Stadt Mainz Zentrenkonzept Einzelhandel
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Stadt Mainz - Zentrenkonzept Einzelhandel
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Stadt Mainz
Zentrenkonzept
Einzelhandel
Amt für Stadtentwicklung, Statistik und
Wahlen, Februar 2005
Stadt Mainz - Zentrenkonzept Einzelhandel
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Stadt Mainz
Zentrenkonzept
Einzelhandel
Amt für Stadtentwicklung, Statistik und
Wahlen
in Abstimmung
mit dem Stadtplanungsamt
Mainz, Februar 2005
Stadt Mainz - Zentrenkonzept Einzelhandel
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ZENTRENKONZEPT EINZELHANDEL FÜR DIE STADT MAINZ
Seite
Zusammenfassung I - IV
1 ANLASS UND ZWECK DES ZENTRENKONZEPTS EINZELHANDEL 1
2 ENTWICKLUNGSTENDENZEN IM EINZELHANDEL 3
2.1 Einzelhandel allgemein 3
2.2 Kundenwünsche und Verbraucherverhalten 4
2.3 Einzelhandelsentwicklung nach Branchen und Betriebstypen 5
2.3.1 Lebensmittel-Einzelhandel 5
2.3.1.1 Allgemeine Entwicklung 5
2.3.1.2 Entwicklung in Mainz 6
2.3.1.3 Lebensmittelhandwerk allgemein 8
2.3.1.4 Lebensmittelhandwerk in Mainz 8
2.3.2 Innenstädtische Waren- und Kaufhäuser 9
2.3.2.1 Entwicklung allgemein 9
2.3.2.2 Entwicklung in Mainz 9
2.3.3 SB-Warenhäuser und Verbrauchermärkte 9
2.3.3.1 Entwicklung allgemein 9
2.3.3.2 Entwicklung in Mainz 10
2.3.4 Fachgeschäfte und Fachmärkte 10
2.3.4.1 Allgemeine Entwicklung 10
2.3.4.2 Entwicklung in Mainz 11
2.3.4.2.1 Elektro-Märkte 12
2.3.4.2.2 Bau- und Gartenmärkte 12
2.3.4.2.3 Möbel- und Einrichtungshäuser 13
2.3.5 Problematik der Randsortimente 13
2.4 Zukünftige Entwicklung 14
2.5 Neuheiten im Einzelhandelssektor 15
2.5.1 FOC (factory-outlet-center) 15
2.5.2 Sportfachmärkte bzw. kombinierte Sportzentren 15
2.5.3 Urban-Entertainment-Center 16
2.5.4 Internet und E-Commerce 16
3 ZENTRENKONZEPT EINZELHANDEL 19
3.1 Ziele des Zentrenkonzeptes 20
3.1.1 Erhalt und Verbesserung der wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des
kurzfristigen und periodischen Bedarfs 20
3.1.1.1 Sicherung des hierarchischen Zentrengefüges 20
3.1.1.1.1 Nahversorgungszentren 21
3.1.1.1.2 Quartierszentren 21
3.1.1.1.3 Stadtteilzentren 22
3.1.1.2 Erhalt, Stärkung und Attraktivierung der verschiedenen Zentren 23
3.1.2 Stärkung der zentralen und oberzentralen Funktionen 24
3.1.2.1 Erhalt, Stärkung und Attraktivierung der Innenstadt/City als multifunktionales Zentrum 24
3.1.2.2 Vorrang der Innenstadt beim Ziel der Stärkung der oberzentralen Funktion 25
Stadt Mainz - Zentrenkonzept Einzelhandel
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3.1.3 Erhalt und Schaffung von Rechts-, Planungs- und Investitionssicherheit in zentralen
Einkaufsbereichen 25
3.1.4 Sicherung von Industrie- und Gewerbeflächen für das produzierende Gewerbe 25
3.2 Leitlinien 26
3.2.1 Lenkung der Einzelhandelsinvestitionen in die zentralen Einkaufsbereiche und planerische
Unterstützung von Einzelhandelsinvestitionen in den zentralen Einkaufsbereichen 26
3.2.2 Begrenzung des Handels mit Waren des kurzfristigen und periodischen Bedarfs in nicht-
integrierten Lagen 26
3.2.3 Begrenzung des city- und zentrenrelevanten Einzelhandels in nicht-integrierten Lagen 26
3.2.4 Vermeidung der Ansiedlung von weiteren Super- und Lebensmitteldiscountmärkten in
Siedlungsrandlagen 27
3.2.5 Orientierung am Sortimentsleitbild 29
3.2.5.1 Zentrenrelevante und nicht-zentrenrelevante Sortimente 29
3.2.5.2 Kern- und Randsortimente 31
4 RÄUMLICHE KONKRETISIERUNG DER ZIELE UND LEITLINIEN 32
4.1 Innenstadt und City 32
4.1.1 Eingrenzung und Bestimmung 32
4.1.2 "City-Meile" 34
4.1.3 Entwicklungspotentiale und -strategie 35
4.1.4 Entwicklung eines Kernbereichs in Form eines Tripols 35
4.1.5 Innenstädtisches Einkaufszentrum 36
4.1.6 Entwicklung der Westseite des Hauptbahnhofes (Binger Schlag, Wallstr.) zur
Innenstadterweiterung 38
4.1.7 Bereich Südbahnhof 38
4.2 Neustadt 38
4.3 Oberstadt 40
4.4 Hartenberg-Münchfeld 41
4.5 Mombach 42
4.6 Gonsenheim 43
4.7 Finthen 44
4.8 Bretzenheim 46
4.9 Marienborn 47
4.10 Lerchenberg 48
4.11 Drais 49
4.12 Hechtsheim 49
4.13 Ebersheim 51
4.14 Weisenau 52
4.15 Laubenheim 54
4.16 Einzelhandelszentrengefüge der Stadt Mainz im Überblick 55
4.17 Lebensmittel-Einzelhandel in Siedlungsrandlagen 56
Stadt Mainz - Zentrenkonzept Einzelhandel
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4.18 Einzelhandel in nicht integrierten Lagen 56
4.18.1 Einzelhandel in Sondergebieten 56
4.18.1.1 (Großflächiger) zentrenrelevanter Einzelhandel 56
4.18.1.2 (Großflächiger) nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel 57
4.18.2 Einzelhandel in Industriegebieten und Gewerbegebieten 57
5 EINZELHANDEL IN DER REGION 58
Glossar - 1 – bis - 7 -
Abbildungsverzeichnis ................................................................................................ Seite
Abb. 1: Beispiel für einen Lebensmittel-Discountmarkt im Gewerbegebiet ...........................8
Abb. 2: Innerstädtisches Kaufhaus .......................................................................................9
Abb. 3: SB-Warenhaus in Bretzenheim ..............................................................................10
Abb. 4: Fachmarkt in Bretzenheim .....................................................................................12
Abb. 5: Online-Umsatz der Einzelhändler mit Internetauftritt ..............................................17
Abb. 6: Martin-Luther-King-Park – Beispiel für ein modernes Einkaufszentrum
in integrierter Lage .................................................................................................21
Abb. 7: Quartierszentrum Mainzer Straße in Hechtsheim...................................................22
Abb. 8: Quartierszentrum Lerchenberg ..............................................................................22
Abb. 9: Stadtteilzentrum Breite Straße ...............................................................................22
Abb. 10: Der Markt im Zentrum der Stadt.............................................................................24
Abb. 11: Flaniermeile Ludwigsstraße in der City...................................................................24
Abb. 12: Supermarkt mit Vollsortiment am Siedlungsrand....................................................27
Abb. 13: Lebensmitteldiscountmarkt am Siedlungsrand .......................................................27
Abb. 14: Verkaufsfläche nach Sortiment im Stadtteil Altstadt ...............................................32
Abb. 15: Verkaufsfläche nach Sortiment im Stadtteil Neustadt.............................................39
Abb. 16: Verkaufsfläche nach Sortiment im Stadtteil Oberstadt ...........................................40
Abb. 17: Verkaufsfläche nach Sortiment im Stadtteil Hartenberg-Münchfeld........................41
Abb. 18: Verkaufsfläche nach Sortiment im Stadtteil Mombach ...........................................42
Abb. 19: Verkaufsfläche nach Sortiment im Stadtteil Gonsenheim.......................................43
Abb. 20: Verkaufsfläche nach Sortiment im Stadtteil Finthen ...............................................45
Abb. 21: Verkaufsfläche nach Sortiment im Stadtteil Bretzenheim .......................................46
Abb. 22: Verkaufsfläche nach Sortiment im Stadtteil Marienborn .........................................47
Abb. 23: Verkaufsfläche nach Sortiment im Stadtteil Lerchenberg .......................................48
Abb. 24: Verkaufsfläche nach Sortiment im Stadtteil Drais...................................................49
Abb. 25: Verkaufsfläche nach Sortiment im Stadtteil Hechtsheim ........................................50
Abb. 26: Verkaufsfläche nach Sortiment im Stadtteil Ebersheim ..........................................51
Abb. 27: Verkaufsfläche nach Sortiment im Stadtteil Weisenau ...........................................53
Abb. 28: Verkaufsfläche nach Sortiment im Stadtteil Laubenheim .......................................54
Tabellenverzeichnis ..................................................................................................... Seite
Tabelle 1: Einzelhandelszentrengefüge in Mainz.................................................................55
Tabelle 2: Supermärkte und Lebensmitteldiscounter in Siedlungsrandlagen.......................56
Stadt Mainz - Zentrenkonzept Einzelhandel
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Verzeichnis der Karten im Dokument (.pdf-Version) .................................................. Seite
Karte 3: Abgrenzung der Innenstadt, der City und Bereich der Triangel
bzw. des Tripols nach Albert Speer und Partner...................................................36
Karte 4: Verlauf der City-Meile ...........................................................................................37
Karte 5: Stadtteilzentrum Boppstraße und Frauenlobplatz im Stadtteil Neustadt ...............41
Karte 7: Nahversorgungszentren im Stadtteil Oberstadt ....................................................43
Karte 9: Nahversorgungszentren und Quartierszentren im
Stadtteil Hartenberg Münchfeld ............................................................................45
Karte 11: Zentrale Lagen im Stadtteil Mombach ..................................................................47
Karte 13: Zentrale Lagen im Stadtteil Gonsenheim..............................................................49
Karte 15: Zentrale Lagen im Stadtteil Finthen......................................................................51
Karte 17: Zentrale Lagen im Stadtteil Bretzenheim..............................................................54
Karte 19: Zentrale Lagen im Stadtteil Marienborn................................................................56
Karte 21: Einkaufszentrum im Stadtteil Lerchenberg ...........................................................58
Karte 23: Zentrale Lagen im Stadtteil Drais .........................................................................60
Karte 25: Zentrale Lagen im Stadtteil Hechtsheim ...............................................................62
Karte 27: Zentrale Lagen im Stadtteil Ebersheim.................................................................64
Karte 29: Zentrale Lagen im Stadtteil Weisenau..................................................................66
Karte 31: Zentrale Lagen im Stadtteil Laubenheim ..............................................................69
Verzeichnis der Karten im separaten Ordner als download (.pdf-Version) .......................
Karte 1: Zentrale Einzelhandelsbereiche und nicht integrierte Lagen.....................................
Karte 2: Einzelhandelsbetriebe nach Sortiment und Verkaufsfläche im Stadtteil Altstadt.......
Karte 6: Einzelhandelsbetriebe nach Sortiment und Verkaufsfläche im Stadtteil Neustadt ...
Karte 8: Einzelhandelsbetriebe nach Sortiment und Verkaufsfläche im Stadtteil
Oberstadt/Zahlbach..................................................................................................
Karte 10: Einzelhandelsbetriebe nach Sortiment und Verkaufsfläche im
Stadtteil Hartenberg/Münchfeld ................................................................................
Karte 12: Einzelhandelsbetriebe nach Sortiment und Verkaufsfläche im
Stadtteil Mombach....................................................................................................
Karte 14: Einzelhandelsbetriebe nach Sortiment und Verkaufsfläche im Stadtteil
Gonsenheim .............................................................................................................
Karte 16: Einzelhandelsbetriebe nach Sortiment und Verkaufsfläche im Stadtteil Finthen.......
Karte 18: Einzelhandelsbetriebe nach Sortiment und Verkaufsfläche im Stadtteil
Bretzenheim .............................................................................................................
Karte 20: Einzelhandelsbetriebe nach Sortiment und Verkaufsfläche im
Stadtteil Marienborn .................................................................................................
Karte 22: Einzelhandelsbetriebe nach Sortiment und Verkaufsfläche im
Stadtteil Lerchenberg ...............................................................................................
Karte 24: Einzelhandelsbetriebe nach Sortiment und Verkaufsfläche im Stadtteil Drais ..........
Karte 26: Einzelhandelsbetriebe nach Sortiment und Verkaufsfläche im
Stadtteil Hechtsheim ................................................................................................
Karte 28: Einzelhandelsbetriebe nach Sortiment und Verkaufsfläche im Stadtteil
Ebersheim ................................................................................................................
Karte 30: Einzelhandelsbetriebe nach Sortiment und Verkaufsfläche im
Stadtteil Weisenau ...................................................................................................
Karte 32: Einzelhandelsbetriebe nach Sortiment und Verkaufsfläche im Stadtteil
Laubenheim .............................................................................................................
Stadt Mainz - Zentrenkonzept Einzelhandel
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Zentrenkonzept Einzelhandel für die triebe nationaler und internationaler Un-
Stadt Mainz ternehmen
Versuch der Attraktivitätssteigerung
Zusammenfassung durch Ausweitung der Verkaufsfläche je
Betrieb
Die Einzelhandelsentwicklung in Deutsch- Konzentration von Unternehmen und
land wird geprägt durch Verringerung der Zahl der Betriebe und
Verkaufsstellen
langfristig sinkende Anteile des Einzel-
handels am privaten Verbrauch Die Auswirkungen dieser Entwicklung sind
langfristig sinkende Anteile des Le-
bensmittelhandels am Einzelhandels- der zunehmende Verlust der woh-
umsatz nungsnahen Versorgung der Bevölke-
die Veränderung der Verbraucherwün- rung
sche und des Verbraucherverhaltens die Verlängerung der Einkaufswege
hin zu einem extrem preisbewussten und die Zunahme des Individualver-
"Versorgungseinkauf" auf der einen kehrs
Seite und zu einem freizeitorientierten die Benachteiligung immobiler Bevölke-
"Erlebniseinkauf" auf der anderen Seite rungsteile
die ständig steigende Mobilität des die Ausdünnung des Angebotes in Brei-
Verbrauchers, gepaart mit dem te und Tiefe in den Zentren mit der Fol-
Wunsch, bequem, schnell und selten, ge des weiteren Attraktivitätsverlustes
aber auch abwechslungsreich und at- der relative Bedeutungsverlust der In-
mosphärisch einzukaufen nenstadt und der Stadtteilzentren mit
das Aufkommen neuer Betriebs- und der Gefahr der Verödung und des Kapi-
Vertriebsformen, die dem traditionellen, talabzuges in diesen Lagen
stationären Handel Marktanteile (Facto- die Erhöhung der Grundstückspreise
ry-Outlet-Center, E-Commerce) ab- und des Spekulationsdrucks in Gewer-
nehmen be- und Industriegebieten
die Globalisierung und Angleichung der die unerwünschte Umstrukturierung
Verbraucherwünsche und des Einzel- von Gewerbe- und Industriegebieten in
handelsangebotes in den verschiede- Einzelhandelsgebiete
nen Regionen und Städten ein übermäßiger Flächenverbrauch und
Bevölkerungsanteilsverluste der Kern- die Beeinträchtigung der Landschaft
städte zu Gunsten der Umlandgemein- Zentralitätsverluste der Kernstädte
den durch die Umlandwanderung von Be-
völkerung und Einzelhandelsbetrieben
Dies führt zu Anpassungsbewegungen der
Einzelhandelsunternehmen, die in allen Auch in Mainz ist diese Entwicklung zu
Städten identisch sind: verzeichnen. Zwar befinden sich von ins-
gesamt 1383 Einzelhandelsbetrieben "nur"
aggressiver Preiskampf und Verdrän- 84 in nicht-integrierten Lagen (Gewerbe-,
gungswettbewerb Industrie- und Sondergebiete). Sie verei-
Verlagerung der Betriebe an für den nen aber 120.000 qm (37 %) Verkaufsflä-
Individualverkehr verkehrsgünstige che von insgesamt 328.000 qm Verkaufs-
Standorte fläche auf sich. Auf rd. 65.000 qm dieser
Ansiedlungsdruck von großflächigen Verkaufsfläche werden nicht-
Einzelhandelsbetrieben in nicht integ- zentrenrelevante Sortimente (Bau- und
rierten Lagen auch in den Umlandge- Heimwerkerprodukte, Möbel, Gartenbe-
meinden darf und Pflanzen) angeboten. Auf rd.
Dezentralisierung der Einzelhandels- 53.000 qm dieser Verkaufsfläche sind
standorte aber zentrenrelevante Sortimente zu fin-
Betriebsaufgaben von selbständigen den (v.a. Lebensmittel und Elektroartikel).
Einzelhändlern und Durchdringung der
Einzelhandelsstruktur durch Filialbe-
I
Stadt Mainz - Zentrenkonzept Einzelhandel
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Die Innenstadt und die Stadtteile erlitten in delsunternehmen von sich aus auf ver-
der gleichen Zeitspanne, in der die Ver- kehrsgünstige Standorte an Ausfallstraßen
kaufsfläche in nicht-integrierten Lagen oder in Gewerbegebieten. Auf die fußläu-
wuchs, einen relativen Bedeutungsverlust. fige Erreichbarkeit wird nur noch selten
Wert gelegt.
In der Innenstadt macht er sich durch die
Verringerung der Zahl der Geschäfte, den Die Stadt ging der Not gehorchend in den
schleichenden Verlust der Sortiments- letzten fünf Jahren den Weg, neue Su-
bzw. Angebotsbreite sowie die Ausdün- permärkte und Lebensmitteldiscountmärk-
nung des Besatzes mit unterschiedlichen te mit bis zu 1200 qm Geschossfläche an
Betriebstypen bemerkbar. geeignet erscheinenden Siedlungsrandla-
gen zu genehmigen, wo als Kompromiss
Insbesondere die Sortimente Möbel, zwischen verkehrsgünstiger, dezentraler,
Haushaltswaren und Elektroartikel, Frei- aber noch fußläufig erreichbarer Lage
zeit-, Spiel- und Sportartikel sowie der neue Standorte entstanden sind.
Bereich Pflanzen/Garten/Tier sind stark
dezimiert, während das Angebot an Texti- Im Gegenzug kam es immer wieder zur
lien und Drogeriewaren weiter zugenom- Schließung von unrentablen, weil zu klei-
men hat. Die Schließung bzw. Umstruktu- nen Lebensmittelgeschäften, SB-
rierung der Warenhäuser Quelle und Kar- Lebensmittelgeschäften, kleinen Super-
stadt - die Ursache kann in der Unterneh- märkten und kleinen Lebensmitteldis-
menskonzentration wie in der Marktberei- countbetrieben in den zentralen und integ-
nigung und -konsolidierung am Standort rierten Lagen und damit zur Ausdünnung
gelegen haben - ist die augenscheinlichste der flächenhaften Versorgung.
Entwicklung.
Insgesamt hat so die Verkaufsfläche im
In den zentralen Einkaufslagen der Stadt- Lebensmittelbereich im letzten Jahrzehnt
teile herrscht mit wenigen Ausnahmen kräftig zugenommen, sie konzentriert sich
eine stagnative Situation im Bereich der aber an weniger Standorten auf weniger
Nichtlebensmittel bzw. mittel- und langfris- Betriebe und nicht mehr in den gewach-
tigen Sortimente vor. Nur in Hechtsheim senen Zentren. In Streulagen in den
und Finthen ist eine kleine qualitative Auf- Wohngebieten sind Lebensmittelgeschäfte
wertung zu erkennen. bereits zur Ausnahme geworden. Zuneh-
mend sind nun auch die stärkeren zentra-
Die wichtige Funktion der Stadtteil-, Quar- len Lagen bedroht.
tiers- und Nahversorgungszentren, die
Versorgung der Wohnbevölkerung mit Mit Blick auf das weitere Größenwachstum
Lebensmitteln und sonstigen Waren des der Betriebe wird deshalb ein Erhalt der
kurzfristigen Bedarfs, ist nach wie vor als zentralen Lage notwendiger denn je.
gefährdet einzuschätzen. Im Lebensmit-
telhandel findet eine beschleunigte Ent- Einige Handelsunternehmen tendieren
wicklung hin zu immer größeren Verkaufs- mittlerweile zu noch größeren Betrieben
flächen je Betrieb statt. Für die gewünsch- (2000 qm Geschossfläche und mehr).
ten Verkaufsflächengrößen der Unter- Selbst Verbrauchermärkte mit 5000 qm
nehmen ist nicht immer und ad hoc ein Verkaufsfläche werden als Nahversorger
Standort in den zentralen Versorgungsla- der Zukunft etikettiert. Die Ansiedlung die-
gen zu finden. Je größer die Betriebe wer- ser Betriebsgrößen würde eine neue Kon-
den, umso schwieriger und nicht immer zentrationswelle auslösen.
nach den Standardkonzepten der Unter- Auf die verkehrsgünstig gelegenen Ge-
nehmen sind sie einzufügen. Die Herstel- werbe- und Industriegebiete wirkt ein be-
lung der gewünschten bzw. notwendigen ständiger Ansiedlungsdruck von großflä-
Zahl der Stellplätze ist nicht immer ge- chigen und nicht-großflächigen Einzelhan-
währleistet und die Abwicklung des Ver- delsbetrieben fast aller Branchen ein. Da-
kehrsaufkommens kann an Grenzen sto- bei handelt es sich sowohl um Neuansied-
ßen. Gleichzeitig drängen die Einzelhan- lungen meist nationaler oder internationa-
II
Stadt Mainz - Zentrenkonzept Einzelhandel
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ler Fachmarktunternehmen als auch um Die Baugenehmigungspraxis orientiert
Verlagerungswünsche aus zentralen La- sich im Rahmen des Baurechts eng an
gen. Die meisten Einzelhandelsunterneh- den städtebaulichen Zielen. Einzelhan-
men sind bereit, weit höhere Grund- delsbetriebe mit mehr als 1200 qm Brutto-
stückskosten zu tragen als jeder andere geschossfläche werden nur noch dann
Gewerbebetrieb, so dass Gewerbe- und genehmigt, wenn sie nachweislich keine
Industriegrundstücke immer wieder umge- Beeinträchtigung der zentralen Versor-
nutzt oder zum Spekulationsobjekt werden gungslagen hervorrufen bzw. per Saldo zu
und Verdrängungsmechanismen gegen- einer Verbesserung beitragen.
über dem produzierenden Gewerbe in
Gang gesetzt werden. Damit konnten einige Stadtteile und die
Innenstadt vor übermäßigem und unglei-
chem Wettbewerb durch die "Grüne Wie-
Fast alle Städte in Deutschland ordnen die se" geschützt werden. Gleichzeitig wurden
Einzelhandelsentwicklung in ihrem Gebiet insbesondere für die Innenstadt Maßnah-
durch den Einsatz der Instrumente der men zur Attraktivitätssteigerung ergriffen.
Bauleitplanung im Rahmen eines Zentren-
konzeptes, um den städtebaulich negati- Um diese Maßnahmen nicht ins Leere
ven und unerwünschten Auswirkungen der laufen zu lassen und eine dauerhafte Pla-
Marktdynamik entgegenzuwirken. Dies nungs- und Investitionssicherheit in den
wird von den Städtetagen, den Industrie- zentralen Lagen für alle Beteiligten zu un-
und Handelskammern und den Einzelhan- terstützen, soll der ergriffene Weg der
delsverbänden empfohlen. Präferierung und Lenkung der Einzelhan-
delsansiedlung in zentrale Lagen
Auch die Stadt Mainz ordnet die Einzel- beibehalten werden.
handelsentwicklung seit Jahren mit den
Instrumenten des Bauplanungs- und Ge- Hierzu und zur Sicherung der Einheit-
nehmigungsrechts. lichkeit und der Gleichbehandlung in
Im Flächennutzungsplan 2000 sind keine Planung und Baugenehmigungspraxis
neuen oder zusätzlichen Sondergebiete soll dieses Zentrenkonzept Einzelhan-
für Verbrauchermärkte oder Fachmärkte del dienen.
mit zentrenrelevanten Sortimenten darge-
stellt. Eine Erweiterung oder Verdichtung Das Zentrenkonzept ist im Sinne § 1 Abs.
dieser Verkaufsflächen in den bestehen- 5 Nr. 10 des Baugesetzbuches bei der
den Sondergebieten wurde ebenfalls nicht Aufstellung der Bauleitpläne als sonstige
vorgesehen. städtebauliche Planung der Stadt zu be-
rücksichtigen. Sie dient vor Gerichten als
Die Gewerbe- und Industriegebiete die Dokumentation der planerischen Absich-
den größten Ansiedlungsdruck von Ein- ten der Stadt und schafft damit Rechts-,
zelhandelsbetrieben zu verzeichnen hat- Vollzugs-, Planungs- und Investitionssi-
ten, wurden mit Einzelhandelsausschlüs- cherheit.
sen unterschiedlichen Grades überplant.
Je nach Gefährdungsgrad und städtebau- Die Ziele der Stadt Mainz in Bezug auf
lichen Zielen wurden Gesamtausschlüsse die Einzelhandelsstruktur sind
oder Ausschlüsse von zentrenrelevanten
Branchen und Sortimenten für großflächi- Erhalt und Verbesserung der woh-
ge und nicht-großflächige Betriebe (unter nungsnahen, fußläufig erreichbaren
1200 qm Geschossfläche) festgesetzt. Versorgung der Bevölkerung mit Waren
des kurzfristigen und periodischen Be-
Diese Planungspraxis wurde in einem darfs, damit allen (auch immobilen)
von einem Grundstückseigentümer / Einwohnern ein adäquates Einzelhan-
Handelsunternehmen angestrengten delsangebot zur Verfügung steht
Gerichtsverfahren durch alle Instanzen
bis zum Bundesverwaltungsgericht
anerkannt.
III
Stadt Mainz - Zentrenkonzept Einzelhandel
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Erhalt, Stärkung und Weiterentwicklung Zur Zielerreichung werden
der zentralen Einkaufsbereiche in den
Stadtteilen die bestehenden Instrumente des Bau-
gesetzbuches verwendet
Sicherung des hierarchischen Zentren- Einzelhandelsansiedlungen in den be-
gefüges im Stadtgebiet, das aus Nah- stehenden gewachsenen Zentren (In-
versorgungs-, Quartiers- und Stadtteil- nenstadt-City, Stadtteilzentren, Quar-
zentren sowie der City besteht, und das tierszentren, Nahversorgungszentren)
langfristig die beste Gewähr für ein att- planerisch unterstützt
raktives und adäquates Gesamtange- mit Ausnahme der im Flächennut-
bot bietet zungsplan dargestellten keine neuen
Standorte (Sondergebiete) für nicht in-
Erhalt, Stärkung und Weiterentwicklung tegrierte Verbrauchermärkte, SB-
der City als oberzentrales multifunktio- Warenhäuser, Fachmärkte und Ein-
nales Zentrum für die gesamte Region kaufszentren mit zentrenrelevanten
Kern- bzw. Hauptsortimenten ausge-
Stärkung der oberzentralen Funktion wiesen
und Zentralität der Stadt insgesamt bestehende Sondergebiete nicht erwei-
tert
Erhalt und Schaffung von Rechts-, Pla- eine Liste zentrenrelevanter und nicht-
nungs- und Investitionssicherheit in zentrenrelevanter Einzelhandelsorti-
zentralen Einkaufsbereichen mente festgelegt und diesem Sorti-
mentsleitbild folgend
Sicherung von Industrie- und Gewerbe- bestehende Einzelhandelsausschlüsse
flächen für das produzierende Gewerbe und -beschränkungen in Gewerbe- und
Industriegebieten im Hinblick auf ihre
Daraus ergeben sich folgende Leitli- Effektivität überprüft und wenn nötig
nien für das planerische Handeln ergänzt
nicht überplante Gewerbegebiete mit
Lenkung der Einzelhandelsinvestitionen sachgerechten sortimentsbezogenen
in die zentralen Einkaufsbereiche Festsetzungen zur Zulässigkeit von
Einzelhandelsbetrieben überplant
Planerische Unterstützung von Einzel- in neuen Gewerbegebieten sachge-
handelsinvestitionen in den zentralen rechte sortimentsbezogene Festset-
Einkaufsbereichen zungen zur Zulässigkeit von Einzelhan-
delsbetrieben gemacht
Keine Entwicklung von neuen und im Rahmen der Einflussmöglichkeiten
zusätzlichen Einzelhandelsstandorten, der Stadt auf eine regionalplanerisch
die die Zentren gefährden können, angepasste und angemessene Einzel-
außerhalb der Siedlungsbereiche handelspolitik in den Städten und Ge-
einschließlich der Siedlungsrandbe- meinden im Verflechtungsbereich von
reiche. Mainz hingewirkt, was mit Inkrafttreten
Begrenzung bzw. Ausschluss des Ein- der novellierten Bestimmungen zur
zelhandels mit zentrenrelevanten Sor- gemeindlichen Abstimmung in der
timenten in nicht-integrierten Lagen Baunutzungsverordnung (Juli 2004)
insbesondere Gewerbe- und Industrie- auch gerichtliche Schritte beinhalten
gebieten. kann
Orientierung der Planungs- und Ansied-
lungspolitik am Sortimentsleitbild
IVStadt Mainz - Zentrenkonzept Einzelhandel
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Zentrenkonzept Einzelhandel der Versorgung mit Einzelhandelseinrich-
tungen entstehen lassen.
für die Stadt Mainz Das Stadtzentrum besitzt oberzentrale
Funktion und dient vorwiegend zum Ein-
kauf des mittel- und langfristigen bzw. des
1 Anlass und Zweck des Zentrenkon- aperiodischen Bedarfes für Stadt- und
zepts Einzelhandel Umlandbewohner. In den Zentren der
großen Stadtteile kann vorwiegend der
Der Stadtrat der Stadt Mainz hat die Ver- kurzfristige und periodische Bedarf ge-
waltung beauftragt, ein Einzelhandelskon- deckt werden, einige anreichernde Ange-
zept zu erarbeiten. Ziel ist es, ein Rege- bote des aperiodischen Bedarfes tragen
lungsinstrument zur Eingliederung von zur Attraktivität bei. In den kleineren Stadt-
Einzelhandelsbetrieben in die städtebauli- teilen und einigen Bezirken der größeren
che Struktur von Mainz zu erstellen, mit Stadtteile tragen Quartierszentren bzw.
dem Geschäfte in Streulage zur Nah- und
Grundversorgung und teilweise zur Ver-
die Ansiedlung von Einzelhandelsbe- sorgung der Bevölkerung mit periodi-
trieben für die Verwaltung, die Investo- schem Bedarf bei.
ren und die Betreiber einfacher und ü-
berschaubarer wird, Die gewachsene Zentrenstruktur ist seit
Spontanentscheidungen vermieden den frühen siebziger Jahren einem Um-
werden und Gleichbehandlung gewähr- strukturierungsdruck ausgesetzt, weil der
leistet wird, Einzelhandel im marktwirtschaftlichen
Planungs- und Investitionssicherheit Wettbewerb auf geänderte sozioökonomi-
und damit ein zusätzlicher Anreiz für sche und siedlungsstrukturelle (Verschie-
Investoren geschaffen wird, bung des Bevölkerungsschwerpunktes)
Nachbarschaftskonflikte zwischen In- Randbedingungen und ein geändertes
vestoren vermieden werden. Verbraucherverhalten reagiert und durch
seine Standortpolitik genau dieses
Ein vom Stadtrat beschlossenes Ein- Verbraucherverhalten fördert.
zelhandelszentrenkonzept dient der
Verwaltung für den Planungsvollzug. Augenfälligste Merkmale dieser Entwick-
Es schafft Rechtssicherheit bei der Be- lung sind die Entstehung der Verbraucher-
urteilung der Genehmigungsfähigkeit und Fachmärkte auf der "Grünen Wiese",
einzelner Vorhaben und ist von den der relative Bedeutungsverlust der Innen-
Gerichten im Sinne der Dokumentation stadt, der Stadtteilzentren und der woh-
der planerischen Absicht der Stadt an- nungsnahen Versorgung. Damit geht der
erkannt. Verlust der Vielfältigkeit des Angebots in
der Breite wie in der Tiefe einher, was
Mit der Novellierung des BauGB 1998 einen sich selbst verstärkenden Prozess
wurde in §1 Abs. 5 Nr. 10 eingefügt, weiterer Attraktivitäts- und damit Kunden-
dass bei der Aufstellung der Bauleit- verluste auslöst. Im Dominoeffekt kann
pläne die Ergebnisse einer von der sich das auf alle zentrentypischen Einrich-
Gemeinde beschlossenen sonstigen tungen (Gaststätte, Kino, Kultur) übertra-
städtebaulichen Planung berücksich- gen. Dabei sind nicht mehr nur die groß-
tigt werden müssen. flächigen, nur in Sondergebieten zulässi-
gen, Märkte Motor der Dezentralisierung;
Problemlage und Handlungserfordernis zunehmend drängen auch Betriebsgrößen
unterhalb der Großflächigkeitsgrenze an
Die Stadt Mainz weist eine historisch ge- periphere Standorte in Gewerbegebieten,
wachsene Zentrenstruktur auf. Unter- wo sie z. T. Agglomerationen bilden, was
schiedliche Versorgungsfunktionen, Be- zu sprunghaften Attraktivitätssteigerungen
triebsstrukturen und Standorte haben dieser Gebiete für die Verbraucher führt.
hieraus ein hierarchisch gestuftes System
1Stadt Mainz - Zentrenkonzept Einzelhandel
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Die für die Stadtentwicklung negativen ehemaligen Listmann-Gebäudes und
Auswirkungen dieser Entwicklung sind der Rex-Kinos am Markt
die Zunahme der Verkaufsfläche an Gemeinsam mit den fördernden Aktivitä-
peripheren Standorten, ten wird von der Stadt mittlerweile eine
der Verlust der flächendeckenden, fuß- lenkende Planungs- und Genehmi-
läufig erreichbaren Einzelhandelsver- gungspraxis verfolgt, die sowohl die
sorgung großflächigen Einzelhandelsbetriebe als
die Verlängerung der Einkaufswege auch die Betriebe unterhalb der Großflä-
und die damit verbundene Zunahme chigkeitsgrenze mit zentrenrelevanten
des PKW-Verkehrs, Sortimenten nur dann in nicht-integrierten
die Benachteiligung der immobilen Be- Lagen zulässt, wenn beeinträchtigende
völkerung beim Einkauf, was in Zukunft Auswirkungen auf Innenstadt oder Stadt-
mit einer alternden Bevölkerung von teile ausgeschlossen oder unterhalb der
besonderer Bedeutung ist, Nachweisgrenze sind und der Betrieb
die Ausdünnung des Einzelhandelsan- gleichzeitig zur Attraktivitätssteigerung der
gebotes in den Zentren und damit ver- Einzelhandelsstruktur der Stadt bzw. der
bundene Attraktivitätsverluste, Versorgungsqualität für die Bevölkerung
zunehmende Ladenleerstände in zent- beiträgt. Diese Planungs- und Genehmi-
ralen Lagen, gungspraxis wird seitens der Einzelhan-
die Verödung der Zentren und die Un- delsunternehmen angegriffen. Bereits
terauslastung der Infrastruktur, rechtskräftig überplante Gewerbegebiete
die Beeinträchtigung der Zentren als werden Ziel von Einzelhandelsanfragen
Bereich der sozialen Interaktion und verbunden mit dem Anliegen, die beste-
ein übermäßiger Flächenverbrauch. henden Einzelhandelsbeschränkungen
aufzuheben.
Seit einigen Jahren versucht die Stadt
Mainz dem Bedeutungsverlust der Innen- Aus dieser Praxis heraus ist es wichtig, die
stadt entgegenzusteuern, in dem sie allei- Ziele im Rahmen eines strukturierten Ge-
ne oder zusammen mit anderen Trägern samtkonzeptes zu verfolgen, um daraus
(Werbegemeinschaft des Einzelhandels, die sachlich und örtlich richtigen Einzel-
Einzelhandelsverband, Gastronomen, maßnahmen ableiten zu können.
IHK) verschiedene angebotsorientierte
infrastrukturelle wie organisatorische und Damit sollen einerseits der in die Zentren
werbende Maßnahmen erprobt und durch- integrierte Einzelhandel vor Beeinträchti-
führt. Sie sollen die Wettbewerbsnachteile gungen geschützt und die fußläufige Ver-
der City gegenüber peripheren Standorten sorgung der Bevölkerung erhalten und
abmildern und sie als Einkaufsstätte att- ausgebaut werden. Andererseits sollen
raktiver machen und stärken sowie den auch das produzierende Gewerbe und die
Blick auf die Standortvorteile der City (Er- auf Gewerbeflächen angewiesenen
lebnis, Atmosphäre) lenken: Dienstleistungsbetriebe vor dem Verdrän-
gungswettbewerb auf dem Grundstücks-
Verein Mainz-City-Management e.V. markt zur Erhaltung der gewerblichen Ar-
Beauftragung eines City-Managers beitsplätze in der Stadt geschützt werden.
durch das City-Management
Arbeitskreis City Die städtebaulichen Entwicklungstenden-
Erarbeitung eines Stadtleitbildes zen im Einzelhandel lösten nämlich ein
vielfältige Feste und Veranstaltungen Folgeproblem aus, das über die Güterver-
als Werbemaßnahme sorgung und die Einzelhandelsstruktur
Ausbau der Ludwigstraße hinausgeht. Die Einzelhandelsunterneh-
Gestaltung einer "City-Meile" men sind in der Lage und bereit, für ge-
andere Projekte wie der Neubau der eignete Flächen in Gewerbegebieten we-
Römer-Passage, der Umbau des sentlich höhere Grundstückspreise zu
Bahnhofsvorplatzes, der Umbau des zahlen als das Produzierende oder Dienst-
leistungsgewerbe, da die alternativen In-
2Stadt Mainz - Zentrenkonzept Einzelhandel
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vestitionskosten in den zentralen Lagen nehmensseite. Immer weniger große aber
i.d.R. noch höher liegen. Entsprechend in sich diversifizierte Konzerne und spezia-
verkaufen die Eigentümer gerne an Han- lisierte Filialbetriebsunternehmen befinden
delsunternehmen bzw. spekulieren mit der sich in einem starken Wettbewerb. Er wird
Veräußerung an diese. Bei einer relativen über die Konkurrenz verdrängende Markt-
Knappheit von Gewerbeflächen erzeugt strategien ausgetragen. Diese beinhalten
das ungewünschte Verdrängungseffekte aggressive Preiskämpfe und - städtebau-
und die Behinderung der Ansiedlungs- lich von Bedeutung - Betriebsneugrün-
und Entwicklungsmöglichkeiten des pro- dungen, -vergrößerungen und Geschäfts-
duzierenden Gewerbes flächenausweitung.
Gleichzeitig kann und soll mit der konzep- Dabei erfolgt die Orientierung am Auto-
tionellen Weiterentwicklung der Einzel- kunden, der durch die steigende Motori-
handelslandschaft die Verfolgung des sierung zum Durchschnitts- oder Muster-
Gleichbehandlungsgrundsatzes in trans- kunden geworden ist. Die Folgen sind Ver-
parenter Weise für Investitionssicherheit lagerungen von den bisherigen integrier-
bei den Immobilieneigentümern und den ten Standorten bevorzugt an periphere
Betreibern sorgen. Einzelhandelsinvestiti- Standorte in autoverkehrsgünstiger Lage
onen in der Innenstadt und in den Stadt- mit ausreichend herstellbaren Parkmög-
teilzentren werden nicht mehr durch un- lichkeiten. Den Handelsunternehmen, die
gleiche Wettbewerbsbedingungen in nicht diese Strategie verfolgen, kommen dabei
integrierten Lagen in Frage gestellt. Inves- die vergleichsweise günstigen Bodenprei-
titionen außerhalb der Innenstadt und der se in diesen Lagen (Ausfallstraßen und
Stadtteilzentren erfahren eine klare Len- Gewerbegebiete) und die niedrigen Inves-
kung. Der Wettbewerb des Einzelhandels titionskosten für die dort mögliche Ein-
soll in Zukunft nicht mehr zwischen den fachbauweise entgegen. "Mit der Verlage-
Standorten stattfinden, sondern innerhalb rung einher geht meist auch eine Ge-
der jeweiligen Standorte. schäftsflächenvergrößerung. Nirgendwo
auf der Welt gibt es so viel Einkaufsplatz
Zur Vermeidung weiterer Fehlentwicklun- wie in Deutschland (1,3 qm je Einwohner).
gen und zum Erreichen der damit verbun- Vierzig Prozent der Flächen entstanden im
denen städtebaulichen Ziele ist ein Ein- fetten vergangenen Jahrzehnt."1
greifen mit Mitteln der Bauleitplanung er-
forderlich. Die Umstrukturierung der Einzelhandels-
landschaft hat mittlerweile alle Betriebsty-
pen und Warengruppen erfasst. Am auf-
2 Entwicklungstendenzen im Einzel- fälligsten sind
handel
die Zunahme der Verbrauchermärkte,
2.1 Einzelhandel allgemein SB-Warenhäuser und Fachmärkte „auf
der grünen Wiese“,
Mit der Veränderung der demographi-
schen, siedlungsstrukturellen und sozio- die Zunahme der Discountmärkte in
ökonomischen Rahmenbedingungen hat Siedlungsrandlagen,
sich die Einzelhandelslandschaft in den
letzten Jahrzehnten und mit einem neuen die Umstrukturierung der innerstädti-
Schub in den letzten Jahren stark gewan- schen Einzelhandelslandschaft (Kun-
delt und damit einen sich selbst verstär- den- und Umsatzverluste, Ausdünnung
kenden Prozess ausgelöst. Die Verände- des Angebotes, Aufgabe von selbstän-
rungen werden nach Ansicht der Exper- digen Fachgeschäften, Dominanz von
ten, der Einzelhandelsverbände und der Textil- und Filialbetrieben),
großen Unternehmen weitergehen.
Zu diesen Veränderungen gehören die 1
Konzentrationsprozesse auf der Unter- Der Kampf gegen die Stadtkernfäule, FAZ
vom 3. 8. 2003, S. 4
3Stadt Mainz - Zentrenkonzept Einzelhandel
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und die ausgedünnte, nicht immer mehr genannten Erlebniskauf Rechnung tra-
zu Fuß erreichbare Nahversorgung in gen (soweit nicht jeder Einkauf ein Erleb-
kleinen Stadtteilen und Stadtbezirken. nis ist). Diese Gegenstrategie, mit der die
gewachsenen Einkaufslagen attraktiver
Auf der einen Seite gehören Verbrau- gemacht werden können, ist jedoch alleine
chermärkte, SB-Warenhäuser, Fachmärk- nicht ausreichend um sie zu erhalten. Der
te und Discountmärkte auf der "grünen "Erlebniskauf" garantiert nicht den Umsatz
Wiese" zur Erscheinungsform des vom mit dem Massengeschäft, auf den Innen-
Kunden gewünschten schnellen "Versor- stadt und Stadtteilzentren ebenfalls ange-
gungseinkaufs". wiesen sind. Dieser Strategie sind imma-
nente Grenzen gesetzt.2 Zudem drängen
Die kleinen und mittleren Betriebe des die neuen Angebotsformen ebenfalls an
Facheinzelhandels, die traditionell ihren die Peripherie, um dort Elemente des "Er-
Standort im Innenstadtzentrum oder den lebniskaufes" anbieten zu können.
Stadtteilzentren haben, zeigen sich den
Verhaltensänderungen der Kunden und
dem Konkurrenzdruck durch die großen 2.2 Kundenwünsche und Verbraucher-
Unternehmen nicht mehr gewachsen. Mit verhalten
ihnen geht immer ein Stück Attraktivität
und Angebotsvielfalt verloren. Begünstigt Die Entwicklung im Einzelhandel steht in
wird die Situation noch dadurch, dass Fili- enger Wechselwirkung mit dem geänder-
albetriebe i.d.R. eine höhere Mietzah- ten Einkaufsverhalten der Mehrheit der
lungsfähigkeit aufweisen, was sich in ei- Bevölkerung, bei dem der Gebrauch des
nem steigenden Mietpreisniveau v.a. in eigenen Autos und die hohe Mobilitätsbe-
den 1a-Lagen ausdrückt. Die Facheinzel- reitschaft eine wichtige Rolle spielen:
händler mit geringerer Handelsspanne
können diese Mieten nicht aufbringen. Ein Der Verbraucher möchte
Einzelhändler, der gleichzeitig Hauseigen-
tümer ist, handelt rationaler, wenn er sein möglichst preiswert an einem Standort
Geschäft aufgibt und an eine Ladenkette mit möglichst viel Konkurrenz und An-
vermietet. Auch die den großen Konzer- gebotsvielfalt einkaufen (one-stop-
nen angehörenden klassischen Waren- shoping);
häuser der Innenstadt haben in den letz- möglichst bequem, ohne schwere Las-
ten Jahren zunehmend Probleme, ein be- ten zu tragen, einkaufen, wozu auch
friedigendes Geschäftsergebnis zu erzie- die reibungslose Erreichbarkeit und die
len. Die Ausdünnung und Verschmälerung Parkmöglichkeiten zählen;
des Sortimentes in der Vergangenheit hat bei bestimmten Sortimenten, insbeson-
offensichtlich nur eine befristete Wirkung dere beim kurzfristigen und periodi-
gehabt. schen Bedarf, möglichst in der Nähe
des Wohnstandortes ggf. in der Nähe
Mit dem Untergang von Magnetbetrieben, des Arbeitsplatzes schnell und unkom-
zu denen auch der Facheinzelhandel ge- pliziert einkaufen (Versorgungsein-
hören kann, kann es auch zur Erosion von kauf);
kleineren Geschäften oder Spezialge- tendenziell die Einkaufshäufigkeit redu-
schäften kommen, die bislang durch die zieren;
Kundenströme der Magnetbetriebe profi- bei bestimmten Sortimenten, insbeson-
tierten und umgekehrt viel zur Attraktivität dere beim aperiodischen Bedarf, erleb-
der Innenstadt beigetragen haben. nisreich einkaufen können (Einkaufen
als Freizeitbeschäftigung).
Auf der anderen Seite wurden und wer-
den neue Angebotsformen kreiert oder 2
"Der Handel kann echtes Erlebnis kaum bie-
wieder entdeckt. So sollen Galerien, Pas- ten" und ist dem Wettbewerb der künstlichen
sagen, Einkaufszentren und Fachein- Erlebniswelten ausgesetzt. Vgl. Urban W. :
kaufszentren in den Innenstädten und Einzelhandel 2005 - Welche Konzepte setzen
Stadtteilen dem Bedürfnis nach dem so- sich durch; Rede des Vorstandsvorsitzenden
des KarstadtQuelle Konzerns.
4Stadt Mainz - Zentrenkonzept Einzelhandel
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Er zeichnet sich durch ein "hybrides Ein- ohne Lebensmittelhandwerk) in Deutsch-
kaufsverhalten" aus. Er gibt für Waren und land sind zwischen 1994 und 2001 von
Dienstleistungen, die ihm persönlich wich- 103 Mrd. (201,6 Mrd. DM) auf 117,2
tig sind, gerne viel Geld aus, versucht je- Mrd. (229,2 Mrd. DM) gestiegen.
doch bei Dingen des alltäglichen Bedarfs
so billig wie irgend möglich einzukaufen3. Dabei ist der Anteil des Lebensmittelein-
Daraus erwächst beispielhaft der Erfolg zelhandels am gesamten Einzelhandels-
der Discountmärkte wie Lidl und Aldi, die umsatz von 32,2 % auf 31,5 % gesunken.5
das "Arme-Leute-Image" längst ablegen
konnten. Die Verbrauchermärkte/SB-Warenhäuser
und die Lebensmitteldiscountmärkte ha-
In einem Zentrenkonzept soll den Kun- ben in den zurückliegenden Jahren stetige
denwünschen und dem Einkaufsverhalten Umsatzzuwächse verbucht. Langfristige
Rechnung getragen werden. Nur wenn es Verlierer waren Supermärkte und SB-
aber gelingt, die Mehrheit der Käufer eines Geschäfte unter 400 qm Verkaufsfläche.
bestimmten Einzugsbereiches an ein fuß- In dem durch Konjunkturschwäche, Um-
läufig erreichbares Stadtteilzentrum zu satzrückgänge und den "Euro-Effekt“ ge-
binden, kann die Benachteiligung der im- kennzeichneten Jahr 2002 verschoben
mobilen Teile der Bevölkerung verhindert sich die Marktanteile verstärkt zu den
werden. Discountmärkten (Anteil 40 %), selbst die
Verbrauchermärkte (-14,4 %) und SB-
Das Zentrenkonzept kann dabei aber nur Warenhäuser (-5,5 %) mussten jetzt
6
die städtebaulichen Rahmenbedingungen Marktanteile abgeben. Alleine der Bran-
definieren, unter denen sich der Einzel- chenprimus Aldi erhöhte seinen Umsatz
handel entwickeln kann. Die Qualität des von 1994 bis 2002 von 14,6 Mrd. auf rd.
7
Angebotes kann nur der Einzelhandel 25 Mrd. (+ 71%).
selbst bestimmen.
Unter diesen Voraussetzungen tendiert
der Lebensmitteleinzelhandel unter logisti-
2.3 Einzelhandelsentwicklung nach schen und betriebswirtschaftlichen Ge-
Branchen und Betriebstypen sichtspunkten zu einer Vergrößerung der
Geschäfts- und Verkaufsfläche und Kon-
2.3.1 Lebensmittel-Einzelhandel zentration auf weniger Betriebe und dies
wie schon beschrieben an verkehrsgünstig
2.3.1.1 Allgemeine Entwicklung gelegenen Standorten außerhalb der
Wohnsiedlungen. Dieser Prozess wird von
Im Lebensmitteleinzelhandel herrschte in den Discountmärkten angeführt, die ein
den letzten Jahren ein Verdrängungswett- preisaggressives, ausgedünntes und we-
bewerb, der über den Preiskampf der we- nig tiefes Sortiment (ca. 600 bis 1800 Arti-
nigen großen Filialunternehmen ausgetra- kel) anbieten, gefolgt von den Verbrau-
gen wird und dem sich auch die kleineren chermärkten und SB-Warenhäusern mit
Unternehmen und Genossenschaftsorga- einem breiten und tiefen Sortiment (je
nisationen nicht entziehen können. Eine nach Größe 10.000 bis 100.000 Artikel).
erneute Phase der Marktbereinigung so- Das geht zu Lasten der kleinflächigen Be-
wie die weitere Konzentration im Handel triebe, die weder mit Niedrigpreisen locken
erscheinen wahrscheinlich.4 5
dito; www.einzelhandel.de/HDE;
www.planetretail.net; EHI_Handel aktuell 2000;
Die Umsätze des institutionellen Lebens- Einzelhandel im engeren Sinn (ohne Lebensmittel-
mitteleinzelhandels (Lebensmittelanteil der handwerk, Apotheken, Kraftfahrzeuge und Brenn-
Verbrauchermärkte, Supermärkte, Dis- stoffe), im Lebensmittelhandel ist mit Ausnahme der
Warenhäuser und Verbrauchermärkte, in denen nur
counter und Lebensmittelfachgeschäfte die Lebensmittelabteilungen erfasst werden, der
gesamte Umsatz der Lebensmitteleinzelhandelbe-
3
"Mit dem Porsche zum Discounter, FAZ v. 27. triebe erfasst.
6
Nov. 2000 FAZ v. 18.8.02, Aldi-Erfolg weckt Neider
4 7
GfK, Nürnberg, Grundgesamtheiten Deutschland GfK, Nürnberg: Grundgesamtheiten Deutschland
2000 2000, www.gfk/gfk_studien.de; www.planetretail.de
5Stadt Mainz - Zentrenkonzept Einzelhandel
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können, noch ein allumfassendes "Vollsor- countern und Supermärkten. Sie möchten
timent" vorhalten können. Große Super- die gefühlten Wettbewerbsnachteile ge-
märkte (640 - 1050 qm) bieten ein durch- genüber den Discountmärkten über die
schnittliches "Vollsortiment" von 6000 - Zulässigkeit einer im Vergleich zu den
9000 Artikeln an.8 Supermärkte unter Discountmärkten größeren Verkaufsfläche
500 qm Geschäftsfläche werden von den abbauen. Eine entsprechende Initiative bei
Einzelhandelskonzernen und deren der Bundesregierung führte zu keiner ge-
Verbänden, aber auch neutralen setzlichen Neuregelung, sondern zu der
Beobachtern nicht mehr als lebensfähig Empfehlung der Einzelfallregelung im
angesehen, da die niedrige Rahmen der baurechtlichen Möglichkei-
Gewinnspanne das Betriebsergebnis bei ten.10
den kleinflächigen Betrieben unter die
Existenzfähigkeit treibt. "Nach den Tante- Wie stark sich diese Konzentrationspro-
Emma-Läden verschwinden jetzt kleine zesse in einzelnen Regionen, Städten und
9
Supermärkte". Gemeinden auswirken wird und dort zu
So gab es 2001 in Deutschland rd. 10000 einer weiteren Ausdünnung der woh-
Lebensmittelgeschäfte weniger als 1994. nungsnahen Versorgung der Bevölkerung
Während die Zahl der Verbrauchermärkte führt, hängt auch von der Planungs- und
und SB-Warenhäuser sowie die der Le- Ansiedlungspolitik der Gemeinden ab.
bensmitteldiscounter zugenommen hat, ist
die Zahl der Supermärkte, kleinen SB- Zunächst sind alle Handelsunternehmen
Lebensmittelgeschäfte und sonstigen Le- bemüht, ihren Marktanteil auszubauen.
bensmittelgeschäfte zurückgegangen. Betriebswirtschaftlich am interessantesten
ist die Strategie, den Marktanteil durch
Die Verkaufsfläche nahm im gleichen Zeit- Ausdünnung des Filialbesatzes bei gleich-
raum insgesamt auf 26,7 Mio. qm zu. zeitiger Vergrößerung des einzelnen Be-
Während der Verkaufsflächenanteil der triebes zu sichern. Durch die größere Att-
kleinen Lebensmittelgeschäfte von 34 % raktivität und die geringeren Fixkosten des
auf 24 % und der von Supermärkten von größeren Betriebes können den Konkur-
29,7 % auf rd. 26 % zurückging, stieg der renten, die die Chance zur Filialausdün-
Verkaufsflächenanteil der Discounter von nung und Betriebsvergrößerung nicht nut-
17,7 % auf 30 % und der von Verbrau- zen können, Marktanteile bis hin zur Filial-
chermärkten/SB-Warenhäusern von aufgabe entzogen werden.
18,5 % auf 20 %.
Kann keines der Unternehmen die
Mit der Ausweitung der Verkaufsfläche Betriebsverlagerungs- und –vergröße-
geht häufig auch eine Sortimentsverbreite- rungsstrategie verfolgen, wird keines sei-
rung einher, die sich nicht nur auf den nen bestehenden Betriebsstandort aufge-
klassischen Bereich des Supermarkts be- ben, da damit automatisch ein Marktan-
schränkt, sondern dem "Tchibo-Effekt" teilsverlust und eine geringere Markt-
folgend branchenfremde Artikel (Compu- durchdringung verbunden ist. Als Aus-
ter, Bekleidung, Sportartikel, Werkzeuge, nahme von dieser Regel können das Aus-
Unterhaltungsangebote) aufnimmt. ALDI scheiden eines ganzen Unternehmens aus
z.B. ist mittlerweile der achtgrößte Beklei- dem Wettbewerb oder eine Verlagerung
dungseinzelhändler in Deutschland. Die der Geschäftsfelder angesehen werden.
klassischen Supermarktbetreiber fühlen
sich dabei immer mehr in die Zange ge-
nommen und wünschen eine unterschied- 2.3.1.2 Entwicklung in Mainz
liche baurechtliche Beurteilung von Dis-
Die Entwicklung in Mainz in den letzten
8
Jahren wurde durch das Verschwinden
Alle Daten aus EHI_Handel aktuell 2000 sowie der letzten kleinen selbständigen oder
EHI-Nachrichten 2002
9
Günter Bernd in FAZ x.x.1999; FAZ 18. 12.99;
10
MAZ, 18.5.99, Grabow, Löhr (Hrsg.): Einzelhandel Bericht der Arbeitsgruppe Strukturwandel im
und Stadtentwicklung, Difu-Beiträge zur Stadtfor- Lebensmitteleinzelhandel und § 11 Abs. 3 BauN-
schung, S. 32, Berlin 1991 VO, 30.4.2002
6Stadt Mainz - Zentrenkonzept Einzelhandel
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genossenschaftlichen SB-Läden unter 200 permärkten" von 700 bis 1500 qm Ver-
qm Verkaufsfläche geprägt, die v.a. in kaufsfläche für Mainz favorisiert, da sie
Solitärlagen oder Randlagen von Altstadt, auf einen in Mainz häufig anzutreffenden
Neustadt und den Stadtteilzentren noch zu Einzugsbereich von 5000 bis 10000
finden waren. Sie wurden häufig entweder Einwohnern zugeschnitten seien und
von Geschäftsinhabern ausländischer damit mehr als reine Nahversorgungs-
Herkunft übernommen und bieten ein dem funktionen wahrnehmen könnten.
Herkunftsland entsprechendes Lebensmit-
telsortiment an (z.B. italienische, spani- Bis dahin passen die jüngsten Ansiedlun-
sche, türkische, asiatische Lebensmittel gen und Planungen auf diesem Sektor
als Schwerpunkt) oder wurden zu Nicht- nach Größe und Art wie auch die wenig
Lebensmittelgeschäften (v.a. Drogerie- realisierten Wünsche der Lebensmittel-
märkte und Textilien) umgewandelt. Zu- konzerne nach Verkaufsflächen von 900
nehmend entstanden auch Imbissstuben. bis 2000 qm in das PROGNOS-Konzept.
Zu nennen sind z.B.
Systembedingte Schließungen von kleine-
ren SB-Märkten (Frischemärkte bzw. Voll- Neustadt: Hattenbergstr. LIDL-Markt,
sortimenter bis 400 qm) der großen Han- mit 700 qm Verkaufsfläche und Aldi-
delsunternehmen und die Errichtung von Markt mit 700 qm Verkaufsfläche
wenigen größeren Betrieben sind im Ge- Mainz-Oberstadt, Augustus-Platz, Voll-
gensatz zu Schließungen kleiner Dis- sortimenter mit 680 qm plus ergänzen-
countbetriebe (in die Drogeriemärkte ein- de Läden auf rd. 700 qm
ziehen) in zentralen Lagen in den letzten Mainz-Oberstadt: Martin-Luther-Str./
Jahren in Mainz noch nicht aufgefallen. Ecke Hechtsheimer Str., Plus-Markt
Die Betriebsaufgaben im Frischwarenbe- und Bäcker mit ca. 800 qm
reich dürfte bislang umsatzbedingt oder Hartenberg/Münchfeld: Martin-Luther-
auch rein betriebsbedingt erfolgt sein, wo- King-Park, Versorgungszentrum mit
bei nicht auszuschließen ist, dass hinzu- 1200 qm Frischemarkt und 800 qm
kommende größere Supermärkte der Discounter sowie Getränkemarkt, Apo-
neuen Generation für die Aufgabe von theke, Drogerie
wirtschaftlich schwachen Betrieben ver- Mombach: Lidl-Markt, Neroberg-Str.,
antwortlich waren (z.B. Spar-Markt in Ler- 800 qm Verkaufsfläche
chenberg gegen Edeka-Neukauf in Drais, Gonsenheim: Am Großen Sand: Fri-
Spar-Markt in Weisenau gegen Discounter schemarkt und Discounter mit jeweils
im Gewerbegebiet, Sparmarkt in Berliner 800 qm Verkaufsfläche
Siedlung). Auch das zwischenzeitlich ins Finthen: Markthalle Penny-Markt, 650
Straucheln geratene Unternehmen Ten- qm Verkaufsfläche plus ergänzende
gelmann hat in Mainz seine meist integ- Läden auf 410 qm
riert liegenden Supermärkte behalten, Bretzenheim-Schleifweg: ALDI, Edeka-
nicht wie in vielen anderen Regionen ver- Neukauf, Lidl, jeweils rd. 750 qm Ver-
kauft oder geschlossen. kaufsfläche
Drais: Edeka-Neukauf, 600 qm Ver-
Für die Zukunft kann der systembedingte kaufsfläche
Umbau der Einzelhandelslandschaft aller- Weisenau: Gewerbegebiet: ALDI und
dings nicht ausgeschlossen werden. LIDL, mit jeweils 750 bis 800 qm Ver-
REWE hat die Schließung kleinerer, wenig kaufsfläche
rentierlicher Filialen angekündigt. Außer- Laubenheim: Edeka-Neukauf 1150 qm
dem wird die Aussiedlung der Märkte Verkaufsfläche (einschließlich Geträn-
durch die Tatsache begünstigt, dass es kemarkt)
nicht immer ad hoc städtebaulich möglich
ist, größere Geschäfte in die Ortskerne Soweit diese Ansiedlungen in zentralen
oder Stadtteilzentren zu integrieren. Lagen erfolgten, sind sie ohne Einschrän-
kung begrüßenswert (Martin-Luther-King-
Bereits das PROGNOS-Gutachten hat die Park, Uni-Klinik Augustusplatz, Markthalle
Ansiedlung eines "neuen Typs von Su- Finthen). Die Ansiedlung in Siedlungs-
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