Stadt Elsdorf Einzelhandels- und Zentrenkonzept
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Stadt Elsdorf Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Dipl.-Volksw. Angelina Sobotta
Köln, November 2021
Geschäftsführende Stadt- und Regionalplanung
Gesellschafter: Dr. Jansen GmbH
Dipl.-Geogr. Ursula Mölders Neumarkt 49
Stadt- und Regionalplanerin SRL 50667 Köln
Dipl.-Ing. Dominik Geyer
Stadtplaner AK NW, Bauassessor Fon 0221 94072-0
Stadt- und Regionalplaner SRL Fax 0221 94072-18
Gesellschafter/Seniorpartner: info@stadtplanung-dr-jansen.de
Dr. Paul G. Jansen www.stadtplanung-dr-jansen.de
Inhaltsverzeichnis 1 Einleitung 5 1.1 Aufgabenstellung 5 1.2 Methodisches Vorgehen und Bearbeitungsablauf 6 2 Übergeordnete Rahmenbedingungen 9 2.1 Rechtliche Vorgaben 9 2.1.1 Bauplanungsrecht 9 2.1.2 Landesrecht Nordrhein-Westfalen 9 2.2 Allgemeine Entwicklungstendenzen im Einzelhandel und Onlinehandel 11 2.2.1 Entwicklungen auf der Nachfrageseite 11 2.2.2 Entwicklungen auf der Angebotsseite 12 2.2.3 Auswirkungen auf die Stadtentwicklung 18 2.3 Untersuchungsrelevante Rahmenbedingungen am Standort Elsdorf 18 2.3.1 Lage im Raum und regionalplanerische Einstufung 18 2.3.2 Regionaler Wettbewerb 20 2.3.3 Bevölkerungs- und Siedlungsentwicklung 22 2.3.4 Wirtschaftsstruktur und Arbeitsplätze 23 3 Einzelhandelsstandort Elsdorf 26 3.1 Einzelhandelsausstattung und Leistungsfähigkeit 26 3.2 Verteilung des Einzelhandels im Stadtgebiet 28 3.3 Struktur und Verteilung großflächiger Einzelhandelsbetriebe 29 3.4 Bereinigte Einzelhandelsausstattung der Stadt Elsdorf 29 3.5 Einzugsgebiet und Kaufkraft 30 3.6 Zentralität des Elsdorfer Einzelhandels 33 3.7 Umsatzentwicklung und Verkaufsflächenbedarf bis zum Jahre 2035 35 4 Zentrenkonzept für die Stadt Elsdorf 37 4.1 Grundsätzliche Anmerkungen 37 4.1.1 Zentrenkonzept als räumliches Steuerungsinstrument 37 4.1.2 Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche 38 4.1.3 Bedeutung des Status „Zentraler Versorgungsbereich“ 39 4.2 Zentrenhierarchie in Elsdorf 40 4.2.1 Hauptzentrum Elsdorf Ortskern 41 4.2.2 Nahversorgungszentrum Ohndorfer Straße 50 4.3 Elsdorfer Sortimentsliste 56 5 Nahversorgungssituation 60 Stadt Elsdorf – Einzelhandels- und Zentrenkonzept
6 Sonstige Standorte 65
6.1 Standort Oststraße/K 42 65
6.2 Ortsteile im nördlichen/westlichen Bereich 65
6.3 Ortsteile im südlichen/östlichen Bereich 65
6.4 Übrige Lagen 66
7 Ziele der Einzelhandelsentwicklung und -steuerung 67
7.1 Übergeordnete Zielsetzungen 67
7.2 Empfehlungen zur Einzelhandelssteuerung 68
7.3 Ansiedlungsleitlinien 69
8 Zusammenfassung der Untersuchung 72
Wir verwenden in dem nachfolgenden Text eine gendersensible Sprache. Sollten keine genderneutralen For-
mulierungen verwendet werden können, nutzen wir den Gender-Doppelpunkt. Falls aus Versehen eine ge-
schlechtsspezifische Formulierung in diesem Dokument verwendet sein sollte, bitten wir um Nachsicht. Selbst-
verständlich sind für uns alle Geschlechter, männlich, weiblich und divers gleichzeitig, gleichgestellt und chan-
cengleich angesprochen.
Dieses Gutachten unterliegt dem Urheberrecht. Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung des
Gutachtens in Teilen oder als Ganzes sind nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle
erlaubt, soweit mit den Auftraggebenden nichts anderes vereinbart ist. Alle Fotografien, Pläne und Skizzen, die
nicht gesondert gekennzeichnet sind: © Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH
Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH
1 Einleitung zepts und zu einer „Entkopplung“ von den sonsti-
gen oben genannten Ausarbeitungen geführt. Die
Restriktionen für Handel, Dienstleistungen und
1.1 Aufgabenstellung
sonstige Gewerbe- und Infrastruktureinrichtungen
Die Stadt Elsdorf liegt im nördlichen Rhein-Erft- sowie Kontaktbeschränkungen führten zu zeitli-
Kreis inmitten des Rheinischen Braunkohlereviers chen Unterbrechungen und erheblichen Einschrän-
und weist derzeit ca. 21.800 Einwohner:innen auf. kungen bei der Datenerfassung und Standortbe-
Ihr wird landesplanerisch die zentralörtliche Funk- wertung. Weniger tangiert hingegen waren die
tion eines Grundzentrums zugeordnet. Aus der „rein planerischen“ Konzeptionen, z. B. städtebau-
räumlichen Nähe zu einer Vielzahl leistungsstarker liche Maßnahmen im Rahmen des ISEK, sodass
Einzelhandelsstandorte (z. B. Köln, Frechen, Ker- diese zügiger fortgesetzt werden konnten.
pen, Bergheim, Düren) sowie der Lage am Braun-
kohletagebau Hambach und der Beendigung der Das nun vorliegende Einzelhandels- und Zentren-
dortigen Kohleförderung ergeben sich besondere konzept knüpft an Daten und Einschätzungen im
Herausforderungen hinsichtlich der Einzelhandels- Einzelhandelskonzept Elsdorf der CIMA Köln aus
und gesamten Stadtentwicklung. dem Januar 2018 (Datenstand: September 2016)
an, das konzeptionell aufbereitet, jedoch nicht
Die Ergebnisse des durch den Bund beschlossenen durch den Rat der Stadt Elsdorf beschlossen wur-
sog. „Kohlekompromiss“ haben in der Stadt Elsdorf de.
zur Aufnahme umfangreicher Aktivitäten und
Maßnahmen für die zukünftige Stadt- und Flä- Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept zielt darauf
chenentwicklung geführt. Diese werden maßgeb- ab, stadtweite Regeln und Ziele für die Einzelhan-
lich durch gutachterliche Begleitung auf konzepti- delsentwicklung zu definieren. Insbesondere soll
oneller Ebene bearbeitet: ein Standortsystem für einzelne Sortimente und
besonders große Einzelhandelsbetriebe dazu bei-
Ein durch unser Büro erstelltes Impulskonzept tragen, sowohl eine Ortskern- und Zentrenstärkung
analysierte Rahmenbedingungen, bewertete als auch eine verbrauchernahe Versorgung der
Standortfaktoren und zeigte Entwicklungsper- Bevölkerung zu erreichen.
spektiven auf, die in acht „Leitplanken“ zu-
sammengefasst werden. Mit der Konzeptaufstellung entspricht die Stadt
Das Integrierte städtebauliche Entwicklungs- Elsdorf der im LEP NRW formulierten landesplane-
konzept (ISEK) beschäftigt sich darauf auf- rischen Aufforderung an die Kommunen, unter
bauend mit den künftig erforderlichen städ- Berücksichtigung des Siedlungsgefüges die geeig-
tebaulichen Rahmenbedingungen und schlägt neten städtebaulich integrierten Lagen als zentrale
detaillierte Maßnahmen zur Umsetzung vor. Versorgungsbereiche abzugrenzen sowie die in-
Mit einem Mobilitätskonzept sowie einem nenstadtrelevanten Sortimente aus den örtlichen
Freiraum- und Tourismuskonzept werden Gegebenheiten abzuleiten. Beide Themen bilden
zeitgleich bedeutsame Handlungsfelder ver- zusammen mit der Nahversorgung die Kerninhalte
tieft. eines Einzelhandels- und Zentrenkonzepts. Mit
einem Beschluss durch die politischen Gremien
Parallel dazu, mit einer bestmöglichen Verzahnung kann das Konzept als Entwicklungskonzept gemäß
zu den vorgenannten Konzepten, wird hier das § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB auch als Grundlage für die
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Vorbereitung und Begründung von Flächennut-
Elsdorf vorgelegt, das ein weiteres Handlungsfeld zungsplan und Bebauungsplänen herangezogen
aufgreift. werden.
Die Corona-Pandemie, die Anfang 2020 nahezu In Bezug auf die zukünftige Einzelhandelsentwick-
gleichzeitig mit der Konzeptbearbeitung begann, lung soll eine Umsetzungsstrategie aufgezeigt wer-
hat jedoch zu einer zeitlichen Verzögerung der den, die für alle perspektivisch erforderlichen han-
Aufstellung des Einzelhandels- und Zentrenkon- delsbezogenen und bauleitplanerischen Entschei-
Stadt Elsdorf – Einzelhandels- und Zentrenkonzept 5
dungen herangezogen werden kann. Dabei sind renzierung in der Bestandserfassung erforderlich.
Aussagen über das künftig zu erwartende Kauf- Bspw. kann auf diese Weise sichergestellt werden,
kraftpotenzial, die anzustrebende Ausstattung mit dass alle relevanten Nebensortimente eines Be-
Einzelhandelsflächen und sinnvolle Veränderungen triebs berücksichtigt werden, die ergänzend zu den
bzw. Ergänzungen der Sortimente sowie der Kernsortimenten zentrenprägende Funktionen
Standorte zu treffen. Das Konzept gibt damit so- übernehmen. Auch wenn diese Nebensortimente
wohl der Stadt Elsdorf als auch Investor:innen und i. d. R. Produkte enthalten, die das Kernsortiment
Betreiber:innen Handlungsempfehlungen für eine ergänzen und somit in einer engen Nutzungsbezie-
städtebaulich ausgerichtete Standortpolitik. hung zum Kernsortiment stehen, können diese
Randsortimente an nicht geeigneten Standorten
1.2 Methodisches Vorgehen und schädliche Auswirkungen auf die Funktionsfähig-
Bearbeitungsablauf keit von zentralen Versorgungsbereichen haben.
Anfang 2020 hat die Stadt Elsdorf unser Büro mit
Als Verkaufsfläche wird die für Kund:innen und
der Aufstellung eines Einzelhandels- und Zentren-
Besucher:innen zugängliche Fläche definiert (ge-
konzepts (folgend: Einzelhandelskonzept/EHZK)
mäß Urteilen vom BVerwG vom 24.11.2005, 4 C
beauftragt. Dies beinhaltete eine vollständige Er-
10.04 und OVG NRW AZ 7 B 1767/08 vom 06. Feb-
fassung des Einzelhandelsbesatzes im Stadtgebiet,
ruar 2009), die der verkaufsorientierten Warenprä-
die im Sommer/Herbst 2020 durch Mitarbei-
sentation oder dem Kundenlauf dient, einschließ-
ter:innen von Stadt- und Regionalplanung Dr. Jan-
lich der einsehbaren Fläche von Bedienungsabtei-
sen GmbH durchgeführt wurde.
lungen, jedoch ohne die für Kund:innen nicht be-
gehbaren Nebenflächen (z. B. Lagerräume, Vorbe-
Als Einzelhandelsbetriebe begriffen werden i. d. R.
reitungs- und Zubereitungsräume, Büroflächen,
solche Betriebe, die ihren Warenverkauf in erster
Produktionsflächen). Flächen vor den Pfandrück-
Linie an den privaten Endverbraucher richten.
nahmeautomaten sind ebenso wie Schaufenster-
Hierzu zählen u. a. Kauf- und Warenhäuser, Ver-
flächen, Umkleiden, Kassenzonen, Vorkassenzonen
brauchermärkte, Fachmärkte, Fachgeschäfte und
sowie Eingangsbereichen gemäß Rechtsprechung
Factory-Outlets. In Abgrenzung dazu werden bspw.
ebenfalls der Verkaufsfläche eines Einzelhandels-
Schuh- und Schlüsseldienste, Frisöre und Kosme-
betriebs zuzurechnen. Treppen, Rolltreppen und
tikstudios mit Verkaufsregalen oder Tintenshops
Aufzüge, die verschiedene Ebenen miteinander
(Auffüllstationen für Druckerpatronen) nicht als
verbinden, werden je zur Hälfte der Etagenver-
Einzelhandelsbetriebe erfasst, da ihre Umsatz-
kaufsfläche zugerechnet, unabhängig davon, ob
schwerpunkte im Service liegen und i. d. R. nur
sich die Flächen innerhalb oder außerhalb des
sehr geringe Einzelhandelsanteile aufweisen. Eben-
Betriebsgebäudes befinden. Flächen, die nur tem-
falls unberücksichtigt bleiben Wochenmärkte und
porär zur Warenpräsentation genutzt und bei Ge-
Betriebe, die nur über sehr unregelmäßige bzw.
schäftsschluss eingeräumt werden, bspw. in Form
geringe Öffnungszeiten an Werktagen verfügen
von Außenaufstellern, zählen nicht zur Verkaufsflä-
sowie Autohäuser, deren Standortstruktur sich
che.
maßgeblich von den hier im Fokus stehenden Ein-
zelhandelsnutzungen unterscheidet.
Bei den meisten textlichen, tabellarischen und
kartografischen Darstellungen des Einzelhandels-
Von allen Einzelhandelsbetrieben wurden vor Ort
bestands im Rahmen der Berichtslegung werden
Name, Adresse, Branche und Verkaufsfläche erho-
diese Sortimente in den nachfolgend genannten
ben. Die Verkaufsfläche wurde mittels Messgerä-
neun Warengruppen zusammengefasst:
ten aufgezeichnet und teilweise durch Heranzie-
hung der Baugenehmigungen überprüft. Es erfolg-
Nahrungs- und Genussmittel
te eine detaillierte Aufgliederung nach neun Bran-
Gesundheit, Körperpflege
chen und rund 50 Sortimentsgruppen (vgl. Tabel-
Blumen, Zoobedarf
le 1). Im Hinblick auf die Rechtsprechung (vgl. Ur-
Bücher, Schreibwaren, Büro
teil vom 29.01.2009 – BVerwG 4 C 16.07 – BVerwG
Bekleidung, Schuhe, Schmuck
133, 98 Rn. 13 m. w. N.) ist eine solche Feindiffe-
6 Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH
Sport, Freizeit, Spiel Einsehbare oder über Beschilderung erkennbare
Elektrowaren Komplementärnutzungen in den Obergeschossen
Möbel, Einrichtung wurden erfasst. Neben Komplementärnutzungen,
Bau-, Gartenbedarf, Autozubehör die sich meist förderlich auf die Attraktivität und
Frequentierung von Einzelhandelslagen auswirken,
In der Beschreibung kleinerer Einzelhandelslagen wurden im Rahmen der Vor-Ort-Recherchen in den
werden die Warengruppen Bedarfssparten zuge- ausgewählten Einzelhandelslagen auch Vergnü-
ordnet. Tabelle 1 listet Sortimente und ihre Zuord- gungsstätten und Leerstände aufgenommen. Diese
nung zu übergeordneten Warengruppen und Be- beeinträchtigen oft die Standortqualität und sind
darfssparten auf. als Indikatoren rückläufiger Versorgungsbedeutung
zu werten.
In Ergänzung der Betriebe des Einzelhandels und
Ladenhandwerks nehmen publikumsorientierte Vergnügungsstätten sind dabei in der BauNVO
Dienstleistungen, kulturelle Einrichtungen und eine nicht vom Verordnungsgeber definiert, können
Reihe weiterer Nutzungen Einfluss auf die Attrakti- jedoch als gewerbliche Nutzungsarten verstanden
vität eines Standorts und seine Zentralität. Sie sind werden, „die sich in unterschiedlicher Ausprägung
daher auch bei der Abgrenzung der zentralen Ver- (wie Amüsierbetriebe, Diskotheken, Spielhallen)
sorgungsbereiche von Bedeutung und wurden im unter Ansprache (oder Ausnutzung) des Sexual-,
Rahmen der Bestandsaufnahme innerhalb der Spiel- und/oder Geselligkeitstriebs einer bestimm-
wesentlichen siedlungsstrukturell integrierten ten gewinnbringenden Freizeit-Unterhaltung wid-
Einzelhandelslagen aufgenommen, jedoch nicht men“ (Quelle: Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung-
weitergehend analysiert und damit ausschließlich Kommentar, 13. Auflage 2018). Da die Einzelhandels-
im Hinblick auf die Erfüllung ihrer Komplementär- thematik im Vordergrund der Bearbeitung stand,
funktionen zum Einzelhandel bewertet. wurde auf die Ermittlung der Nutzflächen und
weitergehende Wertung von Komplementärnut-
Für diese Komplementärnutzungen erfolgte eine zungen, Vergnügungsstätten und Leerständen
Zuordnung zu folgenden sieben Gruppierungen: verzichtet.
Publikumswirksame Dienstleistungen
Dienstleistungen mit i. d. R geringerer Kun-
denfrequenz
Öffentliche Einrichtungen/Dienstleistungen
Gesundheit
Kultur/Freizeit
Bildung
Gastronomie/Hotellerie
Stadt Elsdorf – Einzelhandels- und Zentrenkonzept 7
Tabelle 1: Sortimente, Warengruppen und Bedarfe
Fristigkeit Warengruppe Sortimente Fristigkeit Warengruppe Sortimente
Lebensmittel Elektrogroßgeräte
Getränke, Spirituosen, Tabak Elektrokleingeräte
Nahrungs- und
Backwaren Leuchten
Genussmittel
Fleisch, Fleischwaren Unterhaltungselektronik
Elektrowaren
Lebensmittelspezialanbieter Reformwaren Bild- und Tonträger
Überwiegend Körperpflege, Wasch-, Putz-, Reinigungsmittel Computer und Zubehör
kurzfristiger
Bedarf Parfümerie/Kosmetik Telefone
Gesundheit,
pharmazeutische Artikel Foto
Körperpflege
Sanitätswaren/Orthopädie Hausrat, Glas, Porzellan, Keramik
Optik, Hörgeräte Wohnaccessoires
Blumen, Blumen Haus- und Heimtextilien, Gardinen und Zubehör
Überwiegend
Zoobedarf Zoobedarf, Tiernahrung Bettwaren, Matratzen
langfristiger
Zeitschriften, Zeitungen Bedarf Möbel, Einrichtung Matratzen und Lattenroste
Bücher, Schreib-
Papier-, Büro-, Schreibwaren, Büroartikel Abgepasste Teppiche
waren, Büro
Bücher Möbel (ohne Küchen)
Bekleidung, Wäsche Küchen
Schuhe Kunst/Antiquitäten, Bilder(-rahmen)
Bekleidung,
Lederwaren/Taschen/Koffer Baumarktsortiment
Schuhe, Schmuck
Sportbekleidung, Sportschuhe Maschinen, Werkzeuge
Überwiegend
mittelfristiger Uhren, Schmuck Baustoffe, Bauelemente
Bedarf Bau-, Gartenbedarf
Großteilige Camping- und Sportgeräte Sicht- und Sonnenschutz
und Autozubehör
Kleinteilige Camping- und Sportartikel Gartenartikel und -geräte, Pflanzgefäße
Fahrräder und Zubehör Pflanzen, Samen Outdoor
Sport, Freizeit,
Freizeit, Spielwaren Kfz-Zubehör
Spiel
E-Bikes, Pedelecs
Musikalien
Waffen, Jagd
Quelle: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2021
8 Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH
2 Übergeordnete Rahmenbedingungen Am 25.01.2017 wurde schließlich der vollständige
Landesentwicklungsplan NRW im Gesetz- und Ver-
ordnungsblatt des Landes NRW veröffentlicht und
2.1 Rechtliche Vorgaben
ist gemäß Art. 71 Abs. 3 der Landesverfassung am
2.1.1 Bauplanungsrecht 08.02.2017 in Kraft getreten.
Auf bundesrechtlicher Ebene übernimmt das BauGB
in Verbindung mit der BauNVO eine Steuerungs- Die im Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhan-
funktion bei der kommunalen Standortfindung für del unter den Ziffern 1 bis 10 formulierten Ziele und
Einzelhandelsbetriebe. Grundsätze finden sich nun in Abschnitt 6.5 „Groß-
flächiger Einzelhandel“ des Landesentwicklungs-
Die §§ 2 bis 9 BauNVO regeln bei einer entspre- plans und werden nachfolgend zusammengefasst
chenden Gebietsausweisung per Bebauungsplan die dargestellt.
regelmäßige und ausnahmsweise Zulässigkeit von
Einzelhandelsbetrieben. Gemäß Ziel 1 dürfen Kerngebiete und Sondergebie-
te für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO
Für Einkaufszentren und großflächige Einzelhan- nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen
delsbetriebe (Grenze zzt. bei 800 m² Verkaufsfläche Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt
und 1.200 m² Geschossfläche) wird durch den § 11 werden.
BauNVO eine spezielle Regelung formuliert. Diese
sind nur in Kerngebieten (§ 7 BauNVO) oder in spe- Ziel 2 legt fest, dass großflächige Einzelhandelsbe-
zifisch ausgewiesenen Sondergebieten gem. § 11 triebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur
Abs. 3 BauNVO zulässig. an Standorten in bestehenden und neu geplanten
zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen wer-
Die Notwendigkeit eines Einzelhandelskonzepts im den dürfen. Die zentrenrelevanten Sortimente sind
Sinne der späteren bauleitplanerischen Umsetzung der Anlage 1 des Sachlichen Teilplans zu entneh-
(= städtebauliches Konzept i. S. v. § 1 Abs. 6 Nr. 11 men:
BauGB) ist in verschiedenen Urteilen des OVG
Münster nochmals hervorgehoben worden: Denn Papier/Bürobedarf/Schreibwaren
„erst solche konzeptionellen Festlegungen, die dann Bücher
gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB n. F. (früher: § 1 Bekleidung, Wäsche
Abs. 5 Satz 2 Nr. 10 BauGB) auch bei der weiteren Schuhe, Lederwaren
Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigen Medizinische, orthopädische, pharmazeutische
sind, lassen in aller Regel die Feststellung zu, ob das Artikel
Angebot bestimmter Warensortimente an be- Haushaltswaren, Glas/Porzellan/Keramik
stimmten Standorten in das städtebauliche Ord- Spielwaren
nungssystem der jeweiligen Gemeinde funktionsge- Sportkleidung, Sportschuhe, Sportartikel (ohne
recht eingebunden ist.“ Teilsortimente Angelartikel, Campingartikel,
Fahrräder und Zubehör, Jagdartikel, Reitartikel
Die Aufstellung des Einzelhandelskonzepts für die und Sportgroßgeräte)
Stadt Elsdorf empfiehlt sich somit bereits aus den Elektrogeräte, Medien (Unterhaltungs- und
Vorgaben auf Bundesebene. Kommunikationselektronik, Computer, Foto –
ohne Elektrogroßgeräte, Leuchten)
Uhren, Schmuck
2.1.2 Landesrecht Nordrhein-Westfalen
Nahrungs- und Genussmittel (gleichzeitig nah-
Am 13.07.2013 trat nach Beschluss der Landesre- versorgungsrelevant)
gierung und Zustimmung des Landtags der Sachli- Gesundheits- und Körperpflegeartikel (gleich-
che Teilplan Großflächiger Einzelhandel für den zeitig nahversorgungsrelevant)
Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen in
Kraft.
Stadt Elsdorf – Einzelhandels- und Zentrenkonzept 9
Weitere von der jeweiligen Gemeinde als zen- Zusätzlich hat Grundsatz 6 zum Inhalt, dass der
trenrelevant festgelegte Sortimente (ortstypi- Umfang der zentrenrelevanten Randsortimente
sche Sortimentsliste) eines Sondergebiets für Vorhaben im Sinne des § 11
Abs. 3 BauNVO mit nicht zentrenrelevanten Kern-
Gemäß Ausnahmeregelung zu Ziel 2 dürfen Sonder- sortimenten außerhalb von zentralen Versorgungs-
gebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 bereichen 2.500 m² Verkaufsfläche nicht über-
BauNVO mit nahversorgungsrelevanten Kernsorti- schreiten darf.
menten auch außerhalb zentraler Versorgungsbe-
reiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn Abweichend von den Festlegungen 1 bis 6 dürfen
nachweislich gemäß Ziel 7 vorhandene Standorte von Vorhaben
im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO außerhalb von
eine Lage in den zentralen Versorgungsberei- zentralen Versorgungsbereichen als Sondergebiete
chen aus städtebaulichen oder siedlungsstruk- gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO dargestellt und festge-
turellen Gründen, insbesondere der Erhaltung setzt werden. Dabei sind die Sortimente und deren
gewachsener baulicher Strukturen oder der Verkaufsflächen in der Regel auf die Verkaufsflä-
Rücksichtnahme auf ein historisch wertvolles chen, die baurechtlichen Bestandsschutz genießen,
Ortsbild, nicht möglich ist, zu begrenzen. Wird durch diese Begrenzung die
die Bauleitplanung der Gewährleistung einer zulässige Nutzung innerhalb einer Frist von sieben
wohnortnahen Versorgung mit nahversor- Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert,
gungsrelevanten Sortimenten dient und sind die Sortimente und deren Verkaufsflächen auf
zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden die zulässigen Verkaufsflächenobergrenzen zu be-
nicht wesentlich beeinträchtigt werden. grenzen. Ein Ersatz zentrenrelevanter durch nicht
zentrenrelevante Sortimente ist möglich. Aus-
Nach Ziel 3 dürfen durch die Darstellung und Fest- nahmsweise kommen dabei auch geringfügige Er-
setzung von Kerngebieten und Sondergebieten für weiterungen in Betracht, wenn dadurch keine we-
Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit sentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungs-
zentrenrelevanten Sortimenten zentrale Versor- bereiche von Gemeinden erfolgt.
gungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich
beeinträchtigt werden. Nach Ziel 8 haben die Gemeinden dem Entstehen
neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung
Gemäß Grundsatz 4 soll bei der Darstellung und bestehender Einzelhandelsagglomerationen außer-
Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben im halb AIIgemeiner Siedlungsbereiche entgegenzu-
Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht zentrenre- wirken. Darüber hinaus haben sie dem Entstehen
levanten Kernsortimenten der zu erwartende Ge- neuer sowie der Verfestigung und Erweiterung
samtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung bestehender Einzelhandelsagglomerationen mit
ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb zentraler
der Einwohner:innen der jeweiligen Gemeinde für Versorgungsbereiche entgegenzuwirken. Sie haben
die geplanten Sortimentsgruppen nicht überschrei- sicherzustellen, dass eine wesentliche Beeinträchti-
ten. gung zentraler Versorgungsbereiche von Gemein-
den durch Einzelhandelsagglomerationen vermie-
Ziel 5 legt fest, dass Sondergebiete für Vorhaben im den wird.
Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO mit nicht zentrenre-
levanten Kernsortimenten nur dann auch außerhalb Regionale Einzelhandelskonzepte sind gemäß
von zentralen Versorgungsbereichen dargestellt Grundsatz 9 bei der Aufstellung und Änderung von
und festgesetzt werden dürfen, wenn der Umfang Regionalplänen in die Abwägung einzustellen.
der zentrenrelevanten Sortimente maximal 10 %
der Verkaufsfläche beträgt und es sich bei diesen Schließlich sind gemäß Ziel 10 Vorhabenbezogene
Sortimenten um Randsortimente handelt. Bebauungspläne für Vorhaben im Sinne des § 11
Abs. 3 BauNVO, soweit von § 12 Abs. 3a Satz 1
10 Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbHBauGB kein Gebrauch gemacht wird, nur zulässig, 2.2.1 Entwicklungen auf der Nachfrageseite
wenn sie den Anforderungen der Festlegungen 1, 7 Maßgeblich verantwortlich für diese Entwicklung
und 8 entsprechen; im Falle von zentrenrelevanten sind die Nachfrager:innen. Weniger als die demo-
Kernsortimenten haben sie zudem den Festlegun- grafischen Prozesse und Strukturen ist es die Ver-
gen 2 und 3, im Falle von nicht zentrenrelevanten änderung des Nachfrageverhaltens mit einer Nut-
Kernsortimenten den Festlegungen 4, 5 und 6 zu zung von Kommunikations- und Informationsme-
entsprechen. dien auch zum Einkauf, die dem stationären Handel
den Umsatz entzieht.
2.2 Allgemeine Entwicklungstendenzen im
Einzelhandel und Onlinehandel In der Vergangenheit wurden zudem erfolgte und
Die Entwicklung des Einzelhandels und der Stadt- perspektivische Bevölkerungsrückgänge als eher
strukturen beeinflussen einander. Einzelhandel negative Einflussgrößen auf die Einzelhandelstätig-
bewirkt in integrierten Lagen oftmals Baudichte, keit angenommen. Für die mittelfristige Bevölke-
Passantenfrequenz sowie Nutzungsmischung und rungsentwicklung erscheinen Prognosen zu einer
ist eine wichtige Voraussetzung für Urbanität und Fortsetzung der Schrumpfungstendenzen jedoch
eine „vitale Stadt“. Umgekehrt verbessern attrakti- derzeit überholt. Das Statistische Bundesamt erwar-
ve städtebauliche Rahmenbedingungen die Anzie- tet auf Basis ihrer „14. koordinierten Bevölkerungs-
hungskraft von Einzelhandelslagen. vorausberechnung“ voraussichtlich mindestens bis
2024/2025 ein Bevölkerungswachstum, vermutet
Beeinflusst durch Einzelhandelsansiedlungen an anschließend jedoch eine Trendumkehr.
verkehrsgünstigen Standorten sowie dynamisch
wachsende Marktanteile des Onlinehandels hat sich In der Entwicklung der Konsumausgaben spiegelten
die stadtbildende Funktion des Einzelhandels in der sich die demografischen Schrumpfungsprozesse der
Vergangenheit vielerorts deutlich reduziert. Dabei deutschen Bevölkerung der jüngeren Vergangenheit
zeichnet sich der zunehmende Wettbewerbsdruck nicht wider. So steigen die vom Bundesamt für
durch den Onlinehandel durch eine fehlende Mög- Statistik erhobenen Ausgaben jedes Jahr; seit 1995
lichkeit der städtebaulichen Regulierung aus, sodass ist insgesamt ein Zuwachs von rund 615 Mrd. EUR
eine gezielte Steuerung des stationären Einzelhan- bzw. rund 60 % (zu jeweiligen Preisen) zu konstatie-
dels im Rahmen einer nachhaltigen Stadtentwick- ren. Auch preisbereinigt ist ein Ausgabenzuwachs
lungspolitik weiterhin eine hohe Bedeutung behält. um rund 35 % zu erkennen. Bemerkenswert aller-
dings ist, dass die einzelhandelsrelevanten Ausga-
beanteile an den Konsumausgaben in den letzten
zehn Jahren stagnieren. Dagegen zeigt sich insbe-
sondere der Bereich „Übrige Ausgaben“ als Wachs-
tumsträger. Hierzu zählen u. a. Gesundheitspflege,
Bildungswesen, Körperpflege, persönliche Ge-
brauchsgegenstände, Dienstleistungen sozialer
Einrichtungen sowie Versicherungs- und Finanz-
dienstleistungen. Tendenziell zunehmend ist zudem
die Bedeutung des Bereichs Beherbergung und
Gaststätten, jedoch auf einem gegenüber dem Ein-
zelhandel vergleichsweise niedrigen Niveau.
Stadt Elsdorf – Einzelhandels- und Zentrenkonzept 11Abbildung 1: Entwicklung der privaten Konsumausgaben in Deutschland (in Mrd. EUR und %)
Quelle: Statistisches Bundesamt 2019, Darstellung: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2020/2021
Neben den demografischen Veränderungen sowie keitsaspekte unterstützen allerdings auch die wach-
den stagnierenden Ausgabenanteilen des privaten sende Online-Orientierung im Einkaufsverhalten,
Konsums für den Einzelhandel sind es auch sonstige das sich durch neue technologische Möglichkeiten
gesellschaftliche Prozesse, die zu einem veränder- immer weiter verändert. Dank digitaler Endgeräte
ten Einkaufsverhalten führen. Einerseits ist das können Konsument:innen jederzeit und überall
Verbraucherverhalten durch eine „Discountorien- kaufvorbereitende Informationen einholen, aber
tierung“ geprägt, andererseits werden aber auch auch Käufe abschließen – und damit Entscheidun-
Erwartungen an eine Inszenierung der Waren, Emo- gen gegen den stationären Einzelhandel fällen.
tionalität, Service und Individualität gestellt, die
„hybride Kund:innen“ kennzeichnen. Zudem setzt Noch offen ist, wie sich die seit längerer Zeit zu
sich konträr zur Discountorientierung auch ver- beobachtenden Entwicklungsprozesse einer Reur-
mehrt der Trend fort, höhere Preise für qualitativ banisierung, Klimawandel sowie die damit verbun-
hochwertige Produkte zu akzeptieren. Dies ist ins- dene Nachhaltigkeitsdiskussion mittel- und langfris-
besondere im Lebensmittelbereich erkennbar. tig auf die quantitative und qualitative Einzelhan-
delsentwicklung auswirken. Gleichermaßen wird
Nicht nur in klassischen „Shopping“-Sortimenten sich zeigen, ob die mit der Corona-Pandemie ver-
wie Bekleidung oder Schuhe, sondern auch im Le- bundenen Restriktionen für Handel und Gewerbe
bensmittel-Einzelhandel reagieren die Betreiber sowie das private Einkaufsverhalten nur kurzfristige
sowohl von Supermärkten als auch von Discountern Veränderungen im Nachfrageverhalten auslösen
mit neuen Betriebs- und Flächenkonzepten, für die oder sich mittel- bis langfristig niederschlagen.
eine aufwändige Architektur sowie helle und ge-
räumige Verkaufsflächen charakteristisch sind. 2.2.2 Entwicklungen auf der Angebotsseite
Trotz dieser zunehmenden Bedeutung des Online-
Neben der Preis-Orientierung ist es darüber hinaus handels hielt das Verkaufsflächenwachstum des
auch die Pkw-Affinität der Kund:innen, die die Flä- stationären Einzelhandels in Deutschland lange Zeit
chen- und Standortansprüche des Einzelhandels an. Die durch das Statistische Bundesamt und den
lange Zeit mitbestimmt haben. Diese Bequemlich- Handelsverband Deutschland für das Jahr 2018
12 Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbHermittelte Gesamtverkaufsfläche von rund 125,1 stationären Einzelhandel eher Rückgang oder Stag-
Mio. m² beschreibt zwar gegenüber dem Jahr 2007 nation angenommen werden kann, versuchen die
ein Wachstum von rund 5 %, allerdings stagniert die jeweiligen Marktführer in den meisten Branchen
Entwicklung in den letzten vier Jahren, während die weiterhin, ihre Flächenleistungen zu steigern und
Steigerungsraten etwa bis zum Jahr 2011 bei rund große zusammenhängende Verkaufsflächen zu
1 % p. a. lagen. belegen, um durch eine aufwändigere oder ausge-
dehntere Warenpräsentation ihre Leistungsfähig-
Abbildung 2: Verkaufsflächenentwicklung im Einzel- keit gegenüber der digitalen Konkurrenz zu de-
handel 2000 bis2018* (in Mio. m²) monstrieren. Beispielsweise bei Elektrowaren zei-
gen sich in Folge der dynamischen Marktprozesse
jedoch auch bereits veränderte Flächennachfragen
der Betreiber. Gerade für die im Branchenvergleich
größten Anbieter ist eine Reduzierung der Filialgrö-
ßen hinsichtlich der Verkaufsfläche erkennbar.
Viele ehemals ausschließlich stationär agierende
Händler:innen erweitern ihre Vertriebskanäle, wäh-
rend der umgekehrte Weg der Onlinehändler:innen
in eigene stationäre Shops derzeit noch auf wenige
Standorte, meist in Großstädten, begrenzt bleibt.
Diese zunehmenden Verflechtungen zwischen stati-
onärem und digitalem Umsatz beeinträchtigen auch
die Belastbarkeit von Aussagen zu den aktuellen
Anm.: *Prognose
Marktpositionen und zur Entwicklung der jeweiligen
Quelle: Datengrundlage handelsdaten.de 2019, Darstel-
Sparte – insbesondere dann, wenn diese Daten für
lung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH
2019/2020
Branchen und gegliedert nach Teilräumen ge-
wünscht werden.
Gleichzeitig ist für den Einzelhandel im engeren
Sinne (ohne Kfz-Handel, Tankstellen, Brennstoffe Gleichwohl ist davon auszugehen, dass – aufbauend
und Apotheken) ein wachsender Umsatz zu konsta- auf Berechnungen des Handelsverbands Deutsch-
tieren. Ein Einzelhandelsumsatz im Jahr 2019 von land – der Onlinehandel im Jahr 2018 einen Markt-
rund 543,6 Mrd. EUR beschreibt gegenüber einer anteil von knapp über 10 % am gesamtdeutschen
Umsatzleistung im Jahr 2017 von etwa 513,3 Mrd. Einzelhandel hält und für das Jahr 2019 ein weiterer
EUR ein Wachstum um rund 6 % (nominal). Zuwachs erwartet wurde. Wie in der nachfolgenden
Abbildung dargestellt, hat sich die Wachstumsdy-
Da in diesen Gesamtumsätzen des deutschen Ein- namik des Onlinehandels in den vergangenen Jah-
zelhandels auch der Onlinehandel enthalten ist, ren bereits deutlich reduziert. Vor dem Hintergrund
kann der Einfluss der Verkaufsflächenstagnation auf der weiterhin ansteigenden Marktanteile ist jedoch
die Verkaufsflächenproduktivität nur unzureichend nicht von einer Entzerrung des Wettbewerbs für
eingeschätzt werden. Auch wenn für den gesamten den stationären Einzelhandel auszugehen.
Stadt Elsdorf – Einzelhandels- und Zentrenkonzept 13Abbildung 3: Nettoumsatz, Marktanteil und jährliche Entwicklung des Onlinehandels
Anm.: *Prognose
Quelle: Handelsverband Deutschland 2019, Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2019/2020
Der Wettbewerbsdruck durch den Onlinehandel Nahrungs- und Genussmittel
variiert dabei zwischen den Branchen (vgl. Abbil- Ein Großteil der Einzelhandelsumsätze ist der Wa-
dung 4). rengruppe Nahrungs- und Genussmittel zuzuord-
nen, die durch eine häufige Bedarfsdeckung geprägt
Dabei ist darauf hinzuweisen, dass andere Institute wird. Marktbestimmend war in den letzten Jahr-
(z. B. Handelsverband Deutschland, Gesellschaft für zehnten das expansive Verhalten der Lebensmittel-
Konsumforschung) teilweise abweichende Daten discounter, deren Standortwahlverhalten oftmals
veröffentlichen, als in Abbildung 4 vom Handelsver- einer städtebaulich integrierten und wohnungsna-
band Deutschland zitiert. Unterschiedliche Zuord- hen Versorgung der Bevölkerung entgegenstand.
nungen von Sortimenten zu Branchen, fehlende Aktuell stagnieren die Marktanteile der Lebensmit-
Differenzierungen von Unternehmensangaben im teldiscounter jedoch. Moderne und attraktive Be-
Hinblick auf die Umsatzbedeutung der genutzten triebskonzepte der Supermärkte sowie eine ver-
Vertriebswege usw. lassen es daher sinnvoll er- mehrte Fokussierung der Gesellschaft auf Frische,
scheinen, eher Tendenzen als verbindliche Aussa- Gesundheit, Nachhaltigkeit, Fair Trade etc. begrün-
gen bei der sich nachfolgend anschließenden bran- den ihrerseits Bedeutungsgewinne. Für beide Be-
chenbezogenen Betrachtung aufzuzeigen. Die Ein- triebstypen gilt: die Anpassung der Verkaufskonzep-
teilung der Branchen folgt der in Kapitel 1.2 erläu- te führt zu einem steigenden Flächenanspruch.
terten Methodik. Ansiedlungsplanungen unterhalb der städtebau-
rechtlich fixierten Großflächigkeit von 1.200 m²
Geschossfläche bzw. 800 m² Verkaufsfläche sind
heute seltene Ausnahmen und erfolgen nahezu
ausschließlich in dicht besiedelten Räumen.
14 Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbHAbbildung 4: Marktanteile und Wachstumsrate des Onlinehandels nach Branchen
* Anm.: = schnell drehende Produkte (Fast Moving Consumer Goods), hierzu gehören Lebensmittel, Getränke, Tabakwaren,
Drogeriewaren; ** Anm.: CE = Unterhaltungselektronik (Consumer Electronics)
Quelle: Handelsverband Deutschland 2019, Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2019/2020
Aufgrund der Verderblichkeit der Produkte und der Insolvenz der Fa. Schlecker haben sich die bran-
häufigen Bedarfsdeckung ist die Lebensmittel- chenbezogenen Umsatzanteile der Lebensmittel-SB-
Branche bislang nur durch geringe Marktanteile des Betriebe erhöht, und der spezialisierte Markt wird
Onlinehandels gekennzeichnet, nach Angaben des durch zwei Anbieter (dm, Rossmann) dominiert,
Handelsverbands Deutschland rund 1 % im Jahr deren Flächenansprüche in den vergangenen Jahren
2018. Jedoch unterstützt durch Innovationen im stark gestiegen sind – im Einklang mit den Lebens-
Bereich der Zustellung und der Warensystematik mittel-SB-Betrieben. Dieser Flächenanspruch sowie
wird die Branche gleichzeitig durch das höchste die Zielsetzung einer Ansiedlung im Standortver-
jährliche Wachstum des Onlinehandels zwischen bund mit Lebensmittel-SB-Betrieben setzen oftmals
2015 und 2018 geprägt (rund 20 %). nicht städtebaulich integrierte Standorte in das
Zentrum der Expansionsplanungen. Sowohl aus
Gesundheit und Körperpflege Verbrauchersicht als auch aus der Perspektive einer
Die Warengruppe Gesundheit und Körperpflege zentrenorientierten kommunalen Einzelhandels-
wird nach der Systematik von Stadt- und Regional- entwicklung wird in Anlehnung an die ehemaligen
planung Dr. Jansen GmbH durch verschiedene An- Schlecker-Filialen derzeit der Betriebstyp eines
gebotsformen bestimmt. Prägend im Hinblick auf kleineren Drogeriemarkts vermisst. Ein Alleinstel-
Verkaufsfläche und Umsätze sind die Drogeriemärk- lungsmerkmal ist dagegen für den Betriebstyp des
te, die von spezialisierten Anbietern wie Parfüme- Drogeriemarkts Müller festzustellen, der zwar
rien, Apotheken, Sanitätshäusern und Optikern/ schwerpunktmäßig Drogeriewaren anbietet, dar-
Akustikern ergänzt werden. Die letztgenannten über hinaus aber auch bedeutende Flächenanteile
kleinteiligen Anbieter sind im Hinblick auf die raum- mit Lebensmitteln, Spielwaren, Schreibwaren etc.
verträgliche Einzelhandelssteuerung im Regelfall bereithält.
unproblematisch, da zumeist eine Orientierung auf Die Entwicklungstendenzen des Onlinehandels ver-
kleine Einzelhandelsimmobilien in städtebaulich laufen ähnlich wie in der Branche Nahrungs- und
integrierten Lagen erfolgt. Die Drogeriemärkte je- Genussmittel. Die Marktanteile sind derzeit insge-
doch haben sich neben den Lebensmittel-SB-Be- samt noch gering, angeführt von Versandapotheken
trieben als zweitwichtigste Kategorie der nahver- und Onlineplattformen für den Brillenkauf, jedoch
sorgungsrelevanten Anbieter etabliert. Nach der durch starke Wachstumsraten gekennzeichnet.
Stadt Elsdorf – Einzelhandels- und Zentrenkonzept 15Blumen und Zoobedarf auch an Endverbraucher:innen; regionale Filialisten
Deutlich geringere Marktanteile übernimmt die wie z. B. Askania ergänzen ihr Angebot an Büro- und
Branche Blumen und Zoobedarf im gesamtdeut- Schreibwaren meist um die Bereiche Spiel, Sport,
schen Einzelhandel. Das klassische Blumengeschäft Freizeit und Hobby.
hat heute nur noch eine ergänzende Versorgungs-
funktion; Zoobedarf wird primär in spezialisierten, Bekleidung, Schuhe, Schmuck
teilweise großflächigen Fachmärkten von Betreibern Bekleidung und Schuhe (inkl. Sportbekleidung/
wie Fressnapf, Zoo & Co., Futterhaus sowie in Raiff- Sportschuhe) sowie Lederwaren und Schmuck sind
eisenmärkten und als nahversorgungsrelevantes die klassischen Innenstadtleitsortimente. Insbeson-
Randsortiment (Tiernahrung, Kleintierbedarf) in dere in größeren Städten wird ein Großteil der 1-A-
Lebensmittel-SB-Betrieben und Drogeriemärkten Lagen in den Innenstädten durch diese Sortimente
angeboten. Die großen Fachmarktbetreiber orien- belegt. Daneben ist jedoch zu berücksichtigen, dass
tieren ihre Standortplanung oftmals an bestehen- der Wettbewerb auch durch Anbieter geprägt wird,
den oder geplanten Agglomerationsstandorten, um die man zunächst nicht mit dem Facheinzelhandel in
von Kopplungseffekten bzw. einer hohen Kunden- Verbindung bringt. So zählen Aldi, Lidl und Tchibo
frequenz zu profitieren. Die branchenbezogene zu den umsatzstarken Anbietern.
Bedeutung des Onlinehandels ist anhand der Situa-
tion der FMCG-Produkte (vgl. Abbildung 4) nachzu- Die Tendenz, dass Shopping-Center vermehrt auf
vollziehen, sodass von einer „nachholenden“ Ent- innerstädtische Standorte abzielen und die „grüne
wicklung mit hohen Wachstumsraten auszugehen Wiese“ an Attraktivität verliert, hat direkten Einfluss
ist. auf die Standortsituation der Anbieter in der Wa-
rengruppe Bekleidung/Schuhe/Schmuck. Diese bil-
Bücher, Schreibwaren, Büro det üblicherweise auch den Angebotsschwerpunkt
Auch in der Warengruppe Bücher, Schreibwaren, eines Shopping-Centers, sodass dezentrale Ansied-
Büro ist eine Reduzierung der Fachgeschäfte bei lungen solcher Center direkt und primär in Wett-
einer gleichzeitig zunehmenden Filialisierung deut- bewerb mit den Haupteinkaufslagen einer Stadt
lich zu erkennen. In vielen Kommunen hat sich bei- getreten sind. Während dieser Wettbewerbsdruck
spielsweise der Facheinzelhandel mit Büchern zu- vielerorts nachlässt, nimmt die Marktbedeutung des
rückgezogen, während die marktprägenden filiali- Onlinehandels weiter zu. Marktanteile von rund
sierten Anbieter wie Mayersche Buchhandlung oder 28 % bei Fashion und Accessoires sowie rund 18 %
Weltbild Anforderungen an Standorte und Einzugs- bei Uhren und Schmuck, ergänzt durch Wachstums-
gebiete formulieren, die insbesondere durch kleine- raten des Marktanteils von 8 % bzw. 12 % im Jahr
re Kommunen nicht erfüllt werden können. Zudem 2018, unterstreichen eine gleichermaßen hohe wie
zeigte sich im Buchhandel der E-Commerce von ansteigende städtebauliche Relevanz des Online-
Beginn an wettbewerbsrelevant; derzeit liegt der handels.
Marktanteil nach HDE bei rund 27,5 %. Mit einer
Wachstumsrate von nur ca. 3,5 % des Marktanteils Sport, Spiel, Freizeit
zwischen 2016 und 2018 ergibt sich jedoch eine Mit einem Marktanteil von fast 25 % ist der Online-
deutliche Abnahme der Entwicklungsdynamik. handel auch bei Sport, Spiel, Freizeit von hoher
Wettbewerbsrelevanz für den stationären Einzel-
Gleichermaßen übt der Onlinehandel im Bereich handel und lässt bei einer Rate von ca. 7 % weiter-
Büro-/Schreibwaren mit einem Marktanteil von hin wachsende Bedeutung erkennen. Allerdings
rund 23 % im Jahr 2018 starken Wettbewerbsdruck konnten im Bereich der Sportartikel/Sportgeräte
auf den stationären Einzelhandel aus, der in spezia- durch die Expansion der Fa. Decathlon in den ver-
lisierter Form weiterhin primär kleinstrukturiert und gangenen Jahren in vielen Regionen Angebotslü-
an städtebaulich integrierten Standorten vertreten cken geschlossen werden. Viele Sortimente des
ist. Zudem bieten SB-Warenhäuser oder Sonderpos- Filialisten wurden zuvor nur ausschnittsweise in
tenmärkte oftmals Büro-/Schreibwaren als Randsor- konventionellen Sportgeschäften angeboten, deren
timente an. Als bundesweit vertretener Fachmarkt Angebotsschwerpunkt meist bei Sportbekleidung/
richtet sich Staples neben gewerblichen Kund:innen
16 Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbHSportschuhen liegt. Da Decathlon auch in diesen Möbel/Einrichtung
Sortimenten große Flächenanteile in ihren Fach- Die Warengruppe Möbel/Einrichtung wird sowohl
märkten belegt, korrespondieren unternehmeri- durch das klassische Möbel-/Küchensortiment als
schen Standortprämissen oftmals nicht mit den auch durch ergänzende einrichtungsaffine Produkte
planerischen Zielsetzungen des Zentrenschutzes. gebildet. Während letztere (u. a. Glas/Porzellan/
Keramik, Haushaltswaren, Heimtextilien) in der
Das Einzelhandelsangebot mit Spielwaren/Freizeit- Regel primär auf städtebaulich integrierte Lagen
sortimenten wird dagegen schon längerfristig einer- gelenkt werden, sind Möbelhäuser zumeist an Pkw-
seits durch den kleinteiligen Facheinzelhandel, an- orientierten Standorten außerhalb zentraler Lagen
dererseits durch große Fachmärkte mit einem um- zu finden. Für diese Möbelhäuser zeigen sich fort-
fassenden Sortiment geprägt (z. B. Smyths Toys). setzende Konzentrationsprozesse, die durch Ver-
Auch in diesem Segment ist der Onlinehandel ex- kaufsflächengrößen von mehr als 40.000 m², einer
pansiv. Marktbeherrschung weniger großer Anbieter und
die Aufgabe inhabergeführter (ehemals „großer“)
Elektrowaren Möbelvollsortimenter auch mit 15.000 bis
Eine umfassende Produktpalette von Elektrowaren 25.000 m² Verkaufsfläche gekennzeichnet sind.
wird in der Regel durch die Elektrofachmärkte (Sa- Durch den Betriebstyp des „Möbelpalasts“ (Möbel-
turn, Media Markt, Medimax etc.) vorgehalten. häuser mit einer Verkaufsfläche von mehr als
Diese galten – und gelten grundsätzlich immer noch 25.000 m²) werden, ebenso wie durch den Betrei-
– als Magnetbetriebe, sodass in der Einzelhandels- ber des Einrichtungshauses IKEA, jedoch nicht nur
steuerung das Ziel verfolgt wurde, innerstädtische kleinere Möbeleinzelhändler unter Wettbewerbs-
Standorte mit Elektrofachmärkten zu belegen. U. a. druck gesetzt. Vielmehr führen diese „Möbelpaläs-
unter Einfluss der besonders starken Marktposition te“ auch Randsortimentsverkaufsflächen in der
des Onlinehandels hat sich das Expansionsverhalten Größe mehrerer Fachmärkte, die zudem mit den
der marktführenden Betreiber jedoch in den ver- Anbietern von Leuchten, Haushaltswaren, Glas/Por-
gangenen Jahren verändert. Das Standortnetz wur- zellan/Keramik usw. in Wettbewerb treten.
de in der Tendenz verkleinert, die Verkaufsfläche
reduziert, sodass sich insgesamt eine Bedeutungs- Eine Bedeutungszunahme ist für den E-Commerce
abnahme des stationären Einzelhandels mit Elek- für die Warengruppe Wohnen und Einrichten zu
trowaren ergab. belegen. Aktuell liegt der Marktanteil bei rund 13 %;
die Entwicklungsdynamik ist überdurchschnittlich.
Weitere prägende Betriebstypen sind Fachanbieter
für Elektrohaushaltswaren (Elektrogroß- und/oder Bau-, Gartenbedarf, Autozubehör
-kleingeräte), Telefon- und Fotoshops oder Compu- Ähnlich wie das Möbelsortiment wird auch das
terfachgeschäfte. Dabei zeigt der Markterfolg der Angebot mit Bau- und Gartenbedarf primär in groß-
Fa. Apple die gelungene Kopplung von zunehmen- flächigen Fachmärkten außerhalb von städtebaulich
der gesellschaftlicher Bedeutung moderner Infor- integrierten Lagen angeboten. Teilweise, durch die
mations- und Kommunikationstechnologien und Ergänzung mit Baustoffen, wird die Einzelhandels-
Produktinnovationen sowie geschickter Markenfüh- funktion mit einem primär gewerblich orientierten
rung. Unterstützt wird die Demonstration dieser Angebot verknüpft. Auch in diesem Segment ist ein
Marktbedeutung aktuell durch die Eröffnung von erhöhter Verkaufsflächenbedarf der Betreiber zu
Flagship-Stores in 1-A-Lagen von Oberzentren, erkennen; die Marktführer belegen teilweise Flä-
meist in prägnanten Schlüsselimmobilien. chen mit mehr als 20.000 m² Verkaufsfläche. Die
Bedeutung des E-Commerce ist für Bau-/Garten-
bedarf mit einem Marktanteil von fast 6 % bislang
noch vergleichsweise gering. Eine Marktanteil-
Wachstumsrate von ca. 8 % im vergangenen Jahr
kennzeichnet jedoch auch hier eine nachholende
Entwicklung.
Stadt Elsdorf – Einzelhandels- und Zentrenkonzept 17Das Sortiment Autozubehör zeigt sich weniger flä- großen Mittelzentren mit weitreichenden Einzugs-
chenintensiv. Es wird als Randsortiment in Bau- bereichen. Aber die Forderung von Handelsunter-
märkten oder Sonderpostenhäusern angeboten; nehmen nach großen zusammenhängenden Laden-
primär erfolgt der Verkauf jedoch über flächenmä- einheiten ist in vielen Zentren schwierig zu erfüllen.
ßig kleinere Fachmärkte in Verbindung mit Werk- Vielfach fehlen notwendige Entwicklungsflächen für
stätten, wie beim Marktführer A.T.U. oder den neue Handelsimmobilien oder Erweiterungen be-
Facheinzelhandel für Autozubehör, der oftmals an stehender Betriebe; Zuschnitte bestehender Laden-
Kfz-Häuser angeschlossen ist. Der Onlinehandel ist einheiten entsprechen vielerorts nicht mehr den
mit ca. 6 % in seiner Marktbedeutung nachgeord- aktuellen Ansprüchen. Die eigentümerübergreifen-
net. de Vergrößerung bestehender Ladeneinheiten stellt
eine besondere Herausforderung dar.
2.2.3 Auswirkungen auf die Stadtentwicklung
Zwar hat die Konzentration auf periphere, Pkw- 2.3 Untersuchungsrelevante
orientierte Einkaufsorte in der jüngeren Vergangen- Rahmenbedingungen am Standort Elsdorf
heit wieder abgenommen (insbesondere wegen res- 2.3.1 Lage im Raum und regionalplanerische
triktiver Auslegung des Planungsrechts); der Wett- Einstufung
bewerbsdruck für den stationären Innenstadt-Ein- Die Stadt Elsdorf liegt im Süden des Rhein-Erft-
zelhandel befindet sich jedoch durch die anhalten- Kreises in Grenzlage zum Kreis Düren; sie ist dem
den Marktanteilsgewinne des Onlinehandels wei- Regierungsbezirk Köln zugeordnet. Sie wird umge-
terhin auf einem hohen Niveau. Vielfach sind es nur ben von der Stadt Bedburg im Norden, der Kreis-
die bundesweit filialisierenden Anbieter, die ihre stadt Bergheim im Osten und der Stadt Kerpen im
Angebote parallel über den Onlinehandel vertrei- Süden. Im Westen grenzt das Stadtgebiet an den
ben. Für den inhabergeführten Einzelhandel hinge- Teil des Tagebaus Hambach an, der nicht zum
gen steht der Aufwand zur Etablierung eines weite- Stadtgebiet gehört. In der landesplanerischen Ord-
ren Vertriebskanals selten in angemessener Relati- nung wird Elsdorf als Grundzentrum eingestuft.
on zu den hierdurch möglichen Einnahmen, sodass
vielerorts eher standortbezogene Online-Aktivitäten Die Topografie der Stadt Elsdorf wird in besonderer
unterstützt werden. Form durch den Tagebau Hambach geprägt. An-
sonsten ist das Gelände des Stadtgebiets relativ
Die erfolgte Ausweitung von zentren- und nahver- eben. Der Tagebau stellt jedoch eine mobilitätsein-
sorgungsrelevanten Sortimenten an nicht-inte- schränkende Zäsur dar.
grierten Standorten hat wichtige Magnetbetriebe
aus den Zentren abgezogen und die dynamische Elsdorf verfügt über eine sehr gute verkehrliche
Entwicklung des Onlinehandels zu weiteren Kauf- Anbindung. Hier ist insbesondere die nur wenige
kraftverlagerungen geführt. Insbesondere in Innen- Kilometer vom Stadtzentrum entfernte A 4 zu nen-
städten haben die Warenhäuser und der Fachhan- nen, die eine Verbindung nach Köln oder in Rich-
del als Leitbetriebe an Bedeutung eingebüßt. Die tung Düren und Aachen schafft (Anschlussstelle
lang anhaltende Tendenz zu einer weiteren Filiali- Nr. 7b). Nordöstlich tangiert die A 61 in ihrem Ver-
sierung ist allerdings ungebrochen, insbesondere lauf das Stadtgebiet und ist über die Anschlussstelle
internationale Ketten drängen in Groß- und Mittel- 18 (Bergheim) erreichbar. Zudem wird das Stadtge-
städte. Allerdings reduziert sich die Präsenz in Form biet von zwei Bundesstraßen durchquert, beide
der Zahl der Filialen in attraktiven Innenstadtlagen – jedoch außerhalb des Siedlungskerns. Die B 55 ver-
aktuell auch beeinflusst durch die Folgen der läuft von Osten nach Westen bis zur Anschlussstelle
Corona-Pandemie. der A 61. Von Norden nach Süden wird das östliche
Die weitere Ansiedlung von Magnetbetrieben und Stadtgebiet von der B 477 durchzogen, mit Verbin-
die Ergänzung des filialisierten Einzelhandels durch dung zur A 4. Über die A 4 werden in wenigen
individuelle Betreiberkonzepte stellen weiterhin die Fahrminuten weitere überregionale Verkehrsver-
wichtigsten Aufgaben für die kommunale Stadtent- bindungen am Kreuz Köln-West (A 1, folgend A 57
wicklung und die kommunale Wirtschaftsförderung und A 3) erreicht. Zudem gibt es auf dem Stadtge-
dar, insbesondere außerhalb von Oberzentren oder biet einige Landesstraßen.
18 Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbHEine Anbindung an den Schienenpersonenverkehr Ein Anschluss an den Regionalverkehr zwi-
gibt es im Stadtgebiet nicht. Die nächsten Anschlüs- schen Köln und Aachen wird über den Bahnhof
se an das Schienennetz bestehen im Bergheimer Kerpen-Horrem ermöglicht (RE 1). Den Bahn-
Stadtteil Quadrath-Ichendorf und in Kerpen Sindorf hof in Horrem erreicht man mit der S 19 über
sowie Kerpen-Horrem. Von dort führen ÖPNV-Ver- den Haltepunkt Kerpen-Sindorf. In Aachen be-
bindungen in unterschiedliche Großräume und steht zusätzlich ein Anschluss an das nieder-
sichern den Anschluss an den bundes-/europawei- ländische, belgische und französische Bahn-
ten Schienenverkehr. netz.
In Bergheim verkehrt die RB 38 bis zur Halte- Die einzelnen Stadtteile Elsdorfs werden tagsüber
stelle Köln Messe/Deutz im Stundentakt. Dort von sechs innerstädtischen Buslinien des Betreibers
besteht Anschluss an den Fernverkehr. Rhein-Erft Verkehrsgesellschaft GmbH bedient.
Generell ist bei der Betrachtung des ÖPNV- Diese verbinden jedoch auch mit einigen umliegen-
Netzes zu berücksichtigen, dass sich Elsdorf im den Städten. Durch die regelmäßig betriebenen
Grenzbereich der beiden Nahverkehrsverbün- Buslinien ist somit die Mobilität auch für den Teil
de Rhein-Sieg (VRS) und dem Aachener Ver- der Bevölkerung gesichert, der über kein Auto ver-
kehrsbund (AVV) befindet und somit für das fügt. Der nahe bzw. fußläufige Anschluss an das
Bevölkerungsaufkommen beider Regionen ÖPNV-Netz ist insbesondere für immobile Bevölke-
mittels der AVV- und VRS-Tickets erreichbar rungsgruppen von zentraler Bedeutung. Diese sind
ist. im Rahmen ihrer täglichen Versorgung teilweise von
verkehrsinfrastrukturellen Angeboten abhängig.
Abbildung 5: Lage der Stadt Elsdorf und zentralörtliche Gliederung in der Region
Quelle: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2020
Stadt Elsdorf – Einzelhandels- und Zentrenkonzept 19Sie können auch lesen
