Belebung der Innenstadt - Chancen und Herausforderungen innerstädtischen Wohnens in Hamburg 2018 - Wir geben Ihrer Zukunft ein Zuhause.
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Belebung der Innenstadt – Chancen und Herausforderungen innerstädtischen Wohnens in Hamburg 2018 Wir geben Ihrer Zukunft ein Zuhause.
Vorwort
Belebung der Innenstadt – Chancen und Herausforderungen
innerstädtischen Wohnens in Hamburg 2018
Die vorliegende LBS-Studie stellt aktuelle Rahmenbedingungen, Mit dieser Studie möchten wir Anregungen für die aktuelle Diskus-
Trends sowie Chancen innerstädtischen Wohnens in Hamburg dar. sion über innerstädtisches Wohnen in Hamburg geben. Die Unter-
Des Weiteren werden mögliche Ansätze, Strategien und Instru- suchung und alle weiteren LBS-Immobilienmarktatlanten gibt es
mente zur weiteren Stärkung des Wohnens in der Innenstadt auf- als kostenlosen Download unter www.lbs.de.
gezeigt.
Unter der wissenschaftlichen Leitung des Instituts F+B Forschung LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG
und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH wurden
Sekundärdaten u. a. des Statistikamts Nord, des Gutachteraus-
schusses für Grundstückswerte Hamburg sowie der F+B-Immobi- August 2018
lienpreisdatenbank ausgewertet. Darüber hinaus wurden Exper-
ten und Expertinnen aus Politik, Wirtschaft, Kultur, Architektur
und Forschung im Rahmen von leitfadengestützten Einzelinter-
views befragt.
Abb. 1: Ausschnitt Grasbrook: Ein neuer urbaner Stadtteil für Hamburg
Quelle: HafenCity Hamburg GmbH/Hosoya Schaefer Architects
3
Inhalt
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung 6
1.1 Innerstädtisches Wohnen und die Belebung der Innenstadt 6
1.2 Ziele und Leitfragen der Studie 7
1.3 Methodik 9
2 Der Hamburger Wohnungsmarkt:
Rahmenbedingungen und Trends 10
2.1 Wohnen – ein zentrales Thema in Politik und
Stadtentwicklung in Hamburg 10
2.2 Aktuelle Trends auf dem Hamburger Wohnungsmarkt 14
3 Wohnen in der Hamburger Innenstadt 18
3.1 Die Hamburger Innenstadt – ein besonderer Wohnstandort 18
3.2 Wohnen in der Innenstadt – ein historischer Rückblick 19
3.3 Die Innenstadt wächst:
Entwicklung des innerstädtischen Wohnungsangebots 24
Exkurs: die HafenCity 28
3.4 Die Hamburger Innenstadt und ihre Bewohner 32
3.5 Künftige Nachfragergruppen 38
3.6 Entwicklung der innerstädtischen Mieten
und Preise für Wohneigentum 38
4 Perspektiven für mehr Wohnen in der Innenstadt 38
4.1 Ziele der Innenstadtentwicklung 38
4.2 Handlungsstrategien und Instrumente für
eine Ausweitung des innerstädtischen
Wohnens in Hamburg 44
4.3 Anforderungen an Wohnung und Wohnumfeld:
Wohnen allein ist nicht genug 47
5 Chancen innerstädtischen Wohnens und
einer Belebung der Innenstadt in Hamburg –
Fazit und Ausblick 50
Anhang 56
Abbildungsverzeichnis und Quellenangaben 56
Impressum 59
5
Einleitung
1. Einleitung
1.1 Innerstädtisches Wohnen und die Belebung der Innenstadt Nachdem in der Nachkriegszeit das Wohnen mit Ausnahme der
Neustadt systematisch aus der Innenstadt verdrängt wurde und
Renaissance des Wohnens in der Hamburger Innenstadt Wohnungsneubau in der City in weiten Teilen nicht mehr zulässig
„Wohnen in der Hamburger Innenstadt steht nach Meinung vieler war, erlaubt nunmehr das 2010 vom Senat geänderte Planrecht
Experten vor einer Renaissance. Im Rahmen der Vision „Wachsende Wohnungsbau in der Innenstadt. Mit dem 2014 verabschiedeten
Stadt“, den Innenstadtergänzungen durch die HafenCity, neuen Innenstadtkonzept ist auch das Wohnen in der Innenstadt stärker
Stadtqualitäten und veränderten Nachfragepräferenzen könnte in den Fokus der Stadtentwicklung gerückt.
Wohnen in der Innenstadt in Zukunft von hoher Attraktivität sein.“
In den letzten anderthalb Jahrzehnten hat sich mit dem Bau
So hieß es einleitend in der Studie „Belebung der Innenstadt – der HafenCity und einer Reihe weiterer Wohnungsbauprojekte
Chancen und Herausforderungen innerstädtischen Wohnens in das Gesicht der Hamburger Innenstadt deutlich gewandelt.
Hamburg“, in der im Auftrag der LBS Bausparkasse Hamburg AG im Die HafenCity hat dabei nicht nur zu einer erheblichen räumlichen
Jahr 2003 die Rahmenbedingungen und Trends innerstädtischen Erweiterung der Innenstadt geführt, sondern Impulse für eine
Wohnens in Hamburg untersucht wurden. positive Entwicklung der gesamten Innenstadt und darüber hinaus
gegeben. Frühere Randlagen von Alt- und Neustadt haben an
Diese Einschätzung hat sich in vielerlei Hinsicht bewahrheitet. Zentralität und Lagegunst gewonnen. Gleiches gilt für die
Speicherstadt, die gemeinsam mit dem angrenzenden Kontor-
Die Nachfrage nach Wohnraum in Hamburg – insbesondere in hausviertel im Juli 2015 in die UNESCO-Welterbe-Liste aufgenom-
den zentralen Lagen – ist in den vergangenen Jahren deutlich men wurde und als Bindeglied zwischen der bisherigen Innenstadt
gestiegen. Wohnungsbau insgesamt ist zu einem der zentralen und der neuen HafenCity zunehmend für neue Nutzungen,
politischen Themen in Hamburg avanciert. Gestützt auf den 2011 inklusive Wohnen, interessant wird.
zwischen dem Hamburger Senat und den Bezirken geschlossenen
„Vertrag für Hamburg – Wohnungsneubau“, dem „Bündnis für Innerstädtisches Wohnen ist auch weiterhin kein Selbstläufer
das Wohnen in Hamburg“ (von Senat, Verbänden der Wohnungs- In der Innenstadt steht Wohnen aber immer in Konkurrenz mit
wirtschaft und dem städtischen Wohnungsunternehmen den klassischen Cityfunktionen wie Einkaufen, Arbeiten, Kultur
SAGA) sowie den Wohnungsbauprogrammen der Bezirke sollen und Tourismus und muss sich gegen diese behaupten. Damit stellt
nach dem Willen des Hamburger Senats in Hamburg pro Jahr sich die Frage, welche Position innerstädtischem Wohnen in
10.000 neue Wohnungen geschaffen werden. der heutigen Innenstadt zukommt und welche städtebaulichen
Leitbilder wir von der (Innen)Stadt haben und inwieweit diese
Die damit verbundene Entwicklungsdynamik wirkt sich auch auf Leitbilder noch der Wirklichkeit entsprechen.
die Innenstadt, den von den ehemaligen Wallanlagen (erster Ring)
umschlossenen Stadtkern nördlich der Elbe, die ursprüngliche City
mit der Altstadt und Neustadt sowie ihrer südöstlichen Erweite-
rung in der HafenCity, aus.
6
Einleitung
Abb. 1-1:
Die Hamburger Innenstadt
Quelle: www.mediaserver.hamburg.de /
Andreas Vallbracht
Vor diesem Hintergrund unternimmt die LBS Bausparkasse Der räumliche Fokus der vorliegenden Untersuchung liegt in
Schleswig-Holstein-Hamburg AG mit der vorliegenden Veröffent- bewusster Abgrenzung gegenüber dem weiter gefassten Begriff
lichung eine „Neuauflage“ und Fortschreibung der Studie der „inneren Stadt“ auf der Hamburger Innenstadt im engeren
„Belebung der Innenstadt – Chancen und Herausforderungen in- Sinne, da sich in der Innenstadt die Herausforderungen und
nerstädtischen Wohnens in Hamburg“ aus dem Jahre 2003. Problemlagen, aber auch die Chancen urbaner Wohnformen in
besonderer Weise bündeln:
1.2 Ziele und Leitfragen der Studie
Die Konkurrenz zwischen Cityfunktionen und Wohnnutzung
Ziel der erneuten Bestandsaufnahme ist es, die aktuellen Rahmen- erzeugt einen erhöhten Verdrängungsdruck.
bedingungen, Trends sowie Chancen innerstädtischen Wohnens Die räumlich-funktionale Entmischung der Innenstadt erfordert
in Hamburg darzustellen und mögliche Ansätze, Strategien und gegenüber anderen Stadtteilen eine besondere Sicherung der
Instrumente zur weiteren Stärkung des Wohnens in der Innenstadt Wohnnutzung.
aufzuzeigen. Die Entwicklung der HafenCity und der Wohnungsneubau in
der Innenstadt bieten einmalige Entwicklungschancen für das
Wohnen, mit Ausstrahlungseffekten für andere innenstadtnahe
Bereiche.
7
Einleitung
Wichtige Fragestellungen sind hierbei u. a.:
Welche stadtentwicklungs- und wohnungspolitischen Rahmen-
bedingungen und Trends am Wohnungsmarkt bestimmen
aktuell in Hamburg das Wohnen in der Innenstadt?
Wie haben sich die innerstädtische Bevölkerung und deren
Alters- und Sozialstruktur sowie die Haushalte – und damit
die Wohnungsnachfrage – in den vergangenen 15 Jahren
entwickelt?
Inwieweit sind hierbei demografische und soziale Trends
(Alterung, Singularisierung oder Segregation) in der Gesellschaft
zu beobachten?
Welche Nachfragergruppen ziehen vorrangig in die Innenstadt?
Wie hat sich in den vergangenen Jahren das Wohnungsangebot
in der Innenstadt entwickelt?
Inwieweit ist dabei die HafenCity mittlerweile zu einem eigen-
ständigen innerstädtischen Stadtteil gewachsen?
Wie haben sich die Wohnungsmieten und Preise für Wohn-
eigentum in der Innenstadt in den vergangenen Jahren ent-
wickelt? Abb. 1-2: Die Hamburger Innenstadt
Ist Wohnen in der Innenstadt auch für Haushalte mit niedrigen Quelle: © BSW
und mittleren Einkommen (noch) erschwinglich?
Welche planerischen/baulichen Möglichkeiten gibt es, mehr Mit welchen planungsrechtlichen Instrumenten kann innerstäd-
Wohnungen in der Innenstadt zu schaffen und damit das tisches Wohnen – auch gegenüber anderen konkurrierenden
stadtentwicklungspolitische Ziel von „mehr Stadt in der Stadt“ Nutzungen wie Büro oder Einzelhandel – durchgesetzt
umzusetzen? bzw. geschützt werden?
Wie kann dabei den Forderungen nach Vielfalt im öffentlichen Welches sind grundsätzlich die wesentlichen Erfolgs- bzw.
Raum und nach privaten Freiräumen entsprochen werden? Hemmnisfaktoren bei der Schaffung von neuem Wohnraum
Wie können neue Wohnungsbauprojekte mit Blick auf das in der Innenstadt?
Quartier einen Beitrag für innovative, vielfältige Mobilitätsange-
bote leisten, die Alternativen zum eigenen Pkw aufzeigen?
8
Einleitung
Im folgenden Kapitel 2 wird zunächst der Frage nachgegangen, 1.3 Methodik
welche übergeordneten stadtentwicklungs- und wohnungs-
politischen sowie planerischen Rahmenbedingungen und Trends Grundlage der Untersuchung bildet eine Auswertung von Sekun-
des Hamburger Wohnungsmarkts das Wohnen in der Innenstadt därdaten amtlicher und nichtamtlicher Quellen, u. a. des Statistik-
beeinflussen. amts Nord, des Gutachterausschusses für Grundstückswerte
Hamburg sowie der F+B-Immobilienpreisdatenbank, die klein-
In Kapitel 3 wird der Blick auf die Innenstadt als besonderer räumige, bis auf die Mikrolage heruntergebrochene Daten zur
Wohnstandort gerichtet und – nach einem kurzen Rückblick Entwicklung der Marktmieten und -preise in Hamburg beinhaltet.
auf die Geschichte des innerstädtischen Wohnens in Hamburg –
gezeigt, wie sich die Hamburger Innenstadt und deren Bevölke- Einen wichtigen fachlichen Beitrag haben darüber hinaus zehn
rung mit der HafenCity, aber nicht nur dort, in den vergangenen Experten und Expertinnen aus Politik, Wirtschaft, Kultur,
Jahren entwickelt hat. Architektur und Forschung in Hamburg geleistet, die im Rahmen
von leitfadengestützten Einzelinterviews befragt wurden. Diese
Kapitel 4 zeigt die Perspektiven für „mehr Stadt in der Stadt“ Expertenbefragung beinhaltete auch teilstandardisierte Elemente,
in Hamburg auf und benennt die Erfolgsbedingungen und Hemm- die neben der qualitativen auch eine quantifizierbare Auswertung
nisfaktoren für innerstädtisches Wohnen. Dabei wird Wohnen von Interviews ermöglichten. Ziel dieser Befragung war es, beson-
auch in den weiteren, funktionsübergreifenden städtischen Kon- ders wichtige/kontroverse Themen und bestehende Handlungs-
text gestellt. bedarfe zu identifizieren sowie bestehende und künftig sich
ergebende Handlungsmöglichkeiten für die Stärkung des inner-
Kapitel 5 fasst abschließend die zentralen Ergebnisse der Studie städtischen Wohnens in Hamburg aufzuzeigen.
zusammen und unternimmt einen Ausblick auf die künftige
Entwicklung des innerstädtischen Wohnens in Hamburg.
9
Der Ha mburger Wohnungsm ark t:
R ahmenbedingungen und Trends
2. Der Hamburger Wohnungsmarkt:
Rahmenbedingungen und Trends
Für die Einschätzung der gegenwärtigen Wohnungsmarktent- „Mehr Stadt in der Stadt“
wicklung werden zunächst die übergeordneten wohnungs- und 2014 benennt die damalige Behörde für Stadtentwicklung und
stadtentwicklungspolitischen Rahmenbedingungen und Ziele in Umwelt in einer programmatischen Veröffentlichung zu den
Hamburg dargestellt. Perspektiven der Stadtentwicklung für Hamburg das Motto
„Mehr Stadt in der Stadt“ als das oberste Ziel für die künftige
Daran schließt sich eine Darstellung der zentralen Entwicklungs- Entwicklung des Stadtraums. Der vorhandenen Wachstums-
trends der Wohnungsnachfrage und des Wohnungsangebots dynamik Hamburgs soll vorrangig im bestehenden Siedlungsge-
sowie der Wohnungsmarktsituation an, d.h. der Mieten- und füge Raum geboten werden, um dadurch neue Entwicklungs-
Wohneigentumspreise in Hamburg. optionen zugunsten einer lebenswerten und dynamischen inter-
nationalen Metropole zu öffnen.1
2.1 Wohnen – ein zentrales Thema in Politik Die Innenstadt spielt hierbei mit der HafenCity als Hamburgs
und Stadtentwicklung in Hamburg größtem Stadtentwicklungsprojekt eine wichtige Rolle. Auf einer
Fläche von 157 Hektar wird die HafenCity das Areal der heutigen
Das Wohnen – und insbesondere der Wohnungsneubau – sind ein Innenstadt um 40 Prozent erweitern. Bis 2025 soll hier ein lebendi-
Schwerpunktthema der Hamburger Politik und Stadtentwicklung. ges Quartier mit maritimem Flair und mehr als 6.000 Wohnungen
Mit dem „Vertrag für Hamburg – Wohnungsneubau“ mit den sowie über 45.000 Arbeitsplätzen entstehen (Abb. 2-1).
Hamburger Bezirken vom Juli 2011 und dem „Bündnis für das
Wohnen in Hamburg“ mit den wohnungswirtschaftlichen Verbän- Wohnen in der Innenstadt kommt auch dadurch eine wachsende
den in Hamburg und dem städtischen Wohnungsunternehmen Bedeutung zu, weil das 2010 vom Senat geänderte Planrecht
SAGA vom September 2011 hat der Hamburger Senat mit dem nunmehr Wohnungsbau in der Innenstadt erlaubt. Man erinnere
Ziel von zunächst 6.000 und seit 2016 10.000 genehmigten Wohn- sich: In den Nachkriegsjahrzehnten wurde das Wohnen noch
einheiten pro Jahr den Wohnungsneubau erheblich ausgeweitet. systematisch aus der Innenstadt (mit Ausnahme der Neustadt)
verdrängt, so dass Wohnungsneubau in der City in weiten Teilen
nicht mehr zulässig war. Um den Bau von Wohnungen weiter zu
erleichtern, hat die Stadt Anfang 2014 die generelle Stellplatz-
pflicht bei Wohnungsbauvorhaben aufgehoben und die Schaffung
von Stellplätzen in die Verantwortung der Bauherren übertragen.
1
Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (2014).
10Der Ha mburger Wohnungsm ark t:
R ahmenbedingungen und Trends
Abb. 2-1: Schwerpunkte der Stadtentwicklung Hamburgs bis 2030
City-HafenCity Innere Stadt
Hafengebiet mit Güterumschlag und Industrie Äußere Stadt
Urbanisierungszone mit Potenzial für „Mehr Stadt in der Stadt“ Landschaftsachsen
Entwicklungsraum „Sprung über die Elbe“ Grüne Ringe
Quelle: © BSW
11Der Ha mburger Wohnungsm ark t:
R ahmenbedingungen und Trends
Neue innenstadtnahe Quartiere erweitern die Stadt Neue Entwicklungsschwerpunkte und
Neben der HafenCity werden durch die Aufgabe von Infrastruktur- das Bündnis für die Quartiere
flächen und die Schließung von Produktionsstandorten neue um- Mit dem städtebaulichen Rahmenplan „Sprung über die Elbe“
fangreiche innenstadtnahe Entwicklungsflächen in Hamburg frei. von 2003 und der Internationalen Bauausstellung von 2006 – 2013
wurden dem Gebiet südlich der Elbe, mit den Stadtteilen Veddel,
Mit dem Quartier „Mitte Altona“ entsteht auf einer Gesamtfläche Wilhelmsburg und dem Harburger Binnenhafen, neue Perspekti-
von 75 Hektar auf dem Areal des ehemaligen Güterbahnhofs und ven der Stadtentwicklung eröffnet. In den kommenden Jahren will
dem Gelände, das durch die Verlegung der Fernbahn vom heutigen die Stadt die urbanen Räume Hammerbrook, Borgfelde, Hamm,
Bahnhof Altona an den Standort Diebsteich frei wird, ein neues, Horn, Rothenburgsort, Billbrook, Oberbillwerder und Billstedt mit
gemischt genutztes Stadtquartier mit rund 3.500 Wohnungen und Mümmelmannsberg im östlichen Teil Hamburgs in den Fokus der
acht Hektar Grün- und Freiflächen. Auf den Flächen der ehemali- Stadtentwicklung rücken. Ziel ist der Bau von weiteren 15.000 bis
gen Holsten-Brauerei ist – ebenfalls in Altona – bis 2022 ein neues 20.000 Wohnungen, wovon allein 6.000 bis 7.000 Wohnungen
Stadtquartier mit rund 2.000 Wohnungen sowie Büro-, Einzelhan- in Oberbillwerder, Hamburgs zweitgrößtem Stadtentwicklungs-
dels- und Gastronomieflächen geplant (Abb. 2-2). vorhaben nach der HafenCity, entstehen sollen.
Im Dezember 2014 schloss die Stadt mit den Verbänden der
Wohnungswirtschaft das „Bündnis für die Quartiere“, welches
künftig eine gemeinsame Entwicklung und Stärkung dieser Stadt-
teile vorsieht. Erreicht werden soll dies u.a. durch die sozialverträg-
liche Entwicklung innenstadtnaher Wohnquartiere, die heute nicht
mehr den allgemeinen Ansprüchen an das Arbeiten und Wohnen
in innenstadtnahen Lagen entsprechen und durch Formen des
verträglichen Mit- und Nebeneinanders von Produktion, Dienst-
leistungen, Handel, Bildung, Freizeit und Wohnen, soweit es die
rechtlichen Rahmenbedingungen ermöglichen. Die ersten beiden
Pilot-Quartiere sind Rothenburgsort und das südliche Hamm.
Abb. 2-2: Neue innenstadtnahe Quartiere: „Mitte Altona“
Quelle: André Poitiers Architekt, Stadtplaner RIBA mit arbos Freiraumplanung GmbH
12Der Ha mburger Wohnungsm ark t:
R ahmenbedingungen und Trends
Das Ziel: Ausreichend Wohnraum zu bezahlbaren mit einer Modernisierungsförderung, die weitere Bindungen im
Preisen und Mieten Bestand schafft, die Zahl der Mietpreis- und Belegungsbindungen
Ein zentrales Ziel der Hamburger Politik und Stadtentwicklung in den nächsten Jahren auf dem aktuellen Niveau zu stabilisieren.
ist es, angesichts einer – auch in Zukunft absehbar – steigenden
Wohnungsnachfrage ausreichend Wohnraum zu bezahlbaren Zum Schutz der sozialen Zusammensetzung der ansässigen Wohn-
Preisen und Mieten bereitzustellen. bevölkerung setzt die Stadt in einzelnen Bereichen bzw. Stadtteilen
zudem sogenannte soziale Erhaltungsverordnungen ein, die in
Mit der Vorgabe des Senats, bei jedem Bauvorhaben ab einer Kombination mit einer Umwandlungsverordnung, aufwändige
bestimmten Größe mindestens ein Drittel Sozialwohnungen zu Modernisierungen begrenzen und vor allem spekulative Umwand-
bauen, soll erreicht werden, dass neue Sozialwohnungen auch in lungs- und Verkaufstätigkeiten einschränken sollen.
bevorzugten Wohnlagen entstehen. Im Zuge des verstärkten
Wohnungsneubaus versucht der Hamburger Senat so, die Auswir- Angesichts eines zunehmend angespannten Wohnungsmarkts
kungen auslaufender Sozialbindungen (Mietpreis- und Belegungs- gilt in Hamburg seit dem 1. Juli 2015 für die Dauer von fünf Jahren
bindungen) zu begrenzen beziehungsweise zu kompensieren. flächendeckend die sogenannte Mietpreisbremse. Diese sieht
Seit 2011 wurden jährlich Förderungen für über 2.000 mietpreis- vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die
und belegungsgebundene Neubauwohnungen bewilligt. Ab 2017 zulässige Miete in Gebieten höchstens auf das Niveau der orts-
sollen jährlich 3.000 Neubaumietwohnungen mit Mietpreis- und üblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden
Belegungsbindungen gefördert werden. Ziel ist es, zusammen darf.
Abb. 2-3: Neue
innenstadtnahe
Quartiere:
„Holsten Quartier“
Quelle: André Poitiers
Architekt, Stadtplaner RIBA
mit arbos Freiraumplanung
GmbH, Investor SSN Group
13Der Ha mburger Wohnungsm ark t:
R ahmenbedingungen und Trends
2.2 Aktuelle Trends auf dem Hamburger Wohnungsmarkt Aber: Hamburg verliert kontinuierlich Einwohner
an das Umland
Wachsende Stadt Hamburg Allerdings resultieren diese Wanderungsgewinne aus der positiven
Hamburg ist eine wachsende Stadt in einer wachsenden Region. Bilanz bei den Fernwanderungen – und hier insbesondere mit dem
Hamburg gilt als einer der interessantesten Standorte in Deutsch- Ausland. Gegenüber seinem Umland verliert Hamburg kontinuier-
land, mit hoher Lebensqualität, sehr guten Rahmendaten der lich an Einwohnern und zwar seit 2011 pro Jahr jeweils mehr als
Wirtschaftsentwicklung und einer hohen Attraktivität als Wohn- 6.000 (Abb. 2-5).
und Investitionsstandort. 2016 lebten rund 1,861 Mio. Einwohner
in Hamburg. Seit dem Jahr 2000 hat Hamburg ca. 156.000 Einwoh- Lang anhaltendes Bevölkerungswachstum prognostiziert
ner gewonnen, dies ist ein Zuwachs von neun Prozent (Abb. 2-4). Laut den aktuellen Prognosen des Statistikamts Nord wird das Be-
völkerungswachstum Hamburgs zumindest bis Ende des nächsten
Geburtenüberschüsse und Wanderungsgewinne lassen Jahrzehnts anhalten und für eine auch langfristig weiter steigende
Hamburg wachsen Wohnungsnachfrage sorgen.2
Das Bevölkerungswachstum von Hamburg hat zwei Gründe:
Zum einen werden in Hamburg seit 2010 mehr Menschen geboren Seit 2012 starker Anstieg der Bautätigkeit – aktuell aber wieder
als Menschen sterben, Tendenz steigend. Aktuell (2016) beträgt Rückgang bei den Baufertigstellungen
dieses Plus pro Jahr mehr als 4.000 Einwohner. Zum anderen Die zuvor dargestellten gemeinsamen Bemühungen der Stadt
wächst Hamburg kontinuierlich durch die starke Zuwanderung von Hamburg und der Wohnungswirtschaft, den Wohnungsbau
außen. Dies gilt insbesondere für die letzten beiden Jahre. auszuweiten, sind eine Reaktion auf die wachsende Wohnungs-
nachfrage in Hamburg. In der Folge sind seit 2011 die Zahl der
2.000.000
1.900.000
Abb. 2-4:
Bevölkerungs- 1.800.000
entwicklung von
Hamburg 2000-2016 1.700.000
Quelle: Statistikamt Nord 2018,
1.600.000
Melderegister
1.500.000
1.788.994
1.712.413
1.715.225
1.736.663
1.704.929
1.860.759
1.733.260
1.746.813
1.803.752
1.714.923
1.732.503
1.833.930
1.720.632
1.775.659
1.760.017
1.710.932
1.741.182
1.400.000
1.300.000
1.200.000
1.100.000
1.000.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
2
Statistikamt Nord: Bevölkerungsentwicklung 2015 bis 2035. Ergebnisse der 13. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung. Statistische Berichte. Kennziffer: A I 8 - j 15 HH, 2015.
14Der Ha mburger Wohnungsm ark t:
R ahmenbedingungen und Trends
Baugenehmigungen und – mit einem zeitlichen Versatz von zwei Diese Steigerung des Wohnungsbaus reicht allerdings nicht aus,
Jahren – auch die Zahl der Baufertigstellungen stark gestiegen. Seit die durch den durchschnittlichen Bevölkerungszuwachs der ver-
2013 werden in Hamburg pro Jahr rund 6.000 neue Wohnungen gangenen fünf Jahre von rund 20.000 Einwohnern pro Jahr verur-
fertiggestellt (Abb. 2-6). sachte zusätzliche Wohnungsnachfrage zu decken.
25.000
20.000
15.000
10.000 Abb. 2-5:
Bevölkerungs-
5.000 wanderungen
in Hamburg
0 2000-2016
Quelle: Statistikamt
Nord 2018, Melderegister
- 5.000
- 10.000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Wanderungssaldo mit Hamburger Umland Wanderungssaldo insgesamt
12.000
Abb. 2-6:
10.000
Genehmigte und
fertiggestellte
8.000 Wohnungen in
Wohngebäuden
6.000 (Neubau) in
Hamburg
2000-2016
4.000
Quelle: Statistikamt
Nord 2017
2.000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Genehmigte Wohnungen Fertiggestellte Wohnungen
15Der Ha mburger Wohnungsm ark t:
R ahmenbedingungen und Trends
Deutlicher Anstieg der Mieten und insbesondere der Preise Dies entspricht einer Steigerung von knapp 23 Prozent. Im Neubau
für Wohneigentum sind die Mieten in Hamburg im gleichen Zeitraum von 12,54 auf
Der Anstieg der Wohnungsnachfrage hat so trotz erheblich ver- 13,94 ¤/m² bzw. nur um 11 Prozent geklettert. Die Wohnungs-
stärkter Bautätigkeit zu einem insgesamt angespannten Woh- mieten sind damit im Neubau nur etwa halb so stark gestiegen wie
nungsmarkt und einem deutlichen Anstieg der Mieten und insbe- im Bestand (Abb. 2-7).
sondere der Preise für Wohneigentum in Hamburg geführt.
Im Vergleich der „Big Five“ in Hamburg nur
Mieten im Bestand doppelt so stark gestiegen wie im Neubau moderater Anstieg der Neubaumieten
Auf dem Mietwohnungsmarkt ist in den vergangenen Jahren ein Im Vergleich der fünf größten Städte in Deutschland fällt der
deutlicher Anstieg der Mieten zu beobachten. Dies gilt insbeson- Anstieg der Neubaumieten seit 2010 in Hamburg moderat aus.
dere für Bestandswohnungen, d.h. für Wohnungen, die mindes- Während sich das Mietniveau in Hamburg im Vergleich der Metro-
tens drei Jahre alt sind. Diese sind hamburgweit zwischen 2010 polen im Mittelfeld befindet – Spitzenreiter ist München mit einer
und 2017 im Durchschnitt von 8,47 auf 10,38 ¤/m² gestiegen. durchschnittlichen Neubaumiete von 20,16 ¤/m² – so ist in allen
16,00
13,94
Abb. 2-7: 14,00
12,93 12,94 12,97 12,93
Angebotsmieten 12,54 13,56
13,21
in Hamburg (arith. 12,00
Mittel) im Bestand* 10,44 10,38
9,79 10,00
und Neubau 2010 10,00 9,70
8,82
bis 2017 ¤/m² 8,47
9,36
Quelle: F+B GmbH 2018 8,00
* Referenz-/ Normalwohnung
(mind. drei Jahre alt), 6,00
2 bis 4 Zi., 50 bis 80 m²,
normale Ausstattung) 4,00
2,00
0,0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Bestand Neubau
Abb. 2-8:
Frankfurt
Angebotsmieten Köln Berlin Hamburg München
am Main
im Neubau
(arith. Mittel) im Durchschnittlicher
13,29 13,68 13,94 15,42 20,16
Vergleich zu anderen Mietpreis 2017 in ¤/m²
Metropolen
Veränderung
Quelle: F+B GmbH 2018 + 32 % + 61 % + 11 % + 23 % + 51 %
2010 bis 2017 in %
16Der Ha mburger Wohnungsm ark t:
R ahmenbedingungen und Trends
anderen Metropolen ein deutlich stärkerer Mietenanstieg zu ver- Preisanstieg bei Eigentumswohnungen im Neubau in den
zeichnen. Hier ist Berlin Spitzenreiter, mit einem Plus von 61 Pro- übrigen deutschen Metropolen noch stärker als in Hamburg
zent (Abb. 2-8). Allerdings sind im Vergleich der fünf größten Städte Deutschlands
im Neubau die Preise für Eigentumswohnungen in den übrigen
Sehr starker Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen deutschen Metropolen noch stärker gestiegen als in Hamburg.
im Bestand und Neubau
Bei Eigentumswohnungen ist der Preisanstieg seit Anfang des Während sich das Preisniveau in Hamburg im Metropolenvergleich
Jahrzehnts noch sehr viel ausgeprägter. Kostete im Jahr 2010 in wiederum im Mittelfeld befindet – Spitzenreiter ist wie bei den
Hamburg eine Eigentumswohnung im Bestand im Durchschnitt Mieten München mit einem durchschnittlichen Preis für eine
2.209 ¤/m², so mussten 2017 dafür 3.965 ¤/m² bezahlt werden. Eigentumswohnung von 6.753 ¤/m² – so ist in allen anderen
Dies entspricht einem Anstieg von knapp 79 Prozent. Im Neubau Metropolen zwischen 2010 und 2017 ein noch stärkerer Preisan-
fiel dieser Anstieg mit einem Plus von 57 Prozent etwas geringer, stieg zu verzeichnen. Auch hier ist München Spitzenreiter, mit
aber noch sehr stark aus, von 3.171 auf 4.975 ¤/m² (Abb. 2-9). einem Plus von knapp 82 Prozent (Abb. 2-10).
6.000
5.000 4.975 Abb. 2-9:
4.420 Angebotspreise
4.144
3.787 4.041 für Eigentumswoh-
4.000 3.720
3.541 nungen (arith.
3.965
3.171 3.658 Mittel) in Hamburg
3.000 3.372 im Bestand und
3.041 3.212
Neubau 2010 bis
2.704
2.000 2.391 2017 in ¤/m²
2.209 Quelle: LBS,
F+B GmbH 2018
1.000
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Bestand Neubau
Abb. 2-10:
Frankfurt
Köln Berlin Hamburg München Angebotspreise für
am Main
Eigentumswohnungen
ETW-Angebotspreise im Neubau
3.986 4.351 4.830 4.975 6.753
2017 in ¤/m² (arith. Mittel)
im Vergleich zu
Veränderung
+ 62 % + 76 % + 59 % + 57 % + 82 % anderen Metropolen
2010 bis 2017 in %
Quelle: LBS, F+B GmbH 2018
17Wohnen in der Ha mburger Innenstadt
3. Wohnen in der Hamburger Innenstadt
Die Hamburger Innenstadt erlebt derzeit als Wohnstandort eine 3.1 Die Hamburger Innenstadt – ein besonderer Wohnstandort
Renaissance. Die Fragen, worin diese Renaissance besteht und wel-
che Gründe sie hat, soll im Folgenden näher beleuchtet werden. Die Hamburger Innenstadt ist aufgrund ihrer zentralen Lage und
überordneten Bedeutung ein besonderer Ort zum Wohnen. In
Zunächst wird der Blick auf die Hamburger Innenstadt als ein einer für diese Studie durchgeführten Expertenbefragung wird
Wohnstandort mit besonderen Qualitäten geworfen. Daran an- die Innenstadt allerdings differenziert bewertet.
schließend wird dargestellt, wie sich in der Innenstadt in den Geschätzt werden vor allem die gute verkehrstechnische Erreich-
vergangenen Jahren das Wohnungsangebot und die Wohnungs- barkeit und Anbindung der Innenstadt sowie deren lebendige ur-
nachfrage sowie die Marktsituation verändert haben. bane Atmosphäre – zumindest bis Geschäftsschluss.
Lage
Die Innenstadt ist gut mit dem PKW zu erreichen.
Die ÖPNV-Anbindung ist sehr gut.
Die Innenstadt ist räumlich gut an die angrenzenden Stadtteile angebunden.
Die Hafencity ist gut an die ursprüngliche City angebunden.
Urbanität
Die Hafencity hat sich zu einem lebendigen Stadtteil entwickelt.
Es herrscht eine lebendige urbane Atmosphäre.
Nach Geschäftschluss mangelt es an Leben.
Es gibt ein vielfältiges Stadtteilleben.
Wohnen
Wohnen spielt eine wichtige Rolle in der Innenstadt.
Die Innenstadt ist ein attraktiver Wohnstandort.
Wohnungsmarkt
Es gibt genügend wohnungsnahe Frei-/Grünflächen.
Hohe Bodenpreise und Nutzungskonkurrenzen führen zu einer Verdrängung des Wohnens.
In der Innenstadt zu wohnen können sich nur Besserverdienende leisten.
Nahversorgung/Infrastruktur
Die Versorgung des täglichen Bedarfs ist gut.
Die Ausstattung mit sozialer Infrastruktur (Kita, Schule) ist gut.
Das Angebot an Parkplätzen ist ausreichend.
Die Verkehrsbelastung ist akzeptabel.
0 2 4 6 8 10 12 14 16
Anzahl der Nennungen trifft voll zu trifft eher zu trifft eher nicht zu trifft nicht zu
Abb. 3-1: Bewertung des Wohnstandorts Innenstadt Quelle: F+B, Expertenbefragung 2018
18Wohnen in der Ha mburger Innenstadt
Die Hamburger Innenstadt wird als ein attraktiver, wenn auch Wohnen. Die heute bis auf wenige Überbleibsel verschwundenen
nicht ausgeprägter Wohnstandort wahrgenommen. Im Hinblick Gängeviertel zogen sich von der Elbe bis hin zum Wallring
auf Nahversorgung und soziale Infrastruktur wird die Innenstadt quer durch die Stadt und boten Wohnungen für unterschiedliche
ebenfalls überwiegend positiv gesehen. Kritischer werden die soziale Schichten – meist in einem beengten Nebeneinander von
Ausstattung mit wohnungsnahen Frei- und Grünflächen sowie Wohnen und Arbeiten.
das Angebot an Parkplätzen bewertet. Nach dem großen Brand von 1842, dem große Teile dieser Woh-
Als eher problematisch gesehen werden das hohe Bodenpreis- nungen zum Opfer fielen, begann die Verdrängung des Wohnens
niveau und Nutzungskonkurrenzen, die zu einer Verdrängung des aus der Innenstadt. Mit dem Schleifen der Bastionsmauern und
Wohnens führen und die Innenstadt zu einem Ort vor allem für der Aufhebung der Torsperre im Jahr 1860 veränderten sich auch
Besserverdienende machen würden (Abb. 3-1). die städtischen Milieus. Wohlhabende Familien bezogen zuneh-
mend Wohnhäuser außerhalb des Wallrings und nutzten ihre alten
Die ambivalente Bewertung der Innenstadt spiegelt die Tatsache Stadthäuser nur noch als Geschäftshäuser. Es folgte das Klein-
wider, dass dort das Wohnen vielfältige Strukturen und Gesichter bürgertum, das sich in neuen Stadtteilen außerhalb des Wallrings,
besitzt. Charakteristisch sind kleinräumig unterschiedliche Lage- wie z.B. Eppendorf oder Uhlenhorst niederließ. In zunehmend her-
und Wohnqualitäten. Grundsätzlich lassen sich in der Innenstadt untergekommenen Innenstadtvierteln verblieben Arbeiter und
drei Wohntypen unterscheiden: Handwerker.
Zusammenhängende, gewachsene Wohnquartiere, wie z. B. in Beim Bau der Speicherstadt in den 1880er Jahren und nach den
der Neustadt am Venusberg, Großneumarkt und im Portugie- Sanierungsmaßnahmen in Folge der Choleraepidemie von 1892,
senviertel, die zu einem Abbruch weiter Teile der dichtbevölkerten Wohnquar-
einzelne historische „Wohninseln“, wie z. B. in der Altstadt der tiere führte, musste ein Großteil der Bewohner weichen. Dieser
Altstädter Hof oder das Katharinenviertel, welches in den letzten Verdrängungsprozess setzte sich zunächst mit dem Bau der
Jahren deutlich an Wohnungen hinzugewonnen hat und Mönckebergstraße und des Kontorhausviertels und später nach
neu entstandene Wohnquartiere, wie vor allem natürlich die den Zerstörungen des 2. Weltkriegs und während des Wiederauf-
HafenCity, aber auch neuere kleinere Quartiere, wie z. B. in der baus mittels einer fortschreitenden funktionalen Entmischung
Neustadt die Wallhöfe, der Innenstadt bis Ende der 1970er Jahre fort, als nur noch rund
eingestreutes Wohnen, z. B. einzelne Wohngebäude oder auch 12.000 Menschen in der Innenstadt wohnten. Zum Vergleich: 1880
nur Dachgeschoss-, Penthouse- oder Hausmeisterwohnungen waren es noch 171.000 Menschen.
in Büro und Geschäftshäusern.
Allerdings darf nicht vergessen werden, dass die in den ersten Jahr-
3.2 Wohnen in der Innenstadt – ein historischer Rückblick zehnten des 20. Jahrhunderts vorgenommene Sanierung der
Innenstadt nicht nur zu einer Verringerung der Wohnbevölkerung,
Die heterogene und fragmentierte Wohnstruktur der Hamburger sondern auch zu einer wesentlichen Verbesserung der zuvor völlig
Innenstadt ist das Ergebnis eines bereits im vorletzten Jahrhundert unzureichenden Wohnverhältnisse geführt hat.
einsetzenden Verdrängungs- und Ausdünnungsprozesses. Bis
in das 19. Jahrhundert dominierte in der Alt- und Neustadt das
19Wohnen in der Ha mburger Innenstadt
Die Geschichte des Wohnens in der
Hamburger Innenstadt: Übersicht 1842 bis 1945
Die Geschichte des Wohnens in der Hamburger Innenstadt ist, beginnend mit dem großen Brand von 1842,
in der folgenden Übersicht in Stichworten nachgezeichnet.
Vom Großen Brand bis zum 2. Weltkrieg
1842 Großer Brand und Zerstörung weiter Teile der Innenstadt
(nördlicher Teil der Altstadt und nordöstlicher Teil der Neustadt)
In der Folge:
1842 Weitreichende Modernisierung des Stadtzentrums (Stadtbild, Parzellierung, Kanalisation)
Beginn der Citybildung (räumliche Entmischung von Wohnen und Arbeiten)
und der Verdrängung der Wohnnutzung
Entwicklung eines modernen Sanierungsrechts
1880 Höchste Einwohnerzahl der Innenstadt (171.000 EW)
1888 – 1906 Zollanschluss, Einrichtung des Freihafens und Bau der Speicherstadt
mit der Umsiedlung von etwa 24.000 Bewohnern
Cholera-Epidemie in der Innenstadt auf Grund unzureichender Wohnverhältnisse
1892 Als Konsequenz:
Neues wohnungspolitisches Instrumentarium
(Bebauungsplan und Baupolizeigesetz, Wohnungspflegegesetz)
Ausweisung von drei Hauptsanierungsgebieten (Altstadt, Gängeviertel, südliche Neustadt)
1842 bis 1900
20Wohnen in der Ha mburger Innenstadt
Abb. 3-2: Die Hamburger Innenstadt – 1931 Abb. 3-3: Die Hamburger Innenstadt – nach dem 2. Weltkrieg, 1951
Quelle: © BSW Quelle: © BSW
1900 – 1939 Sanierung der Innenstadt
Rückgang der innerstädtischen Wohnbevölkerung von 137.000 auf 66.000 Einwohner
1933 Abbruch der letzten Gängeviertel am Großneumarkt
Wesentliche Verbesserung der Wohnverhältnisse
Errichtung umfangreicher genossenschaftlicher Wohnbauten
1906 Bau der Mönckebergstraße
1920 – 1930 Bau des Kontorhausviertels
Abbruch eines dichten Wohnquartiers
Höhepunkt der Citybildung
1940 – 1945 Zerstörung weiter Teile der Innenstadt im 2. Weltkrieg
1900 bis 1945
21Wohnen in der Ha mburger Innenstadt
Die Geschichte des Wohnens in der
Hamburger Innenstadt: Übersicht ab 1950 bis heute
Die Geschichte des Wohnens in der Hamburger Innenstadt in Stichworten nachgezeichnet.
Vom Wiederaufbau bis heute
ab 1950 Wieder- und Neuaufbau der Innenstadt nach den Leitvorstellungen
der „gegliederten und aufgelockerten Stadt“ (Aufbauplan 1960)
1953 – 1963 Bau der Ost-West-Straße (heutige Willy-Brand-Straße)
Durchtrennung der Innenstadt und Veränderung historischer Raumstrukturen
1962 Flächensanierung für den Unilever-Neubau
Abbruch mehrerer hundert Wohnungen
ca. 1976 – 1987 Umfangreicher Wohnungsneubau und Wohnungsmodernisierungen,
Sanierung denkmalgeschützter Objekte
Stadterneuerung und Aufwertung der historischen Wohnquartiere
1980 – 1985 Neugestaltung des Rathausmarktes und Bau des Passagenviertels in der westlichen Innenstadt
Erneuerung und Wiederbelebung der City
ab 1988 Neubebauung der Fleetinsel
Stärkung der Verbindung zwischen City/Passagenviertel und Elbe/Hafen (Fleetachse)
Wiederentdeckung der „Stadt am Fluss“
1993/94 Umgestaltung der Mönckebergstraße und Spitalerstraße
Aufwertung des öffentlichen Raums in der östlichen Innenstadt (City-Passagen)
1997 Beschluss zum Bau der HafenCity
Geplante Cityerweiterung und Bau von 5.500 Wohnungen
ab 1950 bis 1997
22Wohnen in der Ha mburger Innenstadt
Abb. 3-4: Entwicklung der Hamburger Innenstadt Abb. 3-5: Entwicklung der Hamburger Innenstadt bis heute, 2014
seit dem Wiederaufbau, 1960 Quelle: © BSW
Quelle: © BSW
2003 Baubeginn des ersten Quartiers der HafenCity (Am Sandtorkai/ Dalmannkai, Fertigstellung 2009)
Seit 2008 Die Speicherstadt und das Projektareal HafenCity bilden gemeinsam den neuen Stadtteil HafenCity
2011 Änderung des Planrechts erlaubt generell Wohnungsbau in der Innenstadt
2017 HafenCity: Baubeginn südliches Überseequartier
2003 bis heute
23Wohnen in der Ha mburger Innenstadt
3.3 Die Innenstadt wächst: Zerstörungen des 2. Weltkriegs und den Flächensanierungen
Entwicklung des innerstädtischen Wohnungsangebots in den 1960er Jahren umfasste der Wohnungsbestand in der
Innenstadt Ende der 1980er Jahre weniger als 8.000 Wohnungen.
Wohnen in der Innenstadt steht und entsteht in Konkurrenz zu Seitdem ist dieser kontinuierlich auf mittlerweile knapp 10.000
anderen, innenstadttypischen Nutzungen und attraktiven innen- Wohnungen gewachsen (Abb. 3-8).
stadtnahen Wohnstandorten.
Den weitaus größten Teil des Wohnungsbestands beherbergt mit
Kontinuierlicher Anstieg des Wohnungsbestands in der aktuell (2016) rund 7.300 Wohnungen die Neustadt. In der Altstadt
Innenstadt seit Ende der 1980er Jahre und der seit Mitte des vergangenen Jahrzehnts neu entstehenden
Die Entwicklung des innerstädtischen Wohnens in Hamburg der HafenCity finden sich jeweils etwa 1.300 Wohnungen (Abb. 3-9).
letzten drei Jahrzehnte ist gekennzeichnet durch eine langsame,
aber kontinuierliche Stärkung der Wohnfunktion. Nach den
Abb. 3-6: Wohnen in der Altstadt: das Katharinenquartier Abb. 3-7: Wohnen in der Neustadt: die Wallhöfe
Willy-Brandt-Straße/Grimm/Neue Gröningerstraße Neuer Steinweg, Hütten und Neanderstraße
Wohnungen: Wohnungen:
131 Mietwohnungen, 48 Eigentumswohnungen,
1 bis 6 Zimmer, 35 bis 180 m², 136 Mietwohnungen,
20 Gewerbeeinheiten, 60 bis 140 m² (ETW)
152 TG-Plätze 50 bis 125 m² (Mietwohnungen)
Investor: Hochtief Projektentwicklung GmbH Investor: HamburgTeam, Deutsche Immobilien AG
Architekt: KPW Papay Warncke und Partner Architekt: Bieling und Partner Architekten (Wohnungen)
Fertigstellung: 2014 Fertigstellung: 2010
Quelle: F+B Quelle: F+B
24Wohnen in der Ha mburger Innenstadt
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
39
50
61
70
80
87
11
12
97
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
13
14
15
16
19
20
19
20
20
20
19
20
20
19
20
19
19
20
20
20
19
20
20
20
20
20
20
20
Abb. 3-8: Anzahl der Wohnungen in der Hamburger Innenstadt 1939-2016
Quelle: Baubehörde Hamburg, Statistikamt Nord 2017
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
Hamburg-Altstadt Neustadt Hafencity
Abb. 3-9: Anzahl der Wohnungen in der Innenstadt 2000-2016 3
Quelle: Statistikamt Nord 2017
3
Am 01.03.2008 ist für Hamburg eine neue räumliche Gliederung in Kraft getreten. Ein Teilgebiet des alten Stadtteils Hamburg-Altstadt wurde dem neuen Stadtteil HafenCity zugeordnet.
Aus diesem Grund sind Vergleiche für den Stadtteil Hamburg-Altstadt ab dem Jahr 2008 mit den Vorjahren nur eingeschränkt möglich.
25Wohnen in der Ha mburger Innenstadt
Innerstädtischer Wohnungsbestand weist vergleichsweise viele Bei der Versorgung mit Wohnraum fallen diese Unterschiede aller-
kleinere Wohnungen mit zwei bis drei Räumen auf dings aufgrund der unterschiedlichen Wohnungsbelegung weni-
Im Hinblick auf die Wohnungsgrößen ist der Wohnungsbestand ger zu buche. Hier verfügen die Bewohner der Altstadt mit 43 m²
der Innenstadt gegenüber dem Hamburger Wohnungsbestand pro Kopf über den meisten Wohnraum. In der Neustadt und der
durch einen überdurchschnittlich hohen Anteil kleinerer Wohnun- HafenCity ist der pro Kopf zur Verfügung stehende Wohnraum
gen mit zwei und drei Räumen (ein bis zwei Zimmer plus Küche) etwas kleiner als im Hamburger Durchschnitt (Abb. 3-11).
gekennzeichnet (Abb. 3-10).
Anteil von preiswerten, öffentlich geförderten Wohnungen
Wohnungen in der HafenCity sind überdurchschnittlich groß in der Innenstadt mittlerweile höher als im städtischen
Innerhalb der Innenstadt zeigen sich hinsichtlich der Wohnungs- Durchschnitt
größe teilweise deutliche Unterschiede. Während in der Altstadt Die soziale Wohnraumversorgung in der Innenstadt hat sich in den
die durchschnittliche Wohnungsgröße mit 73 m² knapp dem vergangenen Jahren erheblich verbessert. Während in Hamburg
Hamburger Durchschnitt (76 m²) entspricht, sind die Wohnungen insgesamt der Anteil an Sozialwohnungen, d.h. öffentlich geför-
in der Neustadt mit durchschnittlich 63 m² deutlich kleiner und derten mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen, trotz
in der HafenCity mit im Durchschnitt 93 m² erheblich größer – und des in den letzten Jahren erheblich verstärkten Neubaus von
damit besonders geeignet für größere Haushalte wie Familien mit Sozialwohnungen aufgrund auslaufender Bindungen rückläufig
Kindern (Abb. 3-11). ist, hat sich in der Innenstadt der Anteil an Sozialwohnungen seit
2011 verdoppelt und liegt mit neun Prozent mittlerweile leicht
über dem städtischen Durchschnitt (8,4 %) (Abb. 3-12).
40 %
35 %
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5%
0%
mit 1 Raum 2 Räumen 3 Räumen 4 Räumen 5 Räumen 6 Räumen 7 Räumen
und mehr
Innenstadt Hamburg
Abb. 3-10: Wohnungen nach Anzahl der Räume 2016 nach ihrem Anteil am Gesamtwohnungsbestand in %
Quelle: Statistikamt Nord 2017
26Wohnen in der Ha mburger Innenstadt
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Durchschnittliche Wohnungsgröße in m2 Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner in m2
Hamburg-Altstadt Neustadt Hafencity Hamburg
Abb. 3-11: Durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner und durchschnittliche Wohnungsgröße
in der Innenstadt und in Hamburg 2016 in m²
Quelle: Statistikamt Nord 2017
12 %
10 %
8%
6%
4%
2%
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016
Innenstadt Hamburg
Abb. 3-12: Anteil der Sozialwohnungen am Gesamtwohnungsbestand in der Innenstadt und in Hamburg 2011-2016
Quelle: Statistikamt Nord 2017
27Wohnen in der Ha mburger Innenstadt
Exkurs: die HafenCity 1.300 Wohnungen fertiggestellt und mehr als 730 Unternehmen
Mit der HafenCity entsteht südlich der historischen Innenstadt auf angesiedelt. Die HafenCity hat sich mittlerweile als neuer urbaner
einer Fläche von insgesamt 157 ha ein neuer innerstädtischer Wohnstandort und Arbeitsort fest etabliert (Abb. 3-13 bis 3-15).
Stadtteil zum Wohnen und Arbeiten, der die Hamburger City-
Fläche um 40 % erweitert. Bis 2021 entsteht im südlichen Überseequartier bei dem vermut-
lich größten integrierten Immobilienvorhaben Europas ein Areal
HafenCity hat sich als neuer urbaner Wohnstandort und mit insgesamt ca. 270.000 m² Einzelhandel, Gastronomie, Hotel,
Arbeitsort fest etabliert Entertainment, Kreuzfahrtterminal, Büro und Wohnen. Im öst-
Die HafenCity wird quartiersweise von Westen nach Osten und lichen HafenCity-Bereich ist am Baakenhafen eine Mischung aus
von Norden nach Süden entwickelt. Den Anfang machte das 2009 intensiver Wohn- und Freizeitnutzung mit rund 3.000 Wohnungen,
fertiggestellte Quartier „Am Sandtorkai/Dalmannkai“. Es folgte grünen Freiräumen, Arbeitsplätzen sowie einem Bildungs-
2011 das mittlerweile fast fertige Quartier „Am Sandtorpark/Gras- und Freizeitzentrum geplant. Hier entstehen Baugemeinschafts-,
brook“. Hier befindet sich die erste Grundschule mit Kita. Mitte Genossenschafts-, Eigentums- und geförderte Wohnungen, u. a.
2017 ging die letzte große unbebaute Fläche in der westlichen mit besonderen Schwerpunkten für Familien, Senioren, Studenten
HafenCity, der westliche Strandkai, in Bau. Ende 2016 waren rund und Menschen mit Behinderung.
Abb. 3-13: Die Quartiere der HafenCity Quelle: HafenCity Hamburg GmbH/Michael Korol/fotofrizz
28Wohnen in der Ha mburger Innenstadt
Abb. 3-15: Wohnen in der HafenCity
Quartier Am Lohse Park
Shanghaiallee
Wohnungen:
159 WE
1-4 Zimmer, 27 bis 143 m²
Abb. 3-14: Wohnen in der HafenCity
Investor:
Quartier Am Sandtorkai / Dalmannkai
KOS Wulff Immobilien GmbH, Otto Wulff Projektentwicklung GmbH,
Am Kaiserkai 47-57
Gemeinnützige Baugenossenschaft Bergedorf-Bille eG
Wohnungen: Architekt:
2-6 Zimmer, 50 bis 200 m² APB Architekten, Böge Lindtner K2 Architekten, Haslob
Kruse + Partner Architekten
Investor:
Behrendt Wohnungsbau, Lehmann Immobilien, Fertigstellung: 2015
GARBE Holding
Quelle: F+B
Architekt:
SPINE ARCHITECTS GmbH, APB Beisert, Grossmann-Hense,
KBNK Kähne Birwe Nähring Krause, Wilkens
Fertigstellung: 2008
Quelle: F+B
29Wohnen in der Ha mburger Innenstadt
Gegenüber der östlichen HafenCity und dem geplanten „Elbtower“
an den Hamburger Elbbrücken soll mit Grasbrook ein neuer
urbaner Stadtteil für Hamburg entstehen, der die Brücke nach
Süden auf die Elbinseln schlagen und gleichzeitig den Stadtteil
Veddel stärker einbetten soll. Geplant sind 16.000 Arbeitsplätze
und gut 3.000 Wohnungen für etwa 6.000 Bewohner sowie
Einkaufsmöglichkeiten, eine Grundschule und Kitas (Abb. 3-17).
Renaissance des Wohnhochhauses
In der HafenCity erfährt aktuell in einzelnen Projekten der Bau-
typus des Wohnhochhauses – wie in anderen deutschen Großstäd-
ten auch – eine Renaissance. Allerdings nicht, wie vielfach in der
Vergangenheit, als sozialer Wohnungsbau, wie z.B. im Osdorfer
Born, sondern als Miet- oder Kaufobjekt für zahlungskräftige
Zielgruppen. Die besondere Lage am Wasser, großzügige Grund-
risse und eine hochwertige Ausstattung versprechen ein besonde-
res Wohnerlebnis in luftiger Höhe.
Abb. 3-16: Renaissance des Wohnhochhauses: Abb. 3-17: Grasbrook: Ein neuer urbaner Stadtteil für Hamburg
Marco-Polo-Tower Quelle: F+B Quelle: HafenCity Hamburg GmbH/Hosoya Schaefer Architects
30Wohnen in der Ha mburger Innenstadt
31Wohnen in der Ha mburger Innenstadt
3.4 Die Hamburger Innenstadt und ihre Bewohner 70 Prozent der Innenstadtbewohner leben in der Neustadt
70 Prozent der Innenstadtbewohner, knapp 12.700, leben aktuell
Einwohnerzahl in der Innenstadt steigt kontinuierlich (2016) in der Neustadt. Ihre Zahl ist seit 2010 um ca. sieben Prozent
Nachdem 1980 nur noch rund 12.000 Einwohner in der Hamburger gewachsen. In der Altstadt wohnen heute knapp 2.300 Menschen,
Innenstadt lebten, ist deren Zahl seitdem langsam aber kontinuier- über ein Drittel (36 %) mehr als noch 2010. In der HafenCity woh-
lich und bis auf über 18.000 im Jahr 2016 gestiegen. Diese Entwick- nen mittlerweile knapp 3.300 Menschen. Damit hat sich deren Zahl
lung hat in den letzten Jahren an Dynamik gewonnen (Abb. 3-18). seit 2010 verdreifacht (Abb. 3-20).
Innenstadt wächst dreimal so dynamisch wie Hamburg
insgesamt
Seit dem Jahr 2000 ist die Bevölkerung in der Innenstadt um 31
Prozent gestiegen und damit mehr als dreimal so stark wie in der
Gesamtstadt (Abb. 3-19).
70.000
65.000
60.000
55.000
50.000
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
39
50
61
70
80
87
97
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
19
20
19
20
20
20
19
20
20
19
20
19
19
20
20
20
19
20
20
20
20
20
20
20
Abb. 3-18: Anzahl der Einwohner in der Hamburger Innenstadt 1939-2016
Quelle: Baubehörde Hamburg, Statistikamt Nord 2017
32Wohnen in der Ha mburger Innenstadt
140
135
130
125
Index 2000 = 100
120
115
110
105
100
95
90
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
Bevölkerung Innenstadt Bevölkerung Hamburg Gesamt
Abb. 3-19: Bevölkerungsentwicklung in Hamburg und der Innenstadt 2000-2016
Quelle: Statistikamt Nord 2017, F+B eigene Berechnungen
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016
Hamburg-Altstadt Neustadt Hafencity
Abb. 3-20: Anzahl der Einwohner in der Innenstadt 2000-2016
Quelle: Statistikamt Nord 2017
33Wohnen in der Ha mburger Innenstadt
Hoher Anteil an Menschen mittleren Alters zwischen 18 und Für Nicht-Hamburger ist die Innenstadt vor allem für Menschen
49 Jahre und relativ wenige Senioren jüngeren und mittleren Alters attraktiv
Die Altersstruktur der Einwohner der Innenstadt zeichnet sich Betrachtet man dagegen, welche Altersgruppen bei einem Umzug
gegenüber der Hamburger Gesamtbevölkerung vor allem durch über Hamburgs Stadtgrenze hinweg im gleichen Zeitraum in die
einen hohen Anteil an Menschen mittleren Alters zwischen 18 und Innenstadt gezogen sind, so zeigt sich, dass die Innenstadt wiede-
49 Jahren und einem niedrigen Anteil an Senioren aus (Abb. 3-21). rum bei jüngeren Erwachsenen unter 30 Jahren, aber auch bei den
30-49-Jährigen einen ausgeprägt positiven Wanderungssaldo
Innerhalb Hamburgs zieht die Innenstadt vor allem jüngere aufweist, d.h. es sind deutlich mehr Menschen von außerhalb
Menschen an Hamburgs in die Innenstadt gezogen als umgekehrt (Abb. 3-23).
Betrachtet man, welche Altersgruppen bei einem Umzug innerhalb
Hamburgs in die Innenstadt ziehen, so zeigt sich, dass dies in den Internationale Bevölkerung mit überdurchschnittlichem Anteil
vergangenen sechs Jahren insbesondere jüngere Erwachsene unter an Personen mit Migrationshintergrund
30 Jahren gewesen sind (Abb. 3-22). 4
Die Menschen, die aktuell in der Hamburger Innenstadt wohnen,
besitzen zu 39 Prozent einen Migrationshintergrund, Tendenz wie
in ganz Hamburg leicht steigend. Die Bevölkerungszusammenset-
zung in der Innenstadt ist damit internationaler als im Hamburger
Durchschnitt (34 %). Dies gilt insbesondere für die Hamburger
Altstadt.
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0
0 bis 17 Jahre 18 bis 49 Jahre 50 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter
Innenstadt Hamburg
Abb. 3-21: Bevölkerungsstruktur in der Innenstadt und in Hamburg nach Anteil der Altersgruppen 2016 in %
Quelle: Statistikamt Nord 2017
4
In 2016 ist die Entwicklung durch Verlagerung einer Gemeinschaftsunterkunft für Flüchtlinge in die Innenstadt verzerrt.
34Wohnen in der Ha mburger Innenstadt
400
350
300
250
200
150
100
50
0
- 50
-100
0 bis 17 Jahre 18 bis 29 Jahre 30 bis 49 Jahre 50 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Abb. 3-22: Innenstadt: Saldo der Zu- und Fortzüge innerhalb Hamburgs nach Altersgruppen 2010-2016
Quelle: Statistikamt Nord 2017
400
350
300
250
200
150
100
50
0
- 50
-100
0 bis 17 Jahre 18 bis 29 Jahre 30 bis 49 Jahre 50 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Abb. 3-23: Innenstadt: Saldo der Zu- und Fortzüge über die Stadtgrenze Hamburgs nach Altersgruppen 2010-2016
Quelle: Statistikamt Nord 2017
35Wohnen in der Ha mburger Innenstadt
Heterogene Sozialstruktur Aber wieder mehr Familien mit Kindern in der Innenstadt,
In sozialer Hinsicht zeigen sich innerhalb der Innenstadt deutliche insbesondere in der HafenCity
Unterschiede. Während die Arbeitslosenquote in der Hamburger Allerdings lässt sich in der Innenstadt bei Haushalten von Familien
Altstadt und der Neustadt in etwa dem Hamburger Durchschnitt mit Kindern ein positiver Trend beobachten. Dies gilt insbesondere
entspricht, liegt sie in der HafenCity erheblich darunter (Abb. 3-24). für die HafenCity, die in den vergangenen Jahren einen deutlichen
Zuwachs an Familien mit Kindern verzeichnet. Mit einem Anteil
Die HafenCity (bislang) ein Stadtteil der Besserverdienenden von knapp 23 Prozent liegt dieser mittlerweile sogar fünf Prozent-
Ähnliches gilt für die Einkommenssituation. Auch hier sind die punkte über dem Hamburger Durchschnitt.
Unterschiede zwischen der historischen City und der HafenCity
erheblich. Während die Bewohner der Hamburger Altstadt und
der Neustadt über ein für Hamburg gesehen leicht unterdurch-
schnittliches Einkommen verfügen, ist das durchschnittliche
Einkommen in der HafenCity mehr als doppelt so hoch wie im
Hamburger Durchschnitt (Abb. 3-25). Es bleibt abzuwarten,
inwiefern sich das steigende Angebot an günstigeren geförderten
Wohnungen auf die künftige Sozialstruktur der HafenCity aus-
wirken wird.
Typische innerstädtische Haushaltsstruktur
Die Haushaltsstruktur der Innenstadtbevölkerung ähnelt der ande-
rer innenstadtnaher Stadtteile in Hamburg: Der Anteil der Einper-
sonenhaushalte ist sehr hoch und liegt mit aktuell 65 Prozent
zehn Prozentpunkte über dem Hamburger Durchschnitt. Gleichzei-
tig leben in der Innenstadt vergleichsweise wenige Haushalte mit
Kindern. Betrug deren Anteil im Jahr 2016 in ganz Hamburg
18 Prozent, so lag er in der Innenstadt nur bei 13 Prozent.
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