Stadt Elsdorf Einzelhandels- und Zentrenkonzept

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Stadt Elsdorf Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Stadt Elsdorf
Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Stadt Elsdorf Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Dipl.-Volksw. Angelina Sobotta
Köln, November 2021

                      Geschäftsführende                 Stadt- und Regionalplanung
                      Gesellschafter:                   Dr. Jansen GmbH
                      Dipl.-Geogr. Ursula Mölders       Neumarkt 49
                      Stadt- und Regionalplanerin SRL   50667 Köln
                      Dipl.-Ing. Dominik Geyer
                      Stadtplaner AK NW, Bauassessor    Fon 0221 94072-0
                      Stadt- und Regionalplaner SRL     Fax 0221 94072-18

                      Gesellschafter/Seniorpartner:     info@stadtplanung-dr-jansen.de
                      Dr. Paul G. Jansen                www.stadtplanung-dr-jansen.de
Stadt Elsdorf Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Inhaltsverzeichnis

1       Einleitung                                                          5
1.1     Aufgabenstellung                                                     5
1.2     Methodisches Vorgehen und Bearbeitungsablauf                         6

2       Übergeordnete Rahmenbedingungen                                     9
2.1     Rechtliche Vorgaben                                                  9
2.1.1   Bauplanungsrecht                                                     9
2.1.2   Landesrecht Nordrhein-Westfalen                                      9
2.2     Allgemeine Entwicklungstendenzen im Einzelhandel und Onlinehandel   11
2.2.1   Entwicklungen auf der Nachfrageseite                                11
2.2.2   Entwicklungen auf der Angebotsseite                                 12
2.2.3   Auswirkungen auf die Stadtentwicklung                               18
2.3     Untersuchungsrelevante Rahmenbedingungen am Standort Elsdorf        18
2.3.1   Lage im Raum und regionalplanerische Einstufung                     18
2.3.2   Regionaler Wettbewerb                                               20
2.3.3   Bevölkerungs- und Siedlungsentwicklung                              22
2.3.4   Wirtschaftsstruktur und Arbeitsplätze                               23

3       Einzelhandelsstandort Elsdorf                                       26
3.1     Einzelhandelsausstattung und Leistungsfähigkeit                     26
3.2     Verteilung des Einzelhandels im Stadtgebiet                         28
3.3     Struktur und Verteilung großflächiger Einzelhandelsbetriebe         29
3.4     Bereinigte Einzelhandelsausstattung der Stadt Elsdorf               29
3.5     Einzugsgebiet und Kaufkraft                                         30
3.6     Zentralität des Elsdorfer Einzelhandels                             33
3.7     Umsatzentwicklung und Verkaufsflächenbedarf bis zum Jahre 2035      35

4       Zentrenkonzept für die Stadt Elsdorf                                37
4.1     Grundsätzliche Anmerkungen                                          37
4.1.1   Zentrenkonzept als räumliches Steuerungsinstrument                  37
4.1.2   Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche               38
4.1.3   Bedeutung des Status „Zentraler Versorgungsbereich“                 39
4.2     Zentrenhierarchie in Elsdorf                                        40
4.2.1   Hauptzentrum Elsdorf Ortskern                                       41
4.2.2   Nahversorgungszentrum Ohndorfer Straße                              50
4.3     Elsdorfer Sortimentsliste                                           56

5       Nahversorgungssituation                                             60

Stadt Elsdorf – Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Stadt Elsdorf Einzelhandels- und Zentrenkonzept
6      Sonstige Standorte                                                        65
6.1    Standort Oststraße/K 42                                                    65
6.2    Ortsteile im nördlichen/westlichen Bereich                                 65
6.3    Ortsteile im südlichen/östlichen Bereich                                   65
6.4    Übrige Lagen                                                               66

7      Ziele der Einzelhandelsentwicklung und -steuerung                         67
7.1    Übergeordnete Zielsetzungen                                                67
7.2    Empfehlungen zur Einzelhandelssteuerung                                    68
7.3    Ansiedlungsleitlinien                                                      69

8      Zusammenfassung der Untersuchung                                          72

Wir verwenden in dem nachfolgenden Text eine gendersensible Sprache. Sollten keine genderneutralen For-
mulierungen verwendet werden können, nutzen wir den Gender-Doppelpunkt. Falls aus Versehen eine ge-
schlechtsspezifische Formulierung in diesem Dokument verwendet sein sollte, bitten wir um Nachsicht. Selbst-
verständlich sind für uns alle Geschlechter, männlich, weiblich und divers gleichzeitig, gleichgestellt und chan-
cengleich angesprochen.

Dieses Gutachten unterliegt dem Urheberrecht. Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung des
Gutachtens in Teilen oder als Ganzes sind nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle
erlaubt, soweit mit den Auftraggebenden nichts anderes vereinbart ist. Alle Fotografien, Pläne und Skizzen, die
nicht gesondert gekennzeichnet sind: © Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

       Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH
Stadt Elsdorf Einzelhandels- und Zentrenkonzept
1     Einleitung                                      zepts und zu einer „Entkopplung“ von den sonsti-
                                                      gen oben genannten Ausarbeitungen geführt. Die
                                                      Restriktionen für Handel, Dienstleistungen und
1.1    Aufgabenstellung
                                                      sonstige Gewerbe- und Infrastruktureinrichtungen
Die Stadt Elsdorf liegt im nördlichen Rhein-Erft-     sowie Kontaktbeschränkungen führten zu zeitli-
Kreis inmitten des Rheinischen Braunkohlereviers      chen Unterbrechungen und erheblichen Einschrän-
und weist derzeit ca. 21.800 Einwohner:innen auf.     kungen bei der Datenerfassung und Standortbe-
Ihr wird landesplanerisch die zentralörtliche Funk-   wertung. Weniger tangiert hingegen waren die
tion eines Grundzentrums zugeordnet. Aus der          „rein planerischen“ Konzeptionen, z. B. städtebau-
räumlichen Nähe zu einer Vielzahl leistungsstarker    liche Maßnahmen im Rahmen des ISEK, sodass
Einzelhandelsstandorte (z. B. Köln, Frechen, Ker-     diese zügiger fortgesetzt werden konnten.
pen, Bergheim, Düren) sowie der Lage am Braun-
kohletagebau Hambach und der Beendigung der           Das nun vorliegende Einzelhandels- und Zentren-
dortigen Kohleförderung ergeben sich besondere        konzept knüpft an Daten und Einschätzungen im
Herausforderungen hinsichtlich der Einzelhandels-     Einzelhandelskonzept Elsdorf der CIMA Köln aus
und gesamten Stadtentwicklung.                        dem Januar 2018 (Datenstand: September 2016)
                                                      an, das konzeptionell aufbereitet, jedoch nicht
Die Ergebnisse des durch den Bund beschlossenen       durch den Rat der Stadt Elsdorf beschlossen wur-
sog. „Kohlekompromiss“ haben in der Stadt Elsdorf     de.
zur Aufnahme umfangreicher Aktivitäten und
Maßnahmen für die zukünftige Stadt- und Flä-          Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept zielt darauf
chenentwicklung geführt. Diese werden maßgeb-         ab, stadtweite Regeln und Ziele für die Einzelhan-
lich durch gutachterliche Begleitung auf konzepti-    delsentwicklung zu definieren. Insbesondere soll
oneller Ebene bearbeitet:                             ein Standortsystem für einzelne Sortimente und
                                                      besonders große Einzelhandelsbetriebe dazu bei-
     Ein durch unser Büro erstelltes Impulskonzept   tragen, sowohl eine Ortskern- und Zentrenstärkung
      analysierte Rahmenbedingungen, bewertete        als auch eine verbrauchernahe Versorgung der
      Standortfaktoren und zeigte Entwicklungsper-    Bevölkerung zu erreichen.
      spektiven auf, die in acht „Leitplanken“ zu-
      sammengefasst werden.                           Mit der Konzeptaufstellung entspricht die Stadt
     Das Integrierte städtebauliche Entwicklungs-    Elsdorf der im LEP NRW formulierten landesplane-
      konzept (ISEK) beschäftigt sich darauf auf-     rischen Aufforderung an die Kommunen, unter
      bauend mit den künftig erforderlichen städ-     Berücksichtigung des Siedlungsgefüges die geeig-
      tebaulichen Rahmenbedingungen und schlägt       neten städtebaulich integrierten Lagen als zentrale
      detaillierte Maßnahmen zur Umsetzung vor.       Versorgungsbereiche abzugrenzen sowie die in-
     Mit einem Mobilitätskonzept sowie einem         nenstadtrelevanten Sortimente aus den örtlichen
      Freiraum- und Tourismuskonzept werden           Gegebenheiten abzuleiten. Beide Themen bilden
      zeitgleich bedeutsame Handlungsfelder ver-      zusammen mit der Nahversorgung die Kerninhalte
      tieft.                                          eines Einzelhandels- und Zentrenkonzepts. Mit
                                                      einem Beschluss durch die politischen Gremien
Parallel dazu, mit einer bestmöglichen Verzahnung     kann das Konzept als Entwicklungskonzept gemäß
zu den vorgenannten Konzepten, wird hier das          § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB auch als Grundlage für die
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt       Vorbereitung und Begründung von Flächennut-
Elsdorf vorgelegt, das ein weiteres Handlungsfeld     zungsplan und Bebauungsplänen herangezogen
aufgreift.                                            werden.

Die Corona-Pandemie, die Anfang 2020 nahezu           In Bezug auf die zukünftige Einzelhandelsentwick-
gleichzeitig mit der Konzeptbearbeitung begann,       lung soll eine Umsetzungsstrategie aufgezeigt wer-
hat jedoch zu einer zeitlichen Verzögerung der        den, die für alle perspektivisch erforderlichen han-
Aufstellung des Einzelhandels- und Zentrenkon-        delsbezogenen und bauleitplanerischen Entschei-

Stadt Elsdorf – Einzelhandels- und Zentrenkonzept                                                       5
Stadt Elsdorf Einzelhandels- und Zentrenkonzept
dungen herangezogen werden kann. Dabei sind           renzierung in der Bestandserfassung erforderlich.
Aussagen über das künftig zu erwartende Kauf-         Bspw. kann auf diese Weise sichergestellt werden,
kraftpotenzial, die anzustrebende Ausstattung mit     dass alle relevanten Nebensortimente eines Be-
Einzelhandelsflächen und sinnvolle Veränderungen      triebs berücksichtigt werden, die ergänzend zu den
bzw. Ergänzungen der Sortimente sowie der             Kernsortimenten zentrenprägende Funktionen
Standorte zu treffen. Das Konzept gibt damit so-      übernehmen. Auch wenn diese Nebensortimente
wohl der Stadt Elsdorf als auch Investor:innen und    i. d. R. Produkte enthalten, die das Kernsortiment
Betreiber:innen Handlungsempfehlungen für eine        ergänzen und somit in einer engen Nutzungsbezie-
städtebaulich ausgerichtete Standortpolitik.          hung zum Kernsortiment stehen, können diese
                                                      Randsortimente an nicht geeigneten Standorten
1.2   Methodisches Vorgehen und                       schädliche Auswirkungen auf die Funktionsfähig-
      Bearbeitungsablauf                              keit von zentralen Versorgungsbereichen haben.
Anfang 2020 hat die Stadt Elsdorf unser Büro mit
                                                      Als Verkaufsfläche wird die für Kund:innen und
der Aufstellung eines Einzelhandels- und Zentren-
                                                      Besucher:innen zugängliche Fläche definiert (ge-
konzepts (folgend: Einzelhandelskonzept/EHZK)
                                                      mäß Urteilen vom BVerwG vom 24.11.2005, 4 C
beauftragt. Dies beinhaltete eine vollständige Er-
                                                      10.04 und OVG NRW AZ 7 B 1767/08 vom 06. Feb-
fassung des Einzelhandelsbesatzes im Stadtgebiet,
                                                      ruar 2009), die der verkaufsorientierten Warenprä-
die im Sommer/Herbst 2020 durch Mitarbei-
                                                      sentation oder dem Kundenlauf dient, einschließ-
ter:innen von Stadt- und Regionalplanung Dr. Jan-
                                                      lich der einsehbaren Fläche von Bedienungsabtei-
sen GmbH durchgeführt wurde.
                                                      lungen, jedoch ohne die für Kund:innen nicht be-
                                                      gehbaren Nebenflächen (z. B. Lagerräume, Vorbe-
Als Einzelhandelsbetriebe begriffen werden i. d. R.
                                                      reitungs- und Zubereitungsräume, Büroflächen,
solche Betriebe, die ihren Warenverkauf in erster
                                                      Produktionsflächen). Flächen vor den Pfandrück-
Linie an den privaten Endverbraucher richten.
                                                      nahmeautomaten sind ebenso wie Schaufenster-
Hierzu zählen u. a. Kauf- und Warenhäuser, Ver-
                                                      flächen, Umkleiden, Kassenzonen, Vorkassenzonen
brauchermärkte, Fachmärkte, Fachgeschäfte und
                                                      sowie Eingangsbereichen gemäß Rechtsprechung
Factory-Outlets. In Abgrenzung dazu werden bspw.
                                                      ebenfalls der Verkaufsfläche eines Einzelhandels-
Schuh- und Schlüsseldienste, Frisöre und Kosme-
                                                      betriebs zuzurechnen. Treppen, Rolltreppen und
tikstudios mit Verkaufsregalen oder Tintenshops
                                                      Aufzüge, die verschiedene Ebenen miteinander
(Auffüllstationen für Druckerpatronen) nicht als
                                                      verbinden, werden je zur Hälfte der Etagenver-
Einzelhandelsbetriebe erfasst, da ihre Umsatz-
                                                      kaufsfläche zugerechnet, unabhängig davon, ob
schwerpunkte im Service liegen und i. d. R. nur
                                                      sich die Flächen innerhalb oder außerhalb des
sehr geringe Einzelhandelsanteile aufweisen. Eben-
                                                      Betriebsgebäudes befinden. Flächen, die nur tem-
falls unberücksichtigt bleiben Wochenmärkte und
                                                      porär zur Warenpräsentation genutzt und bei Ge-
Betriebe, die nur über sehr unregelmäßige bzw.
                                                      schäftsschluss eingeräumt werden, bspw. in Form
geringe Öffnungszeiten an Werktagen verfügen
                                                      von Außenaufstellern, zählen nicht zur Verkaufsflä-
sowie Autohäuser, deren Standortstruktur sich
                                                      che.
maßgeblich von den hier im Fokus stehenden Ein-
zelhandelsnutzungen unterscheidet.
                                                      Bei den meisten textlichen, tabellarischen und
                                                      kartografischen Darstellungen des Einzelhandels-
Von allen Einzelhandelsbetrieben wurden vor Ort
                                                      bestands im Rahmen der Berichtslegung werden
Name, Adresse, Branche und Verkaufsfläche erho-
                                                      diese Sortimente in den nachfolgend genannten
ben. Die Verkaufsfläche wurde mittels Messgerä-
                                                      neun Warengruppen zusammengefasst:
ten aufgezeichnet und teilweise durch Heranzie-
hung der Baugenehmigungen überprüft. Es erfolg-
                                                          Nahrungs- und Genussmittel
te eine detaillierte Aufgliederung nach neun Bran-
                                                          Gesundheit, Körperpflege
chen und rund 50 Sortimentsgruppen (vgl. Tabel-
                                                          Blumen, Zoobedarf
le 1). Im Hinblick auf die Rechtsprechung (vgl. Ur-
                                                          Bücher, Schreibwaren, Büro
teil vom 29.01.2009 – BVerwG 4 C 16.07 – BVerwG
                                                          Bekleidung, Schuhe, Schmuck
133, 98 Rn. 13 m. w. N.) ist eine solche Feindiffe-

6     Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH
Stadt Elsdorf Einzelhandels- und Zentrenkonzept
    Sport, Freizeit, Spiel                             Einsehbare oder über Beschilderung erkennbare
    Elektrowaren                                       Komplementärnutzungen in den Obergeschossen
    Möbel, Einrichtung                                 wurden erfasst. Neben Komplementärnutzungen,
    Bau-, Gartenbedarf, Autozubehör                    die sich meist förderlich auf die Attraktivität und
                                                        Frequentierung von Einzelhandelslagen auswirken,
In der Beschreibung kleinerer Einzelhandelslagen        wurden im Rahmen der Vor-Ort-Recherchen in den
werden die Warengruppen Bedarfssparten zuge-            ausgewählten Einzelhandelslagen auch Vergnü-
ordnet. Tabelle 1 listet Sortimente und ihre Zuord-     gungsstätten und Leerstände aufgenommen. Diese
nung zu übergeordneten Warengruppen und Be-             beeinträchtigen oft die Standortqualität und sind
darfssparten auf.                                       als Indikatoren rückläufiger Versorgungsbedeutung
                                                        zu werten.
In Ergänzung der Betriebe des Einzelhandels und
Ladenhandwerks nehmen publikumsorientierte              Vergnügungsstätten sind dabei in der BauNVO
Dienstleistungen, kulturelle Einrichtungen und eine     nicht vom Verordnungsgeber definiert, können
Reihe weiterer Nutzungen Einfluss auf die Attrakti-     jedoch als gewerbliche Nutzungsarten verstanden
vität eines Standorts und seine Zentralität. Sie sind   werden, „die sich in unterschiedlicher Ausprägung
daher auch bei der Abgrenzung der zentralen Ver-        (wie Amüsierbetriebe, Diskotheken, Spielhallen)
sorgungsbereiche von Bedeutung und wurden im            unter Ansprache (oder Ausnutzung) des Sexual-,
Rahmen der Bestandsaufnahme innerhalb der               Spiel- und/oder Geselligkeitstriebs einer bestimm-
wesentlichen siedlungsstrukturell integrierten          ten gewinnbringenden Freizeit-Unterhaltung wid-
Einzelhandelslagen aufgenommen, jedoch nicht            men“ (Quelle: Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung-
weitergehend analysiert und damit ausschließlich        Kommentar, 13. Auflage 2018). Da die Einzelhandels-
im Hinblick auf die Erfüllung ihrer Komplementär-       thematik im Vordergrund der Bearbeitung stand,
funktionen zum Einzelhandel bewertet.                   wurde auf die Ermittlung der Nutzflächen und
                                                        weitergehende Wertung von Komplementärnut-
Für diese Komplementärnutzungen erfolgte eine           zungen, Vergnügungsstätten und Leerständen
Zuordnung zu folgenden sieben Gruppierungen:            verzichtet.

    Publikumswirksame Dienstleistungen
    Dienstleistungen mit i. d. R geringerer Kun-
     denfrequenz
    Öffentliche Einrichtungen/Dienstleistungen
    Gesundheit
    Kultur/Freizeit
    Bildung
    Gastronomie/Hotellerie

Stadt Elsdorf – Einzelhandels- und Zentrenkonzept                                                           7
Stadt Elsdorf Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Tabelle 1: Sortimente, Warengruppen und Bedarfe
Fristigkeit           Warengruppe             Sortimente                                      Fristigkeit     Warengruppe          Sortimente
                                              Lebensmittel                                                                         Elektrogroßgeräte
                                              Getränke, Spirituosen, Tabak                                                         Elektrokleingeräte
                      Nahrungs- und
                                              Backwaren                                                                            Leuchten
                      Genussmittel
                                              Fleisch, Fleischwaren                                                                Unterhaltungselektronik
                                                                                                              Elektrowaren
                                              Lebensmittelspezialanbieter Reformwaren                                              Bild- und Tonträger
Überwiegend                                   Körperpflege, Wasch-, Putz-, Reinigungsmittel                                        Computer und Zubehör
kurzfristiger
Bedarf                                        Parfümerie/Kosmetik                                                                  Telefone
                      Gesundheit,
                                              pharmazeutische Artikel                                                              Foto
                      Körperpflege
                                              Sanitätswaren/Orthopädie                                                             Hausrat, Glas, Porzellan, Keramik
                                              Optik, Hörgeräte                                                                     Wohnaccessoires

                      Blumen,                 Blumen                                                                               Haus- und Heimtextilien, Gardinen und Zubehör
                                                                                              Überwiegend
                      Zoobedarf               Zoobedarf, Tiernahrung                                                               Bettwaren, Matratzen
                                                                                              langfristiger
                                              Zeitschriften, Zeitungen                        Bedarf          Möbel, Einrichtung   Matratzen und Lattenroste
                      Bücher, Schreib-
                                              Papier-, Büro-, Schreibwaren, Büroartikel                                            Abgepasste Teppiche
                      waren, Büro
                                              Bücher                                                                               Möbel (ohne Küchen)
                                              Bekleidung, Wäsche                                                                   Küchen
                                              Schuhe                                                                               Kunst/Antiquitäten, Bilder(-rahmen)
                      Bekleidung,
                                              Lederwaren/Taschen/Koffer                                                            Baumarktsortiment
                      Schuhe, Schmuck
                                              Sportbekleidung, Sportschuhe                                                         Maschinen, Werkzeuge
Überwiegend
mittelfristiger                               Uhren, Schmuck                                                                       Baustoffe, Bauelemente
Bedarf                                                                                                        Bau-, Gartenbedarf
                                              Großteilige Camping- und Sportgeräte                                                 Sicht- und Sonnenschutz
                                                                                                              und Autozubehör
                                              Kleinteilige Camping- und Sportartikel                                               Gartenartikel und -geräte, Pflanzgefäße
                                              Fahrräder und Zubehör                                                                Pflanzen, Samen Outdoor
                      Sport, Freizeit,
                                              Freizeit, Spielwaren                                                                 Kfz-Zubehör
                      Spiel
                                              E-Bikes, Pedelecs
                                              Musikalien
                                              Waffen, Jagd
Quelle: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2021

8        Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH
Stadt Elsdorf Einzelhandels- und Zentrenkonzept
2     Übergeordnete Rahmenbedingungen                     Am 25.01.2017 wurde schließlich der vollständige
                                                          Landesentwicklungsplan NRW im Gesetz- und Ver-
                                                          ordnungsblatt des Landes NRW veröffentlicht und
2.1    Rechtliche Vorgaben
                                                          ist gemäß Art. 71 Abs. 3 der Landesverfassung am
2.1.1 Bauplanungsrecht                                    08.02.2017 in Kraft getreten.
Auf bundesrechtlicher Ebene übernimmt das BauGB
in Verbindung mit der BauNVO eine Steuerungs-             Die im Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhan-
funktion bei der kommunalen Standortfindung für           del unter den Ziffern 1 bis 10 formulierten Ziele und
Einzelhandelsbetriebe.                                    Grundsätze finden sich nun in Abschnitt 6.5 „Groß-
                                                          flächiger Einzelhandel“ des Landesentwicklungs-
Die §§ 2 bis 9 BauNVO regeln bei einer entspre-           plans und werden nachfolgend zusammengefasst
chenden Gebietsausweisung per Bebauungsplan die           dargestellt.
regelmäßige und ausnahmsweise Zulässigkeit von
Einzelhandelsbetrieben.                                   Gemäß Ziel 1 dürfen Kerngebiete und Sondergebie-
                                                          te für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO
Für Einkaufszentren und großflächige Einzelhan-           nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen
delsbetriebe (Grenze zzt. bei 800 m² Verkaufsfläche       Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt
und 1.200 m² Geschossfläche) wird durch den § 11          werden.
BauNVO eine spezielle Regelung formuliert. Diese
sind nur in Kerngebieten (§ 7 BauNVO) oder in spe-        Ziel 2 legt fest, dass großflächige Einzelhandelsbe-
zifisch ausgewiesenen Sondergebieten gem. § 11            triebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur
Abs. 3 BauNVO zulässig.                                   an Standorten in bestehenden und neu geplanten
                                                          zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen wer-
Die Notwendigkeit eines Einzelhandelskonzepts im          den dürfen. Die zentrenrelevanten Sortimente sind
Sinne der späteren bauleitplanerischen Umsetzung          der Anlage 1 des Sachlichen Teilplans zu entneh-
(= städtebauliches Konzept i. S. v. § 1 Abs. 6 Nr. 11     men:
BauGB) ist in verschiedenen Urteilen des OVG
Münster nochmals hervorgehoben worden: Denn                   Papier/Bürobedarf/Schreibwaren
„erst solche konzeptionellen Festlegungen, die dann           Bücher
gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB n. F. (früher: § 1               Bekleidung, Wäsche
Abs. 5 Satz 2 Nr. 10 BauGB) auch bei der weiteren             Schuhe, Lederwaren
Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigen               Medizinische, orthopädische, pharmazeutische
sind, lassen in aller Regel die Feststellung zu, ob das        Artikel
Angebot bestimmter Warensortimente an be-                     Haushaltswaren, Glas/Porzellan/Keramik
stimmten Standorten in das städtebauliche Ord-                Spielwaren
nungssystem der jeweiligen Gemeinde funktionsge-              Sportkleidung, Sportschuhe, Sportartikel (ohne
recht eingebunden ist.“                                        Teilsortimente Angelartikel, Campingartikel,
                                                               Fahrräder und Zubehör, Jagdartikel, Reitartikel
Die Aufstellung des Einzelhandelskonzepts für die              und Sportgroßgeräte)
Stadt Elsdorf empfiehlt sich somit bereits aus den            Elektrogeräte, Medien (Unterhaltungs- und
Vorgaben auf Bundesebene.                                      Kommunikationselektronik, Computer, Foto –
                                                               ohne Elektrogroßgeräte, Leuchten)
                                                              Uhren, Schmuck
2.1.2 Landesrecht Nordrhein-Westfalen
                                                              Nahrungs- und Genussmittel (gleichzeitig nah-
Am 13.07.2013 trat nach Beschluss der Landesre-                versorgungsrelevant)
gierung und Zustimmung des Landtags der Sachli-               Gesundheits- und Körperpflegeartikel (gleich-
che Teilplan Großflächiger Einzelhandel für den                zeitig nahversorgungsrelevant)
Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen in
Kraft.

Stadt Elsdorf – Einzelhandels- und Zentrenkonzept                                                            9
Stadt Elsdorf Einzelhandels- und Zentrenkonzept
    Weitere von der jeweiligen Gemeinde als zen-      Zusätzlich hat Grundsatz 6 zum Inhalt, dass der
     trenrelevant festgelegte Sortimente (ortstypi-    Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente
     sche Sortimentsliste)                             eines Sondergebiets für Vorhaben im Sinne des § 11
                                                       Abs. 3 BauNVO mit nicht zentrenrelevanten Kern-
Gemäß Ausnahmeregelung zu Ziel 2 dürfen Sonder-        sortimenten außerhalb von zentralen Versorgungs-
gebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3          bereichen 2.500 m² Verkaufsfläche nicht über-
BauNVO mit nahversorgungsrelevanten Kernsorti-         schreiten darf.
menten auch außerhalb zentraler Versorgungsbe-
reiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn        Abweichend von den Festlegungen 1 bis 6 dürfen
nachweislich                                           gemäß Ziel 7 vorhandene Standorte von Vorhaben
                                                       im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO außerhalb von
    eine Lage in den zentralen Versorgungsberei-      zentralen Versorgungsbereichen als Sondergebiete
     chen aus städtebaulichen oder siedlungsstruk-     gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO dargestellt und festge-
     turellen Gründen, insbesondere der Erhaltung      setzt werden. Dabei sind die Sortimente und deren
     gewachsener baulicher Strukturen oder der         Verkaufsflächen in der Regel auf die Verkaufsflä-
     Rücksichtnahme auf ein historisch wertvolles      chen, die baurechtlichen Bestandsschutz genießen,
     Ortsbild, nicht möglich ist,                      zu begrenzen. Wird durch diese Begrenzung die
    die Bauleitplanung der Gewährleistung einer       zulässige Nutzung innerhalb einer Frist von sieben
     wohnortnahen Versorgung mit nahversor-            Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert,
     gungsrelevanten Sortimenten dient und             sind die Sortimente und deren Verkaufsflächen auf
    zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden        die zulässigen Verkaufsflächenobergrenzen zu be-
     nicht wesentlich beeinträchtigt werden.           grenzen. Ein Ersatz zentrenrelevanter durch nicht
                                                       zentrenrelevante Sortimente ist möglich. Aus-
Nach Ziel 3 dürfen durch die Darstellung und Fest-     nahmsweise kommen dabei auch geringfügige Er-
setzung von Kerngebieten und Sondergebieten für        weiterungen in Betracht, wenn dadurch keine we-
Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit           sentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungs-
zentrenrelevanten Sortimenten zentrale Versor-         bereiche von Gemeinden erfolgt.
gungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich
beeinträchtigt werden.                                 Nach Ziel 8 haben die Gemeinden dem Entstehen
                                                       neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung
Gemäß Grundsatz 4 soll bei der Darstellung und         bestehender Einzelhandelsagglomerationen außer-
Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben im         halb AIIgemeiner Siedlungsbereiche entgegenzu-
Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht zentrenre-      wirken. Darüber hinaus haben sie dem Entstehen
levanten Kernsortimenten der zu erwartende Ge-         neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung
samtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung         bestehender Einzelhandelsagglomerationen mit
ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft      zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb zentraler
der Einwohner:innen der jeweiligen Gemeinde für        Versorgungsbereiche entgegenzuwirken. Sie haben
die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschrei-      sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchti-
ten.                                                   gung zentraler Versorgungsbereiche von Gemein-
                                                       den durch Einzelhandelsagglomerationen vermie-
Ziel 5 legt fest, dass Sondergebiete für Vorhaben im   den wird.
Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht zentrenre-
levanten Kernsortimenten nur dann auch außerhalb       Regionale Einzelhandelskonzepte sind gemäß
von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt         Grundsatz 9 bei der Aufstellung und Änderung von
und festgesetzt werden dürfen, wenn der Umfang         Regionalplänen in die Abwägung einzustellen.
der zentrenrelevanten Sortimente maximal 10 %
der Verkaufsfläche beträgt und es sich bei diesen      Schließlich sind gemäß Ziel 10 Vorhabenbezogene
Sortimenten um Randsortimente handelt.                 Bebauungspläne für Vorhaben im Sinne des § 11
                                                       Abs. 3 BauNVO, soweit von § 12 Abs. 3a Satz 1

10    Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH
BauGB kein Gebrauch gemacht wird, nur zulässig,        2.2.1 Entwicklungen auf der Nachfrageseite
wenn sie den Anforderungen der Festlegungen 1, 7       Maßgeblich verantwortlich für diese Entwicklung
und 8 entsprechen; im Falle von zentrenrelevanten      sind die Nachfrager:innen. Weniger als die demo-
Kernsortimenten haben sie zudem den Festlegun-         grafischen Prozesse und Strukturen ist es die Ver-
gen 2 und 3, im Falle von nicht zentrenrelevanten      änderung des Nachfrageverhaltens mit einer Nut-
Kernsortimenten den Festlegungen 4, 5 und 6 zu         zung von Kommunikations- und Informationsme-
entsprechen.                                           dien auch zum Einkauf, die dem stationären Handel
                                                       den Umsatz entzieht.
2.2    Allgemeine Entwicklungstendenzen im
       Einzelhandel und Onlinehandel                   In der Vergangenheit wurden zudem erfolgte und
Die Entwicklung des Einzelhandels und der Stadt-       perspektivische Bevölkerungsrückgänge als eher
strukturen beeinflussen einander. Einzelhandel         negative Einflussgrößen auf die Einzelhandelstätig-
bewirkt in integrierten Lagen oftmals Baudichte,       keit angenommen. Für die mittelfristige Bevölke-
Passantenfrequenz sowie Nutzungsmischung und           rungsentwicklung erscheinen Prognosen zu einer
ist eine wichtige Voraussetzung für Urbanität und      Fortsetzung der Schrumpfungstendenzen jedoch
eine „vitale Stadt“. Umgekehrt verbessern attrakti-    derzeit überholt. Das Statistische Bundesamt erwar-
ve städtebauliche Rahmenbedingungen die Anzie-         tet auf Basis ihrer „14. koordinierten Bevölkerungs-
hungskraft von Einzelhandelslagen.                     vorausberechnung“ voraussichtlich mindestens bis
                                                       2024/2025 ein Bevölkerungswachstum, vermutet
Beeinflusst durch Einzelhandelsansiedlungen an         anschließend jedoch eine Trendumkehr.
verkehrsgünstigen Standorten sowie dynamisch
wachsende Marktanteile des Onlinehandels hat sich      In der Entwicklung der Konsumausgaben spiegelten
die stadtbildende Funktion des Einzelhandels in der    sich die demografischen Schrumpfungsprozesse der
Vergangenheit vielerorts deutlich reduziert. Dabei     deutschen Bevölkerung der jüngeren Vergangenheit
zeichnet sich der zunehmende Wettbewerbsdruck          nicht wider. So steigen die vom Bundesamt für
durch den Onlinehandel durch eine fehlende Mög-        Statistik erhobenen Ausgaben jedes Jahr; seit 1995
lichkeit der städtebaulichen Regulierung aus, sodass   ist insgesamt ein Zuwachs von rund 615 Mrd. EUR
eine gezielte Steuerung des stationären Einzelhan-     bzw. rund 60 % (zu jeweiligen Preisen) zu konstatie-
dels im Rahmen einer nachhaltigen Stadtentwick-        ren. Auch preisbereinigt ist ein Ausgabenzuwachs
lungspolitik weiterhin eine hohe Bedeutung behält.     um rund 35 % zu erkennen. Bemerkenswert aller-
                                                       dings ist, dass die einzelhandelsrelevanten Ausga-
                                                       beanteile an den Konsumausgaben in den letzten
                                                       zehn Jahren stagnieren. Dagegen zeigt sich insbe-
                                                       sondere der Bereich „Übrige Ausgaben“ als Wachs-
                                                       tumsträger. Hierzu zählen u. a. Gesundheitspflege,
                                                       Bildungswesen, Körperpflege, persönliche Ge-
                                                       brauchsgegenstände, Dienstleistungen sozialer
                                                       Einrichtungen sowie Versicherungs- und Finanz-
                                                       dienstleistungen. Tendenziell zunehmend ist zudem
                                                       die Bedeutung des Bereichs Beherbergung und
                                                       Gaststätten, jedoch auf einem gegenüber dem Ein-
                                                       zelhandel vergleichsweise niedrigen Niveau.

Stadt Elsdorf – Einzelhandels- und Zentrenkonzept                                                       11
Abbildung 1: Entwicklung der privaten Konsumausgaben in Deutschland (in Mrd. EUR und %)

Quelle: Statistisches Bundesamt 2019, Darstellung: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2020/2021

Neben den demografischen Veränderungen sowie                  keitsaspekte unterstützen allerdings auch die wach-
den stagnierenden Ausgabenanteilen des privaten               sende Online-Orientierung im Einkaufsverhalten,
Konsums für den Einzelhandel sind es auch sonstige            das sich durch neue technologische Möglichkeiten
gesellschaftliche Prozesse, die zu einem veränder-            immer weiter verändert. Dank digitaler Endgeräte
ten Einkaufsverhalten führen. Einerseits ist das              können Konsument:innen jederzeit und überall
Verbraucherverhalten durch eine „Discountorien-               kaufvorbereitende Informationen einholen, aber
tierung“ geprägt, andererseits werden aber auch               auch Käufe abschließen – und damit Entscheidun-
Erwartungen an eine Inszenierung der Waren, Emo-              gen gegen den stationären Einzelhandel fällen.
tionalität, Service und Individualität gestellt, die
„hybride Kund:innen“ kennzeichnen. Zudem setzt                Noch offen ist, wie sich die seit längerer Zeit zu
sich konträr zur Discountorientierung auch ver-               beobachtenden Entwicklungsprozesse einer Reur-
mehrt der Trend fort, höhere Preise für qualitativ            banisierung, Klimawandel sowie die damit verbun-
hochwertige Produkte zu akzeptieren. Dies ist ins-            dene Nachhaltigkeitsdiskussion mittel- und langfris-
besondere im Lebensmittelbereich erkennbar.                   tig auf die quantitative und qualitative Einzelhan-
                                                              delsentwicklung auswirken. Gleichermaßen wird
Nicht nur in klassischen „Shopping“-Sortimenten               sich zeigen, ob die mit der Corona-Pandemie ver-
wie Bekleidung oder Schuhe, sondern auch im Le-               bundenen Restriktionen für Handel und Gewerbe
bensmittel-Einzelhandel reagieren die Betreiber               sowie das private Einkaufsverhalten nur kurzfristige
sowohl von Supermärkten als auch von Discountern              Veränderungen im Nachfrageverhalten auslösen
mit neuen Betriebs- und Flächenkonzepten, für die             oder sich mittel- bis langfristig niederschlagen.
eine aufwändige Architektur sowie helle und ge-
räumige Verkaufsflächen charakteristisch sind.                2.2.2 Entwicklungen auf der Angebotsseite
                                                              Trotz dieser zunehmenden Bedeutung des Online-
Neben der Preis-Orientierung ist es darüber hinaus            handels hielt das Verkaufsflächenwachstum des
auch die Pkw-Affinität der Kund:innen, die die Flä-           stationären Einzelhandels in Deutschland lange Zeit
chen- und Standortansprüche des Einzelhandels                 an. Die durch das Statistische Bundesamt und den
lange Zeit mitbestimmt haben. Diese Bequemlich-               Handelsverband Deutschland für das Jahr 2018

12     Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH
ermittelte Gesamtverkaufsfläche von rund 125,1          stationären Einzelhandel eher Rückgang oder Stag-
Mio. m² beschreibt zwar gegenüber dem Jahr 2007         nation angenommen werden kann, versuchen die
ein Wachstum von rund 5 %, allerdings stagniert die     jeweiligen Marktführer in den meisten Branchen
Entwicklung in den letzten vier Jahren, während die     weiterhin, ihre Flächenleistungen zu steigern und
Steigerungsraten etwa bis zum Jahr 2011 bei rund        große zusammenhängende Verkaufsflächen zu
1 % p. a. lagen.                                        belegen, um durch eine aufwändigere oder ausge-
                                                        dehntere Warenpräsentation ihre Leistungsfähig-
Abbildung 2: Verkaufsflächenentwicklung im Einzel-      keit gegenüber der digitalen Konkurrenz zu de-
handel 2000 bis2018* (in Mio. m²)                       monstrieren. Beispielsweise bei Elektrowaren zei-
                                                        gen sich in Folge der dynamischen Marktprozesse
                                                        jedoch auch bereits veränderte Flächennachfragen
                                                        der Betreiber. Gerade für die im Branchenvergleich
                                                        größten Anbieter ist eine Reduzierung der Filialgrö-
                                                        ßen hinsichtlich der Verkaufsfläche erkennbar.

                                                        Viele ehemals ausschließlich stationär agierende
                                                        Händler:innen erweitern ihre Vertriebskanäle, wäh-
                                                        rend der umgekehrte Weg der Onlinehändler:innen
                                                        in eigene stationäre Shops derzeit noch auf wenige
                                                        Standorte, meist in Großstädten, begrenzt bleibt.
                                                        Diese zunehmenden Verflechtungen zwischen stati-
                                                        onärem und digitalem Umsatz beeinträchtigen auch
                                                        die Belastbarkeit von Aussagen zu den aktuellen
Anm.: *Prognose
                                                        Marktpositionen und zur Entwicklung der jeweiligen
Quelle: Datengrundlage handelsdaten.de 2019, Darstel-
                                                        Sparte – insbesondere dann, wenn diese Daten für
lung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH
2019/2020
                                                        Branchen und gegliedert nach Teilräumen ge-
                                                        wünscht werden.
Gleichzeitig ist für den Einzelhandel im engeren
Sinne (ohne Kfz-Handel, Tankstellen, Brennstoffe        Gleichwohl ist davon auszugehen, dass – aufbauend
und Apotheken) ein wachsender Umsatz zu konsta-         auf Berechnungen des Handelsverbands Deutsch-
tieren. Ein Einzelhandelsumsatz im Jahr 2019 von        land – der Onlinehandel im Jahr 2018 einen Markt-
rund 543,6 Mrd. EUR beschreibt gegenüber einer          anteil von knapp über 10 % am gesamtdeutschen
Umsatzleistung im Jahr 2017 von etwa 513,3 Mrd.         Einzelhandel hält und für das Jahr 2019 ein weiterer
EUR ein Wachstum um rund 6 % (nominal).                 Zuwachs erwartet wurde. Wie in der nachfolgenden
                                                        Abbildung dargestellt, hat sich die Wachstumsdy-
Da in diesen Gesamtumsätzen des deutschen Ein-          namik des Onlinehandels in den vergangenen Jah-
zelhandels auch der Onlinehandel enthalten ist,         ren bereits deutlich reduziert. Vor dem Hintergrund
kann der Einfluss der Verkaufsflächenstagnation auf     der weiterhin ansteigenden Marktanteile ist jedoch
die Verkaufsflächenproduktivität nur unzureichend       nicht von einer Entzerrung des Wettbewerbs für
eingeschätzt werden. Auch wenn für den gesamten         den stationären Einzelhandel auszugehen.

Stadt Elsdorf – Einzelhandels- und Zentrenkonzept                                                        13
Abbildung 3: Nettoumsatz, Marktanteil und jährliche Entwicklung des Onlinehandels

Anm.: *Prognose
Quelle: Handelsverband Deutschland 2019, Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2019/2020

Der Wettbewerbsdruck durch den Onlinehandel                  Nahrungs- und Genussmittel
variiert dabei zwischen den Branchen (vgl. Abbil-            Ein Großteil der Einzelhandelsumsätze ist der Wa-
dung 4).                                                     rengruppe Nahrungs- und Genussmittel zuzuord-
                                                             nen, die durch eine häufige Bedarfsdeckung geprägt
Dabei ist darauf hinzuweisen, dass andere Institute          wird. Marktbestimmend war in den letzten Jahr-
(z. B. Handelsverband Deutschland, Gesellschaft für          zehnten das expansive Verhalten der Lebensmittel-
Konsumforschung) teilweise abweichende Daten                 discounter, deren Standortwahlverhalten oftmals
veröffentlichen, als in Abbildung 4 vom Handelsver-          einer städtebaulich integrierten und wohnungsna-
band Deutschland zitiert. Unterschiedliche Zuord-            hen Versorgung der Bevölkerung entgegenstand.
nungen von Sortimenten zu Branchen, fehlende                 Aktuell stagnieren die Marktanteile der Lebensmit-
Differenzierungen von Unternehmensangaben im                 teldiscounter jedoch. Moderne und attraktive Be-
Hinblick auf die Umsatzbedeutung der genutzten               triebskonzepte der Supermärkte sowie eine ver-
Vertriebswege usw. lassen es daher sinnvoll er-              mehrte Fokussierung der Gesellschaft auf Frische,
scheinen, eher Tendenzen als verbindliche Aussa-             Gesundheit, Nachhaltigkeit, Fair Trade etc. begrün-
gen bei der sich nachfolgend anschließenden bran-            den ihrerseits Bedeutungsgewinne. Für beide Be-
chenbezogenen Betrachtung aufzuzeigen. Die Ein-              triebstypen gilt: die Anpassung der Verkaufskonzep-
teilung der Branchen folgt der in Kapitel 1.2 erläu-         te führt zu einem steigenden Flächenanspruch.
terten Methodik.                                             Ansiedlungsplanungen unterhalb der städtebau-
                                                             rechtlich fixierten Großflächigkeit von 1.200 m²
                                                             Geschossfläche bzw. 800 m² Verkaufsfläche sind
                                                             heute seltene Ausnahmen und erfolgen nahezu
                                                             ausschließlich in dicht besiedelten Räumen.

14     Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH
Abbildung 4: Marktanteile und Wachstumsrate des Onlinehandels nach Branchen

* Anm.: = schnell drehende Produkte (Fast Moving Consumer Goods), hierzu gehören Lebensmittel, Getränke, Tabakwaren,
Drogeriewaren; ** Anm.: CE = Unterhaltungselektronik (Consumer Electronics)
Quelle: Handelsverband Deutschland 2019, Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2019/2020

Aufgrund der Verderblichkeit der Produkte und der             Insolvenz der Fa. Schlecker haben sich die bran-
häufigen Bedarfsdeckung ist die Lebensmittel-                 chenbezogenen Umsatzanteile der Lebensmittel-SB-
Branche bislang nur durch geringe Marktanteile des            Betriebe erhöht, und der spezialisierte Markt wird
Onlinehandels gekennzeichnet, nach Angaben des                durch zwei Anbieter (dm, Rossmann) dominiert,
Handelsverbands Deutschland rund 1 % im Jahr                  deren Flächenansprüche in den vergangenen Jahren
2018. Jedoch unterstützt durch Innovationen im                stark gestiegen sind – im Einklang mit den Lebens-
Bereich der Zustellung und der Warensystematik                mittel-SB-Betrieben. Dieser Flächenanspruch sowie
wird die Branche gleichzeitig durch das höchste               die Zielsetzung einer Ansiedlung im Standortver-
jährliche Wachstum des Onlinehandels zwischen                 bund mit Lebensmittel-SB-Betrieben setzen oftmals
2015 und 2018 geprägt (rund 20 %).                            nicht städtebaulich integrierte Standorte in das
                                                              Zentrum der Expansionsplanungen. Sowohl aus
Gesundheit und Körperpflege                                   Verbrauchersicht als auch aus der Perspektive einer
Die Warengruppe Gesundheit und Körperpflege                   zentrenorientierten kommunalen Einzelhandels-
wird nach der Systematik von Stadt- und Regional-             entwicklung wird in Anlehnung an die ehemaligen
planung Dr. Jansen GmbH durch verschiedene An-                Schlecker-Filialen derzeit der Betriebstyp eines
gebotsformen bestimmt. Prägend im Hinblick auf                kleineren Drogeriemarkts vermisst. Ein Alleinstel-
Verkaufsfläche und Umsätze sind die Drogeriemärk-             lungsmerkmal ist dagegen für den Betriebstyp des
te, die von spezialisierten Anbietern wie Parfüme-            Drogeriemarkts Müller festzustellen, der zwar
rien, Apotheken, Sanitätshäusern und Optikern/                schwerpunktmäßig Drogeriewaren anbietet, dar-
Akustikern ergänzt werden. Die letztgenannten                 über hinaus aber auch bedeutende Flächenanteile
kleinteiligen Anbieter sind im Hinblick auf die raum-         mit Lebensmitteln, Spielwaren, Schreibwaren etc.
verträgliche Einzelhandelssteuerung im Regelfall              bereithält.
unproblematisch, da zumeist eine Orientierung auf             Die Entwicklungstendenzen des Onlinehandels ver-
kleine Einzelhandelsimmobilien in städtebaulich               laufen ähnlich wie in der Branche Nahrungs- und
integrierten Lagen erfolgt. Die Drogeriemärkte je-            Genussmittel. Die Marktanteile sind derzeit insge-
doch haben sich neben den Lebensmittel-SB-Be-                 samt noch gering, angeführt von Versandapotheken
trieben als zweitwichtigste Kategorie der nahver-             und Onlineplattformen für den Brillenkauf, jedoch
sorgungsrelevanten Anbieter etabliert. Nach der               durch starke Wachstumsraten gekennzeichnet.

Stadt Elsdorf – Einzelhandels- und Zentrenkonzept                                                                  15
Blumen und Zoobedarf                                    auch an Endverbraucher:innen; regionale Filialisten
Deutlich geringere Marktanteile übernimmt die           wie z. B. Askania ergänzen ihr Angebot an Büro- und
Branche Blumen und Zoobedarf im gesamtdeut-             Schreibwaren meist um die Bereiche Spiel, Sport,
schen Einzelhandel. Das klassische Blumengeschäft       Freizeit und Hobby.
hat heute nur noch eine ergänzende Versorgungs-
funktion; Zoobedarf wird primär in spezialisierten,     Bekleidung, Schuhe, Schmuck
teilweise großflächigen Fachmärkten von Betreibern      Bekleidung und Schuhe (inkl. Sportbekleidung/
wie Fressnapf, Zoo & Co., Futterhaus sowie in Raiff-    Sportschuhe) sowie Lederwaren und Schmuck sind
eisenmärkten und als nahversorgungsrelevantes           die klassischen Innenstadtleitsortimente. Insbeson-
Randsortiment (Tiernahrung, Kleintierbedarf) in         dere in größeren Städten wird ein Großteil der 1-A-
Lebensmittel-SB-Betrieben und Drogeriemärkten           Lagen in den Innenstädten durch diese Sortimente
angeboten. Die großen Fachmarktbetreiber orien-         belegt. Daneben ist jedoch zu berücksichtigen, dass
tieren ihre Standortplanung oftmals an bestehen-        der Wettbewerb auch durch Anbieter geprägt wird,
den oder geplanten Agglomerationsstandorten, um         die man zunächst nicht mit dem Facheinzelhandel in
von Kopplungseffekten bzw. einer hohen Kunden-          Verbindung bringt. So zählen Aldi, Lidl und Tchibo
frequenz zu profitieren. Die branchenbezogene           zu den umsatzstarken Anbietern.
Bedeutung des Onlinehandels ist anhand der Situa-
tion der FMCG-Produkte (vgl. Abbildung 4) nachzu-       Die Tendenz, dass Shopping-Center vermehrt auf
vollziehen, sodass von einer „nachholenden“ Ent-        innerstädtische Standorte abzielen und die „grüne
wicklung mit hohen Wachstumsraten auszugehen            Wiese“ an Attraktivität verliert, hat direkten Einfluss
ist.                                                    auf die Standortsituation der Anbieter in der Wa-
                                                        rengruppe Bekleidung/Schuhe/Schmuck. Diese bil-
Bücher, Schreibwaren, Büro                              det üblicherweise auch den Angebotsschwerpunkt
Auch in der Warengruppe Bücher, Schreibwaren,           eines Shopping-Centers, sodass dezentrale Ansied-
Büro ist eine Reduzierung der Fachgeschäfte bei         lungen solcher Center direkt und primär in Wett-
einer gleichzeitig zunehmenden Filialisierung deut-     bewerb mit den Haupteinkaufslagen einer Stadt
lich zu erkennen. In vielen Kommunen hat sich bei-      getreten sind. Während dieser Wettbewerbsdruck
spielsweise der Facheinzelhandel mit Büchern zu-        vielerorts nachlässt, nimmt die Marktbedeutung des
rückgezogen, während die marktprägenden filiali-        Onlinehandels weiter zu. Marktanteile von rund
sierten Anbieter wie Mayersche Buchhandlung oder        28 % bei Fashion und Accessoires sowie rund 18 %
Weltbild Anforderungen an Standorte und Einzugs-        bei Uhren und Schmuck, ergänzt durch Wachstums-
gebiete formulieren, die insbesondere durch kleine-     raten des Marktanteils von 8 % bzw. 12 % im Jahr
re Kommunen nicht erfüllt werden können. Zudem          2018, unterstreichen eine gleichermaßen hohe wie
zeigte sich im Buchhandel der E-Commerce von            ansteigende städtebauliche Relevanz des Online-
Beginn an wettbewerbsrelevant; derzeit liegt der        handels.
Marktanteil nach HDE bei rund 27,5 %. Mit einer
Wachstumsrate von nur ca. 3,5 % des Marktanteils        Sport, Spiel, Freizeit
zwischen 2016 und 2018 ergibt sich jedoch eine          Mit einem Marktanteil von fast 25 % ist der Online-
deutliche Abnahme der Entwicklungsdynamik.              handel auch bei Sport, Spiel, Freizeit von hoher
                                                        Wettbewerbsrelevanz für den stationären Einzel-
Gleichermaßen übt der Onlinehandel im Bereich           handel und lässt bei einer Rate von ca. 7 % weiter-
Büro-/Schreibwaren mit einem Marktanteil von            hin wachsende Bedeutung erkennen. Allerdings
rund 23 % im Jahr 2018 starken Wettbewerbsdruck         konnten im Bereich der Sportartikel/Sportgeräte
auf den stationären Einzelhandel aus, der in spezia-    durch die Expansion der Fa. Decathlon in den ver-
lisierter Form weiterhin primär kleinstrukturiert und   gangenen Jahren in vielen Regionen Angebotslü-
an städtebaulich integrierten Standorten vertreten      cken geschlossen werden. Viele Sortimente des
ist. Zudem bieten SB-Warenhäuser oder Sonderpos-        Filialisten wurden zuvor nur ausschnittsweise in
tenmärkte oftmals Büro-/Schreibwaren als Randsor-       konventionellen Sportgeschäften angeboten, deren
timente an. Als bundesweit vertretener Fachmarkt        Angebotsschwerpunkt meist bei Sportbekleidung/
richtet sich Staples neben gewerblichen Kund:innen

16     Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH
Sportschuhen liegt. Da Decathlon auch in diesen       Möbel/Einrichtung
Sortimenten große Flächenanteile in ihren Fach-       Die Warengruppe Möbel/Einrichtung wird sowohl
märkten belegt, korrespondieren unternehmeri-         durch das klassische Möbel-/Küchensortiment als
schen Standortprämissen oftmals nicht mit den         auch durch ergänzende einrichtungsaffine Produkte
planerischen Zielsetzungen des Zentrenschutzes.       gebildet. Während letztere (u. a. Glas/Porzellan/
                                                      Keramik, Haushaltswaren, Heimtextilien) in der
Das Einzelhandelsangebot mit Spielwaren/Freizeit-     Regel primär auf städtebaulich integrierte Lagen
sortimenten wird dagegen schon längerfristig einer-   gelenkt werden, sind Möbelhäuser zumeist an Pkw-
seits durch den kleinteiligen Facheinzelhandel, an-   orientierten Standorten außerhalb zentraler Lagen
dererseits durch große Fachmärkte mit einem um-       zu finden. Für diese Möbelhäuser zeigen sich fort-
fassenden Sortiment geprägt (z. B. Smyths Toys).      setzende Konzentrationsprozesse, die durch Ver-
Auch in diesem Segment ist der Onlinehandel ex-       kaufsflächengrößen von mehr als 40.000 m², einer
pansiv.                                               Marktbeherrschung weniger großer Anbieter und
                                                      die Aufgabe inhabergeführter (ehemals „großer“)
Elektrowaren                                          Möbelvollsortimenter auch mit 15.000 bis
Eine umfassende Produktpalette von Elektrowaren       25.000 m² Verkaufsfläche gekennzeichnet sind.
wird in der Regel durch die Elektrofachmärkte (Sa-    Durch den Betriebstyp des „Möbelpalasts“ (Möbel-
turn, Media Markt, Medimax etc.) vorgehalten.         häuser mit einer Verkaufsfläche von mehr als
Diese galten – und gelten grundsätzlich immer noch    25.000 m²) werden, ebenso wie durch den Betrei-
– als Magnetbetriebe, sodass in der Einzelhandels-    ber des Einrichtungshauses IKEA, jedoch nicht nur
steuerung das Ziel verfolgt wurde, innerstädtische    kleinere Möbeleinzelhändler unter Wettbewerbs-
Standorte mit Elektrofachmärkten zu belegen. U. a.    druck gesetzt. Vielmehr führen diese „Möbelpaläs-
unter Einfluss der besonders starken Marktposition    te“ auch Randsortimentsverkaufsflächen in der
des Onlinehandels hat sich das Expansionsverhalten    Größe mehrerer Fachmärkte, die zudem mit den
der marktführenden Betreiber jedoch in den ver-       Anbietern von Leuchten, Haushaltswaren, Glas/Por-
gangenen Jahren verändert. Das Standortnetz wur-      zellan/Keramik usw. in Wettbewerb treten.
de in der Tendenz verkleinert, die Verkaufsfläche
reduziert, sodass sich insgesamt eine Bedeutungs-     Eine Bedeutungszunahme ist für den E-Commerce
abnahme des stationären Einzelhandels mit Elek-       für die Warengruppe Wohnen und Einrichten zu
trowaren ergab.                                       belegen. Aktuell liegt der Marktanteil bei rund 13 %;
                                                      die Entwicklungsdynamik ist überdurchschnittlich.
Weitere prägende Betriebstypen sind Fachanbieter
für Elektrohaushaltswaren (Elektrogroß- und/oder      Bau-, Gartenbedarf, Autozubehör
-kleingeräte), Telefon- und Fotoshops oder Compu-     Ähnlich wie das Möbelsortiment wird auch das
terfachgeschäfte. Dabei zeigt der Markterfolg der     Angebot mit Bau- und Gartenbedarf primär in groß-
Fa. Apple die gelungene Kopplung von zunehmen-        flächigen Fachmärkten außerhalb von städtebaulich
der gesellschaftlicher Bedeutung moderner Infor-      integrierten Lagen angeboten. Teilweise, durch die
mations- und Kommunikationstechnologien und           Ergänzung mit Baustoffen, wird die Einzelhandels-
Produktinnovationen sowie geschickter Markenfüh-      funktion mit einem primär gewerblich orientierten
rung. Unterstützt wird die Demonstration dieser       Angebot verknüpft. Auch in diesem Segment ist ein
Marktbedeutung aktuell durch die Eröffnung von        erhöhter Verkaufsflächenbedarf der Betreiber zu
Flagship-Stores in 1-A-Lagen von Oberzentren,         erkennen; die Marktführer belegen teilweise Flä-
meist in prägnanten Schlüsselimmobilien.              chen mit mehr als 20.000 m² Verkaufsfläche. Die
                                                      Bedeutung des E-Commerce ist für Bau-/Garten-
                                                      bedarf mit einem Marktanteil von fast 6 % bislang
                                                      noch vergleichsweise gering. Eine Marktanteil-
                                                      Wachstumsrate von ca. 8 % im vergangenen Jahr
                                                      kennzeichnet jedoch auch hier eine nachholende
                                                      Entwicklung.

Stadt Elsdorf – Einzelhandels- und Zentrenkonzept                                                       17
Das Sortiment Autozubehör zeigt sich weniger flä-        großen Mittelzentren mit weitreichenden Einzugs-
chenintensiv. Es wird als Randsortiment in Bau-          bereichen. Aber die Forderung von Handelsunter-
märkten oder Sonderpostenhäusern angeboten;              nehmen nach großen zusammenhängenden Laden-
primär erfolgt der Verkauf jedoch über flächenmä-        einheiten ist in vielen Zentren schwierig zu erfüllen.
ßig kleinere Fachmärkte in Verbindung mit Werk-          Vielfach fehlen notwendige Entwicklungsflächen für
stätten, wie beim Marktführer A.T.U. oder den            neue Handelsimmobilien oder Erweiterungen be-
Facheinzelhandel für Autozubehör, der oftmals an         stehender Betriebe; Zuschnitte bestehender Laden-
Kfz-Häuser angeschlossen ist. Der Onlinehandel ist       einheiten entsprechen vielerorts nicht mehr den
mit ca. 6 % in seiner Marktbedeutung nachgeord-          aktuellen Ansprüchen. Die eigentümerübergreifen-
net.                                                     de Vergrößerung bestehender Ladeneinheiten stellt
                                                         eine besondere Herausforderung dar.
2.2.3 Auswirkungen auf die Stadtentwicklung
Zwar hat die Konzentration auf periphere, Pkw-           2.3    Untersuchungsrelevante
orientierte Einkaufsorte in der jüngeren Vergangen-             Rahmenbedingungen am Standort Elsdorf
heit wieder abgenommen (insbesondere wegen res-          2.3.1 Lage im Raum und regionalplanerische
triktiver Auslegung des Planungsrechts); der Wett-             Einstufung
bewerbsdruck für den stationären Innenstadt-Ein-         Die Stadt Elsdorf liegt im Süden des Rhein-Erft-
zelhandel befindet sich jedoch durch die anhalten-       Kreises in Grenzlage zum Kreis Düren; sie ist dem
den Marktanteilsgewinne des Onlinehandels wei-           Regierungsbezirk Köln zugeordnet. Sie wird umge-
terhin auf einem hohen Niveau. Vielfach sind es nur      ben von der Stadt Bedburg im Norden, der Kreis-
die bundesweit filialisierenden Anbieter, die ihre       stadt Bergheim im Osten und der Stadt Kerpen im
Angebote parallel über den Onlinehandel vertrei-         Süden. Im Westen grenzt das Stadtgebiet an den
ben. Für den inhabergeführten Einzelhandel hinge-        Teil des Tagebaus Hambach an, der nicht zum
gen steht der Aufwand zur Etablierung eines weite-       Stadtgebiet gehört. In der landesplanerischen Ord-
ren Vertriebskanals selten in angemessener Relati-       nung wird Elsdorf als Grundzentrum eingestuft.
on zu den hierdurch möglichen Einnahmen, sodass
vielerorts eher standortbezogene Online-Aktivitäten      Die Topografie der Stadt Elsdorf wird in besonderer
unterstützt werden.                                      Form durch den Tagebau Hambach geprägt. An-
                                                         sonsten ist das Gelände des Stadtgebiets relativ
Die erfolgte Ausweitung von zentren- und nahver-         eben. Der Tagebau stellt jedoch eine mobilitätsein-
sorgungsrelevanten Sortimenten an nicht-inte-            schränkende Zäsur dar.
grierten Standorten hat wichtige Magnetbetriebe
aus den Zentren abgezogen und die dynamische             Elsdorf verfügt über eine sehr gute verkehrliche
Entwicklung des Onlinehandels zu weiteren Kauf-          Anbindung. Hier ist insbesondere die nur wenige
kraftverlagerungen geführt. Insbesondere in Innen-       Kilometer vom Stadtzentrum entfernte A 4 zu nen-
städten haben die Warenhäuser und der Fachhan-           nen, die eine Verbindung nach Köln oder in Rich-
del als Leitbetriebe an Bedeutung eingebüßt. Die         tung Düren und Aachen schafft (Anschlussstelle
lang anhaltende Tendenz zu einer weiteren Filiali-       Nr. 7b). Nordöstlich tangiert die A 61 in ihrem Ver-
sierung ist allerdings ungebrochen, insbesondere         lauf das Stadtgebiet und ist über die Anschlussstelle
internationale Ketten drängen in Groß- und Mittel-       18 (Bergheim) erreichbar. Zudem wird das Stadtge-
städte. Allerdings reduziert sich die Präsenz in Form    biet von zwei Bundesstraßen durchquert, beide
der Zahl der Filialen in attraktiven Innenstadtlagen –   jedoch außerhalb des Siedlungskerns. Die B 55 ver-
aktuell auch beeinflusst durch die Folgen der            läuft von Osten nach Westen bis zur Anschlussstelle
Corona-Pandemie.                                         der A 61. Von Norden nach Süden wird das östliche
Die weitere Ansiedlung von Magnetbetrieben und           Stadtgebiet von der B 477 durchzogen, mit Verbin-
die Ergänzung des filialisierten Einzelhandels durch     dung zur A 4. Über die A 4 werden in wenigen
individuelle Betreiberkonzepte stellen weiterhin die     Fahrminuten weitere überregionale Verkehrsver-
wichtigsten Aufgaben für die kommunale Stadtent-         bindungen am Kreuz Köln-West (A 1, folgend A 57
wicklung und die kommunale Wirtschaftsförderung          und A 3) erreicht. Zudem gibt es auf dem Stadtge-
dar, insbesondere außerhalb von Oberzentren oder         biet einige Landesstraßen.

18     Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH
Eine Anbindung an den Schienenpersonenverkehr                  Ein Anschluss an den Regionalverkehr zwi-
gibt es im Stadtgebiet nicht. Die nächsten Anschlüs-            schen Köln und Aachen wird über den Bahnhof
se an das Schienennetz bestehen im Bergheimer                   Kerpen-Horrem ermöglicht (RE 1). Den Bahn-
Stadtteil Quadrath-Ichendorf und in Kerpen Sindorf              hof in Horrem erreicht man mit der S 19 über
sowie Kerpen-Horrem. Von dort führen ÖPNV-Ver-                  den Haltepunkt Kerpen-Sindorf. In Aachen be-
bindungen in unterschiedliche Großräume und                     steht zusätzlich ein Anschluss an das nieder-
sichern den Anschluss an den bundes-/europawei-                 ländische, belgische und französische Bahn-
ten Schienenverkehr.                                            netz.

    In Bergheim verkehrt die RB 38 bis zur Halte-         Die einzelnen Stadtteile Elsdorfs werden tagsüber
     stelle Köln Messe/Deutz im Stundentakt. Dort          von sechs innerstädtischen Buslinien des Betreibers
     besteht Anschluss an den Fernverkehr.                 Rhein-Erft Verkehrsgesellschaft GmbH bedient.
    Generell ist bei der Betrachtung des ÖPNV-            Diese verbinden jedoch auch mit einigen umliegen-
     Netzes zu berücksichtigen, dass sich Elsdorf im       den Städten. Durch die regelmäßig betriebenen
     Grenzbereich der beiden Nahverkehrsverbün-            Buslinien ist somit die Mobilität auch für den Teil
     de Rhein-Sieg (VRS) und dem Aachener Ver-             der Bevölkerung gesichert, der über kein Auto ver-
     kehrsbund (AVV) befindet und somit für das            fügt. Der nahe bzw. fußläufige Anschluss an das
     Bevölkerungsaufkommen beider Regionen                 ÖPNV-Netz ist insbesondere für immobile Bevölke-
     mittels der AVV- und VRS-Tickets erreichbar           rungsgruppen von zentraler Bedeutung. Diese sind
     ist.                                                  im Rahmen ihrer täglichen Versorgung teilweise von
                                                           verkehrsinfrastrukturellen Angeboten abhängig.

Abbildung 5: Lage der Stadt Elsdorf und zentralörtliche Gliederung in der Region

Quelle: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2020

Stadt Elsdorf – Einzelhandels- und Zentrenkonzept                                                          19
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