Zonenplanänderung Tüfwisen, Zürich Affoltern - Planungsbericht nach Art. 47 RPV Fassung für die öffentliche Auflage
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Zonenplanänderung Tüfwisen, Zürich Affoltern Planungsbericht nach Art. 47 RPV Fassung für die öffentliche Auflage
Impressum Stadt Zürich Grün Stadt Zürich Beatenplatz 2 CH-8001 Zürich Grün Stadt Zürich ist eine Dienstabteilung des Tiefbau- und Entsorgungsdepartements Bearbeitung Jürgen Faiss, Fachbereich Freiraumplanung Grundlagen Fotos und Illustrationen: Grün Stadt Zürich Regelprofile Katzenbach: Betatech Hunziker AG Entwicklungskonzept Tüfwisen: Januar 2013 / aktualisiert Januar 2015 Bau- und Zonenordnung © Stadt Zürich, Amt für Städtebau Revisionsentwurf des Regionalen Richtplans Stadt Zürich, Antrag des Stadtrats vom 29.10.2014 Kantonaler Richtplan, rechtskräftige Fassung vom 18.09.2015 Kantonaler GIS-Browser Katasterplan und Orthofoto 2013 © Stadt Zürich, Geomatik + Vermessung Zonenplanänderung Tüfwisen © Stadt Zürich, Amt für Städtebau Datum 25.04.2016
Inhalt
Planungshintergrund__5
1. Ausgangslage__6
1.1 Rahmenbedingungen__6
1.2 Planungsrechtliche Situation__8
1.3 Besitzverhältnisse, Pachtverhältnisse, Dienstbarkeiten__12
2. Vorhaben__14
2.1 Projektidee und Gestaltungsprämissen__14
2.2 Gestaltungskonzept__16
2.3 Verkehrserschliessung__20
2.4 Etappierung der Umsetzung__22
3. Planungsrechtliche Umsetzung__24
4. Raumplanerische Beurteilung__26
4.1 Planungsvorgaben, landschaftliche Einordnung , Erschliessung__26
4.2 Bodenschutz, Hochwasser- / Gewässerschutz, Störfallvorsorge__28
5. Verfahren__30
4 Zonenplanänderung Tüfwisen
Planungshintergrund
Mit der Revitalisierung des Katzenbachs, der Entwicklung des Garten- Landschaftsentwicklung
in Zürich Nord
areals Tüfwisen und dem Grünzug Fronwald Glaubten werden drei
Schlüsselprojekte des Landschaftsentwicklungskonzepts (LEK) Höng-
gerberg-Affoltern umgesetzt, welche die Entwicklung der siedlungsnahen
Landschaften in Zürich Nord massgeblich prägen werden.
Die Projekte werden aufgrund ihres inhaltlichen und räumlichen Zusam-
menhangs parallel konzipiert, miteinander koordiniert und sind jeweils
auch das planerische Gefäss für weitere Fachziele des LEK. Gemeinsam
sind sie folgenden Zielen verpflichtet:
• Die siedlungsnahe Landschaft soll gestalterisch aufgewertet wer- Raumplanerische
Zielsetzungen
den. Erholungsbedürfnisse, Lebensraumförderung und Bewirt-
schaftungsaspekte sind hierbei ausgewogen zu berücksichtigen.
• Die Anzahl der Kleingärten soll möglichst erhöht, Gartenareale in
ein übergreifendes Landschaftskonzept eingebettet werden.
• Zur Verbesserung der Freiraumversorgung sollen in Affoltern mehr
multifunktional nutzbare Erholungsflächen angeboten werden.
• Die Projekte werten wichtige Langsamverkehrsachsen und ökologi-
sche Vernetzungsachsen in Zürich Nord auf.
Hierbei bildet der Grünzug Fronwald Glaubten das Herzstück eines wich- 3 Projekte im Verbund
tigen Siedlungstrenngürtels, welcher den Hönggerberg mit dem offenen
Landschaftsraum im Norden verbindet. Die Tüfwisen widmen sich hier der
Landschaftsgestaltung am Siedlungsabschluss und sind die Gelenkstelle
zur Entwicklung der Katzenbachlandschaft zwischen Unter-Affoltern und
Seebach.
Lage Projekte
Planungsbericht nach Art 47 RPV 5
1. Ausgangslage
1.1 Rahmenbedingungen
LEK Hönggerberg- Als prioritäre Massnahme des Landschaftsentwicklungskonzepts Höng-
Affoltern
gerberg-Affoltern wurde im Frühjahr 2013 eine vertiefende Konzeptstudie
für das Gartenareal Tüfwisen erstellt. Dieses «Entwicklungskonzept Tüf-
wisen» definiert die Rahmenbedingungen für die künftige Nutzung und
Gestaltung der Fläche und bildet die Grundlage für den hier vorliegenden
Umzonierungsvorschlag. Folgende Entwickungsziele wurden mit dem
Landschaftsentwicklungskonzept (LEK) vorgegeben:
• Die Tüfwisen sollen als Fläche für verschiedene quartierbezogene
Erholungsnutzungen sowie als vielfältiger Lebensraum für einhei-
mische Tiere und Pflanzen dienen.
• Das zusätzliche Erholungsangebot soll nicht zu Lasten der vorhan-
denen Naturwerte gehen.
• Das Angebot für Erholungssuchende ist möglichst so auszurichten,
dass eine Entlastung des Naturraums Katzensee sowie der Land-
wirtschaftsflächen möglich ist.
Lage und Kontext Mit über 1500 neuen Wohnungen, die allein im Zeitraum 2005-2008 ge-
baut wurden, gehört Affoltern zu den Quartieren mit dem stärksten Wachs-
tum in Zürich. Weitere Verdichtungsprozesse sind zu erwarten. Aktuelle
Prognosen weisen darauf hin, dass in Affoltern eine Unterversorgung mit
Freiräumen zu erwarten ist. Insbesondere fehlen bereits heute multifunk-
tionale Freiräume wie Parks.
Der rapiden städtebaulichen Entwicklung muss eine qualitative Aufwer-
tung der Freiräume und Landschaften im Wohnumfeld folgen. Die Räum-
liche Entwicklungsstrategie der Stadt Zürich weist darauf hin, dass die
peripheren Räume grössere Bedeutung für die Naherholung erhalten wer-
den (S. 67) und fordert: «Die Potentiale der Freiräume am Stadtrand sind
künftig besser zu nutzen» (S.73). «Die Landschaft Affoltern-Seebach-Kat-
zenseen ist als attraktive Kultur- und Naturlandschaft weiter zu entwickeln
und als Naherholungsraum zu stärken. Die landwirtschaftliche Nutzung,
Naturwerte und Erholungsansprüche werden aufeinander abgestimmt.»
(S.74)
Auch in den Nachbarquartieren Neu-Oerlikon, Leutschenbach und See-
bach bestehen Versorgungsmängel. Wichtige Wegebeziehungen die aus
diesen unterversorgten Gebieten in die beliebten Erholungsräume um die
6 Zonenplanänderung Tüfwisen
Katzenseen führen, tangieren die Tüfwisen. Die Tüfwisen sind also nicht
nur Erholungsraum für das unmittelbar angrenzende Quartier, sondern
wichtiges Bindeglied in der gesamten, als siedlungsnaher Erholungsraum
weiter zu qualifizierenden Landschaft in Zürich Nord.
Als vielseitiges Patchwork unterschiedlicher Freizeitgartentypen, land- Bestehende Situation
wirtschaftlicher Nutzflächen und Biotopstrukturen, aber auch nicht zo-
nenkonformer Lager- und Gewerbeflächen, liegt das Areal Tüfwisen am
unmittelbaren Stadtrand von Affoltern. Urbane, aus dem hochpreisigen
Stadtgebiet verdrängte Nutzungen mischen sich mit Restflächen traditi-
oneller Kulturlandschaft zu einem bunten, für städtische Randlagen typi-
schen Potpourri - durchaus mit dem Charme des Spontanen, aber auch
mit einem offensichtlichen Regelungsbedarf.
Im Norden grenzt das Areal unmittelbar an den Katzenbach und den Dorf- Angrenzende Projekte
bach als den prägenden landschaftlichen Leitlinien. Das anstehende Re-
vitalisierungsprojekt und die begleitenden Erholungswege prädestinieren
diese Zone für eine Aufwertung als stadtnaher Erholungsraum.
Projektperimeter
Entwicklungskonzept
Tüfwisen
Planungsbericht nach Art 47 RPV 7
1.2 Planungsrechtliche Situation
Kantonaler Richtplan Der am 18.09.2015 vom Bundesrat genehmigte Kantonale Richtplan zeigt
den Perimeter als Landwirtschaftsgebiet am unmittelbaren Rand des
Siedlungsgebietes.
Der südliche und höher gelegene Teil des Perimeters ist Fruchtfolgeflä-
che. Der tiefer gelegene und bachnahe Teil ist als sonstiges Landwirt-
schaftsgebiet dargestellt.
Im Erläuterungsbericht wird mehrfach darauf hingewiesen, dass im dicht
besiedelten Kanton Zürich der Gestaltung von Erholungsräumen in der
Landschaft eine hohe Bedeutung zukommt (vgl. S.3-6 / 3-15).
Fruchtfolgefläche im
Landwirtschaftsgebiet
Sonstiges
Landwirtschaftsgebiet
Siedlungsgebiet
Erdgas-
Transportleitung
Kantonaler Richtplan
8 Zonenplanänderung Tüfwisen
Der Revisionsentwurf des Regionalen Richtplans Stadt Zürich, Antrag Regionaler Richtplan
des Stadtrats vom 29.10.2014 (STRB Nr. 925/2014), welcher vom Ge-
meinderat am 06.04.2016 zuhanden des Regierungsrates verabschie-
det wurde (GR Nr. 2014/336), zeigt den Perimeter als Besonderes Erho-
lungsgebiet und Landschaftsförderungsgebiet.
Der Verlauf des Katzenbaches ist als Vernetzungskorridor und Bereich
für Gewässerrevitalisierung gekennzeichnet. Neben der naturnahen
Umgestaltung des Bachgerinnes soll eine ökologische Aufwertung des
Gewässerraumes sowie die Steigerung des Natur- und Landschaftser-
lebnisses für Erholungsuchende erreicht werden.
Der Katzenbachweg ist als Komfortroute eingestuft und mittelfristig zum Erholungsgebiet
Ausbau vorgesehen.
Landwirtschaftsgebiet
Siedlungsgebiet
Landschafts-
förderungsgebiet
Vernetzungskorridor
Gewässerrevitalisierung
Regionaler Richtplan
Planungsbericht nach Art 47 RPV 9
Bau- und Zonenord- Die rechtsgültige Bau- und Zonenordnung (BZO) der Stadt Zürich weist
nung 1999
den Umgriff der Gartenparzellen als Erholungszone E3 (Kleingärten) aus,
in der Garten- und Gerätehäuschen sowie für den Betrieb notwendige
gemeinschaftliche Gebäude und Anlagen zulässig sind.
Auch Wiesland (AF1162 / AF1163) und die Lagerfläche eines Gartenbau-
betriebes (AF1182) sind in der heutigen Zone E3 enthalten.
Fruchtfolgeflächen im Südwesten des Perimeters sind als Landwirt-
schaftszone dargestellt. Alle übrigen Flächen liegen in der Freihaltezone.
Zonenplan BZO 1999
Perimeter
Umzonierungsvorlage
Perimeter
Entwicklungskonzept
Lager-
fläche
Gärtnerei
10 Zonenplanänderung TüfwisenDie Kleintieranlage Schwandenholz wurde in der Vorlage zur BZO-Teilre- Bau- und Zonen-
ordnung Teilrevision
vision 2014 von der Erholungszone E3 in eine Freihaltezone (F) umge- 2014
stuft. Ein Spielplatz östlich der Überbauung Wolfswinkel ist als Freihalte-
zone Parkanlagen und Plätze (FP) ausgewiesen.
Die Lagerflächen des Gartenbaubetriebes sind in der E3 nicht zonenkon- Zonenkonformität
bestehender Nutzungen
form. In der Freihaltezone bestehen vereinzelt zonenwidrige Kleinbauten
und Einzäunungen. Die Gärtnerei kündigte ihren Pachtvertrag auf Ende
2015. GSZ wird die Parzelle interessierten Bürgern für urban gardening
zur Verfügung stellen. Die Zugehörigkeit zur Freihaltezone ist für eine
dauerhafte Umwidmung in Erholungsgartennutzung ein Hindernis.
Zonenplan BZO-Teilrevision 2014
Perimeter
Umzonierungsvorlage
Perimeter
Entwicklungskonzept
Lager-
fläche
Gärtnerei
Planungsbericht nach Art 47 RPV 111.3 Besitzverhältnisse, Pachtverhältnisse, Dienstbarkeiten
Nutzervielfalt Bei einem Areal mit solch kleinteiliger Nutzung und über 60 Betroffenen
sollte die Konzeptbildung auf möglichst realistischen Optionen zur Ent-
wicklung der Besitzverhältnisse und einer sozialverträglichen Anpassung
der Pachtverhältnisse beruhen.
Der grösste Flächenanteil ist im Eigentum der Stadt Zürich und wird ne-
ben Hobbygärtnern auch an landwirtschaftliche und gewerbliche Betriebe
verpachtet.
Besitzverhältnisse Bei privatem Grundstückseigentum handelt es sich um
• die Parzellen der im Südwesten des Perimeters gelegenen Land-
wirtschaftszone,
• die in der Erholungszone E3 gelegenen Gartenparzellen AF1161
und AF1165
• sowie die in der Freihaltezone gelegene, als Garten- und Abstellflä-
che genutzte Parzelle AF1202.
Privatgrundstücke
1 Bader, Monika / Adolf
2 Schneider, Urs
3 Schumacher, Albert 1
4 Wettstein, Hans
5 Huber-Schwarz, Anna
6 Regli-Gabathuler, Vreni
7 Schumacher, Albert 6
2
7
3
5
4
12 Zonenplanänderung TüfwisenGrundstückseigentümer wurden bereits im Zeitraum Januar bis April Optionen Landerwerb 2013 über die Planungsabsichten der Stadt Zürich informiert; es wur- den Gespräche zu deren Nutzungsinteressen und Bereitschaft zu einem Landverkauf geführt. Bei diesen Sondierungsgesprächen zeigte sich Ver- handlungsbereitschaft beim Eigentümer der Parzelle AF1165 (Nr. 3 der nebenstehenden Abbildung). Die Eigentümer der Parzellen AF1262 (Nr.1) und AF1165 (Nr. 2) schliessen einen Verkauf aus. Das Gestaltungskon- zept wurde deshalb so zugeschnitten, dass es unabhängig von den in Privatbesitz verbleibenden Gartengrundstücken funktioniert. Bei den weiteren Privatparzellen (Nr. 4 bis 7 i.d. Abb.) handelt sich um Ackerland, das konzeptuell integriert wird. Eine Veräusserung war nicht im Interesse der Besitzer. Von den im Besitz der Stadt Zürich befindlichen Grundstücken werden Pachten und Mieten insgesamt 9 an Landwirtschaftsbetriebe und 2 an Gartenbau- bzw. Gärt- nereibetriebe verpachtet. Auch diese Betriebe wurden Anfang 2013 in Gesprächen über bevorstehende Änderungen unterrichtet. Gartenpäch- ter wurden im Juni 2013 schriftlich über die Planungsabsichten informiert. Im Sommer 2014 wurde für alle von der Revitalisierung des Katzenbachs betroffenen Grundstücke bereits eine Anpassung der Pachtverträge voll- zogen. Im Perimeter existiert eine Hochdruckgasleitung, ein Mischwasserkanal Dienstbarkeiten und ein Regenklärbecken, die jeweils nicht von Nutzungsänderungen oder Umgestaltungen betroffen sind. Südlich des Katzenbachweges ver- läuft eine von der Autobahnraststätte Büsisee kommende Abwasserlei- tung DN250, die ggf. im Zuge der Revitalsierungsmassnahme Katzen- bach angepasst werden muss. Der wichtige Zugang von der Teufwiesenstrasse über den privaten Flur- weg AF1170 ist über die Anteilsberechtigungen benachbarter Grundstü- cke der Stadt Zürich gesichert (AF 1174, AF1175). Planungsbericht nach Art 47 RPV 13
2. Vorhaben
2.1 Projektidee und Gestaltungsprämissen
Projektidee Das Gartenareal Tüfwisen soll als vielseitiger Erholungsraum für das
Quartier Affoltern entwickelt werden, der Kleingartenkultur, öffentliche Er-
holungsräume und landwirtschaftliche Produktionsflächen in einer land-
schaftlichen Gesamtgestaltung zusammenführt.
Gestaltungsprämissen Um eine möglichst sozial- und naturverträgliche Entwickung zu ermög-
lichen, wird angestrebt, die Gesamtgestaltung im Wesentlichen auf der
bestehenden Parzellierung und Vegetationsstruktur aufzubauen.
• Es wird damit möglich, das Gebiet stufenweise aus dem Bestand
heraus zu entwickeln.
• Die räumliche Gliederung wird wesentlich von einigen kommunalen
Schutzobjekten und interessanten Vegetationsstrukturen geprägt,
die tragende Konzeptbestandteile sein sollen.
• Das Konzept soll unabhängig von den Chancen zum Erwerb einzel-
ner, im Parzellenverband eingestreuter Privatgrundstücke funktio-
nieren.
• Im bestehenden Nutzungsmix aus Äckern, Wiesland, unterschied-
lichen Kleingartentypen, Kleintieranlagen, wildnishaften Biotopen
und ihrer kleinräumigen Abfolge wird eine Qualität gesehen, die
auch für Besucher aus dem Quartier bereichernd sein kann.
• Das Projekt soll zur Gestaltung des Übergangs Siedlung-Land-
schaft beitragen. Ein interessanter Ansatzpunkt ist, dass die Zei-
lenbebauung Wolfswinkel im Parzellierungsmuster der Tüfwisen
eine Resonanz findet. Die Landwirtschaftszone, die sich wie eine
Abstandsfuge zwischen Bebauung und Gartenzone schiebt, kann
mit ihrer lichten Weite eine Qualität für die Bewohner sein und
bietet die Möglichkeit, Sichtbeziehungen über grössere Distanzen
zu organisieren.
Synergien Katzenbach Für die allgemeine Erholungsnutzung bildet das Katzenbachufer die at-
traktivste Zone. Um die Gestaltung des uferbegeitenden Erholungsrau-
mes bestmöglich mit den Anforderungen an den Gewässerraum abstim-
men zu können, wird das Revitalsierungsprojekt mit der Entwicklung des
Gartenareals eng abgestimmt.
14 Zonenplanänderung TüfwisenNutzungsvielfalt im
Perimeter
1 Acker
1a Schnittblumen
2 Weide
3 Pferdeweiden und -koppeln
mit Baumgruppen / -hecken
4 Schrebergärten
5 Schafweide
6 Feuchtgehölze
7 Wechselfeuchte Wiese
7b Baumgruppen
8 Lagerflächen
Gartenbaubetrieb Brenner
9 Volieren
10 Regenklärbecken /Wiese
11 Acker
12 Spielanlage Kinder hort
13 Aussichtshügel
14 Kleintieranlage
15 Gärtnerei
16 Wiese
Die Abfolge verschiedener Gär-
ten, Naturbereiche und offener
Flächen bietet ein vielseitiges
Landschaftserlebnis und ist eine
interessante Grundlage für das
Konzept.
Synergien Katzenbach
Entlang des Katzenbachufers
soll ein abwechslungsreicher
Erlebnisraum entstehen.
Mit einem „Landbeitrag“ aus
den Tüfwisen wird es möglich
sein, sowohl einen ausreichend
breiten, ökologisch wertvollen
Gewässerraum zu gestalten,
als auch Erholungsinfrastruktur
anzubieten.
Planungsbericht nach Art 47 RPV 152.2 Gestaltungskonzept
Freiräume für Affoltern Ein neuer «Siedlungsrandpark» für das Quartier soll die Vielfalt der beste-
henden Nutzungen in eine zusammenhängende landschaftliche Grundge-
staltung integrieren. Das eher zufällig entstandene Gemenge aus Gärten,
Kleintierhaltung, öffentliche Erholung, Landnutzung und Naturentwicklung
wird in eine Ordnung gebracht und mit den Aufgaben der Siedlungsrand-
gestaltung abgestimmt.
Landschaftserlebnis Der Katzenbach ist prägendes Naturelement und Leitthema. Der Uferweg
am Wasser
bietet nicht nur Natur- und Landschaftserlebnis, er ist für die Tüfwisen
auch das Rückgrat der öffentlichen Erschliessung, von dem aus die in-
teressante Abfolge unterschiedlicher Freiräume sehr gut erlebt werden
kann. Der Katzenbachweg soll deshalb mit einem begleitenden Grünraum
versehen sein, welcher der allgemeinen Erholung dient. An zwei Orten
verschmilzt diese Aufenthaltzszone mit einem grosszügig erweiterten Ge-
wässerraum (siehe Abb. S. 15). Bei diesen Stellen handelt es sich um
wichtige Knotenpunkte im Erschliessungsnetz.
Nutzung bestehender Das Konzept baut im Wesentlichen den bestehenden Strukturen auf
Qualitäten und Potentiale
und entwickelt die lokalen Qualitäten weiter. Raumbildende Vegetations-
strukturen dienen gleichzeitig der Vernetzung mit dem Katzenbach. Die
Gartenzone wird durch allgemein zugängliche Grünflächen gegliedert,
die sich kammartig mit dem Erholungsraum am Wasser verzahnen. Die
in der Zeilenbebauung Wolfswinkel geschaffenen Sichtfenster werden in
der räumlichen Struktur der Tüfwisen fortgeführt. Der landwirtschaftlich
genutzte Raum an der Teufwiesenstrasse wird zu einem durchgehenden
Sichtkorridor auf den Moränenzug Hinteregg erweitert. Flankierende Ein-
zelbaumpflanzungen sind einfache Mittel, diese Sichtbezüge zu verdeut-
lichen.
Mehr Gärten Ein neues Gartenfeld komplettiert die Reihe im Westen des Perimeters.
Weitere Erholungsgärten sollen im Bereich der heutigen Gärtnerei Re-
ckenholzstrasse entstehen. Diese neuen Flächen sind in quantitativer
Hinsicht vor allem ein Ersatz für zukünftigen Wegfall der Kleintieranlage
Schwandenholz. Das Gebiet soll gem. BZO-Teilrevision 2014 zur Freihal-
tezone werden, um wichtige Zielsetzungen des LEK Hönggerberg-Affol-
tern umsetzen zu können. Insgesamt wird das Mass an Gartenfläche im
Gebiet Tüfwisen um etwa 10% erhöht. Mit einer effizienteren Aufteilung
des neu geordneten Gartenlandes wird es möglich sein, für eine deut-
lich grösseren Nutzerkreis Angebote zu schaffen. Offene Räume kommen
vorwiegend dort zu liegen, wo sie für das Landschaftsbild wesentlich sind.
16 Zonenplanänderung TüfwisenAspekte der räumlichen
Integration
Sichtkorridore Moränenzug
Blickfenster Landschaft
Bachbegleitender Freiraum
als Rückgrat der öffentlichen
Erschliessung
Die offenen Flächen bilden
Sichtfenster, die Ausblicke auf
die Landschaft und Rückblicke
auf die Stadt ermöglichen. Bäu-
me flankierenden den Raum und
lenken den Blick.
Die landwirtschaftlichen Nutz-
flächen entlang der Teufwiesen-
strasse sollen als offener Raum
erhalten bleiben und den Blick
auf den Moränenzug Hinteregg
führen.
Planungsbericht nach Art 47 RPV 17Grundstruktur öffentliches Grün Einbettung Gärten
Sichtfelder in offenen Räumen Raumbildung der Gehölze
Ökologische Vernetzung Knotenpunkte
18 Zonenplanänderung TüfwisenGestaltungskonzept Planungsbericht nach Art 47 RPV 19
2.3 Verkehrserschliessung
Stellplatzbedarf Im Projektperimeter werden zukünftig ca. 40‘000 m2 Gartenland angebo-
ten.
Wird als überschlägiger Berechnungsansatz davon ausgegangen, dass
dieses Land in genau 200 m2 grosse Parzellen aufgeteilt wird, entstehen
also maximal 200 Parzellen. Nach Art. 4 PPV 2010 soll pro 8 Parzellen,
die mindestens 200 m2 erreichen, ein Stellplatz angeboten werden. Es
werden nach dieser überschlägigen Berechnung maximal 25 Stellplätze
benötigt.
Lösung Diese Stellplätze werden auf 2 zentrale Parkierungsbereiche verteilt, um
kürzere Gehstrecken von maximal 250m zum Zielort zu ermöglichen.
Parkplatz 1 liegt im Westen des Perimeters an der Bärenbohlstrasse,
nahe der Fusswegwegeinmündung am Dorfbach. Parkplatz 2 liegt südlich
der Gärtnerei im Osten des Perimeters, nahe der Kreuzung Wolfswinkel- /
Schwandenholz- / Reckenholzstrasse.
Umschlagplätze Gleichfalls wird nach Art. 4 PPV pro 50 Pachtparzellen 1 Umschlagplatz
gefordert. Diese Umschlagplätze werden auf die 4 Gartenfelder verteilt.
Sie sind von den zentralen Parkierungsbereichen in vgl. kurzer Distanz
über den Katzenbachweg zu erreichen, der mit einer 3.00 bis 3.50 breiten
Asphaltspur versehen ist.
Parkplatz
Zufahrt über Quartierstrasse
Umschlagplatz des Gartenfeldes
Zufahrt über Flurweg
20 Zonenplanänderung TüfwisenPark- und Umschlagplätze Planungsbericht nach Art 47 RPV 21
2.4 Etappierung der Umsetzung
Etappe 1: Das Gärtnereigelände kann ab 2016/2017 schon an interessierte Hobby-
gärtner verpachtet werden. Da hier das Ziel verfolgt wird, Gartentypen zu
entwickeln, die ohne Häuschen und Einzäunungen auskommen («Stadt-
äcker») und mit einer Parzellengrösse von weniger als 200 m2 keinen
Stellplatzbedarf generieren, muss eine Umzonierung für diese ersten
Nachfolgenutzungen nicht abgewartet werden. Mit dem Baubeginn am
Katzenbach ist im Herbst 2018 bzw. Frühjahr 2019 zu rechnen. Hierbei
werden erste Eingriffe in die Landparzellen der Tüfwisen erfolgen. Es sind
hier temporäre Stellplatzlösungen zu definieren.
Etappe 2: Nach der Umzonierung wird es möglich sein, das neue Gartenfeld im
Westen des Perimeters zu entwickeln. In diesem Bereich sind vergleichs-
weise wenige Nutzer betroffen. Es werden die Stellplatzangebote für das
Gesamtareal realisiert. Nach derzeitiger Einschätzung kann dieser Schritt
im Zeitraum 2019 /2020 erfolgen.
Etappe 3: Stärkere Eingriffe erfordert die Umstrukturierung des Gartenfeldes öst-
lich der Reckenholzstrasse. Die Umsetzung soll deshalb erst angegangen
werden, wenn mit den vorangegangenen Etappen Möglichkeiten für eine
Umsiedlung interessierter Gartenpächter geschaffen worden sind. Prog-
nostizierter Zeitraum: 2021/ 2022
Etappe 4: Im zentralen Gartenfeld entspricht die Parzellierungsstruktur bereits weit-
gehend den Grundsätzen von GSZ. Weitere Optimierungsmassnahmen
sollen sukzessive im Zuge von Pächterwechseln erfolgen. Die Auflösung
der Kleintieranlage Schwandenholz ist erst in diesem letzten Entwick-
lungsschritt vorgesehen. Prognostizierter Zeitraum: 2023/ 2024.
Etappe 1
Etappe 2
Etappe 3
Etappe 4
22 Zonenplanänderung TüfwisenEtappierungsvorschlag Planungsbericht nach Art 47 RPV 23
3. Planungsrechtliche Umsetzung
Anpassungsbedarf Das Vorhaben entspricht vollumfänglich den Zielsetzungen und Vorgaben
Bau- und
Zonenordnung der Richtplanung. Es ist jedoch eine Teilrevision des Zonenplanes erfor-
derlich.
Hierbei wird keine Veränderung des Gebietscharakters erfolgen. Es wird
im Wesentlichen ein kleinflächiger Abtausch von Erholungszone E3 und
Freihaltezone F angestrebt, die es ermöglichen soll, die räumlichen und
ökologischen Ziele der Landschaftsgestaltung umzusetzen. Die Raumty-
pologien des Gestaltungskonzeptes werden flächengenau in Nutzungs-
zonen übersetzt. Dies ermöglicht eine gute Steuerung der zukünftigen
Entwicklung über die BZO. Bereiche für Gärten sind exakt unterschieden
von solchen, die eher offenen Charakter haben sollen und für das weit-
räumige Landschaftserlebnis wichtig sind. Die mit der BZO-Teilrevision
2014 eingeführte Freihaltezone Park ermöglicht, Flächen mit dezidierten
Entwicklungsaufgaben für die allgemeine Erholungsnutzung besonders
herauszustellen.
Anpassungen Die Flächenanteile südlich der Wolfswinkel- bzw. Schwandenholzstrasse
BZO-Teilrevision 2014
wurden bereits in die BZO-Teilrevision 2014 einbezogen.
Der Perimeter für den hier vorgelegten Umzonierungsantrag weicht des-
halb vom Gestaltungsperimeter ab und ist besonders gekennzeichnet.
Änderung Erholungszone E3
Freihaltezone Parkanlagen und
In Revisions- oder Rekursverfahren Plätze FP
Perimeter Umzonierungsvorlage Freihaltezone F
Landwirtschaftszone
Auszug Legende Teilrevision Bau- und Zonenordnung, Zonenplan, Zonenplanänderung Tüfwi-
sen, Affoltern, Kreis 11 (vollständige Legende siehe Beilage)
24 Zonenplanänderung TüfwisenTeilrevision Bau- und Zonenordnung, Zonenplanänderung Tüfwisen, Affoltern Planungsbericht nach Art 47 RPV 25
4. Raumplanerische Beurteilung
4.1 Planungsvorgaben, landschaftliche Einordnung, Erschliessung
Planungsvorgaben Der vom Stadtrat 2008 verabschiedete Masterplan Katzenbach sieht vor,
im Abschnitt Tüfwisen landschaftsbezogene Erholungsnutzungen entlang
des rechten Bachufers zu entwickeln. Sowohl für die Erholungsqualitäten
am Bach als auch zur Optimierung des gewässerökologischen Zustands
leistet das Projekt einen wesentlichen Beitrag. Sehr intensiv widmet sich
das Vorhaben auch der Zielsetzung der Räumlichen Entwicklungsstrate-
gie der Stadt Zürich, die Freiraumpotentiale von Stadtrandlandschaften
gezielt für eine Verbesserung der Naherholungsqualitäten zu nutzen und
dies mit den vorhandenen Naturwerten und Landwirtschaftsinteressen
abzustimmen (Kap.1.1). Dies deckt sich mit wesentlichen Zielaussagen
des Landschaftsentwicklungskonzeptes Hönggerberg-Affoltern (Kap.1.1)
und des Kantonalen Richtplanes (Kap.1.2). Mit der vorgeschlagenen Zo-
nierung wird sowohl die Bedeutung für die Erholungsnutzung unterstri-
chen als auch den Zielen der Landwirtschaft, der Naturentwicklung und
der räumlichen Gestaltung Rechnung getragen. Die differenzierte, auf
konkreten Standortpotentialen beruhende Zonenaufteilung ist hierbei ziel-
führend und nutzt die Möglichkeiten der BZO als Steurungsinstrument für
eine Gestaltung des Interessenausgleichs.
Nutzung Die Weiterentwicklung der Kleingartennutzung und die Förderung der all-
gemeinen Erholungsnutzung entspricht im Besonderen den Zielvorgaben
der Richtplanung. Hochwertige landwirtschaftliche Produktionsflächen
werden in die Gestaltung integriert und mit den gewählten Zonen berück-
sichtigt (siehe Fruchtfolgeflächen Abschnitt Bodenschutz) .
Landschaftliche Die konzeptuelle Bezugnahme auf den Katzenbach und die enge Koordi-
Einordnung
nation mit dem Revitalisierungsprojekt schaffen sehr gute Voraussetzun-
gen für eine Eingliederung in den Landschaftsraum.
Kommunale Schutzobjekte werden in die Konzeption einbezogen und
kleinräumig vernetzt.
Entwicklung Das Projekt widmet sich insbesondere auch der Gestaltung des Sied-
Siedlungsrand
lungsrandes. Es zielt nicht auf eine Eingrünung des Randes, sondern ver-
sucht, mit einer Aufwertung und Verflechtung von Sichträumen Stadt- und
Landschaftsraum in Beziehung zu bringen.
Die Umnutzung der Gärtnerei als Treffpunkt für Natur-, Garten- und
Kleintierfreunde ist eine interessante Möglichkeit, die Landschaft am
26 Zonenplanänderung TüfwisenSiedlungsrand mit den Aktivitäten engagierter Bürger zu beleben und die
Identifikation mit dem Landschaftsraum zu verbessern. Mit einer übergrei-
fenden Gestaltung und der Verbindung von Stadt- und Landkultur erhält
die Landschaft am Siedlungsrand ihre eigene Identität.
Aufgrund seiner Siedlungsnähe und dem vorhandenen Fusswegenetz ist Langsamverkehr
der Raum gut mit dem Quartier verbunden.
Seine Lage an wichtigen Erholungswegen macht die Tüfwisen auch über
das Quartier hinaus für die allgemeine Erholungsnutzung interessant.
Dem wird mit der Gestaltung von ufernahen Erholungsplätzen an wichti-
gen Knotenpunkten des Erschliessungsnetzes und mehreren taschenför-
mig in die Gartenlandschaft eingeschobenen Grünflächen entsprochen.
Mit diesen Massnahmen können sowohl die Erholungsfunktionen an den
tangentialen Hauptwegerouten gestärkt als auch eine bessere Durchläs-
sigkeit in Nord-Südrichtung erreicht werden. Der Katzenbachweg ist als
Komfortroute eingestuft und mittelfristig zum Ausbau vorgesehen.
Der heutigen ungeordneten Parkierung wird mit der Anlage zweier Par- Motorisierter Verkehr
kierungsbereiche an den peripheren Quartierstrassen sowie mehreren,
auf die einzelnen Gartenfelder verteilten Umschlagplätzen begegnet. Da
die Nutzung des Gebietes nicht intensiviert wird, ist eine nennenswerte
Zunahme des PKW-Verkehrs nicht zu erwarten. Zudem ist Grün Stadt
Zürich bemüht, mit einem engeren Quartierbezug der Verpachtungen so-
wohl den motorisierten Verkehr als auch den Infrastrukturbedarf in Klein-
gartengebieten abzubauen. Die Erschliessung wurde mit der Abteilung
Mobilität und Verkehr des Tiefbauamtes Zürich abgeklärt. Ein besonderes
Verkehrsgutachten ist in diesem Fall nicht erforderlich.
Masterplan Katzenbach
Erholungsnutzung
am Katzenbach
Planungsbericht nach Art 47 RPV 274.2 Bodenschutz, Hochwasser- / Gewässerschutz, Störfallvorsorge
Bodenschutz Es werden keine Fruchtfolgeflächen (FFF) der landwirtschaftlichen Nut-
zung entzogen. Die Karte des kantonalen Gis-Browsers zeigt im Detail
Unschärfen. Das Grundstück AF4706 liegt - mit einem Freizeitgarten
bzw. einer Geländekante vom produktiven Ackerland geschieden - in den
grundnässebeeinflussten Tüfwisen und wird heute extensiv als Pferde-
koppel genutzt. Es soll zukünftig in den Verband der Gartenparzellen ein-
bezogen werden. Im Gegenzug wird entlang der Teufwiesenstrasse ein
durchgehendes Band landwirtschaftlicher Produktionsflächen entstehen.
Mit der Umwidmung der Kleintieranlage Schwandenholz in Ackerland (s.
BZO-Teilrevision 2014) werden weitere Fruchtfolgeflächen generiert, de-
ren Bodenqualität sehr wahrscheinlich den östlich benachbarten Äckern
entspricht.
Bodenuntersuchung Eine im Frühjahr 2015 durchgeführte Bodenuntersuchung resümiert, dass
alle Flächen mit intaktem Oberboden eine gute Eignung für die gartenbau-
liche Nutzung aufweisen. Auf den Lagerflächen der Gartenbau Brenner
AG (AF1182), die sich heute bereits in der Erholungszone E3 befinden,
setzt die vorgesehene Kleingartennutzung eine Rekultivierung des Stand-
orts voraus. Eine Altlastabklärung ergab, dass die künstliche Auffüllung
im Untergrund mit Bauschutt belastet ist und für die zukünftige Gartennut-
zung eine Teilsanierung erforderlich wird.
Kantonale Karte der
Fruchtfolgeflächen
Pferdeweide AF4706
im tieferen,grundwasser-
beeinflussten Bereich
Gärten auf
potentiellen FFF im
hanghöheren Bereich
28 Zonenplanänderung TüfwisenMit dem Flächenbeitrag des Projekts Tüfwisen an die Revitalisierung des Gewässerschutz
Katzenbachs kann ein ökologischer wertvoller Gewässerraum von min-
destens 20 bis 25 m Breite hergestellt und zusätzlich durch ufernahe Er-
lebnisbereiche ergänzt werden.
Im Zuge der Revitalisierung des Katzenbaches kann ein hundertjährlicher Hochwasserschutz
Hochwasserschutz gewährleistet und eine beschädigte Meliorationsanla-
ge im Gartenareal Tüfwisen instandgesetzt werden.
Die am östlichen Rand des Perimeters verlaufende Hochdruckgasleitung Hochdruck-Gasleitung
ist weder von einer Nutzungsänderung noch von Erdbau- oder Pflanz-
massnahmen im Projektperimeter betroffen.
Flächenbeiträge aus dem Projekt Tüfwisen zur Entwicklung des Gewässerraums am Katzenbach
dargestellt an 2 Regelprofilen (roter Pfeil)
oben: bei grösserer Aufweitung auf Uferseite Tüfwisen
unten: der minimale Landbeitrag aus den Tüfwisen im Falle von Engstellen.
Der Hochwasserrschutz wird mit dem Projekt deutlich verbessert. Heute ist der erforderliche
Freibord von 50 cm nicht überall gewährleistet (bestehende Situation s. grüne Linie)
Die Hochdruckgasleitung am Nordufer wird vom Projekt - auch dank des Flächenbeitrages
aus dem Projekt Tüfwisen - nicht berührt (orange).
Agroscope Tüfwisen
Agroscope Tüfwisen
Planungsbericht nach Art 47 RPV 295. Verfahren
Information und Mit- Zum Planungsvorhaben werden folgende Informations- und Mitwirkungs-
wirkung im Quartier
schritte gemäss Art 4 RPG durchgeführt:
- Für den Quartierverein Zürich Affoltern sowie die Grundeigentü-
mer und Pächter wird im Mai 2016 eine Informationsveranstaltung
stattfinden.
- Die vom Revitalsierungsprojekt Katzenbach betroffenen Grund-
eigentümer und Pächter wurden bereits im Zuge von Landver-
handlungen bzw. Anpassungen der Pachtverträge über das
Projektes informiert (s. Kap. 1.2).
öffentliche Auflage Die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung Tüfwisen wird gemäss §7
Planungs- und Baugesetz (PBG) während 60 Tagen öffentlich aufgelegt.
Kantonale Vorprü- Parallel zur öffentlichen Auflage wird der Entwurf der genannten Teilre-
fung
vision der Bau- und Zonenordnung dem Kanton Zürich zur Vorprüfung
eingereicht.
30 Zonenplanänderung TüfwisenPlanungsbericht nach Art 47 RPV 31
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