Höchste Qualitätsmaßstäbe bei Immobilieninvestments - Mein ...
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03 | 2016
JUNI | JULI | AUGUST
22. JAHRGANG
PROJECT GRUPPE
Höchste Qualitätsmaßstäbe bei
Immobilieninvestments
Wie PROJECT Gründer Wolfgang Dippold mit Wohnimmobilienentwicklungen stabile und
attraktive Renditen für alle Investorengruppen generiert
PROJECT GRUPPE
Bewährtes Investmentkon-
zept erzielt Streuungsrekord
Mit 27 Immobilienentwicklungen in guten bis sehr guten Lagen innerhalb von ausge-
wählten Metropolen mit hoher Wohnraumnachfrage kommt der Kapitalanlage- und
Immobilienspezialist PROJECT bei seinem aktuellen alternativen Investmentfonds
»Wohnen 14« noch während der Platzierungsphase auf den bisher höchsten Streuungs-
grad in seiner Unternehmensgeschichte. Zugleich erweitern die Franken die Anzahl
der in Frage kommenden Investitionsmärkte und bereiten ihren Nachfolgefonds mit
vergleichbarer Investmentstrategie vor.
2
TITELSTORY
I mmobilienentwicklung verständlich aufbereitet: Die neue FILM-DOKUMENTATION
zeigt den gesamten WERTSCHÖPFUNGSPROZESS BEI PROJECT.
FLEXIBILITÄT DURCH WEITERE zeitpunkt seiner Ausschüttung frei
INVESTITIONSMÄRKTE wä hlen. A lternativ kann sich der
Anleger auch für die Wiederanlage
Die Erweiterung der Investitions- seiner Gew inne entscheiden, um
märkte um Düsseldorf, Köln und Wien die Renditeentwicklung optimal zu
auf insgesamt acht Standorte erhöht unterstützen. Die Haftsumme liegt
die Flexibilität bei der Grundstücksak- bei einem Prozent, eine Nachschuss-
quise und die Stabilität des Angebotes. pflicht besteht nicht. Die Zielrendite
Wenn man sich den Platzierungsstand „Diese drei Metropolregionen bieten nach Fondskosten bet räg t sechs
und die Investitionen des „Wohnen erhebliches Potential für Immobili- Prozent pro Jahr und darüber. Die
14“ ansieht, der sich seit Juli 2014 in enentwicklungen und können stabil Laufzeit des Immobilienent w ick-
der Platzierung befindet und am 30. mit dem PROJECT Konzept abgebildet lungsfonds endet am 31.12.2022 und
Juni dieses Jahres geschlossen wer- werden. Unter Renditegenerierungsge- umfasst für Spätzeichner noch circa
den soll, könnte man sich aus Sicht sichtspunkten sind sie eine sinnvolle 6,5 Ja hre. „Wohnen 14“ w ird von
der Bamberger eigentlich entspannt Ergänzung der PROJECT Investitions- der Kapitalverwaltungsgesellschaft
zurücklehnen. Über 2 500 Anleger hat- märkte und werden sich stabilisierend PROJECT Investment AG verwaltet.
ten Mitte Mai mehr als 85 Millionen auf unsere eigenkapita lbasierten Als Verwahrstelle ist die CACEIS Bank
Euro Eigenkapital eingebracht. Somit und breit gestreuten Immobilienin- Deutschland GmbH verantwortlich
peilt der „Wohnen 14“ das Rekorder- vestments auswirken“, so Wolfgang für die Kontrollierung der Zahlungs-
gebnis des „Reale Werte 12“ an. Dieser Dippold, Gründer und Vorstand der ströme und Grundstücksankäufe.
konnte bis zu seiner Schließung Mitte PROJECT Investment Gruppe. Eine Beteiligung an dem nach dem
2014 90,7 Millionen Euro Eigenkapital Kapitalanlagegesetzbuch regulierten
akquirieren. Die 27 Objektentwick- ZIELRENDITE 6 PROZENT Publikums-AIF ist noch bis 30. Juni
lungen des Wohnen 14 übersteigen P. A. UND DARÜBER 2016 möglich. „Zur Jahresmitte ist
bereits die Streuung des Vorgängers der Start des Nachfolgefonds geplant,
in seiner gesamten Platzierungszeit Die Mindestanlagesumme beträgt der sich derzeit noch im Genehmi-
und verteilen sich auf die Metropol- 10 000 Euro zuzüglich fünf Prozent g u ngsprozess der Bu ndesa nsta lt
regionen Berlin, Hamburg, Frankfurt, Ausgabeaufschlag. Bei den gewinn- für Finanzdienstleistungsaufsicht
Nürnberg, München, Düsseldorf sowie unabhängigen Entnahmen bieten die befindet“, sagt Alexander Schlichting,
Wien. Davon befindet sich bereits ein Franken zwei Ausschüttungsvarian- geschäftsführender Gesellschafter
Drittel in der Verkaufsphase mit ent- ten an: Vier oder sechs Prozent pro der PROJECT Vermittlungs GmbH.
sprechenden Kapitalrückflüssen durch Jahr, die monatlich ausgezahlt wer- Das bewährte Konzept soll nahtlos
Wohnungsverkäufe. den. Der Investor kann den Beginn- fortgesetzt werden.
MEIN GELD 03/2016 3
MEIN GELD-URTEIL
Headline
PROJECT hat in über 21 Jahren
eine hohe Kernkompetenz als
Immobilienentwickler nachge-
wiesen. Darüber hinaus können
die Franken über jährlich testierte
Leistungsbilanzen eine makellose
Performance belegen. Noch nie G
ESCHÄFTSFÜHRUNG DER PROJECT INVESTMENT GRUPPE
wurde ein Objekt negativ abge- v. l. n. r. Ralf Cont, Alexander Schlichting, Thomas Lück, Wolfgang Dippold,
schlossen. Die angenommenen
Fließtext Matthias Hofmann, Mathias Dreyer und Jürgen Uwira
Fondsrenditen von sechs Prozent
pro Jahr und mehr sind im aktu-
ellen Marktumfeld realistisch. Mit
ECKDATEN DER PROJECT GRUPPE
seiner hohen Streuungsquote auf KOMPETENZ
27 Immobilienent w ick lungen Spezialist für Immobilienprojektentwicklung mit Fokus auf Wohnimmobilien
ist der rein eigenkapitalbasierte
AIF breit gestreut. Es handelt sich GLIEDERUNG
um ein stabiles Sachwert-Betei- Zwei Unternehmensgruppen, PROJECT Investment (Investmenthaus) und
ligungsangebot eines etablierten PROJECT Immobilien (Asset Manager), die Unternehmen sind inhabergeführt
Anbieters mit einer attraktiven und finanzierungsfrei
Renditeerwartung.
STANDORTE
Bamberg, Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, Nürnberg, München,
Düsseldorf, Köln und Wien
FILM-DOKUMENTATION
VERSCHAFFT EINBLICKE GRÜNDUNG
1995
Indessen hat PROJECT sein Informa- Mitarbeiter
tionsangebot für Anleger, Interes- 423
senten und Partner weiter ausgebaut:
Eine knapp siebenminütige Film- FONDS
Dokumentation stellt den gesamten 24 erfolgreich aufgelegte Immobilien- bzw. Immobilienentwicklungsfonds im
Wertschöpfungsprozess verständlich Publikumsbereich sowie semi-professionelle und institutionelle Fonds und
aufbereitet dar und zeigt verschiedene weitere Private Placements
fertige und in Entwicklung befindliche FONDSVOLUMEN
PROJECT Immobilien an den Stand- Über 500 Millionen EUR platziertes Eigenkapital
orten Berlin, Nürnberg und Fürth.
Interessenten finden den Film auf der OBJEKTVOLUMEN
Unternehmenswebsite www.project- Über 1,4 Milliarden EUR in der Immobilienentwicklung, aktuell 60 Objekte
investment.de oder durch Scannen MARKTSTELLUNG
des QR-Codes über ein Smartphone • Marktführer für Immobilienentwicklung im Publikumsbereich
oder Tablet. • Platz 1 in der Platzierungsstatistik 2015 von kapital-markt intern im Segment
Eigenkapitalplatzierung Immobilien Deutschland
Mehr über die BESONDERHEITEN
PROJECT Gruppe • Planbarer Exit durch Verkauf der Wohnungen vorrangig an Eigennutzer durch
Scannen Sie den QR-Code, eigene Vertriebsteams
um mehr über die PROJECT • Weitergabe des Einkaufspreises an Investoren
Gruppe in Bewegtbild und • Vollständige Eigenkapitalbasis auf allen Ebenen
Ton zu erfahren. Alternativ
• Abdeckung aller entscheidenden Schritte der Wertschöpfung durch eigene
können Sie den Film unter folgendem Link
starten: https://www.project-investment.de/
Spezialisten
immobilienentwicklung • Laufende Mittelverwendungskontrolle und Prüfung der
Jahresabschlüsse auf allen Ebenen durch unabhängige Wirtschaftsprüfer
Stand: 17.05.2016
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TITELSTORY
Herausforderungen beim
Neubau mit Erfahrung meistern
Bei der Errichtung eines Neubaus warten auf den Projektentwickler oft bereits während der Planungsphase
unvorhergesehene Problemstellungen, die es effizient zu lösen gilt. Wie erfahrene Spezialisten mit solchen
Hindernissen umgehen, zeigt PROJECT Immobilien am Beispiel von zwei Berliner Neubauvorhaben.
Selten ist bereits bei der Auswahl PROJECT Immobilien 123 Wohnein- serrecht erfolgte, für einen flüssigen
eines geeigneten Grundstücks für ein heiten mit einer Gesamtwohnfläche Bauablauf drei Planungsbüros und zwei
geplantes Neubauvorhaben direkt von fast 11 200 m² und einem Verkaufs- parallel ausführende Firmen koordi-
ersichtlich, welche Herausforderun- volumen von 57,8 Millionen Euro. Der niert werden.
gen die Planung und der Bau mit sich Lagevorteil besteht nicht nur in der
bringen werden. Um versteckte Bau- hervorragenden Infrastruktur und Eine weitere Besonderheit beim
kosten zu umgehen, achtet PROJECT Nahverkehrsanbindung rund um die Bauablauf in der Rungestraße bestand
neben Lage und Verfügbarkeit in ers- Rungestraße: Besonders das Spreege- in der Verlegung der Fernwärme-Ver-
ter Linie auf die Bodenbeschaffenheit bäude begünstigt neben direkter Sicht sorgungsleitungen, die die PROJECT
sowie auf alle notwendigen Faktoren auf den Fluss auch Ausblicke, die teils Immobilien Gruppe vor eine zeitsen-
zur Erschließung und Bebaubarkeit bis zum Fernsehturm reichen. Außer- sible Herausforderung stellte. Dazu
eines potentiellen Grundstücks. Erst dem entsteht eine Tiefgarage mit Ein- musste ein unter der Bodenplatte der
nach einem intensiven Prüfprozess zelstellplätzen für 66 Pkw. Tiefgarage liegender Stahlbetontun-
wird über den Ankauf entschieden. nel erstellt und die neuen Leitungen
KOORDINATIONSTALENT dort verlegt werden. Höchste Priori-
Aber auch unter Einbeziehung aller IST DIE GRUNDLAGE tät hatte dabei der zügige Umschluss
relevanten Aspekte birgt jedes Bau- innerhalb weniger Stunden, um die
grundstück seine ganz eigenen Pro- Da es sich bei dem Neubauensemble Einschränkungen für alle an diesem
blemstellungen, wie beispielsweise um einen Baulückenschluss zwischen Versorgungsstrang hängenden Ver-
die im Juli 2012 angekaufte Fläche in der Spree und der Rungestraße han- braucher möglichst gering zu halten.
der Rungestraße 17 im Berliner Bezirk delt, war es unerlässlich, die Formge- In enger Zusammenarbeit mit dem
Mitte. Das rund 3 900 m² große trapez- bung und Fassadengestaltung an die Versorger und Betreiber der Leitun-
förmige Grundstück verfügt über eine Nachbarbebauung anzupassen, was gen konnten die Arbeiten termin- und
außergewöhnliche Lage direkt am Ufer eine intensive Abstimmung mit der kostengerecht durchgeführt werden.
der Spree. Nahe der Jannowitzbrücke Denkmalschutzbehörde voraussetzte. Anschließend erforderte die anste-
und dem Alexanderplatz befindet sich In Anlehnung an die hochwertig sanier- hende Gebäudegründung zunächst
das zum Ankaufszeitpunkt unbebaute ten Altbauten in der Nachbarschaft einige Bodenverbesserungsmaßnah-
Grundstück an einer verkehrsberuhig- erhalten die drei Neubauten demnach men, die unter anderem auch die
ten Sackgasse in einem attraktiven eine klassische Fassade, geschmückt Beprobung und fachgerechte Entsor-
Wohnviertel, in dem vereinzelt auch mit Faschen und historisierenden Zier- gung von kontaminiertem Erdreich
kleinere Firmen aus dem Dienstleis- elementen. Im November 2013 startete beinhalteten. Bei der Entwässerungs-
tungsgewerbe angesiedelt sind. Der der Verkauf des Neubauensembles – planung wurde die Koordinationsfä-
Bebauungsplan sieht die Errichtung noch während der Bauplanungsphase. higkeit des Projektentwicklers erneut
von drei energieeffizienten Kf W- Bei Baubeginn im Herbst 2014, rund auf die Probe gestellt: Hier musste der
70-Gebäuden – einem Vorderhaus ein Jahr nach Vertriebsstart, mussten Nachbar – die Stadt Berlin – sowie der
mit zwei Seiten- und einem Querflü- bei der notwendigen Baugrubenum- Kraftwerksbetreiber und das Schiff-
gel sowie einem separaten Gebäude schließung mit Bohrpfahlwand und fahrtsamt miteinbezogen werden, um
direkt am Flussufer – und dazwi- Dichtsohle inklusive Wasserhaltung eine wirtschaftliche und technisch
schen grüne, autofreie Innenhöfe und Abstützung der Baugrubenwand, umsetzbare Lösung für die Regen-
vor. Verteilt auf fünf bis sechs Stock- die in enger Abstimmung mit den entwässerung zu finden. Auch die
werke plus Staffelgeschoss realisiert Behörden für Naturschutz und Was- Baustellenlogistik erwies sich für den
MEIN GELD 03/2016 5
Die Verlegung der oberirdischen Fernwärme-Versorgungsleitungen unterhalb der
Bodenplatte der Tiefgarage galt als eine der baulichen Herausforderungen. Sie
konnte TERMIN- UND KOSTENGERECHT durchgeführt werden.
Das Baugrundstück Rungestraße 21 im Berliner
Bezirk Mitte beim ANKAUF im Juli 2012
Neubau an der Spree als schwierig,
da die einzige Zufahrtsstraße eine
schmale Sackgasse ist und der Zeitplan
eine gleichzeitige Bauausführung an
fünf Gebäudeteilen vorsieht. Bereits
seit Beginn gelingt es der erfahrenen
Bauleitung mit vorausschauendem
Handeln und dem notwendigen fach-
lichen Know-how, dennoch einen rei-
bungslosen Ablauf im Rohbau und den
parallelen Ausbau aufrecht zu erhalten
und so Terminvorgaben einzuhalten.
Bis zur Rohbaufertigstellung im April
2016 wurden bereits 80 Prozent der Bei dem Neubauensemble handelt es sich um einen Baulückenschluss zwischen der
verfügbaren Eigentumswohnungen Spree und der Rungestraße. Um die Formgebung und Fassadengestaltung an die
verkauft. Die ersten Wohnungsüber- Nachbarbebauung anzupassen, war eine intensive ABSTIMMUNG MIT DER
gaben sind für das zweite Quartal 2017 DENKMALSCHUTZBEHÖRDE notwendig.
vorgesehen.
voneinander getrennt sind. Die bei- m² in der Curtiusstraße 20–26 und
14 MEHRFAMILIENHÄUSER den rechteckig geschnittenen Bau- 28–34 gliedern sich die Neubauten in
IN ZWEI BAUABSCHNITTEN grundstücke sind mit der langen Seite zwei Bauabschnitte, in denen insge-
zur Straße ausgerichtet und waren samt 118 Wohnungen entstehen. Im
Auch im Süden der Bundeshauptstadt zum A nkaufszeitpunkt mit einer ersten Bauabschnitt realisiert PROJECT
musste der Projektentwickler und gewerblichen Bebauung durch ein Immobilien acht Gebäude mit je vier
Bauträger zunächst auf ungünstige Autohaus mit Kfz-Werkstatt, Wasch- Geschossen und einer Wohnf läche
Gegebenheiten reagieren, ehe er mit anlage und Garagen sowie zwei wei- von ca. 6 188 m². Im zweiten Abschnitt
dem Bau von 14 Mehrfamilienhäu- teren Handwerksbetrieben und zwei folgen weitere sechs Gebäude mit drei
sern beginnen konnte. Im August 2011 Büros versehen. Die Räumlichkeiten bzw. vier Geschossen und 5 037 m²
erfolgte im Bezirk Steglitz-Zehlendorf wurden im Zuge der Baumaßnahmen Wohnf läche. Insgesamt sollen die
der Ankauf von zwei benachbarten abgerissen und ein Neubauensem- Eigentumswohnungen ein Verkaufs-
Grundstücken an der verkehrsberu- ble mit einer Gesamt wohnf läche volumen von über 52 Millionen Euro
higten Curtiusstraße, die durch die von 11 245 m² errichtet. Auf einer erzielen. Das vom provenzalischen
Erschließungsstraße Kadettenweg Grundstücksfläche von rund 15 800 Stil Südfrankreichs inspirierte Wohn-
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TITELSTORY
Im August 2011 erfolgte im Bezirk Steglitz-Zehlendorf der ANKAUF VON ZWEI
BENACHBARTEN GRUNDSTÜCKEN an der verkehrsberuhigten Curtiusstraße.
Zum Ankaufszeitpunkt waren die Grundstücke mit einer gewerblichen Bebauung
durch ein Autohaus mit Kfz-Werkstatt, Waschanlage und Garagen sowie zwei
weiteren Handwerksbetrieben und zwei Büros versehen.
Auf einer Grundstücksfläche von rund 15 800 m² in der Curtiusstraße 20–26 und 28–34
gliedert sich der Neubau in zwei Bauabschnitte, in denen 14 Mehrfamilienhäuser mit
insgesamt 118 Wohnungen im Wert von ÜBER 52 MILLIONEN EURO entstehen.
konzept sieht für die gesamte Anlage Ankauf von der Notwendigkeit einer
grüne Außenbereiche mit Boulebah- vollumfassenden Bodensanierung
nen sowie mediterraner Bepflanzung aufgrund von vorhandener Kontami-
mit Lavendel und Kräutern vor. nation ausgegangen. Demnach war M it Abschluss der Rohbaumaßnahmen
zunächst ein Konzept zur Altlastenbe- im Mai dieses Jahres wurden bereits
Die Curtiusstraße befindet sich im seitigung erforderlich. Für eine schnelle ALLE 118 WOHNEINHEITEN VERKAUFT.
Ortsteil Lichterfelde-West, der als und erfolgreiche Abwicklung mit der
nobles Villenviertel durch herrschaft- Umweltbehörde wurden ein Umwelt-
liche Gründerzeitvillen, große Gärten, berater und ein externes Ingenieurbüro
gepflasterte Straßen und kleine Alleen hinzugezogen. Die flächendeckende PROJECT Immobilien auch hier mit
mit altem Baumbestand geprägt ist. Abtragung der kontaminierten Bereiche dem Entwurfsarchitekten das Kon-
Nah am historischen Ortskern warten konnte zügig abgeschlossen werden. zept zur Bebauung auf wirtschaftliche
die Bauflächen mit einer sehr guten Weise umsetzen und die vorgegebenen
Infrastruktur und umfassendem Ver- Ähnlich wie in der Rungestraße war Grundstückskennzahlen gut ausnut-
sorgungsangebot auf. Im November auch in der Curtiusstraße beim Bau- zen. Seit dem Baubeginn des zweiten
2014 hat der Verkauf für die 67 Woh- beginn des ersten Abschnitts im Abschnitts im Mai 2015 wird zeitgleich
nungen des ersten Bauabschnitts März 2015 zunächst die Zuwegung an beiden Bauabschnitten gearbeitet
begonnen, von denen beim Vertriebs- erschwert. Zur Erschließung und und inzwischen ist der Rohbau von
start des zweiten Abschnitts rund ein Nutzung der Grundstücke musste allen 14 Mehrfamilienhäusern fast
halbes Jahr später bereits 70 Prozent in Abstimmung mit der Deutschen fertiggestellt. Mit Abschluss der Roh-
veräußert waren. Bahn, dem Eigentümer der Stich- baumaßnahmen im Mai dieses Jahres
straße Kadettenweg, die vertragliche wurden bereits alle 118 Wohneinheiten
ALTLASTENBESEITIGUNG Grundlage für Leitungslegung, Geh- verkauft. Die Bezugsfertigkeit der ers-
NOTWENDIG und Wegerecht sowie Instandhaltung ten acht Gebäude erfolgt voraussicht-
geschaffen werden. Im Rahmen eines lich im dritten Quartal dieses Jahres,
Durch die bisherige Nutzung der städtebaulichen Verfahrens, an dem die übrigen sechs Häuser folgen im
Grundstücke w urde bereits beim der Bauträger beteiligt war, konnte zweiten Quartal 2017.
MEIN GELD 03/2016 7
Spezialist bedient
unterschiedliche Zielgruppen
Wer in gemanagte Immobilienentwicklungen investieren möchte, stellt sich vor allem folgende Fragen:
Welche Investmentstrategie verfolgt der Anbieter? Wie ist mein Kapital abgesichert? Wie hoch sind Laufzeit
und anzulegende Zeichnungssumme? Und – welche Rendite ist zu erwarten?
Das Produktportfolio der PROJECT Ausrichtung des Investors bieten sich REINE EIGENKAPITALBASIS
Investment Gruppe umfasst derzeit Einmalanlagen ab 10 000 Euro (Woh-
fünf Beteiligungsangebote für private, nen 14), 200 000 Euro (Metropolen SP Alle AIF basieren auf der für PROJECT
semi-professionelle und institutionelle 2), 2,5 Millionen Euro (Metropol Invest) typischen Sicherheitsarchitektur mit
Investoren sowie einen speziellen Club- und 5 Millionen Euro (Vier Metropolen durchgängiger Eigenkapitalbasis und
deal für größere Family Offices. Wäh- II) an. Für Privatanleger, die Vermögen hoher Streuungsquote in mehrere
rend die Investitionsstrategie mit Fokus durch eine Kombination von einer Erst- Objekte je Fonds sowie über mehrere
auf die Entwicklung von Wohnungen in zahlung und Teilzahlungen aufbauen Metropolregionen hinweg. Als Investi-
gefragten Metropolregionen vergleich- möchten, steht der Wohnen 15 ab einer tionsstandorte kommen Berlin, Ham-
bar ist, unterscheiden sich die nach Mindestzielsparsumme von 10 140 burg, Frankfurt, Nürnberg, München,
dem Kapitalanlagegesetzbuch regu- Euro zur Verfügung. Die jährliche Ren- Düsseldorf, Köln und Wien in Frage.
lierten Immobilien-AIF insbesondere diteerwartung nach Fondskosten liegt Hier investieren die PROJECT Immo-
in puncto Investorengruppe, Inves- in Abhängigkeit vom jeweiligen Fonds bilienentwicklungsfonds in guten bis
titionssumme und Laufzeit. Je nach ab 6 Prozent und darüber. sehr guten Lagen. Alle Beteiligungsan-
Übersicht der aktuell in Platzierung befindlichen PROJECT Beteiligungsangebote
Immobilienentwicklungsfonds Wohnen 14 Wohnen 15
Zielgruppe Privatanleger Privatanleger
Fondsvolumen ca. 90 Mio. EUR ca. 25 Mio. EUR
Investitionssumme Einmalanlage ab 10 000 EUR Mindestzielsparsumme 10 140 EUR
zzgl. 5 % Ausgabeaufschlag über Erstzahlung und monatliche
Teilzahlungen zzgl. 5 % Ausgabeaufschlag
Laufzeit ca. 6,5 Jahre 12 Jahre Einzahlungsdauer
(Laufzeitende: 31.12.2022) (Laufzeitende: 31.12.2029)
Streuungsquote Mindestens 10 Objekte Mindestens 10 Objekte
Besonderheiten Durchgängige Eigenkapitalbasis Durchgängige Eigenkapitalbasis
4 oder 6 % p. a. monatliche gewinnunabhängige Möglichkeit zur Verkürzung der Einzahlungsdauer
Vorabausschüttung durch Sonderzahlungen
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TITELSTORY
trusted.
2015/2016
asset society
PROJECT Investment AG
„Die Evaluation der
Asset-Strukturen
gebote werden von der gesetzlich regu- in Bezug auf Leis- menthaus. Die Evaluierung durch die
lierten Kapitalverwaltungsgesellschaft Landshuter Stiftung Finanzbildung
PROJECT Investment AG verwaltet. tungsbilanz, Con- und dem Sachverständigenbüro epk
Als gesetzlich vorgeschriebene Ver- trolling und Trans- media erfolgte auch durch persön-
wahrstelle fungiert die CACEIS Bank
parenz bestätigt liche Einsichtnahme des Sachver-
Deutschland GmbH. Als Depotbank ständigen in die internen Strukturen
prüft sie in Übereinstimmung mit den das Portfolio- der Kapitalverwaltungsgesellschaft.
verbindlich geltenden Investitions- management auf Zudem w u rden St ichproben des
kriterien, ob der Ankauf eines für die aktuellen Assetportfolios in allen
Immobilienentwicklung bestimmten
hohem Niveau.“ Bauphasen besichtigt und berück-
Grundstückes sowie die Mittelver- sichtigt. „Die Evaluation der Asset-
wendung gültig ist. Erst nach ihrer Strukturen in Bezug auf Leistungs-
Freigabe darf der Grundstücksankauf bilanz, Controlling und Transparenz
durch die AIF erfolgen. bestätigt das Portfoliomanagement
mehrfach ausgezeichnet: 2014 wurde auf hohem Niveau. Controlling- und
ZERTIFIKAT FÜR das Investmenthaus zum Fondsiniti- Risikomaßnahmen wie auch die Kom-
VERTRAUENSWÜRDIGKEIT ator des Jahres gewählt. Im November munikation zu den Investoren sind
2015 folgte das Zertifikat der Trusted transparent und nachhaltig. Kurz:
Für ihre Sicherheitsarchitektur wurde Asset Society als anlegerorientier- Ein Trusted Asset Anbieter“, so das
die PROJECT Investment AG bereits tes und vertrauenswürdiges Invest- abschließende Urteil.
Metropolen SP 2 Metropol Invest Vier Metropolen II
Semi-professionelle Investoren Family Offices Institutionelle Investoren
ca. 40 Mio. EUR ca. 25 Mio. EUR ca. 100 Mio. EUR
Einmalanlage ab 200 000 EUR Einmalanlage ab 2,5 Mio. EUR Einmalanlage ab 5 Mio. EUR
zzgl. 3 % Ausgabeaufschlag
ca. 7,5 Jahre (Laufzeitende: 31.12.2023) ca. 7,5 Jahre (Laufzeitende: 31.12.2023) 5 Jahre (Laufzeitende: 31.12.2021)
Mindestens 5 Objekte Mindestens 8 Objekte Mindestens 6 Objekte
Durchgängige Eigenkapitalbasis Durchgängige Eigenkapitalbasis Durchgängige Eigenkapitalbasis
Stand: 17.05.2016
MEIN GELD 03/2016 9
Wettbewerbsvorteile durch
eigenes Research
Immobilienentwickler leben von der Lagequalität ihrer Grundstücke, die neben der Nutzungsart
Vermarktungschancen und Verkaufspreise determinieren. Bei der frühzeitigen Identifikation geeigneter Objekte
kommt dem Research eine Schlüsselfunktion zugute.
B
ei der Standortanalyse, deren Datenbestand bis auf Mikroebene reicht,
greift PROJECT auf eine EIGENE SOFTWAREENTWICKLUNG zurück.
Jürgen Seeberger ist Pragmatiker und gang Dippold, die PROJECT Gruppe detailliert recherchiert. Das zentrale
ein Mann mit Prinzipien. Als der Grün- zu einem Konzern mit mehr als 400 Research sammelt alle Zahlen, Daten,
der der PROJECT Immobilien Gruppe Mitarbeitern auf- und ausgebaut, und Fakten zu einem Grundstück auf
vor Finanz- und Immobilienjourna- die zusammen derzeit 60 Objekte Mikroebene sowie der Region im
listen in der Nürnberger Konzernzen- in deutschen Metropolregionen mit Gesamten, analysiert sie und zeigt
trale über „professionelles Research“ einem Verkaufsvolumen von über Wertschöpfungspotentiale auf. Daten
referiert, wird seine konsequent ana- einer Milliarde Euro entwickeln. Ins- aus Wettbewerbsbeobachtungen im
lytische Grundausrichtung deutlich: titutionelle, semi-professionelle und unmittelbaren und näheren Umfeld
„Emotionen haben bei der Grund- private Investoren haben PROJECT f ließen ebenfalls ein. „Ein Überan-
stücksauswahl überhaupt nichts zu bereits über eine halbe Milliarde Euro gebot von Neubauwohnungen auch
suchen“, sagt der 1959 in Erlangen anvertraut. in einer guten bis sehr guten Innen-
geborene Architekt mit sachlicher aber stadtlage kann zu einem Preisrück-
entschiedener Stimme und begründet OBJEKTRENDITE MINDESTENS gang führen. Umgekehrt ermöglicht
sogleich seine Aussage: „Ein Akquisi- 12 PROZENT P. A. ein Unterangebot einen Preisanstieg,
teur, der eine emotionale Verbunden- obwohl es sich um eine B- oder C-Lage
heit zum Kaufobjekt aufbaut, toleriert Im Ziel geht es um die Realisierung handelt“, begründet Seeberger. Zur
höhere Kaufpreise, was zu Lasten der einer attraktiven Objektrendite für verlässlichen Prognostizierung des
Bild: Shutterstock.com / Antonio Guillem
Objektrendite geht.“ Seeberger weiß die investierten PROJECT Immo- wahrscheinlichen Vertriebserfolgs
genau, wovon er spricht, denn er bilienentwicklungsfonds, die min- gehört zudem die Einschätzung der
argumentiert mit der Erfahrung von destens 12 Prozent pro Jahr auf das sozio-demografischen Struktur des
über 3 000 Wohn- und Gewerbeein- eingesetzte Kapital ergeben muss. Stadtteils, das heißt die Zusammen-
heiten, die er erfolgreich entwickelt Andernfalls darf der Ankauf erst gar setzung und Entwicklung der orts-
hat. Seit 21 Jahren am Markt, hat er nicht erfolgen. Deshalb wird bereits ansässigen Bevölkerung hinsichtlich
zusammen mit seinem Partner, Wolf- bei der Vorselektion der Grundstücke Alter, Berufsstand, Einkommen sowie
10TITELSTORY
OBJEKTPIPELINE ÜBER
DREI MILLIARDEN EURO
Die analytische Vorgehensweise hat
sich als erfolgreich erwiesen. Zum
einen können durch die sehr gute regi-
onale Vernetzung und den hohen und
ständig aktualisierten Datenbestand
genügend Objekte vorgehalten werden,
die sich für eine Immobilienentwick-
lung eignen. Aktuell beinhaltet die
JÜRGEN SEEBERGER, VORSTANDSVORSITZENDER PROJECT REAL ESTATE AG, PROJECT-Pipeline Objekte im Wert
bei seinem Vortrag „Professionelles Research für Immobilienentwickler“ vor Journa- von über drei Milliarden Euro. Zum
listen in Nürnberg anderen lässt sich der Vertriebserfolg
messbar steuern. Das spiegelt sich in
eine Vielzahl weiterer Objektparame- ein, die sogenannte Due Diligence. den Zahlen wieder: So stieg das Ver-
ter, darunter Verkehrsanbindung, Durch ein zwingend erforderliches kaufsvolumen der selbst entwickel-
Naherholungs- und Freizeitangebot, Wertgutachten eines öffentlich ver- ten Wohn- und Gewerbeimmobilien
Ärzte, Kindergärten, Schulen und Ein- 2015 auf 193,9 Millionen Euro (2014:
kaufsmöglichkeiten im Umfeld des 115 Millionen Euro). Dies entspricht
Grundstückes. einem Zuwachs von 69 Prozent und
markiert einen neuen Umsatzrekord.
ENTSCHEIDUNGSGRUNDLAGE Dass historisch noch nie eine Objekt-
FÜR ANKAUFSPRÜFUNG „Emotionen entwicklung negativ abgeschlossen
haben bei der wurde, ist neben den Qualitäten als
Der Datenbestand der Standortana- Grundstücksaus- Immobilienentwickler vor allem auf
lyse reicht jeweils bis auf Mikroebene. die akribische Vorselektion durch
Sie werden mittels einer von PROJECT wahl überhaupt ausgefeiltes Research zurückzufüh-
selbst entwickelten Erfassungs- und nichts zu suchen.“ ren und bietet damit entscheidende
Analysesoftware ausgewertet und von Wettbewerbsvorteile in einem zuneh-
der eigenen Research-Abteilung regel- JÜRGEN SEEBERGER mend umkämpften Marktumfeld. Als
mäßig aktualisiert. BulwienGesa oder der lückenlos positive Track Record
beispielsweise Jones Lang Lasalle, die auf der Journalistenrunde in Nürn-
als Analysten Marktinformationen berg zur Sprache kommt, zeigt sich
liefern, sowie von den jeweiligen Städ- der sonst sachliche Analytiker Jürgen
ten erhobene und herausgegebene Seeberger dann doch einmal kurz von
Standortdaten dienen dem zusätz- eidigten Sachverständigen für jedes seiner emotionalen Seite: Für einen
lichen Abgleich. Die gesammelten Investitionsobjekt wird das Wert- Moment lächelt er zufrieden, um
und ausgewerteten Objektparame- schöpfungspotential nochmals von sogleich seinen Vortrag über Research
ter f ließen in die Ankaufsprüfung unabhängiger Seite validiert. analytisch fortzusetzen.
MEIN GELD 03/2016 11Zugkraft von Immobilien bei
institutionellen Investoren ungebrochen
Value add und opportunistische Strategien auf dem Vormarsch
Die Niedrigzinsphase führt zu einer IMMOBILIENENTWICKLUNG IN
starken Ausdehnung der Immobi- DEUTSCHE WOHNIMMOBILIEN
lienallokation bei institutionellen
Investoren. Nach der neusten Studie Immobilienentwicklungen deutscher
des europäischen Verbandes für nicht- Wohnimmobilien werden in diesem
gelistete institutionelle Immobilien- Kontext zu einer attraktiven Alter-
anlagen (Inrev) floss in 2015 weltweit native. Diversifikation findet bei den
ein Rekordvolumen von 123,6 Milli- meisten Institutionellen längst nicht
arden Euro an frischen Geldern in JÜRGEN UWIRA mehr nur regional statt, sondern in
Immobilienfonds. Und auch für 2016 zum Teil sehr speziellen Nutzungs-
sind hohe Mittelzuflüsse zu erwarten: Geschäftsführer arten und auch in allen Phasen der
Die befragten institutionellen Inves- PROJECT Real Estate Trust GmbH, I m mobi l ienwer t schöpf u ng , ei n-
toren wollen ihre Immobilienalloka- verantwortet den Bereich schließlich der frühen Phase der
tion weiter von derzeit 9,4 Prozent auf institutionelle Investments Immobilienentwicklung. Allerdings
10,3 Prozent der Gesamtkapitalanla- suchen viele Investoren auch hier
gen erhöhen. konservative und weitgehend planbare
Investitionsmöglichkeiten.
ALTERNATIVEN MIT BEHERRSCH- onskassen würden aus der Not heraus
BAREN RISIKEN GESUCHT eine „Zockermentalität“ entwickeln, Die ma k roökonomischen Funda-
der irrt. Die Due Diligence, d. h. die mentaldaten für Wohnungsimmo-
Insbesondere in Deutschland ist viel Ankaufsprüfung der Pensionskassen bi l ienent w ick lu ng i n deut schen
internationales Kapital anzutreffen, und der Versicherer, ist auch in leicht Metropolregionen sind sehr günstig:
welches Immobilienanlagen in den überhitzten Marktsituationen und Niedrige Zinsen, Bevölkerungswachs-
Core-Märkten sucht. Durch die hohe insbesondere bei riskanteren Immo- tum und eine geringe Bautätigkeit in
Nachfrage sind aber kaum noch echte bilienstrategien deutlich stärker auf die der Vergangenheit schaffen ein sehr
Core-Immobilien mit einer adäqua- Risikobewertung als auf die Chancen- positives Investitionsklima. Fehlende
ten Verzinsung zu bekommen. So seite ausgerichtet. Der institutionelle Anlagealternativen für Privatper-
ist es nicht überraschend, dass bei Investor fragt vor allem, ob das mit der sonen führen zu einer verstärkten
den teilnehmenden Investoren der Investition verbundene Risiko in seiner Immobilieneigentumsbildung – mit
Inrev-Studie in Bezug auf den Invest- Gesamtallokation vertretbar ist und ob einer hohen Nachfrage nach Eigen-
mentstil Value add und opportunis- und mit welchen Maßnahmen die Vola- tumswohnungen. Die Laufzeiten für
tische Strategien auch in 2016 stark tilität reduziert werden kann. Gesucht eine Beteiligung in Wohnimmobilien-
auf dem Vormarsch sind. Wer jedoch wird also eine moderat höhere Verzin- entwicklungen sind bei entsprechen-
glaubt, Versicherungen und Pensi- sung mit beherrschbaren Risiken. der Ausgestaltung für institutionelle
12TITELSTORY
Hoher Nachholbedarf in deutschen Metropolen
allen Angaben in Wohnungen, Einheit = 1000
Berlin 55,6
München 40,2
Hamburg 34,6
Maßstäbe mit vier bis fünf Jahren rela-
tiv kurz – kurze Laufzeiten erhöhen Frankfurt 18,1
die Prognosesicherheit. Volkswirt-
schaftlich spricht Vieles dafür, dass die
Köln 15,1
positiven Rahmendaten mittelfristig
weiterhin Bestand haben werden.
Freiburg 8,1
WAHL DER PASSENDEN
INVESTMENTFORM UND DES Bautätigkeit 2010 – 2014
Bedarf 2010 – 2014
RICHTIGEN PARTNERS Karlsruhe 6,1
Nachholbedarf 2010 bis 2014
Immobilienprojektentwicklung fin-
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
det bei institutionellen Investoren
Quelle: IW Köln und Statistisches Bundesamt
bereits vielseitig statt: In offenen
und geschlossenen Spezialfonds, als
Direktinvestment oder in Form eines Entwicklung der Wohnflächennachfrage
Joint Ventures mit einem Bauträger. insgesamt bis 2030
Die Präferenzen sind von Investor zu
Investor recht unterschiedlich. Eine
direkte Investition oder ein Joint Ven-
ture mit einem Bauträger in einem
Einzelinvestment hat den Vorteil einer
starken Einbindung des Investors
und erfüllt vorrangig das hohe Kon-
trollbedürfnis vieler Investoren. Dies
geht aber zu Lasten der Diversifikation
und ist mit sehr hohem Ressourcen-
einsatz auf Seiten des Investors ver-
bunden. Indirekte Anlagen sind in
diesem Punkt im Vorteil, da sie dem
Investor die Chance eröffnen, die
Investitionen gemeinsam mit erfah-
renen Spezialisten im jeweiligen Seg-
ment zu tätigen und gleichzeitig bei
Quelle: BBSR Bonn 2015
einem überschaubaren Kontrollauf-
MEIN GELD 03/2016 13I n der Heinrich-Heine Straße 74–76 im Berliner Bezirk Mitte entwickelt der
institutionelle Spezial-AIF „Vier Metropolen“ ein Wohn- und Geschäftshaus
mit einem Gesamtverkaufsvolumen von rund 33,4 Millionen Euro.
Es entstehen 65 gehoben ausgestattete
Eigentumswohnungen und vier
Gewerbeeinheiten.
wand die Einzelprojektrisiken im Port- sowie umfangreiches Risikocontrol-
folio besser aufgefangen werden. ling eingeführt. Aktives Risikoma-
nagement bedeutet aber vor allem gelegte Diversifikationsstrategie. Kaum
Von entscheidender Bedeutung für die Risiken von vornherein zu vermeiden ein Asset Manager ist in mehreren
Partnerwahl ist aber die Investment- bzw. zu reduzieren. Von großem Vor- Nutzungsarten und an vielen unter-
strategie und die Fähigkeiten des Asset teil erweist es sich, wenn wie bei den schiedlichen Standorten gleich tief im
Managers. Die Risikomentalität des Franken alle Bereiche der Wertschöp- Markt vernetzt. Dennoch erfolgt eine
Partners muss zum Investor passen. fungskette vom Asset Manager selbst Kapitalstreuung zwingend in mehrere
Interessenidentität mit den Investo- geplant, abgedeckt und kontrolliert Projekte, möglichst acht bis zehn. Sollte
ren, einen tiefen Marktzugang, spezia- werden. Zudem ist die Fondskonzep- ein Objekt nicht nach Plan abschließen,
lisiertes Asset Know-how, langjähriger tion für die Sicherheit des eingesetz- können die anderen bei entsprechender
Track Record sowie bewährte Prozesse ten Kapitals entscheidend: Das Risiko Performance kompensierend entgegen-
im Investitionsablauf und Risikocont- kann durch ein reines Eigenkapital- wirken und die Gesamtrendite sichern.
rolling sollte der Partner mitbringen. prinzip effektiv begrenzt werden.
Dabei arbeiten die Spezial-AIF auf Der exzellente Marktzugang mit einer
SICHERHEITSARCHITEKTUR allen Ebenen der Immobilienentwick- Deal Pipeline von über drei Milliar-
DER PROJECT SPEZIAL-AIF lung ohne Fremdkapital. Die Investo- den Euro ermöglicht es auch in einem
ren sind somit zu jeder Zeit Herr über wettbewerbsintensiven Marktum-
PROJECT zählt zu den führenden ihre Immobilien und erstrangig besi- feld selektiv zu investieren. Dabei
Anbietern von Immobilienentwick- chert. Interessenskonflikte mit Fremd- investiert PROJECT ausschließlich
lungsfonds. Der fränkische Invest- kapitalgebern sind ausgeschlossen. gemeinsam mit den Investoren in
mentmanager konzentriert sich auf den entsprechenden Fonds. Die an das
wenige attraktive Standorte, dafür Einen weiteren Schutz erfahren die Gesamtergebnis der Immobilienent-
aber mit einer starken Präsenz und Investoren durch eine sinnvolle und wicklungen gekoppelte Management-
Vernetzung vor Ort. PROJECT hat sich gezielte Diversifikation. Eine Fokussie- erfolgsbeteiligung schafft vollständige
schwerpunktmäßig auf Wohnimmo- rung auf eine Nutzungsart und wenige Interessensidentität mit höchster
bilien für Eigennutzer fokussiert und Standorte schafft in der Regel deutlich Motivation, die gesetzten Renditeziele
frühzeitig viele Frühwarnsysteme mehr Sicherheit als eine allzu breit aus- zu erreichen.
14TITELSTORY
Es gibt keine Blase
Trotz wiederholter Warnungen sehen Marktakteure und Researcher keine Gefahr einer Immobilienblase.
Die ersten Bundesbanker warnen wie- blauen Immobilienhimmel. Doch wann
der vor der drohenden Gefahr einer spricht man überhaupt von einer Blase? „Die Nachfrage
Immobilienblase. Grund seien die
nach Neubauwoh-
niedrigen Zinsen und die stark stei- NORMALE ENTWICKLUNG ODER
genden Preise für Wohnimmobilien DOCH BLASE? nungen in den
in den Metropolen und Metropolre- Metropolregionen
gionen. Zudem haben sich durch die Das schwierigste an einer Immobi-
Flüchtlingskrise die prognostizierten lienblase ist ihre Vorhersage. Das
ist ungebrochen
demografischen Entwicklungen über- klappt nämlich meistens nicht. Auch hoch. Dabei sind es
holt. Reicht das aber aus, um vor einer das Lernen aus einer geplatzten Blase vor allem Eigennut-
Immobilienblase zu warnen? Nein, ist oftmals nur schwer möglich, da
meinen Marktakteure und Auguren ihre Einflussfaktoren zu vielschich-
zer, die unsere Woh-
gleichermaßen. Was steckt hinter dem tig und oftmals auch nicht eindeu- nungen erwerben.“
Phänomen Immobilienblase und wie tig sind. Das zumindest meint Prof.
gesund sind die Entwicklungen auf den Dr. Günther Vornholz, Professor für WOLFGANG DIPPOLD
deutschen Wohnimmobilienmärkten? Immobilienökonomie an der woh-
nungswirtschaftlichen Hochschule
Hatten Sie als Kind auch immer Angst EBZ Business School in Bochum. „Es
vor dem Platzen des Luftballons? Die gibt nicht den einen Indikator, der
Spannung bestand meistens daraus, geeignet ist, eine Preisblase zu erken-
dass keiner so genau wusste, wann der nen. Bei allen Indikatoren ist unklar, aktuelle Entwicklung ist nicht mit den
Ballon platzt. Dabei platzten die Bal- ab welchem Zuwachs bei einem Indi- typischen Merkmalen einer Preisblase
lons nie zur gleichen Zeit und bei der katorwert es sich nicht mehr nur um erklärbar“, so Beyerle. „Zwar sind die
gleichen Größe. Während einige sich ‚normale’ Preissteigerungen, sondern Mieten und Preise in den Agglomera-
die Finger schon bei der geringsten um eine Blase handelt“, so Vornholz. tionsräumen in Deutschland seit 2009
Ausdehnung in die Ohren steckten, Er untersuchte erst kürzlich die ver- stetig gestiegen, aber die Fundamen-
waren andere mutiger und überließen schiedenen Indikatoren auf deren talbedingungen sind für diese Räume
ihr Trommelfell allein seinem Schick- Aussagefähigkeit in Bezug auf eine weiterhin gesund.“ Die vielfach stei-
sal. So ähnlich verhält es sich auch mit Immobilienblase. Weder Preis-Miete- genden Preise in den Ballungszentren
dem Immobilienmarkt. Im Halbjah- Relation, Preis-Einkommens-Indika- seien oftmals der tatsächlichen Nach-
resrhythmus warnt wieder ein Banker, tor noch fundamental gerechtfertigter frage geschuldet. Die Angebotsseite
Institut oder Politiker vor dem Platzen Preis reichen demnach aus, um eine hinke den angestrebten Fertigstel-
der Immobilienblase. Doch passiert Preisblase zu begründen, so Vorn- lungszahlen dabei deutlich hinterher.
ist bisher nichts. Die Ausgangslage ist holz. Gewissheit bestehe erst nach Dieser Nachfrageüberhang münde in
dabei seit Monaten die gleiche: Nied- dem Platzen einer Blase. Gleichzeitig steigenden Preisen. „Es ist vollkom-
rige Zinsen, gute wirtschaftliche Ent- sei auch nicht jeder Preisanstieg mit men normal, wenn bei einer starken
wicklung für Deutschland und stetige einer Immobilienblase gleichzusetzen, Belebung der Nachfrage nach einem
Nachfrage nach Wohnobjekten sowie argumentiert Vornholz. knappen Gut sein Preis auch stärker
anhaltende Landf lucht sorgen für steigt. Eine aufwärtsgerichtete Preis-
anziehende Preise und Mieten in den Auch Dr. Thomas Beyerle, Researcher entwicklung allein sagt jedoch nicht
Ballungszentren Deutschlands. Erst bei Catella hält die derzeitigen Ent- viel aus, ob der erfolgte Preisanstieg
Anfang April warnten wieder Bundes- wicklungen nicht für ausreichend, oder das aktuelle Niveau überhöht ist.
banker vor aufziehenden Wolken am um eine Preisblase zu erkennen. „Die Hierzu bedarf es verschiedener demo-
MEIN GELD 03/2016 15BulwienGesa Immobilienindex für Gesamtdeutschland *
Index 1990 = 100 Veränderungsrate p. a.
160 9%
140 6%
120 3%
100 0%
80 –3%
60 –6%
40 –9%
1975 1980 1981 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015
* bis 1990 früheres Bundesgebiet, ab 1990 Gesamtdeutschland Quelle: IW Köln und Statistisches Bundesamt
grafischer und ökonomischer Maß- wicklung der stärkste Preistreiber auf das Verkaufsvolumen der entwickel-
stäbe wie Zuwanderung, Einkommen, den Immobilienmärkten, glaubt man ten Wohnungen, die ausschließlich
Mieten, Nachfrage nach Neubauten, einer neuesten Studie der Postbank. Ein im Einzelverkauf veräußert werden,
usw. die zur Preisentwicklung in Rela- Bevölkerungszuwachs um ein Prozent über 193 Mio. Euro. Allein im ersten
tion gesetzt werden. Lassen sich dann lässt die Preise für Eigentumswohnun- Quartal 2016 konnten Wohnungen im
außergewöhnlich starke Abweichun- gen in Städten im Schnitt demnach um Wert von 52,8 Millionen Euro verkauft
gen von den längerfristigen Trends 3,5 Prozent steigen, bei Einfamilien- werden. Das sind 25 Prozent mehr als
beobachten, könnte das ein Indiz für häusern um 1,9 Prozent. Damit seien im gleichen Vorjahreszeitraum. „Die
eine Übertreibung sein. Dies sehe ich Zu- und Abwanderung auf lange Sicht Nachfrage nach Neubauwohnungen
aber noch nicht“, ergänzt Beyerle. stärkere Preistreiber als niedrige Bau- in den Metropolregionen ist ungebro-
zinsen oder steigende Ansprüche an die chen hoch. Dabei sind es vor allem
DER WANDEL WANDELT SICH Wohnfläche, so die Studie. Eigennutzer, die unsere Wohnungen
erwerben. Die Nachfrage ist daher
Befeuert werden die Märkte neben der Die Studie kommt darüber hinaus weniger spekulativ geprägt wie noch
Flucht in das Sachwert Immobilien zu dem Ergebnis, dass es in vielen beim Ausbruch der Finanzkrise 2007,
durch die weltweiten Niedrigzinsen Städten mittlerweile lohnenswerter als diverse internationale Investo-
alternativer Anlagen und durch den sei zu kaufen als zu mieten. In jeder ren mit hohem Leverage massenhaft
demografischen Wandel, der sich auf- vierten großen Stadt sei das Verhält- Wohnungen erwarben“, ergänzt Dip-
grund der jüngsten Flüchtlingskrise nis von Kaufpreisen zu den Mieten pold. Das ist heute tatsächlich anders.
anscheinend umgekehrt hat. „Demo- derzeit besonders niedrig. „Davon „Trotz der Niedrigzinspolitik und der
grafische und ökonomische Trends profitieren unsere Wohnimmobili- internationalen Kapitalschwemme
sorgten für eine zusätzliche Nachfrage, enprojektentwicklungen in beson- dominieren deutsche Investoren den
während das Angebot nicht entspre- derem Maße“, so Wolfgang Dippold, Markt“, meint Beyerle. Zudem belegen
chend anwuchs“, ergänzt Vornholz. Vorstand der PROJECT Investment die niedrigen Leerstandsquoten in den
Vor der Einwanderungswelle nach Gruppe aus Bamberg. Das Unter- Ballungszentren, dass die Spekulation
Deutschland prognostizierten die nehmen entwickelt mittlerweile seit am Markt nicht die dominierende
Researcher eine abnehmende Bevöl- über 20 Ja hren Wohnimmobilien Größe sein könne, so Beyerle weiter.
kerung in den nächsten Jahrzehnten. an wachstumsstarken Standorten „Zwar steigen die Kaufpreise stärker
Mittlerweile ist die demografische Ent- in Deutschland. Letztes Jahr betrug als die Mieten. Dies lässt jedoch nicht
16TITELSTORY
ohne weiteres auf eine Spekulati- Ba llungszentren und Wohnungs-
onsblase schließen“, ergänzt Dr. An- besicht ig u ngen, d ie Völ ker wa n-
dreas Otto, Partner bei CMS Hasche der ungen gleichkommen, stehen
Sigle. „Vielmehr nimmt der Invest- problematischen Leerstandssituati-
mentmarkt allenfalls erwartete wei- onen in anderen Regionen Deutsch-
tere Mietsteigerungen vorweg. Auch lands wie Chemnitz, Saarbrücken,
ist das Finanzierungsverhalten der Halle (Saale) oder Gelsenkirchen
Banken noch lange nicht mit dem gegenüber. In Teilen Mecklenburg-
Zeitraum vor 2006 vergleichbar, also Vorpommerns oder Nordhessens
der Zeit vor der Finanzkrise. Sowohl w ill kaum jemand wohnen. Hier PROF. DR. GÜNTER VORNHOLZ
für Gewerbe- als auch für Wohnim- gehen die Researcher von einer wei- Professur für Immobilienökonomie an
mobilien ist in den sieben wesentli- ter auf klaffenden Schere zwischen der EBZ Business School – University of
chen deutschen Immobilienmärkten Regionen mit hohem und niedrigem Applied Sciences
– wenn auch in unterschiedlicher Leerstand aus. „Die Entwicklung der
Ausprägung – zudem mit einer in den Wohnungsmärkte in Deutschland ist
nächsten Jahren weiter steigenden differenziert. In deutschen Großstäd-
Nutzernachfrage zu rechnen“, so Otto ten sind die Preise für Wohnungen Fazit: Der deutsche Wohnimmobili-
weiter. Damit ließen sich die typischen deutlich angestiegen; in anderen enmarkt hat sich seit Ausbruch der
Verhaltensmuster für eine Blase auf Regionen sind sogar Preisrückgänge Finanzkrise als sicherer Hafen für
dem Markt für Wohnimmobilienin- festzustellen“, meint auch Vornholz. nationale und auch internationale
vestments nicht erkennen. Investoren erwiesen. Zusätzlich hat
WOHNIMMOBILIENKREDIT- die Nachfrage privater Haushalte
PREISE STEIGEN WEITER RICHTLINIE KÖNNTE FÜR dazu beigetragen, dass die deutsche
RUHE SORGEN Wohnimmobilie als Profiteur der Krise
Die Preisspirale dreht sich unterdessen gilt. Bisher gibt es keinerlei Anzeichen,
gerade in den Ballungszentren weiter. Für zusät zliches Ausräumen der dass sich dies auf absehbare Zeit
Laut Postbank-Studie verteuern sich Unsicherheit, ob nun eine Blase droht ändert, meinen die Researcher. Das
die Wohnungen bis 2030 besonders oder nicht, könnte auch die Wohn- zeigt auch der Blick auf den langfris-
stark in Berlin (+14,49 Prozent), Ham- immobilienkreditrichtlinie sorgen. tigen BulwienGesa Chart (siehe Abbil-
burg (+13,86 Prozent) und Wiesbaden Seit dem 21. März 2016 ist sie in Kraft dung). Demnach holt der Markt derzeit
(+13,77 Prozent). Ganz vorn im Ran- und soll dafür sorgen, dass Banken lediglich versäumte Preis- und Miet-
king sind mit Nürnberg (+7,3 Prozent), ihre Kunden wesentlich stärker über steigerungen seit der Deutschen Ein-
Düsseldorf (+6,74 Prozent) und Mün- das Thema Risiko aufklären. Neben heit Anfang der 1990er Jahre auf. „Wir
chen (+4,39 Prozent) auch drei weitere einem 20-seitigen Beratungsprotokoll rechnen mit einer weiterhin regen
wachstumsstarke Metropolregionen. und einem detaillierten Abfragen der Nachfrage nach Eigentumswohnun-
Dabei ist besonders das Wachstum Lebensplanung gehört auch die Ein- gen, die durch die niedrigen Zinsen,
in München angesichts des ohnehin bringung notwendiger Unterlagen des die auch längerfristig niedrig bleiben
schon starken Preisanstiegs erstaun- Kreditnehmers binnen 14 Tagen dazu. sollen, anhalten wird“, resümiert Dip-
lich, da dort auch die Bevölkerung Sollte dies nicht gelingen, beginnt der pold. Am Boom partizipieren können
„nur“ um 1,6 Prozent zunehmen soll, Prozess von vorne. Für Banken bedeu- aber nicht nur Selbstnutzer und Immo-
während in Berlin das Bevölkerungs- tet das ein erheblicher Mehraufwand, bilienspezialisten, sondern z. B. über
wachstum im gleichen Zeitraum bei die zu einer geringeren Kreditvergabe Alternative Investmentfonds (AIF)
4,74 Prozent liegen soll. führen könnte. Damit dürfte das Argu- auch viele andere Anleger. Und dies
ment einer Immobilienblase seitens auch weiterhin, denn: „In Deutschland
Gleichzeitig ist der deutsche Wohnim- progressiver Finanzmärkte ad acta gibt es grundsätzlich allgemein keine
mobilienmarkt aber auch zweigeteilt. gelegt werden können, prophezeien Preisblase an den Wohnungsmärkten“,
Lange Wartelisten für Mieter in den einige Marktakteure. so Vornholz.
MEIN GELD 03/2016 17Kaufen oder bauen?
Neben Bestandsimmobilien bieten Projektentwicklungen gute Möglichkeiten am derzeitigen Immobilienmarkt
zu profitieren. Die Vorteile liegen in der höheren Wertschöpfung und der kürzeren Laufzeit. Die potentiellen
Risiken einer Projektentwicklung werden im derzeitigen Marktumfeld dagegen immer niedriger.
Immobilien haben viele Vorteile. Sie
gelten als krisensicher, weil stets der
Bestandswert erhalten bleibt. Und
losgelöst von spekulativen Preisstei-
gerungen kann eine Wertschöpfung
allein schon durch Mietzins oder im
Fall einer Projektentwicklung durch
den Bauträgergewinn erzielt wer-
den. Und so ist es aufgrund dieser
Kombination aus verhältnismäßiger
Sicherheit und guter Rendite nicht
verwunderlich, dass Immobilien auch eteiligungen an IMMOBILIENENTWICKLUNGEN MIT SCHWERPUNKT WOHNEN
B
mangels alternativer Assets sehr stark werden angesichts sinkender Risiken bei Investoren immer beliebter.
gefragt sind. Die meisten Investoren
vertrauen dabei auf Immobilien aus deutsche Wohnungen in Metropol- GUTE LAGE, SCHLECHTE LAGE
Deutschland. Was macht den deut- lagen im internationalen Vergleich
schen Markt für Investoren so interes- immer noch als unterbewertet ein- Viele Investoren aus dem In- und
sant? Zwei, die es wissen müssen, sind stufen“, sagt der Unternehmer aus Ausland entdecken Deutschland als
Marian Ziburske, Geschäftsführer von Ba mberg. Sta ndor t fa k toren w ie Immobilienstandort neu. Ein deutli-
Westminster Communications GmbH, Inf rast r u ktur und der steigende cher Unterschied zu anderen Ländern
der große Genossenschaften und Woh- Beda r f nach adäquatem Woh n- der EU liegt im Föderalismus begrün-
nungsbaugesellschaften bei Finan- raum locken die Kauflust der Inves- det. Während in England oder Frank-
zierungen berät sowie Bewertungen toren zusätzlich. Marian Ziburske reich außerhalb von London oder Paris
und Beleihungskonzepte erstellt und ergänzt: „Es ist richtig, dass alle diese nur leichte Preissteigerungen zu beob-
Wolfgang Dippold von der PROJECT Basisfaktoren in der Summe eine achten sind, explodieren in den bei-
Investment Gruppe, der schon an die optimale Einstiegsbasis bieten. Wich- den Metropolen die Preise förmlich.
100 Projekte in deutschen Großstäd- tig ist aber für ein lohnendes Invest- Deutschland verfügt nicht nur mit den
ten eingekauft und knapp die Hälfte ment stets die Qualität und Substanz großen Fünf (Berlin, Hamburg, Frank-
davon schon umgesetzt hat. Dippold der Immobilie, sowie die richtige Lage.“ furt, Stuttgart und München) über
sieht in der Wertstabilität der Immo- Wobei sich nach Ansicht des Immobili- attraktive, in ganz Deutschland ver-
bilien und in der guten Vermögens- enexperten die Preise in den A-Stand- teilte Standorte. Sondern auch mittel-
situation der Deutschen – sowohl or ten innerha lb der Met ropolen große Städte oder beliebte Speckgürtel
als Käufer als auch als Mieter – die schon recht warm gelaufen haben. Da rücken immer mehr in den Fokus der
Attraktivität deutscher Immobilien zeigen sich oftmals gute Lagen in den Investoren. Und selbst gute Lagen in
begründet. „Nicht zu vergessen ist, B- oder C-Standorten für ein Invest- B- oder C-Standorten können sich aus
dass viele ausländische Investoren ment lohnender. Sicht der Anleger manchmal durch-
18TITELSTORY
aus lohnen. „Von Randlagen in B- oder „Kapitalanleger Verwaltung weg. Zum Anderen wird
C-Standorten sollte man stets die Fin- investieren immer die Wertschöpfung im Wesentlichen
ger lassen“, schränkt Ziburske ein, da durch Planungs- und Bauträgerge-
langfristig davon auszugehen sei, dass wieder in schwa- winn bestimmt, womit die Investi-
B- und C-Standorte weiter schrump- chen Lagen, was tion weniger abhängig von steigen-
fen werden und davon natürlich die deren Übersätti- den oder fallenden Märkten ist als
unattraktiven Lagen als erstes betrof- eine Bestandsimmobilie.“ Für diese
fen wären. „Kapitalanleger investieren gung mit Neubau- müsse irgendwann ein Käufer gefun-
immer wieder in schwachen Lagen, ten erklärt“ den werden. Wenn der Mietvertrag
was deren Übersättigung mit Neu- einer Gewerbeeinheit nicht verlän-
bauten erklärt“, warnt Dippold. Und WOLFGANG DIPPOLD gert wird oder bei Wohnimmobilien
Ziburske ergänzt: „In strukturschwa- nach 10 Jahren sich die Gegend nega-
chen Gebieten sollte man sich auch tiv entwickelt, gestaltet sich Bestand
nicht von den günstigen Einkaufsbe- weniger vorhersehbar als bei einer
dingungen blenden lassen.“ Entwicklung mit einer Projektdauer
von drei bis vier Jahren.
KAUFEN UND LIEGEN LASSEN lisierungskosten sowie Leerstände
und Schwierigkeiten bei der Nachver- GUTES RISKMANAGEMENT
Spätestens seit Einführung der Steuer mietung die sinkenden Renditen ganz IST GEFRAGT
auf Verkäufe innerhalb der Spekula- zunichte machen.
tionsfrist von 10 Jahren gilt auch bei Typischerweise beinhaltet die Immo-
Immobilien in Deutschland ein Motto, BAUEN UND VERKAUFEN bilienentwicklung mehrere Stadien.
welches Anleger auch aus dem Aktien- Zunächst gibt es eine Projektidee.
markt kennen: Kaufen und liegen las- Anders sieht es bei Projektentwick- Nach der Planungsphase kommt die
sen. Die Wertschöpfung wird dabei in lungen aus. Die Entwickler bauen Bauumsetzung. Parallel dazu erfolgt
erster Linie durch die Vermietung und oder sanieren die Immobilien, statt meistens schon der Abverkauf der
den damit erzielten Mietzins erzielt. sie schlüsselfertig zu kaufen. Im einzelnen Einheiten oder dem Projekt
Leider entsteht bei Immobilien ein Anschluss wird die Immobilie als als Ganzes. Dippold sieht die größten
immer größer werdendes Dilemma. Ganzes oder in Form von Eigentums- Risiken der Immobilienentwicklung
Jeder will 1A-Lagen in Großstädten im wohnungen im Einzelverkauf wieder in zu hohen Baukosten, mangelnder
Portfolio haben. Aber durch die dort veräußert. Das geht so schnell, dass Bauqualität und Schwierigkeiten im
stark steigenden Kaufpreise werden die bei einer Fondslaufzeit von acht Jah- Abverkauf: „Diese Themen lösen wir
Renditen immer geringer. „Man muss ren mitunter zwei bis drei Projekte mit der besonderen Vorgehensweise
sich einfach mal vor Augen halten, dass mit ein und demselben eingesetzten unseres eigenen Asset Managers, der
nur eine Bruttorendite von 2–3 Prozent Kapital realisiert werden können. alle Objekte mit eigenen Bauleitern
möglich ist, wenn man in solche Märkte Zumal in guten Lagen die Einhei- betreut und mit eigenen Verkäufern
geht“, erklärt Ziburske. Und brutto ten bereits ab Plan verkauft werden. an Eigennutzer verkauft“, erklärt er.
bedeute hier, dass davon noch Verwal- Außerdem bieten Projektentw ick- Durch den Verkauf an Eigennutzer
tungs- und Instandhaltungskosten lungen eine größere Wertschöpfung gebe es zudem kein Problem mit der
abgehen. Gerade ausländische Inves- als Immobilienbestandshaltungen. Mietpreisbindung, da die Wohnung
toren, die von den im europäischen Wolfgang Dippold sieht aber neben nicht vermietet w ird. A m Besten
Vergleich günstigen Preisen angezogen kurzer Laufzeit und höherer Wert- machen sich Investoren aber von den
werden, unterschätzen dies wohl oft. schöpf ung noch weitere Vor tei le bisherigen Entwicklungen, dem Track
„Viele Wohnimmobilien in Top-Lagen der Immobilienentwicklung: „Zum Record des Anbieters und den aktu-
sind eine reine Wette auf steigende Einen fallen beim Investor Risiken ellen Investitionsstandorten persön-
Mieten oder höhere Verkaufspreise“, der Bestandsimmobilie wie Nachver- lich ein Bild. Da trenne sich schnell die
ergänzt Ziburske. So können Revita- mietung, Revitalisierungskosten und Spreu vom Weizen.
MEIN GELD 03/2016 19Sie können auch lesen
