Werkstattgespräch Wohneigentumsförderung und Eigentumsbildung
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Werkstattgespräch Wohneigentumsförderung und Eigentumsbildung
2 Werkstattgespräch – Wohneigentumsförderung und Eigentumsbildung
Werkstattgespräch Wohneigentumsförderung und Eigentumsbildung
Inhaltsverzeichnis
1. Hintergrund . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
2. Einführung in das Thema Wohneigentumsförderung und Eigentumsbildung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
3. Wohneigentumsbildung als Beitrag zur Wohnraumoffensive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
3.1 Wohneigentumsbildung in Deutschland 2012 bis 2017 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
3.2 Struktur der Wohneigentumsfinanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
3.3 Umzugsmobilität und ihre Wirkungen auf lokale Wohnungsmärkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
3.4 Diskussion im Plenum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
4. Instrumente der Wohneigentumsförderung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
4.1 Sachstand zur Umsetzung des Baukindergeldes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
4.2 Wohnungsbauprämie als Baustein der Eigenkapitalbildung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
4.3 Erwartete Mengeneffekte der Instrumente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
4.4 Diskussion im Plenum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
5. Zusammenfassung und Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
1. Hintergrund
Das Bundesministerium des Innern, für Bau
und Heimat lädt in regelmäßigen Abständen
die Akteure der Wohnungs- und Immobilienwirt-
schaft zum Immobilienwirtschaftlichen Dialog
ein. Der Dialog dient dem kontinuierlichen
Austausch zwischen den Partnerverbänden,
Fachkreisen und Verantwortlichen aus Politik und
Verwaltung zu aktuellen wohnungspolitischen
Entwicklungen, politischen Handlungsprozessen
und gemeinsamen Initiativen.
Das Werkstattgespräch am 24. Januar 2019 in
Berlin hatte zum Ziel, jüngere Entwicklungen der
Eigentumsbildung und Instrumente zur Wohn
eigentumsförderung zu diskutieren. In einem
ersten Themenblock wurde die Struktur der
Eigentumsbildung in Deutschland und deren
Finanzierung beleuchtet. Anhand erster Ergebnisse
eines Forschungsprojektes des Bundesministeri-
ums des Innern, für Bau und Heimat und des
Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raum
forschung wurde aufgezeigt, welche Effekte die
Wohneigentumsbildung über sogenannte
„Sickereffekte“ auf die Wohnraumversorgung im
preiswerten Wohnungsmarktsegment haben
kann. In einem zweiten Themenblock wurden
die Wirkungsweisen von Instrumenten zur
Förderung der Wohneigentumsbildung betrachtet.
Im Mittelpunkt standen das Baukindergeld und
die Wohnungsbauprämie.
Hintergrund 7
2. Einführung in das Thema
Wohneigentumsförderung und
Eigentumsbildung
Aufgrund mangelnder Anlagealternativen haben
Wohnimmobilien sowohl für Selbstnutzer als auch
für Kapitalanleger an Attraktivität gewonnen.
Zudem sind die Rahmenbedingungen für die
Eigentumsbildung seit einigen Jahren mit niedrigen
Zinsen und steigenden Einkommen günstig. In
Regionen mit Wohnungsengpässen können sich
trotz guter Finanzierungsbedingungen Haushalte
auch mit mittleren Einkommen Wohneigentum
häufig nicht leisten. Gründe dafür sind die stark
Marco Wanderwitz MdB, Parlamentarischer Staatssekretär beim gestiegenen Boden- und Immobilienpreise sowie
Bundesminister des Innern, für Bau und Heimat / © empirica stark gestiegene Bau- und Erwerbsnebenkosten.
Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in wach- Um die Wohneigentumsbildung in Deutschland
senden Städten und Gemeinden ist nach wie vor zu erleichtern, sieht der Koalitionsvertrag einen
groß. Die Regierungsparteien haben sich daher Mix von mehreren Instrumenten vor: die Unter-
zum Ziel gesetzt, dass in der laufenden Legislatur- stützung der Ansparphase durch eine attraktivere
periode 1,5 Millionen neue Wohnungen geschaffen Wohnungsbauprämie, die Senkung der Finan
werden. Mit der gemeinsamen Wohnraum zierungsbelastung durch das Baukindergeld und
offensive haben Bund, Länder und Kommunen Erleichterungen bei der Finanzierung durch das
auf dem Wohngipfel am 21. September 2018 ein geplante KfW-Bürgschaftsprogramm.
umfassendes Maßnahmenpaket zur Ausweitung
des Wohnraumangebots vereinbart. Das Maß Das Baukindergeld wurde zum 18. September 2018
nahmenpaket umfasst investive Impulse, Maß- eingeführt. Damit werden gezielt Familien mit
nahmen zur Sicherung der Bezahlbarkeit des Kindern bei der Bildung von selbstgenutztem
Wohnens, zur Baulandmobilisierung, zur Bau Wohneigentum gefördert. Das Gesamtvolumen
kostensenkung sowie zur Fachkräftesicherung. des Programms beträgt 9,9 Milliarden Euro. Die
Inanspruchnahme des Baukindergeldes ist zudem
Auch die Wohneigentumsbildung leistet einen mit dem KfW-Programm „Energieeffizient Bauen
Beitrag zur Wohnraumoffensive. Daher beginnen und Sanieren“ kombinierbar.
wir den Immobilienwirtschaftlichen Dialog in
dieser Legislaturperiode mit einem Werkstatt Darüber hinaus ist ein KfW-Bürgschaftsprogramm
gespräch zum Thema „Wohneigentumsförderung für Privatpersonen gemäß Koalitionsvertrag der
und Eigentumsbildung“. Regierungskoalition als weitere wohnungspoliti-
sche Maßnahme in dieser Legislaturperiode
Das selbstgenutzte Wohneigentum ist mit einem geplant. Ziel des geplanten Bürgschaftsprogramms
Marktanteil von annähernd 46 % eine wichtige ist, das notwendige Eigenkapital für Haushalte
Säule des Wohnungsmarktes. Selbstgenutztes mit ausreichendem Einkommen, aber geringen
Wohneigentum besitzt in Deutschland einen Ersparnissen bereit zu stellen. Dem Vorhaben
hohen Stellenwert für die individuelle Vermögens- stehen noch regulative Hürden bei Umsetzung
bildung und die Altersvorsorge. Zugleich stärkt durch die KfW entgegen. Gegenwärtig werden
Wohneigentum die Verbundenheit mit der hierzu Gespräche mit der KfW und den beteiligten
Region und trägt zur Sicherung attraktiver und Ressorts geführt.
sozial ausgewogener Städte und Gemeinden bei.
8 Werkstattgespräch – Wohneigentumsförderung und Eigentumsbildung
Plenum der Veranstaltung / © empirica
Die Wohnungsbauprämie soll nach den Vorgaben vereinbart. Ziel ist, die Vorbereitung und Durch-
des Koalitionsvertrages attraktiver gestaltet führung von Beschlüssen der Wohnungseigen
werden. Dazu sollen die Einkommensgrenzen an tümer über bauliche Maßnahmen insbesondere
die allgemeine Preisentwicklung angepasst und in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische
der Prämiensatz erhöht werden. Derzeit wird die Sanierung, Elektromobilität und Einbruchsschutz
Wohnungsbauprämie evaluiert. zu erleichtern.
Entsprechend der Vorgaben aus dem Koalitions- In dem heutigen Werkstattgespräch möchten wir
vertrag prüft die Bundesregierung darüber hinaus mit den Mitgliedern des Immobilienwirtschaft
die Einführung eines Freibetrages bei der Grund lichen Dialogs und Experten aus der Wissenschaft
erwerbsteuer für den erstmaligen Erwerb von und Praxis die Wohneigentumsbildung als Beitrag
Wohneigentum für Familien. Dafür ist allerdings zur Wohnraumoffensive und verschiedene Instru-
die Mitwirkung der Länder notwendig. mente der Wohneigentumsförderung erörtern.
In Ballungsräumen ist der Erwerb von Wohneigen-
tum oftmals nur in der Rechtsform des Wohnungs-
eigentums nach dem Wohneigentumsgesetz
(WEG) möglich. Für diese Legislaturperiode haben
wir eine Reform des Wohnungseigentumsrechts
Einführung in das Thema Wohneigentumsförderung und Eigentumsbildung 9
3. Wohneigentumsbildung als Beitrag zur
Wohnraumoffensive
3.1 Wohneigentumsbildung in
Deutschland 2012 bis 2017
Franziska Heilmann, Kantar
Aufgabenstellung und Untersuchungsdesign
Im Fokus der seit Ende der 1990er Jahre regelmäßig
durchgeführten Studien zur Wohneigentums
bildung stehen folgende Fragestellungen: Welche
Immobilie wird wo für die Selbstnutzung er
worben? Wer erwirbt das Wohneigentum und wie
wird der Kauf der selbst genutzten Immobilie Franziska Heilmann, Kantar / © empirica
finanziert?
als Bestandimmobilien (129 m²). Familien erwar-
In der aktuellen Befragung wurden in einem ben im Durchschnitt größere Objekte (147 m²).
mehrstufigen Verfahren etwa 20.000 Personen
telefonisch und 2.500 Personen persönlich Annähernd drei Viertel der Immobilien wurden
mündlich interviewt, die zwischen Januar 2012 im Befragungszeitraum 2012 bis 2017 im Kern
und Dezember 2017 Wohneigentum erwarben. (36 %) beziehungsweise im Umland (38 %) erwor-
ben. Während der Anteil im Kern gegenüber der
Immobilienerwerb zur Selbstnutzung Jahrtausendwende leicht (5 %) sank, stieg der
Erwerb im Umland um fast 20 % an. In Regionen
In den Jahren 2012 bis 2017 erwarben jedes Jahr mit Verdichtungsansätzen gingen die Erwerbsfälle
im Durchschnitt rund 412.000 Haushalte eine von 25 % deutlich auf 14 % zurück, in den länd
Wohnimmobilie zur Selbstnutzung, darunter lichen Regionen blieben sie nahezu konstant.
rund 193.000 Familien mit Kindern. In den
meisten Fällen wurde eine Bestandsimmobilie Wer erwirbt die selbst genutzten Immobilien?
erworben, 26 % kauften neu errichtetes Eigentum
und bei 16 % handelt es sich um eine Schenkung Der Erwerb fand im Durchschnitt im Alter von
oder ein Erbe. Im zeitlichen Vergleich von 1998 bis 43 Jahren statt, in 59 % der Haushalte lebten
2017 gewannen Bestandsimmobilen an Bedeu- Kinder, 82 % der Erwerbenden waren selbst im
tung, ihr Anteil stieg von 33 % auf heute 59 %. Wohneigentum groß geworden und 71 % haben
vor dem Erwerb zur Miete gewohnt.
In drei von vier Fällen (76 %) wurde ein Haus
erworben und bei jedem fünften Erwerb (21 %) Ein Wechsel des Regionstyps fand mit dem
handelte es sich um eine Eigentumswohnung. Die Erwerb nur in einem kleineren Umfang statt.
restlichen 3 % entfielen auf andere Wohnformen. 75 % der Haushalte, die im Kerngebiet eine
Familien erwarben häufiger ein Haus als Eigen- Immobilie erwarben, lebten auch zuvor in diesem
heim (86 %). Gebietstyp. Für das Umland trifft dies auf 85 %
der Haushalte zu, für verdichtete Regionen auf
Für Neubauobjekte wurden durchschnittlich 84 % und für ländliche Räume auf 86 % der
424.000 Euro investiert und für eine Bestand Haushalte. Im Vergleich zur vorangegangenen
immobilie rund 283.000 Euro. Neue Immobilien Untersuchung zeichnete sich ein Trend zur
waren im Durchschnitt etwas größer (145 m²) Wanderung vom Kern in das Umland ab.
10 Werkstattgespräch – Wohneigentumsförderung und EigentumsbildungVerortung der Wohneigentumsbildung im Zeitvergleich
1998-2000 2001-2003 2004-2007 2008-2011 2012-2017
(n= 1.431) (n= 1.756) (n= 1.327) (n= 1.699) (n= 2.099)
Regionen mit
Kern Umland Verdichtungsansätzen Ländliche Regionen
41
38 38
35 35 36 35
33
27
25 25
19
16 15 14 15 15 15
13 13
Quelle: Kantar
Finanzielle Situation der Haushalte Der Anteil der Haushalte die voll finanzieren war
bei allen Haushalten mit 19 % höher als bei
Immobilienerwerbende Haushalte verfügten im Familien mit 12 %.
Durchschnitt über ein monatliches Haushalts
nettoeinkommen in Höhe von knapp 4.000 Euro Im Durchschnitt wurde knapp zehn Jahre auf
beziehungsweise ca. 1.700 Euro pro Kopf. Die den Immobilienerwerb gespart. Dabei wurden
monatliche finanzielle Wohnkostenbelastung lag verschiedene Sparmaßnahmen genutzt und
nach dem Erwerb mit ca. 1.150 Euro bei rund 25 % durchschnittlich 641 Euro im Monat über alle
des Haushaltsnettoeinkommens. Im Vergleich zur Sparformen zurückgelegt.
vorherigen Mietwohnung stieg die absolute
Wohnkostenbelastung um 466 Euro pro Monat. Als Geldanlage dienten Sparguthaben (56 %),
Bausparverträge (47 %), Wertpapieranlagen (35 %)
Bei Familien betrug das monatliche Haushalts sowie Fest-, Termin- oder Tagesgelder (32 %).
nettoeinkommen rund 4.300 Euro beziehungs Sofern der Erwerb mit einem Bausparvertrag oder
weise 1.250 Euro pro Kopf. Die anteilige Wohn- -darlehen finanziert wurde, nahm ein Drittel
kostenbelastung bei Familien lag mit 26 % des staatliche Förderungen während der Einzahlungs-
Haushaltsnettoeinkommens auf ähnlichem phase in Anspruch, davon 18 % die Wohnungs-
Niveau wie bei allen Haushalten. Im Vergleich bauprämie und 15 % die Arbeitnehmerzulage.
zur früheren Mietwohnung stieg die finanzielle
Belastung allerdings stärker und zwar um Nutzung von Fördermaßnahmen
635 Euro pro Monat.
Beim Ersterwerb eines Neubauobjektes nutzte
Eigenkapital und Ansparverhalten knapp ein Drittel (30 %) öffentliche Fördermaß-
nahmen. Dieser Wert lag damit fast doppelt so
95 % aller Haushalte beziehungsweise 93 % der hoch wie beim Erwerb von Wohneigentum
Familien mit Kindern setzten zur Finanzierung insgesamt mit lediglich 17 %. Rund 5 % der zur
Eigenkapital ein. Dieses betrug im Durchschnitt Riester-Förderung Berechtigten nutzten auch
aller Haushalte 167.000 Euro, bei Familien mit Wohnriester.
Kindern lag es mit 183.000 Euro etwas höher.
Wohneigentumsbildung als Beitrag zur Wohnraumoffensive 11Dabei informierten sich Haushalte, die eine neue
Immobilie erwarben, häufiger über staatliche
Fördermittel und verbilligte Darlehen als der
durchschnittliche Erwerber von Wohneigentum.
Sie nutzten zudem auch vielfältigere Informati-
onsquellen.
Fazit
• Durchschnittlich 412.000 Haushalte Thomas Hofer, vdpResearch / © empirica
erwarben von 2012 bis 2017 pro Jahr eine
Wohnimmobilie zur Selbstnutzung, stiegen die Wohnimmobilienpreise jedoch stärker
darunter 193.000 Familien. als die Einkommen der Privathaushalte.
• Familien mit Kindern machten bei der Studiendesign
Wohneigentumsbildung den größten Anteil
aus – trotz schwierigerer Rahmenbedingun- vdpResearch führt im Abstand von zwei bis
gen. vier Jahren regelmäßig Erhebungen unter den
vdp-Mitgliedsbanken durch, die im Privat
• Wurde erstmalig eine Immobilie erworben, kundengeschäft aktiv sind. Die letzte Erhebung
nutzte knapp ein Drittel der Erwerber öffent erfolgte im Jahr 2017. Die Untersuchung geht
liche Fördermaßnahmen. vor dem Hintergrund der oben geschilderten
Entwicklungen den Fragen nach: Werden Wohn
immobilien angesichts der anhaltenden Preis
steigerungen vermehrt über Kredite finanziert?
3.2 Struktur der Welche Konditionen werden dabei vereinbart?
Wie hoch ist der Anteil am Einkommen, der
Wohneigentumsfinanzierung für die Bedienung des Darlehens aufgewendet
Thomas Hofer, vdpResearch wird? Gibt es wesentliche strukturelle Unter
schiede in der Wohneigentumsfinanzierung?
Entwicklung des Wohneigentumsmarkts
Durch die Einbeziehung verschiedener Säulen
Seit 2009 haben die Auszahlungen von Wohn der Kreditwirtschaft (Realkreditinstitute, Sparkas-
immobilienkrediten erheblich zugenommen. sen, Kreditgenossenschaften, Großbanken,
Darin spiegelt sich eine kräftige Nachfrage nach Direktbanken, Bausparkassen) bildet die Studie
Häusern und Wohnungen wider. Die Rahmen einen Großteil der Geschäftsfelder ab. Pro Institut
bedingungen hierfür waren in den letzten Jahren werden 120 zufällig ausgewählte Beleihungsfälle
günstig, was nicht zuletzt auf eine durchgehend (60 Eigenheime und 60 Eigentumswohnungen)
positive gesamtwirtschaftliche Entwicklung erhoben, so dass insgesamt eine Stichprobengröße
seit 2010 zurückzuführen ist. Hinzu kamen von 1.527 auswertbaren Finanzierungsfällen¹
fortwährend günstiger werdende Finanzierungs- vorliegt. Dabei entspricht die Struktur der erfass-
bedingungen. Die Preise für Wohneigentum ten Finanzierungsfälle im Hinblick auf die
sind in diesem Zeitraum kontinuierlich gestiegen.
Über mehrere Jahre ging dies mit einem nahezu
ebenso starken Anstieg der verfügbaren Einkom- 1 793 Eigenheime, 446 selbst genutzte Eigentumswohnungen und
men der privaten Haushalte einher. Zuletzt 288 vermietete Eigentumswohnungen.
12 Werkstattgespräch – Wohneigentumsförderung und EigentumsbildungPreise für Wohneigentum, Darlehnsauszahlungen, Einkommen und Zinsen 2009 – 2018
180 5,0%
170 4,5%
160 4,0%
150 3,5%
Index JD 2009 = 100
140 3,0%
130 2,5%
120 2,0%
110 1,5%
100 1,0%
90 0,5%
2009/1 2010/1 2011/1 2012/1 2013/1 2014/1 2015/1 2016/1 2017/1 2018/1
Darlehensauszahlungen (l.A.) Preise für selbst genutztes Wohneigentum (l.A.)
verfügbares Einkommen der privaten Haushalte (l.A.) Zinsen für Wohnungsbaukredite (r.A.)
Quelle: vdpResearch, kreditwirtschaftliche Verbände, Deutsche Bundesbank, Statistisches Bundesamt
regionale Verteilung weitgehend der räumlichen belastungsquote damit immer noch einen Wert
Struktur der Transaktionen und der Bautätigkeit. unterhalb des Jahres 2009 aufweist.
Differenziert nach den siedlungsstrukturellen
Einkommen, Objektpreise und Struktur der Kreistypen2 ist das verfügbare Haushaltsnettoein-
Finanzierung kommen in den Metropolkernen am höchsten
und nimmt mit der Siedlungsdichte ab. Vergleich-
Zwischen 2009 und 2017 nahmen die Einkommen bar dazu verhalten sich die Objektpreise. Diese
der Privathaushalte und die Kaufpreise für selbst sind auch in den Metropolkernen am höchsten
genutztes Wohneigentum deutlich zu, wobei und in dünn besiedelten ländlichen Kreisen am
letztere seit einigen Jahren deutlich stärkere niedrigsten. Angesichts der ähnlichen regionalen
Steigerungsraten aufweisen. Die Ergebnisse der Abstufung des Preis- bzw. Einkommensniveaus
Befragung zeigen, dass sich diese unterschiedlich lassen sich in Bezug auf die Fremdmittelquote
stark ausgeprägten Entwicklungen auf die Finan- oder die Kreditbelastungsquote keine systemati-
zierungsstruktur auswirken: Der Anteil der schen regionalen Unterschiede erkennen.
eingesetzten Fremdmittel stieg leicht von 74 % in
2012 auf 78 % im Jahr 2017 an. Auch der Anteil der
Belastung aus den Darlehen an den verfügbaren 2 Metropolenkerne, kreisfreie Großstädte, Städtische Kreise, länd-
Einkommen ist geringfügig von 2012 bis 2017 liche Kreise mit Verdichtungsansatz und dünn besiedelte ländliche
Kreise
auf rund 25 % gestiegen, wenngleich die Kredit
Wohneigentumsbildung als Beitrag zur Wohnraumoffensive 13Finanzierung von Eigenheimen nach Einkommensgruppen 2017
Kaufpreise und Einkommen Fremdmitteleinsatz und Kreditbelastung
Objektpreis (l.A.) Haushaltsnettoeink. (monatl., r.A.) Fremdmittelquote (l.A.) Kreditbelastungsquote (r.A.)
5.000 85%
4.500
80%
4.000
75%
3.500
70%
300.000
250.000 30,0%
200.000
25,0%
150.000
20,0%
100.000
15,0%
50.000
0 10,0%
2009 2012 2015 2017 2009 2012 2015 2017
Quelle: vdpResearch, kreditwirtschaftliche Verbände, Deutsche Bundesbank, Statistisches Bundesamt
Erhebliche Unterschiede bei der Finanzierungs- Zinsbindung von ungefähr 10 Jahren auf ungefähr
struktur gibt es bei einer Differenzierung nach 14 Jahre gestiegen. Dies führt dazu, dass die
Einkommensklassen. Diese fallen bei der Fremd- durchschnittliche rechnerische Gesamtlaufzeit
kapitalquote allerdings weniger eindeutig aus der Darlehen leicht zurückgeht.
als bei den Kreditbelastungsquoten, die mit
zunehmenden Einkommen deutlich sinken. Fazit
Am höchsten ist die Kreditbelastungsquote mit
30 % bei Haushalten mit einem monatlichen Da die Zinsen für Wohnungsbaukredite über
Haushaltsnettoeinkommen von bis zu 3.200 Euro, einen langen Zeitraum zurückgegangen sind, ist
in den nächsten beiden Einkommensklassen der Wohneigentumserwerb trotz steigender
(mehr als 3.200 bis 3.900 Euro und mehr als 3.900 Preise erschwinglich geblieben. Seit 2015 bewegen
bis 5.000 Euro) fällt die Belastungsquote auf 26 % sich die Zinsen jedoch seitwärts und können
bzw. 25 % ab und ist mit 22 % in der Einkommens somit den Anstieg der Immobilienpreise nicht
klasse mit mehr als 5.000 Euro monatlichem mehr kompensieren. Gleichzeitig hält das Wachs-
Haushaltseinkommen am niedrigsten. tum der verfügbaren Einkommen seit einigen
Jahren nicht mehr mit der Immobilienpreisent-
Das niedrige Zinsniveau nutzen die Darlehens- wicklung Schritt. Dies wirkt sich inzwischen auch
nehmer dazu, eine höhere Anfangstilgungsrate auf die Finanzierungsstruktur aus.
sowie eine längere Zinsbindung zu vereinbaren.
So ist der Satz für die Anfangstilgung im Verlauf Die Untersuchungen belegen, dass Kreditnehmen-
der Zinssenkung von 1,85 % auf 3,32 %, die de und Banken weiterhin sicherheitsorientiert
14 Werkstattgespräch – Wohneigentumsförderung und EigentumsbildungEntwicklungen der Objekt-Preis-Relation, der Fremdmittelquote und der Kreditbelastungsquote
1995 – 2017
Objektpreis-Einkommens-Relation Fremdmittelquote 1995 - 2017 Kreditbelastungsquote 1995 - 2017
1995 - 2017
8,0 80 45
7,5 75
Objektpreis als Vielfaches des jährl.
40
7,0 70
Kreditbelastungsquote
Haushaltsnettoeink.
6,5 65
Fremdmittelquote
35
6,0 60
5,5 55
30
5,0 50
4,5 45 25
4,0 40
3,5 35 20
95 997 999 001 003 005 007 009 011 013 015 017 95 997 999 001 003 005 007 009 011 013 015 017 95 997 999 001 003 005 007 009 011 013 015 017
19 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 19 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 19 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2
Quelle: vdpResearch auf Grundlage von Angaben der vdp-Mitgliedsinstitute
agieren. Das lässt sich insbesondere daran feststel- deutlichen Verknappung des Angebots vor allem
len, dass im Vergleich zu 2015 nochmals längere im preisgünstigen Wohnungsmarktsegment.
Zinsbindungen sowie etwas höhere Anfangstil- Neubauvorhaben werden tendenziell eher im
gungen vereinbart wurden. mittleren oder höherwertigen Marktsegment
realisiert. Vielfach wird deshalb kritisiert, dass die
Die Entwicklung der Finanzierungsstruktur wird falschen Wohnungen gebaut würden. In der
weiter beobachtet, für Ende 2019 ist eine erneute Fachwelt und in der Öffentlichkeit ist umstritten,
Erhebung geplant. Dabei sollen auch Angaben zur ob und in welchem Umfang derartige Neubau-
Inanspruchnahme beziehungsweise zur Wirkung maßnahmen über sogenannte „Sickereffekte“ zu
des Baukindergeldes erhoben werden. einer Entlastung des preiswerten Wohnungs-
marktsegments beitragen.
3.3 Umzugsmobilität Die Studie „Umzugsmobilität und ihre Wirkungen
auf lokale Wohnungsmärkte“ untersucht, ob über
und ihre Wirkungen auf lokale Umzugsketten auch das preisgünstige Wohnungs-
Wohnungsmärkte marktsegment entlastet wird. Die Untersuchung
findet in vier Fallstudienstädten statt.
Dr. Roland Busch, Institut für Raumforschung
und Immobilienwirtschaft,
Bernhard Faller, Quaestio — Forschung und
Beratung
Hintergründe zur Studie „Umzugsmobilität“
Die hohe Nachfrage nach Wohnraum führt in den
Großstädten und Ballungsgebieten zu einer
Wohneigentumsbildung als Beitrag zur Wohnraumoffensive 15Bernhard Faller, Quaestio Forschung und Beratung / © empirica Dr. Roland Busch, Institut für Raumforschung & Immobilienwirt-
schaft / © empirica
Methodisches Vorgehen Erste Ergebnisse
Auf Basis einer umfassenden empirischen Unter- In angespannten Wohnungsmärkten werden
suchung in den vier Großstädten Leipzig, Nürn- freiwerdende Wohnungen zügig wieder vermietet.
berg, Köln und Bremen wird das Umzugsgesche- Diese setzen Umzugsketten in Gang. Die ersten
hen in lokalen Wohnungsmärkten näher Auswertungen machen bereits deutlich, dass es
analysiert und Umzugsketten nachgezeichnet. Verflechtungen des hochpreisigen Mietwohnungs-
neubausegments mit anderen und auch deutlich
Dazu werden mehrere Analysebausteine durchge- preiswerteren Mietwohnungssegmenten gibt.
führt: Die These, dass durch Neubau Versorgungseffekte
in den preiswerteren Bestandsmärkten ausgelöst
• Eine Befragung aller Haushalte, die im Jahr werden, scheint sich zu bestätigen. Nach den
2017 umgezogen sind, ersten Ergebnissen werden die neu gebauten
Mietwohnungen in den vier betrachteten Städten
• eine Befragung der Wohnungseigentümer der im Durchschnitt zu einer Miete von knapp über
Wohnungen, die durch den Umzug in eine 11 Euro/m² angeboten. Diese werden zu gut 35 %
Neubauwohnung frei geworden sind, von Haushalten außerhalb der Stadt bezogen. Die
restlichen Haushalte stammen fast gleichverteilt
• eine Auswertung des Umzugsgeschehens auf aus dem gesamten Spektrum des lokalen Miet-
der Grundlage des Einwohnermelderegisters wohnungsmarktes. Mehr als die Hälfte der Mieter
und die Verschneidung dieser Ergebnisse der Neubauwohnungen, die aus dem lokalen
mit Lage- und Gebäudemerkmalen sowie Wohnungsmarkt stammen, haben zuvor in einer
Mietwohnung im unteren und mittleren Preis
• vertiefende Auswertungen in ausgewählten segment gewohnt. Dies ist ein Indiz dafür, dass ein
Quartieren. Sickern durch die Marktsegmente erfolgt. Inwie-
weit die frei werdenden Wohnungen bei der
Die Studie ist aktuell noch in Bearbeitung. Im Weitervermietung wieder zu einem bezahlbaren
Rahmen des IWD wurden erste ausgewählte Preis angeboten werden, soll über die Vermieter
Ergebnisse vorgestellt. befragung herausgefunden werden. Die Gesamt
ergebnisse der Studie liegen voraussichtlich im
Sommer 2019 vor.
16 Werkstattgespräch – Wohneigentumsförderung und EigentumsbildungVerflechtungen des Mietwohnungs-Neubausegments mit anderen Mietwohnungssegmenten
Befragung der Umziehenden
Verflechtungs-
analyse
Beispiel: Verflechtung des Mietwohnungs-
Neubausegments mit anderen Mietwohnungssegmenten
12,60
Teuersten 20%
12,0% /m
10,03 20% bis 40%
11,12 12,4% /m
Wohnungsneubau
/m
11,7% 8,70
/m 40% bis 60%
14,8%
7,53 60% bis 80%
/m
13,4%
5,90
/m Günstigsten 20%
35,7%
Stadtgrenze Stadtgrenze
Zuzug von außerhalb des Stadtgebiets
Quelle: Institut für Raumforschung und & Immobilienwirtschaft, Quaestio — Forschung und Beratung
5
3.4 Diskussion im Plenum zum Beispiel um Vermögen aus einer Erbschaft
oder einer Schenkung und beim Zweiterwerb
Eigenkapital und Ansparverhalten häufig aus dem Erlös des Verkaufs der vorherigen
Immobilie.
Aus dem Plenum wird vorgetragen, dass nach den
Ergebnissen der Befragung zur Eigentumsbildung Eigenkapital in Abhängigkeit des
immobilienerwerbende Haushalte über ein Befragtenkreises
eingesetztes Eigenkapital in Höhe von durch-
schnittlich 167.000 Euro verfügten. Dabei sparen Im Vergleich zwischen der Befragung von Haus-
diese Haushalte zehn Jahre im Durchschnitt rund halten durch Kantar und der Untersuchung über
641 Euro pro Monat, also knapp 77.000 Euro. Die die Finanzierungsinstitute gibt es erhebliche
Referentin der Studie zur Wohneigentumsbildung Unterschiede beim eingesetzten Eigenkapital der
bestätigt diese Differenz und verweist darauf, dass erwerbenden Haushalte. So beträgt zum Beispiel
sich ein Großteil des eingesetzten Eigenkapitals bei der Befragung der Haushalte die Eigenkapital-
aus anderen Quellen speist. Dabei handelt es sich quote ungefähr 50 %, während die Analyse der
Wohneigentumsbildung als Beitrag zur Wohnraumoffensive 17Struktur der Wohneigentumsfinanzierung Mieten und Sickereffekte
eine Eigenkapitalquote von ca. 20 % ausweist.
Diese unterschiedlichen Angaben basieren Ein Teilnehmer zeigte sich verwundert, dass die
nach Auskunft der Referierenden darauf, dass Mietobergrenze bei 60 % der umziehenden
von den befragten Haushalten einige Erwerber Haushalte bei 8,70 Euro/m²-Wohnfläche bezie-
den Kaufpreis vollständig mit Eigenkapital hungsweise bei 80 % der umziehenden Haushalte
finanzieren, während es sich bei der Befragung bei 10,30 Euro/m²-Wohnfläche liegt. Er geht
der Finanzierer ausschließlich um Haushalte davon aus, dass es nicht in allen untersuchten
handelt, die einen Kredit in Anspruch nehmen. Städten in diesem Preissegment noch ein Angebot
gibt. Die Referenten der Studie verwiesen darauf,
Differenzierung nach Erwerbskohorten und dass es sich zum einen um bislang vorläufige
Regionen Ergebnisse handelt und die Mietanalyse sich auf
den gesamten Pool der vier Städte bezieht.
In der weiteren Diskussion wurden zudem Fragen Zum anderen ergäben die bisherigen Analysen,
nach den Unterschieden der Erwerberkohorten dass es in diesen Teilsegmenten sehr wohl ein
aufgeworfen. Es wurde darauf verwiesen, dass Angebot gibt.
rund 82 % der Erwerbenden im Eigentum groß
geworden sind, und nachgefragt, ob es somit beim
Eigentumserwerb einen kausalen Zusammenhang
mit der Elterngeneration gibt. In die gleiche
Richtung zielte die Frage, ob Erwerberkohorten
identifiziert werden können, die eher weniger in
der Lage sind, Wohneigentum zu bilden. Auch
wurde angeregt, eine Differenzierung auf Bundes-
länderebene vorzunehmen.
Die Referentin erläuterte, dass aufgrund des
Stichprobenumfangs eine Kohortenanalyse
und eine regionale Analyse möglich seien, diese
bislang allerdings noch nicht durchgeführt
wurden. Die Auswertung der Befragung sei noch
nicht abgeschlossen. Momentan werde mit dem
Bundesbauministerium und dem BBSR abge-
stimmt, welche weiteren Analysen durchgeführt
werden. Die Vorlage des endgültigen Berichtes
ist für Sommer 2019 geplant.
18 Werkstattgespräch – Wohneigentumsförderung und Eigentumsbildung4. Instrumente der
Wohneigentumsförderung
4.1 Sachstand zur Umsetzung Abwicklung des Baukindergeldes über die KfW
des Baukindergeldes Grundlagen der Programmumsetzung durch das
Dr. Philipp Tilleßen, KfW Kreditanstalt für Bundesministerium des Innern, für Bau und
Wiederaufbau Heimat sind der Koalitionsvertrag zwischen CDU/
CSU und SPD vom 12.03.2018, der Beschluss der
Baukindergeld Geschäftsführenden Vorstände der Koalitionsfrak-
tionen vom 07./08.05.2018 sowie der Beschluss
Die KfW fördert im Auftrag des Bundesministeri- des Koalitionsausschusses vom 26.06.2018. Die
ums des Innern, für Bau und Heimat mit dem administrative Abwicklung erfolgt über die KfW
Baukindergeld den Ersterwerb von selbst genutz- Bankengruppe.
tem Wohneigentum für Familien. Der Antrags-
zeitraum ist zeitlich begrenzt vom 18.09.2018 bis Der Antrag auf Baukindergeld kann online im
31.12.2023. Ein Antrag kann erst nach Einzug KfW-Zuschussportal gestellt werden. Voraus
gestellt werden. Als Fristen für den Erwerb von setzung für die Auszahlung der Zuschüsse ist das
Neu- und Bestandsgebäuden gilt das Datum des Hochladen aller Nachweise (Einkommensteuer-
notariellen Kaufvertrags, der zwischen dem bescheide, Meldebestätigung und Grundbuchaus-
01.01.2018 und 31.12.2020 unterzeichnet sein zug). Bereits seit 18.09.2018 können Anträge
muss. Neubauvorhaben sind förderfähig, wenn gestellt werden und seit März 2019 ist es möglich,
die Baugenehmigung zwischen dem 01.01.2018 die Nachweise auf dem KfW-Zuschussportal
und dem 31.12.2020 erteilt wurde. Nach dem hochzuladen.
jeweiligen Landesbaurecht sind nur anzeige-
pflichtige Vorhaben förderfähig, wenn die zustän- Mit der Freischaltung des KfW-Zuschussportals
dige Gemeinde nach Maßgabe der jeweiligen für das Baukindergeld in der 38. Kalenderwoche
Landesbauordnung (LBauO) durch die Bauanzeige 2018 wurden knapp 10.000 Anträge gestellt, rund
Kenntnis erlangt hat und mit der Ausführung des 376.000 Visits auf der KfW-Homepage und mehr
Vorhabens frühestens zwischen dem 01.01.2018 als 15.600 Anfragen im Infocenter gezählt.
und dem 31.12.2020 begonnen werden durfte.
Im weiteren Jahresverlauf 2018 und bis Anfang
2019 hat sich die wöchentliche Zahl der Anträge
bei 2.000 bis 3.000, die der Visits auf 35.000 bis
45.000 und die wöchentliche Zahl der Anfragen
im Infocenter zwischen 25.000 und 37.000 einge-
pendelt.
Erfolgreicher Start eines neuen Förderprodukts
Insgesamt ist die Nachfrage hoch: Bis Ende 2018
lagen etwas mehr als 56.000 Anträge mit einem
Fördervolumen von rund 1,2 Mrd. Euro vor.
Damit entspricht die Zahl der Anträge in etwa
den Erwartungen für das Jahr 2018.
Bis Ende Mai 2019 betrug das Antragsvolumen
insgesamt 2,1 Mrd. Euro. Auf Basis der bereits
eingegangen Anträge in 2019 wird derzeit von
Dr. Philipp Tilleßen, KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau /© empirica rund 120.000 Anträgen pro Jahr ausgegangen.
Instrumente der Wohneigentumsförderung 19Baukindergeld 2018/2019: Visits, Anfragevolumen Infocenter, Anzahl Anträge
376.483
400.000 12.000
350.000
9.543 10.000 Visits
Internet
300.000
Kontakt Internet, Infocenter
8.000
250.000
Anträge
Anfrage-
200.000 5.433 6.000 volumen
Infocenter
4.426
150.000
3.731
3.549 4.000
3.263
95.760
2.990 2.913 3.037
2.796 2.697 2.677 2.675
100.000 2.803
2.661 2.650
Anzahl
2.252
59.728
58.983
56.148
52.688
2.000
43.492
47.357
42.511
40.570
41.421
37.797
37.837
36.657
31.186
31.443
32.432
50.000
15.636
7.526
4.605
4.516
4.277
4.168
4.093
3.831
3.774
3.708
3.544
3.492
3.427
3.371
3.585
1.791
1.516
Bitte beachten:
Zusagen aus KW 53 (Mo,
0 0 31.12.) wurden in KW 01
38/2018 40/2018 42/2018 44/2018 46/2018 48/2018 50/2018 52/2018 02/2019 überführt
Quelle: KfW
Mehrzahl der Anträge aktuell für den Einwohner (Anträge je 100 Einwohner) verändern
Bestandserwerb sich die Relationen: Nunmehr führt Niedersachen
gefolgt vom Saarland und von Brandenburg die
Annähernd 90 % der bisherigen Anträge wurden Liste an, Berlin, Hamburg und Bayern befinden
für den Erwerb einer Bestandsimmobilie bis Ende sich am Ende der Liste. Das Baukindergeld wird
2018 gestellt. Seit Beginn des Jahres 2019 wird das gewährt, wenn das zu versteuernde Haushaltsein-
Baukindergeld zu 77 % für Bestandsbauten und zu kommen von 90.000 Euro pro Jahr bei einem Kind
23 % für Neubauten beantragt. Dies ist nicht sowie 15.000 Euro für jedes weitere Kind (Durch-
überraschend, da die Antragstellung erst nach schnitt der letzten 2 Jahre vor Antragstellung)
Einzug erfolgt. Es ist davon auszugehen, dass sich nicht überschritten wird. Zu vermuten ist, dass für
das Verhältnis von Bestand und Neubau im Laufe Familien in Städten mit überdurchschnittlich
des Jahres 2019 weiter zugunsten der Neubauten hohen Kaufpreisen, wie zum Beispiel in Berlin
verschiebt. oder Hamburg, ein Eigentumserwerb auch mit
Förderung nur schwer umsetzbar ist.
Verteilung der Anträge nach Raum- und
Haushaltsstrukturen Knapp 45 % der Anträge werden von Familien mit
einem Kind und rund 42 % der Anträge von
Absolut werden in den bevölkerungsstarken Familien mit zwei Kindern gestellt. Rund 11 % der
Bundesländern Nordrhein-Westfalen, Baden- Anträge entfallen auf Familien mit drei Kindern
Württemberg, Niedersachsen und Bayern die und der Rest auf Familien mit vier und mehr
meisten Anträge gestellt. Bezogen auf die Kindern.
20 Werkstattgespräch – Wohneigentumsförderung und EigentumsbildungAusblick und weitere Schritte
• Seit März 2019 können wie geplant die
Dokumente zur Nachweisprüfung im KfW-
Zuschussportal hochgeladen werden. Dazu
werden die Kunden in Tranchen zur Ab
arbeitung der „Bugwelle“ nach Antragsdatum
über die Upload-Möglichkeit informiert.
• Nach dem Upload der Nachweise Ende März
2019 erfolgt die Prüfung der Dokumente.
Bei positiver Prüfung werden die Auszahlun-
gen der ersten Zuschussraten angewiesen. Dr. Claus Michelsen, DIW Deutsches Institut für Wirtschaft Berlin /
© empirica
• Grundsätzlich bestehen weitere techni
sche Automatisierungsmöglichkeiten. Status Quo der Wohnungsbauprämie
Diese sind allerdings in Anbetracht
der begrenzten Programmlaufzeit auf Bei Einhaltung der Einkommensgrenzen erhalten
ihre Wirtschaftlichkeit zu prüfen. die Sparenden einen jährlichen Zuschuss zur
Sparsumme bei einem maximal geförderten
Sparbetrag und Förderhöchstbeträgen. Die
Förderung ist an eine wohnungswirtschaftliche
4.2 Wohnungsbauprämie als Verwendung gekoppelt.
Baustein der Eigenkapitalbildung Aktuell gelten folgende Bedingungen für den
Dr. Claus Michelsen, DIW Deutsches Institut für jährlichen Zuschuss zur Sparsumme von derzeit
Wirtschaft 8,8 %:
Wohnungsbauprämie und Wohneigentums • Einkommensgrenzen p. a.: 25.600 Euro
bildung beziehungsweise 51.200 Euro für Ehepaare,
Um Wohneigentum erwerben zu können, müssen • max. geförderter Sparbetrag p. a.: 512 Euro
zum einen die Finanzierungsraten monatlich beziehungsweise 1.024 Euro für Ehepaare,
verlässlich bedient werden können. Dafür muss
das laufende Einkommen entsprechend hoch • Förderhöchstbeträge p. a.: 45,06 Euro
sein. Zum anderen muss im Vorfeld das notwen- beziehungsweise 90,11 Euro für Ehepaare,
dige Eigenkapital angespart werden. Mit der
Wohnungsbauprämie wird die Eigenkapital • wohnungswirtschaftliche Verwendung
bildung staatlich gefördert. Sie soll einen Anreiz des gebildeten Kapitals.
darstellen, möglichst frühzeitig mit einem ziel
gerichteten Sparen zum Zwecke der späteren
Wohneigentumsbildung zu beginnen. Die Woh-
nungsbauprämie wurde bereits 1952 eingeführt.
Instrumente der Wohneigentumsförderung 21Zentrale Fragestellungen bei der Evaluierung der Wirkungsanalyse stellt große methodische
Wohnungsbauprämie Herausforderungen
Im Rahmen einer Studie im gemeinsamen Als Datengrundlage verwendet das DIW das
Auftrag des Bundesfinanz- und des Bundesbau- sozioökonomische Panel (SOEP), in dem unter
ministeriums überprüft das DIW aktuell, ob mit anderem Informationen zum Haushalt,
der Wohnungsbauprämie beziehungsweise Einkommen und Bausparen enthalten sind.
der Bezuschussung des Bausparens die Eigen Die Daten werden jährlich seit 1984 erhoben.
kapitalbildung signifikant verbessert wird und ob Das SOEP umfasst etwa 30.000 Befragte in fast
durch die Wohnungsbauprämie mehr Haushalte 11.000 Haushalten.
in die Lage versetzt werden, das notwendige
Eigenkapital anzusparen. Aus anderen Studien ist Mit der Regression-discontinuity-Methode
bekannt, dass in den unteren Einkommensklassen wurde untersucht, ob sich das Sparverhalten der
und in den unteren Altersklassen Bausparende Haushalte, die aufgrund der Einkommensgrenzen
über ein höheres Vermögen verfügen als Nicht- gerade noch die Wohnungsbauprämie erhalten,
Bausparende. Außerdem haben Bausparende vom Sparverhalten derjenigen Haushalte unter-
signifikant höhere Sparquoten und Querschnitts- scheidet, die gerade keine Wohnungsbauprämie
analysen lassen signifikant positive Zusammen- mehr erhalten. Es zeigt sich bei dieser Methode
hänge zwischen Wohnungsbauprämienförderung, eine schwache Evidenz für eine positive Anreiz
Bausparen und Gesamtersparnis erkennen. wirkung der Wohnungsbauprämie für verhei
Befragungen haben darüber hinaus gezeigt, dass ratete Haushalte vor der Reform im Jahr 1996.
die Wohnungsbauprämie bei der Entscheidung Für den Zeitraum nach der Reform sowie für
zum Sparen eine wichtige Rolle spielt. alleinstehende Haushalte im gesamten Zeitraum
kommt die Regression-discontinuity-Methode zu
Zentral für die aktuelle Studie ist, ob die Wirkun- keinen sinnvollen Ergebnissen.
gen kausal auf die Wohnungsbauprämie zurück-
zuführen sind. Drei Fragen stehen dabei im Bei der Difference-in-Differences-Methode
Mittelpunkt: wurden zwei Gruppen hinsichtlich ihres Sparver-
haltens miteinander verglichen. Durch die
• Hat die Wohnungsbauprämie zu einer höhe- Anpassung der Einkommensgrenzen zum Erhalt
ren Bausparneigung geführt, d. h. zu einem der Wohnungsbauprämie 1996 gab es Haushalte,
höheren Sparbetrag und mehr Vertrags- die nach 1996 erstmalig die Wohnungsbauprämie
abschlüssen bzw. mehr Bausparenden? erhalten haben. In der Analyse wurden die
Haushalte, die erstmalig die Wohnungsbauprämie
• Hat die Wohnungsbauprämie die erhielten, mit den Haushalten verglichen, die
Ansparphase verlängert? schon vor 1996 Anspruch auf die Wohnungsbau-
prämie hatten. Es zeigt sich, dass die Wohnungs-
• Hat die Wohnungsbauprämie zu mehr bauprämie eine positive Anreizwirkung zur
Ersparnisbildung geführt? Bausparneigung der Haushalte aufweist. Diese
positive Anreizwirkung der Wohnungsbauprämie
gilt für alle Haushaltstypen.
22 Werkstattgespräch – Wohneigentumsförderung und EigentumsbildungAnteil der Familien, die zur Miete wohnen mit ausreichender Eigenkapitalausstattung 2007 und 2017
Quelle: empirica-Studie „Potential des Baukindergeldes“ im Auftrag der Bundesgeschäftsstelle der LBS
Schlussfolgerung 4.3 Erwartete Mengeneffekte
Die bisherigen Ergebnisse der Analyse legen nahe,
der Instrumente
dass die Wohnungsbauprämie einen schwach Dr. Reiner Braun, empirica ag
positiven Einfluss auf die Bausparneigung unter-
schiedlicher Haushalte ausübt. Die Eigenkapital- Mengeneffekte der Instrumente Baukindergeld
bildung zur Wohneigentumsbildung wird durch und Wohnungsbauprämie
die Wohnungsbauprämie signifikant verbessert.
Weitere Analysen zur Wohnungsbauprämie Zunächst einmal sollte Klarheit darüber bestehen,
werden aktuell durch das DIW durchgeführt. Die welche Mengeneffekte zur Bestimmung des
Ergebnisse der Studie werden im Sommer 2019 Erfolgs von Maßnahmen zur Förderung der
erwartet. Wohneigentumsbildung relevant sind. Dabei geht
es nicht um die Anzahl der Antragstellenden,
die ausgezahlten Fördersummen oder die Anzahl
der neu errichteten Wohnungen. Von Bedeutung
Instrumente der Wohneigentumsförderung 23für die Wirksamkeit von Förderinstrumenten
zur Wohneigentumsbildung ist allein die Frage,
ob durch das jeweilige Instrument mehr Haushalte
in die Lage versetzt werden, Wohneigentum zu
bilden.
Seit 2007 ist in zahlreichen Regionen Deutsch-
lands der Anteil von Familien, die aktuell zur
Miete wohnen und über ausreichend Eigenkapital
zur Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie
verfügen, gesunken.
Mengeneffekte der Wohnungsbauprämie
Die Wohnungsbauprämie leistet nachweislich –
wie der Vortrag des DIW bestätigt – einen nach- Dr. Reiner Braun, empirica ag / © empirica
haltigen Beitrag zur besseren Eigenkapitalausstat-
tung von jungen Haushalten und versetzt somit
mehr Haushalte und früher in die Lage, Wohn
eigentum zu bilden. Die Einkommensgrenzen Mengeneffekte des Baukindergeldes
und der Prämiensatz wurden seit 1996 nicht
angepasst. Daher profitieren aktuell kaum noch Durch das Baukindergeld steigt die Eigenkapital-
Haushalte von der Wohnungsbauprämie. Die ausstattung der Familienhaushalte deutlich. Pro
Mehrheit der unter 40-jährigen Miethaushalte ist Kind erhält eine anspruchsberechtigte Familie
bei den aktuell geltenden Förderbedingungen über einen Zeitraum von zehn Jahren 12.000 Euro.
nicht förderberechtigt.
Durch das Baukindergeld steigt die Anzahl der
Es besteht daher Reformbedarf bei der Wohnungs Regionen mit Familien, die mit ausreichend
bauprämie. Bereits durch eine Erhöhung der Eigenkapital ausgestattet sind, deutlich. Insbeson-
Einkommensgrenze und des Maximalbetrags der dere in Regionen mit einem niedrigen Preisniveau
Sparförderung um die Inflationsrate seit 1996, für Wohnimmobilien werden Haushalte in die
was einer Anhebung um 34 % entspricht, und Lage versetzt, selbst genutztes Wohneigentum zu
eine Rückkehr zum Fördersatz von 10 %, würden bilden; es stellt dort einen nicht zu unterschätzen-
erheblich mehr Haushalte die Wohnungsbau den Haltefaktor dar, der die Schwarmstädte
prämie erhalten und ihre Eigenkapitalausstattung entlastet. In Regionen mit einem hohen Preis
verbessern. Zudem würden die zusätzlich Begüns- niveau leistet das Baukindergeld einen entspre-
tigten mehr sparen als die bisherigen Bausparer, chend geringeren Beitrag zur Verbesserung der
da sie einkommensstärker sind. Die Zahl der Eigenkapitalquote.
zusätzlich Anspruchsberechtigten wird auf
4,6 Millionen geschätzt. Bei einem Anteil von
30 %, die eine Wohnungsbauprämie tatsächlich in
Anspruch nehmen, entspräche dies ca. 1,4 Millio-
nen Bausparern.
24 Werkstattgespräch – Wohneigentumsförderung und EigentumsbildungEinkommensverteilung unter 40-jähriger Miethaushalte, aktuelle Einkommensgrenzen (Status quo) und
inflationsbereinigte Einkommensgrenzen (Reform)
16%
Status quo
14%
40%
Reform
12%
60%
10%
Status quo
8%
55% Anteil ledige Haushalte
Reform
6% Anteil verheiratete Haushalte
70%
4%
2%
0% Euro
6.000
12.000
18.000
24.000
30.000
36.000
42.000
48.000
54.000
60.000
66.000
72.000
78.000
84.000
90.000
96.000
102.000
108.000
114.000
120.000
Quelle: empirica, Simulation auf Basis EVS
Fazit und Schlussfolgerungen Die Wohnungsbauprämie ist treffsicher. Sie sollte
daher beibehalten und attraktiver ausgestaltet
Das Baukindergeld leistet einen Beitrag zur werden. Die entsprechenden Vorgaben des
Verbesserung der Eigenkapitalausstattung von Koalitionsvertrags sind insoweit zielführend.
Familienhaushalten. Andere wohnungspolitische Bereits der dort vorgesehene Inflationsausgleich
Maßnahmen würden zusätzlich dazu beitragen, und die Anhebung des Prämiensatzes auf das
dass mehr Haushalte Wohneigentum bilden Niveau von 1996 würden erheblich zur Steigerung
können. Hierzu gehören auch eine Ausweitung der Eigenkapitalausstattung von Miethaushalten
des Baulandangebotes oder z. B. eine Senkung beitragen.
der Grunderwerbsteuer, für die allerdings die
Mitwirkung der Länder erforderlich ist.
Instrumente der Wohneigentumsförderung 25Regionale Potenziale zur Wohneigentumsbildung ohne und mit Baukindergeld 2017 Quelle: empirica-Studie „Potential des Baukindergeldes“ im Auftrag der Bundesgeschäftsstelle der LBS 26 Werkstattgespräch – Wohneigentumsförderung und Eigentumsbildung
Impressionen des Werkstattgesprächs / © empirica
4.4 Diskussion im Plenum Wirkung des Baukindergelds wird begrüßt
Wohneigentumsbildung politisch gewollt Teilnehmende der Eigentümerverbände und
der Wohnungswirtschaft begrüßten das Baukin-
In der anschließenden Diskussion wurde die dergeld und hoben den positiven Effekt des
grundsätzliche Frage aufgeworfen, ob eine höhere Baukindergeldes in ländlichen Regionen hervor.
Wohneigentumsquote angestrebt werden sollte. Sie vertraten die Auffassung, dass die wohnungs-
Der Parlamentarische Staatssekretär Marco politischen Herausforderungen nicht allein in
Wanderwitz betonte, dass dies politischer Kon- den großen Städten bewältigt werden könnten.
sens sei und dass die Wohneigentumsbildung Die ländlichen Räume könnten ebenfalls einen
auch im Hinblick auf die private Altersvorsorge Beitrag zur Entlastung der angespannten Woh-
von besonderer Bedeutung ist. Dr. Claus Michelsen nungsmärkte leisten. Staatssekretär Wanderwitz
hob hervor, dass es bei der Wohneigentumsbildung verwies in diesem Zusammenhang auf die
auch um soziale Verteilungsfragen gehe, denn Kommission „Gleichwertige Lebensverhältnisse“
Wohneigentum ist ein zentraler Schlüssel zur und führte aus, dass neben dem Baukindergeld
Vermögensbildung. weitere Maßnahmen ergriffen werden müssten,
um auch in der Fläche ein attraktives Wohnen
Darüber hinaus wurde die Frage aufgeworfen, und Leben zu ermöglichen. Staatssekretärin
welche Haushalte gefördert werden sollten. Kristina Herbst betonte, dass dazu auch die
Da einkommensstarke Haushalte keine Förderung Infrastruktur im ländlichen Raum qualifiziert
bräuchten, sollten Instrumente zum Einsatz werden müsse.
kommen, die gezielt einkommensschwächere
Haushalte unterstützen. Staatssekretärin Kristina
Herbst als Vertreterin der Bauministerkonferenz
hob in diesem Zusammenhang hervor, dass die
höheren anteiligen Belastungen der unteren
Einkommensgruppen zeigen, dass insbesondere
diese Gruppen bei der Wohneigentumsbildung
zu fördern seien.
Instrumente der Wohneigentumsförderung 275. Zusammenfassung und Ausblick Das Werkstattgespräch hat die hohe Bedeutung der Wohneigentumsbildung als Beitrag zur Wohnraumoffensive unterstrichen. Es ist erklär- ter politischer Wille, die Wohneigentumsbildung weiter Teile der Bevölkerung zu unterstützen und mit passgenauen Instrumenten zu fördern. Die Wohneigentumsbildung trägt zu einer besseren Verteilung von Vermögen und zur privaten Altersvorsorge bei. Das Baukindergeld als eine zentrale Maßnahme der Wohnraumoffensive verdeutlicht diesen Stellenwert. Auch die Anpassung der Wohnungs- bauprämie wurde als eine wichtige Maßnahme in der gemeinsamen Wohnraumoffensive von Bund, Ländern und Kommunen genannt. Nach Vorlie- gen der abschließenden Ergebnisse der Evaluation werden zügig Reformvorschläge erarbeitet. 28 Werkstattgespräch – Wohneigentumsförderung und Eigentumsbildung
Zusammenfassung und Ausblick 29
Impressum Herausgeber Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) Alt-Moabit 140 · 10557 Berlin Projektkonzeption und Begleitung Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI), Berlin Susanne Junge Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR), Bonn Karin Lorenz-Hennig Projektbearbeitung empirica ag, Kurfürstendamm 234, 10719 Berlin Julia Kemper, Markus Schmidt Gestaltung und Satz Indivisual Berlin | Mia Sedding, Anna Gabriel Bildnachweis empirica ag Druck Laserline GmbH Berlin Berlin, Juli 2019
31
www.bmi.bund.de 32 Werkstattgespräch – Wohneigentumsförderung und Eigentumsbildung
Sie können auch lesen
