Schroder ImmoPLUS Emissionsprospekt - Neue Emission 5. Februar bis 16. Februar 2018 - Schroders
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Schroder ImmoPLUS Emissionsprospekt Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art „Immobilienfonds“ Ausgabe von Fondsanteilen gegen Bezugsrecht Neue Emission 5. Februar bis 16. Februar 2018
Emissionsprospekt:
Der vorliegende Emissionsprospekt bildet die ausschliessliche Grundlage für alle Zeichnungen von
Anteilen des Immobilienfonds Schroder ImmoPLUS (nachstehend auch der «Fonds» oder der
«Immobilienfonds»). Potenzielle Anleger werden gebeten, den Prospekt und insbesondere das Kapitel
«Risiken» sorgfältig durchzulesen.
Schroder ImmoPLUS 2
Inhaltsverzeichnis
1. Angebot ...........................................................................................................................................................................................4
2. Angaben über den Schroder ImmoPLUS .....................................................................................................................................8
3. Angaben über die Fondsleitung ................................................................................................................................................. 15
4. Angaben über die Depotbank .................................................................................................................................................... 17
5. Angaben über Dritte .................................................................................................................................................................... 18
6. Risiken ........................................................................................................................................................................................... 19
7. Weitere Informationen................................................................................................................................................................ 22
8. Anhang: Geprüfter Jahresbericht per 30.09.2017..................................................................................................................... 23
9. Anhang: Fondsvertrag................................................................................................................................................................. 24
Schroder ImmoPLUS 3
1. Angebot
1.1. Rechtsgrundlage Der Verwaltungsrat der Schroder Investment Management
(Switzerland) AG, die Fondsleitung des Schroder ImmoPLUS, hat die
Emission von maximal 959‘899 Anteilen Schroder ImmoPLUS
beschlossen. Ferner wurde entschieden, die Anteile vorgängig zur
Emission im Verhältnis 1 zu 8 zu splitten.
Damit erhöht sich die Anzahl der sich im Umlauf befindenden
Anteile wie folgt:
Anzahl Anteile vor Split 959‘899
Anzahl Anteile nach Split 7‘679‘192
+ Emission neuer Anteile max. 959‘899
= Anzahl Anteile nach Emission max. 8‘639‘091
Die Emission wird kommissionsweise («best effort basis») im
Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebotes in der Schweiz
und einer freien Zeichnung in der Schweiz für die nicht im
öffentlichen Bezugsangebot bezogenen Anteile durchgeführt.
Voraussetzung für die Teilnahme an der freien Zeichnung ist,
dass der Anleger die ihm zugeteilten oder durch ihn
erworbenen Bezugsrechte vollständig ausgeübt hat. Nicht
gezeichnete Anteile werden nicht emittiert, wodurch sich der
Emissionsbetrag reduziert.
Die Ausübung der Bezugsrechte hat via Depotbank der Anleger bis
am 16. Februar 2018 um 12.00 Uhr (MEZ) zu erfolgen.
Nach dem Ende der Bezugsfrist gibt die Fondsleitung die Anzahl
der effektiv zu emittierenden Anteile bekannt. Die neuen Anteile
werden zu den folgenden Bedingungen angeboten.
1.2. Bezugsfrist 5. Februar 2018 bis 16. Februar 2018, 12.00 Uhr (MEZ)
Später eingereichte Ausübungserklärungen können nicht mehr
berücksichtigt werden. Bezugsrechte, die nicht innerhalb der
Bezugsfrist ausgeübt werden, verfallen wertlos und ohne
Entschädigung (siehe nachstehend «Bezugsrechtshandel»). Die
Ausübung der Bezugsrechte ist unwiderruflich.
1.3. Bezugsverhältnis Jedem Anteil vor Split wird ein (1) Bezugsrecht zugeteilt.
Ein (1) Bezugsrecht berechtigt zum Bezug eines (1) neuen Anteils
(nach Split) gegen Bezahlung des Bezugs- bzw. Ausgabepreises.
1.4. Zuteilung der Bezugsrechte Anlegern werden die Bezugsrechte durch ihre Depotbank
eingebucht.
1.5. Ausübung des Bezugsrechts Die Ausübung des Bezugsrechts hat gemäss den Instruktionen der
Depotbank der Anleger zu erfolgen.
Während der Bezugsfrist nicht ausgeübte Bezugsrechte verfallen
wertlos und ohne Entschädigung.
1.6. Bezugsrechtshandel Es findet ein Bezugsrechtshandel vom 5. Februar 2018 bis 14.
Februar 2018 an der SIX Swiss Exchange AG statt.
Der Wert der an der SIX Swiss Exchange AG gehandelten
Schroder ImmoPLUS 4
Bezugsrechte ist aufgrund von Angebot und Nachfrage
Schwankungen unterworfen. Es gibt keine Gewähr dafür, dass sich
in diesem Zeitraum auch tatsächlich ein aktiver Markt für die
Bezugsrechte entwickelt. Die Werthaltigkeit der Bezugsrechte kann
nicht gewährleistet werden.
1.7. Zeichnungsfrist 5. Februar 2018 bis 16. Februar 2018, 12.00 Uhr (MEZ)
1.8. Anmeldung der freien Freie Zeichnungen der nicht im Bezugsangebot bezogenen Anteile
Zeichnung haben gemäss den Instruktionen der Depotbank der Anleger zu
erfolgen.
1.9. Bezugs- bzw. Ausgabepreis CHF 135.00 netto je neuen Anteil
Der Bezugs- bzw. Ausgabepreis wurde gemäss Fondsvertrag (siehe
§ 17 Ziff. 3) festgelegt. Er basiert auf dem Inventarwert per 30.
September 2017 (CHF 1‘056.75, vor Split) abzüglich der
Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2016/2017 (CHF 35.00 vor
Split). Eingeschlossen sind der Einkauf in den laufenden Ertrag (für
die Periode 1. Oktober 2017 – 19. Februar 2018), die
Ausgabekommission von 2% sowie die Nebenkosten gemäss
Fondsvertrag. Der Bezugs- bzw. Ausgabepreis wird auf einen
Franken gerundet.
Die Liegenschaften des Immobilienfonds wurden durch die
unabhängigen Schätzungsexperten per 30. September 2017 zuletzt
geschätzt bzw. überprüft. Diese Schätzungen bildeten die
Grundlage für die Berechnung des Bezugs- bzw. Ausgabepreises.
1.10. Zuteilung Die Zuteilung der Anteile erfolgt voraussichtlich am 16. Februar
2018.
Im Falle einer Überzeichnung erfolgt eine pro rata Zuteilung und
die Zeichnungsaufträge der freien Zeichnung werden
entsprechend gekürzt. Die mit einem Bezugsrecht gezeichneten
neuen Anteile werden in jedem Fall im vollen Umfang zugeteilt. Die
Anleger sind verpflichtet, die ihnen zugeteilten Anteile in vollem
Umfang zu liberieren.
1.11. Liberierung 19. Februar 2018
1.12. Anlegerkreis Der Kreis der Anleger ist nicht beschränkt.
1.13. Verurkundung / Depotpflicht Die Anteile werden nicht verbrieft, sondern buchmässig geführt.
1.14. Ausschüttungsberechtigung Die neuen Anteile sind für das Geschäftsjahr 2017/2018
ausschüttungsberechtigt.
1.15. Verwendung des Emissions- Der Emissionserlös dient einerseits der Konsolidierung, anderseits
erlöses der Finanzierung des angestrebten zukünftigen Wachstums des
qualitätsorientierten Immobilienportfolios.
Schroder ImmoPLUS 5
1.16. Kotierung/Handel der Anteile Die bisherigen Anteile sind gemäss Standard für kollektive
Kapitalanlagen an der SIX Swiss Exchange AG kotiert. Ab dem 5.
Februar 2018 werden die Anteile ex Bezugsrecht gehandelt.
Die Kotierung der neuen Anteile aus Kapitalerhöhung gemäss
Standard für kollektive Kapitalanlagen an der SIX Swiss Exchange
AG ist auf den 19. Februar 2018 beantragt und bewilligt worden.
Die genaue Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteile und
damit die genaue Anzahl der zu kotierenden Anteile werden (i)
nach Ablauf der Bezugsfrist durch die Fondsleitung
bekanntgegeben und (ii) im Zusatz zum Prospekt enthalten sein.
1.17. Verkaufsrestriktionen Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen dieses
Immobilienfonds im Ausland kommen die dort geltenden
Bestimmungen zur Anwendung.
Für folgendes Land liegt eine Vertriebsbewilligung vor: Schweiz.
Anteile des Fonds dürfen innerhalb der USA und ihren Territorien
weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Anteile des
Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit
Wohnsitz oder Sitz in den USA und/oder anderen natürlichen oder
juristischen Personen, deren Einkommen und/oder Erträge,
ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegen,
sowie Personen, die gemäss Regulation S des US Securities Acts
von 1933 und/oder dem US Commodity Exchange Act in der jeweils
gültigen Fassung als US Personen gelten, weder angeboten,
verkauft noch ausgeliefert werden.
1.18. Valor / ISIN / Ticker Anteilschein vor Split
Valor: 725 141
ISIN: CH0007251413
Ticker: SRI
Anteilschein nach Split
Valor: 39 571 886
ISIN: CH0395718866
Ticker: SRI
Bezugsrecht
Valor: 39 571 907
ISIN: CH0395719070
Ticker: SRI1
1.19. Force Majeure Die Fondsleitung sowie die Depotbank haben das Recht, jederzeit
vor dem Liberierungsdatum aufgrund von bedeutenden
Ereignissen nationaler oder internationaler, währungspolitischer,
finanzieller, wirtschaftlicher, politischer oder
abwicklungstechnischer Natur oder bei Eintreten von
Vorkommnissen anderer Art, die den Erfolg des Angebots ernsthaft
in Frage stellen würden, die Emission von neuen Anteilen zu
verschieben bzw. diese nicht durchzuführen.
Schroder ImmoPLUS 6
1.20. Terminübersicht Zuteilung der Bezugsrechte 2. Februar 2018
(nach Börsenschluss)
Ex-Tag Split 5. Februar 2018
Ex-Tag Bezugsrecht 5. Februar 2018
Beginn der Bezugs- und Zeichnungsfrist 5. Februar 2018
Beginn des Bezugsrechtshandels 5. Februar 2018
Ende des Bezugsrechtshandels 14. Februar 2018
Ende der Bezugs- und Zeichnungsfrist 16. Februar 2018
12.00 Uhr (MEZ)
Bekanntgabe der genauen Anzahl effektiv 16. Februar 2018
neu auszugebender Anteile und damit der (nach Börsenschluss)
genauen Anzahl zu kotierender Anteile
Liberierung der Anteile / 19. Februar 2018
Lieferung der Anteile
Kotierung der neuen Anteile aus Kapitalerhöhung 19. Februar 2018
gemäss Standard für kollektive Kapitalanlagen
der SIX Swiss Exchange AG und 1. Handelstag
Schroder ImmoPLUS 7
2. Angaben über den Schroder ImmoPLUS
Der Schroder ImmoPLUS ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der
2.1 Allgemeine Angaben zum Fonds
Art „Immobilienfonds“ gemäss Bundesgesetz über die kollektiven
Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006. Der Fondsvertrag wurde von der
Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Zürich (vormals
„Swiss Re Asset Management Fund (Switzerland) AG“), als Fondsleitung
aufgestellt und mit Zustimmung der Zürcher Kantonalbank, Zürich, als
Depotbank der Eidgenössischen Bankenkommission unterbreitet und
von dieser erstmals am 24. September 1997 genehmigt.
Der Immobilienfonds basiert auf einem Kollektivanlagevertrag
(Fondsvertrag), in dem sich die Fondsleitung verpflichtet, den Anleger
nach Massgabe der von ihm erworbenen Fondsanteile am
Immobilienfonds zu beteiligen und diesen gemäss den Bestimmungen
von Gesetz und Fondsvertrag selbständig und im eigenen Namen zu
verwalten. Die Depotbank nimmt nach Massgabe der ihr durch Gesetz
und Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am Fondsvertrag teil.
Gemäss Fondsvertrag steht der Fondsleitung das Recht zu, mit
Zustimmung der Depotbank und Genehmigung der Aufsichtsbehörde
jederzeit verschiedene Anteilsklassen zu schaffen, aufzuheben oder zu
vereinigen.
Der Immobilienfonds ist nicht in Anteilsklassen unterteilt.
Der Immobilienfonds eignet sich für Anleger mit einem mittel- bis
2.2 Profil der typischen Anleger
langfristigen Anlagehorizont. Die Anleger können zeitweilige
Schwankungen des Inventarwertes der Fondsanteile in Kauf nehmen und
sind nicht auf einen bestimmten Termin hin auf eine Realisierung der
Anlage angewiesen.
Das Anlageziel des Immobilienfonds besteht hauptsächlich darin,
2.3 Anlageziel und Anlagepolitik
langfristig ein attraktives inneres Wachstum zu erzielen. Um dies zu
erreichen, wird der Fonds Immobilien mit überdurchschnittlichen
Ertragsaussichten erwerben.
Dieser Immobilienfonds investiert in erster Linie in Grundstücke
(schwergewichtig kommerziell genutzte Liegenschaften deren Erwerb
gemäss Art. 2 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983
(BewG) nicht der Bewilligungspflicht untersteht) und andere gemäss
Fondsvertrag zulässige Anlagen.
Anlagepolitik
1. Die Fondsleitung investiert das Vermögen dieses
Immobilienfonds in Immobilienwerte in der ganzen Schweiz.
2. Als Anlagen dieses Immobilienfonds sind zugelassen:
a) Grundstücke (einschliesslich Zubehör).
Als Grundstücke gelten:
– Wohnbauten
– Kommerziell genutzte Liegenschaften
– Bauten mit gemischter Nutzung
– Stockwerkeigentum
Schroder ImmoPLUS 8
– Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten;
Unbebaute Grundstücke müssen erschlossen und für eine
umgehende Überbauung geeignet sein sowie über eine
rechtskräftige Baubewilligung für deren Überbauung verfügen.
Mit der Ausführung der Bauarbeiten muss vor Ablauf der
Gültigkeitsdauer der jeweiligen Baubewilligung begonnen
werden können.
– Baurechtsgrundstücke (inkl. Bauten und Baudienstbarkeiten).
Gewöhnliches Miteigentum an Grundstücken ist zulässig, sofern
die Fondsleitung einen beherrschenden Einfluss ausüben kann,
d.h. wenn sie über die Mehrheit der Miteigentumsanteile und
Stimmen verfügt.
b) Beteiligungen an und Forderungen gegen Schweizer
Immobiliengesellschaften, deren Zweck einzig der Erwerb und
Verkauf oder die Vermietung und Verpachtung eigener, im
Sinne des BewG nicht bewilligungspflichtiger Grundstücke ist,
sofern mindestens zwei Drittel ihres Kapitals und der Stimmen
im Immobilienfonds vereinigt sind.
c) Schuldbriefe oder andere vertragliche Grundpfandrechte.
3. Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds
Bauten erstellen lassen. Sie darf in diesem Fall für die Zeit der
Vorbereitung, des Baus oder der Gebäudesanierung der
Ertragsrechnung des Immobilienfonds für Bauland und
angefangene Bauten einen Bauzins zum marktüblichen Satz
gutschreiben, sofern dadurch die Kosten den geschätzten
Verkehrswert nicht übersteigen.
Nettofondsvermögen per 30. September 2017: CHF 1‘014‘374‘334.54
2.4 Fondsvolumen
Verkehrswert der Liegenschaften per 30. September 2017: CHF
2.5 Verkehrswert der
1‘523‘610‘000
Liegenschaften
Schroder ImmoPLUS 9
Die wichtigsten Zahlen (Quelle Jahresbericht 30. September 2017):
2.6 Weitere Kennzahlen
30.9.2017 30.9.2016 30.9.2015
Kennzahl Rentabilität
1
Performance % 3,3 16,0 10,5
Performance Benchmark (SXI Real Estate® Funds TR) % 3,6 10,4 7,8
2 2 2
Anlagerendite % 5,2 5,7 5,0 5,3 5,7 5,4
2 2 2
Eigenkapitalrendite (ROE) % 5,0 5,5 5,0 5,2 5,3 5,0
2 2 2
Rendite des investierten Kapitals (ROIC) % 3,8 4,1 4,0 4,1 4,3 4,1
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) % 79,1 79,2 77,2
Nettorendite der fertigen Bauten % 4,9 5,1 5,2
Ausschüttungsrendite % 2,6 2,5 2,9
Ausschüttungsquote % 74,8 78,3 73,9
Kennzahl Finanzierung
Fremdfinanzierung Mio. CHF 399.0 282.0 285.0
Fremdfinanzierungsquote % 26,2 20,6 21,1
Fremdkapitalquote % 34,2 28,1 28,5
Fremdfinanzierungskosten % 1,7 1,9 2,1
Restlaufzeit Fremdfinanzierung Jahre 4.4 4.2 5.0
Kennzahl Finanzmärkte
Agio/Disagio % 27,5 29,5 16,8
2 2 2
Kurs-/ Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 26,0 23,8 25,9 25,1 22,0 23,2
Kurs-/ Cashflowverhältnis (P/CF Ratio) 28,8 30,8 25,8
Letzter Börsenkurs per Stichtag (Schlusskurs) CHF 1347 1338 1186
Höchster Börsenkurs CHF 1450 1358 1327
Tiefster Börsenkurs CHF 1238 1179 1100
Kennzahlen Vermögensrechnung
Nettofondsvermögen Mio. CHF 1014.4 992.1 975.2
Grundstücke/Immobilien Mio. CHF 1523.6 1370.8 1349.9
Gesamtfondsvermögen Mio. CHF 1553.2 1397.0 1382.5
Kennzahlen Erfolgsrechnung
Nettoertrag Mio. CHF 44.3 43.5 42.8
Gesamterfolg Mio. CHF 54.4 51.3 49.0
Mietzinseinnahmen Mio. CHF 80.8 75.5 71.9
Mietzinsausfallrate % 2,8 4,0 4,6
3
Restlaufzeit fixierter Mietverträge (WAULT) Jahre 7.1 6.4 7.4 3
Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF GAV) % 0,8 0,8 0,8
Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF NAV) 4 % n.a. 1,1 1,1
Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF MV) % 0,9 n.a. n.a.
Kennzahlen Anteile
Anteile im Umlauf Anzahl 959 899 960 000 960 000
Inventarwert CHF 1056.75 1033.39 1015.84
5
Rücknahmepreis CHF 1016.00 995.00 978.00
Ausschüttung CHF 35.00 34.00 34.00
Ausgaben Anzahl 0 0 0
Rücknahmen 6 Anzahl 101 0
1
Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entw icklungen. Die erw ähnte Performance lässt allfällige bei Zeichnungen und Rücknahmen von
Anteilen erhobene Kommissionnen und Kosten unberücksichtigt.
2
Exkl. Wertberichtigung auf derivaten Finanzinsrumenten (Zinsabsicherung). Details Seite 18.
3
Zahlen ungeprüft
4
Ab dem Geschäftsjahr 2016/2017 w ird die Fondsbetriebsaufw andquote auf der Basis des Nettofondsvermögens (NAV; Net Asset Value) nicht mehr berechnet.
5
Rücknahmepreis vor Ausschüttung und nach Abzug der Rücknahmekommission und sämtlicher Liquidationssteuern.
6
Zw angsrücknahme der physischen Anteile per 30.9.2016
Schroder ImmoPLUS 10Entwicklung des Inventarwerts
2.7 Entwicklung Inventarwert und
17.12.1997 = CHF 500
Börsenkurs
Schweiz
2.8 Fondsdomizil
Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Zürich
2.9 Fondsleitung
Zürcher Kantonalbank, Zürich
2.10 Depotbank
Vergütungen und Auslagenersatz von Fondsleitung und Depotbank
2.11 Vergütungen
richten sich nach § 19 des Fondsvertrags.
Das Geschäftsjahr dauert vom 1. Oktober bis zum 30. September.
2.12 Geschäftsjahr
Der Nettoertrag des Immobilienfonds wird jährlich spätestens innerhalb
2.13 Verwendung des Erfolgs
von vier Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres in der
Rechnungseinheit Schweizer Franken an die Anleger ausgeschüttet.
Die Fondsleitung kann zusätzlich Zwischenausschüttungen aus den
Erträgen vornehmen.
Bis zu 30% des Nettoertrages der kollektiven Kapitalanlage (Einkommen,
welches der Fonds von seinen gehaltenen Beteiligungen erzielt) inklusive
vorgetragene Erträge aus früheren Rechnungsjahren können auf neue
Rechnung vorgetragen werden. Beträgt der Nettoertrag eines
Rechnungsjahres inklusive vorgetragene Erträge aus früheren
Rechnungsjahren weniger als a) 1% des Nettofondsvermögens und b)
CHF 1 pro Anteil, so kann auf eine Ausschüttung verzichtet werden und
der gesamte Nettoertrag auf neue Rechnung vorgetragen werden.
Realisierte Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Sachen und
Rechten können von der Fondsleitung ausgeschüttet oder zur
Wiederanlage zurückbehalten werden.
Der Immobilienfonds besitzt in der Schweiz keine Rechtspersönlichkeit. Er
2.14 Relevante Steuervorschriften
unterliegt grundsätzlich weder einer Ertrags- noch einer Kapitalsteuer.
Eine Ausnahme bilden Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz. Die
Erträge aus direktem Grundbesitz unterliegen gemäss dem
Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer der Besteuerung beim
Immobilienfonds selbst und sind dafür beim Anteilinhaber steuerfrei.
Schroder ImmoPLUS 11Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz sind ebenfalls nur beim
Immobilienfonds steuerbar.
Die im Immobilienfonds auf inländischen Erträgen abgezogene
eidgenössische Verrechnungssteuer kann von der Fondsleitung für den
Immobilienfonds vollumfänglich zurückgefordert werden.
Die Ertragsausschüttungen des Immobilienfonds (an in der Schweiz und
im Ausland domizilierte Anleger) unterliegen der eidgenössischen
Verrechnungssteuer (Quellensteuer) von 35%. Die je mit separatem
Coupon ausgeschütteten Erträge und Kapitalgewinne aus direktem
Grundbesitz und Kapitalgewinne aus der Veräusserung von
Beteiligungen und übrigen Vermögenswerten unterliegen keiner
Verrechnungssteuer.
In der Schweiz domizilierte Anleger können die in Abzug gebrachte
Verrechnungssteuer durch Deklaration in der Steuererklärung resp.
durch separaten Verrechnungssteuerantrag zurückfordern.
Im Ausland domizilierte Anleger können die Verrechnungssteuer nach
dem allfällig zwischen der Schweiz und ihrem Domizilland bestehenden
Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei fehlendem
Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit.
Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten
Rechtslage und Praxis aus. Änderungen der Gesetzgebung,
Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben
ausdrücklich vorbehalten.
Die Besteuerung und die übrigen steuerlichen Auswirkungen für den
Anleger beim Halten bzw. Kaufen oder Verkaufen von Fondsanteilen
richten sich nach den steuergesetzlichen Vorschriften im Domizilland des
Anlegers. Für diesbezügliche Auskünfte wenden sich Anleger an ihren
Steuerberater.
Der Immobilienfonds hat folgenden Steuerstatus:
Internationaler automatischer Informationsaustausch in Steuersachen
(automatischer Informationsaustausch)
Dieser Anlagefonds qualifiziert für die Zwecke des automatischen
Informationsaustausches im Sinne des gemeinsamen Melde- und
Sorgfaltsstandard der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit
und Entwicklung (OECD) für Informationen über Finanzkonten (GMS) als
nicht meldendes Finanzinstitut.
FATCA:
Der Immobilienfonds wurde bei den US-Steuerbehörden als Registered
Deemed Compliant Financial Institution unter einem Model 2 IGA im
Sinne der Sections 1471-1474 des U.S. Internal Revenue Code (Foreign
Account Tax Compliance Act, einschliesslich diesbezüglicher Erlasse,
“FATCA“) angemeldet.
Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich, doch darf sie nur
2.15 Ausgabe und Rücknahme
tranchenweise erfolgen. Die Fondsleitung bestimmt die geplante Anzahl
von Anteilen der neu auszugebenden Anteile, das Bezugsverhältnis für die bisherigen
Anleger, die Emissionsmethode für das Bezugsrecht und die übrigen
Bedingungen in einem separaten Emissionsprospekt.
Der Anleger kann seinen Anteil jeweils auf das Ende eines
Rechnungsjahres, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12
Schroder ImmoPLUS 12Monaten, kündigen. Die Fondsleitung kann unter bestimmten
Bedingungen die während eines Rechnungsjahres gekündigten Anteile
vorzeitig zurückzahlen (vgl. § 17 Ziff. 2 Fondsvertrag). Die ordentliche wie
auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgt innerhalb von maximal 3
Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres (vgl. § 5 Ziff. 5
Fondsvertrag).
Der Nettoinventarwert des Immobilienfonds wird zum Verkehrswert auf
Ende des Rechnungsjahres und bei jeder Ausgabe von Anteilen in
Schweizer Franken berechnet.
Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert
des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des
Immobilienfonds sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des
Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die
Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird auf einen Franken
gerundet.
Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-
Richtlinien für die Immobilienfonds (Link: www.sfama.ch) werden die
Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der
Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer
dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum
Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung
wahrscheinlich erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von
Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes
Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im
Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der
Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem
Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und
Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar.
Der Ausgabepreis ergibt sich wie folgt: im Hinblick auf die Ausgabe
berechneter Nettoinventarwert, zuzüglich der Nebenkosten
(Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren, marktkonforme
Courtagen, Abgaben usw.), die dem Immobilienfonds im Durchschnitt
aus der Anlage des einbezahlten Betrages erwachsen und zuzüglich der
Ausgabekommission. Die Höhe der Nebenkosten und der
Ausgabekommission ist unter Ziff. 5.3 des Prospekt mit integriertem
Fondsvertrag ersichtlich.
Der Rücknahmepreis ergibt sich wie folgt: im Hinblick auf die Rückgabe
berechneter Nettoinventarwert, abzüglich der Nebenkosten, die dem
Immobilienfonds im Durchschnitt aus dem Verkauf eines dem
gekündigten Anteil entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen und
abzüglich der Rücknahmekommission. Die Höhe der Nebenkosten und
der Rücknahmekommission ist unter Ziff. 5.3 des Prospekt mit
integriertem Fondsvertrag ersichtlich.
Ausgabe- und Rücknahmepreise werden auf 1 Franken gerundet. Die
Auszahlung erfolgt jeweils innert fünf Bankarbeitstagen nach der
definitiven Bewertung der Anteile per Bewertungstag, welcher jeweils der
30. September des Geschäftsjahres ist.
Die Anteile werden grundsätzlich nicht verbrieft, sondern buchmässig
geführt.
Die Fondsleitung kann die Ausgabe der Anteile jederzeit einstellen sowie
Anträge auf Zeichnung oder Umtausch von Anteilen zurückweisen.
Schroder ImmoPLUS 13Die Fondsleitung stellt einen regelmässigen börslichen Handel der
2.16 Handel
Immobilienfondsanteile über die Schweizer Börse SIX Swiss Exchange AG
sicher. Die Depotbank sorgt für einen regelmässigen börslichen oder
ausserbörslichen Handel der Fondsanteile.
Die Fondsleitung veröffentlicht den Verkehrswert des Fondsvermögens
und den sich daraus ergebenden Inventarwert der Fondsanteile
gleichzeitig mit der Bekanntgabe an die mit dem regelmässigen
börslichen Handel der Anteile betraute Bank oder den damit betrauten
Effektenhändler im Publikationsorgan.
Publikationsorgan für Mitteilungen an die Anleger: Swiss Fund Data AG
2.17 Bekanntmachungen
(www.swissfunddata.ch)
Weitere Publikationen: Periodische Berichte (Jahres- und
Halbjahresberichte, Monatsübersichten).
Rücknahme von 101 Anteilsscheinen per 30.09.2016,
2.18 Kapitalveränderungen der
Anteile im Umlauf: 959‘899 Stück
letzten 3 Jahre vor der Emission
2.19 Ausschüttungsentwicklung der
Ausschüttung pro Anteil:
letzten 3 Jahre vor der Emission 2015: CHF 34.00
2016: CHF 34.00
2017: CHF 35.00
Verkauf per 18.12.2017:
2.20 Veränderungen im
Fribourg, Route de Beaumont 12,
Liegenschaftenbestand
kommerziell genutzte Liegenschaft, CHF 13.55 Mio.*
Kauf per 01.01.2018:
Winterthur, Sulzerallee 10
kommerziell genutzte Liegenschaft, CHF 62.6 Mio.*
*Preise ohne Nebenkosten
2.21 Weitere Angaben zum Fonds Für weitere, ausführlichere Angaben zum Schroder ImmoPLUS verweisen
wir auf den geltenden Prospekt mit integriertem Fondsvertrag (Anhang
1).
Schroder ImmoPLUS 143. Angaben über die Fondsleitung
Für die Fondsleitung zeichnet die Schroder Investment Management
3.1 Allgemeine Angaben zur
(Switzerland) AG verantwortlich. Seit der Gründung im Jahre 1988 als
Fondsleitung Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich ist die Fondsleitung im Fondsgeschäft
tätig.
Die Höhe des gezeichneten Aktienkapitals der Fondsleitung beträgt am
31. Dezember 2016 CHF 1 Mio. Das Aktienkapital ist in Namenaktien
eingeteilt und voll einbezahlt. Die Fondsleitung ist eine 100%-ige
Tochtergesellschaft der Schroder International Holdings Limited.
Stephen J. Mills
3.2 Verwaltungsrat
Vollamtlicher Präsident
Chairman, Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Zürich
Serge Ledermann
Vizepräsident
Former Head of Asset Management and Member of Executive Committee
of Bank J. Safra Sarasin
Andreas Markwalder
Delegierter des Verwaltungsrates
Geschäftsführer
Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Zürich
Philippe Lespinard
Mitglied
Co-Head of Fixed Income
Schroder Plc, London
Benno Flury
Mitglied
Head Portfolio Management Real Estate, Helvetia Versicherungen, St.
Gallen
Dirk Lohmann
Mitglied
Chairman and Managing Partner, Secquaero Advisors AG, Zürich
Patrick Stampfli
Mitglied
COO Europe, Schroder Investment Management (Luxembourg) S.A.
Andreas Markwalder
3.3 Geschäftsleitung
Geschäftsführer
Stefan Frischknecht
Stellvertretender Geschäftsführer, Mitglied der Geschäftsleitung
Daniel Grünig
Mitglied der Geschäftsleitung
Der Gerichtsstand des Schroder ImmoPLUS ist der Sitz der Fondsleitung.
3.4 Gerichts-, Schieds- und
Administrativverfahren
Schroder ImmoPLUS 15Die Liegenschaftenverwaltung und der technische Unterhalt sind an die
3.5 Delegation von Teilaufgaben
Privera AG, Bern, delegiert. Die Liegenschaftsverwaltung zeichnet sich
durch eine langjährige Erfahrung in der Liegenschaftsbranche aus. Die
genauen Ausführungen des Auftrages regelt ein zwischen der
Fondsleitung und Privera AG am 18.9.2009 abgeschlossener Vertrag.
Schroder ImmoPLUS 164. Angaben über die Depotbank
Als Depotbank fungiert die Zürcher Kantonalbank, Zürich. Die Bank wurde im
4.1 Rechtsform und Ort
Jahre 1870 als selbstständige Anstalt des kantonalen öffentlichen Rechts in
der Hauptverwaltung Zürich gegründet. Die Zürcher Kantonalbank ist eine Universalbank.
Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im In- und Ausland mit der
Aufbewahrung des Fondsvermögens beauftragen. Sie haftet dabei für die
gehörige Sorgfalt bei deren Wahl und Instruktion sowie bei der Überwachung
der dauernden Einhaltung der Auswahlkriterien.
Die Dritt- und Sammelverwahrung bringt es mit sich, dass die Fondsleitung
an den hinterlegten Wertpapieren nicht mehr das Allein-, sondern nur noch
das Miteigentum hat.
Die Depotbank ist bei den US-Steuerbehörden als «reporting model 2 foreign
financial institution» im Sinne des Abkommens zwischen der Schweiz und den
Vereinigten Staaten von Amerika über die Zusammenarbeit für eine
erleichterte Umsetzung von FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act)
«IGA Schweiz/USA» sowie Sections 1471–1474 des U.S. Internal Revenue Code
einschliesslich diesbezüglicher Erlasse gemeldet.
Die Zürcher Kantonalbank ist eine Universalbank.
4.2 Haupttätigkeit
Schroder ImmoPLUS 175. Angaben über Dritte
Zürcher Kantonalbank
5.1 Zahlstelle
Bahnhofstrasse 9
8001 Zürich
PricewaterhouseCoopers AG
5.2 Revisionsstelle
Birchstrasse 160
8050 Zürich
Die Fondsleitung hat mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde folgende
5.3 Schätzungsexperten
unabhängige Schätzungsexperten beauftragt:
Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, Partner bei Wüest & Partner AG,
Zürich.
Thomas Pfenninger, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Geroldswil.
Reto Stiefel, eidg. dipl. Architekt ETH und exec. MBA ZHW, Director bei Wüest
& Partner AG, Zürich.
Die Schätzungsexperten zeichnen sich durch ihre langjährige Erfahrung in
Bewertungsdienstleistungen für Immobilienportfolios aus. Wüest & Partner
AG ist ein international tätiges Beratungsunternehmen in den Bereichen
Immobilien- und Baumarkt sowie Raum- und Standortentwicklung. Die
genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und
den Schätzungsexperten abgeschlossener Auftrag.
Schroder ImmoPLUS 186. Risiken
Der Schroder ImmoPLUS unterliegt den Anlegerschutzvorschriften des
6.1 Investitionsrisiken
Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG).
Diese Vorschriften können die erwähnten Risiken allenfalls mindern, nicht
jedoch ausschliessen.
Anleger, die im Zusammenhang mit dieser Emission den Kauf von Anteilen
am Immobilienfonds erwägen, sollten die nachstehenden, spezifischen,
jedoch nicht abschliessenden Risikofaktoren berücksichtigen. Solche Risiken
können einzeln oder in Kombination die Ertragslage des Immobilienfonds
und die Bewertung des Fondsvermögens negativ beeinflussen und zu einer
Verminderung der Anteilswerte führen.
Der Schroder ImmoPLUS investiert vorwiegend in Geschäftsliegenschaften
6.2 Abhängigkeit von
und ist dadurch von der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung sowie von
konjunkturellen Entwicklungen allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängig. Eine schlechte
konjunkturelle Entwicklung kann beispielsweise zu höheren Leerständen bei
Geschäfts- und/oder Wohnliegenschaften führen; als allgemeine
wirtschaftliche Rahmenbedingungen kommen beispielsweise Änderungen
der Teuerungsrate in der Schweiz oder der Attraktivität der Standortfaktoren
der zentralen Wirtschaftsräume der Schweiz im internationalen Vergleich in
Frage. Auch können negative Entwicklungen im Ausland zu einem negativen
Börsenumfeld führen, das sich auch auf die SIX Swiss Exchange und damit die
Kurse der Anteile niederschlägt.
In der Vergangenheit wies der Immobilienmarkt zyklische Strukturen auf.
6.3 Veränderungen des
Zyklische Schwankungen von Angebot und Nachfrage können auch in
schweizerischen Zukunft sowohl auf dem Mieter- als auch auf dem Eigentümermarkt
Immobilienmarktes auftreten, wobei diese Schwankungen nicht notwendigerweise mit der
allgemeinen konjunkturellen Entwicklung einhergehen müssen.
Überangebote führen zu einer Reduktion der Mieterträge und der
Immobilienpreise, eine Verknappung des Angebots dagegen zu deren
Erhöhung. Es können indessen keine zuverlässigen Aussagen zur künftigen
Entwicklung des schweizerischen Immobilienmarktes gemacht werden.
Zudem ist nicht auszuschliessen, dass die Wertentwicklung von Immobilien je
nach ihrem Standort sehr unterschiedlich erfolgen kann.
Der schweizerische Immobilienmarkt kann sich bei gewissen Objekten durch
6.4 Beschränkte Liquidität
eine beschränkte Liquidität auszeichnen, was sich negativ auf die
Preisgestaltung auswirken kann. Es besteht das Risiko, dass der kurzfristige
Kauf bzw. Verkauf grösserer Immobilienbestände je nach Marktlage teilweise
nicht oder nur mit entsprechenden Preiszugeständnissen möglich ist.
Zinsveränderungen, insbesondere die Veränderung des Hypothekarzinses,
6.5 Zinsentwicklung
können negative Auswirkungen auf die Finanzierungskosten, die Bewertung
der gehaltenen Immobilien sowie auf die Entwicklung der Mieterträge haben.
Gemäss Fondsvertrag darf allerdings die maximale Schuldenbelastung im
Durchschnitt ein Drittel des Verkehrswerts nicht übersteigen (vgl. § 14 Ziff. 2
des Fondsvertrages).
Die Bewertung von Immobilien ist von zahlreichen Faktoren abhängig und
6.6 Bewertung der Immobilien
unterliegt nicht zuletzt einer gewissen subjektiven Einschätzung dieser
Faktoren. Die von der Fondsleitung festgelegten Werte der Liegenschaften
können daher vom zukünftigen Verkehrswert abweichen.
Trotz der im Fondsvertrag statuierten Diversifikation des
Immobilienportefeuilles können Veränderungen der Bonitätsrisiken der
Mieter, der Leerstandsrisiken sowie der Mietzinsentwicklung und anderer
Schroder ImmoPLUS 19Faktoren einen bedeutsamen Einfluss auf die Bewertung des
Fondsvermögens und der Anteile haben.
Gemäss Fondsvertrag kann die Fondsleitung zur Beschaffung von
6.7 Erstellen von Bauten
Kapitalanlagen für Rechnung des Fonds Bauten erstellen lassen (§8 Ziff. 3 des
Fondsvertrags). Bis zu deren Fertigstellung können die Investitionen
erhebliche Mittel über eine längere Zeit notwendig machen und es kann
ebenfalls eine längere Zeit notwendig machen und es kann ebenfalls eine
längere Zeit dauern, bis diese Bauten einen Ertrag abwerfen. Überdies sind
mit dem Erstellen von Bauten, insbesondere bei Grossprojekten, alle einer
Bauplanung und Bauausführung inhärenten Risiken verbunden.
Die Möglichkeit von unbekannten, erst später zu Tage tretenden Altlasten
6.8 Altlasten und Umweltrisiken
oder umweltrelevanten Belastungen (beispielsweise aufgrund von
Lärmemissionen) kann nicht generell ausgeschlossen werden. Diese können
zu erheblichen Sanierungskosten führen.
Die sich abzeichnenden Veränderungen in der Bewirtschaftung von
6.9 Wettbewerb
Immobilien, insbesondere von Geschäftsimmobilien (Stichworte: Miete statt
Kauf, Ausgliederung von Immobilien und/oder des
Immobilienmanagements), können zu einem verstärkten Wettbewerb und
einem sich bereits abzeichnenden Konzentrationsprozess führen.
Eine Öffnung der Schweiz zur Europäischen Union (bilaterale Verträge) oder
ein allfälliger Beitritt der Schweiz zur Europäischen Union könnte aufgrund
der damit einhergehenden teilweisen oder vollständigen Öffnung des
schweizerischen Immobilienmarktes für ausländische Investoren zu einer
erheblichen Steigerung der Nachfrage führen. Aus heutiger Sicht müssen die
möglichen Auswirkungen einer Öffnung des schweizerischen Arbeits- und
Immobilienmarkts auf den Wert in der Schweiz gelegener Immobilien als
ungewiss bezeichnet werden.
Mögliche zukünftige Rechtsänderungen, insbesondere im Bereich des
6.10 Rechtsänderungen
Mietrechts, Raumplanungs- und Baurechts, Steuerrechts, des
Umweltschutzrechts und des Bundesgesetzes über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller), können einen Einfluss
auf Immobilienpreise, Kosten und Erträge und damit auf die Bewertung des
Fondsvermögens und der Anteile haben.
Obschon die Fondsleitung ausreichend Zeit und Ressourcen zur Erfüllung
6.11 Mögliche Interessenkonflikte
ihrer Aufgaben einplant und überdies einen Teil ihrer Aufgaben an Dritte
delegiert hat, arbeiten die bei der Fondsleitung verantwortlichen Personen
nicht ausschliesslich für Schroder ImmoPLUS, sondern auch für andere
Anlagefonds.
Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten
6.12 Verträge mit Nahestehenden
auf Nahestehende im Sinne von Art. 91a KKV stattgefunden hat und dass
übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen
abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss
Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008 (Stand 13.
September 2016)).
Die Emission wird kommissionsweise («best effort» basis) im Rahmen eines
6.13 Risiken aufgrund der «best
öffentlichen Bezugsangebotes in der Schweiz durchgeführt. Der
effort»-Emission (theoretische) Preis für den Handel der Fondsanteile ab dem 5. Februar 2018
(ex Bezugsrecht) wird aufgrund des derzeit geplanten Bezugsverhältnisses
bei einem maximalen Emissionsvolumen berechnet. Sofern nicht alle neuen
Anteile gezeichnet oder platziert werden und in der Folge nicht die maximale
Anzahl von Anteilen emittiert wird, wird das Bezugsverhältnis (in
Übereinstimmung mit der Fachinformation der Swiss Funds & Asset
Management Association SFAMA zur Ausgabe von Immobilienfondsanteilen
Schroder ImmoPLUS 20vom 25. Mai 2010 (Stand 1. Juli 2013)) nicht angepasst, weshalb der für die
Fondsanteile angebotene Preis (ex Bezugsrecht) rückblickend als nicht
angemessen erscheinen könnte. Mit Abschluss der Emission entfällt eine
mögliche Beeinflussung des Preises/Kurses durch das Bezugsverhältnis.
Obwohl die Anteile des Schroder ImmoPLUS an der SIX Swiss Exchange
6.14 Preisbildung
kotiert sind, gibt es keine Gewissheit, dass stets ein genügend liquider Markt
für die Anteile vorhanden sein wird. Eine ungenügende Liquidität kann die
Handelbarkeit und Kurse der Anteile negativ beeinflussen sowie zu einer
erhöhten Volatilität der Kurse führen. Es kann nicht gewährleistet werden,
dass die Anteile zum oder über dem Ausgabepreis oder Inventarwert
gehandelt werden; auch bei einem Immobilienfonds wie dem Schroder
ImmoPLUS ist eine Prämie oder ein Discount auf dem Inventarwert möglich.
Allerdings ist die Fondsleitung zur Rücknahme der Anteile unter Einhaltung
einer Kündigungsfrist von 12 Monaten auf das Ende eines Rechnungsjahrs zu
den im Fondsreglement festgelegten Bedingungen (§ 5 des Fondsvertrags)
verpflichtet.
Eine Steigerung des Anteilskurses in der Vergangenheit ist kein Indiz für eine
6.15 Bisherige Wertentwicklung
entsprechende Entwicklung in der Zukunft.
Schroder ImmoPLUS 217. Weitere Informationen
Seit dem Stichtag des letzten Geschäftsjahrs per 30. September 2017 sind
7.1 Negativbestätigung
folgende wesentlichen Änderungen in der Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage eingetreten:
Verkauf per 18.12.2017:
Fribourg, Route de Beaumont 12,
kommerziell genutzte Liegenschaft, CHF 13.55 Mio.*
Sollmietertrag per 30.09.2017 CHF 702,636 p.a.
Kauf per 01.01.2018:
Winterthur, Sulzerallee 10
kommerziell genutzte Liegenschaft, CHF 62.6 Mio.*
Sollmietertrag per 01.01.2018, CHF 3.0 Mio. p.a.
*Preise ohne Nebenkosten
Finanzierung per 10.01.2018
Kreditart: Kurzfristige Verbindlichkeiten – Fester Vorschuss
Laufzeit: ab 10.01.2018 – auf 1 Monat kündbar
CHF 50 Mio., Zinssatz 0.39%
Die Schroder Investment Management (Switzerland) AG sowie die
7.2 Verantwortlichkeit für den
Geschäftsführung des Schroder ImmoPLUS übernehmen die Verantwortung
Prospekt für den Inhalt dieses Emissionsprospektes und erklären hiermit, dass ihres
Wissens die Angaben in diesem Emissionsprospekt richtig und keine
wesentlichen Umstände ausgelassen sind.
Dieser Emissionsprospekt, der Verkaufsprospekt mit integriertem Reglement
7.3 Dokumente
und die letzten Jahresberichte können bei der Fondsleitung und der
Depotbank jederzeit kostenlos bezogen werden.
Die Fondsleitung
Zürich, 31. Januar 2018
Schroder Investment Management (Switzerland) AG
Andreas Markwalder Roger Hennig
Die Depotbank
Zürcher Kantonalbank
Schroder ImmoPLUS 228. Anhang: Geprüfter Jahresbericht per 30.09.2017
Schroder ImmoPLUS 23Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art „Immobilienfonds” Schroder ImmoPLUS Geprüfter Jahresbericht 30.09.2017
Schroder ImmoPLUS Seite 3 Inhaltsverzeichnis Wichtigste Zahlen 5 Bericht des Portfoliomanagers 6 Vermögensrechnung 10 Erfolgsrechnung 11 Kommentar zur Jahresrechnung 12 Liegenschaftenverzeichnis 14 Finanzierung 18 Bewertungsbericht 20 Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft 21 Sonstige Mitteilungen 22 Responsible Investment und Sustainability 24 Organisation und Verwaltung 25 Valoren-Nr: 725141 ISIN: CH0007251413
Schroder ImmoPLUS Seite 5
Wichtigste Zahlen
30.9.2017 30.9.2016 30.9.2015
Kennzahlen Rentabilität
Performance 1 % 3,3 16,0 10,5
Performance Benchmark (SXI Real Estate® Funds TR) % 3,6 10,4 7,8
Anlagerendite % 5,2 2 5,7 5,0 2 5,3 5,7 2 5,4
Eigenkapitalrendite (ROE) % 5,0 2 5,5 5,0 2 5,2 5,3 2 5,0
Rendite des investierten Kapitals (ROIC) % 3,8 2 4,1 4,0 2 4,1 4,3 2 4,1
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) % 79,1 79,2 77,2
Nettorendite der fertigen Bauten % 4,9 5,1 5,2
Ausschüttungsrendite % 2,6 2,5 2,9
Ausschüttungsquote % 74,8 78,3 73,9
Kennzahlen Finanzierung
Fremdfinanzierung Mio. CHF 399.0 282.0 285.0
Fremdfinanzierungsquote % 26,2 20,6 21,1
Fremdkapitalquote % 34,2 28,1 28,5
Fremdfinanzierungskosten % 1,7 1,9 2,1
Restlaufzeit Fremdfinanzierung Jahre 4,4 4,2 5,0
Kennzahlen Finanzmärkte
Agio/Disagio % 27,5 29,5 16,8
Kurs-/ Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 26,0 2 23,8 25,9 2 25,1 22,0 2 23,2
Kurs-/ Cashflowverhältnis (P/CF Ratio) . 28,8 30,8 25,8
Letzter Börsenkurs per Stichtag (Schlusskurs) CHF 1 347 1 338 1 186
Höchster Börsenkurs CHF 1 450 1 358 1 327
Tiefster Börsenkurs CHF 1 238 1 179 1 100
Kennzahlen Vermögensrechnung
Nettofondsvermögen Mio. CHF 1 014.4 992.1 975.2
Grundstücke/Immobilien Mio. CHF 1 523.6 1 370.8 1 349.9
Gesamtfondsvermögen Mio. CHF 1 553.2 1 397.0 1 382.5
Kennzahlen Erfolgsrechnung
Nettoertrag Mio. CHF 44.3 43.5 42.8
Gesamterfolg Mio. CHF 54.4 51.3 49.0
Mietzinseinnahmen Mio. CHF 80.8 75.5 71.9
Mietzinsausfallrate % 2,8 4,0 4,6
Restlaufzeit fixierter Mietverträge (WAULT) Jahre 7,1 6,4 3 7,4 3
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV) % 0,8 0,8 0,8
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF NAV) 4 n.a. 1,1 1,1
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF MV) 0,9 n.a. n.a.
Kennzahlen Anteile
Anteile im Umlauf Anzahl 959 899 960 000 960 000
Nettoinventarwert pro Anteil CHF 1 056.75 1 033.39 1 015.84
Rücknahmepreis pro Anteil 5 CHF 1 016.00 995.00 978.00
Ausschüttung CHF 35.00 34.00 34.00
Ausgaben Anzahl 0 0 0
Rücknahmen 6 Anzahl 101 0 0
1 Die vergangene Performance ist keine Garantie für zukünftige Entwicklungen. Die erwähnte Performance lässt allfällige bei Zeichnungen und Rücknahmen von Anteilen erhobene
Kommissionen und Kosten unberücksichtigt.
2 Exkl. Wertberichtigung auf derivativen Finanzinstrumenten (Zinsabsicherung). Details Seite 18.
3 Zahlen ungeprüft.
4 Ab dem Geschäftsjahr 2016/2017 wird die Fondsbetriebsaufwandquote auf der Basis des Nettofondsvermögens (NAV; Net Asset Value) nicht mehr berechnet. Stattdessen wird
neu die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF MV) berechnet.
5 Rücknahmepreis vor Ausschüttung und nach Abzug der Rücknahmekommission und sämtlicher Liquidationssteuern.
6 Zwangsrücknahme der physischen Anteile per 30.9.2016.Seite 6 Schroder ImmoPLUS
Bericht des Portfoliomanagers
Portfolio weiter diversifiziert und auf 1.52 Milliarden CHF erhöht Investitionen
Der Marktwert des Gesamtportfolios erhöhte sich im Berichtsjahr um 152.8 Im Dezember 2016 konnten drei Baumarktzentren für rund 130 Millionen
Millionen CHF auf 1.524 Milliarden CHF und 49 Liegenschaften. Die CHF für den Fonds erworben werden. Alle drei Baumärkte sind langfristig für
Zunahme von 11,2% ergibt sich aus den Wertveränderungen der 46 14 Jahre an die Hornbach Baumarkt AG vermietet, welche zu den grössten
Bestandesliegenschaften inklusive der getätigten Investitionen und dem und erfolgreichsten Betreibern von Bau- und Gartenmärkten in Europa zählt.
Erwerb eines Immobilienportfolios mit drei Baumarktzentren in der Region Sie befinden sich an strategisch wichtigen Standorten und gehören zu den
Genfersee (Etoy & Villeneuve) und in Luzern. Mit diesem Zukauf werden umsatzstärksten Filialen des Hornbach-Portfolios mit rund 140 Filialen.
langfristig attraktive Renditen gesichert und die Diversifikation im Portfolio Hornbach wird mit einem jährlichen Mietzins von rund 6 Millionen CHF der
weiter verbessert. zweitgrösste Mieter im Portfolio mit 7,4 Prozent.
Mit dieser Transaktion erhöht sich der Anteil Verkauf/Einzelhandel auf 31%
Ertragsstarkes Portfolio und der Büroanteil reduziert sich auf rund 40 Prozent. Auch wenn das starke
Das Portfolio zeichnet sich durch attraktive und ertragsstarke Wachstum des Onlinehandels zu strukturellen Veränderungen des Einzel-
Geschäftsliegenschaften an guten Lagen aus, dessen Qualität sich in den handels führt, sehen wir in verschiedenen Bereichen weiterhin Chancen. So
wichtigen - stabilen oder erneut gesteigerten - Portfolio-Kennzahlen wie der bleiben Ladenlokale an Toplagen und in dominanten Shoppingzentren mit
Anlagerendite: 5,7% (Vorjahr 5,3%), der Eigenkapitalrendite: 5,5% (Vorjahr gutem Mix aus Einzelhandel und Freizeitangeboten weiterhin attraktiv.
5,2%), der Nettorendite: 4,9% (Vorjahr 5,1%) und der EBIT-Marge: 79,1% Ebenso bleiben Fachmärkte, die Produkte anbieten, welche nur schwer
(Vorjahr 79,2%) widerspiegelt. online verkauft werden können oder der Nahversorgung dienen, nach wie vor
interessant. Dazu zählen Baufachmarktzentren, die sich im aktuellen
anspruchsvollen Marktumfeld positiv entwickeln.
Steigende Mietzinseinnahmen
Die Mietzinseinnahmen stiegen um 7,2% von 75,5 Millionen CHF im Vorjahr Der Zukauf von attraktiven neuen Geschäftsimmobilien gestaltet sich
auf 80.8 Millionen CHF. Dies ist vor allem auf den Erwerb der drei unverändert anspruchsvoll. Bei der aktuellen Zinssituation ist der
Baumarktzentren sowie auf die erneute signifikante Reduktion der Anlagenotstand auf Investorenseite weiterhin akut. Mittlerweile sind die
Mietzinsausfallquote zurückzuführen. Über das gesamte Geschäftsjahr hat Renditen für erstklassige Geschäftsimmobilien in Zentrumslagen auf unter
sich diese um rund 1,2% auf 2,8% vermindert. Diese Reduktion stammt 3 Prozent gesunken. Bei einer aktuellen Nettorendite von 4,9 Prozent im
einerseits aus Vermietungserfolgen im Bereich von Büroflächen wie im Portfolio sind Zukäufe auf diesem Renditeniveau nicht interessant; sie würden
Imperial54 in Zürich-Nord und andererseits aus dem Zukauf der erwähnten zu einer massiven Verwässerung für die bestehenden Anleger führen.
neuen vollvermieteten Geschäftsliegenschaften. Dennoch hat die Fondsleitung eine Vielzahl von Investitionsmöglichkeiten
geprüft, die jedoch zu keinen Akquisitionen führten aufgrund der mehrheitlich
Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge verlängerte sich auf hohe 7,1 negativen Rendite- und Risikoprofile. Investitionen werden nur getätigt, wenn
Jahre. Da mittelfristig keine grösseren Mietverträge auslaufen und dank damit für die Investoren langfristig Mehrwert geschaffen werden kann. Neben
intensiven Vermietungsaktivitäten erwarten wir auch im kommenden Zukäufen werden auch regelmässig Verkäufe geprüft. Liegenschaften an
Geschäftsjahr eine stabile Entwicklung der Mietzinseinnahmen. peripheren Lagen mit unsicheren Ertragsaussichten oder grösserem
Sanierungsbedarf werden verkauft.
Erfreuliches Geschäftsergebnis Im aktuellen Marktumfeld gilt es somit die Entwicklung des bestehenden
Der Nettoertrag konnte trotz substantiellen Investitionen in Grosssanierungen Immobilienportfolios weiter voranzutreiben wie zum Beispiel die umfassenden
zweier Büroliegenschaften in Bern und in Genf auf 44.3 Millionen CHF (2016: Sanierungen der Geschäftsliegenschaften in Genf-Flughafen und in Bern.
43.5 Millionen CHF) gesteigert werden. Beim Sanierungsobjekt in Bern wurde
mit über 90 Prozent der überwiegende Anteil der Investitionskosten von rund Eine umfassende Sanierung der Büroliegenschaft Louis-Casaï 18 in Genf-
9.5 Millionen CHF als Unterhaltskosten qualifiziert und ist in der Folge Flughafen wurde soeben erfolgreich abgeschlossen. Die Aussenfassade, die
steuerlich abzugsfähig. Der Gesamterfolg hat sich mit 54.4 Millionen CHF Umgebung und das Innere der Büroliegenschaft inklusive Haustechnik
(2016: 51.3 Millionen CHF) deutlich erhöht. wurden saniert. Die Liegenschaft hat danach deutlich an Attraktivität
gewonnen, was sich in der Wiedervermietung als klarer Vorteil erweist.
Im aktuellen Marktumfeld ist es wichtig, neben Neuinvestitionen auch in die Erfolgsversprechende Verhandlungen mit potentiellen neuen Mietern sind im
bestehenden Immobilien zu investieren. So erfolgten im vergangenen und Gange und bereits 75 Prozent der Mietflächen sind wieder langfristig
laufenden Geschäftsjahr wiederum grössere Investitionen. Diese Mass- vermietet.
nahmen beeinflussen das Ergebnis kurzfristig negativ, langfristig steigt die
Attraktivität des Immobilienportfolios und das künftige Ertragspotential wird Auch die Liegenschaft an der Christoffelgasse 6 nahe dem Hauptbahnhof
positiv beeinflusst. Grössere Investitionen erfolgen nur in Geschäfts- in Bern wird in den nächsten Monaten umfassend saniert. Basierend auf
immobilien an attraktiven Lagen. Dies trifft bei beiden Grosssanierungen in den aktuellen Mietverhandlungen erwarten wir nach Sanierungsabschluss
Bern und Genf zu. im Sommer 2018 eine Vollvermietung der gesamten 5‘000 m2 Geschäfts-
flächen. Neu wird Migros im Unter- und Erdgeschoss ein Premium Fitness-
Die positive Entwicklung des Gesamterfolgs widerspiegelte sich im center eröffnen und in den Obergeschossen werden hochwertige Arztpraxen
Nettoinventarwert, der vor Ausschüttung von 1‘033.39 CHF im Vorjahr um und Büroflächen den neuen Mietern übergeben.
2,3% (2016: 1,7%) auf 1‘056.75 CHF pro Anteil anstieg.
Vermietung
Ausschüttung Die Entwicklung auf dem Vermietungsmarkt für Geschäftsimmobilien bleibt
Dank der robusten Ertragssituation und dem guten Geschäftsergebnis anspruchsvoll, auch wenn sich die Situation zuletzt leicht entspannt hat. Bei
konnte die Ausschüttung auf CHF 35.00 pro Anteilschein (Vorjahr CHF Wiedervermietungen von Büro- und Verkaufsflächen muss aufgrund des
34.00) gesteigert werden. Trotz dieser Erhöhung reduziert sich die erhöhten Angebots infolge der regen Neubautätigkeit der letzten Jahre mit
Ausschüttungsquote von 78,3 Prozent im Vorjahr auf 74,8 Prozent und längeren Absorptionszeiten gerechnet werden. Trotz vorübergehender
ist weiterhin sehr solide abgesichert. Erholung erwarten wir, wenn auch mit regional unterschiedlichen
Ausprägungen, im Markt tendenziell eine moderate Zunahme der LeerständeSchroder ImmoPLUS Seite 7
über die nächsten Jahre. Infolge stetig wachsendem Onlinehandel und Entwicklung Nettofondsvermögen/Verkehrswerte
Einkaufstourismus ins grenznahe Ausland sind im Einzelhandel grössere
Umwälzungen im Gange. Wir erwarten vor allem bei kleineren und mittleren
peripheren Einkaufszentren steigende Vermarktungsprobleme. Der Schroder
ImmoPLUS fokussiert deshalb auf zentrale Verkaufsflächenstandorte und
Sparten wie die neu erworbenen Baumärkte, bei denen das Risiko einer
Verdrängung durch den Onlinehandel deutlich geringer ist. Anbieter wie
Hornbach schaffen es zudem, den stationären Handel mit dem Online-
geschäft geschickt zu kombinieren.
Die Mietflächen der Liegenschaften im Fonds können nach wie vor zu
attraktiven Konditionen vermietet werden. Das Portfolio ist bezüglich
Standorte, Nutzungsarten und Mieter breit diversifiziert und bietet Vorteile im
gegenwärtigen kompetitiven Marktumfeld. Die durchschnittliche Restlaufzeit
der Mietverträge (WAULT) konnte infolgedessen von 6,4 Jahren im Vorjahr
auf 7.1 Jahren weiter erhöht werden. Damit ist eine stabile Ertragsent-
wicklung über die nächsten Jahre garantiert. Die durchschnittliche
Mietausfallrate konnte erneut reduziert werden, von 4,0% im Vorjahr auf
2.8%. Da mittelfristig keine grösseren Mietverträge auslaufen, erwarten wir
auch künftig eine Mietzinsausfallrate auf moderatem Niveau.
Der Nettoinventarwert pro Anteil stieg von 1 033.39 CHF um 2,3% auf neu
Unser Vermietungsmanagement konzentriert sich auf zwei 1 056.75 CHF.
Geschäftsliegenschaften in Zürich und in Genf. Im Gebäude Imperial54 in
Zürich-Nord konnten im vergangenen Geschäftsjahr weitere Flächen
Portfolioqualität
vermietet werden, sodass aktuell nur noch rund 800 m2 Büros zur
Die laufende Optimierung des Portfolios durch die Veräusserung von
Verfügung stehen. Mitte nächstes Jahr werden in diesem Objekt weitere
Immobilien an B-Lagen mit ungenügendem Entwicklungspotential sowie die
rund 2‘000 m2 hochwertig ausgebaute Büroflächen zur Vermietung
gezielten Investitionen in bestehende und neue Liegenschaften an guten
gelangen. Mit der Eröffnung eines neuen Fitness-Studios im Untergeschoss
Lagen mit langfristig gesicherten Mietzinseinnahmen führte zur Qualitäts-
wird das Angebot der Liegenschaft zusätzlich ausgeweitet und die
erhöhung des Portfolios. Mit diesen Massnahmen wurden auch die
Attraktivität nochmals gesteigert. Einhergehend mit einer generellen
Ertragssicherheit und die Diversifikation verbessert. Das Gesamtrating des
Aufwertung der Mikrolage sehen wir zukünftigen Wiedervermietungen positiv
Schroder ImmoPLUS Portfolio ist erstklassig.
entgegen.
Marktmatrix
Signifikante Vermietungserfolge wurden auch mit der Liegenschaft an der
Av. Louis-Casai 18 in Genf-Flughafen, direkt gegenüber dem grössten
Einkaufszentrum der Westschweiz gelegen, erzielt. Bereits vor Abschluss der
Umbauarbeiten konnte die Hälfte der zur Verfügung stehenden Büroflächen
langfristig vermietet werden. Für die verbleibenden rund 1‘350 m2
neuwertigen Büroflächen laufen Verhandlungen mit verschiedenen
Interessenten.
Entwicklung Portfolio
Das Portfolio der 49 Immobilien wurde per 30. September 2017 von den
Bewertungsexperten auf 1.52 Milliarden CHF geschätzt. Somit stieg der
Marktwert gegenüber dem Vorjahr um 152.8 Millionen CHF oder 11,2
Prozent. Die Zunahme ergibt sich aus der Wertveränderung der 46
Bestandesliegenschaften inklusive der getätigten Investitionen von 23.0
Millionen CHF und dem Erwerb der drei Baumärkte.
Die verfolgte Anlagestrategie widerspiegelt sich wiederum im diesjährigen
Ergebnis. Per Abschlussdatum konnte eine Anlagerendite von 5,7%
erwirtschaftet werden. Die Nettorendite von 4,9% ist im aktuellen
Marktumfeld weiterhin sehr attraktiv. Basierend auf den Einzelbewertungen
von Wüest Partner beträgt der durchschnittlich marktgewichtete reale
Diskontierungssatz 4,0% und der nominale Diskontierungssatz 4,5%.Sie können auch lesen
