Harlaching - Solln Marktbericht 2021/2022 Exklusive Immobilien - RIEDEL Immobilien
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Tierpark
Hellabrunn
Stra
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use
tha
Har
Isar
aeß
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man
Heil
raeß
Gutshof
eigst
Menterschwaige
lgast
Geise
Marktbericht 2021/2022
Harlaching – Solln
Exklusive Immobilien
Inhalt
» Werte sind für uns das Wichtigste. Für
uns sind Immobilien immer auch eine
Herzensangelegenheit. «
Maximilian Riedel, Gesellschafter und Prokurist
Inhalt
Marktbericht Harlaching-Solln
Wohnen in Harlaching und Solln 5
Lage- und Ausstattungsqualitäten 6
Preise Eigentumswohnungen 7
Ralf Heidemann, Gesellschafter und Prokurist
Preise nach Baualtersgruppen 7
Preise Häuser 7
Preise Mietwohnungen 8
Anzahl & Transaktionsvolumen 8
Suchanfragen 10
Marktbericht München
Wohnimmobilienmarkt München 12
Bautätigkeit 13
Preise Eigentumswohnungen 14
Preise Mietwohnungen 15
Preise Häuser Kauf & Miete 16
Bodenwerte 17
Über RIEDEL
Unsere Werte & Leistungen 19
Ansprechpartner 20
Standorte und Impressum 21
2
Vorwort
RIEDEL liebt München.
Deshalb freuen wir uns ganz besonders, Ihnen hiermit den aktuellen Marktbericht für
einen einzigartigen Teil unserer leuchtenden Heimatstadt vorlegen zu können:
Harlaching & Solln.
Für RIEDEL sind Immobilien viel mehr als Grundstücke und umbauter Raum.
Sie sind Zuhause und Heimat, der Ort, an dem wir wirklich leben. Wenn ein Haus oder
eine Wohnung den Besitzer wechseln, geht es deshalb meistens um viel mehr als um
Sachwerte. Dennoch sind exakte Zahlen und Fakten immer die unentbehrliche Grund-
lage für die professionelle Vermarktung und Vermittlung von Immobilien.
Aus der einzigartigen Marktkenntnis von RIEDEL und den statistischen Daten des
renommierten Analysten bulwiengesa ist ein exklusives Kompendium entstanden, das
weit über ähnliche Veröffentlichungen hinausgeht: Nutzen Sie den aktuellen RIEDEL
Marktbericht für Harlaching & Solln als hilfreichen und vertrauenswürdigen Ratgeber für
Ihre Immobilienpläne und lassen Sie sich kundig durch eines der schönsten Quartiere
Münchens führen.
Eine ebenso informative wie inspirierende Lektüre wünscht Ihnen
Maximilian Riedel Ralf Heidemann
Gesellschafter und Prokurist Gesellschafter und Prokurist
3
Marktbericht Harlaching-Solln
MARKTBERICHT
HARLACHING UND SOLLN
4
Marktbericht Harlaching-Solln
Wohnen in Harlaching und Solln
Exklusive Wohnqualität in Harlaching und Solln. Zu den vor- Einwohner- und Haushaltsentwicklung Harlaching und Solln 2019
nehmsten und ruhigsten Wohnlagen Münchens zählen die
4,0 112,0
Stadtviertel Harlaching und Solln. Sie sind geprägt durch einen
hohen Grünflächenanteil und den Verlauf der Isar. Die Bebau- 3,5 110,5
ung Harlachings mit Einfamilienhäusern und Villen erfolgte 3,0 109,0
vornehmlich im frühen 20. Jahrhundert, wodurch viele Wohn-
2,5 107,5
Einwohner je 10.000
lagen heute noch ihren ursprünglichen Charakter beibehalten
Index 2011 = 100
haben. Solln besteht einerseits aus der Parkstadt Solln, einer 2,0 106,0
Großwohnsiedlung aus den 1960er und 1970er Jahre, anderer-
1,5 104,5
seits besticht der historische Ortskern Alt-Solln mit Gebäuden
und Gehöften aus dem 18. und 19. Jahrhundert. Das Villenvier- 1,0 103,0
tel Ludwigs- und Wilhelmshöhe gehört heute zu den optisch
0,5 101,5
herausragendsten Wohngebieten Münchens. Ein derzeit starker
Nachfrageüberhang, der hohe Grünflächenanteil sowie die viel- 0,0 100,0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
fältigen Freizeitmöglichkeiten begründen die hohe Beliebtheit
Einwohner Haushalte Index Einwohner Index Haushalte
bei allen Altersgruppen und das damit einhergehende starke
Quelle: Statistisches Amt München, RIWIS
Einwohnerwachstum, das aufgrund der aktuellen Angebots- 2017: Der Rückgang in der Bevölkerungszahl ist bedingt durch eine erhöhte Anzahl von
Einwohner-
Bereinigungen und Haushaltsentwicklung
des Einwohnermelderegisters Harlaching und Solln
des Kreisverwaltungsreferates. Diese sog.
knappheit auf dem Wohnungsmarkt zu einem hohen Preis-
"Abmeldungen von Amts wegen" werden Wegzügen gleichgesetzt.
niveau führt.
Harlaching und Solln – Highlights
• Vornehmes und ruhiges Wohnambiente durch Villenviertel und
Einfamilienhaussiedlungen
• Überregional hoher Bekanntheitsgrad
• Hohe Freizeitqualität durch die Nähe zur Isar, dem Tierpark Hellabrunn,
dem Bad Forstenrieder Park und dem Maria Einsiedel Naturbad
• Exklusive Stadtrandlage im Grünen
Zahl der Einwohner in Harlaching und Solln erneut gestiegen.
Die Bezirke Harlaching und Solln gewannen seit dem Zensus
2011 zusammen rund 420 Einwohner pro Jahr hinzu, dies ent-
spricht einem Gesamtanstieg von ca. 11 % in diesem Zeitraum.
Zuletzt betrug die Einwohneranzahl in Harlaching 14.605 und
in Solln 22.800. Damit zeigen Harlaching und Solln überdurch-
schnittliche Einwohnerzuwächse im Vergleich zur Gesamtstadt,
die neben einem positiven Wanderungssaldo auch auf einen
Geburtenüberschuss zurückzuführen sind. Da für München
ein weiterer Bevölkerungsanstieg von ca. 6,3 % bis 2035 (rund
94.000 Einwohner) erwartet wird, wird auch Harlaching und
Solln von den Einwohnerzuwächsen profitieren, unter der
Voraussetzung, dass entsprechender Wohnraum zukünftig ge-
schaffen wird.
5
Marktbericht Harlaching-Solln
Wohnlagequalitäten in Harlaching und Solln
Harlaching und Solln sind nahezu aus- W N
schließlich durch sehr gute Wohnlagen
charakterisiert. Natürlich wird mit der S O
Isarnähe die Wohlagenqualität nochmals
gesteigert. Die besten Wohnlagen liegen
in Solln um die Hofbrunn- und Herterich-
straße sowie in Harlaching entlang der
Athener Platz
Isarauen um die Prinz-Ludwig-Höhe, die
Harthauser Straße und den Athener Platz.
Herterichstraße
Prinz-Ludwig-
Höhe
Harthauser
Straße
Isarauen
Gehobener bis sehr gehobener Standard
in den von RIEDEL vermittelten Objekten.
Der Schwerpunkt der von RIEDEL in
Harlaching und Solln vermittelten Immo-
sehr gut sehr gut - bis gut gut durchschnittlich bis gut
bilien liegt auf hochwertigen Eigentums-
durchschnittlich einfach bis durchschnittlich einfach keine
wohnungen. Davon verfügen 73 % über Quelle: bulwiengesa AG in Zusammenarbeit mit microm
einen gehobenen oder stark gehobenen
Standard.
Preisniveau von Eigentumswohnungen in
Harlaching und Solln 2019 nach Ausstattung
€/m2
13.000
12.000
11.000
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
Einfach Mittel Gehoben Luxus
Min.-Max.- Spanne Durchschnitt
Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert
der oberen bzw. unteren 5 % der vermittelten Einheiten
Preisniveau von Eigentumswohnungen in Harlaching und Solln
nach Ausstattungsstandard
6
Marktbericht Harlaching-Solln
Preise Eigentumswohnungen Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in Harlaching und Solln 2020
– gehobene und stark gehobene Ausstattung*
€/m2
13.000
Sowohl Harlaching als auch Solln sind bekannt für ihre schönen
12.000
Wohngebiete und Villenviertel. Beide Wohnlagen zeichnen sich
11.000
durch ihre Nähe zur Natur und ihre ruhige Umgebung aus. Be-
10.000
vorzugte Wohngegenden sind in Solln auf der Ludwigshöhe und
9.000
Wilhelmshöhe zu finden. Neubauten erfolgen meist auf kleintei-
8.000
liger Ebene, häufig durch Nachverdichtungen sowie den Abriss
7.000
und Neubau von Objekten. Im Jahr 2020 wurden für Wohnungen
6.000
in Harlaching und Solln im Durchschnitt rund 11.000 Euro/qm
5.000
bezahlt. In den sehr guten Lagen wurden Wohneinheiten für 4.000
bis zu ca. 13.000 Euro/qm finanziert. In den letzten fünf Jahren 3.000
stiegen die Durchschnittspreise um ca. 41 %, in den sehr guten 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Lagen lag die Preisentwicklung bei einem Plus von rund 23 %.
Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in Harlaching und Solln 2020
– nach Baualtersgruppen
Preise nach Baualtersgruppen
Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in Harlaching und Solln –
gehobene und Luxus Ausstattung
€/m2 Der durchschnittliche Kaufpreis für sanierte Altbauwohnungen
13.000 in Harlaching und Solln lag 2020 bei rund 10.200 Euro/qm, mit
12.000 Spitzenwerten von rund 11.500 Euro/qm. Für Wohnungen mit
Entwicklungshorizont 1970 bis 1989 ließen sich trotz oft hoher
11.000
Renovierungs- und Betriebskosten im Schnitt 8.800 Euro/qm
10.000
erzielen. Bei Wohnungen mit einer Bauperiode zwischen 1990
9.000
und 2009 wurde ein mittlerer Kaufpreis von rund 9.600 Euro/
8.000
qm erzielt. Neuwertige Wohneinheiten ab 2010 erzielten die
7.000
höchsten Preise mit im Schnitt ca. 10.500 Euro/qm, bis maximal
6.000 rund 13.000 Euro/qm.
Altbau Baujahr Baujahr ab Baujahr 2010
saniert 1970–1989 1990–2009 & Neubau * Min.-Max.-Spanne Durchschnitt
Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren
5 % der vermittelten Einheiten
Preise Einfamilienhäuser Preisniveau verkaufter Einfamilienhäuser in Harlaching und Solln 2020
– gehobene und stark gehobene Ausstattung
Mio. € €/m2
Im JahrPreisniveau
2020 wurden für Häuser in Harlaching
von Eigentumswohnungen und
in Harlaching und Solln im Mittel
Solln 3,5 15.000
nach Baualtersgruppen
ca. 13.300 Euro/qm bezahlt, im Durchschnitt kostete ein Haus
rund 3,1 Mio. Euro. Vor fünf Jahren lag der durchschnittliche 3,0 13.000
Quadratmeterpreis noch bei ca. 10.000 Euro/qm. Dies zeigt den
deutlich positiven Trend mit Wachstumsraten von ca. 6,6 % p. a. 2,5 11.000
– trotz des bereits sehr hohen Preisniveaus.
2,0 9.000
1,5 7.000
Min.-Max.-Spanne Durchschnitt Durchschnitt in €/m²
Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5%
1,0 5.000
der vermittelten Einheiten
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
7
Preisniveau verkaufter Einfamilienhäuser in Harlaching und Solln –
Marktbericht Harlaching-Solln
Preise Mietwohnungen Mietniveau vermieteter Wohnungen in Harlaching und Solln 2020
– gehobene und stark gehobene Ausstattung
€/m2 Rendite
Das Niveau der Wohnungsmieten in Harlaching und Solln
30 3,5
stieg in den letzten fünf Jahren um ca. 17 % und lag 2020 bei
26 3,0
durchschnittlich rund 20,80 Euro/qm. Im Maximum stiegen die
Mieten um ca. 18 % auf rund 25,00 Euro/qm. Da über die letz- 22 2,5
ten Jahre die Mietpreise geringer als die Kaufpreise gestiegen 18 2,0
sind, blieben die Mietrenditen für Wohnungen in der jüngsten
14 1,5
Vergangenheit konstant und lagen im Jahr 2020 bei rund 2,7 %.
Grund hierfür sind die derzeit noch niedrigen Zinsen, die nach 10 1,0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
wie vor zu einem hohen Kaufinteresse führen und Immobilien
für Kapitalanleger bei einer geringen Verzinsungsoption attrak- Min.-Max.-Spanne Durchschnitt Rendite
Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren
tiv erscheinen lassen. 5 % der vermittelten Einheiten
Anzahl und Transaktionsvolumen
Verkäufe von Eigentumswohnungen in Harlaching und Solln 2020
Eigentumswohnungen: In den letzten fünf Jahren wurden in Har-
laching und Solln
Mietniveau rundWohnungen
vermieteter 758 Wohneinheiten proSolln
in Harlaching und Jahr– verkauft, das
600 1200 gehobene und stark gehobene Ausstattung
sind rund 14,8 % der gesamten Münchener Transaktionssumme
an Eigentumswohnungen in diesem Zeitraum. Nach dem Um-
500 1000
satzrekord im Jahr 2019 wurde im Vorjahr der zweithöchste Wert
Anzahl der verkauften Einheiten
400 800 in der vergangenen Dekade dokumentiert. Der Durchschnitts-
Umsatz in Mio. €
preis pro Transaktion betrug 2020 rund 633.000 Euro, was einem
300 600 Preisanstieg von ca. 46 % in den vergangenen 5 Jahren entspricht.
Zugleich belegt diese Preissteigerung ein weiterhin sehr hohes
200 400 Nachfrageniveau bei einem gleichzeitig knappen Angebot.
Neubau Umsatz (Mio. Euro) Wiederverkauf Umsatz (Mio.€)
100 200 Anzahl Eigentumswohnungen gesamt
Quelle: Jahresbericht 2020, Gutachterausschuss München
0 0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Verkäufe von Einfamilienhäusern in Harlaching und Solln 2020
– gehobene und stark gehobene Ausstattung
Einfamilienhäuser: In den vergangenen beiden Jah-
ren wurden in Harlaching und Solln die höchsten 180 125
Verkäufe von Eigentumswohnungen
Transaktionszahlen in Harlaching
sowie die höchsten und Solln
Umsätze
bei Einfamilienhäusern dokumentiert. In beiden 150
100
Jahren wurden jeweils mehr als 80 Immobilien-
Anzahl der verkauften Einheiten
120
transaktionen sowie ein Verkaufserlös von über
Umsatz in Mio. €
75
140 Mio. Euro registriert. Im Jahr 2020 wurden
90
durchschnittlich rund 1,8 Mio. Euro für ein Ein-
50
familienhaus gezahlt, was einem minimalen Preis-
60
anstieg im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Im
vergangenen Jahr wurden in Harlaching und Solln 30
25
insgesamt 97 Einfamilienhäuser notariell verkauft.
0 0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Umsatz (Mio. Euro) Anzahl Häuser gesamt
Quelle: Jahresbericht 2020, Gutachterausschuss München
8 Verkäufe von Eigentumswohnungen in Harlaching und Solln
Marktbericht Harlaching-Solln
9
Marktbericht Harlaching-Solln
Suchanfragen in Harlaching und Solln
Wie viele Kunden suchen derzeit über RIEDEL eine Wohnung in Harlaching und Solln? Insgesamt suchen derzeit 3.154 unserer
Kunden aktiv eine Wohnung im Stadtteil
108
Harlaching und Solln. 1.530 suchen in einer
Preisklasse bis zu einer Million Euro. 965
377 1.530 Interessenten wären bereit, bis zu zwei
Millionen Euro zu bezahlen. Die Spitzen-
gruppe bilden 108 Interessenten: Sie
würden in eine Wohnung auch mehr als
vier Millionen Euro investieren.
965
bis 1 Mio. € bis 2 Mio. € bis 3 Mio. €
größer 4 Mio. €
Quelle: RIEDEL
Insgesamt suchen
Wie viele Kunden derzeit
suchen
in Harlaching Solln?
3.910
derzeit über RIEDEL unse-
eine Wohnung Wie viele Kunden suchen derzeit über RIEDEL ein Haus in Harlaching und Solln?
rer Kunden aktiv ein Haus im Stadtteil
Harlaching und Solln. 2.487 suchen in 312
einer Preisklasse bis zu zwei Millionen
264 2.487
Euro. 595Interessenten wären bereit, bis
zu drei Millionen Euro zu bezahlen. Die
Spitzengruppe bilden 312 Interessenten:
Sie würden in ein Haus auch mehr als
fünf Millionen Euro investieren. 595
bis 2 Mio. € bis 3 Mio. € bis 4 Mio. €
größer 5 Mio. €
Quelle: RIEDEL
10 Wie viele Kunden suchen derzeit über RIEDEL ein Haus in
Harlaching Solln?Wohnimmobilienmarkt München
WOHNIMMOBILIENMARKT
MÜNCHEN
11Wohnimmobilienmarkt München
Wohnimmobilienmarkt München
München nimmt Spitzenposition ein. Die bayerische Einwohner- und Haushaltsentwicklung München 2020
Landeshauptstadt München ist einer der führenden 1,8 125
Wirtschaftsstandorte Europas und Sitz einer Vielzahl 1,6
börsennotierter Unternehmen und Dax-Konzerne. 120
1,4
Der hohe Wohn- und Freizeitwert der Stadt sowie die
Einwohner/Haushalte absolut in Mio.
direkte Nähe zum landschaftlich besonders attrakti- 1,2
115
Index 2011 = 100
ven Alpenvorland machen München zu einem der be- 1,0
gehrtesten Wohnstandorte innerhalb Deutschlands.
0,8
Aufgrund der Vielzahl an universitären Einrichtungen 110
0,6
ist die Stadt der wichtigste bayerische Hochschul-
und Forschungsstandort mit international hervor- 0,4
105
ragender Reputation. Nach dem Global Liveability 0,2
Index der Economist Intelligence Unit machen diese
0 100
Faktoren München zu einer der lebenswertesten 2011 2014 2017 2020 2023 2026 2029 2032 2035
Städte der Welt.
Einwohner Haushalte Index Einwohner Index Haushalte;
Quelle: Landesamt für Statistik Bayern, RIWIS, Prognosen der bulwiengesa AG
Einwohner- und Haushaltsentwicklung München
Top 10 – Kaufpreise 2020 Neubau-Eigentumswohnungen Durchschnitt – sehr gute Lage
München 18.000€
Hamburg 16.500€
Frankfurt (Main) 12.200€
Düsseldorf 12.000€
Berlin (Land) 11.200€
Stuttgart 10.000€
Konstanz (Stadt) 9.000€
Wiesbaden 9.000€
Freiburg (Breisgau) 8.800€
Heidelberg 8.500€
Köln 8.500€
€/m2
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18.000
Quelle: RIWIS, bulwiengesa-Ranking Top 10 der 125 RIWIS-Städte von 2021
München ist mit rund 1,49 Mio. Einwohnern und über 867.000 bautätigkeit bei gleichzeitig sehr starkem Kaufinteresse ein
Haushalten die drittgrößte Stadt Deutschlands. Die soziodemo- deutlicher Nachfrageüberhang. Die Angebotsknappheit bewirkte
grafische Situation hat sich in der jüngsten Vergangenheit sehr in den vergangenen zehn Jahren einen signifikanten Miet- und
positiv entwickelt. Bevölkerung (+1,8 %) und Haushalte Kaufpreisanstieg in der bayerischen Landeshauptstadt. Im
(+2,4 %)
Topstiegen in den
10 – Kaufpreise letzten 5 Jahren deutlich
Neubau-Eigentumswohnungen an. Bis
Durchschnitt 2035
– sehr gute Lage langjährigen Vergleich wird ersichtlich, dass die Wohnimmobi-
laut Prognosen von bulwiengesa mit einem weiteren Bevöl- lienpreise in München in den letzten zehn Jahren um +10,7 %
kerungsanstieg um rund 94.000 Personen auf ca. 1,59 Mio. p. a. anstiegen, während das durchschnittliche Inflationsniveau
Einwohner in München gerechnet. Zudem müssen zukünftig die +1,40 % p. a. betrug. Dank der starken Wohnraumnachfrage für
steigenden Haushaltszahlen aufgrund der gesellschaftlichen München lässt sich trotz bereits eingeleiteter Zinswende eine
Singularisierungstendenzen verstärkt in Wohnraumkonzipie- weiterhin positive, wenn auch gebremste, Wertentwicklung auf
rung mit einbezogen werden. Auf dem Münchener Wohnungs- dem Wohnungsmarkt ableiten.
markt herrscht aufgrund der derzeitigen moderaten Neu-
12Wohnimmobilienmarkt München
Bautätigkeit
Derzeitige Bautätigkeit deckt den Wohnungsbedarf in München nur teil- Bautätigkeit von Wohnungen in Wohngebäuden München
weise. In München wurden in den vergangenen fünf Jahren durchschnitt-
lich rund 7.100 Wohnungen p. a. in allen Wohnsegmenten fertiggestellt; 14.000
davon entfielen nur knapp 40 % im Geschosswohnungsbau auf Mietwoh-
12.000
nungen. Um die starke Wohnraumnachfrage adäquat zu bedienen, strebt
jährlicher Bedarf laut bulwiengesa AG
die Stadt München bereits seit Längerem eine Fertigstellungsrate zwischen 10.000
Anzahl Wohnungen
rund 8.000 bis 8.500 Neubau-Wohnungen pro Jahr an. Berechnungen von
8.000
bulwiengesa ergaben einen aktuellen Bedarf im Neubausegment von rund
13.700 Wohneinheiten pro Jahr bis 2035, was eine deutliche Angebotslücke 6.000
dokumentiert. Unter Beibehaltung der Bautätigkeit der letzten fünf Jahre 4.000
würden in München pro Jahr deutlich weniger Wohnungen fertiggestellt
2.000
werden, als sich entsprechender Wohnungsbedarf aus der prognostizierten
Veränderung der Haushaltszahlen ableiten ließe. 0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2020–
Fertiggestellte Wohnungen in Ein- u. Zweifamilienhäusern Fertiggestellte Wohnungen in 2035
Mehrfamilienhäusern Genehmigte Wohnungen insgesamt Bedarf p.a.
Quelle: Landesamt für Statistik Bayern, RIWIS, Prognosen der bulwiengesa AG
Zukünftige Entwicklung der Haushalte und des Wohnungsbestands
Miet- und Kaufpreisentwicklung – Angebotsknapp-
heit führt zu deutlichen Preissteigerungen.
Einwohner/Haushalte absolut in Mio.
1,00
Bautätigkeit von Wohnungen in Wohngebäuden München
0,95 Die vergleichsweise moderate Bautätigkeit bei
0,90 gleichzeitig geringer Flächenverfügbarkeit in Mün-
Angebotslücke
chen führt bei einem anhaltend niedrigen Zinsniveau
0,85
zu deutlichen Miet- und Kaufpreissteigerungen in
0,80
allen Segmenten auf dem Münchener Wohnungs-
0,75
2011 2014 2017 2020 2023 2026 2029 2032 2035 markt. In den vergangenen zehn Jahren stiegen
hierbei die Preise für Eigentumswohnungen deutlich
Haushalte Wohnungsbestand
Quelle: Landesamt für Statistik Bayern, RIWIS, Prognosen der bulwiengesa AG; stärker als die Wohnungsmieten an.
Zukünftige Entwicklung der Haushalte und des Wohnungsbestands
13Wohnimmobilienmarkt München
Preise Eigentumswohnungen
Markt für hochwertige Eigentumswohnungen. Im Jahr 2020 durchschnittlichen Kaufpreise bei 13.600 Euro/qm, in der Spitze
wurden für Neubau-Eigentumswohnungen in München durch- wurden 17.800 Euro/qm gezahlt. In den letzten fünf Jahren stie-
schnittlich 14.700 Euro/qm bezahlt, der Höchstwert lag bei gen die Durchschnittspreise für Neubau- und Bestands-Eigen-
rund 21.200 Euro/qm. Für Wohnraum im Bestand lagen die tumswohnungen um rund 34, respektive 41 % an.
Neubau – Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in München 2020 Bestand - Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in München 2020
– gehobene und stark gehobene Ausstattung * – gehobene und stark gehobene Ausstattung *
€/m2 €/m2
20.000 20.000
18.000 18.000
16.000 16.000
14.000 14.000
12.000 12.000
10.000 10.000
8.000 8.000
6.000 6.000
4.000 4.000
2.000 2.000
0 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
* Min.-Max.- Spanne Durchschnitt
Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % der vermittelten Einheiten
Neubau – Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in München – Bestand - Preisniveau verkaufter Eigentumswohnungen in München –
gehobene und stark gehobene Ausstattung gehobene und stark gehobene Ausstattung
14Wohnimmobilienmarkt München
Preise Mietwohnungen
Markt für hochwertige Mietwohnungen.
Das Preisniveau hochwertiger Neubau-
Mietwohnungen ist in München in den
letzten fünf Jahren um ca. 12 % gestie-
gen. Im Jahr 2020 lagen die Neubaumie-
ten im Durchschnitt bei 24,20 Euro/qm.
Bestandsmieten beliefen sich im
vergangenen Jahr auf durchschnittlich
21,30 Euro/qm, was einem Preisanstieg
von rund 4 % in den vergangenen 5 Jah-
ren entspricht. Da über die letzten Jahre
die Mietpreise geringer als die Kaufpreise
gestiegen sind, fielen die Renditen für
Wohnungen im Neubau von 2,7 % auf
2,3 % bzw. für Bestand von 2,6 % auf
2,2 % im Jahr 2020. Grund hierfür sind
die nach wie vor niedrigen Zinsen. Trotz
der stark regulierenden Eingriffe durch
den Gesetzgeber, führt das niedrige Kapi-
talmarktzinsniveau zu einer immer noch
stabilen Nachfrage nach Wohnungs-
eigentum zur Kapitalanlage.
Neubau – Mietniveau vermieteter Wohnungen in München 2020 Bestand – Mietniveau vermieteter Wohnungen in München 2020
– gehobene und stark gehobene Ausstattung * – gehobene und stark gehobene Ausstattung *
€/m2 €/m2
45 3,5% 45
40 3,0% 40 3,5%
35 2,5% 35 3,0%
Mietrendite
Mietrendite
30 2,0% 30 2,5%
25 1,5% 25 2,0%
20 1,0% 20 1,5%
15 0,5% 15 1,0%
10 0,0% 10 0,5%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
* Min.-Max.-Spanne Durchschnitt Rendite;
Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % der vermittelten Einheiten
Neubau – Mietniveau vermieteter Wohnungen in München – gehobene Bestand – Mietniveau vermieteter Wohnungen in München – gehobene
und stark gehobene Ausstattung und stark gehobene Ausstattung
15Wohnimmobilienmarkt München
Preise Häuser Kauf & Miete
Markt für hochwertige Häuser. Im Jahr 2020 wurden für Häu- Preisniveau verkaufter Häuser in München 2020
– gehobene und stark gehobene Ausstattung
ser mit gehobener bzw. luxuriöser Ausstattung in München im
Durchschnitt 15.850 Euro/qm Wohnfläche bezahlt. Der durch- €/m2
schnittliche Gesamtpreis lag entsprechend bei rund 4,8 Mio.
Mio. € 15000
Euro für ein Haus im gehobenen Segment. Das Maximum der
vermittelten Häuser lag bei ca. 14,0 Mio. Euro. Noch vor fünf 12 13000
Jahren lag der Durchschnittspreis bei 2,6 Mio. Euro mit einem
Spitzenwert von 10,0 Mio. Euro. Der anschließende Preisan- 9 11000
stieg beläuft sich auf rund 82 % im Durchschnitt bzw. 40 % in
der Spitze. 6 9000
Min.-Max.-Spanne Durchschnitt Durchschnitt in €/m² 3 7000
Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 %
der vermittelten Einheiten
0 5000
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Markt für hochwertige Häuser zur Miete. Die erzielten Mieten Für den Gesamtmarkt München sind zukünftig jährliche Preis-
für ein Haus im gehobenen Segment lagen 2020 in München steigerungen von 3 bis 6% für Eigentumswohnungen und 2 bis
mit 24,80 Euro/qm und damit ca. 16 % über der durchschnitt- 4% für Mieteinheiten zu erwarten.
lich erzielten Wohnungsmiete im Bestand. In der Spitze wurden
Preisniveau verkaufter Häuser in München – gehobene und stark gehobene
32,30 Euro/qm monatlich für ein Haus bezahlt. Mit einer Ausstattung
Mietpreissteigerung von ca. 13 % in den letzten fünf Jahren war
die Entwicklung der durchschnittlichen Häusermieten noch ver-
gleichsweise moderat.
Mietniveau vermieteter Häuser in München 2020
– gehobene und stark gehobene Ausstattung
35
€/m2
30
25
20
15
10
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Min.-Max.- Spanne Durchschnitt
Quelle: RIEDEL; Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren
5 % der vermittelten Einheiten
Mietniveau vermieteter Häuser in München – gehobene und stark
16 gehobene AusstattungWohnimmobilienmarkt München
Bodenwerte in begehrten Lagen von München
Grundstückspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser
Nymphenburg, Gern
6.800 €
Moosach
Schwabing
2.600 €
6.200 €
Obermenzing Bogenhausen
3.500 € 8.100 €
Pasing
3.200 €
Trudering
Laim 2.900 €
3.200 €
Sendling
3.400 €
Hadern
3.400 €
Harlaching
4.000 €
Solln
3.900 €
Quelle: Berechnung von RIEDEL auf Basis eigener Marktforschung, Stichtag 31.07.2021
sehr gut sehr gut - bis gut gut
Die alle zwei Jahre vom Gutachteraus- ellen Bodenrichtwerte nur unbebaute schuss als typisch für den individuellen
schuss München publizierten Boden- Grundstücke sowie Grundstücke mit Wohnungsbau (Einfamilienhäuser,
richtwerte sind eine der möglichen abbruchreifen Altbestand vom Gut- Doppelhäuser) im jeweiligen Gebiet
Grundlagen für die Beurteilung von achterausschuss berücksichtigt worden deklariert worden sind. Nicht berück-
Bodenpreisen. Die Bodenrichtwerte sind und die Bodenrichtwerte dieser sichtigt wurden Grundstücke für den
zum Stichtag 31.12.2020 wurden zum Quelle zum 31.12.2020 wieder veraltet Geschosswohnungsbau, da hier andere
19.07.2021 veröffentlicht. Zur Veröffent- sind, zeigen wir an dieser Stelle die von Marktgesetze gelten.
lichung beschrieb die Rathaus Umschau RIEDEL ermittelten Bodenwerte. Die In der zweiten Jahreshälfte 2020 waren
die Bodenrichtwerte folgendermaßen: Marktforschung von RIEDEL beobachtet zumeist moderate Preisanstiege zu be-
„Bodenrichtwerte sind durchschnitt- kontinuierlich die Marktpreise in den obachten. Seit Beginn des Jahres 2021
liche, aus Verkäufen abgeleitete und auf betrachteten Stadtteilen, dabei werden hat die Preisentwicklung der Boden-
die jeweilige Lage abgeglichene Werte auch bebaute Grundstücke mit aus- werte aber wieder stärker angezogen.
unbebauter Grundstücke. Sie sind eine gewertet. RIEDEL hat durchschnittliche Ein direkter "Corona-Einfluss" auf das
Orientierungshilfe für den interessier- Bodenpreise für die in der Karte darge- Preisniveau der Bodenwerte war bisher
ten Laien und dienen Expert*innen als stellten Gebiete auf Basis der bekannten nicht festzustellen, lediglich die Anzahl
Berechnungsgrundlage für Gutachten.“ Transaktionen erarbeitet. Die Werte der Transaktionen schwankt abhängig
(Zitat Rathaus Umschau 130/2021). wurden dabei auf Geschossflächen- vom jeweiligen Stand der Corona-
Da für die Veröffentlichung der aktu- zahlen normiert, die vom Gutachteraus- Lockerungen.
17RIEDEL
ÜBER RIEDEL
»Kompetenz, Persönlichkeit und
gemeinsame Werte prägen
unser Familienunternehmen.«
Markus Riedel, Geschäftsführender Gesellschafter
18RIEDEL
Unsere Werte & Leistungen
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie
spielen Werte eine große Rolle. Vermö-
INTEGER genswerte, die uns absichern oder das
Indem wir stets integer handeln, Leben einfach schöner machen. Und
verdienen wir uns das Vertrauen ideelle Werte, die unsere Haltung und
unserer Kunden – und schaffen
HOCHWERTIG unser Handeln bestimmen und unsere
ein Unternehmensklima gegen-
seitiger Wertschätzung. WERTVOLL Hochwertige Immobilien sind
unsere besondere Kompetenz.
Beziehungen prägen. Erst ihre perfekte
In allem, was wir tun, ist Hoch- Balance führt zum Erfolg. Der ideale Be-
wertigkeit unser erklärtes Ziel gleiter in diesem Prozess ist ein Vertrau-
FÜHREND – von der präzisen Bewertung
Wir zählen zu den führenden Immobi- der Immobilien über perfekt ter, der weiß, was wirklich wertvoll ist.
lienpartnern für die Vermittlung und aufbereitete Exposés und der So wie RIEDEL.
Bewertung hochwertiger Immobilien in persönlichen Betreuung bis hin
München und im Fünf-Seen-Land und zum Notarvertrag. Die Markenwerte von RIEDEL stehen für
führen unsere Kunden kompetent und die Kultur unseres Unternehmens und
empathisch durch den gesamten Ver-
marktungsprozess.
die Haltung unserer Mitarbeiter. Sie sind
die Maximen unseres Tuns, unserer Ent-
scheidungen und unseres Auftretens.
RIEDEL führt Sie zur erfolgreichen Transaktion
1 Präzise Wertermittlung 4 Einzelbesichtigung mit unseren Verkaufsexperten
Unsere einzigartige Marktkenntnis äußert sich in Besichtigungen werden durch unsere kompetenten
professionellen und transparenten Bewertungen im Verkaufsexperten geführt. Dabei informieren wir die
Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren, die Interessenten umfassend über alle Aspekte Ihrer
unsere Sachverständigen schriftlich vorlegen. Immobilie mit ihren besonderen Merkmalen und
Highlights.
2 Professionelle Präsentation
Nach der sorgfältigen Prüfung und Aufbereitung der 5 Notartermin
Objektunterlagen erarbeiten wir ein ausführliches Vor einem Notarvertragsabschluss prüfen wir vorab
Exposé. die Bonität des Kaufinteressenten und stimmen den
Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer sorgfäl-
3 Vermarktung an Stamm- und Neukunden tig ab. Ein gut vorbereiteter und von uns begleiteter
Die direkte Ansprache potentieller Käufer aus unse- Notartermin sichert einen erfolgreichen Abschluss.
rer rund 35.000 Kunden umfassenden Datenbank
führt bereits in vielen Fällen zum Erfolg. Wir präsen-
tieren die Immobilien auf unserer Website und nach
Absprache auch in allen führenden Web-Portalen
und zielgruppenrelevanten Medien.
19RIEDEL
Ihre Ansprechpartner für Harlaching und Solln
Maximilian Riedel
Gesellschafter und Prokurist
Immobilienökonom (IRE|BS)
+49 (0) 89 15 94 55 - 32
max.riedel@riedel-immobilien.de
Maximilian Riedel studierte Immobilien-
ökonomie und leitet das Büro in Schwabing.
Er ist der Neffe von Heiner Riedel und seit
2002 für RIEDEL tätig.
Dr. Kerstin Sander
Verkauf und Vermietung
Diplom-Kauffrau
+49 (0) 89 15 94 55 - 33
kerstin.sander@riedel-immobilien.de
Dr. Kerstin Sander ist promovierte Wirt-
schaftswissenschaftlerin und betreut
unsere Kunden im Bereich Verkauf und
Vermietung von Wohnimmobilien im
Büro Schwabing.
20RIEDEL
Unsere Standorte
Nymphenburg Bogenhausen
Tizianstr. 50 t +49 (0)89 15 94 55 - 0 Prinzregentenstr. 70 t +49 (0)89 15 94 55 - 40
80638 München ny@riedel-immobilien.de 81675 München bo@riedel-immobilien.de
Schwabing Grünwald
Hohenzollernstr. 21 t +49 (0)89 15 94 55 - 30 Südliche Münchner Str. 10 t +49 (0)89 15 94 55 - 50
80801 München sw@riedel-immobilien.de 82031 Grünwald gw@riedel-immobilien.de
Gräfelfing Impressum
Stadtteilmarktbericht Harlaching-Solln
& Marktbericht München, Ausgabe 2021/2022
Herausgeber
RIEDEL Immobilien GmbH, Tizianstraße 50,
80638 München
Redaktion
RIEDEL Immobilien GmbH, bulwiengesa AG
Haftungsausschluss
Bahnhofstr. 77 t +49 (0)89 15 94 55 - 20 Alle Urheber-, Nutzungs- und Verlagsrechte sind vor-
82166 Gräfelfing gr@riedel-immobilien.de behalten. Jegliche Verwendung nur nach vorheriger
Zustimmung. Der redaktionelle Inhalt wurde sorgfältig
erarbeitet. Dennoch wird für die Richtigkeit von An-
gaben, Hinweisen sowie für eventuelle Druckfehler keine
riedel-immobilien.de Haftung übernommen.
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Notizen 23
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