Strukturierung des sachlichen Teilmarktes wirtschaftlich genutzter Immobilien für die Zwecke der Marktbeobachtung und Wertermittlung
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Strukturierung des sachlichen Teilmarktes
wirtschaftlich genutzter Immobilien
für die Zwecke der Marktbeobachtung
und Wertermittlung 2. Ergebnisbericht (September 2019)
(AK Wertermittlung)
Impressum
Das Papier ist entstanden als Zusammenfassung von Fachgesprächen
mit Vertretern von Institutionen wie z. B.:
• ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss
• Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen
und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik
Deutschland (AK OGA)
• Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
• Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)
• Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp)
• Arbeitskreis Wertermittlung des Deutschen Städtetags
• Deutsche Bundesbank (Beobachterstatus)
• Statistisches Bundesamt (Beobachterstatus)
Leitung der Fachgespräche: Sabine Georgi, RICS
Fachliche Federführung: Peter Ache, AK OGA
Herausgeber:
Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
Leipziger Platz 9, 10117 Berlin
Vereinsregister-Nummer:
VR 25863 B - Amtsgericht Berlin-Charlottenburg
Telefon: +49 (0) 30 / 20215850
Telefax: +49 (0) 30 / 202158529
Mail: info@zia-deutschland.de
Website: www.zia-deutschland.de
3
Inhalt
Inhalt
1. Hintergrund, Anlass und Ziel 6
1.1. Hintergrund und Anlass 6
1.2. Erste Erfolge weiterentwickelter Immobilienmarkttransparenz 7
1.3. Erkenntnisbedarf 9
1.4. Erkenntnisgewinne 11
1.5. Verbesserte Markttransparenz und effizientere Analysemöglichkeiten 12
1.5.1. Immobilienmarktbeobachtung 12
1.5.2. Bedeutung von Immobilienmarkttransparenz 14
2. Immobilien und ihre Einstufungsperspektiven 16
3. Bildung von Kategorien und hierarchischen Ebenen 19
3.1. Räumliche und sachliche Teilmärkte 19
3.2. Gruppe der bebauten und unbebauten Grundstücke im sachlichen Teilmarkt 20
3.3. Gruppe der bebauten Grundstücke 21
3.3.1. Kategorie der Wohnimmobilien 21
3.3.2. Kategorie der Wirtschaftsimmobilien 23
3.3.3. Kategorie der Agrar-, Forst- und Fischereiimmobilien 23
4. Segmente der Kategorie Wirtschaftsimmobilien 24
4.1. Segment der Handelsimmobilien 25
4.1.1. Untersegment der großflächigen Handelsimmobilien 26
4.1.2. Untersegment der kleinflächigen Einzelhandelsimmobilien 28
4.1.3. Untersegment der gemischt genutzten Handelsimmobilien (Geschäftshäuser) 29
4.2. Segment der Büroimmobilien 29
4.2.1. Untersegment der monofunktional genutzten Büroimmobilien (inkl. Büroparks) 30
4
4.2.2. Untersegment der gemischt genutzten Büroimmobilien 30
4.2.3. Untersegment der anderen Büroimmobilien 30
4.3. Segment der Beherbergungs- und Gastronomieimmobilien 30
4.3.1. Untersegment der Hotelimmobilien 31
4.3.2. Untersegment der Immobilien für andere Beherbergungsbetriebe 36
4.3.3. Untersegment der Immobilien für Gastronomie 40
4.4. Segment der Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien 40
4.4.1. Untersegment der Immobilien für Fertigungsflächen 41
4.4.2. Untersegment der Lager- und Logistikimmobilien 42
4.4.3. Untersegment der Laborimmobilien 43
4.4.4. Exkurs: Unternehmensimmobilien als Teil der Industrie-,
Produktions- und Logistikimmobilien 44
4.5. Segment der Gesundheits- und Sozialimmobilien 45
4.5.1. Untersegment der betreiberorientierten Seniorenimmobilien 46
4.5.2. Exkurs: Die Wirtschaftsimmobilie „Gesundheits- und Sozialimmobilie“
vs. Kategorie der Wohnimmobilien 51
4.6. Segment der Immobilien für Freizeit-, Kultur- und Bildungseinrichtungen 54
4.7. Segment der Immobilien mit Gebäuden für die technische Infrastruktur
und öffentliche Sicherheit 56
4.7.1. Abgrenzung von Infrastruktureinrichtungen 56
4.7.2. Technische Infrastruktureinrichtungen 56
4.8. Das Segment der anderen Wirtschaftsimmobilien 58
5. Weiteres Vorgehen und Ausblick 58
5
1. Hintergrund, Anlass und Ziel
1. Hintergrund, Anlass und Ziel konnten, kamen die Immobilien massiv
auf den Markt und die Immobilienpreise
1.1. Hintergrund und Anlass begannen mit zunehmendem Tempo zu
fallen. Die Folgen waren u. a. bis in das Jahr
Die Finanz- und Wirtschaftskrise der 2010 hinein weltweit fallende Immobilien
Jahre 2007 bis 2009 hatte zur Folge, preise. Während sich die deutsche und
dass insbesondere die Überwachung der auch die amerikanische Wirt schaft
Stabilität des Finanzsystems noch stärker als vergleichsweise schnell erholten, waren die
bisher in den Fokus der Aufsichtsbehörden Staatshaushalte der schwächeren Volks
und Notenbanken genommen wurde. wirtschaften nachhaltig stark belastet.
Die makroprudenzielle Überwachung soll
Risiken für das Finanzsystem als Gesamtheit Die internationale Finanzmarktkrise hat
ermitteln, bewerten und mindern. gezeigt, dass plötzliche, ökonomisch nicht
sinnvoll erklärbare Preisentwicklungen auf
Auslöser der Finanzmarktkrise waren den Immobilienmärkten erhebliche Aus
massiv angestiegene Wohnimmobilienkäufe wirkungen auf die Finanzstabilität der
in den USA. Durch ein zu dem Zeitpunkt Staaten haben. Dies kann sich bis hin zu
niedriges Zinsniveau erwarben immer mehr einer nachhaltigen Rezession, wie z.B. in
Interessenten, deren Finanzmittel eigentlich Griechenland 2010, und zu einem volks
nicht ausreichten, kreditfinanzierte Häuser wirtschaftlichen und politischen Schaden
und Wohnungen. Dabei achteten die Kredit auswirken.
institute in den USA nur eingeschränkt auf
die Bonität ihrer Kunden und vergaben Vor diesen Hinter gründen bekommt die
zunehmend Hypotheken, die jedoch nicht bereits 1960 in dem damaligen Bundes
ausreichend durch die Eigenkapitaldecke baugesetz begründete Erfordernis der
der Erwerber und durch den Immobilienwert Transparenz von Immobilien märkten eine
abgesichert waren (sog. Subprime- neue Bedeutungsdimension: In erster Linie
Hypotheken). Nachdem eine Vielzahl der aus Gründen der Absicherung der Finanz
Erwerber etwa in der ersten Jahreshälfte stabilität der Staaten zielte eine Initiative der
2007 die Hypothekenraten wegen der inter
nationalen Finanz aufsicht darauf ab,
steigenden Zinslast nicht mehr bedienen die jeweiligen nationalen Immobilienmärkte
6
genauer zu beobachten. So konstatierten im zes europaweit weitestgehend harmonisiert
Jahr 2013 der Internationale Währungsfonds sein müssen, damit die ent sprechenden
(IMF), das Internationale Financial Stability Teil
märkte auch tatsächlich mit einander
Board (FSB) sowie die G-20 Finanzminister vergleichbar sind. Hierzu hat das Europä-
und deren Zentralbanken, dass neben den ische Statistikamt (Eurostat) 2017 ein ent
Indizes zur Preis entwicklung von Wohn sprechendes Arbeitspapier „Commercial
immobilien auch sog. CPPIs (Commercial Property Price Indicators: Sources, Me-
Property Price Indices) gebildet und thods and Issues“ veröffentlicht2. Dabei
beobachtet werden sollen. Sie bestimmten wurde festgestellt, dass auch weltweit bis-
die CPPIs als eine der 20 Lücken, die es lang keine Einheitlichkeit hinsichtlich der
zu schließen gilt, um bessere Aussagen zur Kategorisierung besteht. In dem Bericht von
Finanzstabilität generieren zu können. Eurostat wurde der erste Ergebnisbericht
„Strukturierung des sachlichen Teilmarktes
1.2. Erste Erfolge weiterentwickelter wirtschaftlich genutzter Immobilien für die
Immobilienmarkttransparenz Zwecke der Marktbeobachtung und Werter-
mittlung“ vom August 2016 als vorbildlich zi-
Der Europäische Ausschuss für System tiert3 und auf der „International Conference
risiken (European Systemic Risk Board, on Real Estate Statistics“ am 21.02.2019 in
ESRB) hat in seiner Empfehlung zur Schlie- Luxemburg vorgestellt.
ßung von Lücken bei Immobilien daten1
darauf hin gewiesen, dass „die nationa- Grundlage einer hinreichend genauen
len makro prudenziellen Behörden ange- und über Staats- und Länder grenzen
halten werden sollen, den einheitlichen hinaus vergleichbaren Preisbeobachtung
Indikatorensatz nach relevanten Bereichen ist, dass Einigkeit über die Definition
zu untergliedern, beispielsweise nach der unterschiedlichen Immobilienarten
Immobilienart, Standort der Immobilien so- bestehen muss. Diese ist bei den Wohn
wie Art und Nationalität der Marktteilnehmer immobilien zunächst vergleichs weise
(…)“. Es sollte die Preis entwicklung von einfach, denn hier kann deutlich zwischen
sog. Commercial Properties ebenfalls mit- z.B. Eigenheimen, Mehrfamilienhäusern
tels geeigneter Indizes beobachtet werden. oder Wohnungen unterschieden werden.
Dabei ist es naheliegend, dass diese Indi- Für die Ein ordnung von Immobilien, die
1
Europäischer Ausschuss für Systemkriterien, Zur Schließung von Lücken bei Immobiliendaten, in: Amtsblatt der Europäischen Union 60.
Jahrgang (2007), S. C31/1 ff.
2
European Union (Eurostat), Commercial property price indicators sources, methods and issues, Luxemburg 2017.
3
Ebd., S. 38 ff.
7
1. Hintergrund, Anlass und Ziel
in erster Linie wirtschaftlich genutzt Bundes richtlinien hatten zum Ziel, die
werden, sind die Immobilienarten um ein amtliche Wert ermittlung von einer rein
Erhebliches vielfältiger. Dieser Teilmarkt ortsbezogenen hin zu einer deutschlandweit
ist sehr inhomogen und die Immobilien vergleichbaren Immobilienbewertung auf
arten schwieriger zu aggregieren. Vor zustellen. Dieser „Umbauprozess“ ist seitens
allem aber herrschen über die Branchen der Gesetz- und Verord nungsgeber noch
und Regionen hinweg verschiedenste nicht abgeschlossen und bei den Gutachter
Identifikationsmerkmale zur Klassifizierung ausschüssen in Deutschland auch noch
der unterschiedlichen Immobilienarten. nicht in vollem Umfang umgesetzt. Dennoch
sind im Verlauf der vergangenen 10 Jahre
Nahezu parallel zu den oben angerissenen erhebliche Entwicklungen zu verzeichnen.
Entwicklungen auf den Finanzmärkten hat
das Urteil des BVerfG vom 07.11.20064 dem Eine neue Dynamik wird auch durch das
Gesetzgeber auferlegt, die Regelungen zur BVerfG- Urteil vom 10.04.20185 entstehen.
Bewertung von Immobilien so anzupassen, Auch hier spielte die Frage der gerechten
dass die Er hebung der Erbschafts steuer Besteuerung die Kernrolle. Das BVerfG
zukünftig an Werte anknüpft, die den stellt in seinem Urteil fest, dass auch die
Anforderungen des Gleichheitsgrundsatzes Ermittlung der Bemessungs grundlage für
genügen. Beginnend mit diesem Urteil die Erhebung der Grundsteuer nicht dem
und den darauffolgenden Änderungen Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes
gesetzlicher Regelungen, Verordnungen genügt. Hier hat der Gesetzgeber bis zum
und Richtlinien für das amtliche Gutachter 31.12.2019 Regelungen zu schaffen, die
ausschusswesen in Deutschland hat zu einer anderen Form der Ermittlung
sich eine erhebliche Steigerung der An der Bemessungs grundlage führen. Die
forderungen an die Erledigung der Diskussion über die inhaltliche Regelung
Aufgaben der Gutachterausschüsse er dieser Frage ist zum jetzigen Zeitpunkt
geben. Die Änderungen der betreffenden nicht abgeschlossen. Sollten aber z.B. die
Regelungen des Baugesetzbuches (BauGB), von den Gutachterausschüssen nach dem
die neu bearbeitete Immobilienwert BauGB zu ermittelnden Bodenrichtwerte
ermittlungsverordnung (ImmoWertV) und eine wichtige Rolle spielen, dann würden
die Veröffentlichung der dazugehörigen auch in diesem Zusammenhang die
4
Bundesverfassungsgericht, Urteil vom 07.11.2006, 1 BvL 10/02.
5
Bundesverfassungsgericht, Urteil vom 10.04.2018, 1 BvR 889/12.
8Anforderungen an bundesweit einheitliche Niedersachsen für den Arbeitskreis der
und klare Strukturen der Immobilienarten, Oberen Gutachter ausschüsse, Zentralen
bzw. der Nutzungsarten von Grundstücken, Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse
erheblich steigen. in der Bundesrepublik Deutschland (AK
OGA), Peter Ache und der ZIA Zentraler
1.3. Erkenntnisbedarf Immobilien Ausschuss Fachbesprechungen
mit Teilnehmern aus den unterschiedlichen
Die aus den dar gestellten Gründen fachlichen Bereichen.
gestiegene Aufmerksamkeit der Banken
aufsicht und die seit 2006 gleichermaßen Die Leitung der Fachgespräche wird zurzeit
gestiegenen Anforderungen des Gutachter von Sabine Georgi (RICS), die fachliche
ausschusswesens in Deutschland an einen Federführung wird von Peter Ache (AK OGA)
transparenten Immobilienmarkt gaben den wahrgenommen. Bei der Berichtslegung der
grundlegenden Anstoß zur Durchführung Ergebnisse wirkte ebenfalls Eva Neubrand
von regelmäßigen Fach gesprächen. Die (BBSR) mit.
Kernfragen waren:
Die erste Fach besprechung fand am
• Wie und in welcher Form sollen die 17.10.2013 statt. Im Verlauf der Zeit haben
unterschiedlichen Arten von Wirtschafts- die teil
nehmenden Institutionen bzw.
immobilien klassifiziert werden? auch deren Vertreter gewechselt. Nahezu
• Welches sind die Identifizierungs- regelmäßig waren Vertreter
merkmale für die Einordnung in die
unterschiedlichen Klassen? • des AK OGA,
• Wie gelingt es, eine möglichst • des ZIA,
branchenübergreifende und auch • des Verbands deutscher Pfandbrief-
regionsübergreifende Einheitlichkeit in banken,
dieser Betrachtungsweise herzustellen? • des AK Wertermittlung des Deutschen
Städtetags,
Vor diesem Hintergrund initiierten der Leiter • des Bundesinstituts für Bau-, Stadt-
der Geschäftsstelle des Oberen Gutachter und Raumforschung,
ausschusses für Grundstücks werte in • der RICS und
91. Hintergrund, Anlass und Ziel
• der Deutschen Bundesbank nis über die den Angebots- bzw. Kauffällen
(Beobachterstatus) zuzuordnenden Immobilienarten (sachliche
Teilmärkte) gleich ist.
an den Besprechungen und an der Ergebnis
sicherung beteiligt. Die Experten der Fach gespräche stellten
fest, dass es hierzu bislang noch keine ein
Zusätzlich zu den eher als „externe Anlässe“ deutigen und über die jeweiligen Geschäfts
zu beschreib enden Ereignis sen, setzte bereiche der Immobilien branchen hinweg
sich im Rahmen der regelmäßigen Fach anerkannten Definitionen von Immobilien
austausche zwischen den verschiedenen arten gibt. Vielmehr erfolgt die Einordnung
Akteuren auch die Erkenntnis durch, dass jeweils branchenspezifisch nach den dort
für ein Daten-Matching zwischen z. B. Trans vorliegenden Erforder nissen und nach
aktionsdatenbanken und Angebotsdaten bisher seit langem gehandhabten Kriterien.
banken unterschiedlicher Akteure ebenfalls Ein kritisches Hinterfragen der Sinnhaftigkeit
die ein deutige Definition von Immobilien der verwendeten Kategorisierungen ist i.d.R.
arten notwendig ist. So wurden innerhalb im Zeitverlauf nicht mehr erfolgt; ebenso
des „Arbeitskreises Immobilienpreise“ wenig erfolgt ist auch die Abstimmung mit
des Bundes instituts für Bau-, Stadt und anderen Branchenteilnehmern. Ähnliches
Raum forschung (BBSR) Verfahren zum wurde auch bei der Hand habung im
Matching von Transaktions- und Angebots Zusammenhang mit der Registrierung von
datenbanken erwogen und erprobt6. Für Kauffällen durch die Gutachterausschüsse
ein solches Matching stehen seit etwa 10 in den Kaufpreissammlungen nach § 195
Jahren umfassende Immobilien angebots BauGB festgestellt. Hier gibt es zwar – i.d.R.
daten aus verschiedenen Daten quellen aufgrund der angewendeten Software zu
zur Verfügung, so dass durch die Analyse den Kaufpreissammlungen – eine gewisse
zusammengeführter Datenbanken ein Einheitlichkeit bei der Identifizierung der
erheblicher Erkenntnis gewinn über das Immobilienarten, jedoch ist diese gerade bei
Immobilienmarktverhalten gewonnen wer den Wirtschaftsimmobilien eher rudimentär,
den konnte. Eine Zusammen führung und wenn es über die Grenzen der Bundesländer
Analyse der Daten ist aber nur sinnvoll mög hinaus geht.
lich, wenn bei allen Akteuren das Verständ
6
Peter Ache (Oberer Gutachterausschuss Niedersachsen) und Sebastian Hein (empirica-systeme GmbH), Kaufpreissammlungen und
Angebotsdaten – Zusammenführen von Informationen aus beiden Datenbanken – Ein Fazit, Vortrag im Rahmen des AK Immobilienpreise des
BBSR, Bonn 22.09.2011.
10Insgesamt haben die Fach gespräche er Gruppierungen eine hohe Konsistenz zu den
geben, dass auf dem zu dis kutierenden von Unternehmen geführten Datenbanken
Themen feld ein erheblicher Bedarf erreicht.
besteht, zu einem unter den verschiedenen
Branchenakteuren abgestimmten Ergebnis Darüber hinaus kann beobachtet werden,
zu kommen, um langfristig einen sinnvollen dass die Argumente für eine Änderung
Datenaustausch bzw. eine ziel gerichtete der Begrifflichkeit der Gewerbe
immobilie
Analyse zusammengeführter Datenbanken auf breite Resonanz stoßen und der vor
zu ermöglichen. Dieses Ergebnis sollte geschlagene Begriff der Wirtschafts
dann innerhalb der jeweiligen Institutionen immobilie Einzug in die Branche gehalten
intensiv diskutiert werden, um in ein hat8.
möglichst breit akzeptiertes gemeinsames
Papier münden zu können. Insgesamt kann festgestellt werden,
dass die Auseinander setzung mit der
1.4. Erkenntnisgewinne Strukturierung der sachlichen Teilmärkte
im All gemeinen und der Wirtschafts
Im Laufe der Zeit konnte auch fest immobilien im Besonderen einen mittel
gestellt werden, dass schon der geführte fristig aus gesprochen hohen Mehr wert
Diskussionsprozess zu Veränderungen bei für alle Akteure auf dem Immobilienmarkt
der Registrierung von Transaktionsfällen haben wird. Insbesondere die Analyse der
geführt hat. Der Immobilien marktbericht unterschiedlichen Teilmärkte wird durch
Deutschland des AK OGA basiert in seiner das Matching unter schiedlicher Daten
Struktur nahezu vollständig auf den in den banken aus unter schiedlichen Branchen
Fachbesprechungen gewonnenen Erkennt zu erheblichen Erkenntnis gewinnen über
nissen7; auch die Kauf preis
sammlungen den Markt führen. Darüber hinaus ist auch
der Gutachter ausschüsse werden z.B. davon auszugehen, dass Marktanalysen bis
nach und nach überarbeitet und die bisher hin zu automatisierten Verfahren deutlich
veröffentlichten Kategorien der Immobilien verbessert und effizienter gestaltet werden
arten finden hierbei nach drückliche können.
Berücksichtigung. Ebenso wurde in den im
ersten Ergebnisbericht vorgeschlagenen
7
Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland,
Immobilienmarktbericht Deutschland, URL: http://www.immobilienmarktbericht-deutschland.info/startseite/ (Stand: 02.05.2019).
8
Tobias Just, Michael Voigtländer, Rupert Eisfeld, Ralph Henger, Markus Hesse, Alexandra Toschka, Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017
Wirtschaftsfaktor Immobilie 2017, Berlin 2017, S. 40 ff.
111. Hintergrund, Anlass und Ziel
Durch eine einheitliche Definition der • Die Darstellung von statistischen
Immobilienarten werden drei zentrale Ver Kennwerten über die jeweiligen Stich-
besserungen erreicht: proben zu tatsächlich vergleichbaren
Immobilienarten lassen einen besseren
• Amtliche Immobilienmarktberichte Rückschluss über die Grundgesamt-
und Reports von anderen Stellen heiten zu und erlauben die Beurteilung
können miteinander verglichen werden. der Qualität von publizierten Markt-
Dadurch wird es möglich, die Analyse- und Bewertungsdaten über bestimmte
ergebnisse zu verifizieren und auch die Immobilienarten. Dies erhöht die
Qualität der Analysen zu bewerten. Dies Sicherheit von Verkehrswert- und
erlaubt die kritische Diskussion der Pub- Beleihungswertermittlungen und
likationen, erhöht damit die Zuverlässig- verbessert die Vergleichbarkeit von
keit der Einzelberichte und führt folglich Immobilienwertgutachten
zu einer fortschreitenden Verbesserung unterschiedlicher Stellen.
der Transparenz des Marktes.
• Die Methoden und Modelle zur Ab- 1.5. Verbesserte Markttransparenz und
leitung wesentlicher Marktinformationen effizientere Analysemöglichkeiten
und der für die Immobilienwert-
ermittlung erforderlichen Daten (z.B. 1.5.1. Immobilienmarktbeobachtung
Zeitreihen, Liegenschaftszins- oder
andere Kapitalisierungszinssätze, Grund
legende Gegen stände der Markt
Vergleichs- oder Sachwertfaktoren etc.) beobachtung bei Immobilien sind
sind auf über Regionsgrenzen hinweg
vereinheitlichte Immobilienarten bezo- • Transaktionszahlen,
gen und können im Rahmen von Ver- • Geldumsätze bzw.
kehrs- bzw. Beleihungswertermittlungen Investitionsgesamtsummen,
mit verbesserter Rechtssicherheit • Grundstücksflächen-, Wohnflächen-
verwendet werden. Auch wird durch und Nutzflächenumsätze und
eine Zusammenführung von Daten- • Immobilienpreise.
sammlungen die Datenlage für seltener
vorkommende Transaktionen verbessert.
12Die o.g. Beobachtungs gegen stände er oder beabsichtigten Verkäufen (Angeboten)
geben sich dabei innerhalb des jeweiligen von Immobilien oder auch von Rechten an
sachlichen und regionalen Marktumfeldes Immobilien (z.B. Erbbaurechtsverkäufe etc.).
aufgrund von Angebot und Nachfrage. Da-
her muss die Analyse der o.g. vier Grund Die Erzeugung von Immobilienmarktdaten
kategorien durch ist stark durch die Heterogenität der Immo
bilien selbst geprägt. Zudem unterliegen die
• zeitliche Längs- und Querschnitts- notariell zu beurkundenden Grundstücks
analysen, kauf verträge dem Schutz per sönlicher
• in analysezweckbezogenen räumlichen Daten. Entsprechende Datenbanken wie z.B.
Lagen (regionale Märkte) und die Kaufpreissammlungen der Gutachter
• in analysezweckbezogenen sachlichen ausschüsse, aber auch Datensammlungen
Teilmärkten (Immobilienarten) von Banken, Maklerhäusern und anderen
Institutionen sind daher entsprechend sorg
erfolgen. fältig zu verwalten.
Datengrundlage für die Beobachtung des Zur Verbesser ung der Qualität der
Immobilienmarktes sind z.B. die Kaufpreis Analysen und zur zeit gemäßen Erfüllung
sammlungen der amtlichen Gutachter der Anforderungen an einen transparenten
ausschüsse nach § 195 BauGB oder auch Immobilienmarkt kommt es darauf an,
Transaktionsdatenbanken von Banken die Informationen verschiedener Daten
ver
bänden oder größeren Makler häusern. quellen zusammenz uführen. Daher sind
Zudem können Markt analysen auch auf für die Markt beobachtung sinnvolle und
der Grundlage von Angebotsdatenbanken valide Immobilienmarktinformationen aus
erfolgen, wie sie z.B. auf Internetplattfor verschiedensten Datenbanken zu qualitativ
men zur Verfügung stehen. Gegenstand der hochwertigen und durch Vergleich
Marktbeobachtung sind damit entweder barkeit verifizierbaren Marktkennziffern zu
die Immobilien verkäufe selbst oder die verarbeiten. Daten schutzbelange dürfen
Angebote von Immobilien. In beiden Fällen dabei nicht gefährdet werden.
geht es um die Analyse von entweder
bereits getätigten Käufen (Transaktionen)
131. Hintergrund, Anlass und Ziel
1.5.2. Bedeutung von jährlich etwa eine Million Verkäufe von No-
Immobilienmarkttransparenz taren beurkundet, per Zuschlag erworben
oder durch andere in dem BauGB definierte
Ein optimales Marktumfeld ist durch die Rechtsvorgänge in das Eigentum einer an-
Zugänglichkeit aller für die betref fende deren Person übergehen. Verkäufe von Fir-
Immobilie relevanten Informationen für men, deren Zweck es ist, Immobilien zu hal-
alle Beteiligten geprägt. Je umfas sender ten und zu erwerben (Share Deals) sind hier
diese Informationen und je besser sie nicht enthalten9. Auch Bankenverbände (z.B.
zugänglich sind – also je transparenter Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp)),
und vollkommener der Markt ist –, desto Makler häuser oder andere Institutio nen
besser entwickelt sich ein nach haltiges registrieren aus ihren eigenen Geschäfts
und ökonomisch sinnvolles Marktverhalten tätigkeiten heraus Transaktionen. Dazu kom-
sowie eine nachvollziehbare Preisbildung. men teilweise umfassende Daten banken
Gegenüber den Kaufpreissammlungen der über Angebote zu Immobilienverkäufen.
Gutachter
ausschüsse existieren aufgrund
fehlender gesetzlicher Regelungen z.B. Etwa seit dem Jahr 2010 wird der deutsche
keine amtlichen Mietpreissammlungen. Immobilienmarkt und hier insbesondere der
Diese Problematik macht die Herstel lung Markt der Wohn immobilien von teilweise
von echter Transparenz auf dem Mieter sehr starken Preissteigerungen dominiert.
markt nahezu unmöglich. Dass bei einem Die Entwicklungen auf dem Immobilien
Vermietungsanteil von mehr als 50 Prozent markt haben in den vergangenen Jahren
der Wohnungen hier ein Nachhol bedarf in Deutschland eine hohe Brisanz erlangt.
besteht, wurde in den Fach gesprächen In diesem Zuge wird von der Immobilien
immer wieder erwähnt. branche selbst, aber auch von Politik
und Verwaltung, Wirtschaft und For
Aufgrund der Regelungen der §§192 ff. schung zunehmend die Vergleichbarkeit
des Baugesetzbuches (BauGB) werden in der Analyseergebnisse von Gutachter
Deutschland Transaktionsdaten über den ausschüssen, Forschungsinstituten und an
Ver
kauf von Immobilien von Gutachter deren Akteuren gefordert.
ausschüssen registriert. Aus diesen Daten
wird geschlos sen, dass in Deutschland Die Vergleichbarkeit von Reports und an
9
Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik
Deutschland, Immobilienmarktbericht Deutschland 2017 der Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland,
Oldenburg 2017.
14deren Publikationen über den Immobilien Den Regelungen der europäischen Banken
markt und hier ins besondere die um verordnung (Capital Requirements Regu-
fassende Darstellung der Datenlagen in den lation, CRR) zufolge können grund pfand
jeweiligen Publikationen führt zu einer Erhö- rechtlich besicherte Forderungen weiterhin
hung der Transparenz der Analysen und zu privilegiert werden, d.h. einen günstigeren
einer verbesserten, von gegenseitiger kriti- Risikoansatz erfahren. Voraussetzung ist,
scher Betrachtung getriebenen Qualitäts dass die zuständigen nationalen Aufsichts
verbesserung der Transparenz des Marktes behörden nachweisen, dass die nationalen
selbst. Märkte bestimmten Stabilitätskriterien ge-
nügen. Damit können Kreditinstitute, die den
Entscheidende Grund lage dafür ist die Kreditrisikostandardansatz (KSA) anwenden,
Einheitlichkeit der Auffassungen darüber, für die Bemess ung ihres vor zuhaltenden
welche Arten von Immobilien es gibt, wie Eigenkapitals für Forderungen, die durch
diese überschneidungs frei definiert sind Grundpfandrechte besichert sind (z.B. durch
und wie die Einzelkategorien wiederum zu Sicher heiten an Immobilien), günstigere
Gruppen zusammengefasst, d.h. aggregiert, Risikogewichte in Ansatz bringen.
werden können. Erst auf dieser Grundlage
kann sich eine sinnvolle Methoden- und Für besicherte Forderungen durch gewerb
Modelldiskussion ergeben. lich genutzte Immobilien10 gilt grundsätzlich
ein Risikogewicht von 50 Prozent. Für durch
Die grundlegende Einheit lichkeit der Im Wohnimmobilien besicherte Forderungen
mobilienartendefinition ist nicht nur für die beträgt das Risikogewicht 35 Prozent. Die
Immobilienwirtschaft von großem Interesse, nationalen zuständigen Aufsichtsbehörden
sondern liegt auch im Interesse der Kredit können auf der Grundlage von Verluster-
wirtschaft und nicht zuletzt der staatlichen fahrungswerten, unter Berücksichtigung
Finanzaufsichtsbehörden. zukunftsorientierter Marktentwicklungen
sowie Erwägungen in Bezug auf die Finanz-
Die Bedeutung der richtigen Einordnung marktstabilität auch höhere Risikogewichte
von Immobilien arten soll hier beispielhaft festsetzen.
anhand der Finanzierung von Immobilien
investitionen skizziert werden:
10
Gewerblich genutzte Immobilien werden in der hier entworfenen Systematik stets als Wirtschaftsimmobilien bezeichnet.
152. Immobilien und ihre Einstufungsperspektiven
Für Kreditinstitute, die zur Bemessung ihrer 2. Immobilien und ihre
Eigenmittel interne Ratingansätze verwen- Einstufungsperspektiven
den, gelten vergleichbare Mechanismen.
Wegen der unterschiedlichen Behandlung In den Fach gremien der Immobilien
von Forderungen, die durch Wohnimmobilien marktanalysten und der Experten für die
bzw. durch gewerblich genutzte Immobilien Immobilienbewertung bestehen vielfältige
besichert sind, stellt sich in besonderem Begriffe und Abgrenzungen von Immobilien
Maße die Frage nach der Abgrenzung der arten. Dabei kommt es oftmals auf die
einhergehenden Immobilienmärkte. Inner- Betrachtungsperspektive und das Ziel der
halb der Immobilienwirtschaft und auch bei Analysen an.
politischen Entscheidungsträgern hat sich
seit langem die Auffassung durchgesetzt, Breite Einigkeit besteht allerdings über die
dass auch vermietete Wohnungen dem folgende Basisdefinition von Immobilien:
Wohnimmobilienmarkt zuzurechnen sind
und auch in der Bankenregulierung findet Immobilien sind ortsgebundene Wirtschafts
sich diese Zuordnung wieder11. güter, bei denen die Investitionsmittel für
den Erwerb bzw. die Erstellung vergleichs-
Auch vor dem Hintergrund der aktuellen weise hoch und in der Regel über einen län-
politischen Debatte über immer weiter geren Zeitraum gebunden sind.
steigende Immobilien- und Mietpreise
wird der immense Bedarf an qualitativ In der Literatur wird der Begriff der Im
hochwertigen Datenanalysen deutlich. Dazu mobilien u. a. wie folgt definiert:
ist jedoch die zwischen Akteuren und vor
allem von öffentlichen und privatrechtlichen Immobilien sind Wirtschaftsgüter, die aus
Datenhaltern abgestimmte ein heitliche unbebauten Grundstücken oder bebauten
Handhabung von Standards unabdingbar. Grundstücken mit dazugehörigen Gebäuden
und Außenanlagen bestehen. Sie werden
von Menschen im Rahmen physisch-tech
nischer, rechtlicher und zeitlicher Grenzen
für Produktions zwecke, Handels-, Dienst
leistungs- oder Konsumzwecke genutzt12.
11
EU-Verordnung Nr. 575/2013 des Europäischen Parlaments und des Rates, Aufsichtsanforderungen an Kreditinstitute und
Wertpapierfirmen und zur Änderung der Verordnung (EU) Nr. 646/2012, vom 26. Juni 2013, Art. 4 (Begriffsbestimmungen) Nr. 75.
12
Stephan Bone-Winkel, Karl-Werner Schulte, Christian, Begriff und Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut, in:
Immobilienökonomie - Betriebswirtschaftliche Grundlagen, von: Karl-Werner Schulte, München 2005, S. 3-25.
16Eine ähnliche, aber dezidiertere Definition Wohnimmobilien zuzuordnen.
von Immobilien wurde auch als Grundlage
für die Berichterstattung in dem Gutachten Für eine mögliche Kategorisierung von Im-
„Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017“13 ge mobilienarten anhand von Kriterien ist auch
nutzt. Auch die Bundesregierung übernahm die Aufteilung in unterschiedliche Sichtwei-
in den Berichten der Bundesregierung diese sen14 bezogen auf eine Immobilie vorstell-
Definition. bar:
In den Fachgesprächen hat sich dazu über • Die physische Sicht, die sich lediglich
die oben dargestellten Definitionen hinaus auf die materiellen Eigenschaften
noch die einhellige ergänzende Auffassung einer Immobilie beschränkt, nicht aber
zu den Wohnimmobilien ergeben: die Nutzungen einbezieht.
• Die juristische Sicht, nach der Im-
Bei Wohnimmobilien handelt es sich zudem mobilien im Bürgerlichen Gesetzbuch
nicht nur um reine Güter, sondern sie dienen (BGB) als räumlich abgegrenzte Teile
dem angemessenen und zeitgemäßen Woh- der Erdoberfläche definiert werden, die
nen der Bevölkerung. Damit hat diese Im- fest mit dem Grund und Boden ver-
mobilienart eine grundlegende Bedeutung bundene Sachen darstellen und deren
für die Lebensqualität und gleichzeitig für Gebäude und Gebäudeteile nach
die langfristig angelegte finanzielle Sicher §§ 93 bis 97 wesentliche Bestand-
heit der Bevölkerung. Die Bereitstellung von teile des Grundstückes sind. Die
Wohnraum stellt aus diesem Grund einen Begrenzung der Immobilien und die
Teil der staatlichen Daseins vorsorge dar. Eigentumsverhältnisse werden in der
Wohnimmobilien haben deshalb gegenüber Bundesrepublik Deutschland durch
den Wirtschaftsimmobilien eine abweichen- das Liegenschaftskataster in Ver-
de Bedeutung. bindung mit den Eintragungen in
das Grundbuch gewährleistet. Darüber
Nach dieser Sichtweise sind z.B. Mehr hinaus sind weitere Rechte
familienhäuser, die dem Eigentümer zur Er an Immobilien (Erbbaurecht,
wirtschaftung von Gewinnen dienen, nicht Wohnungseigentumsrecht, Miete, Pacht
den Wirtschafts immobilien, sondern den etc.) nach Rechtsnormen definiert.
13
Tobias Just, Michael Voigtländer, Rupert Eisfeld, Ralph Henger, Markus Hesse, Alexandra Toschka, Wirtschaftsfaktor Immobilien
2017 Wirtschaftsfaktor Immobilie 2017, Berlin 2017.
14
Ursula Holthaus, Ökonomisches Modell mit Risikobetrachtung für die
Projektentwicklung, Dissertation, Universität Dortmund, Dortmund 2007, S. 16 ff.
172. Immobilien und ihre Einstufungsperspektiven
• Die wirtschaftliche Sicht beschreibt Der Marktwert einer Immobilie wird durch
hingegen die investitions- und den Zweck, zu dem die Immobilie gehal-
produktionstheoretische Sicht. Die ten bzw. erworben wird, entscheidend be-
investitionstheoretische Sicht betrachtet stimmt. Der Nutz ungszweck bestimmt15
die Immobilie als Kapitalanlage mit also den Wert des Objektes. Dabei muss
erwerbswirtschaftlicher Absicht. Die eine solche Nutzung zum Kaufzeitpunkt hin
produktionstheoretische Sicht wertet reichend sicher realisierbar sein.
die Immobilie als Produktionsfaktor
in der Leistungserstellung eines In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen,
Unternehmens. Aus beiden Perspektiven dass das Wertverständnis, welches sich mit
heraus wird die Immobilie während dem Begriff des „Marktwertes“ verbindet,
ihres wirtschaftlichen Einsatzes als mittlerweile mit dem in der deutschen
Gebrauchsgut mit dem Ziel genutzt, Gesetzgebung definierten Begriff des
Erträge zu erwirtschaften; dieses kann „Verkehrswertes“ gleich zusetzen ist.
auch bedeuten, Ausgaben einzusparen, Diese Betrachtungs weise ergibt sich im
wie dieses bei Wohnimmobilien und Wesentlichen durch die Standards des
deren Eigennutzung durch die Ein- Marktwertbegriffes des Red Books nach
sparung von Mietzahlungen erfolgen kann. dem Europarechtsanpassungsgesetz vom
24.06.2004 (BGBL. I 2004, S. 1359) und der
Im Zusammenhang mit der Beobachtung Direktive des Europäischen Rates von 1991
des Immobilienmarktes sind grundsätzlich (Art. 49- Abs. 2 – 91/647/EEC). Er entspricht
alle drei Sichtweisen relevant. Für die auch dem in den International Financial
Bestim
mung oder die Beobacht ung ins Reporting Standards (IFRS) festgelegten
besondere von Immobilien werten ist die Wertbegriff des „Fair Value“. Näheres ist der
Nutzbarkeit der Immobilien von vor Bemessung des beizulegenden Zeitwertes
wiegender Bedeutung. nach IFRS 13 zu entnehmen und schlägt
sich in den hohen deutschen Standards des
Dies führt unmittelbar zu der nachfolgenden Grundstückswertermittlungsrechts nach
Definition über den Markt- bzw. Verkehrs dem Baugesetzbuch (BauGB) und dem
wert von Immobilien: Pfandbriefgesetz (PfandBG) nieder.
15
Wolfgang Kleiber, Internationale Bewertungsstandards (IFRS/IAS) in: Kleiber digital Teil III, Verkehrswertermittlung von
Grundstücken, Stand 02.02.2015.
183. Bildung von Kategorien und räumlichen und sachlichen Teilmärkte (Abb.
hierarchischen Ebenen 1) an. Allerdings ist hier zu beachten, dass
die räumlichen Teilmärkte sich im Kontext
3.1. Räumliche und sachliche und den An forderungen der jeweiligen
Teilmärkte sachlichen Teil märkte ergeben. So ent
sprechen z.B. die räum lichen Teil
märkte
Grundlage des Vorgehens ist die Kategori in der Kategorie der Wohn immobilien
sierung der Immobilien arten in einer nicht den räum lichen Teilmärkten in der
hierarchisch zu gliedernden Struktur. Kategorie der Agrar flächen. Räumliche
Diese stellt sicher, dass eine Aggregation Teilmärkte sind je nach Betrachtungstiefe
von Immobilien arten in über geordnete und je nach sachlichen Teilmärkten unter
Stufen erfolgen kann. Durch möglichst schiedlich geografisch oder raumstrukturell
eindeutige Abgrenzungen der unteren zu verorten. Eine weitere Betrachtung
Klassen ist zudem gewähr leistet, dass räum licher Teilmärkte ist hier zunächst
die Zusammenfassungen immer auch nicht vorgenommen worden.
die gleichen Immobilien arten beinhalten.
Damit werden marktspezifische Angaben Im Rahmen der Diskussionen über die
zu Immobilienarten (z.B. Umsatzanteile von Anforderungen an die Immobilien markt
Geschäftshäusern, Transaktionszahlen über transparenz wurde auch über Erwerber-
Logistikimmobilien, Flächenangaben zu Teilmärkte diskutiert. Die Einführung einer
Büroimmobilienumsätzen etc.) vergleichbar Kategorie „Erwerber“ (z.B. nach Wohn-/
und eindeutig. oder Geschäftsort, nach Unternehmensform
etc.) erfolgt hier jedoch nicht.
Der Fokus der Fach gespräche liegt in
der Klassifizierung der wirtsch aftlich
nutzbaren Immobilien. Dennoch ist diese
Klassifizierung unter Beachtung des
gesamten Marktes der Immobilien vor
zunehmen. Die Kategorisierung besteht in
der Unter scheidung von Teil
märkten und
setzt bereits bei der Unterscheidung der
193. Bildung von Kategorien und hierarchischen Ebenen
Teilmärkte auf dem
Immobilienmarkt
Räumlicher Teilmarkt Sachlicher Teilmarkt Erwerber- Teilmarkt
Abb. 1: Teilmärkte auf dem Immobilienmarkt
3.2. Gruppe der bebauten und Voraussetzungen geprägt sind. Die Frage,
unbebauten Grundstücke im sachlichen ob die Unterscheidung des sachlichen Teil
Teilmarkt marktes bereits in der ersten Stufe in
unbebaute und bebaute Immobilien erfolgen
Der sachliche Teilmarkt beschreibt den soll, wurde intensiv diskutiert. Letztlich
Immobilienmarkt nach Immobilienarten. Die besteht die naheliegende Lösung in der Bei
Immobilien
arten werden in erster Linie behaltung der bisher am weitreichendsten
danach bestimmt, welche Nutzung für den verwendeten Verfahrens weise zur Unter
Erwerber einer Immobilie vor rangige scheidung bebauter und unbebauter Grund
Bedeutung hat. stücke.
Solange keine hinreichend sicheren Da die Gruppe der bebauten Grundstücke
Erkenntnisse über eine Nutzungsänderung den kom plexesten Teil des Immobilien
vorliegen, wird angenommen, dass die marktes betrifft, ist die Gruppe der un
Immobilie wie bisher genutzt wird (Abb. 2). bebauten Grund stücke zunächst nicht
Unbebaute und bebaute Grundstücke las- weiter betrachtet worden. Wenn in diesem
sen sich dabei in ähnlichen Kat egorien Bericht der Begriff „Immobilie“ verwendet
zusammenfassen, weil Grundstücke hin wird, dann sind immer bebaute Grundstücke
sichtlich des Nutzungspotenzials ins gemeint.
besondere von den plan ungsrechtlichen
20Sachliche Teilmärkte
Gruppe: Gruppe:
Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke
Abb. 2: Gruppen der unbebauten und bebauten Grundstücke im sachlichen Teilmarkt
3.3. Gruppe der bebauten Grundstücke nition am eindeutigsten. Er zielt auf die
Grundfunktion des Wohnens ab und impli-
Für die bebauten Grundstücke werden als ziert schon dadurch eine bestimmte Nut-
dritte Ebene der hierarchischen Einstufung zung. Auch die europäische Bankenrichtlinie
drei Kategorien gebildet (Abb. 3). zeichnet hier ein klares Bild und definiert:
„Wohnimmobilie: eine Wohnung oder ein
3.3.1. Kategorie der Wohnimmobilien Wohnhaus, die/ das vom Eigentümer oder
Mieter bewohnt wird, ein schließlich des
Innerhalb der Kategorien ist der Begriff der Wohnrechts in Genossenschaften.“16 Der
Wohnimmobilien im Hinblick auf seine Defi- Begriff ist eindeutiger abgrenzbar als bei
Sachliche Teilmärkte
Gruppe: Gruppe:
Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke
Kategorie: Kategorie: Kategorie: Agrar-/Forst-
Wohnimmobilien Wirtschaftsimmobilien und Fischereiimmobilien
Abb. 3: Kategorien innerhalb der Gruppe der bebauten Grundstücke (Immobilie)
16
EU-Verordnung Nr. 575/2013 des Europäischen Parlaments und des Rates, Aufsichtsanforderungen an Kreditinstitute und
Wertpapierfirmen und zur Änderung der Verordnung (EU) Nr. 646/2012, vom 26. Juni 2013, Art. 4 (Begriffsbestimmungen) Nr. 75.
213. Bildung von Kategorien und hierarchischen Ebenen
den Wirtschafts immobilien; dort ist die situation der Bevölkerung und die Analyse
Nutz
ung als Produktions faktor vielfältiger der Umsatz- und Preisentwicklungen auf
z.B. als Verkaufs fläche, Lager raum oder dem Wohnimmobilienmarkt.
Bürofläche (siehe Kapitel 3.3.2).
Entsprechend dem vorwiegenden Nutzen,
Nach den Erfahrungen der an den Fach der Bereitstellung von permanentem Wohn
gesprächen beteiligten Institutionen besteht raum, wird bezüglich der Wohnimmobilien
auch ein starkes öffentliches Interesse festgelegt:
an der zusammenfassenden Darstellung
des Teilmarktes der Wohnimmobilien. • Eigentumswohnungen nach dem
Hintergrund ist, dass die Versorgung der Wohnungseigentumsgesetz sind immer
Bevölkerung mit an gemessenem Wohn der Kategorie Wohnimmobilien zu-
raum als Teil der staat lichen Daseins zuordnen, da die Vermietungsabsicht
vorsorge gilt und in weiten Teilen gesetzlich sich im Laufe der Haltedauer ändern
reguliert ist. Zudem hat die Bereitstellung kann und bei Kauf nicht statisch fest-
von vermietbaren Wohnimmobilien in steht.
Deutschland wegen des im europäischen • Eigenheime und Mehrfamilienhäuser
Vergleich geringen Anteils von selbst sind der Kategorie der Wohnimmobilien
genutztem Wohn eigentum eine höhere zuzuordnen.
Bedeutung als in anderen Staaten. Überdies • Wochenendhäuser sind ebenfalls der
ergibt sich bei einer Tren nung von ver Kategorie der Wohnimmobilien
mietetem Wohnraum und selbst genutztem zuzuordnen, da diese in erster Linie
Wohn raum die Schwierigkeit, dass ins dem privaten Wohnen an Wochenenden
besondere bei Eigen tums wohnungen die und freien Tagen dienen.
Nutzungs absicht nicht statisch ist und • Ferienhäuser bzw. -wohnungen
damit nicht klar ist, welcher Kategorie diese sind der Kategorie der wirtschaftlich
dann bei Vertrags abschluss zuzuordnen nutzbaren Immobilien zuzuordnen,
ist. Daher erfolgt insbesondere auch durch wenn sie der kurzfristigen Vermietung
staatliche Stellen die Überprüfung der Wirk an unterschiedliche Nutzer dienen.
samkeit von Wohnraumförderprogrammen,
die Unter suchung der gesam ten Wohn
223.3.2. Kategorie der Wirtschaftsimmobilien 3.3.3. Kategorie der Agrar-, Forst- und
Fischereiimmobilien
Für die hier verwendete Kategorie der
„Wirtschaftsimmobilien“ wurde bislang Nach der o.g. Definition wären Immobili-
i.d.R. der Begriff „Gewerbe immobilie“ en, die der Agrar-, Forst- oder Fischwirt-
genutzt. Diese Begrifflichkeit ist stark an schaft dienen, den Wirtschafts immobilien
planungs rechtliche Rege lungen des Bau zuzuordnen. Den noch wird die separate
gesetzbuches im Zusammenhang mit den Ausweisung dieser Immobilien arten als
Regelungen zur Zulässigkeit von Vorhaben sinnvoll angesehen, da hier eine völlig an-
innerhalb der im Zusammenhang bebauten dere Nutzung des Grund und Bodens im
Ortsteile (§ 34 BauGB) gebunden. Damit ist Vordergrund steht. Auch soll der bisherigen
diese Begrifflichkeit für die Beschreibung Sichtweise, insbesondere der amtlichen
von Immobilien, die wirtschaftlichen Wertermittlung und der amtlichen Statistik,
Zwecken im weitesten Sinne dienen, nicht Rechnung getragen werden.
umfassend genug. Industrieimmobilien,
umfassende, kombinierte Freizeit-, Shop
ping- oder Beherbergungsanlagen sind
eher unter der Begrifflichkeit „wirtschaftlich
genutzte Immobilie“ subsumierbar. Aus den
o.g. Gründen wird als Grundlage der Ein
ordnung von Wirtschaftsimmobilien nach
folgende Definition zugrunde gelegt, die
mittlerweile auch die Bundes regierung
angenommen hat:
Wirtschaftsimmobilien sind solche Im
mobilien, die der Nutzer zur Erstellung ei-
nes Produktes oder einer Dienstleistung
als Produktionsfaktor einsetzt. Nutzer
solcher Wirtschaftsimmobilien sind
Unternehmen oder die öffentliche Hand.
234. Segmente der Kategorie Wirtschaftsimmobilie
4. Segmente der Kategorie Wirt- Das Segment der Freizeit-, Kultur- und Bil
schaftsimmobilien dungseinrichtungen wird in diesem Bericht
zunächst nur nach der Zu ordnungslogik
Wie bereits dargelegt, liegt der Fokus der und in seiner Abgrenzung zu den anderen
Fachbesprechungen der Experten auf einer Segmenten thematisiert. Ebenso wurden
eindeutigen und überschneidungsfreien, in dem vorliegenden Bericht die Teil
hierarchisch geordneten Definition der Im bereiche der Beherbergungs- und Gastro
mobilienarten. Der Schwerpunkt liegt bei nomieimmobilien, der Gesundheits- und
den Wirtschafts immobilien. Hier finden Sozialimmobilien und der Immobilien mit
sich Immobilien mit sehr heterogenen Nut- Gebäuden für technische Infrastruktur und
zungen und Rendite zielen. Im Folgenden öffentliche Sicherheit noch nicht weiter
werden die einzelnen Segmente nach ihren ausdifferenziert. In dem nach folgenden
Immobilienarten und Nutzungen näher be Ergebnis bericht werden alle Seg mente
schrieben und klassifiziert. dann vollständig erfasst sein.
Kategorie:
Wirtschaftsimmobilien
Segment: Segment:
Handelsimmobilien Gesundheits- und
Sozialimmobilien
Segment: Segment:
Büroimmobilien Immobilien für Freizeit-, Kultur-
und Bildungseinrichtungen
Segment: Segment:
Beherbergungs- und Immobilien für die technische
Gastronomieimmobilien Infrastruktur und öffentliche
Sicherheit
Segment: Segment:
Industrie-, Produktions- Andere
und Logistikimmobilien Wirtschaftsimmobilien
Abb. 4: Segmente der Kategorie Wirtschaftsimmobilien
244.1. Segment der Handelsimmobilien Teilmärkten geeignet sind. Die Einordnung
einer Immobilie in eine räumliche Struktur
Bei der Kategorisierung von Handelsimmobilien einerseits und in eine sachliche Kategorie
wurden Betriebs formate bzw. -typen in führt zu über schneidungs freien und ein
Kombination mit typologischen Merkmalen deutigen Einordnungen. Im Folgenden wird
wie Flächen größen und baulich-funktio- lediglich die sachliche Kategorisierung vor
nalen Kriterien zugrunde gelegt (Abb. 5). genommen.
Eine gesonderte Differenzierung einzelner
Lagen erfolgte nicht, wohl wissend, dass Bei der dargestellten Unterscheidung zwi
Lageunterschiede in hohem Maße wert schen groß- und klein flächigen Einzel
bestimmend für Immobilien sind. Dieser handelsimmobilien ist zu beachten,
Entscheidung liegt die Annahme zugrunde, dass oftmals bauplanerisch die Addition
dass Lagen in vielen Städten nicht eindeu- von Verkaufsflächen mehrerer Betrie-
tig und überschneidungsfrei abgegrenzt be vorgenommen wird, wenn eine sog.
bzw. definiert sind (z.B. „Innenstadtlage“) „Funktionseinheit“ vorliegt. Dies trifft nicht
und dass solcherart Differenzierungen bes- auf jede An sammlung räum lich benach-
ser durch die Festlegung räumlicher Teil- barter Geschäfte bzw. Märkte zu, sondern
märkte in Kombination mit den sachlichen ist eher der Ausnahmefall. Eine Funktions
Segment:
Handelsimmobilien
ilien n
t: t: l t: ob t: ilie
en den el en en nde en m en ob
gm für and gm für d lha m m
I er ) m m
rs
e e eg e g im
te ilien n H rs
te ilien inz
e rs zt us e
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te nut shä te de
Un ob hige Un ob en E n
U g äf e t Un Han
m äc m ig ht ch
Im ßfl Im ch e
o ä isc Ges er
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Abb. 5: Segment der Handelsimmobilien
254. Segmente der Kategorie Wirtschaftsimmobilie
Untersegment:
Immobilien für den
großflächigen Handel
Center
(Einkaufs-, Shopping-, Markt- und
Fachmarktcenter) Messehallen
Fachmärkte, SB-Warenhäuser,
Waren- oder Kaufhäuser
Verbrauchermärkte, Discounter,
Cash&Carry
Abb. 6: Immobilienarten im Untersegment „großflächiger Handel“
einheit liegt nur dann vor, wenn mehrere 1.200 Quadratmetern bzw. nach einem Ur-
selbstständige Betriebe eine sowohl bauli- teil des BVerwG ab einer Verkaufsfläche von
che als auch betriebliche Einheit bilden und 800 Quadratmetern als großflächig gelten.
nicht unabhängig voneinander betrieben
werden können bzw. auch ver traglich Hinweise zur Ab grenzung von Verkaufs
aneinandergebunden sind. flächen, welche inner halb und außer halb
von Gebäuden liegen können, finden sich
4.1.1. Untersegment der großflächigen u.a. in der Rechtsprechung18, in gif-Richt
Handelsimmobilien linien19 (v. a. MF/V, Richtlinie zur Berechnung
der Verkaufsfläche im Einzelhandel) und in
Die raumordnerische und städtebauliche Einzelhandelserlassen der Länder.
Wirkung von großflächigen Einzelhandels
betrieben und -zentren (Vermutungsregel) 4.1.1.1. Center (Einkaufs-, Shopping-,
stellt einen wichtigen Ansatzpunkt für die Fachmarktcenter)
gesetz
geberische Definition der „Groß
flächigkeit“ dar. Die Kategorie „Groß Als Center werden groß flächige Einzel
flächiger Han del“ um fasst alle Einzel gebäude mit mehreren Mie tern oder
handelsimmobilien, die nach §11 Abs. 3 Gebäudeagglomerationen des Handels ver
BauNVO ab einer Geschossfläche17 von standen, deren Flächen einem zentral en
17
Die Geschoßfläche berechnet sich nach DIN 277 und bezieht sich lediglich auf die Summe der Flächen aller Vollgeschosse.
Maßgeblich sind die Außenmaße der Vollgeschosse eines Gebäudes. Im Gegensatz dazu berechnet sich die Bruttogrundfläche
(BGF) aus der Summe der Grundfläche aller Grundrissebenen, d.h. ebenso der Nichtvollgeschosse wie Keller, Dachböden und
Tiefgaragen.
18
Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 24.11.2005, BVerwG 4 C 10.04.
26 19
gif: Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.Sie können auch lesen
