Seiten 6/7 Referenzzins: Das sollten Sie jetzt tun - Mieterverband
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Mieten + Wohnen März 2020, Nr. 1 www.mieterverband.ch Referenzzins: Das sollten Sie jetzt tun. Seiten 6/7
Editorial Inhaltsverzeichnis
Liebe Leserinnen Abstimmung Ein Rückblick
und Leser auf die Kampagne 3
Referenzzins So sollten Sie
vorgehen 6
Beringen Was ist in dieser
Siedlung los? 8
Brunaupark Menschenrechte
Es hat leider nicht gereicht. Eine Mehr werden zu wenig beachtet 11
heit der Stimmberechtigten hat am
9. Februar unsere Initiative «Mehr bezahl Haushalt Kaffeemaschinen
bare Wohnungen» abgelehnt. Das heisst
aber nicht, dass der Einsatz umsonst
verbrauchen viel Energie 14
gewesen wäre und dass es jetzt nichts Buchtipp «Die neue Krise
mehr zu tun gäbe. Was wir mit der Initia
tive erreicht haben und wie es jetzt der Städte» 16
weitergeht, lesen Sie in der Analyse auf
den folgenden Seiten.
Hotline Mängelrüge bei
Für Sie als Mieterin oder Mieter gibt Wohnungsabgabe 17
es gerade jetzt konkret zu tun: Kurz
vor dem Druck dieser Ausgabe nämlich Miettipp Umbauen in der
hat das Bundesamt für Wohnungswesen
bekannt gegeben, dass der Referenzzins
Mietwohnung 18
satz um einen Viertelpunkt auf 1,25 Pro Urteil Beherbergung von
zent sinkt. Das bedeutet, dass die meisten
von Ihnen jetzt eine Mietzinssenkung Familienmitgliedern 21
verlangen können. Wir erklären Ihnen in
dieser Ausgabe, wie Sie herausfinden, ob
Rechtsberatung Hier erhalten
Sie zu den Glücklichen gehören, und Sie Auskunft 22
was Sie tun müssen, um die Senkung auch
wirklich zu erhalten.
So aufwändig wie bei den Bewohne
rinnen und Bewohner der Siedlung «Har
mony» im Kanton Schaffhausen wird es
für Sie sicher nicht werden. Nachdem Herausgeber Beglaubigte Auflage
Mieterinnen- und Mieterverband 126 556 Exemplare
ihnen die Verwaltung 2016 hohe Nach Deutschschweiz Erscheinen
forderungen gestellt hatte, wendeten 6-mal pro Jahr
Redaktion Abonnementspreis
diese zu dritt rund achthundert Stunden Andrea Bauer, Fr. 40.–/Jahr
auf, um die Nebenkostenabrechnung zu andrea.bauer@mieterverband.ch Inserate und Beilagen
kontrollieren und neu zu machen. Der Administration und Adressverwaltung Judith Joss,
Mieterinnen- und Mieterverband judith.joss@mieterverband.ch
Aufwand lohnte sich: Die Eigentümerin Deutschschweiz T 043 243 40 40
verzichtete auf die Nachforderung Bäckerstrasse 52, 8004 Zürich
von gut 100 000 Franken. Damit ist die T 043 243 40 40
info@mieterverband.ch
Geschichte aber noch lange nicht erzählt. www.mieterverband.ch
Wie sie weitergeht, lesen Sie ebenfalls Mitarbeit
in diesem Heft. Ich wünsche Ihnen eine Walter Angst, Ulla Blume, Urs Geiser,
Balthasar Glättli, Fabian Gloor,
gute Lektüre! Stefan Hartmann, Patric Sandri,
Carlo Sommaruga
Herzliche Grüsse Gestaltungskonzept
Hubertus Design GmbH, Zürich
Andrea Bauer Layout
Atelier Bläuer, Joel Kaiser, Bern www.facebook.com/Mieterverband
Titelbild
Daniel Müller, Zürich
Druck
Stämpfli AG, Bern Gedruckt in der Schweiz
Mieten + Wohnen März 2020, Nr. 1 2
Abstimmung Text von Balthasar Glättli
Unsere Initiative hat leider keine Mehrheit
gefunden. Sie vermochte aber die drängenden
Probleme von Mieterinnen und Mietern in
den Fokus zu rücken. Ein Rückblick.
Es bleibt viel zu tun
Reto Schlatter
Mieten + Wohnen März 2020, Nr. 1 3
Neben den Kantonen Basel, Genf, Schaffhausen
Jura, Neuenburg und Waadt sagten
16 der 20 grössten Städte Ja zur
Initiative «Mehr bezahlbare Winterthur
Wohnungen». Basel Zürich
St.Gallen
Uster
Biel
La-Chaux-de Fonds Luzern
Neuchâtel
Bern
Chur
Köniz
Thun
Freiburg
Lausanne
Genf Sitten
Lugano
Die Kampagne für die Volksinitiative aus der aktuellen Kampagne werden uns und Politikern der Mitteparteien fort
«Mehr bezahlbare Wohnungen» beschäf dann helfen, eine noch breitere Allianz zu setzen und im Hinblick auf künftige
tigt den Mieterinnen- und Mieterverband bilden. Kampagnen versuchen, unsere Anliegen
seit sieben Jahren. Die ersten Vorberei noch breiter abzustützen.
tungsarbeiten starteten bereits 2013. Vom Ein Achtungserfolg
Sammelstart 2015 über die Einreichung Am 9. Februar 2020 stimmten Erfahrungen gesammelt
2016 bis zur Abstimmung 2020 wurde das schliesslich 963 610 Stimmbürgerinnen Der MV ist in vielen Sektionen auf
Thema Wohnpolitik in der Öffentlichkeit und Stimmbürger für die Volksinitiative Gemeinde- und Kantonsebene immer
immer stärker präsent. Und in der heissen «Mehr bezahlbare Wohnungen». Das wieder aktiv, auch mit Initiativen und
Abstimmungsphase Anfang Jahr disku entspricht einem Ja-Anteil von 42,9 Pro Referenden. Die Abstimmungskampagne
tierte die Öffentlichkeit schweizweit wäh zent. Die Stimmbeteiligung betrug ermöglichte es, auf gesamtschweizeri
rend mehrerer Wochen breit über die 41 Prozent. Dass es uns nicht gelungen scher Ebene wichtiges Knowhow aufzu
drängenden Probleme von Mieterinnen ist, neben den Städten auch in der Agglo bauen und die Zusammenarbeit zu
und Mietern. Fehlende bezahlbare Woh meration mehr Ja-Stimmen zu gewinnen, verbessern. Im Vergleich zur letzten Ini
nungen, steigende und überteuerte hat am Schluss den Ausschlag für das tiative 2003 haben sich Kampagnen
Mieten, Leerkündigungen und die zuneh Nein gegeben. Immerhin stimmten neun massiv verändert. Weiterhin wichtig
mende Renditeorientierung der Immo der zehn grössten Städte Ja (die Aus bleiben Plakate. Auch die Präsenz auf der
lobby sind in der Öffentlichkeit ange nahme war Lugano). Unter den 20 grös Strasse bleibt ein wesentliches Kampag
kommen und stehen jetzt auf der sten Städten sagten 16 Ja, Nein stimmten nenelement: Dank engagierten Sektionen
politischen Agenda. neben Lugano auch Thun, Uster und und freiwilligen Helferinnen und Helfern
Mit der Initiative hat sich der Miete Sitten. Die Medien werteten dieses Re wurden im Januar 120 Stand- und Flyer-
rinnen- und Mieterverband als aktiver sultat als Achtungserfolg und verglichen Verteilaktionen organisiert.
politischer Player auf der politischen es mit der letzten MV-Initiative «Ja zu Neu gibt es die Möglichkeit, kurz
Bühne etabliert. Oft war in der Öffent fairen Mieten» von 2003. Diese hatte fristig in den grösseren Bahnhöfen noch
lichkeit auch von der «Mieterverbands- mehr als 10 Prozent weniger Ja-Stimmen elektronische Plakate zu buchen, soge
Initiative» die Rede. Das stärkt die erhalten und war einzig im Kanton Genf nannte eBoards und ePanels. Dies
Position des MV im Kampf gegen die angenommen worden. Das Resultat liegt nutzten wir für einen Spendenaufruf, um
vom Parlament geplante Aushöhlung des auch deutlich über dem Stimmenanteil in der Schlussphase vor dem 9. Februar
Mieterschutzes. Es ist möglich, dass be der unterstützenden Parteien SP und im öffentlichen Raum präsent zu bleiben.
reits im nächsten Jahr ein Referendum Grüne. Allerdings müssen wir die Über Gleichzeitig führten wir den Abstim
nötig wird. Die Erfahrungen und Lehren zeugungsarbeit bei den Politikerinnen mungskampf auch online. Mit bezahlter
Mieten + Wohnen März 2020, Nr. 1 4
Werbung erreichten wir auf Facebook Kommentar
3,2 Millionen Kontakte mindestens
einmal. Das sind achtzig Prozent aller
Schweizer Facebook-Nutzerinnen
Eine Niederlage, aber
und -Nutzer. An verschiedenen Orten
schalteten wir Online-Banner, unter
auch Fortschritte
anderem auch auf Wohnplattformen.
Also dort, wo Mieterinnen und Mieter
auf Wohnungssuche ganz konkret mit viel
zu hohen Mieten konfrontiert sind.
Es bleibt viel zu tun
Mit dem Nein zu unserer Initiative
tritt nun automatisch der Gegenvorschlag
in Kraft. Das bestehende Instrument für Im Jahr 2003 erhielt die Initiative «Ja zu fairen
Darlehen an gemeinnützige Wohnbau Mieten» des Mieterinnen- und Mieterverbands
träger («Fonds de Roulement») wird um 32,7 % der Stimmen, Genf sagte als einziger
250 Millionen Franken aufgestockt. Dies Kanton Ja. Anfang Februar wurde unsere Initia
wird bei weitem nicht reichen, um den tive «Mehr bezahlbare Wohnungen» von 42,9 %
Anteil der gemeinnützigen Wohnbau der Bürgerinnen und Bürger und fünf Kantonen
träger zu erhöhen. Darum verlangen wir, unterstützt. Das ist eine deutliche Steigerung. In
dass die Mittel für den «Fonds de Roule der Westschweiz sagten nicht nur die Mehrheit
ment» zusätzlich aufgestockt werden. der Kantone, sondern auch 50,4 % der Stimmbe
Wir werden entsprechende Vorstösse im rechtigten Ja. Darüber hinaus unterstützten alle
Parlament unterstützen. Aus Anlass der grossen Städte des Landes unsere Forderungen.
Senkung des Referenzzinssatzes appel Natürlich hofften wir insgeheim, eine Mehrheit
lieren wir zudem an die Vermieterinnen der Schweizer Bevölkerung überzeugen zu
und Vermieter, die Mieten automatisch können. Leider blieb die Hoffnung unerfüllt.
und korrekt zu senken. Einer der Gründe für das Scheitern ist in
der massiven Gegenkampagne zu suchen.
Nachdem die ersten Umfragen sehr positiv
Die Kampagne in Zahlen ausgefallen waren, mobilisierte die Immobi
lienlobby mehrere Millionen Franken. Trotz
1 dreisprachige Webseite einer guten eigenen Kampagne war es unmög
lich, ein Gegengewicht zu schaffen. Aber es war
8 grosse Inserate sicherlich auch die Wahrnehmung der Rolle des
Staates in der Deutschschweiz, die entschei
120 Verteilaktionen der Sektionen dend ins Gewicht fiel. Es ist nun Aufgabe der
145 ePanels und eBoards in Bahnhöfen progressiven politischen Kräfte, die Bevölke
rung davon zu überzeugen, dass der Staat ange
518 Online-Testimonials sichts des erwiesenen Versagens des Marktes
und der herrschenden Ungerechtigkeiten eine
1260 Social-Media-Posts regulierende Rolle spielen muss.
Trotz allem haben wir während dieser Kam
1400 Plakate pagne einige wichtige politische Ziele erreicht.
55 000 Taschentücher Einerseits wurde der Mangel an erschwingli
chem Wohnraum für alle thematisiert und von
77 000 Interaktionen auf Social Media allen anerkannt. Auf der anderen Seite konnte
sich der Mieterinnen- und Mieterverband
700 000 Flyer in 13 Varianten als nationaler politischer Akteur etablieren. Und
wir konnten zeigen, dass wir in der Lage sind,
963 610 Ja-Stimmen in der ganzen Schweiz eine wirksame nationale Kampagne zu führen,
1,25 Mio. sahen das Spekulanten-Video was gute Voraussetzungen für Referenden
gegen die Demontage des Mietrechts ist.
3,2 Mio. auf Facebook erreicht (von 4 Millionen) Diese Gedanken sollen uns einen Energie
Christine Blaser
schub verleihen für die kommenden Kämpfe
15,4 Mio. Online Banner-Anzeigen u. a. im Interesse der Mieterinnen und Mieter.
auf Wohnplattformen Carlo Sommaruga, Präsident MV Schweiz
Mieten + Wohnen März 2020, Nr. 1 5
Referenzzins
Mietzinssenkung:
So müssen Sie vorgehen
Der Referenzzinssatz ist auf 1,25 Prozent
gesunken. Die meisten Mieterinnen und Mieter
haben jetzt Anrecht auf eine Mietzinssenkung.
Erster Schritt Dabei gilt es einige Punkte zu beachten:2. Teuerung, Betriebs- und
Unterhaltskosten
Anspruch überprüfen 1. Auf welchem Referenzzins beruht Zu berücksichtigen sind bei der Berech
und berechnen Ihre jetzige Miete? nung des Senkungsanspruchs auch 40 %
Um überprüfen zu können, wie hoch Ihr der Teuerung. Die Vermieterschaft kann
Anspruch ist, müssen Sie wissen, auf zudem gestiegene Betriebs- und Unter
welchem Referenzzins Ihr jetziger Netto haltskosten (Gebühren, Objektsteuern,
mietzins basiert. Massgebend ist die Versicherungsprämien, Gebäudeunter
letzte Mietzinserhöhung oder der zum halt) mit dem Senkungsanspruch ver
Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gültige rechnen, sofern diese nicht bereits auf die
Referenzzins, wenn der Mietzins nie Mieterinnen und Mieter überwälzt
verändert wurde (steht im Mietvertrag werden.
nichts, gilt der bei Vertragsabschluss gül
tige Zinssatz). 3. Holen Sie unsere Einschätzung ein
Die Höhe des Senkungsanspruchs Wir empfehlen, unsere Einschätzung ein
Überprüfen Sie als Erstes, ob Sie einen können Sie der folgenden Tabelle ent zuholen, wenn
Senkungsanspruch für Ihren Nettomiet nehmen (Beispiel: Wenn Ihr Mietzins auf – im Mietvertrag oder in der letzten
zins haben. Dies hängt neben dem einem Referenzzinssatz von 2,00 Prozent Mietzinsänderung ein «Vorbehalt»
Referenzzinssatz auch von der Teuerung beruht, können Sie eine Senkung des oder eine «Reserve» vermerkt ist
und allenfalls gestiegenen Betriebs- Mietzinses von 8,26 Prozent verlangen). – Sie den Eindruck haben, dass in Ihrem
und Unterhaltskosten ab. Je nachdem, Mietvertrag falsche Zahlen zu Refe
wie sich diese Faktoren seit Vertrags Zinssatz Senkungsanspruch renzzins etc. aufgeführt sind oder
abschluss oder seit der letzten gültigen 2,00 % – 8,26 % dass die letzte Senkung zu tief ausge
Mietzinsänderung verändert haben, fällt 1,75 % – 5,66 % fallen ist
der Senkungsanspruch anders aus. In 1,50 % – 2,91 % – Sie in einer Genossenschaft oder einer
den meisten Fällen ist jedoch eine Reduk Wohnung mit behördlich kontrol
tion zugunsten der Mieterinnen und liertem Mietzins wohnen (WEG-
Mieter fällig. Mieten, städtische Liegenschaften,
Ob Sie Anrecht auf eine Mietzins subventionierter Wohnungsbau)
senkung haben respektive wie hoch der – Sie ein Geschäft mieten und Ihr Miet
Anspruch ist, können Sie mit unserer vertrag auf der Indexmiete basiert
Hilfe unter www.mieterverband.ch/check Mietzinsrechner (Mietvertrag mit fester Dauer von
berechnen. www.mieterverband.ch/check mindestens 5 Jahren).
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Zweiter Schritt Orts- und Quartierüblichkeit oder aus
anderen unhaltbaren Gründen ab. Lassen
Jetzt aktiv werden!
Herabsetzungsbegehren Sie das Antwortschreiben im Zweifelsfall
schreiben unbedingt innert 30 Tagen vom Miete Vor wenigen Tagen hat das Bundesamt
rinnen- und Mieterverband überprüfen. für Wohnungswesen den neuen Refe
renzzinssatz bekannt gegeben: 1,25 %.
Die durchschnittlichen vergebenen
Vierter Schritt Hypotheken sind also nochmals so
weit gesunken, dass der geltende
Herabsetzungsbegehren Referenzzinssatz auf den nächsten
an Schlichtungsbehörde Viertel abgerundet wird.
Für die meisten Mieterinnen und
Mieter ist dies eine gute Nachricht. Es
bedeutet, dass sie eine Mietreduktion
Ergibt Ihre Prüfung einen Senkungsan zugute haben. Faire Vermieterinnen
spruch, schreiben Sie der Vermieterschaft und Vermieter senken deshalb die
ein entsprechendes Herabsetzungsbe Mieten jetzt von sich aus um 2,9 % –
gehren. Dieses wird jeweils auf den wenn sie Abzüge für Teuerung oder
nächstmöglichen Kündigungstermin Betriebs- und Unterhaltskosten
wirksam. Wenn Sie Ihren Brief also im geltend machen, kann es etwas weni
März abschicken, muss der Mietzins ger sein.
erst ab Juli gesenkt werden. Schicken Sie Leider tun dies nur die wenigsten.
den Brief zu Beweiszwecken unbedingt Die meisten ändern gar nichts, so
per Einschreiben. Wenn Sie mit der Antwort der Vermieter lange niemand reklamiert. Genau
schaft nicht einverstanden sind, können darin liegt einer der Gründe dafür,
Sie das Herabsetzungsbegehren bei der dass die Mieten in der Schweiz gegen
Dritter Schritt Schlichtungsbehörde Ihres Wohnbezirks wärtig viel zu hoch sind. Wären sie
einreichen. Die Frist dafür beträgt nämlich seit der Einführung des Refe
Antwort prüfen 30 Tage ab Erhalt des Antwortschreibens renzzinses 2008 bei einer Senkung je
der Vermieterschaft. weils angepasst worden, müssten sie
Reagiert die Vermieterschaft nicht heute um 8,5 Milliarden tiefer sein.
oder erst nach Ablauf der Frist von Es liegt an Ihnen, jetzt aktiv zu
30 Tagen, haben Sie trotzdem die Mög werden. Da der Senkungsanspruch je
lichkeit, sich mit dem Herabsetzungs weils erst auf den nächstmöglichen
begehren an die Schlichtungsbehörde zu Kündigungstermin gemacht werden
wenden. In diesem Falle müssen Sie dies kann, sollten Sie rasch prüfen, ob Sie
innerhalb von 60 Tagen erledigen, und einen Anspruch haben, und einen all
zwar ab dem Zeitpunkt, an dem Sie das fälligen Brief an die Vermieterschaft
erste Herabsetzungsbegehren abgesendet noch diesen Monat abschicken. Wenn
Die Vermieterschaft muss innert 30 Tagen haben. Sie unsicher sind, sollten Sie sich
zu Ihrem Schreiben Stellung beziehen. unbedingt von Ihrer Sektion des Mie
Wird Ihr Mietzins gesenkt, sollten Sie terinnen- und Mieterverbands be
kontrollieren, ob die Senkung richtig raten lassen.
berechnet wurde. Oft ziehen Vermiete Andrea Bauer
rinnen und Vermieter für die Kostenstei Lassen Sie sich von uns beraten
gerung Pauschalen von bis zu 1 % der Wir raten allen Mieterinnen und Mietern,
Nettomiete ab, was laut Rechtsprechung sich vor dem Einreichen eines Herabset
zungsbegehrens, spätestens aber vor der Broschüre:
nicht zulässig ist, in der Praxis aber oft
Verhandlung bei der Schlichtungsbehörde, «Mietzinssenkung
angewendet wird. Die Kostensteigerung von einer Fachperson des Mieterinnen- und bei Veränderung des
muss konkret nachgewiesen werden. Mieterverbands beraten zu lassen. Den Referenzzinssatzes»
Pauschalen von über 0,5 % müssen Miete Kontakt zu Ihrer lokalen Sektion finden Sie Musterbriefe und Check
rinnen und Mieter nicht akzeptieren. unter www.mieterverband.ch. listen für die Überprüfung
Sind die meisten Betriebskosten in den des Mietzinses (28 Seiten).
Nebenkosten enthalten, ist bereits ein Musterbriefe
Musterbriefe für das Herabsetzungs
Satz von über 0,25 % zu hoch. Oft weisen begehren an die Vermieterschaft respektive Mitglieder: Fr. 6.–; Nichtmitglieder: Fr. 8.–
Vermieterinnen und Vermieter das Her die Schlichtungsbehörde können Sie unter (zuzüglich Versandkosten).
absetzungsbegehren mit dem Einwand www.mieterverband.ch/referenzzins Bestellung telefonisch (043 243 40 40) oder
der mangelnden Rendite, der fehlenden herunterladen. unter www.mieterverband.ch/url/webshop.
Mieten + Wohnen März 2020, Nr. 1 7
Beringen Text von Andrea Bauer
Reto Schlatter
Daniela Späth und Markus van Riel fanden in den Abrechnungen von Wincasa grobe Fehler.
Mieten + Wohnen März 2020, Nr. 1 8
Was ist in dieser Siedlung los?
In einer Schaffhauser Siedlung verlangt Wincasa
seit drei Jahren ungerechtfertigte Nebenkosten
und zahlt sie später an die Mieterinnen und Mieter
zurück. Was steckt hinter diesem Vorgehen?
Vor kurzem wurde die Siedlung «Genesis» in Beringen (SH) liche Belange kümmerte, erstellte van Riel für alle 39 Parteien,
umgetauft. Die fünf Wohnblöcke mit den 75 Wohnungen die dabei waren, eine neue Abrechnung. Denn die Mieterinnen
heissen jetzt «Harmony». Genützt hat die Namensänderung und Mieter sollten den Teil der Nachforderungen, den sie aner
bislang nichts. Ein Teil der Mieterinnen und Mieter liegt nach kannten, bezahlen. Sonst hätte eine Betreibung gedroht. Von
wie vor im Streit mit der Verwaltung Wincasa. Der Grund: Wincasa die nötigen Unterlagen zu erhalten, habe sich als müh
Wincasa stellt seit dem Bezug 2015 jedes Jahr happige Nach sames Unterfangen herausgestellt, sagt van Riel: Mails seien
forderungen für die Nebenkosten. Und zwar unberechtigt. unbeantwortet geblieben, Unterlagen erst nach mehrmaligem
Mittlerweile beläuft sich die Summe auf 420 000 Franken. Nachhaken ausgehändigt worden, die Einsicht in Verträge sei
ihnen verwehrt worden. Späth und van Riel kommunizierten
Nachforderungen bis 2000 Franken nur noch per Einschreiben mit der Verwaltung und drohten mit
Seinen Anfang nahm der Streit 2016, als die Bewohnerinnen dem Gang vor die Schlichtungsstelle, was schlussendlich nützte.
und Bewohner ihre erste Nebenkostenabrechnung erhielten.
Je nach Grösse der Wohnung sollten sie bis zu 2000 Franken Grobe Fehler in der Abrechnung
nachzahlen. Während die einen die Faust im Sack machten und Die Verwaltung hatte ihre Gründe, nicht zu kooperieren. Je
zahlten, taten sich die anderen zusammen. Zu ihnen gehören mehr sich van Riel in die Dokumente vertiefte, desto mehr
Daniela Späth und Markus van Riel. «Die Verwaltungen stützen Fehler kamen zum Vorschein. «Die Schweinereien, die in diesen
sich darauf ab, dass die Leute so etwas einfach hinnehmen», Abrechnungen drin sind, sind kaum zu glauben», sagt er.
sagt Späth, «und wer doch nachfragt, wird abgewimmelt. Am Die grösste «Schweinerei» betrifft die Heizung. Die Siedlung
Schluss bleiben nur die Harten übrig. Mit uns haben sie dum hat einen sogenannten Contracting-Vertrag mit der Energiever
merweise gleich drei von der Sorte gehabt.» sorgungsfirma Etawatt. Beim Contracting darf der Hauseigen
Zusammen mit einer dritten Mieterin machten sich Späth tümer die Kosten für die Anlage, die er an die Energieversor
und van Riel an die Arbeit. In ihrer Freizeit schrieben sie Briefe, gungsfirma zahlt, auf die Mieterinnen und Mieter überwälzen.
forderten Belege an, kontrollierten Abrechnungen, lasen Ver Diese Kosten umfassen nicht nur den Energiebezug, sondern
träge durch. Alle sechs bis zehn Wochen trafen sie sich mit den auch die Aufwendungen für den Unterhalt, die Verzinsung und
anderen zu einer Mieterversammlung. «Dort konnten wir uns die Amortisation der Anlage – Kosten also, die eigentlich nicht
austauschen, uns das Erlebte erzählen. Und auch mal zu als Nebenkosten in Rechnung gestellt werden dürften. Nur: Die
sammen lachen», sagt Daniela Späth. Die Gemeinschaft sei Heizung der Siedlung «Harmony» gehört gar nicht der Etawatt,
wichtig gewesen: «Alleine hätten wir das nicht geschafft.» Wäh sondern der Eigentümerin – der Credit Suisse selber. So steht
rend sich Späth vor allem um die Verträge und um mietrecht es im Vertrag, der M+W vorliegt. Die Eigentümerin bezahlt der
Mieten + Wohnen März 2020, Nr. 1 9
weder von Wincasa noch von Credit Suisse. Die Verwaltung
schreibt in ihrem Brief an die Mieterinnen und Mieter, der
M+W vorliegt, vielmehr, die Eigentümerin verzichte nur «aus
Kulanz» und der Verzicht sei keinesfalls ein «Präjudiz» für
kommende Abrechnungen.
Mittlerweile sind zwei weitere Briefe eingetroffen, der letzte
Mitte Januar 2020. Die Credit Suisse verzichtet auch für die
weiteren Abrechnungsperioden auf ihre Nachforderungen.
Steckt System dahinter?
Doch warum anerkennt Wincasa die Fehler nicht? Und
warum verzichtet die Credit Suisse wiederholt darauf, ihre For
derungen einzutreiben? Könnte es sein, dass «Harmony» nicht
die einzige Siedlung ist, bei der diese Abrechnungsweise zur
Anwendung kommt?
Wincasa schreibt dazu, ihre Abrechnungen entsprächen den
Grundsätzen des Schweizer Mietrechts. Es sei ihnen «stets
Die Siedlung «Harmony» hat einen schlechten Ruf: Zurzeit stehen gemäss ein Anliegen, die Nebenkosten zu optimieren und die Höhe der
Webseite 27 der 75 Wohnungen leer. veranschlagten Beträge möglichst nicht zu überschreiten.»
Späth und van Riel stehen in Kontakt mit Mieterinnen und
Mietern anderer Siedlungen, die sich mit fehlerhaften Neben
Energieversorgungsfirma also gar keine Kosten für Unterhalt, kostenabrechnungen bei ihnen gemeldet haben, nachdem der
Verzinsung und Amortisation der Anlage. Trotzdem stellt sie «Blick» letzten Sommer ihre Geschichte veröffentlicht hatte. In
den Mieterinnen und Mietern diese in Rechnung und lässt sich einem Fall hat van Riel mittlerweile die Abrechnung durchge
so die Heizungsanlage bezahlen. Dieser Posten macht mit sehen – und bei der Tiefgarage die gleichen Fehler gefunden,
50 000 Franken pro Jahr rund die Hälfte der Nebenkosten die Wincasa bei ihrer Abrechnung gemacht hat.
abrechnung aus.
Weitere 35 000 Franken pro Jahr gehen auf das Konto der Wincasa bestreitet Fehler
Tiefgarage. Die Kosten für deren Reinigung und Wartung Auf Anfrage von M+W bestreitet Wincasa plötzlich, dass
werden von Wincasa jeweils auf die Nebenkosten geschlagen. die Kosten für die Heizung den Mieterinnen und Mietern unge
Dies obwohl es für die Garage separate Verträge gibt, in denen rechtfertigt in Rechnung gestellt würden. Die Anlage sei Ei
die Kosten ebenfalls inbegriffen sind. Das heisst: Wer kein Auto gentum der Etawatt und es handle sich um einen Contrac
hat, soll trotzdem für die Tiefgarage zahlen. Und wer ein Auto ting-Vertrag, schreibt sie. Diese Aussage steht im Widerspruch
hat, soll doppelt zahlen. zu dem weiter oben erwähnten Schreiben, in dem Wincasa noch
Neben diesen beiden grossen Posten fanden Späth und van mitgeteilt hatte, auf die Nachforderung für die Heizung zu
Riel weitere Fehler in der Abrechnung. Mit einer Liste von verzichten.
28 Punkten sprachen sie bei der Verwaltung vor. «Der Herr von Bei der Frage der Tiefgarage gibt Wincasa zwar teilweise zu,
Wincasa hat schier die Krise gekriegt», sagt Späth und lacht. Fehler gemacht zu haben: «Den Mieterinnen und Mietern
«Mich hat er während der Besprechung zweimal gefragt, ob ich wurden fälschlicherweise einmalig rund CHF 10 000 für die
denn keine Kinder hätte und am Abend nichts Besseres zu tun Tiefgarage verrechnet. Dies bedauern wir sehr. Nachdem
habe, als die Abrechnungen zu kontrollieren», sagt van Riel und der Fehler erkannt wurde, wurde die Abrechnung umgehend
stimmt in das Lachen ein. korrigiert.» Auf die Hauptkritik der Mieterinnen und Mieter
geht sie jedoch nicht ein.
Credit Suisse verzichtet Von den bisherigen Abrechnungen steht jetzt noch die von
Anfang 2018 reagierte die Verwaltung auf die Vorwürfe. 18/19 aus. Späth und van Riel rechnen damit, dass die Credit
Bei rund der Hälfte der 28 bemängelten Punkte anerkannte Suisse erneut verzichtet. Und dann ist schon wieder die neue
Wincasa Fehler und war bereit, auf die Nachforderungen Abrechnung fällig. Wie lange wollen Wincasa und Credit Suisse
zu verzichten. So auch bei der Heizung. Auf die Fehler bei der noch so weitermachen?
Tiefgarage ging die Verwaltung jedoch nicht ein, weshalb die Dazu schreibt Wincasa: «Zurzeit werden verschiedene Mass
Mieterinnen und Mieter den gesamten Vorschlag der Verwal nahmen geprüft, um die Nebenkosten in Zukunft weiter nach
tung ablehnten. Danach herrschte ein Jahr lang Sendepause. haltig zu reduzieren. Wir werden die Mieterinnen und Mieter zu
Anfang 2019 dann traf ein Brief ein: Wincasa gab Bescheid, die gegebener Zeit informieren.» Während die Verwaltung noch
Eigentümerin Credit Suisse verzichte auf sämtliche Nachforde prüft, hat Daniela Späth die Initiative ergriffen und einen Brief
rung der Berechnungsperiode 2015/16. Auch auf diejenigen, an Wincasa geschrieben. Sie schlägt vor, eine Pauschale für die
welche die Mieterinnen und Mieter anerkannt und bereits be Nebenkosten einzuführen. Damit gäbe es künftig keine Abrech
zahlt hätten. Hätte die Eigentümerin dieses Geld behalten, nungen mehr. Und für ihren Aufwand – zu dritt kommen sie
hätte das bedeutet, dass sie die Abrechnung der Mieterinnen mittlerweile auf rund achthundert Stunden – möchte sie eine
und Mieter anerkennt. Anerkannt wird hier aber gar nichts, Entschädigung von der Verwaltung.
Mieten + Wohnen März 2020, Nr. 1 10Brunaupark/Schorenweg Text von Walter Angst
CS und Behörden
in Erklärungsnot
Verletzen Investoren mit Leerkündigungen
das vom Sozialpakt der UN geschützte Recht
auf angemessenes Wohnen?
Ursula Häne
Mieten + Wohnen März 2020, Nr. 1 11Am 21. Juni 2019 besuchte Leilani Farha, die UN-Sonderbe wie der Kinofilm «Push», der ihre Arbeit dokumentiert, und die
richterstatterin für das Recht auf Wohnen, verschiedene Miete von ihr und Ada Colau, der Stadtpräsidentin von Barcelona, or
rinnen und Mieter im Zürcher Brunaupark. Fünf Monate später ganisierten Treffen mit Bürgermeisterinnen und Bürgermeis
wandte sie sich mit einem offiziellen Schreiben an Bund, CS tern vieler Megacities zeigen.
und die Pensionskasse der CS. Sie verlangte Auskunft darüber, Es ist deshalb nachvollziehbar, dass die UN-Sonderbericht
ob die in zwei grosse Bauprojekte in Zürich (Brunaupark, erstatterin für das Recht auf Wohnen von den Behörden und
Ersatzneubau) und Basel (Schorenweg, Gesamtsanierung) invol den Eigentümern des Schorenwegs in Basel und des Brunau
vierten Behörden sowie die CS die von ihnen eingegangenen parks in Zürich nicht nur wissen will, ob die rausgeworfenen
Verpflichtungen zum Schutz der Menschenrechte eingehalten Mieterinnen und Mieter eine neue Wohnung finden werden. Sie
haben. weist auch darauf hin, dass die Menschenrechte im Kontext der
Umbrüche auf dem Immobilienmarkt bisher viel zu wenig be
CS hat UNO-Leitprinzipien anerkannt leuchtet worden sind.
Farhas Schreiben wie auch die Antworten von Bund, CS-
Group, CS-Pensionskasse und CS-Asset-Management-AG Fragen an Behördern und Eigentümer
können seit einigen Wochen auf der Website des UN-Hoch Farha spricht vom psychischen Druck, der auf Mieterinnen
kommissariats für Menschenrechte eingesehen werden. Die und Mieter ausgeübt wird, denen die Wohnung gekündigt wird.
Publikation ist Teil des vom UN-Hochkommissariats für Men Sie weist darauf hin, dass die Betroffenen nicht nur eine neue
schenrechte und den Mitgliedstaaten anerkannten Verfahrens Wohnung suchen müssen, sondern auch eine neue Nachbar
zur Durchsetzung der einschlägigen internationalen Verträge. schaft, dass sie neue Ressourcen und neue Netzwerke aufbauen
Im vorliegenden Fall geht es um den von der Schweiz Anfang müssen. Und sie wird konkret: «Im Brunaupark haben viele äl
1990er-Jahre unterzeichneten Internationalen Pakt über wirt tere Mieterinnen und Mieter ihre Kinder und Grosskinder in der
schaftliche, soziale und kulturelle Rechte. Artikel 11 dieses Pakts Nachbarschaft. Wenn sie ausziehen müssten, würde ihr Famili
sieht vor, dass die Vertragsstaaten das Recht eines jeden auf enleben auseinandergerissen und die nachbarschaftliche Hilfe
angemessene Unterbringung gewährleisten und geeignete aufgebrochen.» Farha will von den Behörden und den Eigen
Schritte zur Verwirklichung dieses Rechts unternehmen. Mit tümern wissen, wie die Betroffenen in die Projektentwicklung
den UNO-Leitprinzipien für Wirtschaft und Menschenrechte einbezogen worden sind. Sie fragt nach dem Angebot an preis
kommt die CS und die ihr angegliederten Unternehmen ins lich vergleichbaren Wohnungen, die in den neuen oder sanierten
Spiel. Denn die CS hat diese Leitprinzipien – wie viele andere Wohnungen zur Verfügung stehen. Sie will in Erfahrung bringen,
multinationale Konzerne – anerkannt. weshalb nicht Projekte favorisiert worden sind, die das Bleibe
recht der Mieterinnen und Mieter sichergestellt hätten. Dabei
Menschenrechte bisher zu wenig beachtet kann sie auf die von ihrer Vorvorgängerin Miloon Kothari erar
Warum nimmt sich Leilani Farha am Ende ihrer zweiten beiteten «Basic Principles on Development-based Evictions»
Amtszeit als UN-Sonderberichterstatterin für das Recht auf verweisen, die eine Partizipation der bisherigen Mieterinnen
Wohnen zwei Leerkündigungen in Zürich respektive Basel zum und Mieter während des ganzen Entwicklungsprozesses zu
Gegenstand eines «Special Procedure» genannten Austauschs einem Grundrecht von Menschen erklären, die von Vertreibung
von Briefen mit der Schweiz und einer Grossbank? bedroht sind. Und auf das Grundrecht dieser Menschen, im
Ein Blick in den Anhang ihrer Schreiben an die Schweizer Notfall eine Ersatzwohnung in unmittelbarer Nähe zum bishe
Behörden und die CS gibt Auskunft. Während die Vorgänge rigen Wohnort zu erhalten.
rinnen von Farha sich vor allem mit «Forced Evictions» und
Zwangsräumungen von informellen Siedlungen in Schwellen «Spezielle» Antworten von Credit Suisse …
ländern zu Wort gemeldet haben, standen für die 2014 gewählte Die Antworten, die Leilani Farha aus er Schweiz erhalten
Farha auch die Zwangsräumungen in Spanien und die Explo hat, sind – um es zurückhaltend auszudrücken – speziell.
sion der Boden- und Mietpreise in den Megacities des Nordens Die in Menschenrechtsfragen offensichtlich geschulten
im Fokus. Sie hat die Durchdringung der Wohnungsmärkte CS-Leute geben immerhin zu, dass die beiden Bauprojekte in
durch Finanzdienstleister und Immobilienfonds kritisiert und Zürich und Basel das Recht der Mieterinnen und Mieter auf an
politische Antworten auf die wachsende Markmacht von insti gemessenen Wohnraum tangieren. Im Rahmen der aufgrund
tutionellen Anlegern gefordert. Und sie macht öffentlich Druck, des Schreibens von Farha durchgeführten Sorgfaltspflichtprü
Mieten + Wohnen März 2020, Nr. 1 12Ursula Häne
Die UNO-Sonderberichterstatterin Leilani Farha im Gespräch mit einer Bewohnerin des Brunauparks in Zürich.
fung seien «verschiedene mögliche menschenrechtsbezogene Aus Basel ist die Mitteilung eingetroffen, dass man mit der
Auswirkungen festgestellt» worden wie «unfreiwilliger Umzug», Eigentümerschaft Kontakt aufgenommen habe, um zu klären,
«Schwierigkeiten bei der Wohnraumsuche in der Stadt» und ob ein Verkauf der Liegenschaft ein denkbarer Weg sei. Eine An
«Verlust des sozialen Netzes». Daneben seien aber auch die frage, die bei einem auf langfristige Anlagen fokussierten Im
Rechte anderer Anspruchsgruppen berücksichtigt worden. Im mobilienfonds wenig Sinn macht.
Fall der Pensionskasse seien das vor allem die Versicherten, im Nur noch den Kopf schütteln kann man über die Antwort,
Fall der Credit Suisse Asset Management Switzerland AG die die von der Stadt Zürich kommt. Der Stadtrat weist auf sein
Investoren, die hinter dem SIAT-Immobilienfonds stehen, zu Wohnprogramm hin, fügt aber hinzu, dass sich «im Kanton Zü
dessen Portfolio die Häuser am Schorenweg in Basel gehören. rich und in der Agglomeration die Leerwohnungsziffer spürbar
Beide Gruppen hätten ein Recht auf einen angemessenen Le erhöht habe und angemessener Wohnraum zu akzeptablen
bensstandard und soziale Sicherheit. Was das Ergebnis dieser Konditionen verfügbar sei». Das ist die offizielle Version der
Prüfung war, braucht hier nicht explizit erwähnt zu werden. berüchtigten Aussage der Hauseigentümer-Lobbyistin Regine
Sauter. Im Abstimmungskampf zur Wohninitiative hatte sie
… und Behörden gegenüber den Medien gesagt, die Mieterinnen und Mieter
Die im Schreiben von Aussenminister Ignazio Cassis zusam müssten halt dort hinziehen, wo sie sich eine Wohnung leisten
mengefassten Antworten der Behörden sind voller Wider könnten.
sprüche. Für den Bund weist Cassis unter anderem auf das
Mietrecht hin. Das Problem: Dieses bietet leider keinen wirk Nicht mit weniger zufrieden geben
samen Schutz vor Kündigungen, die Mieterinnen und Mieter zu Die Latte, die Leilani Farha für eine sich an der Wahrung der
einem unfreiwilligen Umzug zwingen. Es gibt insbesondere Menschenrechte orientierenden Stadtentwicklung gesetzt hat,
keine gerichtliche Abwägung zwischen den Rechten der von ist hoch: Sanierungen müssen in bewohntem Zustand, Ersatz
den Compliance-Spezialisten der CS aufgeführten Anspruchs neubauten in Etappen durchgeführt werden und einen mög
gruppen. Es gibt kein Kündigungsschutzverfahren, in dem der lichst hohen Prozentsatz an Wohnungen enthalten, die für die
Verlust des sozialen Netzes einer 80-jährigen Mieterin gegen bisherigen Mieterinnen und Mieter preislich erschwinglich
das Recht auf einen angemessenen Lebensstandard eines von sind. Bei grossen Planungen müssen die betroffenen Miete
den Ausschüttungen des SIAT-Immobilienfonds profitierenden rinnen und Mieter einbezogen werden. Mit weniger dürfen wir
Investors abgewogen wird. uns jedoch nicht zufrieden geben.
Mieten + Wohnen März 2020, Nr. 1 13Haushalt Text von Stefan Hartmann, Topten
Mit gutem Gewissen
Kaffee trinken
iStock
Mieten + Wohnen März 2020, Nr. 1 14Die Kaffeemaschine ist wohl das beliebteste
Haushaltsgerät, sie verbraucht jedoch viel Energie.
Worauf man beim Kauf und bei der Nutzung
achten sollte.
Der Sound der Kaffeemaschine ist wie Auf Energieetikette achten scheid folgende Faktoren spielen: Alter
Musik in unseren Ohren. Er begleitet uns Kaffeemaschinen sind das wohl belieb und Energieklasse des defekten Geräts,
durch den ganzen Tag – beim Frühstück teste Haushaltsgerät der Schweizer: die Höhe der zu erwartenden Reparatur
und später an der Arbeit. Wenn der unver In Haushalten und Büros sind rund 3 Mil kosten und der Einfluss der sogenannten
gleichliche Duft frischen Kaffees durch lionen von ihnen im Einsatz. Zudem grauen Energie auf die Ökobilanz. In der
die Büroräume strömt, verfliegt die gehen jährlich zirka 500 000 neue Geräte Schweiz gibt es 138 «Repair Cafés», die
Müdigkeit, sprudeln die guten Ideen. über den Ladentisch. Pro Jahr verbrau beraten und flicken (siehe Link unten).
Durchschnittlich drei Tassen schlürfen chen Kaffeemaschinen etwa 400 Mil Alte, defekte Geräte können – wie alle
wir Schweizerinnen und Schweizer lionen Kilowattstunden Strom im Wert elektrischen Haushaltsgeräte – kostenlos
pro Tag. Nur in Deutschland und Nor von 80 Millionen Franken. Weniger bei jeder Verkaufsstelle zurückgegeben
wegen wird mehr Kaffee getrunken. schön: Der grösste Teil der Energie wird werden, auch wenn man kein neues Gerät
immer noch für das unnötige Warmhalten kauft.
Kaffeekapseln weit verbreitet und den Standby-Betrieb verschwendet.
Entsprechend wichtig ist die Wahl der Immerhin sind heute fast alle mo Kaffee aus nachhaltigem Anbau
Kaffeemaschine. Für viele geht nichts dernen Geräte programmierbar, sodass Beim Kauf des Kaffees sollte darauf
über den guten alten Espressokocher sie zum Beispiel nach zehn oder fünfzehn geachtet werden, dass er aus nachhal
mit Drehverschluss. Inzwischen hat aber Minuten automatisch abstellen. So tigem Anbau stammt, also das Bio-
die Portionen-Maschine ihren Siegeszug können rund sechzig Prozent Strom ein und Fair-Trade-Label trägt. Kaffeeanbau
angetreten. Sie macht heute rund sechzig gespart werden! ist nicht ganz harmlos. Zur Herstellung
Prozent aller Geräte aus. Die besten Por Beim Kauf sollte man auf die Energie einer Tasse Kaffee braucht es zum Bei
tionen-Maschinen mit Qualitätslabel A++ etikette achten. Die Energieetikette für spiel 132 Liter Wasser. Über zwei Drittel
sind bereits für um die hundert Franken Kaffeemaschinen ist in der Schweiz seit der Umweltbelastung des Kaffees fallen
zu kaufen. Sie funktionieren mit Alu 2015 obligatorisch – im Gegensatz zur bei seiner Kultivierung und der Verar
kapseln oder sogenannten Pads – abge EU. Für einmal geht die Schweiz hier also beitung (Rösten) sowie beim Transport
packten Einzeldosen mit gepresstem mit gutem Beispiel voran. Ein modernes und der Verpackung an. Im letzten Jahr
Kaffeepulver in dünnen Schichten Filter Gerät der Effizienzklasse A++ verbraucht hat die Schweiz 138 000 Tonnen Kaffee im
papier. Kaffeepads sind kompostierbar, heute noch 35 Kilowattstunden pro Jahr. Wert von 379 Millionen Franken impor
während die Kaffeekapseln aus Alu recy Wer solche Geräte anbietet und was sie tiert, vorab aus Brasilien und Kolumbien.
celt werden können. In der Schweiz wird kosten, ist aus der Webseite des Energie Rund die Hälfte des Kaffees wird in der
allerdings nur rund die Hälfte aller Alu portals Topten zu ersehen. Die Auswahl Schweiz veredelt und für 2,1 Milliarden
kapseln recycelt. Kaffeevollautomaten ist gross. Franken wieder exportiert. Ein gutes
(17 Prozent aller Geräte) dagegen mahlen Geschäft.
die Kaffeebohnen frisch. Sie können Reparieren oder ersetzen?
per Knopfdruck diverse Kaffeevarian Bockt eine Kaffeemaschine, stellt sich wie Info:
www.topten.ch/kaffeemaschinen
ten zubereiten. Vollautomaten sind bei allen elektrischen Geräten die Frage: repair-cafe.ch/de
allerdings rund drei Mal so teuer wie Reparieren oder durch ein Neugerät
Portionenmaschinen. ersetzen? Eine Rolle sollten beim Ent
Mieten + Wohnen März 2020, Nr. 1 15Buchtipp
Ernst Hubeli Jahren eine soziale und ökonomische
Die neue
Krise der Städte ausgelöst und deren
Peripherien veröden lassen.
In ganz Europa kauft das Grosskapi
Krise
tal Immobilien als Spekulationsobjekte
auf. In Städten wie München oder
Zürich, Stuttgart oder Berlin ist der
der Städte Wohnungsmarkt zu einem Glücksspiel
geworden, bei dem man froh sein kann,
wenn am Ende ein Trostpreis winkt.
Zur Wohnungsfrage Wien hat einiges besser, aber auch nicht
im 21. Jahrhundert. alles richtig gemacht. Und in den USA
hat der Traum vom Eigenheim auf Pump
eine Schuldenkrise ausgelöst, die das
Das Wohnen ist heute in mehrfacher Hin globale Finanzsystem an die Grenze des
sicht zum Problemfall geworden. Das ver Kollapses geführt hat.
anschaulicht der Architekt und Stadt Doch das Recht auf Wohnen ist ein Rotpunktverlag
planer Ernst Hubeli in dieser pointierten Menschenrecht, für das es zu kämpfen 192 Seiten, 16,8 × 10,7 cm, Broschur
Streitschrift, die die Wohnungsfrage, gilt, denn es steht mehr auf dem Spiel als ISBN 978-3-85869-865-0, 1. Auflage
schon von Friedrich Engels gestellt, für nur die eigenen vier Wände. In zehn grif
das 21. Jahrhundert neu verhandelt. Ein figen Thesen beleuchtet Ernst Hubeli Mitgliederaktion
Problemfall ist das Wohnen in architekto den Zusammenhang zwischen Wohnen Mitglieder des Mieterinnen- und
nischer Hinsicht: Die Vielfalt unserer und Gesellschaft, privatem und öffent Mieterverbands erhalten das Buch für
Lebensentwürfe passt längst nicht mehr lichem Raum, Urbanität und Demo 15 Franken (statt 17.–). Bestellungen
in den Einheitsbrei von «3 Zimmer/ kratie und zeigt anhand des aktuellen bitte mit dem Vermerk «Mitglieder
Küche/Bad». Vor allem aber hat der Beispiels Berlin, wie eine Stadtgesell aktion Mieterverband» per Mail an
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Mieten + Wohnen März 2020, Nr. 1 16Hotline
Müssen Ist diese Kündigung rechtens?
wir zahlen?
Zwei Wochen nach der Wohnungs- Ich habe die Nebenkostenabrech- zudem ein Zusammenhang, ein
abgabe haben wir ein Schreiben von nung meines Vermieters bean- sogenannter Kausalzusammen
unserem Vermieter erhalten, in dem standet, da sie meines Erachtens hang, bestehen. Eindeutig
Fabian Gloor
beantwortet Ihre
er uns den Austausch der Bade- zahlreiche Positionen enthält, die beweisen lässt sich ein solcher
Fragen wanne zu unseren Lasten ankün- in meinem Mietvertrag gar nicht natürlich nicht. Indizien und
digte. Bei genauer Betrachtung habe erwähnt sind. Der Vermieter Umstände, welche auf diesen
er einen Schaden in der Glasur ent- wollte nichts davon wissen und Zusammenhang hinweisen, rei
deckt. Im Protokoll wurde dieser kündigte mir kurzerhand. Ist diese chen jedoch aus. Je kürzer der
Schaden nicht vermerkt. Kann er Kündigung rechtens? zeitliche Abstand zwischen
uns dafür noch zur Rechenschaft Geltendmachung des Rechts und
ziehen? Der Vermieter darf grundsätzlich der Kündigung ist, desto wahr
aus jedem beliebigen Grund scheinlicher ist ein solcher
Nein. Zwar dürfte es sich beim kündigen. Verstösst eine Kündi Zusammenhang. So auch in
Schaden in der Glasur um über gung aber gegen Treu und Ihrem Fall. Es ist Ihr gutes Recht,
mässige Abnutzung handeln, Glauben, so ist sie missbräuch eine fehlerhafte Nebenkosten
wofür Sie als Mieterin grundsätz lich und damit anfechtbar. Typi abrechnung zu beanstanden.
lich haftbar wären. Damit der Ver scherweise missbräuchlich ist Weil darauf gleich die Kündigung
mieter jedoch diesen Schaden etwa eine Kündigung, die der folgte, dürfte es sich tatsächlich
ersatzanspruch gegen Sie geltend Vermieter aus Rache ausspricht, um eine Rachekündigung und
machen kann, muss er zwei Moda weil die Mieterschaft gutgläubig damit um eine missbräuchliche
litäten – sogenannte Obliegen ein Recht aus dem Mietver Kündigung handeln. Fechten Sie
heiten – einhalten. Zum einen hältnis geltend gemacht hat. diese Kündigung unbedingt
muss er bei der Wohnungsabgabe Gutgläubig bedeutet dabei, dass innert 30 Tagen nach Erhalt bei
den Zustand der Wohnung sorg der Mieter annimmt, wirklich der Schlichtungsbehörde an und
fältig überprüfen. Zum anderen über dieses Recht gegenüber lassen Sie sich vor der Schlich
muss er Schäden, für welche er die dem Vermieter zu verfügen. Zwi tungsverhandlung eingehend
ausziehende Mieterschaft haftbar schen der Kündigung und dem vom Mieterinnen- und Mieter
machen will, dieser sofort mit geltend gemachten Recht muss verband beraten.
teilen. Diese Meldung, im Fach
jargon «Mängelrüge» genannt,
muss einerseits klar, präzise und
detailliert sein. Andererseits muss
sie sofort erfolgen, das heisst
innerhalb von 2 bis 3 Arbeitstagen
nach der Abgabe. Versteckte
Mängel, also solche Schäden, die
der Vermieter trotz sorgfältiger
Prüfung nicht bemerken konnte,
muss er innert der gleichen Frist
nach deren Entdeckung rügen. Bei
der beschädigten Glasur handelt
es sich nicht um einen versteckten
Mangel. Hätte der Vermieter
genauer hingeschaut, hätte er den
Schaden problemlos erkennen und
Ihnen innerhalb der 2 bis 3 Tage
melden können. Seine Mängelrüge
Phil & Liz on Unsplash
erfolgte aber erst zwei Wochen
nach der Abgabe und damit viel zu
spät. Der Schadenersatzanspruch
Ihres Vermieters ist deshalb bereits
verwirkt. Egal, wer es war: Kratzer in der Badewanne muss der Vermieter innerhalb von
zwei bis drei Tagen nach der Wohnungsabgabe beanstanden.
Mieten + Wohnen März 2020, Nr. 1 17Miettipp Text von Fabian Gloor
Illustration Patric Sandri
Mieten + Wohnen März 2020, Nr. 1 18Bevor Mieterinnen und Mieter den Pinsel in die
Farbe tunken oder den Hammer schwingen, sollten
sie sich mit der Rechtslage auseinandersetzen.
Aufgepasst beim Umbauen
Der Frühling weckt bei vielen Miete folglich darf sie auch keine substanziellen nimmt er andere gefährliche Eingriffe in
rinnen und Mietern die Lust nach einem Veränderungen daran vornehmen. die Bausubstanz vor, ist sogar eine frist
Tapetenwechsel. So auch bei Eva Kunz. Selbstverständlich braucht es aber lose Kündigung möglich.
Als leidenschaftliche Hobby-Köchin nicht für jede minimale Veränderung das
träumt sie von einer moderneren Küche. Einverständnis der Vermieterschaft. Die Vorsicht vor Fehlinvestitionen
Die ihrige stammt noch aus dem letzten Mieterin hat das Recht, das Mietobjekt Der Vermieter von Eva Kunz hat schliess
Jahrhundert. Obwohl «Vintage» im Trend zu gebrauchen. Dazu gehört auch, dass lich doch noch Verständnis für ihr
liegt, wären ein Induktionsherd oder ein etwa ein Gestell an die Wand geschraubt Anliegen. Er gestattet ihr den Küchen
Backofen mit integriertem Steamer das werden darf. Solange solche Eingriffe die umbau, allerdings auf ihre eigenen
Mass aller Dinge. Ihr Vermieter hat dafür Bausubstanz nicht verändern, keine Kosten. Und so entschliesst sich Eva
leider kein Gehör. Er habe weder Lust Schäden verursachen und leicht wieder Kunz, ihren Traum zu verwirklichen. Kos
auf noch Geld für eine Küchensanierung, rückgängig gemacht werden können, sind tenpunkt: 12 000 Franken. Das ist nicht
hat er sie wiederholt abgewimmelt. sie unproblematisch. Um spätere Strei ganz billig, doch so viel ist ihr der zusätz
tigkeiten zu verhindern, ist es jedoch liche Komfort allemal wert.
Renovieren nur mit Zustimmung ratsam, im Zweifelsfall trotzdem die Ein Doch was passiert, falls Eva Kunz
Eva Kunz ärgert sich über ihr Vorgehen: willigung des Vermieters einzuholen. einmal ausziehen sollte – weil ihr der Ver
Hätte sie doch besser gar nicht gefragt, Doch welche Konsequenzen haben mieter kündigt oder andere Gründe sie
sondern die Küche einfach ohne Einwilli Mieterinnen und Mieter zu befürchten, zwingen, eine neue Bleibe zu suchen?
gung des Vermieters umgebaut! wenn sie ohne Zustimmung der Vermie Ihre Traumküche könnte sie unmöglich
Davon ist ihr dringend abzuraten. terschaft die Wohnung renovieren? Sie mitnehmen. Es bliebe ihr nichts anderes
Laut Gesetz ist es Eva Kunz nämlich nicht riskieren meistens nur, dass der Vermieter übrig, als sie dem Vermieter zu über
erlaubt, ohne schriftliche Zustimmung von ihnen verlangt, die Veränderung am lassen. Dieser könnte die Wohnung
des Vermieters bauliche Veränderungen Ende des Mietverhältnisses rückgängig zu wegen der Investition womöglich sogar
vorzunehmen. In Art. 266a OR steht: machen. Grundsätzlich könnte der Ver zu einem höheren Mietzins weiter-
«Der Mieter kann Erneuerungen und Än mieter aber auch eine Kündigung aus vermieten.
derungen an der Sache nur vornehmen, sprechen. Dies allerdings nur, wenn die Eva Kunz muss also aufpassen,
wenn der Vermieter schriftlich zuge Renovationen dem Mietobjekt einen dass sie sich die Investition von 12 000
stimmt hat.» Das hat einen guten Grund: ernsthaften Schaden zufügen. Reisst ein Franken im Falle eines Auszugs nicht ans
Die Liegenschaft gehört nicht Eva Kunz, Mieter tragende Wände heraus oder Bein streichen muss. Gesetzlich schuldet
Mieten + Wohnen März 2020, Nr. 1 19ihr der Vermieter nämlich nur dann eine dem Auszug nach eigenem Gusto sanie vestition von 12 000 Franken pro Jahr, das
Entschädigung für den Mehrwert, wenn ren will. Dann könnten die von der zwischen der Küchensanierung und dem
er der Renovation schriftlich zugestimmt Mieterschaft selbst eingebauten Einrich Auszug vergeht, ein Zwanzigstel abzu
hat. «Schriftlich» ist dabei absolut wört tungen vielleicht stören und deren ziehen. Das macht nach Adam Riese
lich gemeint. Eine mündliche Zusage, Entfernung erhebliche Mehrkosten 600 Franken pro Jahr. Sollte Eva Kunz
mag sie noch so aufrichtig erfolgt sein, verursachen. also 8 Jahre nach der Küchensanierung
lassen die Schlichtungsbehörden und Ge ausziehen, so muss ihr der Vermieter
richte bei einem Rechtsstreit nicht gelten. Nur mit schriftlicher Zustimmung noch 7200 Franken zurückbezahlen.
Im Einzelfall kann das natürlich stos Eva Kunz kann sich gegen dieses finan Gewisse Vermieter erteilen zwar die
send sein. Deshalb gibt es in der Rechts zielle Risiko absichern, indem sie eine schriftliche Zustimmung zu einer bau
ordnung den Notbehelf des Rechtsmiss schriftliche Vereinbarung aufsetzt und lichen Veränderung, halten aber fest, dass
brauchs. Gemäss Art. 2 ZGB findet der von ihrem Vermieter unterschreiben lässt. die Mieterin oder der Mieter diese rück
offenbare Missbrauch eines Rechts In dieser Vereinbarung sollte sie den gängig machen muss. Laut Gesetz ist das
keinen Rechtsschutz. Darauf kann sich genauen Betrag ihrer Investition fest nur zulässig, wenn die Mieterschaft der
die Mieterschaft zwar berufen, wenn sie halten und die Höhe der Vergütung, die Rückbauverpflichtung ausdrücklich zu
gestützt auf eine mündliche Zustimmung ihr der Vermieter im Falle eines Auszugs stimmt. Der Vermieter kann folglich
des Vermieters viel Geld in den Umbau unter Berücksichtigung der Altersent nicht auf den Rückbau bestehen, wenn er
der Wohnung investiert hat. Darauf ver wertung zurückbezahlt. So werden klare seine schriftliche Zustimmung bloss mit
lassen sollte man sich allerdings nicht, Verhältnisse geschaffen. einem entsprechenden Vorbehalt ver
denn dass ein Rechtsmissbrauch festge Eine Mehrwertentschädigung ist aller sehen hat. Voraussetzung ist, dass die
stellt wird, ist eher die Ausnahme. dings auch dann geschuldet, wenn in der Mieterschaft der Rückbaupflicht per
Ohne schriftliche Zustimmung könnte Vereinbarung kein genauer Betrag bezif Unterschrift zugestimmt hat oder der
der Vermieter sogar verlangen, dass Eva fert ist, sondern der Vermieter mit seiner Vermieter anderweitig nachweisen kann,
Kunz die Küche am Ende der Mietdauer Unterschrift nur dem Küchenumbau dass die Mieterschaft damit einver
auf eigene Kosten wieder herausreisst. zustimmt. In einem solchen Fall be standen war.
Aber so doof wird er kaum sein. Aller rechnet sich die Mehrwertentschädigung Nachdem der Vermieter bereitwillig
dings gibt es durchaus Gründe, weshalb folgendermassen: Eine Küche ist laut der die Zustimmung samt der exakt bezif
der Vermieter trotzdem an einem Paritätischen Lebensdauertabelle nor ferten Mehrwertentschädigung unter
Rückbau der Küche interessiert sein malerweise innert 20 Jahren amortisiert. schrieben hat, ist Eva Kunz ihrer Traum
könnte. Zum Beispiel dann, wenn er nach Demnach ist von der ursprünglichen In küche ein gutes Stück näher.
Dreamstime
Mieten + Wohnen März 2020, Nr. 1 20Sie können auch lesen
