BEBAUUNGSPLAN Hittfeld 44 "Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld" - Begründung und Umweltbericht - Gemeinde Seevetal
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BEBAUUNGSPLAN
Hittfeld 44
„Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“
Begründung und Umweltbericht
Satzung
GEMEINDE SEEVETAL
Fassung: Stand 14.11.2019
Gemeinde Seevetal BEGRÜNDUNG und UMWELTBERICHT
Bebauungsplan Hittfeld 44 „Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“ Stand: November 2019
Evers & Küssner Stadtplaner PartGmbB
Ferdinand-Beit-Straße 7b
20099 Hamburg
Fon 040 / 25776737-0
E-Mail: mail@ek-stadtplaner.de
Planungsgruppe Landschaft
Dipl.-Ing. (FH) Nicola Thieme-Hack
Landschaftsarchitektin BDLA
Averdiekstraße 9
49078 Osnabrück
Fon 0541 / 8008976 0
Fax 0541 / 8008976 5
E-Mail: planung@planung-th.de
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Gemeinde Seevetal BEGRÜNDUNG und UMWELTBERICHT
Bebauungsplan Hittfeld 44 „Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“ Stand: November 2019
Inhaltsverzeichnis
1 Grundlagen, Planungsanlass, Ziel und Zweck der Planung ....................................................... 5
1.1 Planungsanlass, Ziel und Zweck der Planung ......................................................................... 5
1.2 Plangrundlagen ........................................................................................................................ 5
1.3 Planfeststellungsersetzender Bebauungsplan ......................................................................... 6
2 Beschaffenheit des Plangebietes .................................................................................................. 7
2.1 Räumlicher Geltungsbereich.................................................................................................... 7
2.2 Lage im Gemeindegebiet / Geländeverhältnisse ..................................................................... 7
2.3 Flächeneigenschaften und Nutzungen .................................................................................... 8
3 Planerische Vorgaben .................................................................................................................... 9
3.1 Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung ............................................. 9
3.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan .......................................................................... 12
3.3 Geltendes Planrecht .............................................................................................................. 13
3.4 Landschaftsrahmenplan......................................................................................................... 14
3.5 Landschaftsplan ..................................................................................................................... 14
3.6 FFH- und EU-Vogelschutzgebiete ......................................................................................... 14
3.7 Nach Naturschutzrecht geschützte Flächen und Biotope ...................................................... 14
3.8 Artenschutz (Fledermäuse und Vögel) .................................................................................. 14
3.9 Denkmalschutz ...................................................................................................................... 15
3.10 Bodendenkmale ..................................................................................................................... 15
3.11 Altlasten und Altablagerungen ............................................................................................... 15
3.12 Kampfmittel ............................................................................................................................ 15
4 Städtebauliches und verkehrliches Konzept .............................................................................. 16
5 Inhalt der Planung / Begründung der Festsetzungen ................................................................ 18
5.1 Art der baulichen Nutzung ..................................................................................................... 18
5.1.1 Kerngebiet (MK) ........................................................................................................... 18
5.1.2 Urbanes Gebiet (MU) ................................................................................................... 27
5.1.3 Dorfgebiet (MD) ........................................................................................................... 28
5.2 Maß der baulichen Nutzung ................................................................................................... 29
5.3 Überbaubare Grundstücksfläche ........................................................................................... 30
5.4 Bauweise ............................................................................................................................... 31
5.5 Erschließung .......................................................................................................................... 33
5.6 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte ............................................................................................. 37
5.7 Private Grünflächen ............................................................................................................... 38
5.8 Maßnahmen von Naturschutz und Landschaftspflege........................................................... 38
5.9 Belange des Artenschutzes ................................................................................................... 39
5.10 Eingriffsregelung, externe Kompensationsfläche................................................................... 40
5.11 Technischer Umweltschutz .................................................................................................... 40
5.11.1 Immissionsschutz ........................................................................................................ 40
5.11.2 Altlasten ....................................................................................................................... 49
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Gemeinde Seevetal BEGRÜNDUNG und UMWELTBERICHT
Bebauungsplan Hittfeld 44 „Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“ Stand: November 2019
6 Ver- und Entsorgung .................................................................................................................... 50
7 Nachrichtliche Übernahmen ........................................................................................................ 52
7.1 Denkmalschutz ...................................................................................................................... 52
7.2 Bauverbotszone an der L 213 ................................................................................................ 52
8 Kennzeichnungen ......................................................................................................................... 53
9 Flächen und Kosten ...................................................................................................................... 53
9.1 Vorläufige Flächenbilanz........................................................................................................ 53
9.2 Maßnahmen zur Verwirklichung, Kosten ............................................................................... 53
10 Rechtsgrundlagen......................................................................................................................... 53
11 Umweltbericht ............................................................................................................................... 55
11.1 Einleitung ............................................................................................................................... 55
11.1.1 Kurzdarstellung der Ziele und wichtigsten Inhalte des Bauleitplans ............................ 55
11.1.2 Beschreibung der Festsetzungen des Bauleitplans..................................................... 55
11.1.3 Ziele des Umweltschutzes und deren Berücksichtigung gemäß übergeordneter
Fachgesetze und Fachpläne ....................................................................................... 56
11.2 Beschreibung und Bewertung der erheblichen Umweltauswirkungen ................................... 59
11.2.1 Bestandsaufnahme und Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei
Nichtdurchführung der Planung ................................................................................... 59
11.2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung
..................................................................................................................................... 63
11.2.3 Maßnahmen zur Vermeidung, Verhinderung, Verringerung und zum Ausgleich ........ 67
11.2.4 Alternative Planungsmöglichkeiten .............................................................................. 75
11.2.5 Erhebliche nachteilige Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem
Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle und Katastrophen zu
erwarten sind ............................................................................................................... 75
11.3 Zusätzliche Angaben ............................................................................................................. 76
11.3.1 Technische Verfahren bei der Umweltprüfung ............................................................. 76
11.3.2 Umweltüberwachung (Monitoring)................................................................................ 76
11.3.3 Allgemeinverständliche Zusammenfassung ................................................................. 77
11.4 Referenzliste .......................................................................................................................... 78
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Gemeinde Seevetal BEGRÜNDUNG und UMWELTBERICHT
Bebauungsplan Hittfeld 44 „Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“ Stand: November 2019
1 Grundlagen, Planungsanlass, Ziel und Zweck der Planung
1.1 Planungsanlass, Ziel und Zweck der Planung
Ein Planungsanlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes ist das Bestreben der Gemeinde
Seevetal, das seit mehreren Jahren geschlossene in Privatbesitz befindliche Gasthaus „Zum Hun-
dertjährigen“ wieder einer gastronomischen Nutzung zuzuführen und die denkmalgeschützte Ge-
bäudesubstanz unter wirtschaftlich tragfähigen Rahmenbedingungen zu erhalten. Mit der vorlie-
genden Konzeptplanung sollen des Weiteren ein attraktiver Verbundstandort zur örtlichen Nahver-
sorgung geschaffen und zusätzliche Wohneinheiten in zentraler Lage entstehen. Dazu soll der im
Ortskern Hittfeld innerhalb des Plangebiets bestehende Edeka-Lebensmittelmarkt auf eine Ver-
kaufsfläche von insgesamt etwa 2.900 qm erweitert und ein weiterer Lebensmittelmarkt mit einer
Verkaufsfläche von etwa 1.300 qm errichtet werden. Dieser zweite Lebensmittelmarkt (Handelsun-
ternehmen Aldi) möchte seinen aktuellen Standort am Göhlenbach, etwa 200 m westlich des Plan-
gebietes, zum neuen Verbundstandort verlagern und in diesem Zusammenhang seine Verkaufs-
fläche vergrößern. Oberhalb der Einzelhandelsnutzung (Aldi-Markt) sollen partiell in einem zweiten
Vollgeschoss Wohnnutzungen errichtet werden.
Durch eine Verlegung der Harburger Straße wird der Gebäudekomplex des Hundertjährigen so
arrondiert werden, dass der Raum zwischen denkmalgeschützter Gaststätte und Scheune als Platz
ausgebildet und für die Gastronomie genutzt werden kann und Fußgänger*innen vorbehalten
bleibt.
Da zum Neubau bzw. zur Erweiterung des Lebensmittelverbundstandortes eine im Geltungsbe-
reich bestehende Hofstelle vollständig überplant wird, ist eine Verlagerung an die Straße Hittfelder
Quelle als Voraussetzung für die Planumsetzung anzusehen.
Eine Umsetzung des Planvorhabens ist auf Grundlage des geltenden Planungsrechts nicht zuläs-
sig, sodass die Neuaufstellung eines Bebauungsplanes sowie für einen Teilbereich die Änderung
des Flächennutzungsplanes notwendig wird. Ziel der Bauleitpläne ist es, die planungsrechtlichen
Voraussetzungen für die Neuordnung der Ortsmitte von Hittfeld und den Neubau einer Hofstelle
westlich der Hittfelder Landstraße (Landesstraße L 213) nördlich der Hittfelder Quelle zu schaffen.
In seiner Sitzung am 14.03.2018 hat der Verwaltungsausschuss der Gemeinde Seevetal den Auf-
stellungsbeschluss zum Bebauungsplan Hittfeld 44 „Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“ ge-
fasst.
1.2 Plangrundlagen
Als Kartengrundlage dient ein Auszug aus der Automatisierten Liegenschaftskarte (ALK) aus den
Geobasisdaten der Niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung; ergänzt durch wei-
tere topographische Einmessungen des öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs R. Mellentin
vom 19.10.2017, im Maßstab 1:1000.
Mit der Ausarbeitung des Bebauungsplans wurden das Büro Evers & Küssner | Stadtplaner Part-
GmbB, Ferdinand-Beit-Straße 7b in 20099 Hamburg und die Planungsgruppe Landschaft, Aver-
diekstraße 9 in 49078 Osnabrück beauftragt. Als fachplanerische Grundlagen für die Erarbeitung
des Bebauungsplans wurden folgende Fachbeiträge bzw. Untersuchungen herangezogen:
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Gemeinde Seevetal BEGRÜNDUNG und UMWELTBERICHT
Bebauungsplan Hittfeld 44 „Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“ Stand: November 2019
• Verkehrsgutachten zur Abwickelbarkeit der Verkehre und Erschließungskonzept (WVK
Wasser- und Verkehrskontor GmbH, Neumünster, Stand Juni 2018)
• Bauentwurf zur Umgestaltung L 213 Jesteburger Straße/ Harburger Straße (WVK Wasser-
und Verkehrskontor GmbH, Neumünster, Stand März 2019)
• Umwelttechnische Untersuchungen und Gefährdungsabschätzung - Pastorenwiesen in
Hittfeld (Ingenieurgesellschaft Enders & Dührkop, Hamburg, Stand Mai 2007)
• Sicherungskonzept - Pastorenwiesen in Hittfeld (Ingenieurgesellschaft Enders & Dührkop,
Hamburg, Stand Mai 2007)
• Bericht zur eingrenzenden Untergrunderkundung und Gefährdungsabschätzung an der
Altablagerung 31 /26 „Pastorenwiesen“ in Seevetal Hittfeld (Nordheide Geotechnik
GmbH, Hollenstedt, Stand November 2009)
• Schalltechnische Untersuchung (Lärmkontor GmbH, Hamburg, Stand Juli 2019)
• Biotopkartierung sowie Kartierung von Brutvögeln und Fledermäusen (Dipl.-Biol. Robert
Pudwill, Sassenburg, Stand November 2018)
• Faunistische Potenzialabschätzung und artenschutzfachliche Betrachtung Artenschutz-
rechtliche Prüfung gemäß § 44 BNatSchG (Dipl.-Biol. Jann Wübbenhorst, Bleckede, Stand
Februar 2018)
• Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Verbundstandortes (Stadt+Handel, Dort-
mund, Februar 2019)
• Landschaftsplanerische Bestandskarte (Planungsgruppe Landschaft, Klein Pampau/ Osn-
abrück, Stand Juni 2018
1.3 Planfeststellungsersetzender Bebauungsplan
Zur Erschließung des Plangebietes ist neben den bestehenden Zufahrten von den Straßen Pasto-
renwiesen und Kirchstraße die Einrichtung einer dritten Zufahrt von der Harburger Straße geplant.
Zur Arrondierung des denkmalgeschützten Gebäudeensembles „Zum Hundertjährigen“ sieht das
Planvorhaben eine Verlagerung der Harburger Straße auf die Westseite der Scheune und in dem
Zusammenhang eine Umgestaltung des Kreuzungsbereichs Jesteburger Straße/ Harburger
Straße/ Hittfelder Quelle vor.
Diese Verlagerung stellt einen Eingriff in den baulichen Zustand der Jesteburger Straße (L 213)
dar. Diese Verkehrsplanung muss in den Bebauungsplan mit aufgenommen werden, da im vorlie-
genden Fall das Bebauungsplanverfahren auf Grundlage von § 38 Absatz 3 des Niedersächsi-
sches Straßengesetz (NStrG) in der Fassung vom 24. September 1980, zuletzt geändert am
20.06.2018 (Nds. GVBl. S. 112) ein Planfeststellungsverfahren (sog. planfeststellungsersetzender
Bebauungsplan) für die Straßenplanung des im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Hittfeld 44
befindlichen Abschnitts der Landesstraße L 213 Jesteburger Straße ersetzt. Dementsprechend
sind als Nebenzeichnung in der Planzeichnung sowie als Abbildungen unter Ziffer 5.5 Erschließung
ein Straßenbaulageplan sowie -querschnitte als RE-Entwurfsunterlagen enthalten.
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Gemeinde Seevetal BEGRÜNDUNG und UMWELTBERICHT
Bebauungsplan Hittfeld 44 „Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“ Stand: November 2019
Die Einmündung der Straße „Hittfelder Quelle“ ist ein Teilbereich des Planfeststellungsbeschluss
für die Verlegung der Kreisstraße 39 zwischen der Kreisstraße 39 alt, Straßenkilometer 1.080 und
der Landesstraße 213 im Bereich der Gemeindestraße „Am Göhlenbach“ vom 11.04.2013. Parallel
zum Feststellungsbeschluss wurde am 21.11.2016 für die ehemalige K 11 (heute: Hittfelder Quelle)
eine Umstufungsvereinbarung getroffen.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Hittfeld 44 überlagert teilweise den Bereich, der durch
die Planfeststellung erfasst ist und für den die Umstufungsvereinbarung gilt. Die Nebenzeichnung
1 im Bebauungsplan stellt den künftigen Straßenverlauf entlang der L 213 und im Einmündungs-
bereich der Straße „Hittfelder Quelle“ dar. Insoweit wird partiell der Planfeststellungsbeschluss vom
11.04.2013 durch diesen Bebauungsplan mit planstellungsersetzendem Charakter ersetzt.
2 Beschaffenheit des Plangebietes
2.1 Räumlicher Geltungsbereich
Der ca. 6,74 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplanes Hittfeld 44 „Zum Hundertjährigen /
Ortskern Hittfeld“ befindet sich innerhalb des Ortskerns Hittfeld und umfasst vollständig die Flur-
stücke 5/1; 203/2; 204/3; 3/4; 3/15; 33/18; 1/5; 1/7; 203/4; 203/3; 203/5; 651/203; 16/7; 16/9; 15/3;
15/4; 14/6; 196/14; 196/15; 20/8; 20/10; 20/12; 20/14; 20/13; 19/3; 20/7; 20/15 ;20/16; 19/10;
586/22; 23/5; 26/13; 29/11; 30/7; 31/9; 30/6; 31/10; 31/16; 32/3; 46/4; 31/21; 31/18; 31/20; 31/19;
31/17; 19/9; 30/40; 647/16; 16/8; 19/6; 19/7; 19/5 sowie jeweils teilweise die Straßenflurstücke 3/9;
3/10; 33/8; 3/11; 3/13; 196/17; 3/13; 1/4; 1/6; 204/4; 204/3; 203/5; 203/6; 196/12; 196/13; 170/6;
199/6; 196/18; 30/41; 30/70; 30/43, 202/7.
Das Plangebiet wird teilweise durch die benachbarten Straßen Pastorenwiesen, Kirchstraße, Hitt-
felder Landstraße L 213, Jesteburger Straße L213 und Hittfelder Quelle K11 sowie durch die wei-
teren Flurstücke 33/17; 7/9; 3/14; 3/4; 5/1; 10/4; 30/18; 30/12; 30/42; 30/46; 30/52; 30/53; 46/8 und
46/6 im Norden und durch die Flurstücke 38/3 und 35/3 im Osten begrenzt. Im Westen verläuft die
Grenze über das Flurstück 33/18.
2.2 Lage im Gemeindegebiet / Geländeverhältnisse
Das Plangebiet befindet sich im Ortskern Hittfelds und umfasst dessen zentrale Bereiche, insbe-
sondere das Rathaus der Gemeinde Seevetal, die Hofstelle um das derzeit nicht genutzte Gast-
haus „Zum Hundertjährigen“, einen Lebensmittelmarkt mit großflächiger Stellplatzanlage sowie die
daran angrenzende Bebauung, die von Einzelhandels-, Gewerbe- und Wohnfunktionen geprägt
ist. Das Gebiet befindet sich in der Nähe der Autobahnanschlussstelle „Seevetal-Hittfeld“ an der
Bundesautobahn A1 und an beiden Seiten der Landstraße 213 Jesteburger Straße, die in nördli-
cher Richtung an die Hittfelder Landstraße und im Süden an die Bundesautobahn A1 anschließt,
und ist somit für den motorisierten Individualverkehr gut erreichbar.
Das zur Bebauung vorgesehene Gelände liegt zwischen ca. 20 m über Normalhöhenull (üNHN) im
nördlichen Bereich der Straße Pastorenwiesen und ca. 28 m üNHN im südwestlichen Bereich der
Straße Hittfelder Quelle. Während der Großteil des Plangebiets vergleichsweise moderat von Nor-
den nach Süden zur Jesteburger Straße hin auf etwa 24 m üNHN ansteigt, ist im Westen des
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Gemeinde Seevetal BEGRÜNDUNG und UMWELTBERICHT Bebauungsplan Hittfeld 44 „Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“ Stand: November 2019 Plangebiets westlich der Hittfelder Landstraße (Landstraße L 213) nördlich der Hittfelder Quelle ein ausgeprägter Geländeanstieg nach Süden hin vorhanden. 2.3 Flächeneigenschaften und Nutzungen Nutzungs- und Eigentumsstruktur Das Plangebiet ist durch heterogene Nutzungs- und Eigentümerstrukturen geprägt. Der zentrale Bereich wird bereits heute durch einen großflächigen Lebensmittelmarkt sowie eine östlich daran anschließende Stellplatzfläche genutzt. Südlich und westlich des Lebensmittelmarktes befindet sich eine Hofstelle mit Wohn-, Wirtschafts- und mehreren Nebengebäuden und Anbauten. Zu die- ser Hofstelle gehört auch die im südlichen Teil des Plangebiets an der Jesteburger Straße befind- liche Gaststätte „Zum Hundertjährigen“, die urkundlich bereits im 17. Jahrhundert Erwähnung findet und zusammen mit der gegenüberliegenden Scheune und der von zwei Seiten angebauten Destille ein denkmalgeschütztes Gebäudeensemble bildet. Beidseitig der Hofstelle schließen sich weitere Wohnnutzungen mit zum Teil gewerblichen Erdgeschossnutzungen wie einer Apotheke oder ei- nem Atelier an. Im Südwesten des Plangebietes befindet sich an der Kirchstraße das Rathaus der Gemeinde Seevetal. Nördlich davon schließen sich im Verlauf der Kirchstraße weitere Wohn- und gewerbliche Nutzungen, ein Hotelbetrieb sowie ein Spielcasino an. Der Bestandsstellplatz dient sowohl der Einzelhandelsnutzung, dem Kundenkreis der Spielcasino und des Hotels, den Gemein- demitarbeiter*innen und -besucher*innen, als auch Privatpersonen. Der westliche Teilbereich des Plangebietes südwestlich der Jesteburger Straße und nördlich der Hittfelder Quelle wird derzeit als Ackerland genutzt und ist unbebaut. Die Flächen im Plangebiet befinden sich überwiegend in Privatbesitz. Davon ausgenommen sind die gemeindeeigenen Grundstücksflächen des Rathauses mit den Flurstücken 29/11, 31/19, 31/20 und 19/10, sowie das Wegeflurstück 586/22. Die öffentlichen Straßenverkehrsflächen befinden sich im Eigentum der Gemeinde bzw. des Landes Niedersachsen. Bebauungsstruktur Städtebaulich stellt sich die Bebauung im Plangebiet den Nutzungsstrukturen entsprechend als heterogen dar. Die zu Wohnzwecken und zum Teil gewerblich genutzten Grundstücke entlang der Jesteburger Straße sind durch eine ein- bis zweigeschossige, kleinteilige Bebauungsstruktur mit unterschiedlichen Dachformen geprägt, die zur Jesteburger Straße zum Teil größere Abstände wahrt. Auch an der Kirchstraße befinden sich Gebäude, die grenzständig zur öffentlichen Straßen- verkehrsfläche sowie zu den Nachbargrundstücken errichtet wurden. Nördlich der Harburger Straße bestehen zudem zwei zu Wohnzwecken genutzte Einzelgebäude sowie ein zweigeschos- siges Mehrfamilienhaus im südlichen Grundstücksteil des Flurstücks 14/8. Neben diesen kleintei- ligen Bebauungsstrukturen prägen das Plangebiet jedoch auch großvolumige Gebäude, wie der bestehende Lebensmittelmarkt, das zweigeschossige Rathaus Seevetal sowie das ebenfalls zwei- geschossige Gebäude an der Kirchstraße, das eine Hotel- und Casinonutzung beherbergt. 8
Gemeinde Seevetal BEGRÜNDUNG und UMWELTBERICHT
Bebauungsplan Hittfeld 44 „Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“ Stand: November 2019
Erschließung
Das Plangebiet wird für den KfZ-Verkehr über die im Westen einfallende Harburger Straße, im
Norden über die Straße Pastorenwiesen, im Osten über die Kirchstraße sowie über die Hittfelder
Landstraße bzw. Jesteburger Straße (L 213) und Hittfelder Quelle erschlossen. Über die knapp
400 m entfernt liegende Autobahnanschlussstelle der A 1 Seevetal-Hittfeld ist das Plangebiet au-
ßerdem sehr gut an das überörtliche Fernstraßennetz angeschlossen. Zufahrten zur zentralen
Stellplatzfläche bestehen derzeit über die Kirchstraße im Osten sowie über die Pastorenwiesen im
Norden.
Diese Zugänge dienen auch dem Fußgänger- und Fahrradverkehr derzeit als Querungsmöglich-
keiten innerhalb des Plangebiets. Nördlich und südlich der Jesteburger Straße sowie beidseitig der
Kirchstraße befinden sich Fußgängerwege, an der Nordseite der Jesteburger Straße auch ein Rad-
weg.
Die nächstliegenden Bushaltestelle (ca. 550 m Entfernung) ist „Hittfelder Kirche“, an der diverse
Linien verkehren und das Plangebiet an die weiteren Ortsteile der Gemeinde Seevetal sowie an
den Bahnhof Hittfeld und damit den schienengebundenen Regionalverkehr anbinden. Das Plange-
biet ist somit gut an das örtliche öffentliche Verkehrsnetz angeschlossen.
Freiraum- und Grünstruktur
Die Aussagen zur Freiraum- und Grünstruktur werden unter Ziffer 12.2 des Umweltberichts aus-
führlich beschrieben.
3 Planerische Vorgaben
Gemäß § 1 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) sind Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzu-
passen.
Weiterhin sind Bebauungspläne gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu ent-
wickeln.
3.1 Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung
Die für die Bauleitpläne maßgebenden Ziele und Grundsätze sind in der Aktualisierung 2017 des
Landesraumordnungsprogramms Niedersachsen (LROP 2017) und in dem Regionalen Raumord-
nungsprogramm des Landkreises Harburg (RROP) dargelegt. Mit der öffentlichen Bekanntma-
chung über das Amtsblatt des Kreises Harburg am 04.04.2019 ist die Satzung und das Regionale
Raumordnungsprogramm 2025 in der Beschlussfassung vom Oktober 2018 für den Landkreis Har-
burg in Kraft getreten.
Bei dem geplanten Einzelhandelsverbundstandort handelt es sich um zwei großflächige Einzel-
handelsbetriebe nach § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO und damit um ein raumbedeutsames Vorhaben.
Landesraumordnungsprogramm (LROP)
Die zeichnerische Darstellung des Landesraumordnungsprogramms (LROP) trifft keine besonde-
ren Aussagen für das Plangebiet.
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Gemeinde Seevetal BEGRÜNDUNG und UMWELTBERICHT
Bebauungsplan Hittfeld 44 „Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“ Stand: November 2019
Die Grundzentren sind gemäß Landesraumordnungsprogramm in den regionalen Raumordnungs-
programmen festzulegen.
Da im Plangebiet ein Einzelhandelsgroßprojekt geplant ist, sind folgende im Landesraumordnungs-
programm enthaltenen Ziele zu beachten, die im Zusammenhang mit der Planung von Einzelhan-
delsgroßprojekten formuliert wurden:
§ Konzentrationsgebot: "Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentralen
Siedlungsgebietes des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig." (LROP 2.3 04)
§ Integrationsgebot: "Neue Einzelhandelsgroßprojekte, deren Kernsortimente zentrenrele-
vant sind, sind nur innerhalb der städtebaulich integrierten Lagen zulässig. Diese Flächen
müssen in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden sein.“ (LROP 2.3
05 Satz 1 und 2)
§ Kongruenzgebot: „In einem Mittel- oder Oberzentrum darf das Einzugsgebiet eines neuen
Einzelhandelsgroßprojektes in Bezug auf seine periodischen Sortimente den grundzentra-
len Verflechtungsbereich gemäß Abschnitt 2.2 Ziffer 03 Sätze 8 und 9 als Kongruenzraum
nicht wesentlich überschreiten. In einem Mittel- oder Oberzentrum soll das Einzugsgebiet
eines neuen Einzelhandelsgroßprojektes in Bezug auf seine aperiodischen Sortimente den
maßgeblichen Kongruenzraum nicht wesentlich überschreiten (Kongruenzgebot aperio-
disch mittel- und oberzentral).“ (LROP 2.3 03 Satz 2 und 3)
§ „Der maßgebliche Kongruenzraum gemäß Satz 3 ist von der unteren Landespla-
nungsbehörde unter Berücksichtigung insbesondere
§ der zentralörtlichen Versorgungsaufträge der Standortgemeinde sowie be-
nachbarter Zentraler Orte,
§ der verkehrlichen Erreichbarkeit der betreffenden Zentralen Orte,
§ von grenzüberschreitenden Verflechtungen und
§ der Marktgebiete von Mittel- und Oberzentren auf Grundlage kommunaler
Einzelhandelskonzepte zu ermitteln, sofern er nicht im Regionalen Raum-
ordnungsprogramm festgelegt ist.“ (LROP 2.3 03 Satz 4)
§ „Eine wesentliche Überschreitung nach den Sätzen 1 bis 3 ist gegeben, wenn mehr
als 30 vom Hundert des Vorhabensumsatzes mit Kaufkraft von außerhalb des maß-
geblichen Kongruenzraumes erzielt würde. Das Kongruenzgebot ist sowohl für das
neue Einzelhandelsgroßprojekt insgesamt als auch sortimentsbezogen einzuhal-
ten.“ (LROP 2.3 03 Satz 5 und 6)
§ Beeinträchtigungsverbot: „Ausgeglichene Versorgungsstrukturen und deren Verwirkli-
chung, die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte so-
wie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung dürfen durch neue Einzelhandels-
großprojekte nicht wesentlich beeinträchtigt werden.“ (LROP 2.3 08)
10Gemeinde Seevetal BEGRÜNDUNG und UMWELTBERICHT
Bebauungsplan Hittfeld 44 „Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“ Stand: November 2019
§ Abstimmungsgebot: „Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind abzustimmen.“ (LROP 2.3 07
Satz 1)
Im Zuge der Auflistung der Ziele zur Entwicklung der Zentralen Orte ist im LROP 2017 die Ge-
meinde Seevetal als Mittelzentrum festgelegt. Dabei verteilen sich die zentralörtlichen Funktionen
auf die Ortsteile Hittfeld, Fleestedt, Maschen und Meckelfeld (LROP 2017 2.2.2). Als Mittelzentrum
kommt der Gemeinde Seevetal u.a. die Schwerpunktaufgabe zur Sicherung und Schaffung von
Arbeitsplätzen zu. Die Anpassung an die Ziele der Raumordnung wird unter Ziffer 5.1 der Begrün-
dung ausführlich dargelegt (vgl. Ziffer 5.1. Art der baulichen Nutzung).
Regionales Raumordnungsprogramm (RROP)
Mit der öffentlichen Bekanntmachung über das Amtsblatt des Kreises Harburg am 04.04.2019 ist
die Satzung und das Regionale Raumordnungsprogramm 2025 in der Beschlussfassung vom Ok-
tober 2018 für den Landkreis Harburg in Kraft getreten. Dieses legt die Gemeinde Seevetal als
Mittelzentrum fest. Zentralen Orten obliegt generell die Aufgabe für die Sicherung und Entwicklung
von Wohn- und Arbeitsstätten.
Gemäß der zeichnerischen Darstellung des RROP 2025 liegt das Plangebiet innerhalb des zent-
ralen Siedlungsgebiets. Gemäß Anlage 1 des RROP 2025 werden für die Gemeinde Seevetal die
vier grundzentralen Verflechtungsbereiche Hittfeld, Fleestedt, Meckelfeld und Maschen unterschie-
den.
Abb. 1: RROP 2025 Anlage 1 – Grundzentrale Verflechtungsbereiche Seevetal mit Verortung des Plangebietes | Quelle:
Landkreis Harburg, Beschlussfassung, Stand Oktober 2018
11Gemeinde Seevetal BEGRÜNDUNG und UMWELTBERICHT
Bebauungsplan Hittfeld 44 „Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“ Stand: November 2019
Der Ortskern Hittfeld wird dem Verflechtungsbereich Hittfeld der Gemeinde Seevetal zugeordnet.
Somit übernimmt er für diesen Bereich die grundzentrale Versorgungsfunktion mit Waren und
Dienstleistungen des täglichen Bedarfs. Art und Umfang der zentralörtlichen Einrichtungen und
Angebote für die allgemeine tägliche Grundversorgung sind an den teilörtlichen Verflechtungsbe-
reichen, in diesem Fall dem Verflechtungsbereich Hittfeld, auszurichten.
Die genannten Grundsätze der Raumordnung werden bei der Planaufstellung berücksichtigt (vgl.
Ziffer 5.1 der Begründung).
3.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Der aktuelle Flächennutzungsplan 2000 (FNP) der Gemeinde Seevetal wurde im Oktober 2001
wirksam. Er basiert auf dem Leitbild der Gemeinde Seevetal und gibt perspektivisch die Entwick-
lung für die Flächennutzungen des gesamten Gemeindegebietes vor.
Der Flächennutzungsplan stellt gemäß der am 03.10.2008 wirksam gewordenen Berichtung (5.
Änderung) für das Plangebiet weitgehend gemischte Bauflächen dar. Der Bereich um das Rathaus
Seevetal ist als Fläche für den Gemeinbedarf dargestellt. Das Rathaus Seevetal ist als Verwal-
tungsgebäude gekennzeichnet. Darüber hinaus stellt der Flächennutzungsplan die durch das Plan-
gebiet verlaufende Hittfelder Landstraße (L 213), die im Ortsgebiet zur Jesteburger Straße (L 213)
wird und die Hittfelder Quelle als Hauptverkehrsstraßen und die westlich daran angrenzenden Teile
des Geltungsbereiches als Flächen für Landwirtschaft dar.
Weiterhin wird der Hinweis auf eine Fläche darge-
stellt, deren Böden mit umweltgefährdenden Stof-
fen belastet sind.
Der geltende Flächennutzungsplan kennzeichnet
außerdem den Bereich des Hundertjährigen sowie
einen Teil des Rathauses Seevetal als Baudenk-
mäler.
Angrenzend an den Geltungsbereich stellt der gel-
tende Flächennutzungsplan im Norden und Osten
Wohnbauflächen, im Süden gemischte Bauflä-
chen und Waldflächen sowie im Südwesten Flä-
chen für Landwirtschaft dar.
In der näheren Umgebung des Plangebietes sind
Abb. 2: Ausschnitt FNP 2000 - Bisherige Darstellung |
in West-Ost-Ausrichtung verlaufende elektrische
Quelle: Flächennutzungsplan 2000 der Gemeinde
Seevetal
Freileitungen (110 kV) dargestellt. Ferner befindet
sich in West-Ost-Ausrichtung am südlichen Rand des Plangebiets eine Richtfunktrasse. Aus dem
Erläuterungsbericht des Flächennutzungsplans 2000 geht hinsichtlich der Richtfunktrassen folgen-
des hervor:
„Um die physikalischen Anforderungen an die Funkfelder sicherzustellen und einen störungsfreien
Betrieb zu gewährleisten, sind für die Richtfunkstrecken Schutzbereiche einzuhalten, in denen
Bauhöhenbeschränkungen zu berücksichtigen sind.“
12Gemeinde Seevetal BEGRÜNDUNG und UMWELTBERICHT
Bebauungsplan Hittfeld 44 „Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“ Stand: November 2019
Da der notwendige Abstand von 30 m zur Richtfunkstrecke gewahrt wird ergeben sich keine Be-
schränkungen für die Planung.
Bei der Umsetzung des im Flächennutzungsplan dargestellten groben Rasters der vorgesehenen
Bodennutzung bestehen gewisse Spielräume und es kann räumlich und sachlich von seinen Dar-
stellungen abgewichen werden, sofern seine wesentlichen Grundentscheidungen gewahrt bleiben.
Eine Abweichung besteht in der Kerngebietsausweisung für eine im Flächennutzungsplan 2000
dargestellte Fläche für den Gemeinbedarf. Da Gemeinbedarfseinrichtungen und insbesondere die
vorhandene Verwaltungseinrichtung zum allgemein zulässigen sowie kerngebietstypischen Nut-
zungsspektrum dieses Baugebietstyps zählen, wird die Grundkonzeption des Flächennutzungs-
plans und die geordnete städtebauliche Entwicklung Seevetals durch die genannte Abweichung
des Bebauungsplans nicht gefährdet. Folglich muss der Flächennutzungsplan für diesen Bereich
nicht geändert werden.
Die Planung einer privaten Grünfläche sowie weiterer gemischter Bauflächen im südwestlichen Teil
des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes Hittfeld 44 weicht jedoch dahingehend von den Dar-
stellungen des Flächennutzungsplanes ab, sodass der Flächennutzungsplan für diesen Bereich
westlich der Hittfelder Landstraße (L 213) nördlich der Hittfelder Quelle gemäß § 8 Abs. 3 BauGB
im Parallelverfahren geändert wird.
3.3 Geltendes Planrecht
Für westliche Teile des Plangebiets gilt der Bebauungsplan Hittfeld 21, rechtskräftig seit dem
17.12.1979. Für den östlichen Teil des Plangebietes gilt der Bebauungsplan Hittfeld 37, rechtskräf-
tig seit dem 02.10.2008, mit dem Teile des Bebauungsplanes Hittfeld 21 aufgehoben und überplant
wurden.
Der Bebauungsplan Hittfeld 21 setzt in Bereichen Dorfgebiete mit Grundflächenzahlen (GRZ) von
0,3 bzw. 0,4 sowie Geschossflächenzahlen (GFZ) von 0,4 bzw. 0,5 und offenen Bauweisen fest,
die somit unterschiedliche städtebauliche Dichten zulassen. Zulässig sind weiterhin bis zu zwei
Vollgeschosse. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch großzügig bemessene Baugren-
zen festgesetzt. Darüber hinaus ist die Hofstelle „Zum Hundertjährigen“ als dem Denkmalschutz
unterliegende Anlage gekennzeichnet.
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Hittfeld 21 besteht eine örtliche Bauvorschrift über
die Gestaltung, die differenzierte Regelungen zur Dachform, -neigung, -material und-ausbauten,
zu Fassadenmaterialien sowie zu Nebenanlagen und Garagen trifft.
Der Bebauungsplan Hittfeld 37 setzt mit Ausnahme der Grundstücksflächen um das Hittfelder Rat-
haus, die als Flächen für den Gemeinbedarf festgesetzt sind, Kerngebietsflächen fest. Zur Festset-
zung unterschiedlicher Maße der baulichen Nutzung ist das Kerngebiet in drei Teilgebiete unterteilt.
Entlang der Jesteburger Straße ist für einen Teilbereich eine GRZ von 0,3 bei maximal zwei Voll-
geschossen festgesetzt. Für die Fläche des bestehenden Lebensmittelmarktes setzt der Bebau-
ungsplan Hittfeld 37 eine GRZ von 0,4 bei maximal einem Vollgeschoss fest. Für die übrige im
Nordosten befindliche Teilfläche ist ebenfalls eine GRZ von 0,4 festgesetzt, während hier jedoch
bis zu zwei Vollgeschosse zulässig sind. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind als großzü-
gige Baufenster zeichnerisch festgesetzt.
13Gemeinde Seevetal BEGRÜNDUNG und UMWELTBERICHT
Bebauungsplan Hittfeld 44 „Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“ Stand: November 2019
Die Straße Pastorenwiesen sowie ein schmaler Teilbereich der Jesteburger Straße sind als öffent-
liche Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Darüber hinaus setzt der Bebauungsplan mehrere mit
Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen fest. Südlich an die Pastorenwiesen
schließt sich eine öffentliche Grünfläche mit einem Erhaltungsgebot für einen Einzelbaum an. Für
den nordwestlichen Teilbereich des Geltungsbereiches ist im Bebauungsplan Hittfeld 37 eine Flä-
che gekennzeichnet, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind. Der
Südwestflügel des Hittfelder Rathauses an der Kirchstraße 7 ist als Einzelanlage denkmalschutz-
rechtlich nachrichtlich übernommen.
Der Teil des vorliegenden Bebauungsplanentwurfs südwestlich der Jesteburger Straße (L 213) und
nördlich der Hittfelder Quelle befindet sich im Außenbereich. Die Zulässigkeit von baulichen Vor-
haben richtet sich derzeit folglich nach § 35 BauGB.
3.4 Landschaftsrahmenplan
Für den Landkreis Harburg besteht ein Landschaftsrahmenplan.
Die Aussagen des Landschaftsrahmenplans werden unter Ziffer 12.1.3 des Umweltberichts be-
schrieben.
3.5 Landschaftsplan
Für die Gemeinde Seevetal liegt kein Landschaftsplan vor.
3.6 FFH- und EU-Vogelschutzgebiete
Das Plangebiet befindet sich nicht in einem FFH- oder EU-Vogelschutzgebiet.
3.7 Nach Naturschutzrecht geschützte Flächen und Biotope
Im Plangebiet befinden sich keine nach Naturschutzrecht geschützten Flächen und Biotope.
3.8 Artenschutz (Fledermäuse und Vögel)
1
Für den Bebauungsplan wurde eine Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung gemäß § 44
BNatSchG durchgeführt, der faunistische Kartierungen zur Erfassung der Biotoptypen, Brutvögel
2
und Fledermäuse im Zeitraum von April bis August 2018 vorausgingen .
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes und seiner Umgebung wurden mehrere allgemein häu-
fige Europäische Vogelarten festgestellt. Deren Fortpflanzungsstätten gehen jedoch nur in sehr
geringem Umfang verloren und die Vogelarten durch die Planung nicht erheblich gestört.
Weiter wurden fünf Fledermausarten erfasst, die das Gebiet mit geringer bis mittlerer Intensität zur
Jagd nutzen. Mit dem Erhalt der an den Änderungsbereich angrenzenden Gehölze bleiben die für
Fledermäuse bedeutsamen Strukturen erhalten.
1 Wübbenhorst, Jann (2019): Bebauungsplan 44 „Ortskern Hittfeld“ (Gemeinde Seevetal) – Faunistische Potenzialabschätzung
und spezielle artenschutzrechtliche Prüfung gemäß §44 BNatSchG, Bleckede
2 Pudwill, Robert (2018): Harburger Straße – Straße Hittfelder Quelle – Erfassung der Biotoptypen, Brutvögel und Fledermäuse,
Sassenburg
14Gemeinde Seevetal BEGRÜNDUNG und UMWELTBERICHT
Bebauungsplan Hittfeld 44 „Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“ Stand: November 2019
Zur Vermeidung von Verstößen gegen die artenschutzrechtlichen Zugriffsverbote (§ 44 BNatSchG)
ist eine Bauzeitenregelung bei der Beseitigung der Vegetationsdecke und von Gehölzen erforder-
lich. Weiterhin ist eine insekten- und fledermausfreundliche Beleuchtung erforderlich.
3.9 Denkmalschutz
Im Plangebiet befinden sich folgende Denkmäler:
• Kirchstraße 7 – Teil des Rathauses Seevetal: Bauliche Anlage, die gemäß § 3 Abs. 2 des
NDSchG dem Denkmalschutz unterliegt
• Harburger Straße 2 – Hofstelle „Zum Hundertjährigen“: Gruppe baulicher Anlagen, die ge-
mäß § 3 Abs. 3 des NDSchG dem Denkmalschutz unterliegt
Diese Denkmäler werden als nachrichtliche Übernahmen in den Bebauungsplan Hittfeld 44 aufge-
nommen (vgl. Ziffer 7.1).
3.10 Bodendenkmale
Da sich das Plangebiet in Teilen im historischen Ortskern von Hittfeld befindet, muss naturgemäß
mit mittelalterlicher und frühneuzeitlicher denkmalwürdiger Bausubstanz gerechnet werden. Sämt-
liche Erdarbeiten im Plangebiet unterliegen damit einem grundsätzlichen denkmalrechtlichen Ge-
nehmigungsvorbehalt gemäß § 13 NDSchG.
3.11 Altlasten und Altablagerungen
Nach gegenwärtigem Kenntnisstand befindet sich im Zentrum des Plangebiets eine großflächige
Altlast in Form eines Deponiekörpers. Im Zusammenhang mit der Errichtung des bestehenden Le-
bensmittelmarktes wurden im Zeitraum zwischen 2006 und 2009 bereits umfangreiche Baugrund-
untersuchungen vorgenommen und ein Sicherungskonzept entwickelt.
Die Altlastenfläche wird als Kennzeichnung in den Bebauungsplan Hittfeld 44 aufgenommen (vgl.
Ziffer 9. der Begründung).
3.12 Kampfmittel
Es besteht für das Plangebiet der allgemeine Verdacht auf Kampfmittel. Zur Gefahrenerforschung
wurde eine Luftbildauswertung durchgeführt. Diese kommt zu dem Ergebnis, dass für den Gel-
tungsbereich des Bebauungsplanes keine Kampfmittelbelastung vermutet wird.
15Gemeinde Seevetal BEGRÜNDUNG und UMWELTBERICHT
Bebauungsplan Hittfeld 44 „Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“ Stand: November 2019
4 Städtebauliches und verkehrliches Konzept
Städtebauliches Konzept
Das dem Bebauungsplan zugrunde liegende städtebauliche Konzept sieht zum Erhalt der denk-
malgeschützten Hofstelle „Zum Hundertjährigen“ und deren Wiedernutzung als Gasthaus und Ver-
anstaltungsräumlichkeit sowie für ergänzende Einzelhandelsnutzungen eine bauliche Freistellung
der konstituierenden Bestandteile des Gebäudeensembles vor. Dazu zählen das Gasthaus selbst,
die gegenüber liegende Scheune sowie die Destille. Die übrigen Nebengebäude sollen abgerissen
werden, sodass die Möglichkeit besteht, die zu erhaltenden und prägenden Gebäude umgebenden
Flächen zu funktionsgerechten Außengastronomie- und Freiflächenbereichen umzugestalten.
Dazu soll auch die derzeit zwischen dem Gasthaus und der Scheune verlaufende Harburger Straße
westlich der Scheune verlegt werden, um diesen Bereich zwischen den denkmalgeschützten Ge-
bäuden von Kfz-Verkehr freizuhalten und der Nutzung durch Fußgänger*innen und Besucher**in-
nen der Gaststätte vorzubehalten.
Abb. 3: Lageplan Nutzungs- und Bebauungskonzept „Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“ | Quelle: Artrium Architek-
ten, Stand August 2019
Nördlich dieses für eine gastronomische Nutzung vorgesehenen Teilbereichs sieht das städtebau-
liche Konzept die Erweiterung des bestehenden Lebensmittelmarktes und die baulich daran an-
schließende Neuerrichtung eines Lebensmitteldiscounters zu einem Verbundstandort der örtlichen
zentralen Nahversorgung vor. Oberhalb des neuen Lebensmitteldiscounters sollen zudem Woh-
nungen in Form von nebeneinander angeordneten und mit separierten Satteldächern ausgestalte-
ten Wohneinheiten entstehen. Während die Anlieferung zum bestehenden Lebensmittelmarkt in
16Gemeinde Seevetal BEGRÜNDUNG und UMWELTBERICHT
Bebauungsplan Hittfeld 44 „Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“ Stand: November 2019
erster Linie weiterhin über die Straße Pastorenwiesen erfolgen wird, soll der neue Lebensmittel-
markt an der Gebäudewestseite von der neu verlegten Harburger Straße angeliefert werden. Die
Anlieferungszone soll durch eine Einhausung abgeschirmt werden.
Zwischen dem bestehenden Lebensmittelmarkt, dessen Erweiterung sowie dem Neubau entsteht
nördlich des Gasthauses „Zum Hundertjährigen“ eine schmal nach Norden zulaufende Platzfläche,
die der Aufnahme von Stellplätzen für die Einzelhandelsnutzungen sowie den Gastronomiebetrieb
dienen soll. Eine Zufahrt zur Stellplatzfläche soll von der nach Westen verlegten Harburger Straße
erfolgen. Darüber hinaus ist eine Verbindung der neuen Stellplatzfläche zur bestehenden Stell-
platzanlage zwischen Lebensmittelmarkt, Rathaus und Spielhalle vorgesehen, sodass eine Que-
rung des Plangebietes in ost-westlicher Richtung ermöglicht wird.
Westlich der Jesteburger Straße und nördlich der Hittfelder Quelle ist eine Neuansiedlung der der-
zeit im Plangebiet bestehenden und vollständig überplanten Hofstelle vorgesehen. Das städtebau-
liche Konzept sieht dazu die Errichtung eines Scheunen- sowie kleinerer Wohn- und Nebenge-
bäude vor, die das ausgeprägte Geländerelief durch eine Terrassierung der Gebäude angemessen
berücksichtigen.
Abb. 4: Nutzungs- und Bebauungskonzept Westlich Hittfelder Landstraße | Quelle: Atrium Architekten, Stand Februar 2018
Verkehrliches Konzept - Erschließungsplanung
Zur Erschließung des geplanten Einzelhandelsverbundstandortes ist neben den bestehenden Zu-
fahrten von den Straßen Pastorenwiesen und Kirchstraße die Einrichtung einer dritten Zufahrt von
der Harburger Straße geplant. Zur Arrondierung des denkmalgeschützten Gebäudeensembles
„Zum Hundertjährigen“ sieht das Planvorhaben eine Verlagerung der Harburger Straße auf die
Westseite der Scheune und in dem Zusammenhang eine Umgestaltung des Kreuzungsbereichs
Jesteburger Straße/ Harburger Straße/ Hittfelder Quelle vor.
17Gemeinde Seevetal BEGRÜNDUNG und UMWELTBERICHT
Bebauungsplan Hittfeld 44 „Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“ Stand: November 2019
Diese Verlagerung stellt einen Eingriff in den baulichen Zustand der Jesteburger Straße (L 213)
dar. Bei einem solchen Eingriff sind u.a. die geltenden Richtlinien für die Führung des Radverkehrs
innerhalb einer Ortslage zu berücksichtigen. Die dem Bebauungsplan als Nebenzeichnung beilie-
gende Straßenplanung sieht dazu eine den örtlichen Verhältnissen entsprechende Anlage eines
Zweirichtungsradweges an der Nordseite der Jesteburger Straße vor. Darüber hinaus sind die An-
lage eines begrünten Mittelstreifens an der Jesteburger Straße mit einer Querungshilfe und eine
Umgestaltung des Kreuzungsbereichs Jesteburger Straße/ Kirchstraße vorgesehen (Weitere Aus-
führung vgl. Ziffer 5.5 Erschließung).
5 Inhalt der Planung / Begründung der Festsetzungen
5.1 Art der baulichen Nutzung
5.1.1 Kerngebiet (MK)
Zur Umsetzung des Planvorhabens wird für den zentralen Teil des Plangebiets ein Kerngebiet (MK)
festgesetzt. Dieses dient der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie zentraler Einrichtungen
von Wirtschaft, Verwaltung und Kultur. Der zentrale Bereich des Plangebiets weist mit dem vor-
handenen Lebensmittelmarkt, dem Rathaus Seevetal, der Hotelnutzung, dem Casinobetrieb und
den Dienstleistungs- und Einzelhandelsnutzungen an der Kirchstraße bereits kerngebietstypische
Nutzungsstrukturen auf. Dieses Nutzungsspektrum soll durch die Festsetzung eines Kerngebietes
planungsrechtlich gesichert und durch die Erweiterung des bestehenden Lebensmittelmarktes so-
wie Errichtung einer weiteren Einzelhandelsnutzung, dem geplanten zweiten Lebensmitteldiscoun-
ter, ergänzt werden.
Mit der avisierten Erweiterung des Edeka-Marktes von 1.850 m2 im Bestand auf künftig rund 2.900
m2 Gesamtverkaufsfläche zzgl. einer Bäckerei mit ca. 50 m2 Gesamtverkaufsfläche und 50 m2
Cafébereich und eines Blumenfachgeschäfts mit ca. 50 m2 Gesamtverkaufsfläche sowie der ge-
planten Verlagerung und Erweiterung des Aldi-Marktes von derzeit ca. 700 m2 Gesamtverkaufsflä-
che auf künftig rund 1.300 m2 Gesamtverkaufsfläche, überschreitet das Planvorhaben, das dem
Bebauungsplan zugrunde liegt, die Schwelle zur Großflächigkeit gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO. Die
Schwelle der Großflächigkeit liegt gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO bei einer Geschossfläche von mehr
als 1.200 m2, die in der Regel mit einer Verkaufsfläche von mehr als 800 m2 einhergeht.
In der Folge ist zu prüfen, ob von dem Planvorhaben negative absatzwirtschaftliche und/oder städ-
tebauliche Auswirkungen zu erwarten sind und ob das Planvorhaben mit den Zielen der Raumord-
nung (vgl. Ziffer 3.1 Anpassung an die Ziele der Raumordnung) vereinbar ist. In einer Verträglich-
3
keitsprüfung wurde daher untersucht, ob das Vorhaben konform ist zu den landesplanerischen
Zielstellungen sowie zu den Ergebnissen der Einzelhandels- und Zentrenanalyse für die Gemeinde
3 Stadt+Handel (2019): Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Verbundstandortes bestehend aus einem Lebensmittel-
Discounter und einem Lebensmittel-Supermarkt in Seevetal-Hittfeld.
18Gemeinde Seevetal BEGRÜNDUNG und UMWELTBERICHT
Bebauungsplan Hittfeld 44 „Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“ Stand: November 2019
4
Seevetal aus dem Jahr 2017 und ob von dem Vorhaben schädliche Auswirkungen auf den Be-
stand oder die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in- und außerhalb des Gemeindegebie-
tes und/oder die integrierte Nahversorgung ausgehen.
Der Untersuchungsraum der Verträglichkeitsuntersuchung umfasst zunächst den Einzugsbereich
des Planvorhabens, der durch die verkehrliche Erreichbarkeit, den Betriebstyp des Vorhabens so-
wie insbesondere die Standorte systemgleicher Wettbewerber in den untersuchungsrelevanten
Sortimentsbereichen Nahrungs- und Genussmittel und Drogeriewaren definiert wird. Darüber hin-
aus umfasst der Untersuchungsraum einen räumlich erweiterten Bereich, mit dem sichergestellt
wird, dass auch die Überschneidungen von Einzugsgebieten weiterer bestehender Angebotsstand-
orte in den weiteren zentralen Versorgungsbereichen der Gemeinde Seevetal sowie in den Um-
landgemeinden (insbesondere denen der systemgleichen Wettbewerber) mit dem Einzugsgebiet
des Planvorhabens im Hinblick auf die jeweilige absatzwirtschaftlichen Bedeutung berücksichtigt
werden. Der Untersuchungsraum umfasst damit neben dem Gemeindegebiet Seevetal auch Teile
des Bezirks Harburg und der Gemeinde Rosengarten sowie die südlich angrenzenden Gemeinden
Harmstorf und Bendestorf.
Abb. 5: Untersuchungsraum zur Verträglichkeitsanalyse | Quelle: Stadt + Handel (2017): S. 16, Stand Februar 2019
Einordnung des Vorhabens in die Ergebnisse der Einzelhandels- und Zentrenanalyse für die Ge-
meinde Seevetal
4 Stadt+Handel (2017): Einzelhandels- und Zentrenanalyse Seevetal.
19Gemeinde Seevetal BEGRÜNDUNG und UMWELTBERICHT
Bebauungsplan Hittfeld 44 „Zum Hundertjährigen / Ortskern Hittfeld“ Stand: November 2019
Die Einzelhandels- und Zentrenanalyse Seevetal mit Stand 2017 stellt eine Strukturübersicht der
aktuellen Gegebenheiten des Einzelhandels in Seevetal in Bezug auf Angebot und Nachfrage so-
wie städtebauliche Aspekte dar und dient als Grundlage für etwaige Zielfindungen. Anders als ein
Einzelhandelskonzept enthält die Analyse keine übergeordneten Ziele oder Grundsätze der räum-
lichen Einzelhandelsentwicklung für die Gemeinde Seevetal, bildet aber eine fundierte Grundlage
zur Einschätzung geplanter Einzelhandelsvorhaben, sodass das in Rede stehende Planvorhaben
in die für das Vorhaben relevanten Ergebnisse der Einzelhandels- und Zentrenanalyse Seevetal
eingeordnet wird. Für die Beurteilung von Einzelhandelsvorhaben im kurzfristigen (periodischen)
Bedarfsbereich ist der grundzentrale Verflechtungsbereich für die tägliche Grundversorgung her-
anzuziehen. Der grundzentrale Verflechtungsbereich eines Zentralen Ortes umfasst in der Regel
das jeweilige Stadt-, Gemeinde-, oder Samtgemeindegebiet. Für die Gemeinde Seevetal werden
gemäß RROP 2025 auch in der Einzelhandels- und Zentrenanalyse analog die vier Verflechtungs-
bereiche Meckelfeld, Fleestedt, Hittfeld und Maschen unterschieden (vgl. Ziffer 3.1 Anpassung an
die Ziele der Raumordnung). Diese werden auch als mittelzentrale Einkaufsbereiche bezeichnet.
Das Planvorhaben ist innerhalb des Verflechtungsbereichs Hittfeld verortet. Für den Sortimentsbe-
reich Nahrungs- und Genussmittel werden in der Einzelhandels- und Zentrenanalyse gewisse Po-
tenziale zur qualitativen und/oder räumlichen Optimierung des Angebots im Sinne der mittel- bis
langfristigen Sicherung der Angebotssituation aufgezeigt5.
In Bezug auf die Qualität der verbrauchernahen Versorgung im Sortimentsbereich Nahrungs- und
Genussmittel wird für das Vorhaben konstatiert, dass der Aldi-Bestandsmarkt am Standort Am
Göhlenbach mit einer Gesamtverkaufsfläche von derzeit rund 700 m2 nicht mehr den aktuellen
Marktkonzepten entspricht und im Zuge der Vorhabenrealisierung und Verkaufsflächenerweiterung
„ein modernes und den aktuellsten Ansprüchen genügendes Marktkonzept entstehen [könnte],
welches die qualitative Nahversorgung optimiert und zu einer nachhaltigen Sicherung des Aldi
6
Nord- Marktes und somit der Nahversorgung in Hittfeld beiträgt“. Im Zusammenhang mit der Ver-
kaufsflächenerweiterung des bestehenden Edeka-Marktes sind insbesondere in Bezug auf die Sor-
timentstiefe Optimierungen zu erwarten, von denen ein qualitativen Beitrag zur verbrauchernahen
Versorgung ausgeht.
Für den Sortimentsbereich Drogeriewaren wird in der Verträglichkeitsanalyse für den Verflech-
tungsbereich Hittfeld gemäß der Einzelhandels- und Zentrenanalyse von 2017 bereits eine erhöhte
Zentralität von 140 zugrunde gelegt. Mit der Zentralitätskennziffer wird verdeutlicht, in welchem
Verhältnis erzielte Umsätze und die potenziell verfügbare Kaufkraft vor Ort zueinanderstehen. Da-
bei bedeutet ein Wert unter 100, dass in der Summe aller Kaufkraftzu- und -abflüsse Einzelhan-
delskaufkraft in andere Orte abfließt, ein Wert über 100 dagegen bedeutet, dass umgekehrt der
per Saldo erkennbare Gewinn aus anderen Orten zufließt. Ein ausgewogenes Verhältnis von Um-
satz und Kaufkraft besteht demnach bei einer Zentralitätskennziffer von 100. Bei einer angestreb-
ten Zentralität von 100 ergeben sich für den Sortimentsbereich Drogeriewaren somit keine Arron-
5 Stadt+Handel (2017): Einzelhandels- und Zentrenanalyse Seevetal, S. 80.
6 Stadt+Handel (2019): Verträglichkeitsanalyse für die Ansiedlung eines Verbundstandortes bestehend aus einem Lebensmittel-
Discounter und einem Lebensmittel-Supermarkt in Seevetal-Hittfeld, S. 52.
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