Der Expertenbrief - ecostra
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EXPERTENBRIEF
Februar 2021
Der Expertenbrief
• Der Sporthandel in Deutschland – eine Branche in Auflösung?
• Outlet Center: Nach dem Corona-Lockdown wieder auf der Überholspur
• SCPROE: Die Krone des aus Mietersicht besten Einkaufszentrums wandert
erstmals nach Kärnten
• Der Rechtsrahmen für die Standortentwicklung im Einzelhandel in Österreich –
ein kritischer Überblick
• Neue gif-Richtlinie: Qualitätskriterien für projektbezogene
Auswirkungsanalysen
• Auswirkungsanalysen vor dem Hintergrund der Covid-19-Pandemie
• Die aktuelle Grafik: Centerbetreiber – normalerweise Top, im Lockdown Flop?
• (Teilweise nicht mehr ganz) Frisch aus der Ablage
Märkte verstehen | Risiken bewerten | Chancen erkennen
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Der Sporthandel in Deutschland – eine Branche in
Auflösung?
Der Sportmarkt wurde schon immer ganz wesentlich von Entwicklungen im
Freizeitverhalten ebenso wie von modischen Trends beeinflusst. Allerdings
sind zwischenzeitlich die Grenzen zwischen den Branchen Sportbekleidung
und Bekleidung ebenso verschwommen wie die Grenzen zwischen den
Branchen Sportschuhen und Schuhen. Was ist das für ein Markt, von dem
eigentlich jeder eine relativ klare Vorstellung hat, der tatsächlich aber gar
nicht mehr exakt zu fassen ist?
Unzweifelhaft zählt die Outdoor-Jacke nach wie vor der Erholung von der
längst zur Alltagsbekleidung und der Arbeit, jedoch hat die Freizeit einen
Sneaker findet seinen Einsatz nur in den Eigenwert bekommen, was sich z.B. in
seltensten Fällen auf der Tartanbahn. modernen Begriffen wie „Work-Life-
Dagegen wird die Hantelstange, der Balance“ bemerkbar macht.
Tennisschläger oder auch das Surfbrett
üblicherweise nicht zur Wohnungsdeko- Individualisierung des Sports
ration verwendet und ist weiterhin klar
als Sportgeräte zu identifizieren. Dies gilt In der individuellen Gestaltung der
auch für den Laufschuh mit Spikes, den Freizeit haben sich im Zeitverlauf weitere
Fußballschuh mit Stollen und den Ski- Veränderungen ergeben. So sind soziale
Anzug, welche tatsächlich nur zum Freizeitaktivitäten zugunsten einer
Sporttreiben verwendet werden. Aber stärkeren Individualisierung vielfach
abgesehen von den Sportgeräten und rückläufig, was auch mit veränderten
einem bereits marginalen Teilsegment sozialen Normen zu tun hat. Die
der Sportbekleidung und –schuhe ist es traditionelle Vereinsmitgliedschaft ist auf
nicht mehr möglich, eine klare und dem Rückzug und hat sich auf eine
eindeutige Abgrenzung des Sportmarktes unverbindliche Ebene verschoben (z.B.
vorzunehmen. Dieser Markt ist somit Fitnesscenter statt Sportverein). Zu den
bereits weitestgehend in der Beklei- häufigsten Freizeitaktivitäten der Deut-
dungs- und Schuhbranche aufgegangen. schen zählt aber nicht der Sport, sondern
mediale Aktivitäten wie Fernsehen, Radio
Das Freizeitverhalten als wesent-
liche Einflussgröße Inhalt
Seite
In den westlichen Industriegesellschaften
hat sich in den vergangenen Jahrzehnten Der Sporthandel in Deutschland – eine
ein Wertewandel in Form einer Branche in Auflösung? 1
Verschiebung von einem materiellen Outlet Center: Nach dem Corona-
Sicherheitsdenken in Richtung auf eine Lockdown wieder auf der Überholspur 7
Höherbewertung immaterieller Lebens-
SCPROE: Die Krone des aus Mietersicht
aspekte vollzogen, d.h. der individuellen besten Einkaufszentrums wandert
Lebensqualität wird eine zunehmend erstmals nach Kärnten 10
höhere Bedeutung beigemessen. Diese
Entwicklung ging und geht einher mit Der Rechtsrahmen für die Standort-
entwicklung im Einzelhandel in
einer Ausweitung der individuell frei
Österreich – ein kritischer Überblick 13
verfügbaren Zeit. Dabei ist nicht nur die
Wochenarbeitszeit gesunken, sondern Neue gif-Richtlinie: Qualitätskriterien für
durch eine deutliche Erhöhung der projektbezogene Auswirkungsanalysen 17
durchschnittlichen Lebenserwartung ist Auswirkungsanalysen vor dem Hinter-
der Anteil der Lebensarbeitszeit relativ grund der Covid-19-Pandemie 20
zurückgegangen. Elemente der Freizeit
Die aktuelle Grafik: Centerbetreiber –
sind in die Arbeitswelt eingedrungen (z.B. normalerweise Top, im Lockdown Flop? 29
Spaß, Selbstverwirklichung), gleichzeitig
hat sich die Freizeit von der Arbeitswelt (Teiweise nicht mehr ganz)
abgekoppelt. So dient die Freizeit zwar Frisch aus der Ablage 30
www.ecostra.com 1
hören und Telefonieren. 1 Allerdings spezialisierter Formen eine Reihe von
treiben durchschnittlich 35 % der deut- Trend-, Extrem- und Nischensportarten
schen Gesamtbevölkerung mindestens entstanden sind, die jeweils z.T. sehr
einmal in der Woche Sport, wobei dies spezifische Anforderungen bzw. Produkt-
bei Jugendlichen mit 59 % am häufigsten wünsche an den Markt bedingen und
und bei Ruheständlern mit 24 % am gleichzeitig mehr oder weniger ausge-
wenigsten der Fall ist. 2 prägten Nachfragezyklen unterworfen
sind.
Problematik der Abgrenzung des
sachlich relevanten Marktes für
Sportartikel
Einzelhandelsmärkte lassen sich sachlich
(d.h. nach Gütern und Dienstleistungen),
räumlich (d.h. nach dem Ort der
Bedarfsdeckung) sowie zeitlich (d.h.
Anbieter und Nachfrager gehören einem
relevanten Markt an, wenn sie zum
Eispickel und Steigeisen werden üblicherweise nur selben Zeitpunkt zum Leistungsaustausch
für Touren im Hochgebirge genutzt. Bei der bereit sind) abgrenzen. Bezogen auf den
Funktionsbekleidung sieht dies bereits anders aus. Markt für Sportartikel, welcher zunächst
in die Segmente Sportbekleidung, -
Im Jahr 2017 zählte der Deutsche schuhe und –geräte gegliedert werden
Olympische Sportbund insgesamt ca. kann, hat sich in den letzten Jahren
27,4 Mio. Mitgliedschaften in einem aufgrund von Entwicklungen auf der
Sportverein. 3 Wenig überraschend ent- Anbieter- ebenso wie der Nachfrageseite
fällt der höchste Anteil mit ca. 7,0 Mio. eine zunehmende Konvergenz der
der solchermaßen organisierten Sport- Segmente Sportbekleidung und –schuhe
treibenden auf den Fußball, gefolgt von mit dem herkömmlichen Bekleidungs-
Turnen (ca. 4,9 Mio.) und Tennis (ca. 1,4 und Schuhsektor an sich ergeben. Die
Mio.). Stark wachsend ist die Zahl der vor wenigen Jahrzehnten noch relativ
Fitness-Studios und deren Mitglieder; im klaren Branchengrenzen haben sich
Jahr 2018 wurden ca. 9.343 Fitness- aufgelöst, so dass eine klare Abgrenzung
Studios mit ca. 11,1 Mio. Mitgliedern des sachlich relevanten Marktes für
erfasst. 4 Die Zahl der weder in Vereinen Sportartikel heute nicht mehr möglich
noch in Fitness-Studios organisierten ist. 5
Sporttreibenden (z.B. Laufsport, Trekking
/ Wandern, Fahrradfahren, Reiten, Eis-
lauf) kann nur geschätzt werden. Es ist
jedoch davon auszugehen, dass allge-
mein die Zahl der Freizeitsportler – auch
in Zusammenhang mit einem wachsen-
den Gesundheitsbewußtsein - zunimmt,
wobei neben dem traditionellen Leis-
tungs- und Breitensport durch eine
steigende Vielfalt der Sportarten und eine
zunehmende Ausdifferenzierung stark
1
Vgl. STIFTUNG FÜR ZUKUNFTSFRAGEN (Hrsg.):
Freizeit Monitor 2019. Hamburg, 2019
2
Vgl. op.cit., S. 67
3
Vgl. DOSB DEUTSCHER OLYMPISCHER
SPORTBUND (Hrsg.): Bestandserhebung 2017. Aktua-
lisierte Fassung. Januar 2018, S. 11. Der DOSB Anders als Sportbekleidung können Sportgeräte wie Hantelbänke nach
spricht hier von einem Anteil von ca. 33,2 % an der wie vor eindeutig dem Sportmarkt zugeordnet werden.
Gesamtbevölkerung, wobei aber der tatsächliche
Anteil aufgrund von Mehrfachmitgliedschaften (z.B. 5
Hier ist auch darauf hinzuweisen, dass es
Fußball- und Tennisverein) niedriger liegen dürfte. eine einheitliche Definition von Sportartikeln gar
4
Vgl. www.statista.com nicht gibt.
2 www.ecostra.com
Sportbekleidung wurde zur Freizeit- 79 % der Befragungsteilnehmer Out-
bekleidung door-Bekleidung in erster Linie in
ihrer Freizeit tragen, während die
Während in der Einzelhandelsanalyse Nutzung dieser Kleidung für eigent-
nach wie vor eine jeweils getrennte liche Outdoor-Aktivitäten als deutlich
Erfassung und Darstellung der zur Haupt- nachrangig zu sehen ist. 2 Outdoor-
warengruppe Bekleidung zählenden Bekleidung ist von Freizeitbekleidung
Warengruppen Herren-, Damen- und somit nicht mehr im Sinne eines
Kinderbekleidung weitgehend unprob- sachlich relevanten Marktes abgrenz-
lematisch möglich ist, gilt dies z.B. für bar. Dies wird u.a. auch durch ent-
Sportbekleidung ebensowenig wie für sprechende Aussagen des Welt-
Sportschuhe. Vielmehr ist heute zu marktführers Nike gestützt, dessen
konstatieren, dass eine fachlich korrekte Geschäftsführer in der Fachpubli-
Trennung von Bekleidung und Sportbe- kation Textilwirtschaft wie folgt zitiert
kleidung überhaupt nicht mehr vorge- wird: „Wir wissen, dass mehr als die
nommen werden kann, da diese Sorti- Hälfte unserer Sportschuhe und Be-
mente sowohl bezüglich der Wahr- kleidung nicht für den Sport gekauft
nehmung durch die Konsumenten als werden.“ 3
auch bezüglich der Imagebildung seitens
der Unternehmen als Lifestyle-Marke
(z.B. Nike, Puma, Adidas) in den letzten
Jahren mit dem Bekleidungssegment
(und hier v.a. der Freizeitbekleidung)
verschmolzen sind. Dies gilt nicht nur für
klassische Sportmarken, sondern auch
für Bekleidungshersteller, welche bereits
seit vielen Jahren das Segment der
sportiven Mode bedienen. Eine solche
Verschmelzung dieser Warengruppen
kann u.a. auch an diversen Praxisbei-
spielen illustriert werden:
• So erklärte der japanische Beklei-
dungsfilialist Uniqlo vor wenigen
Jahren, das neue, sportorientierte
Konzept „Uniqlo Move“ einzuführen,
in dem sich „Aktiv- und Casual-
Sportswear“ mischen und das den
weltweiten „Athleisure-Trend“ auf-
Spektakuläre Produktinszenierungen finden sich
greifen soll. 1 Damit werden in der v.a. bei großdimensionierten Sportanbietern. Im
Sortimentspolitik gezielt klassische Bild: Kastner&Öhler in Graz (A).
Sportbekleidung mit klassischer
Bekleidung verschmolzen. Dies gilt • Zur Klärung der Sachlage hat ecostra
ebenso für den Trend zur sog. bereits vor 3 Jahren eine spezifische
„Activewear“, die gleichzeitig kom- Anfrage an den „Bundesverband der
fortabel und modisch sein muss und Deutschen Sportartikel-Industrie e.V.
für den Sport ebenso wie in der (BSI)“ mit Sitz in Bonn gerichtet. Der
Freizeit getragen werden kann. Dabei BSI konstatierte in seinem Antwort-
handelt es sich um einen Vorgang, schreiben, dass dieser Verband keine
welcher bei weitgehend allen ent- Differenzierung zwischen Sport-
sprechenden Anbietern zu beobach- marken und z.B. Lifestyle-Marken
ten ist (so z.B. Sportmode bei H&M). mehr durchführt, da eine solche
Unterscheidung aus Sicht des Ver-
• Das sog. Brand Audit 2017 der Bera-
tungsagentur Benchex zeigt, dass ca. 2
vgl. SEBASTIAN WOLF: „Spurwechsel“ in
TextilWirtschaft vom 09.02.2017, S. 18ff
1 3
vgl. BEA GOTTSCHLICH: „Uniqlo startet Sport- Vgl. MARA JAVOROVIC: „Sportmarkt. Extreme
Konzept“ in TextilWirtschaft vom 02.02.2017 (onli- Bedingungen“ in TextilWirtschaft vom 08.02.2018,
ne) S. 16ff
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bandes kaum möglich sei und die kleidungsstücke, die auch für
meisten Mitglieder Waren aus beiden manche Sportart verwendet werden,
Produktgruppen produzieren. Zudem genauso wie die Lederjacke ohne
liege dem BSI auch „keine belast- spezifische Schutzapplikationen nicht
bare“ Angabe zur Pro-Kopf-Kaufkraft zur Motorradfunktionsbekleidung ge-
für Sportbekleidung vor, so dass zählt werden kann. Der Trainings-
auch in diesem Bereich eine Abgren- anzug, der Badeanzug, die Bade-
zung von der Kaufkraft für Freizeit- hose, die Unterwäsche aus Micro-
bekleidung aus Sicht des Verbandes faser und die sog. Sportsocken sind
unmöglich ist. 1 nicht als spezielle Funktionsbe-
kleidung zu betrachten, sondern als
• Sportbekleidung und –artikel werden
alltägliche Freizeitbekleidung. Dies
von Betrieben des klassischen Mode-
gilt gleichermaßen für das Schuh-
handels zunehmend in ihr Sortiment
sortiment. So werden z.B. Turn- und
integriert. Vor diesem Hintergrund
Sportschuhe, sog. Boots- und Segel-
hat der BTE Handelsverband Textil
schuhe oder Sneakers im Alltag wie
im Jahr 2019 beschlossen den BTE-
zur Sportausübung angezogen […]“ 3
Warengruppenschlüssel um Sport-
sortimente zu erweitern und be- Diese Branchenkonvergenz zwischen den
gründet dies wie folgt: „Schon seit Märkten für Bekleidung und Sportbe-
Jahren sind die Übergänge zwischen kleidung – ebenso aber der Märkte für
dem Bekleidungs-, Schuh- und Sport- Schuhe und Sportschuhe – kann in
bereich fließend. Immer mehr Einzelhandelsanalysen nicht mehr negiert
Menschen tragen (ursprüngliche) werden. 4 Dies wird nach aller Voraussicht
Sportmarken auch im Alltag. Als auch in der Zukunft nicht anders zu
Folge war die Umsatzentwicklung im sehen sein: „Der Einfluss des Sports auf
Sportbereich in den letzten Jahren die Art, wie wir leben, uns inszenieren
meist besser als im klassischen und uns kleiden, ist kein kurzlebiger
Bekleidungshandel.“ 2 Trend. Er ist gesellschaftliche Realität.
Damit sind Entwicklungen neu zu
• Die Konvergenz der Sortimente hat
bewerten, die auf den ersten Blick so neu
auch schon Eingang in kommunale
nicht scheinen. Nämlich das Zusammen-
Einzelhandelskonzepte gefunden. So
wachsen von Mode und Sport.“ 5
unterscheidet auch die Stadt Mainz in
einer Beschlussvorlage zur Fort-
Situation, Entwicklungstrends und
schreibung der Mainzer Sortiments-
Vertriebsstrukturen im Markt für
liste aus dem Jahr 2016 zwischen
Sportbekleidung, -schuhen und –
nicht-zentrenrelevanten Sport-
geräten
geräten, Funktionsartikeln und Funk-
tionsbekleidung und zentrenrele-
Die dargestellte Abgrenzungsproblematik
vanten Sportbekleidungs- und Sport-
des sachlich relevanten Marktes für
schuhsortimenten, welche „nach
Sportbekleidung und –schuhe führt nun
allgemeiner Anschauung alltagstaug-
dazu, dass monetäre Angaben zur Markt-
lich (Sport und Freizeit) benutzbar“
größe bzw. dessen Potenzial mit Vorsicht
seien. Dazu führt die Stadt Mainz
zu bewerten sind. Nach Angaben des
erläuternd aus: „Der z.B. in der
Verbandes Deutscher Sportfachhandel
Surferszene beliebte Kapuzenpull-
over, ebenso wie die Baseballmütze
oder -shorts sind alltagstaugliche 3
LANDESHAUPTSTADT MAINZ: Beschlussvorlage
Kleidungsstücke, keine Funktionsbe- zur 4. Fortschreibung des Zentrenkonzepts Einzel-
kleidung, das T-Shirt und das Sweat- handel – Fortschreibung Mainzer Sortimentsliste
vom 23.09.2016
Shirt, das Polo-Hemd und die 4
Vor diesem Hintergrund ist es durchaus
Sommerhose im Golfstil sind Alltags- überraschend, dass nach wie vor einige Gutachter
bei der Erstellung von Einzelhandelskonzepten oder
1
Email-Antwort des BSI Bundesverband der Auswirkungsanalysen davon ausgehen, eine „sorti-
deutschen Sportartikel-Industrie e.V. vom mentsscharfe“ Trennung und Darstellung von
08.03.2017 auf eine entsprechende ecostra-Anfrage Bestands- und Leistungsdaten des Einzelhandels für
vom 03.03.2017. Sportbekleidung, Sportschuhe und Sportgeräte
2
BTE HANDELSVERBAND TEXTIL (Hrsg.): Sport- vornehmen zu können.
5
Sortimente neu im BTE-Warengruppenschlüssel. MARA JAVOROVIC: „Sport 3.0“ in Textil-
Pressemitteilung vom 11. März 2019 Wirtschaft vom 08.02.2018, S. 12
4 www.ecostra.com
(VDS) lag das Umsatzvolumen des butionskanälen verteilt sich das vom VDS
deutschen Sportfachhandels im Jahr angegebene Umsatzvolumen mit ca. 41
2018 bei ca. 8,0 Mrd. € brutto. Seit dem % auf den Sportfachhandel und ca. 59 %
Jahr 2000 war ein Umsatzwachstum um auf andere Vertriebskanäle wie Kauf- &
ca. 0,4 Mrd. € bzw. um ca. 5 % zu Warenhäuser, Versender, Internet-Pure-
verzeichnen, so dass bei realer Betrach- Player, SB-Warenhäuser bzw. Ver-
tung – d.h. ohne Berücksichtigung der brauchermärkte, Discounter und sonstige
Preisentwicklung – bei Zugrundelegung Anbieter. 2 Nach einer Prognose von
der Angaben des VDS von einem Statista wurden im Jahr 2018 für ca. 2,2
schrumpfenden Markt auszugehen wäre. Mrd. € Sportartikel online gekauft, was
Unter Einbezug der in diesem Zeitraum einem Marktanteil der Online-Shops von
stark gestiegenen Anzahl von Beklei- ca. 26 % bedeuten würde. 3 Dabei ist
dungsanbietern, welche eigene Kollek- zukünftig von einer weiteren deutlichen
tionen mit deutlich sportivem Anspruch in Steigerung des Umsatzanteils des Online-
ihr Sortiment aufgenommen haben (z.B. Handels auszugehen, wobei Marktteil-
H&M, New Yorker, Tom Tailor, Marc nehmer Werte von bis zu 40 % nennen,
Cain, Liu Jo, Patrizia Pepe, American mit denen zukünftig zu rechnen sein
Vintage, Juvia, Filippa K, S. Oliver active, wird. 4 Zu den Anbietern mit den höch-
Only play) oder auch dem im Schuh- sten Online-Umsätzen mit Sportartikeln
segment lange Zeit boomenden Sneaker- zählen Intersport, Amazon und Zalando.
Markt, in dem sich sogar spezialisierte
Filialketten etabliert haben (z.B. Office, Sportmarken werden zu Einzelhänd-
Snipes, Foot Locker, Side Step, Camper, lern. Händler beginnen Sportpro-
Skechers, Converse, Runners Point) muss dukte herzustellen.
allerdings von einem Marktvolumen
deutlich oberhalb der vom VDS Noch stärker als z.B. der Bekleidungs-
genannten ca. 8,0 Mrd. € sowie einem – handel, war der Markt für Sportartikel in
auch bei realer Betrachtung – zumindest den vergangenen Jahren von der
leichten Umsatzwachstum in diesem Vorwärtsintegration (der Hersteller) und
Gesamtmarkt ausgegangen werden. der Rückwärtsintegration (des Fach-
handels) geprägt. So haben viele Her-
steller ein eigenes stationäres Vertriebs-
netz in der Form von Mono-Brand Stores
aufgebaut und sind so in direkte Kon-
kurrenz zum Fachhandel getreten (z.B.
Adidas, Nike). Insbesondere in Verbund-
gruppen organisierte Fachhändler – noch
stärker aber vertikal integrierte Sport-
händler wie z.B. Decathlon – haben als
Reaktion eigene Handelsmarken ent-
wickelt, welche im modischen Anspruch
wie auch in der Funktionalität und
chen spezial. Sporteinzelhandel. Berlin, September
2012, S. 2
2
VDS-Angaben für das Jahr 2017; Quelle:
EHI-HANDELSDATEN
3
Vgl. STATISTA: Umsätze im E-Commerce-
Markt für Sport- und Outdoorartikel in Deutschland
Sportbekleidung und Textilien stellen den größten Umsatzanteil im Sporthandel im Jahr 2016 sowie eine Prognose bis 2022 (in
Millionen Euro), in statista.com. Im HDE Online
Monitor 2019 wird für die Branche Freizeit & Hobby,
Etwa 60 % des Umsatzvolumens des dem der Sportmarkt zuzurechnen ist, ein Marktan-
Sporthandels entfällt auf Bekleidung und teil der Online-Shops in Höhe von ca. 26,4 % ange-
Textilien und jeweils in etwa 20 % auf geben; vgl. HDE HAUPTVERBAND DES DEUTSCHEN
Schuhe und Hartwaren (Sportgeräte EINZELHANDELS (Hrsg.): HDE Online Monitor 2019.
Berlin, 2019, S. 12
etc.). 1 In der Differenzierung nach Distri- 4
Angaben des Geschäftsführers der Inter-
sport-Verbundgruppe in MARA JAVOROVIC: Jahresbi-
1
BVR BUNDESVERBAND DER DEUTSCHEN lanz und Ausblick. Der Sporthandel steht unter
VOLKSBANKEN UND RAIFFEISENBANKEN (Hrsg.): Bran- Druck. In TextilWirtschaft vom 07.02.2019
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Qualität nicht hinter den Hersteller- bei spezialisierter Sportbekleidung und
marken zurückstehen, meist jedoch aber Sportschuhen – zu sehen, wo es sich um
in einer niedrigeren Preislage angesiedelt erklärungsbedürftige Produkte handelt
sind. Daneben haben beide – d.h. Her- und die Service- und Beratungskom-
steller und Fachhandel – damit begonnen petenz zu den wesentlichen Wettbe-
einen jeweils eigenen Online-Vertrieb werbsvorteilen des Sportfachhandels
aufzubauen. zählt. Darüber hinaus ist der Sportfach-
handel meist besser in der Lage, Inno-
Wettbewerb intensiviert sich weiter vationen aufzugreifen und so auf neue
Trends in diesem schnelllebigen Markt zu
In Reaktion auf den sich intensivierenden reagieren. In diesem Zusammenhang ist
Wettbewerb und dem Markteintritt neuer auch auf die stark gewachsene Umsatz-
Anbieter haben sich Sportfachhändler in bedeutung des Verleihgeschäfts (z.B.
Einkaufsgenossenschaften organisiert, Skier, Fahrräder) sowie von spezifischen
welche neben Preis- und Konditionen- Dienstleistungen (z.B. Nordic Walking
vorteilen im Einkauf auch Beratungs- Kurse, Sportreisen) hinzuweisen.
leistungen für ihre Mitglieder durchführen
(z.B. Intersport Deutschland eG, Sport
2000 Deutschland GmbH). Wenngleich
die Mitglieder der Einkaufsgenossen-
schaften aufgrund ihrer gemeinschaft-
lichen und vertraglichen Verflechtungen
nicht als unmittelbare Wettbewerber zu
sehen sind, so stehen sie doch letztlich
immer auch in Konkurrenz zueinander.
Werden die Einkaufsgenossenschaften
aber weitgehend als wirtschaftliche Ein-
heiten betrachtet und wird zudem die
Auflösung der Branchengrenzen zum
Bekleidungs- und Schuhhandel vernach-
lässigt, dann zeigt der deutsche Markt für
Sportartikel eindeutig eine oligopol-
istische Struktur, da der Markt nur von Sport-Outlet eines Fachhändlers am Rande der Innenstadt von Konstanz
wenigen Anbietern beherrscht wird.
Marktführer Decathlon Marktbereinigung wird sich fort-
setzen
Umsatzstärkster Anbieter in Deutschland
war im Jahr 2018 Decathlon, gefolgt von Allgemein unterliegt der stationäre
Sport Scheck und – nahezu gleichauf – Sporthandel aufgrund der multiplen
Karstadt Sports und Globetrotter. Wettbewerbsverflechtungen einem
Während einzelne Anbieter (z.B. hohen wirtschaftlichen Druck. In dieser
Decathlon) nach wie vor stark expansiv Situation führen Einschränkungen in der
sind, bereinigen wiederum andere ihr Standortqualität, in die Jahre gekom-
Vertriebsnetz (z.B. Sport Scheck, Inter- mene Ladenkonzepte und / oder Ein-
sport Voswinkel). 1 schränkungen in der Beratungs- und
Servicequalität meist zu einer kritischen
Branchenfremde Anbieter sind in jenen betriebswirtschaftlichen Situation. Inso-
Produktsegmenten stark, welche keinen fern ist auch zukünftig von einer anhal-
besonderen Beratungsbedarf haben, wie tenden Marktbereinigung in diesem Markt
z.B. fast der gesamte Bereich auszugehen, wobei viele kleine Sport-
Sportbekleidung und –schuhe. Anders ist fachhändler – aber auch manche
dies bei Sportgeräten – z.T. aber auch größeren Sportfilialisten – aus dem Markt
ausscheiden werden. Einem Markt der
aufgrund einer stark vorangeschrittenen
1
Karstadt Sports wird zwei Drittel seiner Auflösung der Branchengrenzen nicht
Filialstandorte schließen. Intersport Voswinkel
musste 2019 Insolvenz anmelden, wobei aber
einmal mehr annähernd genau sachlich
davon auszugehen ist, dass ein Teil des Filialnetzes abgegrenzt werden kann.
erhalten werden kann.
6 www.ecostra.com
Outlet Center: Nach dem Corona-Lockdown wieder
auf der Überholspur
Die Outlet Center schreiben ihre bisherige Erfolgsstory fast ungehindert
weiter. Die Corona-Pandemie und der von den Behörden verordnete
Lockdown führte in nahezu allen europäischen Ländern zur Schließung
sämtlicher Geschäfte, welche nicht zur Grundversorgung der Bevölkerung
mit Lebensmitteln und anderen kurzfristigen Bedarfsgütern unbedingt
erforderlich waren. Dies hat mit Ausnahme des Lebensmittelhandels fast
den gesamten Einzelhandel getroffen, ganz unabhängig von der
Standortlage oder ob in einem Shoppingcenter oder Fachmarktzentrum
eingemietet.
Ganz besonders aber waren die Outlet Dabei tobt die Rabattschlacht im inner-
Center betroffen, deren Schwerpunkt das städtischen Einzelhandel sogar noch
Modeangebot bildet und in denen stärker als in den Schnäppchentempeln
üblicherweise keine Lebensmittel- oder auf der grünen Wiese. Denn die
Drogeriemärkte vorhanden sind. Damit unverkaufte Frühjahrsware und der
waren die Outlet Center über mehrere wirtschaftliche Druck zur Verbesserung
Wochen komplett geschlossen. der Liquidität der Handelsunternehmen
hat dazu geführt, dass alle Schwüre bei
der Rabattierung Zurückhaltung zu üben,
schnell Makulatur wurden. Preisreduzie-
rungen von 50 % und mehr sind so eher
die Regel als die Ausnahme. Die
besseren Rabatte gibt es im Moment
daher in der Innenstadt!
Verkehrsstaus und Warteschlangen
bei attraktiven Outlet Centern
Das hält die Schnäppchenjäger aber nicht
davon ab, in Massen wieder in die Outlet
Center zu strömen. Nach der Wieder-
eröffnung des Outlet Centers im
britischen Bicester Mitte Juni war der
Besucherandrang so stark, dass in der
Öffentlichkeit umgehend wieder Forde-
rungen nach einer erneuten Schließung
Nach der Wiedereröffnung bildeten sich aufgrund der nach wie vor gegebenen des Centers aufkamen, um keinen neuen
Einlassbeschränkungen v.a. bei den Outlet-Stores bekannter Sportmarken (hier: Corona-Hotspot zu schaffen. Beim gleich
Nike im Zweibrücken Fashion Outlet) lange Warteschlangen. hinter der deutsch-niederländischen
Grenze gelegenen Designer Outlet Roer-
Vorjahresniveau meist schon wieder mond bildete sich auf der zuführenden
erreicht. Aber bessere Schnäppchen Autobahn am Nachmittag des 12. Juli
gibt es in der Innenstadt 2020 ein 6 km langer Stau, nachdem die
zulässige Aufnahmekapazität an Besuch-
Nachdem die Geschäfte nach dem ersten ern im Center erreicht war. Zu diesem
Lockdown ab Mitte Mai 2020 in Zeitpunkt war dies der längste Verkehrs-
Deutschland und etwas zeitverzögert stau in ganz Nordrhein-Westfalen.
auch in anderen europäischen Ländern Besucherzählanlagen und Einlasskon-
wieder öffnen konnten, zeigt sich ein trollen sind derzeit fast überall einge-
eindeutiger Trend: die Outlet Center richtet. Dabei müssen die Besucher nicht
haben sich sehr viel schneller wieder den nur aufgrund der Maskenpflicht auf
Vorjahreswerten an Frequenz und frühere Annehmlichkeiten eines unein-
Umsatz angenähert als Shoppingcenter geschränkten Shopping-Erlebnisses ver-
oder innerstädtische Geschäftslagen. zichten. Aufgrund der Zutrittsbeschrän-
www.ecostra.com 7
kungen auch in die einzelnen Outlet wirtschaftliche Schwierigkeiten gebracht
Stores bilden sich immer wieder lange und eine ganze Reihe sogar in die
Schlangen und Wartezeiten. So stehen Insolvenz geführt. In jüngster Zeit u.a.
im Fashion Outlet Zweibrücken bei der St. Emile, René Lezard, Laurèl und
Sportmarke Nike die Kunden häufig in Strenesse. Sofern die Marken nicht über
einer 30 Meter langen Reihe und einen eigenen Online-Store verfügten,
warteten geduldig auf Einlass. Von sind in der Phase des Lockdowns
anderen Outlet Centern liegen ähnliche sämtliche Distributionskanäle, d.h. vom
Berichte vor. Die Outletcity Metzingen Großhandel über eigene Full-Price-
hat ein digitales Warteschlangen- Geschäfte bis hin zu den Outlets,
Management eingeführt. Nach einer blockiert gewesen. Das hat nun einigen
Anmeldung bei einer bestimmten Marke Herstellern, die bereits vorher auf
durch das Scannen des QR-Codes am wackligen Beinen standen, „den Rest
Fenster des Outlet Stores erhält man per gegeben“. Dabei sitzen die Marken auf
SMS eine Nummer sowie eine Nachricht, vollen Lagern und müssen die Waren
zu welchem Zeitpunkt man am ausge- dringend abschleusen, um Platz für die
wählten Store sein soll, um eingelassen neuen Kollektionen zu schaffen.
zu werden. Allerdings ist bisher in den meisten
Outlet Stores noch kein exorbitanter
Premium-Markensegment von den Warendruck und ungewöhnlich hohe
Reisebeschränkungen weiterhin Rabattierungen zu erkennen. Auch wäre
stark betroffen zu vermuten, dass nun ein Run auf die
noch verfügbaren Ladenflächen in den
Insofern hat sich der Besucher- und Fabrikverkaufszentren losgeht. Auch dies
Kundenzuspruch bei den Outlet Centern ist noch nicht zu erkennen. Denn
wieder vergleichsweise schnell von dem aufgrund der wirtschaftlichen
Corona-Lockdown erholt. Allerdings nicht Unsicherheit zögern derzeit viele Marken
überall und in identischem Umfang. längerfristige Mietverträge abzuschließen.
Outlet-Standorte, welche bisher über Gesucht sind aktuell v.a. Flächen für
hohe touristische Kundenanteile aus temporäre Pop-Up-Stores.
anderen Ländern und hier vor allem
China oder Russland verfügten, sind noch
ein gutes Stück vom Vorjahresniveau
entfernt. Denn diese Klientel unterliegt
nach wie vor sehr restriktiven
Reisebeschränkungen und fällt derzeit
fast komplett aus. Besucher aus diesen
Ländern trugen aber bislang in
wesentlichem Umfang zu den Umsätzen
v.a. der Premium-Marken in den Outlets
bei. Center mit einem überwiegend
mittelpreisigen oder gehobenen
Markenbild und einem einwohnerstarken
regionalen Einzugsgebiet sind dagegen
bisher weitaus besser aus der Krise
gekommen. Aber auch innerhalb
einzelner Branchen zeigt sich ein
abgestuftes Bild. Da derzeit kaum
jemand Koffer benötigt, liegen die
Umsätze z.B. von Mietern wie Samsonite
noch deutlich unterhalb der Das „Mein Outlet Bremerhaven“ wurde Ende April 2020 als Nachnutzung des
kriselnden Shoppingcenters „Mediterraneo“ in der norddeutschen Hafenstadt eröffnet.
Vorjahreswerte.
Zahl der Outlet-Standorte und –
Volle Warenlager führen zu einer
Flächen in Europa wächst weiter
starken Nachfrage v.a. nach Pop-
Up-Stores
Dabei ist die Zahl der Outlet Center in
Europa und deren Verkaufsfläche auch in
Der corona-bedingte Umsatzausfall hat
den vergangenen 12 Monaten wieder
viele bekannte Markenhersteller in
8 www.ecostra.comkräftig gewachsen. Wie die jährlich von Transaktionsvolumen hat sich
ecostra im Rahmen der Marktbeobach- verdreifacht
tung vorgenommene Auswertung der
Standortdaten für alle europäischen Auch der Transaktionsmarkt hat 2019
Länder zeigt, gibt es dort zwischenzeitlich wieder Fahrt aufgenommen, nachdem im
188 in Betrieb befindliche Outlet Center Jahr 2018 in ganz Europa noch Outlet
(+ 7 ggü. Vorjahr), welche eine gesamte Center mit einem Volumen von zusam-
Verkaufsfläche von knapp 3,1 Mio. m² (+ men nur 251 Mio. € den Besitzer
0,1 Mio. m²) auf sich vereinen. Die wechselten. Dieses Transaktionsvolumen
meisten dieser Center befinden sich im hat sich 2019 fast verfünffacht und liegt
Vereinigten Königreich (37), gefolgt von nun bei 1,1 Mrd. €, was aber im
Italien (26), Frankreich (23), Spanien Vergleich zu den Transaktionsvolumina
(18), Deutschland (16) und Polen (14). im europäischen Shoppingcenter-Markt
Outlet-Standorte wurden in letzter Zeit immer noch eine Marginalie bildet. Outlet
u.a. in Finnland (Helsinki Outlet in Center sind eben nach wie vor ein
Vantaa), in Italien (The Mall San Remo) kleiner, aber für Investoren sehr
und in Deutschland (Mein Outlet attraktiver Nischenmarkt. Diese Objekte
Bremerhaven) neu eröffnet. Gleich 2 gelten, anders als Shoppingcenter, als
neue Center starteten im vergangenen weitgehend krisensichere Anlage und
Jahr in Russland mit dem Fashion House haben dies auch in der Folge des
Outlet Center St. Petersburg und dem Lockdowns erneut unter Beweis gestellt.
Novaya Riga Outlet Village in einem Das Problem ist, dass selten wirklich gut
westlichen Vorort von Moskau. Diverse performende Outlet Center zum Verkauf
andere Center haben in dieser Zeit kommen. Die bedeutendsten Trans-
zudem Flächenerweiterungen und aktionen 2019 waren der Paketkauf der
Refurbishments durchgeführt, wobei das französischen Outlet Center in Troyes
prominenteste Beispiel sicherlich die und Roubaix mit einem Volumen von ca.
Outletcity Metzingen (D) darstellt, welche 295 Mio. € durch Savills Investment
im September 2019 den letzten Bauteil Management und der Erwerb des
der lange geplanten Erweiterung in Barberino Designer Outlet in Italien
Betrieb nehmen konnte und heute mit durch die DWS Grundbesitz Europa für
einer gesamten Mietfläche von ca. knapp 235 Mio. €. Außerdem bildete die
60.000 m² und einer Verkaufsfläche von Percassi-Gruppe zusammen mit Orion
ca. 40.745 m² das größte Outlet Center Capital Managers einen neuen Immo-
in Europa darstellt. bilienfonds und brachte als Einlage hier
ihre 3 italienischen Outlet Center in
Turin, Rom und auf Sizilien ein.
www.ecostra.com 9SCPROE: Die Krone des aus Mietersicht besten
Einkaufszentrums wandert erstmals nach Kärnten
Es muss nicht immer eine Großstadt sein. Es braucht auch nicht immer ein
Center mit 100 Geschäften oder mehr. Auch in der Provinz und in kleineren
Einkaufszentren kann der Handel offensichtlich gute Erträge
erwirtschaften.
Wie die Ergebnisse des „Shoppingcenter ger gute Erträge erwirtschaften und wo
Performance Report Österreich 2020“ nicht. Das löst nicht immer nur Freude
zeigen, hat mit dem „neukauf Spittal“ aus, da aufgrund der erforderlichen
erstmals ein Einkaufszentrum aus Transparenz auch die Resultate der
Kärnten die Krone des aus Mietersicht Letztplatzierten genannt werden. Diese
best-performenden Centers in Österreich Ergebnistransparenz ist aber unverzicht-
erobert. Das „neukauf Spittal“ umfasst bar, da die Handelsunternehmen die
auf einer Fläche von insgesamt etwa Studienergebnisse für ihr internes Bench-
9.200 m² gerade mal 15 Mieter, darunter marking sowie für ihre Expansions-
aber Branchengrößen wie Merkur, Media planung nutzen. Dies macht sich dann
Markt, Deichmann, dm und Fussl. auch in einer neuen Rekordzahl an
Befragungsteilnehmern bemerkbar. So
Das Einkaufszentrum „neukauf Spittal“ ist ein sog. „hybrides Shoppingcenter“, d.h. eine Mischform aus
Mallcenter und Fachmarktzentrum. Ankerbetriebe sind jeweils ein großdimensionierter Merkur-
Verbrauchermarkt sowie ein Media-Markt-Elektrofachmarkt.
Glückliche Mieter im „neukauf haben diesmal 75 (im Vorjahr 72) Han-
Spittal“ und ein neuer Rekord an dels-, Gastronomie- und Dienstleistungs-
Befragungsteilnehmern unternehmen teilgenommen, die in den
zur Auswahl stehenden Centern insge-
Diese Mieter sind offensichtlich absolut samt 1.833 Geschäftseinheiten betreiben.
happy, Läden in dem zur Rutter Gruppe Die Befragung konnte Mitte März 2020
zählenden Einkaufszentrum am Standort abgeschlossen werden, so dass sämt-
im oberkärntner Drautal betreiben zu liche Ergebnisse von den Auswirkungen
können. Offensichtlich passt dort der Corona-Pandemie noch völlig unbe-
Standort, Konzept und die Leistung des einflusst sind.
Betreibers besonders gut zusammen.
Einmal jährlich befragt ecostra die Mieter Vorjahressieger „Garnmarkt“ in
aller Shopping und Fachmarktcenter in Götzis nun auf Platz 2. „dez“ in
Österreich zur wirtschaftlichen Perform- Innsbruck auf Platz 3
ance ihrer Läden an den jeweiligen
Standorten. Neben den Umsätzen fließen Der Vorjahressieger unter den Shopping-
in die Bewertung auch die Standort- centern, der „Garnmarkt“ in Götzis (Vor-
kosten ein, also vor allem die Miethöhe. arlberg) erreichte in diesem Jahr den
Das Ergebnis zeigt somit, in welchen Ein- ebenfalls immer noch sensationellen 2.
kaufszentren die Mieter mehr oder weni- Platz. An dritter Stelle folgt das älteste
österreichische Shoppingcenter, das im
10 www.ecostra.comJahr 1970 eröffnete „dez“ in Innsbruck. treiber von Shoppingcentern in Öster-
Alle diese Center konnten sich in den reich wurde die Rutter Gruppe. Seit diese
vergangenen Jahren immer in der Betreiberfrage im Jahr 2014 erstmals den
Spitzengruppe platzieren und zeigen Mietern gestellt wurde, schaffte es die
somit eine konstant herausragende von Stefan Rutter und Dr. Christian
Mieterzufriedenheit. Das ist in Zeiten Harisch geführte Management-Gesell-
eines sich, auch durch den Online- schaft immer auf den Spitzenplatz und
Handel, zunehmend verschärfenden behauptet sich so als Seriensieger. In
Wettbewerbs alles andere als selbstver- diesem Jahr konnte die Rutter Gruppe
ständlich. Schlusslicht des Rankings und den Abstand zum Zweitplatzierten, der
damit das aus Mietersicht am schlecht- SES Spar European Shopping Centers,
esten performende Center in Österreich sogar noch ausbauen. An dritter Stelle
ist das „City Shopping Promenade“ in der der leistungsstärksten Centerbetreiber
niederösterreichischen Landeshauptstadt folgt die ECE, welche mit dem „dez“ in
St. Pölten. Das „City Shopping Prom- Innsbruck ein Objekt in den Top 3
enade“ erreichte im Jahr 2015 mit Ø 2,83 platzieren konnte.
noch eine gute Mietereinschätzung, voll-
zog seitdem aber einen kontinuierlichen Sonntagsöffnung wird abgelehnt.
Abstieg und ist nun Träger der „roten Weitere Fragestellungen im diesjährigen
Laterne“. Den zweitletzten Platz teilen Report drehten sich um die Sonntags-
sich mit identischer Bewertung das öffnung, um die Expansionstätigkeit in
„west“ in Innsbruck und das „WEZ“ in den kommenden 12 Monaten und zum
Bärnbach in der Steiermark. An dritt- Nachverhandeln der Mieten für die Ge-
letzter Stelle folgt das „Citygate Shop- schäfte. Durchaus erstaunen muss der
ping“ in Wien, das sich gegenüber dem Umstand, dass knapp 39 % der befrag-
Vorjahr leicht verbessern konnte. ten Filialisten überhaupt keine Sonntags-
öffnung wünschen, eine moderate Zahl
von 1 bis 5 verkaufsoffenen Sonntagen
wäre für etwas mehr als 13 % ideal und
weitere 17 % würden für 6 bis 10 offene
Sonntage plädieren. Damit wird von
einem Großteil der Filialisten die Sonn-
tagsöffnung abgelehnt. Wenn in die Be-
fragung auch noch der Facheinzelhandel
einbezogen wird, würde der Anteil der
Gegner von verkaufsoffenen Sonntagen
Das „ZIWA Baden“ erreicht im SCPROE seit Jahren sehr gute Platzierungen und mit großer Sicherheit noch höher aus-
schaffte diesmal erneut Platz 1 in der Kategorie der Fachmarktzentren. fallen.
„ZIWA Baden“ Sieger bei den Fach- Expansion verläuft mit „ange-
marktzentren. Rutter Gruppe reüs- zogener Handbremse“
siert erneut bei der Betreiberfrage
Im Durchschnitt wollen die befragten
In der Kategorie der Fachmarktzentren Filialisten in den nächsten 12 Monaten in
(Retail Parks) schaffte es diesmal das Österreich 4,1 Geschäfte neu eröffnen,
„ZIWA Baden“ an die Spitze. Das im Jahr gleichzeitig aber auch 2,6 Einheiten
2005 im nordöstlichen Gemeindegebiet schließen. Während die Zahl der
von Baden (bei Wien) mit einer Neueröffnungen damit fast auf dem
vermietbaren Fläche von rund 5.300 m² Niveau des Vorjahres liegt (Ø 2019: 4,0
eröffnete „ZIWA“ schaffte mit einer Geschäfte) ist die Zahl der Schließungen
Durchschnittbewertung von 1,43 (nach merklich angestiegen (Ø 2019: 2,2
Schulnoten) eine herausragende Mieter- Geschäfte).
bewertung und konnte den Sieger des
Jahres 2018, das „GEZ West“ in Gleisdorf Mieten werden verstärkt nachver-
(Steiermark) auf Platz 2 und den Vor- handelt
jahressieger, den „Panoramapark“ in
In diesem Zusammenhang hat auch die
Neunkirchen (Niederösterreich) auf Platz
Zahl jener Mieter zugenommen, welche
3 verdrängen. Erneuter Sieger bei der
die Miethöhe ihrer Ladeneinheiten in den
Frage nach dem leistungsfähigsten Be-
www.ecostra.com 11Einkaufszentren nachverhandelt haben. einzig verbliebene Stellschraube dar,
Gegenüber dem Vorjahr stieg der bereits über die noch merkliche Einsparungen
schon sehr hohe Anteil von knapp 75 % möglich erscheinen. Es ist davon auszu-
auf nun fast 78 %. Dabei erreichten etwa gehen, dass die Mieten in der Nach-
18 % der Mieter z.T. sogar eine Reduk- Corona-Zeit noch stärker unter Druck
tion des Mietpreises um mehr als 20 %. geraten, als dies bislang der Fall war.
Dies illustriert den wirtschaftlichen Druck, Harte Zeiten also für die Betreiber und
dem die Marktteilnehmer ausgesetzt Eigentümer von Handelsimmobilien,
sind. Während der Wareneinsatz und die jedenfalls für jene, die sich im Shopping-
Personalkosten kaum noch reduziert center Performance Report nicht weit
werden können, stellen die Mieten die genug oben platzieren konnten.
Die Top 10 der aus Mietersicht wirtschaftlich erfolgreichsten Shoppingcenter in Österreich 2020
Rang Durchschnitts- Anzahl der Anzahl
Shoppingcenter
2020 bewertung** Bewertungen Mieter
1 Spittal/Drau - EKZ Neukauf (K) 1,57 7 15
2 Götzis - Am Garnmarkt (V) 1,67 6 34
3 Innsbruck - dez (T) 1,78 23 138
4 Bregenz - GWL Gemeinschaftswarenhaus (V) 1,80 5 29
5 Oberwart - EO Oberwart (B) 1,86 21 53
6* Ottensheim - Donautreff (OÖ) 2,00 7 27
6* Dornbirn - Messepark (V) 2,00 14 67
6* Wien - The Mall (W) 2,00 15 58
9 Salzburg - Europark (S) 2,22 23 121
10 Graz-Liebenau - Murpark (ST) 2,24 25 100
* Die identische Bewertung mit einem anderen Shoppingcenter führte zu einer mehrfachen Belegung der
entsprechenden Platzierung.
** Durchschnittswert nach Schulnoten von 1 (= sehr gut) bis 5 (= mangelhaft)
Quelle: ecostra 2020
Statement Rutter Gruppe für „neukauf Spittal“ (Platz 1 bei Shoppingcenter) und
Platz 1 bei Betreiberbewertung
„Wir freuen uns außerordentlich über das Ergebnis und danken unseren Mietern. Die
Auszeichnung gebührt Ihnen und unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern. Für uns alle ist es
Motivation und Ansporn, gerade jetzt in so schwierigen Zeiten. Wir verstehen die Zufriedenheit
der Mieter auch als klares Zeichen, dass der stationäre Handel weiterhin über ein enormes
Potenzial verfügt. Selbstverständlich sind Anpassungen erforderlich, aber der langfristigen
Zukunft sehen wir optimistisch entgegen.“
Stefan Rutter, Geschäftsführer
Statement Prisma Zentrum für Standort- und Regeionalentwicklung GmbH für „Am
Garnmarkt“ (Platz 2 bei Shoppingcenter)
„Als Vorjahressieger freuen wir uns, dass wir auch heuer wieder einen Stockerlplatz einnehmen
konnten. Das zeigt auch, dass das Quartier Am Garnmarkt als durchmischtes vielfältiges
Zentrumskonzept nachhaltig angelegt ist. Zur Weiterentwicklung werden wir heuer eine große
Erweiterung im Norden und mehrere Attraktivierungsmaßnahmen im Bestand in Angriff
nehmen. Damit wird auch das Sortiment konsequent vervollständigt. Unser Dank gilt allen
Handelsunternehmen, Gastronomiebetrieben, Bildungseinrichtungen, Ärzten und Dienst-
leistungsunternehmen am Standort.“
DI Bernhard Ölz, Vorstand der PRISMA Unternehmensgruppe
Statement DEZ Einkaufszentren GmbH für „dez“ (Platz 3 bei Shoppingcenter)
„Wir freuen uns über die Top-3-Platzierung des DEZ und über die hohe Zufriedenheit unserer
Mieter mit der Performance unseres Centers. Eine gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit ist
gerade jetzt besonders wichtig. Wir werden auch in Zukunft gemeinsam mit unseren Mietern
daran arbeiten, das Center weiter erfolgreich voranzubringen und unsere Kunden und Mieter
zufrieden zu stellen.“
Helmut Larch, Centermanager
12 www.ecostra.comDer Rechtsrahmen für die Standortentwicklung im
Einzelhandel in Österreich – ein kritischer Überblick
Für die raumplanerischen Tätigkeiten in Österreich bilden die
Raumordnungs- und Raumplanungsgesetze die Rechtsgrundlage. In
Österreich besteht kein bundeseinheitliches Raumplanungsgesetz, sondern
Raumplanung wird als „Querschnittsmaterie“ angesehen, wobei einzelne
Fachplanungskompetenzen dem Bund zugeordnet, für die allgemeine
Raumordnung jedoch die Länder zuständig sind. Insgesamt ergibt sich so
ein komplexes System von Regelungen und Vorgaben, das nachfolgend nur
in groben Zügen skizziert werden kann.
Vor diesem Hintergrund gibt es in keine unmittelbaren sachlichen Gründe
Österreich neun verschiedene Raumpla- für diese Unterschiedlichkeit. 2
nungs- bzw. Raumordnungsgesetze, auf
deren Grundlage wiederum Landesent-
wicklungsprogramme bzw. regionale und
sektorale Raumordnungsprogramme
erstellt werden, welche dann für die
örtliche Planung relevant sind. 1
Unterschiedliche Strukturen können
unterschiedliche Regelungen be-
dingen
Dabei haben alle neun Raumordnungs-
gesetze eine Gemeinsamkeit: dass sie
sich trotz der durchaus überschaubaren
Größe des Raumbezuges der einzelnen
österreichischen Bundesländer möglichst
deutlich voneinander unterscheiden. Dies
kann im Einzelfall in den spezifischen
örtlichen Siedlungsstrukturen (z.B. Wien
als dicht besiedeltes Bundesland mit
urbanem Charakter im Gegensatz zu
Kärnten oder Vorarlberg als ländlich Viele planerische Vorgaben zielen auf den Schutz
strukturierte Bundesländer) seine der gewächsenen Geschäftslagen in den Innen-
Begründung haben, welche aufgrund städten und Ortskernen; hier die Wallpachgasse in
Hall in Tirol.
anderer Problemstellungen und Heraus-
forderungen bei der landesplanerischen
Unterschiedliche Begrifflichkeiten,
Steuerung der Siedlungsentwicklung
Schwellenwerte, Widmungskate-
jeweils unterschiedliche Lösungen
gorien etc. führen zu einer Unüber-
erfordern, meist jedoch ergeben sich
sichtlichkeit der Regelungen
Bezogen auf die Regelungen zur
Steuerung des Einzelhandels finden sich
1
Auch in Deutschland ist Raumordnung
2
zunächst Ländersache. Allerdings gibt es in Ein Vertreter der Landesverwaltung eines
Deutschland auf der Bundesebene – anders als in österreichischen Bundeslandes hat gegenüber
Österreich – auch einige Gesetze und Vorgaben, ecostra einmal die Unterschiedlichkeit dieser Raum-
welche bundeseinheitlich vorgegeben sind (z.B. im ordnungsgesetze mit der Notwendigkeit der Recht-
BauGB sowie der BauNVO); hierin sind auch einige fertigung von neun Bundesländern und den ent-
wesentliche Bestimmungen für Einzelhandelsprojek- sprechenden Regierungs- und Verwaltungsstruktu-
te enthalten. Für eine ausführliche, wenn auch ren begründet, da sich nur in der Raumordnung
nicht mehr ganz aktuelle Darstellung der österrei- relevante Unterschiede zwischen den Bundeslän-
chischen Rechtslage vgl. ARTHUR KANONIER: Ver- dern finden lassen. Sollte hier eine Harmonisierung
gleich und Evaluierung der raumordnungsrechtli- erfolgen, würde ggf. auch die Notwendigkeit einer
chen Regelungen für Einkaufszentren in Vorarlberg. administrativen Aufteilung von Österreich in neun
Wien. 06 / 2004 Bundesländer in Frage gestellt.
www.ecostra.com 13diese Unterschiede u.a. in der Verwen- unterscheidet, wobei „Einkaufs-
dung zentren“ eine geplante Einheit mehr-
erer Betriebe umfasst und keinerlei
• einer verschiedenen Begrifflichkeit Einschränkungen des Warensorti-
und unterschiedlichen Bezugsgrößen. ments kennt, während „Fachmärkte“
Für die Planung relevante Einzel- nur in geringfügigem Ausmaß
handelsbetriebe werden mal „Ein- Lebensmittel anbieten dürfen. Das
kaufszentrum“, mal „Geschäftsbau“ Vlbg RplG unterscheidet nach
und mal „Handelsgroßbetrieb“ ge- „Waren des täglichen Bedarfs, ins-
nannt. Bei der Bestimmung, ob ein besondere Lebensmittel“, „Sonstigen
„Einkaufszentrum“ bzw. ein „Han- Waren des nicht täglichen Bedarfs“
delsgroßbetrieb“ vorliegt beziehen (sog. „innenstadtrelevante Güter“)
sich alle entsprechenden landes- und „Waren des nicht täglichen
planerischen Regelungen neben dem Bedarfs, die nach dem Kauf regel-
Absatz von Gütern und Dienst- mäßig mit Kraftfahrzeugen abgeholt
leistungen an Endverbraucher auf die werden“ (sog. „autoaffine Güter“).
Fläche des Objekts. Allerdings nimmt Wiederum andere Raumordnungs-
z.B. das NÖ ROG die „Brutto- gesetze bilden durchnummerierte
geschossfläche“ zum Maßstab, das Typen von Einkaufszentren (z.B.
Vlbg RplG ebenso wie das Stmk ROG EKZ I, EKZ II), wobei im Wesent-
die „Verkaufsfläche“, das TROG eine lichen der Unterschied darin liegt, ob
„Kundenfläche“ und das Slbg ROG Lebensmittel bzw. Güter des täg-
die „Gesamtverkaufsfläche“. Dabei lichen Bedarfs in dem jeweiligen
sind bei einem Einzelhandelsobjekt Objekt verkauft werden dürfen oder
zwar immer jene Flächen einzube- nicht.
ziehen, auf denen Waren zum Ver-
• von Ausnahmetatbeständen für Ein-
kauf an Endverbraucher angeboten
zelhandelsobjekte, wenn diese ihren
werden und die für diesen zugänglich
Standort in raumplanerisch festge-
sind, gleichzeitig sind aber auch – je
legten Ortszentren (z.B. Salzburg,
nach Bundesland - mal ergänzende
Kärnten) oder Kerngebieten (Tirol)
Dienstleistungsflächen, Stiegen-
haben. Bei Standorten in diesen
häuser, Kassen-, Sanitär-, Sozial- und
zentralen Lagen entfallen ver-
Lagerräume ausgenommen oder
schiedene Beschränkungen bzw. sind
auch nicht ausgenommen.
großzügigere Schwellenwerte oder
• unterschiedlicher Schwellenwerte, ab auch ein vereinfachtes Genehmi-
denen ein Einzelhandelsobjekt als gungsverfahren zu beachten.
„Einkaufszentrum“ bzw. als „Handels-
großbetrieb“ gilt. Den geringsten
Schwellenwert hat das Vlbg RplG mit
300 m² bei „Waren des täglichen Be-
darfs, insbesondere Lebensmittel“
und den höchsten Schwellenwert die
WBO mit 2.500 m².
• unterschiedlicher Widmungskate-
gorien, welche z.T. Einschränkungen
der Möglichkeit des Verkaufs be-
stimmter Warengruppen beinhalten.
Vergleichsweise detailliert ist hier das
Slbg ROG, das sich an Betriebs-
formen orientiert und zwischen
o Verbrauchermärkten
o C&C-Märkten
o Fachmärkten
o Bau-, Möbel- oder Garten-
märkten
o Einkaufszentren
Das Bundesland Steiermark – im Bild der Hauptplatz und die Herrengasse der
Landeshauptstadt Graz – kennt ebenfalls nur 2 Kategorien von Einkaufszentren.
14 www.ecostra.comLandesspezifische Einkaufszentren- einem Bewilligungsbescheid der Landes-
Verordnungen sind möglich regierung (z.B. Salzburg, Burgenland). 1
Darüber hinaus sind u.a. weitere Vor- Detaillierte sortimentsbezogene
gaben zu berücksichtigen, welche sich Steuerung der Standortentwicklung
aus sektoralen Entwicklungsprogrammen, ist nicht möglich
wie z.B. den verschiedenen sog. „Ein-
kaufszentren-Verordnungen“ sowie aus Die sortimentsbezogene Steuerung der
der landesplanerisch festgelegten Standortentwicklung im Einzelhandel, so
zentralörtlichen Hierarchie und den ent- wie diese z.B. in Deutschland mit
sprechenden Versorgungsfunktionen detaillierten Festsetzungen für einzelne
ergeben, wobei bezogen auf die zentral- Warengruppen in den Bebauungsplänen
örtliche Struktur ggf. auch nochmals vorgenommen wird, ist in Österreich
Sonderregelungen in der Form von nicht möglich. Eine solch detaillierte Vor-
zentralörtlichen Standorträumen mit ent- gabe fällt in das Gewerberecht, welches
sprechenden Flächenspenderfunktionen im Kompetenzbereich des Bundes liegt.
für höherrangige zentrale Orte zu Daraus ergibt sich, dass bei entsprech-
beachten sind. enden Vorgaben zur räumlichen Steue-
rung der Einzelhandelsentwicklung immer
auch - zumindest latent - eine verfas-
sungsrechtliche Problematik gegeben
sein kann. Mit spezifischen Regelungen
für Lebensmittel bzw. Waren des
täglichen Bedarfs zielen weitgehend
sämtliche Raumordnungsgesetze bzw.
vergleichbare Regelungen der Länder
insbesondere auf die Sicherung der Nah-
versorgung. Nach der Rechtsprechung
des österreichischen VfGH darf die
Nahversorgung von den Raumordnungs-
gesetzen der Länder aber nur „mitbe-
rücksichtigt“ werden, was den entsprech-
enden Begründungsaufwand erhöht. 2
Meist kein Rechtsweg gegen
ergangene Bewilligungsbescheide
Für eine Luxuslage wie den Kohlmarkt in Wien besteht das Gefährdungspotenzial
Nach vorliegenden Informationen steht
kaum durch Handelsansiedlungen an dezentralen Standorten, sondern vielmehr in bei versagten Bewilligungen für Einkaufs-
den Folgen einer Pandemie, wie jüngst Covid-19. Aufgrund der Reisebe- zentren bzw. andere großdimensionierte
schränkungen fehlen v.a. kaufkräftige Kunden aus Asien und Russland. Handelsbetriebe für den Projektwerber
Raumplanerisch kann auf eine solche Situation nicht reagiert werden.
oder auch die planende Gemeinde meist
kein Rechtsweg offen. Dies gilt in
Zuständigkeit unterschiedlicher
ähnlicher Weise für ggf. von einem
Institutionen
solchen Vorhaben betroffene Akteure
(z.B. Nachbargemeinden), welche somit
Auch die Form der behördlichen
gegen eine erteilte Bewilligung kaum
Genehmigungen zur Errichtung oder
Abwehransprüche geltend machen
Erweiterung von Einzelhandelsbetrieben
können. Insofern sind Fälle, in denen
ab einer bestimmten Größenordnung
unterscheidet sich stark in den jeweiligen 1
Im Bundesland Salzburg gibt es darüber
Bundesländern. Diese reichen von einer hinaus einen klar definierten Anforderungskatalog
einfachen Sonderwidmung durch den zu den Inhalten eines sog. „Handelsstrukturgutach-
Gemeinderat in Niederösterreich bis zu tens“, welches mit den Antragsunterlagen im Rah-
men des Genehmigungsverfahrens vorzulegen ist;
einer sog. „Standortverordnung“ bzw. vgl.
https://www.salzburg.gv.at/bauenwohnen_/Docum
ents/aufbau_handelsstrukturga_agglomeration.pdf
2
Hier wird dann häufig mit der Vermeidung
unnötiger Verkehre argumentiert.
www.ecostra.com 15Sie können auch lesen
