Neues Wohnen mit Nachbarschaft Wohnprojekte von Baugruppen, Genossenschaften und Investoren
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Neues Wohnen mit Nachbarschaft
Wohnprojekte von Baugruppen,
Genossenschaften und Investoren
www.mbv.nrw.de
Vorwort Gemeinschaftsorientierte Wohnprojekte haben eine neue politische und gesellschaftliche Aufmerksamkeit erhalten. Sie sind aus ihrem Nischendasein heraus getreten und in der Mitte der Gesellschaft angekommen. Hintergründe sind in den veränderten Familienstrukturen und dem mit dem demografischen Wandel verbundenen Altern der Gesellschaft zu finden. „Wahlverwandtschaften“ werden immer öfter als neues Lebensleitbild auch beim Wohnen zum Thema. Vielen Menschen wird deutlicher, dass sie nicht wie früher in der eigenen Familie oder von Familienangehörigen betreut werden können oder wollen. Gemeinschaftsorientierte Wohnformen sind eine Option, der drohenden Vereinsamung im Alter po- sitiv und aktiv zu begegnen. In Nordrhein-Westfalen entwickelt sich derzeit eine Vielzahl neuer gemeinschaftsorientierter Wohnprojekte. Sie zeich- nen sich vielfach durch hohen sozialen Anspruch und die Integration von Menschen unterschiedlichster Sozial- und Al- tersstrukturen aus. Es entstehen Projekte mit einer neuen maßgeschneiderten individuellen Architektur für diese neue Wohnform. Innovativ ist auch das Engagement von kommunalen Wohnungsgesellschaften und privaten Investoren in diesem Bereich. Häufig können die Projekte durch selbst organisiertes Bauen in Baugemeinschaften preiswerter gestal- tet werden und ermöglichen so Menschen mit kleinerem Portmonee die Eigentumsbildung sowie deutlich höhere Wohn- standards zum Beispiel durch projektbezogene Infrastruktureinrichtungen. Insbesondere fasziniert bei den Projekten die Aktivierung von Selbsthilfepotenzialen und Eigeninitiative. Das Ministerium für Bauen und Verkehr hat daher ein Förderangebot zur Beratung und Qualifizierung von Wohngrup- penprojekten, Baugruppen und Genossenschaftsgründungsinitiativen aufgelegt, das in dieser Broschüre umfassend erläutert wird. Für Projektinteressierte werden 10 neu realisierte vorbildliche Beispiele aus Nordrhein-Westfalen aus- führlich vorgestellt, die für Wohngruppeninitiativen und Akteure des Wohnungsmarktes Orientierung und Anregung zur Nachahmung geben sollen. Aber nicht nur aus sozialen, architektonischen und wohnungswirtschaftlichen Gesichtspunkten heraus sind gemein- schaftsorientierte Wohnprojekte interessant. Bisher von vielen Kommunen ungenutzt sind die Potenziale solcher Projekte im Rahmen der Stadtentwicklung zum Beispiel zur Wiederbesiedlung innerstädtischer Brachflächen sowie zur Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums und eigentumsähnlicher Wohnformen in der Stadt. Hierzu wird in der Broschüre be- wusst der Blick auch auf Städte außerhalb Nordrhein-Westfalens gerichtet, um die verschiedenen Potenziale der „neuen Bauherren in der Stadt“ auch für das kommunale Handeln und die kommunale Stadt- und Siedlungsentwicklung aufzuzeigen. Nordrhein-Westfalen hat mit der vorhandenen Beratungsinfrastruktur und den Förderangeboten des Landes eine gute Basis geschaffen. Wohnprojekte erlangen einen spürbaren Anteil an der Wohnungsbautätigkeit und leisten einen deut- lichen Beitrag zu mehr Vielfalt bei den Wohnungsangeboten und in der Wohnungsarchitektur. In diesem Sinne wünsche ich mir, dass die Broschüre vielen Menschen Mut macht, initiativ zu werden und weitere gute Wohnprojekte mit nach- barschaftlicher Verantwortung in Nordrhein-Westfalen zu entwickeln. Oliver Wittke Minister für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen
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Neues Wohnen mit Nachbarschaft
Wohnprojekte von Baugruppen,
Genossenschaften und Investoren
3 Vorwort 70 Karte – Vorgestellte Wohngruppenprojekte in Nordrhein-Westfalen
4 Inhaltsverzeichnis 71 Projekte in Fertigstellung – Ausblick
Es tut sich was in Nordrhein-Westfalen …
6 Neues Wohnen mit Nachbarschaft 72 Projekte in Aachen, Bielefeld, Bochum, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Köln, Oberhausen, Solingen,
Unna, Wuppertal
6 Das Neue der Neuen Wohnprojekte – und ihre Potenziale
7 Die neue Verantwortlichkeit – und der soziokulturelle Nutzen
7 Die neue Vielfalt – und der städtebaulich-architektonische Nutzen 76 Wohngruppenprojekte in der Stadtentwicklung – Erfahrungen aus anderen Bundesländern
8 Die neue Wirtschaftlichkeit – und der ökonomische Nutzen für die Gruppen
8 Die neuen Aufgaben – Nutzen, Chancen und Potenziale für Wohnungsmarktakteure: 76 Neue Wohnprojekte als eine Strategie zur Stadtentwicklung
Kommunen – Wohnungswirtschaft – Architekturbüros 76 Bevölkerungswachstum und Brachflächen als Handlungsmotive auch schon in der Vergangenheit
9 Neue Wohngruppenprojekte – zur Nachahmung empfohlen 77 Der Blick auf andere Regionen
78 Freiburg – Klimagerecht und selbstbestimmt
10 Drei Projekttypen – ein Ziel 80 Hamburg – Vorreiter für Wohnprojekte
Tipps und Argumente 82 München – Individuell ausgerichteter Wohnraum durch Wohnprojekte
84 Tübingen – Alles aus einer Hand
10 Neues Wohnen im Investorenmodell
11 Neues Wohnen in einer Bewohnergenossenschaft
12 Neues Wohnen im Eigentum – als Baugruppe in Wohnungseigentümergemeinschaften 86 Zukunft fördern – Fördermöglichkeiten durch das Ministerium für Bauen und Verkehr des
Landes Nordrhein-Westfalen
14 Neue Wohngruppenprojekte in Nordrhein-Westfalen – Von guten Beispielen lernen 87 Zuschussförderung
87 Bauförderung / Eigentumsförderung
16 Bonn Amaryllis eG 87 Genossenschaftsgründungsförderung
20 Dortmund wir_auf_tremonia 87 Bürgschaft des Landes für neue bewohnergetragene Genossenschaften
24 Emsdetten Hof-Eiche-24 87 Förderverfahren
28 Essen Der Beginenhof
32 Gelsenkirchen Wohnhaus Zeche Holland eG
36 Ibbenbüren WunschWohnen 88 Anhang
40 Köln Philia
44 Mülheim a.d.R Wohnen mit Freu(n)den unter einem Dach 88 Adressen der Projekte
48 Münster Die Bremer Stadtmusikanten 92 Weiterführende Adressen
52 Siegen Lebendiges Wohnen eG 94 Bildnachweis
95 Impressum
56 20 Jahre Wohngruppenprojekte in Nordrhein-Westfalen – Vergangenheit mit Zukunft
56 Der Grundgedanke
56 Good Practice
56 Bottom-up Projekte
57 Top-down Projekte
57 Fazit
58 Bielefeld Ökologische Baugenossenschaft Waldquelle eG
60 Düsseldorf Öko-Siedlung Unterbach
62 Düsseldorf Wohnen mit Kindern
64 Köln Gemeinsam Wohnen und Leben mit Kindern
66 Münster Gemeinsam Wohnen von Jung & Alt
68 Oberhausen Bau- und Wohngenossenschaft Werkbundsiedlung am Ruhrufer eG
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Neues Wohnen mit Nachbarschaft Was alle neuen nachbarschaftlichen Wohnprojekte ver- professionelle Pflege nicht ersetzen. Für diesen Lebensab-
bindet, ist, dass sie auf aktuelle gesellschaftliche und schnitt sind Vorkehrungen sowohl mit privaten Pflegeträ-
städtebauliche Fragen Antworten suchen und diese zu gern, angrenzenden Pflegestationen oder auch im Objekt
Das Wohnen – und ganz besonders die Frage, wie man Neue Wohnprojekte als Sammelbegriff für gemeinschaft- neuen Ergebnissen führen. Dabei handelt es sich vor allem integrierten Pflege-Wohngemeinschaften zu treffen.
denn im nicht mehr all zu fernen Alter wohnen möchte – lich organisierte Formen des Zusammenplanens, -bauens, um soziokulturelle, städtebaulich-architektonische und
ist zu unserem täglichen Gesprächsstoff geworden. Die -wohnens und des Zusammenlebens werden nachgefragt. wirtschaftliche Aspekte und Qualitäten. Der Nutzen kann Auch von den zielgruppen- und milieuorientierten Wohn-
Diskussionen um den demografischen Wandel haben da- Sie sind attraktiv – als Wohnform für den dritten Lebens- einerseits ganz individuell auf der Ebene der Gruppenpro- gruppenprojekten werden die Potenziale von Wahlfamilien
bei die Bedeutung von Neuen Wohnprojekten als eine Al- abschnitt, für Paare, für allein stehende Frauen, aber auch jekte und bei einzelnen Bewohnern und Bewohnerinnen gesehen. Die steigende Zahl der allein stehenden Frauen
ternative für das Wohnen im Alter ins Licht gesetzt. Wenn für junge Familien mit Kindern und andere Lebensformen. liegen. Andererseits bieten Wohngruppenprojekte zahl- zum Beispiel findet in Wohnprojekten die Chance für ein
die Kinder aus dem Haus sind, kann neu und anders ge- Es handelt sich in der Regel um abgeschlossene Wohnein- reiche Potenziale für die Akteure des Wohnungsmarktes, Leben in einer kommunikativen und kreativen Gemein-
plant werden. Der Umzug in ein neues Leben, in dem die heiten in einer Haus- oder Siedlungsgemeinschaft oder für Architekturbüros und die Wohnungswirtschaft, für die schaft, die Freizeitgestaltung, Urlaub, politisches Engage-
Bedürfnisse des Alters baulich und sozial an vorderster um Reihenhäuser in der Gruppe. Eine eigens verfasste Kommunen und die Entwicklung der Innenstädte sowie ment und einen lebendigen Alltag ermöglicht. Das aktive
Stelle berücksichtigt werden, ist vielerorts der Motor für Gemeinschaftsordnung regelt die Belange untereinander. das soziale Miteinander in den Quartieren. Altern wiederum verzögert die Entwicklung von Alters-
die Initiierung und den Bau von Mehrgenerationenwohn- Die Bewohner und Bewohnerinnen verbindet der Wunsch, krankheiten und verlängert die Selbstständigkeit.
projekten, sei es im Eigentum, zur Miete oder als Genos- in guter lebendiger Nachbarschaft zu leben, sich in de-
senschaft. Der Wunsch der jungen Alten, ihren Lebens- finierten Grenzen zu unterstützen und sich gemeinsam Die neue Verantwortlichkeit – und der Die modernen Beginenhöfe, deren Schwerpunkt mit zur-
abend nicht einsam im „empty nest“ sondern gemeinsam, eine projektbezogene Infrastruktur und Gemeinschaftsflä- soziokulturelle Nutzen zeit 12 Initiativen in Nordrhein-Westfalen liegt, sind sicher-
kommunikativ, mit kultureller, sozialer und gesundheits- chen im Innen- und Außenbereich zu teilen. lich – ebenso wie das starke Engagement von Frauen in
bezogener Infrastruktur in guter Nachbarschaft verbrin- Im Zeitalter von Globalisierung und den damit einherge- allen gemischten Wohngruppenprojekten – eine Antwort
gen zu wollen, haben darüber hinaus in besonderer Weise Wohngruppen schließen sich unter bestimmten Wohnvor- henden Identitätsproblemen einerseits und Individualisie- auf die demografische Entwicklung. In erster Linie sind
auch andere Generationen und Nutzergruppen auf den stellungen und Motiven zusammen: neben dem generati- rungstendenzen andererseits wächst parallel der Wunsch sie jedoch eine Reaktion auf die sich verschärfende wirt-
Geschmack gebracht, Wohngruppenprojekte als zukunfts- onenübergreifenden Wohnen das nachhaltige und ökolo- nach sozial stabiler Nachbarschaft und einer nachhaltig schaftliche Situation von Frauen: Staatliche Unterstüt-
fähige alternative Wohn- und Lebensform für sich zu ent- gische Wohnen, Wohnen mit Kindern, gemeinschaftliches sicheren Wohnsituation, die auch vor möglicher Vereinsa- zungssysteme sind rückläufig. Ältere Frauen und allein
decken. Und es bewirkt, dass Menschen verschiedenster Wohnen mit Freunden, autofreies Wohnen oder auch das mung schützt. Die Aussicht auf ein hohes Lebensalter för- erziehende Mütter sind davon in besonderer Härte betrof-
Einkommens- und Altersgruppen, Milieus, Lebens- und Wohnen unter Frauen. Interessierte finden sich zu Bau- dert die Beschäftigung mit und die Bereitschaft für neue fen. Die Lebenserwartung der Menschen ist generell ge-
Haushaltsformen umdenken, sich Gedanken über neue gruppen zusammen, gründen vereinzelt junge Genos- altersgerechte Wohnprojekte. Denn mit einer höheren stiegen. An der Spitze der Alterspyramide stehen die Frau-
Formen des generationenübergreifenden Zusammen- senschaften oder machen sich auf die Suche nach einem Lebenserwartung ist bei vielen die Sorge verbunden, als en. Für Frauen im Alter von 75 Jahren und mehr erreicht
lebens machen, die gänzlich abweichen von den klassi- innovativen Investor, der bereit ist, nach ihren Bedürfnis- Hochbetagter an einer der nicht beherrschbaren Alters- die Alleinlebendenquote mit 63 Prozent das 2,6-fache
schen Formen des Alt seins. sen und Vorstellungen ein Wohnprojekt zur Miete für die krankheiten zu erkranken. Das Mehrgenerationenwoh- Niveau des entsprechenden Vergleichswertes für Männer
Gruppe zu errichten oder auch umzubauen. Wohngrup- nen zum Beispiel bietet unter der Idee „gemeinsam statt dieses Alters. Auch deshalb suchen Frauen verstärkt nach
Dieser Wunsch des Wohnens unter und mit Gleichgesinn- pen sind Selbstversorger – vergleichbar vielleicht mit den einsam“ die Chance, in einer menschlichen Gemeinschaft kostengünstigen Alternativen für das Wohnen im Alter,
ten geht einher mit einem Lebensgefühl, das von Auf- ersten Genossenschaften im ausgehenden 19. Jahrhun- alt werden zu können, wenn die familiären Netze durch die ihnen ermöglichen, ihr Leben unabhängig zu gestal-
bruch, Unternehmergeist und dem Ideal von lebenslan- dert. Es sind originäre Bottum-up Projekte, die von unten Berufstätigkeit oder auch zunehmende Kinderlosigkeit ten und somit nicht auf die herkömmlichen Institutionen
ger Selbstbestimmung geprägt ist. Doch das Abenteuer ein Wohnprojekt aufbauen, auch weil die traditionellen diese Aufgabe nicht mehr übernehmen können. Hier kann der Altenpflege angewiesen zu sein. Dies finden sie in den
„Neues Wohnen mit Nachbarschaft“ steht nicht nur für Bauträgerangebote nicht auf ihre baulichen und sozialor- man gemeinsam in einem altersgerechten barrierefrei- neuen Wohnprojekten für Frauen.
neue kommunikative Lebenskonzepte. Es harmoniert mit ganisatorischen Anforderungen eingehen. en Objekt in guter Nachbarschaft leben, auf engagierte
der in den Metropolen beobachteten Entwicklung der Re- Unterstützung bauen und selber Verantwortung für die
naissance der Städte, des Trends „Zurück in die Stadt“. Engagierte Menschen aller Altersgruppen bestimmen Wohngruppenmitglieder übernehmen. Eine niedrige Ge- Die neue Vielfalt – und der
Die jungen Alten, die ihr Einfamilienhaus am Stadtrand also zunehmend, wo sie wie mit wem wohnen möchten burtenrate und die Ausdifferenzierung der Gesellschaft städtebaulich-architektonische Nutzen
gerne gegen eine innerstädtische barrierefreie Stadtwoh- und nehmen ihre Wohnraumversorgung gemeinsam in haben insbesondere in Europa eine Auflösung dieser ge-
nung mit guter kultureller und medizinischer Infrastruktur die Hand. In der Vergangenheit brauchten solche Initiati- wachsenen Lebenssituation mit sich gebracht. Dennoch Häufig werden gemeinschaftliche Wohnprojekte in an-
tauschen, stehen an der Spitze dieses Trends, ebenso wie ven allerdings Jahre, um ihre Wünsche vom gemeinsamen schätzen viele junge Eltern durchaus den Rat von lebens- spruchsvoller Architektur – nach kleinen aufgeforder-
die an städtischem Leben mit kinderbezogener Infrastruk- Wohnen zu realisieren. Heute hat das allgemeine Interes- erfahrenen älteren Menschen und deren Unterstützung ten Wettbewerbsverfahren bzw. sensibler Auswahl der
tur interessierten jungen Familien. Trendforscher bezeich- se an Neuen Wohnprojekten die Start- und Realisierungs- – ebenso wie die Kinder die Gelassenheit der Großeltern- Architekturbüros – errichtet. Baugruppen informieren
nen sie als Latte-Macchiato-Familien, Netzwerk-Familien bedingungen für Wohngruppen deutlich verbessert. generation. sich ausführlich bei vorbildlichen Projekten. Sie nehmen
oder auch die Umweltbewussten unter ihnen als die Lohas Kontakt zu Architekturbüros auf, die offen für partizipati-
(Lifestyle of Health and Sustainability). Attraktiver und In den Senioren- und Mehrgenerationen-Wohnprojekten ve Prozesse sind und eine Chance in den an Gestaltungs-
individueller städtischer Wohnraum in architektonischer Das Neue der Neuen Wohnprojekte – werden Vorstellungen und Konzepte darüber entwickelt, fragen interessierten Gruppen sehen. Baugemeinschaften
Qualität mit familien- und altengerechtem Grundriss und und ihre Potenziale wie man sich unterstützen will. Diese differieren vom und Initiativen realisieren die Objekte in baubiologischer,
Ausstattung wird gesucht – und stößt vielerorts an die alltäglichen Zusammenleben aller Altersgruppen über nachhaltiger und energiesparender Bauweise. Sie planen
Grenzen der Wohnbaupotenziale der Städte. Neue Wohnprojekte bieten neue Wohnqualitäten durch die genau definierte Unterstützergemeinschaft in einer in der Regel Gemeinschaftsräume oder -häuser für die
zusätzliche Ansprüche wie Altersmischung, Nachbar- fest umrissenen Seniorengruppe bis hin zur integrierten eigene Gemeinschaft und die angrenzende Nachbarschaft
Wohngruppenprojekte stellen eine bauliche Alternative schaftsverantwortung, Quartiersbezogenheit, Umwelt- Wohngemeinschaft für Alterskranke in Kooperation mit mit ein. Die anspruchsvolle Gemeinschaftsarchitektur
dar. In verdichteter Bauweise, im attraktiven Geschoss- orientierung oder auch besondere Aufgeschlossenheit einer Sozialstation in unmittelbarer Nachbarschaft. Die und die nachhaltige Bauweise prägen ebenso das angren-
wohnungsbau mit eingeplanter Infrastruktur wie Treff- im Bereich der Lebensstile, Milieus, Kulturen und Ge- Erfahrung zeigt, dass die Verantwortlichkeit in Mehrgene- zende Quartier wie die sensibel gestalteten und sorgsam
punkten, Cafés und Plätzen können Neue Wohnprojekte schlechter. Objekte, die diesen Wohnbedürfnissen und rationenprojekten nicht zu weit gespannt werden sollte: gepflegten Gemeinschaftsgrünflächen und die zur Verfü-
dazu beitragen, bezahlbares Eigentum zu schaffen und Anforderungen entsprechen, werden auf dem regulären Wohngruppenmitglieder können in Bedarfssituationen gung gestellten Gemeinschaftsräume. „Architektur von
„verschlafene“ Quartiere und Entwicklungsstandorte zu Wohnungsmarkt nicht angeboten. Hier setzt die Eigen- aushelfen. Sie sichern z.B. den Einkauf oder das Putzen der Stange“ wird es bei neuen Wohnformen nicht geben.
beleben. Sie interessieren sich u.a. für das Wohnen an un- initiative der Bau- und Wohngruppen ein, indem sie die bei Krankheit, übernehmen auch die Verpflegung und Die Vielfalt der Gestaltungsansprüche wird jeweils zu indi-
gewöhnlichen Orten wie z.B. auf Konversionsflächen, In- Gruppenvorstellungen vom Gemeinschaftlichen Wohnen kümmern sich gegebenenfalls um die richtige medizini- viduellen Lösungen führen. Die im Kapitel „Wohngruppen-
dustriebrachen oder in aufgegebenen Verwaltungs- oder in die Planung einfließen und z.B. neue Architekturformen sche Versorgung. Sie wirken gegen Vereinsamung und tra- projekte in der Stadtentwicklung“ vorgestellten Beispiele
Einzelhandelsgebäuden und schaffen attraktive Quartiere. entstehen lassen. gen zur Sicherheit Alleinstehender bei. Sie können jedoch aus anderen Kommunen, die sich bereits frühzeitig ent-
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schlossen haben, neue Wohnprojekte durch Baugruppen liegen. Die Auseinandersetzung mit kostengünstiger Ge-
und Bewohnergenossenschaften zu fördern, demonstrie- meinschaftsarchitektur bei gleichzeitig hoher Wohnqua-
ren überzeugend die dort erreichte architektonische Viel- lität und innovativer Gebäudetechnik unter weitgehen-
falt und Kreativität. der Nutzerbeteiligung kommt sicherlich der berühmten
Quadratur des Kreises nahe. Sie eröffnet aber auch die
Aussicht auf die Planung und den Bau ungewöhnlicher
Die neue Wirtschaftlichkeit – und der innovativer Architektur und ein preisgekröntes Projekt.
ökonomische Nutzen für die Gruppen Wohngruppen bieten die für Architektinnen und Architek-
ten seltene Chance, einen an Architektur interessierten
Eine neue Form der Eigentumsbildung durch die so ge- Auftraggeber zu haben, der das Ungewöhnliche, das Krea-
nannten „neuen Eigentümer“, die als Baugruppen oder tive, das Besondere will.
Baugemeinschaften (s. S. 12) individuelles Bauen in zusammen und realisieren – meist in gemischten Finan- Chancen für die Wohnungswirtschaft
kleinen Einheiten realisieren, bringt neben hohen Wohn- zierungsformen vom öffentlich geförderten Wohnungs- Architektinnen und Architekten, die sich auf die Planungs-
qualitäten vor allem auch deutliche Kostenvorteile. Bei bau über die frei finanzierte Mietwohnung bis hin zum Der Wandel der Lebensstile und Haushaltsformen hat beteiligung von Wohngruppen eingelassen haben und
kostengünstiger Planung kann die monatliche Belastung Eigentum – ihre Vorstellungen vom gemeinschaftlichen eine Verunsicherung in der angebotsorientierten Wohn- Erfahrungen mit Beteiligungsprozessen und Moderations-
für Zinsen und Tilgung dem Vergleich mit hochpreisigen Wohnen. So gelingt eine unauffällige Integration geförder- raumversorgung bewirkt. Die Wohnungswirtschaft fragt kenntnisse mitbringen, sind gesuchte Partner. Architek-
Mietwohnungen durchaus standhalten. Bauliche Selbst- ter Wohnungen. Und da sich die Wohngruppenmitglieder sich: Wer ist eigentlich heute mein Kunde? Und was will ten, die sich erstmalig mit Neuen Wohnformen auseinan-
hilfe sowie eigenständige Organisation des Bauvorha- in ihrem neuen Wohnquartier, im näheren und weiteren dieser Kunde? Wohnungsbauunternehmen versuchen dergesetzt haben, entwickeln diese Bau- und Wohnform
bens senken die Kosten. Darüber hinaus kann man sich in Wohnumfeld wohl fühlen wollen, mischen sie sich ein, neue Wege zu gehen – doch „Investitionen in Steine“ sind weiter und entwickeln sich zu Experten. Sicherlich ver-
der Gruppe deutlich mehr leisten, denn als individueller gestalten und prägen ihre Umgebung oder tragen so zur sowohl kostenträchtig als auch kaum reversibel. Was, langt ein solcher Prozess mehr Engagement als ein klas-
Bauherr: Sauna, Fitnessraum, gemeinsame Dachterrasse Entwicklung neuer Wohngebiete bei. Davon profitiert die wenn der Standort nicht angenommen wird? Was, wenn sischer Standardwohnungsbau. Die Arbeitszufriedenheit
oder auch nur der obligate großzügige Gemeinschafts- unmittelbare Nachbarschaft, das Quartier, der Stadtteil, die neuen offenen Grundrisse mit nutzungsneutralen Räu- mit dem Ergebnis ist dafür in der Regel besonders hoch.
raum mit Gästezimmer sind erschwinglich, wenn man ge- die Stadt. Noch wird der mögliche Beitrag von Wohnpro- men nicht gefallen? Resultat der vielerorts anzutreffenden Man kann sich in diesem Architektursegment schnell ei-
meinsam finanziert. Das Einsparen der Bauträgermargen jekten in der Stadtentwicklung, sei es als Genossenschaft, Verunsicherung ist, dass die Wohnungswirtschaft kaum nen guten Namen machen und Renommee erwerben –
und -gewinne ist ein deutlicher Anreiz, als Baugruppe das Wohnungseigentümergemeinschaft, Verein oder auch als noch neu baut. Als Investor für eine Wohngruppe aufzu- und sicher darüber sein, dass man in der noch überschau-
gemeinsame Wohnprojekt selbst zu realisieren. Stiftung nicht überall gesehen, aufgegriffen und die Po- treten, erfordert sicherlich einige Umdenkprozesse in den baren Szene gerne weiterempfohlen wird.
tenziale genutzt. gewohnten Verfahren. Es bietet aber auch die Chance:
Auch die Investorenprojekte (s. S. 10) sind für die Nutzer - zielgruppen- und nachfrageorientiert zu planen
langfristig kostengünstig und sicher, denn sie werden in Zusammenfassend kann der Mehrwert von Wohnprojek- - vorher zu wissen, welche Wohnungsgrößen, Wohnungs- Neue Wohngruppenprojekte –
der Regel in gemischter Finanzierung mit preisgünstigen ten für Kommunen in folgenden Aspekten liegen: gemenge, Grundrisse und Ausstattungselemente die zur Nachahmung empfohlen
Mieten realisiert. Hier liegt ein besonderer Reiz für die - Entlastung der kommunalen Hilfesysteme durch nach- späteren Mieterinnen und Mieter wünschen
Initiativen, ohne eigenes finanzielles Risiko im Mietwoh- barschaftliche Selbsthilfe-Netzwerke - Vermietungssicherheit über Jahre zu haben Gemeinschaftliche Wohnprojekte drängen in die Zent-
nungsbau zu einem gemeinschaftsorientierten Wohnpro- - Stabilisierung von Quartieren u.a. durch gemischte - die Erstbelegung meistens schon zum Richtfest kom- ren der Klein- und Großstädte. Sie nehmen große Ent-
jekt zu kommen, das von ihnen konzeptionell und gestal- Förderstrukturen plett zu haben wicklungs-, Planungs-, Finanzierungs- und Eigenhilfe
terisch entscheidend beeinflusst und geprägt sein kann. - Aktives bürgerschaftliches Engagement im Quartier, - bei der Nachbelegung auf die Warteliste des Projektes leistungen auf sich, um neue Nachbarschaften zu
z.B. durch Nutzungsmöglichkeiten der Gemeinschafts- zurückgreifen zu können implementieren und mit neuen Wohn- und Lebensformen
Trotz oder auch wegen der zunehmenden Individualisie- räume, Kommunikations- und andere Angebote - deutlich weniger Fluktuation zu verzeichnen zu experimentieren. Sie wirken durch anspruchsvolle Ge-
rung steigt die Attraktivität des genossenschaftlichen - Schaffung nachfrageorientierter Wohnraumangebote - keine Probleme mit Konflikten in der Mieterschaft meinschaftsarchitektur und durch ihr Engagement in Be-
Wohnens – die traditionelle Form des gemeinschaftli- durch neue Akteure schlichten zu müssen standsquartieren. Ob es sich um vereinzelte Leuchttürme
chen Wohnens – deutlich (s. S. 11). Das Interesse an einer - Wohnungsangebote für eine zunehmend größer wer- - sich nicht mit Vandalismus beschäftigen zu müssen handeln wird oder ob Neue Wohnprojekte zur Verände-
Wohn- und Trägerform, die den Weg des gemeinschaftli- dende Gruppe zu machen, die u.a. auch aus fiskali- - die klassische Mieter-Vermieter-Polarisierung aufheben rung der Baukultur in unseren Städten beitragen können,
chen Eigentums zwischen Miete und Einzeleigentum geht schen Erwägungen interessant ist zu können wird die Zukunft zeigen. Ob das Interesse an Neuen Wohn-
und die demokratische Mitgestaltung und Mitsprache - Gewinnen von neuen Bauherren und Eigentümern - Marketingvorteile und Imagegewinn durch Medienbe- projekten zu Mengeneffekten führen kann und gemein-
satzungsmäßig an prägnanter Stelle absichert, gewinnt - Höherwertige und nachhaltigere Architektur als im richte zu haben. schaftliche Wohngruppenprojekte in Form des Mehrge-
wieder an Bedeutung und gesellschaftlicher Akzeptanz. Standard-Wohnungsbau nerationenwohnens zur Regel gehören werden? Auch das
Für diese Eigentumsform sprechen sicherlich neben den Die neuen Aufgaben für die Wohnungswirtschaft, wenn sie wird die Entwicklung zeigen. Umfragen prognostizieren
abgesicherten demokratischen Beteiligungsmöglichkei- Die neuen Aufgaben, die mit der Neuorientierung für die mit Wohngruppen kooperieren will, liegen in: allerdings, dass sich immer mehr Menschen eine gemein-
ten vor allem das lebenslange Nutzungsrecht und die Kommunen bei Förderung und Unterstützung der Neuen - der notwendigen Öffnung des Unternehmens für Mie- schaftsorientierte Wohnform vorstellen können.
langfristig gesicherten und selbst zu bestimmenden güns- Wohnprojekte entstehen, sind zum Beispiel: termitsprache
tigen Mieten. - Vernetzung aller Akteure und Akteurinnen z.B. über - der Akzeptanz eines erhöhten Abstimmungsbedarfs Good Practice Beispiele aus anderen Bundesländern
Internet bei Planung und Realisierung zeigen, dass es sich lohnt, neue Wohnformen als zusätz-
- Organisation der Kommunikation - der Bereitschaft, mit wohngruppenerfahrenen Archi- liches Angebot aufzunehmen, sei es durch Baugruppen-
Die neuen Aufgaben – Nutzen, Chancen - Einrichtung von themenbezogenen Runden Tischen tekten zusammenzuarbeiten programme der Städte oder sei es als neues Angebot be-
und Potenziale für Wohnungsmarktakteure - Bereitstellung von geeigneten Grundstücken - der Einbeziehung von externen Beratungsbüros für währter Wohnungsunternehmen und privater Investoren,
- Ausweisen von festen Kontingenten für Neue Wohnpro- Projektentwicklung oder Moderation die auf die sich artikulierende Nachfrage auf dem Markt
Nutzen für die Kommune jekte für gemeinschaftliches Wohnen eingehen und als Inves-
- Bereitstellung einer Ansprechperson in der Kommune toren auftreten. Beobachtet man die Projektlandschaft,
Wohnprojekte schaffen sozial stabile Nachbarschaften. - Aufbau einer Beratungsinfrastruktur Potenziale für Architekturbüros dann fällt auf: Da, wo der Stein ins Rollen gebracht wurde,
Hier mischen sich in der Regel unterschiedliche Haus- - Informationsarbeit z.B. über Veranstaltungen wo ein gutes Beispiel ausstrahlt, da finden sich Nachah-
haltsformen, Generationen und Nationalitäten – und har- Zunehmend erkennen auch renommierte Architekturbü- mer.
monieren beispielhaft. Es kommen Familien, Singles oder ros, welche Potenziale in der Planung von Neuen Wohn-
Paare aus unterschiedlichen Einkommensverhältnissen projekten und ihren besonderen Herausforderungen
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Drei Projekttypen – ein Ziel Voraussetzung für die Kooperation mit einem Investor ist nungsprozess kennen. Das ermöglicht nachfrageorientier-
eine gut verfasste Wohngruppe, die bereits zielgerichtet tes Planen und Bauen. Eigentlich eine klare Sache, bei der
diskutiert und Entscheidungen zu der grundsätzlichen die so genannte Win-Win-Situation offensichtlich zu sein
Tipps und Argumente Konzeption des Wohnprojektes getroffen hat, wie z. B.: scheint. Dennoch ist die Kooperation zwischen Nutzern
gemeinsame Zielformulierung, Leitmotiv, Entscheidung und Vermietern auch in NRW immer noch ein Pilotprojekt,
über Zielgruppen- und Altersmischung, Wohnungsgemen- auch wenn zunehmend mehr kommunale Wohnungsun-
Kein Wohnprojekt ist wie das andere. Unterschiedliche Die drei Projekttypen stehen für verschiedene Eigentums- ge, individuelle Wohnwünsche und Anforderungen an Ge- ternehmen und private Investoren – hier insbesondere
Rechtsformen, regionale bauliche Ausprägungen, un- formen, die wiederum unterschiedliche Wege der Finan- meinschaftsarchitektur, Standort- und Lageoptionen. Es die klassischen Genossenschaften – an diesem Konzept
terschiedliche Zielgruppenorientierung und -bündelung zierung und Förderung nach sich ziehen. Außerdem bringt sollten bereits Vorstellungen über die finanzielle Belast- Gefallen finden. Neue Kooperationen brauchen die Bereit-
sowie vor allem auch verschiedene finanzielle Spielräu- die Entscheidung für eine der drei Träger- und Organisa- barkeit, über tragbare Miethöhe und Anspruchsberech- schaft zum Perspektivenwechsel, das Sich-in-den ande-
me – all das fließt in die Konzeption, Gestaltung und Or- tionsformen entsprechende Konsequenzen für den Grad tigung auf eine öffentlich geförderte Wohnung einzelner ren-Hineinversetzen, um zu befriedigenden Lösungen für
ganisation eines Wohngruppenprojektes ein. Viele Wege der Gestaltungsmöglichkeiten und die Berücksichtigung Interessenten existieren. Exkursionen zu anderen bereits beide Seiten zu kommen. Externe Moderation und pro-
führen zum geeigneten Trägerkonzept und sie wollen gut der Nutzerwünsche in Architektur und Wohnungsausstat- bewohnten Wohnprojekten mit vergleichbaren Konzepten fessionelle Prozessbegleitung können helfen, die unter-
abgewogen, Vor- und Nachteile diskutiert sowie Finanzie- tung sowie der Selbstbestimmung und Selbstverwaltung wie z.B. dem Mehrgenerationenwohnen bieten Anlass zu schiedlichen Perspektiven und Positionen zu übersetzen.
rungsbedingungen geprüft sein. Regionale Besonderhei- in der Wohnphase mit sich. klärenden Diskussionen in der Initiativgruppe. Gemein-
ten und Förder- bzw. Beratungsinfrastrukturen beein- same Besichtigungen stärken die Entschlusskraft – und
flussen die Entscheidung zusätzlich. So mag im Norden Die nachfolgenden Ausführungen dienen zum einen po- dämpfen zugleich bei zu viel Individualismus. Die Ausein-
Deutschlands mit Hamburg die Neugründung einer Ge- tenziellen Nutzerinnen und Nutzern als erste Orientie- andersetzung mit realisierten Projekten hilft auf jeden Fall
nossenschaft lange die präferierte Lösung gewesen sein. rungshilfe, welcher Projekttyp für sie der passende ist bei der Konkretisierung des inhaltlichen und architektoni-
In Süddeutschland sind vermehrt in städtischen Entwick- bzw. welche Organisationsform welche Vorteile für sie schen Gruppenkonzeptes.
lungsgebieten innovative Baugruppen- und Baugemein- bringen kann. Zum anderen können sie privaten und kom- Argumente für das Zu bedenken beim
schaftsprojekte realisiert worden. Nordrhein-Westfalen munalen Investorinnen und Investoren, Planerinnen und In den Informationsgesprächen können Kontakte vermit- Investorenmodell Investorenmodell
weist insbesondere zahlreiche gelungene Beispiele im Be- Planern, Architektinnen und Architekten sowie der Bau- telt, Erfahrungen mit externen Fachleuten ausgetauscht
reich der Investorenmodelle auf. wirtschaft erste Anregungen bieten, ihr Engagement in und wohnprojekterfahrene Architektinnen und Architek- - Zur Realisierung kein Eigen - Notwendiger Kooperationspart-
kapital erforderlich ner nicht leicht zu finden
Wohngruppenprojekte brauchen belastbare Organisa- diese Richtung zu lenken. ten benannt werden. So lange der Aufbau von kommu-
- Kein finanzielles Risiko - Geringere Mitsprache und Ge-
nalen und selbst organisierten Beratungsstrukturen für - Mischung von Finanzierungs-, staltungsspielräume als bei der
Wohngruppenprojekte erst in einigen Städten von Nord- Eigentums- und Förderwegen „eigenen Firma“
rhein-Westfalen (z.B. Aachen, Dortmund, Köln, Münster) möglich - Nachhaltigkeit nicht gesichert,
begonnen hat, sind die realisierten Wohnprojekte gute Be- - Investor bringt sein Know-how da Investor Objekt veräußern
Investorenmodell Bewohnergenossenschaft Baugruppe in Planung und Durchführung kann
rater und Informationsquellen für ihre Region – neben den
in Bauvorhaben - Gefahr steigender Mieten
regionalen durch das Land geförderten Beratungsstellen - Weniger fachliche Kompeten- - Bei späterem Modernisierungs-
Neue Wohnformen im Alter in Bochum und Köln. zen erforderlich bedarf abhängig von Eigentü-
Für einen möglichen Investor gilt es zu erwägen, ob eine - Keine eigene Verwaltung not- merentscheidung
Kooperation mit einer Bewohnergemeinschaft gewollt ist wendig aber möglich
- Für Wohngruppen geeignet,
und was das im Detail heißen kann, ob die Unternehmens-
die sich die eigene Firma nicht
struktur zum Beispiel eine Beteiligung von Mietern auf der (mehr) zutrauen
Ebene von Kooperationspartnern verträgt. Für den Inves-
tor ist wichtig, dass die Wohngruppe autorisierte Verhand-
lungspersonen benennt und die Kontinuität gesichert ist.
Das Herzstück der Kooperation zwischen Bewohnerge-
meinschaft und Investor ist der Kooperationsvertrag bzw.
tions- und Rechtsformen, die die komplexen Planungs-, Neues Wohnen im Investorenmodell sind die Kooperationsvereinbarungen, die Fragen von Mit- Neues Wohnen in einer
Bau- und Verwaltungsprozesse optimal absichern und bestimmungsbereichen, Selbstverwaltung, Belegungsmo- Bewohnergenossenschaft
die Verfahren handhabbar machen. Im Folgenden werden Gemeinschaftsorientiertes und selbstbestimmtes Woh- dalitäten, die Nachhaltigkeit des Projektzusammenhangs
drei Projekttypen voneinander unterschieden, die sowohl nen ist auch in Mietwohnungen innerhalb eines Objektes oder auch den Umgang mit Gemeinschaftsräumen regeln.
in Nordrhein-Westfalen als auch in ganz Deutschland im Rahmen einer organisierten Bewohnergemeinschaft in Zu Beginn einer Zusammenarbeit macht es Sinn, einen Die Rechtsform der Genossenschaft eignet sich in be-
seit geraumer Zeit zur Umsetzung von nachbarschaftli- Zusammenarbeit mit einem Investor realisierbar. Mehr- Letter of Intent zu dem gemeinsamen Vorhaben zu for- sonderer Weise für Wohngruppenprojekte. Sie stellt einen
chen Wohnkonzepten praktiziert werden. Während Neue generationenprojekte, Frauenwohnprojekte oder auch mulieren, da viele Details noch nicht ausverhandelt oder dritten Weg zwischen Eigentum und Miete dar. Eine Woh-
Wohnprojekte, Wohngruppenprojekte oder auch neue Seniorenwohngruppen tendieren zum Beispiel häufig zum noch gar nicht spruchreif sind. nungsgenossenschaft (Wohn eG) strebt kein individuelles,
Wohnformen der Sammelbegriff für gemeinschaftlich or- Investorenmodell. Diese Wohngruppen trauen sich oft den sondern gemeinschaftliches Eigentum an und ist damit
ganisierte Formen des Zusammenbauens und -wohnens gesamten Prozess des Planens und Bauens nicht zu, weil Grundsätzlich eröffnen sich aus Investorensicht viele Per- eine eigentumsähnliche Wohnform. Die individuelle Spe-
sind, stehen die drei Projekttypen für unterschiedliche sie nicht über die notwendigen Fachkenntnisse verfügen spektiven für eine gute Kooperation mit Wohngruppen: kulation mit Grund und Boden ist in der genossenschaftli-
Organisations-, Rechts- und Trägerformen: Das Wohnen oder sich einfach zu alt fühlen. Sie halten Ausschau nach Die Findung der Mieterinnen und Mieter liegt in der Regel chen Eigentumsvariante allerdings ausgeschlossen. Auch
zur Miete im Investorenmodell, das Genossenschaftliche einem Investor, der seine Erfahrungen im Wohnungsbau in der Hand der Gruppe, die Identifikation mit und die bei Einrichtung einzelner Einheiten mit Dauerwohnrech-
Wohnen in der bewohnergetragenen Genossenschaft und einbringt und vor allem die Finanzierung absichert. Den- Verantwortlichkeit für das Mietobjekt sind bei Wohngrup- ten behält die Genossenschaft – und damit die Bewohner-
das Wohnen im Einzeleigentum in Wohnungseigentümer- noch haben die Gruppen klare Vorstellungen vom gemein- pen deutlich stärker, die Fluktuation ist geringer und das gemeinschaft – das Verfügungsrecht und bleibt Eigentü-
gemeinschaften (WEG) – realisiert im Rahmen von Bau- schaftlichen Wohnen in altersgerechten Wohnungen mit häufig konfliktreiche Verhältnis zwischen Vermieter und merin von Grund und Boden.
gruppen. Im Rahmen der Projektpräsentationen in dieser der für Gemeinschaftsprojekte notwendigen Infrastruktur Mieter ist hier eher von Vertrauen bestimmt.
Broschüre werden die drei Projekttypen jeweils farblich und möchten diese gerne einbringen und möglichst weit- Die Wohn eG ist eine demokratische Form, die durch die
und mit einem Icon (siehe oben) gekennzeichnet. gehend realisiert wissen. Die Vorteile liegen auf der Hand: Bewohnerinnen und Be- ihr innewohnenden genossenschaftlichen Prinzipien ein
wohner finden einen Bauherren. Investoren finden ihre hohes Maß an Mitbestimmung und Möglichkeiten der
Mieter und lernen deren Wohnbedürfnisse schon im Pla- Selbstverwaltung sicherstellt. Eine Wohnungsbaugenos-
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senschaft dient in erster und einziger Linie der Versor- gleichzeitig gemeinschaftliche Eigentümer des Objektes. deres Mal steht vielleicht neben der Eigentumsbildung nungseigentümergemeinschaft auch um gemeinsames
gung ihrer Mitglieder mit Wohnraum. Sie hat kein eigenes Deshalb wird die Rechtsform der Wohnungsgenossen- der weitergehende Wunsch im Vordergrund, auch in der Eigentum am jeweiligen Objekt handelt, d.h. jeder Einzel-
Gewinninteresse. Sie kann durch die frei zu gestaltende schaft als Dritter Weg zwischen Eigentum und Miete be- Nutzungsphase eine Wohngruppe zu bilden und in akti- ne trägt das Risiko für die Gruppe mit. Das ist ein Grund,
Satzung ihre Mitglieder z.B. an soziale und ökologische zeichnet. Neben der Neugründung einer Genossenschaft ver Nachbarschaft zu leben – eben gemeinschaftlich zu warum sich Baugruppen manchmal für alternative Bau-
Ziele binden. Die Genossenschaft bietet darüber hinaus besteht die Option, sich einer Dachgenossenschaft anzu- wohnen. Die Gemeinsamkeit der Lebensvorstellungen, betreuer und die Form einer betreuten Baugemeinschaft
durch die Prüfungspflicht durch einen genossenschaftli- schließen, die die Verwaltungsstruktur für mehrere Wohn- die Ähnlichkeit von Lebensstil und Milieu, die gleiche Al- entscheiden und damit einen Teil der möglichen Kosten-
chen Prüfverband ein hohes Maß an wirtschaftlicher Si- gruppen zur Verfügung stellt. Bewohnergenossenschaften tersgruppe oder Lebensphase können ebenso zur Grup- vorteile einer Baugemeinschaft wieder aufgeben. Der
cherheit. Die Wohn eG ist also ein geeignetes Instrument, ermöglichen durch den geringeren Anteil an einzubringen- penzusammenstellung führen wie das genaue Gegenteil Baubetreuer kann sämtliche Aufgaben von der Planung
gemeinschaftliches Wohnen zu ermöglichen, langfristig dem Eigenkapital auch einkommensschwachen Haus- davon: nämlich der Wunsch, altersgemischt und zum Bei- über die Ausschreibung, die Baubetreuung bis hin zur Ab-
zu organisieren und abzusichern. Sie kann als Bauträgerin halten eine selbstbestimmte und selbstgestaltete Wohn- spiel mit verschiedenen ethnischen und kulturellen Ein- rechnung des gesamten Bauvorhabens übernehmen. Er
auftreten. Darüber hinaus kann sie mit unterschiedlichen raumversorgung. Das finanzielle Risiko jedes Einzelnen ist flüssen zusammenzuleben. legt z.B. die notwendigen Verträge für Planungs- und Bau-
Besitzverhältnissen operieren und dennoch eine Gleich- auf die Höhe der gezeichneten Anteile begrenzt. Darüber Eine starke Motivation für das gemeinsame Bauen in einer phase vor. Dafür muss in der Regel – je nach Leistungs-
berechtigung zwischen Mietern und Eigentümern (gem. hinaus ermöglicht die Rechtsform der Genossenschaft, Baugruppe sind die architektonischen, ästhetischen und volumen – ein Ansatz zwischen 5 und 10 % der gesamten
Dauerwohnrecht nach WEG) gewährleisten. Sie hat damit Solidarkapital von Menschen einzuwerben, die die Idee funktionellen Vorstellungen darüber, wie die eigene Woh- Bausumme entrichtet werden.
unterstützen, aber nicht selbst im Objekt wohnen wollen. nung oder das Haus und die Beziehung zur unmittelba-
ren Nachbarschaft gestaltet sein sollen. Die Nutzerwün-
Die Neugründung ist jedoch auch heute, wo die Beratung sche können von Baugruppen-Architekten berücksichtigt
durch genossenschaftliche Prüfverbände, die Gründungs- werden und qualitätssteigernd in die Planung einfließen.
unterstützung des Landes Nordrhein-Westfalen, freie Architektinnen und Architekten haben erfolgreich damit
Argumente für die Zu bedenken bei Beratungsbüros und Beratungsmaterialien sowie das In- experimentiert, die Wohnwünsche nach mehr Nachbar- Argumente für das Zu bedenken beim
Bewohnergenossenschaft Neugründung formationsmedium Internet immer besser wird, nach wie schaft und neuer Gemeinsamkeit in anspruchsvolle bauli- Bauen in Baugruppen Bauen in Baugruppen
vor mit organisatorischen Hürden und auch Kosten (z.B. che Formen zu gießen. Baugruppenprojekte führen in der
- Versorgung der Mitglieder mit - Entscheidung für einen Wirt- Gründungsgutachten) verbunden. Zudem sind die meis- überwiegenden Zahl zu qualitätvoller Architektur, befruch- - Kostengünstigste Eigentums- - Zeitaufwand und Know-how
preiswertem Wohnraum steht schaftsbetrieb, die „eigene bildung gefordert
ten Banken gegenüber Bewohnergenossenschaften auf ten angrenzende Quartiere oder prägen gar neue Entwick-
im Zentrum Firma“ mit den entsprechenden - Individuelle Wertschöpfung - Schwierige Grundstücksakquise
- Mischung verschiedener Ein- wirtschaftlichen Risiken
Grund der geringen Eigenkapitalquote zurückhaltend bei lungsstandorte maßgeblich. und individuelle Verfügbarkeit durch Benachteiligung gegen-
kommens- und Finanzierungs- - Kaufmännisches Know-how der Kreditvergabe. Wenn eine Gruppe jedoch über fachli- möglich über traditionellen Bauträgern
formen möglich bei Gründung und Verwaltung ches Know-how und das notwendige Eigenkapital verfügt, Ein treibender Faktor bei dieser Form des gemeinschaft- - Weitestgehende Mitwirkung an aufgrund geringerer Kontakte
- Langfristig sicheres Wohnen zu unabdingbar ist die Bewohnergenossenschaft sicherlich eine nachhalti- lichen Bauens sind die zu erzielenden Kostenvortei- Planung und Gestaltung und Marktkenntnisse
selbstbestimmbaren Mie- - Mitmacher mit Kompetenzen - Gute Altersvorsorge - Wirtschaftliches Risiko
ge und langfristig kostengünstige Lösung zur Absicherung le bei der Erstellung eines Wohnprojektes als „freie“
ten – daher auch Beitrag zur und Engagement erforderlich - Innovative maßgeschneiderte - Keine Mischung von Finanzie-
Altersvorsorge - Eigenkapital bzw. Solidarkapital
eines gemeinschaftlichen Wohnprojektes, die allerdings Baugemeinschaft. Dominante Einsparpotenziale sind Architektur und Haustechnik rungsformen – oder nur durch
- Lebenslanges vererbbares erforderlich großes persönliches Engagement erfordert. Die in dieser zu allererst die möglichen Gewinne und Verwaltungs- möglich Anleger
Dauernutzungsrecht - Probleme bei Darlehensbe- Broschüre dargestellten genossenschaftlichen Wohngrup- kostenansätze der Bauträger und Maklerbüros, die bei - Individuelle Bedürfnisse und - Darlehensbeschaffung manch-
- Keine Veräußerung ohne Zu- schaffung penprojekte sind diesen Weg gegangen und können als konventionellem Erwerb von Einzeleigentum anfallen. Wohnwünsche können erfüllt mal schwierig
stimmung der Mitglieder - Langfristige Festlegung werden - Das Portmonee bestimmt die
gute Lernprojekte für Interessierte dienen. Darüber hinaus kann die Baugemeinschaft durch ge-
- Nachhaltige Sicherung der - Keine individuelle Wertsteige- - Gemeinschaftsräume nach Gruppenzusammensetzung
Projektidee rung
meinsame Planung, Erschließung, Einkauf von Baumate- Bedarf planbar - Gemeinschaftsorientierung
- Sichere Rechtsform, die rialien, Finanzierung etc. Kosten einsparen. Schon beim - Hohe Identifikation und Bin- gegebenenfalls nicht nachhaltig
Pflichtprüfungen unterliegt Neues Wohnen im Eigentum – gemeinsamen Grundstückskauf liegen im Gegensatz zu dung an Baugemeinschaft und z.B. bei Verkauf
- Risikoarm, da Haftung auf
als Baugruppe in Wohnungseigentümer einem Einzelerwerb nach Fertigstellung deutliche Ein- Projekt
den Genossenschaftsanteil
gemeinschaften sparpotenziale: Zum Beispiel zahlt die Baugemeinschaft
begrenzt
- Für Menschen die nicht viel
die Notargebühren und die Grunderwerbsteuer nur für
Eigenkapital investieren und Im eigenen Heim und doch nicht allein – das bietet die die unbebaute Fläche. Beim einzelnen Wohnungskauf
doch eigentumsähnlich woh- Form des Selberbauens in der Gruppe. Baugemeinschaf- nach Fertigstellung hingegen beziehen sich diese Rech- Eine neue Variante der Baugruppe stellt die Form des
nen wollen ten und Baugruppen sind verschiedene Begriffe für die nungsposten auf das Grundstück und die schlüsselfertige Mietshäuser Syndikates dar. Ursprünglich in Freiburg
gleiche Form des gemeinsamen Planens und Bauens von Wohnung bzw. das Einfamilienhaus. Ebenso kann die Bau- entstanden und im Süden Deutschlands weiter verbrei-
mehreren Einzelbauherrn, die den rechtlichen Zusammen- herrengemeinschaft günstigere Zinsen verhandeln, wenn tet, findet diese solidarische und kostengünstige Form
schluss einer (Bau-)Gruppe wählen, um ein eigentums- sie z.B. gemeinsam bei einer Bank finanziert. All das sind der gemeinschaftlichen Eigentumsbildung, organisiert als
ein Instrument, eine weitgehende soziale Mischung unter orientiertes Bauvorhaben zu erstellen. Bei Bau(herren) Kostenvorteile, die von den verschiedenen Gruppen und GmbH, nun auch in Nordrhein-Westfalen Nachahmer.
den Nutzern zu ermöglichen und bietet so die Möglich- gemeinschaften geht es immer darum, selbstgenutztes Baubetreuern mit bis zu 20 % veranschlagt werden. Ob der Weg der freien oder der betreuten Baugemein-
keit, Alte und Junge, Menschen mit und ohne Handicap, Wohneigentum zu schaffen, das durch den rechtlichen Zu- schaft gewählt wird: Das gemeinsame Planen und Bauen
Familien und Alleinstehende und Menschen mit viel und sammenschluss Einzelner kostengünstiger und dennoch Haben sich mehrere Bauherren bzw. Baufamilien ent- in dieser Organisationsform braucht Engagement, Know-
weniger Geld unter einem Dach zu vereinen. selbstbestimmt mit großen individuellen Gestaltungs- schlossen, eine Baugemeinschaft zu bilden, planen sie ge- how und Abstimmungsprozesse, um diese sicherlich
Die Neugründung einer Bewohnergenossenschaft, die für spielräumen und Planungsbeteiligung verwirklicht werden meinsam mit einem Wohnprojekt erfahrenen Architektur- selbstbestimmteste und gestaltungsoffenste Variante zu
die Organisation, Steuerung und spätere Verwaltung eines kann. Baugruppen realisieren ihr selbstgenutztes Wohn- büro, wie das Bauvorhaben gestaltet werden soll, „was es realisieren. Eine professionelle Beratung und Steuerung in
Wohnprojektes verantwortlich ist, bietet sich sowohl für eigentum sowohl in der Form gemeinschaftsorientierter alles können muss“ und welche Gemeinschaftseinrichtun- unterschiedlichen Stadien und Varianten ist unerlässlich.
den Neubau als auch für die Sanierung einer Bestands- Einfamilien-(Reihen-)Häusern wie auch in Form der klassi- gen und objektbezogene Infrastrukturausstattung man Gelingt der Diskussions- und Gestaltungsprozess, dann
immobilie an. Die neu gegründete Wohn eG ermöglicht es schen Geschosswohnungen. sich leisten kann und will. Jeder Haushalt zahlt entspre- ist die Wohnzufriedenheit in der selbstgestalteten Wohn-
der Initiative, eigentumsähnliche Rechte an Wohnungen chend der Wohnungs- bzw. Hausgröße, des Teileigentums form hoch. Insbesondere junge Familien profitieren von
und Gemeinschaftsräumen zu bilden, ohne in großem Die durchaus synonym verwendeten Begriffe Baugruppe im Rahmen der WEG, nach Baufortschritt. Das gemeinsa- der kostengünstigeren Variante des Wohnens und Lebens
Umfang privates Kapital zur Verfügung stellen zu müssen. und Baugemeinschaft stehen eher für regionale Ausprä- me Bauvorhaben wird in der Regel in der rechtlichen Ver- in der Gemeinschaft – im bezahlbaren Eigentum. Die in
Die Mitglieder zahlen dafür ein Nutzungsentgelt an die gungen und Unterschiede. Mal ist eine Baugemeinschaft fassung einer GbR realisiert. Im Rahmen einer GbR haften dieser Broschüre vorgestellten Beispiele zeigen, dass die
Genossenschaft (mit Ausnahme der Dauerwohnrechts- eher pragmatisch an der Schaffung von preiswertem allerdings alle Gesellschafter gemeinsam für das gesam- Mühe lohnt.
inhaber), sind aber über ihre Genossenschaftsanteile (innerstädtischem) Wohneigentum interessiert; ein an- te Vorhaben, da es sich bis zur Aufteilung in einer Woh-
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Neue Wohngruppenprojekte in Nordrhein-Westfalen –
Von guten Beispielen lernen
Immer mehr Menschen in Nordrhein-Westfalen gestalten sich ihr Leben und ihre Nachbarschaft gemein-
sam in neuen Wohnprojekten. Mit qualitätvoller Architektur und einer besonderen Konzeption fürs Mehrge-
nerationenwohnen oder anderen Bewohnerkonzepten, Gemeinschaftsräumen, dem Einsatz erneuerbarer
Energien, der Mischung von Förderprogrammen, innovativen Finanzierungsmodellen oder ungewöhnlichen
Standortlösungen eröffnen sie zahlreiche und zukunftsfähige Alternativen zum traditionellen Wohnungs-
bau. Im Vordergrund steht meist der Wunsch nach einem aktiven Nachbarschaftsleben und manchmal so-
gar nach echten nachbarschaftlichen Hilfeleistungen.
Die in diesem Kapitel vorgestellten zehn Wohnprojekte zeigen eine Auswahl von Neuen Wohnprojekten aus
Nordrhein Westfalen, die überwiegend in den vergangenen drei Jahren bezogen wurden. Sie wurden nach
Aspekten wie Projekttyp und Architektur, aber auch nach Leitidee und Lage ausgewählt. Die Beiträge spie-
geln so den Facettenreichtum der Wohnprojekte wider. Sie zeigen auch, dass die Wohnprojekte so vielfältig
sind wie ihre Bewohnerinnen und Bewohner. Die hier dokumentierten Projektbeispiele bieten vergleichen-
de Informationen zu zentralen Themen von der Gruppenfindung über die Organisation und Realisierung
des Objektes bis hin zum sozialen Miteinander. Das Engagement der Bewohnerschaft findet ebenso seinen
Widerhall wie die aktive Rolle der unterschiedlichen Wohnungsmarktakteure in den Wohnprojektinitiativen
und der Mehrwert, der dadurch für alle Beteiligten entsteht.
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Die Gruppe Das Grundstück und die Rolle der waren nicht ausdrücklich vorgese-
Zwei befreundete Familien gaben Kommune hen. Doch als Amaryllis vorstellig
1992 in einer evangelischen Kirchen- Von Anfang an suchten die Mitglie- wurde, nahmen die Stadt Bonn und
zeitung eine Anzeige auf: Sie wollten der des Vereins Amaryllis nach einem die LEG NRW das Wohnprojekt gerne
im Alter anders wohnen und suchten geeigneten Grundstück, um ihre Idee auf, sahen sie hier doch bereits den
Gleichgesinnte. Das war der Anfang vom gemeinsamen Wohnprojekt in ei- Kern einer funktionierenden Nach-
von Amaryllis. 16 Personen meldeten nem Neubau zu verwirklichen. Immer barschaft. Auch beim alternativen
sich damals auf die Annonce und wieder zerschlugen sich vermeint- Mobilitätskonzept des Wohnprojek-
gründeten den Verein Amaryllis 29 liche Optionen. Dennoch gaben sie tes kam sie der Genossenschaft ent-
– 31 e.V. Mit der Zeit wandelte sich nicht auf. In Bonn-Beuel konnten sie gegen. Denn ökologisches Bewusst-
die mehr christliche Ausrichtung schließlich ein geeignetes Grund- sein wird im Wohnprojekt Amaryllis
hin zu einer allgemein verantwortli- stück erwerben. Hier planen die nicht nur beim Bau groß geschrieben.
chen, solidarischen und ökologischen Städte Bonn und St. Augustin in einer Neben energiesparender Architek-
Grundidee. Über Anzeigen, Internet ungewöhnlichen interkommunalen tur erarbeiteten die Mitglieder der
und regelmäßige öffentliche Informa- Zusammenarbeit einen Wohn- und Genossenschaft auch ein eigenes
tionsveranstaltungen wurden stetig Wissenschaftspark. Dieser soll Wohn- Mobilitätskonzept. Pro Wohneinheit
Interessierte gesucht. Mit ihrer Idee und Bürogebiete auf hohem Niveau wurde lediglich ein halber PKW-
Bonn – Amaryllis eG Stellplatz errichtet. Alle Bewohner
und Bewohnerinnen erklären sich
Eine Seltenheit: Bewohnergenos- schriftlich bereit, entweder ganz auf
senschaft im Neubau! Zudem ein ein Auto zu verzichten oder es im car-
Wohnprojekt in nicht unbedeutender sharing-Modell mit anderen zu teilen.
Größe. Die Amaryllis eG ist mit ihrer Die Stadt Bonn ließ sich darauf ein,
Entscheidung, als neue Genossen- dieses Modell mit zu tragen und die
schaft zu starten und ihr Projekt im Stellplatzvorgabe von einem Park-
Neubau zu verwirklichen Vorreiterin platz pro Wohneinheit entsprechend
in Nordrhein-Westfalen. Das Ziel: eine zu reduzieren. Falls das Mobilitäts-
sozial gemischte, solidarisch orien- konzept nicht erfolgreich ist, muss
tierte und generationenübergreifen- nachgerüstet werden.
de verbindliche Nachbarschaft zu
schaffen. Die Amaryllis eG hat ihr Die Organisationsform
Ziel erreicht. 2007 konnten die ers- Die Grundstücksoption gab den ent-
ten Bewohner und Bewohnerinnen in scheidenden Schub zur Neugrün-
ihr Wohngruppenprojekt im Ortsteil dung der Amaryllis eG. Eine Be-
Vilich-Müldorf des Stadtbezirks wohnergenossenschaft schien der
Bonn-Beuel einziehen. Gruppe die Organisationsform zu
konnte die Gruppe Menschen weit ermöglichen. Als Entwicklungsträ- sein, die ihnen die richtige Mischung
über den Bonner Raum begeistern. gerin und Treuhänderin der städte- an Mitbestimmung und Finanzier-
66 Personen im Alter zwischen we- baulichen Entwicklungsmaßnahmen barkeit sicherte. In dieser Rechts-
nigen Monaten und 85 Jahren zogen beauftragten die Städte die Landes- form sahen sie den besten Weg, ihre
schließlich in das Wohnprojekt ein. entwicklungsgesellschaft Nordrhein- Ideen und Ziele zu verwirklichen. Bis
Westfalen (LEG NRW). Wohnprojekte zur Gründung der Genossenschaft
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