Faktor 4 - CSL Immobilien

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 Faktor 4
 Standortentwicklung – Die Leerstände sind hoch am Genfer Büromarkt. Dennoch
 sieht Peter Lehmann, CEO von Swiss Prime Site Immobilien, Bedarf für neue Projekte.
 Denn die bestehenden Gebäude seien überaltert.

 Interview: Richard Hailmann – Bilder: Carlos Crespo Photo; PD

                                             Peter Lehmann, CEO SPS Immobilien AG, sieht in Genf gute Investmentchancen.

IMMOBILIEN BUSINESS_03/2018                                                                                         Aus den Regionen
                                                                                                                                  47

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                                                                                               der Fall?
                                                                                               Die meisten Büroliegenschaften in der
                            Zur Person                                                         Stadt weisen eine eher geringe Flä-
                            Peter Lehmann, 59, ist CEO von Swiss Prime Site Im-                cheneffizienz im Vergleich zu modernen
                            mobilien und damit CEO des Kerngeschäfts der ko-                   Immobilien auf. In vielen Gebäuden, die
                            tierten Immobilienanlagegesellschaft Swiss Prime                   heute im Central Business District, dem
                            Site AG in Olten. Das Portfolio aus Büro-, Retail- und             CBD, zu finden sind, geht viel Raum
                            Gesundheitsliegenschaften hat einen Marktwert von                  durch nicht nutzbare Neben- und Er-
                            mehr als zehn Milliarden Franken. Zuvor leitete Leh-               schliessungsflächen verloren. Effektiv
                            mann, in seiner Freizeit ein leidenschaftlicher                    stehen in solchen Liegenschaften zum
                            Hobbypilot, verschiedene Bereich des Real Estate                   Teil nur 40 Prozent der vorhandenen
                            Asset Managements der Credit Suisse.                               Flächen tatsächlich für Büroarbeits-
                                                                                               plätze zur Verfügung. Zugleich müssen
                                                                                               die Nutzer dafür jedoch hohe Mieten
                                                                                               zahlen. Auf diese beiden Probleme ant-
   IMMOBILIEN Business: Herr Lehmann,            im Espace Tourbillon das Flächenange-         worten wir mit modernen Liegenschaf-
   die Swiss Prime Site plant mittelfristig      bot noch weiter steigern und Mieten           ten, die den Faktor 4 bieten.
   Investitionen von rund 708 Millionen          und Immobilienwerte unter Druck
   Franken im Arc Lémanique. Was                 bringen …                                     Faktor 4?
   fasziniert Sie an der Region?                 Im Gegenteil. Projektentwicklungen in         Der Begriff Faktor 4 beschreibt die Vor-
   Peter Lehmann: Swiss Prime Site ist           Genf ergeben momentan sehr viel Sinn.         züge unserer neu konzeptionierten
   seit dem Börsengang im April 2000 in          Wenn Sie die langfristigen Chancen und        Dienstleistungsgebäude. Bei ihnen
   Genf aktiv. Wir kennen den Markt sehr         Risiken eines Marktes beurteilen wol-         stehen bis zu 80 Prozent der Flächen
   gut und beurteilen ihn als stabil und         len, reicht es nicht, nur die vorhandenen     effektiv für Büroarbeitsplätze zur Ver-
   chancenreich. Zudem ist die Rendite-          Quadratmeter an Büroflächen zu zählen         fügung; sie bieten die doppelte Flä-
   kompression weniger ausgeprägt als in         und die neuer Projekte obendraufzuad-         cheneffizienz im Vergleich zu älteren
   gewissen Deutschschweizer Städten.            dieren.                                       Gebäuden; gleichzeitig werden die Mie-
                                                                                               ten nur halb so hoch sein. Der Faktor
   Einige Analysten führen dies auf die          Sondern?                                      doppelte Flächenausbeute multipliziert
   höheren Risiken am Genfer Markt zurück.       Sie müssen die Qualität der bestehen-         mit dem Faktor halbe Miete: Das ist der
   Die Leerstandsziffern sind schon jetzt        den Büroliegenschaften analysieren und        Faktor 4.
   etwas höher als in Zürich. Da scheint es      sich fragen, ob die vorhandene Qualität
   wenig Sinn zu ergeben, wenn Sie mit           den Erwartungen der Nutzer noch ge-           Sie entwickeln diese Projekte nicht im
   Ihren Entwicklung am Pont Rouge und           recht wird.                                   Zentrum von Genf, sondern ausserhalb

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                                                                                 Ihrer Energie

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Innovationen IMMOBILIEN BUSINESS_03/2018
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in neuen Subzentren. Da stellt sich Exakt. Neue öffentliche Transportwege und damit auch die Romandie, lockt
die Frage, wie viele Nutzer am Ende verlagern Bürostandorte. Wenn Nutzer heute deutlich weniger Arbeitnehmer
die begehrten CBD-Lagen aufgeben neue, sehr viel effizientere Flächen zu aus dem Ausland als noch vor einigen
werden, um in die Peripherie zu geringeren Kosten mieten und ihre Be- Jahren.
wechseln? schäftigten bequem mit der Bahn zum Das spricht aber nicht dagegen, dem
Dasselbe Argument hörten wir, als Arbeitsplatz gelangen können, spricht Genfer Büromarkt neue, effiziente
wir begonnen hatten, den Prime Tower alles dafür, dass diese Liegenschaften Büroliegenschaften zuzuführen. Noch
mit seinen 36 Etagen in Zürich West sehr stark nachgefragt werden. einmal: Es geht hier nicht um Flächen-
nach dem Faktor-4-Prinzip zu ent- expansion. In Genf spielt vielmehr ein
wickeln. Wie Sie wissen, hat der Prime Das bedeutet, Sie sehen für Pont Rouge Umlagerungsmarkt. Alte, nicht mehr
Tower zahlreiche Nutzer aus der kein Vermietungsrisiko? zeitgemässe Bürogebäude werden
Innenstadt. Dazu hat auch die un- Das Quartier weist bereits eine gute Vor- durch moderne, zeitgemässe Liegen-
mittelbare Nähe zum Bahnhof Hard- vermietungsquote und namhafte Mieter schaften ersetzt.
brücke beigetragen. Die Mitarbeiter wie Crédit Agricole, E&Y und KPMG auf.
unserer Mieter können bequem mit der Das ist ein bereits sehr gutes Zeichen Das wirft die Frage auf, was mit den
S-Bahn zur Arbeit fahren, ohne sich mit für den Standort. Zudem sind die Banken alten Gebäuden im Genfer CBD gesche-
dem Auto durch den Stau mühen zu in Genf generell daran interessiert, an hen wird, wenn deren Mieter in die
müssen. moderne, hochwertige Flächen zu ge- neuen, modernen Quartiere gewechselt
ringeren Kosten zu gelangen. Um die haben? Die Marktwerte der Büroliegen-
Was in Zürich West die S-Bahn ist, Vermietung mache ich mir daher keine schaften im Genfer Zentrum dürften
soll im Pont Rouge am Bahnhof Lancy, Sorgen. jedenfalls in den kommenden Jahren
wo Sie bis 2023 insgesamt 257 Millionen nicht steigen ...
Franken in die Entstehung von Kritiker der gegenwärtigen Projekt- Das ist ein logischer Rückschluss.
28.400 Quadratmetern neuer kommer- entwicklungen in der Region Genf
zieller Flächen investieren, die CEVA merken allerdings an, dass das Dies hält solange an, bis andere
sein, die neue Bahnlinie von Genf nach Bevölkerungswachstum zuletzt deutlich Investoren kommen und die Gebäude
Annemasse? zurückgegangen ist. Die Schweiz, revitalisieren und dann als Konkurrenz-

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%(5,&+7
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www.csl-immobilien.ch

IMMOBILIEN BUSINESS_03/2018 Innovationen
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produkte zu Ihren neuen Liegen- An Ihrem Capital Markets Day Ende Swiss Prime Site ist sowohl Entwickler,
schaften etwa am Pont Rouge vergangenen Jahres gaben Sie für Besitzer als auch Verkäufer neu
anbieten? das Pont Rouge eine Nettorendite von geschaffener Liegenschaften. Vergange-
Nein, das denke ich nicht. Wie erwähnt, vier Prozent an. Das ist deutlich weniger nen Sommer haben Sie zwei Ihrer fünf
setzt die CEVA neue Impulse in der ge- als bei einigen Ihrer anderen Projekt- Gebäude des Espace Tourbillon an die
samten Region und macht mit ihren entwicklungen in der Region. Bei Hans-Wilsdorf-Stiftung veräussert.
schnellen Zugverbindungen die neuen dem in diesem Jahr fertiggestellten Werden auch das Pont Rouge oder ande-
Bürostandorte an den Bahnhöfen wie Geneva Business Terminal liegt die re Ihrer Vorhaben in der Romandie
am Pont Rouge dauerhaft attraktiv. Im erwartete Nettorendite bei 5,2 Prozent, irgendwann an den Markt gebracht
CBD dürfte es mittelfristig zu Umnut- bei dem ebenfalls 2018 realisierten werden?
zungen kommen. Riantbosson Centre in Meyrin sind es Wir verstehen uns nicht als Immobili-
Stockwerkeigentum ist in Genf eben- fünf Prozent. Ist ein Vier-Prozenter noch enhändler, sondern als langfristiger
so gefragt wie in anderen Gross- zeitgemäss angesichts der erwarteten Investor. Dennoch kann es durchaus
städten. Zudem besteht in Genf im Ver- Zinswende? sein, dass wir uns zu gegebener Zeit
gleich zu Zürich noch deutlicher Beim gegenwärtigen Renditeniveau an von dem einen oder anderen Objekt
Nachholbedarf bei Budget-Design-Ho- den Liegenschaftsmärkten sind vier trennen werden, wenn sich bei einem
tels und bei Micro-Apartments. Dabei Prozent netto sehr attraktiv. Sollten die neuen Projekt für uns interessante
denke ich nicht nur an Studentenwohn- Zinsen steigen, wird dies zum einen Chancen auftun. Wir haben die beiden
heime. nicht über Nacht geschehen, sondern in Gebäude im Espace Tourbillon ver-
Rund die Hälfte der Genfer Einwohner einer wohl längeren Phase verlaufen. kauft, um das Pont-Rouge-Vorhaben in
sind Singles. Unter jenen, die durch ih- Zum anderen sind Zinsanstiege immer Angriff nehmen zu können. Wir können
ren Beruf zeitlich stark eingebunden eine Reaktion auf eine höhere Teuerung. uns gegenwärtig vorstellen, vielleicht
sind, dürften auch in dieser Stadt nicht Wenn die Inflationsrate zulegt, steigen noch ein drittes Gebäude des Espace
wenige Interesse an kleineren Apart- aber auch die Mieten. Daher fühlen wir Tourbillon zu verkaufen. Was in einigen
ments mit Full-Service-Dienstleistun- uns aktuell wohl mit einer Projektent- Jahren sein wird, hängt davon ab,
gen – vom Concierge bis zum Reini- wicklung bei einer Nettorendite von vier welche Opportunitäten sich dann auf-
gungsservice – haben. Prozent. tun.

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Anmeldeschluss 08. Mai 2018

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