Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte, Mühlenstraße 6-10
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Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des
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Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte,
Lübeck Ried(A)
Mühlenstraße 6-10 CIMA Beratung + Management GmbH
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Hannover, Februar 2020 Tourismus
Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte
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Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte
Inhaltsverzeichnis
1 Auftrag und Aufgabenstellung .............................................................. 5
2 Ausführungen zum Planvorhaben im Flecken Uchte ............... 6
3 Untersuchungsgebiet und Wettbewerbsanalyse .......................... 9
3.1 Vorhabenrelevante Nachfragesituation im
Untersuchungsgebiet ................................................................................ 10
3.2 Vorhabenrelevante Angebotssituation im
Untersuchungsgebiet ................................................................................ 11
3.2.1 Flecken Uchte ....................................................................................................11
3.2.2 Übrige Samtgemeinde Uchte (ohne Flecken Uchte) ...............12
3.2.3 Weiteres Untersuchungsgebiet (Gemeinde Kirchdorf und
Gemeinde Bahrenborstel) ...........................................................................14
4 Ökonomische Wirkungsprognose ...................................................... 17
4.1 Vorbemerkung und rechtliche Einordung ..................................... 17
4.2 Umsatzerwartung des Planvorhabens ............................................. 18
4.3 Auswirkungsanalyse der Umsatzumverteilung ............................ 21
5 Raumordnerische Einordnung ............................................................. 25
6 Abschließende Bewertung und Empfehlung ................................ 28
7 Methodik ......................................................................................................... 29
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Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Lage des Plangebietes im Flecken Uchte ........................................................ 7 Abb. 19: Umsatzumverteilungseffekte des Planvorhabens
Abb. 2: Lage des Vorhabenstandortes in Uchte, Ortskern .................................... 7 (Lebensmittel/ Reformwaren) ................................................................................... 22
Abb. 3: Blick auf den Vorhabenstandort im Flecken Uchte vom Abb. 20: Umsatzumverteilungseffekte des Planvorhabens
Parkplatz aus ......................................................................................................................... 8 (Drogerieartikel).................................................................................................................. 23
Abb. 4: Blick auf den Eingangsbereich des LIDL Abb. 21: Kaufkraftherkunft des Planvorhabens ................................................................ 26
Lebensmitteldiscounters (mit Pfandrückgabe-Raum) ................................. 8 Abb. 22: Lage im zentralen Siedlungsgebiet des Flecken Uchte ....................... 26
Abb. 5: Untersuchungsgebiet mit 10-Minuten Fahrzeitradius um Abb. 23: Die 32 cima-Sortimente ................................................................................................ 29
den Planvorhabenstandort............................................................................................ 9
Abb. 6: Vorhabenrelevantes Nachfragevolumen im
Untersuchungsgebiet in Mio. € ...............................................................................10
Abb. 7: Vorhabenrelevante Angebotssituation im Flecken Uchte ....................11
Abb. 8: Vorhabenrelevante Anbieter im Flecken Uchte ...........................................12
Abb. 9: Abgrenzung des faktischen zentralen
Versorgungsbereiches Uchte (schematische Darstellung) ...................12
Abb. 10: EDEKA Filiale im Flecken Diepenau .....................................................................13
Abb. 11: Abgrenzung des faktischen zentralen
Versorgungsbereiches Diepenau (schematische
Darstellung) ............................................................................................................................13
Abb. 12: Geschlossene EDEKA Filiale in der Gemeinde Warmsen .....................14
Abb. 13: Vorhabenrelevante Angebotssituation in der
Samtgemeinde Uchte (ohne Flecken Uchte) ................................................14
Abb. 14: Vorhabenrelevante Angebotssituation im weiteren
Untersuchungsgebiet (Kirchdorf u. Bahrenborstel) ...................................14
Abb. 15: Abgrenzung des faktischen zentralen
Versorgungsbereiches Kirchdorf (schematische
Darstellung) ............................................................................................................................15
Abb. 16: COMBI-Filiale in der Gemeinde Kirchdorf .......................................................15
Abb. 17: Vollsortimenter ab 800 m² Verkaufsfläche im
Untersuchungsgebiet .......................................................................................................16
Abb. 18: Umsatzerwartung des Planvorhabens ................................................................20
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Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte
1 Auftrag und Aufgabenstellung
Auftrag und Zielsetzung ▪ Empfehlungen für die Umsetzung des Vorhabens: Planungs- und
▪ Erstellung eines Verträglichkeitsgutachtens für die geplante Ver- Handlungsempfehlungen zur Dimensionierung etc.
kaufsflächenerweiterung der LIDL-Filiale im Flecken Uchte am Vorbemerkung zur Methodik
Standort Mühlenstraße 6-10. ▪ Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels basiert auf
einer vorhabenrelevanten Bestandserhebung in den Branchen
Auftraggeber Lebensmittel/ Reformwaren und Drogerieartikel durch das cima-
▪ LIDL Vertriebs-GmbH & Co. KG Projektteam im Oktober 2016.
Baurat-Köhler-Straße 31 ▪ Die Ermittlung der relevanten Einzelhandelsumsätze erfolgte über
31135 Hildesheim veröffentlichte Angaben bundesweit tätiger Unternehmen, cima
interne Unternehmensdaten sowie einer Inaugenscheinnahme der
Zeitraum Unternehmen hinsichtlich ihrer Wettbewerbsfähigkeit.
▪ Mai 2019 (auf Basis der Analysen im Oktober 2016), Neuprü-
▪ Die erarbeitete, gutachterliche Stellungnahme nimmt ausschließ-
fung der Vereinbarkeit mit dem Kongruenzgebot und ergänzende
lich Bezug auf Fragestellungen der Einzelhandelsentwicklung.
Darlegung der Umsatzerwartung des Planvorhabens: Februar
Umweltrelevante Fragestellungen sowie Fragen der Leistungsfä-
2020
higkeit der verkehrlichen Erschließung bleiben hier außer Acht.
Aufgabenstellung und Untersuchungsdesign ▪ Die ökonomische Wirkungsanalyse zeigt die Auswirkungen des
▪ Beschreibung und Bewertung des Mikrosandortes an der Müh- Planvorhabens auf die bestehenden Versorgungsstrukturen im
lenstraße 6-10 im Flecken Uchte. Untersuchungsgebiet. Die erwarteten Umsatzverlagerungen wer-
▪ Ökonomische Wirkungsanalyse: Prognose über die warengrup- den in absoluten und relativen Werten auf der Grundlage einer
1
penspezifischen Umsatzverlagerungen innerhalb des definierten ökonometrischen Modellrechnung nach HUFF berechnet.
Untersuchungsgebietes, differenziert nach den Zentren und sons- ▪ Bei der Beurteilung der Auswirkungen des Erweiterungsvorhabens
tigen Einzelhandelslagen. geht die cima von einem „Worst-Case-Ansatz“ aus. Das bedeu-
▪ Aussagen zu den zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen tet, dass bei den Berechnungen die maximal zu erwartenden
des Planvorhabens auf Basis der ökonomischen Wirkungsanalyse Umsatzumverteilungswirkungen dargestellt werden.
im Sinne § 11 Abs. 3 BauNVO.
▪ Berücksichtigung der raumordnerischen Vorgaben: Landes-
Raumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP) 2017, Regionales 1
Das HUFF-Modell ist ein ökonometrisches Denk- und Rechenmodell das Ein-
Raumordnungsprogramm für den Landkreis Nienburg (Weser) kaufattraktivitäten und Zeitdistanzen zur Berechnung von Kaufkraftströmen miteinan-
(RROP) 2003. der gewichtet. Die cima hat langjährige Erfahrung, die theoretischen Modellrechnun-
gen auf Plausibilität zu prüfen und realistische regionale Szenarien abzuleiten.
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Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte
2 Ausführungen zum Planvorhaben im Flecken Uchte
Das Planvorhaben sieht einen Umbau der bestehenden LIDL-Filiale gehend von Durchgangsverkehren befreit ist. Der Gebäudebestand
am Standort Mühlenstraße 6-10 im Flecken Uchte vor. Geplant ist entlang der Mühlenstraße ist vorwiegend zweigeschossig und ver-
eine Erweiterung des Lebensmitteldiscounters von derzeit rd. fügt über eine Nutzungsmischung aus Einzelhandel, Dienstleistungen
824 qm auf zukünftig rd. 1.000 qm Verkaufsfläche. Dabei soll das und Wohnen.
bestehende Gebäude durch einen Anbau ergänzt werden, wodurch Auf der nördlichen Straßenseite wurden die historischen kleinteili-
sich der Verkaufsraum vergrößern würde. gen Strukturen durch diverse (teils großflächige) Fachmärkte er-
Die größere Verkaufsfläche dient unter anderem dazu, dass im gänzt. Neben dem Planvorhabenobjekt LIDL gehören dazu die Le-
Vergleich zur gegenwärtigen Filiale die Gänge verbreitert werden bensmittelmärkte ALDI und WEZ, die Drogerie ROSSMANN, das
können, um ein bequemeres Begegnen mit Einkaufswagen, Kinder- Kaufhaus MAGRO mit dazugehörigem Sport- und Modehaus M-LINE,
wagen etc. zu ermöglichen. Zudem sollen die Regalhöhen reduziert der Textildiscounter KIK sowie ein HAGEBAUMARKT-Baumarkt. Zwar
werden, um den Kunden die Erreichbarkeit der Waren zu erleich- sind die Eingangs- und Parkplatzbereiche der verschiedenen Stand-
tern und eine bessere Orientierung innerhalb der Filiale zu errei- orte nicht unmittelbar aufeinander ausgerichtet, jedoch besteht
chen. Für die internen Betriebsabläufe ermöglicht die Erweiterung durch die geringen Entfernungen auch die Möglichkeit eines fußläu-
u.a. ein leichteres Rangieren mit Hubwagen und das Aufstellen grö- figen Kundenaustauschs zwischen den verschiedenen Fachmärkten
ßerer Warenmengen, wodurch für das Personal der Aufwand für sowie den inhabergeführten Fachgeschäften.
das Nachfüllen von Waren reduziert wird. Die geplante Erweiterung Der Planvorhabenstandort verfügt dabei über eine besondere Lage-
dient somit vor allem der Optimierung der Wirtschaftlichkeit des qualität, da er sowohl von der Burgstraße als auch von der Müh-
LIDL-Marktes – was wiederum der Sicherung des langfristigen Fort- lenstraße erschlossen wird. Entlang des Durchwegs befindet sich
bestandes der Unternehmenspräsenz im Flecken Uchte dient. Im ein Schreibwarengeschäft sowie eine Spielothek (ehem. Drogerie
Vergleich zu anderen derzeitig geplanten, modernen Lebensmittel- Schlecker). Lediglich nach Südwesten besteht durch einen kleinen
discountern liegt das Planvorhaben mit einer Verkaufsfläche von rd. Bachlauf keine direkte Verbindung zu den dortigen Einzelhandelsbe-
1.000 qm im unteren Größenbereich. Insbesondere bei Neubauvor- trieben.
haben existieren auch deutlich größere Flächen von bis zu Für den PKW-Verkehr ist der Standort durch die zentrale Lage im
1.500 qm. Siedlungsgebiet und die günstige verkehrliche Erschließung für po-
Der Vorhabenstandort befindet sich inmitten des historisch ge- tenzielle Kunden attraktiv zu erreichen. Bushaltestellen befinden
wachsenen Ortzentrums von Uchte, welches sich entlang des Stra- sich unmittelbar am Vorhabenstandort in der Burgstraße sowie an
ßenzugs Mühlenstraße – Mindener Straße erstreckt. Bei diesem weiteren Stellen im Ortskern, weshalb trotz der Lage im ländlichen
handelt es sich um die frühere Hauptortsdurchfahrt in Nord-Süd- Raum eine insgesamt gute ÖPNV-Anbindung gegeben ist. Da sich
Richtung, welche durch die westlich verlaufende Ortsumgehungs- innerhalb der Samtgemeinde Uchte keine vergleichbaren Einzelhan-
straße sowie die innerörtliche Entlastungsstraße Burgstraße weitest- delsagglomerationen befinden und zum Erreichen der nächst gele-
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Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte
genen Wettbewerbsstandorte verhältnismäßig große Entfernungen Abb. 2: Lage des Vorhabenstandortes in Uchte, Ortskern
zurückgelegt werden müssen, kommt dem LIDL-Lebensmittel-
discounter – ebenso wie den meisten anderen Betrieben im Orts-
kern – nicht nur eine Versorgungsfunktion für den Flecken Uchte
zu. Er dient für Bewohner der kompletten Samtgemeinde sowie ein- Planstandort
zelner angrenzender Ortschaften als attraktiver Einkaufsort (vgl.
Kap. 3.2).
Abb. 1: Lage des Plangebietes im Flecken Uchte
Luftbild: GeoBasis-DE/BKG 2020
Bearbeitung: cima 2020
Kartengrundlage: OpenStreetMap-Mitwirkende
Bearbeitung: cima 2018
Seite 7
Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte
Abb. 3: Blick auf den Vorhabenstandort im Flecken Uchte vom Parkplatz Abb. 4: Blick auf den Eingangsbereich des LIDL Lebensmitteldiscounters
aus (mit Pfandrückgabe-Raum)
Foto: cima 2016 Foto: cima 2016
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Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte
3 Untersuchungsgebiet und Wettbewerbsanalyse
Die Ermittlung des Untersuchungsgebiets basiert auf einer detaillier- durch die Erweiterung nahezu nicht verändert, da es aufgrund des
ten Analyse der Wettbewerbssituation des vorhabenrelevanten Ein- Vorhandenseins anderer LIDL-Filialen in Sulingen, Stolzenau Pe-
zelhandels im Umfeld des Planvorhabens. Die Attraktivität der Ein- tershagen, Rahden und Espelkamp von Vornherein begrenzt ist.
zelhandelsstandorte wurde durch „Vor-Ort“-Recherchen der CIMA
eingeschätzt. Abb. 5: Untersuchungsgebiet mit 10-Minuten Fahrzeitradius um den Plan-
Einflussfaktoren für das Untersuchungsgebiet sind: vorhabenstandort
▪ Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohn- 10 Min.-Fahrzeitradius
orten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten,
▪ Lage und Attraktivität des Einzelhandelsbesatzes der konkurrie-
renden Einkaufsorte nach Branchen- und Sortimentsschwerpunk-
ten sowie
▪ geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren wie z. B.
stadträumliche Hindernisse und Stadtteil- bzw. Gemeindegren-
zen.
Als Grundlage für die Abgrenzung des Untersuchungsgebiets wurde
zunächst ein Fahrzeitradius von 10 Minuten definiert, der dann an-
hand der o. g. Faktoren entsprechend des HUFF-Modells modifiziert
wurden.
Im konkreten Fall wird das Untersuchungsgebiet vorrangig durch
die bestehende Wettbewerbssituation im Lebensmitteleinzelhandel
definiert. Bedingt durch den insgesamt geringen Verkaufsflächenzu-
wachs ist davon auszugehen, dass sich der Wirkungsbereich des
Planvorhabens auf das Gebiet der Samtgemeinde Uchte sowie die
zur Samtgemeinde Kirchdorf gehörenden Gemeinden Bahrenborstel
und Kirchdorf beschränkt.
Da sich zudem nicht um eine Neuansiedlung, sondern lediglich ei-
ne Erweiterung eines bestehenden Marktes handelt, werden nur ge- Kartengrundlage: MS MapPoint
ringe Veränderungen der aktuell existierenden Kunden- und Kauf- Bearbeitung: cima 2016
kraftströme ausgelöst. Auch wird das Einzugsgebiet des Marktes
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Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte
3.1 Vorhabenrelevante Nachfragesituation im Untersuchungsgebiet
2
Die Berechnung des vorhabenrelevanten Nachfragepotenzials er- Abb. 6: Vorhabenrelevantes Nachfragevolumen im Untersuchungsgebiet in
folgt auf der Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahlen und der Mio. €
spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern. Für die vorhabenrelevantes Nachfragepotenzial im Untersuchungsgebiet in Mio. €
Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren als Kernsortiment des Le- übrige Samt-
weitere Unter- Untersuchungs-
suchungsgebiet
bensmitteldiscounters wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhan- C IMA Warengruppe Uchte (Flecken) gemeinde Uchte
(Kirchdorf,
gebiet
(ohne Flecken Uchte) insgesamt
del von 2.145 € (Bundesdurchschnitt) für das Jahr 2018 zugrunde Bahrenborstel)
gelegt. Für die als Nebensortiment ebenfalls vorhabenrelevante Lebensmittel, Reformwaren 10,0 18,9 6,9 35,9
Branche Drogerieartikel steht ein bundesdurchschnittlicher Ausgabe- Drogerieartikel 1,5 2,8 1,0 5,3
satz pro Kopf von 315 € im Einzelhandel zur Verfügung. Diese Be- S umme 11,5 21,7 8,0 41,1
Einwohner 4.953 9.074 3.277 1 7 .3 0 4
träge werden an das Kaufkraftniveau der jeweiligen Kommune mit
Bearbeitung: cima 2018
Hilfe der Kaufkraftkennziffer angepasst. Die Kaufkraftkennziffer des
3
Flecken Uchte beträgt 94,3 (D = 100). Die Kaufkraftkennziffer für
Für den Flecken Uchte ergibt sich ein Nachfragepotenzial in Höhe
die weiteren der Samtgemeinde Uchte angehörigen Orte gliedert
von rd. 10,0 Mio. € in der Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren
sich wie folgt: Flecken Diepenau (98,6), Raddestorf (94,8) und
sowie rd. 1,5 Mio. € im Sortiment Drogerieartikel. Die übrigen Orte
Warmsen (96,5). Insgesamt erzielt die Samtgemeinde Uchte somit
der Samtgemeinde Uchte ohne den Flecken Uchte erzielen ein
eine Kaufkraftkennziffer von 96,1.
4
Nachfragepotenzial in der Warengruppe Lebensmittel/Reformwaren
Im Flecken Uchte leben 4.953 Einwohner . In den weiteren Gemein- von rd. 18,9 Mio. € sowie von rd. 2,8 Mio. € im Sortiment Droge-
den der Samtgemeinde Uchte, welche dem grundzentralen Ver- rieartikel. Rechnet man das weitere Untersuchungsgebiet (die Ge-
flechtungsbereich der Gemeinde Uchte zugehören, leben weitere meinden Kirchdorf und Bahrenborstel) mit ein, so ergibt sich für
9.074 Einwohner, sodass insgesamt 14.027 Einwohner in der Samt- das gesamte Untersuchungsgebiet ein Nachfragepotenzial für die
gemeinde Uchte wohnen. Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren von rd. 35,9 Mio. € sowie
In den ebenfalls dem Untersuchungsgebiet zugehörigen Gemeinden ein Nachfragepotenzial von 5,3 Mio. € für das Sortiment Drogerie-
Kirchdorf (Kaufkraftkennziffer = 98,8) sowie Bahrenborstel (Kauf- artikel.
kraftkennziffer = 99,0) leben 2.155 bzw. 1.122 Einwohner.
2
Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in €) der Bevölkerung einer
jeden Kommune, die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert).
3
Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2017
4
Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen (Stand 31.12.2016)
Seite 10Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte
3.2 Vorhabenrelevante Angebotssituation im Untersuchungsgebiet
Für die Beurteilung der Auswirkungen zur Verkaufsflächenerweite- ▪ Der von der cima errechnete Einzelhandelsumsatz in den vor-
rung eines LDIL Lebensmitteldiscounters im Flecken Uchte ist eine habenrelevanten Branchen liegt bei ca. 19,7 Mio. € (brut-
detaillierte Analyse der Wettbewerbssituation erforderlich. Die At- to/Jahr); davon entfällt auf die Warengruppe Lebensmittel/ Re-
traktivität der konkurrierenden Wettbewerber innerhalb des Fleckens formwaren rd. 16,5 Mio. € und die auf Drogerieartikel rd. 3,2
Uchte sowie im weiteren Untersuchungsgebiet (übrige Samtgemein- Mio. €.
de Uchte sowie die Gemeinden Kirchdorf und Bahrenborstel) wurde
durch „Vor-Ort“-Recherchen des cima-Teams im Oktober 2016 er-
Im Flecken Uchte konzentriert sich das Angebot im vorhabenrele-
fasst. Insbesondere die Lage, die Betriebsform und die Größe der
vanten Kernsortiment Lebensmittel und Reformwaren auf die filiali-
Wettbewerber sind dabei von Bedeutung.
sierten Anbieter WEZ, LIDL (Planvorhaben) und ALDI, wobei letzterer
Im Kontext des hier vorliegenden Verträglichkeitsgutachtens erfolgte seinen Markt in den letzten Jahren auf rd. 900 qm Verkaufsfläche
eine vollständige Erhebung aller Wettbewerber in den vorhabenrele- erweitert hat. Innerhalb des Ortskerns befinden sich darüber hinaus
vanten Branchen Lebensmittel/ Reformwaren und Drogerieartikel im ein Getränkemarkt sowie diverse kleine Betriebe des Lebensmittel-
gesamten Untersuchungsgebiet. handwerks. Auch die im Jahr 2011 neu eröffnete Filiale der Droge-
rie ROSSMANN führt Lebensmittel und Reformwaren als Randsorti-
ment. Sie dient darüber hinaus als wichtiger Anbieter von Drogerie-
3.2.1 Flecken Uchte
und Parfümeriewaren und stellt nach Insolvenz der Drogerie
Folgende Aussagen können zur vorhabenrelevanten Angebotssitua- SCHLECKER den einzigen Hauptanbieter für Drogerieartikel innerhalb
tion im Flecken Uchte getroffen werden: des Untersuchungsgebiets dar. Im Ort Höfen bestehen neben zwei
Hofläden außerdem noch ein kleinflächiger NAH&GUT, welcher vor-
▪ Insgesamt wurden 16 Betriebe mit dem Hauptsortiment Le-
wiegend der wohnortnahen Versorgung dient.
bensmittel/ Reformwaren erfasst. Lediglich ein Einzelhandelsun-
ternehmen bietet Drogerie- bzw. Parfümerieartikel als Kernsorti-
Abb. 7: Vorhabenrelevante Angebotssituation im Flecken Uchte
ment an.
Anzahl der Verk aufsfläche in Umsatz in
C IMA Warengruppe
▪ Der Flecken Uchte verfügt über eine vorhabenrelevante Gesamt- Betriebe m² Mio. €
5
verkaufsfläche in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren von Lebensmittel, Reformwaren 16 3.345 16,4
3.375 m² und in der Branche Drogerieartikel von 650 m². Drogerieartikel 1 650 3,2
Summe 17 3 .9 9 5 1 9 ,5
Quelle: cima 2016
5
Die Angaben zu den Verkaufsflächen und Umsätzen beziehen sich nicht nur auf
die genannten 17 Betriebe, sondern beinhalten ebenso die vorhabenrelevanten
Randsortimente in z.T. branchenfremden Betrieben.
Seite 11Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte
Abb. 8: Vorhabenrelevante Anbieter im Flecken Uchte Abb. 9: Abgrenzung des faktischen zentralen Versorgungsbereiches Uchte
(schematische Darstellung)
Foto: cima 2016
6
Faktischer zentraler Versorgungsbereich Uchte
Im Rahmen der Erhebung hat die cima im Flecken Uchte einen
faktischen zentralen Versorgungsbereich identifiziert und abge-
grenzt. Der zentrale Versorgungsbereich Uchte erstreckt sich zwi-
schen den Straßen Mühlenstraße/ Mindener Straße und Burgstraße.
Außerdem innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches befindet
sich die Straße Zur Ihle. Der Bereich bis zum Gebäude der Samt-
gemeinde Uchte im Balkenkamp sowie die Sparkasse wurden eben- Kartengrundlage: OpenStreetMap
falls dem zentralen Versorgungsbereich zugesprochen. Bearbeitung: cima 2016
Der zentrale Versorgungsbereich Uchte umfasst neben den wettbe-
werbsrelevanten Betrieben ALDI Lebensmitteldiscounter, WEZ Ver- 3.2.2 Übrige Samtgemeinde Uchte (ohne Flecken
brauchermarkt sowie einen ROSSMANN. Darüber hinaus sind an
Uchte)
diesem Standort weitere Ankerbetriebe wie z.B. HAGEBAUMARKT, M-
LINE und ein ERNSTINGS FAMILY. Weitere Dienstleistungsangebote
Flecken Diepenau
ergänzen das Angebot (Banken, Gastronomie). Eine Abgrenzung des
Im Flecken Diepenau konzentriert sich der eher disperse Einzelhan-
zentralen Versorgungsbereiches ist in der nachfolgenden Abbildung
delsbesatz entlang der Lavelsloher Straße sowie der Hauptstraße.
dargestellt.
Es handelt sich überwiegend um inhabergeführte, kleinflächige Be-
triebe. Im vorhabenrelevanten Kernsortiment Lebensmittel, Reform-
waren ist der großflächige Vollsortimenter EDEKA Röthemeier
6
Die cima empfiehlt dem Flecken Uchte die Anfertigung eines kommunalen Ein- (Schulstraße) am Verbundstandort mit dem MODEHAUS GOSEWEHR
zelhandelskonzeptes, in dem die zentralen Versorgungsbereiche abgegrenzt wer- zu nennen. In der Essener Dorfstraße in Diepenau-Essern besteht
den.
Seite 12Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte
noch ein kleine LEBENSMITTEL-GETRÄNKEMARKT VERBARG sowie im Abb. 11: Abgrenzung des faktischen zentralen Versorgungsbereiches Die-
Ortsteil Steinbrink der Betrieb IHRE KETTE KATTELMANN (Steinbrin- penau (schematische Darstellung)
ker Straße). Zwei Bäckereien, ein Getränkehandel, drei Fleischereien
und ein Obstalden stellen die wohnortnahe Versorgung sicher. Im
ebenfalls vorhabenrelevanten Sortiment Drogerieartikel besteht zum
Zeitpunkt der Erhebung kein Anbieter im Hauptsortiment. Drogerie-
artikel werden im Flecken Diepenau aktuell lediglich als Randsorti-
ment angeboten (u.a. im EDEKA). Der Flecken Diepenau verfügt
7
über kein Einzelhandelskonzept . Die cima hat im Rahmen der Vor-
Ort Besichtigung einen faktischen zentralen Versorgungsbereich ab-
gegrenzt, welcher sich entlang der Hauptstraße und der Lavelsloher
Straße erstreckt und eine für die Nahversorgung relevante Anzahl
an Betrieben aufweist. Zudem besteht neben Betrieben des aperio-
dischen Bedarfs auch noch eine Reihe von Dienstleistungsangebo-
ten den Kunden zur Verfügung.
Abb. 10: EDEKA Filiale im Flecken Diepenau
Kartengrundlage: OpenStreetMap
Bearbeitung: cima 2016
Gemeinde Warmsen
Die rd. 7 km von Uchte entfernte Gemeinde Warmsen verfügt in-
nerhalb des Kernorts nur über ein geringes Einzelhandelsangebot.
Im vorhabenrelevanten Sortimentsbereich sind vorrangig zwei klein-
flächige Lebensmittelmärkte zu nennen. Die Märkte werden von wei-
Foto: cima 2016 teren, jedoch nicht vorhabenrelevanten Anbietern sowie einzelnen
Dienstleistern ergänzt, wobei kein räumlich zusammenhängender
Geschäftsbesatz vorzufinden ist. Eine Fleischerei (Straße Zum Park)
ergänzt das Angebot in Warmsen. Der einzige großflächige Le-
bensmittelmarkt (EDEKA) hat den Standort Hillerstraße im Septem-
7 ber 2016 aufgegeben. Aktuell steht die Immobilie leer.
Die cima empfiehlt dem Flecken Diepenau die Anfertigung eines kommunalen
Einzelhandelskonzeptes, in dem die zentralen Versorgungsbereiche abgegrenzt
werden.
Seite 13Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte
Abb. 12: Geschlossene EDEKA Filiale in der Gemeinde Warmsen Abb. 13: Vorhabenrelevante Angebotssituation in der Samtgemeinde Uchte
(ohne Flecken Uchte)
Anzahl der Verk aufsfläche in Umsatz in
C IMA Warengruppe
Betriebe m² Mio. €
Lebensmittel, Reformwaren 13 2.295 10,3
Drogerieartikel 0 155 0,6
Summe 13 2 .4 5 0 1 0 ,9
Quelle: cima 2016
Foto: cima 2016 3.2.3 Weiteres Untersuchungsgebiet (Gemeinde
Kirchdorf und Gemeinde Bahrenborstel)
Gemeinde Raddestorf
In der ebenfalls zur Samtgemeinde Uchte gehörenden Gemeinde Dem weiteren Untersuchungsgebiet gehören die nördlich gelegenen
Raddestorf ist kaum Einzelhandel vorzufinden. Insbesondere für den Gemeinden Kirchdorf und Bahrenborstel an. Beide sind über die
Einkauf von Lebensmitteln existiert kein eigenständiges Versor- B61 mit dem Flecken Uchte gut angebunden. Insgesamt wurden in
gungsangebot. Die Bewohner der ländlich strukturierten Gemeinde der vorhabenrelevanten Branche Lebensmittel/ Reformwaren 10 Be-
nutzen v. a. die Angebote in Uchte; auch aufgrund der guten Ver- triebe zum Zeitpunkt der Untersuchung erfasst. Die Verkaufsfläche
kehrsanbindung über die B61. beläuft sich in dieser Branche auf rd. 1.465 m² bei einem Umsatz
von rd. 7,8 Mio. €. In der ebenfalls vorhabenrelevanten Branche
Drogerieartikel gibt es zum Zeitpunkt der Erhebung keinen Anbieter
Überblick zur Samtgemeinde Uchte (ohne Flecken Uchte)
im Hauptsortiment.
Insgesamt bestehen zum Zeitpunkt der Erhebung 13 Betriebe in der
vorhabenrelevanten Branche Lebensmittel/ Reformwaren. Die Ver-
Abb. 14: Vorhabenrelevante Angebotssituation im weiteren Untersuchungs-
kaufsfläche in dieser Branche liegt bei rd. 2.295 m² und der Um-
gebiet (Kirchdorf u. Bahrenborstel)
satz beträgt rd. 10,3 Mio. €. In der ebenfalls vorhabenrelevanten
Anzahl der Verk aufsfläche in Umsatz in
Branche Drogerieartikel besteht in der Samtgemeinde Uchte (ohne C IMA Warengruppe
Betriebe m² Mio. €
Flecken Uchte) kein Einzelhandelsbetrieb. Diese Branche wird als Lebensmittel, Reformwaren 10 1.465 7,8
Randsortiment auf rd. 155 m² angeboten und ein Umsatz von rd. Drogerieartikel 0 85 0,4
0,6 Mio. € erzielt. Einziger Anbieter in der Samtgemeinde Uchte ist Summe 10 1 .5 5 0 8 ,2
somit der ROSSMANN in der Straße Zur Ihle. Quelle: cima 2016
Einen Überblick der vorhabenrelevanten Angebotssituation in der
Samtgemeinde Uchte (ohne Flecken Uchte) gibt folgende Abbildung.
Seite 14Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte
Gemeinde Kirchdorf reich den Versorgungsschwerpunkt der Gemeinde, wo im Bereich
Ein dritter Einzelhandelsschwerpunkt außerhalb Uchtes liegt in der des vorhabenrelevanten Einzelhandels nur noch einige kleinflächige
Gemeinde Kirchdorf. Hier ist in direkter Nähe zur Bundesstraße B Betriebe zu finden sind (u.a. zwei Hofläden, eine Bäckerei).
61 eine Filiale des Lebensmittelvollsortimenters COMBI (ehemals Im Ortsteil Kuppendorf besteht noch ein kleiner Nahversorger
JIBI_Markt) angesiedelt, welche in den letzten Jahren modernisiert NAH&GUT MEYER.
und in ihrer Verkaufsfläche deutlich erweitert wurde. Die cima hat
im Rahmen der Vor-Ort Besichtigung einen faktischen zentralen Abb. 16: COMBI-Filiale in der Gemeinde Kirchdorf
Versorgungsbereich um den COMBI entlang der Bahrenborsteler
8
Straße abgegrenzt .
Abb. 15: Abgrenzung des faktischen zentralen Versorgungsbereiches
Kirchdorf (schematische Darstellung)
Foto: cima 2016
Kartengrundlage: OpenStreetMap
Bearbeitung: cima 2016
Gemeinsam mit einem einer Bäckerei und einem Fleischer sowie
einigen Dienstleistungsangeboten (Post, Sparkasse) bildet dieser Be-
8
Die cima empfiehlt der Gemeinde Kirchdorf die Anfertigung eines kommunalen
Einzelhandelskonzeptes, in dem die zentralen Versorgungsbereiche abgegrenzt
werden.
Seite 15Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte
Gemeinde Bahrenborstel Abb. 17: Vollsortimenter ab 800 m² Verkaufsfläche im Untersuchungsge-
Der Einzelhandel in Kirchdorf versorgt auch die Einwohner der biet
Nachbargemeinde Bahrenborstel mit, welche aufgrund ihrer sehr
ländlichen Struktur über keine eigene vollwertige Angebotsausstat-
tung verfügt. Es besteht zum Zeitpunkt der Untersuchung lediglich
kleiner Getränkehandel in der Heerder Straße.
Kirchdorf
Die Folgende Abbildung 17 gibt noch einmal eine Übersicht der Bahrenborstel
Vollsortimenter im gesamten Untersuchungsbiet ab 800 m² Ver-
kaufsfläche.
Uchte
Raddestorf
Diepenau
Warmsen
Kartengrundlage: OpenStreetMap-Mitwirkende
Bearbeitung: cima 2018
Seite 16Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte
4 Ökonomische Wirkungsprognose
4.1 Vorbemerkung und rechtliche Einordung
Ein maßgebliches Beurteilungskriterium von Planvorhaben ist die Nach den Ergebnissen einer Langzeitstudie sind wirtschaftliche
Umsatzumlenkungsquote, die in Mio. € und in % ausgedrückt wird. Auswirkungen auf Einzelhandelsgeschäfte im Einzugsbereich eines
Allerdings bedeutet nicht jeder Kaufkraftabfluss eine unzumutbare Einzelhandelsprojektes in der Regel erst ab einem Umsatzverlust
Auswirkung. Denn die Veränderung der bestehenden Wettbewerbs-
14
zwischen 10 % und 20 % relevant.
9
lage allein ist baurechtlich irrelevant. Erforderlich ist vielmehr eine Der Literatur und der Rechtsprechung lässt sich die Tendenz ent-
Wirkungsintensität, die sog. „städtebauliche Effekte“ nach sich zieht nehmen, dass selbst diese Prozentsätze lediglich Bedeutung für die
(Schließen von Einzelhandelsbetrieben mit städtebaulichen Folgen, Frage der Abwägungsrelevanz eines Einzelhandelsgroßprojektes ha-
10
wie Verödung einer Innenstadt, Unterversorgung der Bevölkerung). ben, nicht jedoch schon zwangsläufig die Obergrenze für noch zu-
15
Bei der Beurteilung des Kaufkraftabzuges ist zwischen dem „Ab- mutbare Auswirkungen markieren.
stimmungsschwellenwert“ einerseits und dem „Hindernisschwellen- Unzumutbar im Sinne eines „Hindernisschwellenwertes“ ist ein
wert“ andererseits zu unterscheiden. Das Bundesverwaltungsgericht Kaufkraftabfluss nach der obergerichtlichen Rechtsprechung zumeist
hat die Frage eines numerisch-präzisen Schwellen- oder Rahmen- erst dann, wenn die Umsatzumverteilung deutlich mehr als 10 %
11
wertes bislang offengelassen. beträgt. Genannt wird – allerdings abhängig unter anderem vom
16
Das OVG Koblenz und das OVG Lüneburg haben unmittelbare maßgeblichen Sortiment – ein Mindestwert von etwa 20 bis 25 %.
Auswirkungen gewichtiger Art angenommen (=„Abstimmungs-
17
Das VG Göttingen hat einen zwischengemeindlichen Umsatzabfluss
schwellenwert“), wenn ein Planvorhaben der Standortgemeinde zu von bis zu 20 % für vertretbar gehalten und die Berufung zum
Lasten der Nachbargemeinde eine Umsatzumverteilung von wenigs- OVG zugelassen. Neuere Rechtsprechungen gehen davon aus, dass
12 13
tens 10 % erwarten lassen.
14
Moench/Sandner, Die Planung für Factory-Outlet-Center, NVwZ 1999, 337.
15
OVG Münster, Urteil vom 05.09.1997, 7 A 2902/93, BauR 1998, 307, 312 = BRS
9
Berkemann/Halama, Erstkommentierung zum BauGB, Bonn 2005, Rn. 24 zu § 34 59 Nr. 70; OVG Frankfurt/Oder, Beschluss 3 B 116/98, NVwZ 1999, 434 =
BauGB BauR 1999, 613 = BRS 60 Nr. 201; OVG Koblenz vom 08.01.1999, 8 B
10
OVG Greifswald, U. v. 15.4.1999, 3 K 36/97, NVwZ 2000, 826; OVG Münster, U. 12650/98, UPR 1999, 154 = NVwZ 1999, 435 = BauR 1999, 367; OVG Lüne-
v. 6.6. 2005, 10 D 145 und 148/04.NE, BauR 2005, 1577 ff. (CentrO) burg, B. v. 21.2.2002, 1 MN 4128/01BauR 2003, 670 = NVwZ-RR 2003, 76 =
11
BVerwG vom 01.08.2002, 4 C 5.01, Urteil. vom 17.9.2003, 4 C 14.01, S. 15 UA auch Internetseite des OVG Lüneburg www.dbovg.niedersachsen.de.
12
Urteil vom 25.04.2001, 8 A 11441/00; OVG Münster, Urteil vom 05.09.1997, 7 A
16
OVG Koblenz, Urteil vom 25.04.2001, 8 A 11441/00, NVwZ-RR 2001, 638 =
2902/93 BauR 2002, 577; VGH München, Urteil vom 07.06.2000, 26 N 99.2961, NVwZ-RR
13
OVG Lüneburg, E. v. 21.2.2002, 1 MN 4128/01, BauR 2003, 670= NVwZ-RR 2001, 88 = BRS 63 Nr. 62.
17
03,76; B. v. 30.10.2000, 1 M 3407/00, NStN 2001, 159 = NdsRPfl. 2001, 277 VG Göttingen, Beschluss vom 10.03.2004, 2 B 51/04
Seite 17Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte
erst bei einer Kaufkraftumlenkung von etwa 20 % schädliche Aus-
wirkungen zu erwarten sind.
18 4.2 Umsatzerwartung des Planvorhabens
Einschränkend muss angefügt werden, dass die Abwägung in Ab- Im Flecken Uchte wird derzeit die Erweiterung der dort ansässigen
hängigkeit vom Standort erfolgt. Außerdem geht die cima bei der Lidl-Filiale (Mühlenstraße) von derzeit 824 qm (nachfolgend darge-
Bewertung von Vorhaben davon aus, dass die reine Berechnung stellt mit gerundet 825 qm) auf zukünftig 1.000 qm Verkaufsfläche
der Umsatzumlenkungsquote nicht allein ausschlaggebend für oder diskutiert. Die Erweiterung soll dazu dienen, das Ladenlokal an ak-
gegen die Realisierung eines Planvorhabens sein sollte. Es bleibt tuelle Standards des Unternehmens anzupassen und damit einen
bei der Abwägung zu bedenken, dass der Umsatzabfluss nur ein langfristigen Fortbestand der Filiale an diesem Standort abzusi-
Indiz im Sinne eines „Anfangsverdachtes“ ist. Gesunde Einzelhan- chern.
delsstrukturen sind z.B. bezüglich der Verträglichkeit anders zu be-
Es muss davon ausgegangen werden, dass als Folge der geplanten
werten als Zentren, die bereits durch „Trading-Down-Effekte“ ge-
Verkaufsflächenerweiterung und Modernisierung des Lidl Lebensmit-
kennzeichnet sind. Maßgeblich sind bei Bewertungen letzten Endes
teldiscounters Umsatzumverteilungen innerhalb des Untersuchungs-
erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die u. U. bereits bei
gebietes zu erwarten sind, die durch den Gutachter zu bewerten
Umsatzumverteilungen ab ca. 7 bis 11 % eintreten können. Diese
sind. Aus diesem Grund werden nachfolgend die Auswirkungen ge-
Funktionsverluste können sich ausdrücken in städtischen Verödun-
mäß § 11 Abs. 3 BauNVO für das Untersuchungsgebiet dargestellt.
gen und zu erwartenden „Trading-Down-Effekten“.
Zur Berechnung der Umsätze sind Flächenproduktivitäten zu Grun-
de gelegt worden, die sich an der örtlichen Wettbewerbssituation
Als Richtwert für die Verträglichkeit von Vorhaben verwendet die im Untersuchungsgebiet und der Region orientieren sowie auf
cima im Allgemeinen die oben genannte 10 %-Schwelle als wesent- Grundlage der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten entspre-
lichen Bewertungsmaßstab, so auch im vorliegenden Fall für die chender Betriebstypen und vergleichbarer Verkaufsflächendimensio-
geplante Modernisierung und Verkaufsflächenerweiterung des LIDL nierungen im Bundesdurchschnitt ermittelt worden sind.
19
Dabei
Lebensmitteldiscounters im Flecken Uchte. Je nach der Situation fand auch die Tatsache Berücksichtigung, dass der Betrieb in sei-
vor Ort sind dabei jedoch branchenspezifische Abweichungen (nach ner Gesamtheit modernisiert werden soll, also auch auf den Be-
oben und unten) grundsätzlich möglich, um den speziellen Gege- standsflächen zukünftig eine höhere Umsatzleistung erzielen wird.
benheiten gerecht zu werden. Dies bedarf aus Gutachtersicht je-
Die folgenden Verkaufsflächen (Erweiterungsflächen), die für die
doch einer auf den Einzelfall bezogenen Begründung.
ökonomische Wirkungsanalyse angenommen wurden, basieren auf
Angaben des Auftraggebers. Die Größen der Teilflächen für die
Randsortimente ergeben sich aus den Erfahrungen der cima und
19
18
vgl. Prof. Dr. Berkemann, Großflächiger Einzelhandel: Auswirkungen der Entschei- Die Flächenproduktivität ist angelehnt an die Zahlen vom EHI Retail Institute,
dungen des Bundesverwaltungsgerichts auf die kommunale Praxis, Hannover Statista GmbH (Stationärer Einzelhandel Deutschland 2015) sowie an die Zahlen
2006. des Hahn Retail Real Estate Report 2015/2016.
Seite 18Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte
aus der Betrachtung der Sortimentsaufteilung in vergleichbaren Aufgrund des geringen Umsatzvolumens können zentren-
Märkten in der Region.
20
schädigende Effekte von vornherein ausgeschlossen werden .
Mit rd. 90 % entfällt der Großteil des Vorhabenumsatzes auf die Untersuchungsrelevant ist somit der Vorhabenumsatz im periodi-
Hauptsortimente des periodischen Bedarfs. Das Angebot im aperio- schen Bedarf in Höhe von rd. 0,90 Mio. €.
dischen Bedarfsbereich ändert sich im vorliegenden Betriebstyp Le-
bensmitteldiscounter typischerweise in regelmäßigen Abständen.
Daher ist die Berücksichtigung aller Sortimentsgruppen, die über
das Jahr verteilt angeboten werden (teilweise in Form sog. Akti-
onswaren) nicht möglich. Um die Bedeutung der aperiodischen
Randsortimente in einem Lebensmitteldiscounter trotzdem ange-
messen zu beachten, hat die cima zumindest die wichtigsten, d.h.
die umsatzstärksten und erfahrungsgemäß am häufigsten angebo-
tenen Sortimentsgruppen bei der Umsatzprognose zu berücksichtigt.
Dabei handelt es sich nach Ansicht der cima um die Warengrup-
pen
▪ Bekleidung, Wäsche
▪ Hausrat, Geschenkartikel
▪ Elektroartikel, Unterhaltungselektronik
Die Größen der Teilflächen für die einzelnen Warengruppen erge-
ben sich aus den Erfahrungen der cima und aus der Betrachtung
der Sortimentsaufteilung in vergleichbaren Lidl-Märkten. Von diesen
Informationen ausgehend prognostiziert die cima für das Erweite-
rungsvorhaben nach dem „Worst-Case“-Ansatz einen maximal zu
erwartenden Einzelhandelsumsatz (brutto) von ca. 0,97 Mio. € pro
Jahr (vgl. nachfolgende Abbildung).
Der Umsatzzuwachs im Bereich der Aktionswaren (Randsortimente
im aperiodischen Bedarfsbereich) dürfte je Sortiment, bspw. in den
Bereichen Bekleidung, Haushaltswaren oder Unterhaltungselektronik,
bei unter 0,1 Mio. € liegen. Eine detaillierte wirkungsanalytische 20
zur „Geringfügigkeit“ aperiodischer Randsortimente in Lebensmitteldiscountern
Prüfung der Auswirkungen dieser Umsatzanteile erfolgt daher nicht. vgl. z.B. HafenCity Universität Hamburg / Institut für Immobilienwirtschaft an der
Universität Regensburg, „Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhan-
del“, März 2013
Seite 19Einzelhandels- und Innenstadtentwicklungskonzept für die Stadt Osterhofen
Abb. 18: Umsatzerwartung des Planvorhabens
Ve rkauf sf läch e ne rwe ite rung LI DL Le be nsm itte ldiscounte r im Fle cke n U ch te
Aktue lle r Be stand Erwe ite rung sf läch e Be stand nach Erwe ite rung
Ve rkauf s- Ve rkauf s- Ve rkauf s-
U m satz Fläch e nprod. U m satz Fläch e nprod. U m satz Fläch e nprod.
CI MA Ware ng ruppe f läch e f läch e f läch e
in Mio. € in €/qm VKF in Mio. € in €/qm VKF in Mio. € in €/qm VKF
in qm in qm in qm
pe riodisch e r Be darf 735 4,66 6.336 160 0,90 5.638 895 5,56 6.211
Lebensmittel, Reformwaren 665 4,41 6.632 140 0,81 5.800 805 5,22 6.487
Drogerieartikel 70 0,25 3.529 20 0,09 4.500 90 0,34 3.744
ape riodisch e r Be darf 90 0,29 3.167 15 0,07 4.333 105 0,35 3.333
Bekleidung, Wäsche 30 0,11 3.633 5 0,03 5.000 35 0,13 3.829
Hausrat, Geschenkartikel 30 0,06 2.000 5 0,02 3.000 35 0,08 2.143
vElektroartikel,
orh abe nre leUnterhaltungselektronik
v ante r Einz e lh ande l 30 0,12 3.867 5 0,03 5.000 35 0,14 4.029
insg e sam t 825 4,94 5.990 175 0,97 5.526 1.000 5,91 5.909
Quelle: cima 2020
Seite 20Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte
4.3 Auswirkungsanalyse der Umsatzumverteilung
Die geplante Verkaufsflächenerweiterung des LIDL-Marktes wird in Bei den nachfolgend gerechneten Umverteilungswirkungen wurden
erster Linie eine Verlagerung von Kundenfrequenzen innerhalb des folgende Prämissen berücksichtigt:
Flecken Uchte zur Folge haben. Daher ist abzuwägen, in wie weit ▪ Gleichartige Betriebskonzepte und Absatzformen stehen intensi-
die Wettbewerber durch Frequenzverluste und Verdrängungsumsätze ver im Wettbewerb als unterschiedliche Absatzformenkonzepte.
betroffen sind und negative städtebauliche Effekte zu erwarten Somit konkurriert ein SB-Warenhaus zunächst unmittelbar mit
sind. Die Auswirkungen auf den faktischen zentralen Versorgungs- benachbarten SB-Warenhausstandorten; ein Lebensmitteldiscoun-
21
bereich im Flecken Uchte ist dabei das maßgebliche Bewertungs- ter unmittelbar mit nahe gelegenen Lebensmitteldiscountern.
kriterium.
In Bezug auf die geplante Verkaufsflächenerweiterung eines LIDL
Die Prognose der Umsatzverlagerungen innerhalb der Einzelhan- Lebensmitteldiscounters hat die Wettbewerbsanalyse aufgezeigt,
delsstrukturen geht auf den ökonometrischen Modellansatz von dass mit einem ALDI ein weiterer Lebensmitteldiscounter inner-
HUFF (Dr. David L. Huff: „Defining and Estimating a Trading Area“) halb des faktischen zentralen Versorgungsbereiches vorhanden
zurück. In die Berechnungen fließen die Attraktivität konkurrierender ist. Weiteren Lebensmitteldiscounter wurden außerhalb des fakti-
Einzelhandelsstandorte sowie das Abwägen des Zeitaufwandes zum schen zentralen Versorgungsbereiches im Flecken Uchte nicht
Aufsuchen von unterschiedlichen Wettbewerbsstandorten ein. Vo- vorgefunden.
raussetzung für die Entwicklung eines für den Flecken Uchte spezi-
Darüber hinaus sind die vorhandenen Wettbewerbsstrukturen in
fischen Verhaltensmodells ist die detaillierte Analyse der Einzelhan-
den weiteren Gemeinden der Samtgemeinde Uchte als auch im
delsstrukturen innerhalb des relevanten Untersuchungsgebietes.
weiteren Untersuchungsgebiet zu beachten. Lebensmitteldiscoun-
Die cima interpretiert das HUFF-Modell als ein Denkmodell, das ter wurden bei der Untersuchung ebenfalls nicht angetroffen
keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet. Vielmehr (vgl. Kap. 3).
sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität zu hinterfra-
▪ Je besser die Verkehrsanbindung des Projektstandortes, umso
gen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet
größer ist die räumliche Reichweite. Der Planvorhabenstandort
wird. So sind z.B. spezifische Vorlieben für einzelne Betriebstypen
befindet sich in städtebaulich integrierter Lage im räumlich-
und Anbieter (z.B. Oligopol- oder Monopolvorteile einzelner Betrei-
funktionalen Zusammenhang mit dem zentralen Versorgungsbe-
ber) regionalspezifisch zu berücksichtigen. Darüber hinaus sind
reich des Flecken Uchte an der Burgstraße. Sowohl die innerört-
etablierte Verflechtungen innerhalb des Flecken Uchte und dem de-
liche Erreichbarkeit des Planvorhabenstandortes als auch die Er-
finierten Umland zu berücksichtigen.
reichbarkeit aus den weiteren Mitgliedsgemeinden der Samtge-
meinde Uchte ist aufgrund der Umgehungstraße B61 (Tangiert
den Flecken im Westen) als gut zu bewerten. Mobile Kunden
21 aus den Umlandgemeinden nutzen überwiegend bereits heute
Der Flecken Uchte verfügt über kein kommunales Einzelhandelskonzept. Die cima
empfiehlt dem Flecken Uchte die Anfertigung eines kommunalen Einzelhandels-
die Einkaufsmöglichkeiten im Flecken Uchte und erzeugen ent-
konzeptes, in dem die zentralen Versorgungsbereiche abgegrenzt werden. sprechend Kaufkraftzuflüsse. Bestehende Kaufkraftverflechtungen
Seite 21Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte
dürften somit verfestigt werden. Zusätzliche Kaufkraftzuflüsse in Umsatzumverteilungseffekte werden für den zentralen Versorgungs-
einem bedeutenden Umfang sind in Folge der Verkaufsflächen- bereich des Flecken Uchte sowie für die übrigen Einzelhandelslagen
erweiterung des LIDL Discounters demnach nicht zu erwarten. im Flecken Uchte, der restlichen Samtgemeinde Uchte (ohne Fle-
Zudem verfügen die Städte Petershagen (südlich von Uchte), Ni- cken Uchte) und dem weiteren Untersuchungsgebiet (Kirchdorf und
enburg (Weser) und Espelkamp (westlich von Uchte) über ver- Bahrenborstel) differenziert ausgewiesen.
gleichbare, moderne und leistungsfähige Wettbewerbsstrukturen
im regionalen Umfeld. Abb. 19: Umsatzumverteilungseffekte des Planvorhabens (Lebensmittel/
▪ Erfolgt eine Projektentwicklung an einem Standort und in einem Reformwaren)
Segment mit bereits deutlichen Kaufkraftzuflüssen aus dem Um- Verkaufsflächenerweiterung LIDL-Lebensmitteldiscounter im Flecken Uchte,
feld, werden deutlich höhere Umsatzverlagerungen „vor Ort“ ge- Mühlenstraße 6-10
neriert, als wenn noch von einem Angebotsdefizit auszugehen Umsatz- Umsatz-
Umsatz aktuell
wäre. Die Wettbewerbsanalyse innerhalb des Flecken Uchte hat cima Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren
in Mio. €
umverteilung umverteilung
aufgezeigt, dass bereits heute eine gute Nahversorgungssituation in Mio. € in %
vorhanden ist. Entsprechend wird die Verkaufsflächenerweiterung Fle cke n U ch te 1 1 ,8 0 ,4 7 4 ,0
des ortsansässigen LIDL-Marktes in erster Linie zu Umsatzumver-
davon ZVB Uchte* 10,8 0,45 4,2
teilungen innerhalb des Stadtgebietes führen. Weitere Kaufkraft-
Sonstige Lagen im Flecken Uchte 1,0 ** 2,4
zuflüsse aus dem Samtgemeindegebiet sowie dem weiteren Un-
tersuchungsgebiet sind nur in begrenztem Umfang zu erwarten. Sam tg e m e inde U ch te ( oh ne Fle cke n U ch te ) 1 0 ,5 0 ,1 8 1 ,7
Der erwartete Mehrumsatz wird größtenteils durch Kaufkraftver- davon ZVB Diepenau* 7,1 0,10 1,4
lagerungen innerhalb des eigenen Stadtgebietes erwirtschaftet Sonstiges Samtgemeindegebiete 3,4 0,08 2,4
werden. Erwe ite rte s U nte rsuch ung sg e bie t 7 ,8 0 ,1 4 1 ,8
Die räumlichen Umsatzverlagerungseffekte werden für das Projekt- davon ZVB Kirchdorf* 6,3 0,10 1,5
vorhaben warengruppenspezifisch für die Sortimente Lebensmittel/
Sonstige Lagen im erweiterten UG 1,5 ** 2,8
Reformwaren und Drogerieartikel aufgezeigt. Da die Gruppe der
**
aperiodischen Randsortimente (wöchentlich wechselnde Aktionswa- Umsatzumverteilungen von außerhalb des Untersuchunsgebietes
ren) sehr diffus ist und in den einzelnen Branchen keine nachweis- Quelle: cima 2019
* Die cima hat für die Orte Uchte, Diepenau und Kirchdorf einen faktischen zent-
baren Umsatzumverteilungen zu erwarten sind, werden die ökono-
ralen Versorgungsbereich abgegrenzt (vgl. Kapitel 3) und diese in der Wirkungs-
mischen Auswirkungen nicht weiter ausdifferenziert (vgl. Kapitel 4.2). analyse mitberücksichtigt.
Da es sich hierbei um eine reine Umsatzumverteilung handelt, ist ** Umsatzumverteilungen unterhalb der rechnerischen Nachweisgrenze (< 0,05 Mio.
€)
die Aufteilung der Umsatzherkunft auf die einzelnen Standorte in-
nerhalb des Untersuchungsgebietes stark an dem dort vorhande-
nen Wettbewerb orientiert. Je nach Wettbewerbssituation kann die
Umsatzherkunft in den einzelnen Warengruppen z.T. variieren. Die
Seite 22Verträglichkeitsgutachten zur Erweiterung des Lebensmitteldiscounters LIDL im Flecken Uchte
Abb. 20: Umsatzumverteilungseffekte des Planvorhabens (Drogerieartikel) sorgungsbereich Uchte sind neben dem LIDL (Planvorhaben) u.a.
noch die beiden großflächigen Anbieter WEZ und ALDI Discount
Verkaufsflächenerweiterung LIDL-Lebensmitteldiscounter im Flecken Uchte,
Mühlenstraße 6-10
vorhanden. In der Branche Drogerieartikel würde durch eine absolu-
te Umsatzumverteilung von 0,07 Mio. € eine relative Umsatzverla-
Umsatz- Umsatz-
cima Warengruppe Drogerieartikel
Umsatz aktuell
umverteilung umverteilung gerungsquote von 2,4 % erreicht werden. Neben ROSSMANN wer-
in Mio. €
in Mio. € in % den Drogerieartikel im zentralen Versorgungsbereich auch als
Randsortiment in den Lebensmittelbetrieben angeboten. Negative
Fle cke n U ch te 2 ,9 0 ,0 7 2 ,3
städtebauliche Auswirkungen sind hier eindeutig nicht zu erwarten.
davon ZVB Uchte* 2,9 0,07 2,4
Die Wettbewerber in den Streulagen des Flecken Uchte (außerhalb
Sonstige Lagen im Flecken Uchte 0,1 ** 0,2
des zentralen Versorgungsbereiches) sind ebenfalls durch Um-
Sam tg e m e inde U ch te ( oh ne Fle cke n U ch te ) 0 ,6 ** 2 ,1 satzumverteilungen betroffen. Allerdings sind sowohl in der Branche
davon ZVB Diepenau* 0,4 ** 2,3 Lebensmittel/ Reformwaren als auch Drogerieartikel die Umsatzum-
Sonstiges Samtgemeindegebiete 0,2 ** 1,9 verteilungen unterhalb der rechnerischen Nachweisgrenze (< 0,05
Erwe ite rte s U nte rsuch ung sg e bie t 0 ,4 ** 1 ,5
Mio. €). Negative städtebauliche Auswirkungen, die mit einer Ver-
schlechterung der Nahversorgungssituation im Flecken Uchte ein-
davon ZVB Kirchdorf* 0,4 ** 1,5
hergehen, können somit auch hier ausgeschlossen werden.
Sonstige Lagen im erweiterten UG 0,1 ** 1,8
Wesentliche strukturschädigende Auswirkungen sind aus Sicht der
**
Umsatzumverteilungen von außerhalb des Untersuchungsgebietes
cima auch im weiteren Samtgemeindegebiet (ohne Flecken Uchte)
Quelle: cima 2019 nicht zu erwarten. Im faktischen zentralen Versorgungsbereich Die-
* Die cima hat für die Orte Uchte, Diepenau und Kirchdorf einen faktischen zent-
penau mit dem neuaufgestellten EDEKA werden ebenfalls keine
ralen Versorgungsbereich abgegrenzt (vgl. Kapitel 3) und diese in der Wirkungs-
analyse mitberücksichtigt. Umsatzumverteilungseffekte in einem abwägungsrelevanten Umfang
** Umsatzumverteilungen unterhalb der rechnerischen Nachweisgrenze (< 0,05 Mio. erreicht. Die Umsatzumverteilungsquoten liegen bei 1,4 % in der
€) Branche Lebensmittel/ Reformwaren (Umsatzumverteilung von
0,10 Mio. €). Im Bereich Drogerieartikel beläuft sich die Umsatzum-
Die ökonomische Wirkungsprognose zeigt, dass durch die geplante verteilung unter 0,05 Mio. € im zentralen Versorgungsbereich. Die
Verkaufsflächenerweiterung des LIDL-Lebensmitteldiscounters im Umsatzumverteilungsquote liegt bei 2,3 %.
Flecken Uchte (Mühlenstraße 6-10) keine Umsatzumverteilungen
In den Streulagen der Samtgemeindegebiet Uchte (ohne Flecken
ausgelöst werden, die über dem Abwägungsschwellenwert liegen. In
Uchte) liegt die Umsatzumverteilungsquote bei 2,4 % in der Bran-
der allgemeinen Rechtsprechung werden Umsatzverlagerungen ab
che Lebensmittel/ Reformwaren (Umsatzumverteilung ca.
10 % als abwägungsrelevant eingeordnet.
0,08 Mio. €) sowie bei 1,9 % in der Branche Drogerieartikel (Um-
Aus dem zentralen Versorgungsbereich Uchte beliefe sich die abso- satzumverteilung unter 0,05 Mio. €). Dabei verfügen die Gemeinden
lute Umsatzverlagerung in der Branche Lebensmittel/ Reformwaren Warmsen und Raddestorf nur über kleine Einzelhandelseinrichtun-
auf 0,45 Mio. €. Dies würde einer relativen Umsatzverlagerung von gen. Nach der Betriebsaufgabe des EDEKA sind in Warmsen neben
rd. 4,2 % des heutigen Umsatzes entsprechen. Im zentralen Ver-
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