GESCHÄFTS BERICHT 2018 - Consus Real Estate
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GESCHÄFTS-
BERICHT
2018
Inhalt Kennzahlen der CONSUS Real Estate 4 An unsere Aktionäre 7 Management 10 Die wichtigsten Erfolge 2018 14 Projektübersicht 18 Bericht des Aufsichtsrats 26 CONSUS am Kapitalmarkt 30 Konzernlagebericht 34 Konzernabschluss 58 Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers 182
ca. 10 Mrd. EUR
bis 2026
Gesamtentwicklungsvolumen
Immobilien-
Projektentwickler
in Deutschland
64
Entwicklungsprojekte
Unser Fokus:
2,4 Mrd. EUR
Entwicklung von Wohn-
immobilien in den neun
wirtschaftlich stärksten Bruttovermögenswerte (GAV)
Städten Deutschlands.
An unsere Aktionäre
CONSUS Projektentwicklungen
Hamburg
Berlin
Sehr geehrte Aktionärinnen
Andreas Steyer
und Aktionäre, Vorstandsvorsitzender
2018 war ein erfolgreiches Jahr für den Immobili- 68,2 Mio. EUR und einen beachtlichen Gewinn.
Düsseldorf Leipzig enbereich und die CONSUS Real Estate AG (CON- Im August 2018 gab CONSUS den Verkauf seiner
Dresden SUS), da die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Mehrheitsbeteiligung von rund 58 % an der nicht
Köln den Top-9-Städten Deutschlands auf anhaltend zum Kerngeschäft gehörenden GxP German Pro-
hohem Niveau blieb. perties AG bekannt, die an die Summit RE eight
CONSUS hat im abgelaufenen Geschäftsjahr GmbH verkauft wurde.
wichtige Meilensteine erreicht und signifikan- Ebenfalls im August 2018 unterzeichnete
Frankfurt
tes Wachstum verzeichnet. Das ist das Ergebnis CONSUS eine Vereinbarung zur Erhöhung des Be-
zahlreicher strategischer Maßnahmen, die sich teiligungsanteils an der CG Gruppe AG (CG) von
aus unserer Strategie zum Abbau von Komplexi- 59 % auf 75 % auf voll verwässerter Basis. Mit der
tät und zur Rationalisierung unseres Geschäfts- Anteilserhöhung und der Konsolidierung der voll-
betriebs ergaben. Eine Reihe wichtiger Ereignis- ständigen Kontrolle über CG kam CONSUS seiner
se war 2018 prägend für die Zukunft von CONSUS. strategischen Verpflichtung zur weiteren Integra-
Sie standen unter dem übergeordneten strategi- tion des Kerngeschäftsbereichs CG nach.
Stuttgart schen Ziel, sich ausschließlich auf das Segment Darüber hinaus hat CONSUS im Rahmen einer
Wohnimmobilienentwicklung zu konzentrieren Kapitalerhöhung im Juli 2018 18,2 Mio. neue Akti-
und Wachstum zu erzielen. en verkauft und damit einen Bruttoerlös von ca.
München 131 Mio. EUR erzielt, der zum Teil für die Aufsto-
Fokus auf Wohnimmobilienentwicklung
ckung der Beteiligung an CG verwendet wurde.
CONSUS hat im Rahmen von zwei Transaktionen
gewerbliche Anlageimmobilien veräußert. Im Mai GDV steigt auf ca. 10 Mrd. EUR dank erheblicher
2018 verkauften wir acht Gewerbeobjekte für rund Akquisitionen
148 Mio. EUR brutto an einen institutionellen An- Den wichtigsten Meilenstein setzte CONSUS mit
leger und realisierten Mittelzuflüsse in Höhe von der Übernahme der SSN Group AG (SSN) – einer der
Dortmund ist enthalten in Düsseldorf, Erfurt ist enthalten in Leipzig, Böblingen, Karlsruhe und Mannheim sind enthalten in Stuttgart,
Bayreuth und Passau sind enthalten in München, Offenbach ist enthalten in Frankfurt am Main
Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG |7
An unsere Aktionäre
führenden Entwicklungsplattformen in Deutsch- ten Einsatz von Serienproduktionsanlagen und barungen wurden mit einer Reihe bedeutender klare Strategie zu intensivieren. Die Marktkapi-
land. Damit ist es CONSUS gelungen, seine Ent- die Vorfertigung von Bauteilen in der Lage sein, institutioneller Investoren, darunter BNP Paribas talisierung von mehr als 1 Mrd. EUR gegen Ende
wicklungs- und Wachstumsaktivitäten im frag- Projekte ca. 20 % schneller abzuwickeln und da- REIM, Heitman Germany, Swiss Life/Corpus Sireo, 2018 hilft uns dabei, unsere Investorenbasis wei-
mentierten Bauträgersegment in Deutschland bei gleichzeitig die Bau- und Entwicklungskosten Nassauische Heimstätte, WealthCap und Talanx, ter zu stärken. Die geplante Notierung von CON-
deutlich zu verstärken. Da sich die geografische konzernweit deutlich zu senken. Während viele geschlossen. SUS im Jahr 2019 im Prime Standard ist ein weite-
Verteilung der Entwicklungsprojekte der beiden Anbieter hierzulande nur die Entwicklungspha- Im Jahr 2018 erzielte CONSUS einenGesamt- rer Eckpfeiler unserer Strategie, die darauf abzielt,
Unternehmen gut ergänzten, konnte CONSUS se von Immobilienprojekten abdecken, erhalten erlös von 615 Mio. EUR, mit einer Gesamtleistung das Verständnis und das Vertrauen der Investoren
mit der Akquisition von SSN seine deutschland- Kunden von CONSUS schlüsselfertige Lösungen von mehr als 468 Mio. EUR, wovon der Großteil mit einem einzigartigen, risikominimierten Ge-
weite Präsenz deutlich ausbauen und damit den nach ihren Wünschen. Wir haben durch unsere auf den Bereich Immobilienentwicklung entfällt. schäftsmodell, exzellenten Projektakquisitionen
Grundstein für weitere operative Erfolge 2019 und langjährige Erfahrung und unser Netzwerk ver- Unsere wichtigste Kennzahl, das EBIT Pre-PPA und -durchführungen sowie einer transparenten
in den kommenden Jahren legen. Mit der Über- trauensvolle Partnerschaften aufgebaut und sind und Pre-One-offs, erhöhte sich auf 204 Mio. EUR, Kommunikation kontinuierlich auszubauen.
nahme hat sich CONSUS als der führende Ent- im Wettbewerb um Flächen und Gebäude sehr was zu einer EBIT Pre-PPS-Marge von 33 % führ- CONSUS ist heute als führender deutscher Im-
wickler in den deutschen Top-9-Städten etabliert. gut aufgestellt. te. Das Unternehmen berichtet auf der Grundla- mobilienentwickler in den Top-9-Städten des Lan-
Um die weitere Integration von CG voranzu- ge einer Pre-PPA (pre-purchase price allocation) des hervorragend aufgestellt. Wir haben eine kla-
Risikominimierung bei Forward Sales
treiben und zwecks Fortführung der allgemeinen und Pre-Einmaleffekt, um die buchhalterischen re Strategie, wie wir unsere Ziele für 2019 und
Das Volumen im Bereich Forward Sales und ver-
Konzernkonsolidierung, schloss CONSUS im No- Einflüsse von Akquisitionen auszuschalten und darüber hinaus erreichen wollen. Für das laufen-
bindlicher Absichtserklärungen für solche For-
vember 2018 einen Beherrschungs- und Gewinn- die zugrunde liegende Geschäftsentwicklung de Geschäftsjahr sind wir sehr optimistisch.
ward-Sale-Verkäufe liegt per März 2019 bei rund
abführungsvertrag mit CG, der am 1. Januar 2019 hervorzuheben. Ihnen, unseren geschätzten Aktionärinnen
2,5 Mrd. EUR, was zu frühen Cashflows und einer
in Kraft tritt. Das Gesamtergebnis des abgelaufenen Ge- und Aktionäre, danken wir für das entgegenge-
deutlichen Risikoreduzierung der Entwicklungs-
All diese Ereignisse waren Meilensteine im schäftsjahres spiegelt nicht die Ertragskraft der brachte Vertrauen sehr herzlich, und hoffen, dass
projekte führt. Im Jahr 2018 hat CONSUS Verträ-
strategischen Plan von CONSUS, der die Umstruk- CONSUS Gruppe wider, da unsere Beteiligung an Sie CONSUS auch weiterhin als Investor begleiten
ge über Terminkäufe mit einem Bruttoerschlie-
turierung des Unternehmens und die Fokussie- der SSN Gruppe erst im Dezember 2018 vollkon- und unterstützen werden.
ßungswert oder Gross Development Value (GDV)
rung auf den Entwicklungsbereich vorsieht. solidiert wurde. Sehr geehrte Geschäftspartner, auch Ihnen
von 450 Mio. EUR abgeschlossen.
Andreas Steyer und Benjamin Lee initiierten gebührt unser verbindlichster Dank für die gute
Die folgenden Projekte wurden erfolgreich Ziele und Ausblick für 2019
die Formierung eines erweiterten Vorstands, um und kooperative Zusammenarbeit im vergange-
bei institutionellen Investoren platziert: Die Quar- Eines der wesentlichen Ziele für 2019 wird es
das operative Management von CG und SSN for- nen Jahr.
tiersentwicklung Cologneo I, eines der größten sein, die mit der Finanzierung unserer Entwick-
mal in CONSUS zu integrieren. Dadurch wurde Den Mitgliedern des Aufsichtsrats danken wir
Entwicklungsprojekte von CONSUS, wurde für lungsprojekte verbundenen Kosten zu sen-
nicht nur die Integration vertieft, sondern auch für die jederzeit konstruktive und lösungsorien-
voraussichtlich 241 Mio. EUR an einen namhaf- ken. Die konzernweite Refinanzierungsstrate-
die Zusammenarbeit zwischen den Geschäftsbe- tierte Zusammenarbeit, die gerade in dem ver-
ten institutionellen Investor verkauft. Ein zusätz- gie, die sich das Know-how und Skaleneffekte
reichen und Sparten verbessert. gangenen Jahr der Neuorientierung von beson-
liches Ertragspotenzial von bis zu 36 Mio. EUR im gesamten CONSUS-Konzern zunutze macht,
derem Wert für die Entwicklung der Gruppe war.
Die Zukunft gestalten – die Gegenwart bauen winkt, wenn die Mieten über die aktuellen Markt- legt den Schwerpunkt auf die Senkung des
Nicht zuletzt gilt unser Dank auch unseren
Durch die Zusammenlegung von zwei integrier- mieten steigen. Im vierten Quartal 2018 wurden Durchschnittszinses.
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, die mit ihrer
ten Entwicklungsplattformen konnte CONSUS er- drei weitere Forward-Sale-Verträge mit instituti- Die positive Kursentwicklung der CONSUS-
Expertise und ihrem täglichen Engagement für
hebliche Synergien erzielen. Dazu gehören kon- onellen Investoren geschlossen: für Carré Löbtau Aktie ist ein weiteres wichtiges Ziel im laufenden
den nachhaltigen Erfolg der CONSUS Gruppe von
tinuierliche Einnahmequellen aus zusätzlichen in Dresden mit einem GDV von 37,5 Mio. EUR, für Geschäftsjahr. Im Jahr 2018 wurde der Kurs der
entscheidender Bedeutung sind.
Projekten und eine Steigerung der Terminverkäu- Schlüsselsegmente der großen Kaiserlei-Entwick- CONSUS-Aktie maßgeblich bestimmt durch den
fe. Das komplementäre Know-how von SSN und lung in Frankfurt/Offenbach über voraussichtlich Strukturwandel bei CONSUS. Er hatte einen ge-
Mit freundlichen Grüßen
CG wird CONSUS zugutekommen. Zudem sind in- 60 Mio. EUR sowie für eine Projektentwicklung wissen Aktionärswechsel zur Folge und es dau-
folge der verbesserten und effizienteren Refinan- an einem erstrangigen Standort in Mannheim erte einige Zeit, bis er vom Kapitalmarkt entspre-
zierung, zentralen Planung, Risikomanagement, über voraussichtlich 95 Mio. EUR. Sie alle unter- chend verstanden wurde. Dies wird sich jedoch
Einkauf und Digitalisierung sowie niedrigeren streichen die Stärke unserer Entwicklungs- und mit unserer strategischen Neuausrichtung än-
Verwaltungskosten mittelfristige Kosteneinspa- Vertriebspipeline. dern. Wir sind zuversichtlich, gute Fortschritte bei
rungen zu erwarten. Im ersten Quartal 2019 wurden drei weite- der weiteren Stärkung unserer Kapitalmarktkom-
Was CONSUS Real Estate besonders auszeich- re Forward-Sale-Vereinbarungen für Entwicklun- munikation und der Vertiefung unserer Bezie-
Andreas Steyer
net: Als Immobilienentwickler industrialisieren gen am Ostplatz und an der Hamburger Str. in hungen zu erreichen, und sehen darin eines un-
wir den gesamten Bauprozess und werden nach Leipzig sowie die Entwicklung des Franklin-Hau- serer wichtigsten Ziele für 2019. Wir werden alles
Möglichkeit standardisierte Fertigteile einset- ses in Berlin mit einem GDV von insgesamt ca. daransetzen, den Dialog mit internationalen Ban-
zen. Langfristig wird CONSUS durch den geplan- 170 Mio. EUR notariell beurkundet. Solche Verein- ken und Investoren durch Transparenz und eine
8| Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG |9
Management | Vorstand
Vorstand
Management
Vorstand
Erweiterter Vorstand
Andreas Steyer Benjamin Lee
CEO CONSUS CFO CONSUS
ernannt am 1. Januar 2018 ernannt am 3. April 2018
• Über 25 Jahre Betriebs- und Führungserfah- • Über 25 Jahre Erfahrung in der Finanzindustrie,
rung bei deutschen Immobilienunternehmen davon 14 Jahre bei UBS Investment Banking
• Ehemals CEO der börsennotierten Gesellschaft • Vorher bei Aggregate Holdings,
DEMIRE, Aufbau des Bestandsportfolios auf dem Großaktionär von CONSUS
über 1 Mrd. EUR • Fünf Jahre Erfahrung als Vorstandsmitglied
• Zuvor bei der Deka Immobilien und als Partner und CFO bei einem börsennotierten
bei Ernst & Young Real Estate und Arthur An- Unternehmen
dersen Real Estate tätig
Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG | 11
Management | Erweiterter Vorstand
Erweiterter Vorstand
Christoph Gröner Jürgen Kutz Michael Tockweiler Theo Gorens
CEO CG Gruppe COO CG Gruppe CEO SSN Group CFO SSN Group
• Christoph Gröner ist Firmen- • Seit 2011 stellvertretender • CEO und Firmengründer der • CFO von SSN
gründer und Vorstandsvor- CEO und COO und verant- SSN Group AG • Mehrere Jahre Erfahrung im
sitzender der CG Gruppe wortlich für die Projektent- • Er gründete die SSN Group AG Finanzsektor in Amsterdam
• Führende Innovation in wicklung, Forward Sales und im Jahr 2004, die seit ihrer und Frankfurt
der Industrialisierung die Finanzierung von Projek- Gründung ein GDV in Rekord- • Zuvor bei ABN Amro und der
und Digitalisierung der ten der CG Gruppe höhe von 7,5 Mrd. EUR Bethmann Bank tätig
Immobilienentwicklung • Zuvor als Senior Real Estate vorzuweisen hat • Zu seiner Verantwortung
Asset Manager bei Lone Star bei der SSN Gruppe gehören
Funds und als CEO bei der Finanzen, Geschäftsentwick-
Alpine Finanz-Gruppe tätig lung, Schuldenberatung,
Risikomanagement
12 | Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG | 13
Die wichtigsten Erfolge 2018
Q1
Andreas Steyer per 1. Januar 2018
zum COO ernannt
Andreas Steyer verfügt über mehr als 25 Jahre Er-
fahrung in der Immobilienbranche. Vor CONSUS
hat er einen der führenden börsennotierten Ge-
werbeimmobilien-Konzerne in Deutschland auf-
gebaut und war als Geschäftsführer für mehre-
re große Immobiliengesellschaften tätig sowie als
Partner bei Ernst & Young Real Estate und Arthur
DIE
Andersen Real Estate tätig.
WICHTIGSTEN
Q2
Benjamin Lee per 3. April 2018 zum CFO der
ERFOLGE
CONSUS Real Estate AG ernannt
Benjamin Lee verfügt über 25 Jahre Erfahrung in
der internationalen Finanzindustrie, davon 14
Jahre bei UBS Investment Banking in London
und New York. Vor CONSUS war er bei Aggregate
2018
Holdings beschäftigt.
Veräußerung von Gewerbeimmobilien mit
einem Mittelzufluss von 68,2 Mio. EUR und
CONSUS steigert Entwicklungsvolumen um
erheblichem Gewinn
750 Mio. EUR
Im Mai 2018 veräußerte CONSUS acht Gewerbe-
Im April 2018 sicherte die CONSUS-Tochter CG
immobilien mit einem GAV von insgesamt
Gruppe AG fünf einzelne neue Projekte an führen-
148 Mio. EUR an einen institutionellen Investor.
den Standorten in Hamburg, Köln, Stuttgart/Böb-
lingen und Erfurt mit einem voraussichtlichen
Verkaufsvolumen von rund 750 Mio. EUR. Damit Ernennung des CEO
erhöht sich das aktuelle Entwicklungsvolumen Andreas Steyer wird mit Wirkung zum 31. Mai 2018
um 16 % auf insgesamt ca. 5,4 Mrd. EUR. zum neuen Chief Executive Officer (CEO) ernannt.
Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG | 15
Die wichtigsten Erfolge 2018
Q3 Q4
CONSUS verkauft seine nicht zum Kerngeschäft
gehörende Mehrheitsbeteiligung von rund
58 Prozent an der GxP German Properties AG
an die Summit RE eight GmbH. Der Verkauf steht
im Einklang mit der von CONSUS angekündigten Forward Sale an eine namhafte deutsche Pensi-
Strategie und erzielt einen beachtlichen Gewinn.. onskasse verkauft. Im weiteren Verlauf des Jahres
Grundsteinlegung am Ernst-Reuter-Platz in Berlin
wird ein weiterer großer Teil bei einem institutio-
CONSUS setzt erfolgreich den Spatenstich für die
nellen Investor für rund 60 Mio. EUR platziert. Das
Entwicklung von 141 Wohnungen. Das Projekt
neue Quartier soll bis 2022 fertiggestellt sein.
wurde für ca. 60 Mio. EUR an einen institutionel-
len Investor verkauft. Die Fertigstellung des Ge-
bäudekomplexes ist für Sommer 2020 geplant. Richtfest in der Residenz am Waldplatz in
CONSUS erhöht Beteiligung an der CG Gruppe AG
Leipzig
auf 75 %
CONSUS feiert gemeinsam mit allen Projektbe-
Im August 2018 kündigte CONSUS die Erhöhung
teiligten die Fertigstellung des Rohbaus. Die Ent-
seines Anteils an der CG Gruppe AG von 59,1 % auf
wicklung hat einen GDV von 20 Mio. EUR und
75,0 % auf voll verwässerter Basis an. Die weitere CONSUS übernimmt die SSN Group AG
Durch Kapitalerhöhung erzielt CONSUS einen wurde bereits im Rahmen eines Forward Sales bei
Integration der CG-Gruppe beschleunigt den
Bruttoerlös von ca. 131 Mio. EUR CONSUS vereinbart den Erwerb von 93,4 % der An- einem institutionellen Investor platziert.
Fokus von CONSUS auf die Wohnimmobilien
Im Juli 2018 hat CONSUS ca. 18,2 Mio. neue Aktien teile an der SSN Group AG, einem der führenden
entwicklung als Kerngeschäft.
zum Bezugspreis von 7,20 EUR angeboten und deutschen Immobilienentwickler. Das führt zur Zu-
EMC European Modular Constructions GmbH
verkauft. sammenlegung von zwei sich ergänzenden in-
tegrierten Entwicklungsplattformen. Durch die CONSUS setzt neue Maßstäbe im Bauwesen
erhebliche Erhöhung seines Bruttoentwicklungs- CONSUS ist über seine Tochtergesellschaft CG der
volumens (GDV) von 6,2 Mrd. EUR auf 9,7 Mrd. EUR wichtigste Geschäftspartner der European Modu-
und die Steigerung der Anzahl seiner Entwick- lar Constructions GmbH (EMC). Gemeinsam feiern
CONSUS beteiligt sich mit 75 % am innovati- lungsprojekte von 53 auf 65 stärkt CONSUS mit sie die Grundsteinlegung für eines der größten
ven PropTech-Unternehmen DIPLAN zur wei- dieser Transaktion seine Position als größter deut- europäischen Fertigteilwerke für Bauelemente in
teren Digitalisierung von Planungs- und scher Immobilienentwickler. Erfurt. Nach dem Produktionsstart im Jahr 2020
Bauprozessen wird das Werk Bauteile für rund 2.000 Wohnein-
DIPLAN konzentriert sich auf die weitere Digita- heiten pro Jahr produzieren.
Sicherung von Baurechten für die Quartiersent- Erfolgreicher Forward Sale in Köln mit zusätzli-
lisierung der geschäftlichen Kernaktivitäten im
wicklung Cologneo I chem Ertragspotenzial
Entwicklungs- und Baubereich.
In den kommenden drei Jahren wird die CG Gruppe Der Forward-Sale-Vertrag für eines der größten CONSUS erlangt Baugenehmigung für das
fast 500 Wohnungen mit rund 34.000 m� Wohn- Entwicklungsprojekte von CONSUS wird erfolg- Franklin-Haus in Berlin
fläche bauen. Das Quartier Cologneo I wird zudem CONSUS erhält die Baugenehmigung reich unterzeichnet. Ein namhafter institutionel- Im Dezember 2018 erhält CONSUS die Bauge-
über rund 60.000 m� Gewerbefläche für Einzel- für den zweiten Bauabschnitt des Ensembles ler Investor erwirbt die Entwicklung des Quar- nehmigung für das Büroprojekt Franklin-Haus.
handel, Büro und Kultur sowie eine Kindertages- Westend gegenüber dem Frankfurter Messeturm tiers Cologneo I für voraussichtlich 241 Mio. EUR Bei vorgesehenem Baubeginn im Februar 2019
stätte und einen Parkplatz in Bestands- und für die Entwicklung einer gemischt genutzten Im- mit einem zusätzlichen Ertragspotenzial von bis soll die Entwicklung nach Unterzeichnung einer
Neubauten verfügen. mobilie mit 243 Wohnungen sowie Büro- und Ge- zu 36 Mio. EUR (+15 %), wenn Mieten über den ak- Forward-Sale-Vereinbarung bis Mitte 2020 abge-
schäftsflächen mit einem Bruttoentwicklungsvo- tuellen Mietstand klettern. Die kürzlich aufgenom- schlossen sein wird.
lumen (GDV) von 216 Mio. EUR. menen Bauarbeiten sollen bis 2022 abgeschlos-
Erste Lage in Frankfurt am Main – erfolgreicher
sen sein.
Teilverkauf Mittelzufluss in Höhe von 220 Mio. EUR durch
Im Frankfurter Westend ist bereits mehr als die Verkaufsstart von Eigentumswohnungen für VauVau-Forward-Sale realisiert
Hälfte der 164 Eigentumswohnungen in der ÜBerlin – Steglitzer Kreisel Erfolgreicher Spatenstich für zukunftsweisen- CONSUS erhält im Dezember 2017 Kaufpreis
Wohnanlage Grand Ouest direkt gegenüber dem Im August 2018 beginnt die Verkaufskampag- des Quartier zwischen Frankfurt am Main und vorauszahlungen von rund 220 Mio. EUR aus dem
Frankfurter Messeturm vorverkauft. Das Gesamt- ne für 330 Eigentumswohnungen im denkmal- Offenbach Forward Sale von fünf großen VauVau-Projekten
entwicklungsvolumen (GDV) von Grand Ouest geschützten Steglitzer Kreiselgebäude. Das Pro- Das gesamte Kaiserlei-Quartier und seine verschie- (Vertical Village) über 670 Mio. EUR an einen
liegt bei ca. 92 Mio. EUR bei einer Gesamtfläche jekt befindet sich bereits im Bau. Mit einem denen Komponenten machen einen GDV von institutionellen Investor. Das bestätigt die guten
von 9.108 m�. Per März 2019 hat sich die Zahl der Bruttoentwicklungsvolumen (GDV) von rund rund 409 Mio. EUR aus. Ein erhebliches Volumen Cashflow-Eigenschaften des integrierten
vorverkauften Wohnungen auf 120 erhöht. 195 Mio. EUR soll es 2021 abgeschlossen sein. des Projekts wurde Ende 2017 für 218 Mio. EUR als Foward-Sale-Modells.
16 | Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG | 17
Projektübersicht
CONSUS Real Estate ist der
führende Immobilien-
Projektentwickler in den
Top-9-Städten Deutschlands
Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG | 19EIN SOLIDES PORTFOLIO
GROSSER PROJEKT-
ENTWICKLUNGEN IN
DEUTSCHLANDS WICHTIGSTEN
STÄDTEN UpperNord Quarter, Düsseldorf ÜBerlin, Berlin
The Wilhelm, Berlin COLOGNEO I, Köln Vitopia Kampus Kaiserlei, Frankfurt am Main Westend Ensemble, Frankfurt am Main
PROJEKTE
Quartier Hoym, Dresden Grand Ouest, Frankfurt am Main
20 | Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG | 21Projektübersicht
Gesundes Klima Dazu entstehen
im VAI
390 Studenten-
wohnungen Senioren-
wohnungen
Ein Park mit Waldsee vermittelt
das Gefühl, in der Stadt und
doch draußen zu sein
Schallschutz und
Das Schleifenhaus am Rand des Cam- Wintergärten WÜRZBURG
FRANKFURT NÜRNBERG
pus bietet Wohnraum für Studenten 6
und schirmt das Quartier gleichzeitig 10 14
Insgesamt KARLSRUHE 81
vom Umgebungslärm ab
entstehen 8 STUTTGART
Stadtstrand
8
81 27
MÜNCHEN
Wohn- SINGEN
einheiten
4 Kinder-
Terrasse für
Veranstaltungen E-Bike-
und ein Biergarten Mobility-Hub tagesstätten
Hochseilgarten
Sprungturm
3 denkmalgeschützte
Gebäude namhafter 3 Quartiere Mit Freiflächen bieten die
Architekten am See Tagesstätten Raum zum Spielen,
Lernen und Sich-Entwickeln
Ingesamt
Smart City hat VAI
3 Altstadtquartieren nachemp-
Die denkmalgeschützten fundene Anlagen werden zu
Grundlfäche
Flachbauten Egon Eiermanns Wohn- und Lebensraum für alle
werden zum Business- und Generationen
Schallschutz und
Technologie-Zentrum. Hier
Wintergärten
werden sich Start-ups ansiedeln
Ein modernes Mobilitäts-
undes wird Raum für Kreativität
konzept garantiert sichere
geschaffen
Straßen für Bewohner und
Besucher
22 | Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG | 23
Projektübersicht
Cologneo im Überblick Insgesamt
werden
Auf dem früheren Firmengelände der Klöckner-Humboldt-
Deutz AG in Köln-Mühlheim wird auf drei Grundstücken nahe
der Messe und des Hafens ein komplett neues Stadtquartier
ca. 1.420 Cologneo II
ca. 600 Wohnungen
entwickelt. Die Planung beinhaltet eine städtische Mischung Wohneinheiten
ca. 35 Büroeinheiten, Einzelhandel, Hotel,
aus Leben und Arbeiten, Gewerbe und Kultur, Kita, Einzel- errichtet
Gastronomie
handel, Hotel und Hostel. Grundlage der Entwicklung ist ein vermietbare
Neubau/Hochhaus
Nebeneinander von Alt und Neu unter Beibehaltung des Fläche
kalkuliertes Verkaufsvolumen
historischen Gebäudebestands
347 Mio. EUR ca.
22.600 m2
Cologneo I
ca. 480 Wohnungen
ca. 160 Gewerbeeinheiten
Bestand und Neubau
Cologneo III
kalkuliertes Verkaufsvolumen
383 Mio. EUR
ca. 340 Wohnungen
ca. 5 Gewerbeeinheiten
kalkuliertes Verkaufsvolumen
ca. 106 Mio. EUR
1 Kita
1 Hotel
Copyright: kadawitt+feldarchitektur gmbh
1 Hostel
24 | Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG | 25Bericht des Aufsichtsrats
Bericht des
Aufsichtsrats
Sehr geehrte Aktionärinnen
Axel Harloff Prof. Dr. Hermann Wagner Dr. Friedrich Oelrich
und Aktionäre, Vorsitzender des Aufsichtsrats Mitglied des Aufsichtsrats Mitglied des Aufsichtsrats
der Aufsichtsrat hat sich im Geschäftsjahr 2018 in- VERÄNDERUNGEN IN DER BESETZUNG DES VERÄNDERUNGEN IN DER BESETZUNG DES nicht nach der Verlagerung von Kompetenzen in
tensiv mit der Lage des Unternehmens befasst AUFSICHTSRATS VORSTANDS Ausschüsse verlangt.
und die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäfts- Dem Aufsichtsrat gehörten im Geschäftsjahr 2018 Im abgelaufenen Geschäftsjahr kam es zu folgen-
SITZUNGEN UND BESCHLUSSFASSUNGEN DES
ordnung obliegenden Verpflichtungen wahrge- Herr Axel Harloff als Vorsitzender, Herr Dr. Karl den Veränderungen im Vorstand: Herr Andreas
AUFSICHTSRATS
nommen. Zu diesen zählen Beratungen auf der Kauermann (bis 29. Juni 2018), Herr Prof. Dr. Her- Steyer wurde mit Wirkung zum 1. Januar 2018 als
Im Geschäftsjahr 2018 fanden insgesamt 20 Auf-
Basis regelmäßiger, zeitnaher und umfassen- mann Anton Wagner (ab 30. Juni 2018), als stellver- Vorstand bestellt. Er folgt auf Herrn Stanley William
sichtsratssitzungen statt, wovon zwölf Sitzungen
der Informationen durch den Vorstand, die Ein- tretender Vorsitzender (ab 1. August 2018) sowie Bronisz, der zum Jahreswechsel 2017/2018 die Nie-
im Rahmen von Telefonkonferenzen oder/und Ab-
bindung des Aufsichtsrats in Entscheidungen Dr. Friedrich Oelrich an. Herr Dr. Karl Kauermann derlegung seines Vorstandsmandats erklärt hat-
stimmungen per E-Mail abgehalten wurden. Mit
von wesentlicher Bedeutung für das Unterneh- hat bis zu seinem Ausscheiden die Funktion des te. Im Februar 2018 verstarb zu unserem großen
Ausnahme der Sitzung am 15. Februar 2018, bei
men sowie die notwendige Überwachung der stellvertretenden Vorsitzenden übernommen. Bedauern Herr Dr. Jürgen Büser. Zu seinem Nach-
der ein Mitglied des Aufsichtsrats verhindert war,
Geschäftsführung. Durch Beschluss des Amtsgerichts Berlin folger wurde mit Wirkung zum 3. April 2018 Herr
nahmen jeweils alle drei Aufsichtsratsmitglieder
Darüber hinaus stand der Aufsichtsratsvorsit- (Charlottenburg) vom 28. Juni 2018 war Herr Prof. Benjamin Lee bestellt. Herr Norbert Kickum legte
an den Aufsichtsratssitzungen teil.
zende mit dem Vorsitzenden des Vorstands und Dr. Hermann Anton Wagner mit Wirkung zum mit Wirkung zum 31. Mai 2018 sein Vorstandsman-
In seinen Sitzungen im Berichtsjahr 2018 hat
den anderen Mitgliedern des Vorstands in regel- 30. Juni 2018 für die Zeit bis zum Ablauf der nächs- dat nieder. Der Vorstand besteht seither aus Herrn
sich der Aufsichtsrat vor allem mit Fragen der
mäßigem Kontakt. Der Vorstand unterrichtete ten ordentlichen Hauptversammlung zum Mit- Andreas Steyer (Vorsitzender des Vorstands) so-
Strategie, des Portfolios, der Geschäftsentwick-
den Aufsichtsratsvorsitzenden laufend und zeit- glied des Aufsichtsrats als Nachfolger von Dr. Kau- wie Herrn Benjamin Lee (Finanzvorstand).
lung sowie mit Personalfragen befasst. Der Auf-
nah über wichtige Entwicklungen und anstehen- ermann bestellt worden. Die Hauptversammlung
AUSSCHÜSSE sichtsrat gab sein Votum zu den Berichten und
de Entscheidungen. Auf diese Weise war der Auf- 2018 wählte Herrn Prof. Dr. Hermann Anton Wag-
Der Aufsichtsrat der Gesellschaft besteht aus drei Beschlussvorlagen des Vorstands ab, soweit dies
sichtsrat über die Unternehmensstrategie, die ner am 23. August 2018 für den Rest der Amts-
Mitgliedern. Der Aufsichtsrat sah aufgrund dessen nach den gesetzlichen oder satzungsgemäßen
Geschäftsentwicklung, die Planung, die Risikola- dauer seines Vorgängers in den Aufsichtsrat der
auch im Geschäftsjahr 2018 keine Veranlassung Bestimmungen beziehungsweise den Regelun-
ge und die Compliance sowie weitere grundsätzli- Gesellschaft und damit bis zum Ablauf der or-
Ausschüsse zu bilden, weil die Effizienz der Tätig- gen der Geschäftsordnung erforderlich war.
che Themen der Unternehmensentwicklung und dentlichen Hauptversammlung, die über die Ent-
keit und Überwachung im (Gesamt-) Aufsichtsrat
-steuerung stets aktuell informiert. lastung der Aufsichtsratsmitglieder für das Ge-
schäftsjahr 2020 beschließt.
26 | Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG | 27Bericht des Aufsichtsrats
WICHTIGE BESCHLÜSSE IM GESCHÄFTSJAHR JAHRES- UND KONZERNABSCHLUSS 2018 hungen zu verbundenen Unternehmen geprüft
2018 Die Warth & Klein Grant Thornton AG Wirtschafts- und gebilligt. Nach dem abschließenden Ergeb-
Der Aufsichtsrat stimmte einer Kapitalerhöhung prüfungsgesellschaft, Niederlassung Leipzig, hat nis seiner Prüfung hat der Aufsichtsrat keine Ein-
zu, um das weitere Wachstum der Gesellschaft zu den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss wendungen gegen die Erklärung des Vorstands
finanzieren. Ferner stimmte der Aufsichtsrat der sowie den Konzernabschluss und den Konzern- am Schluss seines Berichts gemäß § 312 AktG
Aufstockung des Anteils der CONSUS Real Estate lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar erhoben.
AG von ca. 55 % auf 75 % der Anteile an dem Pro- 2018 bis zum 31. Dezember 2018 geprüft und je- Der Aufsichtsrat dankt den Mitgliedern des
jektentwickler CG Gruppe AG zu. Nach eingehen- weils mit dem uneingeschränkten Bestätigungs- Vorstands sowie allen Mitarbeiterinnen und Mit-
der Beratung stimmte der Aufsichtsrat der Veräu- vermerk versehen. Da es sich bei der CONSUS arbeitern für ihr Engagement und ihren tatkräfti-
ßerung der bestehenden ca. 58 % Anteile an der um eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des gen Beitrag zur erfolgreichen Weiterentwicklung
GxP Germans Properties AG sowie der von der Ge- § 267 Abs. 1 HGB handelt, erfolgte die Prüfung des CONSUS Konzerns im Geschäftsjahr 2018.
sellschaft gehaltenen Gewerbeimmobilien zu. des Jahresabschlusses freiwillig. Der Konzernab-
Mit dem Ziel, das Gesamtentwicklungsvolu- schluss und der Konzernlagebericht wurden nach
men der CONSUS zu erhöhen, und um die Zahl den internationalen Rechnungslegungsstandards Berlin, den 16. April 2019
der Entwicklungsprojekte deutlich zu steigern, IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den
stimmte der Aufsichtsrat nach eingehender Prü- ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwenden-
fung und Diskussion dem Erwerb einer Mehr- den handelsrechtlichen Vorschriften erstellt. Die
heitsbeteiligung von 93,4 % der Aktien an der SSN Abschlussunterlagen und die Berichte des Ab-
Group AG sowie den erforderlichen Kapitalmaß- schluss- und Konzernabschlussprüfers lagen al-
nahmen zur Finanzierung des Kaufpreises zu. len Mitgliedern des Aufsichtsrats rechtzeitig zur
Darüber hinaus erörterte der Aufsichtsrat mit Einsicht und eigenen Prüfung vor. Der Aufsichts-
dem Vorstand die Organisation der Gesellschaft rat hat den Jahresabschluss und den Konzernab-
und beschäftigte sich mit Fragen der Leistungsfä- schluss sowie den Konzernlagebericht des Vor-
Axel Harloff
higkeit der Organisation. Der Aufsichtsrat stimm- stands in seiner Sitzung am 16. April 2019 intensiv
te dem Beschluss des Vorstands zu, einen erwei- mit dem Vorstand besprochen und geprüft. Der
terten Vorstand bei der Gesellschaft einzusetzen. für die Prüfung verantwortliche Wirtschaftsprüfer
Der erweiterte Vorstand soll die Gesellschaft als hat an dieser Aufsichtsratssitzung teilgenommen
zusätzliches bei der Gesellschaft verortetes Gre- und über die wesentlichen Ergebnisse der Prü-
mium ohne Organfunktion beratend unterstüt- fung berichtet. Er stand für Fragen und ergänzen-
zen. Die Unterstützungsfunktion soll insbeson- de Auskünfte zur Verfügung. Dem Ergebnis der
dere auf die Intensivierung der Zusammenarbeit Prüfung des Jahresabschlusses und des Konzern-
innerhalb der CONSUS Gruppe, die Gruppenfi- abschlusses durch den Abschluss- und Konzern-
nanzierung und auf strategische Entscheidungen abschlussprüfer ist der Aufsichtsrat aufgrund sei-
fokussieren. ner eigenen Prüfung beigetreten. Der Aufsichtsrat
hat nach dem abschließenden Ergebnis der eige-
CORPORATE GOVERNANCE
nen Prüfung keine Einwendungen erhoben. Der
Der Aufsichtsrat beschäftigte sich mit der Ausge-
Aufsichtsrat hat den vom Vorstand aufgestellten
staltung eines Compliance-Management-Systems
Einzel- und Konzernabschluss nebst Konzernla-
im Unternehmen als einem wesentlichen Element
gebericht durch Beschluss gebilligt. Der Jahres-
erfolgreicher Geschäftsführung und genehmigte
abschluss ist damit festgestellt.
den vom Vorstand vorgelegten Code of Conduct,
die Anti-Korruptions-Richtlinie sowie die Umset-
Der Aufsichtsrat hat den vom Vorstand gemäß
zung weiterer Compliance-Maßnahmen.
§ 312 AktG aufgestellten Bericht über die Bezie-
28 | Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG | 29CONSUS Real Estate am Kapitalmarkt
Börsenjahr 2018 dem Jahresendstand von 2017. Ähnlich schlecht
verlief die Entwicklung des MDAX und des SDAX
Das Börsenjahr 2018 verlief weltweit negativ. Die
mit 12-Monatsverlusten von 17,6 % und 20,0 %.
Einführung von US-Importzöllen auf Stahl und
CONSUS Real
Aluminium und die Sorge um eine zunehmend
weniger expansive globale Geldpolitik sorgten CONSUS-Real-Estate-Aktie
schon im ersten Quartal für rückläufige Aktien-
Seit Ende Juli 2018 ist die CONSUS-Aktie (ISIN
kurse. Im zweiten und dritten Quartal beruhig-
DE000A2DA414) im privatrechtlichen Börsenseg-
te sich die Stimmung an den Börsen angesichts
ment „Scale“ der Frankfurter Wertpapierbörse no-
der dann doch fortgesetzt expansiven Geldpolitik
Estate am
tiert. Vor der Notierung im Scale-Segment notier-
der EZB und auch mit Blick auf die anhaltend ro-
te sie bereits seit April 2017 im Segment m:access
busten Konjunkturdaten aus den USA. Im vierten
der Münchener Börse.
Quartal 2018 überwogen die negativen Faktoren
Mit Scale verfügen kleinere und mittlere Un-
schließlich jedoch deutlich. Immer mehr schlech-
ternehmen seit 2017 über ein auf sie zugeschnitte-
te Nachrichten zur Wirtschaftsentwicklung in Chi-
Kapitalmarkt
nes Segment innerhalb des gesetzlich definierten
na und in Europa, Befürchtungen zu einer weite-
Freiverkehrs, das unter vereinfachten Einbezie-
ren Zuspitzung des Handelsstreits zwischen den
hungsvoraussetzungen die Kapitalbeschaffung
USA und der Volksrepublik China, anhaltende
ermöglicht und den Weg zu nationalen und in-
Brexit-Unsicherheiten und auch Gewinnwarnun-
ternationalen Investoren erleichtert. Transpa-
gen großer Unternehmen in den USA und in Eu-
renz und Vergleichbarkeit werden zum Beispiel
ropa führten zu regerechten Kurseinbrüchen. Alle
durch den von der Deutschen Börse beauftrag-
wichtigen Aktienmarkt-Indizes weltweit schlos-
te Research Report des Research-Hauses Edison
sen das Jahr 2018 mit Verlusten ab, ein Großteil
geschaffen.
im zweistelligen Bereich. In Deutschland verlor
Die Wertentwicklung aller im Scale notierten
der Leitindex DAX auch vor allem im vierten Quar-
Aktien wird durch den Index Scale All Share ab-
tal des Jahres erheblich an Wert. Er beendete das
gebildet. Wie die Indizes DAX, MDAX und Tec-
Jahr 2018 mit einem Verlust von 18,3 % gegenüber
DAX gibt es auch den Scale All Share als Kursindex
Kurse CONSUS Real Estate AG/Scale All Share (umbasiert)
02.01.2018–28.12.2018
9,50
9,00
8,50
8,00
7,50
7,00
6,50
6,00
5,50
.18
18
18
18
18
18
18
18
8
.18
.18
.18
1.1
8.
6.
9.
7.
2.
5.
3.
4
10
12
11
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2.
2.
2.
2.
2.
2.
2.
2.
2.
2.
2.
2.
0
0
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0
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0
CONSUS Schlusskurse Scale umbasiert
Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG | 31CONSUS Real Estate am Kapitalmarkt
(ISIN DE000A2BLGX8) und – um Dividendenaus- rund 50 % des Grundkapitals der Gesellschaft an- Aktionärsstruktur Main und an der UBS Global Real Estate CEO/CFO
schüttungen bereinigt – als Performanceindex wesend. Die Aktionäre folgten den Vorschlägen Conference im November 2018. Im Dezember
34 % der CONSUS-Real-Estate-Aktien sind frei ver-
(ISIN DE000A2BLGY6). der Verwaltung in allen Tagesordnungspunkten 2018 folgte eine Teilnahme bei der Scale Investor
fügbar, also dem sogenannten Free Float zuzu-
Die CONSUS-Aktie startete ins Jahr 2018 mit mit fast 100 %. So wurden Vorstand und Aufsichts- Targeting Conference.
rechnen. 60 % des Grundkapitals der Gesellschaft
einem Kurs von 8,18 EUR. Durch die mit der Auf- rat für das Geschäftsjahr 2017 nahezu einstimmig Im Jahr 2019 wird CONSUS die IR-Aktivitäten
werden von Aggregate Deutschland S.A. gehal-
nahme in den Scale verbundene erhöhte Auf- entlastet, ebenso erfolgte die Zustimmung zur weiter optimieren. Es sollen zusätzliche Analysten
ten, 6 % von Christoph Gröner, dem Gründer der
merksamkeit für das Geschäftsmodell und die er- Wahl des Abschlussprüfers sowie zur Nachwahl zur regelmäßigen Berichterstattung über das Un-
Tochtergesellschaft CG Gruppe AG. Die Aggrega-
folgreiche Geschäftsentwicklung stieg der Kurs im Aufsichtsrat und zur Vergütung der Aufsichts- ternehmen gewonnen werden. Auch ist fest ein-
te Holdings S.A., Muttergesellschaft der Aggrega-
von CONSUS im August und September 2018 ratsmitglieder. Mit sehr hoher Zustimmung ge- geplant, an nochmals mehr Kapitalmarktkonfe-
te Deutschland S.A., ist eine Immobilien-Entwick-
deutlich an. Ein weiterer Kursschub war dann im nehmigte die Hauptversammlung zudem die vor- renzen bestehenden und potenziellen Investoren
lungsgesellschaft mit Sitz in Luxemburg.
November 2018 zu beobachten, als das Unter- geschlagenen Erhöhungen zum Genehmigten zum Gespräch zur Verfügung zu stehen. Insge-
nehmen mit der Übernahme der SSN Gruppe ei- Kapital sowie zum Bedingten Kapital zur Ausgabe samt ist die Teilnahme an neun prominenten und
nen weiteren wichtigen Entwicklungsschritt voll- von Wandelschuldverschreibungen und/oder Op- Dialog mit dem Kapitalmarkt meinungsbildenden Veranstaltungen bereits zu-
zog. Zum Ende des Jahres 2018 schloss der Kurs tionsschuldverschreibungen, Genussrechten und/ gesagt worden.
CONSUS strebt einen intensiven Dialog mit allen
der CONSUS-Aktie bei 7,60 EUR und damit 7,1 % oder Gewinnschuldverschreibungen. Die ordent- Alle Kapitalmarkttermine der CONSUS Real Es-
Ansprechpartnern des Kapitalmarkts an. Dazu
unter dem Jahresanfangsstand. Im Vergleich zur liche Hauptversammlung der CONSUS im Jahr tate AG sind auf der Website des Unternehmens
wurden im Jahr 2018 ein im Unternehmen fest
Entwicklung des Scale All Share hat die CONSUS 2019 findet am 26. Juni 2019 in Berlin statt. unter: https://www.consus.ag/finanzkalender-2019
angesiedelter Ansprechpartner installiert und in
deutlich besser abgeschnitten. Der Scale All Share einsehbar. Ebenso finden Sie unter der Rubrik
CONSUS Real Estate
diesem Zuge erste Schritte für eine höhere Kapi-
verlor im Jahresverlauf 2018 bis zum 28. Dezem- „Investoren“, https://www.consus.ag/investment-
Aktien-Coverage Zech Group
talmarktwahrnehmung vollzogen. So nahm das
ber 2018, dem letzten Handelstag im Jahr, insge- Instone Real Estate highlights, auf unserer Homepage viele wichtige
Unternehmen beispielsweise an mehreren wich-
samt 26,0 %. Mit der Aufnahme in den Wachstumsindex
Bonava Deutschland
der Informationen zum Unternehmen und den Ereig-
BPD Immobilienentwicklung tigen Kapitalmarktkonferenzen teil, etwa an der
Frankfurter Wertpapierbörse, Scale, hat CONSUS nissen der Geschäftsjahre. Bei Fragen richten Sie
Groß & Partner Baader Investment Conference in München und
zeitgleich die Anzahl der Analystenhäuser, die das sich bitte immer gerne an unsere Investor Rela-
Kapitalerhöhung im Juli 2018 Pandion
an der Morgan Stanley Fixed Income Real Estate
Unternehmen beobachten und bewerten,
PROJECT PI Immobilien deut- tions: investors@consus.ag, +49 30 965 357 90 260.
Conference, beide im September 2018, sowie am
Zeitgleich mit der Aufnahme der Notierung im lich gesteigert. Zum Ende des Jahres 2018 stand
Büschl Unternehmensgruppe
Deutschen Eigenkapitalforum in Frankfurt am
Segment Scale hat die CONSUS Real Estate AG im CONSUS bei den folgenden fünf Research-An-
Otto Wulff Unternehmensgruppe
0 350 700 1050 1400
Juli 2018 eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht bietern auf der sogenannten Coverage-Liste:
Flächenangabe in 1.000 m² Profil CONSUS Real Estate Aktie
zur Finanzierung des weiteren Wachstums im Hauck & Aufhäuser, UBS, Deutsche Bank, Baader
Entwicklungsgeschäft durchgeführt. Der Brutto- Bank, Edison. Es gab zu dem Zeitpunkt zwei Kauf-
emissionserlös der Kapitalerhöhung betrug rund und zwei Halten-Empfeh-
ISIN DE000A2DA414
131 Mio. EUR, es wurden 18,2 Mio. neue Aktien mit lungen, das durchschnitt-
einem Bezugspreis von 7,20 EUR pro Aktie emit- liche Kursziel für die Aktie Kürzel CC1
tiert. Die neu ausgegebenen Aktien sind voll ge- wurde bei 11,30 EUR gese- Anzahl Aktien in Mio. 134.040.051
winnberechtigt seit dem 1. Januar 2017. Andre- hen. Edison als mandato- Kurs Hoch/Tief 2018 in EUR 8,98/6,98
as Steyer, CEO der CONSUS, erwarb im Zuge der risches und von der Deut-
Schlusskurs am letzten Handelstag 2018 in EUR 7,60
Kapitalerhöhung neue Aktien im Umfang von ca. schen Börse beauftragtes
2 Mio EUR. Research-Haus gibt we- Marktkapitalisierung Schlusskurs 2018 in EUR 1.019 Mio.
der Empfehlungen ab Grundkapital am 31.12.2018 in EUR 134.040.051
noch werden Aussagen
Hauptversammlung
zum fairen Wert der Aktie
Die ordentliche Hauptversammlung 2018 der getroffen. Aggregate-Gruppe ca. 60%
Christoph Gröner 6 % Streubesitz 34 %
CONSUS fand am Freitag, dem 23. August 2018
im Ludwig-Erhard-Haus in Berlin statt. Es waren
32 | Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG | 33Konzernlagebericht
Konzern-
INHALTSVERZEICHNIS
1. Grundlagen des Konzerns 36
1.1. Geschäftsmodell und Strategie 36
1.2. Leistungsspektrum 37
lagebericht
1.2.1. Immobilienprojektentwicklung für institutionelle Käufer 37
1.2.2. Immobilienentwicklung für private Käufer 39
1.2.3. Entwicklung von Renditeobjekten 39
1.3. Marktpositionierung 39
1.3.1. CONSUS ist der führende Immobilienentwickler in
Deutschlands Top-9-Städten 39
1.3.2. CONSUS bringt in gleichem Maße Vorteile für Investoren und Mieter 40
1.3.3. Starke Erfolgsbilanz beim Verkauf von Immobilien an
institutionelle Käufer 40
1.4. Erfahrenes Managementteam und engagierte Anteilseigner 40
1.5. Konzernsteuerung mit Kennzahlen (Steuerungssystem) 41
2. WIRTSCHAFTSBERICHT 41
2.1. Makroökonomisches Umfeld 41
CONSUS Real Estate AG
2.1.1. Gesamtwirtschaftliche Lage 42
2.1.2. Makroökonomische Entwicklungen bei Wohnimmobilien 43
2.1.3. Markt für Wohnimmobilienprojektentwicklungen 44
2.2. Lage des Konzerns 45
2.2.1. Gesamtaussage 45
2.2.2. Verlauf des Geschäftsjahres 45
2.2.2.1 Wesentliche Entwicklungen 45
2.2.2.2. Entwicklung der wesentlichen Kennzahlen (KPI) 46
2.2.3. Geschäftsergebnisse 46
2.2.4 Cashflows 47
2.2.5. Vermögenslage 48
2.2.6. Gesamtaussage zur Lage 49
3. CHANCEN- UND RISIKOBERICHT 49
3.1. Risikomanagement 49
3.2. Risikobericht 49
3.2.1. Strategische Risiken 51
3.2.2. Gesamtwirtschaftliche Risiken insbesondere für
die deutsche Volkswirtschaft 51
3.2.3. Politische Risiken 51
3.2.4. Erlösrisiken 52
3.2.5. Transferrisiko (Erwerb bis Verkauf) 52
3.2.6. Baukostenrisiken oder Bauzeitverzögerungen 52
3.2.7. Vertragsrisiken 52
3.2.8. Vermietungsrisiken 53
3.2.9. Zinsrisiko und Liquidität 53
3.2.10. Risiko aus der nicht beherrschten Marke der CG Gruppe 53
3.2.11. Allgemeine Geschäftsrisiken 53
3.2.12. Steuerliche Risiken 54
3.2.13. Finanzierungsrisiken 54
3.2.14. Risiken aus signifikanten Goodwills 55
3.3. Chancenbericht 55
3.4. Zusammenfassung Risiken und Chancen 55
4. PROGNOSEBERICHT 55
4.1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Immobilienmärkte 56
4.2. Erwartete Geschäftsentwicklung 56
34 Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG | 35Konzernlagebericht | Grundlagen des Konzerns
1. GRUNDLAGEN DES KONZERNS Die Akquisition größerer Entwicklungspro- CONSUS zahlreiche Projekte in Deutschland im 1.2. Leistungsspektrum
jekte in Kombination mit Forward-Sale-Verkäu- Gesamtverkaufswert von ca. 1 Mrd. EUR betreut.
1.1. Geschäftsmodell und Strategie Die CONSUS hat ihre Immobilienentwicklungen
fen und einer sehr guten Bauausführung ist das
Kostenvorteile durch Digitalisierung und an den Interessen der wesentlichen Kundengrup-
Die CONSUS Real Estate AG (kurz „CONSUS“) ist ein Herzstück unseres Geschäftsmodells als Projekt-
Vorfertigung pen ausgerichtet. Neben der Entwicklung von Im-
voll integrierter Immobilienentwickler und Markt- entwickler mit eigener Baukompetenz. CONSUS
CONSUS konzentriert sich in hohem Maße auf die mobilien für institutionelle Anleger sind dies Im-
führer in Deutschlands Top-9-Städten.1 Ihr Kernge- deckt die gesamte Wertschöpfungskette ab: zei-
Digitalisierung der Entwicklungs- und Konstrukti- mobilienentwicklungen für private Käufer.
schäft ist die Entwicklung von bezahlbarem städti- tige Forward-Sale-Verkäufe vor Beginn der Bau-
onsprozesse speziell für das Wohnsegment mithil-
schem Wohnraum in den neun größten deutschen tätigkeit garantieren frühe Cashflows und risiko-
fe des Building Information Modelling (BIM). Ziel
Städten. Der Fokus liegt auf der Entwicklung groß- reduzierte Entwicklungsprojekte. Das macht sich 1.2.1. Immobilienprojektentwicklung für
ist es, bei gleichbleibend hohem Qualitätsstan-
volumiger Projekte mit einem wachsenden An- in äußerst effizienter Projektausführung und lang- institutionelle Käufer
dard die Baukosten und die Zeitrahmen erheblich
teil großer urbaner Quartiere, die jeweils mehr als fristiger Wertschöpfung für die Aktionäre von
zu reduzieren. Ein weiterer Schritt der Unterneh- Kerngeschäft der CONSUS ist die schlüsselfertige
100 Wohneinheiten mit Größen zwischen 50 bis CONSUS bemerkbar. Zum 31. Dezember 2018 um-
mensentwicklung wird der gemeinschaftliche Produktion von Wohnimmobilien auf attraktiven
70 m2 umfassen. Circa 20 % aller Entwicklungen, fasste das breit diversifizierte Entwicklungsportfo-
Aufbau von Produktionskapazitäten sein, mit de- Grundstücken in den deutschen Top-9-Städten
vor allem in Top-Lage, werden privaten Käufern als lio 64 Wohnprojekte mit einem Gesamtentwick-
ren Hilfe Bauteile für den Geschosswohnungsbau mit Projektplatzierung bei institutionellen Inves-
Wohneigentum angeboten. lungsvolumen oder Gross Development Value
industriell vorgefertigt werden. Diese serielle Vor- toren, z. B. Pensionskassen und Versicherungsun-
(GDV) von etwa 9,6 Mrd. EUR und einer derzeit im
Forward-Sale-Verkäufe an institutionelle fertigung, wie sie in anderen Branchen wie zum ternehmen. Auf diesem Gebiet ist die Gruppe in
Bau oder in der Planung befindlichen Nettoflä-
Investoren Beispiel dem Automobilbau schon lange Stan- Deutschland marktführend.2 Eine der Kernkom-
che von 2,1 Mio. m2. Die Geschäftstätigkeiten der
Forward-Sale-Verkäufe sind ein zentrales Element dard ist, wird ebenfalls mit entsprechend ausge- petenzen ist dabei die Entwicklung von großen
Gruppe konzentrieren sich hauptsächlich auf aus-
des Geschäftsmodells von CONSUS. Laufende Im- wählten Partnern aufgebaut. Um sich die Vorteile Projekten oder Quartieren auch durch Umwid-
gewählte Standorte in Berlin, Leipzig, Dresden,
mobilienprojekte werden in der Regel vor Baube- einer solchen Vorfertigung zu sichern, kooperiert mung und Sanierung von früheren Büro- und Ge-
Stuttgart, Karlsruhe, München sowie Frankfurt am
ginn an institutionelle Käufer verkauft, die in den CONSUS mit der European Modular Construc- werbeimmobilien zu Wohnimmobilien. 2018 wur-
Main, Köln, Düsseldorf und Hamburg.
verschiedenen Bauphasen Teilzahlungen leisten. tions GmbH. den rund 330 Wohnungen sowie Gewerbeflächen
Der Hauptsitz von CONSUS befindet sich in
Durch die Forward-Sale-Verkäufe werden typische Letztendliches Ziel dieser parallel vorangetrie- und unterirdische Parkplätze fertiggestellt und an
Berlin. Zu den zentralen Funktionen, die von
Risikofaktoren eines eher klassischen Projektent- benen Unternehmensprojekte – BIM und indust- institutionelle Käufer übergeben.
hier aus verantwortet werden, gehören die Un-
wicklers, wie das Finanzierungsrisiko und das Exit- rielle Vorfertigung von Bauteilen – ist es, die Basis Langfristige Quartiersentwicklungsprojekte
ternehmensstrategie, Kapitalmarktaktivitäten,
Risiko, deutlich reduziert. Die Projektentwicklun- zu schaffen, um mittel-und längerfristig die Kos- an nachhaltigen Standorten und innovative Groß-
Unternehmens- und Immobilienfinanzierung,
gen werden fast ausschließlich an institutionelle tenführerschaft in der Herstellung von bedarfsge- projekte auf zentralen innerstädtischen Arealen
Rechtsabteilung, Buchhaltung und Controlling,
Käufer wie Pensionskassen oder Versicherungsun- rechtem und bezahlbarem Wohnraum zu erlan- stellen einen wichtigen Schwerpunkt des Unter-
Compliance, Investor Relations und Risikoma-
ternehmen verkauft. Die Anzahlungen des Käufers gen. Das Geschäftsmodell der CONSUS und seine
nagement. Um eine optimale Finanzstruktur zu
im Rahmen eines Forward-Sale-Verkaufs dienen Vorteile können daher wie folgt veranschaulicht
erzielen, wird die Finanzierung im Konzern ko- 2 bulwiengesa report – Top-9-Städte in Deutschland, 21. März
der Finanzierung der Projektentwicklung und set- werden. 2019
ordiniert. Das operative Geschäft wird derzeit
zen somit die anfangs investierten Finanzmittel der
überwiegend von den Tochtergesellschaften CG
CONSUS zu einem frühen Zeitpunkt wieder frei.
Gruppe AG und SSN Group AG betreut. Mehr als
Vorgehen im Rahmen des Immobilien -Entwicklungsprozesses … … mit einer Risikominimierungsstrategie in jeder Phase
Starke operative Fähigkeiten 76 Beschäftigte gewährleisten einen hohen Qua-
Das Projektentwicklungsgeschäft zielt schwer- litätsstandard und eine professionelle Objektaus- I. Sicherung von Entwicklungsprojekten in den Top-9-Städten der
Top-Wirtschaftsregionen Deutschlands.
punktmäßig auf die Entwicklung von Wohnim- führung während der Akquisition, der Planung
mobilien in den deutschen Top-9-Städten ab. und des Baus. Die regionalen Niederlassungen
CONSUS betreibt eine voll integrierte Projektent- in Dresden, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Ham- II. Eröffnung eines Gesamtprojektplans und Einholung von
(erweiterten) Baugenehmigungen.
V. I.
wicklungsplattform, die vom Erwerb Grundstücks- burg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart sind Übergabe Erwerb
entwicklungsprojekten über die Konzeptentwick- für die Abwicklung des vollständig integrierten
III. Vorwärts-Verkäufe an institutionelle Investoren, um die
lung, Grundstücks- und Objektentwicklung und Prozesses der Projektentwicklungen in ihren je- Projektfinanzierung insgesamt zu sichern und die anfänglichen
Investitionsausgaben für neue Projekte zu nutzen.
Baumanagement und -ausführung bis hin zum weiligen Stadtbereichen verantwortlich. IV. II.
gesamten Vertriebsprozess reicht. Dieses umfas- Die Tochterunternehmen der CONSUS mit ih- Konstruktion Entwicklung
wesentliches IV. Digitale Bauprozesse und industrielle Fertigung von Bauteilen
sende Immobilien-Know-how schafft erhebliche ren Niederlassungen beschäftigen sich seit mehr Unterscheidungs-
merkmal
Wettbewerbsvorteile bei der Auswahl, Entwick- als 20 Jahren mit der Entwicklung und Vermark- III.
Vorwärts - Abschluss der Transaktion und Nutzung des recycelten Kapitals
lung und Fertigstellung von Immobilien. tung von Wohn- und Gewerbeobjekten. Seit dem Verkauf V.
für neue Bauprojekte
Jahr 2000 haben die Tochterunternehmen der
1 nach Definition des bulwiengesa reports – Top-9-Städte in
Deutschland, 21. März 2019
36 | Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG Geschäftsbericht 2018 CONSUS Real Estate AG | 37Konzernlagebericht | Grundlagen des Konzerns
nehmens dar. Bei Erreichung bestimmter Pla- räume in ausgewählten deutschen Städten um- 1.2.2. Immobilienentwicklung für private sels in der beliebten Berliner Schlossstraße, wo die
nungsphasen werden diese Flächen in über- gesetzt, um damit der hohen Nachfrage nach Käufer Gruppe den Wohnturm entwickelt, sowie ein gro-
schaubarere Abschnitte/Bauphasen unterteilt zeitgenössischem und dauerhaftem Wohnraum ßes Parkhaus in Hamburg, das vorher von der SSN
Für die Zielgruppe der privaten Investoren leistet
und ganz oder teilweise bei institutionellen Inves- in Innenstadtlage mit kompakter Aufteilung entwickelt wurde.
das Entwicklungsgeschäft „Eigentumswohnun-
toren platziert. Projekte dieser Art werden derzeit und intelligenter Ausstattung gerecht zu wer-
gen” einen Beitrag zum Geschäft. Diese Projek-
in Städten wie Leipzig, Hamburg und Köln entwi- den. Dazu gehören unter anderem voll möbliertes
te sind entweder Teil größerer Entwicklungspro- 1.3. Marktpositionierung
ckelt. Durch die Akquisition von SSN hat CONSUS Wohnen, integrierter Fitnessbereich, Highspeed-
jekte mit einer erheblichen Anzahl an Gebäuden,
sein Portfolio um weitere große Quartiersentwick- Internet und digitale Mietprozesse. CONSUS hat 1.3.1. CONSUS ist der führende Immobilie-
bei denen der direkte Verkauf an private Käufer
lungsprojekte wie das „Holsten Quartier“ in Ham- eindrucksvoll bewiesen, dass es für diese neue Im- nentwickler in Deutschlands Top-9-Städten
eine signifikante Wertschöpfung bringt oder indi-
burg und den „Vaihingen Campus“ in Stuttgart mobilienart einen großen Investorenmarkt gibt:
viduelle Projekte, bei denen die Gruppe die Gele- Die Positionierung der CONSUS im Vergleich zu
mit einem Bruttoentwicklungsvolumen (GDV) Ende 2017 hatte die Gruppe die gesamten Vau-
genheit hatte, ein attraktives Projekt auf Basis von anderen in Deutschland tätigen Immobilienent-
von ca. 1,9 Mrd. EUR ergänzt. Quartiersentwicklun- Vau-Projekte für 670 Mio. EUR im Rahmen ei-
Verkäufen an private Käufer zu realisieren. Der di- wicklern stellt sich wie folgt dar.
gen machen einen Großteil des GDV von CONSUS nes Forward Sale an einen institutionellen Käufer
rekte Verkauf an private Käufer erbringt in der Re-
aus. verkauft. CONSUS Real Estate
gel einen höheren Preis als das Forward-Sale-Ge-
Unter dem Namen „Vertical Village“ (VauVau) Zech Group
schäft, da er die Merkmale individueller Projekte
wird das Konzept der Renovierung und Umwid- Nach der Integration von SSN weist die CONSUS Instone Real Estate
oder Gebäude wiederspiegelt. Dies führt automa-
mung von zentral gelegenen Bürogebäuden und nun einen GDV von 9,6 Mrd. EUR aus, welcher sich Bonava Deutschland
tisch zu Verkäufen an private Käufer, während sich
Gewerbeflächen in moderne Lebens- und Arbeits- wie folgt verteilt. BPD Immobilienentwicklung
Forward Sale-Geschäfte auf den Sektor des be-
zahlbaren Wohnraums fokussieren. Groß & Partner
Die Bauarbeiten an den Projekten „Grand Pandion
CG Gruppe AG SSN Group AG CONSUS Platform
Ouest“ im Frankfurter Westend, „Miner's“ in der PROJECT PI Immobilien
Other Other Other
Kölner Neustadt und „ÜBerlin“ im Gebäudekom- Büschl Unternehmensgruppe
9,3 % 2,4 % 7,6 %
plex Steglitzer Kreisel zählen zu diesen hochwer-
Retail, Retail, Retail, Otto Wulff Unternehmensgruppe
Office Residential Office Residential Office Residential tigen Immobilienentwicklungen und haben be-
& Hotel 56,3 % & Hotel 71,3 % & Hotel 60,0 % 0 350 700 1050 1400
34,4 % 26,3 % 32,4 % reits begonnen. Neben diesen Projekten treibt die
Flächenangabe in 1.000 m²
Gruppe, auch durch den Erwerb der SSN Group,
weitere hochwertige Immobilienentwicklungen
6,2 Mrd. EUR* 3,4 Mrd. EUR* 9,6 Mrd. EUR* für private Käufer voran. Quelle: Marktuntersuchung der bulwiengesa – Top-9-Städte in
Deutschland, 21. März 2019
1.2.3. Entwicklung von Renditeobjekten CONSUS nimmt laut einer Studie des europä-
Der Fokus liegt auf mehrstöcki- Vorrangig Entwicklung von Wohn- CONSUS konzentriert sich auf die ischen Analyseunternehmens bulwiengesa in
gen Mietwohnungen für mittlere vierteln mit einem Fokus auf mitt- Top-9-Städte in Deutschland mit Neben den zu veräußernden Immobilienentwick-
den Top-9-Städten in Deutschland den führen-
Einkommensschichten und Quar- lere Einkommen sowie hochwerti- einem Entwicklungsvolumen von lungen hält die Gruppe in geringem Umfang Ren-
tiersentwicklungen ge Stadtwohnungen in 1a-Lagen 10 Mrd EUR. den Platz in der Immobilienentwicklung ein.
diteobjekte zur Erzielung stabiler Cashflows aus
Per 31. Dezember 2018 verfügte die Gruppe über
der Vermietung und entwickelt diese teilweise
ein Gesamtentwicklungsvolumen von rund
Durch die Übernahme der SSN Gruppe wurde die CONSUS Gruppe ein führender Entwickler von Immo- innerhalb einer Gruppe von größeren Entwick-
bilien in Deutschland mit einem Gesamtentwicklungsvolumen von 10 Mrd. EUR und einer Nettofläche 9,6 Mrd. EUR und ein Entwicklungsportfolio von
lungsprojekten weiter. Die Hauptstandorte sind
von 2,1 Mio. qm. *basierend auf 100 % Anteilsbesitz insgesamt rund 2,1 Mio. m2, davon über 90 % in
Leipzig und Berlin. Bei einem Objekt in dem Leip-
den Top-9-Städten Deutschlands und deren Um-
ziger Stadtteil Plagwitz handelt es sich um ein
gebung. Die Studie von bulwiengesa berücksich-
Gewerbeentwicklungsprojekt auf einer Fläche
tigte Projekte von CONSUS in Deutschlands füh-
von 18 ha Land, das seit 2008 durch die entspre-
renden Top-9-Städten mit großen Anteilen in
chende Tochtergesellschaft weiterentwickelt wor-
Hamburg, Leipzig, Berlin und Köln, gefolgt von
den ist. Durch die Sanierung von historischen, äl-
Aggregate-Gruppe
Stuttgart, Dresden, Düsseldorf ca.
und60%
Frankfurt am
teren Gebäuden und Neubauten wurden nach
MainChristoph Gröner 6Damit
sowie München. % Streubesitz
ist das Portfolio34von
%
und nach Fachmarktzentren, Produktionsstätten,
CONSUS unter den attraktivsten Immobilienstäd-
Büro- und Verwaltungsgebäude sowie Flächen
ten Deutschlands breit gestreut.
für Freizeit-, Wohn- und Unterhaltungsunterneh-
Die Analyse von bulwiengesa erstreckte sich
men erschlossen. Weitere gewinnbringende Ob-
über einen Zeitraum bis 2023 und umfasste nur
jekte sind das Basisgebäude des Steglitzer Krei-
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