WHAT'S NEXT, HIGHSTREET? - Ein Blick auf Deutschlands Highstreets von BMO Real Estate Partners
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WHAT’S NEXT,
HIGHSTREET?
Ein Blick auf Deutschlands Highstreets von BMO Real Estate Partners
in Kooperation mit
VORWORT What’s next, Highstreet?
Sehr geehrte Leser,
dass sich unsere Innenstädte verändern werden, ist kein Geheimnis. Und
eigentlich befinden wir uns schon inmitten des Wandels. Die großen Antrei-
ber sind ein verändertes Konsumentenverhalten und veränderte überdachte
städtebauliche Leitlinien.
Wir sehen neue Flächenkonzepte in unseren Innenstädten, die es vorher
so nicht gab: hippe City-Baumärkte, gemütliche Cafés in Modestores und
modernste Supermärkte. Onliner, die es auf die Fläche zieht, Offliner, die sich
digitalisieren und konsolidieren. Gleichzeitig sehen wir eine voranschreitende
Durchmischung der Nutzungen in den Highstreets. Urbanität, Lebendigkeit,
Aufenthaltsqualität funktionieren vor allem durch Synergien.
Die vielschichtige Diversifizierung bedarf eines Umdenkens: Wir, die Immo-
bilienbranche, die Projektentwickler, Investoren und Assetmanager, müssen
flexibler sein denn je und den Einzelhandel – sei er nun stationär oder digital –
als Teil des Ganzen betrachten. Ein Player im digitalen Netzwerk, eine Fläche
im städtebaulichen Konstrukt: Um entsprechend agieren zu können, ist es
entscheidend den jeweiligen Markt bis ins Detail zu kennen.
In Zusammenarbeit mit der bulwiengesa AG haben wir daher ein Tool ent-
wickelt, das zum einen den Status quo abbildet und einen Überblick über
Mieter- und Besatzstrukturen verschafft. Zum anderen ermöglicht es durch
die Einteilung der Städte in Scoring-Gruppen mit ähnlichen Parametern eine
gewisse Vergleichbarkeit zwischen den Standorten und deren Qualitäten.
141 Städte deutschlandweit, über 150 Highstreets, 150 innerstädtische Shop-
ping-Center, mehr als 6.600 Mieter und 20.700 Shops wurden erfasst und
in Warengruppen sowie Unternehmenstypen unterteilt. Ein Status quo noch
vor COVID-19. Im kommenden Jahr wird sich zeigen, inwiefern der Einzel-
handelsmarkt einen zusätzlichen Anstoß erhalten hat, um Konzepte in den
Highstreets zu überdenken, und ob die Diversifizierung einen neuen Auftrieb
bekommen hat.
So oder so ist es unabdingbar, die Herausforderungen als Motor für unsere
Innenstädte zu sehen, um Veränderungen anzuschieben, sich neu zu erfinden,
politische Rahmenbedingungen für beispielweise Umnutzungen zu schaffen,
voneinander zu lernen – von Städten, Händlern, Eigentümern und städtischen
Initiativen.
In diesem Sinne: Blicken wir gemeinsam auf den Status quo in diesem Report
und auf unser Online-Tool und lassen Sie uns über die Zukunft unserer Innen-
städte und die vielfältigen Optionen sprechen.
Ihre Iris Schöberl,
Managing Director Germany und Head of Institutional Clients bei
BMO Real Estate Partners Deutschland
EINLEITUNG 8 Gestern Fußgängerzone, heute Highstreet, morgen multiurbaner Hotspot? 8 Die 8 Trends in der Highstreet 10 Die Highstreet bekommt ein Gesicht 12 Nachbarschaft zwischen internationalen Filialisten und lokalen Anbietern 13 You’ve got the look! Stilmix der Städte 14 Top 10 Filialisierungsgrad nach Scoring-Gruppen 19 TOP-PERFORMER 21 München: traditionsverbundene Genießer 22 Berlin: mit Polyzentralität zur Highstreetvielfalt 23 Hamburg: gastronomische Vielfalt im Norden 24 Frankfurt: Food & Foot 25 Düsseldorf: kleinteilige Durchmischung und urbane Präsenz 26 Stuttgart: volle Fahrt in Richtung Zukunft 27 Köln: neue Impulse erwartet 28 Hannover: Modehauptstadt der Top-Performer 29 Münster: nachhaltig und modern 30 Dortmund: Dienstleistungen werden großgeschrieben 31 Freiburg: Bummeln und Bächle 32 Nürnberg: zwischen Technikaffinität und Tradition 33 Bonn: zwischen Beethoven und Bonner Loch 34 Exkurs: Schatzsuche abseits der Metropolen – Mittelstädte positionieren sich auf der Landkarte 36 RISING STARS 38 Ulm: vom Albert-Einstein- bis zum Münsterplatz 39 DIE STABILEN 40 Flensburg: Holmer Synergien 41 Exkurs: Die Vernetzung der Welten: wenn Onliner auf die Fläche gehen 42 DIE UNTERSCHÄTZTEN 44 Cottbus: wo der „Dicke“ den Einkauf bewacht 45 KLEINE SCHÄTZE 46 Oberhausen: zwischen alter Geschichte und neuen Wegen 47 Exkurs: Tschüss, grüne Wiese, hallo, Innenstadt – Shopping-Center als Ergänzung der Highstreet 48 AUSBLICK 50 Vom Status quo zu nächsten Schritten 50 ANHANG 52 Glossar 52 Anlage 56 Quellen 58 Über BMO Real Estate Partners Deutschland 60 Haftungsausschluss 61 Impressum 62
Gestern Fußgängerzone,
heute Highstreet, morgen Mein Einkauf. Mein Erlebnis.
multiurbaner Hotspot? Das Einkaufen per Klick eroberte gefühlt von heute auf
morgen unseren Alltag. Vom Toaster über den Kleider-
und gleichzeitig Hinweise zum Sortiment zu geben. Doch
reicht ein freundlicher Berater aus, um zu einem Bummel
schrank bis hin zum Business-Outfit war plötzlich alles im Store zu animieren und auch die Aufenthaltsqualität
digital greif- und vergleichbar, ohne nur einen Schritt vor zu steigern? Nicht nur. Es bedarf eines Erlebnisses. Einer
die Tür zu machen. Insbesondere die Textiler waren und Wohlfühlatmosphäre. Aus dem Einkauf der neuen Handta-
sind gefragt. Um sich gegen die digitalen Kaufhäuser sche wird der Kaffeeklatsch mit Freunden im integrierten
„Ich gehe noch einmal kurz in die Stadt“ – so lautet eine häufig verwendete Redewendung. Auch wenn man durchzusetzen, müssen diese schnell in die digitale Trick- Café. Das schafft Verbindungen und eine Identifikation mit
sich eigentlich schon in der „Stadt“ befindet. Gemeint ist das Zentrum, der Marktplatz, die Fußgängerzone. kiste greifen, sich breiter aufstellen und gleichzeitig die dem Ort.
Die Haupteinkaufsstraße – heute klangvoll auch „Highstreet“ genannt. Es geht um die besten Lagen in den stationäre Fläche bespielen. Zwei Schlagworte spielen
Innenstädten: mit einer hohen Passantenfrequenz und einer dichten Präsenz leistungsstarker Einzelhändler. hier eine große Rolle: Omnichannel und Eventisierung. Bei- Lebensmitteleinzelhändler machen es vielerorts bereits
Mit Einzelhandelsflächen, die dauerhaft ein vergleichsweise hohes Niveau und zumeist auch Objekte mit des wurde schon oft genannt, doch noch ist das Potenzial vor, wie die Zukunft des Einkaufes aussehen könnte. Trotz
Spitzenmieten aufweisen. So stiegen zwischen 2010 und 2019 Letztere um gut 18 %.1 Doch es gibt nicht nur nicht in vollem Maße ausgeschöpft. Häufig haben regiona- vergleichsweise hoher Resilienz gegenüber dem E-Com-
DIE Highstreet. Während in den meisten Ober- und Mittelzentren zwar in der Regel nur eine Highstreet-Lage le Einzelhändler den großen Geschäften einiges voraus. merce, wird viel in neue Konzepte investiert. Integrierte
vorhanden ist, können in einigen Metropolen auch mehrere Vertreter anzutreffen sein. Bistros laden zum Verweilen ein, regionale Produkte
Der Servicegedanke hinter Click & Collect trifft vermehrt werden mithilfe von Experten in einer wochenmarkt-ähn-
auf positive Resonanz. Online bestellte Ware nicht nur im lichen Nische vorgestellt, per Scan mit dem Smartphone
Laut gif e.V. sind grundsätzlich Soweit die Theorie. Soweit die Definition. Ob diese so Store zu erhalten, sondern auch die Möglichkeit zu bekom- kann ein digitaler Warenkorb zusammengestellt werden,
künftig noch Bestand haben wird, ist in Anbetracht einer men, diese direkt vor Ort anprobieren oder zurückgeben zu der dann an der Kasse bereitsteht. Hier zeigt sich, wie sich
folgende Merkmalsausprägungen
zunehmenden Durchmischung unserer Innenstädte frag- können, erleichtert den digitalen Einkauf. Für den Händler Tradition und Moderne auf der Fläche verbinden lassen.
zu nennen:2 lich. Zumindest wird es einer Anpassung bedürfen und aus bietet es den Vorteil, den Käufer persönlich zu beraten
Highstreet wird ein multiurbaner Hotspot mit individuel-
lem Mikrokosmos. Um ihrer Position als Herzstück vieler
• dichtester Geschäftsbesatz mit Einschluss Städte gerecht zu werden, ist Handeln im Handel das
von Magnetbetrieben notwendige Credo – ganz egal, ob Metropole oder Mittel-
• überwiegend zahlungskräftige und zahlungs- stadt. Denn als Teil eines städtischen und gesellschaftli-
fähige Mieter chen Konstruktes unterliegt auch die Highstreet gewissen Angetrieben durch die Gegenpole der Konsumenten – auf der einen Seite die Digitalisierung ihres
• hoher Anteil nationaler und internationaler Filialisten Dynamiken und Trends, die zu ihrer Veränderung beitra- Alltags und auf der anderen Seite die zunehmende Identifikation mit dem eigenen Umfeld und der Region –
8
• alle innenstadttypischen Sortimente sind gen. Zu diesen gehören die zunehmende Implementierung kristallisieren sich acht Trends heraus, die den Wandel der Highstreets prägen werden:
vertreten, jedoch mit einer starken Betonung der technischer Tools wie digitale Bezahlsysteme auf der
modischen Sortimente Fläche ebenso wie der Anstieg der Gastronomiequote und
• weitestgehend durchgängiger Besatz der die Durchmischung der Nutzungen auf horizontaler sowie
Erdgeschosslagen mit Publikumsnutzungen vertikaler Ebene. Doch eine der größten Herausforderun- 1 | INDIVIDUALISIERUNG DURCH TECHNISIERUNG
• ergänzende einzelhandelsnahe Dienstleistungen gen, aber auch gleichzeitig eine der größten Chancen, ist
2 | DER LEBENSMITTEL- UND DROGERIEEINZELHANDEL ERHÖHT PRÄSENZ
und zunehmend auch gastronomische Angebote der digitale Einkauf.
3 | „VERTIKALE“ KONZENTRIEREN SICH ZUNEHMEND NUR NOCH
AUF EINEN HIGHSTREETSTANDORT
4 | WENIGER IST MEHR: STEIGENDES INTERESSE NACH KLEINEREN FLÄCHEN
5 | ERLEBNISQUALITÄT DER INNENSTÄDTE NIMMT ZU
6 | GASTRONOMISCHES ANGEBOT WEITET SICH AUS UND
PROFESSIONALISIERT SICH
7 | KUNDENANSPRACHE UND -STEUERUNG DURCH DIGITALE DIENSTE
8 | VERTRAGSLAUFZEITEN WERDEN FLEXIBLER
1
Datenbasis 127 RIWIS-Städte, gewichtet nach ihren Einwohnerdaten 2
Vgl. gif e.V., Definitionen zur Einzelhandelsanalyse (2014), S. 155 ff.
im Jahr 2019.
8 EINLEITUNG EINLEITUNG 9
Die 8 Trends in der Highstreet
1 | INDIVIDUALISIERUNG DURCH TECHNISIERUNG tung oder durch Eventabende mit einem Weinsommelier. Quadratmeter gewünscht. Insbesondere bei Größen bis zu sich in den Vermietungsquoten. So entfiel im ersten Quartal
Ähnlich verhält es sich bei Drogeriemärkten wie dm und 250 m² sind vermehrt Neuanmietungen zu beobachten. In 2020 rund ein Drittel der neu vermieteten Flächen in den
Die Bandbreite technologischer Möglichkeiten nimmt Rossmann: Anmietungen von Flächen zwischen 450 m2 der Großfläche sind vor allem Mietflächen bis zu 1.000 m² Top-10-Innenstädten in Deutschland auf die Gastronomie –
gefühlt von Tag zu Tag zu. Das betrifft alle Bereiche des und 800 m² in den Highstreets sind keine Seltenheit mehr. gefragt. Monolabelstores wie Marc O’Polo oder Superdry Tendenz steigend.3
Lebens und damit ebenso den Einzelhandel – und das nicht Das noch vorhandene Angebotsdefizit von Einzelhändlern agieren derzeit zunehmend mit Hybridmodellen, um neue
nur in Bezug auf das Online-Shopping. Auf der stationären des täglichen Bedarfs in Innenstadtlagen fungiert hier als Konzepte zu erproben: der klassische Flagshipstore mit
Fläche werden weitere Payment-Optionen implementiert: entscheidender Treiber. Dazu spielt der immer bewusstere bis zu 800 m² auf der einen Seite und der kleinteilige Shop 7 | KUNDENANSPRACHE UND -STEUERUNG
Kontaktloses Bezahlen per Selfscanning oder per Smart- Umgang moderner Städter mit dem Faktor „Zeit“ eine gro- auf der anderen Seite. Für Projektentwickler, Investoren DURCH DIGITALE DIENSTE
phone gehört ebenso dazu wie bereits aus dem E-Com- ße Rolle: Der kleine Einkauf der Milch oder der Zahncreme und Eigentümer heißt es damit, dass Flexibilität gefragt
merce bekannte Bezahldienste wie PayPal. Die Schau- wird gern kurz vor und nach der Arbeit erledigt. Das geht ist. Bei Neubauten muss eine variable Struktur gleich mit- Neben der zunehmenden Digitalisierung und Technisierung
fenster werden zu intelligenten und virtuellen Räumen, nur, wenn entsprechend das Angebot vor Ort vorhanden gedacht werden, bei Bestandsimmobilien möglicherweise der Flächen werden auf Makroebene vermehrt ergänzen-
die das Image der Marke und der Produkte mehr denn je ist. Der Wunsch nach der zunehmenden Durchmischung das Grundkonstrukt proaktiv überdacht werden. de Dienste in Anspruch genommen, um den Einkauf und
widerspiegeln können. Das Anprobieren des potenziell und einer Stadt der kurzen Wege spiegelt sich auch hier den Aufenthalten für den Kunden so effizient und bequem
neuen Kleidungsstücks wird im Modeeinzelhandel mit- wider und wird künftig die Innenstädte beeinflussen. wie möglich zu gestalten, beispielsweise mit intelligenten
hilfe von Displays in Umkleidekabinen zu einer digitalen 5 | ERLEBNISQUALITÄT DER INNENSTÄDTE Parkleitsystemen, WLAN-HotSpots und der Vernetzung
Reise, die direkt nicht nur alle relevanten Informationen NIMMT ZU der Einzelhändler für den lokalisierten Produkteinkauf.
wie Warenverfügbarkeiten und Kombinationsmöglichkei- 3 | „VERTIKALE“ KONZENTRIEREN SICH Online-Plattformen wie nebenan.de oder der Hamburger
ten offenbart, sondern zugleich das Teilen des Looks auf ZUNEHMEND NUR NOCH AUF EINEN Mixed-Use: das stadtplanerische Wort der Stunde. Dem Dienst „Altona bringt’s“ zeigen, wie die Identifikation mit
Social-Media anbietet. Die Customer-Journey, die Online- HIGHSTREETSTANDORT zugrunde liegt der Wunsch nach mehr Urbanität und Le- dem Stadtteil, der eigenen Highstreet, funktionieren kann.
und Offline-Welten verbindet. Werden klassische Um- bendigkeit. Das Streben nach Durchmischung findet nicht Die Unterstützung der Nachbarn rückt in den Vordergrund,
kleidekabinen dadurch irgendwann obsolet? Oder braucht Flächenkonsolidierungen innerhalb der Highstreets sind nur auf horizontaler Ebene statt, sondern hält vermehrt lokale Einzelhändler bekommen ein Gesicht – Großfilialis-
es vielleicht sogar mehr Umkleidekabinen als je zuvor? keine Seltenheit mehr: Wo noch vor ein paar Monaten ein Einzug in die Immobilie – und damit auch in die Highstreet. ten, Shopping-Center-Betreiber und lokale Unternehmen
Zumindest entsteht auf 1 m² künftig mit dem neuen Som- Textiler über mehrere Ebenen vertreten war oder gar an Während diese aktuell noch vom Einzelhandel dominiert arbeiten Hand in Hand zusammen. Was zum Teil schon in
merlook am Strand oder der Abendrobe im Ballsaal ein mehreren Standorten innerhalb einer Highstreet, findet werden – daran hat die Entwicklung von vermeintlichen Form von Quartiersmanagements umgesetzt wird, wurde
ganz individuelles Setting. Ein Showroom im Showroom. sich nun immer häufiger ein anderer Anbieter oder ein Konkurrenten in der Peripherie nichts geändert –, werden hier auf den Einzelhandel spezifiziert heruntergebrochen.
komplett anderes Konzept einer eher weit entfernten sie gleichzeitig zum „Third Place“: Treffpunkte mit hoher Ein Modell, das Synergien nutzt und Symbiosen herstellt
Branche: Aus Pullover wurde Peeling, aus dem Schuh ein Anziehungskraft, bei denen es um mehr geht als nur den und vermutlich auch weiterhin Bestand haben wird.
2 | DER LEBENSMITTEL- UND DROGERIE- Fitnessgerät. Ein Wandel, angetrieben durch die wach- Einkauf selbst. Die Eventisierung der Freiflächen durch
EINZELHANDEL ERHÖHT PRÄSENZ IN sende Konkurrenz seitens des E-Commerce und der verkaufsoffene Sonntage, Events wie Open-Air-Kinos,
INNERSTÄDTISCHEN LAGEN sich ändernden Nutzergewohnheiten, bietet gleichzeitig Streetart-Festivals und Sportveranstaltungen zeugen 8 | VERTRAGSLAUFZEITEN WERDEN FLEXIBLER
die Chance der Weiterentwicklung: Stationäre Flächen ebenso von einer neuen Erlebnisqualität wie die Imple-
Noch nahezu unbeeindruckt vom wachsenden E-Com- werden zu mehr als nur Verkaufsräumen, sie werden zu mentierung von Zusatzangeboten auf der Einzelhandels- Auch wenn sich der Einzelhandel in einer gewissen Renais-
merce der vergangenen Jahre zeigten sich die klassischen Showrooms, Abholservicestationen, gastronomischen fläche. Nur bummeln war gestern, erleben ist morgen! sance befindet, Flächenkonzepte neu überdacht werden
Anbieter von Waren des täglichen und periodischen Be- Nischen. Ein Multifunktionsort. Damit bildet sich hier mög- und der E-Commerce als Treiber fungiert, ist die Nachfrage
darfs: der Lebensmittel- und Drogeriewareneinzelhandel. licherweise künftig ab, was für den innerstädtischen Raum nach Ladenflächen in Highstreet-Lagen weiterhin hoch –
Zwar bieten diese ebenfalls vermehrt Onlineshop-Funktio- auf Makroebene gefragt ist: mehr Durchmischung. 6 | GASTRONOMISCHES ANGEBOT WEITET wenngleich mit anderen Anforderungen und Wünschen.
nen an und auch die Option Click & Collect wurde schnell SICH AUS UND PROFESSIONALISIERT SICH So stehen die Verringerung der Vertragslaufzeit und eine
weiter ausgebaut, dennoch lautet die Prämisse überwie- gewisse Flexibilität häufiger auf der Agenda. Fünf-Jahres-
gend: nah am Kunden bleiben – auf der Fläche. Und dafür 4 | WENIGER IST MEHR: STEIGENDES INTERESSE Von dem Trend neuer Erlebnis- und Aufenthaltsqualitäten Verträge mit der Option der Prolongation sowie umsatzge-
braucht es unterschiedliche Konzepte. Mit kleinteiligen NACH KLEINEREN FLÄCHEN profitiert vor allem die Gastronomie und hält somit wieder koppelten Sonderkündigungsrechten sind immer gefragter.
City-Konzepten mit häufig maximal bis zu 1.000 m² sind mehr Einzug in die Highstreets. Und zwar nicht nur für den Für Eigentümer gilt es dann auch künftig vermehrt auf
Lebensmittelanbieter, wie zum Beispiel Rewe, vermehrt in Neue Konzepte und Strategien bringen neue Anforderun- obligatorischen Snack zwischendurch in der Shopping- Synergieeffekte zu achten. Eine diversifizierte Mieterstruk-
Innenstadtlagen vertreten. Sei es nun in Untergeschoss- gen mit sich: Wer Flächen konsolidieren möchte, braucht pause, sondern auch als grundsätzlicher Anreiz für den tur ermöglicht einen gewissen Rahmen an Flexibilität und
flächen oder Erdgeschossen von City-Passagen oder weniger Quadratmeter. Wer seinen Fokus vermehrt auf Besuch mit entsprechendem Ambiente. Dazu gehört die damit auch die Chance, neuen Shop-Konzepten und auf-
in gut sichtbaren B-Lagen. Dabei liegt der Fokus auch Omnichannel-Lösungen setzt, braucht ggf. mehr Lager- hippe Bar ebenso wie das gemütliche Café und das kreati- strebenden Unternehmen eine entsprechende Präsenz zu
vermehrt auf der Steigerung der Aufenthaltsqualität: Sei fläche, aber kleinere Verkaufsräume. Diese Flächenre- ve Restaurant. Die Angebotsvielfalt soll unterschiedlichste geben und diese frühzeitig für sich als Mieter zu gewinnen.
es durch ein Bistrokonzept, regionale Marktstände mit strukturierung führte bereits vermehrt zu einer Verän- Zielgruppen und „Gastrolover“ ansprechen und damit auch
Produkten zum Probieren und der dazugehörigen Bera- derung der Gesuche und immer häufiger waren weniger Hotspots im Hotspot generieren. Die neue Relevanz zeigt 3
Vgl. JLL: Einzelhandelsmarktüberblick Deutschland –
1. Quartal 2020, April 2020.
10 EINLEITUNG EINLEITUNG 11
Die Highstreet bekommt Nachbarschaft zwischen
ein Gesicht internationalen Filialisten und
lokalen Anbietern
Wie sieht die typische Highstreet Da vielfach die Einzelhandelsbesatzqualität in den 1A-La-
gen auch durch die Präsenz innerstädtischer Shopping-
in den deutschen Städten denn im
Center beeinflusst wird, wurden zudem Shopping-Center
Moment eigentlich aus? erfasst, die integraler Bestandteil der 1A- oder B-Lage Shopping, Shopping, Shopping – die deutschen Highstreets weise 28 % national Filialisten) die Dominanz der großen
sind oder / und unmittelbar das innerstädtische Einzelhan- sind die Umsatzbasis für den stationären Einzelhandel. Im sowie kleinen Ketten auf Dauer gefestigt zu sein, doch
Mit dem Report „What’s next, Highstreet? Ein Blick auf delsquartier ergänzen. Nicht in die Untersuchung mitein- Durchschnitt entfallen rund 78 % des Mieterbesatzes in insbesondere in den Mittelzentren spielen die Übrigen eine
Deutschlands Einkaufsstraßen“ und dem dazugehörigen bezogen wurden dagegen sogenannte Luxuslagen, die sich den untersuchten Highstreets auf Flächen dieser Nut- wichtige Rolle für die begehrten Innenstadtlagen. Sie sind
Online-Tool werden in Abhängigkeit zur Stadt- und Stand- zwar ebenfalls durch eine räumliche Konzentration von zungsklasse. Doch der Wunsch nach mehr Erlebnis- und es, die mit ihrem Angebot eine spezifische Regionalität und
ortqualität die Mieter- und Besatzstrukturen aufgezeigt. Anbietern aus dem Hoch- und Höchstpreissegment aus- Aufenthaltsqualität in der Innenstadt wächst, sodass nicht Lokalität in die jeweiligen Highstreets bringen und somit
Eine Orientierung für Investoren und Assetmanager, um zeichnen, jedoch nicht den Highstreet- beziehungsweise zuletzt auch das gastronomische Angebot vor Ort eine deren Gesicht prägen.
Synergien und Diskrepanzen innerhalb der Highstreets zu 1A-Lagen zuzurechnen sind. Oftmals befinden diese sich immer größere Rolle einnimmt und sich die Besatzstruk-
erkennen, um Herausforderungen und Chancen zu sondie- aber in direkter Nachbarschaft zur Highstreet-Lage. turen diversifizieren. Doch auch wenn es die regionalen beziehungsweise loka-
ren. Kurzum: Die Highstreets bekommen ein Gesicht! len Anbieter sind, die für die spezifischen Charakteristika
Die zusammengestellte und analysierte Mieter- und Wie stark die Diversifikation innerhalb der Highstreets sorgen, so sind es doch vor allem die großen Anbieter, die
Insgesamt wurden die ausgewählten Top-Einzelhandelsla- Besatzstruktur basiert auf einem Datenstand aus der gegenwärtig tatsächlich ist, zeigt sich am Filialisierungs- die Highstreets zu dem machen, was sie sind: belebte Ein-
gen in 141 deutschen Städten mit einer Bevölkerungsgröße Erhebungsphase zwischen November 2019 und Februar grad ihrer Mieter. Um diese zu analysieren, wurde im kaufsstraßen und Besuchermagneten. Der Anteil interna-
von mindestens 70.0004 Einwohnern untersucht, welche 2020. Also noch vor den drastischen Veränderungen, die Rahmen des Reports zwischen drei Unternehmenstypen tional agierender Filialisten wie H&M oder Bijou Brigitte ist
die Bandbreite des jeweiligen Mieterspektrums aufzeigen. durch den Ausbruch von COVID-19 im Handel ausgelöst unterschieden: mit 46 % im Einzelhandelssegment am höchsten, während
Dabei wurden die Städte fünf Scoring-Gruppen zugeord- wurden. Somit wird uns der nächste Highstreet Report, sie in den Segmenten der einzelhandelsnahen Dienstleis-
net. Auf Grundlage umfassender Datenquellen5 konnten so der 2021 erscheinen wird, Aufschlüsse darüber geben, ob • 642 internationale Filialisten tungen (17,8 %) und Gastronomie (19,9 %) deutlich seltener
6.691 Mieter und 20.719 Shops extrahiert werden. und inwiefern sich die Highstreet gewandelt hat. • 691 nationale Filialisten vertreten sind. Die einzelhandelsnahen Dienstleistungen
• 5.358 „Übrige“, wozu Fachgeschäfte, Anbieter mit werden dagegen vor allem von nationalen Unternehmen
lediglich einem Standort in den untersuchten Städten, dominiert (46,5 %), wozu neben Banken beispielsweise
genauso zählen wie regional agierende Filialisten. auch Friseurketten wie Super Cut, Klier oder Essanelle
Verteilung der Shops nach Unternehmenstyp je Branche zählen. Regionale Anbieter machen das Gros der Gast-
Zwar scheint mit einem branchenübergreifenden Filialisie- ronomen in den Highstreets aus: Hier ist der Grad der Filia-
rungsgrad von 68 % (davon 40 % international, beziehungs- lisierung mit rund 34 % noch eher gering.
25,6 %
35,7 %
66,2 %
28,4 %
46,5 % Eine neue Sicht auf die Highstreet: Unter www.bmorep.com/DeutschlandsHighstreet
können die jeweiligen Scoringgruppen und die dazugehöri-
14,0 % Internationale Filialisten ein Blick aufs Tableau
46,0 % gen Städte im Detail betrachtet und das jeweilige Angebot
Nationale Filialisten auch nach Warengruppen oder Unternehmenstypen se-
17,8 % 19,9 %
Übrige Das Online-Tool, das in Kooperation mit bulwiengesa ent- lektiert werden. Als zusätzlicher Reiter wurde ein Städte-
wickelt wurde, bietet die Möglichkeit anhand der grafischen vergleich in das Tool eingearbeitet, so dass die Parameter
Einzelhandel Einzelhandelsnahe Gastronomie Aufbereitung der Daten und einer interaktiven Plattform der Highstreets unterschiedlicher Städte auf einen Blick
Dienstleistungen intuitiv hinter die Kulissen der Highstreetfassaden zu verglichen werden können.
schauen.
4
Inkludiert sind 17 Städte mit weniger als 70.000 Einwohnern (Stichtag Lahn, Lippstadt, Lörrach, Oelde, Rosenheim, Schwäbisch Hall, Straubing), in
31.12.2018) (Bad Homburg v.d. Höhe, Bad Kreuznach, Böblingen, Celle, denen BMO REP mit Highstreet Immobilien vertreten ist oder war.
5
Ehingen, Fulda, Hilden Kaufbeuren, Kempten, Landau, Limburg a.d. Lührmann L3 online / EHI Shopping-Center-Report, Jahresband 2019
und online / eigene Onlinerecherche.
12 EINLEITUNG EINLEITUNG 13
You’ve got the look! 141 STÄDTE mit ihrem jeweils
eigenen Stil und Look wurden
Stilmix der Städte
in 5 Gruppen eingeteilt, die auf
5 SCORING-RANGES basieren.
Name 9 Score Anzahl Städte
je Scoring-Gruppe
So wie es Business- und Casual-Looks gibt, die in sich
zudem noch verschiedenste Variationen aufweisen, so gibt
es bei 141 Städten verschiedenste Parameter, die diese zu
GRUPPE 1 TOP-PERFORMER 70,00 – 100,00 13
individuellen Standorten machen. Um die Städte dennoch
miteinander vergleichen zu können, wurde im Rahmen des
Highstreet Reports auf ein Scoring-Modell zurückgegriffen
und dieses modifiziert. Die Datengrundlage bilden dabei
Asset-Klassen spezifische Variablensets, die eine optimale
Vergleichbarkeit zwischen den Städten durch die Ein-
GRUPPE 2 RISING STARS 60,00 – 69,99 27
schätzung langfristiger Lagequalitäten und Marktentwick-
lungen eines Standortes ermöglichen. Schwachpunkte,
Stärken und Risiken eines Standortes wurden im Segment
„Einzelhandel“ anhand folgender Variablensets analysiert
und bewertet:
GRUPPE 3 DIE STABILEN 50,00 – 59,99 47
• Immobilienmarkt
• Erreichbarkeit
• Bevölkerung
• Angebot / Nachfrage
• Wirtschaft
• Finanzmarkt
GRUPPE 4 DIE UNTERSCHÄTZTEN 45,00 – 49,99 33
Dazu flossen verschiedene exogene Variablen und Fak-
toren (zum Beispiel Spitzenmiete, 1A-Lage, Einwohner-
wachstum etc.) in das Modell ein. Das daraus resultieren-
de Städtescoring6 basiert auf dem Deutschen Immobilien-
score (DISco)7 – ein Konzept beziehungsweise Modell zur
GRUPPE 5 44,99 – 0 21 10
„Vermessung“ und Antizipation von Marktentwicklungen, KLEINE SCHÄTZE
das der Risikobewertung und -früherkennung einzelner
Märkte dient.8
6 Nähere Erläuterung zur Scoringmethodik unter Glossar. 8
Es ist zu beachten, dass der DISco weder zur Beurteilung (insbeson- 9
Deutscher Immobilienscore (DISco) – bulwiengesa AG, BayernLB;
7 Die bulwiengesa AG hat in enger Zusammenarbeit mit der BayernLB dere Lagebeurteilung) einer einzelnen Immobilie auf Mikro-Ebene Score 2018; Name nur im Highstreet Report, DISco arbeitet ohne
ein grundsätzlich neues Risiko-Scoring für die Immobilienmärkte noch zur Einschätzung objektspezifischer Inhalte verwendet wird, da Benamung von Scoring-Gruppen.
Deutschlands entwickelt – ein regionalisierbares, nutzungsartenüber- die unterschiedlichen Lagekriterien innerhalb eines Standortes nicht 10
Deutscher Immobilienscore (DISco) – bulwiengesa AG, BayernLB;
greifendes und zeitreihengeeignetes Instrument zur Risikoanalyse differenziert dargestellt werden. Zur Beurteilung der Mikro-Lage Score 2018; keine Städte mit Score < 34,00 in Städteauswahl zum
deutscher Immobilienmärkte. und anderer relevanter Daten auf Mikro-Ebene verweisen wir auf die Highstreet Report enthalten.
RIWIS-Plattform von bulwiengesa.
14 EINLEITUNG EINLEITUNG 15
Prozentuale Verteilung der Top-Warengruppen
Top-Performer
Modischer Bedarf 39 %
Gastronomie 15 %
Sonstige Hartwaren 17 %
Die Zuordnung der Städte anhand ähnlicher Parameter er- Zum Beispiel ist – wie zu erwarten – der Anteil der Mieter
möglicht Aufschlüsse über die Diversifikation des Mieterbe- des modischen Bedarfs in allen Gruppen am größten. In
satzes, den Filialisierungsgrad und zeigt dabei gemeinsame 141 Städten liegt der Anteil stets über 32 %, am höchsten
Rising Stars Nenner auf. Neben der Differenzierung der Unterneh- bei den Top-Performern mit einem Anteil von rund 39 %.
menstypen11 zwischen international, national und „Übrige“ Auffällig ist die Varianz zwischen den Warengruppen
(Unternehmen, die entweder nur mit einem Standort in „Einzelhandelsnahe Dienstleistungen“, zu denen Reisebü-
einer Stadt, zum Beispiel Fachgeschäfte, oder als Filialist ros oder Friseure gehören sowie „Nahrungs- und Genuss-
Modischer Bedarf 37 % in einer Region tätig sind) werden die Mieter insgesamt mittel“. Während die Top-Performer (Gruppe 1) einen Anteil
Gastronomie 13 % 14 verschiedenen Warengruppen zugeordnet: von 6 % aufweisen, so verantworten einzelhandelsnahe
Sonstige Hartwaren 17 % Dienstleister bei den Kleinen Schätzen (Gruppe 5) insge-
samt rund 12 % des Mieterbesatzes. Bei Nahrungs- und
• Apotheken Genussmitteln liegt die Differenz immerhin noch bei gut
• „DIY“ (Do-it-yourself-Geschäft), 3 %. Spannend werden in den kommenden Jahren die Ent-
Die Stabilen zum Beispiel Blumen und Bastelbedarf wicklungen der Warengruppen „Gastronomie“ sowie „Frei-
• Betriebe ohne Sortimentsschwerpunkt, zeit und Sonstiges“ worin auch Theater, Kino und Fitness
zum Beispiel Warenhäuser enthalten sind. Derzeit bewegen sich die Anteile gastrono-
• Drogeriewaren und Gesundheit mischer Ladeneinheiten in den untersuchten Highstreets
Modischer Bedarf 34 % • Einrichtungsbedarf, Betten zwischen 11 % und 15 %, Freizeitangebote machen weniger
Gastronomie 12 % • Einzelhandelsnahe Dienstleistungen, als 1 % aus. In Anbetracht der zunehmenden Gastrono-
Sonstige Hartwaren 16 % zum Beispiel Reisebüro, Friseur misierung und des Wunsches nach mehr Belebung der
• Elektro und Technik Innenstädte ist zu erwarten, dass diese Werte mittelfristig
• Freizeit und Sonstiges, zunehmen werden.
zum Beispiel Kino, Fitness, Theater
Die Unterschätzten • Gastronomie
• Modischer Bedarf,
das heißt Mode, Bekleidung, Schuhe
• Nahrungs- und Genussmittel
Modischer Bedarf 33 % • Sonstige Hartwaren
Gastronomie 11 % • Sonstiger periodischer Bedarf
Sonstige Hartwaren 16 % • Sonstige Einheiten
Kleine Schätze
Modischer Bedarf 32 %
Gastronomie 11 %
Sonstige Hartwaren 15 %
0% 10 % 20 % 30% 40% 11
Genaue Erläuterung der Unternehmenstypen unter Glossar.
16 EINLEITUNG EINLEITUNG 17Top 10 Filialisierungsgrad
Der Filialisierungsgrad, der sich aus der Summe der inter-
nach Scoring-Gruppen
nationalen und nationalen Filialisten ergibt, ist bei den
Rising Stars (Gruppe 2) mit 71 % am höchsten. Während in
den Städten der Top-Performer (Gruppe 1) der Filialisie-
Top-Performer
rungsgrad aller 13 Städte den 60 % Anteil nicht unter-
schreitet, liegen die Städte mit dem niedrigsten Filiali-
sierungsgrad signifikant darunter: So liegt der niedrigste 1 Hannover 84,0 %
Wert der Rising Stars (Gruppe 2) mit 51,2 % in der Stadt Daraus lässt sich schließen, dass abgesehen von den Top- 2 Dortmund 82,7 %
Rosenheim, bei den Stabilen (Gruppe 3) bei 42,3 % in Villin- Performern ein höherer Heterogenitätsgrad vorliegt und 3 Köln 79,2 %
gen-Schwenningen, bei den Unterschätzten (Gruppe 4) mit in Bezug auf die Vermietung von Ladeneinheiten unter- 4 Nürnberg 73,0 %
30,2 % in Marburg und bei den Kleinen Schätzen (Gruppe 5) schiedliche Ausgangssituationen bestehen. Im Zuge der 5 Hamburg 72,7 %
mit 45,3 % in Castrop-Rauxel. zunehmenden Fokussierung der Konsumenten auf regio- 6 Frankfurt 70,4 %
nale Produkte könnte es mittelfristig zu einer Reduzierung 7 Bonn 69,2 %
des Filialisierungsgrades in den deutschen Highstreets 8 Stuttgart 67,6 %
kommen. 9 Berlin 67,6 %
10 Düsseldorf 66,5 %
Prozentuale Verteilung Unternehmenstyp je Gruppe Rising Stars Die Stabilen Die Unterschätzten Kleine Schätze
Aachen 85,6 % Koblenz 82,1 % Hildesheim 76,4 % Hamm 76,6 %
48 % Ingolstadt 75,5 % Kaiserslautern 81,3 % Ludwigshafen 75,2 % Zwickau 74,5 %
Top-Performer 22 % Wiesbaden 75,4 % Lübeck 80,2 % Solingen 74,5 % Straubing 69,8 %
30 %
Dresden 75,4 % Essen 79,5 % Iserloh 74,1 % Gera 69,4 %
43 % Osnabrück 75,1 % Kiel 77,8 % Recklinghausen 73,4 % Schwerin 68,6 %
Rising Stars 28 % Bielefeld 75,0 % Saarbrücken 77,0 % Witten 72,2 % Neumünster 66,9 %
29 %
Bremen 75,0 % Bochum 76,9 % Hagen 71,6 % Lüdenscheid 66,7 %
39 % Mannheim 75,0 % Flensburg 75,9 % Moers 71,4 % Düren 66,4 %
Die Stabilen 30 % Erfurt 77,4 % Duisburg 75,6 % Salzgitter 69,8 % Brandenburg 65,3 %
31 %
Regensburg 74,3 % Göttingen 74,4 % Celle 69,2 % Wilhelmshaven 63,5 %
33 %
Die Unterschätzten 31 %
36 %
Städte, in denen BMO REP investiert ist oder war, sind hervorgehoben.12
32 %
Kleine Schätze 31 %
37 %
0% 15 % 25 % 35% 45%
WHAT’S NEXT?
Internationale Filialisten Nationale Filialisten Übrige In den folgenden Abschnitten werden die Cluster sowie die darin
enthaltenen Städte im Detail betrachtet. Während bei den
Top-Performern alle 13 Städte dargestellt werden, enthalten die
Ausführungen der Gruppen 2 bis 5 jeweils eine exemplarische
Stadt. Detaillierte Informationen zum Mieterbesatz und
Filialisierungsgrad finden Sie unter www.bmorep.com/
DeutschlandsHighstreet.
12
Informationen BMO Real Estate Partners, bulwiengesa AG
18 EINLEITUNG EINLEITUNG 19TOP-PERFORMER
Städte insgesamt: 13
SCORE KEYFACTS
• 39 % der Einzelhandelsshops der Top-Performer sind
dem modischen Bedarf zugeordnet. Am höchsten ist der
70,00 – 100,00
Wert in Hannover: Hier verantwortet die Mode 46,7 %
des Besatzes.
30+48+22
HAMBURG • Hamburg ist unter den Top-Performern die Gastrono-
miehauptstadt: In 22,1 % der Stores kann in den Highs-
PROZENTUALE VERTEILUNG DES treets der Hansestadt geschlemmt werden.
UNTERNEHMENSTYPS • Schmuck, Brillen, Bücher: Mit 24,7 % ist in Freiburg der
höchste Anteil von Mietern der Warengruppe „Sonstige
BERLIN Hartwaren“ vertreten.
Nationale Filialisten
HANNOVER
22 %
30 %
MÜNSTER
DORTMUND Interna
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Filialis
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DÜSSELDORF
KÖLN
48 %
BONN
FRANKFURT GOOD TO KNOW
39+15+76517
• Insgesamt befinden sich in den Highstreets der
13 Städte der Top-Performer 4.361 Shops. Am
PROZENTUALE VERTEILUNG DER
häufigsten – 45 Mal – ist O2 vertreten.
WARENGRUPPEN
NÜRNBERG
Sonstiges
5%
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STUTTGART 17 %
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MÜNCHEN Elek tr
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Gastr
20 EINLEITUNG TOP-PERFORMER 21MÜNCHEN BERLIN
Traditionsverbundene Genießer Mit Polyzentralität zur
Highstreetvielfalt
BETRACHTETE STRASSEN SCORE SCORE BETRACHTETE STRASSEN
Neuhauser Straße, Kaufinger Straße, Marienplatz, City-Ost: Friedrichstraße, Rosenthaler Straße,
Rosenstraße, Sendlinger Straße, Weinstraße, Neue Schönhauser Straße bis Münzstraße,
97,8 95,1
95,1 %
Theatinerstraße Alexanderplatz, City-West: Kurfürstendamm
38+47+15 32+48+20
PROZENTUALE VERTEILUNG DES PROZENTUALE VERTEILUNG DES
UNTERNEHMENSTYPS UNTERNEHMENSTYPS
Nationale Filialisten
Nationale Filialisten
15 %
20 %
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KEYFACTS e KEYFACTS
• München verfügt mit 28.543 Euro pro Einwohner 47 % • Das stärkste Bevölkerungswachstum der Top-Perfor-
Üb
und Jahr über das höchste verfügbare Einkommen 48 % mer in der Zeitspanne 2016 bis 2018 verzeichnet Berlin
r ig
e
in Deutschland.13 mit einem Plus von 3,6 %.
• Mit einem Anteil von 11 % der Nahrungs- und • Mit einem Anteil von 3,5 % der Elektro- und Technik-
Genussmittel liegt München weit über dem Schnitt angebote, liegt Berlin deutlich unter dem Wert der
der Top-Performer (8 %). Top 13 (5 %).
• 38 % der Einzelhändler in München haben einen • Berlin verfügt mit insgesamt vier verschiedenen Kinos
40+14+11458 42+17+564
regionalen oder lokalen Background. und Theatern über das größte Angebot im Bereich
Freizeit und Sonstiges der Top-Performer.
PROZENTUALE VERTEILUNG DER PROZENTUALE VERTEILUNG DER
GOOD TO KNOW WARENGRUPPEN WARENGRUPPEN
GOOD TO KNOW
• Die Münchner Schuhfamilie Tretter ist fünf Mal in den
Münchner Highstreets vertreten. So oft wie sonst kein • Die schwedische Modemarke H&M ist mit insgesamt sie-
Sonstiges
Sonstiges
9% 4%
S ons
anderer Einzelhändler des modischen Bedarfs. ben Filialen am häufigsten in den Highstreets der Haupt-
So
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stadt vertreten – so oft wie in keiner anderen Highstreet
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17 % der 141 untersuchten Städte.
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14 %
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Als regionales Oberzentrum ist die bayerische Landes-
n
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hauptstadt mit ihren Highstreets nicht nur ein Magnet für 40 %
Elek tr 42 %
Elek tr o un d
die Münchner selbst: Auch auf internationale Besucher o un d
Techn 3%
Tech
n ik Politisches und urbanes Zentrum: Berlin ist die Stadt der
ik
und die Bewohner der zahlungskräftigen Landkreise des 4% Superlative. Dementsprechend verwundert es kaum, dass
Einzelhandelsn. Dienstl.
Dienstl.
Einzelhandel sn.
Umlandes – wie zum Beispiel Starnberg – strahlen die Mün- ei t ei t die polyzentrisch geprägte Stadt über zahlreiche Highs-
5% e su
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chener Einkaufsstraßen eine enorme Anziehungskraft aus. un d
G
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s m treets verfügt, die über die Berliner Landesgrenzen hinaus
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Dro dG Dro Ge Besucher anziehen. Erweiterungen der klassischen Highs-
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un g treet durch Ensembles wie den Leipziger Platz sorgen für
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13
Prognose bulwiengesa auf Basis der VGR der Länder. hr un
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5% zusätzliche Anreize für Besucher und Berliner.14
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Gastr
14
Berlin.de: Sehenswürdigkeiten.
22 TOP-PERFORMER TOP-PERFORMER 23HAMBURG FRANKFURT
Gastronomische Vielfalt im Norden Food & Foot
BETRACHTETE STRASSEN SCORE SCORE BETRACHTETE STRASSEN
Jungfernstieg, Mönckebergstraße, Spitalerstraße Große Bockenheimer Straße, Biebergasse, Zeil
91,3 91,0
27+48+25 29+52+19
PROZENTUALE VERTEILUNG DES PROZENTUALE VERTEILUNG DES
UNTERNEHMENSTYPS UNTERNEHMENSTYPS
Nationale Filialisten
Nationale Filialisten
19 %
25 %
27 % 29 %
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Filia
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Übrige
KEYFACTS Internationale Filialisten KEYFACTS
Übrig
e
• Mit über 1,8 Mio. Einwohnern ist Hamburg die zweit- • Der Anteil des Segmentes Drogeriewaren und Gesund-
größte Stadt in Deutschland. Von 2016 bis 2018 war heit beträgt 7 %.
ein Bevölkerungswachstum von 3 % zu verzeichnen. • Gemeinsam mit Berlin, weist Frankfurt am Main als ein-
• 22,1 % beträgt der Anteil der Gastronomieflächen – zige Stadt der Top 13 zwischen 2016 und 2018 ein Be-
das höchste Angebot innerhalb der Highstreets der 48 % 52 % völkerungswachstum auf, das über der 3 %-Marke liegt.
Top-Performer. • 18,8 % der Einzelhandelsshops gehören der Gastrono-
• 30,4 %: Dies ist der niedrigste Anteil an Filialen des mie an. Nach Hamburg (22,1 %) der zweithöchste Anteil.
modischen Bedarfs im Vergleich zu den anderen Auf Rang drei liegt Stuttgart mit 18,7 %.
Städten der Gruppe der Top-Performer.
30+22+1068135 33+19+87163
GOOD TO KNOW
GOOD TO KNOW PROZENTUALE VERTEILUNG DER PROZENTUALE VERTEILUNG DER
• Mit insgesamt drei Footlocker- und zwei Görtz-Filialen in
WARENGRUPPEN WARENGRUPPEN
• Beim modischen Bedarf wird die Rangliste mit vier den Frankfurter Highstreets scheinen Schuhe bei Frank-
Filialen vom Schuhunternehmen Görtz angeführt, das furtern besonders hoch im Kurs zu stehen.
von seinem Hauptsitz in der Hansestadt aus über 80
Sonstiges
Sonstiges
5% 3%
S on
S on
Filialen in 90 Städten führt.15
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stig
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16 % Frankfurt ist die fünftgrößte Stadt der Republik und
e Ha
13 %
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30 %
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strahlt als Herz der Finanzindustrie eine enorme Anzie-
ar en
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Hamburg – Metropole an der Elbe. Als wirtschaftliches El e
33 % hungskraft auf Einwohner und Besucher aus. Die Zeil zählt
k tr El e
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und kulturelles Oberzentrum in Norddeutschland zieht die nd
Tec un d nicht umsonst zu den umsatzstärksten Einkaufsstraßen
6% h n ik Tec
Hansestadt Jahr für Jahr nicht nur Touristen an, sondern 7% h nik
Deutschlands mit den höchsten Passantenfrequenzen.17
auch aus der gesamten Metropolregion kommen Besucher, Einzelhandelsn. Dienstl.
Mod stl.
isch Einzelhandelsn. Dien
um in der Hamburger Highstreet zu shoppen. Vom Bürger- 8% t
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17
Wirtschaftswoche online: Die beliebtesten Einkaufsstraßen
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meister als die „Visitenkarte Hamburgs“ bezeichnet, wird su nd 7% he ch
er Deutschlands (17.07.2018).
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die Innenstadt rund um den Jungfernstieg in Zukunft auto- er n ss
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frei sein und so für Besucher noch attraktiver werden.16 6%
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Gastronomie
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Gastronomie
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Ludwig Görtz GmbH: Unternehmenswebsite. 8%
15
16
NDR online: Pläne für attraktive Hamburger Innenstadt vorgestellt
(07.02.2020).
24 TOP-PERFORMER TOP-PERFORMER 25DÜSSELDORF STUTTGART
Kleinteilige Durchmischung und Volle Fahrt in Richtung Zukunft
urbane Präsenz
BETRACHTETE STRASSEN SCORE SCORE BETRACHTETE STRASSEN
Königsallee, Schadowplatz, Schadowstraße Königstraße, der Bereich Stiftstraße, Schulstraße und
87,1 85,0 Marktstraße (inkl. Breuninger) östlich der Königstraße
34+49+17 32+41+27
PROZENTUALE VERTEILUNG DES PROZENTUALE VERTEILUNG DES
UNTERNEHMENSTYPS UNTERNEHMENSTYPS
Nationale Filialisten
Nationale Filialisten
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KEYFACTS
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nale Filialis
Internatio KEYFACTS
• Mit 23.158 Euro verfügen die Düsseldorfer über das Üb
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Üb e
höchste durchschnittlich verfügbare Einkommen pro r ig
e • Mit insgesamt 27 Standorten verfügt Stuttgart nach
Einwohner und Jahr in NRW.18 Berlin über die höchste Präsenz an einzelhandelsnahen
• Im Ballungsraum NRW wird in der Düsseldorfer Dienstleistungen.
49 %
Highstreet die höchste Spitzenmiete erzielt. 41 % • In der Warengruppe modischer Bedarf rangiert Stuttgart
• Mit 33,5 % sind regionale Unternehmen (Unterneh- mit 31,1 % auf dem vorletzten Platz. Schlusslicht ist
menstyp „Übrige“) für eine Stadt dieses Formats Hamburg mit 30,4 %.
sehr häufig vertreten. • Mit einem Anteil von 18,7 % liegt das gastronomische
Angebot in Stuttgart deutlich über dem Durchschnitt
40+13+754186 31+19+857169
der Top-Performer (15 %).
GOOD TO KNOW
PROZENTUALE VERTEILUNG DER PROZENTUALE VERTEILUNG DER
• Außer den Filialen der Parfümerie- und Drogerieketten
WARENGRUPPEN WARENGRUPPEN GOOD TO KNOW
von dm (5x), Douglas (3x) und und des Systemgastrono-
men Le Crobag (3x) sind alle Einzelhändler mit max. zwei • 68 % der Anbieter des modischen Bedarfs haben einen
Stores in der Düsseldorfer Highstreet vertreten, was für internationalen Background. Von Bijou Brigitte über
Sonstiges
Sonstiges
6% 9%
S on
eine große Vielfalt und Mischung des Angebots sorgt. Intimissimi bis hin zu Only.
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18 % 31 %
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Mit der Königsallee besitzt die nordrhein-westfälische 16 % Die Landeshauptstadt Baden-Württembergs ist von einem
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en
Landeshauptstadt eine der bekanntesten Einkaufsstraßen 40 % der größten Ballungsräume Deutschlands umgeben.
Europas. Durch die Erweiterung des Kö-Bögens um das Mit der Fertigstellung des Bahnprojektes Stuttgart-Ulm
Elek tro und Technik
Projekt Kö-Bogen II wird nicht nur ein architektonisches Elektro und Technik sowie der damit eng verknüpften Entwicklung des neuen
4% .
Highlight – mit rund 30.000 verpflanzten Hainbuchen die Dienstl Mod
Rosenstein Viertels,20 gewinnt die Stadt neue infrastruk-
elhand
elsn. 5% Dien
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Einz e it n. e da
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größte Grünfassade Europas19 –, sondern werden auch rf
turelle Möglichkeiten, von denen ebenfalls die Highstreet
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neue Impulse für die Highstreet geschaffen. er i
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Prognose bulwiengesa auf Basis der VGR der Länder. 20
Bahnprojekt Stuttgart-Ulm: Rosenstein-Quartier Stadtentwicklung
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Gastronom
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Wohnungswirtschaft heute: Klimaschutz in Düsseldorf. 7% in Stuttgart.
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Ausgabe 106, April 2020. 8%
26 TOP-PERFORMER TOP-PERFORMER 27KÖLN HANNOVER
Neue Impulse erwartet Modehauptstadt der Top-Performer
BETRACHTETE STRASSEN SCORE SCORE BETRACHTETE STRASSEN
Schildergasse, Hohe Straße, Wallraffplatz Georgstraße, Bahnhofstraße, Große Packhofstraße,
Karmarschstraße, Ständehausstraße
84,9 76,3
21+55+24 16+57+27
PROZENTUALE VERTEILUNG DES PROZENTUALE VERTEILUNG DES
UNTERNEHMENSTYPS UNTERNEHMENSTYPS
Nationale Filialisten
Nationale Filialisten
16 %
21 %
24 % 27 % r ig
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Üb
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Übrig
Internationale Filialiste
KEYFACTS n
listen
nale Filia
Internatio KEYFACTS
• Als einzige Stadt mit mehr als 1 Mio. Einwohner in
NRW, ist Köln ein wichtiges wirtschaftliches Zentrum • 46,7 % modischer Bedarf – der höchste Anteil unter
der Region. den Top-Performern.
• Mit 79,5 % hat Köln den dritthöchsten Filialisierungs- • Mit lediglich 4,1 % verfügt die Landeshauptstadt
57 %
grad unter den Top-Performern. 55 % von Niedersachsen über das geringste Angebot an
• 16,0 % werden von Gastronomen genutzt. Auch von Nahrungs- und Genussmitteln in der Top 13.
dem Feinkostanbieter Gosch Sylt – dieser hat in den • 57 % der Ladeneinheiten sind einem internationalen
untersuchten Highstreets nur noch Dependancen in Unternehmen zuzuordnen.
Hamburg und Stuttgart.21
37+16+97564 47+9+476165
GOOD TO KNOW
GOOD TO KNOW PROZENTUALE VERTEILUNG DER PROZENTUALE VERTEILUNG DER
• Das Schmuck-Lable Pandora ist in Hannover dreimal
WARENGRUPPEN WARENGRUPPEN
• Mit jeweils drei Filialen von Calzedonia und Hunkemöller vertreten – häufiger ist dies nur noch in Berlin der Fall.
liegt in der Kölner Highstreet ein besonderer Fokus auf
Damenunterbekleidung. Lediglich der Telekommuni-
Sonstiges
Sonstiges
4%
S on
5%
S on
kationsanbieter O2 betreibt hier mehr Shops, nämlich Die Landeshauptstadt Hannover ist das Oberzentrum der
stige
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insgesamt vier Filialen. Metropolregion. Mit Projektentwicklungen wie der Was-
eH
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16 %
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16 % serstadt Limmer, die nicht nur eine Ergänzung anliegender
war e
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Stadtteile sein wird, sondern ein komplett neues Areal
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Shopping-Paradies Köln: Mit der Schildergasse besitzt El ek
tro u 37 % Elek tr
erschließt, werden weitere Zielgruppen erschlossen.23
nd T o un d
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die Dommetropole eine der meistfrequentierten Einkaufs- 6% ik Tech
n ik 47 % Hannover wird weitere Bewohner anziehen, die entspre-
6%
straßen Deutschlands. Mit dem Laurenz Carré, der Neu- Dienstl.
chend auch einen Impact auf die Highstreet haben werden.
Einzelhandel sn. stl.
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bebauung des ehemaligen WDR-Areals, steht ein Projekt it Einzelhand
5% un d
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in unmittelbarer Nähe zur Highstreet vor dem Baubeginn, nd su
nd 23
Wasserstadt-Limmer.de.
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welches das Stadtbild auf Dauer prägen und verändern Dro ch eu
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GOSCH Verwaltungs GmbH & Co. KG: Unternehmenswebsite. 4% edarf
9%
Gas
22
WDR online: Laurenz-Carré in Köln – Bauprojekt steht vor dem Start
(07.04.2020).
28 TOP-PERFORMER TOP-PERFORMER 29MÜNSTER DORTMUND
Nachhaltig und modern Dienstleistungen werden
großgeschrieben
BETRACHTETE STRASSEN
Rothenburg, Prinzipalmarkt, Drobbel, Roggenmarkt, Alter
SCORE SCORE BETRACHTETE STRASSEN
Fischmarkt, Alter Steinweg, Salzstraße, Ludgeristraße
Westenhellweg, Ostenhellweg
75,3 73,9
38+38+24 17+48+35
PROZENTUALE VERTEILUNG DES PROZENTUALE VERTEILUNG DES
UNTERNEHMENSTYPS UNTERNEHMENSTYPS
Nationale Filialisten
Nationale Filialisten
17 %
24 % 35 % e
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Üb
38 %
KEYFACTS
Internationale Filia
listen
KEYFACTS
• Mit einer Zentralitätskennziffer von 127,6 und mehr
als 300.000 Einwohnern ist Münster das regionale n • Mit 7,7 % verfügt Dortmund neben Hamburg über den
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Oberzentrum Westfalens. F il
ia höchsten Anteil an Einzelhandelsnahen Dienstleistungen.
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• Im Fokus der Highstreet stehen mit überdurchschnitt- ion • 4,4 %: Das ist der zweitniedrigste Anteil in den Top 13
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lich hohen Anteilen die Warengruppen „modischer Be- 38 % 48 % im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel.
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darf“ (42,3 %) und „sonstige Hartwaren“ (23,7 %). • 7,7 % der Verkaufseinheiten bieten Elektro- und
• Gastronomische Konzepte sind in Münster dagegen Technikbedarf. Damit liegt Dortmund deutlich über
noch wenig vertreten: Der Anteil liegt hier bei 6,2 %. dem Durchschnitt (5 %) der Top 13.
Zum Vergleich: Gastronomische Dependancen machen
15 % der Highstreets der Top-Performer aus.
42+6+74524 41+13+47815
GOOD TO KNOW
• Dortmund verfügt mit dem Westenhellweg, der den
GOOD TO KNOW PROZENTUALE VERTEILUNG DER PROZENTUALE VERTEILUNG DER
Spitznamen „goldene Meile“ trägt und dem Ostenhell-
WARENGRUPPEN WARENGRUPPEN
• Es gibt mehr Fahrräder als Einwohner. Nicht zuletzt des- weg, über eine der ältesten Fußgängerzonen Deutsch-
wegen gibt es in den Münster Arkaden eines der größten lands. Bereits seit 1970 sind hier nur noch Fußgänger
Fahrradparkhäuser,24 so dass das Rad für den Highs- unterwegs.27
Sonstiges
Sonstiges
6% 4%
S on
S on
treetbummel ordnungsgemäß abgestellt werden kann.
stige
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15 %
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In den Highstreets der Dortmunder Innenstadt spielt zu-
war
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Münster ist nicht nur die Stadt in der mit dem Westfäli- künftig auch das Thema Wohnen eine größere Rolle. Das
n
24 % El e
k tro 41 %
schen Frieden der 30-jährige Krieg beendet wurde,25 son- 42 %
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Tec Ziel: Durchmischung und Belebung auch nach Laden-
h nik
dern auch Universitätsstadt und mit über 60.000 Studie- 8% schluss.
renden immer am Zahn der Zeit.26 Diese Mischung findet
stl.
el sn. Dien
sich auch in der Highstreet wieder: Hier werden historische ik
Einzelhand 27
Website Stadt Dortmund Osten- und Westenhellweg.
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Gebäude mit modernen Storekonzepten verbunden. un l. e
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Westfälische Nachrichten: Radstation in den Münster-Arkaden lh og
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Leezen-Adresse für Berufspendler (11.02.2019).
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Gastron
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Website Europäische Kommission: Westfälischer Friede –
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Münster und Osnabrück. 7%
26
Website Stadt Münster: Bildung und Wissenschaft.
30 TOP-PERFORMER TOP-PERFORMER 31FREIBURG NÜRNBERG
Bummeln und Bächle Zwischen Technikaffinität
und Tradition
BETRACHTETE STRASSEN
Kaiser-Joseph-Straße, Bertoldstraße, Rathausgasse,
SCORE SCORE BETRACHTETE STRASSEN
Schusterstraße, Salzstraße, Grünwälder Straße
Königstraße, Breite Gasse, Brunnengasse, Karolinstraße,
Adlerstraße, Hefner-und Ludwigplatz
72,2 70,6
36+46+18 27+54+19
PROZENTUALE VERTEILUNG DES PROZENTUALE VERTEILUNG DES
UNTERNEHMENSTYPS UNTERNEHMENSTYPS
Nationale Filialisten
Nationale Filialisten
19 % 19 %
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KEYFACTS en list
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Übrige
• Die Highstreet der südlichsten Großstadt Deutschlands
KEYFACTS
zieht nicht nur Besucher aus der Region an, sondern auch
aus dem naheliegenden Frankreich und der Schweiz. Üb • Mit 9,0 % verfügt Nürnberg über den höchsten Anteil
r ig
• Der Anteil an Stores der Warengruppe „sonstige Hart- e an Ladeneinheiten für Elektro- und Technikbedarf. Zum
waren“ liegt bei 24,7 %. Keine andere Stadt der Top- 45 % Vergleich: In Summe verfügen die Top 13 über einen
Performer hat einen höheren Wert. 54 % Anteil von 5 %.
• Mit 146 erfassten Stores hat Freiburg die „kleinste“ • Auf gleicher Höhe mit Frankfurt liegen Nürnbergs
Highstreet der Top-Performer. Highstreets bei Betrieben ohne Sortimentsschwerpunkt:
1,4 %. Gleich zweimal ist aktuell Galeria Karstadt Kauf-
hof in den Nürnberger Highstreets präsent.
39+9+637255 42+10+549196
GOOD TO KNOW
• Insgesamt 41,9 % der Läden sind für den modischen
• Rund um die Kajo (Kaiser-Joseph-Straße) befinden sich Bedarf vorgesehen. Damit liegt die zweitgrößte Stadt
PROZENTUALE VERTEILUNG DER PROZENTUALE VERTEILUNG DER
die Freiburger Bächle, künstlich angelegte Wasserläufe, Bayerns auf Rang vier nach Hannover, Berlin und
WARENGRUPPEN WARENGRUPPEN
die das Stadtbild bereits seit dem Mittelalter prägen. Münster in diesem Bereich.
Wer versehentlich in eines der Bächle hineintritt, muss
eine gebürtige Freiburgerin oder einen gebürtigen Frei-
Sonstiges
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burger heiraten – so will es ein alter Brauch.28
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• Insgesamt befinden sich 222 Shops in den Nürnberger
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Highstreets. 93 werden dem modischen Bedarf zu-
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Bei einem Einkaufsbummel in der Freiburger Highstreet geordnet. Hier am häufigsten: H&M und Tally Weijl mit
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wird ein kultureller Ausflug mit dem modernen Shopping- 39 % jeweils zwei Stores.
erlebnis verbunden. 45,2 % der Händler sind internationale
Labels. Freiburg bekommt mit TK Maxx einen weiteren Elektro und Technik
internationalen Player hinzu: Im Rahmen der Sanierung ik
Nürnbergs Einkaufsstraßen wissen mit ihrem Altbau-
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der ehemaligen Sport-Arena wird TK Maxx im Zentrum un
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s charme zu überzeugen: Mit der Errichtung des neuen „Alt-
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der Stadt Flächen beziehen.29 Di stadt-Karrees“ auf dem ehemaligen Areal des City-Points,30
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Ei cher, der für die Belebung der Highstreet sorgen wird.
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Website Schwarzwaldregion Freiburg: Schwarzwälder Geschichten.
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Die Freiburger „Bächle“ und was es damit auf sich hat 9%
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Badische Zeitung online: „Gewinn für Freiburg“ – Neue Mieter für 6% 30
Immobilien Zeitung online: STM Architekten dürfen das Nürnberger
ehemaliges Sportarena-Geschäft (20.02.2020).
Altstadt Karree planen (04.12.2019).
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