Schroder ImmoPLUS Emissionsprospekt - Neue Emission mit Bezugsfrist vom 30. November bis 9. Dezember 2021, 12.00 Uhr
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Schroder ImmoPLUS Emissionsprospekt Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art „Immobilienfonds“ Ausgabe von Fondsanteilen gegen Bezugsrecht Neue Emission mit Bezugsfrist vom 30. November bis 9. Dezember 2021, 12.00 Uhr
Emissionsprospekt:
Der vorliegende Emissionsprospekt bildet die ausschliessliche Grundlage für alle Zeichnungen von Anteilen des
Immobilienfonds Schroder ImmoPLUS (nachstehend auch der «Fonds» oder der «Immobilienfonds»).
Dieser Emissionsprospekt wurde in Übereinstimmung mit der Fachinformation Ausgabe von
Immobilienfondsanteilen der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA (neu Asset Management
Association Switzerland AMAS) vom 25. Mai 2010 (Stand 21. Dezember 2018) erstellt.
Potenzielle Anleger werden gebeten, diesen Emissionsprospekt und insbesondere das Kapitel «Risiken» sorgfältig
durchzulesen.
Schroder ImmoPLUS 2
Inhaltsverzeichnis
1. Angebot......................................................................................................................................................................................... 4
2. Angaben über den Schroder ImmoPLUS............................................................................................................................ 8
3. Angaben über die Fondsleitung .......................................................................................................................................... 16
4. Angaben über die Depotbank .............................................................................................................................................. 18
5. Angaben über Dritte................................................................................................................................................................ 19
6. Risiken.......................................................................................................................................................................................... 20
7. Weitere Informationen ........................................................................................................................................................... 23
8. Anhang: Geprüfter Jahresbericht per 30.09.2021........................................................................................................... 24
9. Anhang: Fondsvertrag ............................................................................................................................................................ 49
Schroder ImmoPLUS 3
1. Angebot
1.1. Rechtsgrundlage Der Verwaltungsrat der Schroder Investment Management
(Switzerland) AG, als Fondsleitung des Schroder ImmoPLUS, hat die
Emission von maximal 712’012 Anteilen des Schroder ImmoPLUS
beschlossen.
Damit erhöht sich die Anzahl der sich im Umlauf befindenden
Anteile wie folgt:
Anzahl Anteile vor Emission 9’968’181
+ Emission neuer Anteile max. 712’012
= Anzahl Anteile nach Emission max. 10‘680‘193
Die Emission wird kommissionsweise («best effort basis») im
Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebotes in der Schweiz und
einer freien Zeichnung in der Schweiz für die nicht im öffentlichen
Bezugsangebot bezogenen Anteile durchgeführt. Voraussetzung
für die Teilnahme an der freien Zeichnung ist, dass der Anleger, die
ihm zugeteilten oder durch ihn erworbenen Bezugsrechte
vollständig ausgeübt hat. Nicht gezeichnete Anteile werden
allenfalls nicht emittiert, wodurch sich der Emissionsbetrag
reduziert. Die Fondsleitung behält sich das Recht vor, nach Ablauf
der Bezugsfrist allenfalls nicht gezeichnete Anteile zusammen mit
der Depotbank oder Dritten mit der gebotenen Sorgfalt im Markt zu
platzieren.
Die Ausübung der Bezugsrechte hat via Depotbank der Anleger bis
am 9. Dezember 2021 um 12.00 Uhr (MEZ) zu erfolgen.
Nach dem Ende der Bezugsfrist gibt die Fondsleitung die Anzahl der
effektiv zu emittierenden Anteile bekannt. Die neuen Anteile
werden zu den folgenden Bedingungen angeboten.
1.2. Bezugsfrist 30. November 2021 bis 9. Dezember 2021, 12.00 Uhr (MEZ)
Später eingereichte Ausübungserklärungen können nicht mehr
berücksichtigt werden. Bezugsrechte, die nicht innerhalb der
Bezugsfrist ausgeübt werden, verfallen wertlos und ohne
Entschädigung (siehe nachstehend «Bezugsrechtshandel»). Die
Ausübung der Bezugsrechte ist unwiderruflich.
1.3. Bezugsverhältnis Jedem Anteil vor der Emission wird ein (1) Bezugsrecht zugeteilt.
Vierzehn (14) Bezugsrechte berechtigen zum Bezug von einem (1)
neuen Anteil gegen Bezahlung des Bezugs- bzw. Ausgabepreises.
1.4. Zuteilung der Bezugsrechte Stichtag für die Zuteilung der Bezugsrechte ist der 29. November
2021 (nach Handelsschluss); ab dem 30. November 2021 werden
die Anteile ex Bezugsrecht gehandelt.
Bestehenden Anlegern werden die Bezugsrechte durch ihre
Depotbank eingebucht.
1.5. Ausübung des Bezugsrechts Die Ausübung des Bezugsrechts hat gemäss den Instruktionen der
Depotbank der Anleger zu erfolgen.
Schroder ImmoPLUS 4
Während der Bezugsfrist nicht ausgeübte Bezugsrechte verfallen
wertlos und ohne Entschädigung. Die Fondsleitung behält sich das
Recht vor, nach Ablauf der Bezugsfrist allenfalls nicht gezeichnete
Anteile zusammen mit der Depotbank oder Dritten mit der
gebotenen Sorgfalt im Markt zu platzieren.
1.6. Bezugsrechtshandel Es findet ein Bezugsrechtshandel vom 30. November 2021 bis 7.
Dezember 2021 an der SIX Swiss Exchange AG statt.
Der Wert der an der SIX Swiss Exchange AG gehandelten
Bezugsrechte ist aufgrund von Angebot und Nachfrage
Schwankungen unterworfen. Es gibt keine Gewähr dafür, dass sich
in diesem Zeitraum auch tatsächlich ein aktiver Markt für die
Bezugsrechte entwickelt. Die Werthaltigkeit der Bezugsrechte kann
nicht gewährleistet werden.
1.7. Zeichnungsfrist 30. November 2021 bis 9. Dezember 2021, 12.00 Uhr (MEZ)
1.8. Anmeldung der freien Freie Zeichnungen der nicht im Bezugsangebot bezogenen Anteile
Zeichnung haben gemäss den Instruktionen der Depotbank der Anleger zu
erfolgen.
1.9. Bezugs- bzw. Ausgabepreis CHF 144.00 netto je neuen Anteil
Der Bezugs- bzw. Ausgabepreis wurde gemäss Fondsvertrag (siehe
§ 17 Ziff. 3) festgelegt. Er basiert auf dem Inventarwert per 30.
September 2021 (CHF 142.53) abzüglich der Ausschüttung für das
Geschäftsjahr 2020/2021 (CHF 4.80). Eingeschlossen sind der
Einkauf in den laufenden Ertrag (für die Periode 1. Oktober 2021 bis
10. Dezember 2021), die Ausgabekommission von 2% sowie die
Nebenkosten gemäss Fondsvertrag. Der Bezugs- bzw.
Ausgabepreis wird auf einen Franken gerundet.
Die Liegenschaften des Immobilienfonds wurden durch die
unabhängigen Schätzungsexperten per 30. September 2021 zuletzt
geschätzt bzw. überprüft. Diese Schätzungen bildeten die
Grundlage für die Berechnung des Bezugs- bzw. Ausgabepreises.
1.10. Zuteilung Die Zuteilung der Anteile erfolgt voraussichtlich am 9. Dezember
2021.
Im Falle einer Überzeichnung erfolgt eine pro rata Zuteilung und
die Zeichnungsaufträge der freien Zeichnung werden entsprechend
gekürzt. Die mit einem Bezugsrecht gezeichneten neuen Anteile
werden in jedem Fall im vollen Umfang zugeteilt. Die Anleger sind
verpflichtet, die ihnen zugeteilten Anteile in vollem Umfang zu
liberieren.
1.11. Liberierung 10. Dezember 2021
1.12. Anlegerkreis Der Kreis der Anleger ist nicht beschränkt.
1.13. Verurkundung / Depotpflicht Die Anteile werden nicht verbrieft, sondern buchmässig geführt.
1.14. Ausschüttungsberechtigung Die neuen Anteile sind für das Geschäftsjahr 2021/2022
ausschüttungsberechtigt.
1.15. Verwendung des Der Emissionserlös aus der Kapitalerhöhung soll den Erwerb von
Emissionserlöses zwei Bürogebäuden im Jahr 2021 in der Höhe von rund CHF 70 Mio.
refinanzieren und dazu dienen, das dafür aufgenommene
Schroder ImmoPLUS 5
kurzfristige Fremdkapital zurückzuzahlen. Der übrige Erlös wird zur
Investition in Projekte sowie zur Reduktion des kurzfristigen
Fremdkapitals herangezogen.
1.16. Kotierung / Handel der Anteile Die bisherigen Anteile sind gemäss Standard für kollektive
Kapitalanlagen an der SIX Swiss Exchange AG kotiert. Ab dem 30.
November 2021 werden die Anteile ex Bezugsrecht gehandelt.
Die Kotierung der neuen Anteile aus Kapitalerhöhung gemäss
Standard für kollektive Kapitalanlagen an der SIX Swiss Exchange
AG ist auf den 10. Dezember 2021 beantragt und bewilligt worden.
Die genaue Anzahl der effektiv neu zu emittierenden Anteile und
damit die genaue Anzahl der zu kotierenden Anteile werden nach
Ablauf der Bezugsfrist durch die Fondsleitung bekanntgegeben.
1.17. Verkaufsrestriktionen Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen dieses
Immobilienfonds im Ausland kommen die dort geltenden
Bestimmungen zur Anwendung.
Für folgendes Land liegt eine Vertriebsbewilligung vor: Schweiz.
Anteile des Fonds dürfen innerhalb der USA und ihren Territorien
weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Anteile des
Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit
Wohnsitz oder Sitz in den USA und/oder anderen natürlichen oder
juristischen Personen, deren Einkommen und/oder Erträge,
ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegen,
sowie Personen, die gemäss Regulation S des US Securities Acts von
1933 und/oder dem US Commodity Exchange Act in der jeweils
gültigen Fassung als US Personen gelten, weder angeboten,
verkauft noch ausgeliefert werden.
1.18. Valor / ISIN / Ticker Anteilschein
• Valor: 39 571 886
• ISIN: CH0395718866
• Ticker: SRI
Bezugsrecht
• Valor: 114619908
• ISIN: CH1146199083
• Ticker: SRI1
1.19. Durchführende Bank Zürcher Kantonalbank
1.20. Anwendbares Recht /
Schweizer Recht / Zürich
Gerichtsstand
1.21. Force Majeure Die Fondsleitung sowie die Depotbank haben das Recht, jederzeit
vor dem Liberierungsdatum aufgrund von bedeutenden
Ereignissen nationaler oder internationaler, währungspolitischer,
finanzieller, wirtschaftlicher, politischer oder
abwicklungstechnischer Natur oder bei Eintreten von
Vorkommnissen anderer Art, die den Erfolg des Angebots ernsthaft
in Frage stellen würden, die Emission von neuen Anteilen zu
verschieben bzw. diese nicht durchzuführen.
Schroder ImmoPLUS 61.22. Terminübersicht Zuteilung der Bezugsrechte 29. November 2021
(nach Börsenschluss)
Ex-Tag Bezugsrecht 30. November 2021
Beginn der Bezugs- und Zeichnungsfrist 30. November 2021
Beginn des Bezugsrechtshandels 30. November 2021
Ende des Bezugsrechtshandels 7. Dezember 2021
Ende der Bezugs- und Zeichnungsfrist 9. Dezember 2021,
12.00 Uhr (MEZ)
Bekanntgabe der genauen Anzahl effektiv 9. Dezember 2021
neu auszugebender Anteile und damit der (nach Börsenschluss)
genauen Anzahl der zu kotierenden Anteile
Liberierung der Anteile / 10. Dezember 2021
Lieferung der Anteile
Kotierung der neuen Anteile aus Kapitalerhöhung gemäss Standard
für kollektive Kapitalanlagen der SIX Swiss Exchange AG und 1.
Handelstag 10. Dezember 2021
Schroder ImmoPLUS 72. Angaben über den Schroder ImmoPLUS
Der Schroder ImmoPLUS ist ein vertraglicher Anlagefonds
2.1 Allgemeine Angaben zum Fonds
schweizerischen Rechts der Art „Immobilienfonds“ gemäss
Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006.
Der Fondsvertrag wurde von der Schroder Investment Management
(Switzerland) AG, Zürich (vormals „Swiss Re Asset Management Fund
(Switzerland) AG“), als Fondsleitung aufgestellt und mit Zustimmung
der Zürcher Kantonalbank, Zürich, als Depotbank der Eidgenössischen
Bankenkommission unterbreitet und von dieser erstmals am 24.
September 1997 genehmigt.
Der Immobilienfonds basiert auf einem Kollektivanlagevertrag
(Fondsvertrag), in dem sich die Fondsleitung verpflichtet, den Anleger
nach Massgabe der von ihm erworbenen Fondsanteile am
Immobilienfonds zu beteiligen und diesen gemäss den
Bestimmungen von Gesetz und Fondsvertrag selbständig und im
eigenen Namen zu verwalten. Die Depotbank nimmt nach Massgabe
der ihr durch Gesetz und Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am
Fondsvertrag teil.
Gemäss Fondsvertrag steht der Fondsleitung das Recht zu, mit
Zustimmung der Depotbank und Genehmigung der Aufsichtsbehörde
jederzeit verschiedene Anteilsklassen zu schaffen, aufzuheben oder zu
vereinigen.
Der Immobilienfonds ist nicht in Anteilsklassen unterteilt.
Der Immobilienfonds eignet sich für Anleger mit einem mittel- bis
2.2 Profil der typischen Anleger
langfristigen Anlagehorizont. Die Anleger können zeitweilige
Schwankungen des Inventarwertes der Fondsanteile in Kauf nehmen
und sind nicht auf einen bestimmten Termin hin auf eine Realisierung
der Anlage angewiesen.
Das Anlageziel des Immobilienfonds besteht hauptsächlich darin,
2.3 Anlageziel und Anlagepolitik
langfristig ein attraktives inneres Wachstum zu erzielen. Um dies zu
erreichen, wird der Fonds Immobilien mit überdurchschnittlichen
Ertragsaussichten erwerben.
Dieser Immobilienfonds investiert in erster Linie in Grundstücke
(schwergewichtig kommerziell genutzte Liegenschaften deren Erwerb
gemäss Art. 2 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983
(BewG) nicht der Bewilligungspflicht untersteht) und andere gemäss
Fondsvertrag zulässige Anlagen.
Anlagepolitik
1. Die Fondsleitung investiert das Vermögen dieses
Immobilienfonds in Immobilienwerte in der ganzen Schweiz.
2. Als Anlagen dieses Immobilienfonds sind zugelassen:
a) Grundstücke (einschliesslich Zubehör).
Als Grundstücke gelten:
– Wohnbauten
– Kommerziell genutzte Liegenschaften
Schroder ImmoPLUS 8– Bauten mit gemischter Nutzung
– Stockwerkeigentum
– Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten;
Unbebaute Grundstücke müssen erschlossen und für eine
umgehende Überbauung geeignet sein sowie über eine
rechtskräftige Baubewilligung für deren Überbauung
verfügen. Mit der Ausführung der Bauarbeiten muss vor
Ablauf der Gültigkeitsdauer der jeweiligen Baubewilligung
begonnen werden können.
– Baurechtsgrundstücke (inkl. Bauten und
Baudienstbarkeiten).
Gewöhnliches Miteigentum an Grundstücken ist zulässig,
sofern die Fondsleitung einen beherrschenden Einfluss
ausüben kann, d.h. wenn sie über die Mehrheit der
Miteigentumsanteile und Stimmen verfügt.
b) Beteiligungen an und Forderungen gegen Schweizer
Immobiliengesellschaften, deren Zweck einzig der Erwerb und
Verkauf oder die Vermietung und Verpachtung eigener, im
Sinne des BewG nicht bewilligungspflichtiger Grundstücke ist,
sofern mindestens zwei Drittel ihres Kapitals und der
Stimmen im Immobilienfonds vereinigt sind.
c) Schuldbriefe oder andere vertragliche Grundpfandrechte.
3. Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds
Bauten erstellen lassen. Sie darf in diesem Fall für die Zeit der
Vorbereitung, des Baus oder der Gebäudesanierung der
Ertragsrechnung des Immobilienfonds für Bauland und
angefangene Bauten einen Bauzins zum marktüblichen Satz
gutschreiben, sofern dadurch die Kosten den geschätzten
Verkehrswert nicht übersteigen.
Nettofondsvermögen per 30. September 2021: CHF 1‘420‘786‘632
2.4 Fondsvolumen
Verkehrswert der Liegenschaften per 30. September 2021: CHF
2.5 Verkehrswert der
2'173'827’000
Liegenschaften
Schroder ImmoPLUS 9Die wichtigsten Zahlen (Quelle Jahresbericht 30. September 2021):
2.6 Weitere Kennzahlen
Schroder ImmoPLUS 10Entwicklung des Inventarwerts
2.7 Entwicklung Inventarwert und
Börsenkurs
190
170
150
130
110
90
70
50
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Börsenkurs Inventarwert
Schweiz
2.8 Fondsdomizil
Schroder Investment Management (Switzerland) AG, Zürich
2.9 Fondsleitung
Zürcher Kantonalbank, Zürich
2.10 Depotbank
Vergütungen und Auslagenersatz von Fondsleitung und Depotbank
2.11 Vergütungen
richten sich nach § 19 des Fondsvertrags.
Das Geschäftsjahr dauert vom 1. Oktober bis zum 30. September.
2.12 Geschäftsjahr
Der Nettoertrag des Immobilienfonds wird jährlich spätestens innerhalb
2.13 Verwendung des Erfolgs
von vier Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres in der
Rechnungseinheit Schweizer Franken an die Anleger ausgeschüttet.
Die Fondsleitung kann zusätzlich Zwischenausschüttungen aus den
Erträgen vornehmen.
Bis zu 30% des Nettoertrages der kollektiven Kapitalanlage (Einkommen,
welches der Fonds von seinen gehaltenen Beteiligungen erzielt) inklusive
vorgetragene Erträge aus früheren Rechnungsjahren können auf neue
Rechnung vorgetragen werden. Beträgt der Nettoertrag eines
Rechnungsjahres inklusive vorgetragene Erträge aus früheren
Rechnungsjahren weniger als a) 1% des Nettofondsvermögens und b)
CHF 1 pro Anteil, so kann auf eine Ausschüttung verzichtet werden und
der gesamte Nettoertrag auf neue Rechnung vorgetragen werden.
Realisierte Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Sachen und
Rechten können von der Fondsleitung ausgeschüttet oder zur
Wiederanlage zurückbehalten werden.
Der Immobilienfonds besitzt in der Schweiz keine Rechtspersönlichkeit. Er
2.14 Relevante Steuervorschriften
unterliegt grundsätzlich weder einer Ertrags- noch einer Kapitalsteuer.
Eine Ausnahme bilden Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz. Die
Erträge aus direktem Grundbesitz unterliegen gemäss dem
Schroder ImmoPLUS 11Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer der Besteuerung beim
Immobilienfonds selbst und sind dafür beim Anteilinhaber steuerfrei.
Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz sind ebenfalls nur beim
Immobilienfonds steuerbar.
Die im Immobilienfonds auf inländischen Erträgen abgezogene
eidgenössische Verrechnungssteuer kann von der Fondsleitung für den
Immobilienfonds vollumfänglich zurückgefordert werden.
Die Ertragsausschüttungen des Immobilienfonds (an in der Schweiz und
im Ausland domizilierte Anleger) unterliegen der eidgenössischen
Verrechnungssteuer (Quellensteuer) von 35%. Die je mit separatem
Coupon ausgeschütteten Erträge und Kapitalgewinne aus direktem
Grundbesitz und Kapitalgewinne aus der Veräusserung von
Beteiligungen und übrigen Vermögenswerten unterliegen keiner
Verrechnungssteuer.
In der Schweiz domizilierte Anleger können die in Abzug gebrachte
Verrechnungssteuer durch Deklaration in der Steuererklärung resp.
durch separaten Verrechnungssteuerantrag zurückfordern.
Im Ausland domizilierte Anleger können die Verrechnungssteuer nach
dem allfällig zwischen der Schweiz und ihrem Domizilland bestehenden
Doppelbesteuerungsabkommen zurückfordern. Bei fehlendem
Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit.
Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten
Rechtslage und Praxis aus. Änderungen der Gesetzgebung,
Rechtsprechung bzw. Erlasse und Praxis der Steuerbehörden bleiben
ausdrücklich vorbehalten.
Die Besteuerung und die übrigen steuerlichen Auswirkungen für den
Anleger beim Halten bzw. Kaufen oder Verkaufen von Fondsanteilen
richten sich nach den steuergesetzlichen Vorschriften im Domizilland des
Anlegers. Für diesbezügliche Auskünfte wenden sich Anleger an ihren
Steuerberater.
Der Immobilienfonds hat folgenden Steuerstatus:
Internationaler automatischer Informationsaustausch in Steuersachen
(automatischer Informationsaustausch):
Dieser Anlagefonds qualifiziert für die Zwecke des automatischen
Informationsaustausches im Sinne des gemeinsamen Melde- und
Sorgfaltsstandard der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit
und Entwicklung (OECD) für Informationen über Finanzkonten (GMS) als
nicht meldendes Finanzinstitut.
FATCA:
Der Immobilienfonds wurde bei den US-Steuerbehörden als Registered
Deemed Compliant Financial Institution unter einem Model 2 IGA im
Sinne der Sections 1471-1474 des U.S. Internal Revenue Code (Foreign
Account Tax Compliance Act, einschliesslich diesbezüglicher Erlasse,
“FATCA“) angemeldet.
Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich, doch darf sie nur
2.15 Ausgabe und Rücknahme
tranchenweise erfolgen. Die Fondsleitung bestimmt die geplante Anzahl
von Anteilen der neu auszugebenden Anteile, das Bezugsverhältnis für die bisherigen
Anleger, die Emissionsmethode für das Bezugsrecht und die übrigen
Bedingungen, die in diesem Emissionsprospekt veröffentlicht sind.
Schroder ImmoPLUS 12Der Anleger kann seinen Anteil jeweils auf das Ende eines
Rechnungsjahres, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12
Monaten, kündigen. Die Fondsleitung kann unter bestimmten
Bedingungen die während eines Rechnungsjahres gekündigten Anteile
vorzeitig zurückzahlen (vgl. § 17 Ziff. 2 Fondsvertrag). Die ordentliche wie
auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgt innerhalb von maximal 3
Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres (vgl. § 5 Ziff. 5
Fondsvertrag).
Der Nettoinventarwert des Immobilienfonds wird zum Verkehrswert auf
Ende des Rechnungsjahres und bei jeder Ausgabe von Anteilen in
Schweizer Franken berechnet.
Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert
des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des
Immobilienfonds sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des
Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die
Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird auf einen Franken
gerundet.
Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den Richtlinien der
Asset Management Association Switzerland (AMAS) für die
Immobilienfonds (Link: www.am-switzerland.ch) werden die Immobilien
des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde
akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen
Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei
einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich
erzielt würde. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im
Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss
der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die
Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen
Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter
Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich
erzielbaren Preis dar.
Der Ausgabepreis ergibt sich wie folgt: im Hinblick auf die Ausgabe
berechneter Nettoinventarwert, zuzüglich der Nebenkosten
(Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren, marktkonforme
Courtagen, Abgaben usw.), die dem Immobilienfonds im Durchschnitt
aus der Anlage des einbezahlten Betrages erwachsen und zuzüglich der
Ausgabekommission. Die Höhe der Nebenkosten und der
Ausgabekommission ist unter Ziff. 5.3 des separaten Prospekts mit
integriertem Fondsvertrag ersichtlich.
Der Rücknahmepreis ergibt sich wie folgt: im Hinblick auf die Rückgabe
berechneter Nettoinventarwert, abzüglich der Nebenkosten, die dem
Immobilienfonds im Durchschnitt aus dem Verkauf eines dem
gekündigten Anteil entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen und
abzüglich der Rücknahmekommission. Die Höhe der Nebenkosten und
der Rücknahmekommission ist unter Ziff. 5.3 des separaten Prospekts mit
integriertem Fondsvertrag ersichtlich.
Ausgabe- und Rücknahmepreise werden auf 1 Franken gerundet. Die
Auszahlung erfolgt jeweils innert fünf Bankarbeitstagen nach der
definitiven Bewertung der Anteile per Bewertungstag, welcher jeweils der
30. September des Geschäftsjahres ist.
Die Anteile werden grundsätzlich nicht verbrieft, sondern buchmässig
geführt.
Schroder ImmoPLUS 13Die Fondsleitung kann die Ausgabe der Anteile jederzeit einstellen sowie
Anträge auf Zeichnung oder Umtausch von Anteilen zurückweisen.
Die Fondsleitung stellt einen regelmässigen börslichen Handel der
2.16 Handel
Immobilienfondsanteile über die Schweizer Börse SIX Swiss Exchange AG
sicher. Als Market Maker wurde die Zürcher Kantonalbank eingesetzt.
Die Fondsleitung veröffentlicht den Verkehrswert des Fondsvermögens
und den sich daraus ergebenden Inventarwert der Fondsanteile
gleichzeitig mit der Bekanntgabe an die mit dem regelmässigen
börslichen Handel der Anteile betraute Bank oder den damit betrauten
Effektenhändler im Publikationsorgan.
Publikationsorgan für Mitteilungen an die Anleger: Swiss Fund Data AG
2.17 Bekanntmachungen
(www.swissfunddata.ch)
Weitere Publikationen: Periodische Berichte (Jahres- und
Halbjahresberichte, Monatsübersichten).
Split 1:8 per 05.02.2018,
2.18 Kapitalveränderungen der
Anteile im Umlauf vor Split: 959‘899 Stück
letzten 3 Jahre vor der Emission Anteile im Umlauf nach Split: 7'679’192 Stück
Emission 19.02.2018,
Anteile im Umlauf vor Emission: 7'679'192 Stück
Anteile im Umlauf nach Emission: 8'639’091 Stück
Emission 23.12.2019,
Anteile im Umlauf vor Emission: 8'639’091 Stück
Anteile im Umlauf nach Emission: 9’968'181 Stück
Ausschüttung pro Anteil:
2.19 Ausschüttungsentwicklung der
2019: CHF 4.60
letzten 3 Jahre vor der Emission
2020: CHF 4.70
2021: CHF 4.80
Kauf per 01.01.2018:
2.20 Veränderungen im Winterthur, Sulzerallee 8/10
Liegenschaftenbestand kommerziell genutzte Liegenschaft, CHF 62.6 Mio.*
(Periode??)
Verkauf per 31.12.2018:
Ascona, Viale B. Papio 6
kommerziell genutzte Liegenschaft, CHF 4.6 Mio.*
Kauf per 11.12.2019:
Stein, Schaffhauserstrasse 101
Kommerziell genutzte Liegenschaft, CHF 145.0 Mio*
Kauf per 19.12.2019:
Genève, Rue de Lausanne 11–19b / Passage des Alpes 2
Kommerziell genutzte Liegenschaft, CHF 300.2 Mio*
Kauf per 21.07.2021:
Lausanne, Avenue de Rhodanie 58/60
Kommerziell genutzte Liegenschaft, CHF 70 Mio*
*Preise ohne Nebenkosten
Schroder ImmoPLUS 14Für weitere, ausführlichere Angaben zum Anlagefonds Schroder
2.21 Weitere Angaben zum Fonds
ImmoPLUS verweisen wir auf den geltenden separaten Prospekt mit
integriertem Fondsvertrag (Anhang 1).
Schroder ImmoPLUS 153. Angaben über die Fondsleitung
Für die Fondsleitung zeichnet die Schroder Investment Management
3.1 Allgemeine Angaben zur
(Switzerland) AG verantwortlich. Seit der Gründung im Jahre 1988 als
Fondsleitung Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich ist die Fondsleitung im
Fondsgeschäft tätig.
Die Höhe des gezeichneten Aktienkapitals der Fondsleitung beträgt
am 31. Dezember 2020 CHF 1 Mio. Das Aktienkapital ist in
Namenaktien eingeteilt und voll einbezahlt. Die Fondsleitung ist eine
100%-ige Tochtergesellschaft der Schroder International Holdings
Limited.
Karine Szenberg
3.2 Verwaltungsrat
Präsidentin
Serge Ledermann
Vizepräsident
Andreas Markwalder
Delegierter des Verwaltungsrates
Benno Flury
Mitglied
Dirk Lohmann
Mitglied
Oluremi Tolulope Olupitan
Mitglied
Weitere Angaben zu den Mitgliedern des Verwaltungsrates können
dem Prospekt mit integriertem Fondsvertrag entnommen werden.
Andreas Markwalder
3.3 Geschäftsleitung
Geschäftsführer
Stefan Frischknecht
Stellvertretender Geschäftsführer, Mitglied der Geschäftsleitung
Daniel Grünig
Mitglied der Geschäftsleitung
Marcel Vogt
Mitglied der Geschäftsleitung
Weitere Angaben zu den Mitgliedern der Geschäftsleitung können
dem Prospekt mit integriertem Fondsvertrag entnommen werden.
Der Gerichtsstand des Schroder ImmoPLUS ist der Sitz der
3.4 Gerichts-, Schieds- und
Fondsleitung.
Administrativverfahren
Schroder ImmoPLUS 16Die Liegenschaftenverwaltung und der technische Unterhalt sind an
3.5 Delegation von Teilaufgaben
die Privera AG, Gümligen, delegiert. Die Liegenschaftsverwaltung
zeichnet sich durch eine langjährige Erfahrung in der
Liegenschaftsbranche aus. Die genauen Ausführungen des Auftrages
regelt ein zwischen der Fondsleitung und Privera AG am 18.09.2009
abgeschlossener Vertrag.
Schroder ImmoPLUS 174. Angaben über die Depotbank
Als Depotbank fungiert die Zürcher Kantonalbank, Zürich. Die Bank
4.1 Rechtsform und Ort
wurde im Jahre 1870 als selbstständige Anstalt des kantonalen
der Hauptverwaltung öffentlichen Rechts in Zürich gegründet. Die Zürcher Kantonalbank ist
eine Universalbank.
Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im In- und Ausland
mit der Aufbewahrung des Fondsvermögens beauftragen. Sie haftet
dabei für die gehörige Sorgfalt bei deren Wahl und Instruktion sowie
bei der Überwachung der dauernden Einhaltung der Auswahlkriterien.
Die Dritt- und Sammelverwahrung bringt es mit sich, dass die
Fondsleitung an den hinterlegten Wertpapieren nicht mehr das Allein-
, sondern nur noch das Miteigentum hat.
Die Depotbank ist bei den US-Steuerbehörden als «reporting model 2
foreign financial institution» im Sinne des Abkommens zwischen der
Schweiz und den Vereinigten Staaten von Amerika über die
Zusammenarbeit für eine erleichterte Umsetzung von FATCA (Foreign
Account Tax Compliance Act) «IGA Schweiz/USA» sowie Sections 1471–
1474 des U.S. Internal Revenue Code einschliesslich diesbezüglicher
Erlasse gemeldet.
Die Zürcher Kantonalbank ist eine Universalbank.
4.2 Haupttätigkeit
Schroder ImmoPLUS 185. Angaben über Dritte
Zürcher Kantonalbank
5.1 Zahlstelle
Bahnhofstrasse 9
8001 Zürich
PricewaterhouseCoopers AG
5.2 Revisionsstelle
Birchstrasse 160
8050 Zürich
Die Fondsleitung hat mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde
5.3 Schätzungsexperten
folgende unabhängige Schätzungsexperten beauftragt:
Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, Partner bei Wüest Partner
AG, Zürich.
Thomas Pfenninger, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Geroldswil.
Reto Stiefel, eidg. dipl. Architekt ETH und exec. MBA ZHW, Director bei
Wüest Partner AG, Zürich.
Die Schätzungsexperten zeichnen sich durch ihre langjährige
Erfahrung in Bewertungsdienstleistungen für Immobilienportfolios
aus. Wüest Partner AG ist ein international tätiges
Beratungsunternehmen in den Bereichen Immobilien- und Baumarkt
sowie Raum- und Standortentwicklung. Die genaue Ausführung des
Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den
Schätzungsexperten abgeschlossener Auftrag.
Schroder ImmoPLUS 196. Risiken
Der Schroder ImmoPLUS unterliegt den Anlegerschutzvorschriften
6.1 Investitionsrisiken
des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni
2006 (KAG). Diese Vorschriften können die erwähnten Risiken allenfalls
mindern, nicht jedoch ausschliessen.
Anleger, die im Zusammenhang mit dieser Emission den Kauf von
Anteilen am Immobilienfonds erwägen, sollten die nachstehenden,
spezifischen, jedoch nicht abschliessenden Risikofaktoren
berücksichtigen. Solche Risiken können einzeln oder in Kombination
die Ertragslage des Immobilienfonds und die Bewertung des
Fondsvermögens negativ beeinflussen und zu einer Verminderung
der Anteilswerte führen.
Der Schroder ImmoPLUS investiert vorwiegend in
6.2 Abhängigkeit von
Geschäftsliegenschaften und ist dadurch von der allgemeinen
konjunkturellen konjunkturellen Entwicklung sowie von allgemeinen wirtschaftlichen
Entwicklungen Rahmenbedingungen abhängig. Eine schlechte konjunkturelle
Entwicklung kann beispielsweise zu höheren Leerständen bei
Geschäfts- und/oder Wohnliegenschaften führen; als allgemeine
wirtschaftliche Rahmenbedingungen kommen beispielsweise
Änderungen der Teuerungsrate in der Schweiz oder der Attraktivität
der Standortfaktoren der zentralen Wirtschaftsräume der Schweiz im
internationalen Vergleich in Frage. Auch können negative
Entwicklungen im Ausland zu einem negativen Börsenumfeld führen,
das sich auch auf die SIX Swiss Exchange AG und damit die Kurse der
Anteile niederschlägt.
In der Vergangenheit wies der Immobilienmarkt zyklische Strukturen
6.3 Veränderungen des
auf. Zyklische Schwankungen von Angebot und Nachfrage können
schweizerischen auch in Zukunft sowohl auf dem Mieter- als auch auf dem
Immobilienmarktes Eigentümermarkt auftreten, wobei diese Schwankungen nicht
notwendigerweise mit der allgemeinen konjunkturellen Entwicklung
einhergehen müssen. Überangebote führen zu einer Reduktion der
Mieterträge und der Immobilienpreise, eine Verknappung des
Angebots dagegen zu deren Erhöhung. Es können indessen keine
zuverlässigen Aussagen zur künftigen Entwicklung des
schweizerischen Immobilienmarktes gemacht werden. Zudem ist nicht
auszuschliessen, dass die Wertentwicklung von Immobilien je nach
ihrem Standort sehr unterschiedlich erfolgen kann.
Der schweizerische Immobilienmarkt kann sich bei gewissen Objekten
6.4 Beschränkte Liquidität
durch eine beschränkte Liquidität auszeichnen, was sich negativ auf
die Preisgestaltung auswirken kann. Es besteht das Risiko, dass der
kurzfristige Kauf bzw. Verkauf grösserer Immobilienbestände je nach
Marktlage teilweise nicht oder nur mit entsprechenden
Preiszugeständnissen möglich ist.
Zinsveränderungen, insbesondere die Veränderung des
6.5 Zinsentwicklung
Hypothekarzinses, können negative Auswirkungen auf die
Finanzierungskosten, die Bewertung der gehaltenen Immobilien
sowie auf die Entwicklung der Mieterträge haben. Gemäss
Fondsvertrag darf allerdings die maximale Schuldenbelastung im
Durchschnitt ein Drittel des Verkehrswerts nicht übersteigen (vgl. § 14
Ziff. 2 des Fondsvertrages).
Schroder ImmoPLUS 20Die Bewertung von Immobilien ist von zahlreichen Faktoren abhängig
6.6 Bewertung der Immobilien
und unterliegt nicht zuletzt einer gewissen subjektiven Einschätzung
dieser Faktoren. Die von der Fondsleitung festgelegten Werte der
Liegenschaften können daher vom zukünftigen Verkehrswert
abweichen.
Trotz der im Fondsvertrag statuierten Diversifikation des
Immobilienportefeuilles können Veränderungen der Bonitätsrisiken
der Mieter, der Leerstandsrisiken sowie der Mietzinsentwicklung und
anderer Faktoren einen bedeutsamen Einfluss auf die Bewertung des
Fondsvermögens und der Anteile haben.
Gemäss Fondsvertrag kann die Fondsleitung zur Beschaffung von
6.7 Erstellen von Bauten
Kapitalanlagen für Rechnung des Fonds Bauten erstellen lassen (§8
Ziff. 3 des Fondsvertrags). Bis zu deren Fertigstellung können die
Investitionen erhebliche Mittel über eine längere Zeit notwendig
machen und es kann ebenfalls eine längere Zeit notwendig machen
und es kann ebenfalls eine längere Zeit dauern, bis diese Bauten
einen Ertrag abwerfen. Überdies sind mit dem Erstellen von Bauten,
insbesondere bei Grossprojekten, alle einer Bauplanung und
Bauausführung inhärenten Risiken verbunden.
Die Möglichkeit von unbekannten, erst später zu Tage tretenden
6.8 Altlasten und Umweltrisiken
Altlasten oder umweltrelevanten Belastungen (beispielsweise
aufgrund von Lärmemissionen) kann nicht generell ausgeschlossen
werden. Diese können zu erheblichen Sanierungskosten führen.
Die sich abzeichnenden Veränderungen in der Bewirtschaftung von
6.9 Wettbewerb
Immobilien, insbesondere von Geschäftsimmobilien (Stichworte:
Miete statt Kauf, Ausgliederung von Immobilien und/oder des
Immobilienmanagements), können zu einem verstärkten Wettbewerb
und einem sich bereits abzeichnenden Konzentrationsprozess führen.
Eine Öffnung der Schweiz zur Europäischen Union (bilaterale Verträge)
oder ein allfälliger Beitritt der Schweiz zur Europäischen Union könnte
aufgrund der damit einhergehenden teilweisen oder vollständigen
Öffnung des schweizerischen Immobilienmarktes für ausländische
Investoren zu einer erheblichen Steigerung der Nachfrage führen. Aus
heutiger Sicht müssen die möglichen Auswirkungen einer Öffnung
des schweizerischen Arbeits- und Immobilienmarkts auf den Wert in
der Schweiz gelegener Immobilien als ungewiss bezeichnet werden.
Mögliche zukünftige Rechtsänderungen, insbesondere im Bereich des
6.10 Rechtsänderungen
Mietrechts, Raumplanungs- und Baurechts, Steuerrechts, des
Umweltschutzrechts und des Bundesgesetzes über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller), können einen
Einfluss auf Immobilienpreise, Kosten und Erträge und damit auf die
Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile haben.
Obschon die Fondsleitung ausreichend Zeit und Ressourcen zur
6.11 Mögliche Interessenkonflikte
Erfüllung ihrer Aufgaben einplant und überdies einen Teil ihrer
Aufgaben an Dritte delegiert hat, arbeiten die bei der Fondsleitung
verantwortlichen Personen nicht ausschliesslich für Schroder
ImmoPLUS, sondern auch für andere Anlagefonds.
Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von
6.12 Verträge mit Nahestehenden
Immobilienwerten auf Nahestehende im Sinne von Art. 91a KKV
stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu
Schroder ImmoPLUS 21marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der
Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management
Association SFAMA (neu Asset Management Association Switzerland
AMAS) vom 2. April 2008 (Stand 13. September 2016)).
Die Emission wird kommissionsweise («best effort» basis) im Rahmen
6.13 Risiken aufgrund der «best
eines öffentlichen Bezugsangebotes in der Schweiz durchgeführt. Der
effort»-Emission (theoretische) Preis für den Handel der Fondsanteile ab dem 30.
November 2021 (ex Bezugsrecht) wird aufgrund des derzeit geplanten
Bezugsverhältnisses bei einem maximalen Emissionsvolumen
berechnet. Sofern nicht alle neuen Anteile gezeichnet oder platziert
werden und in der Folge nicht die maximale Anzahl von Anteilen
emittiert wird, wird das Bezugsverhältnis (in Übereinstimmung mit
der Fachinformation der Swiss Funds & Asset Management
Association SFAMA (neu Asset Management Association Switzerland
AMAS) zur Ausgabe von Immobilienfondsanteilen vom 25. Mai 2010
(Stand 21. Dezember 2018)) nicht angepasst, weshalb der für die
Fondsanteile angebotene Preis (ex Bezugsrecht) rückblickend als nicht
angemessen erscheinen könnte. Mit Abschluss der Emission entfällt
eine mögliche Beeinflussung des Preises/Kurses durch das
Bezugsverhältnis.
Obwohl die Anteile des Schroder ImmoPLUS an der SIX Swiss
6.14 Preisbildung
Exchange AG kotiert sind, gibt es keine Gewissheit, dass stets ein
genügend liquider Markt für die Anteile vorhanden sein wird. Eine
ungenügende Liquidität kann die Handelbarkeit und Kurse der Anteile
negativ beeinflussen sowie zu einer erhöhten Volatilität der Kurse
führen. Es kann nicht gewährleistet werden, dass die Anteile zum oder
über dem Ausgabepreis oder Inventarwert gehandelt werden; auch
bei einem Immobilienfonds wie dem Schroder ImmoPLUS ist eine
Prämie oder ein Discount auf dem Inventarwert möglich. Allerdings ist
die Fondsleitung zur Rücknahme der Anteile unter Einhaltung einer
Kündigungsfrist von 12 Monaten auf das Ende eines Rechnungsjahrs
zu den im Fondsreglement festgelegten Bedingungen (§ 5 des
Fondsvertrags) verpflichtet.
Eine Steigerung des Anteilskurses in der Vergangenheit ist kein Indiz
6.15 Bisherige Wertentwicklung
für eine entsprechende Entwicklung in der Zukunft.
Schroder ImmoPLUS 227. Weitere Informationen
Seit dem Stichtag des letzten Geschäftsjahrs per 30. September 2021
7.1 Negativbestätigung
sind keine wesentlichen Änderungen in der Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage eingetreten.
Die Schroder Investment Management (Switzerland) AG als
7.2 Verantwortlichkeit für diesen
Fondsleitung des Schroder ImmoPLUS übernimmt die Verantwortung
Emissionsprospekt für den Inhalt dieses Emissionsprospektes und erklärt hiermit, dass
ihres Wissens die Angaben in diesem Emissionsprospekt richtig und
keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind.
Dieser Emissionsprospekt, der Prospekt mit integriertem
7.3 Dokumente
Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt und der letzte Jahres- bzw.
Halbjahresberichtkönnen bei der Fondsleitung und der Depotbank
jederzeit kostenlos bezogen werden.
Zürich, 24. November 2021 Die Fondsleitung
Schroder Investment Management (Switzerland) AG
Andreas Markwalder Roger Hennig
Die Depotbank
Zürcher Kantonalbank
Schroder ImmoPLUS 238. Anhang: Geprüfter Jahresbericht per 30.09.2021
Schroder ImmoPLUS 24Schroder ImmoPLUS 30. September 2021 Geprüfter Jahresbericht – Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Avenue de Rhodanie 58 + 60
1007 LausanneInhaltsverzeichnis Kennzahlen 4 Bericht des Portfoliomanagers 5 Nachhaltigkeitsbericht 9 Vermögensrechnung 10 Erfolgsrechnung 11 Kommentar zur Jahresrechnung 12 Liegenschaftenverzeichnis 14 Finanzierung 19 Bewertungsbericht 20 Erläuterungen zum Jahresbericht 21 Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft 22 Organisation und Verwaltung 23 Valoren-Nr. 39571886 ISIN: CH0395718866
Kennzahlen
Einheit
30.09.2021
30.09.2020
30.09.2019
Rentabilität
Performance 1 % 13,2 – 6,0 14,5
Performance Benchmark (SXI Real Estate ® Funds TR) % 15,3 8,2 12,3
Anlagerendite % 5,1 2 5,2 4,3 2 4,5 6,22 6,4
Eigenkapitalrendite (ROE) % 4,6 2 4,7 3,9 2 4,0 6,0 2 6,1
Rendite des investierten Kapitals (ROIC) % 3,2 2 3,3 3,0 2 3,1 4,6 2 4,7
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) % 75,2 78,1 78,4
Nettorendite der fertigen Bauten % 4,1 4,1 4,7
Ausschüttungsrendite % 2,8 3,1 2,7
Ausschüttungsquote % 78,3 80,5 78,9
Finanzierung
Fremdfinanzierung Mio. CHF 610.0 550.0 286.0
Fremdfinanzierungsquote % 28,1 26,4 17,7
Fremdkapitalquote % 35,2 33,4 26,4
Fremdfinanzierungskosten % 0,8 0,9 1,6
Restlaufzeit Fremdfinanzierung Jahre 4.2 5.5 5.2
Finanzmärkte
Agio/Disagio % 18,8 9,8 24,1
Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 26,3 2 25,9 28,9 2 28,0 21,2 2 20,8
Kurs-/Cashflowverhältnis (P/CF Ratio) 27,6 26,6 29,5
Letzter Börsenkurs per Stichtag CHF 169.30 153.90 172.30
Höchster Börsenkurs CHF 178.00 188.50 180.60
Tiefster Börsenkurs CHF 152.70 138.00 149.00
Vermögensrechnung
Nettofondsvermögen Mio. CHF 1 420.8 1 397.8 1 199.2
Grundstücke/Immobilien Mio. CHF 2 173.8 2 081.0 1 618.3
Gesamtfondsvermögen Mio. CHF 2 193.3 2 101.6 1 633.1
Erfolgsrechnung
Nettoertrag Mio. CHF 56.6 53.3 50.1
Gesamterfolg Mio. CHF 65.3 55.3 71.5
Mietzinseinnahmen Mio. CHF 94.4 87.0 82.6
Mietzinsausfallrate % 5,1 4,8 3 9,6 6,7 3 3,1
Restlaufzeit fixierter Mietverträge (WAULT) Jahre 7.1 8.1 6.6
Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF GAV) % 0,72 0,75 0,8
Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF MV) % 0,96 0,93 0,9
Anteile
Anteile im Umlauf Anzahl 9 968 181 9 968 1814 8 639 091
Nettoinventarwert pro Anteil CHF 142.53 140.23 138.81
Rücknahmepreis pro Anteil 5 CHF 137.00 135.00 134.00
Ausschüttung CHF 4.80 4.70 4.60
Ausgaben Anzahl 0 1 329 090 0
Rücknahmen Anzahl 0 0 0
1 Die vergangene Performance ist keine 2 Exkl. Wertberichtigung auf derivaten 4 Kapitalerhöhung per 23.12.2019 im Ver-
Garantie für zukünftige Entwicklungen. Finanzinstrumenten (Zinsabsicherung). hältnis 13:2.
Die erwähnte Performance lässt allfällige Details Seite 19. 5 Rücknahmepreis vor Ausschüttung und
bei Zeichnungen und Rücknahmen von 3 Mietzinsausfallrate ohne Effekt aus nach Abzug der Rücknahmekommission
Anteilen erhobene Kommissionnen und Covid-19 Delkredererisiken. und sämtlicher Liquidationssteuern.
Kosten unberücksichtigt.
4 Schroder ImmoPLUSBericht des Portfoliomanagers
Immobilienmarkt Entwicklung des Schroder ImmoPLUS Fonds
Investitionsmarkt Starkes Geschäftsjahr
Im aktuellen Marktumfeld sind Immobilien weiterhin stark Der Marktwert des Gesamtportfolios erhöhte sich im Berichtsjahr
gefragt. Vor allem attraktive Geschäftsimmobilien in guten Lagen auf rund CHF 2.2 Milliarden. Die Zunahme von 4,5 % setzt sich
stehen in der Gunst der Investoren. Die Nachfrage nach solchen zusammen aus den Neubewertungseffekten der 50 Liegenschaf-
Anlageobjekten gründet unseres Erachtens auf besserem Infla ten im Bestand sowie aus der getätigten Neuinvestition von zwei
tionsschutz und höherer Rendite im Vergleich zu den ebenfalls Gebäuden (zusammengefasst zu einer Liegenschaft im Liegen-
gefragten Wohnimmobilien. Der Anlagedruck auf Investorenseite schaftsverzeichnis) in Lausanne. Diese zwei vollvermieteten attrak-
bleibt hoch, da Anlagealternativen zu Obligationen weitestgehend tiven Bürogebäude in sehr guter städtischer Lage steigern die
fehlen. Mit der hohen Liquidität im Markt und der anhaltenden Portfolio- und Ertragsqualität des Fonds nachhaltig.
Niedrigzinspolitik erwarten wir, dass die Preise für Qualitätsimmo-
bilien sich weiter auf hohem Niveau halten werden. Der Nettoertrag konnte im laufenden Geschäftsjahr erneut um
6 % (Vorjahr: 6,5 %) auf CHF 56.6 Millionen (Vorjahr: CHF 53.3 Mil
Vermietungsmarkt Geschäftsflächen lionen) gesteigert werden. Dabei erhöhten sich die Mieteinnah-
Auch während der von der Covid-19-Situation geprägten letzten men um rund 8,5 %. Die wichtigsten Werttreiber für die um CHF
zwölf Monate war die Nachfrage nach Büroflächen stark von der 7.5 Millionen höheren Mietzinseinnahmen waren einerseits
Lage- und Objektqualität und dem regionalen Markt abhängig. höhere Erträge in der grössten Geschäftsliegenschaft Genf-Corna-
Zentrumslagen in Grossstädten wie Zürich, Genf und Lausanne vin (erfolgreiche Neuvermietungen und erstmals voll ertragswirk-
erfreuen sich trotz der aktuellen Situation einer stabilen Nach- sam während zwölf Monaten) und andererseits eine deutlich redu-
frage. Gesucht sind flexible, des Öfteren auch kurzfristig verfüg- zierte Mietzinsausfallrate mit nur noch marginalen Auswirkungen
bare Büroflächen mit optimaler Flächenausnutzung. Die Mieter der Covid-19-Pandemie. Zudem hat der Erwerb der neuen
legen zudem vermehrt Wert auf eine optimale Infrastruktur inner- Büroimmobilien in Lausanne per 1. August 2021 mit zusätzlichen
halb der Geschäftsliegenschaft sowie gute Anbindung an das Mieteinnahmen in Höhe von zwei Monatsmieten positiv zum
öffentliche Verkehrsnetz. Ergebnis beigetragen. Das starke Nettoergebnis beweist, dass sich
der Fonds von den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie erholt
Der Markt für Verkaufsflächen bleibt, wie in den Vorjahren, ange- hat und die Qualiät der Liegenschaften erfolgreiche Neuvermie-
spannt. Der Strukturwandel hin zum Onlinehandel wurde durch tungen zulässt.
Covid-19 weiter beschleunigt. Der stationäre Handel verliert dem-
entsprechend gegenüber dem Onlinehandel weiter an Marktantei- Im letzten Geschäftsjahr war der Gesamterfolg von einmaligen
len. Die einzelnen Segmente sind jedoch unterschiedlich stark Sondereffekten im Zusammenhang mit zwei grossen Akquisitio-
betroffen. So waren zum Beispiel Food, Convenience Shopping nen in Genf und Stein (AG) und von einer Reduktion der latenten
und Baufachmärkten (DIY) von der Krise deutlich weniger betrof- Steuern infolge der Steuerrechtsreform in Genf geprägt. Nach
fen oder haben sogar davon profitiert, während beispielsweise Wegfall dieser Sondereffekte konnte der Gesamterfolg in diesem
das Modesegment in der Krise stärker gelitten hat. Zudem haben Jahr um 18 % auf CHF 65.3 Millionen (Vorjahr: CHF 55.3 Millionen)
sich die Umsätze bei vielen Detailhändlern in diesem Jahr wieder deutlich gesteigert werden. Damit erhöhte sich der Nettoinventar-
erstaunlich gut erholt. Wir sind überzeugt, dass attraktive Flächen wert um 1,64 % auf CHF 142.53 pro Anteil (Vorjahr: CHF 140.23).
in guten Lagen mit hoher Frequenz weiterhin gesucht werden,
während die Vermietung von Flächen in Einkaufszentren in peri- Das breit diversifizierte Portfolio zeichnet sich durch attraktive,
pheren Lagen schwierig bleiben dürfte. ertragsstarke Geschäftsliegenschaften in guten und zentralen
Auf der anderen Seite hat sich Logistik sehr positiv entwickelt und Lagen aus. Die sehr gute Portfolioqualität hat erneut zu einem
profitiert unter anderem vom Strukturwandel im Retailbereich. erfreulichen Jahresergebnis geführt. Zum Abschluss des Geschäfts-
jahres ergibt sich für den Schroder ImmoPLUS folgendes Bild:
IN MIO. CHF
2200
Anlagerendite: 5,2 % (Vorjahr 4,5 %)
2100
2000
Eigenkapitalrendite: 4,7 % (Vorjahr 4,0 %)
1900
1800
Nettorendite: 4,1 % (Vorjahr 4,1 %)
1700 EBIT-Marge: 75,2 % (Vorjahr 78,1 %)
1600
1500 Mietzinsausfallquote: 4,8 % (Vorjahr 6,7 %)
1400
1300 Leerstand per Stichtag: 4,2 % (Vorjahr 6,9 %)
1200
1100
1000
900
Neben der finanziellen Performance legt Schroders als verantwor-
800 tungsbewusster Anleger auch grossen Wert auf die Nachhaltig-
700
600 keitsaspekte Umwelt, Gesellschaft und Governance (ESG). Im
500 nachfolgenden Nachhaltigkeitsbericht werden die erzielten Fort-
400
300 schritte detailliert aufgeführt. Dabei haben sich die laufenden Ver-
200
100
besserungen positiv auf das «GRESB» Rating (Global Real Estate
0 Sustainability Benchmark) ausgewirkt. Neu hat der Schroder
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
JAHR
ImmoPLUS einen vierten «Green Star» erhalten, nachdem das
Nettofondsvermögen Verkehrswerte
Resultat im Vergleich zum Vorjahr um 13 Punkte gesteigert wer-
den konnte.
Schroder ImmoPLUS 5Leichte Erhöhung der Ausschüttung tungsmarkt zu sichern. Bei bestehenden, nicht strategischen
Dank der robusten Ertragssituation, dem guten Geschäftsergebnis Liegenschaften mit beschränktem Potenzial werden Verkäufe
und dem positiven Ausblick für die kommenden Jahre wird die geprüft.
Ausschüttung gegenüber dem Vorjahr von CHF 4.70 auf CHF 4.80
pro Anteilschein erhöht. Die Ausschüttungsquote bleibt mit 78,3 % Vermietung
sehr solide abgesichert. Im Zuge der Bewältigung der Covid-19-Situation wird die Entwick-
lung auf dem Vermietungsmarkt für Geschäftsimmobilien in peri-
Börsenkurs pheren Lagen anspruchsvoll bleiben. Das Portfolio des Schroder
Die Kursentwicklung der Schweizer Immobilienfonds war im ImmoPLUS ist bezüglich Lagequalität, Nutzungsarten und Mieter
Geschäftsjahr durchwegs positiv. In diesem Umfeld hat sich der breit diversifiziert und bietet dadurch Vorteile im gegenwärtigen
auf Geschäftsimmobilien fokussierte Schroder ImmoPLUS mit Umfeld. Dies zeigt sich darin, dass die im Berichtsjahr zur Ver-
einer Performance von + 13,2 % ebenfalls positiv entwickelt. Nach marktung stehenden Mietflächen zu attraktiven Konditionen wie-
einem markanten Kursanstieg auf CHF 173 anfangs Januar 2021 dervermietet oder die entsprechenden Verträge vorzeitig verlän-
folgte eine Korrektur auf CHF 157.60. Der Kurs konnte sich jedoch gert wurden.
wieder erholen und stieg bis Mitte Jahr auf CHF 178.00 pro Anteil.
Nach einer Seitwärtsbewegung schloss der Börsenkurs bei CHF Von den Einschränkungen der Covid-19-Pandemie ist auch der
169.30. Die Kursentwicklung während der Berichtsperiode hat sich Hotelbetrieb in Lausanne betroffen. Das Hotel in bester Lage am
auch positiv auf die Prämie des Schroder ImmoPLUS ausgewirkt. Genfersee ist jedoch sehr gut positioniert und die Auslastung hat
Die Prämie zwischen Börsenkurs und Nettoinventarwert hat sich sich bereits wieder deutlich verbessert. Das Asset Management
von 9,8 % im Vorjahr auf 18,8 % gesteigert. ist in regem Austausch mit dem Betreiber und man überlegt sich
neue Hotelnutzungen, um den geänderten Bedürfnissen der
Reisenden Rechnung zu tragen.
KURSWERT IN CHF
320
300 Insgesamt konnten bei rund 30 000 m2 Mietfläche Neuvermietun-
280
260 gen oder Vertragsverlängerungen erzielt werden. Neben Vertrags-
240
220
abschlüssen im Bürogebäude in Genf-Cornavin und der Wieder-
200 vermietung von rund 10 500 m2 in der Logistikimmobilie in Genf-
180
160 Satigny ist insbesondere die Wiedervermietung von rund 8000 m2
140
120
Verkaufsfläche in einer Verkaufsliegenschaft in Villeneuve zu
100 erwähnen.
80
60
40 Die Mietzinsausfallrate hat sich in der Berichtsperiode von 6,7 %
20
0 auf 4,8 % reduziert. Aufgrund der getätigten Vertragsabschlüsse
erwarten wir die Mietzinsausfallrate mittelfristig weiterhin auf
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
moderatem Niveau.
Schroder ImmoPLUS: Preisentwicklung SXI Real Estate® Funds TR (Preis-Index)*
Schroder ImmoPLUS: Preisentwicklung (Total Return)* SXI Real Estate® Funds TR (Total Return)*
* angeglichen Im kommenden Geschäftsjahr liegt der Fokus – neben der gene-
rellen Bewältigung der Auswirkungen der Covid-19-Situation –
auf der Repositionierung einer Büroimmobilie in der Nähe vom
Zürich-Flughafen, der Erholung des Hotelbetriebs in Lausanne
Asset Management Aktivitäten inkl. teilweiser Neupositionierung sowie darin, die Nachhaltigkeit
Investitionen der Liegenschaften des Portfolios weiter zu verbessern.
Im August 2021 hat der Fonds zwei attraktive Bürogebäude in
Lausanne für rund CHF 70 Millionen gekauft. Die Bürohäuser in Hauptmieter
unmittelbarer Nähe zum Genfersee sind mit Individual- und Der grösste Mieter bleibt die Credit Suisse mit 10,9 % an 14 ver-
öffentlichem Verkehr sehr gut erschlossen. Die Liegenschaften schiedenen Standorten, danach folgt Hornbach mit 6,0 % in drei
sind an verschiedene Mieter vermietet, wobei der Hauptmieter, langfristig vermieteten Baufachmärkten (DIY), dicht gefolgt von
eine öffentlich-rechtliche Institution, einen langfristigen Mietver- Bank Pictet mit 5,8 % in zwei modernen Bürogebäuden in Genf-
trag unterzeichnet hat. Das Risiko- und Renditeprofil der beiden Carouge, Manor mit 5,6 % in zwei zentralen Einkaufszentren in
Büroimmobilien ergänzt sich optimal zum bestehenden Portfolio Winterthur und St. Gallen, Syngenta mit 5,5 % im Forschungszent-
und ist bestens geeignet, langfristig Mehrwert für die Investoren rum in Stein (AG) sowie das Hotel Mövenpick in Lausanne mit 5,0 %.
zu schaffen.
IN % DER SOLL-NETTOMIETERTRÄGE
Nach dem Erwerb der Liegenschaften in Lausanne ist die Fremd 12
finanzierungsquote auf 28,1 % gestiegen. Damit liegt diese an der 11
10
oberen Grenze unseres Zielbands. Der Spielraum für Zukäufe ist 9
somit begrenzt. Bei einem zukünftigen Wachstum des Fonds liegt 8
7
der Fokus unverändert auf Rendite und Qualität. 6
5
4
Im aktuellen Marktumfeld wird zudem eine hohe Priorität auf die 3
Entwicklung des bestehenden Immobilienportfolios gelegt. Dies 2
1
gibt die Möglichkeit, aus eigenem Bestand Wertsteigerung zu 0
generieren sowie die Attraktivität der Liegenschaften am Vermie-
& Cie SA
Coop
Zimmer
Banque Pictet
Syngenta Crop
Protection AG
Credit
Suisse AG
Biomed
Senevita AG
Selecta AG
Accor/
Mövenpick
Holdings, Inc
Manor AG
Hornbach
(Schweiz) AG
Baumarkt
6 Schroder ImmoPLUSSie können auch lesen
