Stuttgart - innovativ & zukunftsfähig - Der Stuttgarter Büromarktbericht 2017/2018 - German Property Partners

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Stuttgart - innovativ & zukunftsfähig - Der Stuttgarter Büromarktbericht 2017/2018 - German Property Partners
Stuttgart – innovativ & zukunftsfähig.
Der Stuttgarter Büromarktbericht 2017/2018.
Stuttgart - innovativ & zukunftsfähig - Der Stuttgarter Büromarktbericht 2017/2018 - German Property Partners
Büromarktdaten Stuttgart im Überblick.

                 Flächen-         Repräsentative Durchschnitts­               Leerstand   Leerstand      Angebots­           Fertig­stel-       Vorvermie-
   Jahr           umsatz          Spitzenmieten   mieten City                   in m2       in %          bestand          lungsvolumen       tungsvolumen
                   in m2              pro m2        pro m2                                               in Mio. m2            in m2              in m2

   2003         149.000              17,50 €             14,50 €              379.000      5,30            6,973             145.000             80.000

   2004         152.000              17,00 €             14,50 €              415.000      5,70            7,102             129.000             93.500

   2005         145.000              17,00 €             13,50 €              402.000      5,60            7,170              68.500             51.400

   2006         140.000              17,50 €             13,60 €              467.400      6,50           7,222*              52.500             20.500

   2007         169.000              17,50 €             14,50 €              466.000      6,40            7,253              32.600             23.400

   2008         180.000              18,00 €             14,50 €              460.000      6,20            7,367             117.000            116.000

   2009         171.000              18,00 €             13,60 €              453.000      6,12            7,401              40.000             22.000

   2010         194.000              17,50 €             14,30 €              480.000      6,46            7,425              42.400             22.400

   2011         285.000              18,80 €             14,30 €              424.000      5,70            7,449              45.900             41.200

   2012          191.500             20,00 €             14,50 €              399.000      5,40            7,416              37.000             36.300

   2013          258.000             20,00 €             14,40 €              365.000      4,87            7,496              81.200             62.700

   2014          278.000             21,50 €             15,30 €              325.000      4,30            7,536              72.500             91.500

   2015          290.000             22,80 €             15,90 €              270.000      3,54            7,632              74.900             62.100

   2016          432.000             23,00 €             16,20 €              220.000      2,80            7,728             149.200            119.300

   2017         270.000              24,30 €             18,50 €              167.000      2,10            7,853             128.600            110.500

* Datenbasis nach Erhebung BulwienGesa AG + Baasner, Möller & Langwald GmbH                           Quelle: Research E&G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2017
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3 I Kapitelbeschreibung                                                                                                                                                                                        Kapitelbeschreibung I    4

                                                                                                                                          Kriegsberg 32
                                                                                                                                          Büro + Hotel
                                                                                                                                          Büro 13.000 m²
                                                                                                                                          0 % vermietet
                                                                                                                                          Fertigstellung Q3 2019

 Lautenschlager Areal I
 Büro + Einzelhandel
 Büro 6.200 m²                                                                                                                                                                                                     Look 21
 90 % vermietet                                                                                                                                         TMP 1
 Fertigstellung Q4 2017                                                                                                                                                                                            Büro 21.000 m²
                                                                                                                                                        Hotel + Einzelhandel                                       50 % vermietet
                                                                                                                                                        18.5000 m²                                                 Fertigstellung Q4 2018
                                                                                                                                                        95 % vermietet
                                                                                            Europe Plaza                                                Fertigstellung Q1 2021

                                                                                            Büro + Einzelhandel
                               Lautenschlager Areal II                                      Büro 18.000 m²
                               Büro + Einzelhandel + Wohnen                                 100 % vermietet
                               Büro 1.200 m²                                                Fertigstellung Q3 2017
                               0 % vermietet
                               Fertigstellung Q1 2019

                                                                                                                 Dorotheen Quartier
                                                                                                                 Büro + Einzelhandel
                                                                                                                 Büro 25.000 m2
                                                                                                                 100 % vermietet
                                                                                                                 Fertigstellung Q2 2017
                                          THEO 9
                                          Büro + Einzelhandel
                                          Büro 3.400 m²
                                          50 % vermietet
                                          Fertigstellung Q4 2017   Stiftstr. 3
                                                                   Büro + Einzelhandel
                                                                   Büro 700 m²
                                                                   0 % vermietet                                                                                                                Rathausgarage
                                                                   Fertigstellung Q1 2019                                                                                                       Büro + Einzelhandel
                                                                                                                                                                                                Büro 5.000 m²
                                                                                                                                                                                                100 % vermietet
                                                                                                                                                                                                Fertigstellung Q4 2018

Calwer Passage
Büro + Einzelhandel + Wohnen
Büro ca. 11.300 m²
100 % vermietet
Fertigstellung Q4 2020
                                                                                                           EberhardHöfe
                                                                                                          Büro + Einzelhandel + Wohnen
                                                                                                          Büro 3.700 m²
                                                                                                          90 % vermietet
                                                                                                          Fertigstellung Q4 2018

                                                                                                                                                                       Quelle der Darstellungen: Research E&G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2017
Stuttgart - innovativ & zukunftsfähig - Der Stuttgarter Büromarktbericht 2017/2018 - German Property Partners
Inhalt.

Vorwort.......................................................................................................... 6

Leistungsfähige Konzepte für die Zukunft............................................. 8

Das Europaviertel – Kernstück einer neuen Urbanität.......................... 9

Büromarkt: Die Dynamik hält an...........................................................10

Die Treiber am Markt: Industrie und IT..................................................12

2017 weniger Vertragsabschlüsse .........................................................13

Dynamisch nach oben: Die Mietpreisentwicklung............................14

Leerstand erreicht kritische Größe ........................................................16

Top-7 knacken die Vier-Millionen-Grenze..........................................18

Stuttgart City/Innenstadt – Lage mit begrenztem Angebot...............20

Stuttgarter Norden: Der Büromarkt ist nahezu leergefegt.................21

Stuttgarter Osten: Ein neues Bild entsteht..........................................22

Stuttgarter Süden: Gefragter Standort – entwickeln lohnt sich...........23

Büromarkt Stuttgart im Überblick.........................................................25

Aussichten für 2018: Flächenmangel vs. Potenzial ...........................27

Ihre Ansprechpartner ..............................................................................28

E&G Real Estate. German Property Partners .......................................29
Stuttgart - innovativ & zukunftsfähig - Der Stuttgarter Büromarktbericht 2017/2018 - German Property Partners
6I   Vorwort                                                                                                                                                                                                                                Vorwort   I7

Vorwort.

Stuttgart ist starker Standort für Unternehmen – Wirtschaft auf Erfolgskurs.                                                  Die Dynamik hält an, trotz Flächenknappheit.

Stuttgarts Wirtschaft ist auf Erfolgskurs. Die Zahlen der Beschäftigten und der Unternehmen in der Landeshauptstadt           Stuttgart ist als Wirtschaftsstandort weiterhin ausgesprochen attraktiv, ablesbar an der stetigen Nachfrage nach neuen
wachsen. Auch bei der Produktivität ist Stuttgart Spitzenreiter. Stuttgarts Wirtschaftskraft gilt als stärkste deutschland-   Flächen und den anhaltenden Immobilieninvestitionen. Der Umsatz auf dem Vermietungsmarkt war auch 2017 über-
weit.                                                                                                                         durchschnittlich hoch. Zwar lag der Flächenumsatz niedriger als 2016, doch nach diesem absoluten Top-Jahr war nicht
                                                                                                                              von einer erneuten Steigerung auszugehen.
So hat hier das Bruttoinlandsprodukt pro Erwerbstätigem zwischen 2000 und 2015 mit rund 27.000 Euro den stärksten
Zuwachs verzeichnet, sodass Stuttgart deutschlandweit mit einer Wertschöpfung von rund 100.000 Euro pro Erwerbs-              Der bereits im vorigen Jahr angesprochene Flächenmangel in Stuttgart macht sich indes immer mehr bemerkbar. Er
tätigem Spitze ist. Im gleichen Zeitraum wies das verarbeitende Gewerbe einen Zuwachs von 90 % auf, mehr als doppelt          führt unter anderem dazu, dass Neubauten schon deutlich vor der Fertigstellung zu weiten Teilen vermietet sind und
so viel wie der bundesdeutsche Durchschnitt. Die Real- und die Gewerbesteuereinnahmen stiegen zwischen 2013 und               dem Markt kaum Flächen zur Verfügung stehen, wenn die Entwicklung abgeschlossen ist. Auch bei Bestandsgebäuden,
2016 um rund 110 Mio. Euro. Die Arbeitslosenzahl gehört deutschlandweit zu den niedrigsten.                                   so sie den aktuellen Ansprüchen an Digitalisierung, flexible Rahmenbedingungen und ein urbanes Arbeitsumfeld ent-
                                                                                                                              sprechen, ist die Nachfrage weiterhin hoch, sie trifft aber auf einen immer enger werdenden Markt. In diesem Zusam-
Immer mehr Unternehmen zieht es nach Stuttgart und bestehende Firmen expandieren kräftig. In Stuttgart finden sich            menhang wird der Ausbau von Co-Working-Agglomerationen in städtischen Randlagen zunehmend wichtig.
über 34.000 Unternehmen. Zwischen 2006 und 2014 verzeichnete die Stadt einen Anstieg von rund 2.000. Leerstehende
oder leer werdende Flächen finden schnell neue Nutzer. Und nicht nur das: Auf gleicher Fläche entstehen regelmäßig            Stärkster Wachstumstreiber war 2017 einmal mehr die Industrie. Insbesondere die rasante Entwicklung in der Elekt-
mehr Arbeitsplätze; die Flächenproduktivität nimmt zu.                                                                        romobilität bei gleichzeitiger Vorhaltung bisheriger Technologien führt zu erhöhten Flächenbedarfen. Die IT-Branche
                                                                                                                              spielte ebenfalls eine große Rolle, denn vor allem in den Bereichen Energie und Elektromobilität steigt der Bedarf an
Die Stärke und Leistungsfähigkeit unserer hiesigen Wirtschaft sind hervorragend. Wir dürfen uns nicht ausruhen, wenn          IT-gestützten Dienstleistungen rasant.
wir auf diesem Kurs weiter erfolgreich unterwegs sein wollen. Wir sind am Anfang einer Transformation, jetzt gilt es
vorhandene Stärken auszubauen und die Vielfalt unserer Unternehmen weiter voranzubringen. Es gilt den Ausgleich               Mit dieser Entwicklung einher geht eine weitere Steigerung der Mietpreise, sowohl im Innenstadtbereich als auch in den
zwischen Ökonomie, Ökologie und sozialer Gerechtigkeit zu schaffen. Wir laden Sie ein, uns auf diesem Weg aktiv zu            städtischen Randlagen. Gleichzeitig hat die Leerstandsquote 2017 gerade im Bereich qualitativ hochwertiger Flächen
begleiten.                                                                                                                    ein alarmierend niedriges Niveau erreicht. Angesichts dessen sind weitsichtige Investoren ebenso gefragt wie eine ver-
                                                                                                                              antwortungsvoll agierende Politik und Verwaltung.

                                                                                                                              Wie sich die angesprochenen Themen im Einzelnen darstellen, erfahren Sie auf den folgenden Seiten.
                                                                                                                              Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre.

Fritz Kuhn                                          Ines Aufrecht                                                             Mario Caroli                                         Björn Holzwarth
                                                                                                                              Geschäftsführer
Oberbürgermeister der L
                      ­ andeshauptstadt Stuttgart   Leiterin der Wirtschaftsförderung der L
                                                                                          ­ andeshauptstadt Stuttgart                                                              Geschäftsführer
Stuttgart - innovativ & zukunftsfähig - Der Stuttgarter Büromarktbericht 2017/2018 - German Property Partners
Entwicklungen 2017/2018   I9

                                       Entwicklungen 2017/2018.                                                                      Das Europaviertel – Kernstück einer neuen Urbanität.
                                                                                                                                     Das Gesicht des Europaviertels vervollständigt sich zusehends. Innen strebt es seiner Vollendung
                                       Zwei Megatrends kennzeichnen die aktuelle Industrie- und Ar-                                  entgegen, an seinen Rändern geht es gewaltig voran.
                                       beitswelt: der Wandel hin zu flexibler, kreativer Projektarbeit in
                                       einem urbanen Umfeld und die Elektromobilität, die enorme inf-                                Lebendiges Quartier                         Insgesamt werden dort ca. 20.000 m²       einen Standort im Umfeld des Bahnhofs
                                                                                                                                                                                 Bürofläche erstellt, wovon dem Markt      entschieden. So werden künftig ein
                                       rastrukturelle Anpassungen notwendig macht. Beide bringen ge-                                 Mit dem Bezug des „Europe Plaza“ durch      aber maximal der Flügel entlang der       „Holiday Inn Express“ und ein „Hamp-
                                       rade im Immobilienbereich erhebliche Veränderungen mit sich.                                  McKesson, die ehemalige Celesio AG,         Heilbronner Straße mit ca. 10.800 m²      ton by Hilton“ der Holiday-Inn-Gruppe,
                                                                                                                                     wurde das bisher letzte Neubauprojekt       zugeführt werden kann. Die restlichen     ein Vier-Sterne-Haus des Konzepts „Me
                                                                                                                                     mit rund 10.500 m² auf dem Areal an         entstehenden Flächen werden der Ver-      and all Hotels“ im Bonatz-Bau sowie ein
                                                                                                                                     seinen Hauptnutzer übergeben. Dies,         band als Eigennutzer beziehungsweise      Motel One als Neubau auf dem Areal der
                                                                                                                                     zusammen mit einem italienischen Re-        angeschlossene Verbände belegen. Im       ehemaligen EnBW-Zentrale das Ange-
                                                                                                                                     staurant im Erdgeschoss des Gebäudes,       rückwärtigen Bereich entstehen par-       bot erweitern. Insgesamt dürften damit
Leistungsfähige Konzepte für die Zukunft.                                                                                            stellt eine weitere gute Ergänzung des
                                                                                                                                     dortigen Büroumfelds dar. Anfang 2018
                                                                                                                                                                                 allel ca. 120 Wohneinheiten sowie ein
                                                                                                                                                                                 Kindergarten. Auf dem vorletzten freien
                                                                                                                                                                                                                           bis 2020/2021 weitere ca. 700 Betten zur
                                                                                                                                                                                                                           Verfügung stehen.
                                                                                                                                     konnte die Hotelkette Steigenberger in      Grundstück, direkt an der Heilbronner
Neue Arbeitsformen                          Heute schon an morgen denken                vorhersehbare Geschwindigkeit, mit der       der die Cloud No.7 an der Ecke Heilbron-    Straße, dem Grundstück A1.4, können
                                                                                        sich derzeit vieles ändert, bleibt zahl-     ner/Wolframstraße mit ihrem Konzept         bis zu 60.000 m2 Bürofläche entstehen.    Beste Anbindung an den ÖPNV
Bereits seit 2015 sind die Zeichen des      Bereits 2016 hatten wir den kommen-         reichen Industrieunternehmen keine           „Jaz in the City“ eröffnen. Die ebenfalls   Es punktet mit bester Lage, ist nur we-
Wandels in den Arbeitsformen sichtbar.      den Mobilfunkstandard 5G themati-           andere Wahl, als neue und alte Techno-       im Wohnturm enthaltenen Eigentums-          nige Gehminuten entfernt vom Bahnhof      Mit dem Fahrplanwechsel im Dezem-
Die kreative Arbeit im Team löst eher       siert. Er stellt die Grundlage jeglichen    logien parallel zu verfolgen. Dies wieder-   wohnungen werden im Q2/2018 an ihre         und grenzt direkt an das dann fertige     ber 2017 erfolgte die Inbetriebnahme
starre Hierarchiemodelle zunehmend ab,      autonomen Fahrens dar. Nach bisheri-        um führt zu einem zusätzlichen Flächen-      Besitzer übergeben werden. Damit ist        Europaviertel.                            der Stadtbahnhaltestelle „Budapester
das bedeutet oftmals befristete Projekte    gen Aussagen der involvierten Firmen        aufbau, der sich bei einem endgültigen       die angestrebte Urbanität Wirklichkeit                                                Platz“ neben der Bibliothek. Seither ist
mit jeweils neu definierten Rahmenbe-       ist mit ersten Fahrzeugen bis 2020 zu       Technologiewandel wieder erübrigen           geworden. Großzügige Freiflächen und                                                  das Europaviertel mit zwei Haltestellen
dingungen anstelle der routinemäßigen       rechnen, ebenso mit den entsprechen-        dürfte. Entscheidend für die kommenden       eine architektonisch beeindruckende         Hotelnutzer bringen Frequenz              und insgesamt fünf Stadtbahnlinien an
Verfolgung immer gleicher Abläufe.          den Datenanbindungen. Der Trend             Jahre ist es, der Industrie und dem Mit-     Bebauung, dazu das reichhaltige gast-                                                 die Stadt angebunden.
In diesem Zusammenhang hat die Nach-        zur Elektromobilität verstärkt sich jetzt   telstand die notwendige Unterstützung        ronomische Angebot und die moderne          Neben den vorhandenen Hotelansied-
frage nach Co-Working-Arbeitsplätzen in     massiv. Kein Gebäude wird mehr ohne         für eine möglichst reibungslose Transfor-    Stadtbibliothek machen das Europavier-      lungen haben sich weitere Betreiber für
den letzten Jahren deutlich zugenom-        Ladeinfrastruktur geplant, viele werden     mation zu geben. Auch die Gründung des       tel zu einem attraktiven Anziehungs-
men. Hiermit verknüpft ist allerdings       schon entsprechend ausgerüstet. Zu          Cyber Valley Baden-Württemberg, eines        punkt in Stuttgart. Das spiegelt sich in
die Schwierigkeit, dass ein urbanes Um-     den Aufgaben des vorausschauenden           Verbunds der Universitäten Stuttgart und     der Passantenfrequenz deutlich wider.
feld für derartige Arbeitsplätze von ele-   Entwicklers gehört es darüber hinaus,       Tübingen, des Landes Baden-Württem-
mentarer Bedeutung ist. Die Schaffung       im Hinblick auf die Gebäudestruktur         berg, des Max-Planck-Instituts für intel-
größerer Co-Working-Agglomerationen         die Nachrüstung der Ladeinfrastruktur       ligente Systeme und starker Partner aus      Projekte in Sichtweite
mit allen dazugehörigen Annehm-             vorzubereiten. Dies betrifft sowohl die     der Industrie, zeigt deutlich, wie wichtig
lichkeiten des Co-Working wird daher        Möglichkeiten, Ladekabel durch die Ge-      die Nähe der Spitzenforschung zur In-        Die Strabag wird das letzte Hochhaus-
ebenfalls diskutiert. Dabei muss jedoch     bäude zu führen, als auch Maßnahmen,        dustrie ist. Ziel dieses Zusammenschlus-     grundstück direkt an der Kreuzung
sichergestellt sein, dass einerseits eine   damit die entsprechenden Stromkapa-         ses ist es, Kompetenzen zu bündeln und       Türlenstraße/Heilbronner Straße mit
bestimmte kritische Größe mindestens        zitäten verfügbar sind. Die Verwendung      das Thema künstliche Intelligenz wei-        einem entsprechenden Gebäude be-
erreicht oder besser noch überschritten     intelligenter Ladetechnologien wird in      terzuentwickeln. Wie ernst das Thema         bauen. Der Architektenwettbewerb ist
                                                                                                                                                                                                                                         Das Europaviertel 2008.
wird und dass andererseits das Gefühl       den nächsten Jahren eine entscheidende      hierzulande genommen wird, belegt die        ausgelobt worden und die erforderli-
des Co-Working gewährleistet ist, was       Rolle spielen.                              Tatsache, dass dem Forschungsverbund         chen Mieter in Form von zwei Hotel-
wiederum bedeutet, dass eine Art urba-                                                  u. a. BMW, Daimler, Porsche, Bosch und       ketten mit jeweils eigenem Konzept,
nes Umfeld an dezentralen Standorten                                                    die ZF Friedrichshafen angehören, sowie      einem Long-Stay-Konzept der Marke
zumindest teilweise angeboten werden        Herausforderungen für alle                  Facebook und Amazon.                         Adina Apartment Hotel und einem
muss. Co-Working im gewünschten                                                         Ein weiteres Projekt von Industrie und       Short-Stay-Concept der Marke Pre-
Maß kann es nicht nur in der Innenstadt     Der beschriebene Prozess der digitalen      Forschung ist das in der Rekordzeit          mier Inn, sind schon gefunden. Somit
geben, zumal hier die Möglichkeiten be-     Transformation der Industrie führt zu       von 30 Monaten auf dem Campus der            sind die hier entstehenden ca. 18.500
grenzt sind. Die Möglichkeit, ein Projekt   fundamentalen Veränderungen, deren          Universität Stuttgart-Vaihingen er-          m2 Büro- bzw. Hotelfläche bereits dem
kurzfristig zu beenden, da die Mietver-     Auswirkungen wir heute noch nicht           stellte Projekt ARENA 2036, das Acti-        Markt entzogen. Auch das gegenüber
tragslaufzeiten flexibel gehandhabt und     genau abschätzen können. Angetrieben        ve Research Environment for the Next         entstehende Projekt „Look 21“ des
an sich ändernde Rahmenbedingungen          durch das Bestreben der Industrie, wei-     Generation of Automobiles, ein Zent-         Arbeitgeberverbands     Südwestmetall
angepasst werden können, kommt Nut-         terhin eine weltweite Spitzenposition       rum der Automobilindustrie zur Ent-          steht zwischenzeitlich im Rohbau und
zern ebenfalls entgegen.                    zu halten, und bedingt durch die nicht      wicklung neuer Fertigungsabläufe.            wird im Q1/2019 fertiggestellt werden.                                                              Das Europaviertel 2017.
Stuttgart - innovativ & zukunftsfähig - Der Stuttgarter Büromarktbericht 2017/2018 - German Property Partners
10 I   Entwicklungen 2017/2018                                                                                                                                                                                                                                                         Entwicklungen 2017/2018              I 11

Büromarkt – die Dynamik hält an.                                                                                           Die drei größten Vertragsabschlüsse zum 31.12.2017

Auch 2017 präsentierte sich der Stuttgarter Büromarkt mit einem guten Vermietungsergebnis. Zwar                                   Mieter                                                   Teilmarkt                                                               Gesamtfläche
lag der Flächenumsatz mit rund 270.000 m² rund 38 % unter dem Wert des Vorjahres – allerdings
                                                                                                                                  Daimler AG (Eigennutzer)                                 Leinfelden-Echterdingen                                                 ca. 50.000 m2
war 2016 ein absolutes Rekordjahr. Der Durchschnittswert der vorausgegangenen zehn Jahre lag bei
rund 245.000 m².                                                                                                                  Daimler AG (Anmietung)                                   Stuttgart-Vaihingen                                                     ca. 11.500 m2

                                                                                                                                  CMS Hasche Sigle (Anmietung)                             Stuttgart-City                                                          ca. 11.300 m2
Umsatz immer noch über-                 Jahr der größte Einzelumsatz. Die        Rund 52.000 m² Bürofläche wurden im
durchschnittlich hoch                   beiden größten Anmietungen erfolg-       Teilmarkt Vaihingen/Möhringen ver-
                                        ten im dritten Quartal. Hier mietete     mietet, wobei auch hier die Daimler
Rund 270.000 m² Bürofläche konn-        die Daimler AG knapp 11.500 m² im        AG einen Großteil der Flächen ange-
ten bis zum 31.12.2017 in Stuttgart     Gewerbegebiet Stuttgart-Vaihingen        mietet hat. Danach folgte die Stuttgar-
an Unternehmen vermietet werden.        an. Außerdem unterzeichnete die          ter City mit einem Flächenumsatz von
Dies hält zwar dem Vergleich mit 2016   Anwaltskanzlei CMS Hasche Siegle         etwa 51.600 m². Neben der Anmie-          Vermietungsleistung Büroflächen Stuttgart 2007 bis 2017 in m²

                                                                                                                                                                                                                                                                                                432.000
nicht stand, in dem mit 432.000 m2      einen Mietvertrag für ein Neubaupro-     tung der Anwaltskanzlei CMS Hasche
die 400.000er-Marke locker getoppt      jekt in der Stuttgarter City über rund   Siegle flossen zwei größere Mietver-
wurde. Allerdings flossen 2017 mit      11.300 m².                               träge mit der Stadt Stuttgart und dem
lediglich etwa 56.800 m² wesentlich                                              Land Baden-Württemberg in das
weniger Eigennutzerabschlüsse in                                                 Ergebnis ein. Ebenfalls eine hohe
das Gesamtergebnis ein. Im Jahr da-     Größter Flächenumsatz in                 Nachfrage war bei den fertigge-

                                                                                                                                                                                                                                                                           290.000
                                                                                                                                                                                               285.000
vor waren hier rund 132.000 m² zu       Leinfelden-Echterdingen                  stellten Neubauflächen zu verzeich-

                                                                                                                                                                                                                                                         278.000

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  270.000
                                                                                                                           Ø-Vermietungsleistung: 244.850

                                                                                                                                                                                                                                        258.000
verzeichnen gewesen. Die im ersten                                               nen. So konnten in den Projekten

                                                                                                                                                                               194.000
Quartal 2017 getroffene Entschei-       Aufgrund der Projektentwicklung der      „Lautenschlager-Areal“ und „Theo 9“

                                                                                                                                                                                                                    191.500
                                                                                                                                             180.000
dung der Daimler AG für ein eigenes     Daimler AG bildete Leinfelden-Echter-    bereits vor der Fertigstellung große

                                                                                                                                                                 171.000
Projekt in Leinfelden-Echterdingen      dingen den stärksten Teilmarkt mit ei-   Teile vermietet werden.

                                                                                                                              169.000
über etwa 50.000 m² blieb in diesem     nem Flächenumsatz von ca. 61.300 m².

                                                                                                                             2007           2008               2009           2010            2011                 2012                2013            2014               2015                 2016               2017

                                                                                                                           Vermietungsleistung in Stuttgart und den Teilmärkten in m²

                                                                                                                                                                2007         2008          2009            2010                2011        2012        2013             2014           2015               2016         2017

                                                                                                                                                       City    61.500      44.400         38.200          32.800              63.000    61.500       34.600           53.100          65.700        52.800         51.600
                                                                                                                                           Innenstadt          46.600       41.700        83.800          66.600              97.500   58.400        51.000           44.200          53.500        32.200         39.300
                                                                                                                                 Vaihingen/Möhringen           13.700       18.500        20.200          26.200              56.300    18.200       62.200           34.700          56.300     141.200           52.000
                                                                                                                                           Fasanenhof           2.300       10.600         2.700           5.300              12.500     7.400         5.700           9.100          10.300        19.600         18.600

                                                                                                                             Feuerbach/Zuffenhausen             6.800       12.300         3.300          28.500          24.800        18.700       27.200           34.700          37.400        64.700           5.800

                                                                                                                                            Degerloch           7.200        9.200         4.900           2.100               4.000     4.800         1.900           1.500           1.300              7.100      9.700

                                                                                                                                           Weilimdorf           5.100       12.800         5.900          11.400               5.500     5.300         7.700          30.900          42.900        33.100         18.100

                                                                                                                              Bad Cannstatt/Wangen             15.400       12.500         8.100           8.300              13.400    12.000       19.800           54.900          15.100        45.500         11.800
                                                                                                                             Leinfelden-Echterdingen           10.400       18.000         3.900          12.800               8.000     5.200       47.900           14.900           7.500        35.800         63.100

                                                                                                                                             Gesamt           169.000      180.000       171.000         194.000       285.000         191.500      258.000          278.000         290.000     432.000          270.000

                                                                                                                                                                                                                                        Quelle der Darstellungen: Research E&G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2017
Stuttgart - innovativ & zukunftsfähig - Der Stuttgarter Büromarktbericht 2017/2018 - German Property Partners
12 I   Entwicklungen 2017/2018                                                                                                                                                                                                                                                                                          Entwicklungen 2015/2016      I 13

Die Treiber am Markt: Industrie und IT.
Die Industrie spielte 2017 nach wie vor eine entscheidende Rolle. Vor allem die Entwicklungen in
der Elektromobilität machen sich in deutlichen personellen Aufstockungen der Automobilhersteller
bemerkbar.

IT-Dienstleistern fällt eine                            spielen IT-gestützte Dienstleistun-         sundheitswesen war gleichfalls eine
wichtige Rolle zu                                       gen eine immer größere Rolle. Start-        erfreuliche Nachfrage zu verzeich-
                                                        ups vorzugsweise in diesem Bereich          nen. Allerdings tun sich Schulungs-
Mit knapp 107.000 m² entfielen fast                     schießen nahezu wie Pilze aus dem           unternehmen aufgrund ihrer spe-
40 % des Flächenumsatzes auf In-                        Boden. Das schlägt sich in den Zah-         ziellen baulichen Anforderungen
dustrieunternehmen, davon etwas                         len sehr deutlich nieder: Unterneh-         weiterhin schwer, geeignete Flä-
mehr als die Hälfte auf die Automo-                     men aus dieser Branche mieteten             chen in der Stuttgarter Innenstadt
bilbranche. Rund 32.000 m² neue Bü-                     rund 28.900 m² an.                          zu finden. In der Gruppe „Sonstige
rofläche wurden von der öffentlichen
Hand angemietet. Der Grund dafür
                                                                                                    Dienstleister“ werden verschiede-
                                                                                                    ne Dienstleister wie beispielsweise
                                                                                                                                                               2017 weniger Vertragsabschlüsse.
sind teilweise größere Interimsan-                      Berater legen bei der                       Architekten, Ingenieure sowie Han-
mietungen aufgrund anstehender                          Nachfrage zu                                delsunternehmen gebündelt. Rund                            Ein Neubauvorhaben der Daimler AG in Leinfelden-Echterdingen stellte 2017 den größten Einzelum-
Gebäudesanierungen, z. B. die kurz-                                                                 16,6 % des Flächenumsatzes entfie-
                                                                                                                                                               satz dar. Der hier entstehende „Daimler Truck Campus“ umfasst etwa 50.000 m² Bürofläche und soll
zeitige Auslagerung von Teilen des                      Auch bei den beratenden Unterneh-           len 2017 auf sie.
SWR mit rund 7.000 m². Hinzu kam                        men nahm die Nachfrage zu. Auf sie                                                                     2020/2021 fertiggestellt sein.
die hohe Nachfrage vonseiten der                        entfielen etwa 24.900 m² und damit
IT-Branche. Gerade in den Bereichen                     rund 9,2 % des gesamten Flächen-
Energiewende und Elektromobilität                       umsatzes. Im Bildungs- und Ge-                                                                         Rückgang im kleinflächigen                                                    stellt werden. Hier wurden 165 Ver-                  überschaubar. Im Flächensegment
                                                                                                                                                               Segment                                                                       träge im Vergleich zu 226 im Vorjahr                 zwischen 2.000 bis 5.000 m² gab es
                                                                                                                                                                                                                                             abgeschlossen – dies entspricht einer                lediglich sechs Vertragsabschlüsse.
                                                                                                                                                               Bis zum 31.12.2017 wurden insgesamt                                           Reduzierung von etwa 30 %. Eine zen-                 Im Bereich > 5.000 m² waren neun
                                                                                                                                                               261 Verträge abgeschlossen. Stark war                                         trale Rolle spielte dabei sicherlich das             Vertragsabschlüsse zu verzeichnen,
                                                                                                                                                               2017 vor allem das dritte Quartal mit                                         knappe Angebot an Flächen dieser Grö-                die aber rund 45 % des gesamten
Flächenumsatz der Branchen in %                                                                                                                                allein 92 Vertragsabschlüssen und ei-                                         ßenordnung. Ebenfalls einen erhebli-                 Flächenumsatzes ausmachten. Zu-
                                                                                                                                                               nem Umsatz von rund 109.000 m². Ein                                           chen Rückgang gab es bei den Ver-                    gelegt hat die Anzahl der Verträge in
                                                                                                                                                               signifikanter Rückgang bei der Anzahl                                         tragsabschlüssen zwischen 501 und                    der Größenordnung zwischen 1.001
                                      Medien/                                                                                                                  der abgeschlossenen Verträge konnte                                           1.000 m². Auch die Anzahl größe-                     und 2.000 m². Hier wurden rund 63 %
                                                           Finanzdienstleister                                                                                 im Flächensegment < 500 m² festge-                                            rer Verträge blieb in diesem Jahr                    mehr Flächen vermietet als 2016.
                                 Kommunikation

                      Bildung/
                                                       2,0 %

              Gesundheitswesen
                                                     3,0

                                                                                                                                                               Verträge nach Fläche im Vergleich                                                                       Verträge nach Anzahl im Vergleich
                                                            %
                                             6,9
                                                 %

                                                                                                                                                                                                                                                   228.300
                                                                                                                                                                    Gesamtfläche 2016:                       Gesamtfläche 2017:                                            Gesamtzahl 2016:                    Gesamtzahl 2017:
           Consultants             9,2                                                                                                                                                                       270.000 m²                                                    369                                 254
                                         %                                                                                                                          432.000 m²
                                                                                                 Energie/
                                                                                        39,7 %   Industrie

                                                                                                                                                                                                                                                                         226
                                                                                                                                                                                                                                                             120.300
                                      7%

                                                                                                                                                                                                                                                                                165
                                   10,
               IT/
Telekommunikation
                                                                                                                                                                                       58.500
                                                                                                                                                                 55.600

                                                                                                                                                                                                                           56.000

                                                                                                                                                                                                                                                                                           86
                                                                                                                                                                                                                  54.900
                                                   %
                                                                                                                                                                          39.800

                                                                                                                                                                                                         33.600
                                                ,9                                                                                                                                              31.400
                                              11

                                                                                                                                                                                                                                    23.600
                                                                    16,6 %

                                                                                                                                                                                                                                                                                                39

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 35
                                                                                                                                                                                                                                                                                                            24

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             19

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              14
                          Öffentliche

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   9
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  6
                               Hand
                                                                             Sonstige                                                                          < 500 m2            501–1.000 m2 1.001–2.000 m2 2.001–5.000 m² > 5.000 m²                               < 500 m2       501–1.000 m2 1.001–2.000 m2 2.001–5.000 m² > 5.000 m²

                                                                                                  Quelle: Research E&G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2017                                                                                                                   Quelle der Darstellungen: Research E&G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2017
Stuttgart - innovativ & zukunftsfähig - Der Stuttgarter Büromarktbericht 2017/2018 - German Property Partners
14 I   Entwicklungen 2017/2018                                                                                                                                                                                                                                            Entwicklungen 2017/2018     I 15

                                                                                                                         Mieten in peripheren Lagen                                 Neubauvermietungen im Stuttgarter                                      werden. Lediglich in den östlichen
                                                                                                                         ziehen weiter an                                           Engineering Park und im Bürocam-                                       Randlagen gingen die Mietpreise
                                                                                                                                                                                    pus Fasanenhof zu einer weiteren                                       aufgrund fehlender Neubauflächen
                                                                                                                         Die Spitzenmiete in südlicher Rand-                        Steigerung der Durchschnittsmiete.                                     zurück. Da hier allerdings einige
                                                                                                                         lage konnte 2017 mit 16,50 €/m²                            In den nördlichen Randlagen konnte                                     Projektentwicklungen in Planung
                                                                                                                         auf Vorjahresniveau gehalten wer-                          durch die Vermietung hochwertiger                                      sind, dürften sie in den kommenden
                                                                                                                         den. Dazu trugen weitere Vermie-                           Büroflächen ebenfalls eine Steige-                                     Jahren vor allem im Spitzensegment
                                                                                                                         tungen in den Büroneubauten der                            rung sowohl der Spitzen- als auch                                      wieder deutlich steigen.
                                                                                                                         Airport City bei. Gleichzeitig führten                     der Durchschnittsmiete beobachtet

                                                                                                                         Spitzen- und Durchschnittsmieten Stuttgart City 2007 bis 2017 in €/m²

                                                                                                                                                                                                                                                                                              24,30
                                                                                                                                                                                                                                                                               23,00
                                                                                                                                                                                                                                                                  22,80
                                                                                                                                                                                                                                                        21,50
                                                                                                                                                                                                                               20,00
                                                                                                                                                                                                                    20,00
                                                                                                                                                                                                18,80
                                                                                                                                              18,00

                                                                                                                                                                  18,00
                                                                                                                              17,50

                                                                                                                                                                            17,50
                                                                                                                                                                                                        Spitzenmieten

                                                                                                                                                                                                                                                                                              18,50
                                                                                                                                                                                                                                                                                16,20
                                                                                                                                                                                                                                                                  15,90
                                                                                                                                                                                                                                                        15,30
                                                                                                                                                                                                                    14,50

                                                                                                                                                                                                                                14,40
                                                                                                                              14,50

                                                                                                                                              14,50

                                                                                                                                                                            14,30

                                                                                                                                                                                                14,30
                                                                                                                                                                  13,60
                                                                                                                                                                                                        Durchschnittsmieten

Dynamisch nach oben: die Mietpreisentwicklung.
                                                                                                                             2007             2008              2009       2010                 2011          2012             2013                 2014          2015           2016        2017
Mit einem Wert von 24,30 €/m² legte die Spitzenmiete in Stuttgart gegenüber dem Vorjahr um 5,6 %
zu. Für das gesamte Stadtgebiet inklusive Leinfelden-Echterdingen lag die Durchschnittsmiete bei
etwa 13,70 €/m² und stieg damit im Vergleich zu 2016 um 6,2 %.
                                                                                                                         Spitzen- und Durchschnittsmieten 2017 in €/m²
Neue Spitzenwerte bei Neu-               erzielen. Beides führte zu einer Er-    sind kaum noch Mietflächen in dieser
bauten und Bestand                       höhung      der    Durchschnittsmiete   Preisklasse zu bekommen. Zwischen

                                                                                                                             24,30
                                         in der Stuttgarter City um 14,1 % auf   10,01 €/m² und 13,00 €/m² lagen 109
In der Stuttgarter City zogen die Mie-   18,50 €/m² im Vergleich zum Vorjahr.    Vertragsabschlüsse, hiervon 45 in der
ten erneut deutlich an. So bewegten      In der Stuttgarter Innenstadt legten    Stuttgarter City und der Innenstadt,

                                                                                                                                                        18,60
                                                                                                                                      18,50
sich die erzielten Mietpreise im Neu-    die Mietpreise ebenfalls zu. Sowohl     die anderen in peripheren Lagen.

                                                                                                                                                                                                                                        15,90
baubereich in einer Preisspanne zwi-     die Durchschnittsmiete als auch die     52 Verträge wurden mit Mietprei-

                                                                                                                                                                                14,00
                                                                                                                                                                13,40
schen 19,00 bis und 29,90 €/m², wo-      Spitzenmiete erhöhten sich gegen-       sen zwischen 13,01 und 15,00 €/m²

                                                                                                                                                                                                                                                12,00
bei hier teilweise Sonderfaktoren wie    über 2016 um 3,9 % bzw. 2,7 %.          registriert. Im Segment zwischen                                                                                                                                                 Ø gesamtes Stadtgebiet: 13,70

                                                                                                                                                                                        11,30

                                                                                                                                                                                                            11,00

                                                                                                                                                                                                                       10,20
ein höherwertiger Flächenausbau                                                  15,01 und 17,00 €/m² wurden 21
oder Ausgleichsbeträge für Umsatz-                                               Mietverträge abgeschlossen. Deutlich
steuerschäden zum Tragen kamen.          Steigerung in allen Preisseg-           gestiegen ist die Anzahl der Vertrag-                                                                                                                                                    Spitzenmieten
Aber auch bei den Bestandsflächen        menten                                  sabschlüsse im Preissegment über
führte die Angebotsknappheit zu                                                  17,00 €/m². Während sie im Vorjahr
                                                                                                                                                                                                                                                                          Durchschnittsmieten
weiteren Preissteigerungen. In Ver-      Im Preissegment bis 10,00 €/m²          bei 26 lag, konnten 2017 41 Ab-
bindung mit umfangreichen Moder-         wurden mit 35 Verträgen rund 61 %       schlüsse erfasst werden, und zwar              City                  Innenstadt          Außenbezirk Nord               Außenbezirk Ost        Außenbezirk Süd
nisierungen ließen sich hier Miet-       weniger Abschlüsse getätigt als im      fast ausschließlich Verträge in der
preise zwischen 15,00 und 19,00 €/m²     Vorjahr. Vor allem in der Innenstadt    Stuttgarter City.
                                                                                                                                                                                                                               Quelle der Darstellungen: Research E&G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2017
Stuttgart - innovativ & zukunftsfähig - Der Stuttgarter Büromarktbericht 2017/2018 - German Property Partners
16 I   Entwicklungen 2017/2018                                                                                                                                                                                                                                                                                          Entwicklungen 2017/2018         I 17

Leerstand erreicht kritische Größe.                                                                                       Fertigstellungsvolumen in Stuttgart in m²

                                                                                                                              Baufertigstellung                        Vorvermietung

Mit etwa 2,1 % erreichte die Leerstandsquote zum 31.12.2017 einen der niedrigsten Werte aller
Zeiten seit dem systematischen Festhalten der einschlägigen Zahlen. Insgesamt standen nur noch

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  180.800*
ca. 167.000 m² Bürofläche zum kurzfristigen Bezug zur Verfügung. Vor allem mangelt es an qualitativ

                                                                                                                                                                                                                                                                149.200
hochwertigen Flächen.

                                                                                                                                                                                                                                                                                         128.600

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             121.000*
                                                                                                                                                                                                                                                                               119.300

                                                                                                                                                                                                                                                                                                   110.500

                                                                                                                                                                                                                                                                                                             109.600*
Rückgang in nahezu allen                 Den größten Rückgang mit rund           Randlagen bieten mehr Pro-

                                                                                                                                                                                                                                         81.900
                                                                                                                                                                                             81.200
Teilmärkten                              46,8 % verzeichnete Leinfelden-Ech-     jektmöglichkeiten

                                                                                                                                                                                                                  72.500

                                                                                                                                                                                                                                                  69.500

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        64.300*
                                                                                                                                                                                                       62.700
                                         terdingen. Dies lag allerdings vor

                                                                                                                                                     45.900
                                                                                                                                   42.000

                                                                                                                                                              41.200

                                                                                                                                                                       37.000

                                                                                                                                                                                                                           33.600
                                                                                                                                                                                36.300
Inzwischen ist das Flächenangebot        allem daran, dass ein größeres          Bei Großgesuchen werden die Rand-

                                                                                                                                            23.200
nicht nur in der City und der Innen-     Verwaltungsgebäude mit nahezu           lagen in den nächsten zwei Jahren
stadt angespannt. Auch die periphe-      15.000 m² wegen anstehender brand-      zunehmend in den Vordergrund rü-
ren Lagen verfügen nur noch über ein     schutzrechtlicher Maßnahmen für         cken, da sich hier mehr Möglichkeiten
knappes Flächenangebot.                  den kurzfristigen Bezug nicht mehr      für Projektentwicklungen ergeben.                 2010              2011              2012                   2013                2014                    2015                   2016                     2017                  2018                  2019
                                         zur Verfügung gestellt werden konnte.   Dies wird für weitere Preissteigerun-                                                                                                                                                                         * Geplante Baufertigstellung bzw. Vorvermietung
Für Unternehmen auf der Suche                                                    gen sorgen. In der City und Innenstadt
nach kurzfristig beziehbaren Bü-         Um rund 43,6 % auf gerade               ist in den kommenden zwei Jahren
roflächen steht aktuell lediglich        einmal 21.900 m² hat sich die           keine große Ausdehnung des knap-
eine sehr überschaubare Auswahl          Auswahl an Büroflächen in der           pen Flächenangebots zu erwarten.
an Objekten zur Verfügung. Dies          Innenstadt reduziert, in der City       In diesen Lagen wird es erst wie-
führt teilweise dazu, dass bestehen-     stehen nur noch rund 22.000 m²          der nach 2020 zu einer Entspannung
de Mietverträge mangels adäquater        zur Verfügung.                          kommen, wenn neue Projekte bereit-
Alternativen nochmals verlängert         Diese Flächen sind auf verschiedenste   stehen. Die jetzt im Bau befindlichen
werden. Unter dem Gesichtspunkt          Gebäude verteilt, zusammenhängen-       Neubauvorhaben werden kurzfristig        Angebotsreserve zum 31.12.2017 und die prozentuale Veränderung zu 2016
einer Ergebnisoptimierung ist es hilf-   de Flächen wird man nahezu nicht        nicht mehr als 15.000 m² noch ver-
reich einen Berater hinzuzuziehen.       vorfinden.                              fügbare Fläche auf den Markt bringen.

                                                                                                                                                                                                                           –-19,0 %
                                                                                                                               Stuttgart-City
                                                                                                                                                                                         –-3

                                                                                                                                                                                                                                                    %
                                                                                                                                                                                            0,

                                                                                                                                                                                                                                                4,2
                                                                                                                                                                                               2
                                                                                                                                                                                                   %

                                                                                                                                                                                                                                             ++1
                                                                                                                                                                                                                                                                   %
                                                                                                                                                                                                                                                               1,8
                                                                                                                                                                                                                                                            –-1
                                                                                                                                                                                                                                                                    3%
                                                                                                                                                                                                                                                                –-4,3,6 %
                                                                                                                                                                                                                                                                          –+
                                                                                                                                                                                                                                                                           ++1,3 %
                                                                                                                                                                                                                 Gesamt
                                                                                                                                                                       –-39,0 %
                                                                                                                                                                                                                167.000 m2

                                                                                                                                                                                                                                                           –-4
                                                                                                                                                                                                                                                              6,8
                                                                                                                                                                                                                                                                    %

                                                                                                                                                                                                          %
                                                                                                                                                                                                      3,6
                                                                                                                                                                                                   –-4
                                                                                                                                                                                                                                      Quelle beider Darstellungen: Research E&G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2017
Entwicklungen 2017/2018                             I 19

                                                                                                                                Leerstände im deutschlandweiten Vergleich in %                                                                                                                                                                                                   2011
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 2012
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 2013
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 2014

                                                                                                                                                                                                                                                                                 14,4
                                                                                                                                                                                                                                                                                13,9
                                                                                                                                                                                                                                                                               13,8
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 2015

                                                                                                                                                                                                                                                                            12,5
                                                                                                                                                                                                                                                                           11,8
                                                                                                                                                                                                                                                                          11,7
                                                                                                                                                                                                  11,8
                                                                                                                                                                                                  11,6
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 2016

                                                                                                                                                                                                10,9
                                                                                                                                                                                                10,9

                                                                                                                                                                                                             10,4
                                                                                                                                                                                                                    9,8
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 2017

                                                                                                                                                                                                                                                                                                8,7
                                                                                                                                                           8,4

                                                                                                                                                                                                                          8,4

                                                                                                                                                                                                                                      8,2
                                                                                                                                           8,1

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 7,7
                                                                                                                                                                                                                                                 7,6
                                                                                                                                                                                                                                                 7,4
                                                                                                                                         7,4
                                                                                                                                        7,0

                                                                                                                                                                                                                                               6,9

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             6,8
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                            6,3
                                                                                                                                                                          5,9

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    5,8
                                                                                                                                     6,0

                                                                                                                                                                                                                                            5,7

                                                                                                                                                                                                                                                                                                        5,7
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         5,4
                                                                                                                                                                        5,3
                                                                                                                                   5,2
                                                                                                                                  5,1

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       4,9
                                                                                                                                                                      4,8

                                                                                                                                                                                                                                                         5,1

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      4,3
                                                                                                                                                                     4,3
                                                                                                                                4,3

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          4,0
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   3,5
                                                                                                                                                                                                                                                               3,6

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                3,7
                                                                                                                                                                                3,7

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    2,8

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      2,5
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          2,1
                                                                                                                                                                                          2,2
                                                                                                                                  Hamburg                              Berlin                    Düsseldorf                                   Köln                        Frankfurt a. M.                           Stuttgart                               München

Top-7 knacken die Vier-Millionen-Grenze.                                                                                        Flächenumsatz der Top-7-Standorte 2007 bis 2017 in m²                                                                                                                                                                            Berlin
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 München

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       877.600
Mit einem Büroflächenumsatz von insgesamt rund 4,1 Mio. m² schloss der Vermietungsmarkt an
den deutschen Top-7-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a. M., Hamburg, Köln, München und

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           764.000
                                                                                                                                                                                                                          853.000
                                                                                                                                       820.000

                                                                                                                                                           765.000
Stuttgart zum 31.12.2017 erstmals über der Vier-Millionen-Marke und erreichte damit ein neues Re-

                                                                                                                                                                                                                                                                                                      755.000
                                                                                                                                                                                                                                               716.700
kordergebnis, das den hohen Vorjahreswert nochmals um 4 % übertraf. Die Leerstandsquote ging bis

                                                                                                                                                                                                                                                                     608.000
                                                                                                                                                                                                  590.000
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 Frankfurt a. M.

                                                                                                                                                                                                                                                                                      583.950
                                                                                                                                                                                540.000
zum Ende des vierten Quartals an allen Top-7-Standorten zurück.                                                                                                                                                                                                                                                                                                  Hamburg

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          432.000
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 Düsseldorf
Berlin knapp vor München                   Spitzenmiete auf 39,50 €/m²               Leerstand erreicht neues Tief                                                                                                                                                                                                                                               Köln
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 Stuttgart

                                                                                                                                                                                                                                                                                                         290.000
                                                                                                                                                                                                                                                                                      280.000
                                                                                                                                                                                                                          285.000

                                                                                                                                                                                                                                                                     285.000

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  270.000
Der Büromarkt in Berlin lag mit einem      Bei der Spitzenmiete lag Stuttgart        Bei einem Gesamtbüroflächenbe-

                                                                                                                                                                                                   194.000

                                                                                                                                                                                                                                               191.500
                                                                                                                                                           180.000

                                                                                                                                                                                171.000
                                                                                                                                        169.000
Flächenumsatz von 880.000 m² noch          mit einem Anstieg von 6 % hinter          stand inklusive Untermietflächen
vor München auf dem ersten Platz. Trei-    Berlin mit einem Zuwachs von 9 %.         von 90,7 Mio. m² ist die Angebots-
ber waren hier zum einen Zalando mit       In Frankfurt zog sie mit 2 % an und       reserve der Top-7-Standorte auf                  2007             2008                  2009                 2010                    2011                 2012                  2013            2014             2015                2016                     2017
diversen Großanmietungen über ins-         erreichte den bundesweiten Höchst-        3,7 Mio. m² geschrumpft. Dies ent-
gesamt knapp 125.000 m², zum ande-         wert von 39,50 €/m². Dasselbe gilt        spricht 4,1 % des Büroflächenbe-
ren Anbieter von Co-Working-Flächen.       für Düsseldorf: Die Stadt konnte die      stands. Den extremsten Rückgang
Durch ein starkes viertes Quartal lande-   Spitzenmiete um 2 % auf 27,00 €/m²        verzeichnete Berlin mit einem
te München mit insgesamt ca. 878.000       steigern. Hamburg und Köln blieben        Minus von 39 %. Auch München               Stuttgart im bundesweiten Vergleich
m² auf Platz 2. Frankfurt erreichte ein    bei ihren Vorjahreswerten. Mün-           (– 31 %) und Stuttgart (– 24 %)
historisches Hoch, hier wurden rund        chen verzeichnete einen minimalen         kämpfen mit dem knappen Flächen-
                                                                                                                                                                        Flächenumsatz in m²                               Spitzenmiete in €/m2                                 Durchschnittsmiete in €/m2                            Leerstandsquote in %
728.300 m² umgesetzt. Größter Ab-          Rückgang um 1 % auf 35,00 €/m².           angebot. An den anderen Standorten
                                                                                                                                                                           2016                     2017                            2016                 2017                        2016                          2017                    2016                             2017
schluss war hier die Anmietung zweier      Zu der nach Frankfurt höchsten Spit-      wurden ebenfalls hohe Rückgän-
Büroprojekte im Europaviertel mit ins-     zenmiete trugen unter anderem             ge zwischen 18 % (Frankfurt) und                        Hamburg                    550.000                 640.000                             26,00                26,00                      15,50                       15,20                           5,1                             4,3

gesamt 52.600 m² durch die Deutsche        Großanmietungen von WeWork und            15 % (Hamburg) verzeichnet. In die-                          Berlin                820.000                 900.000                             27,50                30,00                      16,10                       19,00                           3,7                             2,2
Bahn AG. In Hamburg erreichte der Um-      Amazon bei. Auch bei den Durch-           sem und dem kommenden Jahr wer-                     Düsseldorf                     330.800                 358.700                             26,50                27,00                      14,40                       15,35                           9,8                             8,4
satz verglichen mit 2016 ein um 16 %       schnittsmieten standen Berlin mit         den voraussichtlich 259 Büroprojekt                           Köln                 410.000                 310.000                             21,50                21,50                      14,30                       13,70                           5,1                             3,8
höheres Ergebnis, in Düsseldorf wurde      einer Steigerung von rund 18 % und        mit einer Fläche von rund 2,5 Mio. m²
                                                                                                                                    Frankfurt a. M.                     563.400                 729.100                             38,50                39,50                      18,50                       20,30                       11,7                                8,7
der Vorjahreswert um 8 % übertroffen.      Frankfurt mit 13 % an vorderster          fertiggestellt. Ein Großteil hiervon ist
Rückgänge von 30 % bzw. 38 % verzeich-     Stelle. München (+ 9 %), Düsseldorf       jedoch schon vorvermietet oder für                      Stuttgart                  432.000                 270.000                             23,00                24,30                      12,90                       13,70                           2,8                             2,1

neten die Büromärkte in Köln und Stutt-    (+ 7 %) und Stuttgart (+ 6 %) erzielten   Eigennutzer vorgesehen, steht dem                      München                     764.000                 877.600                             35,25                35,00                      15,50                       16,90                           3,7                             2,5
gart. An beiden Standorten waren die       einstellige Steigerungsraten. In Ham-     Markt also nicht zur Verfügung.
Ergebnisse 2016 allerdings durch Son-      burg (– 2 %) und Köln (– 3 %) gingen
dereffekte überdurchschnittlich hoch.      die Mieten hingegen leicht zurück.
                                                                                                                                                                                                                                                               Quelle aller Darstellungen: Research German Property Partners, Stand: 31.12.2017
20 I Kapitelbeschreibung                                                                                                                                                                                                                                                                 Stuttgart – Zentral   I 21

                                                                                                                                                              pass erhöhten sich die Mietpreise in
                                                                                                                                                              der City um 15 % auf durchschnittlich              Innenstadt      < 500 m2   501 - 1.000 m2   1.001 - 2.000 m2   2.001 - 5.000 m2   > 5.001 m2

Stuttgart – Zentral.                                                                                                                                          18,50 €/m² und um 20 % in der Spit-
                                                                                                                                                              zenmiete auf 24,30 €/m². In der Innen-
                                                                                                                                                              stadt stieg die Durchschnittsmiete um
                                                                                                                                                                                                               % Anteil Fläche
                                                                                                                                                                                                                           m 2
                                                                                                                                                                                                                                    39 %

                                                                                                                                                                                                                                   13.318
                                                                                                                                                                                                                                                    22 %
                                                                                                                                                                                                                                                    7.363
                                                                                                                                                                                                                                                                      27 %
                                                                                                                                                                                                                                                                      9.155
                                                                                                                                                                                                                                                                                         12 %
                                                                                                                                                                                                                                                                                         4.120
                                                                                                                                                                                                                                                                                                               0%

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                0
                                                                                                                                                                                                                  Ø Mietpreis                                 13,30 €/m2
                                                                                                                                                              4 % auf 13,30 €/m² und die Spitzenmie-
                                                                                                                                                              te um 13 % auf 18,60 €/m².                         Spitzenmiete                                 18,60 €/m2

Ein gleich bleibendes Vermietungsvolumen, aber deut-
lich veränderte Anforderungen an die Flächenqualität
                                                                                                                                                              Stuttgarter Norden: Der Büromarkt ist nahezu leergefegt.
sind die Ursache, dass die Nachfrage nach Projektent-
wicklungen und Gebäudeoptimierungen steigt.                                                                                                                   Feuerbach                                           Feuerbach/
                                                                                                                                                                                                                                 < 500 m2   501 - 1.000 m2   1.001 - 2.000 m2   2.001 - 5.000 m2   > 5.001 m2
                                                                                                                                                                                                                Zuffenhausen
                                                                                                                                                              Feuerbach und Zuffenhausen zählen                % Anteil Fläche      53 %            15 %              32 %                 0%                  0%
                                                                                                                                                              immer noch zu den automobilgepräg-                           m 2
                                                                                                                                                                                                                                    2.973            858              1.850                  0                  0
                                                                                                                                                              ten Standorten. Der Umsatz 2017 liegt
                                                                                                                                                                                                                  Ø Mietpreis                                 11,30 €/m2
                                                                                                                                                              mit 5.800 m² deutlich unter dem 10-Jah-
                                                                                                                                                                                                                 Spitzenmiete                                 14,00 €/m2
                                                                                                                                                              res-Durchschnitt und nur bei 10 % des
                                                                                                                                                              Ergebnisses von 2016. Das Vorjahr war
                                                                                                         Projekt „URBANIC“, Zuffenhausen; Quelle: Fritz OHG
                                                                                                                                                              allerdings geprägt von verschiedensten        nierenden Nutzer Robert Bosch GmbH,              pletter Bürocampus entstehen. Vor-
                                                                                                                                                              Großanmietungen im Gebiet. Nachdem            verleihen dem Standort aus der Pers-             gesehen sind insgesamt ca. 35.000 m²
                                                                                                                                                              2017 keine Neubauflächen fertiggestellt       pektive der Siemensstraße ein moder-             Bürofläche. Die erforderlichen Geneh-
Stuttgart City/Innenstadt – Lage mit begrenztem Angebot.                                                                                                      wurden und keine nennenswerten                nes Erscheinungsbild. In einigen Jahren          migungen sind in Vorbereitung, sodass
                                                                                                                                                              Großflächen auf dem Markt zur Verfü-          wird dies ergänzt durch die vollständige         bei einer entsprechenden Vorvermie-
Die in den vergangenen Jahren mehr-                   City/Innenstadt so geschätzte Urba-               Königstraße werden weitere Entwick-                   gung standen, ist dieses Ergebnis dem         Neubebauung des heutigen Areals der              tung ein zeitnaher Start erfolgen kann.
fach angesprochene Knappheit der                      nität nachzubilden. Wer neue Flächen              lungen in ihrer Umgebung nach sich                    momentan sehr angespannten Markt in           Daimler AG an der Heilbronner Straße             Die Kombination aus Büroflächen und
Flächen hat sich 2017 erneut ver-                     benötigt, überlegt, ob sich bei entspre-          ziehen. Beobachten konnte man dies                    diesem Gebiet geschuldet.                     mit einer neuen Mercedes-Benz Nie-               gastronomischer Nutzung in Verbin-
schärft. Besser dürfte die Situation                  chender ÖPNV-Anbindung eines der                  schon in der Umgebung des Gerbers,                    Im Bereich Maybachstraße ist derzeit          derlassung. Dann wird die Heilbronner            dung mit modernster Architektur wird
werden, wenn ab 2020 neue Projekte                    genannten Gebiete anbietet oder ob                wo verschiedene angrenzende Gebäu-                    das Projekt MayOffice in Vorbereitung.        Straße bis auf wenige Gebäude/Grund-             den Charme dieser Entwicklung aus-
dem Markt zur Verfügung stehen und                    zunächst der Vertrag am Standort un-              de zwischenzeitlich einer Sanierung                   Der Baustart ist 2018 vorgesehen, die         stücke ihr Erscheinungsbild vollständig          machen. Konzeptionell ist die Anord-
damit wieder Auswahlmöglichkeiten                     ter angepassten Mietpreisen verlängert            unterzogen wurden. Gleiches dürfte                    Fertigstellung der ca. 8.500m² großen         erneuert haben. Direkt an der B 295 im           nung verschiedener Gebäude um einen
gegeben sind. Derzeit gibt es hier so                 werden sollte. Bis 2019/2020 wird sich            im Umfeld der Eberhardhöfe passieren,                 Büroentwicklung Mitte 2020. In direkter       Bereich der Bregenzer-/Ecke Leobener             zu schaffenden Platz vorgesehen. Dies
gut wie nichts. Das ist insofern fatal,               die Situation in der Stuttgarter City und         zumal eine Entwicklung der LBBW das                   Nähe entsteht an der Maybachstraße            Straße wird die Robert Bosch GmbH                ist im Übrigen das einzige Projekt auf
als eine Unterbringung in der Stutt-                  der Innenstadt nicht maßgeblich ver-              Erscheinungsbild an der Ecke Eberhard-                ein kleineres Projekt mit ca. 6.000 m², das   auf dem jetzigen Parkplatz als Eigen-            Stuttgarter Gemarkung, das kurzfristig
garter City bzw. der Innenstadt nicht                 ändern. Die vor der Fertigstellung ste-           straße/Steinstraße maßgeblich verän-                  bereits an einen Nutzer aus der Auto-         nutzer ein Neubau mit ca. 50.000 m²              über solche Flächengrößen verfügt.
nur für die beratenden Berufe zur                     henden Objekte Lautenschlager-Areal               dern wird. Das gilt ebenso für das neue               mobilbranche vermietet werden konn-           Bürofläche errichten. Vorgesehen ist die
Gewinnung von Mitarbeitern wichtig                    bzw. Look 21 sind größtenteils schon              Designhotel am Pierre-Pflümli-Platz                   te. Die vor zwei Jahren angekündigte          Konzentration verstreut liegender Be-
ist. Auch die öffentliche Hand und Un-                vermietet. Große zusammenhängende                 hinter dem Rathaus und den Neubau                     Kernsanierung des Leitz-Areals wird           triebsteile an diesem Standort. Derzeit          Weilimdorf
ternehmen aus dem IT-Bereich setzen                   Flächen, die den Ansprüchen moderner              der Rathausgarage in Verbindung mit                   sich voraussichtlich um sechs bis neun        sind die Entwicklungen am Standort
auf Standorte im Innenstadtbereich,                   Arbeitsformen genügen, sind nicht vor-            zusätzlichen städtischen Büroflächen.                 Monate verzögern, eine Fertigstellung         Feuerbach/Zuffenhausen erheblich ge-             Mit einem Leerstand von 3,2 % oder
da ein urbanes Umfeld die Attraktivität               handen. Vereinzelt finden sich Flächen            Beide Projekte werden 2018 fertig sein.               des Projekts ist 2018 vorgesehen. Der         prägt von den umfänglichen Umwäl-                12.000 m² ist auch das Gebiet Weilim-
eines Arbeitsplatzes deutlich steigert.               in älteren Gebäuden, die zwar zentral             Insgesamt konnten in der Stuttgarter                  Start-up-Campus mit angeschlossenen           zungen, vor die sich die Industrie durch         dorf zwischenzeitlich praktisch vollver-
Daher spielt die urbane Umgebung                      liegen, aber nur in Teilen den Ansprü-            Innenstadt/City ca. 90.900 m² Fläche                  Dienstleistungen wie Fitness und Hotel        die Herausforderungen der Digitalisie-           mietet. Insgesamt konnten im Gebiet
bei der Standortwahl eine wichtige                    chen an heutige Arbeitsweltvorstel-               vermietet werden, 5.000 m² mehr                       sowie sogenannten Micro Fabs befindet         rung und die Veränderungen im Hin-               nur noch 54 % des Vorjahresumsatzes
Rolle. Dies führt beispielsweise dazu,                lungen gerecht werden. Die aktuellen              als im Vorjahr. Der 10-Jahres-Durch-                  sich weiterhin in Umsetzung. Das Bü-          blick auf das autonome Fahren gestellt           vermietet werden. Geschuldet ist dies
dass man in den Gewerbegebieten                       Entwicklungen im Innenstadtbereich                schnitt liegt jedoch bei ca. 108.000 m².              roprojekt „Technologie-Center I“ an der       sieht.                                           nicht der fehlenden Nachfrage, sondern
Stuttgarts durch neue Campus-Ent-                     wie die Eberhardhöfe, die kurz vor der            In den Vermietungen 2017 enthalten                    Borsigstraße mit einer Gesamtfläche                                                            dem nicht vorhandenen Angebot. Die
wicklungen (Löwentor, Vaihingen,                      Fertigstellung stehen, oder das re-               sind eine größere Anmietung der öf-                   von ca. 23.000 m² wurde im Q4/2017                                                             noch vorhandenen freien Flächen sind
Zuffenhausen) versucht, die in der                    vitalisierte Karstadt-Gebäude an der              fentlichen Hand in einem Bestandsge-                  fertiggestellt und an die Robert Bosch        Zuffenhausen                                     verteilt auf mehrere Gebäude oder nicht
                                                                                                        bäude und der Abschluss eines Vertrags                GmbH übergeben. Dieser Bauabschnitt                                                            mehr zeitgemäß und daher am Markt
                                                                                                        im Rahmen einer Projektentwicklung.                   und die Erweiterung, das „Technolo-           Eine weitere Entwicklung zeichnet                nur schwer zu positionieren. Mit der
              City      < 500 m2    501 - 1.000 m2   1.001 - 2.000 m2   2.001 - 5.000 m2   > 5.001 m2
                                                                                                        Mietverträge sind zu ca. 30 % im Flä-                 gie-Center II“ auf der gegenüberliegen-       sich bereits seit einiger Zeit ab und            Vermietung der letzten Flächen von EY
   % Anteil Fläche          22 %             16 %              16 %                 5%          41 %    chensegment bis 500 m² unterzeichnet                  den Straßenseite, sind Bestandteile der       hat jetzt das Stadium der Realisierung           im Jahr 2017 sind alle verfügbaren Groß-
                m   2
                           11.337           7.995             8.443               2.415       21.120
                                                                                                        worden, 39 % betrafen das Flächen-                    weiteren Veränderung des Gewerbe-             erreicht. Auf dem Areal der Fritz OHG            flächen am Standort belegt, kurzfristige
                                                                                                        segment 501 bis 2.000 m² und ca. 29 %                 gebiets Feuerbach in einen Dienstleis-        an der Schwieberdinger-/Ecke Lorenz-             größere Bedarfe lassen sich momentan
       Ø Mietpreis                                     18,50 €/m2
                                                                                                        beinhalteten Flächen ab 4.000 m² und                  tungsstandort. Die Entwicklungen der          straße in Stuttgart Zuffenhausen soll            nicht decken. Eine Neubauentwicklung
      Spitzenmiete                                     24,30 €/m2
                                                                                                        mehr. Bedingt durch den Flächeneng-                   letzten Jahre, auch durch den domi-           in mehreren Bauabschnitten ein kom-              im Gewerbegebiet mit ca. 15.000 m² ist
22 I   Stuttgart – Zentral                                                                                                                                                                                                                                                            Stuttgart – Zentral   I 23

in Vorbereitung, sodass in voraussicht-                                                                                                                   Wangen/Hedelfingen                           schnitt von 20.500 m². Geprägt waren               alter Produktionsflächen eine höher-
                                                  Weilimdorf      < 500 m2      501 - 1.000 m2     1.001 - 2.000 m2   2.001 - 5.000 m2   > 5.001 m2
lich etwa 24 Monaten wieder Flächen                                                                                                                                                                    die Umsätze der vergangenen Jahre                  wertige Nutzung in Form von mo-
zur Verfügung gestellt werden können.          % Anteil Fläche          8%                 6%               22 %               28 %            36 %       Der Teilmarkt Wangen/Hedelfingen             durch die derzeit im Bau befindlichen              dernen Büroflächen entstehen kann.
Die Mietpreise haben sich aufgrund des                                                                                                                    zeigte sich aufgrund geringer Leer-          Projekte. Eine Veränderung der Um-                 Angrenzend an das Gebiet Wangen/
                                                            m 2
                                                                      1.365              1.173              3.931              5.089          6.623
Flächenengpasses auch in Weilimdorf                                                                                                                       stände und mangelnder Flächenfer-            sätze wird sich erst wieder mit neuen              Hedelfingen steht in Obertürkheim ein
                                                   Ø Mietpreis                                      11,40 €/m2
erhöht, von durchschnittlich 10,50 €/m²                                                                                                                   tigstellung wenig dynamisch. Der             Projekten einstellen. Momentan sind                aufgrund seines industriellen Charak-
                                                  Spitzenmiete                                      13,50 €/m2
auf 11,40 €/m².                                                                                                                                           Gesamtumsatz von ca. 11.000 m² liegt         zwei Entwicklungen in der Ulmer Stra-              ters ebenfalls außergewöhnliches Pro-
                                                                                                                                                          deutlich unter dem 10-Jahres-Durch-          ße absehbar, wo durch den Abbruch                  jekt: das Hammerwerk.

                                                                                                                                                          Stuttgarter Süden: Gefragter Standort – entwickeln lohnt sich.
Stuttgarter Osten: Ein neues Bild entsteht.                                                                                                               Degerloch
                                                                                                                                                                                                             Degerloch       < 500 m2    501 - 1.000 m2   1.001 - 2.000 m2   2.001 - 5.000 m2   > 5.001 m2

                                                                                                                                                          2017 konnte mit 9.700 m², einer Erhö-           % Anteil Fläche         0%               0%               15 %                0%             85 %
Bad Cannstatt                                    Bad Canstatt/
                                                                  < 500 m2      501 - 1.000 m2     1.001 - 2.000 m2   2.001 - 5.000 m2   > 5.001 m2       hung um 27 % im Vergleich zu 2016,
                                                                                                                                                                                                                       m 2
                                                                                                                                                                                                                                    0                 0            1.466                   0          8.190
                                             Wangen/Hedelfingen
                                                                                                                                                          eine Umsatzsteigerung erzielt werden.
                                                                       12 %                                                                     0%                                                            Ø Mietpreis                                   11,90 €/m2
Nachdem der Startschuss für den                 % Anteil Fläche                           27 %              31 %                30 %                      Jedoch wurden alle Verträge im Bereich
Neckarpark 2016 gefallen ist, entwi-                        m2        1.394              3.070              3.630              3.468               0      des Albplatzes abgeschlossen, da das              Spitzenmiete                                    13,50 €/m2

ckelt sich das Areal Neckarpark nun                Ø Mietpreis                                      10,20 €/m2                                            sonstige Flächenangebot leider noch
Stück für Stück: Den zentralen Park                                                                                                                       immer sehr knapp ist. Der Standort               Leinfelden-
                                                  Spitzenmiete                                      11,00 €/m2                                                                                                               < 500 m2    501 - 1.000 m2   1.001 - 2.000 m2 2.001 - 5.000 m2     > 5.001 m2
                                                                                                                                                                                                          Echterdingen
hat die Stadt bereits verwirklicht, erste                                                                                                                 bietet aufgrund der guten Infrastruktur
Gewerbebauten der DIBAG entlang der                                                                                                                       weiterhin Potenzial, dies war für die ge-       % Anteil Fläche         1%               4%               13 %                0%             82 %

Daimlerstraße befinden sich im Bau          Löwentorstraße der „Leo Business                      Unternehmen, und den neu entste-                        tätigten Neuanmietungen sicherlich mit                      m2          257            2.561             8.671                   0         51.500
und sind schon vermietet. Die weite-        Campus“ mit insgesamt ca. 24.000 m²,                  henden Flächen des Leo Business                         ausschlaggebend. Die seit Jahren ge-                Ø Mietpreis                                  12,20 €/m2
ren Entwicklungen auf dem Grund-            ein aus drei Gebäuden bestehender                     Campus dürfte sich eine interessante                    planten Entwicklungen im Bereich des              Spitzenmiete                                    15,90 €/m2
stück Q8 der Bülow AG und das mar-          Campus, der durch seine moderne Ar-                   Verbindung ergeben, die so an ande-                     Albplatzes scheinen voranzukommen,
kante Eckgebäude der DIBAG an der           chitektur und Fassadengestaltung zu-                  ren Stuttgarter Bürostandorten nicht                    mit ersten Veränderungen dürfte in den
                                                                                                                                                                                                            Fasanenhof       < 500 m2    501 - 1.000 m2   1.001 - 2.000 m2   2.001 - 5.000 m2   > 5.001 m2
Mercedesstraße/Daimlerstraße (Q9)           künftig das „Eingangstor“ zum Dienst-                 gegeben ist. Ergänzt wird der Gesam-                    nächsten Jahren zu rechnen sein. Der
sind in Planung und werden bis 2021         leistungsstandort Löwentor darstellt.                 teindruck durch die sehr hochwertige                    zwischenzeitlich vermeldete Vertrags-            % Anteil Fläche       22 %              0%               26 %                 0%            52 %
folgen, ebenso das neue Sportbad, das       Verfügbar sind heute nur noch ca.                     Architektur des Eigennutzers Mahle,                     abschluss der Kanzlei CMS Hasche Siegle                      m2        3.985                0            4.807                   0          9.648
die Landeshauptstadt in Eigenregie er-      16.000 m², da ein Gebäudeteil an die                  der in modularer Bauweise die Er-                       in der Stuttgarter City wird zu einer wei-                                                        12,20 €/m2
                                                                                                                                                                                                              Ø Mietpreis
stellt. Parallel entsteht im Neckarpark     Telekom vermietet werden konnte.                      weiterung seiner Konzernzentrale bis                    teren Veränderung am Albplatz führen,
                                                                                                                                                                                                            Spitzenmiete                                    13,50 €/m2
Wohnraum für ca. 3.000 Einwohner.           Auch die DIBAG AG ist bereits                         2020 vornehmen wird. Insgesamt wird                     die sich aber erst ab ca. 2022 auswirken
Im Gebiet Löwentor werden jetzt ver-        dabei, ein Neubauprojekt an der                       ein sehr moderner Bürostandort ent-                     wird. Insgesamt ist der Standort bei ver-
schiedene Planungen der vergange-           Löwentorstraße mit einer Gesamt-                      stehen, der, geprägt von hoher Auf-                     schiedensten Nutzern aufgrund seiner         direkt an der Autobahnausfahrt Leinfel-            der 10-Jahres-Durchschnitt für das Ge-
nen Jahre sichtbar. Im Rahmen einer         fläche von 10.000 m² (Vorvermie-                      enthaltsqualität aufgrund der Nähe                      guten infrastrukturellen Lage und der        den-Echterdingen gelegen, wurde 2016               biet bei ca. 16.400 m² liegt. Aufgrund der
gemeinschaftlichen Entwicklung der          tung ca. 30 %) bis 2020 zu erstellen.                 zum Rosensteinpark und den zukünf-                      Nahversorgungsmöglichkeiten nach wie         veräußert und soll ab 2018 durch die               Marktenge sind kurzfristige Entwicklun-
SV-Versicherung und der LBBW Im-            Zwischen dem unweit des Campus                        tig vorhandenen Möglichkeiten der                       vor gefragt, eine weiterhin positive Ent-    Entwicklung neuer Bürobauten als „Ein-             gen an diesem Standort interessant.
mobilien GmbH entsteht bis 2020             gelegenen Wizemann-Areal, entwi-                      täglichen Versorgung, für die Zukunft                   wicklung ist absehbar.                       gangstor“ dem Gewerbegebiet neuen
auf dem Eckgrundstück Pragstraße/           ckelt für die Zielgruppe der Start-up-                sicher gut gerüstet ist.                                                                             Glanz verleihen. Ein moderner Bürocam-
                                                                                                                                                                                                       pus mit drei Gebäuden und insgesamt                Fasanenhof
                                                                                                                                                          Leinfelden-Echterdingen                      ca. 26.000 m² wird entstehen. Bereits
                                                                                                                                                                                                       vor Baubeginn konnte ein Gebäude mit               Das Gewerbegebiet Fasanenhof konnte
                                                                                                                                                          Die am Stuttgarter Flughafen entstan-        ca. 30 % der Gesamtfläche vollständig              2017 mit einem Vermietungsumsatz von
                                                                                                                                                          denen Neubauflächen in den Projekten         vermietet werden. Die Fertigstellung des           18.600 m² nahezu an das Vorjahresergeb-
                                                                                                                                                          „SkyLoop“ und „SkyPort“ konnten bis          Campus ist für 2020/2021 vorgesehen.               nis anknüpfen. Großer Beliebtheit erfreut
                                                                                                                                                          Ende 2017 nahezu vollvermietet werden.       Die Daimler AG erwarb 2017 im Gebiet               sich ein 2016 angesiedeltes Co-Working-
                                                                                                                                                          In der Folge gibt es Überlegungen für        Leinfelden ein Grundstück. Ziel ist es dort,       Konzept. In Kombination mit dem
                                                                                                                                                          eine weitere Entwicklung derzeit unter-      auf insgesamt ca. 50.000 m² bis 2021 den           Start-up-Inkubator der GFT AG stehen am
                                                                                                                                                          genutzter Grundstücke am Standort.           „Daimler Truck Campus“, einen Zusam-               Standort jetzt zwei Gebäude zur Verfü-
                                                                                                                                                          Das Gewerbegebiet Echterdingen hat           menschluss der gesamten Lkw-Sparte,                gung, um junge Start-up-Unternehmen
                                                                                                                                                          schon in den vergangenen Jahren durch        zu entwickeln                                      in verschiedenen Entwicklungsphasen
                                                                                                                                                          diverse Entwicklungen eine deutliche         Im gesamten Gebiet Leinfelden-Ech-                 aufzunehmen. Die Anzahl der abgeschlos-
                                                                                                                                                          Aufwertung erfahren. So wurde in der         terdingen, zu dem auch der Stuttgarter             senen Verträge liegt mit 22 Verträgen auf
                                                                                                                                                          Dieselstraße im Januar 2017 das Moxy         Flughafen zählt, wurden 2017 63.100 m²             dem Niveau der letzten Jahre. Frei wer-
                                                                                                                                                          Hotel in Betrieb genommen. Das sich an-      Bürofläche vermietet, eine Steigerung im           dende Flächen wurden vom Markt umge-
                                                                                                                                                          schließende ehemalige „Brixner-Areal“,       Vergleich zum Vorjahr um 76 %, wobei               hend absorbiert. So wurde u. a. ein kom-

                                                                  Projekt „leo BUSINESS CAMPUS STUTTGART“ Stuttgart Nord; Quelle: LBBW Development GmbH
Stuttgart – Zentral   I 25

                                                                                                                                                             Büromarkt Stuttgart im Überblick.

                                                                                                                                                                                                                                                                                 Flächenumsätze 2017

                                                                                                                                                                                                                                                                                          < 10.000 m²

                                                                                                                                                                                                                                                                                          10.001 bis 20.000 m²

                                                                                                          NEO, Stuttgart Vaihingen; Quelle: W2 Architekten                                                                                                                                20.001 bis 30.000 m²

                                                                                                                                                                                                                                                                                          30.001 bis 40.000 m²
plettes Bürogebäude mit ca. 9.000 m² an        Fertigstellung für 2020/2021. Der zum            erfolgreichen Büroparks findet seinen
das Land Baden-Württemberg vermietet.          Jahresende 2017 fertiggestellte Bauteil          Abschluss. Die Erfolgsgeschichte des
                                                                                                                                                                                                                 A 81
Die stetige Nachfrage am Standort hat un-      1A des KNV-Areals konnte mit einer               STEP als Blaupause eines Technologie-                                                             Richtung Heilbronn
                                                                                                                                                                                                                                                                                          ab 40.001 m²
terdessen zu zwei neuen Entwicklungen          Gesamtgröße von insgesamt 10.800 m²              parks mit entsprechender Infrastruktur
geführt. Der Bürocampus Fasanenhof mit         2017 langfristig an die Daimler AG ver-          wird nun in der Vermietung weiter-                                                                                                                                                        Gewerbe-/
                                                                                                geschrieben, denn die Nachfrage nach                                                                                                                                                      Bürostandorte
einer Gesamtfläche von 14.000 m² ent-          mietet werden.
steht gegenwärtig in zwei Bauabschnit-         Das parallel laufende Projekt der Allianz        modernen Büroflächen in einem profes-                                                                                       Stammheim
ten. Schon vor Baubeginn konnten 30 %          AG mit einer Größe von ca. 120.000 m²            sionellen Umfeld war 2017 nach wie vor                                                                                                                     Mühlhausen
der Fläche vermietet werden, eine Fer-         Bürofläche wird momentan geplant.                hoch: Insgesamt konnten inklusive der
tigstellung der Flächen ist für Ende 2019      Der Neubau der Trelleborg AG und eines           Neubauflächen ca. 7.100 m² Bürofläche                                                                                                  Zuffenhausen
vorgesehen. In direkter Nähe entsteht ein      Hotels sind für das erste Halbjahr 2018          am Standort neu vermietet werden.
weiteres Gebäude mit ca. 3.800 m², wovon       vorgesehen. Auch hier stehen leider              Trotz des eingeschränkten Ange-                                                                                                                     Münster
                                                                                                                                                                               A 81
bereits 50 % vermietet sind. Die Fertigstel-   keine weiteren Neubauflächen zur Ver-            bots konnten am Standort Vaihingen/                                Richtung Singen
lung dieses Projekts ist für Ende 2018 vor-    fügung. Im Zuge der großen Verände-              Möhringen 2017 insgesamt 52.000 m²
                                                                                                                                                                                                  Weilimdorf
gesehen.                                       rungen des Gewerbegebiets sind gleich-           Bürofläche und damit immer noch ca.                                                                                                                Bad Cannstatt
                                                                                                                                                                                                                        Feuerbach
Somit stehen am Standort Fasanenhof            zeitig die Planungen für den Ausbau der          14 % mehr als im 10-Jahres-Durch-
ab Ende 2018 wieder Neubauflächen zu           Nord-Süd-Straße vorangeschritten. Ers-           schnitt vermietet werden. Der erheb-
Verfügung, deren restliche Vermietung          te Veränderungen in Form des zweiten             liche Rückgang im Vergleich zu 2016                                                                                             Stuttgart
aufgrund der niedrigen Leerstandsraten         Vollanschlusses der Breitwiesenstraße            ist der Tatsache geschuldet, dass das                                                                                             Nord
noch vor der Fertigstellung erfolgen dürf-     sind genehmigt und gehen Anfang 2018             Ergebnis des Vorjahres durch außer-                                                                                                                                          Unter-
                                                                                                                                                                                                                                                     Stuttgart              türkheim
te. Was die seit Jahren angesprochene          in die Umsetzung. Parallel dazu hat der          gewöhnliche Marktbewegungen ge-                                                                               Botnang                  Stuttgart
                                                                                                                                                                                                                                         Mitte          Ost                              Ober-
Verlängerung der Stadtbahnlinie U6 zur         Gemeinderat die erforderlichen Mittel            prägt war. Mit insgesamt ca. 40.000 m²
                                                                                                                                                                                                 Stuttgart                                                                             türkheim
Messe und zum Flughafen betrifft, haben        zur Anpassung der Nord-Süd-Straße im             frei verfügbarer Bürofläche bei einem                                                              West                                                            Wangen
nun die ersten Baumaßnahmen begon-             Doppelhaushalt 2018/2019 bewilligt.              Gesamtbestand in diesem Gebiet von                                                                                               Stuttgart Süd
nen, sie sollen nach derzeitigem Stand                                                          ca. 1,0 Mio. m² liegt der Leerstand bei                                                                                                                          Hedelfingen
bis Anfang 2020 beendet sein.                  Im Stuttgarter Engineering Park (STEP)           ca. 4,0 %. Diese Flächen beinhalten
                                               entsteht momentan der letzte Neubau,             einen gewissen Sockelleerstand und
                                               das Gebäude 8.3, eine Fertigstellung ist         sind kleinteilig gestückelt. Die größte                                                                                                                  Sillenbuch
                                               für Q1/2018 vorgesehen. Dieses Projekt           zusammenhängende Fläche umfasst                                                       Vaihingen
Vaihingen/Möhringen und STEP                   konnte ebenfalls schon vor der Fertig-           4.000 m², größere Flächen sind im Ge-                                                                                                   Degerloch
                                               stellung vollvermietet werden; dies zeigt        biet kurzfristig nicht verfügbar.                            A 8 Richtung                                               Möhringen
                                                                                                                                                             Karlsruhe
Der ursprünglich industriell geprägte          einmal mehr, wie attraktiv der STEP als
Standort hat durch die Fertigstellung          Bürostandort für seine Nutzer ist. Mit           Das nächste verfügbare Projekt ist die Ent-                                                                                                         Birkach
diverser neuer Büroprojekte ein neues          dem Abschluss dieser Baumaßnahme                 wicklung „Neo“ an der Ruppmannstraße                                           Autobahn-
                                                                                                                                                                               kreuz Stuttgart                              Fasanen-
Erscheinungsbild erhalten und verän-           ist das letzte im STEP verfügbare Grund-         mit insgesamt ca. 17.700 m², ihre Fer-                                      A 81                                               hof
dert sich zusehends zu einem modernen          stück bebaut und die Entwicklung eines           tigstellung ist für 2019 vorgesehen.
                                                                                                                                                                                                                                             Plieningen
Bürostandort.
An der Ecke Industriestraße/Wallgraben                                                                                                                                                                                                                                         A 8 Richtung
                                                    Vaihingen/                                                                                                                                                                                                                 München
sind die Veränderungen mit der ausge-                               < 500 m2   501 - 1.000 m2   1.001 - 2.000 m2     2.001 - 5.000 m2      > 5.001 m2                                                         Leinfelden-
                                                Möhringen/STEP
hobenen Grube für die neue Tiefgarage                                                                                                                                                                        Echterdingen
                                                  % Anteil Fläche       8%              11 %                20 %                 10 %             51 %
für den Daimler-Campus wohl am deut-
                                                              m2      3.990            5.762              10.232                4.874          27.094
lichsten sichtbar. Das Gesamtprojekt
                                                     Ø Mietpreis                Vaihingen: 12,80 €/m2, Möhringen: 10,40 €/m2                                                                                                             Messe Stuttgart
umfasst neben ca. 75.000 m² Fläche ca.
4.500 neue Arbeitsplätze, geplant ist die           Spitzenmiete                Vaihingen: 14,20 €/m , Möhringen: 11,50 €/m
                                                                                                      2                             2
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