STUTTGART - EINE REGION IM WANDEL - Der Stuttgarter Büromarktbericht 2020/2021 - Stadt Stuttgart
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
STUT TGART – E I N E R E G I ON I M WAN D EL Der Stuttgarter Büromarktbericht 2020/2021
Alte Bahndirektion
Büro + Wohnen
Büro 43.000 m²
0 % vermietet
Fertigstellung 2025
Lautenschlager-Areal II
Büro + Einzelhandel + Wohnen
K32
Büro 1.600 m² Büro + Hotel
100 % vermietet Büro 13.000 m²
Fertigstellung Q4/2020 100 % vermietet
Fertigstellung Q4/2021
Königstraße 29
Büro + Einzelhandel + Wohnen
Büro 1.450 m²
61 % vermietet
Königstraße 38 Fertigstellung Q2/2021
Büro + Einzelhandel + Wohnen
Büro 2.300 m²
100 % vermietet
Fertigstellung Q3/2022
Eberhardstraße 18-22
Theodor-Heuss-Straße 21
Büro + Einzelhandel + Wohnen
Büro + Einzelhandel + Wohnen Königstraße 35 Büro 2.000 m²
Büro 4.500 m² Büro + Einzelhandel 0 % vermietet
0 % vermietet Büro 2.150 m² Fertigstellung Q3/2023
Fertigstellung Q4/2024 0 % vermietet
Fertigstellung Q3/2023
Königstraße 41
Büro + Einzelhandel
Büro 750 m²
100 % vermietet
Fertigstellung Q1/2021
Calwer Passage
Büro + Einzelhandel + Wohnen
Königstraße 45
Büro 11.300 m² Büro + Einzelhandel
100 % vermietet Büro 2.500 m²
Fertigstellung Q2-Q3/2021 100 % vermietet
Fertigstellung Q4/2021
Quelle der Darstellung: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2020
05
Büromarktdaten I N HALT
Stuttgart im Überblick
E N T W I C K LU N G E N 2020/2021 ST U T TG A RT I M D E TA I L
Flächen- Repräsentative Durchschnitts- Leerstand Leerstand Angebots- Fertigstellungs- Vorvermietungs-
Jahr umsatz Spitzenmieten mieten City in m2 in % bestand volumen volumen
in m2 pro m2 pro m2 in Mio. m2 in m2 in m2
06 14 23
Vorwort Öffentliche Hand mietet erneut Stuttgart-City/Innenstadt:
2005 145.000 17,00 € 13,50 € 402.000 5,60 7,170 68.500 51.400
Stadt Stuttgart und E & G Real Estate die meisten Flächen an Die Lage stimmt – das Angebot nicht
2006 140.000 17,50 € 13,60 € 467.400 6,50 7,222* 52.500 20.500
08 15 24
Entwicklungen in der Arbeitswelt Geringe Vertragsanzahl Stuttgarter Norden:
2007 169.000 17,50 € 14,50 € 466.000 6,42 7,254 32.600 23.400
2020/2021 Lediglich ein Großabschluss Gelungene Stadtentwicklung, kleinere Projekte folgen
2008 180.000 18,00 € 14,50 € 460.000 6,24 7,367 117.000 116.000
09 16 26
2009 171.000 18,00 € 13,60 € 453.000 6,12 7,482 40.000 22.000 Zurück auf Los?! Spitzenmiete erreicht Stuttgarter Osten:
Eine Herausforderung einen neuen Rekordwert Große Flächen – für die öffentliche Hand
2010 194.000 17,50 € 14,30 € 480.000 6,46 7,402 42.400 22.400
der ganz neuen Art
19 28
2011 285.000 18,80 € 14,30 € 424.000 5,71 7,442 45.900 41.200
11 Deutlich größeres Stuttgarter Süden:
2012 191.500 20,00 € 14,50 € 399.000 5,38 7,415 37.000 36.300 Modernes Büro Flächenangebot Anhaltende Dynamik mit
Welche Anforderungen sind gefragt? Fragezeichen für die Zukunft
2013 258.000 20,00 € 14,40 € 365.000 4,87 7,496 81.200 66.600 20
12 Marktgeschehen 31
2014 278.000 21,50 € 15,30 € 325.000 4,33 7,514 72.500 33.600
Krisenjahr spiegelt sich an Top-7-Standorten Büromarkt Stuttgart:
im Flächenumsatz wider nimmt zum Jahresende zu Flächenumsätze 2020
2015 290.000 22,80 € 15,90 € 270.000 3,55 7,596 81.900 69.500
2016 432.000 23,00 € 16,20 € 220.000 2,84 7,735 149.200 119.300
P R O G N O S E N 2021
2017 270.000 24,30 € 18,50 € 167.000 2,12 7,860 128.600 110.500
33
Die Aussichten für 2021:
2018 218.000 23,00 € 18,20 € 186.000 2,34 7,953 87.300 49.100
Rückgang des Bedarfs – Herausforderung für das Angebot
2019 313.000 24,00 € 20,40 € 151.000 1,88 8,042 88.800 65.800
2020 141.000 25,50 € 21,50 € 249.000 3,05 8,171 131.200 99.200
I H R E A N S P R E C H PA RT N E R
* Datenbasis nach Erhebung BulwienGesa AG + Baasner, Möller & Langwald GmbH Quelle: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2020
34
E & G R E A L E STAT E U N D G P P
36
ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 1
06 07
VORWO RT
STA DT ST U T TG A RT U N D E & G R E A L E STAT E
Mit Freude, Mut und Tatkraft Stuttgart
in die Zukunft Herausforderungen als Chancen begreifen
Ein starkes Stuttgart braucht eine starke Wirtschaft. Ein neuer Aufbruch für unsere Stadt und für unsere Wirtschaft ist das In Stuttgart finden sich zahlreiche Unternehmen, die sowohl in etablierten Branchen als auch in innovativen Bereichen global
große Ziel. ganz vorne mitspielen. Die damit einhergehende wirtschaftliche Dynamik der Stadt lässt sich auch durch so einschneidende
Ereignisse wie die Corona-Pandemie allenfalls verlangsamen. Vielmehr haben die Ereignisse im Jahr 2020 gezeigt, dass die
Deshalb müssen wir bestehende Arbeitsplätze erhalten und neue Jobs schaffen. Hierzu zählen die dynamische und zügige hiesigen Unternehmen sich neuen Herausforderungen mit verstärkter Energie stellen.
Digitalisierung der Stadtverwaltung inklusive der Bürgerservices und Schulen, die forcierte Transformation Stuttgarts zur
Gigabitstadt, die Ertüchtigung der Gewerbegebiete nach Work-Life-Balance Anforderungen sowie die Förderung junger Un- So mussten ab dem pandemiebedingten Lockdown im März vergangenen Jahres Arbeitsabläufe kurzfristig ganz neu justiert
ternehmen hin zu einer Start-Up-City. Selbstverständlich zählen zu den primären Handlungsfeldern auch die Stärkung des werden: Die jeweils beste Form der Arbeitsaufteilung in Bürotätigkeit und Homeoffice musste gefunden und umgesetzt,
Wohnungsbaus sowie eine familienfreundliche und generationengerechte Entwicklung der Stadtgesellschaft, die Förderung digitale Vernetzungs- und Kommunikationsmöglichkeiten mussten eingeübt werden. Wie gut die Neuaufstellung der Ar-
von Bildung als auch die Bereiche Sicherheit und Sauberkeit. Denn nur das Zusammenspiel aller Punkte macht unser Stutt- beitswelt gelungen ist, zeigt sich an den bereits erkennbaren Auswirkungen auf die Menge und Ausgestaltung der zukünftig
gart zu der Stadt, in der wir leben und arbeiten wollen. benötigten Büroflächen. Nicht so sehr die Suche nach neuen Flächen steht derzeit im Vordergrund. Es geht eher darum, wie
stark sich die Anforderungen an den Zuschnitt und die Ausstattung von Büroflächen wandeln und welche neuen Dienstleis-
Die Versöhnung von Ökonomie und Ökologie ist gerade in Hinblick auf ein ganzheitliches Verkehrskonzept von großer Be- tungen für die Unternehmen und ihre Angestellten ein gutes Angebot umfassen sollte.
deutung. Wir zählen weltweit zu den führenden Automobilregionen, daher müssen wir eine Lösung mit Maß und Mitte fin-
den. Realistisch betrachtet wird das Auto in den deutschen Innenstädten an Bedeutung verlieren, dennoch wird es immer die Der vergleichsweise niedrige Flächenumsatz im Jahr 2020 hat auch sein Positives: Die Leerstandsquote ist seit etlichen Jahren
Grundlage für eine vitale Innenstadt bleiben. Denken Sie an Mobilitäts-eingeschränkte, an die Dienstleistungs-, Liefer- und zum ersten Mal wieder gestiegen und liegt aktuell bei gut 3 %. Neue Flächen sind insbesondere in der City und Innenstadt
Handwerksverkehre. Wir brauchen also eine Vernetzung, Verbindung und Versöhnung der verschiedenen Mobilitätsformen, nach wie vor rar, in den Außenbezirken stellt sich die Situation erfreulicher dar, auch was die nähere Zukunft betrifft. Größter
ein ganzheitliches Verkehrskonzept, in dem jeder seinen Bedürfnissen entsprechend fündig wird. Flächenabnehmer war 2020 wiederum die öffentliche Hand, Beratungs- und IT-Unternehmen waren ebenfalls gut vertreten,
die Industrie landete auf dem vierten Platz.
Vor besondere Herausforderungen stellt uns die Post-Corona-Zeit. Gemeinsam mit allen Akteuren der Stadtgesellschaft und
der Wirtschaft müssen wir Ideen sowie Maßnahmen entwickeln um die Innenstadt, die Stadtbezirke, Einzelhandel, Gastro- Wir haben auf den nächsten Seiten für Sie alle wissenswerten Zahlen und Fakten des Stuttgarter Büromarkts sorgfältig zu-
nomie, Kunst, Kultur, Sport sowie Nachtleben und gesellschaftliches Miteinander wieder zu beleben und zu stärken. sammengestellt, detailliert aufbereitet und kenntnisreich analysiert. Für Fragen, Anregungen und Diskussionen stehen wir
Ihnen gerne zur Verfügung.
Wir laden Sie ein, uns auf diesem Weg mit frischen Ideen zu begleiten und freuen uns auf die Zusammenarbeit.
DR. FRANK NOPPER INES AUFRECHT BJÖRN HOLZWARTH ULRICH NESTEL
Oberbürgermeister Leiterin der Wirtschaftsförderung Geschäftsführender Gesellschafter Partner & Leiter Bürovermietung
der Landeshauptstadt der Landeshauptstadt E & G Real Estate E & G Real Estate
ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 1 ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 1
08 09
E N T W I C K LU N G E N 2020/2021
Entwicklungen in der Arbeitswelt Zurück auf los?!
2020/2021 Eine Herausforderung der ganz neuen Art
Viele Unternehmen in der Region Stuttgart nehmen in ihrer Branche Wer hätte das gedacht?! Nach Jahren des Schneller, Höher, Weiter, der Digitalisierung,
eine führende Position in der Welt ein oder waren in den vergangenen Elektrifizierung und Umstellung der Arbeitsmethoden in der Arbeitswelt 2.0 kommt
Jahren damit beschäftigt, diese Spitze (wieder) zu erobern. Etlichen von plötzlich ein ganz neuer Aspekt ins Spiel: die Pandemie!
ihnen macht Corona im Moment einen erheblichen Strich durch die
Rechnung. Doch erfahrungsgemäß sind es gerade die schwäbischen RASCHE ANTWORTEN AUF DRÄNGENDE FRAGEN
Unternehmen, die immer wieder bewiesen haben, was in ihnen steckt, Noch Anfang März 2020 hatte niemand damit gerechnet, Überdies wird die Arbeit wohl neu aufgeteilt werden in
dass die vordringliche Aufgabe der Verteidigung der in- vereinfacht gesagt konzentrierte Tätigkeiten mit Bedarf
wenn die Lage kritisch wird.
dustriellen Spitzenpositionen in der Welt durch eine noch an Ruhe, die im Homeoffice stattfinden, und Tätigkeiten
wichtigere Aufgabe zurückgedrängt werden würde. Doch im Team mit kreativen Denkprozessen und ausgeprägter
dann mussten in kürzester Zeit Arbeitsabläufe auf der Basis Kommunikation, die die physische Anwesenheit im Büro
von Homeoffice und Video Conferencing etabliert werden. erfordern.
Nach ersten Anlaufschwierigkeiten stellte sich Routine ein,
für viele Mitarbeiter-/innen wurde das Homeoffice zu einer Letzteres bedarf einiger Voraussetzungen: Die zukünftige
produktiven Alternative. Je länger dieser Zustand jedoch Bürowelt muss Kommunikationsbedürfnisse deutlich bes-
anhielt, desto mehr waren Aussagen zu hören, wie ergo- ser berücksichtigen. Es werden mehr Besprechungs- und
nomisch gut der Arbeitsplatz im Büro doch war, wie vor- Meetingräume benötigt. „Alternative Arbeitsplätze“ wie
teilhaft die dortige Datenanbindung. Gleichwohl kann man Telefonboxen oder Silent Rooms werden wichtiger, ebenso
heute über das vergangene Jahr sagen: Büroflächensuche die Komponenten Flexibilität, Schallschutz und Klimatisie-
war nicht die erste Aufgabe. Die Bewältigung der Arbeit rung. Alle Beschäftigten sollten das Gefühl haben, gerne
unter Pandemiebedingungen stand klar im Vordergrund. ins Büro zu gehen, um dort diejenigen Tätigkeiten auszu-
führen, für die sich das Homeoffice nicht eignet.
AUSWIRKUNGEN DER PANDEMIE
Nachdem auch in der zweiten Jahreshälfte ein Großteil der NEUAUFSTELLUNG DER ARBEITSWELT
Tätigkeiten im Homeoffice abgewickelt wurde, entstanden Zusammengefasst: Es ändert sich gerade alles, aber nie-
berechtigterweise Überlegungen, ob die aktuell vorhande- mand weiß genau, worauf es letztlich hinausläuft. Die Un-
ne Bürofläche pro Mitarbeiter-/in noch gerechtfertigt sei. ternehmen können ihre zukünftigen Anforderungen auch
Parallel kamen Controlling-Abteilungen mit klaren Kos- kurzfristig noch nicht abschätzen und die Mitarbeiter/-in-
tenvorgaben, die ein weiteres Vorhalten von weitgehend nen müssen sich erst auf die neue Situation einstellen.
ungenutzten Flächen auf unbestimmte Zeit nicht mehr ge- Bleibt es im Büro - bedingt durch den Abstand, der wäh-
statten. Derzeit kann aber kaum ein Unternehmen sagen, rend der Pandemie zu wahren ist - bei einem Flächenbe-
wie viel Homeoffice es künftig ermöglichen und wie sei- darf, der nur geringfügig unter dem früheren liegt, oder
ne Quote beim Desksharing aussehen wird. Die bisherige wird das Homeoffice größere Flächen obsolet machen?
Quote beim Homeoffice von 10 % dürfte auf bis zu 25 % Auch die Aus- und Weiterbildung lässt sich allerdings nur
steigen. Das heißt für die Zukunft u. a.: eine Zunahme der schwer im Homeoffice vermitteln. Außerdem: Wie will man
Sharing-Arbeitsplätze, die Einführung von Onlinereservie- unter diesen Umständen eine Corporate Identity schaffen?
rungssystemen für Desks und eine andere Verrechnung der Allgemeingültigere Antworten werden sich wohl erst mit
Kosten pro Arbeitsplatz. der Zeit herauskristallisieren.
ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 1 ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 1
10 11
E N T W I C K LU N G E N 2020/2021
Modernes Büro
Welche Anforderungen sind gefragt?
Moderne Arbeitswelten umfassen weit mehr als den eigentlichen Arbeitsplatz im Büro.
Das ganze Umfeld muss zunehmenden Anforderungen genügen, insbesondere in den
Bereichen Dienstleistung, Digitalisierung und Nachhaltigkeit.
INFRASTRUKTUR FÜR E-MOBILITÄT DIENSTLEISTUNGEN FÜR DIE UNTERNEHMEN
Längst geht es nicht mehr nur um die Möglichkeit der Bereits seit Jahren wird seitens der Mieter mindestens ein
Installation einiger weniger Ladestationen für E-Autos, Glasfaseranschluss im Gebäude verlangt, große Unter-
vielmehr benötigen Mieter zunehmend Lademöglichkei- nehmen dringen sogar auf zwei unabhängige Anschlüsse,
ten in großer Anzahl und fordern deren Bereitstellung in- um das Ausfallrisiko zu minimieren. Dies sollte zukünf-
zwischen bei fast jedem Objekt. tig unbedingt Berücksichtigung finden. Die dazugehörige
Gleiches gilt für E-Bike-Ladestationen, und wer mit dem Glasfaseranbindung bis in die Mietfläche wird in nächster
E-Bike kommt, benötigt auch einen Umkleide- und Auf- Zeit ebenfalls Standard und damit zur Selbstverständlich-
bewahrungsraum sowie die entsprechenden Duschen. keit werden.
Die Bereitstellung solcher Funktionalitäten wird in ab-
sehbarer Zeit wohl zum selbstverständlichen Bestandteil Der Gedanke des „Green Lease“, also Mietvertragsklauseln,
eines guten Angebots gehören. die zum einen Nachhaltigkeitsaspekte zum Gegenstand
haben, zum anderen deutlich mehr Transparenz in der
DIENSTLEISTUNGEN FÜR DIE MITARBEITER/-INNEN Nebenkostenabrechnung schaffen sollen, beginnt sich
Auch die zunehmende Flut an Onlinebestellungen findet zu verbreiten. Grundlage ist die engere Zusammenarbeit
Berücksichtigung in der Büroplanung. Erste Entwickler zwischen Nutzer und Eigentümer, auch auf IT-gestützter
stellen Paketannahmestationen bereit, in denen die be- Basis, mit dem Ziel eines schonenden Umgangs mit
stellte Ware für die Empfänger/-innen abgelegt werden Energie und anderen Ressourcen. Dafür bedarf es einer
können, ohne dass das Unternehmen Personalkapazitäten entsprechenden Transparenz der Nebenkosten. Der ge-
für ein „Päckchenmanagement“ bereitstellen muss. meinschaftliche Blick von Mieter und Vermieter auf die
Die Installation eines Mobility Hub am Gebäude, an dem permanenten Verbräuche der Ressourcen birgt das Po-
Sharing Bikes, Sharing Scooter, aber auch Sharing-Kfz ge- tenzial konkreter Kosteneinsparungen auf beiden Seiten.
bucht werden können, wird ebenfalls schon in einigen Dies gilt insbesondere im Hinblick auf vorhersehbare
Planungen berücksichtigt. In diesem Zusammenhang Verschärfungen, was die gesetzlichen Regelungen zum
entstehen zudem öffentliche Ladesäulen, die von Besu- Klimaschutz bei der Nutzung von Gebäuden angeht.
chern genutzt werden können.
ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 1 ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 1
Quelle: © Vedacon GmbH | Fotograf: Kristof Lemp
12 13
E N T W I C K LU N G E N 2020/2021
Krisenjahr spiegelt sich DIE DREI GRÖSSTEN VERTRAGSABSCHLÜSSE
im Flächenumsatz wider
Mieter Teilmarkt Gesamtfläche
Der Flächenumsatz am Stuttgarter Büromarkt lag zum 31.12.2020 gerade mal bei Bundesanstalt für Post & Kommunikation Stuttgart-Bad Cannstatt ca. 14.545 m2
141.000 m² – so niedrig wie seit 2006 nicht mehr. Dieser Rückgang ist allerdings nicht
indasys IT Systemhaus AG (Eigennutzer) Stuttgart-Weilimdorf ca. 7.600 m2
nur auf die Corona-Krise zurückzuführen, sondern auch eine spürbare Folge des Struk-
Land Baden-Württemberg Stuttgart-Feuerbach ca. 7.510 m2
turwandels bei den Industrieunternehmen.
FOLGEN VERSCHIEDENER FAKTOREN STARKER EINBRUCH IN ALLEN TEILMÄRKTEN VERMIETUNGSLEISTUNG BÜROFLÄCHEN STUTTGART 2010 BIS 2020 IN M2
Zum 31.12.2020 lag der Flächenumsatz inklusive eines Ei- Durch den größten Mietvertragsabschluss 2020 – wobei
gennutzeranteils von rd. 13.900 m² nur bei rd. 141.000 m². dieser weit unter den größten Vertragsabschlüssen der
Nach dem Rekordjahr 2019 bedeutet das einen krassen Ein- vergangenen Jahre und trotzdem weit vor den nächsten
bruch um mehr als 55 %, der zum einen klar der pandemie- Abschlüssen dieses Jahres lag – konnte sich Bad Cannstatt Ø-Vermietungsleistung: 272.950
bedingten Zurückhaltung bei Neuanmietungen geschuldet zwar als stärkster Teilmarkt beweisen. Aber auch hier lag der
war, aber auch eine Auswirkung des technischen und digi- Umsatz 37 % unter dem Vorjahresergebnis. Insgesamt wa-
talen Strukturwandels ist. Das lässt sich auch an den Betei- ren in allen Teilmärkten im Vergleich zum Vorjahr Rückgänge
ligten der drei größten Abschlüsse ablesen: Rund 14.545 m² des Flächenumsatzes zwischen 13 % und 74 % festzustellen.
Bürofläche mietete die Bundesanstalt für Post und Tele-
NEUBAUFLÄCHEN STARK GEFRAGT
kommunikation im ersten Halbjahr in Stuttgart-Bad Cann-
statt an. Der zweitgrößte Abschluss mit rd. 7.600 m² erfolgte Während im Vorjahr mehr als die Hälfte des Flächenumsat-
194.000
285.000
191.500
258.000
278.000
290.000
432.000
270.000
218.000
313.000
141.000
im vierten Quartal durch den Eigennutzer indasys IT Sys- zes auf Neubau- oder Sanierungsobjekte entfiel, machte de-
temhaus AG in Stuttgart-Weilimdorf. Ein weiterer Mietver- ren Anteil 2020 nur noch rd. 16 % aus, und zwar ausschließ-
tragsabschluss des Landes Baden-Württemberg in Stuttgart- lich an Standorten in peripheren Lagen, wo entsprechende 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Feuerbach lag bei rd. 7.510 m². Flächenfertigstellungen erfolgten.
VERMIETUNGSLEISTUNG IN STUTTGART UND DEN TEILMÄRKTEN IN M2
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
City 38.200 32.800 63.000 61.500 34.600 53.100 65.700 52.800 51.600 27.400 52.200 19.400
Innenstadt 83.800 66.600 97.500 58.400 51.000 44.200 53.500 32.200 39.300 28.400 35.200 22.400
Vaihingen/ 20.200 26.200 56.300 18.200 62.000 34.700 56.300 141.200 52.000 30.200 32.600 20.800
Möhringen
Fasanenhof 2.700 5.300 12.500 7.400 5.700 9.100 10.300 19.600 18.600 6.700 12.000 3.200
Feuerbach/ 3.300 28.500 24.800 18.700 27.200 34.700 37.400 64.700 5.800 54.600 71.400 18.300
Zuffenhausen
Degerloch 4.900 2.100 4.000 4.800 1.900 1.500 1.300 7.100 9.700 3.200 21.600 6.400
Weilimdorf 5.900 11.400 5.500 5.300 7.700 30.900 42.900 33.100 18.100 15.400 29.200 11.100
Bad Cannstatt/ 8.100 8.300 13.400 12.000 19.800 54.900 15.100 45.500 11.800 34.500 48.100 30.100
Wangen
Leinfelden- 3.900 12.800 8.000 5.200 47.900 14.900 7.500 35.800 63.100 17.600 10.700 9.300
Echterdingen
Gesamt 171.000 194.000 285.000 191.500 258.000 278.000 290.000 432.000 270.000 218.000 313.000 141.000
Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2020
ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 1 ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 1
14 15
E N T W I C K LU N G E N 2020/2021 E N T W I C K LU N G E N 2020/2021
Öffentliche Hand mietet erneut Geringe Vertragsanzahl
die meisten Flächen an Lediglich ein Großabschluss
Wie schon im Vorjahr erwies sich die öffentliche Hand 2020 als größter Flächen- Die wirtschaftlichen Herausforderungen des Jahres 2020 schlugen sich in deutlich rück-
abnehmer. Industrieunternehmen, vor allem aus der Automobilbranche, mieteten kaum läufigen Vertragsabschlüssen nieder. Großverträge waren Mangelware: Es gab nur einen
Flächen an. Vertragsabschluss über der 10.000-m²-Marke.
BERATUNGSUNTERNEHMEN AUF PLATZ ZWEI INDUSTRIEUNTERNEHMEN FRAGEN KAUM NOCH VERSCHIEBUNG VON ANMIETUNGSENTSCHEIDUNGEN AUSGEBLIEBENE GROSSABSCHLÜSSE
FLÄCHEN NACH
Mit Flächen von rd. 37.900 m² blieb die Bis zum 31.12.2020 konnten 150 Verträge abgeschlossen Rund 46 % des Flächenumsatzes wurden in diesem Jahr
öffentliche Hand auch in diesem Jahr stärkster Nachfrager, Die technischen Umwälzungen in der Automobilbranche werden – nahezu ein Drittel weniger als im Vorjahr. Vor mit Verträgen bis 2.000 m² erreicht. Nur 21 % und damit rd.
allein auf eine Anmietung der Bundesanstalt für Post und sorgten weiterhin dafür, dass die in der Vergangenheit für allem sorgten fehlende Großverträge für einen klaren 30.000 m² entfielen auf Vertragsabschlüsse über 5.000 m².
Telekommunikation entfiehlen rd. 14.545 m². Beratungs- hohe Flächenumsätze verantwortlichen Industrieunter- Rückgang beim Flächenumsatz. Als gut stellte sich bei der 2019 hatten sie noch rd. 156.100 m² ausgemacht – mehr
unternehmen spielten mit rd. 28.000 m² ebenfalls eine nehmen dieser Sparte schon 2019 auf den dritten Platz zu- Analyse der nachgefragten Flächengrößen das Segment bis als der diesjährige Gesamtumsatz. Bei den drei Verträgen
große Rolle – bei ihnen war bereits 2019 eine steigende rückgefallen und 2020 kaum vertreten waren. Eine bedeu- 500 m² heraus. Bei den darüberliegenden Größen zeigten in diesem Segment handelte es sich um die Anmietung
Nachfrage zu erkennen gewesen. Nun mietete Cap Ge- tende Rolle spielte naturgemäß auch die Corona-Pandemie sich die Auswirkungen der Krise deutlicher: Anmietungs- der Bundesanstalt für Post und Telekommunikation mit rd.
mini größere Flächen in einem Sanierungsobjekt in Lein- mit ihren wirtschaftlichen Folgen. Sie führte dazu, dass entscheidungen wurden teilweise zurückgestellt oder gar 14.545 m², den Eigennutzerabschluss von indasys über rd.
felden-Echterdingen an. Die Wirtschaftsprüfungs- und Unternehmen Neuanmietungen mindestens verschoben komplett verworfen. Ein starker Fokus liegt inzwischen auf 7.600 m² in Weilimdorf und eine Anmietung des Landes
Steuerberatungskanzlei Bansbach unterzeichnete einen und sich eher mit der Reorganisation von Arbeitsplatzstruk- der Frage des zukünftigen Flächenbedarfs, der sich durch eine über rd. 7.510 m² in Feuerbach.
Vertrag über rd. 4.100 m² in einem Gebäude in Stuttgart- turen befassten – an dieser Situation dürfte sich derzeit eventuelle Neuorganisation der Arbeitsplätze auf der Basis
Degerloch, das komplett kernsaniert wird. Die Porsche wenig ändern. Einbrüche bei der Nachfrage gegenüber der Homeoffice-Erfahrungen während der Corona-Krise
Consulting GmbH unterschrieb einen Vertrag über rd. 2019 waren auch im Bildungs- und Gesundheitswesen zu ergibt. Die Antwort auf diese Frage wird sicherlich im Hinblick
3.500 m² im geplanten „Porsche Design Tower“ am Prag- spüren. Medien- und Kommunikationsagenturen hielten auf künftige Kosteneinsparungen eine große Rolle spielen.
sattel im Stadtteil Feuerbach. Ebenfalls ein vergleichsweise sich 2020 ebenfalls zurück und sie leiden nach wie vor ext-
guter Flächenumsatz mit rd. 15.400 m² entfiel auf die kon- rem unter den Auswirkungen der Corona-Krise.
tinuierlich wachsende IT-Branche.
VERTRÄGE NACH FLÄCHE IM VERGLEICH VERTRÄGE NACH ANZAHL IM VERGLEICH
FLÄCHENUMSATZ DER BRANCHEN IN %
Gesamtfläche 2019: 313.000 m2 Gesamtzahl 2019: 220
Bildung: 1,1 %
Öffentliche Hand: 26,8 % Gesamtfläche 2020: 141.000 m 2
Gesamtzahl 2020: 150
Finanzdienstleister: 1,4 %
156.100
Medien/Kommunikation: 1,8 %
116
Gesundheitswesen: 2,6 %
99
Co-Working: 3,1 %
Energie/Industrie: 9,3 % Sonstige Büronutzer: 21,7 %
50.400
50
46.100
37.900
36.900
31.700
30.000
26.500
22.300
27
26
16.100
16
12
12
11
IT/Telekommunikation: 12,3 %
1
Consultants: 19,9 %
≤ 500 m2 501 – 1.000 m2 1.001 – 2.000 m2 2.001 – 5.000 m2 > 5.000 m2 ≤ 500 m2 501 – 1.000 m2 1.001 – 2.000 m2 2.001 – 5.000 m2 > 5.000 m2
Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2020
ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 1 ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 1
16 17
E N T W I C K LU N G E N 2020/2021
Spitzenmiete erreicht SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN STUTTGART-CITY 2010 BIS 2020 IN €/M²
einen neuen Rekordwert
Die Spitzenmiete konnte im Vergleich zum Vorjahr um 6 % gesteigert werden und erreicht
damit einen neuen Rekordwert. Auch bei der Durchschnittsmiete kam es zu einer leichten
25,50
24,30
24,00
Erhöhung.
23,00
23,00
22,80
21,50
21,50
20,00
20,00
20,40
18,80
18,20
PREISE BEI BESTANDSFLÄCHEN STEIGEN UMLIEGENDE TEILMÄRKTE FÜHREN ZU HÖHERER
18,50
SPITZENMIETEN
17,50
DURCHSCHNITTSMIETE
16,20
Trotz der wirtschaftlichen Herausforderungen des Jahres
15,90
2020 konnte bei der Entwicklung der Spitzenmiete eine Über das gesamte Stadtgebiet betrachtet konnte die Durch-
15,30
14,50
14,40
14,30
14,30
Steigerung verzeichnet werden. Zum 31.12.2020 lag sie bei schnittsmiete mit nunmehr 16,50 €/m² um 1,8 % gesteigert
rd. 25,50 €/m² und damit 6 % über dem Vorjahreswert. In werden. Im Gegensatz zur City wurden in den umliegen-
einigen Bestandsobjekten in der City wie z. B. den Königs- den Teilmärkten zahlreiche Neubauflächen angemietet. In
bau-Passagen oder dem Z-UP wurden teils deutliche Miet- südlicher Randlage waren dies bspw. Abschlüsse im fertig- DURCHSCHNITTSMIETEN
preissteigerungen realisiert, die zur genannten Spitzen- gestellten Neubau „Neo“ in Vaihingen sowie im Bürocampus
miete geführt haben. Neubauabschlüsse flossen mangels „Vision ONE“ in Leinfelden-Echterdingen. Auf dem Entwick- 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
fehlender Projekte in der City nicht in die Berechnung ein. lungsareal „Neckarpark“ in Bad Cannstatt gab es ebenfalls
hochpreisige Abschlüsse, die zum leichten Anstieg der Spit-
WEITERE STEIGERUNG DER SPITZENMIETE ERWARTET
zenmiete im Außenbezirk Ost beitrugen. Auch am nördli-
Neubauvorhaben, die in den kommenden ein bis drei Jah- chen Standort Feuerbach wurden in den Neubauten „MAY-
ren in der City entstehen, werden am Markt aktuell für OFFICE“ und „Porsche Design Tower“ Verträge unterzeichnet,
Preise zwischen 24,00 und 30,00 €/m² angeboten, sodass die zu einer Steigerung der Spitzenmiete von 16,50 €/m²
eine weitere Steigerung der Spitzenmiete zu erwarten ist. im Vorjahr auf 19,80 €/m² im Jahr 2020 führten.
SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN 2020 IN €/M2
VERTRAGSANZAHL NACH MIETPREISEN IN €/M2 ZUM 31.12.2020
Ø gesamtes Stadtgebiet: 16,50
(2019: 16,20)
≤ 10,00
10,01 – 12,00
12,01 – 14,00
14,01 – 16,00 Spitzenmieten
16,01 – 18,00 25,50
21,50
18,00
14,60
19,80
16,70
17,50
15,50
21,50
15,60
18,01 – 20,00
Durchschnittsmieten
20,01 – 22,00
22,01 – 24,00 City Innenstadt Außenbezirk Außenbezirk Außenbezirk
Nord Ost Süd
24,01 – 26,00
10 20 30 40 Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2020
ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 1 ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 1
18 19
E N T W I C K LU N G E N 2020/2021
FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN IN STUTTGART IN M2 Deutlich größeres
Flächenangebot
Baufertigstellung
157.700*
Die Leerstandsquote lag zum 31.12.2020 bei rd. 3,1 %, was einem Flächenangebot von
etwa 249.000 m² entsprach. Damit zeichnet sich eine dringend nötige Entspannung
149.200
Vorvermietung
143.100*
132.100*
128.600
beim knappen Leerstand der vergangenen Jahre von zuletzt 1,9 % ab, krisenbedingt aber
131.200
119.300
110.500
mit der Gefahr von Flächenüberangeboten in einigen Teilmärkten.
99.200
87.300
88.800
81.900
81.200
72.500
TEILS EXPLOSIONSARTIGE FLÄCHENZUNAHME
69.500
65.800
66.600
Bis auf die beiden südlichen Teilmärkte Degerloch und kommenden ein bis zwei Jahren ebenfalls für das dringend
49.100
Möhringen nahm das Angebot an kurzfristig verfügbaren benötigte Anwachsen des Angebots sorgen. Ab 2025 stehen
37.000
36.300
33.600
Mietflächen deutlich zu. In Leinfelden-Echterdingen ging die einige Großprojekte an – das Angebot könnte sich dadurch
26.600*
Angebotsreserve u. a. durch die Flächenfreisetzung von rd. um Flächen im sechsstelligen Bereich erhöhen.
36.000 m² in einem größeren Verwaltungsgebäude explo-
WEITERE FLÄCHENZUNAHME ERWARTET
sionsartig nach oben. Auch am Standort Vaihingen sorgten
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 diverse Freisetzungen für eine markante Erhöhung. An bei- In den letzten Jahren war das Flächenangebot des Stuttgarter
* Geplante Baufertigstellung bzw. Vorvermietung den Standorten kamen durch die Fertigstellung der Projekte Büromarkts deutlich zu knapp. Eine Zunahme des Leer-
„Vision ONE“ und „Neo“ außerdem hochwertige Neubau- stands in gewissem Umfang ist nach wie vor erforderlich.
flächen auf den Markt, in denen Teilflächen bereits Die Corona-Pandemie zwingt viele Unternehmen, sich mit
vermietet sind. In Feuerbach erhöhte sich das Angebot flexibleren Arbeitsplatzmodellen auseinanderzusetzen, aus
überwiegend durch Flächenverkleinerungen ansässiger denen mögliche Flächeneinsparungen resultieren könnten.
Unternehmen und durch fertiggestellte Neubauten wie z. B. Vor allem die Industrieunternehmen werden wegen der
das „MAYOFFICE“, für das gleichfalls schon einige Mietver- unabhängig hiervon notwendigen Umstrukturierungen,
ANGEBOTSRESERVE ZUM 31.12.2020 UND DIE PROZENTUALE VERÄNDERUNG ZU 2019 träge unterzeichnet wurden. ausgelöst durch technische Umwälzungen und die zuneh-
mende Digitalisierung, in den kommenden Jahren größere
GRÖSSERE FLÄCHENAUSWAHL IN CITY UND INNENSTADT
Flächen freisetzen. An ihren Standorten muss daher teilwei-
Obwohl es in der Stuttgarter City immer noch an Neubau- se mit einem Überangebot gerechnet werden, das selbst in
Degerloch: 7.500 m2 | –49,3 % Leinfelden-Echterdingen:
flächen fehlt, legte das Angebot hier ebenfalls deutlich zu. krisenfreien Zeiten nur mit längeren Vermarktungszeiten
59.000 m2 | +383,6 %
Weilimdorf: 10.500 m2 | +28,1 % Auch in der Innenstadt gab es wieder mehr Flächenauswahl. platziert werden kann.
Die Fertigstellung kleinerer Projekte in der City wird in den
Fasanenhof: 18.900 m2 | +21,9 %
Stuttgarter Innenstadt:
34.600 m2 | +35,7 %
Gesamtreserve: 249.000 m2
Möhringen: 20.200 m | –4,3 % 2
Leerstandsquote: 3,1 %
Vaihingen: 32.200 m2 | +145,8 %
Feuerbach, Zuffenhausen:
21.400 m2 | +105,8 %
Bad Cannstatt, Wangen, Hedelfingen:
Stuttgart-City: 21.900 m2 | +93,8 % 22.900 m2 | +20,6 %
Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2020
ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 1 ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 120 21
E N T W I C K LU N G E N 2020/2021
Marktgeschehen an Top-7-Standorten LEERSTÄNDE IM DEUTSCHLANDWEITEN VERGLEICH IN %
nimmt zum Jahrsende zu 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Zum 31.12.2020 lag der Flächenumsatz der Top-7-Standorte Berlin, Düsseldorf,
12,5
11,8
11,7
Frankfurt a. M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart bei 2,46 Mio. m², ein Minus
10,9
10,4
9,8
8,7
8,4
von 36 % gegenüber dem Vorjahr.
7,6
7,4
7,3
7,1
6,9
6,9
7,0
5,8
5,7
6,0
5,1
5,1
5,2
4,8
4,3
4,0
4,3
4,3
3,7
3,7
3,6
3,5
3,5
3,5
2,9
2,6
2,8
2,9
3,1
2,5
2,3
2,2
2,1
2,3
2,3
BERLIN FÜHRT BEIM FLÄCHENUMSATZ
1,8
1,8
2,1
1,9
1,6
ortverlagerungen werden teilweise noch abgewartet.
1,2
Die Flächenumsätze sanken als Folge der Corona-Pande-
Hamburg Berlin Düsseldorf Köln Frankfurt a. M. Stuttgart München
mie durchweg an allen Standorten. Mit einem Minus von In den kommenden zwei Jahren werden an den
rd. 28 % kamen die Standorte Berlin und Köln noch einiger- Top-7-Standorten insgesamt 3,60 Mio. m² Bürofläche
955.000
maßen glimpflich davon. Berlin verteidigte seine Spitzen- fertiggestellt. Die unsichere Geschäftsentwicklung hat die FLÄCHENUMSATZ DER TOP-7-STANDORTE 2010 BIS 2020 IN %
position. Köln konnte sich über drei Großabschlüsse freuen, Top-7-Vorvermietungsquote mit 53 % bereits deutlich unter
877.000
die rd. 23 % des gesamten Umsatzes ausmachten. Den deut- das Niveau der Vorjahre von 64 % gedrückt.
853.000
764.000
761.500
lichsten Einbruch mit einem Rückgang von 55 % erlitt Stutt-
755.000
716.700
Berlin
gart mit seinem Schwerpunkt in der Automobil- und Ma-
590.000
608.000
583.950
schinenbaubranche. Im Vergleich zu den Vorjahreswerten
515.000
München
fiel der Rückgang des Umsatzes an allen Top-7-Standorten
Frankfurt a. M.
im vierten Quartal allerdings nicht ganz so stark aus wie in
432.000
Hamburg
den drei ersten Quartalen – ein kleiner Lichtblick.
313.000
290.000
Düsseldorf
285.000
258.000
278.000
270.000
218.000
MIETEN ZEIGEN SICH RELATIV STABIL Köln
191.500
194.000
141.000
Stuttgart
In Düsseldorf, Köln und Frankfurt stagnierte die Spitzen-
miete auf hohem Niveau. An den anderen vier Standorten 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
konnten leichte Steigerungen im niedrigen einstelligen
Bereich verzeichnet werden. Bei den Durchschnittsmieten STUTTGART IM BUNDESWEITEN VERGLEICH
reichte die Veränderungsspanne von –3 % in Düsseldorf bis
+9 % in München. Flächenumsatz in m2 Spitzenmiete in € /m2 Durchschnittsmiete in €/m2 Leerstandsquote in %
2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019
ZUNAHME DES FLÄCHENANGEBOTS
Bis auf Düsseldorf stieg der Leerstand an allen Top-7- Hamburg 340.000 545.000 30,50 29,50 17,50 17,70 3,5 2,9
Standorten moderat an. Mit einem Flächenangebot von
Berlin 653.000 910.000 39,50 38,50 28,60 27,60 2,1 1,2
rd. 3,27 Mio. m² lag die Leerstandsquote im Jahr 2020 bei
3,5 %. Nach jahrelangen Tiefständen bei der An- Düsseldorf 245.200 461.000 28,50 28,50 16,10 16,60 6,9 7,1
gebotsreserve nähern sich Angebot und Nachfrage Köln 210.000 290.000 26,00 26,00 16,50 16,70 2,9 2,3
einander wieder an. Obwohl zahlreiche Firmen auf-
Frankfurt a. M. 365.000 591.400 45,00 45,00 21,90 20,40 7,3 7,0
grund der Pandemie gezwungenermaßen Kosten
einsparen mussten und versuchten, Flächen unter- Stuttgart 141.000 313.000 25,50 24,00 16,50 16,20 3,1 1,9
zuvermieten, blieb die große Leerstandswelle aus.
München 515.000 761.500 38,50 38,00 22,30 20,50 2,3 1,6
Endgültige Entscheidungen zu Verkleinerungen oder Stand-
Quelle der Darstellungen: Research E & G Real Estate GmbH ©, Stand: 31.12.2020
ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 1 ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 122 23
ST U T TG A RT I M D E TA I L
Stuttgart Stuttgart-City/Innenstadt:
im Detail Die Lage stimmt – das Angebot nicht
Ein ausgesprochener Flächenmangel im Zentrum und ein teils nur Geht es nach den Fertigstellungszahlen für die Innenstadt, stehen kurz- bzw. mittelfristig
unwesentlich besseres Angebot in den Randlagen kennzeichnen die nur sehr wenige Flächen zur Verfügung. Zwar sind wegen Corona ungenutzte moderne
derzeitige Situation des Stuttgarter Büromarkts. Trotzdem finden sich Flächen kurzfristig zu haben, aber die Nachfrage ist derzeit bis auf das Segment von
für Büroflächen, die heutigen Ansprüchen nicht mehr genügen, wenig 500 bis 1.500 m² sehr verhalten.
Interessenten. Überdies sind die Unternehmen momentan mehr da-
mit beschäftigt, ihre Arbeitswelt neu zu organisieren und ihren Bereits seit einiger Zeit sehen wir einen Engpass für neue Bü- Innenstadt hat sich 2020 im Vegleich zum Vorjahr um
roflächen. Abgeschwächt wird die Situation durch plötzlich 48 % reduziert. Der Spitzenmietpreis der City mit 25,50 €/m²
Flächenbedarf entsprechend zu justieren.
verfügbare moderne Flächen, die aufgrund der Corona-Kri- ist erneut angestiegen. Die Steigerung ist allerdings
se nicht mehr benötigt werden. Je nach Qualität, Nutzbar- ausschließlich der Marktenge geschuldet, da es keine
keit und Mietpreis bieten diese Flächen eine wirkliche Alter- Vermietungen in Neubauprojekten gab. Im Gegensatz
native für kurzfristig Suchende. Parallel dazu zeichnen sich dazu zeichnet sich zwischenzeitlich ab, dass sich
einige kleinere neue Projekte ab, die im Innenstadtbereich aufgrund der etwas zurückgegangenen Nachfrage in den
bis 2024 zwischen 1.500 m² und ca. 5.000 m² modernste Teilmärkten außerhalb der City un der Innenstadt die
Fläche liefern können. Gemessen am Bedarf ist dies aber ein Position der Mieter in den Verhandlungen wieder verbessert.
schwacher Trost, denn eines ist klar, unabhängig davon, wie
die Entwicklung weitergehen wird: Stuttgarts Innenstadt Untermietflächen, die zu günstigen Konditionen vermietet
und die City werden auch zukünftig gefragte Standorte sein. werden könnten und eine sehr gute Ausstattung haben, für
die aber im Anschluss an die Restlaufzeit des Hauptmiet-
In der City waren die größten Abschlüsse mit 1.300 m² in vertrags eine Erhöhung auf die derzeitige Marktmiete in
den Königsbau-Passagen und 2.500 m² auf der Königstra- Aussicht steht – und damit eine Steigerung von teilweise
ße jeweils in Bestandsflächen zu verzeichnen. Neubauflä- mehr als 35 % –, finden dennoch nicht so einfach Nutzer. Im
chen über 3.000 m² sind derzeit weder in der City noch im Ergebnis wird jedoch auch vermieterseits ein Umdenkpro-
Innenstadtbereich kurzfristig, d. h. innerhalb der nächsten zess einsetzen, wenn ein bonitätsstarker Mieter gewonnen
18 Monate, verfügbar. Der Umsatz im Bereich City- werden soll.
City ≤ 500 m2 501 – 1.000 m2 1.001 – 2.000 m2 2.001 – 5.000 m2 > 5.000 m2
% Anteil Fläche 36 % 26 % 25 % 13 % 0%
m2 7.000 5.000 4.900 2.500 0
Ø Mietpreis 21,50 €/m2
Spitzenmiete 25,50 €/m2
Innenstadt ≤ 500 m2 501 – 1.000 m2 1.001 – 2.000 m2 2.001 – 5.000 m2 > 5.000 m2
% Anteil Fläche 22 % 34 % 13 % 31 % 0%
m 2
4.900 7.600 2.900 7.000 0
Ø Mietpreis 14,60 €/m2
Spitzenmiete 18,00 €/m2
ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 1 ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 124 25
ST U T TG A RT I M D E TA I L
WEILIMDORF
Stuttgarter Norden:
oben trieb, lässt sich am Standort Stuttgart Feuerbach sehr In Weilimdorf zeichnen sich erste Auswirkungen der
Gelungene Stadtentwicklung, kleinere Projekte folgen gut darstellen, dass Nutzer nur dann den entsprechenden Transformation der Industrie und der Corona-Krise ab. So
Preis bezahlen, wenn ein ganzheitliches, „rundes“ Produkt kommen hier neue, erst vor wenigen Jahren nach
Einige Großprojekte streben ihrer Vollendung entgegen, bei anderen stockt die Entwick-
angeboten wird, ansonsten werden mieterseits Abstriche modernsten Bürostandardkriterien umgebaute Flächen auf
lung. Gleichzeitig wird die Umwandlung des Industriestandorts in einen Dienstleistungs- im Preis vorgenommen oder man wendet sich alternativen den Markt, die in dieser Menge aber nicht mehr benötigt
standort immer deutlicher Produkten zu. werden. Immerhin bieten sich dadurch für Nutzer, die erst
jetzt in das Konzept der neuen Arbeitswelten eintauchen,
ZUFFENHAUSEN
gute Chancen, an die entsprechenden Flächen zu kommen.
FEUERBACH Leider waren 2020 bis auf wenige Kleinverträge keine Im Gegensatz zum Vorjahr konnte der Flächenumsatz 2020
Jahren neu belebt wird – verdient hätte sie es auf jeden Fall
Marktbewegungen in Zuffenhausen zu verzeichnen. Die deutlich gesteigert werden. So erwarb ein Eigennutzer aus
Der Neubau der R. Bosch GmbH mit ca. 50.000 m² geht und eine Nachfrage gäbe es auch, falls der Preis stimmt.
Bauaktivitäten des Projekts „Urbanic“ verlaufen nach Plan der IT-Branche eine Fläche von ca. 7.600 m² und im Neu-
seiner Fertigstellung entgegen und wird ab Frühjahr 2021 Im Gebiet Löwentor werden die weiteren Bauabschnitte
und geben nunmehr einen ersten Eindruck des zukünfti- bauprojekt „Mo 26“ wurde eine Fläche von 2.000 m² an
bezogen werden. Auch die Entwicklungen am Pragsattel des Projekts „LEO“ errichtet, des Bürocampus direkt an der
gen Standorts der Siemens AG, unweit vom Porsche-Platz. ein Bauunternehmen vermietet. Der Baustart des Projekts
schreiten voran. Das Projekt „MAYOFFICE“, eine Mischung Kreuzung Löwentorstraße/Pragstraße. Insgesamt werden
Die Fertigstellung dieses Projekts zum Jahreswechsel „Mo 26“ ist somit gesichert und dürfte noch im Jahr 2021
aus Wohnen und Gewerbe, wird bis Mitte 2021 fertigge- dort ab dem vierten Quartal 2021 weitere ca. 16.000 m²
2021/2022 markiert einen weiteren Meilenstein bei der erfolgen.
stellt sein. Bürofläche verfügbar.
Umwandlung des Standorts Stuttgart-Zuffenhausen in Mit einer Gesamtvermietungsleistung von ca. 10.500 m²
Zwischenzeitlich wird das nächste Leuchtturmprojekt für Im Bereich Feuerbach gab es fünf Verträge oberhalb von
einen hochwertigen Dienstleistungsstandort. Bis Ende liegt Weilimdorf zwar unter dem 10-Jahres-Durchschnitt,
Stuttgart sichtbar. Die Bauarbeiten des „Porsche Design 1.000 m² Mietfläche, ein für Feuerbach gutes Ergebnis, das
2021 wird in den beiden ersten Bauabschnitten ein Büro- aber deutlich über dem Vermietungsergebnis des Vorjahres.
Tower“ haben 2020 begonnen, im Verlauf des Jahres 2021 allerdings näher beleuchtet werden muss. Die Gründe für
campus für 2.500 Arbeitsplätze mit moderner Infrastruktur Die Mietpreise lagen in der Neubauvermietung bei ca.
wird der Turm an der Heilbronner Straße deutlich anwach- die Abschlüsse lagen entweder in der grundsätzlichen
und höchster Aufenthaltsqualität stehen. 18,00 €/m², bei einigen kleineren Bestandvermietungen bei
sen. Bei der Unterzeichnung eines weiteren Mietvertrags Verfügbarkeit der großen Flächen, in der guten ÖPNV-
ca. 10,00 bis 12,00 €/m².
über 3.500 m² im Objekt konnte für diesen Standort eine Anbindung zur Innenstadt, in der Tatsache, dass überhaupt
Höchstmiete von 23,50 €/m² erzielt werden. Insgesamt geht Neubauflächen verfügbar waren, oder ganz schlicht am mo-
der Standort „City-Prag“ mit dem letzten Projekt, dem „Por- deraten Preisniveau für den Stuttgarter Markt. Insgesamt
Weilimdorf ≤ 500 m2 501 – 1.000 m2 1.001 – 2.000 m2 2.001 – 5.000 m2 > 5.000 m2
sche Design Tower“, nun in die finale Phase und wird mit lag die Vermietungsleistung in Feuerbach mit ca. 16.500 m²
dessen Fertigstellung ein gelungenes Stück Stadtentwick- um 10.000 m² unter dem Vorjahr. Berücksichtigt werden % Anteil Fläche 10 % 0% 0% 22 % 68 %
lung darstellen. muss in diesem Zusammenhang allerdings auch, dass es m2 1.100 0 0 2.400 7.600
Beim Projekt „Leitz-Areal“ – der seit Jahren geplanten, auf 2018 und 2019 jeweils Großabschlüsse gab, die das Gebiet Ø Mietpreis 16,00 €/m2
moderne Bedürfnisse der Arbeitswelt angepassten Bestands- deutlich über den bisherigen Durchschnitt gehoben hatten. Spitzenmiete 18,00 €/m2
entwicklung des ehemaligen Firmenareals – konnte erneut Eine Nachfrage am Standort Feuerbach aus dem Automotive-
kein großer sichtbarer Fortschritt festgestellt wer- Bereich gab es 2020 nicht, dies konnte allerdings durch
den. 2020 fanden immerhin mehrere Treffen mit dem preissensible Branchen wie die öffentliche Hand ausge-
Gestaltungsbeirat für das Gesamtareal statt. Vielleicht glichen werden.
ist dies ein Zeichen dafür, dass die Liegenschaft mit ih- Auch wenn eine vermeintliche oder tatsächliche Marktenge
rem einzigartigen loftartigen Charakter in den nächsten die Mietpreise in den letzten Jahren immer wieder nach
Feuerbach/ ≤ 500 m2 501 – 1.000 m2 1.001 – 2.000 m2 2.001 – 5.000 m2 > 5.000 m2
Zuffenhausen
% Anteil Fläche 8% 0% 15 % 35 % 42 %
m 2
1.500 0 2.800 6.400 7.600
MAYOFFICE, Stuttgart-Feuerbach
Ø Mietpreis 16,70 €/m 2
Spitzenmiete 19,80 €/m2
ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 1 ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 126 27
ST U T TG A RT I M D E TA I L
Stuttgarter Osten: schluss an die Gewerbebebauung wird der Wohnungsbau im Zuge der Neuentwicklung des ehemaligen Standorts der
vorangetrieben werden. Auf dem Areal Q20 direkt an der EnBW am Stöckach in der Innenstadt erforderlich gewor-
Große Flächen – für die öffentliche Hand Mercedesstraße wird die Fay AG bis 2024 ein Hotel- und Bü- den. Des Weiteren konnten ca. 1.000 m² Loftflächen im Bü-
rogebäude mit einer Gesamtgröße ca. 24.000 m² entwickeln. rocampus Wangen, die ebenfalls bereits einen modernen
Große Flächen konnte im Stadtgebiet Stuttgart nur der Stuttgarter Osten bieten, und das
Bürostandard aufweisen, an ein Ingenieurbüro vermietet
war sein Vorteil, schaut man auf die Vermietungsleistung. Doch preislich sind keine wei- WANGEN/HEDELFINGEN
werden.
teren Steigerungen zu erwarten. Die Einbindung des Cannstatter Wilhelmsplatzes in ein Einerseits war die Nachfrage rückläufig, andererseits konn-
Projekt der IBA 2027 macht Hoffnung auf eine gute Standortentwicklung. ten Flächen mit modernem Zuschnitt auch 2020 zeitnah mit Insgesamt war im Gebiet Bad Cannstatt/Wangen und
neuen Nutzern besetzt werden. Größenteils wurden jedoch Hedelfingen zwar ein Rückgang der Umsätze von 37 %
BAD CANNSTATT
– bis auf zwei Großverträge – kleinere Flächen unter 500 m² im Vergleich zum Vorjahr festzustellen, allerdings liegt
In den vergangenen Jahren waren die Standorte Bad Derzeit werden am Standort keinerlei moderne bezugsfer- vermietet. Immerhin fanden zwei der wenigen Großab- das Vermietungsergebnis trotzdem noch über dem 10-
Cannstatt/Wangen und Hedelfingen stark geprägt vom tige Flächen angeboten, doch insgesamt ist die Nachfrage schlüsse in Stuttgart in diesem Gebiet statt: Die Stadtwerke, Jahres-Durchschnitt von 28.500 m². Das Mietpreisniveau
automobilen Umfeld. Sie erzielten einen Großteil ihrer Flä- eben auch am Standort Bad Cannstatt deutlich zurückge- die einen besonderen Bedarf zu decken haben, werden im wird auch im Stuttgarter Osten nicht weiter ansteigen. Wir
chenumsätze durch entsprechende Nutzer. Zwischenzeitlich gangen. Bereich der Hedelfinger Straße ca. 5.000 m² Bürofläche zzgl. gehen von einer Seitwärtsbewegung, bei einfachen Objek-
hat sich das mit den Großanmietungen der öffentlichen Als einziger Standort in einer Stadtteillage ist Bad Cannstatt Hallen und Freifläche übernehmen. Diese Verlagerung war ten von einem Rückgang aus.
Hand geändert. 2020 konnte erneut ein großer Nutzer zudem von der Schließung des Kaufhofs am Wilhelmsplatz
aus diesem Bereich, nämlich die Bundesanstalt für Post & betroffen, dies dürfte die Situation im dortigen Umfeld
Telekommunikation, als Mieter für die ehemaligen Flä- kurzfristig nicht verbessern. Allerdings ist die gesamte Um-
chen der Deutschen Telekom in der Nauheimer Straße ge- gebung des Wilhelmsplatzes, was die städtebauliche Ent-
wonnen werden. Sie belegt dort ca. 14.545 m² Fläche. Ein wicklung betrifft, in ein IBA-Projekt eingebunden, sodass Bad Cannstatt/
≤ 500 m2 501 – 1.000 m2 1.001 – 2.000 m2 2.001 – 5.000 m2 > 5.000 m2
Wangen/Hedelfingen
Eigennutzer hat im Bereich der Bahnhofstraße weitere in den nächsten Jahren eine deutliche Veränderung der
2.000 m² Bürofläche übernommen und die in der Daim- öffentlichen Wahrnehmung zu erwarten ist. % Anteil Fläche 9% 9% 16 % 18 % 48 %
lerstraße ansässige Stuttgarter Volksbank konnte etwas Die Entwicklung des Bereichs Neckarpark geht zwischen- m 2
2.600 2.700 4.800 5.500 14.500
2.000 m² modernste Bürofläche an einen Nutzer aus der zeitlich in die nächste Phase. Das 2019 begonnene Sport- Ø Mietpreis 15,50 €/m 2
Industrie und einen sonstigen Büronutzer untervermieten. bad steht im Rohbau, die Quartiersgarage ebenfalls. Im An- Spitzenmiete 17,50 €/m2
LEO Business Campus, Stuttgart-Bad Cannstatt
ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 1 ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 128 29
ST U T TG A RT I M D E TA I L
DEGERLOCH
Stuttgarter Süden:
Die schon zur Jahreswende 2019/20 berichtete Vermietung lige Flächen der Telekom stehen immer noch leer, weitere
Anhaltende Dynamik mit Fragezeichen für die Zukunft von ca. 20.000 m² im COMPAS an der Löffelstraße an die Flächen wurden freigezogen. Insgesamt stehen dort heute
Hallesche Versicherung ist nunmehr in der Umsetzung. An- ca. 40.000 - 45.000 m² Bürofläche kurzfristig zur Verfügung.
Die Weiterentwicklung des Stuttgarter Südens hat Degerloch erreicht. Eine gute Infra-
stelle des zwischenzeitlich abgerissenen Parkhauses des Die Nachfrage am Standort ist derzeit verhalten, der Abbau
struktur bei fehlendem Angebot – das war in der Vergangenheit an diesem beliebten COMPAS wird das neue Gebäude mit einem darunterlie- des Potenzials dürfte sich angesichts einer Vermietungs-
Standort das Problem. Jetzt wird Abhilfe geschaffen: Erste Verträge mit hochwertigen genden Parkhaus entstehen. leistung von ca. 22.000 m² im 10-Jahres-Durchschnitt und
Nutzern sind bereits gezeichnet. Das dahinterliegende Bestandsgebäude wird vollständig der aktuellen Entwicklungen in der Arbeitswelt wohl län-
entkernt, erhält neue Erschließungskerne und moderne ger hinziehen.
Lichthöfe, sodass es für heutige Bürokonzepte bestens
FASANENHOF
geeignet sein wird. Auch hier wurde bereits ein weiterer
Vertrag unterzeichnet über ca. 4.100 m², und zwar von der Ende 2021 ist es endlich so weit: Das Gebiet Fasanenhof
Bansbach GmbH Steuerberater und Wirtschaftsprüfer. Eine wird mit der Stadtbahn direkt an den Stuttgarter Flughafen
Fertigstellung aller Maßnahmen am Standort COMPAS ist und damit an den zukünftigen Fern- und Regionalbahnhof
für Mitte 2023 vorgesehen. Insgesamt werden dann ca. auf dem Gelände des Flughafens Stuttgart, den „Filder-
35.000 m² Bürofläche revitalisiert bzw. neu errichtet sein. bahnhof“, angebunden sein. Die Vorarbeiten sind schon
Ab Mitte 2021 werden die Flächen von CMS im „Albplatz sehr deutlich zu erkennen, die Brücke über die Autobahn
Forum“ freigezogen. Nach entsprechender Sanierung und steht, die Gleisanlagen stehen kurz vor der Fertigstellung.
Modernisierung des Gebäudes stehen dort ab ca. Mitte Zwischenzeitlich wurde die Stadtbahnplanung um eine
2022 insgesamt ca. 12.000 m² Bürofläche mit bester infra- neue Stadtbahnlinie „U17“ ergänzt, die den Filderbahnhof
Lichthof, Stuttgart-Fasanenhof struktureller Anbindung zur Vermietung. via Fasanenhof mit den Gewerbegebieten in Möhringen
Die Mietpreise der am Standort unterzeichneten Verträge und Vaihingen verbinden wird. Der in Vaihingen entste-
lagen in den Bestandsgebäuden bei Flächen unter 500 m² hende Regionalbahnhof ist der Knotenpunkt für die An-
bei ca. 14,00 - 15,00 €/m². Für größere kernsanierte Flächen bindung an den Filderraum, Tübingen und Ulm. Zukünftig
Degerloch ≤ 500 m2 501 – 1.000 m2 1.001 – 2.000 m2 2.001 – 5.000 m2 > 5.000 m2
mit Neubauqualität werden hingegen zwischen 20,00 und erreicht man diesen Punkt mit der Stadtbahn auch aus dem
% Anteil Fläche 36 % 0% 0% 64 % 0% 22,00 €/m² bezahlt. Gewerbegebiet Fasanenhof.
m 2
2.200 0 0 4.100 0 Im Gebiet Fasanenhof sind zwei neue Projekte vorgesehen.
Ø Mietpreis
LEINFELDEN-ECHTERDINGEN
17,50 €/m 2
So wird der zweite Bauabschnitt des 2019 fertiggestellten
Spitzenmiete 21,50 €/m 2
Das im Bau befindliche Projekt „Daimler Trucks Campus“ Campus Fasanenhof 2021 begonnen. Es sind dort weitere
der Daimler AG wird voraussichtlich bis Q2/Q3 2021 fertig- 7.500 m² geplant.
Leinfelden- gestellt und dann bis Ende 2022 bezogen werden. Bereits Ein ebenfalls sehr spannendes Projekt ist der „Lichthof“, ein
≤ 500 m2 501 – 1.000 m2 1.001 – 2.000 m2 2.001 – 5.000 m2 > 5.000 m2
Echterdingen
früher bezugsfertig wird die architektonisch gelungene Abriss und Neubau des bestehenden Gebäudes „Vor dem
% Anteil Fläche 9% 6% 0% 85 % 0%
Entwicklung „Vision ONE“ auf dem ehemaligen „Brixner- Lauch 14“. Im Ergebnis entsteht dort ein Bürocampus, der
m2 800 600 0 7.900 0
Areal“ nahe der B 27. Sowohl die ersten Büronutzer als vollständig auf die modernen Anforderungen der neuen
Ø Mietpreis 15,00 € / m2 auch das Hotel haben ihre Flächen bereits übernommen. Arbeitswelt abgestimmt ist, mit Dachterrassen, Open-Spa-
Spitzenmiete 18,50 € / m2
Ein geregelter Betrieb des Objekts wird aber wohl erst mit ce-Flächen, neuester Energietechnik, Mobility-Angeboten
einer Entspannung der Corona-Pandemie eintreten. und einem im Stuttgarter Markt erstmalig umgesetzten
Fasanenhof ≤ 500 m2 501 – 1.000 m2 1.001 – 2.000 m2 2.001 – 5.000 m2 > 5.000 m2 Allerdings kommen aus dem Bereich Leinfelden-Echterdin- Konzept des „Green Lease“. Das Projekt kann – aufgrund der
gen unterschiedliche Signale. So konnten zu Jahresbeginn bereits vorliegenden Baugenehmigung – kurzfristig gestar-
% Anteil Fläche 72 % 28 % 0% 0% 0%
2020 zwei größere Verträge mit 2.700 m² und 4.500 m² un- tet werden, sobald ein Mieter vorhanden ist. Geplant sind
m2 2.400 800 0 0 0
terzeichnet werden mit Mietpreisen zwischen 13,50 und insgesamt ca. 14.000 m² Bürofläche. Zudem ist eine Vernet-
Ø Mietpreis 11,60 €/m2
18,00 €/m². Parallel dazu zeichneten sich jedoch weiterhin zung der Mieter im Gesamtgebäude vorgesehen, um noch
Spitzenmiete 14,00 €/m2
wachsende Leerstände im Bereich Fasanenweg ab. Ehema- mehr Kommunikation untereinander zu ermöglichen. Die
ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 1 ST U T TG A R T | B Ü R O M A R K T B E R I C H T 2 0 2 0 / 2 0 2 1Sie können auch lesen
