GESCHÄFTSBERICHT 2018 - Baugenossenschaft SILU
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GESCHÄFTSBERICHT 2018
2
IMPRESSUM
Umschlagbild: «Auf dem Sofa»
Fotos: Alice Das Neves, Das Neves photography
Die Fotos zum Thema «Lebensmittelpunkt Sofa» wurden in unseren Siedlungen SILU 2 und SILU 8 aufgenommen.
Herausgeber: Baugenossenschaft SILU, Steinackerstrasse 2, 8302 Kloten
Tel. 044 804 70 70, info@bgsilu.ch, www.bgsilu.ch
Gestaltung: luna:mediadesign GmbH, Hagenholzstrasse 83b, 8050 Zürich, www.lunamedia.ch
Auflage: 1'200 Exemplare
INHALTSVERZEICHNIS
3
INHALTSVERZEICHNIS
IMPRESSUM 2
INHALTSVERZEICHNIS 3
EINLADUNG 4
TRAKTANDEN 5
VORWORT DES PRÄSIDENTEN 7
JAHRESRÜCKBLICK 8
WAHLEN IN DER GENOSSENSCHAFT 11
Vorstand
Mitglied der Geschäftsprüfungskommission
BEWIRTSCHAFTUNG 13
Lehrbetrieb SILU
Belegungsvorschrift im Praxistest 14
HAUSWARTUNG 15
BAUEN UND SANIEREN 17
Ausblick auf die kommenden Jahre 19
ÜSES ZÄMELÄBE 21
Rückblick auf die Siedlungsaktivitäten 2018 22
Mitglieder Siedlungskommission 24
FINANZEN 26
Erläuterungen zur Jahresrechnung
JAHRESRECHNUNG 28
Bilanz 28
Erfolgsrechnung 29
Anhang 30
Fonds 32
Hypothekarschulden 33
Darlehensschulden / Antrag über die Gewinnverwendung 34
Bericht der GPK 36
Bericht der BDO 37
FACTS + FIGURES 38
Mieterbelange
WOHNUNGSVERZEICHNIS 40
ORGANISATION PER 31.12.2018 42
EINLADUNG
4
EINLADUNG
zur ordentlichen Generalversammlung
der Baugenossenschaft SILU
Freitag, 12. April 2019, 19.00 Uhr
Landgasthof Breiti, Seebnerstrasse 21 in 8185 Winkel
Ab 18.15 Uhr sind Sie zu einem Begrüs Für die Teilnahme an der Generalversammlung ist eine Vor
sungsapéro eingeladen. anmeldung unumgänglich.
Im Anschluss an die Generalversamm Anmelden können Sie sich mittels der Anmeldekarte,
lung offeriert die SILU ein Nachtessen, welche dem Jahresbericht beiliegt, oder per E-Mail an
zu dem auch Ihre Familienangehörigen info@bgsilu.ch. Bei E-Mail-Anmeldung benötigen wir
herzlich eingeladen sind. Ihren Namen und Vornamen, Ihre Adresse und die Anzahl der
teilnehmenden Personen. Oder Anmeldekarte aus füllen,
einscannen und per E-Mail senden.
Anmeldeschluss ist der 8. April 2019.
Von links nach rechts: Suchen Sie noch eine Mitfahrgelegenheit? Bitte fragen
Anna Secchiano, Daniel Meier, Sie Ihre Nachbarn, Ihre Siedlungskommission oder bei der
Martin Gähwiler, Johanna Bennet-Uitz, Geschäftsstelle.
Rolando Rigotti, Sabrina Petrocchi,
Ralph Nägeli Der SILU Vorstand freut sich auf Ihre Teilnahme an der Gene
ralversammlung.
TRAKTANDEN
TRAKTANDEN 5
Traktandenliste Generalversammlung
vom 12. April 2019
1. Begrüssung und Einleitung durch den Präsidenten
2.
Wahl der Stimmenzähler
3. Genehmigung des Protokolls der ordentlichen GV vom 6. April 2018 (www.bgsilu.ch)
4.
Berichte
a) J ahresbericht des Vorstandes
b) Entgegennahme der Berichte der GPK und der Revisionsstelle
5. Entlastung des Vorstandes / Genehmigung Jahresrechnung und Beschluss Gewinnverwendung
a) Entlastung des Vorstandes
b) Genehmigung der Jahresrechnung und Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinnes
6. Wahlen
a) Wahlen der Mitglieder des Vorstandes
b) Wahl des Vorstandspräsidiums
c) Ersatzwahl eines Mitgliedes der Geschäftsprüfungskommission
d) Wahl der Revisionsstelle
7. Diverses/Umfrage
Baugenossenschaft SILU
Rolando Rigotti, Präsident
«W ir müssen der Wandel sein,
den wir in der Welt zu
sehen wünschen.» Mahatma Gandhi (1869–1948)
VORWORT
VORWORT 7
«Werte kann man nur durch Veränderung bewahren.»
Richard Löwenthal (1908–1991)
Vor Veränderungen steht auch die SILU. Nach vielen Jahren
als SILU-Präsident darf ich das Präsidium einer Nachfolge
übergeben. Es ist ein grosser und wichtiger Schritt für die
SILU wie auch für mich persönlich, denn er lädt dazu ein,
einen Blick zurück, aber auch in die Zukunft zu werfen.
In den vergangenen Jahren als SILU-Präsident durfte ich
viele Highlights mit der SILU erleben. Besonders in Erinne
rung geblieben ist mir das Bauprojekt der SILU 2, Törlen
matt. Trotz guter Planung und Vorarbeit besteht immer ein
Restrisiko, ob das Projekt erfolgreich verlaufen wird. Doch
die SILU hat die Veränderung gesucht und darf heute stolz
Rolando Rigotti, auf ihre neue Siedlung in Hausen am Albis sein. Mut und
Präsident Zuversicht brauchte es auch für die Entscheidung, die eigene
Liegenschaftenbewirtschaftung zu übernehmen. Ich kann
mich noch gut an die intensiven Diskussionen im Vorstand
erinnern, die der Entscheidung vorangegangen sind. Und sie
haben sich mit einer heute gut funktionierenden Geschäfts
stelle ausbezahlt.
Liebe Genossenschafterinnen
und Genossenschafter
Die Zukunft vorherzusehen vermag niemand. Aber wir kön
Wir suchen und brauchen sie, aber nen mit dem heutigen Wissensstand versuchen, mit unseren
wir scheuen uns auch vor ihr: die Verän Entscheidungen den Weg in die Zukunft zu ebnen. So ist es
derung. Ganz unverhofft und über auch mir und dem gesamten Vorstand wichtig, die SILU in
raschend kann sie auftreten. Manchmal gute Hände zu übergeben. Der Vorstand freut sich, dass mit
kommt sie auf leisen Sohlen und ehe Susanne Grau eine Persönlichkeit zur Wahl vorgeschlagen
man sich versieht, steht sie da und weist werden kann, von der wir überzeugt sind, dass sie alle Vor
unmissverständlich darauf hin, dass es aussetzungen für diese wichtige Funktion mitbringt.
jetzt Zeit ist. Und oft bringt sie Unsi
cherheit und Ungewissheit mit sich. An dieser Stelle möchte ich mich bei allen Mitarbeitenden,
Denn es wird uns bewusst, was wir im den aktiven und ehemaligen Vorstandsmitgliedern und allen
Hier und Jetzt haben und dass die Ver anderen, die sich für die SILU engagiert haben, für die sehr
änderung vielleicht zu unseren Unguns gute Zusammenarbeit bedanken und ich wünsche der SILU
ten ausfallen könnte. nur das Beste.
JAHRESRÜCKBLICK
8
JAHRESRÜCKBLICK
Das Berichtsjahr 2018 hielt für den Vorstand und
die Geschäftsstelle eine volle Agenda bereit.
Der Vorstand war im Berichtsjahr 2018 mitglieder die SILU an verschiedenen Veranstaltungen und
mit verschiedenen Themen gefordert. In vertieften aktiv das Branchennetzwerk.
insgesamt sieben Sitzungen befand der
Vorstand über die anstehenden Ge
schäfte, welche teilweise bereits in den
Personelle Veränderungen
zuständigen Ausschüssen im Detail vor in der Geschäftsstelle
bereitet wurden. Abschied Sonja Jenny
Ergänzend zu den regelmässigen Trak Nach 9-jähriger Tätigkeit für die SILU hat sich Sonja Jenny,
tanden befasste sich der Vorstand lau Finanzen, entschieden, die SILU per Ende September 2018 zu
fend mit den Bau- und Sanierungs verlassen, um sich einer neuen Herausforderung zu stellen.
projekten. Nach dem intensiven Pla- Die SILU dankt Sonja Jenny für ihr langjähriges und grosses
nungsjahr 2017 bildete die Umsetzung Engagement, insbesondere auch für die Aufbauarbeit im
der Totalsanierung am Auenring 47/49 Zusammenhang mit dem Insourcing der Liegenschaften-
einen Schwerpunkt. Ein weiterer war Verwaltung. Für ihre Zukunft wünscht die SILU Sonja Jenny
die Vorbereitung der Küchen- und Bad sowohl privat als auch im Beruf alles Gute und Erfüllung in
sanierung der SILU 10, Kloten. ihren neuen Aufgaben.
Ein ganz besonderes Ziel für das Be
richtsjahr 2018 des Vorstandes war die Verstärkung in der Geschäftsstelle
Rekrutierung einer geeigneten Nachfol Im zweiten Betriebsjahr nach dem Insourcing zeigte sich,
ge für das vakant werdende Präsidium. dass die personellen Ressourcen in der eigenen Liegenschaf
Es freut den Vorstand ausserordentlich, tenbewirtschaftung knapp sind.
mit Susanne Grau eine für diese wich Mit der Fertigstellung der SILU 2 in Hausen am Albis im Jahr
tige Aufgabe hervorragend geeignete 2017 sind zusätzlich 49 Objekte für die Bewirtschaftung und
Person gefunden zu haben. Sie wird den Unterhalt hinzugekommen. Da sich auch die Mieterwech
Ihnen an der Generalversammlung zur sel auf einem konstant hohen Niveau bewegen, hat der Vor
Wahl vorgeschlagen. stand den Bedarf für eine zusätzliche Unterstützung in der
Neben verschiedenen Weiterbildungs Bewirtschaftung erkannt und eine zusätzliche Stelle geneh
veranstaltungen vertraten die Vorstands- migt. Die Rekrutierung konnte bereits 2018 abgeschlossen
werden. Per 1. Februar 2019 startete Celina Ouena als Sach
bearbeiterin Bewirtschaftung in einem 60%-Pensum.
MITGLIEDER DER GENOSSENSCHAFT
Anzahl Genossenschaftsmitglieder
Per 31.12.2018 zählte die SILU 950 Mitglieder.
Urs Schnyder
Geschäftsführung In Memoriam
Wir gedenken an dieser Stelle der verstorbenen Genossen
schafterinnen, Genossenschafter und SILU-Angehörigen.
JAHRESRÜCKBLICK
9
Erste Nebenkostenabrechnung strukturen und kulturellen Hintergründen. Damit dies erreicht
Im Frühjahr ist die erste in eigener Regie werden konnte, wurde mit allen Kandidaten ein Kennenlern
erstellte Nebenkostenabrechnung ver gespräch in der Geschäftsstelle geführt. So sind schlussend
sandt worden. Wie so oft war das erste lich aus rund 100 Bewerbungen die passenden Mieter gefun
Mal aufwändiger und anspruchsvoller. den worden.
Auf der Basis der von der Livit AG über
nommenen Daten wurden sämtliche Um der Mieterschaft den Wohnungswechsel zu erleichtern,
Abrechnungen zeitig erstellt und ver sind die Schlüssel zu den neuen Wohnungen bereits eine
sandt. Die Nebenkostenabrechnung war Woche vor dem Bezugsdatum übergeben worden. Da die
im Berichtsjahr Gegenstand der GPK- Zufahrtswege zu den Gebäuden Auenring 47/49 jedoch be
Prüfung und wurde von dieser bestätigt. schränkt waren und um Umzugsstau zu vermeiden, wurde
der Bezug gestaffelt organisiert. Der Bezug gestaltete sich
Anteilscheinkapital schlussendlich reibungslos und innerhalb von zwei Wochen
Die Erhöhung des Anteilscheinkapitals kehrte wieder Leben in die Zwillingshäuser ein.
beschäftigte die Geschäftsstelle in der
Umsetzung auch im Berichtsjahr. Rund Die neuen Mieter wurden bei einem Begrüssungsapéro als
die Hälfte der gesamten Mieterschaft neue Mitglieder der SILU begrüsst und willkommen geheissen.
nahm die Möglichkeit in Anspruch, die
Erhöhungsdifferenz in Raten zu beglei Hort Törlenmatt bringt Leben in den Neubau in
chen. Mit der letzten von insgesamt Hausen am Albis
zehn Raten im Oktober 2019 kann die Neben Wohnungen erstellte die SILU in Hausen am Albis
Anteilscheinkapitalerhöhung in abseh auch zwei Gewerbeflächen. Während für die einen Gewerbe
barer Zeit abgeschlossen werden. räumlichkeiten schon früh eine Mieterin gefunden werden
konnte, gab es für die zweite Gewerbefläche trotz permanen
Erstbezug Auenring ter Ausschreibung keine Nachfrage.
Während die Bauarbeiten am Auenring
47/49 im vollen Gange waren, begann Im Frühjahr 2018 trat eine Interessentin mit der SILU in Kon
die intensive Phase für die Vermietung takt, die für einen neuen Kinderhort geeignete Räumlich
der 20 Wohnungen. Die Wohnungen keiten suchte. Da ein Gewerberaum noch nicht automatisch
sind auf den gängigen Immobilienplatt auch für einen Kinderhort geeignet ist, bedurfte es noch eini
formen, in der Lokalzeitung und auf der ger Gespräche, Abklärungen und Anpassungen, bis schluss
örtlichen Bautafel ausgeschrieben wor endlich am 20. August 2018 der Hort Törlenmatt seinen
den. Dank attraktivem Preis-Leistungs Betrieb mit einem Fest aufnehmen konnte.
verhältnis und natürlich aufgrund der
sehr guten Lage war das Interesse an Dank einer lancierten Kooperation zwischen der SILU und
den Wohnungen gross. Bei der Mieter dem Hort können die Kinder der SILU 2 den Hort zum ver
auswahl hatten sich die Mitarbeiter der günstigten Preis besuchen. Durch dieses Angebot möchte die
Geschäftsstelle an das von der SILU de SILU noch weitere Familien für das Wohnen in der Törlen
finierte Vermietungsverfahren und die matt begeistern, denn es stehen seit der Fertigstellung noch
entsprechenden Bedingungen zu halten. immer einige Familienwohnungen leer. Die Kooperation als
Das Ziel war, einen guten Mietermix zu Vermietungsmassnahme zeigte am Ende des Berichtsjahrs
erreichen. Gesucht waren Menschen ein positives Resultat und es konnten weitere Familienwoh
mit verschiedenen Alters-, Einkommens nungen vermietet werden.
JAHRESRÜCKBLICK
10
APPLAUS UND DANK
Haben Sie gewusst, dass die SILU für Als SILU-Präsident gestaltete Rolando Rigotti die SILU in all
ihre Vorstandsmitglieder ein Pensions den Jahren massgeblich mit und hat sich grosse Verdienste
alter kennt? Gemäss Statuten der SILU in der Weiterentwicklung der Organisation erworben. Dabei
ist nicht mehr wählbar, wer älter als waren die Zeiten nicht immer einfach. Das Grounding der
65 Jahre ist. Swissair und die Zeit danach forderten von der SILU-Führung
Mut, Entschlossenheit und das richtige Fingerspitzengefühl
Nach insgesamt 19 Jahren als Mitglied in der Neuorientierung. Rolando Rigotti leitete und begleitete
des Vorstandes der SILU steht Rolando die SILU mit grossem Engagement und Herzblut. Er setzte
Rigotti aufgrund seiner SILU-Pensionie sich dafür ein, dass die SILU ihre soziale Haltung ernst nimmt
rung nicht mehr zur Wahl. Als Vize- und die entsprechenden Grundsätze in der Praxis umsetzt.
Präsident und Delegierter der SAirGroup Rolando Rigotti hatte immer ein offenes Ohr für die Anliegen
ist Rolando Rigotti im Jahr 2000 in den seiner Vorstandskollegen und der SILU-Mitarbeitenden und
Vorstand eingetreten. Seit seiner Wahl es gelang ihm, den Konsens zu suchen und zu finden.
2008 zum Präsidenten wurde er in seinem
Amt alle drei Jahre durch die GV bestätigt. Mit grossem Applaus sagt die SILU deshalb Danke!
VERABSCHIEDUNGSWORTE VON PETER GRAF,
«VORGÄNGER-PRÄSIDENT»
Rolando Rigotti trat anfangs 2000 in die Während seiner Präsidialzeit wurden umfassende und auf
Fussstapfen von Stephan Oehler, Dele wändige Renovationen an verschiedenen Überbauungen fäl
gierter der SAirGroup, und wurde an lig. Die grösste und sichtbar beste gelang Rolando Rigotti mit
der Jubiläums-GV «40 Jahre SILU» vom der Realisierung der Überbauung SILU 2, Törlenmatt in Hau
14. April 2000 in den Vorstand und zu sen am Albis. Eine Glanzleistung war zudem der Zukauf der
gleich auch als Vizepräsident gewählt. Liegenschaft Auenring 49 in Bassersdorf und die nachfolgen
de Gesamtsanierung.
Rolando Rigotti war ein Glücksfall für die
SILU. Als studierter Ingenieur ETH und lang In diesen 19 Jahren hat er sich für das Wohlergehen der
jähriges Kadermitglied im Finanzdeparte SILU-Genossenschaft und deren heute über 940 Mietpartei
ment war er Leiter Supply Management en voll eingesetzt und dabei stets das genossenschaftliche
Finance der Swissair; er kannte sich in allen Gedankengut hochgehalten.
Finanz- und Vertragsangelegenheiten bes
tens aus und war firmenseitig gut vernetzt. Seine verschiedensten Kompetenzen, seine Zuverlässigkeit,
Korrektheit, sein ökonomisches, ökologisches und soziales
An der GV vom 25. April 2008 wurde er Engagement, sein Unternehmergeist, seine Kontaktfreudig
ins Präsidium gewählt und war dann elf keit, Ausdauer und Kameradschaftlichkeit haben wir alle
Jahre für die Führung der Genossen sehr geschätzt.
schaft verantwortlich.JAHRESRÜCKBLICK
11
WAHLEN IN DER
GENOSSENSCHAFT
VORSTAND
Als strategisches Gremium ist der Vor Ralph Nägeli ist bereit, das Amt des Vizepräsidenten weiter
stand dafür verantwortlich, die SILU er hin auszuüben und bis zur GV 2022 darf die SILU auch mit
folgreich in die Zukunft zu leiten. Dabei Johanna Bennet-Uitz, Anna Secchiano, Sabrina Petrocchi,
gilt es, die aktuellen Entwicklungen der Martin Gähwiler und Daniel Meier rechnen. Alle Vorstands
Branche und des Marktumfelds zu erken mitglieder werden zur Wiederwahl empfohlen.
nen und die Weichen für die SILU in die
sem Gesamtkontext richtig zu stellen. Für Gemäss Statuten gilt für die Mitglieder des Vorstandes eine
diese anspruchsvollen Aufgaben ist es Alterslimite. Da der Präsident Rolando Rigotti diese Limite
nicht einfach, Personen zu finden, welche erreicht, stellt er sich nicht mehr zur Wahl.
Zeit und das nötige Know-how für eine
Vorstandstätigkeit mitbringen. Es freut den Vorstand sehr, dass mit Susanne Grau eine sehr
kompetente Nachfolgerin als Präsidentin gefunden werden
Es freut die SILU daher sehr, dass sich konnte. Susanne Grau ist seit vielen Jahren GPK-Mitglied
bis aufs Präsidium alle Vorstandsmit und mit vielem bereits sehr vertraut. Der Vorstand empfiehlt
glieder an der GV 2019 für weitere drei sie deshalb der GV als neue Präsidentin.
Jahre zur Verfügung stellen.
MITGLIED DER GESCHÄFTSPRÜFUNGSKOMMISSION (GPK)
Wahl und Aufgaben unserer GKP sind in gehend, dass alles gemäss Gesetz, Statuten, Reglementen
Art. 32 und 33 der SILU-Statuten be etc. ausgeführt wird.
schrieben. Kurz zusammengefasst prüft An der GV 2018 wurden Doris Gyr und Susanne Grau bis zur
die GPK insbesondere den Vollzug von GV 2020 gewählt. Aufgrund der Kandidatur von Susanne
Beschlüssen der Generalversammlung Grau für das Präsidium findet an der GV 2019 eine Ersatz-
sowie des Vorstands und der Geschäfts wahl statt. Der Vorstand schlägt der Generalversammlung
führung. Dies insbesondere auch dahin Marilena Barbaresco zur Wahl vor.
REVISIONSSTELLE BDO AG, ZÜRICH
An der GV 2017 wurde die BDO AG, Die Anforderungen an die Revisionsstelle und deren Auf
Zürich, als Revisionsstelle der SILU für gaben sind in Art. 30 und 31 unserer Statuten beschrieben.
zwei Jahre gewählt. Deshalb ist eine Die Revisionsstelle führt eine «eingeschränkte» Revision
Bestätigung an der diesjährigen GV 2019 durch.
erforderlich.BEWIRTSCHAFTUNG
BEWIRTSCHAFTUNG 13
Das Bewirtschaften von Liegenschaften ist
eine anspruchs- und verantwortungsvolle Aufgabe,
die eine hohe soziale Kompetenz verlangt.
Erfolgreich Bewirtschaften heisst für die schaftung nahe. Ein professioneller Umgang mit sämtlichen
SILU, den Wert ihrer Liegenschaften auf Themen, Diskretion, Taktgefühl und eine hohe Sozialkompetenz
lange Sicht zu erhalten, um auch in Zu sind daher wichtige Anforderungen an die Mitarbeitenden.
kunft qualitativ guten und preisgüns
tigen Wohnraum anzubieten. So ist es Der Kontakt und die Begegnungen mit der Mieterschaft be
auch in den Statuten der SILU festgehal reichern den Bewirtschaftungsalltag und die SILU bedankt
ten. Erfolgreich Bewirtschaften heisst sich für das Vertrauen, welches die Mieterschaft dem Team
aber für die SILU noch mehr: nämlich das entgegenbringt.
Begleiten der Mieter während ihrer
Mietdauer in allen Situationen, die das
Leben bereithält. Und das sind erfreu LEHRBETRIEB SILU
liche wie auch schwierige Momente.
Mit der Übernahme der eigenen Liegenschaftenbewirtschaf
Tatsächlich kommt es vor, dass Mieter tung und dem grösser werdenden Portfolio ist die Geschäfts
am Telefon wegen einer Paartrennung stelle der SILU gewachsen. Innerhalb der Organisation haben
in Tränen ausbrechen, während sie sich sich verschiedene Berufsbilder differenziert, welche die SILU
über die formellen Belange eines Aus als Lehrbetrieb attraktiv machen. Die SILU will ihre soziale
zugs erkundigen. Gleichzeitig erreichen Verantwortung nicht nur im Wohnungswesen wahrnehmen
die SILU Geburtsanzeigen von frisch und hat sich deshalb im Frühjahr 2018 entschieden, einer
gebackenen Eltern, die ihr Glück mit der jungen Person die Chance auf eine solide Basis für das
SILU teilen möchten. Berufsleben zu geben. Per 1. August 2018 konnte ein lernen
der Kaufmann EFZ gefunden und eingestellt werden.
Das Bewirtschaften gewährt oft tiefe
Einblicke in die individuelle Situation. Es freut die SILU, die Begeisterung für die Liegenschaften
Viele Schicksale berühren und gehen verwaltung weitergeben und den Lernenden durch seine
auch den Mitarbeitenden in der Bewirt Lehrzeit begleiten zu können.
«B ewirtschaften heisst nicht nur,
eine Liegenschaft zu unterhalten,
sondern die Mieter zu begleiten.»BEWIRTSCHAFTUNG
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BELEGUNGSVORSCHRIFT IM PRAXISTEST
Für eine bessere Nutzung des teuren wohner durch Trennung oder Auszug der Kinder verändern
und knappen Guts Boden und für ein an kann, führt die SILU alle zwei Jahre eine Überprüfung durch. Im
gemessenes Verhältnis zwischen Woh Frühjahr 2018 erhielten daher alle Mieter für die Erhebung der
nungsgrösse und Bewohnenden sehen Personenanzahl ein Datenblatt zugeschickt. Aus den Retouren
die Statuten der SILU Belegungsvor ergab sich, dass nur wenige SILU-Wohnungen unterbelegt
schriften vor. Es ist Aufgabe der Bewirt sind. Einige Mieter von unterbelegten Wohnungen haben sich
schaftung, die statutarischen Vorgaben bereits im Vorfeld bei der SILU aktiv gemeldet. Das Resultat
umzusetzen. der Erhebung freut die SILU, denn es zeigt, dass die Belegungs
vorschriften in der SILU umgesetzt und gelebt werden.
Bei jeder Neuvermietung einer Wohnung
ist die Prüfung der Belegungsvorschrift Bei Mietverhältnissen mit Unterbelegung sucht die SILU
deshalb ein wichtiger Bestandteil. aktiv das Gespräch mit der Mieterschaft. In einer Standort
bestimmung wird gemeinsam nach Möglichkeiten gesucht
Da sich aber auch während der Dauer und wo sinnvoll Unterstützung bei der Wohnungssuche an
eines Mietverhältnisses die Anzahl Be geboten.
«M an ist nicht bloss
ein einzelner Mensch,
man gehört einem Ganzen an.»
Theodor Fontane (1819–1898)
Von links nach rechts:
Jael Leiser, Sachbearbeitung; Jonas Haller, Lernender EFZ; Katharina Schaffner, Genossenschaftsentwicklung;
Michaela Wartenweiler, Bewirtschaftung; Sabrina Bamert, Bewirtschaftung;
Es fehlt: Arta Kadri, Sachbearbeitung FinanzenBEWIRTSCHAFTUNG
HAUSWARTUNG 15
Gemeinsam effizient: Das Hauswartteam nutzt
Synergien verstärkt siedlungsübergreifend
Verteilt auf die verschiedenen Siedlun Im Zuge dieser Standardisierung in der Hauswartung wurden
gen der SILU sind die Hauswarte gröss auch die Bereinigung von Schnittstellenfragen zwischen Rei
tenteils auf sich allein gestellt und als nigungskräften und Hauswartung sowie die Definition der
Einzelkämpfer unterwegs. Seit der Über Pflichtenhefte vorgenommen.
nahme der eigenen Bewirtschaftung
konsolidiert die SILU das Hauswart-Team Auch in puncto Sicherheit fand im Berichtsjahr eine Vereinheit
mit dem Ziel, Synergien noch stärker zu lichung bei allen Reinigungsräumen statt. Ausgerüstet mit einer
nutzen. Als Plattform für den Austausch Notfallapotheke, Augendusche und Personenschutzausrüstung
siedlungsübergreifender Themen dient bieten die Reinigungsräume eine Erste Hilfe-Ausstattung bei
der Hauswarts-Höck, der im Berichtsjahr einem möglichen Unfall. Zum Zweck der richtigen Handhabung,
insgesamt viermal stattfand. Im Fokus aber auch zur Unfallprävention führte die SILU für das Reinigungs
standen der Know-how-Transfer, das Ab personal sowie für die Hauswarte Sicherheitsschulungen durch.
holen und Platzieren von Bedürfnissen
und Verbesserungsvorschlägen sowie das Mit all diesen Massnahmen erzielt die SILU nicht nur eine Effi
personelle und materielle Aushelfen, so zienzsteigerung, sondern stärkt dem gesamten Hauswart-
dass weniger auf externe Serviceleis Team den Rücken, wenn sie in den Siedlungen allein ihren
tungen zurückgegriffen werden muss. Aufgaben nachgehen.
SILU Hauswartteam (von links nach rechts)
Hintere Reihe: Fabrizio Gusmini, Benno Gebert, Urban Marty
Vordere Reihe: Jakob Schmid, Doris Frey, Stefan Baumann, Heinz Zimmerli
Nicht auf dem Bild: Corinne BalbiBAUEN UND SANIEREN
17
BAUEN UND SANIEREN
Im Berichtsjahr wurden Meilensteine erreicht und
die Weichen für anstehende Sanierungen gestellt.
SILU 4 «Auenring», Bassersdorf den Bausitzungen wurden die Entscheide zur Umsetzung
(Auenring 47/49) den Unternehmern mitgeteilt.
Damit ein Bauprojekt erfolgreich ab
geschlossen werden kann, braucht es Am Ende jedes Bauprojekts muss die Bauleitung die Bauab
viel Engagement, Wissen und Erfah rechnung erstellen – so auch für den Auenring 47/49. Für die
rung der Bauleitung. In 29 Bausitzun Abrechnung benötigt sie von allen Unternehmern eine Schluss
gen mit diversen Unternehmern wur rechnung über die getätigten Arbeiten. In der Schlussrechnung
den die einzelnen Planungsschritte im werden die bereits geleisteten Zahlungen des Bauherrn mit
Detail besprochen. An diesen Sitzun den gestellten Rechnungen der Unternehmer verrechnet. Der
gen wurden aber auch Varianten, zeit ist die Bauabrechnung für den Auenring 47/49 noch aus
Schwierigkeiten, Massnahmen und fi stehend und wird in den kommenden Monaten zur Prüfung
nanzielle Themen diskutiert. Manchmal und Genehmigung erwartet.
brauchte es zusätzlich noch eine Bege
hung auf der Baustelle, bis die beste SILU 10 «Buchhalden», Kloten
Lösung gefunden werden konnte. Ne Es gibt verschiedene Gründe, weshalb eine grosse Sanierung
ben den Bausitzungen fanden 16 Bau getätigt werden muss. Dies könnten zum Beispiel veränderte
herrensitzungen mit der Bauleitung, Bedürfnisse, höhere Sicherheitsanforderungen oder ver
den Architekten und der SILU-Bau altete Installationen sein. In der SILU 10, Kloten, ist das hohe
kommission statt. Insbesondere die op Alter von Küchen, Nasszellen und Fenstern der Grund für die
tischen Veränderungen, wie beispiels kommende umfassende Sanierung. Diese stammen aus dem
weise die Farbgestaltung der Fassade, Erstellungsjahr 1988 und feiern dieses Jahr den 31. Geburts
wurden an diesen Sitzungen diskutiert tag. Das stolze Alter der einzelnen Bauteile macht sich auch
und entschieden. An den anschliessen im Unterhalt bemerkbar. Es gab immer öfters Reparaturen
und teilweise waren schon keine Ersatzteile mehr verfügbar.
Reto Mosimann
Bau und Techn. Unterhalt
Ralph Nägeli
VizepräsidentBAUEN UND SANIEREN
18
Steht eine umfangreiche Sanierung an, Produkte- und Standardliste der SILU
werden meistens noch ergänzende Mit jeder Sanierung wird der Wissenspool bezüglich der ver
Massnahmen geprüft. So entschied die bauten Bauteile der Baugenossenschaft SILU grösser. Alle
SILU, zu den Sanierungsarbeiten im In gesammelten Erfahrungen – positive wie negative – fliessen
nern auch die Balkone zu vergrössern in die Produkte- und Standardliste der SILU ein. Diese Produk
und das Erscheinungsbild mit einem te- und Standardliste beinhaltet Materialien und Produkte,
neuen Fassadenanstrich attraktiver zu welche bei einer Sanierung eingesetzt werden, wie beispiels
gestalten. weise Spültischmischer oder Spülbecken. Darüber hinaus
definiert sie aber auch diverse Standards, welche die SILU bei
Trotz strengen baurechtlichen Vorgaben Instandsetzungen berücksichtigt. Einer dieser Standards be
bezüglich der Balkongestaltung konnte zieht sich auf einen verbesserten Schallschutz. So werden
das Planerteam zusammen mit der grundsätzlich Bauteile mit einem verbesserten Schallschutz
SILU-Baukommission eine gelungene gegenüber herkömmlichen Teilen bevorzugt.
Variante finden. Die Mieterschaft darf
sich über eine Verdoppelung der nutz Ziel der Produkte- und Standardliste ist es, Bewährtes bei
baren Balkonfläche freuen. Zusätzlich der nächsten Sanierung wieder zu verwenden und so die
gibt es auf allen Balkonseiten Sonnen Qualität der Sanierungen besonders hoch zu halten. Zusätz
storen. Eine solche Veränderung hat einen lich ist dieses Vorgehen sehr effizient, da für die Planer vieles
grossen Einfluss auf das Erscheinungs bereits bekannt ist und kein Auswahlverfahren mehr durch
bild. Da Pläne und Entwürfe nicht immer geführt werden muss. Wichtig ist, dass alle Materialien, Pro
einfach zu lesen sind, wurden von der dukte und Standards immer wieder auf den Prüfstand ge
Balkonsituation und der Farbverände stellt werden. Nur so können Qualitätsverluste erkannt und
rung an der Fassade Visualisierungen bei anstehenden Sanierungen berücksichtigt werden. Immer
erstellt. Mit der Visualisierung kann das wieder werden auch Produkte von Herstellerseite verändert
entworfene Projekt anschaulich und oder optimiert. Dies hat manchmal zur Folge, dass ein Pro
fotorealistisch dargestellt werden. dukt durch ein neues ersetzt wird, da es nicht mehr unseren
Bedürfnissen entspricht.
Sabrina Petrocchi
Vorstand
Martin Gähwiler Daniel Meier
Vorstand VorstandBAUEN UND SANIEREN
19
AUSBLICK AUF DIE KOMMENDEN JAHRE
SILU 1: Stationsstrasse 11, 15–19, 25–29: Küchen- und Badsanierung ab 2020
Querstrasse 4 und Dorfstrasse 141, 143: Gesamtsanierung von 2021 bis 2023
Erneuerung Energieversorgung von 2020 bis 2021
SILU 3: Küchen- und Badsanierung ab 2027
SILU 6: Küchen- und Badsanierung ab 2028
SILU 7: Energetische Gebäudesanierung mit Aufstockung, Erneuerung Energieversorgung ab 2025
SILU 10: Energetische Gebäudesanierung, Küchen- und Badsanierung ab 2019
SILU 11: Energetische Gebäudesanierung, Küchen- und Badsanierung ab 2024
SILU 12: Energetische Gebäudesanierung, Küchen- und Badsanierung ab 2026ÜSES ZÄMELÄBE
21
ÜSES ZÄMELÄBE
Spielraum mit hohem Spielwert lässt neue
gestalterische Ideen finden und lädt uns ein,
unsere Spuren zu hinterlassen.
Haben Sie schon mal eine Katze beob kutiert. Was braucht es, damit eine Umgebung zum Verweilen
achtet, wie sie ihr neues Zuhause und die und Träumen einlädt? Wann bekommen wir Lust, eine Umgebung
Umgebung erkundet? Zuerst verkriecht sie nach unseren Vorstellungen zu gestalten und uns kreativ im
sich unter dem Bett oder in der hintersten Raum auszuleben? Wo wollen wir unsere Spuren hinterlassen?
Ecke eines Zimmers und wartet ab. Nach Erstaunlich, denn die Menschen sind einer Katze gar nicht so
einiger Zeit getraut sie sich sachte wenige unähnlich bei der Aneignung von Raum.
Meter aus ihrem Unterschlupf und er
schnuppert die Umgebung. Nach wenigen Die Workshop-Gruppe, bestehend aus Mietervertretern der SILU
Tagen bewegt sie sich schon wie selbst 12 in Rafz, stellte fest, dass eine attraktive Umgebung durchaus
verständlich zum Futtertopf und nach kleine Verstecke bieten muss, wo man sich verkriechen kann –
wenigen Wochen ist sie die Hausherrin auf kahlen, exponierten Plätzen mag man sich kaum aufhalten.
geworden, die sich ihre Plätze erobert hat, Auch die Sicherheit, welche eine Umgebung vermittelt, ist ein
welche sie auch zu verteidigen weiss. wichtiger Faktor, um sich wohl und aufgehoben zu fühlen. Nur so
getrauen wir uns, die kleinen Verstecke zu verlassen und mutiger
Auch Menschen eignen sich – wenn auch zu werden.
in sehr unterschiedlichem Ausmass –
Räume an. Durch Bearbeiten und Umge Aber nicht nur die Frage, was ein Raum braucht, sondern auch
stalten wird die Umgebung aktiv zu eigen die Frage, was der Raum hergibt, ist relevant. Jeder Raum ver
gemacht – bis zu dem Punkt, an dem Men fügt über eine physische Beschaffenheit, die Aktivitäten ermög
schen von «ihrem» Quartier oder «ihrem» licht oder eben nicht. Es gilt daher, dem Raum selbst Rechnung
Spielplatz sprechen. zu tragen und seine Eigenschaften zu wahren.
Aber bis sich Menschen mit einer Umge Das Resultat der neuen Begegnungs- und Spielzonen in Rafz
bung identifizieren, braucht es einige Vor lässt sich sehen! Es sind wunderschöne Plätze entstanden, die
aussetzungen, die erfüllt sein sollen. Und sämtliche Voraussetzungen für Spiel und Musse erfüllen.
diese Voraussetzungen wurden intensiv Letztlich aber entscheiden die Menschen, ob die neuen Räume
im Berichtsjahr bei der Planung der neuen angenommen werden und ob ihnen durch das erlebbare Mit
Spiel- und Begegnungszone in Rafz dis einander eine Bedeutung beigemessen wird.
Anna Secchiano
Vorstand
Katharina Schaffner
GenossenschaftsentwicklungÜSES ZÄMELÄBE
22
RÜCKBLICK AUF DIE SIEDLUNGSAKTIVITÄTEN 2018
SiKo 1, Embrach SiKo 7, Oberhasli
3 SiKo-Sitzungen 3 SiKo-Sitzungen
1 Inoffizielle SiKo-Sitzung 25.05.2018 Nachbarschaftsapéro
25.05.2018 Tag der Nachbarn 18.08.2018 Siedlungsfest+Siedlungsversammlung
01.09.2018 Siedlungsversammlung 07.12.2018 Chlaus-Apéro
SiKo 2, Hausen am Albis SiKo 8, Oberglatt
2 SiKo-Sitzungen 3 SiKo-Sitzungen
06.07.2018 Erste Siedlungsversammlung 19.05.2018 Tag der Nachbarn
mit Wahl 22.05.2018 Sandkastenplan erstellt
18.08.2018 Siedlungsfest 29.09.2018 Siedlungsfest
Dezember Adventsfenster gestaltet und 06.12.2018 Besuch Samichlaus und Schmutzli
mit Glühwein und Lebkuchen
eingeweiht 4 Mietergespräche zur Auswahl
neuer Mieter
SiKo 3, Bachenbülach
SiKo 9, Bassersdorf
3 Offizielle SiKo-Sitzungen
4 SiKo-Sitzungen
26.03.2018 Ostereiersuchen mit den Kindern
10.07.2018 SiKo-Festsitzung
30.06.2018 Brünneli-Fest mit Kinderprogramm
22.11.2018 SiKo-Anlass 2018
25.10.2018 Siedlungsversammlung mit Wahl
06.12.2018 Verteilen von Samichlaussäckchen
Ca. 25 Mietergespräche zur Auswahl an Mieter
neuer Mieter
SiKo 11, Bassersdorf
SiKo 4, Bassersdorf
3 SiKo-Sitzungen
3 SiKo-Sitzungen
Diverse Inoffizielle SiKo-Sitzungen
25.05.2018 Tag der Nachbarn
19.05.2018 Sandkastenplan erstellt
14.09.2018 Siedlungsversammlung
25.05.2018 Tag der Nachbarn
10 Mietergespräche zur Auswahl
neuer Mieter 01.09.2018 Siedlungsfest
04.12.2018 Besuch des Samichlaus
SiKo 5, Bachenbülach 8 Mietergespräche zur Auswahl
3 SiKo-Sitzungen neuer Mieter
Ostern 2018 SiKo versüsst den Mietern das
Heimkommen mit Osternestern SiKo 10, Kloten
in den Hauseingängen 3 SiKo-Sitzungen
26.10.2018 Nachbarschaftsapéro 21.03.2018 Frühlings-Apéro
06.12.2018 Samichlausüberraschung 25.05.2018 Tag der Nachbarn
6 Mietergespräche zur Auswahl 25.08.2018 Siedlungsversammlung +
neuer Mieter Siedlungsfest
01.12.2018 Advent-Apéro
SiKo 6, Nürensdorf
2 Mietergespräche zur Auswahl
3 SiKo-Sitzungen neuer Mieter
30.06.2018 Siedlungsversammlung +
Nachtessen SiKo 12, Rafz
02.12.2018 Grittibänz an alle Mieter spendiert 4 SiKo-Sitzungen
07.12.2018 SiKo-Weihnachtsanlass 25.08.2018 Siedlungsfest
8 Mietergespräche zur Auswahl November Eröffnung Spielplatz
neuer Mieter Dezember Besuch Samichlaus mit Schmutzli und
Adventsapéro mit Punsch und Guetzli
8 Mietergespräche zur Auswahl
neuer MieterÜSES ZÄMELÄBE
24
MITGLIEDER SIEDLUNGSKOMMISSIONEN
STAND 31. DEZEMBER 2018
Mitglieder SiKo SILU 1 Mitglieder SiKo SILU 4 Mitglieder SiKo SILU 9
Bürgin Ursula, Obfrau Ulrich Yanick, Obmann Stumpf Beat, Obmann
Sacco Merve, Mitglied Erdem Erika, Aktuarin Kempf Edelgard, Mitglied
Sommer Mägi, Mitglied Manhart Peter, Kassier Petkovic Ana, Kassierin
Krasnici Bajram, Kassier Karic Radisa, Aktuar
Beyaz Nihal, Mitglied Mitglieder SiKo SILU 5
Schirmer Jasmin, Aktuarin Bär Gaby, Obfrau Mitglieder SiKo SILU 10
Steinemann Rafael, Mitglied Abazi Gzime, Kassierin Freimüller Autran, Obmann
Schellenberg Beat, Mitglied Bütler Maria, Aktuarin
Mitglieder SiKo SILU 2 Blombach Constantin, Aktuar Werda Sandra, Kassierin
Kuhn Peter, Obmann
Braun Margrit, Aktuarin Mitglieder SiKo SILU 6 Mitglieder SiKo SILU 11
Frutiger Heinz, Kassier Büchler Daniel, Obmann Sen Can, Obmann
Aebi Silja, Mitglied Pfändler Heidi, Mitglied Hani Irmisa, Mitglied
Aschwanden Alois, Mitglied Schaub Martin, Mitglied Winandy Nico, Mitglied
Gerber Michael, Mitglied Markt Erica, Kassierin Krebs Ursula, Mitglied
Seiler Markus, Mitglied Balmer-Bühler Sascha, Aktuar/Kassier
Mitglieder SiKo SILU 7
Mitglieder SiKo SILU 3 Marquardt Urs, Obmann Mitglieder SiKo SILU 12
Catone Serena, Obfrau Sager Barbara, Aktuarin Berner Steffi, Obfrau
Locher Stephanie, Kassierin Müller Jeanette, Mitglied Sutyova Silvia, Kassierin
Carnevale Rosario, Aktuar Marthaler Lisa, Kassierin Baur Thomas, Mitglied
Vunjak Daniela, Mitglied Fröhlicher Rebecca, Aktuarin
Mitglieder SiKo SILU 8
Metz Martin, Obmann
Ciz Nicole, Mitglied
Karrica Irmiz, Mitglied
Fabozzo Daniela, KassierinFINANZEN
26
FINANZEN
ERLÄUTERUNGEN ZUR JAHRESRECHNUNG
Bilanz
Aktiven Passiven
Die «Flüssigen Mittel» betragen per Ende Die Positionen «Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leis
2018 CHF 2'169'657. Die «Aktive Rech tungen» von CHF 227'570 und «Übrige kurzfristige Verbindlich
nungsabgrenzung» belaufen sich auf keiten» von CHF 531'499 beziehen sich auf Verbindlichkeiten,
CHF 3'054'010 und beinhalten aufgelau welche gegenüber Lieferanten bestehen, sowie auf voraus
fene Nebenkosten über CHF 2'906'245 bezahlte Mieten.
sowie vorausbezahlte Aufwendungen
über CHF 147'765. Die Verrechnung der CHF 304'100 werden in «Kurzfristige verzinsliche Verbindlich
Nebenkosten erfolgt jeweils mit Stich- keiten» ausgewiesen und betreffen die Rückzahlungsrate für
tag 30. September und ist per Ende das Darlehen SILU 11, welche im Jahr 2019 dem Kanton Zürich
Jahr für 2017/2018 mit Ausnahme einer geschuldet ist.
Siedlung noch nicht erfolgt.
Unter «Passive Rechnungsabgrenzung» finden sich ausstehen
Unter den «Sachanlagen» werden «Ge de Aufwendungen von CHF 118'425, eine Abgrenzung für
bäude» unter Berücksichtigung der Wert Kapital- und Gewinnsteuern von CHF 51'000 sowie die aufge
berichtigung «auf eigenem Land» mit laufenen Akontozahlungen für Nebenkosten von CHF 3'132'462,
CHF 72'285'992 und «auf Land im Bau da die Nebenkostenabrechnungen wie bereits erwähnt zum
recht» mit CHF 26'889'789 aufgeführt. Bilanzstichtag grösstenteils noch nicht erstellt waren.
Die Wertberichtigungen entsprechen
dem Amortisations- bzw. Heimfallfonds. Für die Darlehen erfolgte die Teilrückzahlung von CHF 304'100
an den Kanton Zürich. Bei den Hypotheken erfolgte keine
Unter «Bau- und Erneuerungskonten» Rückzahlung oder Aufnahme.
werden Projektauslagen für die Sanie
rung SILU 1, 4 und 10 sowie die aufgelau Das «Genossenschaftskapital» wurde durch die Neuvermie
fenen Erstellungskosten für SILU 2 (exkl. tung der SILU 4 um CHF 23'000 erhöht, hingegen um CHF 1'600
Bauland) aufgeführt. Total betragen die durch Rückzahlung oder Löschung von Anteilscheinkapital von
se CHF 29'888'853. Für SILU 1 und 4 wur Nicht-Mietern reduziert. Dementsprechend beträgt das «Ge
den CHF 2.31 Mio. der Erfolgsrechnung nossenschaftskapital» neu total CHF 6'786'600.
belastet.
Die Einlage in den Erneuerungsfonds wurde gemäss statutari
Das «Nicht einbezahlte Genossen schen Vorgaben vorgenommen. Das Amt für Wirtschaft und
schaftskapital» aufgrund der Ratenzah Arbeit hat am 30. Oktober 2018 mitgeteilt, dass für SILU 11
lungen im Zusammenhang mit der Erhö CHF 197'782 für das Jahr 2017 sowie auch für 2018 in den
hung des Anteilscheinkapitals per 1. Juli Erneuerungsfonds einzulegen sind, obwohl der steuerliche
2017 summiert sich auf CHF 557'043 Maximalbetrag von 15% des Versicherungswertes bereits
per Ende 2018. Ende 2016 erreicht war. Diese Auflage ist aufgrund der kanto
nalen Wohnbauförderung einzuhalten. An Entnahmen wurden
CHF 300'000 für SILU 4 (Sanierung Auenring 47/49) getätigt.
Für das Geschäftsjahr 2018 wird ein Genossenschaftsverlust
von CHF 192'153 ausgewiesen.FINANZEN
27
Erfolgsrechnung
Die Mietzinserträge von CHF 12'537'758 Der «Ausserordentliche, einmalige, periodenfremde Auf
werden durch Leerstände von CHF 655'513 wand» von CHF 298'312 beinhaltet hauptsächlich Aufwen
geschmälert, welche vorwiegend bei der dungen, welche nicht als Nebenkosten verrechenbar sind
Erstvermietung von SILU 2 (Hausen am (Nebenkostenperiode 2016/2017), sowie die erwähnte Einla
Albis) und für den Umbau von SILU 4 (Au ge für das Jahr 2017 in den Erneuerungsfonds SILU 11. Der
enring 47/49, Bassersdorf) in Kauf genom «Ausserordentliche, einmalige, periodenfremde Ertrag» setzt
men werden mussten. Unter «Übrige Er sich vorwiegend aus periodenfremden Rückvergütungen für
träge» sind unter anderem Hauswartsaläre SILU 9 (die definitive Bauabrechnung ist hier bereits erfolgt)
inkl. Lohnnebenkosten von CHF 778'152 zu und Finanzierungskosten 2016/2017 für den Neubau SILU 2
Lasten der Nebenkosten ausgewiesen. zusammen. Alle Positionen sind periodenfremd und deshalb
Die entsprechenden Kosten sind im Perso hier aufgeführt.
nalaufwand ausgewiesen und liegen im
Rahmen des Vorjahres. Aus diesen Positi Die bereits erwähnten Einlagen in den Erneuerungsfonds für
onen resultiert der «Nettoerlös aus Leis SILU 11 sind steuerlich nicht abzugsfähig, weshalb trotz des
tungen» von CHF 12'733'327. Im «Perso Jahresverlustes von CHF 192'153 Steuern zu bezahlen und
nalaufwand Liegenschaften» sind zudem bereits eingerechnet sind.
weitere Hauswartsaläre von CHF 116'290
ausgewiesen, welche nicht den Neben Hypotheken
kosten verrechnet werden. Im Jahr 2018 haben sich folgende Veränderungen ergeben:
• Fälligkeit 15. März 2018 Festhypothek von CHF 5 Mio. zu
Der Aufwandsposten «Unterhalt/Repara bisher 0.65% wird zu gleichen Konditionen für weitere
turen» beläuft sich mit CHF 4'125'683 auf zwei Jahre weitergeführt.
dem Niveau von 2017. Die Zunahme bei • Fälligkeit 23. April 2018 Festhypothek von CHF 5 Mio. zu
den «Übrigen Kosten Liegenschaftenver bisher 0.685% wird zu 0.715% bis 2021 weitergeführt.
waltung» auf neu CHF 203'764 ist auf die
nicht der Nebenkostenabrechnung verre Die Zinssätze aller Hypotheken per 31. Dezember 2018 liegen
chenbaren Grundwasser-Gebühren über zwischen 0.685% und 2.13%. Der durchschnittlich bezahlte
CHF 91'669 (Vorjahr: CHF 3'788) zurückzu Zinssatz 2018 beträgt 1.42%. Per 31. Dezember 2018 liegt der
führen. Weiter beeinflussten die höheren Durchschnittssatz bei 1.40%. Der hypothekarische Referenz-
Nebenkosten der Leerstände wie auch Zinssatz bei Mietverhältnissen beträgt unverändert 1.5%.
höhere Insertionskosten für SILU 2 die
sen Betrag.
Johanna Bennet-Uitz
Der «Übrige betriebliche Aufwand» Vorstand
nahm um CHF 58'601 zu, da ins
besondere weitere Ausgaben für
den Aufbau der Geschäftsstelle,
aber auch für zusätzliche Über
prüfungen durch die Geschäfts Jeannette Rechsteiner
prüfungskommission beim Wech Finanzen
sel der Finanz-Verantwortlichen
sowie für die Nebenkostenabrech
nung vorgenommen wurden.JAHRESRECHNUNG
28
JAHRESRECHNUNG
BILANZ PER 31. DEZEMBER 2018
Rundungsdifferenzen werden in den Aufstellungen nicht berücksichtigt.
AKTIVEN Anhang 31.12.18 31.12.17 Abweichung
in CHF in CHF in CHF
Flüssige Mittel 2'169'657 3'326'451 -1'156'793
Übrige kurzfristige Forderungen 2.1 13'383 29'573 -16'190
Aktive Rechnungsabgrenzung 2.2 3'054'010 3'306'298 -252'288
UMLAUFVERMÖGEN 5'237'051 6'662'321 -1'425'270
Finanzanlagen 74'308 74'305 4
Sachanlagen 2.3
Gebäude auf eigenem Land 102'741'277 97'423'427 5'317'850
./. Wertberichtigung (Amortisationsfonds) -30'455'285 -28'903'764 -1'551'521
Gebäude auf Land im Baurecht 37'453'028 37'453'028 0
./. Wertberichtigung (Heimfallfonds) -10'563'239 -10'174'484 -388'755
Bau- und Erneuerungskonten 29'888'853 30'312'223 -423'369
Mobilien 1 1 0
129'064'636 126'110'431 2'954'205
Nicht einbezahltes Genossenschaftskapital 557'043 1'343'475 -786'432
ANLAGEVERMÖGEN 129'695'987 127'528'211 2'167'776
TOTAL AKTIVEN 134'933'038 134'190'532 742'506
PASSIVEN Anhang 31.12.18 31.12.17 Abweichung
in CHF in CHF in CHF
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 227'570 975'354 -747'785
Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten
Darlehen 304'100 304'100 0
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 2.4 531'499 551'260 -19'761
Fonds aus Genossenschaftsbeiträgen 70'028 53'077 16'951
Passive Rechnungsabgrenzung 2.5 3'301'887 3'663'875 -361'988
Kurzfristiges Fremdkapital 4'435'083 5'547'666 -1'112'583
Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten
Darlehen 545'130 849'230 -304'100
Hypotheken 104'429'000 104'429'000 0
Rückstellungen
Erneuerungsfonds 2.6 17'211'681 14'883'682 2'327'999
Mietzinsausgleichskonto 0 7'557 -7'557
Übrige Rückstellungen 82'432 72'932 9'500
Langfristiges Fremdkapital 122'268'242 120'242'401 2'025'842
FREMDKAPITAL 126'703'326 125'790'067 913'259
Genossenschaftskapital 2.7 6'786'600 6'765'200 21'400
Gesetzliche Gewinnreserve 87'141 50'000 37'141
Freiwillige Gewinnreserve (Mietzinsausfall) 50'000 50'000 0
Gewinn-/Verlustvortrag 1'498'124 1'163'855 334'269
Jahresergebnis -192'153 371'410 -563'562
EIGENKAPITAL 8'229'712 8'400'465 -170'753
TOTAL PASSIVEN 134'933'038 134'190'532 742'506JAHRESRECHNUNG
29
ERFOLGSRECHNUNG PER 31. DEZEMBER 2018
Anhang 2018 2017 Abweichung
in CHF in CHF in CHF
Nettoerlös aus Leistungen 12'733'327 12'038'123 695'204
Mietzinsertrag 12'537'758 11'533'259 1'004'499
./. Leerstände -655'513 -354'713 -300'800
Übrige Erträge 851'082 859'578 -8'496
Liegenschaftsaufwand -7'246'626 -6'753'860 -492'766
Unterhalt/Reparaturen -4'125'683 -4'164'210 38'528
Baurechtszins -352'601 -354'232 1'631
Mietaufwand -26'964 -26'964 0
Versicherungen -107'398 -104'400 -2'997
Übrige Kosten Liegenschaftenverwaltung -203'764 -66'873 -136'891
Einlage Erneuerungsfonds 2.6 -2'430'217 -2'037'181 -393'036
Bruttoergebnis 5'486'701 5'284'263 202'438
Personalaufwand -1'734'109 -1'802'705 68'596
Liegenschaften -894'442 -911'821 17'378
Geschäftsstelle -755'302 -799'135 43'833
Vorstand -84'364 -91'749 7'385
Übriger betrieblicher Aufwand -390'127 -331'527 -58'601
Verwaltungsaufwand -127'452 -128'571 1'119
Geschäftsstelle -211'098 -156'658 -54'440
Vorstand -18'366 -20'483 2'117
Geschäftsprüfungskommission -18'240 -7'562 -10'678
Revisionsstelle -14'970 -18'252 3'282
Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen 3'362'464 3'150'031 212'433
Einlagen Amortisationsfonds -1'551'521 -1'043'447 -508'074
Einlagen Heimfallfonds -388'755 -388'900 145
Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern 1'422'188 1'717'684 -295'496
Finanzaufwand -1'487'665 -1'503'281 15'616
Zinsaufwand Hypotheken -1'483'509 -1'494'042 10'533
Zinsaufwand Darlehen -4'157 -9'239 5'082
Finanzertrag 732 649 84
Betriebsergebnis vor Steuern -64'744 215'052 -279'796
Ausserordentlicher, einmaliger, periodenfremder Aufwand 2.8 -298'312 0 -298'312
Ausserordentlicher, einmaliger, periodenfremder Ertrag 2.8 225'652 185'402 40'250
Jahresergebnis vor Steuern -137'404 400'454 -537'858
Steuern 1 -54'749 -29'044 -25'704
Jahresergebnis -192'153 371'410 -563'562
Das Amt für Wirtschaft und Arbeit hat am 30. Oktober 2018 mitgeteilt, dass für SILU 11 je CHF 197'782 für das Jahr 2017 sowie auch für 2018 in den
1
Erneuerungsfonds einzulegen sind. Diese Auflage ist aufgrund der kantonalen Wohnbauförderung einzuhalten. Da diese Einlagen steuerlich nicht
abzugsfähig sind, wird der Gesamtbetrag von CHF 395'564 steuerlich aufgerechnet. Deshalb fallen trotz des Jahresverlustes Steuern an.JAHRESRECHNUNG
30
ANHANG
1. A
NGABEN ÜBER DIE IN DER JAHRESRECHNUNG ANGEWANDTEN GRUNDSÄTZE
ie vorliegende Jahresrechnung wurde nach den Bestimmungen des Schweizerischen Rech
D
nungslegungsrechts (Art. 957 bis 960 OR) erstellt.
Die Baugenossenschaft SILU ist eine Genossenschaft mit Sitz in Kloten.
Die Bewertung der Liegenschaften erfolgt als Gruppe auf Stufe Siedlungen, da die einzelnen Gebäu
de einer Siedlung aufgrund ihrer Gleichartigkeit als Bewertungseinheit zusammengefasst werden.
2. NGABEN, AUFSCHLÜSSELUNGEN UND ERLÄUTERUNGEN ZU POSITIONEN DER BILANZ
A
UND DER ERFOLGSRECHNUNG
in CHF in CHF in CHF
2.1 Übrige kurzfristige Forderungen 31.12.18 31.12.17 Abweichung
Verrechnungssteuerguthaben 226 226 0
Gegenüber Genossenschaftern 11'551 14'165 -2'614
Gegenüber Dritten 1'606 15'182 -13'576
13'383 29'573 -16'189
2.2 Aktive Rechnungsabgrenzung 31.12.18 31.12.17 Abweichung
Vorausbezahlte Aufwendungen 147'765 88'777 58'988
Aufgelaufene Nebenkosten 2'906'245 3'217'520 -311'275
3'054'010 3'306'298 -252'288
2.3 Sachanlagen
Details siehe Aufstellung Fondseinlagen S. 32 und Wohnungsverzeichnis S.40
2.4 Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 31.12.18 31.12.17 Abweichung
Gegenüber Genossenschaftern 531'499 551'260 -19'761
531'499 551'260 -19'761
2.5 Passive Rechnungsabgrenzung 31.12.18 31.12.17 Abweichung
Ausstehende Aufwendungen 118'425 257'210 -138'785
Abgrenzung Kapital- und Gewinnsteuer 51'000 18'682 32'318
Aufgelaufene Akontos 3'132'462 3'387'984 -255'522
3'301'887 3'663'875 -361'988
2.6 Erneuerungsfonds
Gemäss Art. 19 Ziff. 1a) der Statuten wird dem Erneuerungsfonds jährlich mindestens der steuerlich
zulässige Maximalbetrag von 1% des Gebäudeversicherungswertes zugewiesen. Die einzelnen
Fonds dürfen pro Siedlung die Höhe von 15% des Versicherungswertes nicht überschreiten. Entnah
men sind nur für grössere Instandhaltungsarbeiten oder für den werterhaltenden Anteil umfassen
der Sanierungen möglich. Der steuerliche Maximalbetrag von 15% ist bei SILU 10 erreicht, weshalb
die Einlage reduziert wurde. Bei SILU 11 erfolgten Einlagen für 2017 und 2018 von je CHF 197'782
(Details Fussnote S. 29). Die Einlage für 2017 ist unter «a.o. / periodenfremder Aufwand» aufgeführt.
Das erklärt die Differenz zwischen der Position «Einlage Erneuerungsfonds» in der Erfolgsrechnung
(CHF 2'430'217) und dem Total der Einlagen 2018 (CHF 2'627'999) in der Tabelle «Erneuerungsfonds
2018» auf S. 32.JAHRESRECHNUNG
31
2.7 Genossenschaftskapital
Gemäss Art. 15 der Statuten erfolgt die Rückzahlung von Genossenschaftsanteilen innert drei Monaten
nach Beendigung des Mietvertrages und der Wohnungsabgabe unter Vorbehalt der Festlegung des
Bilanzwertes durch die nächste ordentliche Generalversammlung. Falls die Finanzlage es erfordert, ist
der Vorstand berechtigt, die Rückzahlung bis auf die Dauer von drei Jahren hinauszuschieben.
2.8 Ausserordentlicher, einmaliger, periodenfremder Erfolg
31.12.18 31.12.17 Abweichung
Nicht als NK verrechenbare Aufwendungen 2016/2017 96'060 0 96'060
Einlage Erneuerungsfonds SILU 11 2017 197'782 0 197'782
Diverses 4'470 0 4'470
Aufwand 298'312 0 298'312
31.12.18 31.12.17 Abweichung
Gutschrift Flughafen Schallschutzfenster SILU 4 0 145'060 -145'060
Diverse Rückvergütungen aus SILU 9 52'730 0 52'730
Finanzierungskosten 2016/2017 SILU 2 151'875 0 151'875
Diverses 21'047 40'342 -19'295
Ertrag 225'652 185'402 40'250
3 Gesamtbetrag zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten verwendeter Aktiven
31.12.18 31.12.17 Abweichung
Buchwert Liegenschaften 99'175'781 95'798'207 3'377'574
4 Langfristige Mietverträge
Unbefristeter Mietvertrag Geschäftsstelle, frühestens kündbar auf 30.09.2021
31.12.18 31.12.17 Abweichung
Jährliche Miete 54'876 54'876 0
5 Baurechtsverträge
Baurechtszinsen und Vertragslaufzeiten der Gebäude auf Land im Baurecht:
Liegenschaften Laufzeit bis 31.12.18 31.12.17 Abweichung
SILU 9 31.12.93 jährlicher Zins 166'890 166'890 0
SILU 10 20.06.67 jährlicher Zins 19'571 21'202 -1'631
SILU 11 31.12.93 jährlicher Zins 166'140 166'140 0
352'601 354'232 -1'631
6 Anzahl Mitarbeitende 31.12.18 31.12.17
Bis 10 Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt
Bis 50 Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt zutreffend zutreffend
7 Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Nach dem Bilanzstichtag und bis zur Verabschiedung der Jahresrechnung durch den Vorstand
am 12. Februar 2019 sind keine wesentlichen Ereignisse aufgetreten, welche die Aussagefähigkeit
der Jahresrechnung 2018 beeinträchtigen könnten bzw. an dieser Stelle offengelegt werden müss
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