BEGRÜNDUNG BEBAUUNGSPLAN "RHEINBLICK" RÜDESHEIM AM RHEIN - gem. 13a BauGB - Entwurf, Stand 26.07.2019
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
BEGRÜNDUNG BEBAUUNGSPLAN „RHEINBLICK“ RÜDESHEIM AM RHEIN gem. § 13a BauGB Entwurf, Stand 26.07.2019
Begründung Bebauungsplan „Rheinblick“
Stadt Rüdesheim am Rhein
Am Markt 16
65385 Rüdesheim am Rhein
Auftraggeber: Planverfasser:
GbR Feldtorhalle DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN
Ali Sahin STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LAND-
Rheinstraße 15 SCHAFTSARCHITEKTUR
63585 Rüdesheim a. Rhein Bittkau – Bartfelder + Ingenieure GbR
Taunusstraße 47
Jens Wendel 65183 Wiesbaden
Oberstraße 25
65385 Rüdesheim a. Rhein
DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 1
Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - Wiesbaden
Begründung Bebauungsplan „Rheinblick“
INHALTSVERZEICHNIS
1 PLANUNGSGEGENSTAND ........................................................................................................5
1.1. Anlass und Ziele der Planung .................................................................................................. 5
1.1 Rechtliche Grundlagen und Verfahren .................................................................................... 6
2 RAHMENBEDINGUNGEN UND PLANUNGSVORGABEN ........................................................7
2.1. Räumliche Lage und Abgrenzung des Planungsgebietes ..................................................... 7
2.1 Planungsvorgaben .................................................................................................................... 9
2.2 Schutzgebiete und Schutzobjekte ......................................................................................... 12
2.3 Rechtskräftiger Bebauungsplan ............................................................................................ 17
3 BESTANDSSITUATION UND RAHMENBEDINGUNGEN ........................................................19
3.1 Bestandsbebauung ................................................................................................................. 19
3.2 Freiflächen, umweltrelevanter Bestand und Belange des Artenschutzes.......................... 20
3.3 Verkehrliche Anbindung ......................................................................................................... 20
3.4 Ruhender Verkehr (Parkplätze) .............................................................................................. 21
3.5 ÖPNV ........................................................................................................................................ 21
3.6 Ver- und Entsorgung (Wasser und Müll) ............................................................................... 21
3.7 Lärmimmissionen.................................................................................................................... 22
4 STÄDTEBAULICHE PLANUNG ................................................................................................22
4.1 Bebauungs- und Erschließungskonzept ............................................................................... 22
5 PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS „RHEINBLICK“ .26
5.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) ........................................................... 26
5.2 Maß der baulichen Nutzung (9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. §§ 14 und 16 ff BauNVO) ............. 26
5.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen, Stellung der Anlagen, Zulässigkeit von
Nebenanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12, § 22 Abs. 2 und 3, § 23
BauNVO) .............................................................................................................................. 29
5.3.1 Bauweise .............................................................................................................................. 29
DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 2
Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - Wiesbaden
Begründung Bebauungsplan „Rheinblick“
5.3.2 Überbaubare Grundstücksfläche (§ 23 BauNVO) ................................................................. 30
5.3.3 Zulässigkeit von Nebenanlagen ............................................................................................ 30
5.4 Flächen für Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 BauNVO u. § 9 Abs. 3 BauGB) ................................ 31
5.4.1 Oberirdische Stellplätze ........................................................................................................ 31
5.4.2 Standorte der Ein- und Ausfahrten ....................................................................................... 31
5.5 Versorgungsanlagen und –leitungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB) ........................................ 32
5.6 Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) i.V.m. Flächen zum Anpflanzen von Bäumen,
Sträuchern und sonstiger Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a u. b BauGB).................. 32
5.6.1 Private Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) ................................................................... 32
5.7 Wasserflächen und Flächen für Wasserwirtschaft, Umgang mit Niederschlagswasser
(§ 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB) ................................................................................................... 32
5.8 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden,
Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 und 25 BauGB i. V. m. § 4 Abs.3 Satz 1
BBodSchG sowie § 5 Abs. 2 BBodSchV) .......................................................................... 33
5.8.1 Befestigte Freiflächen ........................................................................................................... 33
5.9 Artenschutz ............................................................................................................................. 33
5.9.1 Beschränkung von Zeiten für Rodungsarbeiten und Vegetationsdeckenbeseitigung ........... 33
5.9.2 Biologische Baubegleitung ................................................................................................... 34
5.9.3 Insektenfreundliche Außenbeleuchtung................................................................................ 34
5.9.4 Reduktion der Gefahr bezüglich Vogelschlag ....................................................................... 34
5.9.5 Nist- und Quartiershilfen für Vögel und Fledermäuse ........................................................... 35
5.9.6 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen -Immissionsschutz - Lärm
(§ 9 (1) 24 BauGB)............................................................................................................ 35
5.10 Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu belastende Flächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) ...... 36
5.11 Anpflanzen und Erhalten von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB) ...................................................................................... 36
5.11.1 Anpflanzen von Bäumen ................................................................................................... 36
5.11.2 Anpflanzen von Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ............................................... 36
DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 3
Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - Wiesbaden
Begründung Bebauungsplan „Rheinblick“
5.12 Aufnahme von auf Landesrecht beruhenden Festsetzungen (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m.
BauNVO und § 81 HBO) ...................................................................................................... 37
5.12.1 Dachgestaltung ................................................................................................................. 37
5.12.2 Außenwandfläche, Fassaden............................................................................................ 38
5.12.3 Einfriedungen .................................................................................................................... 39
5.13 Werbeanlagen.......................................................................................................................... 39
5.14 Hinweise und nachrichtliche Übernahme gemäß § 9 (6) BauGB ........................................ 40
5.14.1 Denkmalschutz ................................................................................................................. 40
5.14.2 Meldung von Bodendenkmälern (§ 20 HDSchG) .............................................................. 40
5.14.3 Überschwemmungsgebiete............................................................................................... 40
5.14.4 Energieeinsparung ............................................................................................................ 40
5.14.5 Bodenschutz ..................................................................................................................... 41
5.14.6 Wasserrechtliche und wasserwirtschaftliche Belange (§ 63 HBO i. V. m. § 47 HWG) ...... 41
5.14.7 Umgang mit Grundwasser ................................................................................................ 41
5.14.8 Stellplatzsatzung ............................................................................................................... 41
5.14.9 Teilaufhebung geltender Bebauungspläne
(§ 1 Abs. 8 BauGB i. V. m. § 2 Abs. 1 BauGB) ................................................................. 42
6 LITERATUR ...............................................................................................................................43
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Abbildung 1: Lage der Stadt Rüdesheim am Rhein, OpenStreetMap 2019 ................................... 8
Abbildung 2: Lage des Geltungsbereichs innerhalb der Stadt Rüdesheim am Rhein (orange),
OpenStreetMap 2019 ........................................................................................... 9
Abbildung 3: 3. FNP-Änderung 2015 Vorentwurf, Planstand 2018; Stadt Rüdesheim am Rhein,
Geltungsbereich weiß umrandet ........................................................................ 11
Abbildung 4: Ausschnitt aus dem Landschaftsplan Stadt Rüdesheim am Rhein, 1998; Karte 31
Generelle Entwicklungskarte, Lage des Geltungsbereiches grün umrandet ................ 12
Abbildung 5: Natura-2000 bzw. Vogelschutzgebiete blau schraffiert, Geltungsbereich grün
umrandet, Natureg-Viewer 2019 .................................................................................. 13
DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 4
Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - Wiesbaden
Begründung Bebauungsplan „Rheinblick“
Abbildung 6: Darstellung des denkmalgeschützten Gesamtensembles Asbach-Gelände (Söder
2014, S. 909), Geltungsbereich grün umrandet............................................................ 14
Abbildung 7: Rechtsgültiger Bebauungsplan „Flutgraben“ vom 19.03.1970, Geltungsbereich
Bebauungsplan „Rheinblick“ grün umrandet .............................................................. 18
TABELLENVERZEICHNIS
Tabelle 1: Übersicht über die Inhalte der städtebaulichen Neuordnung des Bebauungsplanes .....
Rheinblick ..................................................................................................................... 24
DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 5
Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - Wiesbaden
Begründung Bebauungsplan „Rheinblick“ 1 PLANUNGSGEGENSTAND 1.1. Anlass und Ziele der Planung In Rüdesheim am Rhein wie auch im gesamten Rheingau hat die Nachfrage an bedarfsgerechtem Wohnraum in den letzten Jahren stark zugenommen. Vor allem besteht aufgrund der gesunkenen durchschnittlichen Haushaltsgrößen mit weniger Bewohnern pro Wohneinheit (WE) und der Nachfrage durch Studenten der nahegelegenen Universität Geisenheim ein erhöhter Bedarf an Wohnungen mit 2-3 Räumen. Aufgrund des hohen Altbaubestands mit größeren Wohnungen bzw. des großen Einfamilien- hausbestandes kann dieser Nachfrage für Rüdesheim am Rhein nur unzureichend nachgekommen wer- den. Gleichzeitig bedingt der demografische Wandel einen immer älter werdenden Bevölkerungsanteil, mit veränderten Anforderungen an das Wohnflächenangebot. Die Erschließung neuer potenzieller inner- städtischer Wohnflächen bzw. die Wiedernutzbarmachung bestehender Gebäude für eine Wohnnutzung sind deshalb auch für Rüdesheim von besonderer Bedeutung. Genauso sind für die Wohnnutzung zu- trägliche Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie Räumlichkeiten zur Kulturnutzung ergänzend zu entwi- ckeln. Die aus der Nutzung gefallene „Feldtorhalle“ mit ihrem umliegenden Grundstück stellt im Kontext der umgebenden Bau- und Grünstrukturen genau dieses Potenzial der Wiedernutzbarmachung von innen- liegenden Flächen dar, die zumindest zu einem Teil in eine Wohnnutzung überführt werden können. Der wird in Anlehnung an die benachbarten Gebiete dem Gewerbe zur Verfügung gestellt. Dabei befindet sich der hier zu beplanende Bereich im nördlichen Teil der denkmalgeschützten Gesamt- anlage des Asbach-Areals. Eine Bebauung und Wiedernutzbarmachung des Areals kann nur unter den Voraussetzungen einer in das Gebiet natürlich einfließenden Gestaltung neuer Gebäude und einer be- hutsamen Weiterentwicklung der bestehenden Bebauung im Einvernehmen der bestehenden denkmal- geschützten Bestandsbebauung erfolgen. Das Gelände der Feldtorhalle ist seit 2012 in privatem Besitz. Mehrere Überlegungen zur Umgestaltung des Areals wurden bislang nicht weiterverfolgt, bis das Gelände Anfang 2018 an die GbR-Feldtorhalle, verkauft wurde. Die Grundstücksteile der Flur 21, Flurstücke 172/13, 794, 796 und der nördliche Teil des Flutgrabens wurden an die GbR Feldtorhalle verkauft. Der westliche Teil mit dem Grundstück der ehemaligen Asbach-Schlosserei befindet sich nach wie vor in privatem Besitz, ebenso wie das Flurstück 172/22. Die GbR-Feldtorhalle hat sich das Ziel gesetzt, das brachliegende Gelände in eine Wohn- und Ge- schäftsnutzung umzuwidmen. Dazu muss u.a. ein neuer Bebauungsplan erstellt werden, da der Bebau- DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 5 Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - Wiesbaden
Begründung Bebauungsplan „Rheinblick“ ungsplan „Flutgraben“ aus dem Jahr 1970 das Gebiet als Industriegebiet festsetzt. Es soll einer Ge- bietsnutzungsänderung unterzogen werden, die eine gleichzeitige Wohn- und Geschäftsnutzung er- laubt. Die Planung zum Umbau der Feldtorhalle bzw. für die Bebauung der umgebenden Freiflächen wurde von GbR-Feldtorhalle an einen Architekten in Auftrag gegeben. Auf Grundlage der hieraus hervorge- gangenen Planung (Stand: 19.02.2019) soll eine Weiterentwicklung des Gebietes erfolgen. Der vorlie- gende Entwurf wurde weitestgehend mit übergeordneten Planungen sowie der Denkmalpflege abge- stimmt. Vorhaben Im Planungsgebiet sollen lediglich im Bereich um die Feldtorhalle herum und auf der östlich anschlie- ßenden Freifläche bauliche Maßnahmen erfolgen. Als Grundlage für die Erstellung des Bebauungspla- nes dient der Entwurf des Architekten Ian Schuh vom Büro Jean Renee & Partner JR + Architekten von Januar 2018, welcher bereits von der zuständigen Denkmalschutzbehörde und dem Welterbe-Gremium positiv aufgenommen wurde. Der Mittelteil der Feldtorhalle bleibt in seiner Grund- und Fassadenstruktur erhalten. Die vorhandenen nordöstlichen und südöstlichen Anbauten werden in einem ersten Schritt entfernt, und in einem späte- ren Ausbau als Anbauten neu errichtet. Das UG und das EG sollen als Garagenstellflächen ausgebaut werden. Im Erdgeschoss soll es außer- dem eine kleine Passage geben, in welcher unterschiedliche Nutzungen dank einer offenen Raumge- staltung ermöglicht werden. Die oberen Etagen der Halle werden zu Wohnungen ausgebaut. Das Dach bleibt in seiner Form erhalten, allerdings wird es um 82 cm nach oben versetzt. Außerdem zwei Wohn- häuser als Übergang zur vorhandenen Wohnbebauung Am Feldtor/Oberstraße nordöstlich der Halle geplant. Neben der Wohnnutzung sollen Räumlichkeiten für Kultur mit Ausstellungsräumen in der Feld- torhalle entstehen. Dem Gebiet zuträgliche Nutzungen mit Geschäften des täglichen Bedarfs wie ein Café oder Bäcker sind denkbar. Derzeit ist das Areal rund um die Feldtorhalle gemäß Bebauungsplan „Flutgraben“ als Industriegebiet festgesetzt. Im Zuge der Neuplanung soll das Gebiet, wie auch im aktuellen Flächennutzungsplan dar- gestellt, in ein Mischgebiet überführt und entsprechend festgesetzt werden. 1.1 Rechtliche Grundlagen und Verfahren Die Aufstellung des Bebauungsplans ist erforderlich, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die städtebauliche Weiterentwicklung des Gebietes zu schaffen. DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 6 Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - Wiesbaden
Begründung Bebauungsplan „Rheinblick“ Mit dem Aufstellungsbeschluss vom 09.11.2011, der am 05.01.2012 öffentlich bekannt gemacht wurde, hat die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Rüdesheim am Rhein den Willen bekräftigt, „die nun- mehr konkretisierte Zielsetzung der GbR Feldtorhalle“ in Rahmen der Ausweisung des Gebietes als Mischgebiet weiter zu verfolgen. Die Stadt strebt mit der Aufstellung des Bebauungsplans das städte- bauliche Ziel an, innerstädtische ungenutzte Flächen wieder nutzbar zu machen, um den Planungsbe- darf gemäß § 1 Abs. 3 i.V.m. Abs. 6 Nr. 2 BauGB der wachsenden Nachfrage nach Wohnraum nachzu- kommen. Gleichzeitig wird durch die geplante innerstädtische Wiedernutzbarmachung durch Auswei- sung baulicher Entwicklungsflächen der Bodenschutzklausel nach § 1a Abs.2 BauGB entsprochen und damit dem Grundsatz, mit Grund und Boden sparsam umzugehen, Rechnung getragen. Dabei sollen sowohl städtebaulich hochwertige Bauformen geschaffen werden, als auch die Belange des Land- schafts- und Denkmalschutzes berücksichtigt werden. Im Sinne von § 34 BauGB liegt der Geltungsbereich innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und somit im Innenbereich. Die geplante Grundfläche nach § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) liegt weit unterhalb von 20.000 m². Demnach ist das Aufstellungsverfahren nach § 13a BauGB zulässig. Bei der Aufstellung des Bebauungsplans nach §13a BauGB gelten die Vorschriften des Verein- fachten Verfahrens nach §13 Abs. 2 Satz 3 und Satz 1 BauGB entsprechend. Nach Prüfung der Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege wird auf eine Umweltprüfung (§2 Abs. 4 BauGB), auf einen Umweltbericht (§ 2a BauGB), auf die Angabe, welche umweltbezogenen Infor- mationen verfügbar sind (§ 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB), und auf eine zusammenfassende Erklärung (§ 6 Abs. 5 Satz 3 und §10 Abs. 4 BauGB) verzichtet. Die artenschutzrechtlichen Belange nach § 44 BNatSchG bleiben davon jedoch unberührt. 2 RAHMENBEDINGUNGEN UND PLANUNGSVORGABEN 2.1. Räumliche Lage und Abgrenzung des Planungsgebietes Die Stadt Rüdesheim am Rhein liegt im hessischen Rheingau-Taunus-Kreis (s. Abb. 1) und bildet mit der gegenüberliegenden Stadt Bingen das südliche Tor zum Mittelrheintal. Neben der Kernstadt mit Ei- bingen gehören zur Stadt Rüdesheim am Rhein die Stadtteile Assmannshausen, Aulhausen und Pres- berg. Mit einer Fläche von 51,44 km² gehört Rüdesheim am Rhein zu den größten Städten im Rhein- gau. Die Einwohnerzahl lag im Jahr 2017 bei 9.959 und die Bevölkerungsdichte bei 194 Einwoh- nern/km². Laut Regionalplan Südhessen (2010) hat Rüdesheim am Rhein eine zentralörtliche Funktion als Mittelzentrum. DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 7 Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - Wiesbaden
Begründung Bebauungsplan „Rheinblick“
Rüdesheim am Rhein ist ein beliebtes Ausflugsziel für Touristen und gehört mit dem landschaftlich at-
traktiven Umfeld zwischen Rhein und Weinbergen zum UNESCO-Welterbe Oberes Mittelrheintal. Ver-
kehrsinfrastrukturell ist Rüdesheim am Rhein durch die Bundesstraße B 42 sowie den ÖPNV auf der
Strecke Frankfurt - Koblenz gut angeschlossen. Der Anschluss an die Oberzentren Wiesbaden mit ca.
28 km Entfernung, Mainz mit ca. 37 km Entfernung sowie Frankfurt mit ca. 63 km ist ebenfalls gegeben.
Der Geltungsbereich liegt im äußersten Westen der Kernstadt Rüdesheim. Die Altstadt ist rund 300 m
entfernt und fußläufig zu erreichen.
Wiesbaden
Rüdesheim am Rhein Mainz
Abbildung 1: Lage der Stadt Rüdesheim am Rhein, OpenStreetMap 2019
Abgrenzung des Planungsgebietes
Das Planungsgebiet liegt im nördlichen Bereich des ehemaligen Asbach-Brauerei Geländes, rund
100 m oberhalb des Bahnhofes Rüdesheim am Rhein.
Der Geltungsbereich umfasst auf insgesamt rund 8.680 m² folgende Flurstücke: Flur 21, Flurstücke
172/22 + 23, 181/1, 451/4 + 5, 794, 796, 795, Flur 37, Flurstücke 54, 57 und 58/1.
Im Osten wird der Geltungsbereich durch den Weg Am Feldtor begrenzt, im Norden durch einen Wirt-
schaftsweg. Oberhalb stehen als Weinbergsflächen genutzte landwirtschaftliche Flächen an. Nach Süden
wird der Geltungsbereich durch die rückseitigen Grundstücke der Oberstraße, den nördlichen Teil des
Asbach-Geländes und durch den Unteren Bergweg und die Oberstraße eingegrenzt. Nach Südwesten
grenzt der Geltungsbereich an die Hauptgebäude des Asbach-Areals (s. Abb.2).
DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 8
Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - WiesbadenBegründung Bebauungsplan „Rheinblick“
Abbildung 2: Lage des Geltungsbereichs innerhalb der Stadt Rüdesheim am Rhein (orange), OpenStreetMap 2019
An umgebender Bestandsbebauung ist das leerstehende ehemalige Asbach Büro- und Gewerbegebäude
an der Oberstraße 1 zu nennen. Das Gebäude wurde in konventioneller „Industrie- und Gewerbebau-
weise“ des vergangenen Jahrhundes mit bis zu vier Geschossen und teilweise ausgebautem Dachge-
schoss in unterschiedlichen Dachformen, mit einer Häufung von Walmdächern, errichtet. Östlich an der
Oberstraße Nr. 3-9 stehen auf relativ großzügig geschnittenen Grundstücken Mehrfamilienhäuser an. Die
Gebäude der Nr. 3, 5 und 7 sind dabei u.a. denkmalgeschützt.
Eigentumsverhältnisse
Der Geltungsbereich befindet sich aktuell bis auf den Löschteich und die Transformatorenstation in pri-
vatem Besitz. Die Feldtorhalle mit umliegender Grundstücksfreifläche wurde durch die Feldtorhalle GbR
erworben. Die östlich der Feldtorhalle liegenden Flächen mit der Schlosserei sind im Besitz eines zwei-
ten privaten Eigentümers und das Flurstück 172/22 gehört einem dritten privaten Eigentümer.
2.1 Planungsvorgaben
Landesentwicklungsplan Hessen (LEP)
Der LEP weist Rüdesheim am Rhein als Mittelzentrum aus. Die Mittelzentren sollen als Standorte für
gehobene Einrichtungen im wirtschaftlichen, sozialen, kulturellen und Verwaltungsbereich und für weitere
private Dienstleistungen gesichert werden. Die Siedlungsentwicklung ist im Sinne einer nachhaltigen Re-
gionalentwicklung zu gestalten.
Regionalplan Südhessen 2010 (RPS)
In der Planungsregion Südhessen liegt Rüdesheim am Rhein innerhalb des Ordnungsraums Rheingau-
Taunus-Kreis. Als übergeordnetes Ziel stellt der Regionalplan u.a. folgende Forderungen auf:
- Konzentration der Siedlungstätigkeit zur Vorbeugung einer Landschaftszersiedlung,
- Sparsamer und schonender Umgang mit Grund und Boden bei Siedlungsentwicklung,
DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 9
Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - WiesbadenBegründung Bebauungsplan „Rheinblick“
- Berücksichtigung des Bedarfs aus der Eigenentwicklung der ortsansässigen Bevölkerung,
- Anstreben einer den natürlichen und siedlungsstrukturellen Gegebenheiten angepassten hohen
baulichen Dichte,
- Neubau von Wohngebieten im Anschluss an bestehende Ortslage mit angemessener Durch-
grünung und Einbindung in die Landschaft.
Bei der Ausweisung von Wohnbaufläche ist für Rüdesheim am Rhein von einem Bedarf bis zum Jahr
2022 von max. 17 ha auszugehen. In Bezug auf Gewerbeflächen werden für Rüdesheim am Rhein bis
zu max. 5 ha Zuwachs festgelegt.
DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 10
Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - WiesbadenBegründung Bebauungsplan „Rheinblick“
Flächennutzungsplan Stadt Rüdesheim am Rhein
Für den Geltungsbereich gilt der seit 10.12.2015 rechtskräftige Flächennutzungsplan (2. Änderung) der
Stadt Rüdesheim (s. Abb.4). Der FNP setzt das Gebiet als „Gemischte Baufläche“ fest.
Auf dem südlichen anliegenden Nachbargrundstück an der Oberstraße befinden sich drei denkmalge-
schützte Wohngebäude (Oberstraße HS.Nr. 5,7,9).
Die Ausweisungen des B-Plans stehen dem FNP aktuell nicht entgegen.
, Planstand 2018; Stadt Rüdesheim am Rhein, Geltungsbereich weiß um-
DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 11
Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - WiesbadenBegründung Bebauungsplan „Rheinblick“
Landschaftsplan Rüdesheim
Der Landschaftsplan der Stadt Rüdesheim aus dem Jahr 1998 stellt den Geltungsbereich als Siedlungs-
fläche dar. In der Karte 30 „Nutzungskonflikte“ wird der Geltungsbereich als Fläche mit „hohem Versie-
gelungsgrad bei geringem Anteil an Durchgrünung“ dargestellt.
Karte 31 „Generelle Entwicklung“ (Abb.4) formuliert für den Siedlungsbereich der Stadt Rüdesheim fol-
genden grundsätzlichen Entwicklungsziele:
- Erhaltung und Entwicklung typischer kulturhistorischer Elemente im Siedlungsbereich,
- Erhöhung der Wohnqualität in dichtbesiedelten Gebiete durch Be- und Durchgrünungsmaßnah-
men,
- Erhaltung des Zugangs zur freien Landschaft,
- Landschaftsschonende und -angepasste Siedlungserweiterung einschließlich landschaftsge-
rechter Einbindung der Siedlung in die freie Landschaft als Entwicklungsziele abgeleitet.
Abbildung 4: Ausschnitt aus dem Landschaftsplan Stadt Rüdesheim am Rhein, 1998; Karte 31 Generelle Entwicklungskarte,
Lage des Geltungsbereiches grün umrandet
2.2 Schutzgebiete und Schutzobjekte
Naturschutz- und Landschaftsschutzgebiete sind im Planungsgebiet keine vorhanden.
Natura 2000-Gebiete bzw. Vogelschutzgebiete
Nordwestlich des Geltungsbereichs in rund 300 m Entfernung befindet sich das Vogelschutzgebiet
„VSG 5912-450 Weinberge zwischen Rüdesheim und Lorchhausen“ (Abb.5). Etwas weiter entfernt im
Süden befindet sich das Vogelschutzgebiet „VSG 5914-450 Inselrhein“. Die Erhaltungsziele der vorkom-
menden Avifauna sind nach Anhang I der Vogelschutz-Richtlinie beschrieben.
DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 12
Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - WiesbadenBegründung Bebauungsplan „Rheinblick“ Abbildung 5: Natura-2000 bzw. Vogelschutzgebiete blau schraffiert, Geltungsbereich grün umrandet, Natureg-Viewer 2019 Denkmalschutz Im Geltungsbereich selbst sind keine denkmalgeschützten Gebäude vorhanden. Es ist jedoch Teil des denkmalgeschützten Gesamtensembles „Asbach-Gelände“. Veränderungen sind im Gebiet erwünscht. Mit dem Bau der Gebäude und der neuen Umformung der Feldtorhalle sind unter anderem Blickbeziehungen in und aus dem Gebiet (Sichtachse Niederwalddenk- mal – Rhein) zu beachten. Diese Vorgaben wurden in den Planungen berücksichtigt. Gesamtensemble Asbach-Gelände 1907 wechselte die 1892 in Rüdesheim gegründete Firma Asbach auf das Gelände Am Rottland. Nach 1918 erfolgte der Ankauf von Gelände und Bauten durch die Firma Schultz & Dietrich (Schultz Grün- lack) und Produktionsanlagen der Weinbrennerei wurden erbaut. Die ehemaligen Asbach-Verwaltungs- gebäude Am Rottland 6 und 7 bilden den Eingang zu einem Hof und einer internen Straße, an der sich Produktionsgebäude und Hallen aufreihen. Die Straße erinnert durch ihren geschwungenen, nach Nor- den ansteigenden Verlauf und ihre Naturstein-Pflasterung an eine Altstadt-Gasse; auch die Bebauung, die teilweise großvolumige Hallen durch davorgesetzte kleinteilige Gebäude kaschiert, nimmt dieses Thema auf. Die im ersten Drittel des 20. Jahrhunderts entstandene Straßenbebauung wahrt in ihrer tra- ditionellen Architektursprache eine gewisse Einheitlichkeit. Durch Materialwahl (Putz, Sandstein/Beton sandsteinfarbig, Schiefer) und Gestaltung werden – im Einklang mit dem Produkt-Image des hier bis 1995 hergestellten Weinbrandes Asbach Uralt – Bodenständigkeit vermittelt sowie eine Einpassung in DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 13 Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - Wiesbaden
Begründung Bebauungsplan „Rheinblick“ die Umgebung angestrebt (Söder 2014, S.909, 910). In Abbildung 6 ist das Asbach-Gelände in mittle- rem Rot dargestellt. Abbildung 6: Darstellung des denkmalgeschützten Gesamtensembles Asbach-Gelände (Söder 2014, S. 909), Geltungsbe- reich grün umrandet Am Rottland 1/3 Bahnhof Rüdesheim Empfangsgebäude mit Güterschuppen und jüngerem Verbindungsbau. Nach Inbetriebnahme der Bahn- linie Wiesbaden-Rüdesheim 1856 wurde zunächst ein behelfsmäßiger Bahnhof am östlichen Ortsein- gang nahe dem Adlerturm errichtet. Bau des neuen Bahnhofsgebäudes 1862 mit Weiterführung der Rheinstrecke bis Lahnstein. Repräsentatives Empfangsgebäude in schlicht-klassizistischen Formen, verputzt, mit flachen Satteldächern. Zwei zweigeschossige Baukörper flankieren einen niedrigeren, ge- streckten Mitteltrakt. Im Erdgeschoss durchgängige Reihe rundbogiger Öffnungen. Zum Bahnsteig auf der Rheinseite auf Streben auskragendes Vordach. Einige originale Fenster mit feiner Sprossenzier des Bogenfeldes sind überwiegend an der Nordseite erhalten. Qualitätsvolle Innenraumgestaltung: Wieder- herstellung der ursprünglichen Farbfassung. Ein Anbau der 1930er Jahre verbindet das Empfangsge- bäude mit dem zugehörigen eingeschossigen Güterschuppen (Söder 2014, S. 912). Am Rottland (Bahngelände) Stellwerk Zwischen Bahngleisen und Rhein freistehendes Stellwerksgebäude der Bahn, mit Kennung „Rf“ Fahr- dienstleiter-Stellwerk für den Bahnhof Rüdesheim. Erbaut evtl. in den 1930er Jahren. Viergeschossig DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 14 Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - Wiesbaden
Begründung Bebauungsplan „Rheinblick“ über rechteckigem Grundriss mit halbrund an der Schmalseite vorgesetztem Treppenaufgang, aus dun- kel gebrannten Klinkern errichtet. Rundbogige Eingangsöffnung, im 1. Obergeschoss runde Lichtöffnun- gen, darüber Glasband und im obersten Geschoss allseitige Vollverglasung mit flachem, weit überste- hendem Dach. Der westliche Trafoanbau kam nachträglich hinzu. Außergewöhnlicher Zweckbau mit Seltenheitswert (Söder 2014, S. 912, 913). Am Rottland 6/7 Altes Verwaltungsgebäude Asbach Dieser vielgestaltige drei- bis viergeschossige Baukörper mit verschiedenen Giebel- und Gaubenformen und Schieferdach entstand nach 1921. Die Fassade setzt sich aus collageartig zusammengestellten historistischen Elementen zusammen. Eine rundbogige Durchfahrt führt in einen Innenhof und bildet das Tor zur internen Erschließungsstraße. Besondere Betonung dieser Situation durch figürlichen Schmuck aus Sandstein: Über der Durchfahrt Markenzeichen Löwe, seitlich auf der Halbsäule Winzerin, auf der nischenartig geformten Hausecke auf einer Konsole Kellermeister. Hoffassaden schlicht, mit gleichför- migem Achsraster und kleinteiliger Fensterteilung. Die konservative Architektursprache greift in Maß- stäblichkeit und Materialwahl örtliche Traditionen auf (Söder 2014, S. 913). Am Rottland 9, Burg Rottland, ehem. Sektkellerei Schultz & Dietrich 1875 erbaut durch die Sektkellerei Gebrüder Schleif, dann übernommen durch die Sektfirma Schultz & Dietrich, später Rüdesheimer Schaumweinfabrik C. H. Schultz. Nach dem ersten Weltkrieg gingen die Gebäude an die Firma Asbach über. Repräsentativer Firmensitz, dessen Architektur bewusst auf die Fernwirkung zum Rhein hin konzipiert war. Über umfangreichen Kelleranlagen erhebt sich vor dem Hin- tergrund grüner Rebhänge der zweigeschossige neugotische Bau, von zwei höheren achteckigen Tür- men flankiert. Der umlaufende Zinnenkranz über Rundbogenfries betont den romantischen Burgenstil. Die Schauseite mit ehemals offener Veranda ist gegenwärtig durch einen modernen Glasbau teilweise verdeckt. Das südlich gelegene Gelände war ursprünglich eine hängige Gartenanlage mit einem aus Bruchsteinen gefügten „Burgtor“ an der Bahnhofstraße. Nach 1960 entstanden hier moderne Produkti- onshallen und Hallen, die seither die Rheinansicht verstellen (Söder 2014, S. 913, 914). In den unmittelbar angrenzenden Parzellen an der Oberstraße befinden sich weitere denkmalge- schützte Bauten: Oberstraße 1 Um 1860 erbautes Haus am Bienengarten. Villenartiges, spätklassizistisches Gebäude mit späteren Veränderungen. Die Hauptfassade des dreigeschossigen, asymmetrisch aufgeteilten Baukörpers ist nach Osten zum Bienengarten orientiert, ein dreiachsiger Mittelteil leicht zurückgesetzt. Hier auf Konsol- DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 15 Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - Wiesbaden
Begründung Bebauungsplan „Rheinblick“ steinen vorkragende, durch geschwungene Eisengeländer betonte Balkons. Putzfassade durch Gurtge- simse gegliedert, Fenster teilweise mit differenzierten Umrahmungen. Satteldach mit neuen, unmaß- stäblich wirkenden Dachaufbauten; ehemalige Gauben mit Ziergiebeln fehlen. Das großvolumige, ur- sprünglich wohlproportionierte Gebäude besitzt eine wichtige raumfassende und –rahmende Funktion für die Freifläche am Bienengarten (Söder 2014, S. 934). Oberstraße 5 Wohnhaus aus der Mitte des 19. Jahrhunderts, Teil der städtebaulich bedeutenden Dreiergruppe Nr. 5- 9. Zum Bienengarten orientierte fünfachsige, schlicht-klassizistische Hauptfassade mit Mitteleingang. Über der Tür Oberlicht mit ovalen Öffnungen, das Türgewände mit abschließendem geradem Profil. Obergeschossfenster hochformatig mit eisernen Brüstungsgittern. Neueres Mansarddach mit Kunst- schieferdeckung und modernen Gauben. Das Haus ist Bestandteil des baulichen Rahmens um die weite Freifläche des Bienengartens (Söder 2014, S. 934). Oberstraße 6/8 Ingelheim’sches Kreuz 1815 gestiftet von den Grafen von Ingelheim, den damaligen Eigentümern der Niederburg. Standort am Feldtor, in einer Mauernische der Einfriedung des danach benannten Weingartens Kreuzgarten nahe der Oberburg. Kreuz aus rotem Sandstein auf quadratischem Sockel, von einem Eisengitter umgeben. Erneuerte Stifterinschrift im Sockel: „Friedrich Karl Josef Graf von Ingelheim genannt Echter von und zu Mespelbrunn u. Gräfin v. Ingelheim Gräfin v. Westphalen“ Moderner Korpus aus Ton, nach 1945 gestif- tet von Dr. Carl Jung, dem Eigentümer des Weinbergs. Der frühere Korpus bestand aus Sandstein (Söder 2014, S. 934, 935). Oberstraße 7 Metternich’scher Hof Nach älterer Quelle ehemals dem Kloster Eberbach zugehörig, 1544 Alt Haus, 1571 Abthaus genannt. 1668 als Erbe der Brömser zusammen mit der Niederburg in Metternich’schem Besitz. Weitere Eigentü- mer: la Haye, Graf Ingelheim. Heute Gaststätte. Hier standen ursprünglich Wirtschaftsgebäude der be- nachbarten Grundstücke. Nach Brand 1928 vielleicht nach altem Vorbild errichteter Neubau. Zwischen den benachbarten Häusern Nr. 5 und 9 bis zur schräg verlaufenden Straßenflucht vorspringender, in der Hauptfassade vierachsiger, verputzter Massivbau mit verschiefertem Mansarddach. Zwischen den Geschossen ein stark vortretendes Gesims. Der in die Wand eingelassene Wappenstein Metternich vom Torbogen des ehemaligen Wirtschaftshofes trug früher die Jahreszahl 1675. Wichtige städtebauli- che Komponente im Ensemble um den Bienengarten (Söder 2014, S. 935). Oberstraße 9 Gutsschenke Feldtor / Weingut Müller DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 16 Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - Wiesbaden
Begründung Bebauungsplan „Rheinblick“ Lage am ehemaligen Feldtor, Bestandteil der Dreiergruppe Oberstraße 5-9. Im frühen 19. Jahrhundert entstandener Massivbau auf leicht verschobenem Grundriss. Eine Besonderheit stellt das nur an der Vorderseite verschieferte Mansarddach bei höhergeführten, durch umlaufende Schürzendächer unter- brochene Giebelwände dar. Die nach Osten zur Oberstraße orientierte und von dort weithin sichtbare Hauptfassade ist symmetrisch fünfachsig mit breitem, die obere Traufe überragendem Giebelzwerch- haus. Einteilung der Putzfassade durch horizontale Gesimse und Brüstungsfelder. Dem Haus vorgela- gert ist ein durch eine niedrige Mauer (früher mit aufgesetztem Eisengitter) eingefasster Wintergarten mit Laube (Söder 2014, S. 935). Oberstraße 11 Villenartiges Wohnhaus von 1972, bekannt als ehemaliges Landratshaus. Das Gebäude nimmt Formen und Materialien der umgebenden älteren Bebauung auf, so dass die Ensemblewirkung der benachbar- ten Dreiergruppe Nr. 5-9 weitergeführt und damit die räumliche Rahmung der Freifläche Bienengarten vervollständigt wird. Massivbau mit verscheifertem Walmdach und Giebelgauben, halbrund vorgesetzter Altan mit Balkon als zeittypisches Element des schlichten, neoklassizistischen Gebäudes. Einfriedung aus ortsüblichem Bruchsteinmauerwerk (Söder 2014, S. 936). 2.3 Rechtskräftiger Bebauungsplan Für den Geltungsbereich besteht durch den seit dem 19.03.1973 rechtskräftigen Bebauungsplan „Flut- graben“ Planungsrecht (s. Abb. 7). Der Bebauungsplan setzt das Gebiet als Industriegebiet (GI) fest. In Industriegebieten bestehen erhöhte Lärmwerte gegenüber anderen durch einen Bebauungsplan festgesetzten Flächen. Eine Wohnnutzung in Gewerbe- und Industriegebieten ist in aller Regel nur zulässig, wenn der Wohnungsinhaber Betriebs- leiter ist oder zum Aufsichts- und Bereitschaftspersonal des benachbarten Gewerbebetriebes gehört. Ein beliebiges Anmieten ist in Gewerbegebieten und Industriegebieten ist unzulässig. DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 17 Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - Wiesbaden
Begründung Bebauungsplan „Rheinblick“ Abbildung 7: Rechtsgültiger Bebauungsplan „Flutgraben“ vom 19.03.1970, Geltungsbereich Bebauungsplan „Rheinblick“ grün umrandet DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 18 Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - Wiesbaden
Begründung Bebauungsplan „Rheinblick“ 3 BESTANDSSITUATION UND RAHMENBEDINGUNGEN 3.1 Bestandsbebauung Der Geltungsbereich wird südlich durch die bebauten Grundstücke der Oberstraße, die östlich verlau- fende Straße Am Feldtor, einen nördlich der Feldtorhalle verlaufenden Wirtschaftsweg und dem Grund- stück der ehemaligen Asbach-Schlosserei, das teilweise als Wohnhaus und als Museum für Musikin- strumente genutzt wird, eingegrenzt. Die Feldtorhalle diente der ehemaligen Asbach-Brauerei als Brennwein- und Fasslager. Das Gebäude mit Backsteinfassade ragt aufgrund seiner Größe und seines exponierten Standortes am oberen Ende der Ortsbebauung über die darunterliegende Wohnbebauung hinaus, fällt aber aufgrund der Nähe zu ebenfalls großmaßstäblichen Einzel- und zusammenhängenden Bestands- und Werksgebäuden des Asbach-Areals visuell wenig störend auf. Die Halle ist ein typisches Zweckgebäude aus dieser Zeit, und besitzt an den Seiten auskragenden vorgelagerte Balken, die eine Art Vorbau bilden. Die Decke der Halle wird von drei identischen Dachstühlen, die als Walmdach ausgeformt, sind überspannt und ist mit dunkelgrauen Dachschieferplatten belegt. Östlich der Halle schließt sich eine größere, teilweise geschotterte Freifläche an. In der Mitte des Planungsgebietes am nördlichen Rand befindet sich ein Löschwasserbecken, das von zwei Entwässerungsgräben aus den Weinbergen gespeist wird. Nach dem Löschwasserbecken führt der beide Gräben vereinende Flutgraben das anfallende Wasser unterirdisch zum Rhein. Im Südwesten des Geltungsbereichs bildet das spitzwinklige dreieckige Grundstück der Schlosserei das obere Ende des Asbach-Areals und den Anfang des Geltungsbereichs. Das Hauptgebäude am Unteren Bergweg wurde in den 60er Jahren im Stile der umgebenden Industriebauten erbaut. Daran schließen sich nördlich zwei kleinere Anbauten an, die nahezu das gesamte Grundstück einnehmen. In der Nachbarschaft befindet sich das heute leerstehenden ehemalige Wohn- bzw. Bürogebäude Ober- straße Nr. 1, das in konventioneller „Industrie und Gewerbe“ Bauweise des vergangenen Jahrhundes mit bis zu vier Geschossen, teilweise ausgebautem Dachgeschoss und unterschiedlichen Dachformen, mit einer Häufung von Walmdächern, errichtet worden ist. Die rückwertigen Grundstücksflächen gren- zen an das Grundstück der Feldtorhalle. An der südöstlichen Grenze des Geltungsbereichs befindet sich eine Transformatorenstation. DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 19 Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - Wiesbaden
Begründung Bebauungsplan „Rheinblick“ 3.2 Freiflächen, umweltrelevanter Bestand und Belange des Artenschutzes Gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB i. V. mit § 1a BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen die Belange des Umweltschutzes zu berücksichtigen. Eingriffe in den Naturhaushalt sind innerhalb der ge- planten Mischgebietsfläche durch Neuversiegelung bzw. die Überbauung von Flächen möglich. Die Ver- meidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts in seinen in § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB bezeich- neten Bestandteilen sind in der Abwägung zu berücksichtigen. Im Nordwesten des Planungsgebiets befindet sich ein intensiv bewirtschafteter Weinberg, dessen Vege- tation artenarm ausgeprägt ist. Er ist eingefasst durch eine Natursteinmauer. Entlang der nördlichen Grenze des Planungsgebietes verläuft eine hauptsächlich mit Brombeere (Rubus sectio rubus) bewach- sene Böschung. Am Böschungsfuß befinden sich teilweise mehrstufige Stützmauerelemente aus Beton. Die sonstigen vorhandenen Freiflächen sind teilweise geschottert oder gepflastert und weisen einen ho- hen Verdichtungsgrad auf, da sie zum Parken, Rangieren und Lagern genutzt werden/wurden. Stellen- weise sind solche Flächen mit trockenheitsliebender Spontanvegetation bewachsen. Mittig im Norden des Planungsgebietes liegt der oben schon genannte künstlich angelegte Feuerlöschteich, dessen Ränder durch schmale Gehölzflächen mit Holunder (Sambucus nigra) und Feldahorn (Acer campestre) etc. teile- weise gesäumt werden. Zwischen der Feldtorhalle und den Gebäuden der ehemaligen Schlosserei wach- sen einige strauchförmige Thujen (Thuja spec.) und Eiben (Taxus baccata). Insgesamt besitzt die Vegetation im Planungsgebiet keinen nennenswerten ökologischen Wert. Lediglich die Weinbergmauer und geschotterte bzw. gepflasterte Freiflächen könnten Habitate für Reptilien wie Eidechsen aufweisen. Im Dachbereich der alten Feldtorhalle könnten außerdem Fledermausquartiere vorhanden sein. Dort und auch an der Fassade der Halle befinden sich außerdem auch geeignete Struk- turen für gebäudebrütende Vogelarten. Konkrete Nachweise besonders oder streng geschützter Arten konnten bei den Begehungen von Mitar- beitern des Büros DieLandschaftsarchitekten Bittkau – Bartfelder + Ingenieure GbR im Sommer 2018 nicht erbracht werden. Da sich jedoch geeignete Habitate für solche Arten im Plangebiet befinden, sollten vor der Umsetzung konkreter Bauvorhaben diese erneut auf einen Besatz hin überprüft werden. 3.3 Verkehrliche Anbindung Die örtliche verkehrliche Anbindung des Planungsgebietes erfolgt über die Oberstraße und die Rhein- straße. Die innere Erschließung erfolgt östlich über die Straße Am Feldtor und im Westen über den Un- teren Bergweg. Das Plangebiet ist somit gut an das örtliche Verkehrsnetz angeschlossen. DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 20 Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - Wiesbaden
Begründung Bebauungsplan „Rheinblick“ 3.4 Ruhender Verkehr (Parkplätze) Auf den Freiflächen rund um die Feldtorhalle bestehen aktuell zwei nicht offiziell ausgewiesene Park- platzflächen. Es wird unmittelbar an der bestehenden südlichen Einfahrt geparkt - hier bestehen rund 10 Parkplätze. Des Weiteren wird am östlichen Rand des Hallengrundstückes geparkt. Hier sind ebenfalls 10-15 Stell- plätze zu finden. Aktuell ist davon auszugehen, dass die Flächen bisher durch die Mitarbeiter der umlie- genden Betriebe und Wohnhäuser genutzt werden. Ein Nachweis für die erforderlichen Stellplätze ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu er- bringen. Der Bebauungsplan hat dazu übergeordnet die Voraussetzungen für eine entsprechende Zur- verfügungstellung von Flächen für Stellplätze anhand der im Gebiet voraussichtlich zu schaffenden Wohneinheiten zu treffen. 3.5 ÖPNV Das Plangebiet ist mit der rund 100 m südlich des Geltungsbereichs gelegenen Bushaltestelle „Am Rott- land 1“ bzw. den Bahnhof Rüdesheim an das örtliche bzw. überörtliche Bus- und Bahnverkehrsnetz an- geschlossen. Über den Bahnhof Rüdesheim besteht die Bahnverbindung mit dem RB 10 ein Anschluss nach Wiesba- den bzw. Koblenz. Zu Stoßzeiten verkehrt dieser alle 20 min. Mit den Buslinien 171 und 187 besteht so- wohl eine innerörtliche als auch eine überörtliche Anbindung, die über den Rheingau hinweg die Städte Mainz und Wiesbaden mit Rüdesheim am Rhein verbindet. 3.6 Ver- und Entsorgung (Wasser und Müll) Das Plangebiet wird in Nord-Süd-Richtung von dem „Flutgraben“, einem gemauerten, vollständig versie- gelten Entwässerungsgraben für die geordnete Regenwasserabfuhr aus den Weinbergen, der in der Rhein entwässert, durchquert. Das Plangebiet ist an das vorhandene Entwässerungssystem der Stadt Rüdesheim angeschlossen. Die Versorgung des Areals der Feldtorhalle und aller zugehörigen Einrich- tungen mit Wasser, Gas und Strom sowie die Abwasserentsorgung sind über die bestehenden Leitun- gen gesichert. Nebenanlagen, die der Versorgung der Gebäude mit Elektrizität, Gas, Wärme und Was- ser sowie zur Ableitung von Abwasser dienen, sind überall im Plangebiet möglich und zulässig. Mit Löschwasser kann das Gebiet über das vorhandene Netz bzw. über den vorhandenen Feuerlöschteich versorgt werden. Die erforderlichen Standorte von Hydranten werden im Zuge der Objektplanung mit der zuständigen Feuerwehr abgestimmt. DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 21 Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - Wiesbaden
Begründung Bebauungsplan „Rheinblick“ Altlasten und Kampfmittel Es liegen keinerlei Hinweise auf Bodenbelastungen / Altlasten vor. Gemäß der Auskunft des Regie- rungspräsidiums Darmstadt liegen keine Eintragungen im hessischen Altflächeninformationssystem zu ehemaligen Betrieben vor (vgl. Anhang 1). 3.7 Lärmimmissionen Als konstanter Lärmemittent im Einflussbereich des Plangebietes ist der Schienennahverkehr und Fern- verkehr der Deutschen Bahn zu nennen. Gerade in der Nähe der Gleisanlagen sind höhere Schallwerte vorhanden. Darüber hinaus besteht durch die parallel zu Bahntrasse verlaufenden Bundesstraße (B 42) eine weitere Verkehrs-Lärmbelastung. Auch die Lärmbelastung des regen täglichen Schifffahrtverkehrs auf dem Rhein ist anzuführen. Aus dem aktuellsten vorliegenden Lärmgutachten („Gutachten Nr. T- 947“ TÜV Hessen 2018) für den benachbarten südlich angrenzenden Bebauungsplan „Bienengarten“ ist auch für den Bebauungsplan „Rheinblick“ abzuleiten, dass im Bebauungsplan „Rheinblick“ Schallschutzmaßnahmen festgesetzt wer- den müssen. Das Planungsgebiet „Rheinblick“ befindet sich in direkter Nachbarschaft nordöstlich und nur geringfügig weiter entfernt von den hauptsächlichen Lärmemittenten als das Bebauungsplangebiet „Bienengarten“. Es ist davon auszugehen, dass durch die vorgelagerte Bestandsbebauung der Oberstraße das Plange- biet „Rheinblick“ im unteren südlichen Bereich teilweise von Lärm abgeschirmt wird. Gegenüber den tiefer liegenden Flächen des „Bienengarten“ gilt dieser Bereich in Bezug auf die Lärmbelastung als begünstigt. Die höher gelegenen übrigen Flächen des Bebauungsplans „Rheinblick“ werden jedoch in vergleichbarer Weise wie die Flächen des „Bienengarten“ lärmbelastet sein. Deshalb sind auch im vorliegenden Bebauungsplan „Rheinblick“ besondere Maßnahmen zum Lärm- schutz erforderlich, entsprechende Festsetzungen sind dazu formuliert worden (vgl. Kapitel 5). 4 STÄDTEBAULICHE PLANUNG 4.1 Bebauungs- und Erschließungskonzept Dem Bebauungsplan geht ein planerisches Konzept voraus, das Aussagen in Hinblick auf eine Neube- bauung vorhandener Freiflächen, den Umbau der bestehenden Feldtorhalle sowie eine Anpassung der Nutzungs-, Verkehrs- und Grünstruktur beinhaltet. Das planerische Konzept geht dabei inhaltlich auf die bestehende Siedlungssituation, die denkmalge- schützten Bestandssituationen der Umgebung und des bestehenden Asbach-Areals durch Höhenfestle- DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 22 Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - Wiesbaden
Begründung Bebauungsplan „Rheinblick“ gungen und Gestaltungsmerkmalen der Um- bzw. Neubauten ein. Im Rahmen der Umbau- und Neu- baumaßnahmen werden Grundstücksgrößen und –zuschnitte sowie gestalterische Vorgaben und Ziel- setzungen wie bspw. Höhen und Dachformen vorgegeben. In Bezug auf die Freiflächenstrukturen wer- den Aussagen zu artenschutzrechtlichen Vorgaben sowie zu ergänzenden Ausgleichs- und Ersatzmaß- nahmen gemäß BNatSchG gegeben. Aus diesen konzeptionellen Zielsetzungen und Grundlagen entwi- ckelt sich der Bebauungsplan „Rheinblick“. In der folgenden Übersicht werden die Inhalte des städte- baulichen Grundkonzeptes des Bebauungsplans in tabellarischer Form dargelegt und erläutert. DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 23 Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - Wiesbaden
Begründung Bebauungsplan „Rheinblick“
Tabelle 1: Übersicht über die Inhalte der städtebaulichen Neuordnung des Bebauungsplanes Rheinblick
Kategorie Kriterium Merkmale
Die aus der Nutzung gefallene „Feldtorhalle“ mit ihrem umliegenden Grund-
stück soll zumindest teilweise in eine Wohnnutzung überführt werden. Der
übrige Teil wird in Anlehnung an die benachbarten Gebiete dem Gewerbe
zur Verfügung gestellt. Um diese Ziele beispielsweise auch innerhalb eines
Gebäudes umzusetzen, werden die neuen Baufelder als Mischgebiete aus-
gewiesen.
Feldtorhalle:
Die bestehende Feldtorhalle als ehemalige Fass- und Brauereilager soll ei-
ner neuen Nutzung zugeführt werden. Die Halle soll zukünftig in der Haupt-
sache in eine Wohnnutzung überführt werden. Durch die Erweiterung des
eigentlichen Hallengrundrisses an der Ost- wie Westseite und dem Einzug
von neuen Stockwerken im 1. und 2. Obergeschoss entstehen insgesamt
16 neue Wohneinheiten mit einem Mix an unterschiedlichen Grundrissen.
Gebäude- und In den beiden Anbauten an der Ost- und Westseite sind insgesamt acht
Nutzung Wohnungen mit einem jeweiligen Grundriss von 65 qm vorgesehen. In der
Freiflächen
Feldtorhalle selbst werden auf Höhe der Deckenoberkante der Anbauten
auf ganzer Breite der Halle zwei Vollgeschosse eingezogen. Hieraus gehen
ebenfalls acht Wohnungen mit großzügigeren Wohnungsgrundrissen her-
vor. Die Dachflächen der Anbauten dienen dem 1. Geschoss der Halle als
Dachterrasse. In der Mitte der Halle ist ein auf ganzer Höhe durchgezoge-
ner Lichtschacht vorgesehen, der bis in das EG der Halle reicht. EG und
UG der Halle sind als Flächen für PKW-Stellplätze vorgesehen.
Doppelhaushälften:
Östlich der Feldtorhalle werden jeweils zwei Doppelhaushälften mit insge-
samt 4 Wohneinheiten entstehen.
Nördliche Zeilenbebauung:
In der Zeilenbebauung an der nordöstlichen Grundstücksgrenze entstehen
insgesamt 4 Wohneinheiten, ein Café mit Verkauf von Backwaren.
Die beiden Gebäude in offener Bauweise bestehen aus 2 Vollgeschossen +
Dachgeschoss. Dach- und Kellergeschosse gelten nicht als Vollgeschosse.
Die Gebäudezeile im Norden besteht aus zwei flankierenden 2-geschossigen
Gebäudehöhen Gebäuden und einem 3-geschossigen in der Mitte. Der Mittelteil der Feldtor-
halle sowie die beiden Treppenhaus-Anbauten sind 4 Geschosse hoch, die
sonstigen Anbauten 2. Die einzelnen zulässigen Gebäudehöhen werden als
max. Gebäudehöhen über Normalnull (NN) festgesetzt.
Maße baulicher
Nutzung Walmdächer sind die häufigste Dachform der umgebenden und bestehenden
Bebauung, an die sich die Bebauung im Plangebiet anpassen soll. Flachdä-
cher werden dort zugelassen, wo sie als Dachterrassen genutzt werden kön-
nen, wie beispielsweise auf den Dächern der flankierenden Anbauten der
Dachform
Feldtorhalle. Auf der nördlichen Gebäudezeile ergibt sich außerdem die Mög-
lichkeit, dort ein Café oder eine ähnliche Einrichtung mit Dachterrassennut-
zung und Anbindung an den angrenzenden, erhöht liegenden Wander- und
Wirtschaftsweg zu errichten.
Das Siedlungsgebiet ist über die bestehende Straßenverbindungen Ober-
straße, Am Rottland und B42 gut vom Ortskern erreichbar. In fußläufiger Ent-
Verkehrs- fernung befinden sich eine Bushaltestelle des ÖPNV sowie der Bahnhof der
Erreichbarkeit
erschließung DB, womit die Anbindung an den ÖPNV auch durch die DB für das geplante
Plangebiet gewährleistet ist. Ein weiterer Anbindungsbedarf besteht demzu-
folge nicht.
DIE LANDSCHAFTSARCHITEKTEN STADTPLANUNG - UMWELTPLANUNG - LANDSCHAFTSARCHITEKTUR 24
Bittkau - Bartfelder + Ingenieure GbR - WiesbadenSie können auch lesen
