Anlageausschusssitzung - Bouwfonds European Residential Fund Münster, 20. Juni 2017 - Catella Group
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Anlageausschusssitzung Bouwfonds European Residential Fund Münster, 20. Juni 2017
Agenda
Begrüßung
Marktanalyse
Portfolioanalyse
Portfoliomanagement - Jahresrückblick
Finanzierung und Liquidität
Künftige, steuerliche Auswirkungen
Sonstiges
1Agenda
Begrüßung
Marktanalyse
Portfolioanalyse
Portfoliomanagement - Jahresrückblick
Finanzierung und Liquidität
Künftige, steuerliche Auswirkungen
Sonstiges
2Begrüßung
Feststellen der Beschlussfähigkeit
Verabschiedung des Protokolls der
Sitzung vom 14.06.2016
3Bouwfonds European Residential,
Anlageausschusssitzung - Münster am 20.06.17
Informatorische Anlegergleichbehandlung
- Reflexe auf die Informationspolitik der KVG gegenüber dem
Anlageausschuss -
A. Quellen
§ 26 Abs. 2 N°6 KAGB: „faire Behandlung aller Anleger“.
§ 26 Abs. 3 KAGB: „Vorzugsbehandlung nur, wenn in den Anlagebedingungen vorgesehen“
Dies wäre bei BERF der Fall, § 1 Ziff. 4 BAB. Allerdings hat die BaFin sich dahin geäußert, dass ein so vorgesehener
Anlageausschuss nicht per se ein Informationsgefälle zu lasten nicht vertretener Anleger rechtfertigen kann.
BaFin vom 13.11.2015
„Portfoliodaten von Publikumsfonds müssen, soweit sie auch nur einem Investor (oder z.B. einem Anlageausschuss) bekannt
gemacht werden, allen Anlegern zugänglich gemacht werden, und zwar zeitgleich; Vertraulichkeitsklausel/
Nutzungsbeschränkung rechtfertigen Vorzugsbehandlung nicht.“
BaFin vom 16.02.2016
Keine Beschränkung der informatorischen Gleichbehandlung auf Portfoliodaten mehr.
Frist bis 16.03.2017 Passwort - geschütztes Login (Vertraulichkeitserklärung abzugeben!) zu implementieren, wenn dies für
sinnvoll gehalten wird.
BaFin Jahresgespräch vom Mai 2017 mit Catella
BaFin betont die hohe Bedeutung, die sie der informatorischen Anlegergleichbehandlung bemisst.
28 JUNE, 2017 4Bouwfonds European Residential,
Anlageausschusssitzung - Münster am 20.06.17
Informatorische Anlegergleichbehandlung
- Reflexe auf die Informationspolitik der KVG gegenüber dem
Anlageausschuss -
B. Lösung Catella: Veröffentlichung erteilter Informationen frei zugänglich auf der Catella Homepage zum BER
„Investor Login“ (passwortgeschützt) nicht sinnvoll:
unvertretbar hoher Verwaltungsaufwand („call center“?).
aus sachfremden Gründen „Interessierter“ kauft einen Anteil und erhält Zugang
also kein effizienter Schutz.
Reflex auf die Anleger-Informationspolitik
Anleger können nur noch „unschädliche“ Informationen erhalten (Compliance Check der KVG).
„unschädlich“ sind solche Informationen, die auch in den Händen einer uneingeschränkten Öffentlichkeit nach
menschlichem Ermessen dem Fondsvermögen und seiner Verwaltung keine Nachteile bringen können.
28 JUNE, 2017 5Bouwfonds European Residential,
Anlageausschusssitzung - Münster am 20.06.17
Informatorische Anlegergleichbehandlung
- Reflexe auf die Informationspolitik der KVG gegenüber dem
Anlageausschuss -
C. „Grauzone“ für den Anlageausschuss ?
grundsätzlich: nein
aber beratende Anwälte weisen auf eine gewisse Öffnungsmöglichkeiten hin, die die BaFin in einem vergleichbaren Fall unter
folgenden Voraussetzungen ermöglicht hat:
Anlageausschuss muss in den Bedingungen angelegt sein (§ 1 Ziff. 4 BAB des BER ).
Anlageausschuss muss in seiner Geschäftsordnung Vorkehrungen treffen, die die faire Behandlung aller Anleger sicherstellen
und eine Vorzugsbehandlung der Anlageausschussmitglieder mit wesentlicher Benachteiligung anderer Anleger ausschließen.
Verpflichtung des Anlageausschusses, mindestens einmal jährlich allen Anleger ( Veröffentlichung Homepage) Bericht zu
erstatten.
Kritisch bleibt die Zugänglichkeit des Anlageausschusses für Anleger, die die Eintrittsschwelle der gezeichneten Anteile nicht
erreichen.
Zu den vorgenannten Punkten soll eine wertende Gesamtbetrachtung zulässig sein. Wir schlagen eine entsprechende
Überarbeitung der Geschäftsordnung des Anlageausschusses vor.
28 JUNE, 2017 6Bouwfonds European Residential,
Anlageausschusssitzung - Münster am 20.06.17
Informatorische Anlegergleichbehandlung
- Reflexe auf die Informationspolitik der KVG gegenüber dem
Anlageausschuss -
D. Konsequenzen aus Sicht der Anleger
Werden Informationen von der KVG erteilt, werden sie grundsätzlich uneingeschränkt veröffentlicht.
Anleger müssen damit rechnen, dass die KVG Informationen selektiver und restriktiver herausgibt als bisher (eben auch
gegenüber Anlageausschussmitgliedern).
Zur Absicherung schlägt die KVG eine Anpassung der Geschäftsordnung des Anlageausschusses vor (siehe Tischvorlage).
28 JUNE, 2017 7Agenda
Begrüßung
Marktanalyse
Portfolioanalyse
Portfoliomanagement - Jahresrückblick
Finanzierung und Liquidität
Künftige, steuerliche Auswirkungen
Sonstiges
8Highlights des Geschäftsjahres 2016/2017
Erhöhung des netto Fondsvermögens um 5,38 % auf 850,4 Mio. EUR
Erhöhung des Anteilspreises um 0,61 Cent auf 12,26 EUR
Steigerung der BVI-Rendite auf 8,5 %
Objektankäufe für ca. 100 Mio. €
9Marktanalyse
2016 – ein gutes Jahr mit steigender
Nachfrage und steigenden Preisen
Die europäischen Märkte sind überall fast auf
Vorkrisenniveau
2017 – ein Jahr mit weiterem Wachstum
bei jedoch vielen Unsicherheiten
Wahlen in Europa , Zinsanstieg, steigende Inflation
Märkte im Fokus
Deutschland, Polen, Spanien
10Starkes Europa…
Preise
in den meisten Ländern
erhebliche Preisanstiege
in einigen Ländern sind die
Preise noch unter
Vorkrisenniveau
z. B. Spanien,
Niederlande, Irland
11…mit weiter ansteigenden Preisen
Preisanstieg
Selbst Italien
zeigt wieder einen
minimalen Preisanstieg.
12Städte sind die Gewinner
mit den am stärksten steigenden Preisen
Price growth 2016
Preiswachstum 2016 Rental growth
Mietwachstum 2016
2016
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
Source: CBS, Notaries de France, INE, Lisney, Statistics Denmark, Pararius, Clameur, Fotocasa, Sadolin Albaek, Daft.ie, January 2017
13Hohe Nachfrage bei fehlendem Angebot
führt zu rückläufigen Investmentvolumina in Deutschland, UK und Österreich
Nachfrage bleibt weiterhin sehr groß - „Geld sucht Anlage“
Investmentvolumen Wohnen - Europa Investmentvolumen Wohnen 2016 – Länder (Mio. EUR)
15.000 250%
2016 y-o-y
12.000 200%
9.000 150%
6.000 100%
3.000 50%
0 0%
-3.000 -50%
-6.000 -100%
Source: Real Capital Analytics, 2017
14Marktanalyse
2016 – ein gutes Jahr mit steigender
Nachfrage und steigenden Preisen
Die europäischen Märkte sind überall fast auf
Vorkrisenniveau
2017 – ein Jahr mit weiterem Wachstum
bei jedoch vielen Unsicherheiten
Wahlen in Europa , Zinsanstieg, steigende Inflation
Märkte im Fokus
Deutschland, Polen, Spanien
152017, ein Jahr mit vielen Fragezeichen
16Politische Unsicherheiten steigen
Protektionismus statt Globalisierung
Wahlen in Europa
• März 2017: Niederlande haben gewählt
• Europa in Sorge vor antieuropäischer
Entwicklung
• Wahl war aber eindeutig Pro-Europa
• April – Juni 2017: Frankreichwahl
• Frankreich wählt pro Europa
• Emanuel Macron gewinnt die Wahl
• September 2017: Deutschland
• schärfere Mietregulierung Wahlkampfthema
Welche Auswirkungen haben:
• Brexit?
• Präsidentschaft von Donald Trump?
17Steigende Preise, Mieten und Zinsen (?)
Wo liegt die Grenze? - Bislang ist diese nicht in Sicht! Wirtschaftsdaten EU-28
positive wirtschaftliche Entwicklungen
Indikator 2016 2017 2018
sinkende Arbeitslosigkeit
Bruttosozialprodukt 1.8% 1.6% 1.5%
wachsendes Konsumentenvertrauen führt zu stabiler
Binnennachfrage Privater Konsum 2.1% 1.6% 1.3%
Inflation ist z. T. deutlich angestiegen. Bleibt dies so, dann wird Arbeitslosigkeit 8.6% 8.2% 7.9%
der Anlagedruck auf Immobilien noch größer (Staatspapiere haben
Rendite unterhalb der Inflation) Beschäftigung (neue Jobs) 1.2% 0.7% 0.4%
steigende Zinsen?
Langfristige Zinsen steigen
Inflationsraten
Quelle: Oxford Economics
18Marktanalyse
2016 – ein gutes Jahr mit steigender
Nachfrage und steigenden Preisen
Die europäischen Märkte sind überall fast auf
Vorkrisenniveau
2017 – ein Jahr mit weiterem Wachstum
bei jedoch vielen Unsicherheiten
Wahlen in Europa , Zinsanstieg, steigende Inflation
Märkte im Fokus
Deutschland, Polen, Spanien
19Deutschland - Wohnungsmarkt
Deutschland – optimistischer Wirtschaftsausblick
Trotz Risiken – die Wirtschaft brummt Wichtige Wirtschaftsfaktoren
Deutschland Berlin
erfolgreiche wirtschaftliche Entwicklung mit BIP-Wachstum
überdurchschnittlichen Wachstumsraten 2016 1,8% 2,3%
2017 1,8% 2,2%
Treiber der Wirtschaft: Beschäftigungswachstum
2016 0,6% 1,9%
• privater Konsum 2017 1,0% 0,9%
• Export Arbeitslosigkeit
2016 6,1% 8,4%
stark sinkende Arbeitslosigkeit + neue Jobs 2017 5,8% 8,6%
Inflation
steigende Realeinkommen 2016 0,5%
2017 1,9%
geringes Länder/Kreditrisiko
Wechselkurs
entfällt
Quelle: Oxford Economics
Länderrisiko: AAA – besser geht es nicht
Quelle: Oxford Economics
21Deutschland – die Rallye geht weiter, aber…?
Steigende Preise und Mieten – kein Ende in Sicht Steigende Preise und Mieten
hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in den großen Städten
• Mehrfamilienhäuser – Preisanstieg um 5,8 % in 2016
• Mieten steigen aber nur um 3,5 %
Preise steigen schneller als die Mieten
• kein/ein Ende dieser Entwicklung?
• Wie gehen wir mit Objekten mit Mietpreisbindung um (ohne
Mietsteigerungspotenzial)?
hauptsächlicher Anstieg in einfachen und mittleren Lagen
bei Mieten von Neubauwohnungen wird viel erwartet
• Mietniveau kann zunehmend nur von einem kleinen Teil der
Quelle: vdp
Bevölkerung gezahlt werden (Konkurrenz zum
Wohneigentum steigt) Renditen – sie sinken weiter
Renditekompression geht weiter
• niedrige Renditen auf dem Kapitalmarkt
• A-Städte Rendite: 4,15 %
• München, Hamburg, Frankfurt < 4 %
• Berlin in den zentralen Lagen
• B- und C-Städte sind attraktiv, aber auch hier steigt die
Konkurrenz
• Alternative: Satelliten – Mittelstädte in der Nähe von
Wirtschaftsmetropolen mit guter ÖPNV-Anbindung
Quelle: Destatis, Deutsche Bundesbank, Engel & Völkers (Bruttoanfangsrenditen),
BIM
22Polen - Wohnungsmarkt
Polen – positive volkswirtschaftliche Rahmendaten
Siebtgrößte Volkswirtschaft in der EU Wichtige Wirtschaftsfaktoren
erfolgreiche wirtschaftliche Entwicklung mit hohen Polen Warschau
Wachstumsraten BIP-Wachstum
2016 2,90% 4,10%
geringe Auswirkungen durch die großen Wirtschaftskrisen
2017 3,10% 3,80%
2000 (Internetblase) und 2008 (u. a. Finanzkrise und
Beschäftigungswachstum
Bankenkrise)
2016 0,60% 1,40%
Treiber der Wirtschaft: 2017 1,00% 1,20%
• Dienstleistung und Industrieproduktion Arbeitslosigkeit
2016 8,90% 4,20%
• Hoher privater Konsum
2017 7,20% 3,70%
• Hohes Arbeitsethos – nordeuropäisch Inflation
stark sinkende Arbeitslosigkeit + neue Jobs 2016 -0,60%
2017 1,90%
steigende Realeinkommen Wechselkurs EUR - PLN
Länder/Kreditrisiko 2017-Mai 4,22
Quelle: Oxford Economics
• stabil, im Vergleich zu 2016 mit leichtem Plus
• Ratingagentur Standard & Poor's (S&P) hat den
Länderrisiko: A- (stable)
Ausblick für die Kreditwürdigkeit Polens von
negativ auf stabil heraufgestuft (Dez. 2016)
Quelle: Oxford Economics
24Polen – steigende Anzahl der Haushalte
Bevölkerung – Wachstum in den meisten Städten
Steigende Nachfrage in den Städten
Tsd.
Die Bevölkerung zieht es in die Städte…
Bevölkerung in Polen zwar rückläufig aber…
…Urbanisierung weiter voranschreitend
durch sinkende Haushaltsgröße steigt die
Nachfrage nach Wohnungen in den Städten
deutlich
• Angebot an Arbeitsplätzen ist anziehend
• junge Menschen wollen eine eigene Quelle: Oxford Economics
Wohnung Haushalte – diese steigen noch deutlicher
Veränderung bis 2030 mindestens
• Warschau + 38.000 Haushalte
• Krakau + 16.000
• Breslau + 10.000
• Danzig + 46.000
Altindustrie-Regionen mit Problemen
Quelle: Oxford Economics
25Polen – zu wenig moderner Wohnungsbestand
Wohnungsbestand - Eigentumsverhältnisse
Es fehlt Qualität und Quantität
Wohnungsbestand mit hohen qualitativen Unterschieden
gegenwärtiges quantitatives Wohnungsdefizit ca. 1,1 Mio.
(Polen: 363 Wohnungen je 1.000 Einwohner
EU: 486 Wohnungen je 1.000 Einwohner)
rund 1,3 -1,5 Mio. bewohnte Wohnungen müssten qualitativ
ersetzt werden (Substandardwohnungen)
rund 56 % des Wohnungsbestandes in der sozialistischen
Ära gebaut (Plattenbauten)
Neubauten nach 2003 mit rund 13 % Anteil Quelle: Reas
in den Städten höher (Warschau 26 %, Krakau 28 % und Wohnungsbestand: 56 % Plattenbau
Breslau 25 %)
Kaum entwickelter Mietmarkt
Mietmarkt ist stark fragmentiert
• viele private Eigentümer mit nur einer oder wenigen
Wohnungen
• professionelle nichtstaatliche Anbieter sind fast nicht
vorhanden (Segment “Sonstige” 2 %)
Mietermarkt entwickelt sich besonders in den Städten
Quelle: Reas
26Polen – wachsender Mietwohnungsmarkt
Für immer mehr Polen ist Mieten eine Alternative, insbesondere für junge Menschen.
über 50% der unter 30-jährigen präferieren das Mieten (Quelle: BPD)
Flexibilität und Mobilität am Arbeitsmarkt lässt eine frühe Bindung an Wohneigentum nicht zu
Auszug aus dem Elternhaus - mehr als 33% der unter 35-jährigen leben noch bei den Eltern
Mietangebot: etwa 80 % des Miet-Angebots im Bestand trifft nicht die Nachfrage der potenziellen Mieter
• Qualität und Lage großer Teile des angebotenen Wohneigentums trifft nicht die qualitative
Nachfrage, so dass der Mietmarkt als gute Alternative gesehen wird
Young Professionals - suchen Qualität und äußere Erscheinung (Wohnung auch als Statussymbol)
• Bereitschaft deutlich über 30% des Einkommens für die Miete auszugeben
Wohneigentum wird weniger finanzierbar (sinkende Bezahlbarkeit)
• Vergabe von Hypothekenfinanzierungen ist nur für Kreditnehmer mit guter Bonität möglich
• Das Förderprojekt MdM (Förderung Wohneigentum für junge Familien) läuft aus - Fördertopf für
2017 ist fast leer, 2018 endgültiges Ende wahrscheinlich
der Staat hat die wachsende Nachfrage erkannt und fördert die polnische Professionalisierung durch
einen eigenen Fonds – BGK‘s Rental Housing Fund (Polnische Entwicklungsbank)
• Entwickeln von günstigen Mietwohnungen (Sept. 2016: 589 fertige Wohnungen + 983 im Bau mit
dem Ziel insgesamt 20.000 Wohnungen in polnischen Großstädten neu zu bauen)
27Polen – anziehende Mieten, attraktive Renditen
Mieten - 2010 - 2016
Mieten und Renditen mit Perspektiven
steigende Nachfrage nach Mietwohnungen lässt die
Mieten seit Ende 2014 ansteigen
Renditen liegen in einem deutlich höheren Bereich als im
restlichen Europa, insbesondere in den zentralen,
innerstädtischen A-Lagen
trotz Hedgingkosten attraktive Renditen im europäischen
Vergleich (Bsp. Mai 2017 2,2%)
Mietgesetzgebung
Quelle: Reas – Durchschnitt 6 Städte
Mittlerer Mieterschutz Bruttoanfangsrenditen 2016 – Neubau
• Miethöhe kann bei Vertragsabschluss frei
ausgehandelt werden
• laufende Mieterhöhung: Indexierung üblich
• Mietvertragslaufzeiten in der Regel befristet auf max.
2 Jahre – danach Neuverhandlung (höhere
Rechtssicherheit für den Vermieter)
• schwache soziale Absicherung bei Arbeitslosigkeit
Quelle: REAS
28SWOT – Polen
Stärken Chancen
starkes Wirtschafswachstum junge Polen tendieren zur Miete
große Nachfrage nach kleinen Wohnungen • Flexibilität am Arbeitsmarkt
Wohnungsmietmarkt erst am Anfang • höhere Einkommen
sehr attraktive Bruttoanfangsrenditen in den Städten. • erschwerte Kreditbedingungen
• 8,2 % in Warschau • 33 % der unter 35-jährigen leben bei den Eltern
• 10,4 % in Breslau Mangel an modernen Mietwohnungen, besonders kleine
• 8,6 % in Krakau Einheiten fehlen
sehr starker Verstädterungstrend
Wohnungsdefizit ca. 1.1 Mio. quantitativ schwierigere Finanzierungsbedingungen für den
ca. 1,3 Mio. qualitativ Eigentümermarkt
gemäß Gesetz – Neubaugenehmigungen werden schnell
erteilt (3 Monate und weniger)
Schwächen Risiken
Marktransparenz ist nicht sehr hoch, wird aber besser Entwicklung der Mietgesetzgebung ist unklar, z. B. bei
Bevölkerungsrückgang Zwangsräumungen
Währungsrisiko Gemeinden zahlen trotz Gesetz faktisch keine Mieten bei
Mieten ist teuer, Anteil am Einkommen z. B. 33 % in Mietern, die auf soziale Unterstützung angewiesen sind
Warschau während einer wirtschaftlichen Rezession kann es zu
Investmentmarkt „Wohnen“ befindet sich im Anfangsstadium Mietausfällen kommen (schwaches
und muss sich erst entwickeln Sozialversicherungssystem)
29Spanien - Wohnungsmarkt
Spanien – volkswirtschaftliche Rahmendaten
wichtige Wirtschaftsfaktoren
Stark wachsende Wirtschaft Spain Madrid
GDP growth
Wirtschaft mit einer der höchsten Wachstumsraten 2016 3,3% 3,9%
des Bruttosozialproduktes in Europa mit 2017 2,4% 2,9%
Abschwächung in 2017
Employment growth
privater Konsum wird hoch bleiben 2016 2,7% 2,9%
Arbeitslosigkeit beginnt zu sinken; aber das Niveau 2017 1,9% 2,2%
bleibt sehr hoch im europäischen Vergleich Unemployment rate
2016 19,8% 15,3%
Madrid wächst deutlich stärker und wird auch 2017
2017 18,1% 13,5%
mit hoher Wahrscheinlichkeit stärker wachsen als
der Landesdurchschnitt Wirtschatftsrisiko
Quelle: Oxford Economic, 2017
31Spanien – weitere Erholung des Wohnungsmarktes
2016 stiegen die Preise landesweit um 4,5 % im Vergleich zu 2015
• Madrid 9,0 %
• Katalonia 7,4 %
Preise haben aber erst 70 % des Vorkrisenniveaus erreicht
Zahl der Wohnungsverkäufe stieg um 14 % auf ein normales Niveau:
• Madrid 12 %
• Barcelona 22 %
aufgrund neuer Anbieter steigt das Angebot neuer Wohnobjekte, steigender Bedarf kann trotzdem nicht gedeckt
werden
2017 wird ein weiterer Preisanstieg für Wohnungen und Häuser von rund 5 % erwartet
Hauspreisindex – jährliche Veränderung
20%
Spain Barcelona (province) Madrid (province)
15% Hauspreisindex Q4 2016 (y-o-y)
Spain Madrid
10%
5%
0%
Neubau und Bestand 4.5% 9.0%
-5%
Neubau 4.3% 6.4%
-10%
-15% Bestand 4.5% 9.5%
-20%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Quelle:: INE, 2016
32Spanien – Abnehmender Verkaufsbestand
Angebotsbestand neuer Objekte zum Verkauf sinkt deutlich. Vom höchsten Punkt 2009 mit rd. 633.000 Objekten
bis 2015 auf einem Angebotsbestand von rd. 513.000 Objekten (-19%)
41% des vorhandenen Angebots konzentriert sich auf Valencia, Murcia, Castilla La Mancha und Andalusien,
während in Madrid und Barcelona nur noch rd. 5.800 bzw. 4.300 Häuser und Wohnungen zum Verkauf stehen
große Teile des bestehenden Angebots werden aber nur schwer einen neuen Eigentümer finden, z. B. aufgrund
einer falschen Lage
weiterer Rückgang des Angebotsbestands erwartet
Verkaufsbestand neuer Wohnungen
Quelle: Ministerio de Formento, 2015
33Spanien – positive Entwicklung des Mietmarktes
deutlicher Anstieg der Nachfrage für Mietwohnungen
• 21,8 % (2016) der Spanier leben zur Miete (2010: 20,2 %)
• 13,8 % (2016) mieten auf dem freien Wohnungsmarkt (2010: 11,9 %)
Ursachen
• Flexibilität insbesondere Young Professionals und Berufseinsteiger
• erschwerter Zugang für Immobilienkredite
• Wohneigentum wird auch kritischer gesehen (hohe Wertverluste in der Vergangenheit)
Marktanteile freier Mietwohnungsmarkt* nach Regionen 2004-2015
30%
2004 2015
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Spain Balearic Madrid Catolonia Ceuta Canary Valencia Cantabria Aragon Navarra Galicia La Rioja Murcia Asturias Pais Vasco Castilla y Andalucia
Islands Island Leoan
* ohne Sozialwohnungen etc.
• Quelle: National Statistics
34Spanien – steigendes Mietniveau
Mieten sind 2016 kräftig angestiegen, besonders in den großen Städten
sehr hohe Wachstumsraten zeigen Barcelona und Madrid aber auch etliche B-Städte, z.B. San Sebástian
Mieten werden 2017 in den Städten weiter ansteigen
Professionalisierung des Vermietungsmarktes wird auch 2017 weiter voranschreiten
Mietentwicklung in Madrid und Barcelona Regionale Mieten in Spanien (März 2017)
Stadt Durchschnitts- Veränderung
€ 19,00
Barcelona Madrid mieten y-o-y
€ 18,00
Barcelona 18.1 19.2%
€ 17,00
Madrid 14.8 14.5%
€ 16,00
San Sebástian 13.8 17,7
€ 15,00
Bilbao 10.9 6.0%
€ 14,00
Seville 8.4 10.4%
€ 13,00
Valencia 7.6 11.1%
€ 12,00
Tarragona 7.3 6.5%
€ 11,00
Zaragoza 6.8 2.3%
€ 10,00
II IV II IV II IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I Alicante 6.7 12,3%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Valladolid 6.3 9.7%
**Monatsmieten EUR/m²
Quelle: Idealista, 2017 **Monatsmieten EUR/m²
Quelle: Idealista, März 2017
35Spanien – B-Städte bieten Chancen
Bevölkerung großer Metropolregionen* in 2016
(excl. Kanarische und Balearische Inseln)
San Sebastian
Santander 705,000
Bilbao
584,000
1,129,000
Pamplona
636,776
Valladolid Zaragoza Barcelona
525,000 962,000 5,405,000
Tarragona
794,000
Madrid
6,384,000
Valencia
2,509,000
Alicante
1,839,000
Murcia
Sevilla 1,464,000
1,935,000 Malaga
1,641,000
* NUTS 3 level
* NUTS 3 level
36
36Spanien – Wohninvestmentmarkt
Steigendes Interesse am
Wohninvestmentmarkt
Volumen Wohninvestmentmarkt Spanien
2016 war ein Rekordjahr mit einem
Investmentvolumen von 1,3 Mrd. EUR 1.600
auch internationale Investoren werden wieder 1.400
aktiver 1.200
Investmentvolumen hätte höher sein können, 1.000
aber es fehlt das Angebot 800
sinkende Renditen in den großen Städten 600
Fokus: 400
• Projektentwicklungen bieten attraktive 200
Renditen 0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
• Zielsegment “Young professionals” und
Quelle: Real Capital Analytics, 2017
Studenten
• B-Standorte
37SWOT – Spanien
Stärken Chancen
guter Zeitpunkt zum Investieren, da Preise noch auf sehr positiver wirtschaftlicher Ausblick
niedrigem Niveau steigendes Interesse zum Mieten
kaum Mietregulierungen • Flexibilität auf dem Arbeitsmarkt
Anteil Haushalte, die mieten, wird größer • steigende Einkommen
(Marktanteil 2010: 10 % und 2015: 15 %) • Kreditanforderungen steigen
wichtige Städte wie Madrid, Barcelona und Sevilla haben starke Verstädterung
eine steigende oder stabile Haushaltsentwicklung attraktive Bruttorenditen von rd. 6 % für neue Projekt-
sich erholende Wirtschaft mit deutlich steigendem entwicklungen in Madrid und Barcelona
Bruttosozialprodukt Renditekompression in Madrid und Barcelona (Exit)
starkes Beschäftigungswachstum in den großen Städten
kein Währungsrisiko
Schwächen Risken
Investmentmarkt ist gegenwärtig nicht sehr liquide rückläufige Haushaltszahlen besonders in ländlichen
Markt ist in vielen Teilen noch intransparent Gebieten
hohe Arbeitslosigkeit sehr volatiler Wohnungsmarkt
Wohnungsüberangebot besonders in der zu später Markteintritt, mit negativer Auswirkung auf
Küstenregion erwartete Wertsteigerungspotentiale
38Agenda
Begrüßung
Marktanalyse
Portfolioanalyse
Portfoliomanagement - Jahresrückblick
Finanzierung und Liquidität
Künftige, steuerliche Auswirkungen
Sonstiges
39indirekte Ø
Rendite 7,6%
Portfoliosteuerung auf Basis von Renditen…
direkte Ø
BCG – Performance GJ 2016/2017 Rendite 4,9%
Ø Ø Ø
Ø Ø Ø
40Outperformance durch Cash-Flow
MSCI/IPD Benchmark
ALLE OBJEKTE* BESTANDSOBJEKTE
P PORTFOLIO 10.4 P PORTFOLIO 10.4
B BENCHMARK 10.0 B BENCHMARK 1.1
9.9
Relativ 0.4 ▲ Relativ 0.4 ▲
0.5
KOMPONENTEN DES RETURNS ATTRIBUTION DES RELATIVEN RETURN
NCF-RENDITE WÄ-RENDITE ALLE OBJEKTE BESTANDSOBJEKTE
P PORTFOLIO 4.7 P PORTFOLIO 5.5 A ALLOKATION -1.0 A ALLOKATION -0.6
B BENCHMARK 3.5 B BENCHMARK 6.2 S SELEKTION 1.5 S SELEKTION 1.1
Relativ 1.1 ▲ Relativ -0.7 ▼ 0.5 ▲ 0.5 ▲
GEWICHTETE BEITRÄGE ZUM RELATIVEN RETURN
BESTAND TEILTRANSAKTION ZUKAUF PROJEKTENTWICKLUNGEN VERKAUF SONSTIGE
0.5 ▲ 0.0 ▼ -0.1 ▼ 0.0 ▼ 0.1 ▲ 0.0 ▼
Source: MSCI
41Agenda
Begrüßung
Marktanalyse
Portfolioanalyse
Portfoliomanagement - Jahresrückblick
Finanzierung und Liquidität
Künftige, steuerliche Auswirkungen
Sonstiges
42Portfoliomanagement - Jahresrückblick
Transaktionen und Baufertigstellungen
• Transaktionen 2016-2017
• Akquisitionen in Due Diligence
Aktives Asset-Management
• DE - Aachen, Frankfurt, Nürnberg, Mietsteigerung im Wohnungsbestand
• NL - Rotterdam, Den Haag – Sigma, Gesetzesänderung
• FR - Steuerentwicklung, Toulouse - Bellevue
Verkaufsportfolio
• Verkauf Portfolio Schweden
• Portfoliooptimierung
43Transaktionen 2016-2017
Im vergangenen Geschäftsjahr bis einschließlich Mai 2017 hat der Fonds in nachfolgenden Städten
Immobilien/Projektentwicklungen für ca. 100 Mio. EUR erworben:
Land Städte
Deutschland Rostock
Polen Warschau, Krakau
Dänemark Rodovre
Niederlande Huizen
Alle Ankäufe lagen innerhalb der Renditeerwartungen.
44Akquisitionen in Due Diligence
Land Städte
Niederlande Den Haag
Spanien Madrid
aktuell werden Projektentwicklungen mit einem Volumen von 43,4 Mio. EUR verhandelt
weitere Ankäufe im Sinne eines aktiven Portfoliomanagements werden nur möglich sein, wenn der Fonds
durch den Verkauf von Immobilien über ausreichende Liquidität verfügt
45Portfoliomanagement - Jahresrückblick
Transaktionen und Baufertigstellungen
• Transaktionen 2016-2017
• Akquisitionen in Due Diligence
Aktives Asset-Management
• DE - Aachen, Frankfurt, Nürnberg, Mietsteigerung im Wohnungsbestand
• NL - Rotterdam, Den Haag – Sigma, Gesetzesänderung
• FR - Steuerentwicklung, Toulouse - Bellevue
Verkaufsportfolio
• Verkauf Portfolio Schweden
• Portfoliooptimierung
46Aachen - Mangelbeseitigung Tiefgarage (1/2)
Objekt Aachen (Studentenwohnheim)
Baujahr/Ankauf 1994/2014
Einheiten 221 Zimmer
Aktueller Wert 9,7 Mio. EUR (Ankauf für 9,5 Mio. EUR)
Jahresmiete 657 TEUR
Mängel
im Rahmen der Ankaufs-DD Feststellung von Rissbildung/ Feuchtigkeitsschäden in der Tiefgarage
Vereinbarung von Sicherheiten für Mangelbeseitigung sowie Begrenzung der durch den Fonds zu tragenden Kosten im
Kaufvertrag
nach gutachterlicher Prüfung und Baustoffanalysen (Beton und Bewehrungseisen) Sanierung der Tiefgarage mit
Gesamtkosten von 245 TEUR, Fonds trägt davon lediglich rd. 43 TEUR
47Aachen - Mangelbeseitigung Tiefgarage (2/2)
Schadensbild vor der Sanierung und Zustand nach der Sanierung von Bodenplatte, Pfeilern und Wänden.
Maßnahmen mussten wegen fortgeschrittener Korrosion tiefer als urpsrünglich erwartet durchgeführt werden.
48Frankfurt – mangelhafte Badabdichtung (1/2)
Objekt Frankfurt Voltastraße
Baujahr/Ankauf 2008
Einheiten 121 Wohnungen
Aktueller Wert 30,2 Mio. EUR (Kaufpreis 24,7 Mio. EUR)
Jahresmiete 1.564 TEUR
Mängel
nach Häufung von Wasserschäden Feststellung einer mangelhaften Horizontal-/ Vertikalabdichtung im Bereich der Bäder
Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens
Durchsetzung der Kostenübernahme inkl. Nebenkosten für Mietminderung, Mietausfällen, Gerichtskosten durch den Bauträger
Sanierung von rd. 140 Bädern im lfd. Betrieb mit Umsetzung von Mietern etc.
Dauer der Gesamtmaßnahme: 10 Monate
Fonds trägt ausschließlich sowieso Kosten in Höhe von rund 20 TEUR
49Frankfurt – mangelhafte Badabdichtung (2/2)
50Nürnberg – Fahrstuhlmodernisierung (1/2)
115 Wohnungen, 8.858 m²
solider 80er Jahre Bau
altersgerechte Instandhaltung
4,5 % Cash Yield: 2016
Ziel – Maßnahmen - Instandhaltung vs. Modernisierung
Entwicklung Nettomiete
umlegbare Betriebskosten vs. Nettomiete
Reduzierung Bewirtschaftungskosten für den Eigentümer
GRESB Anforderung: Verbesserung der Energiebilanz des Gebäudes
Instandhaltung vs. Modernisierung der Aufzüge
Bislang: 27 Betriebsstörungen, 47.000 EUR Instandhaltungskosten, umfangreiche Maßnahmen zur Ertüchtigung an die EN
81 in den kommenden 1-3 Jahren notwendig (ca. 220.000 EUR)
51Nürnberg – Fahrstuhlmodernisierung (2/2)
Modernisierung - Energie - Miete
Durch Entscheidung für Kompletterneuerung von 7 Aufzügen
können die lfd. Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten der Aufzüge nachhaltig reduziert werden
können beträchtliche Investitionskosten durch Werterhöhung gedeckt werden
kann die Energiebilanz des Gebäudes nachhaltig verbessert werden – Einsparung ca. 80%
kann die Nettomiete erhöht werden bei gleichzeitiger Reduzierung der Betriebskosten
neue ansprechende Kabinengestaltung erhöht Mieterakzeptanz
52Mietsteigerung im deutschen Wohnungsbestand
Mieten konnten auch nach Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes Mitte 2015
(Umsetzung der Länder in 2016) weiter gesteigert werden.
durchschnittliche Mietensteigerung 2015-2016 2,52 % (entspricht 44,9 T EUR p. M.)
durchschnittliche Mietensteigerung 2016-2017 1,82 % (entspricht 33,3 T EUR p. M.)
Künftiges Mietsteigerungspotential aufgrund sich verschärfender Mietgesetzgebung voraus-
sichtlich begrenzt
Mietanstieg im Betrachtungszeitraum 2015-2017
53Rotterdam, De Nieuwe Admiraliteit – hohe Wertsteigerung
Übergabe des Transformationsprojektes im Dezember 2015
im 1. Jahr nach Fertigstellung zunächst nur Abschluss
kurzfristiger Mietverträge
seit Januar 2017 Wechsel zu langfristigen Verträgen,
vollständige Umstellung bis Januar 2018
Mieterhöhung durch Wegfall der VAT in Höhe von 6 % sowie
marktbedingte Mieterhöhung, gleichzeitig Anhebung der
Möblierungszuschläge
weitere Wertsteigerung erwartet
Wertsteigerung seit Ankauf
€ 20.000.000
€ 19.000.000
€ 18.330.000
€ 17.635.000
€ 18.000.000
€ 16.670.000 € 16.685.000
€ 17.000.000
€ 16.000.000
€ 15.000.000
aug 2014 aug 2015 aug 2016 mei 2017
54Rotterdam, Burgemeester van Walsumweg –
positive Mietentwicklung
nach Einführung neuer gesetzl. Regelungen wurde außerhalb des
üblichen Turnus ein neues Energiezertifikat beauftragt
durch die Erreichung zusätzlicher WWS-Punkte Möglichkeit 200
Einheiten der insgesamt 270 Einheiten bei Mieterwechsel im "liberalized
market" zu höheren Mieten zu vermieten und zusätzlich landlord levy tax
zu vermeiden
Mieterwechsel in 2015/2016 bei 12,75 %
Wertsteigerung aufgrund des bestehenden Mieterhöhungspotentials
Schwankungen im Verkehrswert
€ 38.000.000
36.755.000
35.825.000
€ 36.000.000
34.650.000
€ 34.000.000
€ 32.000.000
€ 30.000.000
jan 2015 jan 2016 jan 2017
55Den Haag, Projekt „Sigma“ wird zu „Y“
Den Haag – die Transformation von
Sigma in “The Y”.
www.y-thehague.com
56Die BSR Lebensstile
Die Lebensstile der Zielgruppe für die Sigma Niederlassung
Jugendliche bis zu 29 Jahren mit einer Fachhochschul- oder Universitätsausbildung
extravertiert
Vitalität Harmonie
Ego Gruppe
Kontrolle
Sicherheit
introvertiert
im Interesse einer besseren Abstimmung des Angebotes auf die Zielgruppe wurde ein demografisches Profil in Auftrag gegeben
bei der als Mieter geplanten Zielgruppe sind Lebensstilprofile Rot und Blau überproportional vertreten
Angebot wurde z. B. durch die Einrichtung von Gemeinschaftsflächen, Mietgestaltung sowie Differenzierung des Designs der
Apartments an die Bedürfnisse angepasst
57Den Haag, Sigma
58Niederlande – Reduzierung der Steuerlast aus Landlord levy
Entwicklung des Steuersatzes seit Einführung
2013 2017 2018
Eigentümer können für besondere Investments, wie z. B. die Transformation von Büroflächen in Wohnungen,
Steuervorteile erhalten. Die Steuerlast reduziert sich in diesem Fall um 10.000 € pro realisierte Wohnung.
Transformationsprojekte in Rotterdam und Eindhoven bringen Einsparpotential von insgesamt 3,81 Mio. EUR
Steuersparbetrag kann über einen Zeitraum von 5 Jahren in Anspruch genommen werden und mit der
tatsächlich anfallenden Steuerlast verrechnet werden
Forecast zeigt, dass eine vollständige Nutzung des Steuereinsparpotentials über diesen Zeitraum möglich ist
59Steuerentwicklungen französischer Objekte
Situation bis Ende 2016:
Objekte werden von französischen Gesellschaften gehalten, diese wiederum von einer luxemburgischen
Gesellschaft
keine (latente) Steuer auf Kapitalzuwachs der Immobilien, weil die Verkaufsergebnisse der Anteile der
französischen Gesellschaften von BERF Luxco steuerfrei sind
Änderung Steuergesetz Frankreich – Luxemburg am 1. Januar 2017:
Verkaufsergebnis/Kapitalzuwachs der Immobilien ist nicht mehr steuerfrei
Umstrukturierungsoptionen wurden zusammen mit Steuerberater analysiert
Folgerung: Umstrukturierung kostet mehr Steuer, daher Beibehaltung der bisherigen Struktur
Auswirkung auf Fondsergebnis:
latente Steuerrückstellung von 1,5 Mio EUR in Januar 2017
latente Steuerrückstellung von 2,8 Mio. EUR in Mai 2017, Erhöhung 2017 durch Wertsteigerung Immobilien
(hauptsächlich Toulouse Rangueil)
französicher Steursatz wird bis 2019-2020 um 5 % sinken
60Toulouse - Bellevue – Wertsteigerung durch aktives Asset
Management
2016: Aufsetzen eines 3-Jahres-Programms zur Modernisierung von insgesamt 337 Wohnungen unter Ausnutzung der
Sommerleerstände
Renovierungsbedarf Renoviert Offen
Gesamt 2016 Q1 2017 2017/2018
Es wird erwartet, dass die meisten Arbeiten bis zum Sommer diesen Jahres abgeschlossen werden können.
Kosten bisher: 1.383.131 EUR
Auswirkung:
Summe der Brutto-Miete in Q1 2017 = 2.759.330 EUR, Erhöhung bisher 226.921 EUR (9 %)
Wertsteigerung in Q1 2017 = 2,8 Mio. EUR (11,35 %)
61Portfoliomanagement - Jahresrückblick
Transaktionen und Baufertigstellungen
• Transaktionen 2016-2017
• Akquisitionen in Due Diligence
Aktives Asset-Management
• DE - Aachen, Frankfurt, Nürnberg, Mietsteigerung im Wohnungsbestand
• NL - Rotterdam, Den Haag – Sigma, Gesetzesänderung
• FR - Steuerentwicklung, Toulouse - Bellevue
Verkaufsportfolio
• Verkauf Portfolio Schweden
• Portfoliooptimierung
62Schweden - Gründe des Verkaufs
BHS – die Analyse qualifiziert Schwedisches
Portfolio für den Verkauf:
Gründe
Langzeithoch der Immobilienpreise über viele Jahre Marktanalysten können einen Fortbestand nicht
bestätigen
Lokale institutionelle Käufer dominieren den Markt
Instandhaltungsmaßnahmen verlangen in Schweden nach einem langfristigen Investmenthorizont zur
Erreichung der Benchmark
Ab 01.07.2018 neue steuerliche Regelungen zur Behandlung von Immobiliengesellschaften nachhaltiger
Einfluss auf die Gewinnstruktur aufgrund von Unterschied zwischen Buch- und Verkaufswert
63Schweden – Strukturierung des Verkaufs
stabiles Portfolio in guten Lagen rund um Stockholm
unterschiedliche Mietvertragsmodelle in den Objekten
und teilweise Mischnutzung
relativ kleine Objekte in dezentraler Allokation
unterschiedlicher Bewertungsansatz Markt und
Fondsgutachter
Bildung von Teilverkaufportfolios
1 - Vallentuna
2 - Järinge, Säby, Täby
3 - Nacka (Orminge, Sicklaön, Lännersta), Gubbängen
64Schweden – Verkauf der Tranchen 1 + 2
Haltephase Verkaufserlös nach Abzug Kosten
(kalkuliert)
nachhaltige Erhöhung des NOI in Vallentuna und
Täby durch Neuverhandlung gewerblicher bzw.
teilgewerblicher Mietverträge
NOI reiner Wohn-Objekte nur bedingt
entwicklungsfähig aufgrund staatlicher
Regulierung der Mieten
direkte Rendite auf Objektebene:
• Reine Wohnobjekte: 3,5% - 4,1%
• Gemischte Objekte: 4,9% - 5,6%
Im Gesamt-Portfolio stabile Erlösstruktur
65Schweden – Wertentwicklung seit Ankauf
Gesamtkaufpreis nach Abzug deferred tax liability übersteigt aktuelle Fondsbewertung mit 5,8 %
Wertentwicklung während Halteperiode 3,6 %
Erlös im Verhältnis zum Ankaufspreis 16,8 %
Closing: 09.06.2017
Verkauf Teilportfolio 3 in Q2 - Q3 2017 derzeit Angebotsphase
66Optimierung des Portfolios durch gezielte Verkäufe
Verkaufsportfolio 2017
Strategisch ist die Erneuerung des Portfolios um 5 – 10% jährlich vorgesehen. Dies ist anerkannter Standard zur
Aufrechterhaltung der bestehenden Portfoliostruktur, insbesondere im Hinblick auf die Altersklassen und den
damit verbundenem Instandhaltungsaufwand. Das entspricht einem Volumen von rd. 50 – 100 Mio. EUR jährlich.
Zur Identifizierung des kommenden Verkaufsportfolios wurde folgendes mehrstufige Verfahren auf
Einzelobjektebene angewendet:
1. quantitative Analyse auf Basis der Renditen der letzten drei Jahre, mit Fokus auf die Cash-Flow-Rendite
2. quantitative Analyse der prognostizierten Instandhaltungskosten der kommenden drei Jahre
3. qualitative Einschätzung der aktuellen Marktsituation für die identifizierten Objekte („Long List“) durch die
Bereiche Research und Akquisition/Disposition
4. Betrachtung der Haltedauer
5. Betrachtung der Objektgröße
6. qualitative Zusammenführung aller vorgenannten Information sowie abschließende Einschätzung des
Fondsmanagements zur Definition der „Short List“
Diese „Short List“ stellt die Grundlage für mögliche Verkäufe dar. Dies bedeutet nicht, dass alle diese Objekte
auch tatsächlich verkauft werden. Vielmehr werden Verkäufe stets dem Liquiditätsbedarf (z.B. durch notwendige
Zahlungen für Projektentwicklungen und neue Ankäufe) angepasst. Dies erfolgt auch im Zusammenspiel mit der
Aufnahme von neuen Darlehen um die Liquiditätsquote gering zu halten.
67Agenda
Begrüßung
Marktanalyse
Portfolioanalyse
Portfoliomanagement - Jahresrückblick
Finanzierung und Liquidität
Künftige, steuerliche Auswirkungen
Sonstiges
68Entwicklung des Fondskennziffern
Stand 30.04.2017* Stand 30.04.2016 Stand 30.04.2015
Fondsvermögen netto 850.420 807.016 776.116 TEUR
Immobilienvermögen gesamt 973.303 939.345 910.405 TEUR
Brutto – Liquidität 66.294 72.268 126.565 TEUR
Netto – Liquidität 49.827 39.525 77.102 TEUR
BVI-Rendite 8,5 5,9 4,5 %
Vermietungsquote** 97,8 98,2 97,3 %
* Zahlen wurden noch nicht vom Wirtschaftsprüfer bestätigt.
** auf Basis Jahres-Bruttosollmietertrag
69Performance Geschäftsjahr 2016-2017
Rendite nach BVI 2016/2017 2015/2016 Differenz
Cashflow-Rendite 4,6% 4,5% 0,1%
Zinseinkünfte 0,0% 0,0% 0,0%
Gebühren, Finanzierungs- und Fondskosten -1,3% -1,3% 0,0%
Fremdwährung -0,1% 0,1% -0,2%
Wertsteigerung 5,3% 2,5% 2,8%
BVI Performance 8,5% 5,9% 2,6%
die Gesamtrendite für das Geschäftsjahr 2016/2017 beträgt 8,5 % und ist signifikant höher als im Vorjahr
(5,9 %) und über den Erwartungen des Fondsmanagements (Budget: 5,0 %)
die Hauptursache für diese Outperformance ist vor allem das höhere Bewertungsergebnis (2,8 %) des
Immobilienportfolios in diesem Geschäftsjahr im Vergleich zum Vorjahr
die Bewertungsergebnisse der Immobilien haben sich in allen Ländern über den Erwartungen des
Fondsmanagements entwickelt
die Cash Flow Rendite ist etwas höher (0,1 %) als im letzten Geschäftsjahr und entspricht damit dem Budget
die Gebühren, Finanzierungs- und Fondskosten entsprechen den Vorjahreskosten und den Erwartungen des
Fondsmanagements
der sehr niedrige Zinssatz auf Bankguthaben hatte eine negative Auswirkung auf das Ergebnis der direkten
Rendite
70Ausschüttungsrendite und Gesamtkostenquote
Geschäftsjahr Ausschüttungsrendite Gesamtkostenquote
(in % des NAV)
2016/2017 3,1% *) 1,08% *)
2015/2016 3,3% 1,08%
2014/2015 3,1% 1,07%
2013/2014 3,3% 1,08%
2012/2013 2,8% 1,24%
2011/2012 2,8% 1,03%
2010/2011 3,1% 0,83%
2009/2010 2,8% 0,72%
2008/2009 3,7% 0,70%
Durchschnitt über 9 Jahre 3,1% 0,98%
.
*) Zahlen wurden noch nicht vom Wirtschaftsprüfer bestätigt
71Historische Performance
8% 120
7,5%
7%
100
6%
5,5%
5,2%
4,9% 4,9% 80
5%
4,0%*
3,6% 3,8%
4% 60
3,4% 3,3%
3,1%
3,3% 3,3%
3,7%
2,8% 2,8% 2,8%
3%
3,1% 40
2% 37 35 36
32 34
28 29 30
20
1%
3
0% -
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Gesamtrenditen p.a. Ausschüttung je Anteil in Eurocent Ausschüttungsrendite
* Rendite beruht auf einer 9 Monatsberechnung, die erste Akquisition erfolgte im April 2008
72Finanzierung und Liquiditätspolitik
Stand 30. April 2017:
Liquiditätsquote: Überblick bestehende Kreditverträge
Durch flexible Finanzierungsplanung wird Gesamtkreditvolumen 214,2 Mio. EUR
angestrebt, die Brutto Liquiditätsquote in 2017- Stand 30. April 2017
2018 auf durchschnittlich 7% - 8% (ca. 65 Mio. Durschnittlicher Zinssatz 2,84% p.a.
EUR) zu stabilisieren.
Durchschnittliche Fälligkeit 5,5 Jahre
Es sind noch 35 Mio. EUR aus der Finanzierung
des holländischen Portfolios im 2. Halbjahr 2017
abrufbar. Kreditlaufzeit*
90
Fremdkapitalquote: 80
70
Die Fremdkapitalquote liegt aktuell bei 22,0%.
60
Es wird angestrebt, die Quote in Abhängigkeit
50
vom Liquiditätsbedarf auf 28 - 30% zu erhöhen.
40
Der Fokus liegt dabei auf dem Abruf der oben
30
genannten, bereits vereinbarten Finanzierung
20
sowie auf dem Abschluss weiterer Darlehen in
10
Höhe von 20 Mio. EUR für dänische Objekte.
0
2017 2018 2019 2020 2022 2024 > 2025
*in Mio. EUR
73Finanzierung – Ausblick 2017/2018
Neue Finanzierungen 2017/2018
Portfolio Darlehen Closing
Niederlande ca. 35 Mio. EUR Juni 2017
Dänemark ca. 20 Mio. EUR 2. Halbjahr 2017
Polen ca. 25 Mio. EUR 2018
Umfinanzierungen 2017/2018
Bank Darlehen Closing
Bank 1 ca. 50 Mio. EUR 3. Quartal 2017
Bank 2 ca. 38 Mio. EUR 4. Quartal 2017
74Finanzierungspolitik im Detail
Finanzierungen 2017/2018:
Ausnutzung des günstigen Leverage-Effekts in Deutschland, den Niederlanden und Dänemark
Erhöhung LTV von aktuell 22 % auf 29 %
Finanzierung polnischer Objekte, um die Swap Kosten der polnischen Zloty zu verringern
Bankdarlehen (ca. 10 Mio. EUR) mit höheren Zinssätzen (ca. 4,7 %) werden am Ende der Laufzeit in 2017
getilgt oder zu attraktiveren Konditionen umfinanziert
Darlehen (ca. 50 Mio. EUR) mit durchschnittlichem Zinssatz von 3,0 % und Laufzeitende Juli 2018 werden
prolongiert, erwartete Zinsersparnis mindestens 50 %
Darlehen (ca. 38 Mio. EUR) mit durchschnittlichem Zinssatz von 3,5 % und Laufzeitende Dez 2017 bis Sept
2018 werden umfinanziert. Erwartete Zinsersparnis mindestens 60 %
mit den neuen Finanzierungen und Umfinanzierungen wird eine Senkung des durchschnittlichen Zinssatz von
2,84 % auf voraussichtlich unter 2,0 % angestrebt
neue Finanzierungen und Refinanzierungen zu niedrigeren Zinsen werden eine positive Auswirkung
auf die jährliche Fondsrendite haben.
75Agenda
Begrüßung
Marktanalyse
Portfolioanalyse
Portfoliomanagement - Jahresrückblick
Finanzierung und Liquidität
Künftige, steuerliche Auswirkungen
Sonstiges
76Steuerauswirkungen auf Fondsebene ab 1.1.2018
• Der BERF qualifiziert als Investmentfonds i.S.d. InvStG ab
1.1.2018 Steuer- Steuer-
• Der BERF unterliegt künftig mit den deutschen Mieterträgen
und den Gewinnen aus der Veräußerung von deutschen befreite pflichtige
Immobilien (unabhängig von der Haltedauer) der Anleger Anleger
Körperschaftsteuer
• Steuersatz beträgt 15% zzgl. SolZ
• Auf Antrag ist eine Steuerbefreiung möglich, soweit an dem 80% 20%
BERF steuerbegünstigte Anleger beteiligt sind
• In diesem Fall müssen steuerbegünstigte Anleger nachweisen:
• Für deutsche Anleger: eine Bescheinigung nach § 44a Abs. 7 BERF
S. 2 EStG
• Für ausländische Anleger: eine Bescheinigung vom BZSt
• Außerdem: Investmentanteil-Bestandsnachweis der Depotbank, Mieten KSt+SolZ
3-Monate-Haltefrist ohne Übertragungs-verpflichtung auf Dritte 500 15,825
• Sofern die Voraussetzungen wegfallen, ist der Anleger
verpflichtet, innerhalb eines Monats den Fonds darüber zu
informieren. Das Gleiche gilt für den Fall einer Übertragung der
Fondsanteile. Immo Finan
DE zamt
77Steuerauswirkungen auf Anlegerebene ab 1.1.2018
• Investmenterträge aus dem Fonds sind:
• Ausschüttungen aus dem BERF
• Vorabpauschale
• Gewinne aus der Veräußerung von Investmentanteilen
• Ausschüttungen aus dem BERF (unter Berücksichtigung von Immobilienteilfreistellung):
• Teilfreistellung von 60% sofern 51% des Fondsvermögens in Immobilien oder
Immobiliengesellschaften investiert ist
• Teilfreistellung von 80% % sofern 51% des Fondsvermögens in ausländische Immobilien oder
Auslands-Immobiliengesellschaften investiert ist
• Vorabpauschale ist der Betrag, um den die Ausschüttungen des Fonds innerhalb eines
Kalenderjahres den Basisertrag für dieses Kalenderjahr unterschreiten (=Basisertrag abzgl.
Ausschüttungen im Kalenderjahr)
• Zweck der Vorabpauschale ist die Sicherstellung einer gewissen Mindestbesteuerung im Fall einer
Thesaurierung oder einer unzureichenden Ausschüttung durch den Investmentfonds
78Weitere steuerliche Aspekte
• Eine der wichtigsten Voraussetzung für die Qualifikation als Investmentfonds i.S.d. § 1 Abs. 1
KAGB: grundsätzlich keine aktive unternehmerische Tätigkeit (d.h. fast ausschließlich passive
Vermögensverwaltung)
• Eine aktive unternehmerische Tätigkeit ist insbesondere:
• Kauf und Verkauf von Immobilien innerhalb von kurzer Zeit (sog. Grundstückshändler)
• Zusatzleistungen an den Mieter, die das übliche Maß überschreiten
• Vermeidung von aktiven unternehmerischen Tätigkeiten im ersten Schritt (Einzel-
Immobilienbetrachtung):
• 3-Jahre-Haltefrist nach einer Baumaßnahmen, deren Aufwand als Herstellungskosten zu qualifizieren
sind
• Veräußerung innerhalb dieser 3-Jahr-Haltefrist unschädlich wenn:
• Vor dem Beginn der Baumaßnahmen bereits 3 Jahre vergangen sind oder
• Die Herstellungskosten nicht mehr als 15% des Verkehrswertes der Immobilie betragen
• Vermeidung von aktiven unternehmerischen Tätigkeiten im zweiten Schritt
(Gesamtportfoliobetrachtung):
• Verkaufserlös von Immobilien in den letzten 5 Jahren beträgt nicht mehr als 50% des
durchschnittlichen Bestandswertes des Immobilienportfolios ODER
• Die durchschnittliche Haltedauer der in den letzten 5 Jahren veräußerten Immobilien beträgt
mindestens 5 Jahre
792016/2017 BERF InvStG (aktuell) InvStG (2018)
Zwischen- absolut in Rendite in Zwischen- absolut in Rendite in
rechnung TEUR bps rechnung TEUR bps
ordentliches Ergebnis 17.965 227 17.965 227
realisiertes Ergebnis 208 3 208 3
unrealisiertes Ergebnis 41.951 530 41.951 530
Gesamtergebnis / Rendite 60.123 760 60.123 760
Steuer auf Fondebene: n.a. n.a.
BMG laut §5 2015/2016 n.a. n.a. 10.623
Steuerbelastung mit SolZ n.a. n.a. 15,83% -1.681 -21
Steuer auf Anlegerebene (Körperschaften):
BMG vor Teilfreistellung laut
§5 Bescheinigung 2015/2016 18.993 n.a.
BMG vor Teilfreistellung laut
Ausschüttungsbeschluss 2015/2016 n.a. 24.956
./. Teilfreistellung n.a. 60%
BMG nach Teilfreistellung 18.993 9.982
Kapitalertragsteuerabzug mit SolZ 26,38% -5.009 -63 26,38% -2.633 -33
Anrechnungs-BMG (Körperschaften) 18.172 9.982
Erstattung durch Veranlagung mit SolZ 10,55% 2.004 25 10,55% 1.053 13
Vorabpauschale:
Basisertrag (Rücknahmepreis zum
KJ-Beginn*70%*Basiszinssatz) n.a. 6.395
Ausschüttung laut 2015/2016 n.a. 24.956
Vorabpauschale anzusetzen? -18.561 0 0
Steuerbelastung insgesamt -3.006 -38 -3.261 -41
Gesamtergebnis / Rendite nach Steuer 57.117 722 56.862 719
80Agenda
Begrüßung
Marktanalyse
Portfolioanalyse
Portfoliomanagement - Jahresrückblick
Finanzierung und Liquidität
Künftige, steuerliche Auswirkungen
Sonstiges
81Sonstiges
Wahl des Vorsitzenden und des Stellvertretenden
des Anlageausschusses
Anlageausschusssitzung 2018:
• Möglicher Veranstaltungsort:
− Berlin, Frankfurt, Den Haag
• Möglicher Veranstaltungstermin:
− 05.06.2018, 12.06.2018
Weiterer Ablauf
im Anschluss: gemeinsames Mitagessen
14:15 Uhr: Start mit dem Bus zur Objektbesichtigung
82Bouwfonds IM
Bouwfonds Investment Management
Hauptgeschäftsstelle Niederlande
De Beek 18
3871 MS Hoevelaken
Niederlande
P.O. Box 15
3870 DA Hoevelaken
Niederlande
Geschäftsstelle Deutschland
Bouwfonds IM Deutschland GmbH
Budapester Straße 48
10787 Berlin
www.bouwfondsim.com
83Disclaimer
This publication has been prepared by: Bouwfonds Investment Management BV, Bouwfonds Fund Management BV or a group company thereof (
“Bouwfonds IM”). Bouwfonds IM has its registered office at De Beek 18, NL-3871 MS Hoevelaken, P.O. Box 15, NL-3870 DA Hoevelaken, the
Netherlands. Bouwfonds IM is part of the Rabo Real Estate Group. This publication is for distribution only under such circumstances as may be permitted
by applicable law. This publication is only for the information of customers of Bouwfonds IM or its group companies and is provided to such customers
subject to the terms of business in place between the recipient and such group company or Bouwfonds IM. This publication was based on current facts
and conditions that can change from time to time. The information contained herein is based on selected sources considered reliable. No representation
or warranty, either expressed or implied, is provided in relation to the accuracy, completeness or reliability of the information contained herein. No
representation is made by us as to the reasonableness of the assumptions made, or the accuracy or completeness of any models contained herein. Any
opinions expressed in this publication are subject to change without notice and reflect the current judgment of the author and may therefore differ or be
contrary to opinions expressed by other business divisions or group companies of Bouwfonds IM. Bouwfonds IM is under no obligation to update or keep
current the information contained herein. This publication has no regard to the specific investment objectives, financial situation or particular needs of any
specific recipient. It is published solely for informational purposes and is not intended to, and should not be relied upon as comprising a complete report or
analysis. Bouwfonds IM, its group companies, employees, related accounts, discretionary accounts, or clients may have or have had interests or long or
short positions (including loans) in the securities or other financial instruments referred to herein (if applicable), and may at any time make purchases
and/or sales in them as principal or agent. This publication does not constitute or form part of any offer or invitation to sell or the solicitation of any offer to
buy any financial instrument, provide any underwriting commitment, or make any offer of financing on the part of us, nor is it intended to give rise to any
legal relationship with you or any other person, nor is it a recommendation to buy any financial instrument or enter into any transaction or financing.
Neither Bouwfonds IM nor any of its group companies, nor any of Bouwfonds IM’s or any of its group companies’ directors, employees or agents, accepts
any liability for any loss or damage arising out of the use of all or any part of this publication. This publication should not be regarded by recipients as a
substitute for the exercise of their own judgment. No part of it may be (i) copied, photocopied or duplicated in any form by any means, or (ii) redistributed
without the prior written consent of Bouwfonds IM. This disclaimer is governed by and shall be construed in accordance with the laws of the Netherlands.
All disputes arising out of or in connection with this disclaimer shall be submitted to the exclusive jurisdiction of the courts of the Netherlands.
©2016 Bouwfonds Investment Management. All rights reserved.
84Sie können auch lesen
