Flächennutzungsplan Gemeinde Mülsen Fortschreibung - Vorentwurf zur frühzeitigen Beteiligung gemäß 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB vom 11.03.2022
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Flächennutzungsplan
Gemeinde Mülsen
Fortschreibung
Vorentwurf zur frühzeitigen Beteiligung gemäß §§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1
BauGB vom 11.03.2022
bestehend aus der Planzeichnung und der BegründungInhalt
Vorentwurf der Fortschreibung des Flächennutzungsplans zur frühzeitigen Beteiligung
gemäß §§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB vom 11.02.2022 bestehend aus der Planzeichnung
und der Begründung
Anlagen
Begründung des Vorentwurfs der Fortschreibung zur frühzeitigen Beteiligung gemäß §§
3 Abs. 1, 4 Abs. 1 BauGB vom 11.02.2022
Auftraggeber: Gemeinde Mülsen
St. Jacober Hauptstr. 128
08132 Mülsen
Auftragnehmer: Umweltplanung Zahn und Partner GbR
Am Dr.-Dittes-Denkmal 1
08485 Lengenfeld
Projektleiter: Dipl. – Ing. (FH) Uwe Zahn,
Geschäftsführer
Lengenfeld, den 11.03.2022Fortschreibung Flächennutzungsplan
Gemeinde Mülsen
Begründung
Vorentwurf zur frühzeitigen Beteiligung gemäß §§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1
BauGB vom 11.03.2022Inhaltsverzeichnis
Seite
Teil A Allgemeiner Teil
1 Einführung 6
1.1 Rechtliche Grundlagen 6
1.2 Lage im Raum 6
1.2.1 Lage im Raum und administrative Einordnung 6
1.2.2 Naturräumliche Einordnung 6
1.3 Ausgangssituation und Vernetzung zu weiteren örtlichen Planungen 7
1.3.1 Planungsrechtliche Ausgangssituation 7
1.3.2 Hochwasserrisikomanagement-Planung (HWRMP) 9
1.3.3 Fortschreibung Städtebauliches Entwicklungskonzept (SEKO) 10
2 Erfordernis und Ziele der Fortschreibung 11
3 Raumordnerische Bedeutung und Vorgaben überregionaler Planungen 13
4 Übersicht der bestehenden und geplanten Bodennutzungen im Plangebiet 16
5 Bestands- und Strukturanalysen, Entwicklungen und Prognosen 20
5.1 Vorbemerkungen 20
5.2 Bevölkerung 20
5.2.1 Einwohner- und Altersentwicklung 20
5.2.2 Entwicklung der Haushaltsstrukturen 21
5.3 Siedlungsstruktur und Gebäudebestand 22
5.3.1 Siedlungsstruktur 22
5.3.2 Gebäudestruktur 23
5.3.3 Gebäudezustand / Leerstände 24
5.3.4 Nachverdichtungspotenziale / Ersatzbedarf und Auflockerungserfordernisse 24
5.4 Gewerbe- und Sonderbauflächen 25
5.4.1 Gewerbeflächen 25
5.4.2 Sonderbauflächen 26
5.5 Gemeinbedarfsflächen 27
5.6 Flächen für den überörtlichen Verkehr und örtliche Hauptverkehrszüge 27
5.6.1 Klassifizierung Straßennetz und Ermittlung Darstellungsbedarf 27
5.6.2 Öffentlicher Personenverkehr 28
5.6.3 Ermittlung städtebaulicher Defizite mit verkehrsbezogener Bedeutung 29
5.6.4 Wege mit besonderer Erholungsfunktion 29
6 Plankonzept der Fortschreibung 30
6.1 Vorbemerkungen 30
6.2 Wohn- und Mischbauflächen 31
6.2.1 Wohnbauflächen 31
6.2.2 Mischbauflächen 32
6.3 Flächen mit besonderen Planungserfordernissen der Innenentwicklung 32
6.3.1 Bereiche zur Berücksichtigung des Hochwasserschutzes und des Wasserabflusses 33
6.3.2 Bereiche zur Erhaltung und Sicherung bzw. zur Berücksichtigung von Grünfunktionen 34
6.3.3 Bereiche zur Berücksichtigung von Kaltluftabflüssen 35
6.3.4 Bereiche zur Beachtung der Verkehrssicherheit bei der baulichen Entwicklung 35
6.3.5 Flächen mit besonderen Planungsvorbehalten bei der weiteren baulichen Entwicklung 36
6.4 Gewerbe- und Sonderbauflächen 37
6.5 Gemeinbedarfs- und Flächen für Sport- und Spielanlagen 38
6.6 Verkehrsflächen 39
6.7 Wasserflächen für den Hochwasserschutz und zur Regelung des Wasserabflusses 39
Fortschreibung Flächennutzungsplan Gemeinde Mülsen 2020 Begründung IVTeil B Umweltbericht
wird im weiteren Verfahren nachgereicht
Tabellen im Text
Tab. 1 Entwicklungsflächen des wirksamen FNP inkl. 1. Änderung FNP mit abgeschlossenen Bebauungs-
plan- bzw. Satzungsverfahren
Tab. 2 Unbebaute Wohnbau-Entwicklungsflächen des wirksamen FNP inkl. 1. Änderung ohne Entwicklungs-
perspektive
Tab. 3 Umfänge besonderer Planungserfordernisse bei der Innenentwicklung und der baulichen Fortentwick-
lung der Ortsteile
Tab. 4 Übersicht der großflächigen Gewerbestandorte
Tab. 5 Übersicht der andienenden Buslinien in der Gemeinde Mülsen
Tab. 6 Übersicht Kreuzungen und Einmündungen mit städtebaulichen Defiziten
Tab. 7 Übersicht Hochwasserrückhaltebecken (HWRMP + Flächenvorschläge FNP)
Abbildungen im Text
Abb. 1 Flächennutzungen gemäß der Erhebung nach Art der tatsächlichen Bodennutzung
Abb. 2 Flächennutzungen gemäß Darstellungen des FNP
Anlagen
Anl. 1 Flächenbilanz Siedlungs- u. Verkehrsflächen
Anl. 2 Übersicht der rechtskräftigen und in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne und städtebaulichen
Satzungen im Gemeindegebiet
Anl. 3 Kurzdarstellung und -begründung geplanter Entwicklungsflächen
Anl. 4 Fortschreibung SEKO „Ortsmitte“, Übersicht Teilgebiete
Anl. 5 Hinweise zur hochwasserangepassten Ausführung bei Errichtung oder Erweiterung baulicher Anlagen
in Überschwemmungsgebieten (bis HQ 100 ) und überschwemmungsgefährdeten Gebieten (bis HQ
200 )
Anl. _
Fortschreibung Flächennutzungsplan Gemeinde Mülsen 2020 Begründung V1 Einführung
1.1 Rechtliche Grundlagen
1 Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und
Ordnung erforderlich ist. Dieser Satz 1 des § 1 III Baugesetzbuch (BauGB) bildet allgemein, und für diese
Fortschreibung im Speziellen, die rechtliche Grundlage.
2 Das Erfordernis dieser Fortschreibung ergibt sich insbesondere
· aus den Ergebnissen der Hochwasserrisikomanagementplanung (HWRMP) aus dem Jahr 2014 sowie
· der nachfolgenden Festsetzung der Überschwemmungsgebiete (ÜSG) für Mülsenbach 1, Heegbach2 und
Hegebach mit Wolfsgraben3 in 2018 und,
· i.V.m. den naturräumlichen und siedlungsstrukturellen Bedingungen im weit überwiegenden Gemeinde-
gebiet, deren Auswirkungen auf die baulichen Entwicklungsmöglichkeiten und weiteren Anforderungen
in den nächsten 10 - 15 Jahren in der Gemeinde Mülsen (vgl. Zi. 2).
1.2 Lage im Raum
1.2.1 Lage im Raum und administrative Einordnung
1 Mülsen liegt im Südwesten des Freistaats Sachsen, und innerhalb dessen im Landkreis Zwickau. Die Gemeinde
liegt südlich und westlich der Städte und Gemeinden Glauchau, Sankt Egidien, Lichtenstein, Oelsnitz / Erzgebirge
und des Hartensteiner Ortsteils Zschocken. Südlich und westlich grenzen die Städte Wildenfels sowie Zwickau an.
2 Das Gemeindegebiet umfasst etwa eine Ausdehnung von 50 km². Das Besondere dabei ist die nahezu voll-
ständige Erstreckung im Mülsengrund entlang des Mülsenbachs und Hegebachs auf ca. 17 km Länge.
3 Die Gemeinde hat am Ende des Jahres 2020 ca. 10.900 Einwohner (EW). Die beanspruchte Siedlungs- und
Verkehrsfläche beträgt entsprechend den Aussagen der bisherigen Flächennutzungsplanung knapp 600 ha.
1.2.2 Naturräumliche Einordnung
1 Mülsen ordnet sich großlandschaftlich dem Erzgebirgsbecken und teillandschaftlich dem Lichtensteiner Löss-
hügelland zu. Örtlich prägt der weit überwiegend kerbtalartig, tief eingeschnittene südost - nordwest - strei-
chende Talzug des Mülsengrundes die Landschaft. Lediglich in den nördlichen Ortsteilen ab Thurm bildet
sich die Talsohle langsam breiter aus und es beginnt ein allmählicher Übergang zu einer muldentalartigen
Ausprägung. Die Gemarkung Wulm liegt dagegen weit überwiegend im verebneten Talbereich der Zwickauer
Mulde. Die höchste Erhebung der Gemeinde liegt im Süden des Ortsteils Ortmannsdorf an der Grenze zum
Hartensteiner Ortsteil Zschocken mit ca. 453 m ü NN, der tiefste Punkt an der Zwickauer Mulde an der Grenze
zum Zwickauer Ortsteil Schlunzig mit ca. 245 m ü NN.
2 Parallel zum Verlauf des Mülsenbachs verändert sich dessen räumliches Umfeld der Seitenhänge und Hoch-
flächen von Süden nach Norden erheblich. Im Süden prägen Seitenhänge offener Talsohlen waldreicher La-
gen die umgebende Landschaft, im Norden großräumig landwirtschaftlich überprägte strukturarme Flächen.
1
nachfolgend ÜSG Mülsenbach
2
nachfolgend ÜSG Heegbach
3
nachfolgend ÜSG Hegebach
Fortschreibung Flächennutzungsplan Gemeinde Mülsen 2022 Begründung Allgemeiner Teil 63 Hegebach mit Wolfsgraben und Mülsenbach, einschließlich des Heegbachs entwässern nebst ihren Zuflüssen
von den östlichen und westlichen Seitenhängen nahezu das gesamte Gemeindegebiet, insbesondere im Süden
auch darüber hinausgreifend Randbereiche der umgebenden Städte und Gemeinden Zwickau, Reinsdorf,
Wildenfels, Hartenstein, Glauchau, Oelsnitz/Erzgebirge und Lichtenstein, über das enge, dicht besiedelte
Kerbtal. Nahezu der gesamte Gewässerverlauf des Mülsenbach, ca. 50%, ist beidseitig bebaut 4.
1.3 Planungsrechtliche Ausgangssituation und Vernetzung zu weiteren örtlichen Pla-
nungen / Entwicklungskonzepten
1.3.1 Planungsrechtliche Ausgangssituation
1 Die Gemeinde Mülsen verfügt seit dem Jahr 2006 über einen wirksamen Flächennutzungsplan (FNP 2006)
für das gesamte Gemeindegebiet.
2 In den Jahren 2011/12 wurde die 1. Änderung des FNP vorgenommen, mit dessen Ergänzung um 18 kleitei-
lige bauliche Entwicklungsflächen. Der geltende FNP 2006 wurde dabei in den Teilbereichen durch Darstel-
lungsänderungen lediglich ergänzt. Zusätzlich wurden die Angaben zu Altlastenstandorten und Biotopen, die
Standorte der Kläranlagen und Pumpwerke auf den damals aktuellen Stand gebracht. Zudem wurde in Mülsen
St. Niclas an der Schachtstraße ein zusätzliches Symbol für ruhenden Verkehr eingefügt (P). Darüber hinaus
behielt der FNP 2006 seine Gültigkeit.
3 Mit Rechtskraft seit 2015 wurde der FNP 2006 um die 2. Änderung i.V.m. mit der Aufstellung des vorhaben-
bezogenen Bebauungsplans (vBBP) „Motorsportarena Mülsen“ im Ortsteil Niedermülsen ergänzt. Diese Än-
derung bezog sich wiederum ausschließlich auf den Bereich dieses vBBP.
4 Eine zwischenzeitlich angestoßene weitere, 3. Änderung des FNP 2006 i.V.m. der geplanten Erstellung eines
BBP für einen Bike-Park in Ortmannsdorf-Marienau wird in diese Fortschreibung integriert. Dies gilt gleich-
ermaßen für die 2021 eingeleitete 4. Änderung an der Gemarkungsgrenze der Ortsteile St. Micheln und St.
Jacob i.V.m. Verlagerung des Penny-Markts mit Bäcker und Fleischer im nördlichen Ortsteil Mülsen St. Ja-
cob und dessen Ergänzung um einen Getränkemarkt.
5 Inzwischen gab und gibt es für mehrere im FNP 2006 und seiner 1. Änderung dargestellte Entwicklungsflä-
chen Veränderungen; z.T. wurden dafür Bebauungsplan- und Satzungsverfahren eingeleitet und tlw. inzwi-
schen rechtskräftig abgeschlossen, andere sind z.T. oder vollständig bebaut (vgl. Tab. 1).
6 Inzwischen bebaute Entwicklungsflächen sowie rechtskräftige Bebauungspläne und Satzungen nach § 34 IV
Satz 1, Nr. 3 BauGB, die Flächen in die im Zusammenhang bebauter Ortsteile einbeziehen werden in den
Bestand übernommen und entsprechend dargestellt. Dies erfolgt gleichermaßen für inzwischen seit der 1.
Änderung erfolgte und erkannte Bebauungen innerhalb der gemäß § 34 BauGB im Zusammenhang bebauter
Ortsteile, die auf abweichenden Flächendarstellungen erfolgt sind. Für alle diese Flächen besteht keine erneu-
ter Rechtfertigungsbedarf bzgl. ihrer Flächenentwicklung.
7 Im gültigen FNP inkl. seiner 1. Änderung dargestellte unbebaute Entwicklungsflächen, im Verfahren befind-
liche Bebauungspläne (BBP) und Satzungen werden im Zuge der Fortschreibung auf ihr städtebauliches Er-
fordernis abgeglichen und mit ihren städtebaulichen Potenzialen in die Bedarfsanalyse eingestellt.
4
vgl. IWU GmbH, Koban + Schuckert Ig. mbH Hochwasserrisikomanagementplan Mülsenbach, S. 7f, 2014
Fortschreibung Flächennutzungsplan Gemeinde Mülsen 2022 Begründung Allgemeiner Teil 7Tab. 1 Entwicklungsflächen des wirksamen FNP inkl. 1. Änderung mit abgeschlossenen Bebauungsplan-
bzw. Satzungsverfahren sowie bebaut
Quelle Eigene Darstellung I/2022
Nr. Ortsteil Lage / Größe Status
EF 2006 Niedermülsen Herbert-Heft-Straße, nahe bebaut
(W) Berthelsdorfer Straße / ca.
2.400 m²
EF 2012- Thurm Rathausweg, nördlich Altes Bebauungsplan „Rathausweg“: rechtskräftig;
04 (W) Rathaus / ca. 8.600 m² Erschließung Baugebiet angelaufen;
alle Baugrundstücke inzwischen verkauft
EF 2006 St. Micheln Gartenweg, südlich Kleingar- 1 Flst. bebaut (Ergänzungssatzung „Gartenweg);
(W) tenanlage (KGA) / ca. 1.000 m² restliche EF: keine weitere Entwicklung5
EF 2006 St. Jacob Am Bahndamm, nördlich weit überwiegend bebaut
(W) Dresdner Straße / ca. 6.600 m²
EF 2006 St. Jacob Apothekengasse + Jacobus- weit überwiegend bebaut
(W) straße / ca. 7.500 m²
EF 2012- St. Jacob Mittelgasse + Jacobusstraße / Bebauungsplan rechtskräftig;
10 (W) ca. 3.200 m² Neubebauung angelaufen (damit vollständig bebaut)
EF 2006 St. Jacob Am Brandberg / ca. 3.600 m² weit überwiegend bebaut
(W)
Teil v. EF St. Jacob Ernst-Schneller-Straße / ca. Klarstellungs- u. Ergänzungssatzung rechtskräftig;
2006 (W) 2.600 m² 1 Bauantrag über 2 Flurstücke eingereicht
Summe ca. 25.400 m²
EF 2012- St. Niclas Schachtstraße / ca. 5.000 m² Bebauungsplan rechtskräftig;
13 (M) hälftig bebaut
Summe ca. 5.000 m²
EF 2006 St. Jacob Gartenstraße / ca. 6.300 m² Bebaute Gewerbefläche
(G)
Summe ca. 6.300 m²
Summe ca. 36.700 m²
8 Weiterhin werden unbebaute Wohnbau-Entwicklungsflächen des gültigen FNP mit Lage innerhalb bauverei-
telnder Restriktionsflächen (z.B. mit Rechtsverordnung festgesetzte ÜSG, Entwicklungsperspektive unabseh-
bar) ersetzt durch nicht bauliche Darstellungen (vgl. Tab. 2).
Tab. 2 Unbebaute Wohnbau-Entwicklungsflächen des wirksamen FNP inkl. 1. Änderung ohne Entwick-
lungsperspektive
Quelle Eigene Darstellung I/2022
Nr. Ortsteil Lage / Größe Begründung / künftige Darstellung
EF 2006 Niedermülsen Berthelsdorfer Straße / ca. Lage uth. erosionsgefährdeter Abflussrinne bei
(W) 300 m² Starkregen / Grünfläche
EF 2006 Thurm An der alten Brauerei / ca. Lage innerhalb festgesetztes ÜSG HQ 100 / Grün-
(W) 8.700 m² fläche
EF 2006 St. Micheln Gartenweg, südlich Kleingar- Umsetzung der EF unabsehbar blockiert - kein Er-
(W) tenanlage (KGA) / ca. 2.100 m² fordernis / Fläche f. d. Landwirtschaft
EF 2012- St. Micheln Am ehem. Gutshof / ca. 1.700 Lage in langegezogener erosionsgefährdeter Ab-
8 (W) m² flussrinne bei Starkregen / Grünfläche
EF 2006 St. Jacob westlich An der Linde u. südl. sehr stark erosive Böden im Randbereich erosions-
(W) Dresdner Straße / ca. 4.700 m² gefährdeter Abflussrinne; eröffnet Bebauung in 2.
Reihe mit neuem Erschließungsbedarf / Grünfläche
u. Fläche f. d. Landwirtschaft
EF 2006 St. Niclas Südwestlich Alter Bahndamm / Umsetzung der EF unabsehbar blockiert - kein Er-
(W) ca. 3.100 m² fordernis / Fläche f. d. Landwirtschaft
Summe ca. 20.600 m²
5
vgl. Tab. 2, Datenzeile 3
Fortschreibung Flächennutzungsplan Gemeinde Mülsen 2022 Begründung Allgemeiner Teil 89 Bestandsdarstellungen von Bauflächen, insbesondere bislang unbebaute u/o Darstellungen im planungsrecht-
lichen Außenbereich mit Lage in derartigen bauvereitelnder Restriktionsflächen werden auf ein städtebauli-
ches Erfordernis eines Fortbestehens der Bauflächendarstellung überprüft. Soweit rechtlich oder faktisch be-
gründete Restriktionen bzw. Hindernisse einer Bebaubarkeit auf unabsehbare Zeit entgegenstehen oder städ-
tebauliche Fehlentwicklungen beschränkungsbedürftig gewürdigt werden, werden die Bauflächendarstellun-
gen zurückgenommen. Dies gilt gleichermaßen für Verkehrs- sowie Ver- und Entsorgungsflächen.
1.3.2 Hochwasserrisikomanagement-Planung (HWRMP)
1 Für die gegenständige Fortschreibung zentraler Ansatz ist die im Jahr 2014 erarbeitete HWRMP für den Mülsenbach.
Diese betrachtet die Hochwasserauswirkungen entlang des gesamten Bachlaufs einschließlich seiner Nebengewässer
und definiert anhand einer Modellierung der 20-, 50-, 100- und 200-jährigen Hochwasserereignisse entsprechende
Überschwemmungsbereiche. Diese betreffen die gesamten Siedlungsbereiche entlang der Läufe von Hegebach, Mül-
senbach und weiterer Nebenbäche. Nach ursprünglichen Ermittlungen der Gemeinde wurde bislang von ca. 18,2 ha
betroffener Bauflächen in allen Ortsteilen ausgegangen (ca. 4 % der Siedlungsfläche).
2 Seit dem 23.05.2018 sind weite Teile der Überschwemmungsbereiche der 100-jährigen Hochwasserereignisse
als ÜSG auf Basis des § 72 II Nr. 2 SächsWG festgesetzt. Soweit sie bereits bebaut sind bzw. innerhalb eines
im Zusammenhang bebauten Ortsteils nach § 34 BauGB oder eines Bebauungsplans nach § 30 I bzw. II
BauGB liegen, unterfallen sie für Änderungen an bestehenden Bebauungen bzw. eine weitere Nachverdich-
tung vorhandener Baulücken den besonderen Vorschriften des Wasserrechts des § 78 IIIff Wasserhaushalts-
gesetz (WHG).
3 In den bereits bebauten Bereichen innerhalb festgesetzter ÜSG sollen nach einschlägigen Stellungnahmen der
Unteren Wasserbehörde (UWB) des Landkreises Zwickau weder Nachverdichtungen noch anderweitig bau-
lich Veränderungen, die den Hochwasserabfluss beeinträchtigen können, vorgenommen werden. Innerhalb
der vorgenannten Bereiche liegende bauliche Entwicklungs- und Nachverdichtungsflächen gehen in sehr ho-
hem Maße verloren.
4 Im Ortsteil Wulm wird die bauliche Entwicklung, dem entsprechend, wesentlich durch das bereits längerfris-
tig rechtskräftig festgesetzte ÜSG der Zwickauer Mulde bestimmt. Dieses greift ebenfalls erheblich in den
verdichteten Ortskern ein.
5 Außerhalb der in Rn. 2 bezeichneten Gebiete greifen die Verbote des § 78 I WHG gegenüber einer Auswei-
sung neue Baugebiete bzw. bereits vorgelagert gegenüber Bauflächendarstellungen im FNP in festgesetzten
ÜSG. Diese Verbote verfolgen bundeseinheitlich das Ziel, eine Aushöhlung der festgesetzten ÜSG und deren
Schutzzwecke durch neue Baugebiete zu vermeiden6. Die kumulierend anzuwendenden Ausnahmen des § 78
II WHG zu einer möglichen Bauflächendarstellung in ÜSG greifen in Mülsen nicht. Insbesondere § 78 II Satz
1 Nr. 1 WHG verhindert dies. Dem faktisch gleichzusetzen sind die von der Hochwasserrisikomanagement-
planung bei Auftreten eines HQ 100 ermittelten, aber nicht nach § 76 II WHG als ÜSG festgesetzten Über-
schwemmungsbereiche (ÜB 100)7.
6
Queitsch in Wellmann / Queitsch / Fröhlich; Wasserhaushaltsgesetz Kommentar; Rn. 1 zu § 78, S. 633; 2. Auflage, Wiesbaden 2019
7
Diese ÜB 100 werden in dieser Planung entsprechend Überschwemmungsgebieten i.S. von § 76 III WHG bzw. § 72 II Nr. 2 SächsWG
bei der Flächenbewertung und -darstellung berücksichtigt.
Fortschreibung Flächennutzungsplan Gemeinde Mülsen 2022 Begründung Allgemeiner Teil 96 Dazu kommen noch die an die ÜSG und ÜB 100 nach außen anschließenden überschwemmungsgefährdeten
Bereiche (ügB) innerhalb eines 200-jährigen Hochwasserereignisses sowie bebaute bzw. bislang zur bauli-
chen Entwicklung vorgesehene Bereich mit einer Lage in erosionsgefährdeten Abflussrinnen gemäß Auswei-
sung des Landesamts für Umwelt, Landwirtschaft und Geologie (LfULG).
7 Faktisch scheiden damit alle noch unbebauten Flächen außerhalb sowie Außenbereichsinseln innerhalb der
im Zusammenhang bebauten Ortsteile in diesen Bauverbots-, Hochrisiko- und Risikobereichen, auch soweit
sie in der bisherigen Flächennutzungsplanung bereits als Entwicklungsflächen dargestellt sind für eine weitere
bauliche Entwicklung aus. Gemäß dem Vorsorgegebot werden ergo dargestellte aber bislang unbebaute Ent-
wicklungsflächen in festgesetzten ÜSG sowie mit wesentlich bestimmter Lage innerhalb bei Starkregen ero-
sionsgefährdeter Abflussrinnen aus der weiteren baulichen Entwicklung genommen (vgl. Tab. 2).
8 Die Erfordernisse aus den Vorschriften des Wasserrechts werden in dieser Fortschreibung auch für weiterhin
dazustellende Bauflächen berücksichtigt, durch die Darstellung von flächigen Gebieten und linearen Bereichen
zu besonderen Berücksichtigung des (Hoch-)Wasserabflusses bei der baulichen Entwicklung (vgl. Zi. 2).
9 Zur Umsetzung der HWRMP werden zusätzlich auch Flächen für Schutz- und insbesondere flächenbedeut-
same Vorsorgemaßnahmen im gesamten Gemeindegebiet erforderlich. Diese sollen ebenfalls in den FNP
aufgenommen werden (vgl. Zi. 6.6).
1.3.3 Fortschreibung Städtebauliches Entwicklungskonzept (SEKO)
1 Ein weiterer wesentlicher Ansatz für diese Fortschreibung ist die im Jahr 2018 erarbeitete Fortschreibung des
SEKO der Gemeinde für die Ortsmitten der Ortsteile St. Jacob und St. Niclas. Die Fortschreibung beschränkt
sich zwar auf die Ortsmitten beider Ortsteile. Beide Teilgebiete und insbesondere der Verbindungskorridor
zwischen ihnen umgreifen jedoch weitgehend dicht bebaute Bereiche entlang des Mülsenbachs (vgl. Anl. 3
„Fortschreibung SEKO „Ortsmitte“, Übersicht Teilgebiete).
2 Formulierte Ziele sind insbesondere,
· Erhalt städtebaulicher Strukturen und deren sinnvolle Ergänzung,
· Bewahrung erhaltenswerter Bausubstanzen (insbesondere Kulturdenkmale),
· Beseitigung nicht erhaltenswerter, ruinöser Bausubstanz und Revitalisierung der Rückbauflächen,
· qualitative Aufwertung des öffentlichen Raums und die Schaffung attraktiver Aufenthalts- und Verweil-
bereiche (Straßen, Wege, Plätze).
3 Schwerpunkt der Entwicklungsstrategie ist, ein stadträumlich und strukturell erfahrbares Zentrum in St. Jacob
herauszubilden8. Im Detail hat die Ortskernerneuerung in Mülsen zum Ziel, die vorhandene Struktur grund-
sätzlich zu erhalten, neu zu ordnen, zu ergänzen und aufzuwerten.
8
Dazu stellt, gemäß SEKO der Kern des Stadtumbaugebietes die wesentlichen Eckpfeiler zur Erreichung dieser Ziele dar (vgl. die STEG
Stadtentwicklung GmbH; a.a.O., S. 60 bzw. 80).
Fortschreibung Flächennutzungsplan Gemeinde Mülsen 2022 Begründung Allgemeiner Teil 104 Diese funktional angestrebte Entwicklung hat aber insbesondere zur unmittelbaren Gefahrenreduzierung und -ab-
wehr sowie zum Erreichen einer resilienten Ortsentwicklung9,10 die Ergebnisse der HWRMP sowie auch die be-
sonderen topografischen Bedingungen im Gemeindegebiet, klimatische Aspekte, auch bzgl. zu erwartender Kli-
maveränderungen, sowie bereits bestehende wichtige Grünverbindungen und -strukturen zu berücksichtigen.
5 Deren Wirkungen auf die städtebauliche Struktur der Gemeinde korrelieren oftmals miteinander. Dabei stehen
besonders die besonderen topografischen Bedingungen mit den Hochwasserereignissen, aber auch den kli-
matischen Wirkungen und letztlich mit gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen 11 im Gemeindegebiet in
enger Verbindung.
2 Erfordernis und Ziele der Fortschreibung
1 Grundlegende Zielstellung dieser Planung ist das Erreichen einer resilienten und nachhaltigen Ortsentwicklung.
Die angestrebte Entwicklung fußt dabei auf einem erweiterten Verständnis von Daseinsvorsorge, einschließlich
der Versorgung mit Wohnraum, als kommunale Aufgabe und der Fähigkeit die städtebauliche und sonstige Ent-
wicklung der Gemeinde be- und erkannten Gefahren widerstandsfähig anzupassen.
2 Insbesondere die Kerne aller Ortsteile bzw. deren überwiegend baulich genutzte und verdichtete Bereiche
entlang der bestehenden Hauptentwicklungsachse an den jeweiligen Haupt- und Nebenstraßen beidseits des
Mülsenbachs zählen zu den, von den Hochwassergefahren besonders betroffenen Flächen im Gemeindege-
biet. Sie sind entweder als ÜSG festgesetzt oder ügB gekennzeichnet.
3 Für eine weitere bauliche Siedlungsentwicklung mittels durchaus denkbarer Revitalisierungen brachgefalle-
ner Grundstücke bzw. Nachverdichtungen kommen die weit überwiegend kleinteiligen §34 unterfallenden
Bereiche zwischen dem Mülsenbach und den ost- bzw. westseitigen Hauptverkehrszügen aber entsprechend
voranstehenden Aussagen der Zi. 1.3.2 zum Hochwasserschutz damit faktisch nicht mehr Frage.
4 In der Folge ist eine auch eine ergänzende Fortentwicklung der Ortsteile entlang der bestehenden Hauptent-
wicklungsachse der Gemeinde Mülsen in den hochwassergefährdeten Bereichen durch lückenschließende
bauliche Ergänzungen der bebauten Bereiche nicht mehr hinreichend gegeben. Dem nahezu gleichzustellen
sind im Gemeindegebiet zwar außerhalb dessen, aber in reliefbedingten Abflussrinnen liegende bebaute Be-
reiche. Auch hier besteht im Kontext der örtlichen Gegebenheiten ein hoher Gefährdungsgrad.
9
Ein grundlegender Bezug der Resilienz versteht sich im Städtebau häufig um die Widerstandsfähigkeit, teilweise auch um die Anpas-
sungsfähigkeit urbaner Räume gegenüber klimatischen Extremen, die im Zuge des Klimawandels tendenziell zunehmen werden (vgl.
Schramm, Matzinger, Lippe in Difu networks (Hrsg.); Blau-grün-graue Infrastrukturen vernetzt planen und umsetzen - Ein Beitrag zur
Klimaanpassung in Kommunen, S. 23; Berlin 2020)
10
Der Begriff steht allgemein für eine positive Anpassung von Menschen an veränderte Lebensumstände. Ziel ist, entscheidende Systemdienst-
leistungen aufrechtzuerhalten – oder bei Unterbrechung so schnell wie möglich wieder herzustellen. Verständnis Auch im Kontext der städti-
schen und infrastrukturellen Forschung und Strategieansätze ist dies grundsätzlich so zu verstehen. Die zentralen Resilienzbezüge einer Stadt
ergeben sich über die Verletzlichkeit ihrer Grundfunktionen durch externe Störereignisse, welche die Versorgung der Bevölkerung mit Güter-
und Dienstleistungen (aber auch der Versorgung mit sicherem Wohnraum - d.E.) beeinträchtigen oder gar unterbrechen könnten. (vgl. Wup-
pertal Institut und plan + risk consult; „Resiliente Stadt - Zukunftsstadt“, S. 10; Wuppertal 2016).
11
Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind dabei umfassend auf die sein Wohlbefinden beeinflussenden städtebaulichen, kulturellen,
sozialen, ökonomischen und ökologischen Umfeldbedingungen auszulegen. Zum Wohlbefinden gehört auch der Schutz vor erhebli-
chen Beeinträchtigungen, die noch keine Schädigung oder Gefährdung, z.B. im medizinischen sinn darstellen (vgl. Gierke / Schmidt-
Eichstaedt; Die Abwägung in der Bauleitplanung; Rn. 375ff, S. 112f; Stuttgart 2019).
Fortschreibung Flächennutzungsplan Gemeinde Mülsen 2022 Begründung Allgemeiner Teil 115 Eine unter den besonderen Mülsener Bedingungen geordnete städtebauliche Fortentwicklung der Gemeinde
hat dem erforderlichen Schutz vor Hochwassergefahren einen besonderen Stellenwert einzuräumen. Dabei
könnten zunächst durchaus Konflikte zu einer vordringlich auf die Vermeidung einer zusätzlichen Inan-
spruchnahme bislang unbebauter Fläche gesehen werden. Den auch zukünftig potenziell zu erwartenden
Schäden im bebauten Bereich entlang der Gewässer- und örtlichen Hauptentwicklungsachsen soll mit der
Fortschreibung i.S. der Rn. 1 in mehrere eng miteinander korrespondierenden Richtungen entgegengewirkt
werden, die den Bauflächenumfang in der Gemeinde insgesamt wieder in einen Ausgleich bringen sollen.
6 Im Zuge der Fortschreibung sollen dabei
· für die weitere Planung insbesondere die Auswirkungen der Hochwassergefahren berücksichtigt werden
durch Übernahme bzw. Vermerk
o der durch die Untere Wasserbehörde des Landkreises Zwickau 2018 auf Grundlage der Hoch-
wasserrisikomanagementplanung festgesetzten ÜSG HQ 100,
o darüber hinaus von der Hochwasserrisikomanagementplanung bei Auftreten eines HQ 100 ermit-
telten, aber nicht nach § 76 II WHG als ÜSG festgesetzten ÜB 100 in Teilbereichen der Ortsteile
St. Niclas und Ortmannsdorf sowie
o von hochwasser- bzw. starkregenbezogenen Risikogebieten
a) überschwemmungsgefährdete Bereiche [ügB] mit HQ 200 i.S. von § 75 I Nr. 1 SächsWG u.
b) Bereichen mit Lage innerhalb relief- u. erosionsbedingter Wasser- u/o Schlamm-Abflussrin-
nen
und entsprechend ihres Risikos wesentlichen Eingang finden in die weitere Planung insgesamt und ins-
besondere hinsichtlich der Steuerung der baulichen Entwicklung,
· Entwicklungsoptionen bestehender Bau- und dargestellter Bauentwicklungsflächen innerhalb vorgenann-
ter Überschwemmungs- und Risikogebiete überprüft und
· durch Darstellung von Gebieten und Bereichen mit besonderen Planungserfordernissen bzgl. Beachtung
des Wassersabflusses bei der Innenentwicklung und gegebenenfalls bzgl. ihrer Nutzungsart zur Verbes-
serung des Hochwasserabflusses bzw. zur vorsorgenden Vermeidung von Gefährdungen durch Hochwas-
ser angepasst u/o einer anderen nicht baulichen Nutzungsdarstellung und
· eine vorsorgende Flächensicherung für raumbedeutsame und flächenintensive Vorsorgemaßnahmen (ins-
besondere geplante Hochwasserrückhaltebecken) betrieben und diese dargestellt werden;
· darüber hinaus die Entwicklungsoptionen bestehender Bau-, Bauentwicklungs- und sonstiger Nutzungs-
flächen außerhalb der Überschwemmungs- und Risikogebiete hinsichtlich ihres weiteren Bedarfs in ihrer
bisherigen Art bzw. Umfang sowie ihrer Ein- bzw. Anfügung in das bestehende Siedlungsgefüge zu über-
prüfen;
· hinreichend restriktions- und risikoarme, weitgehend hochwasser- und klimaresiliente sowie nachhaltige
Bauentwicklungsflächen für die nächsten Jahre zu ermitteln und zur Verfügung zu stellen, die
o unter Berücksichtigung vorliegender aktueller Bevölkerungsprognosen (7. RBV) den veränderten
Wohnansprüchen sowie ortsregionaler Interessen der Bevölkerung entsprechen und
Fortschreibung Flächennutzungsplan Gemeinde Mülsen 2022 Begründung Allgemeiner Teil 12o unter Beachtung
a) der Bedürfnisse und Bedingungen einer älter werdenden Bevölkerung (Anteil der über 65
Jährigen von heute ca. 29,3 % [ca. 3.250 Einwohner] bis 2035 auf ca. 36,8% [ca. 3.450 Ein-
wohner] anwachsend) sowie
b) jüngeren Bevölkerungsgruppen (unter 65 Jahren), insbesondere zeitgemäße und insbesondere
den Bedürfnissen (junger) Familien mit und ohne Kindern entsprechende Wohnangebote zur
Verfügung zu stellen, um so diesen Bevölkerungsgruppen
c) wohn-, arbeitsplatz-, infrastruktur- sowie freitzeit- und erholungsseitig Entwicklungsper-
spektiven in Mülsen aufzuzeigen
d) die Gemeinde als attraktiven Wohnstandort für die arbeitende Bevölkerung auszubauen und
e) dabei insbesondere auch die Bevölkerungsgruppe der unter 20 Jährigen (Anteil von heute ca.
16,8 % [ca. 1.850 Einwohner] bis 2035 ohne weiteres Zutun zwar prozentual auf ca. 17,8%
anwachsend [aber absolut auf ca. 1.600 Einwohner] sinkend)
in der Gemeinde zu halten.
· diese in das bestehende Siedlungsgefüge unter Beachtung raumordnerischer, städtebaulicher, landschaft-
licher, klimatischer und ökologischer Aspekte ein- bzw. anzufügen sowie die
· bestehenden Verkehrsflächendarstellungen auf das gebotene Maß der Flächen für den überörtlichen Verkehr
und die örtlichen Hauptverkehrszüge angepasst und beschränkt werden (Maßstab Grundzüge der Planung).
7 Die darzustellenden Nutzungsarten werden dabei in der Planzeichnung jeweils auf die unterste Art der Bo-
dennutzung bezogen.
8 Der Zielhorizont dieser Fortschreibung bezieht sich auf das Jahr 2035.
3 Raumordnerische Bedeutung und Vorgaben überregionaler Planungen
1 Mülsen, liegt raumordnerisch gesehen, im Verdichtungsraum, zwischen dem Oberzentrum Zwickau im Wes-
ten, den Mittelzentren Glauchau und Lichtenstein (Teil des mittelzentralen Städteverbunds (MSZV) „Am
Sachsenring“) im Nordosten bzw. Osten sowie den Grundzentren im Verbund Oelsnitz / E. (mit Lugau) und
Hartenstein / Wildenfels im Süden.
2 Der Ortsteil St. Jacob wird durchschnitten von der regionalen Entwicklungs- und Verbindungsachse Zwickau
- Mülsen - Lichtenstein - Chemnitz (B173). Regionale Entwicklungs- und Verbindungsachsen dienen der
Konzentration über ihre Verbindungsfunktion hinaus der Konzentration der Siedlungstätigkeit. An dieser
Achse liegen im Gemeindegebiet auch nicht unerhebliche Teile der gewerblichen Bau- und Entwicklungsflä-
chen
a) eine Teilfläche des ehemaligen Steinkohleabbaugeländes Morgenstern- bzw. Martin-Hoop-Schächte IV
und IVa sowie deren Nachfolgeindustrien südlich der B173 und nördlich dieser
b) des ehemaligen Trockenwerks westlich der gemeindlichen Hauptentwicklungsachse sowie
c) des Gewerbegebiets Gartenstraße östlich dieser Hauptentwicklungsachse.
Fortschreibung Flächennutzungsplan Gemeinde Mülsen 2022 Begründung Allgemeiner Teil 133 Die Gebiete nach lit. a) und b) werden zudem über die S286 / B93 ortsdurchfahrtfrei mit den Bundesautob-
ahnen A4 und A 72 verbunden, die wiederum als Teil der überregionalen Entwicklungs- und Verbindungs-
achse zwischen beiden Autobahnen angesprochen werden kann 12.
4 Der Gemeinde ist keine zentralörtliche Funktion bzw. besondere Gemeindefunktion im Rahmen der Regio-
nalplanung zugewiesen. Sie ist also eine sogenannte Eigenentwicklergemeinde.
5 Der Landesentwicklungsplan 2013 (LEP 2013) weist die weit überwiegenden Gebiete der Ortsteile St. Jacob
und St. Niclas als Räume mit besonderem Handlungsbedarf bzgl. des ehemaligen untertägigen Steinkohlen-
bergbaus aus.
6 Dabei stellen insbesondere bergbaubedingte Nutzungseinschränkungen im unmittelbaren und mittelbaren Be-
reich der ehemaligen Schachtanlagen sowie der anstehenden Halden ein Hindernis bei der Revitalisierung
dieser Brachen dar. Dies wird in der weiteren Planung Berücksichtigung finden (vgl. Zi. 6.3.5).
7 Für die örtliche Siedlungsentwicklung soll gemäß der Landes- und Regionalplanung grundsätzlich auf eine
Verminderung der Neuinanspruchnahme von Freiflächen für Siedlungs- und Verkehrszwecke hingewirkt
werden. Soweit eine Neuinanspruchnahme von stattfindet, sollen im Gegenzug Entsiegelungen zur Kompen-
sation durchgeführt werden (LEP 2013, G 2.2.1.1).
8 Entsprechend der Ausführungen der Rn. 3 hat sich die Siedlungsentwicklung in der Gemeinde Mülsen, an dem sich
aus der natürlichen Bevölkerungsentwicklung, aus den Ansprüchen der örtlichen Bevölkerung an zeitgemäße Wohn-
verhältnisse sowie den Ansprüchen ortsangemessener Gewerbebetriebe und Dienstleistungseinrichtungen entstehen-
den Bedarf zu orientieren (LEP 2013, Z 2.2.1.6). Danach kann der Bedarf u.a. an Wohnungen aus Veränderungen
der Haushaltsstruktur, dem Überalterungsgrad und dem schlechten Bauzustand vorhandener Wohnungen ergibt, für
die örtliche Bevölkerung in der eigenen Gemeinde gesichert werden13.
9 Neue Baugebiete außerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile sind nur in Ausnahmefällen zulässig, wenn inner-
halb der Ortsteile nicht ausreichend Flächen in geeigneter Form zur Verfügung stehen. Dabei sind der Bedarf sowie
die fehlende Flächenverfügbarkeit im Innenbereich nachzuweisen. Diese neuen Baugebiete sollen, soweit sie keine
störintensiven oder Sondernutzungen aufnehmen sollen, an vorhandene im Zusammenhang bebaute Ortsteile städte-
baulich anbinden und dabei eine Zersiedelung der Landschaft vermeiden (LEP 2013, Z 2.2.1.6, Z 2.2.1.9).
10 Siedlungsentwicklung ist auf die Verknüpfungspunkte mit dem ÖPNV zu konzentrieren (LEP 2013, Z 2.2.1.10).
Mit der Zielsetzung strebt der LEP 2013 einerseits eine effiziente Nutzung der bestehenden ÖPNV Infrastruktur
und andererseits eine ökologisch verträgliche und verkehrlich ökonomische Erschließung neuer Baugebiete an.
11 Brachliegende und brachfallende Bauflächen, insbesondere Gewerbe-, Industrie-, Militär- und Verkehrsbra-
chen sowie nicht mehr nutzbare Anlagen der Landwirtschaft, sind zu beplanen und die Flächen wieder einer
baulichen Nutzung zuzuführen, wenn die Marktfähigkeit des Standortes gegeben ist und den Flächen keine
siedlungsklimatische Funktion zukommt (LEP 2013, Z 2.2.1.7).
12
den davon berührten Gebieten Lagevorteile zu vermitteln sowie strukturelle Entwicklungsimpulse zu geben (vgl. LEP 2013, Begrün-
dung zu G 1.5.1, S. 40)
13
Dabei gelten die Plansätze des LEP 2013 nur für raumbedeutsame Planungen und Maßnahmen (vgl. SMI; Auslegungshinweise zur
Siedlungsentwicklung, Zi. 2.3.2; Dezember 2017).
Fortschreibung Flächennutzungsplan Gemeinde Mülsen 2022 Begründung Allgemeiner Teil 1412 Alle vorgenannten Ziele und Grundsätze zur Siedlungsentwicklung fließen unter Berücksichtigung der gege-
benen siedlungs- und ausstattungsstrukturellen Bedingungen der Gemeinde Mülsen in die weitere Fortschrei-
bung des FNP ein (vgl. Zi. 6).
13 Freiraumnutzungen die durch die geltende Regionalplanung im Range einer Bebauung grundsätzlich entge-
genstehender Ziele der Raumordnung geschützt werden, wurden in diese Planung als Tabuzonen für die ge-
plante bauliche Entwicklung eingestellt. Für die gegenständige Planung im Vorfeld angedachte bauliche Ent-
wicklungen, die in dbzgl. Vorranggebiete (VR) bzw. regionale Grünzüge eingriffen, wurden von vornherein
ausgeschieden 14. Das für weite Teile der Gemarkungen St. Niclas, Ortmannsdorf und Neuschönburg ausge-
wiesene VR für die Bereitstellung von Trinkwasser bzw. Wasserversorgung ist dagegen nicht grundsätzlich
einer Bebauung verschlossen.
14 Gemäß Z 2.2.3.1 des Entwurfs des Regionalplans Region Chemnitz vom Mai 2021 sollen hier insbesondere
Nutzungen mit einem hohen Risikopotenzial bzgl. Grundwasserverschmutzungen ausgeschlossen werden.
Derart risikobehaftete Nutzungen sind durch diese Fortschreibung im Bereich der Wasserschutz-VR nicht
vorgesehen.
15 Im Umgebungsbereich des rechtskräftigen BBP „Lippoldsruhe“ gilt noch ein, durch den Regionalplan Südwest-
sachsen aus dem Jahr 2000 (REP SWS 2000) ausgewiesenes VR für die Nutzung der Windenergie fort. Innerhalb
des VR ist auf der Gemarkung St. Jacob inzwischen eine Windenergieanlage (WEA) mit Nabenhöhe 140 m er-
richtet. Der unmittelbare Standortbereich wird nachrichtlich in die Fortschreibung aufgenommen.
16 Auf eine weitere Darstellung des VR wird verzichtet, weil mit diesem VR nach den Festlegungen des REP
SWS 2000 keine steuernde Konzentrationswirkung in Form eines Ausschlusses von WEA im weiteren Ge-
meindegebiet Mülsens verbunden ist.
17 An dem aktuellen Darstellungsverzicht des VR ändert auch die inzwischen erwartbare Änderung der rechtli-
chen Grundlage der Festlegung von WEA-Nutzungsgebieten nichts. Das zwischenzeitlich vorgelegte regio-
nale Windenergiekonzept erkannte an dieser Stelle keine ausgewiesene Potenzialfläche. Dessen Annahmen
werden aber nach dem derzeit im Sächsischen Landtag diskutierten 4. Gesetz zur Änderung der Sächsischen
Bauordnung bei dessen erfahrungsgemäß zu erwartenden Beschluss hinfällig. Zwar hatte die Gemeinde im
Zuge ihrer Stellungnahme an den Planungsverband Region Chemnitz dieses VR als Repoweringstandort an-
geboten. Aufgrund der zu erwartenden Änderungen in der grundsätzlichen rechtlichen Bewertung der Ab-
stände von WEA zu Siedlungsgebieten, Wohnnutzungen im Außenbereich und der Eröffnung möglicher Aus-
nahmen für Repowering unterhalb zu sonst einzuhaltenden Mindestabständen, werden diesseits erst einmal
die neuen rechtlichen Grundlagen abgewartet. Dies gilt insbesondere auch unter Beachtung der aktuellen po-
litischen Entwicklung und der korrelierenden Sicherstellung der Energieversorgung und Bewältigung des Kli-
mawandels.
18 Überregional bedeutsame Straßen, die im wirksamen FNP noch als Plantrassen dargestellt sind, wurden entweder
neu errichtet (S286) bzw. das geplante Vorhaben auf Eis gelegt (Ortsumgehung [OU] B173 Mülsen). Die Verände-
rungen werden in der Fortschreibung berücksichtigt (S286: Darstellung als Bestand; OU B 173: entfällt ersatzlos).
14
ausgenommen nur geplanter Bike-Park Marienau (Fläche für Sportanlagen mit mindestens gleichwertigem Grüncharakter)
Fortschreibung Flächennutzungsplan Gemeinde Mülsen 2022 Begründung Allgemeiner Teil 154 Übersicht der bestehenden und geplanten Bodennutzungen im Plangebiet
1 Gemäß der ausgewiesenen tatsächlichen Bodennutzungen der amtlichen Statistik für das Jahr 2017 ergeben
sich nachfolgende Bodennutzungen (vgl. Abb. 1).
Abb. 1 Flächennutzungen gemäß der Erhebung nach Art der tatsächlichen Bodennutzung
Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, 2019 | Stand: 04.04.2019 / 18:02:29
Flächennutzungsart
0,8%
3,4%
7,8%
87,9%
Siedlungsflächen Verkehrsflächen Vegetation Wasserflächen
2 Die Darstellungen im derzeit gültigen FNP, inkl. seiner 1. und 2. Änderung weichen für die Verkehrs- und
Siedlungsflächen davon z.T. erheblich ab (vgl. Abb. 2).
Abb. 2 Flächennutzungen gemäß Darstellungen des FNP
Quelle: 1. Änderung FNP, Umweltbericht, Tab. 01 / angepasst UZP III / 2018
Flächennutzungsart
0,5%
1,6%
8,4% 3,0%
13,0%
13,9%
59,7%
Siedlungsflächen Verkehrsflächen Grünflächen Waldflächen Landwirtschaft Naturschutz Wasserflächen
Fortschreibung Flächennutzungsplan Gemeinde Mülsen 2022 Begründung Allgemeiner Teil 163 Diese Diskrepanzen erklären sich in unterschiedlichen Datengrundlagen. Die amtliche Statistik erhebt die
tatsächlichen Nutzungen, unabhängig von ihren Darstellungen der Nutzungsart im FNP. Die Darstellungen
der jeweiligen Bodennutzungen erfassen den bauplanungsrechtlichen Bestand und die jeweiligen Entwick-
lungsdarstellungen, die ihrer Natur nach die geplante Nutzung erst nach und nach tatsächlich ausfüllen. Da
der FNP nur die Grundzüge der Planung vorgibt, erfolgen die Darstellungen regelmäßig räumlich undifferen-
ziert bzgl. der tatsächlichen Nutzungen.
4 Für die Vergleichbarkeit der geplanten Entwicklung dieser Fortschreibung werden nachfolgend die Verände-
rungen zu den derzeit dargestellten Bodennutzungen gemäß Abb. 2 herangezogen, insbesondere bezogen auf
die Entwicklung der Siedlungs- und Verkehrsflächen.
5 Eine vergleichende Übersicht der Flächeninanspruchnahme für die Siedlungs- und Verkehrsflächen im Rah-
men dieser Fortschreibung bzw. -entwicklung gegenüber dem gültigen FNP inkl. seiner 1. und 2. Änderung
gibt Anl. 1. Die Bilanz ist gegliedert nach Flächenarten und jeweils unterteilt nach Bestandsflächen 15, noch
nicht genutzten Entwicklungsflächen der gültigen Planung sowie den geplanten Entwicklungsflächen dieser
Fortschreibung.
6 Insgesamt weist diese Fortschreibung für die Gemeinde Mülsen 575,91 ha an Siedlungs- und Verkehrsflächen
aus. Das bedeutet gegenüber dem gültigen FNP in der Fassung seiner 1. Änderung eine Reduzierung über alle
Flächenarten gerechnet von ca. 23,66 ha oder ca. 3,95%.
7 Wie gemäß Anl. 1 ersichtlich ist, findet zwischen dem gültigen FNP in der Fassung seiner 1. Änderung und dieser
Fortschreibung ein erheblicher Flächenaustausch statt. Im erfreulich einfachsten Fall sind vormalige Entwicklungs-
flächen vollständig oder teilweise bebaut. Diese Flächen, in Summe 3,67 ha, weist die Tab. 1 auf Seite 8 aus. Sie
werden in die Bestandsdarstellungen der Wohn-, Misch- und Gewerbebauflächen übernommen.
8 Ebenso einfach lässt sich der Verzicht auf eine weitere Darstellung bislang unbebauter Entwicklungsflächen
mit rechtlich oder faktisch unüberwindlichen Bebauungshindernissen oder einer ermittelten erheblichen Ge-
fahrenlage im Fall einer künftigen Bebauung darlegen. Diese Flächen inkl. der jeweiligen Begründung, in
Summe 2,06 ha, weist Tab. 2 auf Seite 9 aus. Diese vormaligen Wohnbauentwicklungsflächen werden in
dieser Fortschreibung als Grünflächen bzw. Flächen für die Landwirtschaft dargestellt.
9 Darüber hinaus zeigen sich die Veränderungen insbesondere durch Streichungen von Wohn- und Mischbauflä-
chen im dargestellten Bestand in Folge der Überprüfung gemäß Zi. 2, Rn. 6, 1. und 2. Hauptanstrich. Allein in
Folge der auf diese Zielformulierung basierend vorgenommen Risikoüberprüfung aller dargestellten baulichen
Bestandsflächen mit Lage innerhalb festgesetzter ÜSG, nicht rechtlich festgesetzter ÜB und ügB sowie der Lage
innerhalb erosionsgefährdeter Abflussrinnen entfallen hier ca. 13,18 ha 16 bereits bebauter Bauflächen bzw. Ent-
wicklungsflächen, wegen der Lage innerhalb festgesetzter ÜSG, hoch wasserschadensgefährdeter erosiver Ab-
flussrinnen in der Gemeinde als Bau- und Bauentwicklungsland aus. Die ausfallenden Flächen werden als Was-
ser-, Flächen zur Regulierung des Wasserabflusses-, Grün- oder Flächen für die Landwirtschaft dargestellt.
15
inkl. der Entwicklungsflächen des wirksamen FNP inkl. seiner 1. Änderung deren Bebauungsplan- bzw. Satzungsverfahren gemäß
Tab. 1 in Zi. 1.3.1 auf S. 8 abgeschlossen bzw. die inzwischen bebaut sind
16
Zusammen mit den verzichteten baulichen Entwicklungsflächen nach Zi. 1.3.1, Tab. 1 ergibt dies hochwasser- und starkregenbezogene
Flächenausfälle von insgesamt ca. 14,25 ha Wohn- und Mischbauflächen innerhalb der Gemeinde Mülsen.
Fortschreibung Flächennutzungsplan Gemeinde Mülsen 2022 Begründung Allgemeiner Teil 1710 Die vorgenommene Überprüfung der Entwicklungsoptionen bestehender Bauflächen außerhalb der Über-
schwemmungs- und Risikogebiete hinsichtlich ihres weiteren Bedarfs sowie ihrer Ein- bzw. Anfügung in das
bestehende Siedlungsgefüge ergab in der Summe nochmals einen Flächenumfang über alle Gründe von insge-
samt ca. 13,54 ha, deren Darstellung nicht (mehr) der angestrebten städtebaulichen Entwicklung entsprechen 17.
11 Im Zuge der Grundlagenermittlung zu dieser Fortschreibung fielen zunächst die in manchen Bereichen viel-
fältig dargestellten kleinteiligen Verkehrsflächen auf. In anderen Bereichen war dagegen eine Beschränkung
auf wenige Verkehrsflächendarstellungen festzustellen.
12 Der FNP stellt den Gesamtplan der Bodennutzung der Gemeinde dar. Er ist also gesamtgemeindliches Bo-
dennutzungskonzept zu verstehen und auch als solches anzuwenden. Dabei ist er in logischer Fortführung auf
die Grundzüge der Bodennutzung beschränkt. D.h. er darf planungsrechtlich eigentlich nur den vorherrschen-
den Charakter und seine ungefähre Umgrenzung aufzeigen und darstellen 18.
13 Bzgl. Darstellung der Verkehrsflächen gemäß § 5 II Nr. 3. BauGB bedeutet die die Beschränkung auf die Flächen
für den überörtlichen Verkehr 19 sowie die örtlichen Hauptverkehrszüge. Diese bedürfen bzgl. einer Darstellung der
Auslegung. Diese wurde dahingehend vorgenommen, dass die örtlichen Hauptstraßen beidseits des Mülsenbachs,
bestehende Verbindungsstraßen in benachbarte Orte bzw. zwischen der gemeindlichen Hauptentwicklungsachse
und seitlich abseitigen Ortsteilen / Ortslagen als solche qualifiziert wurden. Dazu werden weiter die Hauptentwick-
lungsachse als Entwicklungslinie begleitende und prägende Verkehrszüge im FNP dargestellt. Darüber hinaus ent-
fallen alle dargestellten Verkehrsflächen, ausgenommen nur, soweit sie für besonderen Bezug zu speziellen Bo-
dennutzungen bzw. verkehrsträchtigen Nutzungen in der Gemeinde besitzen (vgl. Zi. 5.6).
14 Bei dieser Anpassung der Verkehrsflächen an die Grundzüge der gemeindlichen Bodennutzung waren viele
gegenseitige Überlagerungen und Überschneidungen im Verhältnis von den Verkehrsflächen weit überwie-
gend zu den Wohnbau- und Mischbauflächen festzustellen und
a) hinsichtlich einer überschießenden Genauigkeit der Verkehrsflächen bei
b) gleichzeitiger Beseitigung von „Scheinvorräten“ an Wohnbau- und Mischbauflächen
zu bereinigen. Ziel der Bereinigung ist das Erkennen der tatsächlichen „Flächenvorräte“ an Bruttobauflächen
im Gemeindegebiet. Von dieser Größe ist dann wiederum auf die Nettobaufläche zu folgern (vgl. Zi. 6, Rn. 3).
Dies bedeutet bezogen auf die im gültigen FPN inkl. seiner 1. Änderung dargestellten Flächenangaben eine
Reduzierung der Verkehrsflächen in dieser Fortschreibung um ca. 24,48 ha. Im Gegenzug reduzierten sich
die im bisherigen FNP dargestellten Wohnbau- und Mischbauflächen um zusammen 7,21 ha.
15 Darüber hinaus wurden die Flächendarstellungen innerhalb des bebauten Siedlungskörpers anhand ihrer aus-
geübten Nutzungen auf ihr städtebauliches Zutreffen überprüft. Dabei wurden z.T. umfangreiche Korrekturen
der Bauflächendarstellungen, z.B. von Wohn- zu Mischbaufläche oder Gemeinbedarfsflächen oder umgekehrt
vorgenommen. auffällig war die vielfache Überlagerung mit oder durch Verkehrsflächendarstellungen. Diese
Überlagerungen wurden im gesamten Gemeindegebiet zum Vermeiden einer letztendlich verfälschten Sied-
lungs- und Verkehrsflächenbilanz korrigiert.
17
Zusammen mit den verzichteten baulichen Entwicklungsflächen nach Zi. 1.3.1, Tab. 2 ergibt dies Bauflächenstreichungen von insge-
samt ca. 14,53 ha Wohn- und Mischbauflächen innerhalb der Gemeinde Mülsen.
18
vgl. Mitschang in Battis/Krautzberger/Löhr; BauGB Kommentar, Rn. 4ff zu § 5, S. 172ff; 15. Auflage, München 2022
19
hier klassifizierte Bundes-, Staats- und Kreisstraßen im Sinne des FSrtG und SächsStrG
Fortschreibung Flächennutzungsplan Gemeinde Mülsen 2022 Begründung Allgemeiner Teil 1816 Ca. 43,70 ha im baulichen Bestand dargestellter Wohn- und Mischbauflächen innerhalb rechtskräftiger Be-
bauungspläne bzw. im Zusammenhang bebauter Ortsteile nach § 34 I bzw. II BauGB werden flächig unter
besondere Planungserfordernisse bzw. -vorbehalte gestellt. Diese Flächen unterliegen für ihre weitere bauli-
che Entwicklung besonderen Anforderungen hinsichtlich
a) Hochwassergefährdung u/o Wasserabflüssen,
b) Sicherung bestehender / Entwicklung neuer Grünfunktionen,
c) Sicherung bedeutsamer Kaltluftabflüsse in die Ortslagen,
d) Behebung städtebaulicher Defizite mit verkehrsbezogener Bedeutung sowie zur
e) Beseitigung die Nachnutzung hemmender erheblicher Beeinträchtigungen.
17 Von den ca. 43,70 ha Bauflächen mit besonderen Planungserfordernissen unterfallen allein ca. 21,79 ha
Wohn- und Mischbauflächen der Beachtung / Berücksichtigung des Hochwasserschutzes bei der weiteren
baulichen Innenentwicklung. Darin sind die flächig nicht hinreichend genau fassbaren, nur linear dargestellten
Bereiche zur Beachtung/ Berücksichtigung des Wasserabflusses im Bereich reliefbedingter Wasser-Abfluss-
rinnen weit überwiegend noch nicht mit eingerechnet.
18 Die weiteren erkannten besondere Planungserfordernisse nach Rn. 13, lit. b), lit. d) und lit. e) bei der Innen-
entwicklung im baulichen Bestand und der baulichen Fortentwicklung der Ortsteile umgreifen insgesamt ca.
21,80 ha. Sie gliedern sich wie folgt auf (vgl. Tab. 3). Für die Sicherung bedeutsamer Kaltluftabflüsse in die
Ortslagen gilt die Aussage von Rn. 14, Satz 2 sinngemäß.
ff
Tab. 3 Umfänge besonderer Planungserfordernisse bei der Innenentwicklung und der baulichen Fort-
entwicklung der Ortsteile
Quelle Eigene Darstellung I/2022
besonderes Planungserfordernis Flächenumfang in ha insgesamt
Sicherung bestehender / Entwicklung neuer Grünfunktionen 8,02 6,20
Behebung städtebaulicher Defizite mit verkehrsbezogener Bedeutung 1,56
Beseitigung Nachnutzung hemmender erheblicher Beeinträchtigun- 6,02
gen20
19 Die Fortschreibung weist derzeit insgesamt ca. 40,48 ha an neu aufgenommenen potenziellen baulichen Ent-
wicklungsflächen aus (vgl. Anl. 1). Dabei überstreichen ca. 3,30 ha der für eine gemischte Bebauung aufge-
nommenen baulichen Entwicklungsflächen bereits bauliche genutzte bzw. anthropogen überprägte und brach-
liegende Flächen. Die in die Fortschreibung aufgenommene Sportfläche in der Ortslage Marienau (ca. 1,53
ha) wird ebenfalls bereits in der Form der geplanten Darstellung genutzt. Eine übersichtliche Auflistung und
Kurzdarstellung der jeweiligen Entwicklungsflächen, getrennt nach Ortsteilen und gegliedert nach Art der
baulichen Nutzungen enthält Anl. 3.
20 Über die baulichen und freizeitbezogenen Entwicklungsflächen hinaus werden noch ca. 13,0 ha an Flächen
für Hochwasserrückhaltebecken und ca. 0,8 ha für eine Niederschlagswasserrückhaltung aufgenommen (vgl.
Zi. 6.7).
20
u.a. Ermittlung / Erkundung / ggf. vorherige Beseitigung von Altlastenverdachten, Gefahren aus untertägigem Bergbau, Klärung der
sicheren Gebietsentwässerung
Fortschreibung Flächennutzungsplan Gemeinde Mülsen 2022 Begründung Allgemeiner Teil 19Sie können auch lesen
