Gutachterliche Stellungnahme zur geplanten Ansiedlung eines DM-Drogeriemarktes in Mannheim Käfertal (Benjamin-Franklin-Village) - Stadt Mannheim
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Gutachterliche Stellungnahme zur
geplanten Ansiedlung eines
DM-Drogeriemarktes in Mannheim Käfertal
(Benjamin-Franklin-Village)
Teichstraße 14 • 79539 Lörrach • T 07621 91550-0 • F 07621 91550-29
Arndtstraße 10 • 44135 Dortmund • T 0231 534555-0 • F 0231 534555-29
Peter-Vischer-Straße 17 • 90403 Nürnberg • T 0911 817676-42 • F 0911 817676-43
info@dr-acocella.de • www.dr-acocella.de
Bearbeiter: Dr. rer.pol. Donato Acocella Dr. rer.pol. Urs Christoph Fürst Lörrach, 04.04.2017
INHALTSVERZEICHNIS:
1. Ausgangslage 1
2. Methodischer Ansatz 2
2.1 VORGEHENSWEISE .................................................................................. 2
2.1.1 Beurteilung Planstandort ................................................................................ 2
2.1.2 Spezifizierung Vorhaben ................................................................................ 2
2.1.3 Quantitative Ist-Situation im Umfeld ............................................................... 4
2.1.4 Beurteilung der Dimensionierung .................................................................... 5
2.1.5 Verträglichkeit .............................................................................................. 5
2.1.6 Bewertung vor dem Hintergrund der städtebaulichen Ziele der Stadt Mannheim .. 6
2.2 WORST-CASE-ANSATZ ............................................................................. 6
3. Planvorhaben: Standort und betriebliche Eckdaten 7
3.1 BEURTEILUNG DES PLANSTANDORTES ............................................................ 7
3.2 BETRIEBLICHE ECKDATEN: GESAMTDIMENSION, MÖGLICHE SORTIMENTE, VERKAUFS-
FLÄCHEN UND UMSÄTZE ............................................................................ 8
4. Bewertungshintergrund 10
4.1 NACHFRAGESITUATION............................................................................ 10
4.2 IST-SITUATION IM UMFELD ...................................................................... 10
5. Dimension des Vorhabens vor dem Hintergrund der Nachfrage 12
6. Erforderlichkeit einer vertieften Untersuchung zur Verträglichkeit:
Planvorhaben vor dem Hintergrund der Ist-Situation im Umfeld 14
7. Bewertung vor dem Hintergrund der städtebaulichen Ziele der Stadt
Mannheim 15
8. Ergebnis 17
KARTENVERZEICHNIS:
Karte 1: Planstandort und Zentren im Umfeld ........................................................... 7
Karte 2: Geplantes Quartier und 500 Meter Umkreis um den Planstandort ..................12
TABELLENVERZEICHNIS:
Tab. 1: Kaufkraft im geplanten Quartier sowie im Stadtbezirk Käfertal in Mio. € .....10
Tab. 2: Ist-Situation im Sortimentsbereich Drogerie/ Parfümerie in den
Stadtbezirken Käfertal und Vogelstang sowie in den nächstgelegenen
Zentren: Verkaufsflächen (auf 25 m² gerundet), Umsätze und Kaufkraft (je
in Mio. €) sowie Bindungsquoten (in Prozent) .............................................11
Tab. 3: Kaufkraft im Quartier sowie im Stadtbezirk Käfertal, Planumsätze sowie
Relation der Planumsätze zur Kaufkraft - Kaufkraft und Umsatz in Mio. € .....131. AUSGANGSLAGE
Im Oberzentrum Mannheim1 (rd. 306.000 Einwohner2) möchte die Firma DM im ge-
planten Quartierszentrum Benjamin-Franklin-Village (Stadtbezirk Käfertal) einen
Drogeriemarkt mit 700 m² Verkaufsfläche (VKF) ansiedeln.
Im vergangenen Jahr hatte das Büro Dr. Acocella Stadt- und Regionalentwicklung un-
tersucht, in welcher Größe Einzelhandel im Hinblick auf die Quartiersentwicklung
sinnvoll wäre (planerische Sicht)3.
Aktuell stellt sich die Frage, ob das konkret geplante Vorhaben verträglich ist.
Im Rahmen des B-Planverfahrens ist das Vorhaben darüber hinaus vor dem Hinter-
grund der städtebaulichen Ziele der Stadt Mannheim zu bewerten, wie sie im Zen-
trenkonzept zum Ausdruck kommen4.
Die Stadt Mannheim hat das Büro Dr. Acocella Stadt- und Regionalentwicklung, das
auch das Gutachten als Grundlage für die Fortschreibung des Zentrenkonzeptes er-
arbeitet hat5, mit einer entsprechenden Stellungnahme beauftragt.
Die Stellungnahme ist so aufgebaut, dass sie im B-Plan-Verfahren verwendet werden
kann: Das "Design" berücksichtigt die formalen und inhaltlichen Anforderungen, die
sich aus einschlägigen Gerichtsurteilen zu ähnlichen Verfahren ergeben haben.
Das Untersuchungsdesign umfasst die folgenden Arbeitsschritte:
• Darstellung des methodischen Ansatzes (vgl. Kap. 2),
• Beurteilung des Planstandortes (vgl. Kap. 3.1),
1
LEP, Plansatz 2.5.8 (Ziel).
2
Einwohnerangabe des Statistischen Landesamtes (Stand: 31.12.2015). Nach Angaben der Stadt lag die
Einwohnerzahl zu diesem Zeitpunkt bei rd. 318.000 und ist inzwischen auf rd. 316.000 zurückgegan-
gen (Stand: 31.12.2016).
3
Dr. Acocella Stadt- und Regionalentwicklung: Untersuchung zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrie-
ben im Benjamin-Franklin-Village in Mannheim-Käfertal - ergänzt durch Bewertung bei 9.000 Ein-
wohner, Lörrach/ Nürnberg/ Dortmund, Dezember 2016 (im Weiteren 2016b). Grundlage dafür war
Dr. Acocella Stadt- und Regionalentwicklung: Untersuchung zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrie-
ben im Benjamin-Franklin-Village in Mannheim-Käfertal, Lörrach/ Nürnberg/ Dortmund, Juni 2015.
4
Stadt Mannheim: Fortschreibung Zentrenkonzept Mannheim, April 2009. Dieses derzeitige Konzept
wird in einem mehrstufigen Verfahren fortgeschrieben; am 31.05.16 erfolgte die Beschlussfassung
zur Fortschreibung durch den Gemeinderat. Der Konzeptentwurf zur Fortschreibung des Zentren-
konzeptes soll im Frühsommer 2017 vom Gemeinderat beschlossen werden.
5
Dr. Acocella Stadt- und Regionalentwicklung: Gutachten als Grundlage für die Fortschreibung des
Zentrenkonzeptes der Stadt Mannheim, Lörrach/ Dortmund, Januar 2016 (im Weiteren 2016a).
1• Darstellung des Planvorhabens mit vorgesehener Größe sowie nach Sortimenten
mit jeweiliger Verkaufsflächenobergrenze und Ermittlung des maximal zu erwar-
tenden Umsatzes im Planvorhaben (vgl. Kap. 3.2),
• Zusammenstellung von Bewertungshintergründen zur Nachfrage (Kap. 4.1) und zur
quantitativen Ist-Situation (Kap. 4.2),
• Beurteilung der Dimension des Vorhabens vor dem Hintergrund der Nachfrage im
Quartier und im Stadtbezirk (vgl. Kap. 5),
• Beurteilung des Vorhabens vor dem Hintergrund der Ist-Situation als Grundlage
für die Beantwortung der Frage, ob eine vertiefte Untersuchung im Hinblick auf
die Verträglichkeit erforderlich ist (vgl. Kap. 6) und
• Beurteilung des Vorhabens vor dem Hintergrund der städtebaulichen Ziele der
Stadt Mannheim, wie sie im Zentrenkonzept zum Ausdruck kommen (vgl. Kap. 7).
2. METHODISCHER ANSATZ
2.1 VORGEHENSWEISE
In einer Stellungnahme zu einem Einzelhandelsvorhaben ist dieses im Hinblick auf
seine Verträglichkeit, d.h. insbesondere hinsichtlich potenzieller Beeinträchtigun-
gen zentraler Versorgungsbereiche zu beurteilen. Sofern sich innerhalb der Stadt
Mannheim keine Beeinträchtigungen ergeben, sind solche auch für Nachbargemein-
den auszuschließen.
Daneben ist das Vorhaben im Hinblick auf die städtebaulichen Ziele der Stadt Mann-
heim zu prüfen, wie diese im Zentrenkonzept zum Ausdruck kommen.
2.1.1 Beurteilung Planstandort
Zunächst ist der Standort im Hinblick auf das Zentrenkonzept zu beurteilen (Kap. 3.1).
2.1.2 Spezifizierung Vorhaben
Grundlage für die Ermittlung potenzieller städtebaulicher Auswirkungen eines Vor-
habens (sowie für weitere quantitative Beurteilungen) ist dessen Umsatz. Dieser
wiederum hängt zum einen von der Größe des Vorhabens (VKF) und zum anderen von
der anzusetzenden Flächenleistung ab. Die Flächenleistung hängt dabei auch von den
im Vorhaben zu erwartenden Sortimenten ab.
2Da die Auswirkungen branchenbezogen zu ermitteln sind6, muss das zu untersuchende
Sortimentskonzept eine hinreichende Differenzierung aufweisen: Dies bedeutet,
dass jedes Sortiment einzeln in seiner Dimensionierung aufzuführen ist. Um dem
Erfordernis der Bestimmtheit zu genügen, sollten in einem B-Plan ausschließlich
Sortimente (mit ihrer zulässigen Größe) festgesetzt werden.
Nicht relevant ist hingegen der Betriebstyp: Da sich dieser einer planungsrechtlichen
Festsetzung u.E. entzieht bzw. eine entsprechende Festsetzung mit rechtlichen Un-
sicherheiten verbunden wäre, kann er auch keine Grundlage für die Ermittlung der
Auswirkungen darstellen. Im Übrigen erfolgen Auswirkungen vorrangig sortiments-
bezogen: Wettbewerb findet betriebstypenübergreifend statt7.
Zu beachten ist weiter, dass in einem B-Plan nur das Sortimentskonzept tragfähig
festgesetzt werden kann, welches überprüft wurde: Das für die Beurteilung zugrunde
gelegte Sortimentskonzept ist wesentliche Grundlage sämtlicher abgeleiteter Aus-
sagen zur Verträglichkeit eines Vorhabens8. Sofern ein von diesem Konzept abweichen-
des Vorhaben realisiert werden soll, ist eine erneute Prüfung erforderlich.
Daraus ergibt sich, dass das zu untersuchende Sortimentskonzept hinreichend diffe-
renziert darzustellen ist. Dennoch sollte es genug Flexibilität aufweisen, um im B-Plan
auch Festsetzungen zu treffen, die dem Betreiber - soweit verträglich - ausreichend
Spielräume eröffnen.
Dabei reicht für die vorliegende Stellungnahme im Wesentlichen eine Beschränkung
der Untersuchung auf das Hauptsortiment Drogerie/ Parfümerie aus: Es wird aber
auch dargelegt, dass im Sortimentsbereich Nahrungs-/ Genussmittel eine Unverträg-
lichkeit auszuschließen ist (vgl. Kap. 6).
Um eine tragfähige Grundlage zu schaffen, ist bei der Ableitung der zu erwartenden
Umsätze (Kap. 3.2) ein worst-case-Ansatz zu verfolgen (vgl. Kap. 2.2).
6
Vgl. z.B. OVG NRW: Urteil vom 05.09.97, Az. 7 A 2902/93 (in BauR 3/98, S. 309ff.); OVG Frankfurt
(Oder): Urteil 16.12.98, Az. 3 B 116/98 (in NWZ 1999 Heft 4, S. 434f.).
7
Anders ließe sich beispielsweise gar nicht erklären, warum es im Lebensmitteleinzelhandel in den
vergangenen Jahrzehnten zu dem erheblichen Bedeutungsgewinn der Discounter bei gleichzeitigem
Bedeutungsverlust der Supermärkte kam.
8
Vgl. z.B. OVG NRW: Urteil vom 07.12.00, Az. 7a D 60/99.NE.
3In diesem Arbeitsschritt wird auch eine sortimentsbezogene Verkaufsflächenmindest-
größe vorgeschlagen, ab der überhaupt eine Unverträglichkeit möglich sein könnte.
Im B-Plan kann dies in Form einer "Kleinflächenregelung" umgesetzt werden.
2.1.3 Quantitative Ist-Situation im Umfeld
Im Hinblick auf potenzielle Beeinträchtigungen (und die Frage der Erforderlichkeit
einer vertieften Untersuchung dazu) ist das vorhandene Angebot zu berücksichtigen.
Dafür werden zunächst die für das Gutachten zur Fortschreibung des Zentrenkonzep-
tes der Stadt Mannheim im Oktober/ November 2014 ermittelten Daten9 herangezo-
gen. Zwar sind diese Daten nicht mehr vollkommen aktuell, aber da sich nach Aus-
kunft der Stadt seither keine wesentlichen Veränderungen ergeben haben, ist eine
im Hinblick auf das B-Plan-Verfahren ausreichende Aktualität gegeben10.
Die Erhebung erfolgte sortimentsgenau11: Die Betriebe wurden nicht entsprechend
dem angebotenen Hauptsortiment insgesamt einer Branche zugerechnet (Schwer-
punktprinzip), sondern jedes Sortiment wurde einzeln mit der zugehörigen Ver-
kaufsfläche erfasst (z.B. in Supermärkten auch Drogeriewaren). Erst hierdurch
ergibt sich ein realistisches Abbild der derzeitigen Situation im Einzelhandel, bei
dem Ergänzungssortimente, denen im Einzelfall nur eine untergeordnete Rolle zu-
kommt, die in der Summe jedoch von Bedeutung sein können, nicht unterschätzt
werden.
Die Angebote wurden flächendeckend in allen Betrieben aufgenommen12.
Die erzielten Umsätze wurden auf Basis der erhobenen Verkaufsflächen und des
durchschnittlichen sortimentstypischen Umsatzes pro m² hochgerechnet13.
9
Büro Dr. Acocella 2016a, a.a.O., S. 24.
10
Vgl. zu Anforderungen an die Aktualität der Daten (gemessen am Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses)
z.B. OVG Rheinland-Pfalz: Urteil vom 15.11.10, Az. 1 C 10320/09.OVG, Juris-Rn. 97 (auch Rn. 103) so-
wie OVG Rheinland-Pfalz: Urteil vom 15.11.10, Az. 1 C 10403/09.OVG, Juris-Rn. 85 (auch Rn. 96).
11
Büro Dr. Acocella 2016a, a.a.O., S. 25.
12
Büro Dr. Acocella 2016a, a.a.O., S. 24.
13
Büro Dr. Acocella 2016a, a.a.O., S. 25.
42.1.4 Beurteilung der Dimensionierung
Im Hinblick auf die Beurteilung der Dimensionierung sind die Planumsätze mit der
Kaufkraft zu vergleichen. Dabei ist zu beachten, dass im Gutachten zur Fortschreibung
des Zentrenkonzeptes - abweichend vom derzeitigen Konzept - für Quartierszentren
empfohlen wird, auf die standortgerechte Dimensionierung zu achten14. Somit ist
neben der Kaufkraft im Stadtbezirk auch diejenige im Quartier von Bedeutung.
Die Kaufkraft wird aus dem einzelhandelsrelevanten Einkommen der Bevölkerung
ermittelt. Sie beruht insbesondere auf der Einwohnerzahl, für die die jeweils aktu-
ellsten Daten verwendet wurden, und den Ausgaben im Einzelhandel. Dabei werden
regionale Unterschiede durch entsprechende Kennziffern berücksichtigt15.
Aus dem Vergleich der Planumsätze mit der Kaufkraft lässt sich ableiten, ob der
Markt existenznotwendig auf Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des Stadtbezirks bzw.
des Quartiers angewiesen ist.
2.1.5 Verträglichkeit
In der vorliegenden Stellungnahme wird untersucht, ob auch ohne vertiefte Unter-
suchung wesentliche Beeinträchtigungen auszuschließen sind. Dafür wird der Plan-
umsatz in Relation zu den Bestandsumsätzen gesetzt (vgl. Kap. 6).
Zwar gibt der Einzelhandelserlass Anhaltswerte für eine Verletzung des Beeinträchti-
gungsverbotes an und von Gerichten werden prozentuale Umverteilungen im Hinblick
auf die Verträglichkeit herangezogen, aber aus diesen Werten ergibt sich u.E. nicht,
dass sie in jedem Fall auch zu ermitteln sind. Wenn auch ohne entsprechende Be-
rechnungen (i.d.R. eine Gravitation) abgeleitet werden kann, dass eine Unverträg-
lichkeit auszuschließen ist, erscheint die Ermittlung der Höhe als überflüssiger
Aufwand.
Dabei ist ein Verzicht auf die Ableitung konkreter Umverteilungswerte mittels einer
Auswirkungsanalyse (oder sogar jeglicher Verzicht auf Berechnungen) nicht un-
gewöhnlich.
14
Büro Dr. Acocella 2016a, a.a.O., S. 73.
15
IFH Retail Consultants: IFH-Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2016.
5Sofern wesentliche Beeinträchtigungen nicht auszuschließen sein sollten, wird dar-
gelegt, bis zu welcher Größe solche auszuschließen wären.
2.1.6 Bewertung vor dem Hintergrund der städtebaulichen Ziele der Stadt
Mannheim
Für das B-Planverfahren ist schließlich von Bedeutung, das Vorhaben vor dem Hin-
tergrund der städtebaulichen Ziele der Stadt Mannheim zu bewerten (Kap. 7). Dafür
wird auf die Ziele und Grundsätze des Zentrenkonzeptes Bezug genommen.
2.2 WORST-CASE-ANSATZ
Bei Verträglichkeitsuntersuchungen sollte der Rechtsprechung folgend16 ein worst-
case-Ansatz zugrunde gelegt werden: Aus Sicht des zu beurteilenden Vorhabens sol-
len für das Vorhaben möglichst nachteilige Eckdaten gewählt werden, damit die Aus-
wirkungen auf keinen Fall unterschätzt werden. Ein solcher Ansatz soll die mit Prog-
nosen immanent verbundenen Unsicherheiten minimieren und damit mögliche Unter-
bewertungen der potenziellen Auswirkungen vermeiden - allerdings trotzdem reali-
tätsnah sein.
Dieser worst-case-Ansatz kann sich in sehr unterschiedlichen Aspekten zeigen (eher
zu niedriger Ansatz des Bestandsumsatzes, möglichst hoher Anteil des Umsatzes aus
einem in der Tendenz eher zu kleinen Einzugsgebiet, geringer Anteil an Streuumsät-
zen17, Konzentration der Umverteilungen auf den Untersuchungsbereich, keine Berück-
sichtigung positiver Zusatzeffekte wie zusätzlicher Einkommen durch den Betrieb
des Vorhabens). Als entscheidender Punkt kann dabei aber die Flächenleistung im
Vorhaben angesehen werden: Für diese sollte ein oberer Wert gewählt werden.
16
Vgl. z.B. OVG NRW: Urteil vom 02.10.13, Az. 7 D 18/13.NE, Rn. 85 mit Verweisen auf andere Urteile in
Rn. 86 sowie bereits OVG NRW: Urteil vom 07.12.00, Az. 7a D 60/99.NE; in anderem Zusammenhang
auch BVerwG: Beschluss vom 17.07.08 (Az. 9 B 15/08). Vgl. aktuell auch OVG NRW: Urteil vom
28.09.16, insbes. S. 23 zur anzusetzenden Flächenleistung.
17
Bei Streuumsätzen handelt es sich um Umsätze, die von außerhalb des Untersuchungsgebietes zuflie-
ßen.
63. PLANVORHABEN: STANDORT UND BETRIEBLICHE ECKDATEN
3.1 BEURTEILUNG DES PLANSTANDORTES
Das Konversionsareal Benjamin-Franklin-Village befindet sich im Stadtbezirk Käfer-
tal, der im Nordosten des Mannheimer Stadtgebietes liegt.
Der Planstandort befindet sich an der Birkenauer Straße und liegt etwas mehr als
einen Kilometer vom Stadtteilzentrum Käfertal18 und vom Quartierszentrum Marie-
Bernays-Platz19 entfernt. Das Stadtteilzentrum Vogelstang im benachbarten Stadt-
bezirk20 ist etwa 700 Meter vom Planstandort entfernt.
Karte 1: Planstandort und Zentren im Umfeld
Quelle: Stadt Mannheim; Abgrenzungen gemäß Gutachten zur Fortschreibung des Zentrenkonzeptes;
Kartengrundlage: Esri, HERE, DeLorme, Intermap, increment P Corp., GEBCO, USGS, FAO, NPS,
NRCAN, GeoBase, IGN, Kadaster NL, Ordnance Survey, Esri Japan, METI, Esri China (Hong Kong),
swisstopo, MapmyIndia, OpenStreetMap contributors, and the GIS User Community
18
Vgl. Büro Dr. Acocella 2016a, a.a.O., Kap. 18.2.1 (S. 239ff.). Im derzeitigen Konzept ist dieser Be-
reich als B-Zentrum eingestuft; vgl. Zentrenkonzept 2009, a.a.O., S. 17.
19
Vgl. Büro Dr. Acocella 2016a, a.a.O., Kap. 18.2.2 (S. 243f.). Im derzeitigen Konzept ist dieser Bereich
als D-Zentrum eingestuft; vgl. Zentrenkonzept 2009, a.a.O., S. 17.
20
Vgl. Büro Dr. Acocella 2016a, a.a.O., Kap. 19.2.1 (S. 250ff.). Im derzeitigen Konzept ist dieser Be-
reich als B-Zentrum eingestuft; vgl. Zentrenkonzept 2009, a.a.O., S. 17.
7Im Konversionsareal ist umfangreiche Wohnbebauung geplant21. Insgesamt sind im
neuen Stadtteil ca. 9.000 Einwohner vorgesehen.
Der Standort soll Teil des neuen Quartierszentrums sein, sodass entsprechend dem
Vorschlag zur Fortschreibung des Zentrenkonzeptes nahversorgungsrelevanter
Einzelhandel bei standortgerechter Dimensionierung (Kap. 5) zulässig ist22.
3.2 BETRIEBLICHE ECKDATEN: GESAMTDIMENSION, MÖGLICHE SORTIMENTE,
VERKAUFSFLÄCHEN UND UMSÄTZE
Vorgesehen ist ein nicht großflächiger Drogeriemarkt mit einer Verkaufsfläche von
700 m².
Was dabei als Verkaufsfläche anzusehen ist, ergibt sich aus den Urteilen des BVerwG
zu diesem Thema: "In die Verkaufsfläche einzubeziehen sind alle Flächen, die vom
Kunden betreten werden können oder die er - wie bei einer Fleischtheke mit Bedie-
nung durch Geschäftspersonal - einsehen, aber aus hygienischen und anderen Grün-
den nicht betreten darf. Dabei kommt es nicht auf den Standort der Kassen an, so
dass auch der Bereich, in den die Kunden nach der Bezahlung der Waren gelangen,
einzubeziehen ist. Nicht zur Verkaufsfläche gehören dagegen die reinen Lager-
flächen und abgetrennte Bereiche, in denen beispielsweise die Waren zubereitet
und portioniert werden."23
Für die Beurteilung der Dimensionierung und der Verträglichkeit ist das Vorhaben
auf der Sortimentsebene zu konkretisieren (vgl. auch Kap. 2.1.2).
Im Sinne eines worst-case-Ansatzes (Kap. 2.2) wird unterstellt, dass im Drogerie-
markt max. 80% der Verkaufsfläche auf Angebote aus dem Bereich Drogerie/ Parfü-
merie und max. 15% der Verkaufsfläche auf Angebote aus dem Bereich Nahrungs-/ Ge-
nussmittel entfallen24.
21
Vgl. auch Stadt Mannheim - Fachbereich Stadtplanung, Projektgruppe Konversion: Rahmenplan Benja-
min Franklin Village, September 2014.
22
Vgl. hierzu Büro Dr. Acocella 2016a, a.a.O., Kap. 5.5.1 (S. 72ff.), insbes. S. 73. Nach dem derzeitigen
Konzept ist in D-Zentren hingegen zentrenrelevanter Einzelhandel unterhalb der Großflächigkeit
grundsätzlich zulässig; vgl. Zentrenkonzept 2009, a.a.O., Kap. 2.6.2 (S. 23f.), insbes. S. 24.
23
BVerwG: Pressemitteilung 63/ 2005 zu Urteilen vom 24.11.05 AZ 4 C 10.04 + 14.04 + 3.05 + 8.05.
24
Auf der übrigen Verkaufsfläche - bei 700 m² Gesamtverkaufsfläche sind das mindestens 35 m² - kön-
nen andere Sortimente angeboten werden.
8Bei Nahrungs-/ Genussmitteln sowie Drogeriewaren handelt es sich um zentren- und
nahversorgungsrelevante Sortimente im Sinne des Zentrenkonzeptes25.
Für den B-Plan schlagen wir bei der Festsetzung sortimentsweiser Verkaufsflächen
vor, einen Flexibilisierungsansatz zu verfolgen: Dabei wird zunächst die zulässige
gesamte Verkaufsfläche für das Vorhaben festgesetzt, bei den einzelnen Sortimenten
werden aber Obergrenzen zugelassen, die in der Summe über die zulässige Gesamt-
verkaufsfläche hinausgehen26. Dies sollte mit einer "Kleinstflächenregelung" für
Sortimente, die nicht ohnehin im B-Plan festgesetzt werden, kombiniert werden, die
auch weitere Sortimente auf z.B. max. 50 m² VKF ermöglicht27. Durch einen solchen
"Flexibilisierungsansatz" wird nicht bei jeder zukünftig vorgesehenen Veränderung
eine Änderung des B-Plans (bzw. die Prüfung einer möglichen Befreiung) erforder-
lich.
Der zu erwartende Umsatz war unter den Aspekten eines worst-case-Ansatzes ab-
zuleiten (vgl. Kap. 2.2). Entsprechend wurde die durchschnittliche Flächenleistung von
DM-Drogeriemärkten im Geschäftsjahr 2015/ 2016 in Höhe von rd. 6.815 €/ m² VKF28
angesetzt. Diese liegt um rd. 24% über dem für Drogeriemärkte insgesamt für das
Jahr 2014 veröffentlichten Wert von 5.500 €/ m² VKF29, was zeigt, in welchem Aus-
maß es sich um einen worst case handelt - insbesondere wenn beachtet wird, dass
ein konkreter Betreiber im B-Plan nicht festgesetzt werden kann.
Auf dieser Grundlage ergibt sich für den Drogeriemarkt (700 m² VKF) ein Umsatz von
rd. 4,8 Mio. € (rd. 3,8 Mio. € im Bereich Drogeriewaren, rd. 0,7 Mio. € im Bereich
Nahrungs-/ Genussmittel30).
25
Vgl. hierzu Zentrenkonzept 2009, a.a.O., Tab. 4 (S. 25). Dort wird noch nicht zwischen nahversor-
gungs- und sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten differenziert; zur vorgeschlagenen Differen-
zierung bei der Fortschreibung Büro Dr. Acocella 2016a, a.a.O., S. 76 sowie Tab. 5 (S. 81).
26
Im Gegensatz dazu wird bei einem starren Sortimentskonzept die Verkaufsfläche bis auf den letzten
Quadratmeter auf Sortimente verteilt.
27
Auf einer derart geringen Fläche ist selbst bei hoch produktiven Sortimenten nicht mit einem Um-
satz zu rechnen, der mit wesentlichen Auswirkungen verbunden ist. Damit wären beispielsweise
auch ebenfalls in einem Drogeriemarkt zu findende Sortimente wie Tiernahrung oder Fotoartikel
mit abgedeckt.
28
Eigene Berechnungen auf Grundlage DM-drogerie markt nach handelsdaten.de.
29
EHI nach handelsdaten.de.
30
Da sich die Flächenanteile der beiden Sortimentsgruppen nur auf 95% addieren, liegt der Gesamt-
umsatz über der Summe der beiden Teilbereiche.
94. BEWERTUNGSHINTERGRUND
4.1 NACHFRAGESITUATION
Die Kaufkraft wurde auf Grundlage der Kaufkraftdaten für 2016 sowie der aktuells-
ten Daten des Statistischen Landesamtes errechnet.
• Im Quartier sind ca. 9.000 Einwohner vorgesehen,
• im Stadtbezirk Käfertal leben - ohne Berücksichtigung der zusätzlichen Einwohner
im Quartier - rd. 27.000 Einwohner.
Tab. 1: Kaufkraft im geplanten Quartier sowie im Stadtbezirk Käfertal in Mio. €
Sortiment Quartier Stadtbezirk Käfertal
Nahrungs-/ Genussmittel 18,4 53,3
Drogerie/ Parfümerie 2,4 6,9
vorhabenrelevant (ohne sonstige Sortimente) 20,8 60,2
durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen kommen
Quelle: IFH Köln (2016); Statist. Landesamt; Stadt Mannheim; eigene Berechnungen
Im Hinblick auf die künftige Einwohnerentwicklung ist anzumerken, dass nach der
Einwohnervorausberechnung des Statistischen Landesamtes in den kommenden Jah-
ren in der Stadt keine wesentliche Veränderung der Einwohnerzahl zu erwarten
ist31; insbesondere ist in den nächsten Jahren nicht mit einem Rückgang der Einwoh-
nerzahl zu rechnen (was die Auswirkungen erhöhen könnte). Unberücksichtigt bleibt
dabei im Sinne des worst-case-Ansatzes auch ein zu erwartender Zuwachs der Ver-
brauchsausgaben.
4.2 IST-SITUATION IM UMFELD
In Tab. 2 (folgende Seite) ist die Ist-Situation im Sortimentsbereich Drogerie/ Par-
fümerie für die Stadtbezirke Käfertal und Vogelstang sowie die nächstgelegenen
Zentren dargestellt.
Es zeigt sich, dass aus dem Stadtbezirk Käfertal in diesem Sortimentsbereich Kauf-
kraft in erheblichem Umfang abfließt32. Dagegen ist im Stadtbezirk Vogelstang per
31
Bis zum Jahr 2022 wird mit Einwohnerzuwächsen gerechnet (dann rd. 315.000 Einwohner), erst
danach geht die Einwohnerzahl wieder zurück.
32
Angesichts des deutlichen Einwohnerzuwachses ist die Bindungsquote damit gegenüber dem Jahr
2014 (rd. 18%) weiter zurückgegangen; vgl. Büro Dr. Acocella 2016a, a.a.O., Tab. 44 (S. 235).
10Saldo ein Zufluss von Kaufkraft zu verzeichnen33, der aber unter dem Abfluss aus
dem Stadtbezirk Käfertal bleibt.
Darüber hinaus zeigt sich, dass dem Sortimentsbereich für die umliegenden Zentren
nahezu keine Bedeutung zukommt.
Tab. 2: Ist-Situation im Sortimentsbereich Drogerie/ Parfümerie in den Stadtbezirken Käfertal
und Vogelstang sowie in den nächstgelegenen Zentren: Verkaufsflächen (auf 25 m²
gerundet), Umsätze und Kaufkraft (je in Mio. €) sowie Bindungsquoten (in Prozent)
VKF Umsatz Kaufkraft Abfluss* Bindungsquote
Käfertal 325 1,1 6,9 5,8 16%
Vogelstang 1.175 6,3 3,2 -3,1 195%
SZ Käfertal 0 0,0
SZ Vogelstang 75 0,2
QZ Marie-Bernays-Platz 25 0,1
durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen sowie der Relationen kommen
*: negativer Wert = Kaufkraftzufluss
Quelle: eigene Erhebung Oktober/ November 2014; IfH; EHI; IFH Köln (2016); www.handelsdaten.de;
Statist. Landesamt; Statist. Bundesamt; eigene Berechnungen
Zu berücksichtigen ist, dass im September 2017 im Vogelstang-Center die Eröffnung
eines Rossmann-Drogeriemarktes geplant ist. Hierdurch wird sich der Kaufkraft-
zufluss in den Stadtbezirk Vogelstang weiter erhöhen, aber auch nach dessen Reali-
sierung wird dieser Zufluss unter dem Abfluss aus dem Stadtbezirk Käfertal bleiben.
Im Hinblick auf die Verträglichkeit im Bereich Nahrungs-/ Genussmittel (Kap. 6), ist
das Angebot in diesem Sortimentsbereich im Stadtbezirk Käfertal bedeutsam. In
diesem wird auf gut 5.000 m² VKF34 ein Umsatz von rd. 25,3 Mio. € erzielt. Bei einer
Kaufkraft von rd. 53,3 Mio. € entspricht dies einer Bindungsquote/ Zentralität von
rd. 47%35. Somit fließen rd. 28 Mio. € der Kaufkraft an Standorte außerhalb des
Stadtbezirks ab.
Hier ist zu berücksichtigen, dass voraussichtlich Mitte 2018 in Käfertal Mitte ein
Rewe-Supermarkt eröffnen wird. Dies wird den Kaufkraftabfluss zwar reduzieren,
aber nicht beseitigen.
33
Da hier die Einwohnerzahl leicht zurückgegangen ist, hat sich die Bindungsquote weniger stark ver-
ändert: 2014 hatte sie rd. 198% betragen; vgl. Büro Dr. Acocella 2016a, a.a.O., Tab. 47 (S. 246).
34
Vgl. Büro Dr. Acocella 2016a, a.a.O., Tab. 44 (S. 235).
35
Auch hier ist die Bindungsquote angesichts des deutlichen Einwohnerzuwachses gegenüber dem Jahr
2014 (rd. 56%) zurückgegangen; vgl. Büro Dr. Acocella 2016a, a.a.O., Tab. 44 (S. 235).
115. DIMENSION DES VORHABENS VOR DEM HINTERGRUND DER NACHFRAGE
Um zu beurteilen, ob das Vorhaben richtig, d.h. standortgerecht dimensioniert ist,
wurde der in diesem maximal zu erwartende Umsatz (Kap. 3.2) in Relation zur Nach-
frage im geplanten Quartier sowie im Stadtbezirk (Kap. 4.1) gesetzt.
• Unter dem Aspekt des Ziels einer möglichst flächendeckenden Nahversorgung wäre
es ideal, wenn jeder Nahversorgungsbetrieb so dimensioniert wäre, dass er gerade
die Einwohner im fußläufigen Einzugsbereich (etwa 500 Meter Luftlinie36) versor-
gen würde: Nahezu das gesamte geplante Quartier liegt in diesem Umkreis um den
Planstandort.
Karte 2: Geplantes Quartier und 500 Meter Umkreis um den Planstandort
Quelle: Stadt Mannheim; Abgrenzungen gemäß Gutachten zur Fortschreibung des Zentrenkonzeptes;
eigene Erhebung Oktober/ November 2014; Kartengrundlage: Esri, HERE, DeLorme, Intermap,
increment P Corp., GEBCO, USGS, FAO, NPS, NRCAN, GeoBase, IGN, Kadaster NL, Ordnance Survey,
Esri Japan, METI, Esri China (Hong Kong), swisstopo, MapmyIndia, OpenStreetMap contributors,
and the GIS User Community
In der Realität allerdings ist dieser Idealfall - auch bei Neuansiedlungen - häufig
nicht umzusetzen. Insofern ist die Frage der standortgerechten Dimensionierung
36
Vgl. Büro Dr. Acocella, 2016a, a.a.O., S. 39 sowie Büro Dr. Acocella, 2016b, a.a.O., S. 4f.
12nicht schon dann zu verneinen, wenn der Umsatz in einem Planvorhaben über die
Kaufkraft im 500 Meter-Umkreis hinausgeht. Insbesondere ist dabei auch zu be-
achten, wie viel Kaufkraft in einem Umkreis von einem Kilometer vorhanden ist37:
In diesem Umkreis um den Planstandort liegt das gesamte geplante Quartier.
Dies entspricht weitgehend der Aufgabenstellung der erarbeiteten Stellungnah-
men von 2015 und 2016.
• In einem erweiterten Verständnis kann aber auch auf den gesamten Stadtbezirk
abgestellt werden.
In der folgenden Tabelle sind die im neuen Drogeriemarkt zu erwartenden Umsätze
der jeweiligen Kaufkraft gegenübergestellt.
Tab. 3: Kaufkraft im Quartier sowie im Stadtbezirk Käfertal, Planumsätze sowie Relation der
Planumsätze zur Kaufkraft - Kaufkraft und Umsatz in Mio. €
Kaufkraft (KK) im Plan- Relation zu KK im
Sortiment Quartier Stadtbezirk umsatz Quartier Stadtbezirk
Nahrungs-/ Genussmittel 18,4 53,3 0,7 4% 1%
Drogerie/ Parfümerie 2,4 6,9 3,8 161% 56%
insgesamt1) 20,8 60,2 4,8 23% 8%
durch Rundungen kann es zu Abweichungen der Summen sowie der Relationen kommen
1)
Planumsatz inkl. sonstigen Sortimenten im Vorhaben
Quelle: EHI; DM; IFH Köln (2016); Statist. Landesamt; eigene Berechnungen
• Bereits bei alleinigem Abstellen auf das Quartier ist der neue Drogeriemarkt in
der vorgesehenen Größe im Sortimentsbereich Nahrungs-/ Genussmittel wie zu
erwarten nicht auf Kaufkraftzuflüsse von außerhalb des fußläufigen Nahbereichs
angewiesen.
• Allerdings ist der Drogeriemarkt in seinem Kernsortimentsbereich in einer engen
Interpretation des Ziels einer möglichst guten Nahversorgung in der vorgesehe-
nen Größe als groß dimensioniert anzusehen: Der Umsatz erreicht deutlich mehr
als die gesamte Kaufkraft im geplanten Quartier38. Dabei ist aber zu beachten,
37
Dadurch kann vermieden werden, dass sich für einen weitgehend solitär liegenden Siedlungsbereich
eine falsche Einschätzung ergibt
38
Dies entspricht dem Ergebnis unserer Stellungnahme zur planerisch sinnvollen Größe: Für ein Quar-
tier mit 9.000 Einwohnern war für einen Drogeriemarkt ein Verkaufsflächenspielraum von 560 m²
abgeleitet worden, was zur Empfehlung einer maximalen Größe von 600 m² VKF führte; Büro Dr.
Acocella, 2016b, a.a.O., S. 5f. Dabei wurde auch auf die damit verbundenen Folgen wie Mehrverkehr
im Quartierszentrum verwiesen; ebd. S. 6.
13dass Drogeriemärkte regelmäßig auch eine über den fußläufigen Nahbereich hin-
ausgehende Versorgungsfunktion übernehmen.
• Wird dementsprechend auf die Kaufkraft im gesamten Stadtbezirk abgestellt, so
ist der Drogeriemarkt auch in diesem Sortimentsbereich nicht auf Kaufkraft-
zuflüsse von außerhalb angewiesen. Dies gilt erst recht, wenn berücksichtigt
wird, dass ein großer Teil der zusätzlichen Einwohner im geplanten Quartier
auch die Einwohnerzahl im Stadtbezirk Käfertal erhöhen wird.
Im Hinblick auf die standortgerechte Dimensionierung, die entsprechend dem
Vorschlag für die Fortschreibung des Zentrenkonzeptes bei Ansiedlungen in
Quartierszentren relevant ist, ist das Vorhaben bei enger Auslegung zu groß
dimensioniert. Unter dem Aspekt der Nahversorgung kann der geplante Droge-
riemarkt in der vorgesehenen Größe dennoch als noch nicht zu groß
angesehen werden: Das Vorhaben stellt in erster Linie auf die Kaufkraft in einem
zum großen Teil fußläufig erreichbaren Nahbereich ab.
6. ERFORDERLICHKEIT EINER VERTIEFTEN UNTERSUCHUNG ZUR VERTRÄGLICHKEIT:
PLANVORHABEN VOR DEM HINTERGRUND DER IST-SITUATION IM UMFELD
Um zu klären, ob eine Unverträglichkeit auch ohne eine vertiefte Untersuchung aus-
zuschließen ist (vgl. Kap. 2.1.5), wurden auf der Grundlage der bisher dargestellten
Daten entsprechende Berechnungen durchgeführt.
Im Sortimentsbereich Nahrungs-/ Genussmittel ist im geplanten Drogeriemarkt
maximal mit einem Umsatz von rd. 0,7 Mio. € zu rechnen (Kap. 3.2). Der bestehende Ein-
zelhandel im Stadtbezirk Käfertal erzielt einen Umsatz von rd. 25,3 Mio. € (Kap. 4.2)39.
Der unter worst-case-Aspekten abgeleitete Planumsatz erreicht damit maximal rd. 3%
des vom bestehenden Einzelhandel erzielten Umsatzes: Selbst wenn der gesamte
Planumsatz ausschließlich zu Umverteilungen gegen den Einzelhandel im Stadtbezirk
Käfertal führen würde, würden die Umverteilungen weit unter dem häufig für die
Beurteilung der Verträglichkeit herangezogenen Anhaltswert von 10% bleiben, so-
dass für diesen Sortimentsbereich eine Unverträglichkeit auszuschließen ist, da
Umverteilungen gegen weiter entfernte Gebiete regelmäßig geringer ausfallen als
39
Dieser wird sich bei Realisierung des geplanten Supermarktes (vgl. Kap. 4.2) erhöhen.
14gegen den Standortstadtbezirk. Dies gilt ebenso für Nachbargemeinden, was im Hin-
blick auf das B-Planverfahren von Bedeutung ist40.
Im Sortimentsbereich Drogerie/ Parfümerie ist im Stadtbezirk Käfertal eine sehr
geringe Ausstattung zu verzeichnen: Per Saldo fließen mehr als vier Fünftel der lokalen
Kaufkraft ab (Kap. 4.2). Wird dieser erhebliche Abfluss von rd. 5,8 Mio. € (ohne Be-
rücksichtigung der zusätzlichen Einwohner im geplanten Quartier) mit dem unter
worst-case-Aspekten ermittelten maximalen Planumsatz in Höhe von rd. 3,8 Mio. €
(Kap. 3.2) verglichen, so zeigt sich, dass selbst nach Realisierung des Planvorhabens
noch Abflüsse aus dem Stadtbezirk zu verzeichnen wären.
Deshalb besteht der weit überwiegende Teil des Planumsatzes in einer Rückholung
bislang abfließender Kaufkraft. Eine solche Rückholung ist im Hinblick auf die Ver-
träglichkeit als neutral anzusehen. Allenfalls ein sehr geringer Teil des Umsatzes
ergibt sich aus im Hinblick auf die Verträglichkeit zu berücksichtigenden Umvertei-
lungen.
Damit kann eine Unverträglichkeit für einen Drogeriemarkt mit 700 m² VKF auch
ohne vertiefte Untersuchung ausgeschlossen werden.
7. BEWERTUNG VOR DEM HINTERGRUND DER STÄDTEBAULICHEN ZIELE DER STADT
MANNHEIM
Im Hinblick auf das B-Planverfahren ist das Vorhaben auch nach den städtebaulichen
Zielen der Stadt Mannheim zu beurteilen. Hierfür werden die Grundsätze für die
räumliche Einzelhandelsentwicklung und der mit diesen verfolgte Zielkatalog des
Zentrenkonzeptes der Stadt Mannheim zugrunde gelegt41.
Das Vorhaben entspricht den Grundsätzen zur räumlichen Einzelhandelsentwick-
lung weitestgehend.
• Der Standort liegt in einem geplanten Quartierszentrum (= zentraler Bereich), in
dem zentrenrelevanter bzw. entsprechend dem Vorschlag zur Fortschreibung nah-
versorgungsrelevanter Einzelhandel nicht großflächig regelmäßig zulässig ist
(Kap. 3.1).
40
Nach § 2 (2) BauGB sind die B-Pläne benachbarter Gemeinden aufeinander abzustimmen. Dies bedeu-
tet, dass auch potenzielle Auswirkungen auf Nachbargemeinden zu berücksichtigen sind.
41
Vgl. hierzu Zentrenkonzept 2009, a.a.O., Kap. 2.6.2 (S. 23f.) sowie Kap. 2.4 (S. 18f.); zur vorgeschla-
genen Fortschreibung Büro Dr. Acocella 2016a, a.a.O., Kap. 5.5.1 (S. 72ff.) sowie Kap. 5.3 (S. 53ff.).
15• Das Vorhaben ist mit 700 m² VKF nicht großflächig.
• Die vorgesehenen Sortimente sind entsprechend dem Vorschlag zur Fortschrei-
bung nahversorgungsrelevant (Kap. 3.2).
• Lediglich hinsichtlich der standortgerechten Dimensionierung ist das Vorhaben
als grenzwertig anzusehen: Nur wenn auch die bestehende Unterversorgung im
Stadtbezirk Käfertal in die Beurteilung mit einbezogen wird, ist das Vorhaben
standortgerecht dimensioniert (Kap. 5).
Im Hinblick auf die Ziele ergeben sich die folgenden Bewertungen:
• Erhaltung/ Stärkung der oberzentralen Versorgungsfunktion
Durch das Vorhaben würde dieses Ziel unterstützt - auch wenn die oberzentrale
Versorgungsfunktion vorrangig bei den Angeboten im mittel- und langfristigen
Bedarfsbereich erhalten (und gestärkt) werden soll.
• Erhaltung/ Stärkung der Einzelhandelszentralität der Innenstadt und der sons-
tigen zentralen (Versorgungs-)Bereiche in den Stadtbezirken
Erhaltung/ Stärkung der Einzelhandels-/ Funktionsvielfalt der Innenstadt und
der sonstigen zentralen (Versorgungs-)Bereiche in den Stadtbezirken
Erhaltung/ Stärkung der Identität der Innenstadt und der sonstigen zentralen
(Versorgungs-)Bereiche (sowie der Quartierszentren) in den Stadtbezirken
Diese zentrenbezogenen Ziele würden durch das Planvorhaben in einem zukünfti-
gen Quartierszentrum (Kap. 3.1) unterstützt; benachbarte Zentren werden nicht
wesentlich beeinträchtigt (Kap. 6).
• Erhalt kurzer Wege bzw. Verkürzung der Wege ("Stadt der kurzen Wege")
Erhaltung/ Stärkung der Nahversorgungsstruktur
Da der Planstandort in einem zukünftigen Quartierszentrum liegt, unterstützt das
Vorhaben auch dieses Ziel zentrenbezogen.
Im Hinblick auf die Nahversorgung wird dieses Ziel v.a. dadurch unterstützt, dass
dem derzeitigen Kaufkraftabfluss im Bereich Drogerie/ Parfümerie aus dem Stadt-
bezirk Käfertal entgegengewirkt wird: Selbst nach Realisierung des Vorhabens
würde weiterhin Kaufkraft aus dem Stadtbezirk abfließen (Kap. 6).
Allerdings ist das Vorhaben im Hinblick auf die fußläufige Nahversorgung groß
dimensioniert (Kap. 5), wobei aber zu beachten ist, dass Drogeriemärkte regel-
mäßig auch über den fußläufigen Nahbereich hinausgehende Versorgungsfunktion
übernehmen.
16• Schaffung von Investitionssicherheit insgesamt und
von Entscheidungssicherheit für städtebaulich erwünschte Investitionen
Planungs- und Investitionssicherheit insbesondere für städtebaulich erwünschte
Investitionen ist vorrangig von der Einhaltung des Zentrenkonzeptes abhängig. Da
das Vorhaben den Grundsätzen zur räumlichen Steuerung des Einzelhandels - zu-
mindest weitestgehend - entspricht, trägt es zur Unterstützung dieses Ziels bei.
• Sicherung von Gewerbegebieten für Handwerk und produzierendes Gewerbe
Da das Planvorhaben die Ansiedlung von Einzelhandel an einem Standort außer-
halb der Gewerbegebiete vorsieht, würde es zu diesem Ziel beitragen.
Damit kann festgehalten werden, dass das Vorhaben die mit dem Zentren-
konzept verfolgten Ziele unterstützen würde.
8. ERGEBNIS
Im Ergebnis sind folgende Beurteilungen zusammenzufassen:
• Der Standort liegt in einem geplanten Quartierszentrum (Kap. 3.1). Bei Drogerie-
waren und bei Nahrungs-/ Genussmitteln handelt es sich um nahversorgungsrele-
vante Sortimente (Kap. 3.2). Damit werden die im Gutachten zur Fortschreibung
des Zentrenkonzeptes dargelegten Grundsätze ebenso wie diejenigen des derzeit
geltenden Zentrenkonzeptes von 2009 eingehalten.
• Allenfalls könnte das Vorhaben vor dem Hintergrund des Gutachtens zur Fortschrei-
bung des Zentrenkonzeptes als nicht standortgerecht dimensioniert angesehen
werden - wenn ausschließlich auf die künftigen Einwohner im geplanten Quartier
abgestellt wird (Kap. 5). Aber selbst dies relativiert sich, wenn berücksichtigt
wird, dass Drogeriemärkte regelmäßig eine auch über den fußläufigen Nahbereich
hinausgehende Versorgungsfunktion übernehmen: Aus dem Stadtbezirk Käfertal
fließt derzeit Kaufkraft in erheblichen Ausmaß ab. Das Vorhaben ist auch im Sor-
timentsbereich Drogerie/ Parfümerie nicht existenznotwendig auf den Zufluss von
Kaufkraft von außerhalb des Stadtbezirks angewiesen - selbst wenn die zusätz-
lichen Einwohner im Quartier unberücksichtigt bleiben.
• Auch ohne vertiefte Untersuchung ist eine Unverträglichkeit auszuschließen
(Kap. 6). Eine vertiefte Untersuchung würde lediglich eine Prognose der konkreten
Höhe der Umverteilungen erbringen - mit Sicherheit auszuschließen sind aber
Umverteilungen in einer Höhe, die eine Unverträglichkeit bedeuten.
17• Die von der Stadt Mannheim verfolgten städtebaulichen Ziele werden durch das Vorhaben unterstützt (vgl. Kap. 7). Im B-Plan für den Drogeriemarkt sollten festgesetzt werden: • Die maximal zulässige Gesamtverkaufsfläche (700 m²). • Eine Obergrenze für Drogerie/ Parfümerie (max. 80% der zulässigen Gesamt- verkaufsfläche). • Eine Obergrenze für Nahrungs-/ Genussmittel (max. 15% der zulässigen Gesamt- verkaufsfläche). • Durch eine - geeignet zu formulierende - Kleinstflächenregelung können weitere Sortimente in dem Markt jeweils auf z.B. bis zu je 50 m² VKF ermöglicht werden. Dabei kann eine Obergrenze für die mit diesen Sortimenten insgesamt belegte Verkaufsfläche (z.B. 15% der zulässigen Gesamtverkaufsfläche) festgesetzt werden. • Klarstellend kann darauf hingewiesen werden, dass die zulässige Gesamtverkaufs- fläche in keinem Fall überschritten werden darf. 18
Sie können auch lesen
