Stuttgart - innovativ & zukunftsfähig - Der Stuttgarter Büromarktbericht 2017/2018 - German Property Partners
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Stuttgart – innovativ & zukunftsfähig. Der Stuttgarter Büromarktbericht 2017/2018.
Büromarktdaten Stuttgart im Überblick.
Flächen- Repräsentative Durchschnitts Leerstand Leerstand Angebots Fertigstel- Vorvermie-
Jahr umsatz Spitzenmieten mieten City in m2 in % bestand lungsvolumen tungsvolumen
in m2 pro m2 pro m2 in Mio. m2 in m2 in m2
2003 149.000 17,50 € 14,50 € 379.000 5,30 6,973 145.000 80.000
2004 152.000 17,00 € 14,50 € 415.000 5,70 7,102 129.000 93.500
2005 145.000 17,00 € 13,50 € 402.000 5,60 7,170 68.500 51.400
2006 140.000 17,50 € 13,60 € 467.400 6,50 7,222* 52.500 20.500
2007 169.000 17,50 € 14,50 € 466.000 6,40 7,253 32.600 23.400
2008 180.000 18,00 € 14,50 € 460.000 6,20 7,367 117.000 116.000
2009 171.000 18,00 € 13,60 € 453.000 6,12 7,401 40.000 22.000
2010 194.000 17,50 € 14,30 € 480.000 6,46 7,425 42.400 22.400
2011 285.000 18,80 € 14,30 € 424.000 5,70 7,449 45.900 41.200
2012 191.500 20,00 € 14,50 € 399.000 5,40 7,416 37.000 36.300
2013 258.000 20,00 € 14,40 € 365.000 4,87 7,496 81.200 62.700
2014 278.000 21,50 € 15,30 € 325.000 4,30 7,536 72.500 91.500
2015 290.000 22,80 € 15,90 € 270.000 3,54 7,632 74.900 62.100
2016 432.000 23,00 € 16,20 € 220.000 2,80 7,728 149.200 119.300
2017 270.000 24,30 € 18,50 € 167.000 2,10 7,853 128.600 110.500
* Datenbasis nach Erhebung BulwienGesa AG + Baasner, Möller & Langwald GmbH Quelle: Research E&G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2017
3 I Kapitelbeschreibung Kapitelbeschreibung I 4
Kriegsberg 32
Büro + Hotel
Büro 13.000 m²
0 % vermietet
Fertigstellung Q3 2019
Lautenschlager Areal I
Büro + Einzelhandel
Büro 6.200 m² Look 21
90 % vermietet TMP 1
Fertigstellung Q4 2017 Büro 21.000 m²
Hotel + Einzelhandel 50 % vermietet
18.5000 m² Fertigstellung Q4 2018
95 % vermietet
Europe Plaza Fertigstellung Q1 2021
Büro + Einzelhandel
Lautenschlager Areal II Büro 18.000 m²
Büro + Einzelhandel + Wohnen 100 % vermietet
Büro 1.200 m² Fertigstellung Q3 2017
0 % vermietet
Fertigstellung Q1 2019
Dorotheen Quartier
Büro + Einzelhandel
Büro 25.000 m2
100 % vermietet
Fertigstellung Q2 2017
THEO 9
Büro + Einzelhandel
Büro 3.400 m²
50 % vermietet
Fertigstellung Q4 2017 Stiftstr. 3
Büro + Einzelhandel
Büro 700 m²
0 % vermietet Rathausgarage
Fertigstellung Q1 2019 Büro + Einzelhandel
Büro 5.000 m²
100 % vermietet
Fertigstellung Q4 2018
Calwer Passage
Büro + Einzelhandel + Wohnen
Büro ca. 11.300 m²
100 % vermietet
Fertigstellung Q4 2020
EberhardHöfe
Büro + Einzelhandel + Wohnen
Büro 3.700 m²
90 % vermietet
Fertigstellung Q4 2018
Quelle der Darstellungen: Research E&G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2017
Inhalt. Vorwort.......................................................................................................... 6 Leistungsfähige Konzepte für die Zukunft............................................. 8 Das Europaviertel – Kernstück einer neuen Urbanität.......................... 9 Büromarkt: Die Dynamik hält an...........................................................10 Die Treiber am Markt: Industrie und IT..................................................12 2017 weniger Vertragsabschlüsse .........................................................13 Dynamisch nach oben: Die Mietpreisentwicklung............................14 Leerstand erreicht kritische Größe ........................................................16 Top-7 knacken die Vier-Millionen-Grenze..........................................18 Stuttgart City/Innenstadt – Lage mit begrenztem Angebot...............20 Stuttgarter Norden: Der Büromarkt ist nahezu leergefegt.................21 Stuttgarter Osten: Ein neues Bild entsteht..........................................22 Stuttgarter Süden: Gefragter Standort – entwickeln lohnt sich...........23 Büromarkt Stuttgart im Überblick.........................................................25 Aussichten für 2018: Flächenmangel vs. Potenzial ...........................27 Ihre Ansprechpartner ..............................................................................28 E&G Real Estate. German Property Partners .......................................29
6I Vorwort Vorwort I7
Vorwort.
Stuttgart ist starker Standort für Unternehmen – Wirtschaft auf Erfolgskurs. Die Dynamik hält an, trotz Flächenknappheit.
Stuttgarts Wirtschaft ist auf Erfolgskurs. Die Zahlen der Beschäftigten und der Unternehmen in der Landeshauptstadt Stuttgart ist als Wirtschaftsstandort weiterhin ausgesprochen attraktiv, ablesbar an der stetigen Nachfrage nach neuen
wachsen. Auch bei der Produktivität ist Stuttgart Spitzenreiter. Stuttgarts Wirtschaftskraft gilt als stärkste deutschland- Flächen und den anhaltenden Immobilieninvestitionen. Der Umsatz auf dem Vermietungsmarkt war auch 2017 über-
weit. durchschnittlich hoch. Zwar lag der Flächenumsatz niedriger als 2016, doch nach diesem absoluten Top-Jahr war nicht
von einer erneuten Steigerung auszugehen.
So hat hier das Bruttoinlandsprodukt pro Erwerbstätigem zwischen 2000 und 2015 mit rund 27.000 Euro den stärksten
Zuwachs verzeichnet, sodass Stuttgart deutschlandweit mit einer Wertschöpfung von rund 100.000 Euro pro Erwerbs- Der bereits im vorigen Jahr angesprochene Flächenmangel in Stuttgart macht sich indes immer mehr bemerkbar. Er
tätigem Spitze ist. Im gleichen Zeitraum wies das verarbeitende Gewerbe einen Zuwachs von 90 % auf, mehr als doppelt führt unter anderem dazu, dass Neubauten schon deutlich vor der Fertigstellung zu weiten Teilen vermietet sind und
so viel wie der bundesdeutsche Durchschnitt. Die Real- und die Gewerbesteuereinnahmen stiegen zwischen 2013 und dem Markt kaum Flächen zur Verfügung stehen, wenn die Entwicklung abgeschlossen ist. Auch bei Bestandsgebäuden,
2016 um rund 110 Mio. Euro. Die Arbeitslosenzahl gehört deutschlandweit zu den niedrigsten. so sie den aktuellen Ansprüchen an Digitalisierung, flexible Rahmenbedingungen und ein urbanes Arbeitsumfeld ent-
sprechen, ist die Nachfrage weiterhin hoch, sie trifft aber auf einen immer enger werdenden Markt. In diesem Zusam-
Immer mehr Unternehmen zieht es nach Stuttgart und bestehende Firmen expandieren kräftig. In Stuttgart finden sich menhang wird der Ausbau von Co-Working-Agglomerationen in städtischen Randlagen zunehmend wichtig.
über 34.000 Unternehmen. Zwischen 2006 und 2014 verzeichnete die Stadt einen Anstieg von rund 2.000. Leerstehende
oder leer werdende Flächen finden schnell neue Nutzer. Und nicht nur das: Auf gleicher Fläche entstehen regelmäßig Stärkster Wachstumstreiber war 2017 einmal mehr die Industrie. Insbesondere die rasante Entwicklung in der Elekt-
mehr Arbeitsplätze; die Flächenproduktivität nimmt zu. romobilität bei gleichzeitiger Vorhaltung bisheriger Technologien führt zu erhöhten Flächenbedarfen. Die IT-Branche
spielte ebenfalls eine große Rolle, denn vor allem in den Bereichen Energie und Elektromobilität steigt der Bedarf an
Die Stärke und Leistungsfähigkeit unserer hiesigen Wirtschaft sind hervorragend. Wir dürfen uns nicht ausruhen, wenn IT-gestützten Dienstleistungen rasant.
wir auf diesem Kurs weiter erfolgreich unterwegs sein wollen. Wir sind am Anfang einer Transformation, jetzt gilt es
vorhandene Stärken auszubauen und die Vielfalt unserer Unternehmen weiter voranzubringen. Es gilt den Ausgleich Mit dieser Entwicklung einher geht eine weitere Steigerung der Mietpreise, sowohl im Innenstadtbereich als auch in den
zwischen Ökonomie, Ökologie und sozialer Gerechtigkeit zu schaffen. Wir laden Sie ein, uns auf diesem Weg aktiv zu städtischen Randlagen. Gleichzeitig hat die Leerstandsquote 2017 gerade im Bereich qualitativ hochwertiger Flächen
begleiten. ein alarmierend niedriges Niveau erreicht. Angesichts dessen sind weitsichtige Investoren ebenso gefragt wie eine ver-
antwortungsvoll agierende Politik und Verwaltung.
Wie sich die angesprochenen Themen im Einzelnen darstellen, erfahren Sie auf den folgenden Seiten.
Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre.
Fritz Kuhn Ines Aufrecht Mario Caroli Björn Holzwarth
Geschäftsführer
Oberbürgermeister der L
andeshauptstadt Stuttgart Leiterin der Wirtschaftsförderung der L
andeshauptstadt Stuttgart Geschäftsführer
Entwicklungen 2017/2018 I9
Entwicklungen 2017/2018. Das Europaviertel – Kernstück einer neuen Urbanität.
Das Gesicht des Europaviertels vervollständigt sich zusehends. Innen strebt es seiner Vollendung
Zwei Megatrends kennzeichnen die aktuelle Industrie- und Ar- entgegen, an seinen Rändern geht es gewaltig voran.
beitswelt: der Wandel hin zu flexibler, kreativer Projektarbeit in
einem urbanen Umfeld und die Elektromobilität, die enorme inf- Lebendiges Quartier Insgesamt werden dort ca. 20.000 m² einen Standort im Umfeld des Bahnhofs
Bürofläche erstellt, wovon dem Markt entschieden. So werden künftig ein
rastrukturelle Anpassungen notwendig macht. Beide bringen ge- Mit dem Bezug des „Europe Plaza“ durch aber maximal der Flügel entlang der „Holiday Inn Express“ und ein „Hamp-
rade im Immobilienbereich erhebliche Veränderungen mit sich. McKesson, die ehemalige Celesio AG, Heilbronner Straße mit ca. 10.800 m² ton by Hilton“ der Holiday-Inn-Gruppe,
wurde das bisher letzte Neubauprojekt zugeführt werden kann. Die restlichen ein Vier-Sterne-Haus des Konzepts „Me
mit rund 10.500 m² auf dem Areal an entstehenden Flächen werden der Ver- and all Hotels“ im Bonatz-Bau sowie ein
seinen Hauptnutzer übergeben. Dies, band als Eigennutzer beziehungsweise Motel One als Neubau auf dem Areal der
zusammen mit einem italienischen Re- angeschlossene Verbände belegen. Im ehemaligen EnBW-Zentrale das Ange-
staurant im Erdgeschoss des Gebäudes, rückwärtigen Bereich entstehen par- bot erweitern. Insgesamt dürften damit
Leistungsfähige Konzepte für die Zukunft. stellt eine weitere gute Ergänzung des
dortigen Büroumfelds dar. Anfang 2018
allel ca. 120 Wohneinheiten sowie ein
Kindergarten. Auf dem vorletzten freien
bis 2020/2021 weitere ca. 700 Betten zur
Verfügung stehen.
konnte die Hotelkette Steigenberger in Grundstück, direkt an der Heilbronner
Neue Arbeitsformen Heute schon an morgen denken vorhersehbare Geschwindigkeit, mit der der die Cloud No.7 an der Ecke Heilbron- Straße, dem Grundstück A1.4, können
sich derzeit vieles ändert, bleibt zahl- ner/Wolframstraße mit ihrem Konzept bis zu 60.000 m2 Bürofläche entstehen. Beste Anbindung an den ÖPNV
Bereits seit 2015 sind die Zeichen des Bereits 2016 hatten wir den kommen- reichen Industrieunternehmen keine „Jaz in the City“ eröffnen. Die ebenfalls Es punktet mit bester Lage, ist nur we-
Wandels in den Arbeitsformen sichtbar. den Mobilfunkstandard 5G themati- andere Wahl, als neue und alte Techno- im Wohnturm enthaltenen Eigentums- nige Gehminuten entfernt vom Bahnhof Mit dem Fahrplanwechsel im Dezem-
Die kreative Arbeit im Team löst eher siert. Er stellt die Grundlage jeglichen logien parallel zu verfolgen. Dies wieder- wohnungen werden im Q2/2018 an ihre und grenzt direkt an das dann fertige ber 2017 erfolgte die Inbetriebnahme
starre Hierarchiemodelle zunehmend ab, autonomen Fahrens dar. Nach bisheri- um führt zu einem zusätzlichen Flächen- Besitzer übergeben werden. Damit ist Europaviertel. der Stadtbahnhaltestelle „Budapester
das bedeutet oftmals befristete Projekte gen Aussagen der involvierten Firmen aufbau, der sich bei einem endgültigen die angestrebte Urbanität Wirklichkeit Platz“ neben der Bibliothek. Seither ist
mit jeweils neu definierten Rahmenbe- ist mit ersten Fahrzeugen bis 2020 zu Technologiewandel wieder erübrigen geworden. Großzügige Freiflächen und das Europaviertel mit zwei Haltestellen
dingungen anstelle der routinemäßigen rechnen, ebenso mit den entsprechen- dürfte. Entscheidend für die kommenden eine architektonisch beeindruckende Hotelnutzer bringen Frequenz und insgesamt fünf Stadtbahnlinien an
Verfolgung immer gleicher Abläufe. den Datenanbindungen. Der Trend Jahre ist es, der Industrie und dem Mit- Bebauung, dazu das reichhaltige gast- die Stadt angebunden.
In diesem Zusammenhang hat die Nach- zur Elektromobilität verstärkt sich jetzt telstand die notwendige Unterstützung ronomische Angebot und die moderne Neben den vorhandenen Hotelansied-
frage nach Co-Working-Arbeitsplätzen in massiv. Kein Gebäude wird mehr ohne für eine möglichst reibungslose Transfor- Stadtbibliothek machen das Europavier- lungen haben sich weitere Betreiber für
den letzten Jahren deutlich zugenom- Ladeinfrastruktur geplant, viele werden mation zu geben. Auch die Gründung des tel zu einem attraktiven Anziehungs-
men. Hiermit verknüpft ist allerdings schon entsprechend ausgerüstet. Zu Cyber Valley Baden-Württemberg, eines punkt in Stuttgart. Das spiegelt sich in
die Schwierigkeit, dass ein urbanes Um- den Aufgaben des vorausschauenden Verbunds der Universitäten Stuttgart und der Passantenfrequenz deutlich wider.
feld für derartige Arbeitsplätze von ele- Entwicklers gehört es darüber hinaus, Tübingen, des Landes Baden-Württem-
mentarer Bedeutung ist. Die Schaffung im Hinblick auf die Gebäudestruktur berg, des Max-Planck-Instituts für intel-
größerer Co-Working-Agglomerationen die Nachrüstung der Ladeinfrastruktur ligente Systeme und starker Partner aus Projekte in Sichtweite
mit allen dazugehörigen Annehm- vorzubereiten. Dies betrifft sowohl die der Industrie, zeigt deutlich, wie wichtig
lichkeiten des Co-Working wird daher Möglichkeiten, Ladekabel durch die Ge- die Nähe der Spitzenforschung zur In- Die Strabag wird das letzte Hochhaus-
ebenfalls diskutiert. Dabei muss jedoch bäude zu führen, als auch Maßnahmen, dustrie ist. Ziel dieses Zusammenschlus- grundstück direkt an der Kreuzung
sichergestellt sein, dass einerseits eine damit die entsprechenden Stromkapa- ses ist es, Kompetenzen zu bündeln und Türlenstraße/Heilbronner Straße mit
bestimmte kritische Größe mindestens zitäten verfügbar sind. Die Verwendung das Thema künstliche Intelligenz wei- einem entsprechenden Gebäude be-
erreicht oder besser noch überschritten intelligenter Ladetechnologien wird in terzuentwickeln. Wie ernst das Thema bauen. Der Architektenwettbewerb ist
Das Europaviertel 2008.
wird und dass andererseits das Gefühl den nächsten Jahren eine entscheidende hierzulande genommen wird, belegt die ausgelobt worden und die erforderli-
des Co-Working gewährleistet ist, was Rolle spielen. Tatsache, dass dem Forschungsverbund chen Mieter in Form von zwei Hotel-
wiederum bedeutet, dass eine Art urba- u. a. BMW, Daimler, Porsche, Bosch und ketten mit jeweils eigenem Konzept,
nes Umfeld an dezentralen Standorten die ZF Friedrichshafen angehören, sowie einem Long-Stay-Konzept der Marke
zumindest teilweise angeboten werden Herausforderungen für alle Facebook und Amazon. Adina Apartment Hotel und einem
muss. Co-Working im gewünschten Ein weiteres Projekt von Industrie und Short-Stay-Concept der Marke Pre-
Maß kann es nicht nur in der Innenstadt Der beschriebene Prozess der digitalen Forschung ist das in der Rekordzeit mier Inn, sind schon gefunden. Somit
geben, zumal hier die Möglichkeiten be- Transformation der Industrie führt zu von 30 Monaten auf dem Campus der sind die hier entstehenden ca. 18.500
grenzt sind. Die Möglichkeit, ein Projekt fundamentalen Veränderungen, deren Universität Stuttgart-Vaihingen er- m2 Büro- bzw. Hotelfläche bereits dem
kurzfristig zu beenden, da die Mietver- Auswirkungen wir heute noch nicht stellte Projekt ARENA 2036, das Acti- Markt entzogen. Auch das gegenüber
tragslaufzeiten flexibel gehandhabt und genau abschätzen können. Angetrieben ve Research Environment for the Next entstehende Projekt „Look 21“ des
an sich ändernde Rahmenbedingungen durch das Bestreben der Industrie, wei- Generation of Automobiles, ein Zent- Arbeitgeberverbands Südwestmetall
angepasst werden können, kommt Nut- terhin eine weltweite Spitzenposition rum der Automobilindustrie zur Ent- steht zwischenzeitlich im Rohbau und
zern ebenfalls entgegen. zu halten, und bedingt durch die nicht wicklung neuer Fertigungsabläufe. wird im Q1/2019 fertiggestellt werden. Das Europaviertel 2017.
10 I Entwicklungen 2017/2018 Entwicklungen 2017/2018 I 11
Büromarkt – die Dynamik hält an. Die drei größten Vertragsabschlüsse zum 31.12.2017
Auch 2017 präsentierte sich der Stuttgarter Büromarkt mit einem guten Vermietungsergebnis. Zwar Mieter Teilmarkt Gesamtfläche
lag der Flächenumsatz mit rund 270.000 m² rund 38 % unter dem Wert des Vorjahres – allerdings
Daimler AG (Eigennutzer) Leinfelden-Echterdingen ca. 50.000 m2
war 2016 ein absolutes Rekordjahr. Der Durchschnittswert der vorausgegangenen zehn Jahre lag bei
rund 245.000 m². Daimler AG (Anmietung) Stuttgart-Vaihingen ca. 11.500 m2
CMS Hasche Sigle (Anmietung) Stuttgart-City ca. 11.300 m2
Umsatz immer noch über- Jahr der größte Einzelumsatz. Die Rund 52.000 m² Bürofläche wurden im
durchschnittlich hoch beiden größten Anmietungen erfolg- Teilmarkt Vaihingen/Möhringen ver-
ten im dritten Quartal. Hier mietete mietet, wobei auch hier die Daimler
Rund 270.000 m² Bürofläche konn- die Daimler AG knapp 11.500 m² im AG einen Großteil der Flächen ange-
ten bis zum 31.12.2017 in Stuttgart Gewerbegebiet Stuttgart-Vaihingen mietet hat. Danach folgte die Stuttgar-
an Unternehmen vermietet werden. an. Außerdem unterzeichnete die ter City mit einem Flächenumsatz von
Dies hält zwar dem Vergleich mit 2016 Anwaltskanzlei CMS Hasche Siegle etwa 51.600 m². Neben der Anmie- Vermietungsleistung Büroflächen Stuttgart 2007 bis 2017 in m²
432.000
nicht stand, in dem mit 432.000 m2 einen Mietvertrag für ein Neubaupro- tung der Anwaltskanzlei CMS Hasche
die 400.000er-Marke locker getoppt jekt in der Stuttgarter City über rund Siegle flossen zwei größere Mietver-
wurde. Allerdings flossen 2017 mit 11.300 m². träge mit der Stadt Stuttgart und dem
lediglich etwa 56.800 m² wesentlich Land Baden-Württemberg in das
weniger Eigennutzerabschlüsse in Ergebnis ein. Ebenfalls eine hohe
das Gesamtergebnis ein. Im Jahr da- Größter Flächenumsatz in Nachfrage war bei den fertigge-
290.000
285.000
vor waren hier rund 132.000 m² zu Leinfelden-Echterdingen stellten Neubauflächen zu verzeich-
278.000
270.000
Ø-Vermietungsleistung: 244.850
258.000
verzeichnen gewesen. Die im ersten nen. So konnten in den Projekten
194.000
Quartal 2017 getroffene Entschei- Aufgrund der Projektentwicklung der „Lautenschlager-Areal“ und „Theo 9“
191.500
180.000
dung der Daimler AG für ein eigenes Daimler AG bildete Leinfelden-Echter- bereits vor der Fertigstellung große
171.000
Projekt in Leinfelden-Echterdingen dingen den stärksten Teilmarkt mit ei- Teile vermietet werden.
169.000
über etwa 50.000 m² blieb in diesem nem Flächenumsatz von ca. 61.300 m².
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Vermietungsleistung in Stuttgart und den Teilmärkten in m²
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
City 61.500 44.400 38.200 32.800 63.000 61.500 34.600 53.100 65.700 52.800 51.600
Innenstadt 46.600 41.700 83.800 66.600 97.500 58.400 51.000 44.200 53.500 32.200 39.300
Vaihingen/Möhringen 13.700 18.500 20.200 26.200 56.300 18.200 62.200 34.700 56.300 141.200 52.000
Fasanenhof 2.300 10.600 2.700 5.300 12.500 7.400 5.700 9.100 10.300 19.600 18.600
Feuerbach/Zuffenhausen 6.800 12.300 3.300 28.500 24.800 18.700 27.200 34.700 37.400 64.700 5.800
Degerloch 7.200 9.200 4.900 2.100 4.000 4.800 1.900 1.500 1.300 7.100 9.700
Weilimdorf 5.100 12.800 5.900 11.400 5.500 5.300 7.700 30.900 42.900 33.100 18.100
Bad Cannstatt/Wangen 15.400 12.500 8.100 8.300 13.400 12.000 19.800 54.900 15.100 45.500 11.800
Leinfelden-Echterdingen 10.400 18.000 3.900 12.800 8.000 5.200 47.900 14.900 7.500 35.800 63.100
Gesamt 169.000 180.000 171.000 194.000 285.000 191.500 258.000 278.000 290.000 432.000 270.000
Quelle der Darstellungen: Research E&G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2017
12 I Entwicklungen 2017/2018 Entwicklungen 2015/2016 I 13
Die Treiber am Markt: Industrie und IT.
Die Industrie spielte 2017 nach wie vor eine entscheidende Rolle. Vor allem die Entwicklungen in
der Elektromobilität machen sich in deutlichen personellen Aufstockungen der Automobilhersteller
bemerkbar.
IT-Dienstleistern fällt eine spielen IT-gestützte Dienstleistun- sundheitswesen war gleichfalls eine
wichtige Rolle zu gen eine immer größere Rolle. Start- erfreuliche Nachfrage zu verzeich-
ups vorzugsweise in diesem Bereich nen. Allerdings tun sich Schulungs-
Mit knapp 107.000 m² entfielen fast schießen nahezu wie Pilze aus dem unternehmen aufgrund ihrer spe-
40 % des Flächenumsatzes auf In- Boden. Das schlägt sich in den Zah- ziellen baulichen Anforderungen
dustrieunternehmen, davon etwas len sehr deutlich nieder: Unterneh- weiterhin schwer, geeignete Flä-
mehr als die Hälfte auf die Automo- men aus dieser Branche mieteten chen in der Stuttgarter Innenstadt
bilbranche. Rund 32.000 m² neue Bü- rund 28.900 m² an. zu finden. In der Gruppe „Sonstige
rofläche wurden von der öffentlichen
Hand angemietet. Der Grund dafür
Dienstleister“ werden verschiede-
ne Dienstleister wie beispielsweise
2017 weniger Vertragsabschlüsse.
sind teilweise größere Interimsan- Berater legen bei der Architekten, Ingenieure sowie Han-
mietungen aufgrund anstehender Nachfrage zu delsunternehmen gebündelt. Rund Ein Neubauvorhaben der Daimler AG in Leinfelden-Echterdingen stellte 2017 den größten Einzelum-
Gebäudesanierungen, z. B. die kurz- 16,6 % des Flächenumsatzes entfie-
satz dar. Der hier entstehende „Daimler Truck Campus“ umfasst etwa 50.000 m² Bürofläche und soll
zeitige Auslagerung von Teilen des Auch bei den beratenden Unterneh- len 2017 auf sie.
SWR mit rund 7.000 m². Hinzu kam men nahm die Nachfrage zu. Auf sie 2020/2021 fertiggestellt sein.
die hohe Nachfrage vonseiten der entfielen etwa 24.900 m² und damit
IT-Branche. Gerade in den Bereichen rund 9,2 % des gesamten Flächen-
Energiewende und Elektromobilität umsatzes. Im Bildungs- und Ge- Rückgang im kleinflächigen stellt werden. Hier wurden 165 Ver- überschaubar. Im Flächensegment
Segment träge im Vergleich zu 226 im Vorjahr zwischen 2.000 bis 5.000 m² gab es
abgeschlossen – dies entspricht einer lediglich sechs Vertragsabschlüsse.
Bis zum 31.12.2017 wurden insgesamt Reduzierung von etwa 30 %. Eine zen- Im Bereich > 5.000 m² waren neun
261 Verträge abgeschlossen. Stark war trale Rolle spielte dabei sicherlich das Vertragsabschlüsse zu verzeichnen,
2017 vor allem das dritte Quartal mit knappe Angebot an Flächen dieser Grö- die aber rund 45 % des gesamten
Flächenumsatz der Branchen in % allein 92 Vertragsabschlüssen und ei- ßenordnung. Ebenfalls einen erhebli- Flächenumsatzes ausmachten. Zu-
nem Umsatz von rund 109.000 m². Ein chen Rückgang gab es bei den Ver- gelegt hat die Anzahl der Verträge in
signifikanter Rückgang bei der Anzahl tragsabschlüssen zwischen 501 und der Größenordnung zwischen 1.001
Medien/ der abgeschlossenen Verträge konnte 1.000 m². Auch die Anzahl größe- und 2.000 m². Hier wurden rund 63 %
Finanzdienstleister im Flächensegment < 500 m² festge- rer Verträge blieb in diesem Jahr mehr Flächen vermietet als 2016.
Kommunikation
Bildung/
2,0 %
Gesundheitswesen
3,0
Verträge nach Fläche im Vergleich Verträge nach Anzahl im Vergleich
%
6,9
%
228.300
Gesamtfläche 2016: Gesamtfläche 2017: Gesamtzahl 2016: Gesamtzahl 2017:
Consultants 9,2 270.000 m² 369 254
% 432.000 m²
Energie/
39,7 % Industrie
226
120.300
7%
165
10,
IT/
Telekommunikation
58.500
55.600
56.000
86
54.900
%
39.800
33.600
,9 31.400
11
23.600
16,6 %
39
35
24
19
14
Öffentliche
9
6
Hand
Sonstige < 500 m2 501–1.000 m2 1.001–2.000 m2 2.001–5.000 m² > 5.000 m² < 500 m2 501–1.000 m2 1.001–2.000 m2 2.001–5.000 m² > 5.000 m²
Quelle: Research E&G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2017 Quelle der Darstellungen: Research E&G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2017
14 I Entwicklungen 2017/2018 Entwicklungen 2017/2018 I 15
Mieten in peripheren Lagen Neubauvermietungen im Stuttgarter werden. Lediglich in den östlichen
ziehen weiter an Engineering Park und im Bürocam- Randlagen gingen die Mietpreise
pus Fasanenhof zu einer weiteren aufgrund fehlender Neubauflächen
Die Spitzenmiete in südlicher Rand- Steigerung der Durchschnittsmiete. zurück. Da hier allerdings einige
lage konnte 2017 mit 16,50 €/m² In den nördlichen Randlagen konnte Projektentwicklungen in Planung
auf Vorjahresniveau gehalten wer- durch die Vermietung hochwertiger sind, dürften sie in den kommenden
den. Dazu trugen weitere Vermie- Büroflächen ebenfalls eine Steige- Jahren vor allem im Spitzensegment
tungen in den Büroneubauten der rung sowohl der Spitzen- als auch wieder deutlich steigen.
Airport City bei. Gleichzeitig führten der Durchschnittsmiete beobachtet
Spitzen- und Durchschnittsmieten Stuttgart City 2007 bis 2017 in €/m²
24,30
23,00
22,80
21,50
20,00
20,00
18,80
18,00
18,00
17,50
17,50
Spitzenmieten
18,50
16,20
15,90
15,30
14,50
14,40
14,50
14,50
14,30
14,30
13,60
Durchschnittsmieten
Dynamisch nach oben: die Mietpreisentwicklung.
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Mit einem Wert von 24,30 €/m² legte die Spitzenmiete in Stuttgart gegenüber dem Vorjahr um 5,6 %
zu. Für das gesamte Stadtgebiet inklusive Leinfelden-Echterdingen lag die Durchschnittsmiete bei
etwa 13,70 €/m² und stieg damit im Vergleich zu 2016 um 6,2 %.
Spitzen- und Durchschnittsmieten 2017 in €/m²
Neue Spitzenwerte bei Neu- erzielen. Beides führte zu einer Er- sind kaum noch Mietflächen in dieser
bauten und Bestand höhung der Durchschnittsmiete Preisklasse zu bekommen. Zwischen
24,30
in der Stuttgarter City um 14,1 % auf 10,01 €/m² und 13,00 €/m² lagen 109
In der Stuttgarter City zogen die Mie- 18,50 €/m² im Vergleich zum Vorjahr. Vertragsabschlüsse, hiervon 45 in der
ten erneut deutlich an. So bewegten In der Stuttgarter Innenstadt legten Stuttgarter City und der Innenstadt,
18,60
18,50
sich die erzielten Mietpreise im Neu- die Mietpreise ebenfalls zu. Sowohl die anderen in peripheren Lagen.
15,90
baubereich in einer Preisspanne zwi- die Durchschnittsmiete als auch die 52 Verträge wurden mit Mietprei-
14,00
13,40
schen 19,00 bis und 29,90 €/m², wo- Spitzenmiete erhöhten sich gegen- sen zwischen 13,01 und 15,00 €/m²
12,00
bei hier teilweise Sonderfaktoren wie über 2016 um 3,9 % bzw. 2,7 %. registriert. Im Segment zwischen Ø gesamtes Stadtgebiet: 13,70
11,30
11,00
10,20
ein höherwertiger Flächenausbau 15,01 und 17,00 €/m² wurden 21
oder Ausgleichsbeträge für Umsatz- Mietverträge abgeschlossen. Deutlich
steuerschäden zum Tragen kamen. Steigerung in allen Preisseg- gestiegen ist die Anzahl der Vertrag- Spitzenmieten
Aber auch bei den Bestandsflächen menten sabschlüsse im Preissegment über
führte die Angebotsknappheit zu 17,00 €/m². Während sie im Vorjahr
Durchschnittsmieten
weiteren Preissteigerungen. In Ver- Im Preissegment bis 10,00 €/m² bei 26 lag, konnten 2017 41 Ab-
bindung mit umfangreichen Moder- wurden mit 35 Verträgen rund 61 % schlüsse erfasst werden, und zwar City Innenstadt Außenbezirk Nord Außenbezirk Ost Außenbezirk Süd
nisierungen ließen sich hier Miet- weniger Abschlüsse getätigt als im fast ausschließlich Verträge in der
preise zwischen 15,00 und 19,00 €/m² Vorjahr. Vor allem in der Innenstadt Stuttgarter City.
Quelle der Darstellungen: Research E&G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2017
16 I Entwicklungen 2017/2018 Entwicklungen 2017/2018 I 17
Leerstand erreicht kritische Größe. Fertigstellungsvolumen in Stuttgart in m²
Baufertigstellung Vorvermietung
Mit etwa 2,1 % erreichte die Leerstandsquote zum 31.12.2017 einen der niedrigsten Werte aller
Zeiten seit dem systematischen Festhalten der einschlägigen Zahlen. Insgesamt standen nur noch
180.800*
ca. 167.000 m² Bürofläche zum kurzfristigen Bezug zur Verfügung. Vor allem mangelt es an qualitativ
149.200
hochwertigen Flächen.
128.600
121.000*
119.300
110.500
109.600*
Rückgang in nahezu allen Den größten Rückgang mit rund Randlagen bieten mehr Pro-
81.900
81.200
Teilmärkten 46,8 % verzeichnete Leinfelden-Ech- jektmöglichkeiten
72.500
69.500
64.300*
62.700
terdingen. Dies lag allerdings vor
45.900
42.000
41.200
37.000
33.600
36.300
Inzwischen ist das Flächenangebot allem daran, dass ein größeres Bei Großgesuchen werden die Rand-
23.200
nicht nur in der City und der Innen- Verwaltungsgebäude mit nahezu lagen in den nächsten zwei Jahren
stadt angespannt. Auch die periphe- 15.000 m² wegen anstehender brand- zunehmend in den Vordergrund rü-
ren Lagen verfügen nur noch über ein schutzrechtlicher Maßnahmen für cken, da sich hier mehr Möglichkeiten
knappes Flächenangebot. den kurzfristigen Bezug nicht mehr für Projektentwicklungen ergeben. 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
zur Verfügung gestellt werden konnte. Dies wird für weitere Preissteigerun- * Geplante Baufertigstellung bzw. Vorvermietung
Für Unternehmen auf der Suche gen sorgen. In der City und Innenstadt
nach kurzfristig beziehbaren Bü- Um rund 43,6 % auf gerade ist in den kommenden zwei Jahren
roflächen steht aktuell lediglich einmal 21.900 m² hat sich die keine große Ausdehnung des knap-
eine sehr überschaubare Auswahl Auswahl an Büroflächen in der pen Flächenangebots zu erwarten.
an Objekten zur Verfügung. Dies Innenstadt reduziert, in der City In diesen Lagen wird es erst wie-
führt teilweise dazu, dass bestehen- stehen nur noch rund 22.000 m² der nach 2020 zu einer Entspannung
de Mietverträge mangels adäquater zur Verfügung. kommen, wenn neue Projekte bereit-
Alternativen nochmals verlängert Diese Flächen sind auf verschiedenste stehen. Die jetzt im Bau befindlichen
werden. Unter dem Gesichtspunkt Gebäude verteilt, zusammenhängen- Neubauvorhaben werden kurzfristig Angebotsreserve zum 31.12.2017 und die prozentuale Veränderung zu 2016
einer Ergebnisoptimierung ist es hilf- de Flächen wird man nahezu nicht nicht mehr als 15.000 m² noch ver-
reich einen Berater hinzuzuziehen. vorfinden. fügbare Fläche auf den Markt bringen.
–-19,0 %
Stuttgart-City
–-3
%
0,
4,2
2
%
++1
%
1,8
–-1
3%
–-4,3,6 %
–+
++1,3 %
Gesamt
–-39,0 %
167.000 m2
–-4
6,8
%
%
3,6
–-4
Quelle beider Darstellungen: Research E&G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2017Entwicklungen 2017/2018 I 19
Leerstände im deutschlandweiten Vergleich in % 2011
2012
2013
2014
14,4
13,9
13,8
2015
12,5
11,8
11,7
11,8
11,6
2016
10,9
10,9
10,4
9,8
2017
8,7
8,4
8,4
8,2
8,1
7,7
7,6
7,4
7,4
7,0
6,9
6,8
6,3
5,9
5,8
6,0
5,7
5,7
5,4
5,3
5,2
5,1
4,9
4,8
5,1
4,3
4,3
4,3
4,0
3,5
3,6
3,7
3,7
2,8
2,5
2,1
2,2
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt a. M. Stuttgart München
Top-7 knacken die Vier-Millionen-Grenze. Flächenumsatz der Top-7-Standorte 2007 bis 2017 in m² Berlin
München
877.600
Mit einem Büroflächenumsatz von insgesamt rund 4,1 Mio. m² schloss der Vermietungsmarkt an
den deutschen Top-7-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a. M., Hamburg, Köln, München und
764.000
853.000
820.000
765.000
Stuttgart zum 31.12.2017 erstmals über der Vier-Millionen-Marke und erreichte damit ein neues Re-
755.000
716.700
kordergebnis, das den hohen Vorjahreswert nochmals um 4 % übertraf. Die Leerstandsquote ging bis
608.000
590.000
Frankfurt a. M.
583.950
540.000
zum Ende des vierten Quartals an allen Top-7-Standorten zurück. Hamburg
432.000
Düsseldorf
Berlin knapp vor München Spitzenmiete auf 39,50 €/m² Leerstand erreicht neues Tief Köln
Stuttgart
290.000
280.000
285.000
285.000
270.000
Der Büromarkt in Berlin lag mit einem Bei der Spitzenmiete lag Stuttgart Bei einem Gesamtbüroflächenbe-
194.000
191.500
180.000
171.000
169.000
Flächenumsatz von 880.000 m² noch mit einem Anstieg von 6 % hinter stand inklusive Untermietflächen
vor München auf dem ersten Platz. Trei- Berlin mit einem Zuwachs von 9 %. von 90,7 Mio. m² ist die Angebots-
ber waren hier zum einen Zalando mit In Frankfurt zog sie mit 2 % an und reserve der Top-7-Standorte auf 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
diversen Großanmietungen über ins- erreichte den bundesweiten Höchst- 3,7 Mio. m² geschrumpft. Dies ent-
gesamt knapp 125.000 m², zum ande- wert von 39,50 €/m². Dasselbe gilt spricht 4,1 % des Büroflächenbe-
ren Anbieter von Co-Working-Flächen. für Düsseldorf: Die Stadt konnte die stands. Den extremsten Rückgang
Durch ein starkes viertes Quartal lande- Spitzenmiete um 2 % auf 27,00 €/m² verzeichnete Berlin mit einem
te München mit insgesamt ca. 878.000 steigern. Hamburg und Köln blieben Minus von 39 %. Auch München Stuttgart im bundesweiten Vergleich
m² auf Platz 2. Frankfurt erreichte ein bei ihren Vorjahreswerten. Mün- (– 31 %) und Stuttgart (– 24 %)
historisches Hoch, hier wurden rund chen verzeichnete einen minimalen kämpfen mit dem knappen Flächen-
Flächenumsatz in m² Spitzenmiete in €/m2 Durchschnittsmiete in €/m2 Leerstandsquote in %
728.300 m² umgesetzt. Größter Ab- Rückgang um 1 % auf 35,00 €/m². angebot. An den anderen Standorten
2016 2017 2016 2017 2016 2017 2016 2017
schluss war hier die Anmietung zweier Zu der nach Frankfurt höchsten Spit- wurden ebenfalls hohe Rückgän-
Büroprojekte im Europaviertel mit ins- zenmiete trugen unter anderem ge zwischen 18 % (Frankfurt) und Hamburg 550.000 640.000 26,00 26,00 15,50 15,20 5,1 4,3
gesamt 52.600 m² durch die Deutsche Großanmietungen von WeWork und 15 % (Hamburg) verzeichnet. In die- Berlin 820.000 900.000 27,50 30,00 16,10 19,00 3,7 2,2
Bahn AG. In Hamburg erreichte der Um- Amazon bei. Auch bei den Durch- sem und dem kommenden Jahr wer- Düsseldorf 330.800 358.700 26,50 27,00 14,40 15,35 9,8 8,4
satz verglichen mit 2016 ein um 16 % schnittsmieten standen Berlin mit den voraussichtlich 259 Büroprojekt Köln 410.000 310.000 21,50 21,50 14,30 13,70 5,1 3,8
höheres Ergebnis, in Düsseldorf wurde einer Steigerung von rund 18 % und mit einer Fläche von rund 2,5 Mio. m²
Frankfurt a. M. 563.400 729.100 38,50 39,50 18,50 20,30 11,7 8,7
der Vorjahreswert um 8 % übertroffen. Frankfurt mit 13 % an vorderster fertiggestellt. Ein Großteil hiervon ist
Rückgänge von 30 % bzw. 38 % verzeich- Stelle. München (+ 9 %), Düsseldorf jedoch schon vorvermietet oder für Stuttgart 432.000 270.000 23,00 24,30 12,90 13,70 2,8 2,1
neten die Büromärkte in Köln und Stutt- (+ 7 %) und Stuttgart (+ 6 %) erzielten Eigennutzer vorgesehen, steht dem München 764.000 877.600 35,25 35,00 15,50 16,90 3,7 2,5
gart. An beiden Standorten waren die einstellige Steigerungsraten. In Ham- Markt also nicht zur Verfügung.
Ergebnisse 2016 allerdings durch Son- burg (– 2 %) und Köln (– 3 %) gingen
dereffekte überdurchschnittlich hoch. die Mieten hingegen leicht zurück.
Quelle aller Darstellungen: Research German Property Partners, Stand: 31.12.201720 I Kapitelbeschreibung Stuttgart – Zentral I 21
pass erhöhten sich die Mietpreise in
der City um 15 % auf durchschnittlich Innenstadt < 500 m2 501 - 1.000 m2 1.001 - 2.000 m2 2.001 - 5.000 m2 > 5.001 m2
Stuttgart – Zentral. 18,50 €/m² und um 20 % in der Spit-
zenmiete auf 24,30 €/m². In der Innen-
stadt stieg die Durchschnittsmiete um
% Anteil Fläche
m 2
39 %
13.318
22 %
7.363
27 %
9.155
12 %
4.120
0%
0
Ø Mietpreis 13,30 €/m2
4 % auf 13,30 €/m² und die Spitzenmie-
te um 13 % auf 18,60 €/m². Spitzenmiete 18,60 €/m2
Ein gleich bleibendes Vermietungsvolumen, aber deut-
lich veränderte Anforderungen an die Flächenqualität
Stuttgarter Norden: Der Büromarkt ist nahezu leergefegt.
sind die Ursache, dass die Nachfrage nach Projektent-
wicklungen und Gebäudeoptimierungen steigt. Feuerbach Feuerbach/
< 500 m2 501 - 1.000 m2 1.001 - 2.000 m2 2.001 - 5.000 m2 > 5.001 m2
Zuffenhausen
Feuerbach und Zuffenhausen zählen % Anteil Fläche 53 % 15 % 32 % 0% 0%
immer noch zu den automobilgepräg- m 2
2.973 858 1.850 0 0
ten Standorten. Der Umsatz 2017 liegt
Ø Mietpreis 11,30 €/m2
mit 5.800 m² deutlich unter dem 10-Jah-
Spitzenmiete 14,00 €/m2
res-Durchschnitt und nur bei 10 % des
Ergebnisses von 2016. Das Vorjahr war
Projekt „URBANIC“, Zuffenhausen; Quelle: Fritz OHG
allerdings geprägt von verschiedensten nierenden Nutzer Robert Bosch GmbH, pletter Bürocampus entstehen. Vor-
Großanmietungen im Gebiet. Nachdem verleihen dem Standort aus der Pers- gesehen sind insgesamt ca. 35.000 m²
2017 keine Neubauflächen fertiggestellt pektive der Siemensstraße ein moder- Bürofläche. Die erforderlichen Geneh-
Stuttgart City/Innenstadt – Lage mit begrenztem Angebot. wurden und keine nennenswerten nes Erscheinungsbild. In einigen Jahren migungen sind in Vorbereitung, sodass
Großflächen auf dem Markt zur Verfü- wird dies ergänzt durch die vollständige bei einer entsprechenden Vorvermie-
Die in den vergangenen Jahren mehr- City/Innenstadt so geschätzte Urba- Königstraße werden weitere Entwick- gung standen, ist dieses Ergebnis dem Neubebauung des heutigen Areals der tung ein zeitnaher Start erfolgen kann.
fach angesprochene Knappheit der nität nachzubilden. Wer neue Flächen lungen in ihrer Umgebung nach sich momentan sehr angespannten Markt in Daimler AG an der Heilbronner Straße Die Kombination aus Büroflächen und
Flächen hat sich 2017 erneut ver- benötigt, überlegt, ob sich bei entspre- ziehen. Beobachten konnte man dies diesem Gebiet geschuldet. mit einer neuen Mercedes-Benz Nie- gastronomischer Nutzung in Verbin-
schärft. Besser dürfte die Situation chender ÖPNV-Anbindung eines der schon in der Umgebung des Gerbers, Im Bereich Maybachstraße ist derzeit derlassung. Dann wird die Heilbronner dung mit modernster Architektur wird
werden, wenn ab 2020 neue Projekte genannten Gebiete anbietet oder ob wo verschiedene angrenzende Gebäu- das Projekt MayOffice in Vorbereitung. Straße bis auf wenige Gebäude/Grund- den Charme dieser Entwicklung aus-
dem Markt zur Verfügung stehen und zunächst der Vertrag am Standort un- de zwischenzeitlich einer Sanierung Der Baustart ist 2018 vorgesehen, die stücke ihr Erscheinungsbild vollständig machen. Konzeptionell ist die Anord-
damit wieder Auswahlmöglichkeiten ter angepassten Mietpreisen verlängert unterzogen wurden. Gleiches dürfte Fertigstellung der ca. 8.500m² großen erneuert haben. Direkt an der B 295 im nung verschiedener Gebäude um einen
gegeben sind. Derzeit gibt es hier so werden sollte. Bis 2019/2020 wird sich im Umfeld der Eberhardhöfe passieren, Büroentwicklung Mitte 2020. In direkter Bereich der Bregenzer-/Ecke Leobener zu schaffenden Platz vorgesehen. Dies
gut wie nichts. Das ist insofern fatal, die Situation in der Stuttgarter City und zumal eine Entwicklung der LBBW das Nähe entsteht an der Maybachstraße Straße wird die Robert Bosch GmbH ist im Übrigen das einzige Projekt auf
als eine Unterbringung in der Stutt- der Innenstadt nicht maßgeblich ver- Erscheinungsbild an der Ecke Eberhard- ein kleineres Projekt mit ca. 6.000 m², das auf dem jetzigen Parkplatz als Eigen- Stuttgarter Gemarkung, das kurzfristig
garter City bzw. der Innenstadt nicht ändern. Die vor der Fertigstellung ste- straße/Steinstraße maßgeblich verän- bereits an einen Nutzer aus der Auto- nutzer ein Neubau mit ca. 50.000 m² über solche Flächengrößen verfügt.
nur für die beratenden Berufe zur henden Objekte Lautenschlager-Areal dern wird. Das gilt ebenso für das neue mobilbranche vermietet werden konn- Bürofläche errichten. Vorgesehen ist die
Gewinnung von Mitarbeitern wichtig bzw. Look 21 sind größtenteils schon Designhotel am Pierre-Pflümli-Platz te. Die vor zwei Jahren angekündigte Konzentration verstreut liegender Be-
ist. Auch die öffentliche Hand und Un- vermietet. Große zusammenhängende hinter dem Rathaus und den Neubau Kernsanierung des Leitz-Areals wird triebsteile an diesem Standort. Derzeit Weilimdorf
ternehmen aus dem IT-Bereich setzen Flächen, die den Ansprüchen moderner der Rathausgarage in Verbindung mit sich voraussichtlich um sechs bis neun sind die Entwicklungen am Standort
auf Standorte im Innenstadtbereich, Arbeitsformen genügen, sind nicht vor- zusätzlichen städtischen Büroflächen. Monate verzögern, eine Fertigstellung Feuerbach/Zuffenhausen erheblich ge- Mit einem Leerstand von 3,2 % oder
da ein urbanes Umfeld die Attraktivität handen. Vereinzelt finden sich Flächen Beide Projekte werden 2018 fertig sein. des Projekts ist 2018 vorgesehen. Der prägt von den umfänglichen Umwäl- 12.000 m² ist auch das Gebiet Weilim-
eines Arbeitsplatzes deutlich steigert. in älteren Gebäuden, die zwar zentral Insgesamt konnten in der Stuttgarter Start-up-Campus mit angeschlossenen zungen, vor die sich die Industrie durch dorf zwischenzeitlich praktisch vollver-
Daher spielt die urbane Umgebung liegen, aber nur in Teilen den Ansprü- Innenstadt/City ca. 90.900 m² Fläche Dienstleistungen wie Fitness und Hotel die Herausforderungen der Digitalisie- mietet. Insgesamt konnten im Gebiet
bei der Standortwahl eine wichtige chen an heutige Arbeitsweltvorstel- vermietet werden, 5.000 m² mehr sowie sogenannten Micro Fabs befindet rung und die Veränderungen im Hin- nur noch 54 % des Vorjahresumsatzes
Rolle. Dies führt beispielsweise dazu, lungen gerecht werden. Die aktuellen als im Vorjahr. Der 10-Jahres-Durch- sich weiterhin in Umsetzung. Das Bü- blick auf das autonome Fahren gestellt vermietet werden. Geschuldet ist dies
dass man in den Gewerbegebieten Entwicklungen im Innenstadtbereich schnitt liegt jedoch bei ca. 108.000 m². roprojekt „Technologie-Center I“ an der sieht. nicht der fehlenden Nachfrage, sondern
Stuttgarts durch neue Campus-Ent- wie die Eberhardhöfe, die kurz vor der In den Vermietungen 2017 enthalten Borsigstraße mit einer Gesamtfläche dem nicht vorhandenen Angebot. Die
wicklungen (Löwentor, Vaihingen, Fertigstellung stehen, oder das re- sind eine größere Anmietung der öf- von ca. 23.000 m² wurde im Q4/2017 noch vorhandenen freien Flächen sind
Zuffenhausen) versucht, die in der vitalisierte Karstadt-Gebäude an der fentlichen Hand in einem Bestandsge- fertiggestellt und an die Robert Bosch Zuffenhausen verteilt auf mehrere Gebäude oder nicht
bäude und der Abschluss eines Vertrags GmbH übergeben. Dieser Bauabschnitt mehr zeitgemäß und daher am Markt
im Rahmen einer Projektentwicklung. und die Erweiterung, das „Technolo- Eine weitere Entwicklung zeichnet nur schwer zu positionieren. Mit der
City < 500 m2 501 - 1.000 m2 1.001 - 2.000 m2 2.001 - 5.000 m2 > 5.001 m2
Mietverträge sind zu ca. 30 % im Flä- gie-Center II“ auf der gegenüberliegen- sich bereits seit einiger Zeit ab und Vermietung der letzten Flächen von EY
% Anteil Fläche 22 % 16 % 16 % 5% 41 % chensegment bis 500 m² unterzeichnet den Straßenseite, sind Bestandteile der hat jetzt das Stadium der Realisierung im Jahr 2017 sind alle verfügbaren Groß-
m 2
11.337 7.995 8.443 2.415 21.120
worden, 39 % betrafen das Flächen- weiteren Veränderung des Gewerbe- erreicht. Auf dem Areal der Fritz OHG flächen am Standort belegt, kurzfristige
segment 501 bis 2.000 m² und ca. 29 % gebiets Feuerbach in einen Dienstleis- an der Schwieberdinger-/Ecke Lorenz- größere Bedarfe lassen sich momentan
Ø Mietpreis 18,50 €/m2
beinhalteten Flächen ab 4.000 m² und tungsstandort. Die Entwicklungen der straße in Stuttgart Zuffenhausen soll nicht decken. Eine Neubauentwicklung
Spitzenmiete 24,30 €/m2
mehr. Bedingt durch den Flächeneng- letzten Jahre, auch durch den domi- in mehreren Bauabschnitten ein kom- im Gewerbegebiet mit ca. 15.000 m² ist22 I Stuttgart – Zentral Stuttgart – Zentral I 23
in Vorbereitung, sodass in voraussicht- Wangen/Hedelfingen schnitt von 20.500 m². Geprägt waren alter Produktionsflächen eine höher-
Weilimdorf < 500 m2 501 - 1.000 m2 1.001 - 2.000 m2 2.001 - 5.000 m2 > 5.001 m2
lich etwa 24 Monaten wieder Flächen die Umsätze der vergangenen Jahre wertige Nutzung in Form von mo-
zur Verfügung gestellt werden können. % Anteil Fläche 8% 6% 22 % 28 % 36 % Der Teilmarkt Wangen/Hedelfingen durch die derzeit im Bau befindlichen dernen Büroflächen entstehen kann.
Die Mietpreise haben sich aufgrund des zeigte sich aufgrund geringer Leer- Projekte. Eine Veränderung der Um- Angrenzend an das Gebiet Wangen/
m 2
1.365 1.173 3.931 5.089 6.623
Flächenengpasses auch in Weilimdorf stände und mangelnder Flächenfer- sätze wird sich erst wieder mit neuen Hedelfingen steht in Obertürkheim ein
Ø Mietpreis 11,40 €/m2
erhöht, von durchschnittlich 10,50 €/m² tigstellung wenig dynamisch. Der Projekten einstellen. Momentan sind aufgrund seines industriellen Charak-
Spitzenmiete 13,50 €/m2
auf 11,40 €/m². Gesamtumsatz von ca. 11.000 m² liegt zwei Entwicklungen in der Ulmer Stra- ters ebenfalls außergewöhnliches Pro-
deutlich unter dem 10-Jahres-Durch- ße absehbar, wo durch den Abbruch jekt: das Hammerwerk.
Stuttgarter Süden: Gefragter Standort – entwickeln lohnt sich.
Stuttgarter Osten: Ein neues Bild entsteht. Degerloch
Degerloch < 500 m2 501 - 1.000 m2 1.001 - 2.000 m2 2.001 - 5.000 m2 > 5.001 m2
2017 konnte mit 9.700 m², einer Erhö- % Anteil Fläche 0% 0% 15 % 0% 85 %
Bad Cannstatt Bad Canstatt/
< 500 m2 501 - 1.000 m2 1.001 - 2.000 m2 2.001 - 5.000 m2 > 5.001 m2 hung um 27 % im Vergleich zu 2016,
m 2
0 0 1.466 0 8.190
Wangen/Hedelfingen
eine Umsatzsteigerung erzielt werden.
12 % 0% Ø Mietpreis 11,90 €/m2
Nachdem der Startschuss für den % Anteil Fläche 27 % 31 % 30 % Jedoch wurden alle Verträge im Bereich
Neckarpark 2016 gefallen ist, entwi- m2 1.394 3.070 3.630 3.468 0 des Albplatzes abgeschlossen, da das Spitzenmiete 13,50 €/m2
ckelt sich das Areal Neckarpark nun Ø Mietpreis 10,20 €/m2 sonstige Flächenangebot leider noch
Stück für Stück: Den zentralen Park immer sehr knapp ist. Der Standort Leinfelden-
Spitzenmiete 11,00 €/m2 < 500 m2 501 - 1.000 m2 1.001 - 2.000 m2 2.001 - 5.000 m2 > 5.001 m2
Echterdingen
hat die Stadt bereits verwirklicht, erste bietet aufgrund der guten Infrastruktur
Gewerbebauten der DIBAG entlang der weiterhin Potenzial, dies war für die ge- % Anteil Fläche 1% 4% 13 % 0% 82 %
Daimlerstraße befinden sich im Bau Löwentorstraße der „Leo Business Unternehmen, und den neu entste- tätigten Neuanmietungen sicherlich mit m2 257 2.561 8.671 0 51.500
und sind schon vermietet. Die weite- Campus“ mit insgesamt ca. 24.000 m², henden Flächen des Leo Business ausschlaggebend. Die seit Jahren ge- Ø Mietpreis 12,20 €/m2
ren Entwicklungen auf dem Grund- ein aus drei Gebäuden bestehender Campus dürfte sich eine interessante planten Entwicklungen im Bereich des Spitzenmiete 15,90 €/m2
stück Q8 der Bülow AG und das mar- Campus, der durch seine moderne Ar- Verbindung ergeben, die so an ande- Albplatzes scheinen voranzukommen,
kante Eckgebäude der DIBAG an der chitektur und Fassadengestaltung zu- ren Stuttgarter Bürostandorten nicht mit ersten Veränderungen dürfte in den
Fasanenhof < 500 m2 501 - 1.000 m2 1.001 - 2.000 m2 2.001 - 5.000 m2 > 5.001 m2
Mercedesstraße/Daimlerstraße (Q9) künftig das „Eingangstor“ zum Dienst- gegeben ist. Ergänzt wird der Gesam- nächsten Jahren zu rechnen sein. Der
sind in Planung und werden bis 2021 leistungsstandort Löwentor darstellt. teindruck durch die sehr hochwertige zwischenzeitlich vermeldete Vertrags- % Anteil Fläche 22 % 0% 26 % 0% 52 %
folgen, ebenso das neue Sportbad, das Verfügbar sind heute nur noch ca. Architektur des Eigennutzers Mahle, abschluss der Kanzlei CMS Hasche Siegle m2 3.985 0 4.807 0 9.648
die Landeshauptstadt in Eigenregie er- 16.000 m², da ein Gebäudeteil an die der in modularer Bauweise die Er- in der Stuttgarter City wird zu einer wei- 12,20 €/m2
Ø Mietpreis
stellt. Parallel entsteht im Neckarpark Telekom vermietet werden konnte. weiterung seiner Konzernzentrale bis teren Veränderung am Albplatz führen,
Spitzenmiete 13,50 €/m2
Wohnraum für ca. 3.000 Einwohner. Auch die DIBAG AG ist bereits 2020 vornehmen wird. Insgesamt wird die sich aber erst ab ca. 2022 auswirken
Im Gebiet Löwentor werden jetzt ver- dabei, ein Neubauprojekt an der ein sehr moderner Bürostandort ent- wird. Insgesamt ist der Standort bei ver-
schiedene Planungen der vergange- Löwentorstraße mit einer Gesamt- stehen, der, geprägt von hoher Auf- schiedensten Nutzern aufgrund seiner direkt an der Autobahnausfahrt Leinfel- der 10-Jahres-Durchschnitt für das Ge-
nen Jahre sichtbar. Im Rahmen einer fläche von 10.000 m² (Vorvermie- enthaltsqualität aufgrund der Nähe guten infrastrukturellen Lage und der den-Echterdingen gelegen, wurde 2016 biet bei ca. 16.400 m² liegt. Aufgrund der
gemeinschaftlichen Entwicklung der tung ca. 30 %) bis 2020 zu erstellen. zum Rosensteinpark und den zukünf- Nahversorgungsmöglichkeiten nach wie veräußert und soll ab 2018 durch die Marktenge sind kurzfristige Entwicklun-
SV-Versicherung und der LBBW Im- Zwischen dem unweit des Campus tig vorhandenen Möglichkeiten der vor gefragt, eine weiterhin positive Ent- Entwicklung neuer Bürobauten als „Ein- gen an diesem Standort interessant.
mobilien GmbH entsteht bis 2020 gelegenen Wizemann-Areal, entwi- täglichen Versorgung, für die Zukunft wicklung ist absehbar. gangstor“ dem Gewerbegebiet neuen
auf dem Eckgrundstück Pragstraße/ ckelt für die Zielgruppe der Start-up- sicher gut gerüstet ist. Glanz verleihen. Ein moderner Bürocam-
pus mit drei Gebäuden und insgesamt Fasanenhof
Leinfelden-Echterdingen ca. 26.000 m² wird entstehen. Bereits
vor Baubeginn konnte ein Gebäude mit Das Gewerbegebiet Fasanenhof konnte
Die am Stuttgarter Flughafen entstan- ca. 30 % der Gesamtfläche vollständig 2017 mit einem Vermietungsumsatz von
denen Neubauflächen in den Projekten vermietet werden. Die Fertigstellung des 18.600 m² nahezu an das Vorjahresergeb-
„SkyLoop“ und „SkyPort“ konnten bis Campus ist für 2020/2021 vorgesehen. nis anknüpfen. Großer Beliebtheit erfreut
Ende 2017 nahezu vollvermietet werden. Die Daimler AG erwarb 2017 im Gebiet sich ein 2016 angesiedeltes Co-Working-
In der Folge gibt es Überlegungen für Leinfelden ein Grundstück. Ziel ist es dort, Konzept. In Kombination mit dem
eine weitere Entwicklung derzeit unter- auf insgesamt ca. 50.000 m² bis 2021 den Start-up-Inkubator der GFT AG stehen am
genutzter Grundstücke am Standort. „Daimler Truck Campus“, einen Zusam- Standort jetzt zwei Gebäude zur Verfü-
Das Gewerbegebiet Echterdingen hat menschluss der gesamten Lkw-Sparte, gung, um junge Start-up-Unternehmen
schon in den vergangenen Jahren durch zu entwickeln in verschiedenen Entwicklungsphasen
diverse Entwicklungen eine deutliche Im gesamten Gebiet Leinfelden-Ech- aufzunehmen. Die Anzahl der abgeschlos-
Aufwertung erfahren. So wurde in der terdingen, zu dem auch der Stuttgarter senen Verträge liegt mit 22 Verträgen auf
Dieselstraße im Januar 2017 das Moxy Flughafen zählt, wurden 2017 63.100 m² dem Niveau der letzten Jahre. Frei wer-
Hotel in Betrieb genommen. Das sich an- Bürofläche vermietet, eine Steigerung im dende Flächen wurden vom Markt umge-
schließende ehemalige „Brixner-Areal“, Vergleich zum Vorjahr um 76 %, wobei hend absorbiert. So wurde u. a. ein kom-
Projekt „leo BUSINESS CAMPUS STUTTGART“ Stuttgart Nord; Quelle: LBBW Development GmbHStuttgart – Zentral I 25
Büromarkt Stuttgart im Überblick.
Flächenumsätze 2017
< 10.000 m²
10.001 bis 20.000 m²
NEO, Stuttgart Vaihingen; Quelle: W2 Architekten 20.001 bis 30.000 m²
30.001 bis 40.000 m²
plettes Bürogebäude mit ca. 9.000 m² an Fertigstellung für 2020/2021. Der zum erfolgreichen Büroparks findet seinen
das Land Baden-Württemberg vermietet. Jahresende 2017 fertiggestellte Bauteil Abschluss. Die Erfolgsgeschichte des
A 81
Die stetige Nachfrage am Standort hat un- 1A des KNV-Areals konnte mit einer STEP als Blaupause eines Technologie- Richtung Heilbronn
ab 40.001 m²
terdessen zu zwei neuen Entwicklungen Gesamtgröße von insgesamt 10.800 m² parks mit entsprechender Infrastruktur
geführt. Der Bürocampus Fasanenhof mit 2017 langfristig an die Daimler AG ver- wird nun in der Vermietung weiter- Gewerbe-/
geschrieben, denn die Nachfrage nach Bürostandorte
einer Gesamtfläche von 14.000 m² ent- mietet werden.
steht gegenwärtig in zwei Bauabschnit- Das parallel laufende Projekt der Allianz modernen Büroflächen in einem profes- Stammheim
ten. Schon vor Baubeginn konnten 30 % AG mit einer Größe von ca. 120.000 m² sionellen Umfeld war 2017 nach wie vor Mühlhausen
der Fläche vermietet werden, eine Fer- Bürofläche wird momentan geplant. hoch: Insgesamt konnten inklusive der
tigstellung der Flächen ist für Ende 2019 Der Neubau der Trelleborg AG und eines Neubauflächen ca. 7.100 m² Bürofläche Zuffenhausen
vorgesehen. In direkter Nähe entsteht ein Hotels sind für das erste Halbjahr 2018 am Standort neu vermietet werden.
weiteres Gebäude mit ca. 3.800 m², wovon vorgesehen. Auch hier stehen leider Trotz des eingeschränkten Ange- Münster
A 81
bereits 50 % vermietet sind. Die Fertigstel- keine weiteren Neubauflächen zur Ver- bots konnten am Standort Vaihingen/ Richtung Singen
lung dieses Projekts ist für Ende 2018 vor- fügung. Im Zuge der großen Verände- Möhringen 2017 insgesamt 52.000 m²
Weilimdorf
gesehen. rungen des Gewerbegebiets sind gleich- Bürofläche und damit immer noch ca. Bad Cannstatt
Feuerbach
Somit stehen am Standort Fasanenhof zeitig die Planungen für den Ausbau der 14 % mehr als im 10-Jahres-Durch-
ab Ende 2018 wieder Neubauflächen zu Nord-Süd-Straße vorangeschritten. Ers- schnitt vermietet werden. Der erheb-
Verfügung, deren restliche Vermietung te Veränderungen in Form des zweiten liche Rückgang im Vergleich zu 2016 Stuttgart
aufgrund der niedrigen Leerstandsraten Vollanschlusses der Breitwiesenstraße ist der Tatsache geschuldet, dass das Nord
noch vor der Fertigstellung erfolgen dürf- sind genehmigt und gehen Anfang 2018 Ergebnis des Vorjahres durch außer- Unter-
Stuttgart türkheim
te. Was die seit Jahren angesprochene in die Umsetzung. Parallel dazu hat der gewöhnliche Marktbewegungen ge- Botnang Stuttgart
Mitte Ost Ober-
Verlängerung der Stadtbahnlinie U6 zur Gemeinderat die erforderlichen Mittel prägt war. Mit insgesamt ca. 40.000 m²
Stuttgart türkheim
Messe und zum Flughafen betrifft, haben zur Anpassung der Nord-Süd-Straße im frei verfügbarer Bürofläche bei einem West Wangen
nun die ersten Baumaßnahmen begon- Doppelhaushalt 2018/2019 bewilligt. Gesamtbestand in diesem Gebiet von Stuttgart Süd
nen, sie sollen nach derzeitigem Stand ca. 1,0 Mio. m² liegt der Leerstand bei Hedelfingen
bis Anfang 2020 beendet sein. Im Stuttgarter Engineering Park (STEP) ca. 4,0 %. Diese Flächen beinhalten
entsteht momentan der letzte Neubau, einen gewissen Sockelleerstand und
das Gebäude 8.3, eine Fertigstellung ist sind kleinteilig gestückelt. Die größte Sillenbuch
für Q1/2018 vorgesehen. Dieses Projekt zusammenhängende Fläche umfasst Vaihingen
Vaihingen/Möhringen und STEP konnte ebenfalls schon vor der Fertig- 4.000 m², größere Flächen sind im Ge- Degerloch
stellung vollvermietet werden; dies zeigt biet kurzfristig nicht verfügbar. A 8 Richtung Möhringen
Karlsruhe
Der ursprünglich industriell geprägte einmal mehr, wie attraktiv der STEP als
Standort hat durch die Fertigstellung Bürostandort für seine Nutzer ist. Mit Das nächste verfügbare Projekt ist die Ent- Birkach
diverser neuer Büroprojekte ein neues dem Abschluss dieser Baumaßnahme wicklung „Neo“ an der Ruppmannstraße Autobahn-
kreuz Stuttgart Fasanen-
Erscheinungsbild erhalten und verän- ist das letzte im STEP verfügbare Grund- mit insgesamt ca. 17.700 m², ihre Fer- A 81 hof
dert sich zusehends zu einem modernen stück bebaut und die Entwicklung eines tigstellung ist für 2019 vorgesehen.
Plieningen
Bürostandort.
An der Ecke Industriestraße/Wallgraben A 8 Richtung
Vaihingen/ München
sind die Veränderungen mit der ausge- < 500 m2 501 - 1.000 m2 1.001 - 2.000 m2 2.001 - 5.000 m2 > 5.001 m2 Leinfelden-
Möhringen/STEP
hobenen Grube für die neue Tiefgarage Echterdingen
% Anteil Fläche 8% 11 % 20 % 10 % 51 %
für den Daimler-Campus wohl am deut-
m2 3.990 5.762 10.232 4.874 27.094
lichsten sichtbar. Das Gesamtprojekt
Ø Mietpreis Vaihingen: 12,80 €/m2, Möhringen: 10,40 €/m2 Messe Stuttgart
umfasst neben ca. 75.000 m² Fläche ca.
4.500 neue Arbeitsplätze, geplant ist die Spitzenmiete Vaihingen: 14,20 €/m , Möhringen: 11,50 €/m
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