Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan "Am Reicheltberg" Kurort Seiffen
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Begründung
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
"Am Reicheltberg"
Kurort Seiffen
Luftbild
Entwurf
Kommune: Kurort Seiffen
Am Rathaus 4
09548 Kurort Seiffen
Vorhabenträger: Herr Matthias Lorenz
Erlebnisdorf Seiffen
Straße des Friedens 40
09429 Hilmersdorf
Bearbeiter:
Ingenieurbüro Bauwesen GmbH
Untere Aktienstraße 12
09111 Chemnitz
Dipl.-Ing. Rico Bergmann
Fassung: November 2020
Entwurf
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan "Am Reicheltberg" Kurort Seiffen
Inhaltsverzeichnis
1 Grundlagen .............................................................................................................................. 5
1.1 Planungsanlass / Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes ...................................................... 5
1.2 Räumlicher Geltungsbereich, Lage und Abgrenzung ............................................................... 6
1.3 Besitz- und Eigentumsverhältnisse .......................................................................................... 6
1.4 derzeitige Nutzungsstruktur in der Umgebung ....................................................................... 6
1.5 höherrangige und überörtliche Planungen.............................................................................. 7
1.5.1 Raumordnung, Landes- und Regionalplanung ......................................................................... 9
1.5.2 Flächennutzungsplan und Landschaftsplan ........................................................................... 13
1.6 Bestandsbeschreibung ........................................................................................................... 14
1.6.1 Geländeverhältnisse und Topografie ..................................................................................... 14
1.6.2 Geologie, Boden und Fläche .................................................................................................. 15
1.6.3 Hydrologie .............................................................................................................................. 16
1.6.4 Schutzgebiete im Sinne des Naturschutzrechts ..................................................................... 17
1.6.5 Arten und Biotope.................................................................................................................. 18
1.6.6 Klima / Luft ............................................................................................................................. 18
1.6.7 Naturraum, Landschaftsbild und Erholung ............................................................................ 18
1.6.8 Kulturgüter / Geschichte........................................................................................................ 19
1.6.9 Mensch und menschliche Gesundheit ................................................................................... 19
1.6.10 Verkehrsanlagen .................................................................................................................... 20
1.6.11 Ver- und Entsorgung .............................................................................................................. 20
1.6.12 Wald im Sinne des Waldgesetzes .......................................................................................... 24
1.7 Plangrundlage ........................................................................................................................ 24
2 Städtebauliche Planung ......................................................................................................... 25
2.1 Gestaltungs- und Nutzungskonzept ....................................................................................... 25
2.2 Allgemeine Grundsätze .......................................................................................................... 27
2.2.1 Darstellungen außerhalb des Geltungsbereiches .................................................................. 27
2.2.2 von der Planung betroffene Gehölze ..................................................................................... 27
2.3 Erläuterungen und Begründung zu den Festsetzungen durch Text....................................... 28
2.3.1 Art der baulichen Nutzung ..................................................................................................... 28
2.3.2 Maß der baulichen Nutzung .................................................................................................. 28
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Entwurf
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2.3.3 Bauweise ................................................................................................................................ 30
2.3.4 Flächen für Nebenanlagen, wie Spiel-, Freizeit- und Erholungsflächen ................................ 31
2.3.5 höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden .................................................... 31
2.3.6 Verkehrsflächen ..................................................................................................................... 31
2.3.7 Führung von oberirdischen und unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen .......... 32
2.3.8 Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung ................................................................. 32
2.3.9 private Grünflächen ............................................................................................................... 32
2.3.10 Flächen für die Landwirtschaft .............................................................................................. 32
2.3.11 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft .............................................................................................................................. 33
2.3.12 die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastenden Flächen ........................................ 35
2.3.13 Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen
Bepflanzungen ....................................................................................................................... 35
2.3.14 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen - örtliche Bauvorschriften........................................ 36
2.4 Hinweise................................................................................................................................. 36
3 Auswirkungen der Planung .................................................................................................... 38
3.1 Nutzungsverträglichkeiten ..................................................................................................... 38
3.1.1 Geologie / Boden und Fläche ................................................................................................. 38
3.1.2 Hydrologie .............................................................................................................................. 38
3.1.3 Schutzgebiete im Sinne des Naturschutzrechts ..................................................................... 38
3.1.4 Arten und Biotope.................................................................................................................. 38
3.1.5 Klima / Luft ............................................................................................................................. 39
3.1.6 Naturraum, Landschaftsbild und Erholung ............................................................................ 39
3.1.7 Kulturgüter / Geschichte........................................................................................................ 39
3.1.8 Mensch und menschliche Gesundheit ................................................................................... 39
3.1.9 Verkehr................................................................................................................................... 39
3.1.10 Ver- und Entsorgung .............................................................................................................. 40
3.1.11 Wald ....................................................................................................................................... 41
3.1.12 landwirtschaftliche Nutzung .................................................................................................. 41
3.2 Flächenbeanspruchung .......................................................................................................... 42
3.2.1 Eingriffs-Ausgleichs-Bilanz ..................................................................................................... 42
3.3 Umsetzungszeitraum ............................................................................................................. 43
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3.4 Kosten .................................................................................................................................... 43
4 Zusammenfassende Darstellung ............................................................................................ 44
5 Quellen ................................................................................................................................... 45
Anlagen
Anlage 1 Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
„Am Reicheltberg“ im Kurort Seiffen
Anlage 2 Baugrundgutachten Geotechnischer Bericht zu den Baugrundverhältnissen
nach DIN 4022 Hauptuntersuchung zur geotechnischen Kategorie 2
Anlage 3 Versickerungsgutachten
Anlage 4 Entwässerungskonzept Lageplan
Anlage 5 Ermittlung des Löschwasserbedarfs
Anlage 6 Umweltbericht zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
„Am Reicheltberg“ Kurort Seiffen
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1 Grundlagen
1.1 Planungsanlass / Ziele und Zwecke des Bebauungsplanes
Jeden Winter stellt der Skilift am Reicheltberg seit vielen Jahren einen Besuchermagnet für die
Kommune Seiffen im Erzgebirge dar. Der Betreiber des Skiliftes ist seit längerem bestrebt den Standort
zu einem ganzheitlichen Objekt weiterzuentwickeln. Mittelpunkt dieser Vision ist die Fortentwicklung
der Anlagen, um ein ganzjähriges Angebot zu schaffen. Mit dem Brand und dem darauffolgenden
Abriss der ehemals zentral auf dem Flurstück befindlichen Gebäude müssen nun baurechtliche
Voraussetzungen geschaffen werden, die Infrastruktur zur Betreibung des Liftes wiederherzustellen
und Rahmenbedingungen für eine zeitgemäße Anlage aufzustellen.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan (kurz B-Plan) soll für das Planungskonzept baurechtliche
Voraussetzungen schaffen und Belange des Natur- und Umweltschutzes einfließen lassen.
Das 5,546 ha umfassende Flurstück 376/a soll als "Erlebnisdorf" entwickelt werden.
Hierfür erarbeitete die Gruppe "Planwerk 13" eine Planskizze in Form einer Machbarkeitsstudie aus,
die eine wirtschaftliche Betreibung eines Fremdenbeherbergungskomplexes in Verbindung mit dem
vorhandenen Skihang ermöglicht.
Demnach sollen im Bereich der ehemaligen Gebäude ein Haupthaus mit Pension (ca. 50 Plätze),
Restaurant, Wellness- und Aqua-Landschaft entstehen. Im rückwärtigen Bereich könnte ein
Mehrgenerationenspielplatz hergestellt werden. Ebenfalls sollen Kfz-Stellflächen entstehen.
Weiter hangaufwärts sollen sieben zusätzliche Ferienhäuser mit maximal je drei Wohneinheiten
(insgesamt ca. 30 bis 40 Plätze) errichtet werden. Diese könnten beispielsweise mit massivem Sockel
und einem Obergeschoss in Holzbauweise in das abfallende Gelände integriert werden.
Nach weiteren wirtschaftlichen Betrachtungen wurde ein Konzept entwickelt, welches eine
kontinuierliche Entwicklung zu dieser Vision in mehreren Schritten schafft. Zunächst sollen in einem
ersten Bauabschnitt das Haupthaus im Bereich der ehemaligen Scheune mit 'Spielescheune', Rezeption
und Imbiss entstehen. Der Bereich des ehemaligen Wohnhauses soll zunächst als Vorhaltestandort
unbebaut bleiben. Zur Übernachtung sind 3 Berghütten mit jeweils 10 Betten vorgesehen. Perspektiv
sollen dann bei einer wirtschaftlichen Betriebsfähigkeit weitere 4 Berghütten in ähnlicher Größe und
eine Erweiterung des Haupthauses mit Aqua- und Wellnesslandschaft sowie 10 Betten erfolgen. In der
ersten Phase sollen somit 30 Betten und in der zweiten 80 Betten zur Verfügung stehen. Stellflächen
sollen entsprechend dem Bedarf der Bauphasen als befestigte, aber gering versiegelte Flächen
(Rasengitter oder Schotterrasen) mit Bordeinfassung entlang der Zufahrtsstraße und an der Seiffener
Alm hergestellt werden. Zu jeder Berghütte sollten ebenfalls zwei derartig befestigte Stellflächen
entstehen. Der B-Plan soll diese Flexibilität ermöglichen.
Grundsätzlich soll ein moderner, attraktiver und dem Ort angemessener Standort entstehen, der die
Belange von Natur und Landschaft in das Konzept integriert und mit den Ansprüchen der Beherbergung
in Einklang bringt.
Die detaillierte Gestaltungskonzeption, mit Lage von Baufenstern, Art und Maß der baulichen Nutzung
sowie Bauformen etc. soll im Rahmen eines qualifizierten, verbindlichen Bauleitplanverfahrens als
Vorhaben- und Erschließungsplan erörtert und abgestimmt werden.
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Dabei soll auch in einem iterativen Prozess eine technisch funktionsfähige und ökologisch vertretbare
Innenerschließung, Vermeidungs-, Minderungs- und Kompensationsmaßnahmen sowie eine
angemessene Gestaltung festgelegt werden.
Um die städtebauliche Entwicklung voranzutreiben, im Detail mit allen Beteiligten abzustimmen und
Baurecht zu erzielen, soll ein qualifizierter, vorhabenbezogener B-Plan nach §12 aufgestellt werden.
1.2 Räumlicher Geltungsbereich, Lage und Abgrenzung
Das betreffende Flurstück 376/a befindet sich im Erzgebirgskreis in der Gemeinde sowie gleichnamigen
Gemarkung Seiffen im Erzgebirge. Es befindet sich südlich der Ortslage Seiffen im Außenbereich an der
Straße "Am Reicheltberg". Westlich wird es von einem großen Waldbestand zwischen Seiffen und
Olbernhau abgegrenzt. Nördlich, östlich und südlich grenzt eine Baumreihe den Geltungsbereich zu
umgebenden Wiesen ab.
Das Flurstück ist 55.460 m² groß und umfasst den steil nach Nordost ausgerichteten Wiesenhang, einen
Skilift, mehrere Gebäude und Hütten sowie die bereits angesprochene Baumreihe.
Zur Verbesserung der Verkehrssituation hat der Vorhabenträger jeweils Flächen der Flurstücke 242/5
und 68/7 erworben. Diese sind als öffentliche Verkehrsflächen mit 362 m² bzw. 292 m² Teil des
Geltungsbereiches.
1.3 Besitz- und Eigentumsverhältnisse
Das Flurstück 376/a ist vollständig im alleinigen privaten Eigentum des Vorhabenträgers.
Der notarielle Kaufvertrag des durchschnittlich 15 m breiten Streifens des Flurstückes 242/5 wurde
23.05.2019 geschlossen und wird zeitnah in das Grundbuch eingetragen.
Der Erwerb des Flurstückes 68/7 ist derzeit in Verhandlung und soll vor Satzungsbeschluss
abgeschlossen werden.
1.4 derzeitige Nutzungsstruktur in der Umgebung
Bestimmungsgemäß wird der angrenzende Wald forstwirtschaftlich bewirtschaftet. Das
Dauergrünland am Berghang auf dem Vorhabengebiet wird spätestens seit 2013 wie die umgebenden
Grünlandwiesen zwei- oder dreischürig gemäht und landwirtschaftlich intensiv genutzt.
Besonderheit an dem Standort ist die zusätzlich intensive Winternutzung der Bergabfahrt um den
Skilift seit 1972. Seitdem wurde die Anlage mehrfach umgebaut. Die Schleppstrecke befindet sich
heute zu ca. einem Drittel im Geltungsbereich und zu zwei Dritteln weiter bergauf im Gebiet des
Waldes. Die Abfahrten befinden sich hingegen im umgekehrten Längenverhältnis überwiegend im
Geltungsbereich. Dabei führen zwei Abfahrten durch das Flurstück 376/a. Eine Strecke verläuft
westlich, die andere östlich am Vorhabenstandort vorbei. Die Abfahrten sind in der Regel ca. 20 bis 30
m breit. An Schneetagen kommen im Schnitt rund 50 Besucher am Tag an den Reicheltberg. In der
regelmäßigen Saison von Dezember bis Februar bedeuten dies im Durchschnitt ca. 4.500 Besucher pro
Jahr. Im milden Winter 2018 waren es lediglich 4, im Jahr davor 44 Skitage und dementsprechend
weniger Besucher. Als Stellflächen werden dann unbefestigte Grünlandflächen auf dem Flurstück
242/1 markiert, sodass dort Autos parken können. Zukünftig sind bei Schneebedeckung markierte
(unbefestigte) Stellflächen auf dem erworbenen Teil des Flurstücks 242/5 vorgesehen.
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Auch im Sommer wird das auf den Fremdenverkehr ausgebaute Wegesystem zur Naherholung von
Einheimischen und Touristen genutzt.
In ca. 100 m nordöstlich befindet sich ein Wohngebäude, welches in den Außenbereich hineinragt. Erst
in einem ca. 150 bis 200 m Radius um die Geltungsbereichsgrenze beginnt der Rand der Ortslage
Seiffen mit verdichteter Bebauung.
Der Siedlungskörper ist durch seine besonders enge Mischung von Wohnnutzung, kleinen
Handwerksbetrieben mit angeschlossenen Verkaufsräumen geprägt. Für das enge Nebeneinander von
Holzhandwerk mit dem Charme der typisch erzgebirgischen Siedlungsstruktur und Kultur ist der Kurort
Seiffen auch überregional weithin bekannt. Insbesondere im Winter - beispielsweise zur
Weihnachtszeit - aber auch im Sommer zieht diese Stadt tausende Besucher an.
Der Außenbereich wird durch den Berghang geprägt. Erst am Fuße des Berges ist die Ortslage
entwickelt.
1.5 höherrangige und überörtliche Planungen
Die übergeordneten Planungen werden in drei Ebenen aufgestellt und bilden zusammen mit der Ebene
der verbindlichen Bauleitplanung (B-Plan) das vierstufige Modell der Landschafts- und Gesamtplanung
in Deutschland. Diese können wie folgt dargestellt werden:
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Gesamtplanung Landschaftsplanung beispielsweise Instrumente der Umweltfachplanung
Landesebene
Landesentwicklungsplan strategische Umweltprüfung [SUP]
Landschaftsprogramm Flora-Fauna-Habitat-(Vor-)Prüfung [FFH-VP] | bei
[LEP]
Planung in Natura 2000 Schutzgebieten]
Regionalebene
Regionalplan Landschaftsrahmen- SUP
[RP] plan [LRP] FFH-VP
Kommunale Ebene (vorbereitende Bauleitplanung)
Flächennutzungsplan Landschaftsplan Umweltverträglichkeitsprüfung [UVP] / SUP durch
[F-Plan] [LP] Umweltbericht [UB] fixiert
FFH-VP | bei nicht auszuschließender Betroffenheit von
Natura 2000 Gebieten
Eingriffsregelung [ER] zur Kompensation von Natur-
und Umweltbeeinträchtigung überschlägig
Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag [AFB] als Beitrag
Teil der Kommune (verbindliche Bauleitplanung)
Umweltbericht
Bebauungsplan
FFH-VP
[B-Plan] Grünordnungsplan Eingriffsregelung [ER] zur Kompensation
[GOP] Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag [AFB]
Pflanzpläne
Die landschaftsplanerischen Inhalte entfalten dabei selbst keine direkte Bindungswirkung gegenüber
der juristischen Einzelperson. Sie sind jedoch behördenverbindlich, das heißt, die
Genehmigungsbehörden müssen in ihrem Handeln, gerade bei der Genehmigungserteilung, den
Bestandteilen der Planung entsprechen. Gleiches gilt für den Flächennutzungsplan (kurz F-Plan). Die
Übernahme von geeigneten Inhalten der Landschaftsplanung in die Gesamtplanung wird als
Primärintegration bezeichnet. Mit der Aufnahme in den B-Plan erlangen diese schließlich
Bindungswirkung gegenüber jedermann. Dies macht deutlich, wie die Landschaftsplanung mit ihren
Instrumenten der Fachplanung Informationsgrundlage darstellt und durch Eingang in den B-Plan
Rechtskraft erlangt.
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1.5.1 Raumordnung, Landes- und Regionalplanung
Die Landesplanung wird durch den Landesentwicklungsplan1 Sachsen aus dem Jahr 2013 bestimmt.
Kartografische Darstellungen in Zusammenhang mit dem Planungsziel sind:
Raumstruktur ländlicher Raum
Räume mit besonderem
grenznahes Gebiet
Handlungsbedarf
mehrere Grenzübergänge im Süden bei Deutschneudorf bzw.
Verkehrsinfrastruktur
Deutscheinsiedel
Landschaftsgliederung Oberes Osterzgebirge
Biotopverbund Verbindungs- zum Kernbereich Wälder westlich
Lebensraumverbund-
system für großräumig Lebensraumverbund entlang des erzgebirgischen Kammes
lebende Wildtiere
Gebiete mit speziellem Gebiete mit Anhaltspunkten oder Belegen für großflächig schädliche
Bodenschutzbedarf stoffliche Bodenveränderungen
Verbreitung erz- und
Zinnverbreitungsgebiet
spathöffiger Gebiete
Tabelle 1: kartografische Darstellungen im Landesentwicklungsplan
Textlich formuliert der Landesentwicklungsplan Ziele und Grundsätze die Berücksichtigung finden
sollen. Im Besonderen trifft dies für folgende Ziele und Grundsätze zu:
Ziel / Auswirkung auf die Planung
Inhalt zusammengefasst
Grundsatz
Erhalt der identitätsstiftenden
Bewahrung der lokalen und regionalen Wintersportanlagen
G1.1.2
Identität Einhaltung lokaler und regionaler
Bauformen
Entwicklung des "Erlebnisdorfes Seiffen"
Siedlungsstruktur in zentralen Orten
G1.2.2 als wesentlicher Faktor zur
des ländlichen Raumes stärken
Wirtschaftsstärkung
Entwicklung von ländlichen Räumen u. Vorhaben mit Ausstrahlkraft auf die
a. Nutzung der Potentiale zur Stärkung Umgebung
G1.2.3
der Erwerbsgrundlagen und Stärkung Weiterentwicklung des Freizeitangebotes
als Freizeit- und Erholungsraum und ganzjähriges Erholungsangebot
bodenschonende und eingriffsmini-
Neuinanspruchnahme von Freiflächen mierende Ausweisung von Baufenstern,
G2.2.1.1
vermindern Begrenzung weiterer Bebauungen
mittels GRZ
1 Staatsministerium des Inneren des Freistaates Sachsen: Landesentwicklungsplan Sachsen, 2013.
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Ziel / Auswirkung auf die Planung
Inhalt zusammengefasst
Grundsatz
Weiterentwicklung des Objektes zum
Stärkung der Tourismuswirtschaft "Erlebnisdorf" mit angeschlossenem
G2.3.3.1 insbesondere durch Wellnessbereich / Berghütten steigert
Qualitätssteigerung die Qualität der Tourismusbeherbergung
erheblich
Weiterentwicklung wertvoller Vorhaben schafft neue Qualitäten in der
städtebaulicher Strukturen als Beherbergung für Touristen des Kurortes
G2.3.3.4
Schwerpunkte des Städte- und und der "Spielzeugstadt Seiffen"
Kulturtourismus
angeschlossene Ferienhäuser sollen
Ferienhausanlagen naturverträglich
G2.3.3.5 hochwertig in den Naturraum
planen
eingebunden werden
naturverträgliche Erholungsnutzungen Standort kann bestehenden Wintersport-
und Aktivtourismus in dafür tourismus mit naturverträglicher
G2.3.3.7
geeigneten Regionen ausbauen und Erholungsnutzung im Sommer im
weiterentwickeln Besonderen kombinieren
Kur- und Erholungsorte sind als Vorhaben sieht das Angebot
Z2.3.3.8 Zentren qualitativ hochwertiger hochwertiger Angebote vor
Angebote zu entwickeln
mit der Anlage der Beherbergung am
touristisches Wegenetz qualitativ
G2.3.3.10 Kammweg wird dessen Attraktivität
verbessern
immens gesteigert
landschaftsbildprägende Gehölze und Baumreihe entlang der östlichen
Z4.1.1.14 Baubestände sind zu erhalten / Flurgrenze ist zu erhalten und zu pflegen
wiederherzustellen
Tabelle 2: textliche Beschreibungen im Landesentwicklungsplan
Der Regionalplan als Instrument der Gesamtplanung befindet sich derzeit in Überarbeitung. Mit dem
Abschluss des Verfahrens ist 2021, also in ähnlichem Zeithorizont wie der B-Plan, zu rechnen. Damit
ist die Beurteilungsgrundlage der in Kraft getretene Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge2 einschließlich
1. Teilfortschreibung Regionale Vorsorgestandorte und der 2. Teilfortschreibung Windenergienutzung.
Weitere Beurteilungsgrundlage ist der durch die Verbandsversammlung des Planungsverbandes am
15. Dezember 2015 für die öffentliche Auslage gemäß §§9 und 10 ROG in Verbindung mit § 6 (2)
SächsLPlG beschlossene Entwurf des Regionalplanes Region Chemnitz. Die im Planentwurf des
Regionalplanes enthaltenen Ziele sind entsprechend § 3 (1) Nr. 4 ROG in Aufstellung befindliche Ziele
der Raumordnung und somit als sonstige Erfordernisse der Raumordnung nach § 4 (1) ROG in
Abwägungsentscheidungen und bei der Erstellung des B-Plans zu berücksichtigen.
2 REGIONALER PLANUNGSVERBAND CHEMNITZ-ERZGEBIRGE: Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge; inkl. seiner Fortschreibungen; 2008.
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Folgende kartografische Inhalte werden dargestellt:
Regionale Achse mit Verbindungs- und Entwicklungsfunktion
Raumstruktur
besondere Gemeindefunktion Gewerbe und Fremdenverkehr
Regionale Verbindungs- und Entwicklungsachse
Raumstruktur*
besondere Gemeindefunktion Tourismus
Vorbehaltsgebiet Natur und Landschaft (Landschaftsbild /
Raumnutzung
Landschaftserleben)
Überregionaler Tourismus- und Erholungsschwerpunkt, Kurort im
Tourismus und Erholung Bestandsgebiet mit Hauptfunktionen Wintersport, Ausflugs- und
Urlaubsverkehr
Tourismus* staatlich anerkannter Erholungsort
Sanierungsbedürftige
Immissionsschadzone 2006, Revitalisierungszone
Bereiche
potentielle Wassererosionsgefahr, Gebiet zur Erhaltung und
Nutzungsanforderungen Verbesserung des Wasserrückhaltevermögens, Gebiet mit hoher
geologisch bedingter Grundwassergefährdung
Versorgungs- und Siedlungskern in nichtzentralörtlichen Gemeinden
Siedlungsstruktur
mit besonderer Gemeindefunktion Gewerbe und Fremdenverkehr
Unterirdische Hohlräume Seiffener Siedlungsgebiet flächiges Hohlraumgebiet
Anhaltspunkte für Nutzungsbezogene Überschreitungen von Prüf- und
schädliche Maßnahmewerten nach BBodSchV Pfade Boden-Mensch, Boden-
Bodenveränderungen* Nutzpflanze
Hist. Ortsformen* Streusiedlungslandschaft
Hist. Kulturlandschaften* Altbergbaulandschaft (Erz) Seiffen im Streusiedlungsbereich
Kulturdenkmale* Spielzeugdorf Seiffen mit hoher Bedeutungsstufe
Funktions- und Anspruchsfassung Vorbehaltsgebiet Kulturlandschaftsschutz /
Nutzungspriorisierung* Landschaftserleben
Kulturlandschaftsschutz* Streusiedlungsbereich als bedeutsame Siedlungen
pg3: Landschaftsschutzgebiet "Südliches Flöhatal und Mortelgrund"
Schutzgebietskonzeption*
mit Aussparung des Skihanges
Tabelle 3: kartografische Darstellungen im Regionalplan
* gesonderte Angaben stammen aus dem Entwurf des Regionalplanes Region Chemnitz
Die textlichen Beschreibungen mit den Zielen und Grundsätzen verdeutlichen die kartografischen
Inhalte zum Teil, zum Teil setzen sie aber auch weitere Schwerpunkte, die für die Planung zu
berücksichtigen sind:
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Ziel /
Inhalt zusammengefasst Auswirkung auf die Planung
Grundsatz
besondere Gemeindefunktion Gewerbliche Ansiedlung entspricht dem
Z2.4.2
Gewerbe Ziel
besondere Gemeindefunktion Entwicklung des Fremdenverkehrsobjekt
Z2.4.3
Fremdenverkehr entspricht dem Ziel
Integrierung eines "Mehrgenerationen-
kinder-, alten- und familienfreundliche spielplatzes" am Standort und
Z2.6.11
Entwicklung Umsetzung von barrierefreien / -armen
Ausführungen
Ausweisung zum Erhalt und Entwicklung
schutzbedürftige Bereiche im Rahmen
G3.1.5 der Baumreihe, des Dauergrünlandes
der Bauleitplanung konkretisieren
usw.
Fortentwicklung des Standortes
G3.2.1 landschaftliche Attraktivität steigern
landschaftsangemessen gestalten
Tourismus und Erholung entsprechend natürliches bzw. bestehendes Potential
G9.1.1
dem Potential entwickeln am Reicheltberg
Ansprache der Zielgruppen
zielgruppenspezifische Formen der Aktivurlauber, Familien mit Interesse an
G9.1.6
Erholung / Trendsportarten Wellness (generationsübergreifend),
Kurzurlauber
Erholungsorte sollen leistungsfähiges Entwicklung des "Feriendorfes"
G9.4.5 Hotel- und Gaststättengewerbe sowie entspricht diesem Ziel
Angebote zur Betätigung entwickeln
Tabelle 4: textliche Beschreibungen im Regionalplan
Regionalplanerisch ist insbesondere mit dem Vorbehaltsgebiet Natur und Landschaft (Arten- und
Biotopschutz) umzugehen. Dieses befindet sich am Waldgebiet und ragt nur in kleinen Teilen in den
Geltungsbereich in die als Flächen für Landwirtschaft festgesetzten Areale des B-Planes. Teile dieses
Vorbehaltsgebietes werden seit rd. 30 Jahren durch den Skilift mit seinen drei verschiedenen
Abfahrten jährlich zur Wintersaison genutzt. Vollständig ist der Geltungsbereich hingegen im
Vorbehaltsgebiet Natur und Landschaft (Landschaftsbild / Landschaftsbilderleben) gelegen.
Weiterhin befindet sich der Geltungsbereich "im Vorbehaltsgebiet Wasserbereitstellung
'Einzugsbereich der Schweinitz'. Das Vorbehaltsgebiet wurde ausgewiesen, um den Schutz des
Trinkwasserdargebotes zu sichern."3
3
PLANUNGSVERBAND REGION CHEMNITZ: Stellungnahme des Planungsverbandes Region Chemnitz im Rahmen der Beteiligung
Träger öffentlicher Belange [zum Entwurf der 1. Änderung des gemeinsamen Flächennutzungsplanes, Entwurfsstand Juni
2015, 12.11.2015.
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1.5.2 Flächennutzungsplan und Landschaftsplan
Der Kurort Seiffen verfügt über einen gültigen und genehmigten F-Plan in einem
gemeindeübergreifenden Zusammenschluss der eigenen Verwaltungsgemeinschaft mit
Deutschneudorf und Heidersdorf sowie mit der Verwaltungsgemeinschaft Sayda, Rechenberg-
Bienenmühle, Neuhausen. Dieser wurde im Jahr 2009 genehmigt und wirksam. Mit den Stadt- und
Gemeinderatsbeschlüssen zur 1. Änderung des F-Planes aus dem Jahr 2016 wurde auch die
vorbereitende Bauleitplanung am Reicheltberg den veränderten Anforderungen angepasst. Mit der
Änderungsfläche 16 "Aktiv-Freizeit Reicheltberg" wurden Sondergebietsflächen über einen fast 100 m
breiten Streifen ausgewiesen. Diese sind in eine ca. 4.200 m² große Fläche an den (teilweise
ehemaligen) Bestandsgebäuden als "Sonstiges Sondergebiet - Fremdenbeherbergung" und weiteren
ca. 10.400 m² "Sonstiges Sondergebiet - Naherholung" ausgewiesen. Zusätzlich ist das gesamte Gebiet
des Hanges als "ganzjährige Aktiv-Freizeitnutzung" per Planeinschrieb bezeichnet worden. Zur
Kompensation wurden die Anpflanzung von Baumreihen sowie eine Maßnahmefläche südwestlich
vorgesehen. Ziel der vorbereitenden Bauleitplanung war die Unterstützung der Entwicklung einer
bestehenden Skiabfahrt zu einem naturverträglichen, ganzjährigen Betrieb. Die Darstellung des
Sondergebietes ermöglicht einen Ersatzneubau eines Beherbergungsbetriebes und einen
angrenzenden Mehrgenerationenspielplatz mit untergeordneten Stellflächen. Bereits im Rahmen des
F-Planes war die Entwicklung mit bis zu 50 Betten, einem Restaurant / Imbiss erwartet wurden. Auch
wurde ein ganzheitliches Wassermanagement beschrieben. "Anfallendes und unbelastetes
Niederschlagswasser wird über einen Teich zunächst zurückgehalten und darauffolgend überwiegend
in der Fläche versickert. Teile des Wassers werden zur Löschmittelversorgung zurückgehalten.
Belastetes Wasser von Stellflächen o. ä. wird gereinigt und dem Wasserkreislauf wiederzugeführt."
"Grundsätzlich soll kein Massentourismus eingeleitet werden" heißt es weiter zur 16. Änderungsfläche
"sondern ein naturverträglicher sanfter Tourismus entstehen". Und weiter "die Nutzung des
Komplexes soll auf einen ganzjährigen Betrieb ausgerichtet werden, sodass Sommeraktivitäten wie
Wander- und Radangebote und Wellnessbetrieb im Beherbergungsgebäude eingerichtet werden
sollen. Zusätzlich wird das Potential der Angebote für 12- bis 15-jährige als sehr wichtig erachtet.
Beispielsweise können dies Tischtennis- oder Billardangebote im Beherbergungsgebäude sein. Um die
Nutzerinteressen miteinander zu kombinieren soll im Bereich des Sondergebietes Naherholung ein
Mehrgenerationenspielplatz mit großzügigen parkartigen Außenanlagen entstehen. […] Die Wiese am
Berg soll zudem durch sanften Wandertourismus im Sommer erlebbar gemacht werden. Dazu soll die
Überweidung abgestellt und eine fachgerechte zweischürige Mahd eingerichtet werden. Im gleichen
Zuge sollen die bestehenden Hecken saniert und kontinuierlich naturschutzgerecht gepflegt werden."
Somit entspricht der B-Plan dem F-Plan, da er dessen Darstellungen rechtsverbindlich umsetzt.
Auch wurde mit der 1. Änderung des F-Planes der Landschaftsplan angepasst. In ihm wurden ebenfalls
die Sondergebietsdarstellung und der Planeinschrieb übernommen. In den textlichen Erläuterungen
werden bereits Analysen zum Standort aufgestellt an die angeknüpft werden kann. Zum Eingriff wurde
im Umweltbericht hingewiesen, dass es sich bei dem Planeinschrieb um keinen Eingriff i. S. d. § 14
BNatSchG handelt. Für die Sondergebietsflächen wurde hingegen eine überschlägige Eingriffs-
Ausgleichs-Bilanzierung vorgenommen.
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Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan "Am Reicheltberg" Kurort Seiffen
Code Biotoptyp Ausgangs- Code Biotoptyp Planungs- Differenz- Fläche Bilanz
(vor Eingriff) wert (A) (nach Eingriff) wert (P) wert (D=A-P) in m²
41 300 Intensiv- 6 96 Sondergebiet 6 0 14.570 0
grünland Fremden-
beherbergung
Es sei zu erkennen, dass der Ausgangswert des Intensivgrünlandes dem Planungswert des
Sondergebietes entspricht und somit kein nomineller Ausgleich gemäß Handlungsempfehlung zur
Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Freistaat Sachsen mit jetzigem Planungsstand
vorzunehmen ist. Dies resultiert auch daraus, dass davon ausgegangen wird, dass Gehölze und andere
Strukturen innerhalb des Gebietes geschaffen werden. Mit detaillierten Angaben im Rahmen der
Genehmigungs- oder B-Planung ist die Bilanzierung zu konkretisieren. Dabei ist vor allem darauf zu
achten, dass, wenn Flächen neu versiegelt werden sollen, diese Beeinträchtigungen an anderer Stelle
in vergleichbarem Maße ausgeglichen werden. Um ausreichend Kompensationsflächen zur Verfügung
zu stellen, wird zusätzlich mit der 1. Änderung des F-Planes eine geplante 350 m lange Baumreihe als
südliche und westliche Grenze zum Sondergebiet und eine 2.500 m² große Maßnahmefläche für Natur
und Landschaft nördlich aufgenommen.
Resultierend wird eingeschätzt, dass eintretende Eingriffe innerhalb des Gebietes ausgeglichen
werden können.
1.6 Bestandsbeschreibung
Die Umweltbeschreibung des B-Planes wird im Wesentlichen durch die Ausführungen des
Umweltberichtes vorgenommen. Dieser liegt der Unterlage als Anlage 6 bei. Um Textdoppelungen zu
vermeiden werden lediglich wesentliche Sachverhalte im B-Plan in kurzen Beschreibungen
zusammengefasst. Jene Inhalte die keine oder nur eine sehr untergeordnete Bedeutung für
Umweltbeschreibung besitzen (z. B. Ver- und Entsorgung) sind die wesentlichen Inhalte in der
Begründung zum B-Plan zu finden.
1.6.1 Geländeverhältnisse und Topografie
Die Geländeverhältnisse innerhalb des Geltungsbereiches sind besonders. Das Vorhaben ist an dem
kontinuierlich steil ansteigenden Nordosthang des Reicheltberges gelegen und beginnt inmitten der
Bergflanke bei ca. 640 m NN im Höhensystem DHHN92. Die höhenmäßige Vermessung erfolgte nicht
im gesamten Geltungsbereich und endet bei 682 m. Die südliche Spitze des Flurstückes endet bei einer
Höhe von ca. 705 m. Die Kuppe des noch ca. 120 m davon entfernten Reicheltberges befindet sich auf
einer Höhe von 741 m. Somit handelt es sich um ein kontinuierliches Gefälle zwischen 20 % und 25 %
(1 : 5 bis 1 : 4).
Topografisch ist es auf dem Seiffener Rückengebiet unweit des Erzgebirgischen Kammes gelegen.
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1.6.2 Geologie, Boden und Fläche
Zur Beschreibung des Bodens und der Geologie wurde ein geotechnischer Bericht
(Baugrundgutachten)4 erstellt. Demnach befindet sich das Untersuchungsgebiet unmittelbar in der
Erzgebirgszentralzone mit vorherrschenden Gneisgebieten der Reizenhain-Katharienberger bzw.
Saydaer Kuppel. Überzogen werden Muskovitgneise im Untergrund von Verwitterungs- und
Gehängelehm. Eine geringmächtige Mutterbodenschicht bildet den oberen Abschluss.
Nach dem geotechnischen Bericht müssen Fundamentsohlen mindestens 1,2m unter
Geländeoberkante gegründet werden um Frostsicherheit zu gewährleisten. Der Baustandort liegt
außerhalb von Erdbebenzonen (Untergrundklasse R, Baugrundklasse B bis C), sodass keine besonderen
Anforderungen hinsichtlich einer Erdbebensicherung bestehen.
Gemäß Hohlraumkarte befindet sich der Untersuchungsstandort außerhalb eines Gebietes mit
unterirdischen Hohlräumen. Eine Gefährdung des Baustandortes durch Altbergbau ist somit
weitestgehend ausgeschlossen. Da sich das Vorhaben aber in der Nähe von
Hohlraumverdachtsgebieten befindet, kann eine Altbergbaugefährdung (nicht risskundigen
Uraltbergbau) nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Es wird deshalb empfohlen, die
Gründungssohlen vom Gutachter hinsichtlich Altbergbauspuren / Gangausbissbereichen abnehmen zu
lassen. Da jahreszeitabhängig mit Schicht- bzw. Sickerwasserandrang zu rechnen ist, sind ausreichend
dimensionierte Ring- und Flächendrainagen vorzusehen.
Die analytischen Untersuchungen der Bodenmischprobe ergaben, dass aufgrund geogen bedingter,
aber nur leichter Überschreitungen der Zuordnungswerte Z1 nach LAGA, erhöhte Arsengehalte
vorzufinden sind. Für die Ergänzungsparameter gemäß BBodSchV für Kinderspielflächen wurden keine
Überschreitungen der zulässigen Grenzwerte festgestellt.
Es sind keine Altlasten nach Sächsischem Altlastenkataster bekannt. Anhand der organoleptischen
Beobachtungen wurden in den Aufschlüssen der Baugrunduntersuchung5 keine Auffälligkeiten für
Hinweise auf umweltrelevante Schadstoffkonzentrationen festgestellt.
Auch wenn der Geltungsbereich selbst nicht als Hohlraumverdachtsfläche dargestellt ist, so ist es die
Ortslage von Seiffen. Das Bauvorhaben ist in einem Gebiet vorgesehen, in dem über Jahrhunderte
bergbauliche Arbeiten durchgeführt wurden. Im unmittelbaren Bereich des Bauvorhabens sind jedoch
nach den Unterlagen des Oberbergamtes keine stillgelegten bergbaulichen Anlagen vorhanden, die
Bergschäden oder andere nachteilige Einwirkungen erwarten lassen. Da das Bauvorhaben in einem
alten Bergbaugebiet liegt, ist das Vorhandensein nichtrisskundiger Grubenbaue in
Tagesoberflächennähe nicht auszuschließen. Analog zu den Erkenntnissen der Baugrunduntersuchung
wird durch das Oberbergamt empfohlen, die Baugruben von einem Fachkundigen (Ing.-Geologie,
Baugrundingenieur) auf das Vorhandensein von Gangausbissbereichen und Spuren alten Bergbaus
überprüfen zu lassen. Über eventuell angetroffene Spuren alten Bergbaus ist gemäß § 5 der
Polizeiverordnung des Sächsischen Staatsministeriums für Wirtschaft, Arbeit und Verkehr über die
4 INGENIEURBÜRO THOMAS SCHMIDT: Baugrundgutachten Geotechnischer Bericht zu den Baugrundverhältnissen nach DIN 4022
Hauptuntersuchung zur geotechnischen Kategorie 2, 06.08.2020.
5 INGENIEURBÜRO THOMAS SCHMIDT: Baugrundgutachten Geotechnischer Bericht zu den Baugrundverhältnissen nach DIN 4022
Hauptuntersuchung zur geotechnischen Kategorie 2, 06.08.2020.
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Abwehr von Gefahren aus unterirdischen Hohlräumen sowie Halden und Restlöchern (SächsHohlrVO)
das Sächsische Oberbergamt in Kenntnis zu setzen.
Gefährdungen durch (Wasser-) Erosion werden durch die geschlossene Rasendecke auf ein sehr
geringes Maß reduziert. In diesem Zusammenhang ist auch bei der Umsetzung der Baumaßnahme
Vorsorge gegen Erosionsschäden zu treffen. Dies umfasst die Sicherung von Aushubmaterial und von
Baugruben gegen ab- und ausspülen bspw. durch Zwischenbegrünung, Abdeckung und fachgerechte
Böschungsneigungen entsprechend der Vorgaben der Baugrunduntersuchung. Bis zur Begrünung
können Böschungsmatten Bodenabträge geeignet verhindern.
Gegenwärtig liegen keine Anhaltspunkte über radiologisch relevante Hinterlassenschaften für dieses
Plangebiet vor. Es liegt in einem Gebiet in dem erhöhte Radonkonzentrationen wahrscheinlich in der
Bodenluft auftreten können. Es ist nicht mit Sicherheit auszuschließen, dass auf Grund lokaler
Gegebenheiten und der Eigenschaften des Gebäudes hinsichtlich eines Radonzutritts erhöhte Werte
der Radonkonzentration in der Raumluft auftreten können. Zum vorsorgenden Schutz vor erhöhter
Strahlenbelastung durch Zutritt von Radon in Aufenthaltsräumen wird empfohlen die radiologische
Situation auf dem Grundstück und den Bedarf an Schutzmaßnahmen abklären zu lassen.
Gemäß der Gesamtbedeutung der Flächen für das Schutzgut Boden ist der Standort mit einer mittleren
Bewertung einzuschätzen.
1.6.3 Hydrologie
Trinkwasser-, Heilquellen- oder Wasserschutzgebiete der Zone I - III sowie
Hochwasserentstehungsgebiete oder Gebiete mit besonderer Wasserschutzfunktion befinden sich
nicht innerhalb des Plangebietes. Ein kleiner Teich ist das einzige Oberflächenwasser im Plangebiet. In
den Sondierungen des Baugrundgutachtens6 wurden keine zulaufenden Sicker- oder Grundwasser
festgestellt. Mit Grundwasser ist am Standort erst in größeren Tiefen zu rechnen, allerdings können
nach Niederschlags- und Tauperioden geringe bis mittlere Sickerwasserzuläufe innerhalb des
Gesteinszersatzes bzw. der Felsverwitterungszone auftreten.
Mit der Planung wurde ein Versickerungsgutachten7 in Auftrag gegeben, welches die Eignung zur
Ableitung von anfallendem Regenwasser zu prüfen hatte. In diesem wurde beschrieben, dass die mehr
oder minder unverwitterte Festgesteinsdecke als eher gering durchlässig einzustufen ist (typischer
Kluftwasserleiter), wohingegen die Verwitterungszone oft deutlich höhere Durchlässigkeiten aufweist.
Um die Versickerungs- und Aufnahmefähigkeit des Untergrundes zu prüfen wurde eine
Rammkernsondierung bis 2,5 m Tiefe ausgeführt und ein Schurf bis 1,4 m Tiefe hergestellt. Zulaufendes
Sickerwasser wurde bis zur Schurfsohle bzw. der Endtiefe der Rammkernsondierung nicht festgestellt.
In die Schurfgrube wurde 1 Stunde vor Versuchsbeginn (Vorsättigung) Wasser eingelassen.
Anschließend wurde der Wasserstand auf mehr als einem Meter aufgefüllt und die Absenkung
begleitet und der Versuch ein zweites Mal wiederholt. Bei beiden Versuchen sanken die Wasserspiegel
weitestgehend kontinuierlich um 80 cm pro Stunde, was versickerten Wassermengen von rund 1,0 m³
entspricht. Die ermittelten kf-Werte lagen wischen 5,8 bis 6,6 * 10-5 m/s, womit der vollständig
6 INGENIEURBÜRO THOMAS SCHMIDT: Baugrundgutachten Geotechnischer Bericht zu den Baugrundverhältnissen nach DIN 4022
Hauptuntersuchung zur geotechnischen Kategorie 2, 06.08.2020.
7 INGENIEURBÜRO THOMAS SCHMIDT: Versickerungsgutachten, 31.07.2020.
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verwitterte Fels als durchlässig einzustufen ist. Auch sind entsprechend der Begutachtung die übrigen
geologischen / hydrologischen Voraussetzungen erfüllt um eine Linien- oder Flächenversickerung zu
verwenden. Ebenfalls steht ausreichend Platz für eine Versickerungseinrichtung zur Verfügung um
Mindestabstände (2 m zur Grundstücksgrenze) einzuhalten.
Zur Bemessung der Versickerungsanlagen eines Rohr-Rigolen-Systems mit Filterkies wurde ein 5-
jähriges Niederschlagsereignis mit Zuschlagsfaktor 1,15 verwendet und angeschlossene Flächen von
ca. 1.000 m² Wege- und Stellflächen sowie ca. 2.000 m² Dachflächen angewendet. Je nach Rigolenmaß
(1,0 bis 2,0 m x 0,5 m) und Zahl der Vollsickerrohre (1 bis 3 Stück DN 150) entsteht bei Längen von 100
m bis 200 m ein effektiver Speicher von ca. 40 m³. Die Entleerungszeit beträgt rechnerisch rund 1,5
Stunden. Aus technischer Sicht sollte die Rigolensohle nicht tiefer als 1,4 m liegen, um bis zum mäßig
verwitterten Fels eine mindestens 1 m mächtige Zone mit Nachkläreigenschaften zu gewährleisten. Da
die Zulauf- und Rigolenrohre frostsicher verlegt werden müssen, sind gegebenenfalls Aufschüttungen
bis zu 0,5 m über die Versickerungsanlage erforderlich.
1.6.4 Schutzgebiete im Sinne des Naturschutzrechts
Das B-Plangebiet befindet sich innerhalb der Grenzen eines nach § 27 BNatSchG i. V. m. § 17
SächsNatSchG ausgewiesenen Naturparkes. Sie bestehen zu ihren überwiegenden Teilen aus
Landschafts- und Naturschutzgebieten und sind auf Grund ihrer landschaftlichen Voraussetzungen
besonders für die Erholung geeignet. Weitere Schutzgebiete im Sinne der § 22 bis 29 BNatSchG sind
nicht im Plangebiet oder näherem Umfeld betroffen. Da die Bebauung des Hauptgebäudes mit
Freianlagen und die Berghütten in der Schutzzone II des Naturparkes Erzgebirge/Vogtland gelegen ist,
sind hier besondere Maßstäbe anzulegen. Gemäß § 4 der Naturparkverordnung umfasst die
Entwicklungszone die bebauten Bereiche die künftig einer intensiven Erholungsnutzung zuzurechnen
sind. Die Schutzzone II dient der Ausführung der Land- und Forstwirtschaft und insbesondere der
naturverträglichen Erholung in der freien Landschaft - wobei jedoch den Belangen des Naturschutzes
bei allen Entwicklungsmaßnahmen mit besonderem Gewicht zu beachten ist. Im Detail entspricht die
geplante Entwicklung folgenden Schutzzwecken gemäß § 5 (2) der Naturparkverordnung:
• Punkt 2: "die Erhaltung, Gewährleistung und Entwicklung des Erholungswertes der Landschaft
durch Formen des naturverträglichen Fremdenverkehrs, insbesondere in der Schutzzone II," (das
Gesamtkonzept bezweckt einen naturverträglichen, sanften Tourismus mit einem Hauptgebäude
in der Entwicklungszone und mehreren Berghütten in der Schutzzone II)
• Punkt 6: "die Erhaltung und Wiederherstellung der Vielfalt, Eigenart und Schönheit der
Teillandschaften mit ihrem naturraumtypischen Erscheinungsbild," (durch Maßnahmen wie der
Pflege von Heckenstrukturen und Wiesen kann das Erscheinungsbild entwickelt werden)
• Punkt 7: "die Erhaltung, Förderung und Entwicklung der historisch gewachsenen Siedlungs- und
Gewerbestruktur," (durch die Entwicklung kann der touristische Gewerbestandort erhalten
werden)
Da der überwiegende Anteil der Sondergebietsflächen und im speziellen die vorgesehene
Überbauung (Baugrenzen) vollständig innerhalb der Schutzzone II gelegen sind, muss in dem
betroffenen Bereich eine Umzonierung erfolgen. Lediglich die bestehende Seiffner Alm sowie die
vorgesehenen Pkw-Stellflächen sind bereits in der Entwicklungszone gelegen. Die Umzonierung von
der Schutzzone II in die Entwicklungszone muss entsprechend der baulichen Nutzung
(Sonderbaufläche, orange) erfolgen. Dazu stellt die Kommune einen konkreten Antrag an die
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zuständige Untere Naturschutzbehörde. Im Verfahren nach § 20 (1) SächsNatSchG prüft die Behörde
den Antrag und führt die Umzonierung bei Notwendigkeit durch.
Das Vorhaben muss den Anforderungen des Naturparkes entsprechen, sodass die positiven
Wirkungen überwiegen und Beeinträchtigungen (durch Änderung des Landschaftsbildes,
Überbauung des Außenbereiches) auf ein minimales unvermeidbares Maß reduziert wird bei
gleichzeitig wirtschaftlicher und sozialer Ausgewogenheit.
Für gesetzlich geschützte Biotope i. S. d. § 30 BNatSchG i. V. m. § 21 SächsNatSchG sind insbesondere
die vorhandenen Baumbestände und dem Steinrücken in der freien Landschaft von Relevanz. Dieses
stellt entlang der südlichen und östlichen Grundstücksgrenze ein komplexes Biotop dar.
1.6.5 Arten und Biotope
Im Zuge der Bauleitplanung wurde ein Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag erstellt, der den relevanten
Bestand dokumentiert und daraus ein Komplex an Maßnahmen zum Umgang mit Natur und Landschaft
ableitet.
Die Festsetzungen des B-Planes bauen auf diesen Fachbeitrag auf und berücksichtigen somit die
Belange des speziellen Artenschutzes. Insbesondere sind
• die Baumreihe entlang der Steinrücken,
• die Gehölze um die ehemalige Scheune und
• der angrenzende Wald
von hoher Bedeutung. „Unter Berücksichtigung der erfolgten / zu erfolgenden artspezifischen
Vermeidungsmaßnahmen ist für alle behandelten Arten davon auszugehen, dass die
Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 nicht verletzt werden.“
Als Lebensräume sind die Hecken auf dem Steinrücken sowie das großflächige Grünland von
Bedeutung. Letzteres bietet das Potential von seiner derzeitigen intensiven Nutzung zu einer
wertvollen extensiven Bergwiese entwickelt zu werden. Als potentielle natürliche Vegetation würde
sich bei ausbleibendem menschlichen Einfluss am Standort ein Hainsimsen- (Tannen-Fichten-)
Buchenwald entwickeln.
1.6.6 Klima / Luft
Der Klimatyp ist der der mittleren feuchten Berglagen. Es ist immerfeucht, sommerwarm und wird
geprägt vom Wechsel maritimer und kontinentaler Witterungsabschnitte, der einen wechselhaften
Witterungscharakter verursacht.
1.6.7 Naturraum, Landschaftsbild und Erholung
Naturräumlich befindet sich der Geltungsbereich im Sächsischen Bergland und Mittelgebirge.
Kleinräumig gehört das Seiffener Rückengebiet zum Saydaer Rücken- und Riedelland des
Osterzgebirges.
Landschaftsgestalterisch stellt der Geltungsbereich des B-Planes einen markanten Berghang am
Stadtrand von Seiffen dar. Der umgebenden Ortslage von Seiffen ist, als städtisch geprägte Siedlung
mit kleinräumig strukturierten überwiegend erhaltenen Siedlungsformen, einer sehr hohen Bewertung
beizumessen. Sowohl der angrenzende Forst mit bedingt naturnah durchmischtem Bestand aus
Laubmisch- und Nadelreinbeständen als auch die Grünland-Offenflur des Geltungsbereiches
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einschließlich umgebender Bestandteile ist als kleinräumige Grünlandflur mit erhaltenen Hecken und
Steinrücken mit gliedernden Wegen und Gehölzen mit einer hohen Bewertung einzuschätzen.
Bezüglich der Erholung ist der anerkannte Erholungsort Kurort Seiffen als überregional bedeutend zu
bezeichnen. Dies wird auch durch die besondere Gemeindefunktion Tourismus deutlich.
1.6.8 Kulturgüter / Geschichte
Im Plangebiet selbst befinden sich keine wie oben beschriebenen Kultur- oder Sachgüter. Vormals war
das Häusleranwesen denkmalgeschützt. Dieses brannte jedoch 2015 ab und ist nicht mehr vorhanden.
Nach dem Brand sind mit der Abrissgenehmigung die Denkmalbelange entfallen. Wertgebende
Anlagen in diesem Sinne sind hingegen in dem Stadtgebiet des Kurortes Seiffen in großer Zahl
verbreitet.
In unmittelbarer Nähe des zukünftigen Bebauungsplangebietes befindet sich das archäologische
Kulturdenkmal – D – 58490-01 – historischer Ortskern (Spätmittelalter). Im Zuge von Erdarbeiten
(Erschließungs-, Ausschachtungs- oder Planierarbeiten) ergibt sich für das geplante Vorhaben eine
Denkmalschutzrechtliche Genehmigungspflicht nach § 14 SächsDSchG. Das Landesamt für Archäologie
ist vom exakten Baubeginn (Abbruch-, Erschließungs-, Ausschachtungs-, oder Planierungsarbeiten)
mindestens drei Wochen vorher zu informieren. Die Baubeginnanzeige soll die ausführenden Firmen,
Telefonnummer und den verantwortlichen Bauleiter nennen. Das Landesamt für Archäologie weist
darauf hin, dass das Vorhaben in einem archäologischen Relevanzbereich liegt. Im Zuge der
Erdarbeiten können sich archäologische Untersuchungen ergeben. Bauverzögerungen sind dadurch
nicht auszuschließen. Den mit den Untersuchungen beauftragten Mitarbeitern ist uneingeschränkter
Zugang zu den Baustellen und jede mögliche Unterstützung zu gewähren. Die bauausführenden Firmen
sind bereits in der Ausschreibung davon zu informieren. Die archäologische Relevanz des
Vorhabenareals belegen zahlreiche archäologische Kulturdenkmale aus dem direkten Umfeld, die nach
§ 2 SächsDSchG Gegenstand des Denkmalschutzes sind.8
Kulturlandschaftsräumlich9 ist das Gebiet in der Einheit "Altbergbau des Erzgebirges" gelegen. Es ist
durch eine hohe Anzahl an Elementtypen geprägt. "Hauptsächlich sind dies verschiedene
Grünlandkategorien, Steinrücken, Hecken [und] Zeugen des Altbergbaus auf Erze […]". Weiterhin für
den Kulturlandschaftsraum typisch sind seine Streusiedlungen.
1.6.9 Mensch und menschliche Gesundheit
Die über 700 m (Luftlinie) entfernt gelegene Motocross-Anlage erzeugt keine nennenswerten
Lärmeinträge in das Plangebiet. Relevante Lärmausträge entstehen durch die Skiabfahrt im Winter
durch bis zu 100 Besucher pro Tag und den damit verbundenen Verkehrsströmen. Somit ist bereits vor
der Vorhabenrealisierung von einem gewissen bestehenden Lärmpegel und den damit
einhergehenden Beeinträchtigungen auf die betroffenen Anwohner zu sprechen.
Mit dem Baugrundgutachten10 wurden Schadstoffbelastungen für den Wirkpfad Boden-Mensch
anhand der Prüfwerte für Kinderspielplätze untersucht. Es konnte festgestellt werden, dass die
8 LANDESAMT FÜR ARCHÄOLOGIE: Stellungnahme zum Bauvorhaben Seiffen, 20.11.2018.
9 LANDESAMT FÜR UMWELT, LANDWIRTSCHAFT UND GEOLOGIE: Historische Kulturlandschaften
Sachsens, Schriftenreihe, Heft 33-2012.
10 INGENIEURBÜRO
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Hauptuntersuchung zur geotechnischen Kategorie 2, 06.08.2020.
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