NEUER BETTENBOOM - BEI PWC SCHWEIZ
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Trends IMMOBILIEN BUSINESS_1-2/2019
14
Neuer Bettenboom
Hotelmarkt – Die Flaute scheint überwunden, es kommen wieder mehr Besucher in
die Schweiz. Allerdings auch mehr Hotelketten, die ihre Expansion starten oder forcieren.
Ob das wachsende Angebot auf die entsprechende Nachfrage trifft, bleibt abzuwarten.
Von Birgitt Wüst – Bilder: Sebastian Rittau/Wikipedia; PD
Hotelketten aus dem Ausland haben die Schweiz als Expansionsziel entdeckt.
Ob Basel oder Lugano, Zürich oder Genf, pansion entdeckt – schon aufgrund der Finanz- und Wirtschaftskrise folgende
Luzern oder St. Gallen – überall sind robusten Wirtschaft des Landes, seinen jahrelange Durststrecke der Schweizer
neue Hotels im Bau, ein schweizweiter starken KMU, seinen grossen Finanz- Hotellerie scheint überwunden.
Trend, der seit einigen Jahren anhält und plätzen und den weltbekannten Ausbil- Die Hoffnung auf eine gute Auslastung
derzeit noch an Fahrt zulegt. Im Lau- dungs- und Forschungsstätten – und bei vergleichsweise hohen Zimmerprei-
sanner Flonquartier etwa wird das ers- natürlich aufgrund des damit verbunde- sen lockt neue Betreiber auf den Schwei-
te Moxy-Hotel der Schweiz eröffnet, wei- nen regen Geschäftskundenverkehrs. zer Markt – und scheint auf den ersten
tere sind bereits geplant. Am Flughafen Blick begründet: So zeigt die Logier-
Zürich geht das erste IntercityHotel an Abwärtstrend gestoppt nächte-Statistik, dass bereits 2017 rund
den Start. In Airportnähe geben auch 37,4 Millionen Übernachtungen gebucht
die Berliner Dormero-Gruppe und B&B Darüber hinaus verzeichnet das Land wurden, gleich viele wie im Rekordjahr
Hotels ihr Debut. Die Beispiele zeigen: mit seinen attraktiven Städte- und Fe- 2008 und ein Plus von 5,2 Prozent ge-
Hotelketten, insbesondere aus dem riendestinationen seit geraumer Zeit genüber dem Vorjahr. Für 2018 zeichnet
deutschsprachigen Raum, haben die wieder steigende Touristenzahlen. Die sich ein ähnlich erfreuliches Ergebnis
Schweiz vermehrt als Ziel für ihre Ex- auf den Ausbruch der internationalen ab; gemäss dem Bundesamt für Statis-
IMMOBILIEN BUSINESS_1-2/2019 Trends
15
NACHRICHT
Commerz Real
Neuer Hotelfonds
«Auch in den Ballungszentren
Die Commerz Real hat über ihre Lu-
ist Vorsicht geboten.» xemburger Gesellschaft CR Fund Ma-
Marco S. Rentsch, PwC Hospitality & nagement in Kooperation mit der
Tourism Center of Excellence EMEA. Deutschen Hospitality (Dachmarke der
Steigenberger Hotels AG) einen Fonds
für europäische Hotelimmobilien auf-
gelegt, für den ein Fondsvolumen von
250 Millionen Euro und eine Zielrendi-
te von jährlich mindestens 5,5 Prozent
angestrebt werden. Wie die Commerz
tik wurden allein bis Ende Oktober 2018 stoppt – es werden aus dem europäischen Real mitteilt, soll der als offener Spe-
rund 34 Millionen Logiernächte ver- Ausland wieder moderate Zuwächse bei zial-AIF (Alternativer Investment
zeichnet, ein Plus von 3,4 Prozent ge- den Buchungszahlen gemeldet, aus Fonds) konzipierte «Commerz Real
genüber dem Vorjahresvergleichszeit- Deutschland beispielsweise wurden European Hotel Fund» bis zu acht
raum. Allerdings haben 2017 und 2018 2017 erstmals seit 2008 wieder mehr Drei- bis Fünf-Sterne-Häuser der
immer noch weniger Ausländer in der Übernachtungen als im jeweiligen Vor- Marken Steigenberger Hotels and Re-
Schweiz eine Übernachtung gebucht als jahr (+1,1%) gebucht; auch 2018 hielt der sorts, Jaz in the City, Maxx by Steigen-
2008 (20,5 Mio. versus 21,5 Mio.). Trend an. berger und Intercity Hotels in ganz Eu-
Zudem hat sich der Schweizer Touris- Deutliche Zuwächse gibt es bei den Be- ropa aufbauen. Steigenberger Hotels
mus in den vergangenen Jahren stark suchern aus Asien: China etwa ist inzwi- beteiligt sich mit etwa zwölf Millionen
verändert: Der Fremdenverkehr in den schen der viertwichtigste Auslands- Euro, 92 Millionen Euro will man bei
Alpen ist nicht zuletzt durch den hohen markt für den Schweizer Tourismus. Bei professionellen und semiprofessionel-
Frankenkurs, der für Ausländer die Kos- der Zahl der von Chinesen gebuchten len Investoren akquirieren (EK-Anteil:
ten für einen Aufenthalt in den Schwei- Übernachtungen gab es zwar Anfang ca. 40%). Steigenberger sitzt als Co-
zer Bergen stark verteuert, in eine 2016 einen Knick, doch nun steigt sie Investor im Anlageausschuss. Den An-
schwere Krise geraten. In Graubünden wieder (2017: +13,1%). gaben zufolge sollen für den Fonds
etwa hat sich die Zahl der von deutschen projektierte Hotelimmobilien und Be-
Gästen gebuchten Logiernächte seit Nicht alle Regionen profitieren standsobjekte mit Miet- oder Pacht-
2008 halbiert. restlaufzeiten von etwa 18 Monaten
Darüber hinaus hat es bei den Her- Allerdings sagt die Zahl der Logier- erworben werden. Für diese schliesst
kunftsländern grosse Verschiebungen nächte nicht allzu viel darüber aus, wie- Steigenberger nach Übernahme lang-
gegeben. Im Vergleich zu 2008 besuchen viel Geld in den Kassen der Hoteliers fristige Pachtverträge ab. Deren Hal-
heute viel weniger Deutsche, Niederlän- bleibt. Als Marketing-Organisation stel- tedauer soll bei circa fünf Jahren lie-
der oder Belgier die Schweiz. Doch im- le Schweiz Tourismus die Statistik über gen; danach will der Fonds die Hotels
merhin: Der Abwärtstrend scheint ge- Logiernächte verständlicherweise ger- wieder verkaufen. (bw)
ANZEIGE
asga.ch
Spannende Projekte
brauchen starke Partner.
Die Asga investiert laufend in interessante Neubauprojekte und
Bestandes-Objekte in der deutschsprachigen Schweiz. Mit einer
flexiblen, persönlichen und unbürokratischen Arbeitsweise erreichen
wir als starke Partner mit Ihnen zusammen die nächste Dimension.
Sprechen Sie mit Benjamin Bolt über Liegenschaften und Projekte:
+41 71 228 52 08 oder benjamin.bolt@asga.ch
Asga 068 201901 Inserat Immo 174x60mm RZ.indd 1 07.01.19 14:14Trends IMMOBILIEN BUSINESS_1-2/2019
16
NACHRICHT ne ins Schaufenster; Fakt sei aber auch, Hotels in der Schweiz 2017 auf 272 Ein-
dass Hunderte von Hotels und viele heiten gestiegen – ein Wachstum um 25
Hotelmarkt Deutschland Bergbahnen mit grossen finanziellen Prozent. 62 Prozent dieses Wachstums
Problemen kämpfen und manche von entfiel zwar auf Ketten, die bereits in
Hohe Nachfrage ihnen, vor allem in den Alpen, den der Schweiz aktiv waren – doch berei-
Strukturwandel nicht überleben wür- nigt um diese Neuaufnahmen bleibt im-
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt den, verwies jüngst die NZZ auf die Mi- mer noch ein Zuwachs um rund zehn
konnte sein hohes Niveau im vergan- sere der Hotels in den Bergregionen, Prozent, der insbesondere das Econo-
genen Jahr knapp halten – zu diesem die nicht nur unter dem Frankenkurs, my-Segment der grossen Städte be-
Ergebnis kommen unisono JLL Hotels sondern auch klimatischen Verände- trifft. Der Studie zufolge werden Ket-
& Hospitality Group, Colliers Internati- rungen – zu warme Winter, zu wenig tenhotels in diesem und im nächsten
onal, CBRE sowie BNP Paribas Real Schnee – zu leiden haben (s. hierzu In- Jahr rund 3.000 Zimmer an den Schwei-
Estate. Die Zahlen der Beratungsun- terview S. 30/31 in dieser Ausgabe). zer Markt bringen, was einem Wachs-
ternehmen weichen im Detail zwar et- Hinzu kommt, das längst nicht alle Re- tum um weitere rund zehn Prozent ent-
was voneinander ab, doch wird das gionen gleichermassen vom Anstieg der spricht.
Transaktionsvolumen von allen auf Logiernächte profitieren. «Die touristi- Eine Entwicklung, die nicht ohne Folgen
rund vier Milliarden Euro beziffert schen Regionen haben zwar in letzter auf das Preisniveau bleibt. Bereits im
(JLL: 3,85 Mrd. Euro, –7%; Colliers: Zeit wieder mehr Logiernächte erhalten, Jahr 2017, als viele Hotelzimmer im
«knapp über 4 Mrd. Euro», «fast auf diese konzentrieren sich allerdings auf Mittelklasse- und Budget-Segment
Vorjahresniveau»; CBRE: 3,9 Mrd. wenige Destinationen wie zum Beispiel (+7,8 Prozent Kapazität) an den Markt
Euro, –4,7%; BNPPRE «über 4 Mrd. die Jungfrauregion», sagt Marco S. kamen, sanken in Zürich und Genf laut
Euro»,–4%.) «Wenn kein entsprechen- Rentsch, Leiter Investor Services beim der Horwath-Studie der RevPAR (Reve-
des (Portfolio-)Angebot auf dem Markt PwC Hospitality & Tourism Center of nue per available room / Erlös pro ver-
ist, können Anleger auch nicht zum Excellence EMEA. Darüber hinaus habe fügbarer Zimmerkapazität) und der ADR
Zug kommen, weder deutsche noch sich dieses Wachstum leider nicht posi- insbesondere im Dreisternsegment, wo
ausländische», sagt Stefan Giese- tiv auf die Zimmermoyen (ADR, Average der grösste Teil der Angebotserweite-
mann, JLL. Im vergangenen Jahr habe Daily Rate / durchschnittlich erzielte Ho- rung erfolgt. Bisher konnten Dreistern-
es nur eine grossvolumige Portfolio- telzimmerrate pro Tag, Anm. d. Red.), hotels in Zürich vergleichsweise hohe
transaktion gegeben; 2017 waren es ausgewirkt, da die Nachfrage meist aus Preise verlangen, doch ist davon auszu-
drei, 2016 sieben. «Gut kompensiert dem Gruppengeschäft komme, die sich gehen, dass sich dies bald ändern wird:
wurde dieser Mangel aber durch ein unter anderem durch eine kurze Aufent- Der Anteil Zimmer im Budgetbereich
Mehr an Einzeltransaktionen (+11%), haltsdauer der Gäste auszeichne. «Die wird weiter wachsen. Aktuell liegt der
denn K apital ist genügend vorhanden, ADR ist tief, was stark auf die Marge Anteil des Zimmerangebots der Hotel-
die Finanzierungkonditionen sind anle- drückt», stellt Rentsch fest. Sein Fazit: ketten im Budget-Bereich bei zwölf Pro-
gerfreundlich», so Giesemann. «Kurzfristig ist die Ferienhotellerie als zent, gegenüber 70 Prozent in der Mit-
«Die Dominanz von Einzelverkäufen Investment also nach wie vor nicht at- telklasse (3 und 4 Sterne) und 15 Prozent
hat sich im vergangenen Jahr noch traktiv, da die Saisonalität des Geschäf- im Luxussegment.
einmal verstärkt», bestätigt Andreas tes, die hohen Fixkosten wie Löhne und
Erben von Colliers und verweist auf Immobilienkosten die Renditen belasten Hotels als Anlagealternative
den grössten Deal des vergangenen und viele Betriebe zum Teil enormen
Jahres, den Verkauf des Hilton-Hotels Unterhalt aufgestaut haben.» Eine Entwicklung, die Marktbeobachter
am Berliner Gendarmenmarkt für mit Besorgnis sehen, zumal bei Immo-
knapp 300 Millionen Euro an einen is- RevPar und ADR unter Druck bilieninvestoren das Hotelsegment seit
raelischen Vermögensverwalter – ei- geraumer Zeit in den Fokus geraten ist,
nen Einzelverkauf. Für Olivia Kaussen Die Stadthotels dürfen sich derweil was den Markt weiter ankurbelt. Wie
von CBRE ist das «Interesse der Inves- über hohe Auslastungszahlen freuen, fast überall in Europa fliesst seit Jahren
toren an deutschen Hotelimmobilien zumindest bisher noch. Denn mit den viel Kapital mangels Anlagealternativen
ungebrochen, der Rückgang des Volu- Kettenhotels, die seit Kurzem die in der Niedrigzinsära in Immobilien, was
mens ist allein dem Produktmangel Schweiz für sich entdecken, steigt die bekanntlich zu einer starken Rendite-
geschuldet». Gemäss CBRE dominier- Zahl der Zimmer in den grossen Schwei- kompression in den «klassischen» An-
ten 2018 im Vergleich zum Vorjahr vor zer Städten drastisch an. Zum Bericht lagesegmenten geführt hat.
allem nationale Investoren den deut- zur Kettenhotellerie in der Schweiz, den Auf der Suche nach höher rentierlichen
schen Hoteltransaktionsmarkt: Sie das Consultingunternehmen Horwath Investments im Immobilienbereich set-
investierten mit 2,1 Milliarden Euro HTL und Hotelleriesuisse vor zwei Jah- zen auch in der Schweiz inzwischen vie-
13 Prozent mehr als im Jahr 2017. ren erstmals veröffentlichten, liegt in- le Investoren und Projektentwickler auf
Dagegen sei der Anteil internationaler zwischen ein Update vor. Danach ist die den Hotelsektor – und weil der neue In-
Investoren gesunken. (bw) Anzahl der zu einer Kette zählenden vestmenttrend mit dem Expansionswil-IMMOBILIEN BUSINESS_1-2/2019 Trends
17
IDEEN
SICHTBAR
MACHEN
«Die Schattenseiten des Schweizer Hotel-
markts werden oftmals ausgeblendet.» Das Entwickeln, Halten und
Betreiben von Wohnimmobi-
Andrea Jörger, RIMC Schweiz Hotels & Resorts AG lien und Spezialobjekten ist
unsere Leidenschaft. Das
zeigt sich in der Art und Wei-
se, wie wir Projekte anpacken
– mit Neugier, Begeisterung
und Fachkompetenz. So ist
len der Ketten perfekt «matcht», findet rechnen können, ist somit keineswegs Fortimo.
sich in aller Regel für fast alle Hotelneu- sicher. «In Zürich herrscht im Moment
oder -umbauprojekte rasch ein Betrei- eine Over-supply-Situation, welche sich www.fortimo.ch
ber, der einen langfristigen Miet- oder stark auf die Ertragslage vieler Betrei-
Pachtvertrag unterzeichnet. ber und dadurch auf die Tragbarkeit der
Ob die Kalkulation in jedem Fall für Miete auswirkt», gibt Rentsch zu beden-
Pächter und Vermieter aufgehen, ist ken. Ähnliches gelte auch für Genf, nur
derweil fraglich. «Die Schattenseiten habe die Rhone-Stadt eine stabilere
werden oftmals ausgeblendet», sagt Nachfragesituation. «Alleine in Zürich
Andrea Jörger, MRICS, Geschäftsführer sind über 1.500 Zimmer im Bau oder
und Partner der RIMC Schweiz Hotels & wurden in den letzten Monaten eröff-
Resorts AG. «Der durchschnittliche net», sagt Rentsch und verweist auf Bei-
Zimmerpreis ist zwar einiges höher als spiele wie das «A-JA», mehrere «B&Bs»,
in Deutschland und daher vermeintlich die Hyatts im Circle, ein Meiniger und
sehr attraktiv, doch deutlich höher sind das CitizenM. «Mit vielfach guten Stand-
die Kosten für Mitarbeiter, die Waren- orten, klaren Konzepten und starker
einkäufe und die Betriebskosten in der Vermarktung bereiten die neuen Pro-
Schweiz: Sie schlagen etwa doppelt so dukte etablierten Häusern Schwierig-
hoch wie im Nachbarland zu Buche.» keiten», führt Rentsch weiter aus. «Die
Jörger zufolge muss eine deutsche Ho- Reaktion ist, die ADR zu reduzieren, um
telkette «unter dem Strich damit rech- die Auslastung zu halten.»
nen, dass der GOP (Gross Operating Auch in anderen Städten wie Basel, Bern
Profit / Betriebsergebnis, Anm. d. Red.), und Lausanne trifft die rege Bauaktivität
also die Umsatzrentabilität ihres keineswegs auf eine sich entsprechend
Schweizer Hauses, je nach Standort und dynamisch entwickelnde Nachfrage.
Konzept um circa zehn Basispunkte «Es ist also auch in den Ballungszentren
niedriger liegt als bei Häusern in ihrem Vorsicht geboten», meint Rentsch.
Heimatmarkt». Eine Variante, die am richtigen Standort,
mit dem richtigen Betreiber und Kon-
Zimmerschwemme in Zürich zept, in Betracht gezogen werden könne,
wäre aus seiner Sicht die Umnutzung
Auch das Beherbergungsgeschäft in eines bestehenden Hotels in «Serviced
den Metropolen bleibt von den Folgen Apartments» – was um einiges günsti-
des Baubooms im Hotelsektor nicht ver- ger sei als die Umnutzung eines Büros.
schont. Schon jetzt klagen Zürcher Ho- «Zudem können im Betrieb, im Vergleich
teliers darüber, dass die durchsetzbaren zu einem vollen Hotelbetrieb, signifikan-
Übernachtungspreise sinken, während te fixe Kosten gespart werden», so
die beim Betrieb des Hotels anfallenden Rentsch. «All dies wirkt sich positiv auf
Kosten eher steigen. Ob bei einer sol- die Tragbarkeit und Nachhaltigkeit einer
chen Entwicklung die Investoren mit potenziellen Miete und damit auch auf
einer Nachhaltigkeit ihrer Pachterträge die Rendite aus.»
ANZEIGESie können auch lesen
