HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2016 - by KanAm Grund - Fondsvermittlung24.de
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HALBJAHRESBERICHT
ZUM 30. JUNI 2016
by KanAm Grund
leading cit y international
paris , 18 – 24 rue de charonne
HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2016 • Auf einen Blick
AUF EINEN BLICK zum 30. Juni 2016
3,8 % 8,5 % RUND 76 MIO. EUR
ANL AG EERFOLG P. A . 2) ANL AG EERFOLG 2) FOND S VERMÖ G EN
SEI T AUFL AG E AM 15 . JULI 2 0 13
STAND: 30.06.2016 STAND: 31.12.2015
Fondsvermögen 75.967.444,00 EUR 55.098.337,82 EUR
Immobilienvermögen gesamt 53.425.000,00 EUR 47.375.000,00 EUR
davon direkt gehalten 53.425.000,00 EUR 47.375.000,00 EUR
Anzahl der Immobilien 8 8
davon direkt gehalten 8 8
Ankäufe von Immobilien 0 1
davon direkt gehalten 0 1
Nutzen-/Lasten-Übergang von Immobilien im Berichts-
jahr aus Kaufverpflichtungen der Vorjahre 1 0
davon direkt gehalten 1 0
Bestehende Kaufverpflichtungen für Immobilien ohne
Nutzen-/Lasten-Übergang im Berichtszeitraum 0 1
davon im Direkterwerb 0 1
Verkäufe von Immobilien 1 0
davon im Direkterwerb 1 0
Auslandsanteil Immobilien 1) 50,6 % 57,2 %
Mittelzufluss (netto) 21.929.833,63 EUR 25.413.761,63 EUR
Anlageerfolg p.a. 2)
3,8 % 3,3 %
Anlageerfolg seit Auflage am 15. Juli 2013 2) 8,5 % 6,5 %
Vermietungsquote 3) 97,4 % 100,0 %
Liquiditätsquote 4) 45,9 % 35,9 %
Gesamtkostenquote 5)
– 1,21 %
Anteilumlauf in Stück 728.127 522.900
Anteilwert 104,33 EUR 6) 105,37 EUR
Ausgabepreis 110,07 EUR 6) 111,17 EUR
Ausschüttung für das Geschäftsjahr je Anteil – 3,00 EUR
Termin der Ausschüttung – 10.05.2015
1)
Darunter sind alle außerhalb Deutschlands belegenen Immobilien zu verstehen.
2)
Berechnung nach BVI-Methode. Berechnungsbasis: Anteilwert; Ausschüttung wird wieder angelegt.
Kosten, die beim Anleger anfallen, wie z. B. Ausgabeaufschlag, Transaktionskosten, Depot- oder andere Verwahrkosten, Provisionen,
Gebühren und sonstige Entgelte werden nicht berücksichtigt.
3)
Berechnung auf Basis der Bruttosollmiete
4)
Die vorhandene Liquidität beinhaltet die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität in Höhe von 5,0 % des Fondsvermögens und wird
u. a. zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen laufenden Bewirtschaftung sowie für den Erwerb der nächsten Immobilie benötigt.
5)
Eine Berechnung erfolgt nur zum Geschäftsjahresende.
6)
Unter Berücksichtigung der im Berichtszeitraum erfolgten Ausschüttung am 10. Mai 2015 in Höhe von 3,00 EUR
leading cities inves t
WKN: 679 182
ISIN: DE0006791825
BERICHT DES
FONDSMANAGEMENTS
05 Bericht des Fondsmanagements
12 Strategie und Management
14 Risikoprofil
16 »Leading Cities« weltweit mit dem C-SCORE MODELL
identifizieren – Interview mit Helena Ivanovic,
Direktorin Research & Analysis
18 Ratings und Auszeichnungen
20 Immobilienportfoliostruktur
24 Kredite
26 Immobilienerwerb
32 Immobilienverkauf
34 Immobilienbestand
42 Ausblick
26
ZAHLEN UND FAKTEN
47 Vermietung
48 Vermögensübersicht
50 Vermögensaufstellung, Teil I: Immobilienverzeichnis
IMMOBILIENERWERB FR ANKFUR T AM MAIN 54 Vermögensaufstellung, Teil II: Bestand der Bankguthaben
55 Vermögensaufstellung, Teil III: Sonstige Vermögensgegen-
STANDORT FRANKFURT stände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen
AM MAIN: LEADING CITY 55
56
Verzeichnis der Käufe im Berichtszeitraum
Verzeichnis der Verkäufe im Berichtszeitraum
IN DYNAMISCHER 57 Gremien
W IRTSCHAFTSREGION
34
IMMOBILIENBESTAND:
DAS FONDSPORTFOLIO DES
LEADING CITIES INVEST
Dieser Halbjahresbericht ist dem Erwerber von le ading ci t ies inves t -
Anteilen zusammen mit dem aktuellen Verkaufsprospekt und dem
aktuellen Jahresbericht anzubieten.
Angaben zur prognostizierten und tatsächlichen Wertentwicklung des
erfolgen innerhalb der vorliegenden Publikation
le ading ci t ies inves t
immer nach der BVI-Berechnungsmethode. Berechnungsbasis: Anteil-
wert; Ausschüttung wird wieder angelegt. Kosten, die beim Anleger
anfallen, wie z. B. Ausgabeaufschlag, Transaktionskosten, Depot- oder
andere Verwahrkosten, Provisionen, Gebühren und sonstige Entgelte,
werden nicht berücksichtigt.
Bei Summierungen von gerundeten Beträgen und Prozentangaben in
diesem Bericht können rundungsbedingte Differenzen auftreten.
3
Der MesseTurm
in Frankfurt am Main,
Sitz der KanAm Grund
4
HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2016 • Bericht des Fondsmanagements
BERICHT DES
FONDSMANAGEMENTS
Heiko Hartwig,
Hans-Joachim Kleinert,
Olivier Catusse (v. l. n. r.)
Sehr geehrte Anlegerin,
sehr geehrter Anleger,
der leading cities inves t feiert in diesem Sommer 2016 sein einlage schützt die Anleger deutlich effektiver als früher vor
dreijähriges Bestehen. Dies bietet eine gute Gelegenheit, zu Fondsschließungen infolge unvorhersehbarer Anteilrückgaben.
Beginn dieses Halbjahresberichtes kurz zurückzublicken: Drei Fonds wie der leading cities inves t werden damit praktisch
Jahre mögen auf den ersten Blick kurz erscheinen. Aber in »schockresistent«.
dieser Zeit hat sich der leading cities inves t ein stabiles Immo-
bilienportfolio in drei europäischen Ländern aufgebaut – in Der leading cities inves t hat 2013 als erster Offener Immobili-
Deutschland, Frankreich und Belgien –, sein Mietermix ist breit- enfonds diese Schutzvorschriften des KAGB mit den auf Analy-
gefächert, und Jahr für Jahr erwirtschaftet dieses Portfolio sen gestützten Wachstumsperspektiven herausragender
seither Renditen von über 3 %1). Damit liegt der leading cities nationaler und internationaler Städte sowie Metropolen kombi-
inves t , damals aufgelegt als erster Offener Immobilienfonds der niert. Der leading cities inves t definiert Sicherheit, Performance
neuen Generation, heute an der Spitze der Branche und vereint und Zukunftsfähigkeit neu und ist mit einem Anlageerfolg von
in sich die drei wesentlichen Elemente zukunftsträchtiger 8,5 %1) seit Auflage am 15. Juli 2013 (Stand: 30. Juni 2016) der
Anlagestrategie: Sicherheit, Rendite und Portfolioqualität. erfolgreichste Offene Immobilienfonds der neuen Generation.
Für das Fondsmanagement sind der Starterfolg und die hohe
Juristisch folgt der leading cities inves t den neuen Bestimmun- Zufriedenheit der Anleger eine besondere Motivation, den nun-
gen des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) vom Juli 2013, die mehr etablierten leading cities inves t auf dieser Grundlage
insbesondere den Anlegerschutz erweitern. Dazu sieht das weiter auszubauen.
KAGB für alle Anleger u. a. zwei auf mehr Sicherheit zielende
Fristen vor: die generelle 24-monatige Mindesthaltedauer und Das Fondsmanagement hat in den ersten beiden Quartalen
die zwölfmonatige Kündigungsfrist. Der damit verbundene des laufenden vierten Geschäftsjahres die strategische Portfo-
Verzicht auf eine bewertungstägliche Verfügbarkeit der Fonds- lio-Optimierung konsequent fortgesetzt. Im Dezember 2015
konnte das Fondsmanagement den Kauf eines Ärztehauses in
1) Berechnung nach BVI-Methode. Berechnungsbasis: Anteilwert; Aus- Frankfurt am Main vertraglich sichern. Der Eigentumsübergang
schüttung wird wieder angelegt. Kosten, die beim Anleger anfallen, wie des Gebäudes in prominenter Citylage erfolgte im Januar 2016.
z. B. Ausgabeaufschlag, Transaktionskosten, Depot- oder andere Ver-
wahrkosten, Provisionen, Gebühren und sonstige Entgelte werden nicht Der Verkauf der Hamburger Fondsimmobilie Jungfernstieg 47
berücksichtigt. wurde im März 2016 wirksam, sodass sich zum Stichtag
5
HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2016 • Bericht des Fondsmanagements
30. Juni 2016 acht Objekte im Fondsportfolio befanden. Zu bei- der Verfügbarkeit der Anteile. Dies ist ebenfalls ein Stabilitäts
den Transaktionen lesen Sie in Kurzform mehr auf den folgen- faktor der neuen Fondsgeneration. Zusammengefasst vereint
den Seiten sowie detailliert im Abschnitt »Immobilienerwerb« der leading cities invest zwei innovative Ansätze: fondsoptimier-
ab Seite 26 bzw. »Immobilienverkauf« auf Seite 32. tes Rendite-Risiko-Verhältnis durch seine strategische Aus-
richtung auf Leading Cities und mehr Sicherheit durch seine
Die Finanzmetropole Frankfurt am Main wird wie die drei wei- Schockresistenz vor Fondsschließungen. Denn die eingeführten
teren bisher ausgewählten Standorte Brüssel, Hamburg und Fristen ermöglichen dem Fondsmanagement eine bessere
Paris nach dem C-SCORE MODELL der KanAm Grund Group als Liquiditätssteuerung bei ungeplanten Anteilrückgaben.
Leading City International eingestuft. Damit entsprechen alle
realisierten Immobilienerwerbe der Fondsstrategie, deren OBJEKTAUSWAHL MIT EIGENEN RESEARCH- UND
Schwerpunkt auf national und international führenden Städten PORTFOLIOMODELLEN
liegt. Diese urbanen Zentren zeichnen sich durch ihre nachhal-
tige wirtschaftliche Stärke aus. Sie bieten ihren Bewohnern Mit dem C-SCORE und dem PROPERTY SELECTION MODELL
und den ansässigen Unternehmen ein adäquates Umfeld, greift KanAm Grund auf zwei eigenentwickelte Research- und
das sich durch eine hohe Lebens- und Standortqualität Portfoliomodelle zurück, um aussichtsreiche Immobilienmärkte
auszeichnet. und Einzelobjekte für den leading cities inves t zu identifizieren.
Beide Modelle bauen aufeinander auf und lieferten bei allen
SICHERHEIT UND RECHTLICHE GLEICHBEHANDLUNG bisherigen Transaktionen zentrale Daten zu Qualität und er-
IN EINEM warteter Performance.
Die Schockresistenz des leading cities invest entspricht dem Das Researchmodell C-SCORE dient dazu, in einem ersten Schritt
gesteigerten Schutzbedürfnis der Anleger, die eindeutig anhand von Wirtschafts-, Sozial- und Immobiliendaten die aktuell
sicherheitsorientierte Anlagekonzepte bevorzugen. Die vielversprechendsten Leading Cities zu bestimmen. Das PRO-
Regelungen des KAGB für Offene Immobilienfonds zielen PERT Y SELECTION MODELL filtert dann in den ausgewählten
– wie eingangs beschrieben – genau auf diesen Punkt. Städten entsprechende Core- bzw. Core-plus-Immobilien als po-
Gleichzeitig gewährleisten nur die Offenen Immobilienfonds der tenzielle Anlageobjekte für den Fonds heraus.
neuen Generation die Gleichbehandlung aller Anleger bezüglich
LEADING CITIES: DIE DREI KATEGORIEN NACH DEM C-SCORE MODELL
LEADING CITIES INTERNATIONAL LEADING CITIES NATIONAL LEADING CITIES FUTURE
• s ind Metropolen, die internationale • s ind wichtige Wirtschaftsstandorte mit • s ind Städte, die entweder nach einer
Unternehmen und Organisationen als nationaler Bedeutung. langen Phase des Immobilienmarktab-
ihre Standorte wählen. schwungs kurz vor einem Turnaround
•N
eben einigen internationalen Konzernen stehen oder aufgrund struktureller Verän-
•S
ie verfügen z. B. über wichtige Finanz- sind in ihnen vor allem nationale Unter- derungen Wertentwicklungspotenzial in
märkte sowie Zentralen von Banken und nehmen ansässig. sich bergen.
Weltkonzernen, sind Hauptsitz von
supranationalen Organisationen, bedeu- •D
iese Leading Cities National liegen über- •B
is vor Kurzem zählten zu den Leading
tende Tourismusziele oder einfach nur wiegend im Fokus einheimischer Inves- Cities Future u. a. Dublin, Madrid oder
Hauptstädte der jeweiligen Länder. toren. Barcelona, die alle von der Finanzmarkt-
krise schwer in Mitleidenschaft gezogen
•Z
u den Leading Cities International zählen •Z
u ihnen zählen beispielsweise Utrecht, worden waren und in jüngster Zeit nach-
u. a. London, Paris, New York und Tokio Manchester oder Sacramento. weislich eine Phase der Markterholung
und in Deutschland Berlin, Frankfurt am erleben.
Main, München und Hamburg.
•A
ufgrund ihrer besonderen Stellung
ziehen Leading Cities International
Immobilieninvestoren aus aller Welt an.
6
ANLAGEERFOLG* DES LEADING CITIES INVEST
3,3 % 3,8 % 8,5 %
P. A . ZUM 3 1. DEZEMBER 2 0 15 P. A . ZUM 3 0 . JUNI 2 0 16 SEI T AUFL AG E AM 15 . JULI 2 0 13
* Berechnung nach BVI-Methode. Berechnungsbasis: Anteilwert; Ausschüttung wird wieder angelegt. Kosten, die beim Anleger anfallen, wie z. B. Ausgabeaufschlag,
Transaktionskosten, Depot- oder andere Verwahrkosten, Provisionen, Gebühren und sonstige Entgelte werden nicht berücksichtigt.
Als Core-Immobilien werden nur solche Immobilien bezeichnet, insbesondere für weiter steigende Objektpreise im hochwerti-
die an nachgefragten Standorten stehen, eine sehr gute gen Segment und in den führenden Metropolen. Das geringe
Objektqualität bieten, lange Mietvertragslaufzeiten aufweisen Angebot bei Core-Objekten macht wiederum die Investoren
und somit stabile Erträge erwarten lassen. Core-plus-Gebäude risikobereiter und lässt sie zunehmend auch Immobilien mit
verfügen dagegen wie Core-Objekte grundsätzlich ebenfalls Managementbedarf in ihre Kaufüberlegungen mit einbeziehen.
über eine gute Lage, können aber einen höheren Asset In der Folge führt dies auch bei Core-plus-Gebäuden zu stei-
Management-Aufwand erfordern. Das heißt, ihr Vermietungsri- genden Preisen.
siko ist höher als bei Core-Immobilien, weil z. B. der Mietvertrag
kurzfristig ausläuft oder der Flächenzuschnitt optimiert wer- AKTUELLE FONDSDATEN
den muss. Diese Risiken werden beim Kaufpreis für solche Ge-
bäude berücksichtigt. So sind bei ihnen nach einer gezielten Zum Stichtag 30. Juni 2016 erreichte der leading cities
Optimierung mittelfristig Wertsteigerungen möglich, die sich inves t bezogen auf die ersten beiden Quartale des Geschäfts-
für die Fondsanleger auszahlen. Angesichts des anhaltend jahres einen Anlageerfolg von 3,8 % p.a. Seine Performance lag
hohen Wettbewerbsdrucks an den internationalen Immobilien- damit über der angestrebten Zielrendite des Fonds von 3 % p.a.
märkten bleibt die Berücksichtigung von Core-plus-Immobilien Das Immobilienvermögen des Fonds beläuft sich zum Stich-
beim leading cities inves t auch weiterhin fester Bestandteil der tag auf rund 53 Mio. EUR. Das Bruttofondsvermögen als
Fondsstrategie. Gesamtheit aller Vermögenswerte erhöhte sich zum Stichtag
30. Juni 2016 auf rund 91 Mio. EUR.
Mehr Informationen zu den genannten Punkten erhalten Sie
auf den nachfolgenden Seiten dieses Halbjahresberichts. OBJEKTERWERB IN FRANKFURT AM MAIN
UNVERÄNDERT HOHER WET TBEWERB UM Im Dezember 2015 konnte das Fondsmanagement den Kauf
QUALITÄTSIMMOBILIEN einer weiteren Immobilie vertraglich sichern, diesmal mit
Standort in der Finanzmetropole Frankfurt am Main. Das
An den internationalen Immobilienmärkten bleiben vor allem Frankfurter Objekt ist für den leading cities invest in zweierlei
Qualitätsimmobilien stark gefragt. Diese Entwicklung wird Hinsicht eine optimale Ergänzung des Fondsportfolios:
maßgeblich von der unverändert andauernden Niedrigzins- Zum einen erreicht das Fondsmanagement mit der Leading
phase an den Finanzmärkten beeinflusst. Am 10. März 2016 City International Frankfurt – nach Hamburg, Brüssel und
hat die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Niedrigzinspolitik Paris – eine weitere Standortdiversifikation. Zum anderen
nochmals verschärft und den Leitzins von zuvor 0,05 % auf das trägt die Immobilie mit dem neuen Mietersegment Ärzte/
Rekordtief von 0,0 % gesenkt. Für Einlagen bei der EZB müssen Medizinische Dienstleister auch zu einer Portfoliostreuung in
Kreditinstitute statt bisher 0,3 % künftig 0,4 % zahlen. Gleichzei- diesem Bereich bei.
tig wird das Aufkaufprogramm von Staatsanleihen von bisher
60 Mrd. EUR auf 80 Mrd. EUR pro Monat ausgeweitet. Dies Der Erwerb des Frankfurter Objekts in beliebter Citylage im
sorgt für eine ungebremste Nachfrage nach Immobilien und Stadtteil Nordend entspricht damit wie die bisherigen Akquisi-
7
HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2016 • Bericht des Fondsmanagements
tionen ganz der Fondsstrategie, vorerst gezielt kleinere bis mit- Der Verkauf entspricht der Fondsstrategie, grundsätzlich die
telgroße Immobilien zu kaufen, um das Risiko zu streuen und Anlageschwerpunkte der jeweiligen Marktsituation anzupas-
rasch eine angemessene Diversifikation nach Mietern und Nut- sen und Chancen auf Wertzuwächse für die Anleger konse-
zungsarten zu erreichen. Entsprechend ist das gerade in den quent zu nutzen. Diese Möglichkeit war am Hamburger Immo-
letzten Jahren fortlaufend modernisierte sechsstöckige Gebäu- bilienmarkt mit seinem begrenzten Angebot an hochwertigen
de in den oberen Etagen überwiegend an Ärzte und im Erdge- Immobilien und seiner hohen Marktliquidität aktuell gegeben.
schoss an einen Restaurantbetreiber vermietet. Die Vermie- Gleichzeitig belegt die erfolgreiche Veräußerung, dass die
tungsquote liegt bei rund 90 %, weitere Vermietungen sind in Anlagestrategie des leading cities inves t auch relativ kurzfristig
Verhandlung. Das neu erworbene Gebäude passt damit optimal zu Wertsteigerungen führen kann. Der Veräußerungserlös wird
zur vom Fondsmanagement angestrebten Portfoliozusam- mit Erwerb der nächsten Fondsimmobilie reinvestiert.
mensetzung. Weitere Informationen dazu erhalten Sie im Ab-
schnitt »Immobilienportfoliostruktur« auf den Seiten 20 f. SPEZIELLE CASHCALL-STRATEGIE IM EINSATZ
Auch beim weiteren Portfolioaufbau bevorzugt das Fonds- Bei allen Akquisitionen für den leading cities inves t setzt
management zunächst kleinere bis mittelgroße Objekte mit das Fondsmanagement die von KanAm Grund entwickelte
unterschiedlichen Standorten, Branchen und Mietern. Im Be- CashCall-Strategie ein, mit der auch die bisherigen Käufe in
richtszeitraum hat es dazu bereits wieder entsprechende po- Brüssel, Frankfurt am Main, Hamburg und Paris realisiert
tenzielle Kaufimmobilien in führenden Metropolen mit dem wurden. Diese Strategie bezweckt zum Vorteil der Anleger,
C-SCORE und PROPERTY SELECTION MODELL identifiziert. dass Mittelzuflüsse in den Fonds zeitnah zu geplanten
Immobilienakquisitionen stattfinden. Erst dann startet
ERSTER OBJEKTVERKAUF IN HAMBURG das Fondsmanagement im Vorfeld einen CashCall. Sind
genug Mittelzuflüsse für den avisierten Objekterwerb ein-
Mit der Veräußerung der Einzelhandels- und Büroimmobilie in gegangen, gilt bis zum nächsten Objekterwerb ein tempo-
Hamburger Spitzenlage am Jungfernstieg hat das Fonds- rärer CashSTOP. In dieser Zeit sind direkte Einzahlungen in
management des leading cities inves t eine besondere Gelegen- den leading cities inves t vorübergehend nicht möglich. So
heit genutzt. Das erste im Jahr 2014 für den Fonds erworbene will das Fondsmanagement verhindern, dass es zu einer
Objekt konnte mit einer Wertsteigerung von rund 20 % gegen- Verwässerung der Immobilien- und damit der Fondsrendite
über dem damaligen Kaufpreis im März 2016 abschließend durch die weiterhin sehr niedrige Liquiditätsverzinsung
veräußert werden. kommt. Ausführlichere Informationen zu unserer
OFFENE IMMOBILIENFONDS DER NEUEN GENERATION: MEHR WERT – MEHR SICHERHEIT
FÜR ANLEGER FÜR DEN EINZELNEN FONDS FÜR DIE ANLAGEKLASSE
•M
ehr Sicherheit und verbesserter •P
lanungssicheres Liquiditätsmanagement •»
Schockresistenz« durch sachgerechte
Anlegerschutz durch Neuregelungen auch bei großen Rückgabevolumina durch Fristenlösungen
des KAGB feste Haltefristen
•P
lanbarkeit durch fristgerechte •O
ptimierte Durchführung von Immobilien- •S
tabilität durch die Betonung der
Auszahlung bei Anteilrückgaben verkäufen zu bestmöglichen Preisen Langfristigkeit der Anlageform
durch bessere fristgerechte Planbarkeit
der Veräußerungen
•G
leiche Regeln für alle Anleger •F
okussierung auf die Wünsche längerfristig •D
eutlich verringertes Risiko von Fonds
durch neue Gesetzgebung orientierter Anleger durch 24-monatige schließungen und -auflösungen durch
Mindesthaltedauer und attraktive Wert optimierte Liquiditätssteuerung
zuwächse
8
rue de l ' indus trie 12
brüssel
9
Leading City International
Frankfurt am Main, Deutschland
10CashCall-Strategie finden Sie im Abschnitt »Strategie Scope Award in der Kategorie »Asset Based Investments – Real
und Management« auf den Seiten 12 f. Estate/Portfolio Construction« verliehen. FERI gab für den
Fonds erstmals Ende September 2013 mit der Gesamtnote »A«
ERNEUT POSITIVE RATINGS FÜR MANAGEMENT (Sehr gut) ein sehr positives Urteil ab. Dieses hielt die Agentur
UND FONDS auch bei dem Rating im Berichtsjahr per 31. März 2016
unverändert aufrecht. Insbesondere beim Bewertungspunkt
Offene Immobilienfonds und ihre Kapitalverwaltungsgesell- »Performance« erreichte der leading cities inves t bei dem
schaften als Emittenten werden in regelmäßigen Abständen März-2016-Rating eine ausgezeichnete Bewertung. Weitere
von den unabhängigen Ratingagenturen Scope Ratings AG und Informationen zu Ratings und Auszeichnungen erhalten Sie auf
FERI EuroRating Services AG geratet. Im Berichtszeitraum hat den Seiten 18 f.
Scope das Asset Management der Frankfurter KanAm Grund
Group mit der Note »A+ AMR« ausgezeichnet. Das Rating vom Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, der leading
Juni 2016 bestätigt der Group nicht nur ihre hohe Asset cities inves t steht für eine moderne Form der Immobilien-
Management-Qualität, sondern auch ihren Platz unter den anlage, die Zukunftsfähigkeit, Sicherheit und Performance
Top-5-Anbietern Offener Immobilienfonds in Deutschland. neu definiert und verbindet. Im Berichtsjahr haben wir die
Zuvor hatte auch FERI im April 2015 für die Managementquali- Portfoliopflege im Sinne der Anleger gezielt fortgesetzt. Auf
täten der KanAm Grund Group zum wiederholten Mal die dieser Basis bietet der Fonds langfristig orientierten Inves-
Ratingnote »AA« (Ausgezeichnet) vergeben. toren ein solides Immobilieninvestment mit attraktiven
Ertragsaussichten.
Für den leading cities inves t selbst hat die KanAm Grund Group
von Scope erneut im Rahmen des aktuellen Immobilienfonds- Im zurückliegenden Berichtszeitraum hat der leading cities
Ratings im Juni 2016 die Note »a AIF« (Gut) erhalten. Ausschlag- inves t erneut einen Anlageerfolg über der Zielrendite verbu-
gebend für dieses Rating waren die gute Bewertung des Immo- chen können. Für uns ist dies eine Bestätigung unseres
bilienportfolios und die gezielte Liquiditätssteuerung des strateg ischen Ansatzes. In diesem Sinne danken wir Ihnen
Fonds. Zuvor hatte Scope der KanAm Grund Group für den für Ihr fortgesetztes Vertrauen in das Leistungsvermögen
Fonds bereits im Oktober 2013 vor seinem Vertriebsstart den unseres Fonds und wünschen Ihnen eine interessante Lektüre.
KanAm Grund Group: RATINGS LEADING CITIES INVEST: RATINGS
aAIF
A+ AMR
EUROsReATING
Offene
Immobilienfonds EUROsReATING
rvices rvices
Juni 2016 Juni 2016
Das Asset Management der Group Auch in den aktuellen Bewertungen von
überzeugt durch hohe Qualität, was die Scope und FERI wusste der Fonds zu
aktuellen Ratings von Scope und auch überzeugen, der bereits 2013 mit einem
von FERI bestätigen. Scope Award ausgezeichnet wurde.
11HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2016 • Bericht des Fondsmanagements
STRATEGIE UND MANAGEMENT
Als neue Form der Immobilienanlage und der jeweils depotführenden Stelle ist es Die Schutzvorschriften des Kapitalanlage-
erster Offener Immobilienfonds der auch möglich, den leading cities inves t für gesetzbuchs (KAGB) gelten für alle Anleger
neuen Generation ist der leading cities Sparpläne zum regelmäßigen Vermö- im Fonds gleichermaßen. Die 24-monati-
inves t für Anleger konzipiert, die vor gensaufbau zu nutzen. ge Mindesthaltedauer und die einheitliche
allem an einer modernen, längerfristigen zwölfmonatige Kündigungsfrist schützen
risikogestreuten und international aus- RENDITEZIEL VON 3 % P.A. ihn vor plötzlichen unvorhersehbaren
gerichteten Immobilien-Kapitalanlage Anteilrückgaben. Damit ermöglicht der
interessiert sind. Dazu kann der Fonds Das Investmentziel des leading cities leading cities inves t dem Fondsmanage-
weltweit in hochwertige Immobilien mit inves t ist eine wettbewerbsfähige Ren- ment eine solide, mittelfristige Liquidi-
Schwerpunkt Europa/Nordamerika, die dite für seine Anleger im Vergleich zum tätssteuerung zum Vorteil aller Anleger,
ihren Standort in Leading Cities - also aktuellen Ertragsniveau der Branche die zudem mit den zeitlichen Prozessen
führenden Metropolen und aufstreben- Offener Immobilienfonds und zum Stand beim An- und Verkauf von Immobilien
den Städten - haben, investieren. Die der Kapitalmarktzinsen. In der derzeiti- übereinstimmt.
Mindestanlagesumme beträgt den Ge- gen Niedrigzinsphase soll der Fonds eine
genwert eines Anteils, der Erstausgabe- aktuelle Zielrendite von mindestens 3 % SPEZIELLE INVESTMENTSTRATEGIE
preis lag bei 100 EUR. Dieser verhältnis- p.a. sowie jährliche Ausschüttungen mit
mäßig niedrige Betrag erlaubt es einem hohen steuerfreien Anteil errei- Als Fondsimmobilien kommen schwer-
Privatanlegern, bereits mit kleinen Sum- chen. Die Basis dafür sind seine Miet- punktmäßig Objekte aus den vier Nut-
men von den Chancen einer risikoge- und Zinserträge sowie der angestrebte zungsarten Office (Büro), High Street
streuten Investition in internationale Wertzuwachs im Portfolio – beispiels- (Haupteinkaufsstraßen), Retail (Einzelhan-
Immobilien zu profitieren. In Abhängig- weise durch den Erwerb von Core-plus- del) und Hotel infrage. Ihre Standorte sol-
keit von den technischen Möglichkeiten Objekten. len sie überwiegend in national oder inter-
national führenden Städten in Europa und
Nordamerika haben. Neben Core-Immobi-
BOUTIQUE HARRIS WILSON, rue de charonne
paris lien an nachgefragten Standorten mit
sehr guter Objektqualität, langen
Mietvertragslaufzeiten und damit stabilen
Erträgen werden dem leading cities inves t
auch Core-plus-Objekte mit Wertsteige-
rungspotenzial beigemischt.
Core-plus-Immobilien finden sich an
guten bis sehr guten Standorten und
verfügen über eine gute Objektqualität.
Da die Mietverträge in der Regel allerdings
kürzere Restlaufzeiten haben, bieten
solche Objekte durch Neu- und An-
OBJEKTE AUS DEN VIER NUTZUNGSARTEN
schlussvermietungen sowie gezielte Ver-
besserungen der Gebäudesubstanz mit-
telfristiges Wertsteigerungspotenzial.
OFFICE HIGH STREET RETAIL HOTEL
Der Erwerb ausgewählter Objekte erfolgt
Neben Core-Immobilien werden für den Fonds auch nach der von KanAm Grund selbst entwi-
Core-plus-Objekte mit Wertsteigerungspotenzial erworben. ckelten CashCall-Strategie. Dieser be-
währte Ansatz bezweckt zum Vorteil der
12RESEARCH- UND PORTFOLIOMODELL
Die beiden Modelle sind die Basis für Qualität, Sicherheit und Performance der Investments.
KanAm Grund -SCORE MODELL : KanAm Grund PROPERTY SELECTION MODELL
identifiziert Leading Cities mit bestmöglichem Rendite-/Risiko- beurteilt Immobilien an ausgewählten Investitionsstandorten
potenzial für Investitionen hinsichtlich ihrer Qualität und Eignung
le ading ci t ies inves t
International 70 % International: Core und Core-plus Office
High Street
National 20 % National: Core
Retail
Future 10 % Future: Core Hotel
Prämissen: Fondsvermögen bis 2018: zwischen 1 Mrd. und 2,5 Mrd. EUR, Zielperformance des Fonds: über 3 % p.a.
* Der Anteil der jeweiligen geografischen Verteilung sowie der Risikoklassifizierung (Core und Core-plus) der Immobilien im Portfolio des le ading ci t ies inves t ist abhängig
von den Akquisitionsmöglichkeiten und dem Aufbau des Immobilienportfolios.
Anleger, dass Mittelzuflüsse in den und umfassende Analyse der Immobilien- PROPERTY SELECTION MODELL. Dieses
leading cities inves t zeitnah mit der märkte und der Immobilie ermöglichen. Portfoliomodell analysiert über 100 Para-
geplanten Akquisition von Immobilien meter eines Objekts wie Mikrolage, Ob-
stattfinden. Das bedeutet, dass der Fonds Für die Standortuntersuchung kommt jektqualität, Mieter und Performance.
eine CashSTOP-Phase einlegt und keine das im Rahmen des KanAm Grund Group- Gleichzeitig hilft es, die Auswirkungen
neuen Anteile ausgibt, wenn in den bevor- Immobilienmarkt-Researchs entwickelte einer möglichen Investitionsentscheidung
zugten Märkten keine der Anlagestrategie C-SCORE MODELL zur Anwendung. Es soll auf das Gesamtportfolio des Fonds zu
entsprechenden Investitionsobjekte attraktive Investitionsstandorte mit best- ermitteln. Durch die daten- und fakten
verfügbar sind. Damit gewährleistet das möglichem Rendite-/Risikopotenzial iden- bezogene Untersuchung einer möglichen
Fondsmanagement, dass der Anlageerfolg tifizieren. Die Kriterien von C-SCORE ba- Investition mittels beider Modelle bietet
nicht wesentlich durch die aktuell sehr sieren auf über 7.300 wissenschaftlich der leading cities inves t seinen Anlegern
niedrige Liquiditätsverzinsung verringert ermittelten und anerkannten Einzeldaten. bestmögliche Renditepotenziale.
wird.
Mit ihnen werden aktuell 124 Städte in 38 In den ersten dreieinhalb Geschäftsjah-
Während eines CashSTOPs können sich Ländern anhand von Bevölkerungs- und ren hat das Fondsmanagement auf
Anleger allerdings mithilfe des von KanAm Wirtschaftsentwicklung, Standortattrak- Basis dieser Modelle bis zum Stichtag
Grund entwickelten AVIS für Anteilreser- tivität, Innovationskraft, Lebensqualität, 30. Juni 2016 bereits neun Objekte für
vierung (siehe www.LCI-Fonds.de/ Infrastruktur und Umweltstrategie sowie den Fonds akquiriert. Dazu konnte auch
CashCall-Strategie) die Einzahlungsmög- der Immobilienmarktlage auf ihre Ent- der erste Verkauf für den Fonds realisiert
lichkeit für den nächsten CashCall des wicklungschancen untersucht. Die Ergeb- werden. Bei der Auswahl potenzieller
leading cities inves t sichern. nisse der laufenden Untersuchung fließen Immobilien werden grundsätzlich die
kontinuierlich in die Entscheidung über die Anlageschwerpunkte der jeweiligen
EIGENE RESEARCH- UND nächsten potenziellen Investitionsstand- Marktsituation angepasst, was zu Ver-
PORTFOLIOMODELLE orte für den Fonds mit ein. änderungen in der Zusammensetzung
des künftigen Portfolios führen kann.
Vor einer Investitionsentscheidung klärt Um an ausgewählten Investitionsstand-
das Fondsmanagement möglichst viele orten infrage kommende Immobilien
Punkte rund um die Immobilie. Zu diesem hinsichtlich ihrer Qualität und Eignung
Zweck hat die KanAm Grund Group zwei beurteilen zu können, arbeitet das Fonds-
Modelle entwickelt, die eine strukturierte management mit dem sogenannten
13RISIKOPROFIL
Der leading cities inves t investiert in Im- Risiko einer negativen Veränderung des bezeichnet den Ausfall oder die Minde-
mobilien oder Beteiligungen an Immobili- geplanten Mietertrags von Immobilien rung von Mieterträgen aufgrund von
en-Gesellschaften, die überwiegend in verstanden. Das Risiko resultiert insbe- Veränderungen der Zahlungsfähigkeit
den Metropolen Europas und in Nord- sondere aus der vertraglichen Struktur von Mietern. Neben einer Mieterinsol-
amerika belegen sind, und hält liquide der Mietverträge, der Mieterzufrieden- venz mit der Folge eines vollständigen
Mittel, insbesondere in Bankguthaben. heit und der Immobilienkonjunktur. Das Zahlungsausfalls besteht das Risiko
Anlegern mit einem Anlagehorizont von Wertveränderungsrisiko ist definiert als darin, dass ein Mieter aufgrund von Zah-
mindestens fünf Jahren bietet dieser In- das Risiko von Wertverlusten durch eine lungsschwierigkeiten nur verzögert
vestmentfonds die Möglichkeit, in ein negative Entwicklung von Immobilien zahlt. Das Kontrahentenrisiko ist das
international diversifiziertes Immobilien- oder des Immobilienmarkts insgesamt. Risiko von Verlusten aufgrund des Aus-
portfolio zu investieren. Dabei soll eine Zum Kostenrisiko zählen Veränderungen falls oder der Insolvenz von sonstigen
breit gestreute, risikogewichtete Vertei- der Bewirtschaftungskosten. Kontrahenten des Sondervermögens.
lung des Fondsvermögens an globalen Das Emittentenrisiko ist das Risiko des
Immobilienmärkten erreicht werden. Die Immobilienrisiken werden durch die Wertverlusts oder Ausfalls einer Vermö-
Investiert wird an Standorten, die abseh- Streuung auf verschiedene Immobilien, gensposition aufgrund einer sinkenden
bare Renditen in Verbindung mit einem Immobilienmärkte sowie der Mietver- Bonität oder der Insolvenz des Emitten-
angemessenen Risiko erwarten lassen. tragslaufzeiten reduziert. Auf Immobi- ten der Position.
lienrisiken im Berichtszeitraum wird im
WESENTLICHE RISIKEN SIND IM Kapitel »Immobilienportfoliostruktur« Um die möglichen Auswirkungen von
FOLGENDEN GENANNT: auf den Seiten 20 ff. Bezug genommen. Adressenausfallrisiken zu messen und
fallbezogen zu steuern, werden insbe-
Immobilienrisiken: Wesentliche Immobi- Adressenausfallrisiken: Wesentliche sondere Bonitätsanalysen für einen
lienrisiken sind das Mietänderungsrisiko, Adressenausfallrisiken sind das Mieter- Großteil unserer Geschäftspartner
das Wertveränderungsrisiko und das ausfallrisiko, das Kontrahentenrisiko und regelmäßig durchgeführt. Zusätzlich
Kostenrisiko. Diese wirken sich auf die das Emittentenrisiko. Die höchste Rele- werden insbesondere bei Ankäufen,
Wertentwicklung des Sondervermögens vanz bei einem Offenen Immobilienfonds Neuvermietungen oder der Anlage von
aus. Unter Mietänderungsrisiko wird das besitzt das Mieterrisiko. Das Mieterrisiko liquiden Mitteln Bonitätsprüfungen
14leading cit y international
hamburg , deu t schl and
durchgeführt. Klumpenrisiken wird Die Anlageentscheidungen des Fonds- mithilfe der Diversifikation der Vertriebs-
durch eine Diversifikation der Vertrags- managements können zu einer positiven partner hinsichtlich Einzeladressen und
partner entgegengewirkt. Weitere Infor- oder negativen Entwicklung des Anteil- Gruppen reduziert. Weitere Steuerungs-
mationen finden Sie im Kapitel »Immo- werts führen. Die konservative Anlage maßnahmen sind die Aufnahme von
bilienportfoliostruktur« auf den der Liquidität und die zeitliche Diversifi- kurzfristigen Krediten oder die Veräuße-
Seiten 20 ff. kation von Darlehenslaufzeiten sowie rung von Immobilien zu angemessenen
eine nahezu vollständige Absicherung Bedingungen, ggf. unter dem Verkehrs-
Sonstige Marktpreisrisiken: Wesentliche von Fremdwährungspositionen reduzie- wert. Trotz der Durchführung von Maß-
Marktpreisrisiken sind das Zinsände- ren das sonstige Marktpreisrisiko. Infor- nahmen zur Liquiditätsbeschaffung
rungsrisiko, das Kursänderungsrisiko mationen zu sonstigen Marktpreisrisiken kann es im Fall von liquiditätswirksamen
und das Fremdwährungsrisiko. Das im Berichtszeitraum finden Sie im Kapi- Ereignissen zu einer Aussetzung der
Zinsänderungsrisiko umfasst zinsindu- tel »Kredite« auf den Seiten 24 f. Anteilrücknahme kommen, die zu einer
zierte Risiken aus der Liquiditätsanlage Auflösung des Fonds führen kann. Auf
und der Fremdkapitalaufnahme. Das Liquiditätsrisiken: Wesentliches Liquidi- Liquiditätsrisiken des Sondervermögens
Kursänderungsrisiko kann über Kurs- tätsrisiko ist das Risiko, dass die ange- im Berichtszeitraum wird zunächst im
oder Wertveränderungen der in Finanz- legten Mittel zur Bedienung von Rück- »Bericht des Fondsmanagements« auf
instrumenten (z. B. Wertpapiere und nahmeverlangen und zur Sicherstellung den Seiten 5 ff. eingegangen. Weitere
Geldmarktinstrumente) angelegten einer ordnungsgemäßen laufenden Informationen finden Sie im Kapitel
liquiden Mittel zu Schwankungen im Bewirtschaftung nicht ausreichen oder »Kredite« auf den Seiten 24 f.
Anteilwert führen. Fremdwährungs- nicht zur Verfügung stehen.
risiken resultieren aus Wertverlusten Operationelle Risiken: Die Kapitalver
aufgrund von Währungskursänderungen Das Liquiditätsrisiko wird durch die fort- waltungsgesellschaft identifiziert im
bei nicht in Fondswährung notierenden laufende Überwachung der Liquiditäts- Rahmen ihres Risikomanagements
Vermögensgegenständen. Von Wäh- quote, der Zahlungsverpflichtungen, der regelmäßig Risiken bei den wesentlichen
rungskursrisiken sind insbesondere Im- Mittelzu- und -abflüsse sowie durch fondsbezogenen Geschäftsprozessen
mobilien und Immobilien-Gesellschaften Liquiditätsprognosen und -szenarien und steuert diesen durch risikomindernde
betroffen. berücksichtigt. Das Liquiditätsrisiko wird Maßnahmen entgegen.
15HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2016 • Bericht des Fondsmanagements
helena ivanovic Frau Ivanovic, die Fondsstrategie des
direk torin research &
analysis leading cities inves t basiert auf dem
Immobilienerwerb in sogenannten
Leading Cities. Was sind Leading Cities
und was zeichnet sie aus?
Die KanAm Grund Group untersucht mit
dem eigens entwickelten C-SCORE MO-
DELL Städte auf ihre aktuelle und zu-
künftige Attraktivität. Das Ergebnis ist
die Identifizierung der sogenannten Lea-
ding Cities, Städte mit Führungscharak-
ter. Sie zeichnen sich durch einen stabi-
len rechtlichen und politischen Rahmen
aus und verfügen über zahlreiche Stand-
ortqualitäten, die attraktiv auf Men-
schen und Unternehmen wirken. Ob eine
Stadt attraktiv ist, lässt sich beispiels-
weise danach beurteilen, ob sie Bewoh-
nern eine hohe Lebensqualität bietet und
»Das Fondsmanagement des leading cities inves t über eine gute Infrastruktur und Anbin-
sucht gezielt in den vom C-SCORE MODELL identifi-
dung verfügt. Je attraktiver die Stadt ist,
zierten Städten nach geeigneten Immobilien.«
desto mehr Menschen wollen in ihr woh-
nen und desto mehr Unternehmen wäh-
len sie als Standort. Das ist positiv für
den lokalen Immobilienmarkt, denn die
Qualität eines Immobilienmarkts hängt
IDENTIFIZIERUNG DER
entscheidend davon ab, wie attraktiv eine
Stadt ist.
WELTWEITEN »LEADING CITIES« Können Sie ein paar typische Beispiele
MIT DEM C-SCORE MODELL für solche Städte nennen?
Wenn wir uns Deutschland anschauen,
dann zählen zu den Leading Cities vor
Selten zuvor waren die Bedingungen für Immobilieninvestitio- allem die Großstädte Frankfurt am
nen so anspruchsvoll wie heute. Der Wettbewerb um Immo- Main, Berlin, München, Hamburg, Düs-
bilien ist infolge der historisch niedrigen Hypothekenzinsen seldorf und Stuttgart. Auf europäischer
weltweit gestiegen. Jetzt müssen Chancen und Risiken an den Ebene gehören zu den Leading Cities
Immobilienmärkten genauestens gegeneinander abgewogen beispielsweise die Metropolregion Paris
mit ihren 12 Millionen Einwohnern, das
werden, denn jede erfolgreiche Immobilienakquisition setzt die
globale Finanzzentrum London oder
professionelle Identifizierung der besten Investitionsstandorte
Europas politische Hauptstadt Brüssel.
voraus. Das C-SCORE MODELL der KanAm Grund Group wurde Leading Cities außerhalb Europas sind
genau zu diesem Zweck entwickelt. Es identifiziert die so- beispielsweise New York City, Chicago,
genannten »Leading Cities« dieser Welt, wie Helena Ivanovic, Dallas, Toronto, Montréal, Vancouver,
Direktorin Research & Analysis, im Interview erläutert. Singapur und Seoul. Das C-SCORE
16MODELL untersucht weltweit insge- um Daten, Indizes und Rankings von tät, des Nachfrage- und Angebotspoten-
samt 124 Städte, davon hat das Modell anerkannten Unternehmen und Organi- zials und des Preisniveaus analysiert.
aktuell 86 Städte als Leading Cities sationen. Zu diesen Quellen zählen z. B.
identifiziert, davon die Mehrheit in Eurostat, die Vereinten Nationen, der Wie erfolgt die Benotung?
Westeuropa und Nordamerika. Internationale Währungsfonds, Mercer, Für jeden Parameter erhält die Stadt
Transparency International, Standard & eine Note, die dann in Scores, also Punk-
Wodurch zeichnen sich attraktive Poor̕s und internationale Immobilienma- te, umgewandelt wird. Jede Stadt muss
Immobilienmärkte aus? kler wie CBRE, JLL und BNP. Die meisten eine Mindestanzahl an Scores erzielen,
Attraktive Immobilienmärkte sind ge- der untersuchten Städte befinden sich damit sie im C-SCORE MODELL als Lea-
kennzeichnet durch ihre Größe, geringe in Europa und Nordamerika und einige ding City eingestuft wird. Dabei wird
Preisschwankungen, ein ausgewogenes ausgesuchte in Südamerika bzw. im zwischen »guten«, »sehr guten« und
Verhältnis von Angebot und Nachfrage asiatisch-pazifischen Raum. Das »hervorragenden« Leading Cities unter-
nach Immobilienflächen sowie durch ein C-SCORE MODELL definiert solche Para- schieden, je nachdem, wie viele Scores
attraktives Preisniveau im aktuellen meter, die ein Scoring der potenziellen eine Stadt erzielt.
Marktzyklus. Diese Komponenten unter- Leading Cities in drei Schritten zulassen.
sucht das C-SCORE MODELL für jede der Wie beurteilen Sie insgesamt die
analysierten Städte, und das nicht nur Welche Parameter sind das? künftige Entwicklung von Leading Cities?
mit den aktuellen Werten, sondern auch Der erste Schritt ist das Struktur- Grundsätzlich werden sich Leading Cities
im historischen Kontext. Wichtig ist Scoring. Es analysiert Parameter wie die auch künftig positiv entwickeln. Gleichzei-
darüber hinaus, dass ein Immobilien- Bevölkerungsstruktur, das Länderrisiko tig stehen die Städte von morgen
markt auch in Zukunft attraktiv bleibt. und die Wirtschaftskraft. Der zweite vor neuen Herausforderungen. Es geht
Hierzu analysiert das C-SCORE MODELL Schritt ist das Standort-Scoring. Dabei darum, dass sie zukünftig noch vernetzter
wirtschaftliche Prognosen, infrastruk- werden Standortattraktivität, Innovati- werden, höhere Umweltanforderungen
turelle Veränderungen und die lokale onskraft, Anbindung, Umweltstandards, erfüllen und dadurch immer lebenswerter
Bauaktivität in der jeweiligen Stadt. Lebensqualität, Infrastruktur, Tourismus für Bewohner und attraktiver für Unter-
und die Qualität als Bildungsstandort nehmen werden. Wir beobachten mit dem
Wie können die Anleger im leading untersucht. Im dritten und letzten C-SCORE MODELL diese Entwicklung sehr
cities inves t von dieser Strategie Schritt wird der lokale Immobilienmarkt genau und können so frühzeitig Verände-
profitieren? anhand der Marktliquidität, der Volatili- rungen in den Leading Cities erkennen.
Das Fondsmanagement des leading
cities inves t sucht gezielt in den vom
C-SCORE MODELL identifizierten Städten
nach geeigneten Immobilien. Damit sind
die Anleger im leading cities inves t auto-
matisch und ausnahmslos in Leading
C-SCORE DER IMMOBILIENSTANDORTE
Cities investiert.
DES LEADING CITIES INVEST
FRANKFUR T A . M. HAMBUR G PARIS BRÜ SS EL
Zur Analyse und Identifizierung aus-
-SCORE: 6,6 -SCORE: 6,0 -SCORE: 5,6 -SCORE: 5,6
sichtsreicher Städte setzen Sie das ei- SEHR GUT SEHR GUT SEHR GUT SEHR GUT
gens entwickelte C-SCORE MODELL ein. STRUK TUR STRUK TUR STRUK TUR STRUK TUR
Wie funktioniert das Modell genau?
S TA ND O R T S TA ND O R T S TA ND O R T S TA ND O R T
Das C-SCORE MODELL der KanAm Grund
Group untersucht auf der Grundlage von
IMM O BILIE NM A R K T IMM O BILIE NM A R K T IMM O BILIE NM A R K T IMM O BILIE NM A R K T
7.300 Daten insgesamt 124 Städte in 38
Ländern weltweit. Dabei handelt es sich
17HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2016 • Bericht des Fondsmanagements
RATINGS UND
AUSZEICHNUNGEN
KanAm Grund Group:
ASSET MANAGEMENT RATINGS A+ AMR
EUROsReATING
rvices
Juni 2016
A+ SCOPE
AMR
Dem Fondsmanagement
des leading cities inves t
wurde erneut von unabhängiger
Seite eine hohe Asset
Management-Qualität
AA FERI
ASSET MANAGEMENT RATING bescheinigt. IMMOBILIENMANAGER RATING
JUNI 2016 APRIL 2015
SCOPE WIEDERHOLT PLATZIERUNG UNTER FERI BESTÄTIGT NOTE »AA« (AUSGEZEICHNET)
TOP-5-ANBIETERN OFFENER IMMOBILIENFONDS IM IMMOBILIENMANAGER RATING
Das Asset Management der KanAm Grund Group erhielt von Auch die FERI EuroRating Services AG hat das Asset
der Scope Ratings AG bereits 2012 für seine »maximale Management der KanAm Grund Group erneut positiv
Transparenz« den »Scope Award« in der Kategorie »Manage- bewertet und ihm in seinem aktuellsten Immobilienmanager
ment Performance Transparency«. Die im Juni 2016 veröf- Rating vom April 2015 wieder die Gesamtnote »AA«
fentlichte Studie »Offene Immobilienfonds: Marktstudie und (Ausgezeichnet) verliehen. Insgesamt wurden dazu von
Ratings 2016« bescheinigt dem Asset Management mit der FERI vier Kategorien analysiert. Dabei erhielt die KanAm
Note »A+ amr« erneut eine hohe Asset Management-Quali- Grund Group unverändert dreimal »AA« (Ausgezeichnet) für
tät. Zugleich bestätigt sie den Platz unter den Top-5-Anbie- die Bereiche Unternehmen, Prozesse und Kunden sowie ein
tern Offener Immobilienfonds in Deutschland. Die Rating- »A« (Sehr gut) für den Bereich Produkte.
agentur ermöglicht mit Ratings dieser Art, die Qualität Laut Einschätzung der Ratingagentur verfügt die KanAm
vermögensverwaltender Unternehmen in unterschiedlichen Grund Group über ein »leistungsfähiges internationales
Asset- und Größenklassen zu beurteilen. Im Fokus stehen Netzwerk« und verfolgt »innovative Konzepte bei Vermie-
daher sowohl qualitative als auch quantitative Kriterien. tung und Verkaufsaktivitäten«.
Dazu zählen insbesondere die Unternehmens- und Finanz-
struktur des Asset Managers, die zukunftsorientierte strate-
gische Ausrichtung, die Management-Kompetenz, die Invest-
mentprozesse, Compliance und das Risikomanagement.
Laut der Begründung von Scope hat sich die KanAm Grund
Group »durch eine sehr hohe Transaktions- und Asset Ma-
nagement-Kompetenz als Immobilien Asset Manager bei
privaten und institutionellen Investoren vor allem am deut-
schen Markt etabliert«.
18LEADING CITIES INVEST: aAIF
FONDS RATINGS Offene
Immobilienfonds EUROsReATING
rvices
Juni 2016
a
SCOPE
Der Fonds hat im
Berichtsjahr von beiden
Ratingagenturen gute bis sehr
gute Bewertungen erhalten.
A
FERI
IMMOBILIENFONDS RATING IMMOBILIENFONDS RATING
JUNI 2016 MÄRZ 2016
SCOPE VERLEIHT AN FONDS FERI HÄLT AN NOTE »A« (SEHR GUT) FÜR DEN
DIE NOTE » a aif« (GUT) LEADING CITIES INVEST FEST
Scope hatte bereits im Oktober 2013 KanAm Grund mit dem Das FERI Rating für Offene Immobilienfonds basiert auf
leading cities inves t in der Kategorie »Asset Based Invest- einer Bewertung der Performance, des Immobilienportfolios,
ments – Real Estate/Portfolio Construction« mit dem Scope der Finanzstrukturen und der Managementqualität. Die
Award ausgezeichnet. Bei der erstmaligen Bewertung des Bewertung erfolgt mithilfe eines umfangreichen Kriterien-
Fonds im Rahmen des aktuellen Immobilienfonds Ratings katalogs, mit dem sich eine Punktezahl für die zwölfstufige
im Juni 2016 erhielt der leading cities invest die Note »a aif« (Gut). Ratingskala ermitteln lässt. Der leading cities inves t erreich-
Zur Begründung dieser Bewertung führte Scope u. a. die te hier im Berichtszeitraum per 31. März 2016 im Vergleich
folgenden Punkte an: »Ausschlaggebend für das Rating die Note »A« (Sehr gut). Damit wiederholte er zum fünften
waren die gute Bewertung des Immobilienportfolios und Mal in Folge diese sehr positive Beurteilung. Beim März-
die gezielte Liquiditätssteuerung des Fonds. 2016-Rating erhielt er speziell beim wichtigsten Bewer-
Vor allem die hohe Vermietungsquote aufgrund der tungspunkt »Immobilienportfolio« die höchste erreichte
Anbindung vollvermieteter Objekte und die Restlaufzeiten- Punktzahl.
struktur der Mietverträge sind positive Treiber.« FERI bezeichnete in seiner Bewertung die Performance und die
Finanzstrukturen des Fonds weiterhin als »Ausgezeichnet«
und hob hervor: »Nach den zuletzt veröffentlichten Daten
scheint der Fonds auch weiterhin in der Lage zu sein, die
angestrebte Performance zu erwirtschaften und dabei ein
geringes Risiko aufzuweisen.«
19HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2016 • Bericht des Fondsmanagements
leading cit y international
paris , fr ankreich
20IMMOBILIENPORTFOLIOSTRUKTUR
Die Immobilienportfoliostruktur des Die Immobilien im Portfolio verteilen sich seinen besonderen Fokus derzeit auf
leading cities invest entwickelt sich zum Stichtag 30. Juni 2016 geografisch kleinere bis mittlere Objektgrößen. Der
durch die bisherigen Objekterwerbe auf drei Länder Europas: Belgien, Anteil von Immobilien in der Größenklas
entsprechend der strategischen Aus Deutschland und Frankreich. Gemessen se bis 10 Mio. EUR betrug zum Stichtag
richtung. Ziel des Fondsmanagements am Verkehrswertvolumen der Objekte 25,8 %, der Anteil der Immobilien in der
bleibt eine ausgewogene Portfoliozu führt Deutschland mit 49,4 % vor Frank Größenklasse über 10 bis maximal 25
sammensetzung nach geografischer reich und Belgien mit 25,8 % bzw. 24,8 %. Mio. EUR betrug 74,2 %.
Verteilung, Größenklassen, Nutzungs
arten und wirtschaftlicher Altersstruk Bei den Größenklassen legt das Fonds
tur der Fondsimmobilien. management im Rahmen der Strategie
GEOGRAFISCHE VERTEILUNG DER IMMOBILIEN GRÖSSENKLASSEN DER IMMOBILIEN
auf Basis der Verkehrswerte/Kaufpreise – Stand: 30. Juni 2016 auf Basis der Verkehrswerte/Kaufpreise – Stand: 30. Juni 2016
24,8 % Belgien 49,4 % Deutschland 25,8 % 74,2 %
bis zu >10 Mio. bis
10 Mio. EUR 25 Mio.EUR
(5 Objekte) (3 Objekte)
25,8 % Frankreich
GEOGRAFISCHE VERTEILUNG DER IMMOBILIEN GRÖSSENKLASSEN DER IMMOBILIEN
auf Basis der Verkehrswerte/Kaufpreise – Stand: 31. Dezember 2015 auf Basis der Verkehrswerte/Kaufpreise – Stand: 31. Dezember 2015
28,0 % Belgien 42,8 % Deutschland 45,9 %
bis 10 Mio. EUR
(6 Objekte)
54,1 %
>10 Mio. bis
25 Mio.EUR
29,2 % Frankreich (2 Objekte)
21HALBJAHRESBERICHT ZUM 30. JUNI 2016 • Bericht des Fondsmanagements
Innerhalb der Nutzungsarten lag der schaftliche Restnutzungsdauer. Trotz der Mietverträge sehr langfristig bis über
Schwerpunkt zum Stichtag 30. Juni 2016 teilweise historischer Gebäudesubstanz das Jahr 2021 hinaus. 58,2 % der Verträge
auf dem Bereich Handel/Gastronomie gewährleisten eine Reihe von Moder- gelten sogar noch nach dem 1. Januar
mit 35,8 %, gefolgt von den Nutzungsar- nisierungsmaßnahmen, die bereits vor 2026 oder sind unbefristet und sorgen
ten Hotel und Arztpraxen/Medizinische der Akquisition durch den Fonds vorge- damit für stabile Fondserträge.
Dienstleister mit 30,0 % bzw. 20,9 % sowie nommen wurden, eine insgesamt junge
den Nutzungsarten Büro und Freizeit mit Altersstruktur des Portfolios. Auf Basis
9,8 % bzw. 3,5 %. In diesem breiten Mix der der Verkehrswerte/Kaufpreise sind daher
Nutzungsarten dokumentiert sich die 50,6 % der Gebäude maximal 15 Jahre alt
besondere Portfoliostruktur des l eading und 24,8 % höchstens fünf Jahre.
cities inves t .
Die Vermietungsquote des leading cities
Ein besonderes Kennzeichen der acht inves t betrug zum Stichtag 30. Juni 2016
Fondsimmobilien ist deren hohe wirt- 97,4 %. Mit 74,4 % laufen fast drei Viertel
NUTZUNGSARTEN DER IMMOBILIEN WIRTSCHAFTLICHE ALTERSSTRUKTUR 1)
auf Basis der Jahresmieterträge – Stand: 30. Juni 2016 auf Basis der Verkehrswerte/Kaufpreise – Stand: 30. Juni 2016
20,9 %
Arztpraxen/ 49,4 %
35,8 %
Medizinische Dienstleister mehr als 20 Jahre 24,8 % bis 5 Jahre
Handel/Gastronomie
3,5 % Freizeit
9,8 % Büro
25,8 %
30,0 % Hotel >10 bis 15 Jahre
1)
D
as Alter einer Immobilie wird auf Basis der im Sachverständigengutachten
angegebenen Restnutzungsdauer ermittelt.
NUTZUNGSARTEN DER IMMOBILIEN WIRTSCHAFTLICHE ALTERSSTRUKTUR 1)
auf Basis der Jahresmieterträge – Stand: 31. Dezember 2015 auf Basis der Verkehrswerte/Kaufpreise – Stand: 31. Dezember 2015
16,1 % Büro 16,6 %
mehr als 20 Jahre
28,0 % bis 5 Jahre
34,4 % Hotel 49,5 % 26,2 % 29,2 %
Handel/Gastronomie >15 bis 20 Jahre >10 bis 15 Jahre
1)
Das Alter einer Immobilie wird auf Basis der im Sachverständigengutachten
angegebenen Restnutzungsdauer ermittelt.
22bou tique bellerose , rue de charonne
paris
AUSLAUFENDE MIETVERTRÄGE
auf Basis der Jahresmieterträge – Stand 30. Juni 2016
zwischen dem 01.07.2016 und 31.12.2016 0,7 %
zwischen dem 01.01.2017 und 31.12.2017 13,5 %
zwischen dem 01.01.2018 und 31.12.2018 0,0 %
zwischen dem 01.01.2019 und 31.12.2019 0,0 %
zwischen dem 01.01.2020 und 31.12.2020 5,2 %
zwischen dem 01.01.2021 und 31.12.2021 6,2 %
zwischen dem 01.01.2022 und 31.12.2022 11,1 %
zwischen dem 01.01.2023 und 31.12.2023 2,4 %
zwischen dem 01.01.2024 und 31.12.2024 0,0 %
zwischen dem 01.01.2025 und 31.12.2025 2,7 %
ab dem 01.01.2026 48,4 %
unbefristet 9,8 %
23Leading City International
Berlin, Deutschland
24KREDITE
ÜBERSICHT KREDITE zum 30. Juni 2016
bezogen auf das Gesamt-Immobilienvermögen
ANTEIL AM
GESAMT-
KREDIT VOLUMEN KREDIT VOLUMEN IMMOBILIEN-
(DIREK T ) GESAMT VERMÖGEN
IN MIO. EUR IN MIO. EUR IN %
EUR-Kredite 13,9 13,9 26,0
Gesamt 13,9 13,9 26,0
Kreditmanagement
Das Immobilienportfolio ist aktuell mit Sofern das Fondsmanagement die Inan- Kreditkonditionen für den leading cities
13,9 Mio. EUR finanziert. Dieses Finan- spruchnahme von Fremdkapital bei Im- invest verhandelt.
zierungsvolumen entspricht 26,0 % des mobilienerwerben für sinnvoll erachtet,
Immobilienvermögens bzw. 18,3 % des werden durch ein Ausschreibungsver- Die Zinsen des gesamten Kreditvolu-
Nettofondsvermögens. fahren bei konzernunabhängigen Kredit- mens sind im Wesentlichen kurz- bis
instituten im Wettbewerb der Finanzie- mittelfristig festgeschrieben.
rungsgeber möglichst günstige
AUFTEILUNG DER KREDITVOLUMINA AUFTEILUNG DER KREDITVOLUMINA
Endfälligkeit der Kreditverträge nach der verbleibenden Zinsfestschreibung
25,9 % 2020
25,9 % 2 – 5 Jahre
74,1 % 2017 74,1 % 1 – 2 Jahre
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