Viel Rauch - und nichts - CSL Immobilien
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Märkte und Investment IMMOBILIEN BUSINESS_10/2018
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Viel Rauch – und nichts
Immobilien-AGs – Ein Grossbrand vernichtet eine Liegenschaft der PSP Swiss
Property, der Börsenkurs steigt dennoch – denn Papiere von Bürobestandhaltern sind
bei Investoren wieder gefragt.
Von Siegfried Hubertus – Bilder: Depositphotos; PD; Carlos Crespo
Stehen hoch in der Investorengunst: Schweizer Immobilien-AGs
Am Montagmorgen zeugen nur noch delt. Mitte der Woche ist das Papier ein Bahnhofquai 9 über. Die lodernde Gier
russgeschwärzte Fassaden, geborstene Prozent im Plus. «Die Reaktion der Bör- frisst sich durch die Stockwerke der bei-
Fensterscheiben und ein einsam ge- sianer zeigt, wie zuversichtlich Investo- den denkmalgeschützten Häuser aus
parktes Fahrzeug der Feuerwehr vom ren die Lage am Zürcher Büromarkt der Zeit der Eingemeindung am Ende des
Inferno, das gut 50 Stunden zuvor am einschätzen», analysiert Fredy Hasen- 19. Jahrhunderts. «Die Flammen gingen
Zürcher Bahnhofplatz gewütet hat. Zwei maile, Head of Real Estate Economics enorm hoch, und es war richtig heiss»,
Renovationsliegenschaften der PSP der Credit Suisse. Es ist der grösste schildert der Zürcher Stadtparlamenta-
Swiss Property sind massiv beschädigt. Brand in der jüngeren Geschichte der rier Përparim Avdili (FDP), Augenzeuge
Doch an der Börse ist Ruhe angesagt. Limmatstadt. Gegen 2 Uhr in der Nacht des Infernos, am Tag darauf Reportern
Der Aktienkurs der Zuger Gesellschaft auf Samstag, 25. August, bricht das Feu- der Neuen Zürcher Zeitung.
fällt nach Eröffnung kurz um 0,2 Prozent er in der PSP-Liegenschaft am Bahn- Der Feuerwehr gelingt es mit einem
– und hat den minimalen Auftaktverlust hofplatz 1 aus, greift rasch auch auf das Grossaufgebot, den Brand zu löschen.
bei Handelsschluss in einen leichten Zu- ebenfalls zum Unternehmen gehörende, Ein Polizist erleidet ein Hörtrauma, als
gewinn von ebenfalls 0,2 Prozent gewan- angrenzende Nachbargebäude am es in den Gebäuden zu zwei Explosionen
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«Die Reaktion der Börsianer zeigt,
wie zuversichtlich Investoren die Lage
am Zürcher Büromarkt einschätzen.»
Fredy Hasenmaile, Credit Suisse
«Die Nachfrage nach Büroflächen
in Zürich wird gegenüber dem Vorjahr
deutlich positiver eingeschätzt.»
Patricia Reichelt, CSL Immobilien
kommt. «Ansonsten gab es glücklicher hen sollen. Zurzeit weiss niemand, wie Swiss & Global Real Estate Strategy der
weise keinen Personenschaden», sagt es mit dem Vorhaben weitergehen wird. UBS. «Die Fertigstellung dürfte sich um
Vasco Cecchini, CCO der PSP Swiss «PSP Swiss Property wird zu gegebener zwei bis drei Jahre verzögern.»
Property. Zeit über weitere Erkenntnisse und das
weitere Vorgehen beim Renovationspro «Mietpreiswachstum noch nicht
Ein Fall für die Versicherung jekt informieren», sagt Cecchini. «Im im Kurs eingepreist»
Vordergrund stehen bautechnische Ab
Beide Liegenschaften, die sich seit 2004 klärungen.» Ungewiss sei zudem, ob der Mietvertrag
im Portfolio der Gesellschaft befinden, Der Brand dürfte der Gesellschaft keinen aufgehoben wird. «Es bleibt abzuwarten,
werden seit rund zwei Jahren totalsa finanziellen Schaden bereiten. «Wir sind ob No18 dabei bleibt oder sich eine ande
niert. Für das bis über das Jahr 2021 versicherungsmässig sehr gut aufge re Liegenschaft suchen wird», sagt
hinaus währende Vorhaben hat das Un stellt», sagt Cecchini. Ob damit auch die Veraguth.
ternehmen Investitionen von insgesamt Ausfälle der Mieten gedeckt sind, die No18 Dass der Kurs der Aktie nach dem Brand
100 Millionen Franken kalkuliert. 50 Mil vom Ende kommenden Jahres an bei ei trotz dieser Unsicherheit leicht zulegte,
lionen Franken entfallen auf die von den nem Einzug hätte zahlen müssen, er dürfte mehrere Gründe haben. Einer da
Flammen weitgehend zerstörten Lie scheint allerdings offen. Die Reaktion der von: «Viele Investoren dürften das aus
genschaften, die in einer ersten Baue Börsianer zeigt, wie zuversichtlich Inves dem Projekt erwartete Mietpreiswachs
tappe saniert werden sollten. toren die Lage am Zürcher Büromarkt tum ohnehin noch nicht im Kurs einge
Rund 12,5 Millionen Franken hat die PSP einschätzen. «Wir sind in Gesprächen mit preist haben», sagt Veraguth. Dass die
Swiss Property bislang investiert. 4.700 der Versicherung», sagt der CCO. zusätzlichen Mieterträge nun später flies
Quadratmeter, rund 95 Prozent der Flä Zahle die Assekuranz nicht, werde das sen als geplant, dürfte sie in ihrer Kalku
chen in den ausgebrannten Gebäuden, Mietertragswachstum, das die PSP Swiss lation deshalb nicht gestört haben.
waren bereits an den Co-Working-An Property mit der Modernisierung erzielen Was Börsianer ebenso verleitet haben
bieter No18 vermietet. Ende kommenden will, «später als geplant zu Buche schla dürfte, stärker in das Papier zu inves
Jahres hätte das Unternehmen einzie gen», sagt Thomas Veraguth, Head CIO tieren, ist die Haltung der Analysten, die
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NACHRICHT das Unternehmen kontinuierlich beob- Eine Einschätzung, die nicht wenige
achten. Eine Auswertung von Thomson Börsianer teilen. «Die leichten Kurszu-
Zürich/Genf Reuters zeigt, dass deren Einschätzung wächse der Aktie nach dem Brand spie-
des Papiers in der auf das Inferno fol- geln die Zuversicht der Investoren für
Anspruchsvolle genden Woche leicht gestiegen ist. Büroliegenschaften wider», sagt UBS-
Lag die Konsensschätzung zum Kursziel Experte Veraguth.
Büromärkte auf Sicht der kommenden Monate am
Freitag vor dem Feuer noch bei 94,19 Flächennachfrage nimmt zu
Das Büroflächenangebot in der Region Franken, notierte der Durchschnitts-
Zürich ist im ersten Halbjahr 2018 wert eine Woche später bei 95,06 Fran- Tatsächlich sieht es so aus, als werde
stark um 11,1 Prozent von 415.500 auf ken. Noch stärker legte in diesem Zeit- PSP Swiss Property kaum Schwierig-
369.300 Quadratmeter gesunken. Ge- raum der Niedrigwert zu: Das von den keiten haben, die bereits gewonnenen
mäss JLL entspricht dies einer Quote Skeptikern prognostizierte Kursziel Nutzer trotz der Verzögerung bei der
am gesamten Büroflächenbestand von stieg von 88 Franken auf 91 Franken. Projektfertigstellung bei der Stange zu
4,8 Prozent. Vor allem in der Zürcher Der von den Optimisten errechnete Obe- halten – oder rasch neue Mieter zu ge-
Innenstadt hat sich die Leerstandsitu- re Wert hingegen blieb unverändert bei winnen. Denn Büroflächen im Zentrum
ation verbessert. Das Flächenangebot 101 Franken. der Limmatstadt sind wieder gefragt.
in den Kreisen 1 und 2 im Zentrum von Für die zuversichtlichere Einschätzung «Das Flächenangebot sank im vergan-
Zürich sank im ersten Halbjahr von der Analysten sorgten die eine Woche genen Jahr von mehr als 80.000 Quad-
67.300 auf rund 53.500 Quadratmeter vor dem Feuer veröffentlichten Halb- ratmeter auf nur noch 67.000 Quadrat-
(Quote: 3,4%). Die Spitzenmiete im jahreszahlen. Darin vermeldete CEO meter», sagt Martin Bernhard,
Zürcher CBD stieg von 800 auf 825 Giacomo Balzarini nicht nur eine Stei- Chefresearcher der Immobilienbera-
CHF/qm/Jahr an. «Die stetige Verbes- gerung des Reingewinns gegenüber der tungsgesellschaft JLL Schweiz. «Im
serung der Situation in der Innenstadt Vorjahresperiode um 6,8 Prozent auf Verlauf dieses Jahres dürfte das Ange-
dürfte sich in den kommenden Quarta- 85,6 Millionen Franken – und dies ohne bot an Innenstadtflächen noch weiter
len fortsetzen», so JLL. Der gesamte Bewertungseffekt. Er gab sich auch im gesunken sein», sagt Credit-Suisse-
Zürcher Büromarkt dürfte indes we- Ausblick optimistisch: Bis Ende Jahr Experte Hasenmaile. «Der Zürcher Bü-
gen der geplanten weiteren Expansion werde die Leerstandsquote im Portfolio romarkt entwickelt sich besser als vie-
des Büroflächenbestandes kurz- bis auf unter sechs Prozent sinken. le Marktakteure noch vor nicht allzu
mittelfristig ein Mietermarkt bleiben. Und sie könnte in den kommenden Jah- langer Zeit erwartet hatten.» Die gute
Der Genfer Büromarkt befindet sich ren weiter fallen: Er erwarte, sagte Konjunktur sorge für einen Aufschwung
gemäss JLL in einem «mittelfristigen PSP-CHF Balzarini, «dass sich das pro- am Arbeitsmarkt und für eine steigende
Transformationsprozess». Vor allem gnostizierte Wirtschaftswachstum po- Nachfrage von Nutzern nach Büroflä-
gut gelegene neue Subzentren setzten sitiv auf die Nachfrage nach Büro chen an Innenstadtlagen.
einige bisherige Standorte unter flächen auswirken wird, zumindest an Wie sehr sich die Einstellung zum Büro
Druck. Aus zyklischer Sicht bleibe der zentralen Lagen». markt der Limmatstadt geändert hat,
Gesamtmarkt anspruchsvoll, im CBD
von Genf gebe es indes Anzeichen
einer Stabilisierung. Die in der Region
Genf angebotenen Büroflächen blieben Büroimmobilien-Fonds bei Investoren gefragt
im Q2 stabil bei rund 195.000 Quadrat-
metern (5,7%). Der Leerstand in der Mietwohnungen sind ein sicheres Schnitt 20 Prozentpunkte höher als
Genfer Innenstadtlage veränderte sich Investment, Büroliegenschaften bei Bürofonds», sagt Fredy Hasen-
kaum mehr, nachdem er im Q1 2018 hingegen signifikant riskanter – maile, Head of Real Estate Econo-
stark zurückgegangen war. Im CBD am nach diesem Prinzip haben Investo- mics der Credit Suisse.
linken Rhône-Ufer werden aktuell Flä- ren bislang bei Kapitalanlagen in Das hat sich seither mit der Erho-
chen über total 23.300 Quadratmeter Immobilienfonds gehandelt. Das lung der Büromärkte geändert.
angeboten (Quote 3,6%). Die Konsoli- Resultat: Das Agio, der Aufpreis auf «Heute liegen die Agios der Woh-
dierungsaktivitäten der Finanzinstitute den Nettoinventarwert der Liegen- nimmobilienfonds im Schnitt nur
von Mid- und Backoffice-Jobs in neuen, schaften, war bei Fonds, die Woh- noch zwölf Prozentpunkte über de-
modernen Büroliegenschaften ausser- nimmobilien in ihren Beständen ha- nen von Gefässen, die auf Bürolie-
halb des CBD seien grösstenteils voll- ben, deutlich höher als bei genschaften fokussiert sind», sagt
zogen, so JLL. Die Nachfrage nach Gefässen, die sich auf Bürogebäude Hasenmaile. «Die Entwicklung zeigt,
kleineren CBD-Flächeneinheiten im A- fokussieren. «Noch im Herbst ver- dass die Erholung am Büromarkt
Klasse-Segment zeige sich «relativ dy- gangenen Jahres lagen die Agios auch bei Fondsinvestoren Beach-
namisch». Die Spitzenmiete im Zen von Wohnimmobilienfonds im tung findet.»
trum liegt bei 800 CHF/qm/Jahr. (mr)IMMOBILIEN BUSINESS_10/2018 Märkte und Investment
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«Zukäufe werden primär in den
«Produktpipeline mit Raum
strategischen Hauptmärkten
für ertragreiches Wachstum.»
anvisiert, sofern sie langfristig
René Zahnd, Swiss Prime Site
Mehrwerte ermöglichen.»
Giacomo Balzarini, PSP Swiss Property
zeigt auch die Sommerumfrage der Be- ren bestätigte auch Swiss Prime Site mit bleibe «unverändert», sagt Giacomo-
ratungsgesellschaft CSL Immobilien ihren jüngsten veröffentlichten Halbjah- Balzarini. «Zukäufe werden primär in
unter 174 Marktakteuren. «Die Nachfra- reszahlen: Der Betriebsertrag der Im- den strategischen Hauptmärkten anvi-
ge nach Büroflächen in Zürich wird ge- mobiliengesellschaft stieg um 10,3 Pro- siert, sofern sie langfristig Mehrwerte
genüber dem Vorjahr deutlich positiver zent auf 585,3 Millionen Franken, der ermöglichen.»
eingeschätzt», sagt Patricia Reichelt, Gewinn exklusive Neubewertungen gar Aggressiver ist die Swiss Prime Site
Leiterin Research und Marktanalyse bei um 15,4 Prozent auf 151,1 Millionen unterwegs. Während die PSP Swiss
CSL Immobilien. Franken. Der Leerstand wurde von 5,5 Property für ihre Entwicklungsliegen-
An der Börse hatten Investoren schon auf 4,7 Prozent reduziert. Welche der schaften aktuell einen Bilanzwert von
frühzeitig auf den Trend gesetzt und beiden Aktien in den kommenden Mona- 612,5 Millionen Franken ausweist, ver-
auch Aktien der Swiss Prime Site, wie ten den besseren Kursverlauf nehmen fügen die Oltener nach eigenen Anga-
PSP Swiss Property auf Liegenschaften wird, dürfte nicht unwesentlich davon ab- ben über eine Produktpipeline mit ei-
in zentralen Lagen fokussiert, verstärkt hängen, in welchen Umfang Börsianer nem Volumen von mehr als zwei
ins Portfolio genommen. Während der einen weiteren Anstieg der Mieternach- Milliarden Franken. Diese werde
Kurs der PSP Swiss Property in den ver- frage erwarten. «Raum für ertragreiches Wachstum
gangenen zwölf Monaten bis Anfang Die PSP Swiss Property hat in den bieten», sagt CEO René Zahnd. «Die
September um zehn Prozent zulegte, vergangenen Jahren vor allem auf die sich in Realisierung und Planung be-
gewann das Papier des Mitbewerbers Modernisierung ihrer Bestandeslie- findenden Projekte weisen eine über
aus Olten im selben Zeitraum knapp genschaften und die Weiterentwicklung dem Portfoliodurchschnitt liegende
3,5 Prozent. Die Zuversicht der Investo- von Arealen gesetzt. Dieser Fokus Nettorendite auf.»
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