukraine und Russland haben sich in den Spaniens, die besonders hohe Wachstums-
0
letzten Jahren dynamisch wachsende Einzel- raten aufweisen.
-5 handelsmärkte in direkter Nachbarschaft
der etablierten EU-Länder entwickelt. Auf- Bei Betrachtung des Gesamtindikators,
-10
grund von Konvergenzprozessen waren also bei zusätzlicher Berücksichtigung der
-15 es vor allem diese Nationen, die mit starken Niveauunterschiede zwischen den Regionen,
-20
Wachstumsraten aufwarteten. Das starke ändert sich das Bild (Karte 2). Aufgrund
Wirtschaftswachstum schlug sich in höhe- des nach wie vor stark ausgeprägten Wohl-
-25
2008P
rer Beschäftigung, höheren Löhnen und standsgefälles fallen die wachstumsstarken
2000
2001
2002
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2004
2005
2006
2007
höherer Kaufkraft nieder. Insbesondere in mittel- und osteuropäischen Regionen in
den ost- und südosteuropäischen Ballungs- der Gesamtbetrachtung zurück. In der Liste
‡ Europ. Union ‡ Eurozone
Quellen: Eurostat, EcoWin, DekaBank
regionen sind daher kräftig wachsende der Top 30 (Tabelle 1) tauchen überraschen-
Einzelhandelsmärkte zu beobachten. An- derweise einige griechische Regionen auf,
ders als in den Kernländern Europas fließen die auf die hohe Quote des privaten Kon-
in diesen Konvergenzländern etwa 50% sums am gesamten BIP von 71% (Deutsch-
Abb. 4: Privater Konsum, Einzelhandels- der privaten Konsumausgaben dem Einzel- land: 55%) zurückzuführen ist. Unter den
umsatz und -vertrauen in der EU handel zu, ein Zeichen für den gewaltigen Bottom 30 findet sich mit dem Landkreis
Nachholbedarf der Konsumenten dort. Spree-Neiße auch eine deutsche Region.
% ggü. Vj. Index
4 10
3 5
2.1 Der Regionen-Indikator enthüllt 2.2 Schwieriges konjunkturelles Umfeld
Stärken und Schwächen
2 0
Das Jahr 2008 begann mit durchaus positi-
1 -5
Trotz des wirtschaftlichen Aufholprozesses ven Vorzeichen: Die Löhne und Gehälter
0 -10
der europäischen Peripherie sind die regio- sind in der EU seit der zweiten Jahreshälfte
-15
Jan. 09P
-1 nalen Disparitäten innerhalb Europas be- 2007 deutlich angezogen. In der Eurozone
Jan. 00
Jan. 01
Jan. 02
Jan. 03
Jan. 04
Jan. 05
Jan. 06
Jan. 07
Jan. 08
trächtlich. Davon zeugen etwa die jährlichen stiegen sie zuletzt mit Raten von über 3%,
Pro-Kopf-Konsumausgaben: Die Spanne in der EU sogar mit 4%. Zurückzuführen
‡ Privater Konsum (l. S.) reicht von 6.000 bis 10.000 EUR in den war der kräftige Lohnzuwachs auf die dy-
‡ Einzelhandelsumsatz (l. S.)
‡ Einzelhandelsvertrauen (r. S.)
osteuropäischen Ländern bis hin zu über namische Beschäftigungsentwicklung in den
Quellen: Eurostat, EcoWin, DekaBank
20.000 EUR in Luxemburg und Teilen UKs. letzten zwei Jahren und die dadurch resul-
tierende Enge am Arbeitsmarkt (Abb. 2).
14Investmentschwerpunkt Einzelhandel.
Tabelle 1: Top 30 und Bottom 30 der europäischen Regionen
Rang Region Land DIRI EZH Rang Region Land DIRI EZH
1 Thessaloniki GR 73,6 1329 Sofia BG 25,2
2 Chalkidiki GR 73,4 1330 Varna BG 24,5
3 Grevena GR 72,5 1331 Olt BG 24,2
4 Akershus NO 72,4 1332 Malta MT 24,1
5 Oslo NO 71,8 1333 Gozo and Comino MT 24,1
6 Uusimaa FI 71,7 1334 Spree-Neiße DE 24,0
7 Milton Keynes UK 71,4 1335 Kyustendil BG 23,4
8 Kastoria GR 70,5 1336 Plovdiv BG 23,0
9 Stockholms län SE 69,6 1337 Tulcea RO 21,1
10 Outer London –
West and North West UK 69,4 1338 Nograd HU 20,9
11 Florina GR 69,3 1339 Shumen BG 20,6
12 West Lothian UK 69,3 1340 Dobrich BG 20,0
13 Wien AT 69,3 1341 Sliven BG 19,8
14 Hertfordshire UK 69,1 1342 Stara Zagora BG 19,1
15 Peterborough UK 68,8 1343 Ruse BG 18,7
16 Lakonia GR 68,7 1344 Veliko Tarnovo BG 18,6
17 Belfast UK 68,4 1345 Haskovo BG 18,5
18 Northamptonshire UK 68,4 1346 Targovishte BG 17,9
19 Utrecht NL 68,1 1347 Smolyan BG 17,9
20 Attiki GR 67,8 1348 Gabrovo BG 17,8
21 Zug CH 66,8 1349 Pleven BG 17,4
22 München, Landkr. DE 66,2 1350 Vratsa BG 16,7
23 Ioannina GR 66,1 1351 Yambol BG 16,3
24 Hamburg DE 66,1 1352 Pazardzhik BG 15,5
25 Buckinghamshire UK 66,0 1353 Lovech BG 15,5
26 Wiener Umland/Südteil AT 66,0 1354 Razgrad BG 15,4
27 Inner London-West UK 65,9 1355 Kardzhali BG 14,9
28 Cambridgeshire UK 65,8 1356 Montana BG 14,2
29 Fokida GR 65,8 1357 Silistra BG 14,1
30 Groot-Amsterdam NL 65,8 1358 Vidin BG 9,8
Quellen: Experian, DekaBank
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