Real Estate News Ausgabe Sommer | 2018 Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich - EY
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Real Estate News Ausgabe Sommer | 2018 Aktuelle Informationen aus dem Immobilienbereich
Inhalt Editorial
Editorial 3 Warum Nachhaltigkeit für zeitgemässe Immobilienanlagen ein Muss ist, erläutert Dr. Christoph
Schumacher, Global Head Real Estate, im Interview. Zudem geht er darauf ein, wie er die globale
Expansion der Credit Suisse Asset Management Global Real Estate vorantreibt.
1 Interview mit Dr. Christoph Schumacher 4
Im Heimmarkt ist ein zunehmender Trend der globalen Ausrichtung von Immobilieninvestitionen zu
2 Diversifikation dank Zunahme globaler Immobilien- beobachten. John Davidson von der Hochschule Luzern und Casper Studer erörtern im Artikel
Investment-Produkte und Investment-Manager 9 Diversifikation dank Zunahme globaler Immobilien-Investmentprodukte und Investment Manager
die Auslöser sowie die Chancen einer globalen Diversifikation.
3 MWST: Vorsteuerabzug und Eigenverbrauch Im Beitrag MWST: Vorsteuerabzug und Eigenverbrauch im Zusammenhang mit dem Abbruch
im Zusammenhang mit dem Abbruch von Immobilien 12 von Immobilien werden Sie von Roger Jaun und Henrik Dummermuth über die vom Bundesgericht kürzlich
festgehaltenen Voraussetzungen für das Vorsteuerabzugsrecht erfahren. Lesen Sie, ob die anfallenden
4 Infrastruktur-Investments als Alternative Vorsteuern bei Erstellung, Nutzung oder Abbruchkosten einer Immobilie geltend gemacht werden können.
zu Immobilien-Investments 16
Können Infrastruktur-Investments als Alternative zu Immobilien-Investments eingestuft werden?
Um Infrastruktur-Investments besser einzuordnen, eignet sich eine Vergleichsanalyse mit gelisteten
5 Grundstückgewinnsteuerfolgen bei einem Share-Deal 20 Anlagen oder der Renditevergleich mit traditionellen und alternativen Anlageklassen — beides haben
Flavia Conrad und Martin Lüthi für Sie beleuchtet.
6 Hohe M & A-Aktivität im globalen Real Estate Asset Management 23
Das Bundesgericht hat seine Rechtsprechung zur wirtschaftlichen Handänderung erweitert. Stefan
Laganà, Martin Kistler und Michel Greter haben für Sie im Artikel Grundstückgewinnsteuerfolgen bei
7 Steuervorlage 2017 26 einem Share-Deal zusammengefasst, welche Faktoren eine Gesellschaft beim Verkauf einer Beteiligung
an eine Immobiliengesellschaft zu beachten hat.
Publikationen 30
In der Asset-Management Branche findet derzeit eine Konsolidierung auf allen Ebenen statt; die Mergers &
Acquisitions Aktivität hat seit der Finanzkrise einen neuen Höchststand erreicht. Im Beitrag Hohe M & A
Veranstaltungen 30 Aktivität im globalen Real Estate Asset Management von Claudio Rudolf, Casper Studer und Dominic
Iseli werden die strategischen Hintergründe für die derzeit hohe Übernahmeaktivität analysiert sowie
Motivationen und Ziele der Akteure aufgezeigt.
Kontakte 31
Die Unternehmenssteuerreform III wurde vom Stimmvolk abgelehnt. Damit bleiben das geltende
Steuersystem und namentlich die steuerliche Privilegierung der kantonalen Statusgesellschaften
noch in Kraft. Mit der Steuervorlage 2017 hat der Bundesrat eine Neuauflage des Projekts vorgelegt.
Hanspeter Saner und Martin Kistler haben für Sie die geplanten Massnahmen zusammengefasst.
Mit der aktuellen Ausgabe der Real Estate News EY Schweiz möchten wir Ihnen, liebe Leserinnen und
Leser, Einblicke zu aktuellen Themen der Immobilienbranche gewähren.
Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche und interessante Lektüre.
Daniel Zaugg MRICS Claudio Rudolf FRICS
Sektor Leiter Real Estate & Construction Head Real Estate
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1 Interview
Wo stehen Sie nach einem Jahr? Wie sieht sind wir unserem Businessplan voraus. Wir haben
die Zwischenbilanz im Geschäft mit Anlegern erfolgreich einen zweiten europäischen Value Add
aus Asien und dem mittleren Osten aus? Fonds aufgelegt, mit dem wir Investoren aus Asien,
Von institutionellen Schweizer Anlegern haben dem mittleren Osten, Lateinamerika wie auch aus
wir jüngst 400 Millionen Franken für den Credit Europa begleiten. Der Fonds verfügt über ein Eigen-
mit Dr. Christoph
Suisse Real Estate Fund International, unser Flagg- kapital von 540 Millionen Euro, mit einem Leverage
schiff-Fonds für internationale Immobilienanlagen, von 60 Prozent können wir mehr als eine Milliarde
für Investitionen im Ausland erhalten. Für diesen anlegen. 40 Prozent davon sind bereits investiert,
Fonds haben wir gerade in Japan, Neuseeland und unter anderem in Dublin, London und in München.
Schumacher
Kanada investiert. Des Weiteren haben wir natürlich In München haben wir einen 45’000 Quadratmeter
in der Schweiz weitere Investments, insbesondere grossen Gebäudekomplex direkt am Hauptbahnhof
Neuentwicklungen wahrnehmen können. Insgesamt erworben, den wir nun entwickeln.
Im letzten November ist der Büroturm The
Exchange in Vancouver eingeweiht worden,
den das Credit Suisse Asset Management
The Exchange, Vancouver mit einem lokalen Partner entwickelt hatte.
«Die internationale Expansion Stellt das eine Strategieänderung dar?
In der Schweiz hat das Credit Suisse Asset Manage-
ist für uns wichtig» ment schon lange Projekte entwickelt. Dieses Know-
how nutzen wir auch für ausländische Projekte.
So war in Vancouver ein Team aus der Schweiz im
Credit Suisse Asset Management Global Real Estate Einsatz, und das machen wir bei einer Projektent-
will international wachsen. Dr. Christoph Schumacher, wicklung nun ähnlich in München. Zudem arbeiten
wir in München unter anderem mit einem renom-
Global Head Real Estate, erklärt im Interview, wie er mierten Schweizer Architekturbüro zusammen.
die globale Expansion vorantreibt. Und warum Das heisst, wir bringen gezielt unsere Schweizer
Kompetenz ein.
Nachhaltigkeit für zeitgemässe Immobilienanlagen
ein Muss ist. Können Sie die Wachstumsziele quantifizieren?
Wie gross soll das verwaltete Vermögen im
Immobilienbereich in fünf Jahren sein?
Unser Ziel ist es, unseren Schweizer und internatio-
nalen Fussabdruck zu vergrössern, natürlich davon
Sie waren sechs Jahre Geschäftsführer bei der Als vor einem Jahr Ihr Wechsel zur Credit abhängig, wie sich die Märkte entwickeln. Allerdings
Union Investment. Unter Ihrer Führung wurden Suisse angekündigt wurde, ist die internationale kaufen wir nicht nur Objekte, sondern verkaufen
unter anderem Objekte in Paris, Stockholm, Expansion betont worden. Werden Sie daran auch welche. Im ersten Quartal 2018 haben wir für
Manchester und New York gekauft. Warum nicht gemessen? ca. 700 Millionen Franken eingekauft und für ca.
in der Schweiz? Es geht um das gesamte Geschäft, das ausgebaut 350 Millionen Franken verkauft. In fünf Jahren
Dr. Christoph Schumacher: Das ist nicht ganz werden soll. Das Schweizer Geschäft ist ein Juwel wollen wir in der Schweiz, insbesondere aber auch
richtig: Wir hatten sehr gute Logistik-Immobilien und zugleich das Fundament. Das wollen wir weiter- im internationalen Bereich und im Mandatsgeschäft
in der Schweiz erworben. Natürlich hätten wir pflegen und auch deutlich stärken. So haben wir mehr Assets under Management haben. Ich kann
gerne auch in der Schweiz mehr erworben, dies etwa in Lausanne jüngst ein neues Büro eröffnet, Ihnen keine genauen Zahlen nennen. Aber wir wollen
ist uns damals aus verschiedenen Gründen nicht um den Westschweizer Markt gezielt weiterzu- schon deutlich wachsen, gerade in Europa. Es geht
gelungen. entwickeln. Wir arbeiten intensiv an den Beständen. jedoch nicht um Grösse um jeden Preis. Im Zentrum
Und wir investieren — derzeit bauen wir für 1,3 stehen die Rendite und der nachhaltige Mehrwert
Sie sind vor einem Jahr zum Credit Suisse Asset Milliarden Franken und verfügen über eine Pipeline für die Anleger.
Management in die Schweiz gewechselt. Was hat von 3 Milliarden Franken. Daneben wollen wir
Sie gereizt? Schweizer institutionelle und private Anleger Welche Bedeutung hat anorganisches Wachstum?
Zum einen natürlich das Institut an sich. Die Credit sowie Investoren aus Asien, dem mittleren Osten Gehört zur internationalen Expansion auch der
Suisse ist ein grosser globaler Player mit einer sehr und Lateinamerika bei ihren Investitionen in Kauf ganzer Immobilienpakete?
soliden Basis in der Schweiz, auch was den Immobi- Europa und Nordamerika unterstützen. Wir werden Im Zentrum unserer Strategie steht nach wie vor
lienbereich betrifft. Wir haben hier ein enorm gutes das europäische Geschäft ausbauen. Die Märkte in die klassische Form, Asset um Asset zu kaufen.
Entwicklungsgeschäft. Und das Schweizer wie auch Nord- und Südamerika sowie Asien bieten unseres Eine Option ist es aber, vermehrt mit Partnern zu
das internationale Team sind hochprofessionell Erachtens weitere spannende Anlagemöglichkeiten, arbeiten. Zudem schauen wir uns interessante Pakete
aufgestellt, eingebunden in eine exzellente Asset die wir für unsere Anleger mit lokalen Teams aus- und anorganische Wachstumsmöglichkeiten an.
Management Plattform als Teil eines globalen loten. Ja, die internationale Expansion ist für uns
Betriebes. wichtig.
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Welche Segmente stehen im Fokus? Bis heute Wie wollen Sie die konservativen Schweizer die sich auch um den Bereich Immobilien kümmert.
konzentriert sich das Credit Suisse Asset Investoren für Anlagen im Ausland gewinnen? Hier haben wir Experten eingestellt, die den
Management im Ausland auf Büroliegenschaften Das Argument ist Diversifizierung. Anleger sollen Immobilienmarkt im Detail verstehen und die
an attraktiven Standorten. ihre Risiken streuen. Die globale Vernetzung ist gleiche Sprache wie Immobilienfachleute von
Unser Standbein wird im wesentlichen Commercial weit fortgeschritten. Man sollte dies bei Immobilien Pensionskassen sprechen. Nur so können wir die
Real Estate sein: Büro, Einzelhandel und auch nicht ignorieren. Für Schweizer Anleger ist der nahe- hohen Ansprüche dieser Investoren erfüllen. Zudem
Logistik. Aber wir erschliessen durchaus auch andere liegende Markt Europa, zum Beispiel Norditalien, zeigen wir den Anlegern unseren Mehrwert auf,
Segmente. So haben wir in Essen ein Wohnportfolio Deutschland, Grossbritannien oder die Niederlande. indem wir früher in Projekte einsteigen, um diese
gekauft und mit Gewinn wieder verkauft. Ich bin persönlich auch vom polnischen Markt über- selbst zu entwickeln. Neue Anleger gewinnen wir
zeugt, der viele Chancen bietet. Der zweite wichtige auch mit Co-Investments, bei denen wir uns selbst
Können das auch Beteiligungen sein, an «invested Punkt sind die Renditen, die sich im Ausland erzielen beteiligen. Damit können wir zeigen, dass wir
companies» oder indirekte Investments? lassen. Und ein dritter Punkt ist die Verfügbarkeit: wirklich an ein Projekt glauben.
Beteiligungen ja. In Vancouver hatte der Entwickler Im Ausland lassen sich noch einfacher Objekte
zum Beispiel 20 Prozent gehalten, bevor wir ihn am finden. Mit «Mandates & Advisory» ist eine neue
Schluss auskauften. Diese Form ist auch bei Einkaufs- Dienstleistung für Direktinvestitionen lanciert Dr. Christoph Schumacher
zentren üblich, wo wir mit einem Spezialisten vor In Europa ist die politische Verunsicherung worden. Soll damit die starke Marke der Credit Dr. Christoph Schumacher ist seit
Ort eine Kooperation eingehen. Wir haben bei der derzeit gross. Ist das für den Gang ins Ausland Suisse besser genutzt werden? Juni 2017 Global Head Real Estate
Credit Suisse Asset Management auch ein Multi- eine Chance oder eine Gefahr? Der Zugang zu Privatanlegern ist eine grosse Chance, bei Credit Suisse Asset Management.
Managergeschäft. Die politischen Risiken sind zu berücksichtigen, gerade im asiatischen Raum. Zwei Beispiele: Für Der 47-jährige promovierte Jurist
sollten aber nicht überbewertet werden. Ich war eine Privatperson aus Hongkong konnten wir für war zuvor sechs Jahre als Geschäfts-
Können Sie Beispiele für neue Segmente nennen? ja selbst in der Politik tätig, damals für das Land einen mittleren dreistelligen Millionenbetrag ein führer bei der Union Investment
Wir schauen uns in allen Bereichen neue Trends Berlin. Immobilieninvestitionen sind eine solide Hochhaus in Canary Wharf in London kaufen. Und Institutional Property GmbH in
an. So haben wir den ersten Mietvertrag mit einem langfristige Anlage. Unser Credo ist es, für unsere wir beraten eine Familie aus Asien, die seit Jahr- Deutschland tätig, wo er für das
Unternehmen, welches im Bereich Shared Work- Anleger die Gelder nachhaltig zu investieren, und wir zehnten mit der Credit Suisse verbunden ist und die institutionelle Geschäft verantwort-
space tätig ist, in Frankfurt abgeschlossen. Da lassen uns nicht von kurzfristigen Veränderungen nun in Europa eine Milliarde US-Dollar in Immobilien- lich und Mitglied des Real Estate
werden nicht nur die Fläche, sondern ein ganzer ablenken. Entwicklungen investieren will. So zahlt sich das Investment Committee war. Frühere
Lifestyle und die beste Infrastruktur mitvermietet. Netzwerk aus. Stationen seiner internationalen
Chancen sehen wir international ebenfalls im Welche Entwicklung sehen Sie aufgrund Karriere sind Köln, Luxemburg
Gesundheitssektor, wo wir in der Schweiz bereits der aktuellen politischen Situation? Welche Objekte stehen für asiatische Anleger und Paris (für Generali Real Estate)
erfolgreich sind. Unsicherheit kann das Real-Estate-Geschäft beflü- im Fokus? sowie Berlin und London (für Link-
geln, da können sich schon neue Opportunitäten Traditionell hat London eine hohe Anziehung, wir laters). Zuvor war er persönlicher
ergeben. Doch man muss vorsichtig sein. Interessant sehen aber auch vermehrt Interesse am europäi- Berater des Finanzministers in
ist jedoch ein anderer Punkt: Die Asiaten stufen schen Festland. Generell haben asiatische Anleger Berlin. Dr. Christoph Schumacher
die Situation ganz anders ein als die Europäer. Für eine höhere Renditeerwartung und gehen dafür lebt mit seiner Familie in Zürich.
sie ist Europa nach wie vor der stabile und sichere auch etwas grössere Risiken ein.
Credit Suisse Asset Management
Hafen. Bei den Mitteln, die wir aus Asien gewinnen
Global Real Estate
können, spielt dieser Aspekt immer eine Rolle. Wie wichtig sind prestigeträchtige Objekte?
Global Real Estate Credit Suisse
Wir sehen immer wieder Interesse an Vorzeige-
Asset Management ist ein globaler
Im globalen Geschäft mit Immobilienfonds steht projekten, doch diese Personen rechnen auch sehr
Anbieter von Immobilienanlagen
das Credit Suisse Asset Management deutlich genau.
und zählt mit einem verwalteten
grösseren Konkurrenten wie etwa Blackstone
Vermögen von ca. 58 Milliarden
gegenüber. Wie positioniert es sich gegenüber Nicht nur Anleger aus Asien rechnen genau,
Franken in Europa und global zu
diesen Schwergewichten? sondern vermehrt auch Schweizer Anleger.
den führenden Immobilienfonds-
So klein ist das Credit Suisse Asset Management Die Gebühren geraten unter Druck, gerade
managern. Über die Hälfte
nicht. Nach der neusten INREV-Studie sind wir bei Anlagestiftungen. Wie reagiert das Credit
des Vermögens wird im Auftrag
im Real Estate in Europa die Nummer 3, weltweit Suisse Asset Management darauf?
institutioneller Investoren verwaltet.
sind wir auf Rang 15. Was uns auszeichnet, sind Für gute Leistungen sind die Anleger nach wie
Anleger haben auf ein diversifi-
die Synergien mit dem Mutterhaus. Das erlaubt vor bereit, angemessene Gebühren zu bezahlen.
ziertes Immobilienportfolio mit über
uns zum Beispiel, einem Anleger kurzfristig eine Dazu gehört, an attraktive Objekte zu kommen und
1300 Liegenschaften in 20 Ländern
Brückenfinanzierung anzubieten. Eine grosse diese zu entwickeln. Doch auch wir müssen auf
Zugriff. Weltweit beschäftigt Asset
Stärke ist auch die globale Vernetzung des Ver- die Kosten achten, um ein faires Preis-Leistungs-
Management Global Real Estate
triebes der Bank. Als Real-Estate-Bereich sind wir Verhältnis bieten zu können.
160 Fachleute. Der Bereich umfasst
Teil dieser Plattform. Das bezieht sich neben dem
drei Geschäftsfelder: Real Estate
Vertrieb auch auf das Know-how von Research Stichwort Kosten: Welches Potenzial bietet
Switzerland, Real Estate International
und Finance. die Digitalisierung?
und Real Estate Mandates &
Digitalisierung hat bei uns einen
Advisory.
Was unternehmen Sie im Vertrieb, um im Ausland sehr grossen Stellenwert. Wir wollen uns deutlich
neue Kunden gewinnen? darauf verstärken, nicht nur im Immobilienbereich,
Im Asset Management haben wir letztes Jahr eine sondern im ganzen Asset Management, um die
neue internationale Vertriebseinheit geschaffen, Effizienz zu steigern.
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2 Diversifikation
Können Sie Beispiele nennen?
Wir statten über die Plattform Allthings rund
10’000 Wohnungen in der Schweiz mit mieter-
freundlichen Applikationen aus. Auch bei der
Einrichtung von Büroimmobilien treiben wir
dank Zunahme globaler
die Digitalisierung voran. Künftig sollen Kunden
die Ausstattung selbst konfigurieren können.
Ein anderer Trend ist Nachhaltigkeit. In Dübendorf
baut das Global Real Estate den Giessenturm,
ein Hochhaus von 84 Metern nach dem Minergie-
Eco-Standard. Ist das der Standard für Neubauten? Daniel Zaugg MRICS
Immobilien-Investment-
Produkte und Investment-
Wir richten uns klar nach Nachhaltigkeitsaspekten
aus. Das wird auch bei unserem CS (Lux) European Partner
Climate Value Property Fund deutlich. Hier sind wir Sektor Leiter Real Estate &
in Kooperation mit einem grossen Technikunterneh- Construction
men daran, den Energieverbrauch der Gebäude, die
wir im Fonds halten, und damit den CO2-Ausstoss
zu reduzieren. Bei Nachhaltigkeit geht es uns nicht
Ernst & Young AG
Zürich
Manager
um Marketing. Das Thema ist in der Mitte der daniel.zaugg@ch.ey.com
Gesellschaft angekommen und heute Teil von
zeitgemässen Immobilienanlagen. Die Nebenkosten
spielen eine immer grössere Rolle, und hier lässt
sich mit der Reduktion von Wasser und Energie viel
herausholen.
Steigerung der global verwalteten Immobilienvermögen
Das Credit Suisse Asset Management hat
mehrere Fonds, die den Fokus auf Nachhaltigkeit Aufgrund des Anlagenotstands und der Late-Cycle-Erscheinungen
legen. Wenn das Thema zum Standard wird, im Heimmarkt — gepaart mit einer positiven Performance respektive
wie lange braucht es da noch spezielle Label?
Bei jedem Neubau ist Nachhaltigkeit ein Kriterium. Wachstumserwartungen hinsichtlich des NOI (Net Operating Income)
Gerade die grossen institutionellen Anleger achten
Claudio Rudolf FRICS
bei direkten und indirekten internationalen Immobilienanlagen —
sehr genau darauf, dass ihre Assets hinsichtlich
Umwelt- und Energieaspekten nachhaltig sind. ist ein zunehmender Trend der globalen Ausrichtung von Immobilien-
Partner
Zudem stellen Umwelt- und Energiezertifikate und
Head Real Estate
investitionen zu beobachten.
Bewertungsstandards einen Mehrwert dar. Das
heisst, Nachhaltigkeit ist schon aus rein ökono- Transaction Advisory Services
mischen Gesichtspunkten wichtig. Real Estate
Ernst & Young AG Ein Blick in die Vergangenheit wird auch hier für vielerlei Schweizer Anlagestiftungen
Zürich und Pensionskassen die Argumentation einer zunehmend globalen Diversifikation
Das Interview führte Thomas Schenk, claudio.rudolf@ch.ey.com stärken: insbesondere in Anbetracht von Realitäten wie derjenigen, dass sich der Wert
freier Journalist und Autor.
eines im Jahr 2003 getätigten Investments in den MSCI World Real Estate Index unter
Berücksichtigung der positiven Währungseffekte (USD/CHF) bis heute fast vervierfacht
hätte. Rückblickend hatten also — wie so oft — Investoren mit einem überdurchschnitt-
lichen Scharfsinn für globalpolitische und makroökonomische Entwicklungen sowie
entsprechendem Mut zur risikogerechten Umsetzung von Anlagezielen am meisten
vom positiven Trend globaler Immobilieninvestitionen profitiert.
Die Nachhaltigkeit eines Einstiegs in verschiedene Märkte muss jedoch gut überlegt
sein, insbesondere spielt dabei die Wahl des jeweiligen Investment-Managers eine
bedeutende Rolle; die Zyklen einzelner Immobilienmärkte — mit besonderem Augenmerk
auf die strategische Allokation von Kapital — sind im gegenwärtigen Marktzyklus
von besonderer Bedeutung. Als willkommener Nebeneffekt der zunehmenden Globali-
sierung von Immobilien-Investment-Märkten dürfen die erfolgreiche Lancierung
zahlreicher internationaler Produkte von Schweizer Anbietern sowie die zunehmende
Professionalität und ein breiteres Angebot globaler Anlagevehikel wahrgenommen
werden. Mit einer Fortführung dieses Trends ist im momentanen Marktumfeld
durchaus zu rechnen.
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Chancen einer globalen Diversifikation Tabelle 1:
Durch eine internationale Immobilieninvestitionsstrategie können Schweizer Investoren Übersicht über die Performance nicht kotierter Immobilienanlagen
ihr investierbares Universum markant ausweiten. Zwar ist das Investitionsuniversum
nicht unendlich, dennoch ist es für den Anleger möglich, mit dem nötigen Know-how
in % 3-jähriger Return* 5-jähriger Return*
zeitnah ein global diversifiziertes Portfolio aufzubauen. Primär verfolgen Schweizer
Investoren Diversifikationsziele im Ausland. Zusätzlich wollen diese Ziele mit einem GREFI ALL Funds 10.42 8.81
optimalen Rendite-Risiko-Profil erreicht werden. Internationale Immobilienanlagen
Asia Pacific 12.09 11.06
sind auch mit einem erweiterten und attraktiveren Risiko-Rendite-Spektrum verbunden.
Europe 10.78 6.54
Während für gewisse internationale Investoren eine stärkere internationale Ausrich- US 9.92 11.28
tung des Immobilienportfolios primär zu einer Reduktion des Risikos führt, besteht
für Schweizer Investoren ein Renditeoptimierungspotenzial. So ist es einer Schweizer Dr. Casper Studer MRICS
Quelle: GREFI, Q1 2018, *rollende Returns, USD-Performance
Pensionskasse beispielsweise möglich, durch Investitionen in Schwellenländer oder
in Value-Added-Objekte in wachstumsstarken Städten eine Renditeoptimierung zu Senior Manager
erreichen. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass global gesehen in ver- Tabelle 2: Transaction Advisory Services
schiedenen Ländern und Sektoren in Europa, Asien und auch Amerika von einem Real Estate
Übersicht über performancekotierte Immobilienanlagen
attraktiven Mietwachstum respektive von einem Wachstum des Reingewinns (Net Ope-
rating Income, NOI) ausgegangen werden kann. Das Endresultat wird stets auch durch Ernst & Young AG
Währungseffekte beeinflusst, wobei Letztere – insbesondere im Interesse einer in % 3-jähriger Return** 5-jähriger Return** Zürich
nachhaltigen Diversifikation — nicht gleich zu Beginn als Argument gegen globale MSCI World Real Estate 5.09 6.33 casper.studer@ch.ey.com
Immobilienanlagen verwendet werden sollten. Gemäss der Pensionskassenstatistik
SXI Real Estate ®
9.37 6.31
des Bundes werden momentan lediglich ca. 9 Prozent der gesamten Schweizer
BVV-2-Vermögen in Auslandsimmobilien investiert. Diversifikationsüberlegungen
wären hier sicherlich auch im Sinne der Anleger bzw. der Pensionäre von morgen. Quelle: MSCI, SIX, **annualisiert
Übersicht über die Immobilienanlagestrategien von Schweizer Pensionskassen Stolperstein: Herdenverhalten bei Investoren und Fonds-/
Investment-Managern
Investoren wie auch Fondsmanager verhalten sich mehrheitlich zyklisch. Es ist ein
Total Aktiven der Pensionskassen Aufteilung Immobilienanlagen gewisses Herdenverhalten zu beobachten. Dieses führt oft dazu, dass am Ende eines
Zyklus von Core vermehrt in Value-Added oder Opportunistic investiert wird. Diese
Umschichtungen sind zu beobachten und genau zu analysieren. Momentan sind wieder Prof. Dr. John Davidson
vermehrt Umschichtungen von Core in Value-Added festzustellen. Der Vergleich zur
9% Finanzkrise ist jedoch nicht zutreffend, da unter anderem der Leverage auf relativ Dozent und Projektleiter
18 %
tiefem Niveau verharrt.
Hochschule Luzern
Um dem genannten Herdenverhalten entgegenzuwirken, eignet sich eine Streuung Luzern
82% 91% john.davidson@hslu.ch
der Investitionen nach geografischen Regionen und Immobilienarten. Dabei gilt
es besonders die jeweiligen regionen- bzw. länderspezifischen politischen, mikro- und
makroökonomischen Risiken zu beachten. Der Einsatz moderner Portfoliotheorien
Immobilien Immobilien Ausland gilt — in Anlehnung an die Gesamtstrategie der Asset-Allokation — nach wie vor als
Obligationen, Aktien etc. Immobilien Schweiz zielführende Ausgangslage einer jeden Analyse. Eine ausgewogene Beimischung nicht
kotierter Anlagevehikel dürfte sich angesichts von deren Performance (siehe Tabelle 1)
als besonders prüfenswert erweisen. In Anbetracht der Performance von Vorsorge-
einrichtungen in anderen Ländern, besonders in den USA, scheinen hierzulande noch
53% 47 %
einige ungenutzte Möglichkeiten offen. Letzten Endes stellt sich vor diesem Hintergrund
gegenwärtig die Frage, ob Scharfsinn, Engagement und Mut auch in Zukunft mit einer
höheren Prämie belohnt werden.
Immobilien Ausland AST
Andere
Quelle: Pensionskassenstatistik 2016, BVV 2
10 | Real Estate News Ausgabe Sommer — 2018 Real Estate News Ausgabe Sommer — 2018 | 11
3 MWST:
Ist hingegen die Option für den Verkauf oder die Vermietung der neu zu erstellenden
bzw. umzubauenden Immobilie von vornherein ganz oder teilweise ausgeschlossen,
weil bereits eindeutig feststeht, dass die Immobilie zukünftig für (nicht optierbare)
Wohnzwecke genutzt wird, so sind die Vorsteuern auf Baukosten von vornherein nicht
abzugsfähig. Nimmt die steuerpflichtige Person dennoch den Vorsteuerabzug vor, so
Vorsteuerabzug und
hat sie die Vorsteuern nachträglich mittels einer Korrekturabrechnung zu korrigieren.
Da das Vorsteuerabzugsrecht nicht nachträglich wegfällt, sondern nach Auffassung
der ESTV von vornherein nie bestanden hat, fällt für den zu berichtigenden Vorsteuer-
betrag zusätzlich Verzugszins an. Dasselbe gilt nach Auffassung der ESTV auch für
Eigenverbrauch im
den Fall, dass die Immobilie ganz oder teilweise für nicht unternehmerische Tätigkeiten
verwendet werden soll.
Zusammenhang mit dem
1.2 Vorsteuerabzug bei Nutzung einer Immobilie
Die steuerpflichtige Person kann im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit
die im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie von ihr getragenen Vorsteuern
abziehen, sofern kein Ausschluss- oder Kürzungsgrund gegeben ist (Art. 29 und
Abbruch von Immobilien
Art. 33 MWSTG). Entsprechend hat die steuerpflichtige Person insbesondere dann
keinen Anspruch auf Vorsteuerabzug für Eingangsleistungen, wenn sie diese für die
Erbringung von Ausgangsleistungen verwendet, welche von der MWST ausgenommen
sind, und hierfür nicht optiert wird (z. B. für nicht optierte Vermietungs-, Ausbildungs-
oder Finanzleistungen). Nutzungsänderungen sind mittels Vorsteuerkorrektur
Eigenverbrauch oder Einlageentsteuerung zu berücksichtigen.
1.3 Vorsteuerabzug in Bezug auf Abbruchkosten
Im Zusammenhang mit dem Abbruch von Immobilien stellt sich Die Kriterien zur Beurteilung der Vorsteuerabzugsberechtigung in Bezug auf
vorsteuerbelastete Eingangsleistungen gelten nach Auffassung der ESTV ebenso für
unweigerlich die Frage, ob die auf den Abbruchkosten anfallenden Abbruchkosten im Zusammenhang mit einem Totalabbruch zwecks Erstellung eines
Vorsteuern geltend gemacht werden können. Das Bundesgericht Neubaus (MWST-Branchen-Info 04, Baugewerbe, Ziff. 8.4.1.2; MWST-Branchen-Info
17, Liegenschaftsverwaltung / Vermietung und Verkauf von Immobilien, Ziff. 1.3). Mit
hat diesbezüglich nun Klarheit geschaffen und die Voraussetzungen anderen Worten betrachtet die ESTV bislang getragene Vorsteuern auf Abbruchkosten
für das Vorsteuerabzugsrecht festgehalten. nur dann als ganz oder teilweise abzugsfähig, wenn der Abbruch einer Altliegenschaft
im Hinblick auf die künftige Erzielung von zum Vorsteuerabzug berechtigenden
Leistungen erfolgt. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn die steuerpflichtige Person nach
dem Abbruch der Altliegenschaft auf demselben Grundstück einen Neubau zwecks
optierten Verkaufs, optierter Vermietung oder unternehmerischer Eigennutzung für
1. MWST-Praxis der Eidgenössischen (obligatorisch oder wegen Option) steuerbare Leistungen realisiert.
Steuerverwaltung
2. Rechtsprechung des Bundesgerichts
1.1 Vorsteuerabzug bei Erstellung einer Immobilie
Nach geltender Praxis der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) kann die 2.1 Hintergrund
steuerpflichtige Person anlässlich der Erstellung einer Immobilie bereits während Zwischen Januar 2016 und Oktober 2017 haben das Bundesverwaltungsgericht und
der Planungs- und Bauphase die auf den hierfür bezogenen Gegenständen und das Bundesgericht in einem konkreten Fall darüber entschieden, ob die Vorsteuern im
Dienstleistungen lastenden Vorsteuern in Abzug bringen. Voraussetzung hierfür Zusammenhang mit dem Totalabbruch einer Immobilie, welche bislang ausschliesslich
ist nach Auffassung der ESTV, dass die steuerpflichtige Person beabsichtigt, die optiert vermietet wurde, abzugsfähig sind. Dies unter der Berücksichtigung, dass
Immobilie nach Fertigstellung des Baus für (obligatorisch oder wegen Option) nach erfolgtem Abbruch der besagten Immobilie die Eigentümerin auf dem über-
steuerbare und somit zum Vorsteuerabzug berechtigende Zwecke zu nutzen. Nutzt wiegenden Teil desselben Grundstücks Neubauten realisieren wird, welche für nicht
die steuerpflichtige Person in der Folge die Immobilie tatsächlich zu einem geringeren optierbare Wohnzwecke genutzt werden sollen.
Ausmass für steuerbare Zwecke, als sie dies zuvor beabsichtigt hat, so hat sie die nach
Massgabe der zuvor beabsichtigten Nutzung zu viel in Abzug gebrachten Vorsteuern Die ESTV lehnte die Vorsteuerabzugsberechtigung betreffend Abbruchkosten
nachträglich mittels einer Vorsteuerkorrektur Eigenverbrauch zu korrigieren. Für aufgrund der künftigen Nutzung der Neubauten durch die Eigentümerin zur Erzielung
die zu viel in Abzug gebrachten Vorsteuern ist kein Verzugszins geschuldet (MWST- von MWST ausgenommenen und nicht optierbaren Vermietungsleistungen ab.
Branchen-Info 17, Liegenschaftsverwaltung /Vermietung und Verkauf von Immobilien,
Ziff. 1.3 und Ziff. 4.1). 2.2 Entscheid des Bundesverwaltungsgerichts
In seinem Urteil vom 20. Januar 2016 (A-5099/2015) stellte das Bundesverwaltungs-
gericht (BVGer) insbesondere die Frage ins Zentrum, unter welchen Voraussetzungen
zu Recht davon gesprochen werden könne, dass die von der Eigentümerin bezogenen
Abbruchleistungen im Sinne der generellen Regelung zum Ausschluss der Vorsteuer-
abzugsberechtigung (Art. 29 Abs. 1 MWSTG) für steuerausgenommene und nicht
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optierte Leistungen «verwendet werden». Diesbezüglich kam das BVGer zum Schluss, Anders zu beurteilen ist hingegen der Fall, wenn das Grundstück mit der Altliegen-
dass die Vorsteuerabzugsberechtigung der Eigentümerin nur dann ausgeschlossen schaft vor deren Abbruch durch den bisherigen Eigentümer veräussert wird. Nimmt
werden könne, wenn eine enge zeitliche und sachliche (z. B. räumliche) Nähe zwischen anschliessend der neue Eigentümer den Abbruch der Altliegenschaft zwecks Erstel-
den bezogenen Abbrucharbeiten und den künftigen, von der MWST ausgenommenen lung eines Neubaus vor, so sind die Abbrucharbeiten der ersten Phase «Erstellung»
und nicht optierbaren Vermietungsleistungen mittels Neubauten bestehe. Im konkreten der unternehmerischen Tätigkeit mit Bezug auf die (neue) Immobilie und des Käufers
Fall befand das BVGer, dass der Abbruch der Altliegenschaft nicht in sachlicher und zuzuordnen. In diesem Fall sind die Vorsteuern auf Abbruchkosten dann nicht
zeitlicher Nähe zur Erstellung der Neubauten stehe und deshalb der Vorsteuerabzug abzugsfähig, wenn die Immobilie künftig für von der MWST ausgenommene Zwecke
trotz der künftigen, nicht zum Vorsteuerabzug berechtigenden Nutzung der Neubauten genutzt wird (MWST-Branchen-Info 04, Baugewerbe, Ziff. 8.4.1.2).
zulässig sei. Überdies liess das BVGer auch erkennen, dass die Kosten eines Total-
abbruchs nicht per se den Erschliessungskosten einer neuen Baute gleichgestellt
werden können. 3. Fazit
Roger Jaun
2.3 Entscheid des Bundesgerichts Das BGer hat mit seinem Urteil den Lebenszyklus einer Immobilie und dessen unter-
Das Bundesgericht (BGer) bestätigte in seinem Urteil vom 27. Oktober 2017 schiedliche Phasen für die Klärung des Vorsteuerabzugsrechts der steuerpflichtigen Associate Partner
(2C_166/2016) zwar im Ergebnis das Urteil des BVGer, begründete seinen Entscheid Person zu Recht in den Vordergrund gerückt. Für die Beurteilung, welche Ausgangs- Tax
jedoch anders. Das BGer verweist vorab nochmals auf den Grundsatz, dass gemäss leistungen im Sinne von Art. 29 Abs. 1 MWSTG für die Beurteilung des Anspruchs
geltendem MWSTG der Ausschluss des Vorsteuerabzugsrechts nach Art. 29 Abs. auf Vorsteuerabzug der steuerpflichtigen Person massgebend sind, müssen sowohl Ernst & Young AG
1 MWSTG eine ausdrückliche Ausnahme vom Grundsatz ist, wonach eine steuer- das Verhältnis der steuerpflichtigen Person zur Immobilie wie auch deren aktuelle Bern
pflichtige Person im Rahmen ihrer unternehmerischen Tätigkeit einen Anspruch Phase des «Lebenszyklus» im unternehmerischen Bereich der steuerpflichtigen roger.jaun@ch.ey.com
auf Vorsteuerabzug hat. Des Weiteren stellt das BGer insbesondere klar, dass zur Person genau betrachtet werden. Nur so kann geklärt werden, ob die bisherige oder
Beurteilung des Vorsteuerabzugsrechts nicht in jedem Fall einzig auf die künftige die künftige Nutzung für einen möglichen Ausschluss des Anspruchs auf Vorsteuer-
Leistungserbringung abgestellt werden darf. abzug betreffend Abbruchkosten massgebend ist.
Würde die Eigentümerin die Immobilie zwecks anschliessenden Verkaufs des unbe- Aufgrund der Tatsache, dass ein durch den bisherigen Eigentümer vorgenommener
bauten Grundstücks an einen Dritten abbrechen, anstatt das Grundstück selbst zu Abbruch der Altliegenschaft deren unternehmerischen Lebenszyklus beendet, hat
bebauen, so wären die Vorsteuern auf den Abbruchkosten aufgrund der bisherigen dieser Eigentümer auch bei einer künftigen, von der MWST ausgenommenen Nutzung
zum Vorsteuerabzug berechtigenden Nutzung (optierte Vermietung) nach Auffassung des Neubaus den Vorsteuerabzug auf den Abbruchkosten nicht nachträglich mittels
des BGer ohne Weiteres vollumfänglich abzugsfähig. Auch im Fall der Beendigung einer Vorsteuerkorrektur Eigenverbrauch zu korrigieren: Die Abbruchkosten stellen
der unternehmerischen Tätigkeit sei der Vorsteuerabzug vollumfänglich zu gewähren, mehrwertsteuerlich keine Investitionskosten des Neubaus dar. Im Gegenzug bedeutet
da Abbau-, Rückbau- oder Aufräumarbeiten noch zur unternehmerischen Tätigkeit dies aber auch, dass nicht abzugsfähige Vorsteuern auf Abbruchkosten selbst im
einer steuerpflichtigen Person gehören. Für diese Fälle ist einzig die (bisherige) Fall einer künftigen Verwendung des Neubaus für steuerbare Zwecke einer Vorsteuer-
Verwendung der Altliegenschaft durch die steuerpflichtige Person massgebend. korrektur Einlageentsteuerung nicht zugänglich sein werden.
Henrik Dummermuth
Des Weiteren führt das BGer klärend aus, dass eine Immobilie im Rahmen der unter- Das Urteil des BGer eröffnet den steuerpflichtigen Personen hinsichtlich des Abbruchs
nehmerischen Tätigkeit drei Phasen durchläuft. Demnach wird die Immobilie erstellt, von Altliegenschaften für Verkaufstransaktionen einen Planungsspielraum. Je nach Manager
betrieben und letztlich abgebrochen (oder veräussert). Diese Verhältnisse sind Nutzung der Altliegenschaft durch den bisherigen Eigentümer und der künftigen Indirect Tax Services
mehrwertsteuerlich zu beachten und die Zugehörigkeit der Immobilie zu einer der Nutzung des Grundstücks durch den neuen Eigentümer können sowohl Zeitpunkt
drei Phasen muss aus Sicht des jeweiligen Steuersubjekts individuell ermittelt werden. wie auch Zuständigkeit für die Abbrucharbeiten sowie die entsprechenden mehr- Ernst & Young AG
Befindet sich die Immobilie anlässlich des Abbruchs der Altliegenschaft nach wie wertsteuerlichen Konsequenzen frühzeitig in die Planung eines Verkaufsgeschäfts Bern
vor im Eigentum derjenigen steuerpflichtigen Person, welche die Immobilie bisher einbezogen werden. henrik.dummermuth@ch.ey.com
unternehmerisch genutzt hat, so sind die Vorsteuern auf den Abbruchkosten der
letzten Phase «Abbruch» in Bezug auf die Altliegenschaft zuzuordnen. Für die Es bleibt nun abzuwarten, wie die ESTV dem Entscheid des BGer in ihren Praxis-
Beurteilung der Vorsteuerabzugsberechtigung hinsichtlich der Abbruchkosten ist publikationen Rechnung trägt und diese entsprechend präzisiert.
in diesem Fall ausschliesslich die bisherige Nutzung der abgebrochenen Immobilie
massgebend. Die zukünftige Nutzung des Grundstücks ist für die Beurteilung des
Vorsteuerabzugsrechts entsprechend nicht von Relevanz.
14 | Real Estate News Ausgabe Sommer — 2018 Real Estate News Ausgabe Sommer — 2018 | 15
4 Infrastruktur-
Monopol-Struktur:
Infrastruktur-Investments unterliegen hohen Anfangsinvestitionen, die als
Markteintrittsbarrieren definiert werden. Dadurch können monopolähnliche
Strukturen entstehen.
Investments
Hohe Regulatoren und Behördenaufsicht:
Aufgrund der Eigenschaft eines öffentlichen Guts und der Monopol-Struktur
unterliegen Infrastrukturanlagen vergleichsweise hohen Regulatoren.
Unelastische Nachfrage:
als Alternative zu
Für die Benutzer stehen wenige Substitute zur Verfügung. Die Nachfrage
ist entsprechend konstant und reagiert kaum auf Preisbewegungen.
Stabile Cash Returns:
Immobilien-Investments
Aufgrund der stabilen Nachfrage bei Infrastrukturanlagen sind Geldflüsse
relativ sicher und stabil. Dies erlaubt den Investoren einen hohen Grad
an Fremdkapitalfinanzierung.
Lange Laufzeit:
Infrastrukturanlagen haben eine lange Lebensdauer, was eine langfristige
Investition begünstigt.
Im Niedrigzinsumfeld ist die Bedeutung von alternativen Anlageklassen stark gestiegen. Absicherung gegen Inflation/Wertstabilität:
Dabei werden auch Investments in Infrastrukturanlagen vermehrt nachgefragt. Während das Preisniveau bei einer Inflation steigt und die Kaufkraft sinkt,
Obwohl die Bereitstellung von Infrastrukturgütern traditionell als öffentliche Aufgabe bleibt der Realwert einer Infrastrukturanlage bestehen.
angesehen wird, hat die Bedeutung privater Anbieter und Investitionen zugenommen.
Bei institutionellen Anlegern und Pensionskassen mit hohen Altersvorsorgevermögen
dient Infrastruktur als Diversifikation des Anlagevermögens über die üblichen Anlage- Vergleichsanalyse
klassen Anleihen, Aktien und Immobilien hinaus. Die Investoren versprechen sich
langfristige und inflationsgesicherte Investments mit konstantem Geldfluss. Dabei Infrastruktur-Investments sind eine hybride Anlageklasse und weisen ähnliche
stehen verschiedene Vehikel zur Auswahl: direkte Investitionen, ungelistete Infrastruk- Merkmale wie viele traditionelle und alternative Anlagen auf. Die anleihe-, aktien-
turfonds, gelistete Infrastrukturfonds und ungelistete Infrastruktur-Wertpapierfonds. oder immobilienähnliche Eigenschaft eines jeden Infrastruktur-Investments hängt
Um ein Infrastruktur-Investment besser einzuordnen, eignen sich eine Vergleichsanalyse vom individuellen Asset und dem jeweiligen Reifegrad des Assets ab. Je nach
mit gelisteten Anlagen oder der Renditevergleich mit traditionellen und alternativen Branche und Entwicklungsstand können Infrastrukturinvestitionen von einem
Anlageklassen. risikoarmen Fixed-Income-Investment zu einem risikoreicheren, volatileren
Private-Equity-Investment übergehen. Nachstehend werden zwei Infrastruktur-
strategien behandelt.
Charakteristiken von Infrastruktur-Investments
Aktuell fördern verschiedene Trends den Investitionszuwachs privater Investitionen
im Infrastruktursektor. Die öffentliche Verschuldung von vielen Volkswirtschaften ist
in den vergangenen Jahren erneut angestiegen. Viele Regierungen sehen sich deshalb Mature Infrastructure Assets Early-stage Infrastructure Assets
gezwungen, ihre Staatsausgaben zu kürzen. Gleichzeitig besteht bei den meisten
Industrienationen ein bedeutender Bedarf an Erneuerungsinvestitionen, die in Bezug
auf die öffentliche Infrastruktur zu tätigen sind. Entsprechend kann es sinnvoll sein,
Return
Return
das Investorenfeld zu erweitern und Investitionen in Infrastruktur zu ermöglichen.
Private Equity Private Equity
Infrastruktur-Investments zeigen je nach Branche und Entwicklungsstand unterschied-
liche Eigenschaften und Performance-Verhalten. Trotz dieser Heterogenität werden
Opportunistic Real Estate Early-stage Infrastructure
den Infrastruktur-Investments ähnliche Eigenschaften zugeordnet. Nachstehend sind
die wichtigsten Charakteristiken aufgelistet. Value-added Real Estate Opportunistic Real Estate
Mature Infrastructure Value-added Real Estate
Core Real Estate Core Real Estate
Fixed Income Fixed Income
Risk Risk
16 | Real Estate News Ausgabe Sommer — 2018 Real Estate News Ausgabe Sommer — 2018 | 17
• Infrastruktur mit hohem Reifegrad (mature infrastructure): Darunter
werden auch Brownfield-Infrastrukturanlagen verstanden. Die Projekte sind
längst operativ und das Investment zeichnet sich durch stabile und bewährte
Einnahmen sowie einen höheren Leverage (40 – 80 %) aus. Das Rendite-Risiko-
Profil lässt eine Einordnung zwischen den Immobilieninvestitionsstilen Core
und Value Added zu (Gesamtrendite 7– 10 %). Die Anlagen eignen sich für
langfristig denkende Investoren, die einen beständigen Cashflow und konstante
Renditen ansteuern.
Beispiele: etablierte See- und Flughäfen, Telekommunikation, Stromerzeugung,
mautpflichtige Strassen mit hohem Reifegrad, Wasser.
• Infrastruktur mit tiefem Reifegrad (early-stage infrastructure): Darunter
werden auch Greenfield-Infrastrukturanlagen verstanden. Die Projekte befinden
sich in der Anfangsphase und der Investitionsbedarf ist vergleichsweise hoch.
Das Kapitalwachstum dominiert die Anlagerendite, die Gesamtrendite wird bei
18 % oder höher erwartet.
Beispiele: neu erstellte Mautstrassen, Infrastruktur-Investment in einem
Schwellenmarkt, Pipeline-Bauprojekte.
Die nachstehende Tabelle vergleicht die allgemeinen Investitionsmerkmale von Infrastruktur-Investments Ausblick
mit bekannten Anlageklassen.
Die Risiko-Rendite-Unterschiede zwischen Infrastrukturportfolios und traditionellen
Private-Equity-, Fixed-Income- oder direkten Immobilienkategorien haben viele
Infrastruktur Anleihen Immobilien Private Equity Investoren in entwickelten Infrastruktur-Investment-Märkten dazu veranlasst, diese
als separate Anlageklasse zu behandeln und vermehrt darin zu investieren. Die
Investitionshöhe > 100 Mio. pro Asset > 40 Mio. pro Portfolio 10 – 40 Mio. pro Asset > 10 Mio. pro Asset Entwicklung des australischen und kanadischen Infrastruktur-Investment-Markts in
den letzten zehn Jahren hat diesen Trend deutlich unterstrichen, wobei australische
Minimale Unterschiede Pensionskassen durchschnittlich 5 –10 % des Portfoliovermögens in den Sektor
Hoher Wettbewerb Hoher Wettbewerb Hoher Wettbewerb
Wettbewerb zwischen den investiert haben. Die weltweit wachsende Bevölkerung, die wirtschaftliche Entwick-
um hochwertige Assets um hochwertige Assets um hochwertige Assets
Anleiheemissionen
lung sowie die zunehmende Urbanisierung und Mobilität wird auch in Zukunft zu
Asset-Knappheit,
einem grossen Investitionsbedarf bei Infrastrukturanlagen führen.
Tiefe Volumina in den Moderate bis tiefe Volumina Moderate Volumina
Asset-Verfügbarkeit viele in einzigartigen
meisten Märkten in den meisten Märkten in den meisten Märkten
Monopolsituationen
In den meisten
Liquidität Moderat Sehr hoch Moderat
Sektoren moderat
Bei hoher Reife sehr
Mix aus fixer und
stabil, typischerweise Fixer Coupon, Typischerweise von
Erträge variabler Verzinsung,
höher als Anleihen und zinssensitiv Kapitalerträgen dominiert
sektorenabhängig
Core-Immobilien
Flavia Conrad Martin Lüthi
Abhängig vom Reifegrad
Abhängig von den Abhängig von den
des Assets: Manager Consultant
Wachstum Tief Asset-Eigenschaften, Asset-Eigenschaften,
moderat (early-stage
moderat bis hoch typischerweise hoch Transaction Advisory Services Transaction Advisory Services
bis hoch (late-stage)
Real Estate Real Estate
Moderat (early-stage) Moderat (Value Added) Hoch bis moderat,
Volatilität Moderat Ernst & Young AG Ernst & Young AG
bis tief (late-stage) bis tief (Core) abhängig vom Sektor
Zürich Zürich
Reife Portfolios: 7– 10 %, Core: ca. 7 – 9 % flavia.conrad@ch.ey.com martin.luethi@ch.ey.com
Diversifiziertes Portfolio:
Gesamtrendite Entwicklungsportfolio: Ca. 5 – 7 % VA: ca. 12 – 18 %
> 10 %
> 10 % Opp: ca. > 18 %
18 | Real Estate News Ausgabe Sommer — 2018 Real Estate News Ausgabe Sommer — 2018 | 195 Grundstück-
Der die wirtschaftliche Handänderung auslösende Sachverhalt kann vereinfacht wie folgt dargestellt werden:
gewinnsteuer-
X AG X AG
51 % Verkauf Beteiligung 51 %
folgen Y AG Y AG
bei einem Share-Deal
Das Bundesgericht hat in seinem Urteil vom 7. Oktober 2016 Gegen die Grundstückgewinnsteuerveranlagung erhob die X AG Einsprache. Doch
sowohl das Einsprache- als auch das anschliessende Verwaltungsgerichtsverfahren
(2C_666/2015) seine Rechtsprechung zur wirtschaftlichen Han- verliefen für die X AG ohne Erfolg. Alsdann musste das Bundesgericht über das
dänderung bei der Veräusserung einer Mehrheitsbeteiligung an Vorliegen der Steuerhoheit zum Erheben der Grundstückgewinnsteuer bei einer
wirtschaftlichen Handänderung entscheiden.
einer Immobiliengesellschaft erweitert. Hierbei definierte es, in
welchem Fall das «blosse» Halten einer Beteiligung am Sitz der
verkauften Gesellschaft für Zwecke der Grundstückgewinnsteuer 2. Die wirtschaftliche Handänderung allgemein
eine Steuerpflicht begründen kann. Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Grundstücken von Unternehmen werden
unterschiedlich besteuert. In den meisten Kantonen unterliegen sie der ordentlichen
Gewinnsteuer (oder Einkommenssteuer; sog. dualistisches System), in anderen
Kantonen (darunter die Kantone Basel-Stadt, Bern und Zürich) wird stets die Grund-
stückgewinnsteuer fällig (sog. monistisches System).
1. Sachverhalt
Die Grundstückgewinnsteuer der Kantone umfasst nicht nur die Gewinne aus einer
Im referenzierten Urteil des Bundesgerichts ging es um eine Immobiliengesellschaft zivilrechtlichen Handänderung, sondern auch von Transaktionen, die einem Verkauf
(nachfolgend «Y AG») mit Sitz im Kanton Waadt. Per 31. Dezember 2007 verfügte wirtschaftlich gleichkommen (sog. wirtschaftliche Handänderung). Als Paradefall gilt
die Y AG — bei Gesamtaktiven von rund MCHF 13 — über Immobilien mit einem Buchwert diesbezüglich der Verkauf der Aktien an einer Immobiliengesellschaft. Wirtschaftliche
von MCHF 12,5 (der Verkehrswert der Immobilien betrug rund MCHF 15,5). Die Handänderungen sind in den verschiedensten Formen denkbar und werden praktisch
Immobilien der Y AG befanden sich dabei fast ausschliesslich im Kanton Waadt. in allen Steuergesetzen der Kantone als steuerbar bezeichnet. Die Steuergesetze der
Zwischen den Jahren 2005/2006 hat die X AG mit dazumal Sitz im Kanton Luzern Kantone kennen jedoch unterschiedliche Definitionen der wirtschaftlichen Handände-
51 % des Aktienkapitals an der Y AG erworben. Per 25. Oktober 2007 veräusserte rung. Zudem gilt zu beachten, dass in gewissen dualistischen Kantonen (z. B. Kanton
die X AG ihre 51% -ige Beteiligung an der Y AG sodann an eine Dritte, die Z AG. Waadt) eine wirtschaftliche Handänderung und somit ein Grundstückgewinnsteuertat-
Diese erwarb im November 2007 noch die restlichen 49 % an der Y AG. bestand auch beim Verkauf durch eine Unternehmung vorliegen kann.
Im Jahr 2011 verlangte die Steuerverwaltung des Kantons Waadt von der X AG, In den meisten Kantonen ist die Veräusserung von Beteiligungsrechten an einer
für die Veräusserung ihrer Beteiligung von 51% an der Y AG eine Grundstückge- Immobiliengesellschaft grundstückgewinnsteuerpflichtig, sofern mit der Übertragung
winnsteuererklärung einzureichen. Die X AG wies die Steuerpflicht von sich, füllte die der Beteiligung eine Mehrheitsbeteiligung von mehr als 50 % veräussert wird. In einigen
Grundstückgewinnsteuererklärung jedoch aus. Die Steuerverwaltung des Kantons Kantonen (Luzern, Waadt, Wallis, Neuenburg und Genf) ist jedoch auch die Übertragung
Waadt veranlagte den zu besteuernden Grundstückgewinn aus der Veräusserung der einer Minderheitsbeteiligung grundstückgewinnsteuerpflichtig. Ferner wird in den
Beteiligung an der Y AG auf rund MCHF 1,5 (Verkehrswert von rund MCHF 15,5 ./. kantonalen Steuergesetzen auch der Begriff einer Immobiliengesellschaft nicht ein-
Gestehungskosten von rund MCHF 12,5 x 51%). heitlich definiert. Als Ansatzpunkte für die Qualifikation als Immobiliengesellschaft
20 | Real Estate News Ausgabe Sommer — 2018 Real Estate News Ausgabe Sommer — 2018 | 216 Hohe M & A-
gelten im Kanton Bern beispielsweise (1) die Aktivität und der statutarische Zweck,
(2) die Umsatz- und Gewinnstruktur sowie (3) die Zusammensetzung der Bilanz einer
Gesellschaft. Durch die uneinheitlichen Regelungen bzw. Definitionen bei der Veräus-
serung einer Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft weist das Konstrukt der
Aktivität
wirtschaftlichen Handänderung eine gewisse Komplexität auf. Entsprechend ist es
wichtig, auch bei einem Aktienverkauf («Share-Deal») die Grundsteuerfolgen detailliert
zu analysieren.
3. Kantonale Steuerhoheit bei der Veräusserung
im globalen Real Estate
Stefan Laganà
einer Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft
Im vorliegenden Fall qualifizierte die Y AG unbestrittenermassen als eine Immobilien-
Associate Partner
Asset Management
gesellschaft. Zudem hat die X AG eine Mehrheitsbeteiligung von 51% an der Y AG an
Real Estate Tax Services
die Z AG verkauft. Folglich ist grundsätzlich von einer wirtschaftlichen Handänderung
auszugehen. Im vorliegenden Urteil hatte das Bundesgericht jedoch zu beurteilen,
Ernst & Young AG
ob die Steuerverwaltung des Kantons Waadt befugt war, von der X AG — welche mit
Zürich
Ausnahme ihrer Beteiligung an der Y AG keinen Bezug zum Kanton Waadt hatte —
stefan.lagana@ch.ey.com
infolge der Veräusserung einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft
mit Sitz im Kanton Waadt die Grundstückgewinnsteuer zu erheben.
In seinem Urteil hält das Bundesgericht fest, dass die Veräusserung einer Beteiligung
an einer Immobiliengesellschaft — welche «bloss» gehalten wurde — noch keine In der Asset-Management-Branche findet derzeit eine Konsolidierung
(beschränkte) Steuerpflicht im Sitzkanton der Immobiliengesellschaft begründet. auf allen Ebenen statt. Die Mergers & Acquisitions (M & A) Aktivität
Dazu seien vielmehr weitere Umstände nötig, durch welche der Aktionär «wie ein
Eigentümer» der Immobilien auftrete bzw. durch welche ein Steuerumgehungstatbe- hat seit der Finanzkrise von 2008 bis 2009 einen neuen Höchststand
stand erfüllt sei. Als Beispiel des Auftretens «wie ein Eigentümer» könne namentlich erreicht. Dieser Artikel analysiert die strategischen Hintergründe für
der Fall gelten, in welchem die Immobiliengesellschaft die einzige Immobilie an ihren
Aktionär vermietet und dieser die Immobilie wie ein Eigentümer im Rahmen einer die derzeit hohe Übernahmeaktivität und zeigt Motivationen und Ziele
Untermiete an einen Dritten weitervermietet. Folglich ist in jedem Einzelfall zu prüfen, der Akteure auf.
Martin Kistler ob nebst dem «blossen» Halten der Beteiligungsrechte auch weitere Umstände
vorliegen, die auf ein Auftreten des Aktionärs «wie ein Eigentümer» bzw. die Annahme
Manager eines Steuerumgehungstatbestandes hinweisen.
Real Estate Tax Services
Im konkreten Fall kam das Bundesgericht zum Schluss, dass die X AG im Kanton Das Asset-Management ist zu einer wettbewerbsintensiven Branche geworden,
Ernst & Young AG Waadt nicht (beschränkt) steuerpflichtig war, womit die Steuerverwaltung des die zunehmend von der gleichen Konsolidierungsdynamik geprägt ist, welche auch
Bern Kantons Waadt auf der wirtschaftlichen Handänderung auch keine Grundstückgewinn- andere Geschäftsbereiche im Finanzdienstleistungssektor in den letzten Jahren
martin.kistler@ch.ey.com steuer erheben durfte. heimgesucht hat. Allein im Jahr 2017 wurden weltweit gemäss einer Studie von
Sandler O’Neill (2018) 2,9 Billionen US-Dollar «Assets under Management» im
Rahmen von Übernahmen oder Fusionen verschoben, was einer Zunahme von 11 %
4. Würdigung gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Beteiligung von Colliers International an
Harrison Street Real Estate, die Akquisition des deutschen Asset-Managers GLL durch
Das vorliegende Urteil des Bundesgerichts ist überraschend und steht grundsätzlich die australische Macquarie Group oder die Übernahme von TRIUVA durch PATRIZIA
quer in der Rechtslandschaft. So kommt das Bundesgericht in seinem Urteil zum sind nur einige prominente Beispiele von erst kürzlich angekündigten Transaktionen.
Schluss, dass das «blosse» Halten einer Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft Gemäss der EY Real Estate Asset-Management-Studie 2017, bei welcher 35 Geschäfts-
nicht genüge, um eine (beschränkte) Steuerpflicht zu begründen. In der Folge darf führungsmitglieder von Asset-Management-Unternehmen in Deutschland befragt
die vorliegende wirtschaftliche Handänderung von keinem Kanton mittels der wurden, gehen knapp 80 % der Entscheidungsträger davon aus, dass Fusionen und
Grundstückgewinnsteuer besteuert werden. Hingegen soll gemäss dem Bundesgericht Akquisitionen von Real-Estate-Asset-Management-Unternehmen in der nächsten
das Auftreten «wie ein Eigentümer» bzw. das Erfüllen eines Steuerumgehungstat- Zeit sogar noch weiter zunehmen werden.
bestandes eine (beschränkte) Steuerpflicht begründen können.
Michel Greter
Es sei dahingestellt, ob das Bundesgericht gleich entschieden hätte, wenn im
Senior Consultant vorliegenden Fall nicht nur 51%, sondern 100 % der Beteiligung verkauft worden
Real Estate Tax Services wären. Nichtsdestotrotz eröffnet das Urteil Gesellschaften mit Beteiligungen an
Immobiliengesellschaften einiges an Planungspotenzial. Dergestalt empfiehlt sich
Ernst & Young AG im Vorfeld des Verkaufes einer Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft eine
Bern sorgfältige Steuerplanung. Es wird jedoch in jedem Fall empfohlen, vor dem Verkauf
michel.greter@ch.ey.com der Beteiligung bei den zuständigen Steuerbehörden eine verbindliche Auskunft
(Steuerruling) einzuholen.
22 | Real Estate News Ausgabe Sommer — 2018 Real Estate News Ausgabe Sommer — 2018 | 23Sie können auch lesen
