Kanton Basel-Landschaft Quartierplanung Neu Arlesheim NORD Quartierplanbericht - gemäss 39 RBG (BL) und 47 RPV (Bund)
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Kanton Basel-Landschaft Quartierplanung Neu Arlesheim NORD Quartierplanbericht gemäss § 39 RBG (BL) und § 47 RPV (Bund) Stand Verfahren: Beschlussfassung für Gemeindeversammlung Stand 1. Juli 2021 Heinrichstrasse 267 8005 Zürich
Inhalt
INHALT
1 Ausgangslage .......................................................................................................................................... 2
1.1 Verortung................................................................................................................................................................................ 2
1.2 Einführung .............................................................................................................................................................................. 3
1.3 Begründung Quartierplanung: Zone mit Quartierplanpflicht ........................................................................................ 4
1.4 Ziele der Quartierplanung Neu Arlesheim NORD ............................................................................................................ 4
2 Organisation und Ablauf der Planung ................................................................................................. 6
2.1 Planungsablauf ..................................................................................................................................................................... 6
2.2 Projektorganisation .............................................................................................................................................................. 7
2.3 Weitere Planungsschritte .................................................................................................................................................... 8
3 Erläuterungen zum Bebauungskonzept............................................................................................ 10
3.1 Prozess Testplanung | Masterplanung | Quartierplanung .......................................................................................... 10
3.2 Testplanung ......................................................................................................................................................................... 10
3.3 Masterplanung .................................................................................................................................................................... 14
3.4 Überarbeitung Masterplan Perimeter Neu Arlesheim NORD ..................................................................................... 18
3.5 Vorprojekte Bebauungskonzept ...................................................................................................................................... 20
3.6 Vorprojekte Nutzungskonzept ......................................................................................................................................... 25
3.7 Vorprojekte Nachhaltigkeitskonzepte............................................................................................................................. 31
3.8 Umgebung............................................................................................................................................................................ 36
4 Quartierplanung ..................................................................................................................................... 39
4.1 Bestandteile der Quartierplanung .................................................................................................................................... 39
4.2 Inhalte der Quartierplanung .............................................................................................................................................. 40
5 Planerische Rahmenbedingungen ..................................................................................................... 55
5.1 Raumplanerische Vorgaben ............................................................................................................................................. 55
5.2 Verkehr und Infrastrukturen.............................................................................................................................................. 59
5.3 Umweltschutz ..................................................................................................................................................................... 63
5.4 Kulturgüter und Naturwerte .............................................................................................................................................. 67
5.5 Sicherheit.............................................................................................................................................................................. 68
6 Auswirkung und Regelungsberdarf durch die Quartierplanung ................................................... 70
6.1 Auswirkungen auf rechtskräftige Planungen ................................................................................................................ 70
6.2 Kostenfolge zu Lasten der Gemeinde ............................................................................................................................ 70
6.3 Privatrechtlicher Regelungsbedarf .................................................................................................................................. 71
7 Planungsverfahren ................................................................................................................................ 72
7.1 Verfahrensbeteiligte ........................................................................................................................................................... 72
7.2 Kantonale Vorprüfung........................................................................................................................................................ 72
7.3 Öffentliches Mitwirkungsverfahren ................................................................................................................................. 73
7.4 Beschlussfassung .............................................................................................................................................................. 74
7.5 Auflageverfahren ................................................................................................................................................................ 74
8 Genehmigungsantrag ........................................................................................................................... 75
9 Anhänge und Grundlagen .................................................................................................................... 76
9.1 Grundlagenverzeichnis ...................................................................................................................................................... 76
9.2 Grundlagenberichte ............................................................................................................................................................ 76
9.3 Plananhänge ........................................................................................................................................................................ 77
9.4 Gutachten | Nachweise | Konzepte ................................................................................................................................. 78
9.5 Mitwirkungsbericht | Bericht zur Kantonalen Vorprüfung .......................................................................................... 79
9.6 Beschlüsse | Kommunikation mit Gemeinde und Kanton .......................................................................................... 80
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 1
Ausgangslage
1 AUSGANGSLAGE
1.1 Verortung
Der Quartierplanperimeter Neu Arlesheim NORD liegt zwischen der Bahnlinie Basel – Delé-
mont bzw. Olten – Porrentruy im Osten und der Birs im Westen, in unmittelbarer Nähe des
Bahnhofs Dornach-Arlesheim. Der Ortskern von Arlesheim befindet sich nordöstlich, im Sü-
den liegt Dornach, das mit Arlesheim zusammengewachsen ist. Arlesheim liegt im Kanton
Basel-Landschaft, Dornach gehört zum Kanton Solothurn.
Abbildung 1: Flugaufnahme Birstal Richtung Norden: Im Vordergrund Aesch. Der durchgehende Siedlungsstreifen von Aesch bis Basel
ist gut zu erkennen (Quelle: Google Maps, abgerufen am 24. April 2017).
Abbildung 2: Aufnahme Perimeter der Test- und Masterplanung Richtung Norden. Im Norden: die drei Parzellen der Quartierplanung
Neu Arlesheim NORD (Quelle: Google Earth, abgerufen am 06. April 2020)
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 2
Ausgangslage
Abbildung 3: Bearbeitungsperimeter ZQP Neu Arlesheim der Test- und Masterplanung und Quartierplanperimeter Neu Arlesheim NORD
(Quelle Grundlagenkarte: AV-Daten GIS BL / Pläne Quartierplanung Bahnhof Nord)
Der Perimeter wird im Westen von der kantonalen Birseckstrasse, im Norden von der Bahn-
hofstrasse, im Osten von der Einzel- und Mehrfamilienhäuser-Bebauung am Steinweg und
im Süden vom Quartierplanperimeter Neu Arlesheim SUED begrenzt. Auf der gegenüberlie-
genden Seite der Bahnhofstrasse liegt der Quartierplan «Bahnhof Nord», der den Quartier-
plan «Bahnhofsgebiet» fortführt. Im Nordwesten liegt mit dem Quartierplan «Matte» ein Ge-
biet mit einer Mischnutzung (Industrie und Wohnen). Der südliche Teil des übergeordneten
städtebaulichen Betrachtungsperimeters liegt hauptsächlich in den Wohn- und Geschäfts-
zonen WG3 und WG4.
1.2 Einführung
In den letzten Jahrzehnten hat sich das Birstal zwischen Aesch und dem Dreispitzareal zu
einer zusammenhängenden Siedlung entwickelt. Seit der Jahrtausendwende wächst der
ökonomische Druck auf nicht entwickelte Siedlungs- und Erholungsräume in einem Mass,
der zu einer starken, wenn auch teilweise unkontrollierten Urbanisierung führt. Um diesem
Druck planerisch bewusst begegnen zu können und eine für die Landschaft qualitätsvolle
und nachhaltige Entwicklung zu erreichen, sind auf der Basis von öffentlichen und privaten
Initiativen zahlreiche Studien und Leitbilder erarbeitet und festgesetzt worden. Dazu gehört
auch das Gebiet rund um den Bahnhof Dornach-Arlesheim. Zusammen mit Dornach soll mit
dem Verkehrsknoten Bahnhof Dornach-Arlesheim, ein zweites regionales Siedlungszentrum
(neben dem Ortskern von Arlesheim) geschaffen werden.
Das zum Bahnhof nahegelegene Areal des Test- und Masterplanungsgebiets widerspricht
mit der heutigen Gewerbenutzung und den Nutzungsziffern den verabschiedeten Leitbildern
des Kantons Basel-Landschaft und der Gemeinde Arlesheim. Aufgrund dessen wurde das
Areal im Rahmen der Ortsplanungsrevision1 in eine Zone mit Quartierplanpflicht umgezont.
Im Hochhausbericht Basel-Landschaft (Schlussbericht vom 25. Februar 2014)2 liegt das
1Die Ortsplanungsrevision ist vom Regierungsrat am 04.07.2017 genehmigt worden.
2Schlussbericht Hochhauskonzept Basel-Landschaft, metron, 25.02.2014
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 3
Ausgangslage
Areal ausserdem im Eignungsraum für Hochhäuser und gilt als Entwicklungsschwerpunkt –
gemäss dem durch die Steuergruppe RPLG 2016 verabschiedeten „«Raumkonzept Birsstadt
2035»3.
Im Rahmen der Sondernutzungsplanung «Neu Arlesheim» wurde als Basis für den Quartier-
plan Neu Arlesheim NORD ein Masterplan über alle Liegenschaften des Areals erarbeitet. Mit
der Genehmigung des Masterplans durch den Gemeinderat am 19.03.2019 ist dieser behör-
denverbindlich. Als Voraussetzung für die Erarbeitung des Masterplans fand auf Basis eines
Studienauftrags (SIA 143) eine Testplanung mit drei Teams aus ArchitektInnen, Verkehrs-
planerInnen und LandschaftsarchitektInnen statt, welche die städtebaulichen Möglichkeiten
auslotete.
Aufgrund dessen ist eine übergeordnete Betrachtung des Perimeters unbedingt notwendig.
Der Quartierplan Neu Arlesheim NORD ist Teilgebiet einer städtebaulichen Analyse, die Ant-
worten für ein Gebiet und ein Quartier gesucht hat, nicht für einzelne Parzellen. Das Verständ-
nis dieser Antworten bildet die Basis für das Verständnis des Teilgebiets und wird im Kapitel
3 Erläuterung des Bebauungskonzepts dieses Berichts genauer beleuchtet.
1.3 Begründung Quartierplanung: Zone mit Quartierplanpflicht
Die Liegenschaften befinden sich innerhalb eines Perimeters, der im Rahmen der Ortspla-
nungsrevision4 2016 in eine Zone mit Quartierplanpflicht (ZQP) umgezont wurde.
Mit der Genehmigung des Zonenplans Siedlung durch den Regierungsrat gilt für die ZQP Neu
Arlesheim Folgendes5:
• Das Gebiet soll der Wohn- und Geschäftsnutzung dienen.
• Aufgrund der Lage, Grösse und der guten Erschliessung eignet sich das Gebiet für eine
verdichtete Bauweise.
• Die Bebauung soll einen urbanen Charakter aufweisen und die städtebaulichen Qualitä-
ten des Umfelds erhöhen.
• Die Quartierplanung hat die Etappierbarkeit einer Entwicklung des gesamten Areals auf-
zuzeigen, so dass auch bei mehreren über einen längeren Zeitraum gestaffelten Entwick-
lungsschritten eine qualitativ hochstehende, harmonische Gesamtsituation sicherge-
stellt wird, sowohl in den Entwicklungsphasen als auch im Endausbau.
Um eine städtebauliche Qualität und Identität über die ganze Zone sicherstellen zu können
und diese bei der geforderten Etappierbarkeit auch steuern zu können, wurde im Rahmen
der Sondernutzungsplanung «Neu Arlesheim» als Basis für Quartierpläne ein Masterplan
über die gesamte Zone mit Quartierplanungspflicht «Neu Arlesheim» erarbeitet. Der Master-
plan basiert auf einem qualitätssichernden Varianzverfahren (Testplanung).
1.4 Ziele der Quartierplanung Neu Arlesheim NORD
Mit der Quartierplanung werden im Wesentlichen die folgenden Ziele verfolgt:
3 Raumkonzept Birsstadt 2035, metron, van de wetering, 17.02.2016
4 Die Ortsplanungsrevision ist vom Regierungsrat am 04.07.2017 genehmigt worden.
5§ 11.9 Zonenreglement: Zone mit Quartierplanpflicht: «Neu Arlesheim»
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 4
Ausgangslage
• Realisierung einer quartierverträglichen, ortsbaulich zusammenhängenden Bebauung,
• eine ortsbauliche, architektonische und soziale Verdichtung und Aufwertung des Pla-
nungsperimeters,
• Schaffung qualitätsvoller Aussenraumflächen und Landschaftselemente,
• Schaffung einer öffentlichen Durchwegung,
• Berücksichtigung der Umwelt sowie der Bedürfnisse der Bevölkerung und der Nachbar-
schaft,
• die Förderung der Biodiversität und eine naturnahe Umgebungsgestaltung im Sinne des
ökologischen Ausgleichs,
• Einbezug der übergeordneten Zielsetzung über die Stärkung der Bahnhofstrasse,
• ein massvoller und geordneter Umgang mit dem Verkehr,
• eine haushälterische Nutzung des Bodens,
• Minimierung der Betriebsenergie, der grauen Energie, sowie der Treibhausgasemissio-
nen,
• Sicherstellung einer nachhaltigen Bauweise.
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 5
Organisation und Ablauf der Planung
2 ORGANISATION UND ABLAUF DER PLANUNG
2.1 Planungsablauf
2.1.1. Vorlauf | Vorbereitung der Quartierplanung
Grafik 1: Planungsablauf Vorbereitung/Vorlauf Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | ©Blauhut AG 2020
2.1.2. Ablauf der Quartierplanung
24.09.2019 Eröffnung Verfahren durch den Gemeinderat
08.04.2020 Baukommission (BK)
15.04.2020 Natur-, Umwelt- und Energiekommission (NUEK)
05.05.2020 Freigabe für die Arealbaukommission durch den Gemeinderat
18.05.2020 Rückmeldung aus der BK
18.05.2020 Rückmeldung aus der NUEK
29.05.2020 Abgabe Arealbaukommission (ABK)
18.06.2020 Arealbaukommission (ABK)
bis 09.07.2020 Rückmeldung Arealbaukommission
bis 13.08.2020 Einarbeitung der Rückmeldungen ABK
19.08.2020 Baukommission (BK)
Freigabe durch Gemeinderat für die Mitwirkung und die kanto-
25.08.2020
nale Vorprüfung
Kantonale Vorprüfung (Mobilitätskonzept wird am 30.09.2020
14.09.2020-16.12.2020
eingereicht)
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 6
Organisation und Ablauf der Planung
16.09.2020 Orientierungsveranstaltung
16.09.2020-23.10.2020 Mitwirkungsverfahren
10.11.2020 Rückmeldungen aus dem Mitwirkungsverfahren
10.11.2020-21.04.2021 Aufarbeitung Mitwirkung innerhalb der Arbeitsgruppe
16.12.2020-20.05.2021 Bereinigung der Inhalte Vorprüfung Kanton
16.12.2020-10.06.2021 Finale Bereinigung QP, QPR, Planungsbericht
Koordinationssitzungen zu den Inhalten der kantonalen Vorprü-
19.01.2021-20.05.2021
fung
18.05.2021 Genehmigung Mitwirkungsbericht durch den Gemeinderat
25.05.2021-11.06.2021 Auflage der Mitwirkungsberichte
Genehmigung der kantonalen Vorprüfung durch den Gemeinde-
29.06.2021
rat
29.06.2021 Gemeinderatssitzung: Beschlussfassung und Freigabe für GV
22.09.2021 Gemeindeversammlung (GV)
Sep 2021 Referendumsfrist, 10 Tage
Sep 2021 Öffentliche Planauflage
Okt 2021 Ev. Einsprache-Verhandlungen
Jan 2022 Genehmigung durch den Regierungsrat
Tabelle 1: Planungsablauf Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | ©Blauhut AG 2021
2.2 Projektorganisation
Grafik 2: Projektorganisation Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | ©Blauhut AG 2021
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 7
Organisation und Ablauf der Planung
2.3 Weitere Planungsschritte
Der Gemeinderat hat am 24.09.2019, aufgrund der von ihr begleiteten Planungsverfahren
(Testplanung mit drei Teams, Überarbeitung, Masterplan, Überarbeitung Masterplan), das
Quartierplanverfahren Neu Arlesheim NORD mittels Gemeinderatsbeschluss6 eröffnet. Die
Rückfragen7 bezüglich des Beschlusses von Seite der Blauhut AG sind im Rahmen des
Schreibens des Gemeinderates vom 18.05.20208 beantwortet worden.
Am 08.04.2020 konnte der Entwurf des Quartierplans und des Quartierplanreglements der
Baukommission (BK) der Gemeinde vorgestellt werden. Am 15.04.2020 wurden weitere Fra-
gen mit einem Teil der Kommission besprochen und geklärt. Das Protokoll9 der beiden Sit-
zungen liegt den Verfassenden des Quartierplanberichts seit dem 18.05.2020 vor. Die Rück-
meldungen sind in allen Punkten mit den GrundeigentümerInnen besprochen und im Plan
sowie im Reglement eingearbeitet werden.
Am 15.04.2020 wurde der Entwurf des Quartierplans und des Quartierplanreglements der
Natur-, Umwelt- und Energiekommission (NUEK) der Gemeinde vorgelegt. Das Protokoll10
der Sitzungen liegt ebenfalls seit dem 18.05.2020 vor. Die Rückmeldungen wurden zur
Kenntnis genommen und sind teilweise im Plan sowie im Reglement eingearbeitet.
Mit der Empfehlung der Baukommission (BK) und der Natur-, Umwelt- und Energiekommis-
sion (NUEK) hat der Gemeinderat den Quartierplanentwurf Neu Arlesheim NORD zu Händen
der Arealbaukommission am 05.05.2020 freigegeben. Auch dies ist dem Schreiben der Ge-
meinde (Beschluss 1) vom 18.05.2020 zu entnehmen.
Der Quartierplan Neu Arlesheim NORD wurde der Arealbaukommission am 18.06.2020 vor-
gestellt. Die Rückmeldungen aus der Arealbaukommission konzentrieren sich auf städte-
bauliche Themen bzgl. der Bahnhofstrasse und qualitative Sicherungen in Bezug auf den
Aussenraum und den Verkehr. Insbesondere wurde empfohlen, dass für die Reduktion der
Stammparkplätze bereits im Rahmen der Quartierplanung ein Mobilitätskonzept erarbeitet
und vorgelegt werden soll. Die GrundeigentümerInnen haben am 28.07.2020 beschlossen,
auf Grundlage des Nutzungs- und Mobilitätskonzepts des Quartierplans, ein Mobilitätskon-
zept durch Rudolf Keller & Partner auszuarbeiten. Das Nutzungs- und Mobilitätskonzept wird
Ende September 2020 erwartet. Den Empfehlungen der Arealbaukommission konnten mit
Ergänzungen im Reglement und im vorliegenden Bericht Rechnung getragen werden. Die
Rückmeldung sowie die Stellungnahmen und deren Umsetzung sind im Anhang 8 zusam-
mengefasst.
Die Baukommission hat an der Sitzung vom 19.08.2020 über die Ergänzungen und Korrek-
turen beraten und empfiehlt den Quartierplan mit dem aktuellen Stand zur Mitwirkung und
zur kantonalen Vorprüfung freizugeben.
Der Gemeinderat hat an seiner Sitzung vom 25.08.2020 den Quartierplan zur Mitwirkung und
zur kantonalen Vorprüfung freigegeben.
6siehe dazu Anhang 5: Auszug aus dem Protokoll der Sitzung vom 24. September 2019
7siehe dazu Anhang 6: Auszug aus dem Protokoll der Sitzung vom 24. September 2019 | Rückfragen vom 09. Oktober 2020
8siehe dazu Anhang 7: Schreiben der Gemeinde vom 18.Mai 2020
9siehe dazu Anhang 7: Schreiben der Gemeinde vom 18. Mai 2020
10 siehe dazu Anhang 7: Schreiben der Gemeinde vom 18. Mai 2020
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 8
Organisation und Ablauf der Planung
Die Unterlagen für das öffentliche Mitwirkungsverfahren zur Quartierplanung Neu Arlesheim
NORD wurden vom Dienstag, 15.09.2020 bis Freitag, 23.10.2020 auf der Gemeindeverwal-
tung zur öffentlichen Mitwirkung aufgelegt.
Die Bevölkerung wurde durch die Publikation im Wochenblatt Nr. 37 vom 10. September
2020 und im Amtsblatt Nr. 38 vom 17.09.2020, sowie auf der Gemeindehomepage auf die
öffentliche Mitwirkung aufmerksam gemacht.
Am Mittwoch, dem 16.09.2020 fand zudem eine Orientierungsveranstaltung für die Bevölke-
rung statt.
Der Gemeinderat hat den Mitwirkungsbericht am 18.06.2021 verabschiedet11. Der Mitwir-
kungsbericht ist vom 25. Mai bis zum 11.06.2021 auf der Gemeindehomepage aufgeschal-
tet. Die Bevölkerung wurde über die öffentliche Auflage im Wochenblatt Nr. 20 vom 20.05.
2021 informiert.
Die Quartierplanung wurde dem Kanton Basel-Landschaft für die Prüfung am 14.09.2020
vorgelegt.
Die Rückmeldung des Kantons ist am 16.12.2020 eingetroffen.
Aufgrund der Ergebnisse der kantonalen Vorprüfung wurde die Quartierplanung in Abspra-
che mit Gemeinde und Kanton fachlich und inhaltlich bereinigt. Der Bericht zur kantonalen
Vorprüfung liegt dem Gemeinderat zur Beschlussfassung vor.
Der vorliegende Bericht wurde der Gemeinde am 10.06.2021 zur Terminierung des Ge-
schäfts für die Gemeindeversammlung vom 22.09.2021 übergeben.
Eine Bereinigung hat erneut stattgefunden und der Bericht liegt zur Beschlussfassung vor.
(Weitere Schritte sind pendent.)
11siehe dazu Anhang 12: Beschlussfassung Mitwirkungsberichte – QP Neu-Arlesheim vom 20. Mai 2021
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 9Erläuterungen zum Bebauungskonzept
3 ERLÄUTERUNGEN ZUM BEBAUUNGSKONZEPT
Die Basis für die Quartierplanung Neu Arlesheim NORD bilden die Verfahrensschritte aus dem
Kapitel 2.1.1. Vorlauf | Vorbereitung der Quartierplanung.
3.1 Prozess Testplanung | Masterplanung | Quartierplanung
In der Testplanungsphase waren angesichts der Auseinandersetzung mit den räumlichen
Voraussetzungen, den lokalen Rahmenbedingungen und den übergeordneten Leitbildern
Möglichkeiten aufzuzeigen, wie das Untersuchungsgebiet Neu Arlesheim städtebaulich zu
entwickeln ist. Das daraus entwickelte Planungsinstrument dient in Form des Masterplans
als Grundlage für die Quartierplanung bzw. Teilquartierplanungen, es klärt Fragen des Städ-
tebaus, des Frei- und Grünraums, der Nutzung, des Verkehrs, der Nachhaltigkeit und der Ent-
wicklungsprozesse (Etappierung). Der Masterplan, als Synthese der Resultate aus der Test-
planung, zeigt den Weg für nachhaltige und zukünftige Entwicklungen im ehemaligen Ge-
werbegebiet Neu Arlesheim behördenverbindlich auf.
Angesichts dessen beschreibt dieses Kapitel die wichtigsten Resultate der Testplanung, de-
ren Synthese in der Masterplanung, sowie die Übersetzung des behördenverbindlichen Mas-
terplans in den Quartierplan.
3.2 Testplanung
Die Testplanung wurde nach den Grundsätzen eines einstufigen Studienauftrags ohne
Folgeauftrag gemäss SIA 143 durchgeführt. Zur Teilnahme wurden drei Planerteams mit
Kompetenzen in den Bereichen Architektur, Städtebau, Verkehr und Landschaftsarchitektur
eingeladen. Im rund 7 Monate dauernden Prozess entwickelten diese interdisziplinär zusam-
mengesetzten Teams Ideen und Vorschläge, die gemeinsam mit dem Beurteilungsgremium
diskutiert und anschliessend durch dieses gewürdigt und bewertet wurden.
3.2.1. 5 Ziele der Testplanung
1. Städtebau / Dichte Qualitative Durchgrünung mit hoher Nutzqualität
Neue Identität des Quartiers
Beispielhafte Umsetzung des Raumkonzept Birsstadt
BGFH oberirdisch: mind. 1.2, max. 1.8
2. Freiraum /
Grünraum Qualitative Durchgrünung mit hoher Nutzungsqualität
Grössere Grünfläche anstelle Restgrün mit kollektiver Nutzung
Standortgerechte Bepflanzung und kronenbildende Bäume
3. Verkehr /
Erschliessung Stärkung Langsamverkehr
Öffentliche Durchwegung
Bessere Anbindung an die Mobilitätsdrehscheibe Bahnhof
Aufwertung Strassenräume (Birseckstrasse und Bahnhofstrasse)
MIV an der Peripherie in Tiefgaragen führen
4. Nutzungskonzept Vitalisierung des öffentlichen Raums
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 10Erläuterungen zum Bebauungskonzept
Erdgeschosse an der Bahnhof- und Birseckstrasse für Gewerbe /
Läden nutzen
Wohnen gemäss Wohnraumstrategie der Gemeinde
5. Energie /
Nachhaltigkeit Kultureller Beitrag durch städtebauliche Qualität
Lebenszyklusbetrachtung
Energetische und ökologische Ziele sollen SNBS 2.0 entsprechen
Tabelle 2: 5 Ziele der Testplanung Neu Arlesheim
3.2.2. Beteiligte an der Testplanung
Die drei Planerteams
Bestehend jeweils aus: Architekten | Landschaftsarchitekten | Verkehrsplaner
Team 1: Burckhardt + Partner AG
Stauffer Rösch Landschaftsarchitekten AG
Rudolf Keller & Partner AG
Team 2: Salewski & Kretz Architekten GmbH
Beglinger + Bryan Landschaftsarchitektur GmbH
IBV Hüsler AG
Team 3: Christ & Gantenbein AG
Müller Illien Landschaftsarchitekten GmbH
Aegerter & Bosshardt AG
Das Beurteilungsgremium
Fachleute Daniel Kündig Dipl. Architekt ETH SIA BSA | Vorsitz Beurteilungsgremium
Marc Angélil Dr. sc. techn. Dipl. Arch. ETH SIA BSA | Städtebau Architektur
Anne Kaestle Dipl.-Ing. Arch. SIA BDA | Städtebau Architektur
Marco Frigerio Dipl. Arch. ETH | Kantonsarchitekt BL | Städtebau Architektur
Iris Salathé-Rentzel Eidg. dipl. Landschaftsarchitektin HTL | Landschaftsarchitektur
René Häner Leiter Raumplanung | Bau und Umwelt (RBU) Gemeinde Arlesheim
Sachverständige Daniel Wyss Landschaftsarchitekt, Ressort Hochbau und Planung
Vertreter Gemeinde
Maya Austin-Salathé Grundeigentümerin Neu Arlesheim
Roger Hausammann MSc Bauingenieur ETH, Grundeigentümer Neu Arlesheim
Marc René Studer Grundeigentümer Neu Arlesheim
Petra Graber-Brunella Grundeigentümerin Neu Arlesheim
Experten Dieter Breer Dipl. Energieingenieur HTL/NDS
(nicht stimmberechtigt) Dipl. Wirtschaftsing. FH/NDS, Nachhaltigkeit
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 11Erläuterungen zum Bebauungskonzept
3.2.3. Resultat der Testplanung
Abbildung 4 | 5: Modellbilder vom Bahnhof und vom Kreisel her betrachtet | Projekt Christ & Gantenbein AG
Die Vorgehensweise von Christ & Gantenbein ist am vielversprechendsten für die Weiterent-
wicklung von Neu Arlesheim. Die konzeptuelle Herangehensweise mit den acht Regeln und
den daraus entwickelten Ideen für den Städtebau bietet eine robuste Vorlage zur Erarbeitung
weiterer Schritte im Planungsprozess. Die Regeln beantworten die drängendsten Fragen be-
züglich des Städtebaus, des Aussenraums, der Erschliessung und der Nutzung. Insbeson-
dere ermöglichen sie die individuelle Entwicklung der Parzellen, indem sie flexibel auf Verän-
derungen innerhalb der vielfältigen Grundeigentümerschaft des Planungsperimeters einge-
hen.
Im Beurteilungsgremium wurden zwei Massnahmen besprochen, um den vielversprechen-
den Ansatz von Christ & Gantenbein zu optimieren. Einerseits die Präzisierung der formulier-
ten Prinzipien und anderseits die städtebauliche Überarbeitung der Orte mit besonderer Be-
deutung.
3.2.4. Präzisierung der Prinzipien und städtebauliche Überarbeitung
Präzisierung der Prinzipien
Die Prinzipien, die Christ & Gantenbein erarbeitet haben, wurden durch das Beurteilungsgre-
mium präzisiert. Auf diese Präzisierung wird im Rahmen des Kapitels 3.3.2. Regelwerk der
Masterplanung als Übersetzung der Prinzipien aus der Testplanung eingegangen.
Städtebauliche Überarbeitung
Das Beurteilungsgremium hat für folgende wichtige Orte eine städtebauliche Überarbeitung
bzw. einen neuen Entwurf verlangt:
• Die Bebauung am Kreisel an der Ecke Bahnhofstrasse - Birseckstrasse soll eine Haltung
gegenüber der Torsituation der Bahnhofstrasse einnehmen und einen Umgang mit dem
Kreisel finden.
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 12Erläuterungen zum Bebauungskonzept
• Die südwestliche Spitze des Perimeters an der Kreuzung Birseckstrasse - Steinweg soll
vom Steinweg bis zur Birseckstrasse ein Baufeld aufspannen. Das Baufeld eignet sich in
der weiteren Planung als Wettbewerbsperimeter.
• Die Bebauung des Perimeterinneren soll durch einen weiteren Baukörper Richtung Spitze
verankert werden. Das Volumen und die Lage des Gebäudes ist Gegenstand der Überar-
beitung.
• Die Zugänge in das grüne Kreuz sollen eine klarere Fassung erhalten. Ungewollte Platz-
situationen an den Zugängen können durch die Verengung dieser vermieden werden.
• Das Hofgebäude in der Mitte soll um ein Geschoss reduziert oder zu Gunsten des Ab-
standes zu den Bauten an der Birseckstrasse gegen Süden verschoben werden.
• Eine Staffelung der Höhen zwischen Kreiselbebauung, Bahnhofstrassenbebauung und
dem Hofgebäude verbessert die Hierarchisierung und ist zu prüfen. Insbesondere soll die
Höhe des «Eckhauses» überprüft werden.
Abbildung 6 | 7: Situationsplan Testplanung vor der Überarbeitung und nach der Überarbeitung | ©Christ & Gantenbein
Abbildung 8 | 9: Modellbilder Testplanung von Christ & Gantenbein vor der Überarbeitung und nach der Überarbeitung
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 13Erläuterungen zum Bebauungskonzept
3.2.5. Etappierung
Abbildungen 10 | 11 | 12: Modellbilder Ausgangslage heute und Überarbeitung der Testplanung von Christ & Gantenbein verschiedener
Etappen
3.3 Masterplanung
Das folgende Kapitel basiert auf dem Planungsbericht der Masterplanung Neu Arlesheim
vom Februar 2019, der am 19.03.2019 durch den Gemeinderat genehmigt wurde und auf
kommunaler Ebene als Leitinstrument für die weiteren Quartierpläne dient.
Der Planungsbericht der Masterplanung Neu Arlesheim ist die Grundlage um für alle Quar-
tierpläne im Bearbeitungsgebiet Neu Arlesheim parzellenübergreifend die wichtigsten Struk-
turelemente Städtebau, Frei- und Aussenraum, Nutzung, Erschliessung qualitätssichernd zu
beschreiben. Speziell die im Quartierplan Neu Arlesheim NORD betreffenden Stellen werden
im Folgenden ausgewiesen.
3.3.1. Der Masterplan als Übersetzung der Testplanung
Die Testplanung hat gezeigt, dass im heterogenen Perimeter eine Bebauung möglich ist, die
sowohl in der ersten Etappe wie auch im Endzustand städtebaulich überzeugt. Um dies zu
sichern, hat das Beurteilungsgremium anhand der Testplanung insbesondere folgende Qua-
litäten als ausschlaggebend zur Überführung in den Masterplan identifiziert:
• Erhalt des «Dreigespanns» der Gebäude am Kreisel, welche eine Zentralität bildet, die sich
an der Bahnhofstrasse fortsetzt und gleichzeitig im Zwischenraum eine Platzsituation
mit urbanem Charakter schafft.
//Dies betrifft die Perimeter-Teile A und B der Quartierplanung Neu Arlesheim
NORD.
Der Erhalt des «Dreigespanns» wird über die Baubereich a1 und b1 in Zusam-
menspiel mit dem Gegenüber am Kreisel gewährleistet.
• Erhalt der zwei Gebäude an der südwestlichen Perimeterspitze. Die Zweiteilung erlaubt
die Verlängerung der qualitätsvollen Bebauung am Steinweg und hat das Potential den
städtebaulich prominenten Ort an der Perimeterspitze mit einem höheren Kopfbau abzu-
schliessen.
• Erhalt der Schrägstellung des Hofgebäudes, der in der Mitte einen spannungsvollen Aus-
senraum schafft. Das alleinstehende zweite Gebäude in der grünen Mitte verankert den
Städtebau zusätzlich.
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 14Erläuterungen zum Bebauungskonzept
//Dies betrifft den Perimeter-Teil B, respektive den Baubereich b2 der Quartierpla-
nung Neu Arlesheim NORD und wird über den Quartierplan gesichert.
• Erhalt der grünen Mitte, die durch Quartierwege erschlossen ist. Sie strukturiert den Frei-
raum in private und öffentliche Flächen.
//Dies betrifft den Perimeter-Teil B der Quartierplanung Neu Arlesheim NORD und
wird im Quartierplan gesichert.
• Erhalt der Bebauungstiefen und Geometrien, die Wohnungstypologien zulassen, die
durch ihre Vielfalt und ihre Qualität überzeugen.
//Dies betrifft alle Perimeter-Teile der Quartierplanung Neu Arlesheim NORD. Die
Baubereiche wurden der Testplanung entnommen und in den Masterplan über-
setzt. Für den vorliegenden Quartierplan wurden sie minimal angepasst, jedoch
sind weder die Bebauungstiefen noch die Geometrien betroffen. Die Anpassun-
gen wurden aufgrund der Erkenntnisse aus den Vorprojekten vorgenommen.
• Erhalt und Anpassung der Arrondierung, welche die nachbarrechtliche Ausgangslage ent-
spannt.
//Dies betrifft alle Perimeter-Teile der Quartierplanung Neu Arlesheim NORD.
Im Kapitel 4.2.1. Geltungsbereich und Inhalt | Geltungsbereich werden die für die
Umsetzung der Quartierplanung notwendigen Arrondierungen innerhalb des Pe-
rimeters dargelegt.
Die Arrondierungen sind Teil des Quartierplanvertrages und finden im Kapitel 6.3
privatrechtlicher Regelungsbedarf Erwähnung.
• Erhalt und Anpassung der Dichte – die gut verträglich für den Ort – mit der Zielsetzung
der Gemeinde für ein dichteres Bahnhofsquartier übereinstimmt. Die Chance auf eine Re-
alisierung wird dadurch optimiert.
//Dies betrifft alle Perimeter-Teile der Quartierplanung Neu Arlesheim NORD. Die
mittels der Testplanung ermittelte Dichte wird für alle Perimeter-Teile beibehal-
ten. Siehe dazu Kapitel 4.2.4. Art und Mass der Nutzung.
• Erhalt und Anpassung des Regelwerks, dass auf der Testplanung basiert.
//Dies wird im folgenden Kapitel 3.3.2. Regelwerk der Masterplanung behandelt.
3.3.2. Regelwerk der Masterplanung als Übersetzung der Prinzipien aus der Testplanung12
1. Die grüne Mitte als gemeinschaftlicher Hofraum
Die vorgefundene grüne Mitte wird zum charakteristischen Merkmal des Gevierts. Der
Hof dient den Bewohnern als Treff- und Aufenthaltsraum. Die Wegbeziehungen sollen
öffentlich nutzbar sein, sie stehen Fussgänger, Velofahrer, Besucher und Dienstleistungs-
erbringer (z.B. Post) offen. Die Grosszügigkeit des kollektiven Aussenraumes
12 siehe dazu Grundlagen-Beilage 2: Planungsbericht der Masterplanung Neu Arlesheim | Kapitel 5.1. Regelwerk der Masterplanung,
Seite 12
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 15Erläuterungen zum Bebauungskonzept
kompensiert die hohe Dichte. Hochstämmige Bäume prägen den Charakter des Hofs und
strukturieren den Raum in unterschiedliche Bereiche.
//Dies betrifft den Perimeter-Teil B der Quartierplanung Neu Arlesheim NORD. Der
Stand der Umsetzung ist dem Quartierplan (Situationsplan | Schnittplan), sowie
dem Kapitel 4.2.5 Gestaltung und Nutzung des Aussenraums zu entnehmen.
2. Die Bahnhofstrasse wird zur Geschäftsstrasse
Zentrale Lage mit hoher Öffentlichkeit; das Erdgeschoss zur Bahnhofstrasse ist publi-
kumsorientiert zu nutzen (Gewerbe, Verkauf, Soziale Einrichtungen). Die Mischnutzung
belebt zusammen mit dem gegenüberliegenden höheren Haus auf der Parzelle 1135 die
Bahnhofstrasse bis zum Kreisel. Durch die Abdrehung des neuen Hauses am Kreisel ent-
steht an der Bahnhofstrasse ein einladender Zugang zur grünen Mitte.
//Die Baubereiche des Quartierplans basieren auf dem Masterplan. Somit wurde
die Abdrehung des Gebäudes an der Ecke Birseck- und Bahnhofstrasse unverän-
dert in den Quartierplan übernommen.
3. Die Birseckstrasse als urbane Achse
Die Birseckstrasse wird strassenbegleitend verdichtet und bekommt zusammen mit dem
Eckhaus auf Parzelle 1135 einen urbanen Charakter mit einer Abfolge von aneinanderge-
bauten grösseren Häusern in Analogie zum Bruggweg. Die vorhandene kantonal festge-
legte Strassenbaulinie wird respektiert.
//Dem Quartierplan (Situationsplan | Schnittplan) ist zu entnehmen, dass der auf-
gespannte Baubereich die kantonale Strassenbaulinie respektiert.
4. Individuelle Häuser am Steinweg
Der Charakter der heutigen Bebauungsstruktur soll erhalten bleiben. Das Zusammen-
bauen zwischen den Parzellen ist nicht gestattet. Die Häuser stehen an der Strasse.
5. Die Eigentumsverhältnisse werden grundsätzlich respektiert
Der Abtausch des Landes gleicht sich anteilsmässig aus und darf kein Eigentümer be-
nachteiligen bzw. bevorteilen. Der Grenzabstand Gebäude – Parzelle orientiert sich an
der Bebauungsstruktur, ein minimaler Gebäudeabstand von 7.5 m ist erforderlich.
//Die im Quartierplan Neu Arlesheim NORD vorgesehenen Arrondierungen sind
im Kapitel 4.2.1 Geltungsbereich und Inhalt ersichtlich. Der Plananhang 7 Arron-
dierungen stellt die notwendigen Flächenabtausche plangrafisch dar. Der 1:1 Ab-
tausch ist in der Quartierplanung Neu Arlesheim NORD gewährleistet.
Der minimale Abstand von 7.5 m zwischen den Baubereichen wird eingehalten.
Da die Baubereiche nicht zwingend den Fussabdruck der geplanten Bauten ab-
bilden, wird sichergestellt, dass der Mindestabstand von 7.50 m nicht unterschrit-
ten wird.
6. Hohe Dichte mit städtebaulich unterschiedlich geprägten Orten
Die Ausnützungsziffer beträgt an der Bahnhofstrasse 1.8, im übrigen Planungsgebiet 1.4
und 1.6. Bei Zusammenbau an ausgezeichneten Stellen an der Birseckstrasse kann die
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 16Erläuterungen zum Bebauungskonzept
Dichte bis auf 1.54 erhöht werden. Ausgangslage für das maximale oberflächliche Bau-
volumen bildet die Maximalhöhe ab Fusspunkt.
//Die Ausnutzungsziffern (AZ) auf den jeweiligen Perimeter-Teilen entsprechen
denen aus der Test- und Masterplanung. Die jeweiligen AZ der Baubereiche sind
dem Kapitel 4.2.4. Art und Mass der Nutzung.
Die Quartierplanung definiert die maximale Ausnutzung über die maximale Brut-
togeschossflächen für Hauptbauten (BGFH) gemäss Ziffer 6.2 Art und Mass der
Nutzung | Nutzungsmass im Quartierplanreglement.
7. Höhenentwicklung bis 25 m ab Fusspunkt, am Steinweg bis 22 m
Unterschiedliche Bebauungstypen und unterschiedliche Höhen charakterisieren das Ge-
biet. Die Obergrenze für Bebauungen beträgt 25 m Gesamthöhe (OK Dach) ab Fusspunkt.
Ermöglicht wird eine reduzierte Überbauung von Boden und damit qualitätsvolle Aussen-
räume. Mit Ausnahme der Eckparzelle 1139 und der Parzelle 1147 beträgt die Maximal-
höhe an der Birseckstrasse 18 m. Entlang des Steinwegs gelingt durch die maximale
Höhe von 18 m ein ökonomischer Umgang mit dem Boden und die Schaffung von quali-
tätsvollen Gärten. An der Bahnhofstrasse ist die Maximalhöhe auf 25 m festgelegt. An
der südwestlichen Spitze ist eine Bebauung bis zu 21 m möglich.
//Die maximalen Gebäudehöhen sind im Quartierplan (Situationsplan | Schnitt-
plan) ersichtlich. Sie wurden der Masterplanung entnommen.
8. Parkierung unter Häuser
Der Hofraum ist möglichst wenig unterbaut. Die Tiefgarage darf den Fussabdruck der
Bebauung überschreiten, jedoch nur so weit, dass die Qualität des Grünraums nicht da-
runter leidet. Die unterirdische Parkierung soll mittels zwei Zu- und Wegfahrten direkt von
der Bahnhofstrasse her und von der Birseckstrasse (Parzelle 1147) erschlossen werden.
Die Anzahl der Parkplätze soll mittels eines Mobilitätskonzeptes beurteilt werden.
//Auf eine Darstellung des unterirdischen Baubereichs wurde im Situationsplan
des Quartierplans (Situationsplan | Schnittplan) verzichtet. Ausgewiesen sind die
Flächen, welche nicht unterbaut werden dürfen.
Die Fläche, die unterirdisch unterbaut werden kann, wurde dem Masterplan ent-
nommen. Weitere Erläuterungen dazu sind dem Kapitel 4.2.6. Erschliessung und
Parkierung zu entnehmen.
Die Zu- und Wegfahrt für die unterirdische Parkierung ist ebenfalls dem Quartier-
plan (Situationsplan | Schnittplan) zu entnehmen. Sie liegt im Perimeter-Teil A
entlang der Bahnhofstrasse.
Die Vorprojekte haben gezeigt, dass eine Reduktion auf eine einzelne Zu- und Ab-
fahrt sinnvoll ist. Dies wurde durch die kantonale Vorprüfung bestätigt.
Das Thema des Mobilitätskonzepts wird im Kapitel 4.2.6. Erschliessung und Par-
kierung behandelt.
9. Mischnutzung ist erwünscht
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 17Erläuterungen zum Bebauungskonzept
Grundsätzlich ist eine Mischnutzung erwünscht, jedoch soll kein Gewerbeanteil zwingend
vorgegeben werden.
//Die Erläuterungen zu den möglichen Nutzungsarten innerhalb des Quartierplan-
perimeters Neu Arlesheim NORD können dem Kapitel 4.2.4. Art und Mass der Nut-
zung entnommen werden.
10. Arlesheim soll nachhaltig sein
Erneuerbare Energien sind zu fördern. Ein Wärmeverbund durch Grundwassernutzung ist
vertretbar, falls die geologische Untersuchung eine Grundwassernutzung zulässt und so-
fern dies ökonomisch tragbar und technisch möglich ist.
//Dem Quartierplan (Situationsplan | Schnittplan) ist der mögliche Ort für die
Grundwasserrückspeisung im Perimeter-Teil A zu entnehmen. Die Prüfung der
Möglichkeit eines Wärmeverbundes durch Grundwassernutzung wird ange-
strebt. Dies bildet einen Schnittpunkt zum Quartierplan Neu Arlesheim SUED und
müsste im Quartierplanvertrag geregelt werden.
3.3.3. Die Masterplan Pläne als Übersetzung der Testplanung
Arrondierungsplan siehe Plananhang 1
Baufeldplan siehe Plananhang 2
Frei- und Grünraumplan siehe Plananhang 3
Erschliessungsplan siehe Plananhang 4
Nutzungsplan siehe Plananhang 5
3.4 Überarbeitung Masterplan Perimeter Neu Arlesheim NORD
3.4.1. Anlass zur Überarbeitung
• Veränderung der Absichten und der Verhältnisse der Eigentümerschaft der Parzellen
1142 und 1143.
Dadurch hätte beispielsweise die vorgesehene Durchwegung nicht in der ersten Etappe
realisiert und umgesetzt werden können.
• Der Grundeigentümerwechsel der Parzelle 1142 ermöglicht die Erweiterung des Quartier-
planperimeters NORD und eine in Bezug auf das übergeordnete Fusswegnetz sinnvollere
Platzierung des Weges.
• Diese ermöglicht nicht nur die Umsetzung in der ersten Etappe, sondern auch eine ver-
besserte Wegführung innerhalb des Areals, sowie eine Steigerung der Freiraumqualität.
• Zwischen den Parzellen 1142 und 3651 hat man sich auf einen neuen Grenzverlauf geei-
nigt. Dies unter Berücksichtigung von Punkt 5 Die Eigentumsverhältnisse werden grund-
sätzlich respektiert13 des Regelwerks der Masterplanung.
13 siehe dazu Grundlagen-Beilage 2: Planungsbericht der Masterplanung Neu Arlesheim | Kapitel 5.1. Regelwerk der Masterplanung,
Seite 12
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 18Erläuterungen zum Bebauungskonzept
Die Darstellung dieser Überarbeitung ist dem Plananhang 6 zu entnehmen.
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 19Erläuterungen zum Bebauungskonzept
3.5 Vorprojekte Bebauungskonzept
Abbildung 13: Situationsplan Vorprojekte Quartierplan Neu Arlesheim NORD | ©UC’NA Architekten ETH SIA BSA 2020
Aufgrund der ausserordentlichen Konstellation dieser Quartierplanung (Quartierplanpflicht,
drei Eigentümer) werden die Bauten in den drei unterschiedlichen Perimeter-Teilen von drei
verschiedenen Planerteams bearbeitet, die sich in Bezug auf die Zielsetzungen, den Aussen-
raum und den architektonischen Ausdruck untereinander absprechen und verständigen, um
qualitätsvolle, eigenständige Projekte zu entwickeln, mit dem Ziel einen realen Mehrwert für
den Ort zu schaffen.
3.5.1. Bebauung am Kreisel und entlang der Bahnhofstrasse
Der Strassenraum der Bahnhofstrasse wird zukünftig vom gutfrequentierten Bahnhof Dor-
nach-Arlesheim bis zum Kreisel Birseckstrasse in seiner städtebaulichen Lesbarkeit ge-
stärkt. Die Baubereiche sind so angelegt, dass die künftige Bebauung den Strassenraum un-
terstützt und durch ein publikumswirksames Erdgeschoss belebt wird.
Am Kreisel der Birseckstrasse und Bahnhofstrasse im Perimeter-Teil A ist ein achtgeschos-
siger, 25 m hoher Punktbau geplant, der gemeinsam mit dem auf der gegenüber liegenden
Strassenseite entstandenen Neubau das Tor zum neuen Quartier bildet. Die Ausdrehung des
Baus aus der Strassengeometrie erlaubt, neben der Einreihung in die Bahnhof- wie auch in
die Birseckstrasse, zusätzlich eine Fassade zum Kreisel hin auszubilden. Damit wird die
städtebauliche Situation am Kreisel aufgewertet, zum Quartier eine öffnende Wirkung erzielt
und eine einladende Geste geschaffen. Zudem bereichert die, von der Strasse abgewandte
Südfassade, den übergeordneten Gartenraum im Quartierinnern mit einer vertikalen, ge-
schossübergreifend begrünten Terrassenlandschaft.
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 20Erläuterungen zum Bebauungskonzept
Die geplante gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss, sowie die Adressbildung an der Bahn-
hofstrasse unterstützen den urbanen Charakter. Die Laden- und Gewerberäume befinden
sich direkt am Trottoir, welches in der Mitte verbreitert wird. Um die Verbreiterung zu maxi-
mieren, und dadurch eine geschützte Zwischenzone zu kreieren, wird das Erdgeschoss auf
dieser Seite als gedeckte Galerie zurückversetzt. Diese ist als Begegnungsort zu verstehen,
z.B. für ein Kaffee, oder einen Blumenladen, sowie zur Erschliessung der Laden- und Gewer-
beräume. Architektonisch betont wird die Stellung, die Nutzung sowie der Bezug zur Umge-
bung des Perimeter-Teils A durch die allseitige Ausrichtung der stehenden Öffnungen mit
variantenreichem Rhythmus und eine umlaufende und durchgängige Materialisierung in
lehmfarbigem Material.
Abbildung 14: Vorprojekte Quartierplan Neu Arlesheim NORD Ansicht Bahnhofstrasse | ©UC’NA Architekten ETH SIA BSA 2020
| Staehelin, Gisin + Partner AG | Hänggi Architekten GmbH
Zur Stärkung der Bahnhofstrasse als Geschäftsstrasse wird östlich des Neubaus am Kreisel
im Perimeter-Teil B ein strassenbegleitendes, in Stein materialisiertes Haus mit ebenfalls
publikumsorientiertem Erdgeschoss geschaffen. Die Adressbildung mit den Eingängen zum
Treppenhaus und den Gewerberäumen erfolgt über die Bahnhofstrasse. Das 25 m hohe Ge-
bäude wird in seinem urbanen Charakter durch die geplante Baumallee unterstützt, bildet
mit den Bauten am Kreisel Birseckstrasse den Eingang zum Bahnhofsquartier und betont
die Zentrumswirkung durch einen vorgelagerten mehrstämmigen Baum. Zudem formulieren
die Gebäude den Übergang von der Strasse zum Quartierinnern.
Als Ensemble mit dem Baubereich a1 und dem längsgerichteten Hofgebäude schafft das
Gebäude an der Bahnhofstrasse einen funktional aufgeladenen Zwischenraum mit Platzcha-
rakter. Dieser schafft für den Perimeter-Teil A sowohl die Adressbildung für die Wohnungen
wie auch den Zugang zum privaten Garten mit Spielplatz für die BewohnerInnen. Ergänzt
durch eine dichte Bepflanzung zur Birseckstrasse und den Baukörper wird dieser zurückge-
zogene Erholungsraum vom Strassenlärm abgeschirmt. Weiter befindet sich hier die Ein-
fahrt der Einstellhalle, welche als Treppenlandschaft und Begegnungsort gestaltet ist, sowie
Veloabstellplätze im Aussenraum und Entsorgungs- und Kompostierungsmöglichkeiten.
Mittels kleiner Nischen, Aufweitungen und geschickter Überwindung von Niveauunterschie-
den verbindet der Zwischenraum zudem die Bahnhofstrasse spannungsvoll mit dem kol-
lektiven Hofraum des Quartiers. Damit wird die angestrebte Durchlässigkeit im Geviert er-
höht und das Wegnetz bereichert.
3.5.2. Bebauung der Mitte
Im Perimeter-Teil B befinden sich zwei übergeordnete Freiräume und drei, aufgrund ihrer
unterschiedlichen Lagen, Grössen und Stellungen für das Quartier Neu Arlesheim wesentli-
che Bauten. Die Gebäude ermöglichen eine differenzierte und präzise Ausbildung und
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 21Erläuterungen zum Bebauungskonzept
Zuordnung der Aussenräume, unterstützen die Ensemblewirkung mit den anderen Bauten in
den benachbarten Perimeter-Bereichen des angrenzenden Quartierplans Neu Arlesheim Süd
und den bestehenden Häusern. Zudem schaffen die Freiräume und das Wegnetz wichtige
Funktionsbezüge für das Zusammenleben des Quartiers und dessen Anbindung an die um-
liegenden Nachbarschaften, wie beispielsweise der Zentrumsentwicklung am Bahnhof Dor-
nach-Arlesheim oder zur Fabrikmatte.
Abbildung 15: Blick in den Hofraum Richtung Bahnhofstrasse, links im Bild der öffentlich nutzbare Weg, der das Quartier verbindet |
©UC’NA Architekten ETH SIA BSA 2020
Der trapezförmige Hofraum im Innern des Gevierts steht dem Quartier als Treff- und Aufent-
haltsort zur Verfügung. Die mehrheitlich chaussierte Oberfläche und die grosskronigen
Bäume unterstützen den offenen und kollektiven Charakter. In Längsrichtung wird der gross-
zügige Freiraum durch das lange Hofhaus und das wegbegleitende und raumhaltige Hecken-
element aufgespannt. Durch die wenigen, robusten und deswegen wirkungsvollen Raum-
und Landschaftselemente wird ein vielseitig aneigenbarer Aussenraum geschaffen, der bei-
spielsweise im Alltag als geschützter Kinderspielort oder einem jährlich stattfindenden Quar-
tierfest dient. Damit erfüllt der Hofraum eine quartierverbindende Aufgabe.
Getrennt durch das Hofgebäude entsteht auf der Westseite des Perimeter-Teils B ein mar-
kanter Gartenraum. Im Kontrast zum belebten Hofraum bildet der Garten den Rückzugsort
für die daran angrenzenden Gebäude. Im Charakter durchgrünt, versickerungsfähig und ru-
hig schafft er eine mikroklimatische Oase, die in ihrer Grösse durch die Zusammenfassung
und Aufhebung von einzelnen, privaten Vorgärten eine quartierprägende Wirkung erhält.
Durch die Ausgestaltung der Gartenanlage mit Wegverbindungen, Nischen in Hecken und
Stauden, Baumgruppen und Gemeinschaftsbeeten wird ein ökologisch wertvolles Grünrau-
mangebot geschaffen.
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 22Erläuterungen zum Bebauungskonzept
Abbildung 16: Blick aus dem westlich vom Hofraum liegenden privaten Garten auf das Langhaus | ©UC’NA Architekten ETH SIA BSA
2020
Das lange Hofgebäude ist in seiner volumetrischen Ausgestaltung und in der städtebauli-
chen Stellung an die Schreinerei Brühweiler angelehnt und bildet einen wichtigen Anhalts-
punkt für die Lesbarkeit des Quartierursprungs. Das Langhaus übersetzt den Charakter des
ehemaligen Gewerbeareals und spinnt den Gedanken des holzverarbeitenden Betriebs als
Holzwohnhaus weiter. Die Längsausdehnung des 18m hohen Baus definiert die beiden über-
geordneten zusammenhängenden Grün- und Freiräume auf dem Baufeld und stärkt diese in
ihren andersartigen Charakteren. Das Langhaus nutzt die quartierordnende Funktion und die
zweiseitige Orientierung, um ein qualitätsvolles Wohnraumangebot zu schaffen.
Abbildung 17: Vorprojekte Quartierplan Neu Arlesheim NORD, Blick in den Gartenraum und Schnitt durch die Perimeter-Teile A und C
| ©UC’NA Architekten ETH SIA BSA 2020 | Staehelin, Gisin + Partner AG | Hänggi Architekten GmbH
In der Tiefe des Areals liegt das Haus im Süden des Perimeter-Teils B. Es schafft sowohl den
Übergang zum Perimeter-Teil C, zum Quartierplan Neu Arlesheim Süd wie auch zu den Bau-
ten am Steinweg. Atmosphärisch handelt es sich mit einer Höhe von 18 m um ein stattliches
Haus im Garten. Durch die prominente Lage im Schnittpunkt der Wegverbindung von der
Bahnhofstrasse wie auch der Birseckstrasse verankert das Haus im Garten das Perimeter-
innere im Quartier und verbindet das Innenleben mit den Quartierrändern. Es leistet zudem
einen Beitrag zur Ensemblewirkung des Langhauses mit dem Perimeter-Teil C.
Der Perimeter-Teil C liegt direkt an der Birseckstrasse. Die geplante Baute zieht sich jedoch
bewusst aus dem Strassenraum zurück und orientiert sich ins Quartierinnere. Die Adressbil-
dung findet sich entlang der neuen Durchwegung, bzw. am neu geschaffenen Quartierplatz.
Quartierplanung Neu Arlesheim NORD | Quartierplanbericht | Stand 1. Juli 2021 23Sie können auch lesen
