WOHN- RAUM-VERSOR- GUNGS-KONZEPT - Stadt Buxtehude
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WOHN- RAUM- VERSOR- GUNGS- KONZEPT Kaiserstraße 22 44135 Dortmund Fon 0231.39 69 43.0 Fax 0231.39 69 43.29 kontakt@ssr-dortmund.de www.ssr-dortmund.de
WOHNRAUMVERSORGUNGSKONZEPT DER HANSESTADT BUXTEHUDE Auftraggeber Hansestadt Buxtehude Fachgruppe Stadt- und Landschaftsplanung Bahnhofstraße 7 21614 Buxtehude Auftragnehmer Schulten Stadt- und Raumentwicklung Kaiserstraße 22 44135 Dortmund Tel.: 0231.39 69 43-0 Fax: 0231 39 69 43-29 kontakt@ssr-dortmund.de www.ssr-dortmund.de Hinweis SSR legt auf eine gendergerechte Schreibweise Wert und verwendet grundsätzlich geschlechtsneutralisierende und geschlechterspezifische Formulierungen. Um die Lesbar- keit zu unterstützen, wird als Ausnahme das generische Maskulinum genutzt. Sollte uns die gendergerechte Schreibweise im Einzelfall nicht gelingen, sind selbstverständlich immer gleichzeitig und chancengleich Frauen und Männer angesprochen. Das Urheberrecht der verwendeten Bilder (sofern nicht anders angegeben) liegt beim Auftraggeber und Schulten Stadt-und Raumentwicklung. Stand Dortmund, März 2016
1 EINLEITUNG 4 2 DEMOGRAFIEPROFIL 6 3 WOHNUNGSMARKTPROFIL 12 4 MARKTSEGMENT PREISGÜNSTIGES WOHNEN 21 4.1 Nachfragefaktoren 21 4.2 Angebotsstruktur 27 4.3 Versorgungssituation und Bedarfslage 31 5 BEDARFSPROGNOSEN 33 6 ZIELE 42 7 HANDLUNGSPROGRAMM 44 7.1 Differenzierung der Angebotsstruktur durch Neubau 44 7.2 Preisgünstige Wohnungen schaffen 50 7.3 Wohnbaulandreserven effizient nutzen 52 7.4 Sicherung der Zukunftsfähigkeit des Wohnungsbestands 55 7.5 Wohnungsmartksteuerung auf einen breiten Dialog stützen 58 7.6 Informationsgrundlage einer nachhaltigen Wohnungsmarktsteuerung sichern 59 7.7 Prioritätensetzung im Handlungsprogramm 60 7.8 Empfehlungen zur Wohnbaufläche Giselbertstraße 62 8 FAZIT 66 VERZEICHNISSE 67
SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
1 EINLEITUNG
Die Qualität des Wohnungsmarktes erweist sich als ein zentraler Standortfaktor für Städte
und Gemeinden. Dabei werden Zielgruppenorientierung und nachfragegerechte Entwick-
lungskonzepte für den Wohnungsneubau und die Anpassung der Bestände immer wichti-
ger. Eine besondere Herausforderung stellt die Versorgung einkommensschwacher Haus-
halte mit geeigneten Wohnraumangeboten dar. Zur Erweiterung des Wohnraumangebots in
diesem Segment stellt das Land Niedersachsen Mittel der Wohnraumförderung bereit.
Fördervoraussetzung für die Inanspruchnahme dieser Landesmittel ist das Vorliegen eines
kommunalen Wohnraumversorgungskonzeptes. Laut dem niedersächsischen Wohnraum-
förderprogramm muss dieses Konzept mindestens eine Bestandsaufnahme und -analyse
des lokalen Wohnungsmarktes, eine Bedarfsprognose sowie geeignete Ziele und Hand-
lungsansätze für den örtlichen Wohnungsmarkt beinhalten, um einen Förderbedarf zu
begründen. Auf dieser Basis können dann Neubau von Mietwohnungen, Modernisierung,
Erweiterung, Aus- und Umbau von Mietwohnungen oder auch Abriss und Ersatzneubau
von unwirtschaftlichen Mietwohnungsbeständen gefördert werden.
Wohnungsneubau und Anpassung der Bestände sind zentrale Themen von Wohnungswirt-
schaft und Kommunen gleichermaßen. Zielgruppenorientierung sowie nachfrage- und
bedarfsgerechte Bestandsentwicklung und Wohnungsneubau nehmen auch in einer
wachsenden Stadt wie Buxtehude immer mehr an Bedeutung zu. Das Wohnraumversor-
gungskonzept soll die Basis für eine strategische Steuerung des lokalen Wohnungsmarktes
schaffen, um alle Bevölkerungsgruppen in Buxtehude in quantitativer, qualitativer und
preislicher Sicht mit bedarfsgerechtem Wohnraum versorgen zu können.
Parallel zum Wohnraumversorgungskonzept wird von der Hansestadt Buxtehude eine der
letzten in zentraler Lage verfügbaren größeren Wohnbauflächen entwickelt. Die ca. 9,5 ha
große Wohnbaufläche an der Giselbertstraße soll zukünftig als attraktiver Wohnstandort
entwickelt werden. Aufbauend auf Analysen und Prognosen sollen im Rahmen des Wohn-
raumversorgungskonzeptes Hinweise und Empfehlungen zur bedarfsgerechten Entwick-
lung dieser Wohnbaufläche gegeben werden.
Zusammenfassend lassen sich daher drei zentrale Aufgabenstellungen für das Wohnraum-
versorgungskonzept Buxtehude formulieren:
Schaffung einer erforderlichen Grundlage für die Beantragung von Wohnraumfördermit-
teln des Landes Niedersachsen,
Entwicklung einer Orientierungsgrundlage für die zukünftige Entwicklung von Woh-
nungsangeboten und zur Steuerung der Wohnungsmarktentwicklung,
Ableitung von Empfehlungen für die Entwicklung der Wohnbaufläche Giselbertstraße.
4
SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
Berichtsaufbau und Vorgehen
Die Dokumentation der durchgeführten Auswertungen, Berechnungen sowie die Entwick-
lung von Empfehlungen erfolgt in drei zentralen Arbeitspaketen, wie die folgende Abbildung
1 zeigt.
Grundlage für die Analyse des Wohnraumversorgungskonzeptes ist ein Mix aus quantitati-
ven und qualitativen Methoden. Neben der Auswertung von statistischen Quellen und
vorhandenen Marktgutachten und Berichten wurden zahlreiche Wohnungsmarktakteure
aus Buxtehude im Rahmen von Marktgesprächen an der Erarbeitung beteiligt. Erfahrungen
und Einschätzungen der befragten Akteure haben einen wichtigen Beitrag für die Analyse
des Marktes sowie die Ableitung von Bedarfen geleistet. Analyseergebnisse, Erkenntnisse
sowie Empfehlungen wurden sowohl mit der Stadtverwaltung als auch mit der Politik
(Ausschuss für Stadtentwicklung, Ortschaftsangelegenheiten und Umweltschutz) disku-
tiert. In das Konzept sind somit unterschiedliche Informationen eingeflossen, die sich
gegenseitig ergänzt und validiert haben. Die Analyse berücksichtigt als Vergleichsräume mit
der Hansestadt Buxtehude die nördlich benachbarte Hansestadt Stade und den Landkreis
Stade, zu dem auch Buxtehude gehört, sowie die südlich benachbarte, im Landkreis
Harburg liegende Stadt Buchholz in der Nordheide, welche eine vergleichbar gute Anbin-
dung an die Metropole Hamburg hat.
Abb. 1: Vorgehen und Methodik
Quelle: SSR
5
SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
2 DEMOGRAFIEPROFIL
Das Demografieprofil gibt einen Überblick über die wichtigen Kenngrößen der demografi-
schen Entwicklung in Buxtehude. Dazu werden unterschiedliche Indikatoren für Buxtehude
ausgewertet und in den regionalen Kontext eingeordnet.
Einwohnerentwicklung
Die Einwohnerzahl und ihre Veränderung stellen eine wichtige Determinante für die Analyse
demografisch bedingter Nachfragefaktoren am Wohnungsmarkt dar. In der Hansestadt
Buxtehude hat die Zahl der Einwohner in den letzten zehn Jahren um ca. vier Prozent
zugenommen. Laut Statistischem Landesamt wurde Ende des Jahres 2014 ein Bevölke-
rungsstand von ca. 39.800 Personen erreicht. Das kommunale Einwohnermelderegister
weist eine Zahl von ca. 40.700 Personen aus. Diese Abweichung zwischen kommunalen
und amtlichen Einwohnerzahlen ist ein bundesweit typisches Bild und ist auf die unter-
schiedlichen Methoden der Datenerfassung zurückzuführen. Beide Datenquellen weisen
aber für Buxtehude die für den Wohnungsmarkt entscheidende Entwicklung eines Wachs-
tumstrends auf.
42.000
40.751
40.000
40.659
40.667
40.576
40.372
40.187
40.142
40.072
39.642
38.888
38.000
Einwohner
36.000
34.000
39.858
39.522
39.542
39.685
38.335
38.882
39.748
39.792
39.370
39.777
32.000
30.000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Einwohnerzahl laut Einwohnermelderegister der Hansestadt Buxtehude
Einwohnerzahl laut Landesamt für Statistik Niedersachsen
Abb. 2: Einwohnerentwicklung
Quelle: LSN / Hansestadt Buxtehude
Neben der quantitativen Zunahme hat sich auch die strukturelle Zusammensetzung der
Einwohnerschaft verändert. Während die Zahl der Seniorinnen und Senioren, also der über
6
SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
65-Jährigen, um ca. 25 Prozent zugenommen hat, ist die Zahl der Kinder um ca. 7 Prozent
zurückgegangen (Beobachtungszeitraum 2005-2014).
Im regionalen Vergleich setzt sich die Einwohnerentwicklung in Buxtehude deutlich positiv
vom kreisweiten Trend ab. Zwar ist im gesamten Landkreis Stade seit der Jahrtausend-
wende ein stetiger Einwohnerzuwachs zu verzeichnen, in der Hansestadt Buxtehude war
aber (wie auch im südlich benachbarten, jedoch zum Landkreis Harburg zählenden Buch-
holz in der Nordheide) bis zum Jahr 2010 ein vielfach höheres Wachstum zu verzeichnen.
Beide Kommunen profitieren von ihrer Lage im direkten Umland Hamburgs sowie von der
guten verkehrlichen Anbindung an die Metropole.
Während der Wachstumstrend in Buchholz und im Landkreis Stade auch in jüngster Zeit
ungebrochen ist, hat sich die Einwohnerzahl in Buxtehude seit dem Jahr 2011 trotz des
Nachfragedrucks aus der Region auf dem erreichten Niveau verstetigt.
110 110
"Zensusknick"
Einwohnerentwicklung 2011-2014.
108 108
Einwohnerentwicklung 2000-2010
106 106
Index: Jahr 2011=100
Index: Jahr 2000=100
104 104
102 102
100
100 100
98 98
96 96
94 94
Buxtehude Stade Buchholz in der Nordheide Landkreis Stade
Abb. 3: Einwohnerentwicklung im regionalen Vergleich
Quelle: LSN
Wanderungsverhalten
Zurückzuführen ist die Bevölkerungszunahme in Buxtehude auf das Wanderungsverhalten.
Mit einem Wanderungsgewinn von durchschnittlich ca. 280 Personen pro Jahr (Ø 2005-
2014) konnten die Verluste durch die natürliche Entwicklung (Ø ca. -75 Personen p.a.)
mehr als kompensiert werden. In den Jahren 2013 und 2014 hat sich der Wanderungsge-
winn auf ca. 100 Personen pro Jahr mehr als halbiert und ist damit die Ursache für die mehr
7
SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
oder weniger konstante Einwohnzahl. Aufgrund der aktuellen und anhaltenden Zuwande-
rung von Flüchtlingen nach Deutschland kann davon ausgegangen werden, dass die
Hansestadt Buxtehude auch vor diesem Hintergrund eine zusätzliche Nachfrage am
Wohnungsmarkt erfahren wird.
Anzahl und Struktur von Zu- und Fortzügen können durch kommunales Handeln in gewis-
sem Maße beeinflusst werden. Attraktive Wohnungsmärkte mit entsprechend zielgruppen-
gerechten Wohnungsangeboten können Zuzüge generieren bzw. Fortzüge reduzieren. Die
Analyse der altersspezifischen Wanderungen gibt einen Hinweis auf die zentralen Zielgrup-
pen am Buxtehuder Wohnungsmarkt:
Starterhaushalte (18- bis 25-Jährige): Ein Großteil dieser Wanderungsgewinne ist auf
Ausbildungszwecke zurückzuführen. Neben den am Ort wohnenden Studierenden der
privaten Fachhochschule „hochschule 21“ sind es – darauf verweisen Wohnungsbe-
standshalter in Buxtehude – auch Studierende aus Hamburg, die aufgrund der guten
Verkehrs-anbindung und des vergleichsweise geringeren Preisniveaus Wohnalternativen
in Buxtehude suchen.
Berufseinsteiger (25- bis 30-Jährige): Anders als in vielen anderen Hochschulstandorten,
wo die Angehörigen dieser Altersgruppe nach Abschluss ihrer Ausbildung wieder abwan-
dern (und am Wohnungsmarkt „Platz“ für nachrückende Jahrgänge machen), kann
Buxtehude hier deutliche Einwohnergewinne verbuchen. Zurückzuführen ist dieser
Trend auf die starke wirtschaftliche Situation und das umfassende Arbeitsplatzangebot
in der Region, sodass Berufseinsteiger in größerer Zahl am Ort verbleiben bzw. neu
hinzuziehen. So verzeichnen die Vergleichsräume ebenfalls Gewinne in dieser Alters-
gruppe.
Erwerberhaushalte / Familien (30- bis 50-Jährige / in Kombination mit unter 18-
Jährigen): Entgegen dem Trend der Region hat die Hansestadt Buxtehude im Beobach-
tungszeitraum 2008-2014 in dieser Altersklasse durch Wanderungen Einwohner verloren.
Unterteilt man den Saldo in unterschiedliche Zeitspannen, wird deutlich, dass die Verlus-
te auf die Entwicklung in den Jahren 2013/2014 zurückzuführen ist. Der enge Woh-
nungsmarkt und die vergleichsweise hohen Baulandpreise in Buxtehude haben laut Ex-
perteneinschätzung dazu geführt, dass sich in jüngster Vergangenheit viele Familien und
Paare in der Familienbildungsphase in das Umland orientiert haben.
Senioren (65-Jährige und älter): Im Durchschnitt gewinnt die Hansestadt Buxtehude
durch Wanderungen jährlich ca. 70 Personen in dieser Altersklasse. Dieser positive Saldo
ist zum einen auf die Seniorinnen und Senioren zurückzuführen, die verstärkt in den
integrierten Lagen der Stadt verbleiben wollen (geringer Fortzug). Zum anderen ist ein
deutlicher Zuzugstrend zu beobachten, der sich z.B. daraus ergibt, dass gut situierte
Senioren aus Eigenheimen im ländlichen Umland zuziehen; es sind aber auch Nachfrager
aus dem Raum Hamburg, die sich aufgrund des dort angespannten Wohnungsmarktes
unter anderem nach Buxtehude orientieren.
8SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
50
Wanderungssaldo je 1.000 Einwohner
40
im Zeitraum 2008-2014
30
20
10
0
-10
-20
U 18 18 -u 25 25 -u 30 30 -u 50 50 -u 65 65 +
Altersklassen
Buxtehude Stade
Buchholz in der Nordheide Landkreis Stade
Abb. 4: Wanderungssaldo nach Altersgruppen im regionalen Vergleich
Quelle: LSN
150
Wanderungssaldo pro Jahr im
100
50
Durchschnitt
0
-50
-100
-150
-200
U 18 18 -u 25 25 -u 30 30 -u 50 50 -u 65 65 +
Altersklassen
2013-2014 2008-2014 2008-2011
Abb. 5: Wanderungssaldo nach Altersgruppen in Buxtehude
Quelle: LSN
9SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
Das räumliche Wanderungsmuster der Hansestadt Buxtehude verdeutlicht den starken
Nachfragedruck aus der Region, der sich am Wohnungsmarkt in Buxtehude niederschlägt:
Nahwanderungen Hamburg:
Hamburg erlebt seit vielen Jahren ein anhaltendes Bevölkerungswachstum, das zu einem
sehr angespannten Wohnungsmarkt und steigenden Marktpreisen geführt hat. Bedingt
durch den nicht nachlassenden Nachfragedruck, das hohe Preisniveau und geringe Ver-
sorgungsalternativen, orientiert sich ein Teil der Wohnungsnachfrager, die der Hambur-
ger Wohnungsmarkt nicht mehr aufnehmen kann, auch in die Region. Dieses „Ausstrah-
len“ der Nachfrage in den engeren Verflechtungsraum – die sogenannten
„Überschwappeffekte“ – ist deutlich in Buxtehude spürbar. Allein im Jahr 2014 hat Bux-
tehude durch seine Wanderungsverflechtungen mit Hamburg 136 Einwohner gewonnen.
Unterschiedliche Zielgruppen (vom Studierenden bis zum zahlungskräftigen Senior)
drängen aus Hamburg nach Buxtehude und verknappen dadurch das Angebot am loka-
len Wohnungsmarkt.
Fernwanderungen (Niedersachsen und Bundesgebiet):
Die Metropolregion Hamburg ist eine der wachstumsstärksten Regionen Deutschlands.
Die hohe Wirtschaftskraft und Dichte an Arbeitsplätzen führt zu Ausbildungs- und ar-
beitsplatzbezogenen Zuwanderungen aus dem gesamten Bundesgebiet, die auch in
Buxtehude spürbar sind.
Nahwanderungen Landkreis Stade:
Bei den Nahwanderungen sind neben persönlichen Gründen vor allem wohnwertorien-
tierte Motive von hoher Bedeutung. Durch Verflechtungen mit dem Landkreis Stade hat
Buxtehude in den Jahren 2011-2014 ca. 340 Einwohner verloren. Zurückzuführen ist dies
darauf, dass diese Haushalte ihre Wohnwünsche in Buxtehude nicht realisieren konnten.
Das betrifft neben Familien, die ihren Wunsch nach Wohneigentum in Buxtehude nicht
umsetzten konnten, auch Haushalte mit geringeren Einkommen, die aufgrund des ge-
stiegenen Preisniveaus in das Umland „ausweichen“ mussten.
10SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
Wanderungssaldo
Verflechtungsregion 2011-
2011 2012 2013 2014
2014
Verflechtungen mit dem
-41 -81 -51 -163 -336
Landkreis Stade
Verflechtungen mit dem
19 46 -3 25 87
Landkreis Harburg
Verflechtungen mit den
übrigen Kreisen Nieder- 36 5 64 152 257
sachsens
Verflechtungen mit der
92 194 35 136 457
Stadt Hamburg
Verflechtungen mit dem
390 -240 74 -42 182
übrigen Bundesgebiet
Wanderungen insgesamt 496 -76 119 108 647
Tab. 1: Wanderungsverflechtungen Buxtehude
Quelle: Hansestadt Buxtehude
Zusammenfassung Demografieprofil
Die Einwohnerentwicklung Buxtehudes profitiert von der Zuwanderungswelle in die
Metropolregion Hamburg sowie von den „Überschwappeffekten“ aus der Metropole
selbst. In den letzten Jahren ist ein deutlicher Anstieg der Wohnungsnachfrage in Buxte-
hude zu erkennen. In jüngster Vergangenheit konnte der Markt diese zunehmende
Nachfrage aus der Region nicht mehr aufnehmen.
Der steigende Wanderungsdruck hat zu Verdrängungseffekten in Buxtehude geführt.
Neben Familien suchen insbesondere Haushalte mit geringeren Einkommen Wohnalter-
nativen im Umland.
Die Anteile älterer Altersgruppen an der Bevölkerung in Buxtehude wachsen. Ansässige
Haushalte alter Menschen verbleiben am Ort und immer stärker verlegen ältere gut
situierte Haushalte aus dem Umland ihren Wohnsitz nach Buxtehude. Die demografische
Alterung erfordert damit ein Handeln sowohl im Neubau als auch in der altersgerechten
Anpassung von Wohnquartieren.
Mit dem Fortzug von 30- bis 50-Jährigen, die ihre Wohnwünsche in Buxtehude nicht
erfüllen können, geht der Stadt ein wichtiges demografisches Potenzial verloren. Neben
der Schaffung altersgerechter Strukturen kommt es ebenso darauf an, Wohnraum für
jüngere Generationen zu schaffen, damit diese Altersgruppen am Ort gehalten werden
können.
11SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
3 WOHNUNGSMARKTPROFIL
Das Wohnungsmarktprofil gibt einen Überblick über die wichtigsten Indikatoren am Woh-
nungsmarkt. Dazu zählen neben der Bestandsentwicklung ebenso der Neubau sowie
Preisentwicklungen.
Wohnungsbestand
Ende des Jahres 2014 gab es in der Hansestadt Buxtehude ca. 19.700 Wohnungen. Etwa
die Hälfte der Wohnungen befindet sich in Mehrfamilienhäusern – ein vergleichsweise
hoher Anteil, der den urbanen Charakter der Hansestadt Buxtehude im Vergleich zum
Umland unterstreicht.
Die Eigentumsquote – definiert als Anteil „vom Eigentümer selbst genutzter Wohnungen“
am gesamten Wohnungsbestand – betrug im Jahr 2011 ca. 46 Prozent. Sie liegt damit im
Durchschnitt des Landkreises, erreicht aber bei Weitem nicht den Eigentumsanteil der
Nachbarstädte Stade und Buchholz in der Nordheide. Der Mietwohnungsmarkt in Buxte-
hude ist damit von größerer Bedeutung. Er charakterisiert sich zudem durch einen ver-
gleichsweise hohen Anteil an Kapitalanlegern (Anteil „von Privatpersonen vermieteter
Wohnungen“ am gesamten Mietwohnungsbestand). Handlungsoptionen und Investitions-
strategien der privaten Eigentümer bieten aus kommunaler Sicht jedoch wenig strategi-
schen Handlungsspielraum. Investitionsentscheidungen bzw. -möglichkeiten sind stark
renditeorientiert. Zudem besitzen viele Eigentümer nur geringes wohnungswirtschaftliches
Know-how hinsichtlich der längerfristigen Bestandsentwicklung und Zielgruppenorientie-
rung. So bestätigen befragte Marktexperten, dass Wohnungsmodernisierungen häufig nicht
stattfinden, weil der aktuell angespannte Markt eine Vermarktung problemlos zulässt.
Die vergleichsweise geringe Leerstandsquote ist ein Indikator für die Marktanspannung. Ein
funktionierender Markt erfordert allerdings eine gewisse Menge an „Leerwohnungen“, die
Umzugs- oder Modernisierungsaktivitäten erst ermöglichen. Diese „gesunde“ sogenannte
Fluktuationsreserve liegt in der Regel bei ca. 3 Prozent. Die wenigen im Jahr 2011 leer
stehenden Wohnungen in Buxtehude (2,2 %) waren demnach nicht einmal ausreichend, um
die Fluktuationsreserve zu decken. Zudem ist davon auszugehen, dass in den letzten
Jahren aufgrund des hohen Nachfragedrucks eine weitere Verdichtung des Marktes
stattgefunden hat.
12SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
Buxtehude Buchholz i.d. Stade Landkreis
Nordheide Stade
Wohnungen in Wohn- und
Nichtwohngebäuden 19.708 18.983 23.703 94.507
(Stand 31.12.2014)
Anteil Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern 51 % 33 % 46 % 31 %
(Stand 31.12.2014)
Eigentumsquote
46 % 58 % 55 % 46 %
(Stand 2011)
Kapitalanleger
33 % 28 % 30 % 26 %
(Stand 2011)
Wohnungsleerstand
2,2 % 2,1 % 3,8 % 2,8 %
(Stand 2011)
Tab. 2: Wohnungsmarktbestandsindikatoren
Quelle: LSN / Zensus 2011
Neubau
Die Auswertung der Bautätigkeit in Buxtehude erfolgt auf Grundlage der bei der Stadt
registrierten Baufertigstellungen. Für den Vergleich mit der Region werden Daten des
Statistischen Landesamtes herangezogen, die für einzelne Jahre zwar leicht von den
kommunalen Daten abweichen, den Entwicklungstrend in der Summe jedoch widerspiegeln.
Das Fertigstellungsniveau in der Hansestadt Buxtehude schwankt zwischen 55 Wohnungen
im Jahr 2008 bis zu 274 Wohnungen im Jahr 2015. Im Durchschnitt waren es somit ca. 170
Wohnungen, die jedes Jahr in der Stadt Buxtehude neu errichtet wurden.
Im Vergleich mit der Region lag die Bauintensität (fertiggestellte Wohnungen je 1.000
Einwohner) in Buxtehude im Zeitraum 2005-2014 leicht über dem Niveau des Landkreises
Stade. Betrachtet man nur die letzten drei zurückliegenden Jahre, ergibt sich für Buxtehu-
de eine durchschnittliche Bauintensität von 4,3 Wohnungen je 1.000 Einwohner, während
die Bauintensität im Landkreis bei ca. 4,7 Wohnungen lag. Im Landesdurchschnitt wurden
im selben Zeitraum nur ca. 2,9 Wohnungen je 1.000 Einwohner errichtet.
13SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
300
274
250
Fertiggestellte Wohnungen
231
200
215
195
175
172
150
145
130
100
96
50
55
0
Baufertigstellungen Wohnungen
Abb. 6:Baufertigstellungen Wohnungen in Buxtehude
Quelle: Hansestadt Buxtehude
10
Baufertigstellungen je 1.000 Einwohner
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Buxtehude Stade Buchholz in der Nordheide Landkreis Stade
Abb. 7: Baufertigstellungen Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden – regionaler Vergleich
Quelle: LSN
14SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
Die zusätzlichen Wohnalternativen im Umland haben – in Kombination mit den dort niedri-
geren Bodenpreisen – zu einer Abwanderung von Erwerberhaushalten und insbesondere
von Familien geführt. Die Bodenpreise der umliegenden Landgemeinden liegen zwischen
98 und 145 €/m² in den guten Lagen – und mit ca. 120 €/m² im Durchschnitt halb so hoch
wie in der Hansestadt Buxtehude (240 €/m²). Selbst bei einem kleineren Grundstück von
rd. 350 m²für den Bau eines frei stehenden Einfamilienhauses ergibt sich allein durch das
geringere Bodenpreisniveau im Umland ein Einsparpotenzial von ca. 42.000 €.
Eine deutliche Konzentration der Bautätigkeit auf ein Segment ist in der Vergangenheit in
Buxtehude nicht zu beobachten, wenngleich das Fertigstellungsniveau von Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern höher liegt als bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Im Vergleich zur
Region ist das Fertigstellungsniveau mit 1,2 Wohnungen pro 1.000 Einwohner im Einfamili-
enhaussegment als unterdurchschnittlich zu bezeichnen; es lag im Landkreis Stade in
diesem Segment mehr als doppelt so hoch. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass das
Segment der Miet- und Eigentumswohnungen in den Landgemeinden auch eine nur unter-
geordnete Rolle spielt und sich die Bautätigkeit daher dort auf Ein- und Zweifamilienhäuser
konzentriert. Die Kreisstadt Stade weist ein ähnlich hohes Niveau wie Buxtehude auf.
Mit 2,4 Wohnungen pro 1.000 Einwohner im Geschosswohnungsbau verzeichnet Buxtehu-
de die höchste Bautätigkeit im Vergleich zur Region. Das Fertigstellungsniveau reicht aber
nicht aus, um den Nachfragedruck aus der Region aufzufangen. Der Neubau hat sich laut
Experteneinschätzung in den vergangenen Jahren auf Eigentumsmaßnahmen im oberen
Preissegment konzentriert. Neubau im preisgünstigen Segment hat nicht stattgefunden.
Fertigstellungen Buxtehude Buchholz i.d. Stade Landkreis
je 1.000 Einwohner Nordheide Stade
(Ø 2011-2014)
Wohnungen in Ein- und 1,2 3,9 1,4 2,6
Zweifamilienhäusern
Wohnungen in Mehr- 2,4 2,3 1,3 1,3
familienhäusern
Tab. 3: Baufertigstellungen von Wohnungen in Wohngebäuden
Quelle: LSN
Preisentwicklung
Eine hohe Kaufaktivität findet in Buxtehude am Markt für Eigentumswohnungen statt. Im
Jahr 2013 wurden laut Grundstücksmarktbericht ca. 170 Eigentumswohnungen verkauft,
darunter sowohl Bestandswohnungen als auch neu errichtete Wohnungen. Die hohe
Kaufaktivität ist nicht verwunderlich, wenn man das steigende Preisniveau und damit hohe
Gewinnspannen bei Kauf und Verkauf bzw. hohe Renditen bei Vermietung der Wohnung
betrachtet.
15SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
Das Preisniveau neu gebauter Eigentumswohnungen liegt laut ImmobilienScout24 im Jahr
2015 bei durchschnittlich ca. 2.900 €/m². Eine Stichtagsauswertung der Immobilien-
Scout24-Datenbank verweist auf Angebotspreise oberhalb von 3.000 €/m². Das Preisni-
veau ist damit als sehr hoch einzuordnen. Die anhaltend hohe Nachfrage am Markt hat die
Immobilienpreise in den zurückliegenden Jahren stark ansteigen lassen. So verweist die
ImmobilienScout24-Datenbank auf einen Preisanstieg von ca. 25 Prozent im Zeitraum
2012-2015. Weitere Marktberichte bestätigen diese Entwicklung. So verweist der LBS-
Immobilienatlas 2015 auf einen Preisanstieg von ca. 45 Prozent für neu gebaute Eigen-
tumswohnungen in den Jahren 2010-2015. Befragte Marktexperten verweisen teilweise auf
die Gefahr einer „Überhitzung“ des Marktes.
Einen deutlichen Hinweis auf die extrem starken Preisentwicklungen am Markt ergibt
insbesondere ein Blick auf das Bestandssegment. Selbst Wohnungen mit geringen Quali-
tätsstandards erzielen hohe Kaufpreise. Zudem nähern sich die Kaufpreise für Bestands-
wohnungen langsam denen für Neubauten an. So erzielten mehr als zehn Jahre alte
Eigentumswohnungen (Baujahr 2002) laut Grundstücksmarktbericht einen Kaufpreis von
durchschnittlich ca. 2.370 €/m². Der LBS-Immobilienatlas verweist auf einen Preisanstieg
von ca. 35 Prozent im Zeitraum 2010-2015 und maximale Immobilienpreise von 3.280 €/m²
im Bestand.
Abb. 8: Preisentwicklung von Eigentumswohnungen in Buxtehude
Quelle: ImmobilienScout24
Für Mieterhaushalte entscheidet die durchschnittliche Miethöhe in verschiedenen Lagen
der Stadt darüber, wo sie sich angemessen mit Wohnraum versorgen können. Ein Miet-
spiegel liegt für die Hansestadt Buxtehude nicht vor. Das durchschnittliche Mietniveau lässt
sich daher nicht genau definieren, Hinweise geben die Angebotsdatenbank des Immobilien-
Scout 24 sowie Angaben der befragten Marktexperten. Das durchschnittliche Mietniveau
liegt laut ImmobilienScout24 in Buxtehude bei ca. 7,90 €/m². Seit dem Jahr 2011 ist damit
ein Preisanstieg von ca. 12 Prozent zu verzeichnen. Mietpreise im Landkreis und auch in der
16SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
Kreisstadt Stade liegen um ca. 1 €/m² unter diesem Niveau. Zudem sind hier nicht die für
Buxtehude feststellbaren starken Mietpreissteigerungen ablesbar. Neu gebaute Mietwoh-
nungen werden für durchschnittlich 10,50 €/m² am Markt angeboten. Befragte Marktex-
perten bestätigen dieses Preisniveau, verweisen zudem auf Einzelobjekte, die in entspre-
chend guter Lage und Ausstattung Mietpreise von bis zu 12 €/m² aufrufen.
Eine preisgünstige Versorgungsalternative bietet die Wohnungsbaugenossenschaft, die
eine durchschnittliche Miete von ca. 5,60 €/m² für ihre Wohnungsbestände angibt. Mit
ihren ca. 600 Wohnungen hat sie jedoch nur einen kleinen Anteil am Mietwohnungsmarkt
von Buxtehude.
10,00
9,50
Angebotsmiete €/m² nettokalt
9,00 8,68 8,48 8,50
8,50
7,88 7,89
8,00
7,65
7,35
7,50
7,05 6,90 6,93 6,90
7,00
6,55
6,50 6,83 6,78 6,80
6,43
6,00
5,50
5,00
2011 2012 2013 2014 2015
Buxtehude Kreis Stade Stade Buchholz
Abb. 9: Mietpreisentwicklung in Buxtehude
Quelle: ImmobilienScout24
Als Grundlage für die Einführung der Mietpreisbremse in Niedersachsen hat die NBank im
Rahmen ihrer „Analyse zur Festlegung der Gebietskulisse für eine Mietbegrenzungsverord-
nung in Niedersachsen“ die Hansestadt Buxtehude als eine von zwölf Kommunen identifi-
ziert, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum beson-
ders gefährdet ist. Das Land plant daher, die Hansestadt Buxtehude in die folgenden neu zu
schaffenden Rechtsverordnungen einzubeziehen:
Mietpreisverordnung nach §556d Abs. 2 BGB (Mietpreisbreme)
Die Miete darf dabei bei Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete
um maximal 10 Prozent überstiegen. (Dies gilt nicht für Erstvermietungen nach Neubau
oder umfassender Sanierung).
17SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
Kappungsgrenzenverordnung nach §558 Abs. 3 S. 3 BGB
Die Miete darf bei bestehenden Mietverhältnissen innerhalb von drei Jahren um nicht
mehr als 15 Prozent erhöht werden.
Kündigungssperrfristverordnung nach §577a Abs. 2 S. 2 BGB
Die Kündigungssperrfrist verlängert sich nach Umwandlung von Mietwohnungen in
Eigentumswohnungen (z.B. aufgrund von Eigenbedarf) von drei auf fünf Jahre.
Flächenreserven
Die Bereitstellung von Bauland ist nicht nur erforderlich, um den Wohnungsbedarf der
ansässigen Bevölkerung zu decken, sondern ist auch Voraussetzung dafür, zusätzliche
Einwohner für die Stadt zu gewinnen und mit Wohnraum versorgen zu können. Auf diese
Weise kann dem vorhandenen Nachfragedruck ein entsprechendes Angebot entgegenge-
setzt werden. In der Hansestadt Buxtehude lassen sich aktuell realisierbare Flächen für ca.
1.700 Wohneinheiten identifizieren. Die Flächenreserven unterscheiden sich nach:
Wohnbauflächenreserven aus dem Flächennutzungsplan: Mit Stand vom 23.02.2016
konnte im Flächennutzungsplan 2010 ein verbleibendes Baulandpotenzial für insgesamt
fast 400 Wohnungen identifiziert werden. Knapp die Hälfte davon ist dem Segment für
Einfamilienhäuser zuzuordnen.
B-Plan-Flächen: Als B-Plan-Flächen werden die Flächen zusammengefasst, für die
bereits B-Pläne vorliegen oder derzeit in Aufstellung oder Planung sind. Für das Bauge-
biet Hedendorf wurde z.B. die verdichtete Variante des Entwurfs für „dörfliches Wohnen
an der Reith“ herangezogen. Für das Gebiet Giselbertstraße wurden, entsprechend der
Prognose zum Flächennutzungsplan 2010, ca. 300 Wohneinheiten für die Berechnung
berücksichtigt. Insgesamt können auf Grundlage der aktuellen Bebauungsplanung vo-
raussichtlich ca. 400 Wohneinheiten realisiert werden.
Innenentwicklungspotenziale: Im Innenentwicklungskonzept werden Flächen identifiziert,
die brach liegen oder die Nachverdichtungspotenziale aufweisen. Insgesamt besteht ein
Baulandpotenzial für ca. 1.030 Wohneinheiten, z.B. auf überdimensionierten Friedhöfen,
mindergenutzten Spielplätzen oder bisherigen landwirtschaftlichen Flächen. Dieses „the-
oretische“ Potenzial lässt sich aber nur umsetzen, wenn keine Mobilisierungshemmnisse
bestehen. Solche Hemmnisse sind z.B. baulich-technisch bedingt, insbesondere aber
durch Eigentümer und Eigentümergemeinschaften, die sich nicht zu einer Neunutzung
durchringen können. Dies betrifft vor allem die Nachverdichtungspotenziale, die in grö-
ßeren Privatgärten identifiziert wurden.
Wie viele der potenziellen Flächen tatsächlich bebaut werden (können), kann nur schwer
eingegrenzt werden. Eine vorsichtige Schätzung zugrunde gelegt, können mindestens
40 Prozent der Flächen (410 WE) nicht zeitnah für Wohnungsbau genutzt werden.
Ortsentwicklungspotenziale: In den Jahren 2005/2006 wurden die Ortsentwicklungs-
konzepte „Ovelgönne/ Ketzendorf“ und „Eilendorf/Immenbeck“ aufgestellt. Mit Stand
vom 23.02.2016 lassen sich hier in Zukunft noch ca. 250 Wohneinheiten realisieren.
18SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
Flächenreserven Anzahl WE Anzahl WE in Anzahl WE in
insgesamt EFH MFH
Flächenreserven gemäß FNP (Stand
393 188 205
23.02.2016)
B-Plan in Aufstellung/Planung 400 180 220
(Hedendorf, Eilendorf und Giselbert-
straße – Prognose FNP)
Innenentwicklungspotenziale 1.026 399 627
(Stand: 05.01.2016 )
Ortsentwicklungskonzepte (Stand 250 250 -
23.02.2016)
Flächenreserven insgesamt 2.070 1.020 1.050
Mobilisierungshemmnis Innenent- 410 160 250
wicklungspotenziale Ø 40%
Realisierbare Flächenreserven 1.660 860 800
(gerundet)
Tab. 4: Baufertigstellungen von Wohnungen in Wohngebäuden
Quelle: Hansestadt Buxtehude, eigene Berechnung; WE=Wohneinheiten; EFH=Gebäude mit 1und 2 Wohnungen; MFH=Gebäude mit 3 und mehr
Wohnungen
Zusammenfassung Wohnungsmarktprofil
· In der Vergangenheit konnte die Neubautätigkeit der Wachstumsdynamik und dem
Nachfragedruck aus der Region nicht gerecht werden.
· Die derzeitigen Wohnbauflächenreserven bieten nur wenige Möglichkeiten zu einer
umfassenden Steigerung der Neubauaktivitäten. Bei einer Weiterführung des bisheri-
gen Neubauvolumens von durchschnittlich 170 Wohnungen pro Jahr sind die vorhan-
denen Flächenreserven in maximal zehn Jahren erschöpft – vorausgesetzt, dass sich
60 Prozent der Innenentwicklungspotenziale auch tatsächlich entwickeln lassen.
· Die stärker als das Angebot wachsende Nachfrage hat zu einer Marktanspannung
geführt. Leerstand (und damit die Fluktuationsreserve) haben sich minimiert und es
gibt wenig Spielraum für Umzüge oder Modernisierungsaktivitäten.
19SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
· Der Nachfrageüberhang konzentriert sich insbesondere auf den Geschosswohnungs-
bau. Kapitalanleger und ältere, gut situierte Besitzer von Wohnungseigentum drängen
aus dem Umland und aus Hamburg an den Markt.
· Investoren vermissen die Möglichkeit einer stärkeren Verdichtung im Neubau.
· Im Einfamilienhaussegment haben fehlende zielgruppengerechte Angebote (z.B.
hinsichtlich des Kaufpreises) zu einer Abwanderung von Familienhaushalten in die Re-
gion geführt.
· Der Nachfragedruck, unter anderem durch zahlungskräftige Nachfrager, hat zu
starken Marktanspannungen geführt, die Preisanstiege in allen Segmenten bedingen.
· Hohe Bodenpreise und steigende Baukosten verschärfen das Problem steigender
Preise im Hinblick auf die Schaffung preisgünstiger und mittelpreisiger Wohnungen.
· Die NBank hat Buxtehude als eine von zwölf Kommunen in Niedersachsen identifiziert,
in denen aufgrund der Marktlage und gestiegener Mietpreisstrukturen eine Versorgung
der Bevölkerung mit Mietwohnraum besonders gefährdet ist.
· Die Landeswohnraumfördermittel bieten nicht genügend Anreize, um preisgünstigen
Wohnraum in Buxtehude zu schaffen.
· Der Mietwohnungsbestand wird überwiegend durch private Kleineigentümer vermietet.
Dementsprechend ist der Anteil von Wohnungen in der Hand von institutionellen Eigen-
tümern, die für strategische Marktentwicklungen als Partner der Kommune häufig
leichter ansprechbar sind, gering.
· Der Bestand der Wohnungsbaugenossenschaft ist von großer Bedeutung für die
Versorgung von Haushalten mit mittleren und unteren Einkommen. Mengenmäßig kann
sie aber nur einen kleinen Teil der Nachfrage decken.
20SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
4 MARKTSEGMENT PREISGÜNS-
TIGES WOHNEN
In diesem Kapitel wird der Wohnungsmarkt Buxtehude mit Blick auf das Segment des
preisgünstigen Wohnens untersucht. Neben der Analyse der Nachfragefaktoren, über die
Sozialdaten sowie Marktgespräche wichtige Informationen liefern, steht die Angebotsseite
im Blickpunkt. Aus dem Abgleich von Angebot und Nachfrage wird abschließend die
Bedarfssituation in einem Teilbereich des Wohnungsmarktes deutlich, in dem die Aufgabe
der Wohnungsversorgung eine besondere kommunale Verantwortung beinhaltet.
4.1 NACHFRAGEFAKTOREN
Kernaufgabe ist die Ermittlung des quantitativen Bedarfs auf der Nachfrageseite. Hierfür ist
die Zusammenstellung der Anzahl von Personen bzw. Haushalten erforderlich, die in
Buxtehude aufgrund ihrer Einkommenssituation auf preisgünstige Mietwohnungen ange-
wiesen sind. In Haushalten im Niedrigeinkommensbereich leben:
Personen die Leistungen nach Sozialgesetzbuch (SGB) II erhalten (Grundsicherung für
Arbeitssuchende, im allgemeinen Sprachgebrauch auch als Hartz-IV-
Leistungsempfänger bezeichnet),
Personen, die Leistungen nach dem SGB XII erhalten (Hilfearten der Sozialhilfe: Hilfe
zum Lebensunterhalt; Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung),
Personen, die Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz erhalten,
Personen, die Wohngeld beziehen,
Personen unter der Armutsrisikogrenze, die weder Transferleistungen als Mindestsiche-
rung noch Wohngeld beziehen.
Leistungsempfänger nach SGB II
Die Zahl der Leistungsempfänger nach SGB II betrug im Jahr 2014 ca. 3.000 Personen und
lag damit um ca. 9 Prozent unter den Werten des Jahres 2007. Diese Abnahme lässt
zunächst eine positive Veränderung am Arbeitsmarkt vermuten. Vor dem Hintergrund der
allgemeinen Wohnungsmarktentwicklung in Buxtehude verweist dieser Rückgang aber
nicht nur auf das Ausscheiden von Personen aus dem Kreis der Bezugsberechtigten,
sondern auch auf eine Verdrängung dieser Haushalte. Der Trend des Ausweichens von
Haushalten mit unteren Einkommen (wie den Leistungsempfängern nach SGB II) in andere
Kommunen konnte durch die befragten Marktexperten bestätigt werden. Auch der ver-
gleichsweise weit höhere Anteil dieser Nachfragegruppe in der benachbarten Hansestadt
Stade ist ein Indiz für einen solchen Verdrängungseffekt.
21SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
3.250
3.202
Empfänger Leistungen nach SGB II
3.150
3.050
3.077
3.039
3.005
2.950
2.927
2.904
2.900
2.887
2.850
2.750
2.650
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Abb. 10: Empfänger von Leistungen nach SGB II
Quelle: LSN
Bedarfsgemeinschaften SGB II
25%
Bedarfsgemeinschaften mit
1 Person
Bedarfsgemeinschaften mit
53% 2 Personen
Bedarfsgemeinschaften mit
22% 3 und mehr Personen
Abb. 11: Bedarfsgemeinschaften SGB II nach Haushaltsgröße 2014
Quelle: Hansestadt Buxtehude
22SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
Die Analyse der Haushaltsgrößen der Leistungsempfänger verdeutlicht den Wohnungsgrö-
ßenbedarf für diese Zielgruppe. Ein- und Zwei-Personenhaushalte stellen die wichtigste
Nachfragegruppe dar. Laut Wohnraumförderungsbestimmungen des Landes Niedersach-
sen liegen die angemessenen Wohnungsgrößen für diese Haushaltstypen bei 50 bzw.
60 m² Wohnfläche.
Leistungsempfänger nach SGB XII
Das Statistische Landesamt Niedersachsen weist für das Jahr 2014 in Buxtehude insge-
samt 448 Leistungsempfänger nach SGB XII aus. Nur ein kleiner Teil der Empfänger sind
dem Bereich „Hilfe zum Lebensunterhalt“ zuzuordnen. Bei fast 90 Prozent der Leistungs-
empfänger handelt es sich um ältere Menschen, deren Rente nicht für den Lebensunterhalt
ausreicht und die daher Grundsicherung im Alter beziehen. Es ist weiterhin zu berücksichti-
gen, dass nicht jeder ältere Mensch mit geringer Rente diese Leistung auch in Anspruch
nimmt (z.B. aus Schamgefühl keinen Antrag stellt) und daher mit einer weitaus höheren
Anzahl an Haushalten von Senioren zu rechnen ist, die auf preisgünstige Wohnungen
angewiesen sind.
450
400
Leistungsempfänger SGB XII
393
379
350
336
300
315
312
311
311
299
250
200
150
100
50
34 42 34 34 52 54 44 55
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Empfänger Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung
Hilfe zum Lebensunterhalt
Abb. 12: Leistungsempfänger nach SGB XII
Quelle: LSN
23SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
Leistungsempfänger nach Asylbewerberleistungsgesetz
Angesichts der aktuellen Zuwanderungsströme aufgrund von Verfolgung und Krieg hat sich
auch in Buxtehude die Zahl der Leistungsempfänger nach Asylbewerberleistungsgesetz
erhöht. Das bis 2012 langjährig stabile Niveau von durchschnittlich 80 Leistungsempfängern
hat sich bis Ende des Jahres 2014 mehr als verdoppelt (200 Personen). Eine Abnahme der
Zuwanderungsströme ist vorerst nicht absehbar, sodass mit einem wachsenden Woh-
nungsbedarf dieser Zielgruppe zu rechnen ist. Bereits im März des Jahres 2016 konnte ein
Stand von rd. 800 Flüchtlingen registriert werden.
Wohngeldbezug
Das Wohngeld ist eine staatliche Subventionierung, um Haushalten mit einem zu geringen
Einkommen einen Zuschuss zur Miete zu gewährleisten. Im Jahr 2014 gab es in der Hanse-
stadt Buxtehude 148 Bewilligungen für den Bezug von Wohngeld. Bei knapp der Hälfte der
Haushalte handelt es sich um Single-Haushalte, zu 40 Prozent um Familien.
Haushalte unterhalb der Armutsrisikogrenze ohne Leistungsbezug
Zu der Gruppe der Haushalte unterhalb der Armutsrisikogrenze ohne Mindestsicherung
oder Wohngeld zählen z.B. Haushalte, die aufgrund von Minijobs und Teilzeitarbeit nur
geringe Einkommen erzielen. Sie erhalten keine Transferleistungen, sind aufgrund ihrer
Einkommensstruktur aber auch dem Niedrigeinkommensbereich zuzuordnen. Zum Umfang
dieser Gruppe liegen keine statistischen Informationen auf kleinräumiger Ebene vor. Nach
veröffentlichten Datenauswertungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumfor-
schung (BBSR) lag der Anteil dieser Einkommensgruppe im Jahr 2008 bei 7,7 Prozent
(Auswertungen des Sozioökonomischen Panels) bzw. 9,7 Prozent (Daten der Einkom-
mens- und Verbrauchsstichprobe). Für die Hansestadt Buxtehude wird aufgrund des engen
Marktes und der spürbaren Verdrängungseffekte ein leicht unterdurchschnittlicher Anteil
von ca. 7 Prozent angenommen.
Folgende Abbildung fasst alle Personenkreise zusammen, die mit und ohne Transferleis-
tungsbezug dem Niedrigeinkommensbereich in der Hansestadt Buxtehude zugerechnet
werden können. Rund jeder sechste Einwohner in Buxtehude zählt demnach zum Nied-
rigeinkommensbereich und ist dementsprechend auf preisgünstigen Wohnraum angewie-
sen.
24SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
Niedrigeinkommensbereich: ca. 17 % aller Personen
Bezieher von Wohngeldbezieher Personen unter der
Mindestsicherung Armutsrisikogrenze Studierende
(SGB II) 0,9 % aller Personen ohne
Mindestsicherung Ca. 1.000
9 % aller Personen oder Wohngeld
Ca. 7 %
SGB II
7,36 % der 5Einwohner
SGB XII
1,13% der Einwohner
Asylbewerber-
leistungsgesetz
0,5 % der
Einwohner
Abb. 13: Nachfrage im Niedrigeinkommensbereich
Quelle: LSN / Hansestadt Buxtehude / Hochschule21; eigene Berechnung
Studierende
Eins zusätzlich auftretende Nachfragegruppe am preisgünstigen Wohnungsmarkt bilden
Studierende. Laut Webpräsenz der Fachhochschule „hochschule21“ waren Ende des
Jahres 2015 ca. 1.000 Studierende an dieser privaten Buxtehuder Hochschule immatriku-
liert. Ihnen stehen ca. 280 Wohnungen in Wohnheimen zur Verfügung. Studierende, die
nicht in einem Wohnheim unterkommen, müssen sich am freien Markt mit einer Wohnung
versorgen. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass nicht alle in Buxtehude Studierenden
auch hier wohnen (wollen). Dies betrifft z.B. diejenigen, die aus dem Umland stammen und
weiterhin in ihrem Elternhaus wohnen bleiben. Dennoch bilden Studierende generell eine
weitere Personengruppe mit niedrigem Einkommen, die am Wohnungsmarkt um kleine und
preisgünstige Wohnungen als Mitbewerber auftritt.
Wohnberechtigungsscheine
Der Personenkreis, für den Mittel aus der sozialen Wohnraumförderung zum Einsatz
kommen und für den Wohnberechtigungsscheine (WBS) ausgestellt werden können, ist in
Niedersachsen über Einkommensgrenzen nach §3 NWoFG (Niedersächsisches Wohn-
raumfördergesetz) in Verbindung mit der Verordnung zur Durchführung des Niedersächsi-
25SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
schen Wohnraumfördergesetzes (DVO-NWoFG) abgegrenzt. Förderberechtigt sind dabei
Haushalte mit unteren und mittleren Einkommen, wobei die hierfür geltenden Obergrenzen
in Niedersachsen für einen Single-Haushalt bei einem bereinigten Einkommen1 von
17.000 €, bei einem Zwei-Personen-Haushalt bei 23.000 € und für jede weitere Person bei
plus 3.000 € liegen. Unter den in den §§ 5-7 DVO – NWoFG bzw. § 3 NWoFG
genannten Voraussetzungen kann diese Einkommensgrenze um 60% überschrit-
ten werden.
In der Hansestadt Buxtehude wurden im Jahr 2014 insgesamt 143 Wohnberechtigungs-
scheine beantragt. Ein direkter Rückschluss auf den Bedarf an geförderten Wohnungen
kann daraus jedoch nicht gezogen werden, da die WBS-Beantragung i.d.R. erst dann
erfolgt, wenn ein entsprechendes Mietangebot vorliegt.
Die Verteilung der Haushaltsgrößen unter allen antragstellenden Haushalten der Jahre 2012
bis 2015 spiegelt die hohe Nachfrage nach kleineren Wohnungen am Markt wider: So
betreffen 55 Prozent der Beantragungen 1- bis 2-Personenhaushalte. Mit einem Drittel aller
Anträge zeigt sich allerdings zugleich ein hohe Nachfrage nach preisgünstigen größeren
Familienwohnungen (4-Personenhaushalte und größer).
Beantragte
Wohnberechtigungsscheine
12%
Haushalte mit 1 Person
33%
14% Haushalte mit 2 Personen
Haushalte mit 3 Personen
Haushalte mit 4 Personen
19% Haushalte mit 5 und mehr
Personen
22%
Abb. 14: Beantragte Wohnberechtigungsscheine (Summe 2012-2015)
Quelle: Hansestadt Buxtehude
1
Bereinigtes Einkommen = Summe aller positiven Einkünfte nach dem Einkommenssteuerge‐
setz. In Abhängigkeit von der Art des Einkommens können best. Pauschbeträge abgesetzt und
best. Freibeträge in Abzug gebracht werden.
26SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
4.2 ANGEBOTSSTRUKTUR
Die Auswertungen zum öffentlich geförderten Wohnungsbestand in der Hansestadt
Buxtehude konzentrieren sich auf
die Rahmenbedingungen zur Anmietung einer geförderten bzw. preisgünstigen Woh-
nung,
die Anzahl preisgebundener Wohnungen
sowie auf den prognostizierten Wegfall von Mietpreisbindungen im öffentlich geförder-
ten Wohnungsbestand.
Bewilligungsmiete
Öffentlich geförderte Wohnungen unterliegen einer zeitlich begrenzten Mietpreis- und
Belegungsbindung. Für ihre Anmietung ist grundsätzlich ein Wohnberechtigungsschein
erforderlich. Der Wohnungsanbieter verpflichtet sich, für die Dauer der Mietpreisbindung
höchstens die sogenannte „Bewilligungsmiete“ zu verlangen. Demnach beträgt die
höchstzulässige Miete ab Bezugsfertigkeit hier üblicherweise 5,60 €/m² gem.
Einkommensgrenze § 3 NWoFG. Nach § 5-7 DVO-NWoFG sind für Haushalte mit
einem bis zu 60 Prozent über den Einkommensgrenzen liegenden Jahreseinkom-
men Mieten bis zu maximal 7,00 €/m² zulässig.
Kosten der Unterkunft
Bedarfsgemeinschaften nach SGB II und SGB XII haben Anspruch auf staatliche Finanzie-
rung einer Wohnung. Die zulässige Mietobergrenze dieser „Kosten der Unterkunft“ richtet
sich nach der Anzahl der Haushaltsmitglieder. Weiterhin ist für die Kostenübernahme eine
der Haushaltsgröße „angemessene“ Wohnungsgröße einzuhalten. Für einen Singlehaushalt
sind dies bis zu 50 m², während die Angemessenheit laut Niedersächsischen Wohnraum-
förderbestimmungen für einen Drei-Personenhaushalt bei 75 m² Wohnfläche liegt.
Laut Angaben des Jobcenters Stade liegt die Höhe der übernommenen Kosten der Unter-
kunft in der Hansestadt Buxtehude seit dem 1.1.2016 für einen Singlehaushalt bei 482 €. Bei
einer angemessenen Wohnungsgröße von 50 m² entspräche dies einer Miete von
9,64 €/m². Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass es sich um eine Brutto-Kaltmiete
handelt, d.h. Zugaben für die Übernahme von kalten Nebenkosten (z.B. Wasser- und
Abfallgebühren) sind darin bereits enthalten.
Für eine Vergleichbarkeit von Bewilligungsmiete und Angebotsmieten am frei finanzierten
Markt, die in der Regel als Netto-Kaltmieten ausgewiesen sind, wird von den Kosten der
Unterkunft pauschal ein Wert für anfallende Nebenkosten abgezogen. Der Deutsche
Mieterbund weist anhand seiner Datenerhebungen für das Land Niedersachsen eine
27SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
durchschnittliche Höhe von 1,76 €/m² für „kalte“ Nebenkosten aus. Die nachfolgende
Tabelle gibt einen Überblick über die „bereinigten“ Kosten der Unterkunft, in deren Höhe
die Mietkosten für einen Transferleistungsempfänger übernommen werden.
Haushaltsgröße Angemessene Kosten der Unter- Kosten der Unter-
in Personen Wohnungsgröße kunft (brutto kalt) kunft (netto kalt*)
in m² €/m² €/m²
1 50 9,64 7,88
2 60 9,73 7,97
3 75 9,27 7,51
4 85 9,54 7,78
5 95 9,76 8,00
Tab. 5: Kosten der Unterkunft in Buxtehude
Quelle: Jobcenter Stade/DMB *von der Bruttokaltmiete wurden kalte Betriebskosten in Höhe von 1,76 €/m² abgezogen
Angebotsmieten am frei finanzierten Markt
Laut Stichtagsauswertungen der Datenbank des ImmobilienScout24 liegt die Durch-
schnittsmiete für eine Mietwohnung in Buxtehude im Jahr 2015 bei 7,90 €/m². Die Auswer-
tung nach Wohnungsgrößen zeigt deutlich, dass die durchschnittlichen Miethöhen nach
Wohnungsgrößen variieren. Während eine mittelgroße Wohnung (61-75 m² Wohnfläche)
für durchschnittlich 7,71 €/m² am Markt angeboten wird, werden für eine kleine Single-
wohnung (50 m² Wohnfläche) bereits 8,74 EUR/m² verlangt.
Wohnfläche Anteil am Gesamtangebot Angebotsmiete €/m²
bis 50 m² 11 % 8,74
51 bis 60 m² 6% 7,84
61 bis 75 m² 36 % 7,71
76 bis 85 m² 15 % 8,38
86 bis 95 m² 15 % 7,56
über 95 m² 17 % 7,60
Tab. 6:Angebotsmiete nach Wohnungsgröße
Quelle: ImmobilienScout24
28SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
Mietpreishöhen im Vergleich
Durch die Gegenüberstellung der Miethöhen wird Folgendes deutlich:
Die maximal übernommenen Kosten der Unterkunft sind höher als die zulässige Bewilli-
gungsmiete für eine neu gebaute geförderte Wohnung. Das heißt, dass mit dem Neubau
geförderter Wohnungen ein zusätzliches Wohnungsangebot für Transferleistungsemp-
fänger geschaffen würde.
Die übernommenen Kosten der Unterkunft liegen je nach Haushaltsgröße unterhalb der
Angebotsmieten am frei finanzierten Mietmarkt. Bis Ende des Jahres 2015 lag die durch-
schnittliche Höhe der übernommenen Kosten der Unterkunft noch bei 6,67 €/m² netto-
kalt und damit mehr als 1 €/m² unter den aktuellen Schwellenwerten. Durch die Anhe-
bung dieses Kostensatzes zu Beginn des Jahres 2016 haben sich Engpässe in der
Versorgungssituation am frei finanzierten Markt etwas entspannt. Je nach Haushalts-
größe bestehen jedoch weiterhin große Herausforderungen, eine angemessene frei
finanzierte Wohnung zu finden (insbesondere für Singles). Hinzu kommt, dass auch
Haushalte höherer Einkommensklassen frei finanzierte Wohnungen nachfragen und als
Mitkonkurrenten um Wohnungen von Vermietern häufig bevorzugt werden.
Die Bewilligungsmiete liegt weit unterhalb der vom Staat übernommenen Kosten der
Unterkunft. Dies hat zur Folge, dass die derzeitige Höhe der Bewilligungsmiete für Inves-
toren in Buxtehude keinen Anreiz bietet, für den Neubau von Mietwohnungen Landes-
wohnraumfördermittel in Anspruch zu nehmen und sich damit an die Bewilligungsmiete
von 5,60 bzw. 7,00 €/m² zu binden, wenn gleichzeitig die Miete einer freifinanzierten
Wohnung bis zu einer Höhe von 7,97 €/m² (2-Personenhaushalte) im Rahmen der
Übernahme von Kosten der Unterkunft getragen wird.
Kosten der Unterkunft Bewilligungs- Angebotsmiete
€/m² miete ImmobilienScout24
€/m² €/m²
8,74 8,38
7,88 7,97 7,78 7,84
7,00
5,6
Singles Paare Familien untere obere Singles Paare Familien
4 Einkom- Einkom- 4
Personen mens- mens- Personen
gruppe gruppe
Abb. 15: Mietpreishöhen im Vergleich
Quelle: Hansestadt Buxtehude; ImmobilienScout24, JobCenter Stade
29SCHULTEN STADT- UND RAUMENTWICKLUNG
Entwicklung preisgebundener Wohnungen
Der Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen belief sich im Jahr 2014 in der Hanse-
stadt Buxtehude auf 510 Wohnungen, das entspricht einem Anteil von ca. 2,5 Prozent am
gesamten Wohnungsbestand in der Stadt. Vergleichswerte aus anderen Kommunen in
Niedersachsen liegen dem Gutachter nicht vor. Zieht man als Benchmark jedoch die
Angaben der nordrhein-westfälischen Wohnungsmarktbeobachtung der NRWBank hinzu,
zeigt sich, dass ein Anteil von ca. 2,5 Prozent als sehr gering eingestuft werden kann.
Innerhalb der Jahre 2012 bis 2014 hat sich der preisgebundene Wohnungsbestand um ca.
22 Prozent verringert. Bis zum Jahr 2020 ist das Auslaufen der Bindungen bei weiteren ca.
30 Prozent der Wohnungen zu erwarten. Aufgrund der angespannten Marktlage sind für
einen Teil dieser Wohnungen Modernisierungsaktivitäten zu erwarten, die mit einer Anhe-
bung der Mietpreise einhergehen werden. Ähnliche Trends konnten die Marktexperten
bereits in der Vergangenheit bei ausgelaufenen Belegungsbindungen im Mietwohnungsbe-
stand beobachten.
Ein Neubau von gefördertem Wohnungsbestand hat in den vergangenen Jahren nicht
stattgefunden. Ausgelaufene Bindungen wurden demnach weder quantitativ kompensiert,
noch wurden neue Qualitäten (z.B. Barrierearmut oder heutige energetische Standards
betreffend) am preisgünstigen Markt geschaffen.
700
Anzahl preisgebundener Mietwohnungen
600
500
400
652
300
547
510
438
414
200
355
100
0
2012 2013 2014 2015 2016 2020
Abb. 16: Entwicklung preisgebundener Wohnungen
Quelle: Hansestadt Buxtehude
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