Invesco Real Estate Roundtable 2020 - e-fundresearch.com
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Invesco Real Estate
Roundtable 2020
Dieses Marketingdokument richtet sich ausschließlich an die Teilnehmer der Invesco Real Estate – Roundtable Veranstaltung im
Januar/Februar 2020 in Deutschland, Österreich und in der Schweiz. Eine Weitergabe an Endanleger ist nicht gestattet.
INVESCO REAL ESTATE
North America: Dallas – San Francisco – Newport Beach – New York – Atlanta
Europe: London – Paris – Munich – Prague – Madrid – Luxembourg – Warsaw – Milan
Asia Pacific: Hong Kong – Shanghai – Tokyo – Seoul – Singapore – Sydney – Beijing – Hyderabad
Invesco ist eine der weltweit führenden
unabhängigen Investmentgesellschaften
UK & Irland Kontinentaleuropa
Verwaltetes Vermögen von € 1,1 Billionen für
unsere Kunden weltweit
Wir haben eine einheitliche Unternehmens-
kultur mit einem breitem Angebot von
Investitionsmöglichkeiten, vereint durch
unseren gemeinsamen Anspruch: Investoren
weltweit bei der Erreichung ihrer finanziellen
Ziele zu unterstützen. US & Kanada Mittlerer Osten
▪ Spezialisierte Investmentteams verwalten
Anlagelösungen über verschiedene
Assetklassen, Investmentstile und Regionen.
▪ Mehr als 8.000 Mitarbeiter weltweit
▪ Kundennähe durch eine Präsenz in mehr als Asien Australien
25 Ländern weltweit
▪ Solide Finanzkennzahlen mit einem
Investmentgrade-Rating und einer starken
Bilanzstruktur
Quelle: Invesco Ltd.; Stand: 30. September 2019 und umfasst alle von Invesco beratenen, vertriebenen und beaufsichtigten Vermögenswerte.
2
Invesco Real Estate
€ 74,6 Mrd. verwaltetes Immobilienvermögen
534 Mitarbeiter weltweit; 21 Niederlassungen; 16 Länder
Listed Real Assets
— € 23,2 Mrd. verwaltetes Vermögen
— Seit 1988
Luxembourg
San London Warsaw Nordamerika - Direkte
Francisco New York
Paris Prague
Beijing Seoul Immobilienanlagen
Madrid Munich
Newport Atlanta Milan Shanghai
Tokyo — € 33,4 Mrd. verwaltetes Vermögen
Beach Dallas Hong Kong — Seit 1983
Hyderabad
Singapore Europa - Direkte Immobilienanlagen
— € 11,7 Mrd. verwaltetes Vermögen
— Seit 1996
Sydney
Asien – Direkte Immobilienanlagen
215Nordamerika
Nord-Amerika 151 Europa
Europa 125 Asien
Asien — € 6,4 Mrd. verwaltetes Vermögen
234 Mitarbeiter 161 Mitarbeiter 139 Mitarbeiter — Seit 2006
Quelle: Invesco Real Estate. Stand: 30. September 2019.
3
Invesco Real Estate – Roundtable
Agenda
1 Immobilienmarktausblick aus der Research-Perspektive
2 Europäische Wohnimmobilienstrategien
3 Globale Immobilieninvestments
Appendix
4
Immobilienmarktausblick aus der Researchperspektive
Globales Umfeld für Immobilieninvestments – H2 2019
Es ist eine Frage der Balance – strukturelle Offensive und zyklische
Defensive
Makro-Umfeld:
▪ Abschwächung: Das Wirtschaftswachstum hat sich wie
erwartet global abgeschwächt, bleibt aber ausreichend um
die Nachfrage nach Immobilien zu stützen.
▪ Lockerung: Viele Zentralbanken haben die Normalisierung
der Geldpolitik auf Eis gelegt; dies könnte den Kapitalzyklus
weiter verlängern.
▪ Preisniveaus: Die Renditeabstände zwischen Immobilien-
und langfristigen Staatsanleiherenditen erscheinen wieder
vergleichsweise attraktiv.
▪ Kurzfristige Risiken: Zahlreiche Risiken für den
Wirtschaftsausblick; die Möglichkeit politischer
Fehlentscheidungen die den Wachstumspfad beschädigen
könnten ist erheblich.
▪ Langfristige Trends: Technologie verändert die Muster der
Immobilienperformance bei Standorten, Sektoren und auf
Objektebene.
Umsetzung in Investitionsstrategien:
▪ Balance: Wir planen, eine defensive Haltung gegenüber
kurzfristigen zyklischen Risiken einzunehmen, aber bei
strukturellen Trends offensiv zu agieren.
▪ Diversifikation: Taktisch behalten wir in unseren globalen,
nicht gelisteten Core-Portfolios eine leichte Übergewichtung
bei Asien-Pazifik und eine leichte Untergewichtung bei
Europa bei.
Bild: Technologie dürfte auch zukünftig ein Schlüsseltreiber des Wirtschaftswachstums und damit auch ▪ Enger Fokus: Tech und Life Science-Industrien dürften
der Immobiliennachfrage bleiben.
Teilmarkt-Cluster mit wachsender Immobiliennachfrage
bilden.
▪ Große Bandbreite an Möglichkeiten: Teilbereiche wie
urbane Logistik, Self-Storage, Gesundheitsimmobilien oder
Hotels scheinen breit gestreut zu sein.
▪ Umsetzung auf Objektebene: Wir betonen den Ansatz der
Quelle: Invesco Real Estate; Stand: 30. September 2019. Bottom-Up-Objektselektion und die Werterhöhung durch
Umsetzung der Asset Management-Pläne.
6
Europäische Makro-Themen – H2 2019
Immobilien bieten Erträge in einem Umfeld geringen Wachstums
Zinsumfeld:
▪ Das europäische Zinsumfeld hat sich langfristig deutlich zum Negativeren verschoben.
▪ Das Ergebnis ist anhaltende Investorennachfrage nach Anlagen, die positive Erträge liefern.
Die Wachstumsprognosen wurden herabgesetzt, jedoch bleibt die Nachfrage nach Immobilien
robust:
▪ Die Arbeitslosigkeit ging zurück und das Unternehmensvertrauen bleibt in Europa auf soliden Niveaus.
▪ Mit Ausnahme des Einzelhandelssektors dürften die meisten Renditen in den kommenden drei Jahren
stabil bleiben.
Strukturelle Trends sind stabil und spiegeln sich im Preisniveau von Immobilien wider:
▪ E-Commerce treibt die Nachfrage nach Logistik an, allerdings legen Einzelhändler weniger Wert auf
stationäre Läden.
▪ Begrenztes Angebot an erstklassigen Büroflächen wird von der starken Nachfrage in den größeren
Büromärkten übertroffen.
Soziopolitische Bewegungen scheinen weiterhin zu erhöhten Risikoniveaus zu führen:
▪ Nationalistische Strömungen sehen in Europa mehr Zulauf, und isolationistische Strömungen riskieren
Handelskriege.
▪ Lokale politische Bewegungen agieren zunehmend gegen empfundene Ungerechtigkeit.
Die Nachfrage von Kapitalseite übertrifft das Angebot an erstklassigen Immobilien:
▪ In H1 2019 wurden USD 74 Mrd. für geschlossene Immobilienfonds eingesammelt, ein Ergebnis auf
Höhe von H1 2018.
▪ 52 % der Immobilieninvestoren fokussieren sich im Laufe der nächsten 12 Monate auf europäische
Objekte.
Quelle: Invesco Real Estate; Stand: 30. September 2019; Preqin, Stand: Juli 2019.
7
Taktische Allokation in europäische Immobilien – H2 2019
Positiver Ausblick für Logistik, Wohnen und Hotels
Büro: Teilmarkt- und objektspezifische Möglichkeiten; selektiv übergewichten
▪ Begrenzte Projektentwicklungstätigkeit und geringes Angebot an erstklassigen Flächen unterstützt die
Spitzenmieten.
▪ Es gibt Gelegenheiten, die zyklische Aufwärtsbewegung der Mieten in den meisten Märkten durch
Refurbishments zu nutzen.
▪ Vorsicht ist in Zweitstädten und an Randlagen angebracht.
▪ Bevorzugte Märkte: London, Paris und die deutschen Metropolen
Logistik: Der Rückenwind durch den E-Commerce treibt die Nachfrage an; übergewichten
▪ Wir fokussieren uns auf Schlüsselmärkte an Stadträndern, die durch hohe Bodenwerte unterlegt sind.
▪ Sorgfalt ist bei eher maßgeschneiderten Objekten nötig, welche in der Wiedervermietung schwierig sein
könnten.
▪ Bevorzugte Märkte: Niederlande, Norditalien und Schweden
Einzelhandel: E-Commerce als Treiber der veränderten Nachfrage; wir bleiben vorsichtig
▪ 1a-Ladeneinheiten mit Luxusausrichtung bleiben nachgefragt, da sie Markenerlebnisse bieten können.
▪ Wir planen die Exposition im Einzelhandel sowohl passiv als auch aktiv zu reduzieren bis die
Auswirkungen des E-Commerce klarer werden.
Wohnen: Angebotsknappheit in urbanisierenden Märkten
▪ Objekte von institutioneller Qualität bleiben knapp, vorfinanzierte Projektentwicklungen bieten die besten
Erträge.
▪ Mietwohnungen sind in Städten mit junger Bevölkerung stark nachgefragt.
▪ Bevorzugte Märkte: Der Südosten UKs, Niederlande, und Städte im Süden Deutschlands
Hotels: Begrenztes Angebot trifft auf anhaltendes Nachfragewachstum
▪ Wichtige Gateway Cities verzeichnen Ströme an Geschäftsreisenden und Touristen, die sich in RevPAR-
Wachstum niederschlagen
▪ Bevorzugte Märkte: Paris, Lissabon und München
Quelle: Invesco Real Estate; Stand: 30. September 2019.
8
Europäischer Renditeabstand
Die niedrigeren Zinsen haben zu höheren Spreads geführt
Abstand der Renditen traditioneller Immobiliensektoren ▪ Die aktuellen Renditeabstände
zu zehnjährigen Staatsanleihen (%) sowohl für Shopping Center als
auch Büros liegen in vielen
5 Märkten über der langfristigen +1
Standardabweichung.
4 ▪ Im Logistikbereich bewegen sich
die Renditeabstände näher am
3
langfristigen historischen
2 Mittelwert, was zu Teilen durch
die Verschiebung weg von der
1 historischen industriellen Nutzung
begründbar ist.
0 ▪ Die Veränderung der
London (City)
Barcelona
Berlin
Berlin
Barcelona
Berlin
London
Paris
Warsaw
Warsaw
Warsaw
Amsterdam
Amsterdam
Madrid
Paris (IdF)
Rotterdam
Stockholm
Madrid
Paris (CBD)
Stockholm
Madrid
Stockholm
Munich
Munich
Birmingham
Hamburg
London (WE)
Prague
Frankfurt
Frankfurt
Greater London
Paris (Rive Gauche) Zinslandschaft im Verlauf von H1
2019 führte zu einer deutlichen
Ausweitung des Spread, der hier
dargestellt ist.
▪ Nachdem die Zinsen
wahrscheinlich noch eine Weile
Industrial Office Retail niedrig bleiben dürften, sollten die
Range Q2 2019 Long-term avg. Renditeabstände deutlich
bleiben, was die Nachfrage nach
Immobilieninvestitionen weiter
stützt.
Anm.: Abkürzungen für Teilmärkte sind: Paris (CBD)=Paris Central Business District; Paris (IdF)=Paris Ile de France; London (WE)=London West End. Alle Renditen sind Nettoanfangsrenditen.
Der aktuelle Renditeabstand ist berechnet unter Einsatz der Spitzenimmobilienrenditen mit Stand Q2 2019 und den Staatsanleiherenditen mit Stand 30. Juni 2019. Einzelhandel sind Shopping
Center. Langfristiger Durchschnitt = 15 Jahre. Quelle: Invesco Real Estate, basierend auf Daten von CBRE, Macrobond und Oxford Economics, Stand August 2019.
9
Invesco Real Estate House View – Portal Sämtliche detailliertere Materialien unserer „Real Estate House View“ der einzelnen globalen Regionen, auch inklusive einzelner Länderübersichten können Sie unter folgendem Link abrufen: http://www.invesco.com/invesco-real-estate/h2-2019/ 10
Europäisches Immobilien: Gesamterträge
Wohnungssektor mit positivem Ergebnis in allen Jahren, bei
geringerer Volatilität
Europäische Immobilien-Gesamterträge nach Sektoren, 2001-2018 (%)
20
15
10
5
Percent
0
-5
-10
-15
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Office - Total Return Retail - Total Return Industrial - Total Return Residential - Total Return Hotel - Total Return
Quelle: Invesco Real Estate, basierend auf Daten von MSCI Multinational Intel, 3. Dezember 2019.
Basierend auf einer fixen Euro-Umrechnungsrate.
Basierend auf einer von MSCI geschätzten Marktgewichtung der europäischen Länder.
11Gesamterträge im Wohnungssektor nach Ländern
Einkommenserträge von 3-4 % in etablierten Märkten
Kapitalwachstum mit unterschiedlicher Zyklik, Nordeuropa zeigt sich
in den letzten Jahren als stark
Deutschland Niederlande UK
20 20 20
Average annual return %
Average annual return %
Average annual return %
15 15 15
10 10 10
5 5 5
0 0 0
1-year 3-year 5-year 10-year 1-year 3-year 5-year 10-year 1-year 3-year 5-year 10-year
Income Return Capital Growth Residual Income Return Capital Growth Residual Income Return Capital Growth Residual
Frankreich Dänemark Schweden
20 20 20
Average annual return %
Average annual return %
Average annual return %
15 15 15
10 10 10
5 5 5
0 0 0
1-year 3-year 5-year 10-year 1-year 3-year 5-year 10-year 1-year 3-year 5-year 10-year
Income Return Capital Growth Residual Income Return Capital Growth Residual Income Return Capital Growth Residual
Quelle: Invesco Real Estate, basierend auf Daten von MSCI Multinational Intel, 11. Oktober 2019. Basierend auf lokaler Währung, alle Objekte mit eingeschlossen.
12Europa: Institutionelles Transaktionsvolumen bei Wohnen
Deutlicher Zuwachs in den vergangenen Jahren
Hohe Liquidität in Schweden, den Niederlanden und nun auch Dänemark
Europa: Transaktionsvolumen im Wohnbereich, Europa: Transaktionsvolumen im Wohnbereich pro
2007-Q3 2019p Kopf in ausgewählten Märkten, 2007-Q3 2019p
60 500
€ bn
450
50
400
€ per inhabitant p.a.
350
40
300
30 250
200
20
150
100
10
50
- -
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Q1-Q3 2019p
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Q1-Q3 2019p
Germany UK France
Italy Spain Netherlands
Sweden Denmark Central Europe Germany UK France Italy
other avg. Spain Netherlands Sweden Denmark
Anm.: Transaktionen >USD 10 Mio. sind eingeschlossen. Einwohnerzahl mit Stand 1. Januar eines jeden Jahres wurde eingesetzt.
Quelle: Invesco Real Estate, basierend auf Daten von Real Capital Analytics und Eurostat, 2. Oktober 2019. p=vorläufig.
13Transaktionsvolumina im Sektor Wohnen: Forward Fundings
Forward Fundings repräsentieren einen wesentlichen Teil der Aktivität
Europa Deutschland UK
60 35% 25 30% 9 60%
€ bn
€ bn
€ bn
8
50 30% 25% 50%
20 7
25%
40 20% 6 40%
15
20% 5
30 15% 30%
15% 4
10
20 10% 3 20%
10%
5 2
10 5% 5% 10%
1
- 0% - 0% - 0%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019 YTD
2019 YTD
2019 YTD
Forward Funding Forward Funding Forward Funding
Standing Investment Standing Investment Standing Investment
Fwd Funding Share (%) Fwd Funding Share (%) Fwd Funding Share (%)
Anm.: Wohnungen ohne Studentisches Wohnen sind dargestellt. Minimale Transaktionsgröße € 5 Mio.
Quelle: Real Capital Analytics, 3. Dezember 2019.
14Europa: Spitzenrenditen im Wohnbereich
Modernes, erstklassiges Wohnprodukt mit niedrigen Anfangsrenditen
Spitzenrenditen von Mehrfamilienhäusern, Studentischem Wohnen und Büros im Vergleich, Q2 2019
7,0%
6,0%
Prime net yields (%)
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
France
Spain
Sweden
UK*
Netherlands
Germany
Norway
Finland
Poland
Italy
Denmark
Ireland
Multifamily - Prime net yields Student housing - prime net yields Office - prime net yields
Quellen: Für Mehrfamilienhäuser und Studentischem Wohnen: Savills, September 2019 (*UK: gemischter landesweiter Durchschnitt) / für Büros: Invesco Real Estate, basierend auf Zahlen
von CBRE, Q2 2019 (*UK: Durchschnitt für die abgedeckten Märkte).
15Paneuropäische Investments im Wohnungssektor
Markttreiber
Urbanes
Wachsende
Bevölkerungs- und Beachtung der
Angebotsdefizit Nachfrage nach
Haushalts- Erschwinglichkeit
Mietwohnungen
wachstum
Die Marktgrundlagen sind stark und sollten zu positiver Outperformance und zu einer
Chance für institutionelle Investments führen
Quelle: Invesco Real Estate.
16Europa: Wohnungsfertigstellungen
Die Niveaus der Jahre vor der Finanzkrise wurden nicht wieder erreicht
EU28: Absolute Zahl an Wohnungsfertigstellungen pro Jahr
800 4000
700 3500
Housing completions (`000)
600 3000
500 2500
400 2000
300 1500
200 1000
100 500
0 0
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
EU28 (RHS) Germany UK France Italy Spain Netherlands Sweden Denmark Central Europe
Quelle: EZB, November 2019.
17Europa: Wohnungsbaugenehmigungen pro Einwohner
Sehr niedrige Entwicklungsaktivität in Südeuropa hält an
Wohnungsbaugenehmigungen pro 1.000 Einwohner auf Länderebene
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Germany UK France Italy Spain Netherlands Sweden Denmark
Anm.: Bevölkerungsstand zum 1. Januar eines jeden Jahres; für UK wurden die Baubeginne anstatt der Genehmigungen eingesetzt.
Quelle: EMF Hypostat und Eurostat, September 2019.
1819
-1,0
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
-0,5
EU - EU28
AT130 - Wien (Vienna)
BE100 - Arr. de Bruxelles-Capitale (Brussels)
BE211 - Arr. Antwerpen
CZ010 - Hlavní mesto Praha (Prague)
DE111 - Stuttgart, Stadtkreis
DE212 - München, Kreisfreie Stadt (Munich)
Quelle: Oxford Economics, Oktober 2019.
DE300 - Berlin
DE501 - Bremen, Kreisfreie Stadt
DE600 - Hamburg
mit höherem Wachstum
DE712 - Frankfurt am Main, Kreisfreie Stadt
DEA11 - Düsseldorf, Kreisfreie Stadt
DK011 - Byen København (Copenhagen)
ES300 - Madrid
ES511 - Barcelona
Population - avg. annual change 2018e-2030f
ES523 - Valencia / València
FI1B1 - Helsinki-Uusimaa
FR101+FR105 - Paris
FRK26 - Rhône
FRL03 - Alpes-Maritimes
HU110 - Budapest
Europa: Entwicklung der Haushaltszahlen
IE061 - Dublin
München, Frankfurt, Stuttgart, Edinburgh, Amsterdam
ITC4C - Milano
ITF33 - Napoli
ITI43 - Roma
NL329 - Groot-Amsterdam
NL33C - Groot-Rijnmond
NO011 - Oslo
Europa: Entwicklung der Haushaltszahlen, 2000-2030f (durchschn. Veränd. in % pro Jahr)
PL911 - Miasto Warszawa
Households - avg. annual change 2018e-2030f
PT170 - Área Metropolitana de Lisboa (includes…
SE110 - Stockholms län
SE224 - Skåne län (includes Malmo)
SE232 - Västra Götalands län (includes…
Starke Wachstumsprognosen für Städte wie London, Kopenhagen, Stockholm,
Singularisierung treibt die Zahl städtischer Haushalte; größere Städte
UKI3+UKI4 - Inner London
UKD33 - Manchester
UKM75 - Edinburgh, City ofEuropa: Besitzverhältnisse von Haushalten
Große Unterschiede bei den Eigentumsquoten zwischen Ländern
Europa: Wohnbesitzverhältnisse der Bevölkerung, 2018 ggü. 2007
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2018
2007
2018
2010
2018
2005
2018
2007
2018
2007
2018
2007
2018
2007
2018
2007
2018
2007
2018
2007
2018
2007
2018
2007
2018
2007
2018
2007
2007
2018
2007
2018
EU27 SwitzerlandGermany Austria Denmark Sweden France UK Netherlands Ireland Italy Belgium Portugal Spain Czechia Poland
Owner, with mortgage or loan Owner, no outstanding mortgage or housing loan Tenant, rent at market price Tenant, rent at reduced price or free
Länder mit niedrigeren Eigentümerquoten bieten klassischerweise größere,
marktbasierte Mietmärkte
Anm.: Deutschland: Jahreswert von 2005 anstatt 2007 eingesetzt; Schweiz: 2010 anstatt 2007. EU27: Europäische Union ohne Kroatien
Datenquelle: Eurostat, November 2019 (Datenstand 2018).
20Europa: Einschätzungen zum Wohnsektor
Erschwinglichkeit von Wohneigentum wird zunehmend wichtig
„Wurde es seit 2015 für Ersterwerber schwieriger, auf „Wie einfach oder schwierig empfinden sie es, ihren
dem Immobilienmarkt ein Haus zu kaufen?” Baukredit oder die Miete jeden Monat zu bezahlen?”
Anteil der „zustimmt” oder „stark zustimmt” Anteil der mit „schwierig” oder “sehr schwierig” antwortete
90% 40%
80% 35%
70%
30%
60%
25%
50%
20%
40%
15%
30%
20% 10%
10% 5%
0% 0%
Poland
Germany
Czech Rep.
Italy
Belgium
UK
Netherlands
France
Austria
Spain
European consumer
European consumer
Germany
Poland
Czech Rep.
UK
Belgium
Italy
Netherlands
Spain
France
Austria
European consumer
Quelle: ING Homes & Mortgages, September 2018 (n=14.725/ n=8.634).
21Ausstattungsmerkmale von Wohnimmobilien
Mieterwünsche als Schlüsselelemente, wobei auch die
Zukunftsfähigkeit eines Objekts im Fokus stehen muss
Welche der folgenden Elemente sind für Personen Welche der folgenden Kriterien halten Sie für attraktive
wesentlich wenn sie sich mit ihrem nächsten Umzug Elemente, die Sie in den nächsten fünf Jahren in ihre
beschäftigen? Wohnumgebung integrieren möchten?
0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
Nähe zu den Verkehrsverbindungen Superschnelles Internet
Restaurants/Einkaufsmöglichkeiten Ladepunkte für Elektrofahrzeuge
Nähe zum Arbeitsort Schließfächer für Lieferungen
Sicherheit und Schutz Smart Home
Außenbereich Sichere Fahrradaufbewahrung
Kabellose Ladeeinrichtungen für Geräte
Gemeinschaftsräume
Mobile App zur Raumsteuerung
Geräumiger Küchenbereich
Co-Working Space
Geräumiger Wohnraum
Fitnessstudio/Yogastudio
Gestaltung des Innen-/Außenbereichs
Kinder-Betreuungseinrichtungen
Recyclinganlagen und Energieeffizienz
Bluetooth-Hausttürschlüssel
Internetleistung
In-Room-Technologien
Integriertes Dienstleistungsangebot
Schlaffördernde Beleuchtung
Pkw-Stellplatz/Anlagen
Kleingartenanlagen
Nähe der Familie Verschiebbare oder versenkbare Wände
Geräumiges Hauptschlafzimmer Schwimmbad
Freizeiteinrichtungen in der Anlage Kino
Erlaubnis, Haustiere zu halten Keine sind zutreffend
Immobiliensektor Verbraucher Immobiliensektor Verbraucher
Quelle: CMS, Urban Being - The Future of City Living and the European ‚Beds Sector‘, 2019 (n=6.466 Verbraucher in 6 europäischen Städten, plus 206 globale Immobilien-Professionals).
22Wohnimmobilien 23
Invesco Real Estate - Europäische “Living”-Strategie
Warum sollte man sich heute mit Wohninvestments beschäftigen?
Relativ niedrige
Assetklasse mit Stabile Wachsender
Korrelation
starker Performance Einkommenserträge institutioneller
mit anderen
Immobiliensektoren in Investmentmarkt
der EU
Angebots-Nachfrage-Strukturen ermöglichen Investitionschancen unter Beachtung lokaler
Marktgegebenheiten und –erfordernisse
Quelle: Invesco Real Estate.
24IRE: Weltweite Erfolgsbilanz von Wohnimmobilien
Erfahrung am Erfahrung am asiatischen Erfahrung am europäischen
US-Wohnungsmarkt Wohnungsmarkt Wohnungsmarkt
€ 18,4 Mrd. € 1,5 Mrd. € 2,2 Mrd.
408 Investments 24 Investments 33 Investments
Aktuell verwaltet Aktuell verwaltet Aktuell zugesichert
▪ € 9,6 Mrd. ▪ € 405 Mio. ▪ € 2,2 Mrd.
▪ 124 Investments (41.580 Einheiten) ▪ 12 Investments (1.215 Einheiten) ▪ 33 Investments (6.118 Einheiten)
Verkauft Verkauft ▪ Forward Funding-Entwicklungen
▪ € 8,8 Mrd. ▪ € 1,1 Mrd. ▪ Investments in Deutschland, UK,
Spanien, Niederlande, Irland, Dänemark
▪ 284 Investments (82.276 Einheiten) ▪ 12 Investments (4.054 Einheiten)
und der Tschechischen Republik
Weltweite Expertise, lokale Umsetzung
Quelle: Invesco Real Estate, Stand 30. Juni 2019. IRE = Invesco Real Estate.
Die Fotos zeigen gekaufte Immobilien gekauft von Invesco Real Estate.
25IRE: Europäische Wohnerfahrung
Ausbau des Portfolios
Europäisches Wohnen | 2014 Europäisches Wohnen | 2019
€ 165 Mio. € 2,2 Mrd.
2 Investments | 485 Einheiten 33 Investments | 6.118 Einheiten
Start des europäischen Wohnprogramms von IRE im Jahr 2013, mit Mitte 2019 umfasst unser Portfolio inzwischen 33 Investments mit
Forward Fundings von Projektentwicklungen in Frankfurt und 6.118 Wohneinheiten in 7 Ländern
Dresden
Quelle: Invesco Real Estate, Stand 30. Juni 2019.
26IRE: Europäische “Living” Strategie
Übersicht
Unsere Strategie: Schaffung eines diversifizierten
9 europäischen Wohnportfolios mittels “Built-to-Rent”-
primäre Zielmärkte1 Transaktionen in europäischen Städten mit starker
Demographie
Aktives
Identifizieren Investieren Management
30-40 % ▪ Identifikation von ▪ Investition und Management ▪ Aufvermietung und
Fremdfinanzierungsquote Grundstücken mit voller des Eigenkapitals Stabilisierung der Assets
auf Fondsebene Fix broken Manufacture Exploit
planungsrechtlicher ▪ Strukturierung und ▪ Maximierung der Miete,
Genehmigung core core inefficiency
Verwaltung des Minimierung der Kosten
▪ Underwriting der Fremdkapitals ▪ Aktiver
Investitionspipeline ▪ Überwachung der Managementansatz zur
Projektentwicklung Erzeugung zusätzlicher
▪ Nutzung des lokalen
▪ Kein Baukostenrisiko Nettomieterträge
Netzwerks von
Offene Projektentwicklern ▪ Erreichung hoher
Laufzeit Nachhaltigkeitsstandards
Quelle: Invesco Real Estate, Stand 31. Dezember 2019. 1 Deutschland, Österreich, Niederlande, Dänemark, Italien, Polen, Tschechien, Spanien, Frankreich.
Die Angaben können sich ändern.
27IRE: Europäische “Living” Strategie
Primäre Zielmärkte
▪ Etablierte Mietwohnungsmärkte Reife institutionelle Mietwohnungsmärkte
Identifikation von opportunistischen/value Entstehende institutionelle Mietwohnungsmärkte
Länder in denen IRE bereits aktiv
add-Investitionsmöglichkeiten zur am Wohnungsmarkt investiert ist
Steigerung der Einkommenserträge und
für Kapitalwachstum (Refurbishments,
Repositionierungen).
▪ “Neuentstehende“
Mietwohnungsmärkte
Identifikation von “Built-to-Rent”
Investitionsmöglichkeiten um hohe
Einkommenserträge mit modernem
Bestand in diesen Märkten zu entwickeln,
wo die Eigentümerquoten hoch und die
institutionelle Transaktionsaktivität bisher
gering war.
▪ Plattform zur Umsetzung:
Fokus auf neun kontinentaleuropäische
Märkte1 in denen die lokalen Invesco-
Teams eine Informations-, Beschaffungs-
und Umsetzungsplattform sowie Zugang
zu erfahrenen lokalen Partnern bieten.
Diverses Universum an Wohnprodukten &
1 Deutschland, Österreich, Niederlande, Dänemark, Italien, Polen, Tschechien, Spanien, Frankreich.
28 Quelle: Invesco Real Estate, Stand 31. Dezember 2019. Nur zur Illustration. Die Angaben können sich ändern.
Standorten in EuropaIRE: Europäische “Living” Strategie
Investmentuniversum
Anhaltende Trends im Wohnsektor:
Urbanisierung, Leistbarkeit, Singularisierung, spezialisierte Nutzungen,
Veränderungen der Lebensstile, Angebotsdefizit, neue Technologien
Weiteres ▪ Traditionelle Eigentümermärkte ▪ “Neu-entstehende Märkte” entwickeln sich
Wachstum des vom Eigentums zum Mietmarkt
Mietwohnungs-
sektors ▪ Etablierte Mietwohnungsmärkte ▪ Anhaltend hohe Nachfrage
Sich verändernde ▪ Alter Bestand ▪ Erfüllt nicht aktuelle und zukünftige
Nachfragestruktur Anforderungen
▪ Moderne, kosteneffiziente Einheiten ▪ Chance für Mietwachstum (Leistbarkeit)
Notwendigkeit für ▪ Fertigstellungen / Angebot ▪ Erfüllt die Nachfrage nicht (Qualität/ESG
neue Produkte und Quantität)
aufgrund eines
Angebotsdefizits ▪ Knappes Angebot am Investmentmarkt ▪ Wettbewerb um Produkt
Quelle: Invesco Real Estate, Stand 30. September 2019. Die Angaben können sich ändern.
29Investmentbeispiel: Mainwald
Wohnen/MicroApartments | Frankfurt, Deutschland
Transaktionshighlights
▪ Eine Forward-Funding-Möglichkeit in eine brandneue Wohnanlage, ideal
gelegen in Niederrad, Frankfurt, mit guter Nahversorgung und exzellenter
Verkehrsanbindung zum CBD und Flughafen (beide 15 Minuten)
▪ Bei der Fertigstellung Ende 2020 wird das Asset aus 509 Mieteinheiten
auf 22.600 m2 Mietfläche bestehen: 321 "möblierte Mikrowohnungen" und
188 "Mietwohnungen",
▪ Möglichkeit zur Nutzung von Skaleneffekten und langfristiges NOI
Wachstum
▪ Mietwachstumspotential im Frankfurter Mietmarkt
Objektdaten
Wohneinheiten 509
Progn. Stabilisierungsdatum Q3 2021
Ankaufspreis (netto) € 138,4 Mio.
Anfangsrendite 4%
Verkauspreis pro m2 ca. € 6.000,-
Progn. Cash-on-Cash Rendite (BF) 4,75 %
10 Jahre IRR (gehebelt, BF) ca. 7 %
Quelle: Invesco Real Estate; Stand: Stand: 30. September 2019. IRE hat die Erlaubnis, diese Bilder zu verwenden.
Auf dem Foto ist eine IRE-Investitionen dargestellt.
30Pipeline: Project SeiMilano
Wohnen | Mailand, Italien
Transaktionshighlights
▪ Wohnungsentwicklung mit 52.629 m2 nahe des historischen Stadtkerns,
nahe der Metro-Station Bisceglie (15 Minuten zum Duomo).
▪ Teil eines größeren Regenerationsprojekts (150.000 m2) mit weiteren
Wohnprojekten (im Bau), Büros (gekauft von Orion) und einem großen
öffentlichen Park.
▪ Das Objekt wird aus 585 Wohneinheiten und Garagen bestehen.
50% mit “erschwinglichen” Mieten (15 %-20 % unter der freien
Marktmiete) bis 2028. Starke Nachfrage nach Mietwohnungsprodukt in
Mailand zu nachhaltigen Mietniveaus.
▪ Zusammenarbeit mit einem bekannten, spezialisierten Wohnentwickler
namens “Borio Mangiarotti” (der sich kürzlich mit Varde verpartnert hat).
▪ Das Objekt wird unter einem Festpreisvertrag (“lump sum”) errichtet.
Objektdaten
Wohneinheiten 585
Progn. Stabilisierungsdatum Q1 2025
Ankaufspreis (netto) € 136,5 Mio.
Anfangsrendite 4,0 %
Verkauspreis pro m2 (Wohnen) € 2.595
Verkaufspreis pro Einheit (Wohnen) € 233.000
Progn. Cash-on-Cash Rendite (BF) 5,3 % p.a.
10 Jahre IRR (gehebelt, BF) ca. 7,5 %
Quelle: Invesco Real Estate; Stand: Stand: 30. September 2019. IRE hat die Erlaubnis, diese Bilder zu verwenden.
Auf dem Foto ist eine IRE-Investitionen dargestellt.
31Pipeline: Project SeiMilano
Wohnen | Mailand, Italien
Standort
Sei Milano befindet sich innerhalb der
Stadtgrenzen Mailands, umgeben von
den Stadtteilen Lorenteggio, Forze
Armate und Giambellino
▪ Das Areal ist einige Meter von der
U-Bahnstation “Bisceglie” entfernt
– Linie 1 Rot (M1) – in 15 Minuten
Fahrdistanz von der U-Bahnstation
“Duomo” im historischen Stadtkern
▪ Der Hauptbahnhof ist direkt mit der
Ubahn erreichbar
▪ Direkter Zugang zur Ringstraße –
Tangenziale Ovest – durch die Via
Parri
▪ 12 unterschiedliche Buslinien
bedienen das Umfeld
▪ Entfernung vom Flughafen sind 36
km nach Mailand-Linate (ca. 35
Min mit dem PKW) und 50 km nach
Mailand-Malpensa (ca. 45 Min mit
dem PKW)
Quelle: Invesco Real Estate; Stand: Stand: 30. September 2019. IRE hat die Erlaubnis, diese Bilder zu verwenden.
Auf dem Foto ist eine IRE-Investitionen dargestellt.
32Pipeline: Nobelholmen, Engholmen
Wohnen | Kopenhagen, Dänemark
Transaktionshighlights
▪ Risikoarmes, schlüsselfertiges Entwicklungsprojekt am Kopenhagener
Hafen mit einem einzigartigen Umfeld an Kanälen, das Objekt besteht aus
193 Einheiten mit Parkmöglichkeiten.
▪ Aktuell im Bau und wird schlüsselfertig in Q4 2020 fertig
▪ “Sauberes” Forward Commitment, d.h. kein Forward Funding, kein
Entwicklungsrisiko, kein Baurisiko.
▪ Begrenzter Wettbewerb bei Mietwohnungen am Mikrostandort
(Engholmen) da der Großteil an Eigennutzer veräußert wird.
▪ Hohe Qualität des Cash Flow aufgrund der langfristigen Nachfrage nach
Wohnraum in Kopenhagen.
▪ Örtliche Infrastruktureinrichtungen schließen eine Metro-Station und ein
Einkaufszentrum mit ein, zudem wird bald ein neuer IKEA errichtet.
Objektdaten
Wohneinheiten 193
Progn. Stabilisierungsdatum Q3 2021
Ankaufspreis (netto) € 100,0 Mio.
Anfangsrendite 3,9 %
Verkauspreis pro m2 (Wohnen) € 5.553
Verkaufspreis pro Einheit (Wohnen) € 518.000
Progn. Cash-on-Cash Rendite (BF) 5,0 % p.a.
10 Jahre IRR (gehebelt, BF) ca. 7 %
Quelle: Invesco Real Estate; Stand: Stand: 30. September 2019. IRE hat die Erlaubnis, diese Bilder zu verwenden.
Auf dem Foto ist eine IRE-Investitionen dargestellt.
33Pipeline: Nobelholmen, Engholmen
Wohnen | Kopenhagen, Dänemark
Standort
Nobelholmen ist innerhalb der
Stadtgrenzen von Kopenhagen
gelegen, im nördlichen Teil des
“Sydhavnen“ (Südhafen)-Areals der
Stadt
▪ Die S-Bahnstation Dybbølsbro
befindet sich fußläufig von dem
Objekt, was eine gute Anbindung
an das dichte ÖPNV-Netz der
Stadt garantiert.
▪ Zusätzlich ist die Eröffnung in
2024 von zwei neuen Metro-
Stationen in einer Entfernung von
250 und 450 Metern vom Objekt
geplant, dies wird die Anbindung
noch weiter verbessern.
Quelle: Invesco Real Estate; Stand: Stand: 30. September 2019. IRE hat die Erlaubnis, diese Bilder zu verwenden.
Auf dem Foto ist eine IRE-Investitionen dargestellt.
34IRE: Europäische “Living” Strategie
Marktdynamiken und Chancen
▪ Fortsetzung der Strategie: Diversifizierte paneuropäische Wohnstrategie, nachdem die
vorangegangenen länderspezifischen Fonds voll investiert bzw. teilweise bereits erfolgreich
realisiert wurden
Angebot ▪ Offene Laufzeit
▪ Zielrenditen: 7 % – 9 % IRR (brutto)
und Ausschüttungsrendite (stabilisiert; brutto) von 4 % p.a.
▪ Größe: Anfangskapital von € 300 Mio. mit 4 0% LTV; € 400-500 Mio. GAV (nach 2 Jahren)
▪ Fokus auf Märkte mit starker Demographie: Konzentration auf Märkte und Städte die von
Urbanisierungstrends unter Berücksichtigung der Hauspreisentwicklungen profitieren
▪ Fokus auf “schlüsselfertige” neue Wohnentwicklungen: Früher Einstieg in neue
Wohnentwicklungen in starken Mikrolagen; auch Berücksichtigungen von “operativen”
Strategie
Modellen mit zusätzlichen Dienstleistungen und alternativen Nutzungen wie Mikro-Apartments
und Studentisches Wohnen
▪ Fokus auf Nachhaltigkeit: Nachhaltige Nutzung, Qualität und Energieeffizienz –
Nachhaltigkeitszertifikate erhöhen die Attraktivität für Mieter
▪ Teamstärke: Beschaffungs- und Umsetzungsvorteil durch 52 Investmentprofis in 8 lokalen
Niederlassungen mit einem breit aufgestellten Netzwerk von operativen Partnern/Maklern
Stärken der ▪ Informationsvorteile: Die europäische Wohnplattform umfasst 33 Objekte in 7 Ländern mit
Plattform insgesamt 6.118 Einheiten
▪ Netzwerk lokaler Projektentwicklungspartner: Etabliertes Netzwerk lokaler
Projektentwicklungspartner in allen primären Zielmärkten
Quelle: Invesco Real Estate, Stand: 31. Dezember 2019.
35Globale Immobilieninvestments
GREF bietet Zugang zu qualitativ hochwertigen Objekten auf
der ganzen Welt
Safeway Pleasanton Gateway Ma’ Ro
Retail | San Francisco Bay Area, USA Mixed Use | Frankfurt, Germany
Williams Tower 321 Exhibition Street
Office | Houston, USA Office | Melbourne, Australia
Digital Gate IE Logistics
Office | Tokyo, Japan Industrial | Southern California, USA
Instrata Gramercy Diver City Serrano 53 Neue Hopfenpost
Apartment | New York City, USA Office | Tokyo, Japan Retail | Madrid, Spain Mixed Use | Munich, Germany
Bilder zeigen Investments der offenen Strategien von Invesco Real Estate. Performance war kein Auswahlkriterium und die Fotos dienen nur zur Veranschaulichung und stellen keine
Anlageberatung oder Empfehlung dar. Quelle: Invesco Real Estate zum 30. September 2019. GREF = Invesco Global Real Estate Fund.
37Struktur: Invesco Global Real Estate Fund (GREF)
GREF bietet Investitionen in die offenen regionalen Direkt-Immobilienstrategien von Invesco an
und, um Liquidität bereitzustellen, in die Global Income Real Estate Securities Strategie von
Invesco.
INVESTOREN
Invesco Global Real Estate Fund
G R E F
70 %* 30 %*
COMMERCIAL REAL ESTATE LIQUID ASSETS
EUROPE UNITED STATES ASIA PACIFIC CASH & OTHER SECURITIES REAL ESTATE SECURITIES
Die Allokation an GDRE (Invesco Global Direct Real Estate Fund), Global Income Securities und Liquidität stellen eine neutrale Gewichtung dar. Die tatsächliche Allokation variiert je nach
Zeichnung und Rücknahme.*GREF wird in der Regel 70 % in Direct Real Estate Strategien, 25 % in Listed Real Estate Strategien und 5 % in Cash investieren. Zu jedem Zeitpunkt der
Zeichnung, Rücknahme und/oder Änderung der Bewertung kann sich die Allokation ändern.
38Invesco Global Real Estate Fund (GREF)
Unmittelbarer Zugang zu einem hochwertigen globalen
Immobilienportfolio
Top 20 | Standorte
Portfoliogröße
USD 24 Mrd.
193 15 5
Objekte Länder Investmentsektoren
GREF zielt darauf ab,
119 50-60 % globale Immobilien täglich
2.005 Mio. USD
Performance aus
laufenden
Mieter durch. Objektgröße Einkommen mit Liquidität zu versorgen.
39 Quelle: Invesco Real Estate berichtet zum 30. September 2019. Werte für die Europa-Strategie umgerechnet auf 1,0900000000 €/USD.Warum in Invesco Global Real Estate Fund (GREF) investieren?
Stabilität Einkommen
Invesco
Global Real Estate Fund 50-60 % Performance
Geringe Volatilität im Vergleich zu aus laufenden Einkommen
zu gelisteten Anlagen
Niedrige Korrelationen Direkte Immobilieninvestments
börsentäglich handelbar
USD 24 Mrd. Portfolio,193 Objekte, 15
Länder, verwaltet durch 21
Niederlassungen
Diversifiziert Fokus auf qualitativ-hochwertige
durch gelistete Anlagen direkte Immobilenanlagen
Quelle: Invesco Real Estate, Stand 30. September 2019. Nur zur Illustration. Die Angaben können sich ändern.
40Invesco Global Real Estate Fund (GREF)
Zugrundeliegendes direktes Immobilienportfolio
Länderüberblick
▪ US
n 43.9%
▪ Australia
n 9.1%
▪ France
n 6.9%
▪ Japan
n 6.9%
▪ Germany
n 6.2%
▪ South
n Korea 4.6%
▪ Spain
n 4.0%
▪ Poland
n 3.9%
▪ China
n 3.0%
▪ New
n Zealand 2.5%
▪ Other
n markets 9.1%
Top-Märkte
Paris, France
Kein Einzelmarkt
Tokyo, Japan
SF Bay Area, US
Seoul Area, South Korea
repräsentiert mehr als
Los Angeles Area, US
Dallas, US
Houston, US
10 % des direkten
Melbourne, Australia
Seattle, US
Boston, US
Immobilien-
Spanish Regional Cities, Spain
Industrial , Germany
Denver, US
engagements des
Shanghai, China
Auckland, New Zealand Office Retail Apartments Industrial Fonds.
0% 2% 4% 6% 8% 10%
Portfolio Zusammenfassung: Gewichtung von 40 % USA (25 % Core, 15 % Income), 30 % Europa und 30 % Asien-Pazifik. Zielbereich basierend auf aktuellen strategischen Bereichen der
zugrunde liegenden Fonds und unterliegen Änderungen. Quelle: Invesco Real Estate ; Stand: 30. September 2019. Werte für europäische Strategien berechnet auf Basis von folgendem
Wechselkurs 1,090000 USD/€. Die Allokation kann sich ohne vorherige Ankündigung ändern.
41Performance der zugrundeliegenen Strategien
Stand: 30. September 2019
▪ Jede zugrundeliegenden Strategie hat ihr Benchmark-/Gesamtrenditeziel seit Auflage übertroffen
Angaben in USD mit Ausnahme für Europa Core und MSCI-PEPFI, diese sind in Euros aufgelistet
16,00
Jährliche Performance
seit Auflegung (%)
12,00
5,69
8,00 5,69
4,38 5,11
4,38 1,64 3,10 2,35 5,11
3,10 2,36
1,64 1,21
4,00 1,21
6,65 5,71
4,80 3,98 5,30 5,03 4,23 5,28 4,36 4,64 3,77
4,06 4,46 3,43
0,00 Netto
Netto
Netto
Netto
Brutto
Brutto
Brutto
Brutto
NFI-ODCE Netto
NFI-ODCE Netto
MSCI-PEPFI Netto
NFI-ODCE Brutto
NFI-ODCE Brutto
MSCI-PEPFI Brutto
Wertänderungsrendite
Ertragsrendite
Zugrundeliegende Strategie Asia Core Europe Core US Core US Income
Seit Auflage Bruttorendite (%)1 9,38 7,00 8,25 12,62
Seit Auflage Nettorendite (%) 8,53 5,75 7,43 11,65
Benchmark2 Gesamtrenditeziel MSCI-PEPFI3 NFI-ODCE NFI-ODCE
Seit Auflage Bruttorendite (%)1 9,00 – 11,00 5,71 7,73 9,94
1) Auflagedaten sind wie folgt: U.S. Core – 30.09.2004, Europe Core – 1. 08.2008, Asia Core – 18.02.2014 und U.S. Income– 26.11.2013.
2) Benchmarks definiert wie folgt; Asia Core – Gesamtrenditeziel von 9-11% (Bruttogesamtrendite), Europa Core – Gesamtrenditeziel von 6,0% netto. Der IPD-PEPFI-Index wird
nur zu Referenzzwecken verwendet und ist kein formaler Maßstab für die Europa-Core Strategie. US Core – Übertrifft NCREIF Fund Index – Open End Diversified Core Equity
Index (NFI-ODCE) über einen langfristigen Zeitraum. US Income – Übertrifft den NFI ODCE Index Income Return um 200 bis 250 bps und entspricht bzw. übertrifft langfristig
ODCE.
3) MSCI-PEPFI seit Auflage sind auf Basis von Q3 2017, da noch keine aktuellen MSCI PEPFI Daten veröffentlicht wurden. IPD PEPFI Bruttorendite unter Annahme von IRE.
Die Performancedaten dienen lediglich der Veranschaulichung und sollten nicht als tatsächliche Renditen herangezogen werden. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist keine
Garantie für künftige Entwicklungen. Nettogebühren basieren auf den tatsächlichen Gebühren, die aktuellen Anlegern für diese Strategien berechnet wurden. Künftige Gebühren
können abweichen und sind abhängig von der Investmentgröße. Die derzeit gewichtete durchschnittlich jährliche Gebühr entspricht: US Core – c.85 bps; US Income – c.95 bps;
42 Europe Core – c.135 bps; Asia Core – c.95 bps.tVia Broletto
Büro | Mailand, Italien
Investmenthighlights
▪ In der Nähe des Piazza Cordusio, einem etablierten Bürostandort im
historischen CBD von Mailand.
▪ Möglichkeit zur Schaffung von “Grade A” Büroflächen durch eine groß
angelegte Modernisierung.
Objektdaten
Kaufpreis € 34,0 Mio.
Aktuelle Bewertung € 92,6 Mio.
Objektgröße 7.898 m2
Quelle: Invesco Real Estate; Stand: 30. September 2019. IRE hat die Erlaubnis, diese Bilder zu verwenden.
*basierend auf einer Haltedauer von 10 Jahren. Nur zur Illustration.
43Majestar City (Tower 1)
Südkorea Büro | Seoul, Südkorea
Transaktionshighlights (Closed: 3Q 2017)
▪ Eine seltene Möglichkeit für den Kauf eines völlig neuen Bürogebäudes der Klasse A
im GBD (Gangnam Business District) von Seoul
Tower 1 ▪ Im CBD gelegen und Teil der Majestar City Development (2 Bürotürme, 2 Wohntürme
und ein Hypermarkt)
Hintergrund:
▪ Diversifiziert unsere aktuelle Japan- und Australien-Allokation und erhöht unser
Südkorea-Exposure. Verbessert die Länder- und Mieterdiversifizierung
▪ In unmittelbarer Nähe zu U-Bahn und Bushaltestellen gelegen
▪ Erste Non-Core Investition für den Fonds. Das Objekt wurde unmittelbar nach Erwerb
vollvermietet.
Objektdaten Ankauf Aktuell
CBD
Objektgröße (NLA) 22,730 m2 / 244,700 sqft YBD
CapRate 5,1% 4,3%
Kaufpreis / Bewertung (KRW Mrd) 262,1 336,8
Kaufpreis / Bewertung (USD Mio) 218,6 280,9
Wertzuwachs 29%
U/W bei der
Performance Akquisition
GBD
Progn. 10-Jahres Cash-on-Cash Rendite 5,0%
Prognostizierte Gesamtrendite Subject Property
8,9%
(10 Jahre)
Quelle: Invesco Real Estate. USD 1=KRW 1,198.9194; 1 USD = AUD 1.4808 (per 30. September 2019) nur als Referenz. Die geschätzten Renditen sind nach Steuern, aber vor Gebühren,
basierend auf der versicherungstechnischen Annahme von Invesco Real Estate. Die oben beschriebene Anlagemöglichkeit dient nur zur Veranschaulichung. Sie basiert auf Schätzungen von
Invesco.
44Vielen Dank!
Ihre Ansprechpartner
Robert
RobertStolfo
Stolfo Thomas
ThomasAdlerAdler
Managing
ManagingDirector
Director Team
SeniorHead
Sales Manager
Client Portfolio
Client Management,
Portfolio Europe
Management, Europe Pensions
Institutional
& Treasury
Sales
T: +49 89 89
T: +49 20206060
6161
1717 T:
T:+49
+4969
6929807137
29807137
E: Robert.stolfo@invesco.com
E: robert.stolfo@invesco.com E:
E:thomas.adler@invesco.com
thomas.adler@invesco.com
Henrik Haeuszler Christian Eder
Director Director
Client Portfolio Management, Europe Research, Europe
T: +49 89 20 60 61 78 T: +49 89 20 60 61 27
E: henrik.haeuszler@invesco.com E: christian.eder@invesco.com
46Anhang 47
Europäisches Umfeld für Immobilien-Investments – H2 2019
Das Umfeld hat sich zu “even-lower-for-even-longer” hin verschoben
Makro-Umfeld:
▪ Europas Zinsumfeld hat sich im Laufe der ersten
Jahreshälfte 2019 deutlich verschoben.
▪ Niedrigere Renditen waren teilweise die Folge einer
weiteren Eintrübung der wirtschaftlichen
Wachstumsaussichten in Europa.
▪ Eine weitere Konsequenz dieses moderaten Ausblicks
sind mittelfristig begrenzte Inflationserwartungen.
▪ Strukturelle Trends, inklusive Unterstützung durch die
demographische Entwicklung für Wohnen und einige
„alternative” Immobiliensektoren.
▪ Kurzfristiger Druck auf die Preise, eingeschlossen
populistischer Politik, bieten Ankaufsmöglichkeiten bei
Immobilien.
Umsetzung in europäische Investitionsstrategien:
▪ Niedrigere Zinsen unterstützen niedrige Immobilienrenditen;
schwaches Wirtschaftswachstum begrenzt das
Mietsteigerungspotenzial.
▪ Marktseitige Immobilienerträge werden begrenzt sein;
Bild: Madrid, ein Markt in dem weiteres Mietwachstum erwartet wird.
Fokus auf objektspezifische Gelegenheiten.
▪ Büroobjekte mit Mietsteigerungspotential in Core-
Standorten bieten bei Mietvertragsausläufen oder
Refurbishments Chancen.
▪ Die Erträge im Logistiksektor sind moderat; Sorgfalt bei der
Standort- und Objektauswahl ist notwendig.
▪ Institutionelles Wohnprodukt und Hotels sehen strukturelle
Nachfrage und begrenztes Angebot, obwohl das
Preisniveau hoch ist.
▪ Die Exposition im Einzelhandelssektor sollte aufgrund der
disruptiven Einflüsse des E-Commerce sehr selektiv
erfolgen.
48Europäisches Immobilien-Transaktionsvolumen 2007-2019p
Leichter Rückgang der Transaktionsaktivität spiegelt knappes
Angebot wider
Markt Transaktions- Transaktions- Veränderung
Europa: Transaktionsvolumen, Q1 2007 bis Q4 2019p
volumen volumen 2019p vs.
120 8,0% 2018 2019p 2018 (%)
(Mrd. €) (Mrd. €)
Transaction volume (€ bn)
Avg. Commercial Yield (%)
UK 64.1 49.0 -24%
7,5% Deutschland 67.7 61.7 -9%
100
Frankreich 35.9 36.6 2%
7,0% Nordische Länder 27.4 27.4 0%
BeNeLux 25.8 22.5 -13%
80
6,5%
Spanien 21.3 15.5 -27%
Italien 7.7 10.3 34%
Zentraleuropa 11.6 10.4 -11%
60 6,0% Irland 5.4 6.8 27%
Österreich 8.0 4.6 -43%
5,5% Schweiz 4.4 4.1 -6%
40 Andere 9.7 9.1 -6%
Europa 289.0 258.0 -11%
5,0%
20 Sektor Transaktions- Transaktions- Veränderung
4,5% volumen Europa volumen Europa 2019p vs.
2018 2019p 2018 (%)
(Mrd. €) (Mrd. €)
0 4,0% Büro 119.9 113.3 -6%
Q1 07
Q1 08
Q1 09
Q1 10
Q1 11
Q1 12
Q1 13
Q1 14
Q1 15
Q1 16
Q1 17
Q1 18
Q1 19
Q3
Q3
Q3
Q3
Q3
Q3
Q3
Q3
Q3
Q3
Q3
Q3
Q3
Einzelhandel 48.0 35.2 -27%
Industrial 33.2 29.8 -11%
Wohnen 53.2 47.2 -11%
Office Retail Hotels 21.1 20.9 -1%
Industrial Apartments
Hotel Other Andere 13.5 11.6 -14%
Avg. since Q1 2007 Avg. yield (%) Europa 289.0 258.0 -11%
Anm.: Durchschnittliche Rendite schließt Büro, Einzelhandel, Logistik mit ein.
Quelle: Invesco Real Estate, basierend auf Daten von Real Capital Analytics, Stand 8. Januar 2020. (p: vorläufige Zahlen)
49Zinsumfeld
Das „Lower-for-Longer”-Umfeld hatte sich im Jahresverlauf 2019
deutlich vertieft
▪ Die Renditekurve zeigt die
Veränderung der Renditekurve in der Eurozone im Zeitverlauf (X-Achse = Jahre)
Beziehung zwischen
Staatsanleiherenditen mit
1,8% verschiedenen Laufzeiten.
▪ Im Jahresverlauf 2019 hat sich
der Renditeausblick über alle
1,2% Laufzeiten deutlich negativ
entwickelt.
▪ Die Anleihemärkte
prognostizieren ein deutlich
0,6%
negatives Zinsumfeld in den
nächsten Jahren, sowohl für die
Eurozone als auch ihre größten
0,0% Volkswirtschaften.
-0,6%
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
Latest -3m -6m -12m -24m
Quelle: Invesco Real Estate, basierend auf Daten von Macrobond, 8. Januar 2020
50Europäische Immobilienrisiken
Das Risikoumfeld bleibt erhöht
Risikofaktor
Brexit ▪ Die Details der zukünftigen Handelsbeziehungen zwischen UK und der EU
müssen unverändert noch gelöst werden.
▪ Fokus auf Immobilien mit langfristiger struktureller Unterstützung.
Reaktion aus Immobiliensicht:
▪ Das Wohnungsangebot in UK bleibt knapp, v.a. in größeren Städten.
▪ Der Londoner Büromarkt hat eine größere Einschränkung des Angebots als der
Nachfrage verzeichnet.
▪ Im Vergleich zu anderen europäischen Märkten bleibt das Preisniveau in UK
attraktiv.
▪ Die Hedging-Kosten bleiben erhöht, Investoren müssen hier eine Abwägung
vornehmen.
Handelskriege Die Zunahme der globalen Handelskriege stellt für die exportorientierten
europäischen Volkswirtschaften ein Risiko dar.
Reaktion aus Immobiliensicht:
▪ Reduktion der Abhängigkeit von marktseitigem Wachstum, Fokus auf
Repositionierungspotenziale.
Mietregulierung Nicht mehr leistbares Wohnen wird ein zunehmendes politisches Problem.
Reaktion aus Immobiliensicht:
▪ Wir beobachten weiterhin die wichtigsten Wohnungsmärkte hinsichtlich
Anzeichen einer regulatorischen Antwort auf die Bedenken der Öffentlichkeit.
51Anhang – Wohnen 52 Optional footer
Europa: Bevölkerungsentwicklung Die Dynamiken auf Mikroebene bleiben wichtig Europa: Bevölkerungsentwicklung (%), 2001-2011 Europa: Bevölkerungsentwicklung (%), 2011-2017 Quelle: BBSR, Juli 2019 53
Europa: Wohnungen nach Baujahr auf Städteebene
Alter Bestand dominiert z.B. in Paris, Leipzig, Dresden, Berlin, Florenz
Anteil Wohnungen nach Bauphase, NUTS 3-Regionen, 2011
100%
90%
Share of dwellings (%)
80%
70%
60% no information
50% 2006 and later
40% 2001 – 2005
30% 1991 – 2000
20% 1981 – 1990
10%
1971 – 1980
0%
1961 – 1970
Dresden
Berlin
Barcelona
Paris
Madrid
Köln (Cologne)
Torino (Turin)
Københavns Omegn
München (Munich)
Hamburg
Roma (Rome)
Frankfurt Am Main
Groot-Rijnmond (Rotterdam)
Stockholms Län (Stockholm)
Milano (Milan)
Groot-Amsterdam (Amsterdam)
Miasto Warszawa (Warsaw)
Hlavní Mesto Praha (Prague)
(Copenhagen)
1946 – 1960
1919 – 1945
pre-1919
Quelle: Eurostat CensusHub, 2017 (Zensusdaten 2011; NUTS3-Klassifikation; eingeschlossene Länder: DE, FR, ES, IT, NL, PL, SE, CZ, DK)
54Europa: Wohnungen nach Gebäudetyp auf Städteebene
Anteil von Bestand in Mehrfamilienhäusern variiert von ca. 30% bis hin
zu mehr als 99%
Anteil Wohnungen nach Gebäudetyp, NUTS 3-Regionen, 2011
100%
90%
Share of dwellings (%)
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Milano (Milan)
Barcelona
Madrid
Berlin
Hamburg
Düsseldorf
Dresden
Roma (Rome)
Frankfurt Am Main
Paris
Stockholms Län (Stockholm)
Torino (Turin)
München (Munich)
Köln (Cologne)
Miasto Warszawa (Warsaw)
Københavns Omegn (Copenhagen)
Groot-Amsterdam (Amsterdam)
Groot-Rijnmond (Rotterdam)
Hlavní Mesto Praha (Prague)
Dwelling structure not stated Conventional dwellings non-residential buildings
Conventional dwellings in three ore more dwelling buildings Conventional dwellings in two-dwelling buildings
Conventional dwellings in one-dwelling buildings
Quelle: Eurostat CensusHub, 2017 (Zensusdaten 2011; NUTS3-Klassifikation; eingeschlossene Länder: DE, FR, ES, IT, NL, PL, SE, CZ, DK)
55Wohnen: Leerstandsniveaus in europäischen Städten
Insgesamt werden niedrige Leerstandsniveaus berichtet
Leerstandsniveaus bei Wohnen (%), letzter verfügbarer Datenpunkt
12%
11%
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Berlin
Munich
Hannover
Utrecht
Dresden
Dortmund
Århus
Leipzig
Amsterdam
Münster
Essen
Rotterdam
The Hague
Stuttgart
Nürnberg
Bonn
Wuppertal
Marseille
Lyon
Köln
Düsseldorf
København
Paris inner city
Nice
Hamburg
Bremen
Bielefeld
Bochum
Duisburg
Paris IDF
Frankfurt
Toulouse
2015 2016 2017 Avg. (unweighted)
Anm.: Unterschiede in nationalen statistischen Methoden und Definitionen können existieren. Nur für illustrative Zwecke.
Deutschland: Definition von “marktaktivem Leerstand” ist eingesetzt, was unvermietbaren Bestand (“Ruinen”) ausschließt.
Frankreich: Zweitwohnungen sind eingeschlossen, wie auch Bestand der renoviert/saniert wird.
Quellen: Invesco Real Estate 2017, basierend auf verschiedenen nationalen Quellen.
5657
€/sqm
2.000
6.000
8.000
4.000
0
10.000
12.000
14.000
16.000
London, UK
Geneva, Switzerland
Zurich, Switzerland
Paris, France
Munich, Germany
Luxembourg, Luxembourg
Stockholm, Sweden
Oslo, Norway
Milan, Italy
Amsterdam, Netherlands
Helsinki, Finland
Rome, Italy
Quelle: Numbeo.com (Crowdsourcing-Datenplattform), August 2019
Copenhagen, Denmark
Frankfurt, Germany
Vienna, Austria
Dusseldorf, Germany
Price per Square Meter to Buy Apartment in City Centre
Stuttgart, Germany
Hamburg, Germany
Berlin, Germany
Dublin, Ireland
Gothenburg, Sweden
Wohnen: Kapitalwerte auf Städteebene
Cologne, Germany
Madrid, Spain
Arhus, Denmark
Florence, Italy
Prague, Czech Republic
Price to Income Ratio
Lyon, France
Moscow, Russia
Barcelona, Spain
Edinburgh, UK
Lisbon, Portugal
Utrecht, Netherlands
Manchester, UK
Florierende, attraktive Städte mit den höchsten Kapitalwerten
Rotterdam, Netherlands
Graz, Austria
Naples, Italy
Turin, Italy
Brussels, Belgium
Warsaw, Poland
Bratislava, Slovakia
Budapest, Hungary
Europa: Preis pro qm für einen Wohnungskauf im Stadtzentrum (€) und das Verhältnis von Preis und Einkommen
0
5
Unweighted Avg. Price to Income Ratio
10
15
20
25Europa: Baukosten für Wohngebäude
In vielen Ländern Steigerungsraten über Inflationsniveau aufgrund
hoher Auslastung der Baukapazitäten
Baukosten für neue Wohngebäude – Veränderung in % gegenüber dem Vorjahreswert
6
5
4
3
%, year-on-year
2
1
0
-1
-2
-3
-4
Q2 2015
Q2 2016
Q2 2017
Q4 2014
Q1 2015
Q3 2015
Q4 2015
Q1 2016
Q3 2016
Q4 2016
Q1 2017
Q3 2017
Q4 2017
Q1 2018
Q2 2018
Q3 2018
Q4 2018
Q1 2019
Q2 2019
EU28 Germany UK France Spain Netherlands Sweden Denmark Poland
Quelle: Macrobond/Eurostat, November 2019
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