FINANZIERUNG UND FÖRDERUNG - FÜR BAUGEMEINSCHAFTEN - Hamburg.de
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28.02.2023 Online-Vortrag I Kontaktbörse Baugemeinschaften
www.baubetreuung-lawaetz.de
FINANZIERUNG UND FÖRDERUNG
FÜR BAUGEMEINSCHAFTEN
Werner Jürges
Leitung Arbeitsbereich Projektentwicklung & Baumanagement
Die Lawaetz-Stiftung ist eine unabhängige, gemeinwohlorientierte Akteurin für die Gestaltung einer sozial gerechten, zukunftsfähigen Gesellschaft.
28.02.2023 Online-Vortrag I Kontaktbörse Baugemeinschaften
DIE LAWAETZ-STIFTUNG
www.baubetreuung-lawaetz.de
Gegründet 1986 durch die Freie und
Hansestadt Hamburg
Handlungsfelder
• Beratung, Evaluation und Wissenstransfer im
Kontext Arbeitsmarkt- Sozial- und
Stadtentwicklungspolitik sowie der
Europäischen Strukturfondsprogramme
• Soziale Stadtentwicklung und
Bürgerbeteiligung
• Projektentwicklung & Baumanagement für
gemeinwohlorientierte Bauprojekte und
Baugemeinschaften
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PROJEKTENTWICKLUNG & BAUMANAGEMENT
www.baubetreuung-lawaetz.de
Baubetreuung der Lawaetz-Stiftung
Unser Aufgabenfeld
• Entwicklung von Wohnprojekten
• Erstellung von Finanzierungskonzepten unter
Berücksichtigung möglicher Fördermittel
• Entwicklung geeigneter Rechtsformen für das
Bauprojekt (z.B. Genossenschaft, GbR,
Mietshäusersyndikat)
• Beauftragung aller Planungs- und
Bauleistungen
• Abwicklung sämtlicher Rechtsgeschäfte im
Namen und in Abstimmung mit unseren
Kund:innen
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FINANZIERUNG UND FÖRDERUNG VON
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BAUGEMEINSCHAFTEN
Themen
1. Grundlagen
2. Baugemeinschaften im individuellen Eigentum
3. Baugemeinschaften im gemeinschaftlichen Eigentum
(Genossenschaft, Mietshäusersyndikat etc.)
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1. Grundlagen
• Grundbuch
• Eigenkapital/Fremdkapital - Vorfinanzierung
• Förderbank national/regional
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Das Grundbuch
• Auf Ewigkeit angelegte Akte zum Grundstück
• Definiert Rechte am Grundstück in drei „Abteilungen“
• 1. Eigentümer:in, 2. Rechte Dritter, 3. Grundpfandrechte
• Rangverhältnisse (wer wird bei Zwangsversteigerung als erster
bedient)
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Eigenkapital/Fremdkapital
• Eigenkapital steht zeitlich unbegrenzt zur Verfügung
• Eigenkapitalrendite
• Fremdkapital von verschiedenen Banken
• Sicherheit der Bank (Rangfolge im Grundbuch)
• Annuitätendarlehen (Summe Zins und Tilgung als
gleichbleibender Betrag)
• Zinsbindung (z.B. 10 Jahre, 15 Jahre)
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Eigenkapital/Fremdkapital - Vorfinanzierung
• Planungsphase – Bauphase
• Fremdfinanzierung erst nach Grundstückskauf/Beginn Bauphase
• Baunebenkosten (Honorare Planer, Gebühren etc.) ca. 1.000 € je
m² Wfl.
• Baukosten (Gewerke/GU) ca. 4.000 € je m² Wfl.
• Bis Baubeginn (Fremdfinanzierung) werden ca. 50 % der
Baunebenkosten fällig
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Förderbank national/regional
• Förderbank national: KfW (Bundesweite Förderprogramme)
• KfW hat keine Filialen, Durchleitung von freien Banken oder IFB
• Förderbank regional (Investitions- und Förderbank Hamburg
IFB)
• Vorbildlich: Förderrichtlinie für Baugemeinschaften mit
genossenschaftlichem Eigentum
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2. Baugemeinschaften im individuellen Eigentum
• Ca. 20 % Eigenkapital
• Fremdkapital von freier Bank, KfW und IFB möglich
• Eigentümer:innen finanzieren einzeln, aber bei einer freien
Bank (Rangfolgethematik!)
• KfW zinsgünstige Darlehen bis 150.000 € für z.B.
Klimafreundliches Bauen mit Tilgungszuschuss (Progr. 297/298),
neues Förderprogramm ab 01.03.2023
• KfW zinsgünstiges Darlehen bis 100.000 € im
Wohneigentumsprogramm (Nr. 124)
• IFB zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für Familien mit
wenigstens 3 Kindern oder einem behinderten Kind mit mind.
80 % Behinderung
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Baugemeinschaften im gemeinschaftlichen
Eigentum (Genossenschaft, GmbH (MHS))
• Frei finanziert, also nicht öffentlich geförderter Wohnraum:
generiert bei Einsatz von 20 % EK Mieten von 20-25 € je m²
• Öffentlich gefördert durch IFB: Eigenkapital ca. 11-14 %
(550 € -700 € je m² Wfl.)
• Seit 2023 MHS ebenso wie Kleingenossenschaft förderfähig,
wenn Strukturen ähnlich einer Kleingenossenschaft
• KfW-Finanzierung von Genossenschaftsanteilen (Progr. 134)
• Einkommensgrenzen müssen berücksichtigt werden, 20 % der
Mitglieder dürfen höchste EK-Grenze überschreiten
• Wohnungsgrößen sind begrenzt
• FHH prüft Möglichkeit, EK-Einsatz abzufedern
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Baugemeinschaften im gemeinschaftlichen Eigentum
--Beispiel--
• Familie mit zwei Erwachsenen und zwei Kindern
• Haushaltseinkommen Brutto 65.000 € p.a.
• Wohnungsgröße: Anspruch auf 90 m² Wfl.
• Anfangsmiete: 7,90 netto kalt je m² Wfl. (Fallgruppe II)
• Eigenkapital für Wohnung bei z.B. 550 €/m²= 49.500 €
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Fragen
• Muss ich Förderungen zurückzahlen?
→Nein, nicht rückzahlbarer Zuschuss und
Zinsvergünstigung im Darlehen sind ebenfalls
nicht zurückzuzahlen
• Kann ich mich an einem öffentlich geförderten,
genossenschafts(ähnlichen) Projekt beteiligen,
wenn ich gar kein EK habe?
→ Hier ist die Solidarität der Gruppe/der
Familie/der Freunde gefragt, zu unterstützen
(ggf. KfW-Kredit für Geno-Anteile)
(ggf. Direktkredite MHS)
Die Lawaetz-Stiftung ist eine unabhängige, gemeinwohlorientierte Akteurin für die Gestaltung einer sozial gerechten, zukunftsfähigen Gesellschaft.28.02.2023 Online-Vortrag I Kontaktbörse Baugemeinschaften VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT! Mehr über unsere Arbeit erfahren Sie unter: www.baubetreuung-lawaetz.de Die Lawaetz-Stiftung ist eine unabhängige, gemeinwohlorientierte Akteurin für die Gestaltung einer sozial gerechten, zukunftsfähigen Gesellschaft.
BAUGEMEINSCHAFTEN
KONTAKTBÖRSE BAUGEMEINSCHAFTEN
Finanzierung und Förderung von Baugemeinschaften
XXXBAUGEMEINSCHAFTEN
Beteiligte Akteure
Baugemeinschaft
Kleingenossenschaft
• Neu gegründete Genossenschaft
• Neu gegründete Mietergenossenschaft (Bestandsimmobilie)
Anschluss an eine Projektträgergenossenschaft
Kooperation mit einer Bestandsgenossenschaft
• Gemeinnützigen Stiftung
• Körperschaft des öffentlichen Rechts
Genossenschaftsähnliche Gesellschaftsformen
Baubetreuer/ Baubetreuerin
• Wirtschaftliche Belange
• Projektorganisation
• Förderthemen
2 Kontaktbörse für Baugemeinschaften 28.02.2023BAUGEMEINSCHAFTEN
Beteiligte Akteure
• Agentur für Baugemeinschaft
• Beratung
• Unterstützung
• Erteilung der Förderwürdigkeit
• Prüfung und Einstufung der genossenschaftsähnlichen Gesellschaftsform
• IFB Hamburg
• Prüfung der Einkommensbescheinigung
• Kosten- und Wohnflächenprüfung
• Finanzierung
• Darlehensbetreuung
3 Kontaktbörse für Baugemeinschaften 28.02.2023BAUGEMEINSCHAFTEN Ziel der Förderung Gefördert wird der Neubau von preisgünstigen Wohnungen sowie das mit wesentlichem Bauaufwand verbundene Schaffen von Wohnungen durch Änderung oder Erweiterung von Gebäuden für Baugemeinschaften deren Haushalte bestimmte Einkommensgrenzen einhalten. Eine Überschreitung der Einkommensgrenzen nach § 8 des Hamburgischen Wohnraumförderungsgesetzes (HmbWoFG) ist in Abhängigkeit von der Belegungsquote zulässig. Die Bescheinigungen über die Einhaltung der Einkommensgrenzen müssen der Agentur mit dem Antrag auf Aufnahme in das Wohnraumförderungsprogramm vorgelegt werden, sofern diese zu diesem Zeitpunkt bereits vorliegen. 4 Kontaktbörse für Baugemeinschaften 28.02.2023
BAUGEMEINSCHAFTEN
Förderbestandteile
Die Förderung besteht aus Grund- und Ergänzungsmodulen:
• Grundmodule
• pauschales IFB-Förderdarlehen
• laufende einkommensbezogenen Zuschüssen
• Optionale Ergänzungsmodule
• Baukostenzuschüsse
• Energiesparendes Bauen
• Nachhaltiges Bauen
• Aufzugsanlagen
• Fahrradstellplätze
• Kompaktwohnungen
• etc.
• IFB-Ergänzungsdarlehen – Höhe wird fallbezogen festgelegt
• KfW-Darlehen – BEG Wohngebäude Effizienzhaus
5 Kontaktbörse für Baugemeinschaften 28.02.2023FÖRDERUNG VON BAUGEMEINSCHAFTEN
ZUSCHÜSSE
IFB-DARLEHEN Laufende Zuschüsse Komfort-Fahrrad-Stellplätze
5,30 bis 7,20 €/m² mtl. im Außenraum 450 €/Stellplatz
IFB-Förderdarlehen I im Gebäude 660 €/Stellplatz
Ergänzender Baukostenzuschuss
bis 1.500 €/m² Wfl. im indiv. Abstellraum 340 €/Stellplatz
30/40-j. Bindung 1.960 € bzw. 5.880 €/WE
IFB-Förderdarlehen II Kfz.-Stellplätze
Lagetypische Sonderbaukosten
ab 1.500 €/m² Wfl. Tiefgarage:
bei Erwerb von FHH mit Direktvergabe
bis 34 Plätze 4.800 €/Stellplatz
7,00 € - 45,00 €/m² Wfl.
ab 35. Platz 2.500 €/Stellplatz
Darlehenszins Vollsteinförderung
1,5% Je m² Bauteilfläche 130 €/m² Carsharing für Mieter
Tiefgarage:
Vordringlich Wohnungsuchende bis 34 Plätze 31.400 €/Stellplatz
IFB-Ergänzungsdarlehen Erhöhung lfd. Zuschuss um 2,00 €/m²
Höhe wird fallbezogen festgelegt ab 35. Platz 28.000 €/Stellplatz
Besondere Integrationsleistungen Kleinfahrzeuge 10.400 €/Stellplatz
Erhöhung lfd. Zuschuss um 2,00 €/m² Parkpalette: 12.400 €/Stellplatz
XXL-Wohnungen ab 5 Pers. (WA) Barrierefreie Ausstattung
2.800 € - 16.800 € je WE Barrierereduziert: 2.610 €/WE
(1.310 €/WE- ohne Freisitz)
Sicherheitstreppenraum Barrierefrei (z.B. Senioren): 7.940 €/WE
außenliegend je 25.600 € Rollstuhlgerecht: 21.250 €/WE
innenliegend je 102.400 €
Aufzugsanlagen
Energiesparendes Bauen 1. bis 3. Geschoss: 29.200 €/Station
IFB-Effizienzhaus 40 52 €/m² Wfl. jedes weitere Geschoss:
IFB-Effizienzhaus 40 7.300 €/Station
mit WRG: 124 €/m² Wfl. Energieeffizienzklasse A:
IFB-Passivhaus: 124 €/m² Wfl. 2.560 €/Anlage
IFB-Niedrigsten.- Haus: 134 €/m² Wfl.
IFB-Effizienzhaus Plus: 144 €/m² Wfl. Kompaktwohnungen (1 Pers.)
KfW-Darlehen < 45 m² bis max. 40 m²: 3.270 €/WE
Gemeinschaftsräume
BEG Wohngebäude Einmalzuschuss 2.200 €/m² < 40 m² bis max. 35 m²: 5.220 €/WE
Effizienzhaus Lfd. Zuschuss (mtl.) 4,90 €/m² < 35 m² bis 30 m²: 7.160 €/WE
bis zu 120.000 € je WE Kompakte Bauvorhaben
Stellplätze für E-Autos
Stellplatz je 1.500 € < 52,5 m² bis 47,5 m²: 140 €/m² Wfl.
< 47,5 m² bis 37,5m²: 210 €/m² Wfl.
< 37,5 m² bis 30 m²: 300 €/m² Wfl.
Weitere Zuschüsse:
Nachhaltiges Bauen/Wettbewerbe/Holzbau/Backsteinförderung/Gestaltungsauflagen
6 Kontaktbörse für Baugemeinschaften 28.02.2023BAUGEMEINSCHAFTEN Förderungsmöglichkeiten 7 Kontaktbörse für Baugemeinschaften 28.02.2023
BAUGEMEINSCHAFTEN
Förderung einer Neubaumaßnahme
AUSGANGSSITUATION
• 30 Wohnungen BG
• 1.950 m² Wohnfläche
• KFW 55 – ges. Standard
• Laufzeit 30 Jahre
• Gemeinschaftsraum 90m²
E Erbbaurecht an einem
Liegenschaftsgrundstück
Median-Kosten – FöRil 2023
8 Kontaktbörse für Baugemeinschaften 28.02.2023BAUGEMEINSCHAFTEN
Förderung einer Neubaumaßnahme
KOSTEN
-E- Erbbaurecht GESAMT PRO M²
Grundstück
Baukosten Wohnungen 9.027.000 € 4.425 €
Finanzierungskosten 156.000 € 80 €
Gesamtkosten 9.183.000 € 4.505 €
Lfd. Kosten Erbbauzins p.a. 14.040 €
9 Kontaktbörse für Baugemeinschaften 28.02.2023BAUGEMEINSCHAFTEN
Förderung einer Neubaumaßnahme
- IFB Bau-Darlehen Grunddarlehen 7.668.000 € 84 %
BG: 1,5 % Zins / 2 % Tilgung
Zuschüsse Aufzüge, Barriere reduzierte 490.436 € 5%
Grundausstattung,
Gemeinschaftsraum, ergänzender
Baukostenzuschuss, Fahrradstellplätze
IFB-Ergänzungsdarlehen 0€ 0%
Eigenkapital 1.024.564 € 11 %
Gesamt 9.183.000 € 100 %
Lfd. Zuschuss mtl./m² Wfl. 7,20 €
Miete mtl./m² Wfl. 7,00 €
Lfd. Zuschuss mtl./m²
Gemeinschaftsfläche 4,90 €
Miete mtl./m² Gemeinschaftsfläche
2,10 €
10 Kontaktbörse für Baugemeinschaften 28.02.2023BAUGEMEINSCHAFTEN
Fallbeispiel
AUSGANGSSITUATION
• 24 Wohnungen BG
• 1.677 m² Wohnfläche
• 88,20 m² WA-Bindung
• 72 m² Gemeinschaftsfläche
• KFW 40 - Standard
• Laufzeit 30 Jahre
E Erbbaurecht an einem
Liegenschaftsgrundstück
Förderung einer Neubaumaßnahme
FöRil 2023
11 Kontaktbörse für Baugemeinschaften 28.02.2023BAUGEMEINSCHAFTEN
Fallbeispiel
KOSTEN
-E- Erbbaurecht GESAMT PRO M²
Grundstück
Baukosten Wohnungen 8.097.099 € 4.628 €
Finanzierungskosten 134.179 € 80 €
Gesamtkosten 8.231.278 € 4.708 €
Lfd. Kosten Erbbauzins p.a. 14.985 €
12 Kontaktbörse für Baugemeinschaften 28.02.2023BAUGEMEINSCHAFTEN
Fallbeispiel
IFB Bau-Darlehen Grunddarlehen 6.332.200 € 77 % 3.620 €/m² Wfl.
BG: 1,5 % Zins / 2 % Tilgung
Zuschüsse Aufzüge, Barriere reduzierte 918.002 € 11 % 526 €/m² Wfl.
Grundausstattung, ergänzender
Baukostenzuschuss, Holzbauförderung,
Fahrradstellplätze, energiesparendes
Bauen, Gemeinschaftsraum,
Kompaktwohnungen, Nachhaltige
Dämmstoffe
IFB-Ergänzungsdarlehen 0€ 0%
Eigenkapital 981.076 € 12 % 562 €/m² Wfl.
Gesamt 8.231.278 € 100 % 4.708 €/m² Wfl.
Lfd. Zuschuss mtl./m² Wohnfläche Lfd. Zuschuss mtl./ Gemeinschaftsfläche 7,20 € 4,90 €
Lfd. Zuschuss mtl./m² Wohnfläche
2,00 €
für WA-Bindung für 88,20 qm
Miete mtl./m² Gemeinschaftsfläche
Miete mtl./m² Wfl. 7,00 € 2,10 €
.
13 Kontaktbörse für Baugemeinschaften 28.02.2023Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Petra Stinski Geschäftskundenberatung Tel. 040 / 24846-417 E-Mail: p.stinski@ifbhh.de Julia Lüthjohann Geschäftskundenberatung Tel. 040/ 24846-483 E-Mail: j.luethjohann@ifbhh.de Hamburgische Investitions- und Förderbank Abteilung Immobilienfinanzierung Besenbinderhof 31 20097 Hamburg Internet: www.ifbhh.de 14 Kontaktbörse für Baugemeinschaften 28.02.2023
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